物业经营理念范文

导语：如何才能写好一篇物业经营理念，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

从现实到虚拟科技为“懒人”服务

2009年，国外出现了“虚拟方案帮助消费者试穿”的案例，通过利用客户的三维人体扫描数据，德国人类解决方案及人体形态公司开发的“虚拟尝试解决方案”在几秒钟内就能找出客户的尺寸。然后，客户可以在自己的虚拟身体上试穿牛仔裤。这项服务为客户提供了准确的图片，大大降低了客户寻找完美牛仔裤的时间，将现实中的“麻烦”通过虚拟的网络得以有效解决，使商店的牛仔裤销售增长19%。

不仅如此，该公司还将服装定制搬上了虚拟空间，根据INTAILOR解决方案，在指定的商店提供独家定做牛仔裤的服务。经过身体扫描，测量的数据可以自动转换成定做牛仔裤的“模版”。客户可提出要求，用各种豪华牛仔面料制作牛仔裤，并提供个性化设计，如将姓名缩写印制在牛仔裤上。

在我国，试衣网也在一年前开始走红，逼真的3D网络体验曾经在一年的时间内吸引了100万注册用户，同时也将线下知名品牌商聚集过来。很多纺织服装企业，包括面辅料企业都与其成为了合作伙伴。作为辅料企业的宁波索科就与试衣网合作推出了“试衣魔镜”。“试衣魔镜是一个实体设备，能让体验者感觉到完全不同的购物环境。而它背后的意义就是加深对下游客户的服务，将面料和辅料产品在服装上的效果通过虚拟的高科技‘真实’展现。”索科董事长李启涵表示，这个新理念的推出让客户对现实中的多种选择通过虚拟世界一目了然，也正契合了宁波索科不断“探索科技”的品牌含义。

有人认为，试衣网与品牌企业合作的模式类似于携程模式——通过资源整合，利用电子商务平台为用户提供B2C服务；但也有一些人质疑，试衣网的创意不错，但是这一模式有一个致命的缺陷，人体形态千差万别，同一件服装，穿在身高、肩宽、三围等数字相同的人身上，效果是绝对不同的。所以，从这点讲，试衣网的这个3D体验，对于购买服装而言，似乎没有太大的实际意义，而3D试衣体验，一旦失去了实用价值，就成了一个单纯的概念。

从虚拟到现实有待市场进一步认可

相较于基于B2C模式的试衣网，很多面辅料企业基于自身需求推出的网络系统显得更为实用，更具有针对性。比如旭荣集团推出的VFM系统，已经不再停留在概念层面，而是被推广，一些旭荣的老客户正在试用。VFM系统让旭荣与客户之间关于新产品的前期沟通，借助网站就能全部完成，从虚拟回到现实之后，企业与客户之间就进入了实质性的订单阶段。这个由旭荣独立操刀的VFM系统，之所以能有如此高的效率，首先是因为实现了精确搜索，记录信息并且有针对性的进行推荐；此外，还有个性化的细致服务。据了解，从今年起，旭荣的VFM将推向更多深度合作的客户，带领旭荣实现从制造业到制造服务业的转型。

在与试衣网达成合作之后，宁波索科科技有限公司乘胜追击，将网络试衣系统加工之后带到现实当中，研制了“服装量身定制车”。车体采用美国福特公司的新时代全顺品牌汽车，车前舱和车后舱之间设有隔板，隔板上设有高清晰液晶显示屏，在车后舱内设有可折叠式办公桌、电脑主机。通过电脑主机与光学三维人体全身(半身)扫描仪器数据链接，精确高效的录入人体扫描体态数据，5秒钟内便可完成人体测量工作。经过车内专用软件，可迅速将人体数据传送给生产服装的企业进行自动排版裁剪，大大提高了服装量身定制的工作效率，减少费用，节约成本。除了单人定制，服装量身定制车还可以发展各行业的职业团体和个性化量身定制服装。

篇2

关键词：企业；经营理念；误区；观点；认识

中图分类号：F279.23

0 前言

现今世界经济处于金融危机缓慢发展的阶段，我国经济也处于极复杂的发展时期。我国企业经营者不管情不情愿或者愿不愿意，都要接受新形势下企业生存发展的考验与挑战。企业兼并、重组，做大做强，追逐新经济，追求利润最大化，已成为企业经营的核心。笔者认为，在人云亦云，人做我跟的随波逐流情况下，要始终保持冷静的思考，谨防陷入以下的几大误区。

1 误区

1.1误区一：经营管理的一切为了追逐利益。

利润是企业的生命，没有利润企业难以为继，但利润不是企业经营的唯一目标。现代企业是社会的企业，企业要在获取利润的同时，更要担负起社会责任，要有为子孙后代谋幸福的使命。美国石油大王卡耐基在阐述自已创业的目的时说:“那就是不断地实现自我价值，追逐生意上利润的多少反倒是其次的”。他所说的自我价值，是指他为社会为人类所作的贡献，而不是自己聚财的身价多少。现在有些企业为了追逐高额利润，不惜损害社会的环境利益，损害公众的生活质量和人身安全的利益，甚至“冲破”道德底线，巧取豪夺。如此而为，企业利润再高又有何益，最终难免遭到灭顶之灾，被社会淘汰。

1.2误区二：标新立异就是创新。

创新是企业发展的灵魂，不断创新，企业才能长盛不衰。创新要讲科学，要有预见，要有长远眼光，不能只顾眼前利益而断送今后的发展前程。这次全球经济危机的源头之一便是华尔街精英们标新立异地创设各种金融衍生品，一度为美国经济制造了虚假繁荣。其结果引发了由次级债危机导致的美国金融大厦轰然倒下，百年历史的雷曼兄弟银行倒闭，房地美、房利美急呼国家救助，使美国的金融系统和实体经济遭受了百年一遇的灾难。世界为之震惊，也为之反省。事实证明:创新绝非异想天开，而是要经过反复论证、反复试验、精心调查等一系列程序才能孕育而生，盲目的标新立异是有害无益的。

1.3误区三：企业规模扩张就是发展强大。

不可否认，企业由小到大是规模扩张的过程，但大并不等于强。企业规模扩张要有一个度，这个度取决于自身的实力、市场的认同和同行的竞争。过分做大，企业就会成为体弱多病的巨人，反而在竞争中不堪一击。有很多生产型企业，积累了一些资本，为了做大，涉足不同的行业和领域，或房地产、或酒店等服务业，结果由于其决策的失误造成投资失败的案例比比皆是。商业连锁企业也是规模扩张最快的企业。几年前由4050下岗职工开设的“新亚大包”曾经受到广大公众的欢迎，经营颇有起色，企业由此采取迅速扩大的战略。一时间，“新亚大包”连锁门店遍及全市各个街道社区。由于规模膨胀过大，定位过于乐观，造成了船太大，而发动机动力不够，业绩逐年下滑，最后不得不关闭过多的门店，仅保持一小部分门店，进行维持性经营。其实，企业扩张应是一个循序渐进的过程，每一步扩张都要有周密的计划，采取有效措施，成功一步再走一步。向规模要效益首先要有做强企业的本领，只有自身强才有做大的基础。

1.4误区四：追逐市场需求热点就是适应潮流。

企业经营的顺势而为固然重要，抢先一步抓住市场需求热点，就能赢得发展先机。如果后知后觉，跟风而上，结果必然会使热点气化，落个聪明反被的下场。目前中国不少企业都想在新能源领域争得一席之地，就连擅长搞商业、搞服务的企业也跃跃欲试拟对新能源领域投资。不久前，国家发改委就告诫投资新能源企业，制造太阳能的多晶硅生产已经过剩。有关专家也提醒，新能源发展有个过程，切忌盲目投入。事实上，每个企业的发展都有自身的路径，抓市场热点，除了要有技术、人才条件，还要认真分析市场容量。超过市场容量，不仅市场热点变冷点，而且还将丧失企业原有优势，白白浪费了钱财，得不偿失。

1.5误区五：企业兼并重组是企业强身健体之道。

当前上市公司的兼并重组如火如荼，似乎只要企业一兼并、一重组就会脱胎换骨，利润扶摇直上。事实证明成功者有之，失败者也有之，原因是企业兼并重组是机遇与风险共存。成功了，企业增强了实力；失败了，两败俱伤。上世纪90年代，江西铜业公司曾兼并陷于困境的上海冶炼厂，两家同属铜冶炼企业，两家的电解铜产品在国内都久负盛名。按常理，两家合而为一，实力可以大增。然而由于兼并时的目标不明，调查不够，又没有审时度势认真地联动发展，结果两年中江西铜业公司的投入付之东流，上海冶炼厂更是举步为艰，最终两家企业再度分手。由此可见，企业兼并、重组必须慎之又慎，不可贸然行事。

1.6误区六：创了品牌就能一打天下。

品牌效应是企业竞争的重要手段。品牌越著名，市场占有率就越大。创品牌，企业呕心沥血，成功了会领跑市场。但创品牌难，保品牌更难。三聚氰胺事件，不仅罪魁祸首企业破产倒闭，而且使不少品牌牛奶蒙受损失。现实市场，品牌众多，各有千秋，竞争十分激烈，今日的品牌不等于明日的光环。因此，品牌需要不断提升，不断改进，不进则退。创了品牌就可以高枕无忧，就能包打天下，这是十分危险的。

1.7误区七：多种经营就是分散风险。

现在企业的居安思危意识提高了，都把防御市场风险提高到重要的经营策略。但多种经营并不是企业规避风险的最好手段。上世纪80年代，一个企业少则几个三产，多则几十个三产的现象司空见惯。其结果，多种经营优势没有显现，反倒蛀蚀了主业，最终又主辅分离，损失惨重，教训很深。每个企业都有自身的强势和劣势，在没有技术和人才储备的条件下，进行跨行业经营是力不从心的，不可能取得好的效果，企业做强主业才是正道。

1.8误区八：迎合顾客传统需求就是适销对路。

顾客是上帝，是企业的衣食父母，一切以满足顾客需求为出发点，这些都是正确的。顾客需求什么，企业就生产什么，是企业经营观念的天经地义。但仅仅适应顾客当前的需要是被动的适应，而引领生活新潮流，培孕顾客的新需求，才是积极主动的适应。中国是饮茶大国，喝咖啡的人不多，但雀巢咖啡却瞄准了中国市场，用一句“味道好极了”的广告语，渗透到中国众多家庭，培孕了一大批消费群体，现已成为成千上万中青年人的时尚饮料。人们的需求随着生活水平的提高而不断发生着变化，这种需求变化需要企业经营者的前瞻性和预见性。适应当前顾客的需求是暂时的，适应顾客的需求变化，引导新需求，培孕新消费，这是适销对路的永恒法则。

篇3

关键词:商业物业管理运营措施

目前商业物业发展中存在的问题

我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。

经营理念和管理技术落后

商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。

商业物业重复建设

在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

商业与地产的脱节

目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。

商业经营缺乏特色

目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。

商业物业管理与运营困难的原因

主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。

行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。

环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。

发展商业物业管理与运营的对策

树立先进的经营管理理念

经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。

提高物业管理队伍的专业素质

物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

利用制度规范市场秩序

任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。

科学设计商业地产开发模式

商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

实现商业与地产合理对接

地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。

准确定位商业经营方向

由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。

主体经营凸现特色

主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。

商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。

参考文献:

1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代,2004(23)

2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业,2002

3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产,2004

4.迟迅.商业地产寻求多点平衡.商业时代,2004(32)

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论文摘要：随着时代的进步，企业文化作为一种社会文化的折射，在企业发展和生存中的作用日益重要。本文就物业管理企业文化的内涵、特征与内容作了深入分析，并对物业管理企业在企业文化建设 中应注意的问题作了阐述。

市场经济的进一步深入发展使商品经济领域的竞争 日趋激烈，也引发了人们服务观念、价值观念的重大变化。随着时代的进步，企业文化作为一种社会文化的折射，在企业发展和生存中的作用日益重要。在全球化经济竞争时代，没有文化和品格是万万不能的，物业管理企业也不例外。

一、 物业管理企业文化的内涵与特征

物业管理企业作为以房屋为管理对象，以人为服务对象 的市场主体，应对企业文化建设高度重视。物业管理企业文化，实际就是一种以价值观为核心的对物业管理企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系。具体来说，物业管理企业文化是物业管理企业在长期经营服务实践过程形成，并为本企业员工自学遵守和奉行的的共同价值观念、经营哲学、企业精神、职业道德、企业化制度和企业形象的总和。物业管理企业的核心是企业价值理念，作用对象则是企业全体员工。

将物业管理行业的企业文化与其他行业企业的企业文化 比较起来 ，可以从六个方面来把握物业管理企业的企业文化的特征：

(一)创新性文化

由于物业管理产品的均质化及市场竞争激烈化决定了物业管理企业文化的首要特征——创新文化。物业管理公司要做出良好业绩，靠得是过硬的管理服务，这是物业管理企业生存的基础。然而，由于各个物业管理公司，无论是在物业管理的内容上还是形式上，差异都是细微的。无论你是大企业还是小企业，知名企业还是非知名企业，就物业管理服务而言，内容上日复一 日，物业管理服务各个岗位绿化、清洁、维修、保安，工作内容也趋于一致。就这样，在物业管理产品质地无差别化的前提下，一个物业管理企业要想从众多同质企业中脱颖而出，就需要在物业管理从内容到方式各个环节上不断创新形成个性化的管理服务，适应个性化市场需要，创造个性化物业管理品牌。倡导物业管理服务创新精神、创新物业管理理念与模式，成为物业管理企业文化的重要内涵。

(二)服务性文化

物业管理行业性质决定了物业管理企业文化是服务文化。众所周知物业管理企业属于第三产业，是服务性行业。物业管理说“管理”，其对象指的是“物”，即物业；说“服务”，其对象是“人”，即业主。所谓“管理”，实质上是“服务”的内容。归根到底，是为业主去管理物业。因此，提倡以业主为服务中心，强调服务理念、服务意识成为物业管理企业文化的重要特征。

(三)微利性文化

物业管理企业所处行业属微利行业，企业经营的目标不是获取暴利。所以物业管理企业的经营策略不同于一般企业。物业管理企业经营要做到“开源节流”。一方面，造就物业管理企业经 营理念 的“规模经济 、多元化和智能化”三种价值取向。这三种价值取向，旨在“开源”。其中，规模经济重在提高物业市场占有率，多元化重在挖掘既得市场经济潜力，智能化则重在提高物业管理科技含量以期提高获利能力。另一方面，物业管理企业在经营管理中不能不强调“节流”，追求人员精干化，工作流程简约化 ，工作方式效率化。而且也由于物业管理企业在与业主的角色关系中兼有管家的角色定位，因而其文化内涵不能不包含一些由此而决定的精神特色，如节约节俭精神等等。

(四)社区性文化

由于物业管理公司的管理对象都是一定范围社区的物业，服务对象是业主与使用者。在社区文化建设中，物业管理企业也是众多文化建设主体中的一个自然主体之一。但是，我们物业管理公司在社区中的特殊地位，使物业管理企业成为社区文化的天然组织者，而社区成为物业管理企业文化的重要载体，从而使物业管理企业的企业文化打上深深的社区文化烙印。而物业管理企业企业文化社区化价值取向，在性质上表现为物业管理企业价值观念在社区的渗透、辐射、影响，在形式上表现为物业管理企业在社区的文化管理、氛围管理、公约管理。从而，物业管理企业的企业文化带有明显的社区性倾向。

(五)细节文化

细节文化是指企业以一种精益求精的精神，努力创造一种超越一般行业标准，超常规的个性化的服务理念和服务体系，以求获得更高的顾客满意度和更好的市场宣传效果的一种企业文化。物业管理企业属于服务性行业。物业管理的对象是人，即业主。因此提倡以业主为服务中心，强调服务理念、服务意识成为物业管理企业文化的重要特征，物业管理企业文化的这个特征又决定了其细节文化。物业管理中的细节是产品质量与服务水平的代表，细节最富有表现力，最容易形成口碑宣传和新闻效应，细节在势均力敌的竞争中，往往能够起到一种四两拨千斤的重要作用。

(六)执行力文化

物业管理企业尤其强调执行力。所谓执行力，就是企业管理运行当中制定的一整套行为和技术体系。它能够使企业形成自己独特的发展优势和竞争优势，是企业成败的关键因素。

物业管理企业属于服务性行业，服务对象是业主和使用人；物业管理强调竞争中创新，创新中发展；物业管理服务注重细节。这些都需要一整套成体系的技术、行为等规范。

二、物业管理企业文化建设的基本内容

物业管理企业文化建设的着眼点是以人为本，努力提高企业员工的素质，充分发挥他们的积极性和创造性，大力弘扬团队精神和协作精神，进而提高企业的综合实力和竞争能力。基本任务是构建富有竞争活力的企业文化体系，主要包括以下具体内容：

1．凝炼企业价值观念

企业价值观是企业文化的基石，企业文化 的所有内容都是在企业价值观的基础上产生的，都是企业价值观在不同领域的体现或具体化。凝炼企业价值观念，主要是从企业的实际出发，根据企业定位，总结、提炼和培育鲜明的企业核心价值观念，在企业员工中引起共鸣，实现员工对本企业价值、理念、精神的认同。这是企业文化建设的关键环节。

2．形成企业经营理念

企业理念是企业思想、文化观念等意识特质的总和，是企业的管理者和全体员工经营企业的哲学、思想、观念，它影响到企业的经营方针、战略决策、行为准则和工作方法，是企业一切工作的思想基础，更是企业文化建设的灵魂。形成企业经营理念，主要是通过对企业中长期发展目标、生产经营方针、发展战略和策略的思考，提炼特色鲜明、充满生机而又符合企业实际的企业经营管理理念，从而使企业的资金、人员、设备、信息等资源真正发挥效力。

3．确立企业精神

企业精神是企业的精神支柱，是企业文化中的决定性要素，它反映了企业员工集体的心理状态、意志状态、思想境界和理想追求，以及相应的精神氛围。确立企业精神，就是将企业现有的思想观念、传统习惯、行为方式中的积极因素进行总结、提炼，有意识地提倡、培养员工群体的优良精神风貌，使企业改革发展的经营思想变为员工自觉的行动。

4．明确企业发展目标

企业发展目标是企业文化的引航灯，企业文化建设的目标应与企业的发展战略目标相一致，使之成为企业全体员工的共同追求，形成企业的凝聚力从而增强员工的积极性、主动性和创造性，自觉将自己的岗位工作与实现企业奋斗目标联系起来，把企业的经营发展转化为每一位员工的责任。

5．建设企业道德规范

建设企业道德规范，主要是加强企业和员工共同遵守的道德意识、道德关系和道德行为建设，形成企业内部调整人与人、单位与单位、个人与集体、个人与社会、企业与社会之间关系的行为准则和规范形成企业微观意识形态。

6．完善企业管理制度

企业制度是企业为实现其发展目标，要求其成员共同遵守的办事规程，是处理相互之间关系的各种规章制度、组织形式的行为准则、行为规范。完善企业管理制度，主要是按照国家和地方政府颁发的各项有关法规，吸取和借鉴国内外先进的物业管理企业经验，建立健全企业各项管理制度，构筑完整的制度体系，完善管理环境。坚持制度在先，用制度规范管理，提高服务。寓文化理念于制度之中，明确企业的共同行为准则，规范企业员工行为，保证整个企业能够分工协作、井然有序、高效运转，不断提高服务水平和管理效能，并在提高管理水平的过程中使全体职工感受到个人价值的充分实现。

7．塑造企业形象

塑造企业形象，是从企业物质文化、制度文化和精神文化三个方面做起，它们是建设企业形象战略的三大支柱，即企业理念识别系统(MIS)、企业行为识别系统(BIS)和企业视觉识别系统(VIS)。通过进行企业形象设计和建设，铸造企业灵魂，提升员工整体素质 ，塑造现代企业新形象，打造企业品牌，提升企业的知名度、信誉度和美誉度，树立企业对内对外良好 的公众形象 。

三、物业管理企业文化建设过程中应注意的问题

物业管理行业的特点，决定了其企业文化的重要性。物业管理企业文化建设同样是一个系统工程，必须针对企业 自身特点、市场状况以及企业未来的经营发展目标不断加以充实完善，还要防止企业无形的文化和有形的其他管理制度冲突碰撞，防止物业管理企业文化和社会文化脱节。应当充分认识到物业管理企业文化建设不是一朝一夕能完成的还要看到企业员工接受和自己价值观有一定差异的企业价值观念，是一种被动和强制性的服从行为，是一种从不自觉到自觉的行为。企业应该以一定的科学理论作指导，按照一定步骤，循序渐进，有条不紊推动企业文化建设的顺利开展，同时应该避免下面几个问题 ：

1．避免无文化现象

没有文化的物业管理企业必定是失败的企业如果企业仅有十分系统、严明的各种规章制度，规定员工必须怎么做和不能怎么做，没有明确的文化理念和价值倡导，疏于对员工的教育与培训，可能会导致企业活力不足、缺乏忧患意识，甚至会有离心现象产生。

2．避免文化愚民现象

如果过于强调企业的某种文化理念，推广教育手段过急，可能会使企业员工盲从，而缺乏独立思考创新。创新是企业持续发展的必要手段，如果企业不思进取，故步自封，无异于逆水行舟，不进则退。

3．避免文化理想现象

企业文化如脱离实际，其倡导的文化理念超出企业范围，或认为企业文化可代替一切企业管理所有其他内容，可能会使企业忽视眼前的险恶环境，会流于假大空的陷阱。甚至可能和业主的价值观发生冲突，从而使企业的运作不灵验，导致企业运作环境恶化。

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中国是重信义的国度，诚实守信是中华民族的传统美德。在进入新世纪新阶段的重要历史时期，加强诚信建设是事关个人、企业和国家经济社会发展的一项重要任务，也是事关落实科学发展观、构建和谐社会的一件大事。

党的xx大报告中明确提出了加强社会信用体系建设的战略任务。国家“xx”规划《纲要》中，强调要“以完善信贷、纳税、合同履约、产品质量的信用记录为重点，加快建设社会信用体系，健全失信惩戒制度。”

企业是构建社会主义和谐社会的重要力量，也是建设社会信用体系的重要方面。诚实守信是企业的“立业之道，兴业之本”，也是企业持续发展和增强市场竞争力的力量源泉。为了倡导企业提高诚信经营意识、弘扬诚实守信的体系建设、优良品德，促进社会主义市场经济健康发展，中国企业联合会、中国企业家协会向全国企业和企业家倡议：

一、强化企业诚信意识。学习和实践“以诚实守信为荣、以见利忘义为耻”的社会主义荣辱观，以诚实守信为核心价值观，纳入企业精神文明和企业文化建设之中，使诚信经营理念落实到企业生产经营的全过程。

二、完善诚信建设体系。把诚信建设列入企业发展战略，明确企业诚信建设目标，通过建立客户自信管理、内部守信、合同管理等项制度，完善诚信管理部门，健全企业诚信建设管理体系。

三、严格遵守法律法规。依法生产经营，决不利用非法手段谋取不正当利益。遵守有关知识产权保护的国际公约和我国法规。严格遵守财务会计制度，准确、真实记载和反映自身的精英级财务活动情况。依法按章缴纳各种税费。

四、加强商业道德建设。制定商业道德行为准则和职业道德规范，遵守商业道德，信守合同，友好合作，公平竞争。决不为企业自身利益而侵害、损害他人的合法权益。杜绝弄虚作假、见利忘义商业欺诈，商业贿赂等不道德和非法行为。

五、维护消费者合法权益。依据市场需求，向消费者提供优质产品和服务。严格质量管理，提高商品信誉。不做虚假广告，不制作假冒伪劣产品，不生产销售损害消费者身心健康的产品，不损害消费者利益。

六、维护职工合法权益。推行厂务公开，民主管理，涉及劳动者权益的重大决策应征求职工意见。严格履行劳动合同，加强安全生产管理，保护职工在劳动过程中的安全卫生与健康。杜绝拖欠工资、擅自违约，强迫加班等侵权行为。

七、积极承担社会责任。企业不仅要关注经济效益，而且要重视社会效益。要强化企业对经济、环境和社会发展的责任，维护利益相关者合法权益，注重环境保护，热心公益事业。

八、自觉接受社会监督。遵循市场活动的公开性原则，自觉接受工商、税务、质监、环保、安全、社区、银行、新闻媒体等相关方和消费者的公共监督。决不采取不正当手段逃避检查和监督。

九、维护市场正常秩序。企业和企业经营者要树立以人为本的经营理念和大局意识，弘扬诚实守信的良好风尚，保障诚实守信的好人好事，营造诚实守信的氛围，维护市场经济秩序，促进经济社会和谐发展。

中国企业联合会、中国企业家协会

20xx年xx月xx日

XX物业管理企业自律诚信倡议书

xx市物业管理企业：

为响应市委市政府关于“诚实守信、打造信用xx”的号召，更好规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，作为我市物业管理的专业筹委会成员，我们提请全市物业管理企业以人文关怀为己任，依靠《物业管理条例》赋予的法律地位、义务、责任构建现代化的和谐社区，营造一个良好的公共环境。为此，我们特向全市物业管理企业发出自律和诚信倡议，并向社会公众承诺：

一、保证按物业管理资质承揽物业管理业务。

二、保证按照物业服务合同的约定提供相应的服务。

三、保证按照物业服务合同中约定的物业服务费标准收取服务费。

四、保证积极配合当地公安部门做好小区安全管理工作。

五、保证对小区配套设施和相关场地进行自觉维护、养护、管理。

六、保证小区环境卫生优美，并能按照人性化管理提高服务水平。

七、保证合理利用公共建筑和共用设施为物业管理工作服务。

八、保证没有将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。

倡议单位：

XX企业诚信自律倡议书

企业是构建社会主义和谐社会的重要力量，也是建设社会信用体系的重要方面;诚实守信是企业的“立业之道，兴业之本”，也是企业持续发展和增强市场竞争力的不竭动力。为了倡导企业大力弘扬诚实守信的传统美德，自觉强化诚信自律意识，不断完善诚信建设体系，我们向全市非公有制企业和企业家倡议：

一、强化意识立诚信。认真学习和实践“以诚实守信为荣、以见利忘义为耻”的社会主义荣辱观，大力开展诚信教育，不断强化诚信意识，把以诚实守信为核心的价值观纳入企业精神文明和企业文化建设之中，使诚信经营理念落实到企业生产经营的全过程。

二、遵章守纪育诚信。自觉遵守国家的法律法规、行业规定、企业财务制度等，防范和杜绝偷逃税费、制假售假、合同违约、商业欺诈、恶意贷款等违法行为，维护市场经济经营秩序，共同创造自由竞争、规范有序的发展环境。

三、完善体系抓诚信。把诚信建设列入企业发展战略，明确企业诚信建设目标，大力推进以市场信用度为核心的企业诚信建设，通过建立客户回访、质量问责、合同管理等制度，健全企业诚信建设管理体系。

四、注重商道讲诚信。制定并遵守商业道德行为准则和职业道德规范，信守合同，友好合作，公平竞争，绝不为企业自身利益而侵害、损害他人的合法权益，杜绝弄虚作假、见利忘义、商业欺诈和商业贿赂等不道德和违法行为。

五、践行承诺守诚信。坚持开展社会公德、家庭美德和个人品德教育，不断提升自身道德修养。弘扬“一诺千金”的传统美德，信守承诺、践行承诺，做重诺守信的企业家。

六、维护权益树诚信。推行厂务公开、民主管理，凡涉及劳动者权益的重大决策应征求职工意见，严格履行劳动合同，加强安全生产管理，保障职工在劳动过程中的安全与健康，杜绝拖欠工资、擅自违约、强迫加班等侵权行为。

篇6

关键词：油田 物业 管理 改革

一、引言

油田企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。

二、现有的物业管理模式

1现有的物业管理中尚有传统管理的模式

由于基地物业管理工作刚刚起步，管理内容相对比较单一， 只是单纯负责部分办公楼及庭院的卫生、绿化、水电暖管网维护及其它服务工作。管理机构、管理职能尚不健全，还没有摆脱传统的行政型、福利型管理方式，物业管理提供的劳务基本是无偿的，管理经费仍然依靠补贴，这样就造成管理范围越广，单位负担越重的被动局面。

2尚未形成市场经济的物业管理理念

物业管理员工和用户在思想观念上与现代物业管理理念存在较大差距：一方面物业管理公司的员工基本上是原行政性房管单位的职工，专业素质相对较差。思想上缺乏服务意识和市场意识，缺乏竞争观念；另一方面，用户还未形成“业主”意识，对物业管理内容了解甚少，加之石油基地居民福利意识较强，对有偿物业管理服务从心理上不愿接受，大多数消费者还没有形成正确的物业管理市场的消费意识，消费要求仍停留在无偿服务的理念上。

3没有形成真正意义上的物业管理市场

目前我局还采用的是物业业主与物业公司二者含糊不清的旧物业管理模式，这样既不利于物业管理公司的长远发展，也不能满足广大物业业主的需要。物业管理要顺应时代的要求，一则业主需要选择物业管理单位，二则物业管理公司也需要选择物业，但是目前青海油田这种物业管理市场还没有真正形成，故而缺乏竞争的市场机制。这就造成了用户或者说业主因物业管理公司的服务、管理不到位而欲炒物业管理公司的“鱿鱼”时，却因为没有物业管理市场，而难以找到其它物业公司来代替，只能听之任之。

三、物业管理需改革管理理念

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼应广大职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

油田基地物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从油田基地的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展，思路的转变应该从以下方面做起：

（1）实现专业化管理。

将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。

（2）实行模拟企业法人运作。

物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。

（3）实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。

在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

（4）加强基地物业管理的服务

我们都知道物业管理不是一时一事一人，而是长期的为一群人提供多样的服务，这是因为业主中文化层次不同、年龄不同、职业不同，各自的自身修养及道德修养也不同，所产生的服务要求也不同，特别近几年来随着社会生产力的不断发展和人民生活水平的不断提高，人们越来越重视生活质量和工作质量，这就给物业管理企业提出了一个更高的要求，必须为业主和物业使用人创造一个适合现代人居住和工作的理想环境，如果物业管理企业服务意识不强，达不到物业使用人需要的普遍要求，或者管理不到位，水平不高，就可能被市场所淘汰，并通过一系列连锁反应，则完全可能造成更大的负面影响，使对再发展产生很大的阻碍。

四、结语

因此作为物业管理企业我们强调：“服务为本”，这不单单是通过优质的服务使物业保值增值，更要在日常的清洁、绿化、维修等方面也要得到用户的认可和满意，通过优质的服务使之成为可信赖的朋友。并从中取得良好的经济效益，同时也可构筑起有利于人与人之间沟通渠道，以达到人与自然和谐、人与文化融通，以及健康、开放的工作和生活环境。由此可见物业管理企业的服务质量是企业的立足之本，是塑造企业品牌的生命之源。

参考文献

[1]杨文士，张雁.管理学原理.北京：中国人民大学出版社，2004.120

[2]王芳华，现代企业管理.上海：复旦大学出版社，2009.86-102

篇7

打开如家酒店连锁的网站，其公司的管理优势的介绍中写道:“标准化的运营体系、标准化的质量体系、标准化的服务体系、标准化的财务体系、标准化的采购体系。”这5大标准化将如家酒店的效率化经营理念展现无遗。然而，在国内连锁酒店的先行者锦江之星旅店的网页上，我们只能看到锦江之星旗下各地区连锁店的布局介绍。

细微的差别反映出这两家连锁酒店业竞争巨头在经营理念上的巨大差异:锦江之星还在走旧式的连锁经营之路――购买商业物业，升级酒店软硬件设施，派进管理团队，形成经营能力;而如家的风格就显得更简练实用，且来势凶猛，即通过加盟店这种特许经营方式迅速扩展网络，利用标准化培训流程进行管理团队的本地化，最后通过信息管理将新的店面迅速融入经营网络。锦江之星的“直营连锁”是典型的“精耕细作”，而如家一开始就以特许经营的形式迅速铺开网络，以高效率的标准化培训控制服务质量。如家作为后发者，打的完全是跟行业老大抢地盘的“闪电战”。

事实上，旧式的“直营连锁”模式，在信息化管理已经完全渗透进现代商业社会的今天，已经遭受到严峻挑战。能够进行连锁经营行业的企业，往往有一个共同特点:企业的核心竞争力在于效率管理，而非科技含量高的技术秘密。如家恰恰是抓住了“效率管理”这一点，而不拘泥于店面产权是否为我独有，管理人员是否系出嫡系这样的传统套路，以严格的特许经营条件和合同限制，控制加盟店的硬件质量，而后再以强力贯彻如家品牌的经营培训，最后附以信息化流程控制。由此，如家走出了一条以时间换空间的快速稳定发展之路。相形之下，锦江之星一步一顾的风格，显得与连锁经营的大时代格格不入。

在今天商界的连锁行业中，锦江之星和如家的故事并不罕见。以国人最为熟悉的肯德基和麦当劳这两大美式快餐巨头的竞争来看，最早进入中国的肯德基之所以能够一直死死压住麦当劳的势头，主要原因就在于肯德基在连锁经营模式上，更早地实施了“直营连锁”与“特许连锁”并排走的拓展模式，1999年它就开始实施了“零起点加盟”的特许经营，自2004年末，1200家餐厅中有5％即60家以上的特许加盟店。而麦当劳在落后了3年之后，才开始这样的经营模式。

篇8

关键词：物业；创新；物业管理

随着我国经济的快速发展，人们经济收入的增加，相应的就要追求更好的生活品质和居住条件。物业管理作为房地产业体系配套工程，越来越显示出他们的重要性和广阔的市场前景。但是，物业管理在我国起步较晚，还处在成长发展阶段，实际运作中也存在许多问题阻碍其发展，这将直接影响到我国房地产业的飞速发展。因此，探索物业管理的创新探讨，具有重要的现实意义。

一、物业管理的内涵与社会功能

1.物业管理的定义

所谓物业管理，是指专业化的物业管理机构受使用人和业主的委托，依照契约和合同，以经营方式统一管理物业及其附属场地和设施，为承租人和业主提供周到的服务，使物业发挥其真正的价值，并使物业尽可能地增值、保值。主要体现三个方面：

(1)指物业管理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的维护管理，主要包括房屋的维修、保养、环境的绿化、清洁和保安以及居家必需的一些服务活动。

(2)指随着经济的发展，物业管理已经不局限于房屋维护管理，还包括社区生活的各个层面，成为现代城市社区管理的组成部分和有效途径。

(3)指物业管理也是一种企业行为，是房地产业在消费领域的一种延伸，是通过物业管理企业与业主或承租人签署合同提供有偿服务的企业经营行为。

总之，随着科学技术的日新月异和社会经济的深入发展，物业管理的内涵不断拓展，管理服务的内容、理念、手段和方式也不断创新与发展，逐渐成为现代城市社区化的管理和房地产经营的重要组成部分。

2.物业管理的主要社会功能

物业管理是一种新兴行业，它之所以发展快主要是因为它能够促进社会经济的发展，主要包括三个方面：

(1)服务与管理的功能。物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的服务，给业主创造安全、舒适、谐的居住环境。帮助业主维护物业完好，实现增值。服务与管理功能是物业管理最基本的功能。

(2)文化的功能。物业管理作为城市社区一种管理体制，通过在物业管理中开展各种文化活动，有益于推进小区的精神文化生活，促进社区的文化建设和精神文明建设。

(3)经济功能。物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力，对于增加社会就业岗位，促进社会经济发展都有非常重要的作用。因此，应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用，积极推动物业管理的深入发展。

二、我国物业管理的现状和存在的主要问题

截止2008年，我国共有物业管理企业160000多家，从业人员达1000万人。但总的来说，我国物业管理管理企业的发展还很不平衡，处在摸索与发展阶段，存在许多问题阻碍其发展，具体包括以下几个方面：

1.物业管理对象不明确，认识不足

我国现在的物业企业中只有5％的企业是独立的物业企业，10％的企业由原来的房屋管理机构改制或者转行而来的，85％的企业是大的房地产开发公司下属的子公司。无论是房屋管理机构转制而来、独立的物业企业还是占大多数的房地产公司的下属公司，都不应该将自己定位为业主的管理者，一副管理者的样子，对自己的本职工作却采取置之不理或应付了事的态度。在以服务为本的物业企业中，管理和服务对象不明确，这就将导致员工搞不清自己工作的主题，不知道工作的重点。这样任务不明确会造成工作相互推诿，自然不会有很强的服务意识。

2.法律、法规不完善

近几年，虽然相继出台了多部有关物业管理的法规，但总的来说，物业管理的法制环境仍然很差，缺乏系统完善的法规以及法律体系。实际中，管理缺乏科学性、公平性，收费不明确等一些不合理现象还非常严重，尤其是各类纠纷难以解决，多头管理难以理顺。而且，区域发展不平衡，绝大多数大城市还没有制定严密具体、可操作性强的物业管理法规和制度。

3.市场不健全，企业经营不规范

由于物业管理的市场发育还很不完善，也没有有效的竞争和约束机制，导致物业管理企业服务水平参差不齐，很不规范。比如，一些物业管理企业忽视业主的权益、不能认真履行合同，导致业主和租赁人与物业管理企业的很多纠纷。

4.物业管理企业缺乏文化建设，企业凝聚力不强

目前在许多的物业管理企业中管理制度混乱、员工积极性不高、人员流动性大、服务质量较差、物业纠纷不断等等，这些现象的存在主要就是因为企业文化建设的缺失。企业文化作为一个企业服务理念、行为习惯以及整个企业的价值观的体现，是一个企业的灵魂。尤其是转制的物业管理企业，虽然名义上是独立的企业法人，但这些企业仍然会得到原来单位的资金补助，就导致他们在市场上无竞争意识，更不会重视企业文化建设；对于房地产开发企业的子公司来说，仍处于“依赖房地产开发企业”的思想下，也没有意识到企业文化对物业企业的重要性，在实际的工作中也是出现一个问题解决一个问题，并不能解决最根本的问题；对于小的民营企业由于资金短缺，规模也较小，其主要任务是经营，根本就考虑不到企业文化建设。

5.人才匮乏，从业人员素质良莠不齐

物业管理是一项面广、量大，涉及关系较复杂的系统工程。随着城市化进程的加快，写字楼和高档住宅的大量出现，市场对从事物业管理工作的人员素质要求也就越来越高。目前，符合现代物业管理企业发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才，掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。另外，在物业管理行业快速发展情况下，很多物业管理企业招聘了大量人员充实队伍，由于许多企业缺乏必要的教育、培训的投入和严格系统的工作规范，造成从业人员素质良莠不齐，工作中难免出现各类问题。

三、推进我国物业管理创新与发展的措施

随着社会主义市场经济的深入发展，我国物业管理行业进入了高速发展的时期。随着我国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存。因此，我们应该提高认识，采取相应的措施积极推进物业管理体制的创新与发展。

1.建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化

首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规和管理办法，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可循，依法运行。

2.提高人员素质，提高服务质量

企业的竞争最终是人才的竞争，提高人才素质是企业发展的关键。物业企业同样也是这样，因此要提高物业企业的竞争力，必须提高人员的素质，具体来说，要从两方面入手：

(1)招聘环节，认识到物业企业的工作不是简单的体力劳动，而是需要知识和智慧的，所以要通过吸引高素质专业人才加盟，改善企业人才素质结构。

(2)对在岗管理人员与基层操作人员加强内部培训，学习职业道德和礼仪常识，提高服务意识，并定期进行岗位技能培训，以提高员工的专业技能和服务技巧，从而提高服务质量。另外，还要鼓励员工创新，并对创新人员进行奖励，有助于员工工作之余自我提高。

3.规范物业管理市场，促进物业管理竞争。

(1)加大政府对物业管理市场的监管力度，建立有效的竞争机制、评价机制和激励与约束机制，促进物业管理市场的发育和成熟。

(2)扩大物业管理项目的招投标范围，实现物业管理的竞争，保证业主对物业管理企业的选择权与知情权，遏止房地产开发与物业管理一体化的市场垄断和任意降低管理费用等损害业主的行为，进一步规范物业管理市场。

4.加强物业管理创新，推进物业管理的深入发展。

创新是推动物业管理发展的动力源泉。进入新世纪，面对激烈的市场竞争，物业管理必须加快管理创新的步伐，推动物业管理范围不断扩大和运行机制不断优化。物业管理创新主要包括以下几个方面：

(1)管理理念创新。物业管理是一个开放的复杂系统。它体现了房屋设施、业主、环境和物业管理企业的统一；体现了器物管理、环境管理和社区管理的统一；体现了实现企业经营目标和为业主提供满意服务的统一。因此，必须从揭示物业管理的内涵出发，按照系统思维和市场化发展的要求，深刻认识和实践物业管理。

(2)经营创新。主要表现在以业主需求为导向，把握市场规律和机遇，按照企业经营的要求完善物业管理，吸引和培育各类人才，提高服务档次和层次，推动物业管理向市场化和专业化方向深入发展。三是管理方法和手段创新。物业管理是一项内容多、层次多、信息多和服务实时性要求较高的系统工程。因此，必须充分应用计算机、网络等信息管理手段和现代物流管理、环境管理等管理方法，协调人与人、人与物、物与物之间的关系，实现物流和信息流的有序流转，不断提高物业管理的质量和效益。

5.构建适合的企业文化，提升企业的竞争力

企业文化作为企业的灵魂是每一个企业必须重视的。构建企业文化要从企业的实际情况出发，通过了解企业的现状、发展目标、企业人员素质结构，针对企业特色与问题，结合当地文化、行业要求及时代要求，从激励机制、管理方式、制度建立等方面循序渐进地构建一个真正适合自身的企业文化，为企业增强凝聚力，提升竞争力。

6.坚持“以人为本”，促进物业管理的深入发展

在物业管理中坚持“以人为本”，主要体现在两个方面：

(1)指物业管理要以业主的需求为导向，以提供高质量、全方位和个性化的满意服务为根本出发点。“以人为本”的经营理念体现了市场经济条件下企业对市场和消费者的尊重，是现代物业管理的核心价值理念。

(2)体现为物业管理企业应把人才看作最有活力的因素，重视人力资源的管理开发和人力资本的运作，加强员工的教育和培训，培养高素质的职业化物业管理队伍。注重对员工进行物质方面和精神方面的双重激励，激发员工的积极性和创造性，主动为企业的发展贡献力量。

篇9

【关键词】物业管理；服务；创新

一、物业管理的含义

所谓物业管理，就是指物业管理企业受业主委托，依照物业管理委托合同，对房屋及设备设施、秩序、环境的维护管理，对集合在这一物业上的业主提供综合的行业。物业管理是房地产开发建设的延续，它以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，与人们的工作和生活息息相关，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在现代城市化管理中也起到了重要的作用。 物业管理服务的内容包括常规公共服务、针对、委托三大类。对设施、环境、秩序、绿化进行管理和养护是企业的常规服务，也是基础服务。而对所有业主提供综合，即创新服务，则是物业管理企业发展的方向，也体现了在激烈的市场竞争中各企业服务水平的高低。

二、物业管理创新的意义

（一）创新是物业管理顺应时展的需要

随着市场经济的发展和完善，信息技术的进步，物业服务行业的传统服务模式已难以适应时代的发展，物业管理向现代服务业的转型升级已成为不可阻挡的趋势，改革创新已成为物业服务企业的必然选择。

（二）创新是物业管理企业生存发展的需要

企业如果停滞于以往的经营理念和管理方法，不能根据市场变化及时进行改变和创新，终将被社会淘汰。企业唯有立足于创新，勇于突破旧的思维方式，不断地创造、应用科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在激烈的竞争中争得生存和发展空间。

（三）创新是提高物业管理服务质量的需要

物业管理的本质是服务，服务的意义也是企业社会价值的根本所在，一定要立足行业本质，提供优质的服务。对于大多数物业管理企业来说，建立基本的服务体系可能相对容易，但如何才能在现有服务的基础上进一步提升服务质量，是多数经营者面临的一道难题。

三、对物业管理创新的认识

（一）观念创新

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。在现实中，物业管理行业普遍存在"重管理，轻服务"的传统做法。因此，物业从业人员首先要转变观念，以人为本，以客为尊，主动为业主提供优质的服务。其次，要有创新思维，突破现有思维定势的局限，从新角度去审视，用新观念去理解。

（二）服务创新

物业管理属于服务性行业，所提供的产品是无形的服务。它的本质就是为业主提供满意的服务。因此，物业服务创新就是要用心极致，时时考量业主的需求与感受，变被动服务为主动服务，满足甚至引领业主需求，通过服务内容、服务形式、服务方法等方面的创新，提升服务水平和质量，为业主提供各项满意的服务。

（三）技术创新

传统的物业服务以劳动密集型为主，依靠手工劳动，服务效率低下，服务质量的稳定性不高。随着近年来劳动力成本的增加，物业公司的盈利正逐渐减少。通过新技术、高科技产品的应用，积极推动技术创新，提高服务工作的效率和服务质量的稳定性。

（四）管理创新

随着物业管理市场的健全和完善，物业公司与业主委员会的关系也发生了显著的变化。由业主委员会选聘物业公司，从而将物业公司真正推向市场。物业管理企业想要谋求发展，必须适时做出管理变革和创新，加强企业的自身建设，不断探索适应城市发展要求的物业管理体制机制，建立以现代服务业为基础的企业管理系统，保证企业的经营管理机制更加合理、规范，促进企业的可持续发展。

（五）模式创新

大多数物业服务企业经营规模较小，主要通过向业主提供基本服务和增值服务收取物业服务费，盈利能力较低。随着近年来物价上涨，劳动力成本的提高，利润空间更是微乎其微。该模式已不能适应新形势下的发展需求，物业管理公司应探寻适合自身发展的新的经营管理模式，走出一条科学、可持续的商业模式创新之路。

四、物业管理创新的方法

在物业管理工作中，有创新意识还远远不够，把创新意识付诸实践的能力才是最重要的。其实，对物业服务企业来说，创新不一定是高、精、尖的东西，而是要紧密结合现有的服务、技术和管理，结合企业实际，以人为本，促进企业整体服务水平的提升。

（一）建立健全企业人才培养机制，整合人力资源

建立专业团队，做好企业的人才保有，人才引进与人才培养，高效整合人力资源管理与开发。同时，重视对员工的培养及思想教育工作，培养员工服务意识和创新意识，定期开展培训，提高专业人员素质。建立健全员工绩效考核体系，通过绩效管理促进物业服务水平的提高。

（二）立足基础服务，增设特色服务，完善物业服务体系

高质量的基础服务是物业服务工作基础，是物业服务的生命线，在立足基础服务的前提下把注意力放在对业主需求的把握上，通过与业主的沟通交流，认真分析业主的意见和建议，想业主之所想，急业主之所急，挖掘客户的相关需求并增设一系列物业增值服务，如：代收代缴服务，咨询服务，房屋托管服务等。以此减少业主的生活和工作压力，使业主体验到物业服务带来的便利。

（三）加快信息化、智能化建设

实施信息化管理，高度重视智能科技产品的应用，将信息技术与智能科技产品有效结合，建立物业服务智能操作系统，包括智能监控系统，智能门禁系统，楼宇对讲系统，智能停车场系统，智能消防系统等。同时，建立物业大数据库，搭建信息服务平台，通过信息的整合提升业务管控能力，快速响应客户投诉与请求，缩短业务处理时间，提高服务效率和业主满意度。

（四）突破传统格局，开展管理创新与经营模式的创新

随着时代的进步，业主需求也发生了很大的变化，传统单一的物业管理模式已无法满足各层级客户的差异化服务需求。为此，物业管理企业应打破传统经营格局，结合当前所管理的物业项目、服务对象的特点以及企业外部环境因素，改进管理理念，管理制度、管理方法，优化管理流程，提高资源的优化配置，降低管理成本，开发出新的适合自己的经营模式。

（五）建立物业管理品牌

物业管理品牌是对物业服务价值的最好诠释，它不仅能给物业管理公司带来高额利润，而且有利于有利于发挥名牌效应，扩大经营规模，降低管理成本，使企业获得长足发展。在过去，物业管理机制尚不够完善，很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。但是，随着物业管理行业的转型升级，许多物业管理企业都开始注重培育企业品牌，通过人性化、个性化的管理和服务，取得业主满意，打造服务品牌的影响力。

物业管理公司要想打响品牌，首先就要注重树立公司形象，塑造企业文化，提高专业人员素质，在提供优质服务的基础上，不断开展服务创新，特别要根据物业管理以人为本的特性，将工作重心放在为业主提供高质量的服务上。

篇10

关键词品牌物业管理市场化专业化规模化

1品牌和物业管理品牌

目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司成立以来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的企业精神，树立了“以人为本、以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号，实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌。品牌是什么？品牌就是第一名，品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。

2创建物业管理品牌的条件

（1）硬件。在日常使用的有折旧问题不可忽视。首先是设施，跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准；其次是环境，就是绿化、园艺，评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间；第三是质量问题，质量问题上有我们通常意义上看得见的，另外还有看不见的，这需要请专家来鉴定。

（2）软件。评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。软件也就是看一个管理公司具不具备对物业发展的预见性和指导性。首先，物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致；其次，树立品牌意识作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大；第三，完善的规章制度有利于各项工作的顺利开展和公司的进步，员工的有序工作。从业人员都能逐步形成“品牌气质”，这对于企业品牌的成长是非常关键的，还可以通过各种形式不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

3创建物业管理品牌的必然性

（1）实施物业管理品牌是满足居民要求的需要。随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

（2）实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要。物业管理服务性的性质决定其不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。现在先进的物业管理企业，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。

（3）物业管理品牌可以是永存的。物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”以及ISO9002质量的认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。美国扬和罗滨凯公司总裁彼德国·乔治苏说：“精品是超越于具体产品的，它凌驾于实际产品之上。”物管企业的品牌作为物业企业（产品）的标记，是“产品”内涵的反映和“产品精神”的体现。

（4）物业管理品牌是信任与承诺。名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系及其感觉，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。它虽不直接具有法律效力，但却具有超越于法律的神圣的效力。因为真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。

（5）物业管理品牌是对服务价值的最好诠释。对于业主来说，“品牌”或“优秀物业管理小区”是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。

4创建物业管理品牌的策略

（1）走市场化道路。物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。管理现代化、供需主体市场化、运行规范化和职责明确是市场化物业管理应该具有的特征。

（2）规范物业管理市场。健全的房地产市场能激活物业流通，促使业主关心自己的物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备的义务。引入和保护竞争机制，培育能适应不同消费需求的物业管理市场，以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。依法建立规范化的物业管理制度，实施法制化管理，从点滴做起，树立自己的形象，创自己的品牌。不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证物业管理水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。要成功塑造物业管理品牌，需要各种人才，包括专业能力、综合能力出众的技术人才；知识全面、擅长协调的管理人才；能够适应市场变幻的营销人才；出谋划策的企划人才；具有创新精神和决断意识的企业家等。

（3）创新策略。创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段，它包括战略创新、服务创新、理念创新。首先，战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。因此,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在制定战略上既要方向正确,又要出奇至胜。其次，服务创新，随着物管行业的日趋成熟完善,谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。第三，理念创新是指必须要有领先的服务理念才能使物业管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块“蛋糕”做得更大。

（4）走规模化经营道路。品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当今世界的品牌。产品企业的品牌是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达200万m2的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万m2的物业管理企业。这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。

5物业品牌的价值战略

（1）品牌价值与形象价值的统一化战略。品牌是内在品质与外在形象的统一。物业管理企业的精品工程（优秀物业管理小区或安全文明小区），不能只看重其“产品”的外在形象价值，只图好看华丽，而忽视内在品质价值。“品牌”的内在品质价值，其一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。所以，实施物业品牌价值战略，必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲，而以品牌的形象价值为枝、为叶和为目。

（2）经济价值与文化价值的统一化战略。物业品牌的内在品质价值和外在形象价值，从另一个层次和角度看，又都是品牌的文化价值。经济价值和文化价值都是产品的成本对效用的关系。经济价值与文化价值的区别主要在于，前者主要是物质性的，用货币衡量；后者主要是意识和观念等非物质性的，是心理感受和观念评估等。但是，两者不能截然分开。首先，经济既包含文化，又属于广义的文化；其次，业主的满足既是物质的也是精神的。物业品牌的经济价值是基础，而其文化价值可以说是关键或主导。这不仅因为物业品牌的外在形象价值是文化的，而且因为品牌内在品质价值也主要是由一种思想、观念和精神决定的，它表达着本民族优秀的文化传统和卓越的民族精神。在市场经济条件下，文化价值会转化为经济价值，会提升经济价值。

（3）用户价值和与企业价值的统一化战略。物业品牌文化价值的实质是满足业主的需要，使用户的价值最大化，这反映创建物业品牌是忠实于业主的本质特性。因为实行品牌战略是物管企业已经走过了以生产为导向和以服务为导向的阶段，而走到了以质量、以艺术、以文化为导向的阶段。品牌既是物管企业的“招牌”、“纪念碑”，也是业主对物管企业的信任；品牌价值是物管企业价值的显示，也是物管企业价值与用户价值的统一。

（4）立足可持续发展和追求长期利润最大化战略。物管企业实施品牌战略，虽然把用户价值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但最终还是为了实现和增进企业价值。可是，物管企业实施品牌战略不是为了狭隘的眼前利益，更不是要竭泽而渔。在市场经济条件下，物管企业可说是压力和机遇同在，风险与利益共存，惟有实施品牌战略、实施大市场战略和可持续发展战略，才能使本行业昌盛不衰，成为长久性公司。因为实施品牌战略一方面是不能只图眼前利益，更不能为了赚钱而坑害用户，还必须不断创新和开拓，不然，品牌就会失去光彩和贬值，甚至完全丧失价值，当然，企业是要赚钱和获利的，不赚钱不获利就不可能生存和发展。所不同的是，实施品牌战略是企业为了实施可持续发展、大市场战略之目标，最终追求长期利润最大化。

6物业管理进入品牌竞争时代

中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过2万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代。据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，如中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万m2，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万m2物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。身为这个时代的一名物业管理人，愿意同其他千百万物业管理人一起营运一个个优秀的物业管理品牌，共同去拥抱品牌时代的太阳。

参考文献