房地产会计实践报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产会计实践报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。

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房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在,可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况,所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定,企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是,通过多年来的房地产企业会计工作实践,笔者认为,由于房地产企业经营业务的特殊特点,更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施,从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会,简而言之,就是便于人为调节利润,导致会计信息的失真,进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况,从而影响到企业的资金周转,导致企业签订的购销合同越多,其应收账款的余额也就越大,那么资金不足的问题也就更为明显,由此看来,一味采取权责发生制,并不符合我国的实际国情。另一方面,实施现金收付实现制可以大大降低上述危害,有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则,还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况,实现在以直接法编制现金流量表的过程中,不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整,可见,现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此,对于房地产公司而言,在经营业务及收入的会计核算中,应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存,并根据国际通行的惯例,在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况,而对一般赊销收入和贷款利息收入等,采取权责发生制进行确认的,在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。

2.合理设置会计科目

房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算,就可以不单独设立开发间接费用账,只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏,由于管理费用、利息系间接费用的主体,为更加有利于开展核算,可适时取消开发成本一级账,把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账,然后再设置明细项目。在实际操作中,企业完全可以设立开发成本明细台账,根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片,全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末,只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分,即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容,比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账,全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌,以利于开展投资分析,而且将项目具体情况作为抬头,便于开展监督分析,同时又免除了结账和建账之苦。

3.扩大企业信息披露范围

改进房地产公司的会计核算工作,应扩大房地产企业的信息披露范围,主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说,土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式,相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势,从而在今后几年内保持很好的发展势头,进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额,根本无法掌握土地储备的相关信息。可见,在房地产公司的财务报告附注中,增加土地储备量和成本情况的内容,是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息,也就是说,要以企业的具体项目为基本单位,披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量,主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等,这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点,需要在会计信息披露中得到充分显示。为此,应建立起质量保证金制度,保障房地产商品质量,由于房地产商品还具有长期、高价值等特点,企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金,以提升应付风险的能力。同时,要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险,也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容,对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明,以提高抗击风险的力度。

4.结语

在实施新会计准则之后,会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下,房地产企业要根据企业实际特点,进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。

参考文献:

[1]郭公民,房地产开发企业会计核算的几个问题[J].浙江金融,2006(11).

[2]饶倩妮,房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息•财经观察,2007(1).

[3]郜月,新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技,2007(2).

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关键词:房地产行业 年度会计报表 审计

随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。

一、提前或推迟确认收入

以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：

(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；

(2)已签订商品房买卖合同；

(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。

二、完工产品的成本结转不准确

房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：

由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。

对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。

对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。

出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。

三、税收问题

税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：

(一)是否存在隐匿收入行为

房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。

(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题

虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。

(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题

欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。

(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税

根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。

(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况

印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。

现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。

针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。

参考文献：

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关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式

在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。

一、投资性房地产及其会计问题

（一）投资性房地产的种类

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

（二）投资性房地产的后续计量

1、历史成本模式

投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（三）两种模式下对企业的不同影响

1、成本计量投资性房地产对企业的影响

历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。

历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。

2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响

以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。

以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。

二、公允价值在投资性房地产中的运用

我国投资性房地产后续计量模式现状分析

1、后续计量在上市公司的执行情况分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。

2、投资性房地产准则后续计量执行情况

在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显着的差异。

无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。

3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状

与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、我国会计实践中公允价值的应用展望

对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。

采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。

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[1] 袁锦霞.公允价值在投资性房地产会计准则中的运用分析[J].财务会计2009（6）总第327期.

葛家澍.关于公允价值会计的研究——面向财务会计的本质特征[J].会计研究2009(5).

王晓.关于公允价值在会计核算中计量问题的探讨[J].咸阳师范学院学报.2009(24).

肖春芬，荆乃彬. 浅谈公允价值计量属性在投资性房地产会计处理中的应用[J].

王兆金，秦江萍，冯纯纯. 浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用[J]. 北方经济.2009(1).

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关键词：房地产；会计信息；失真；治理

会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

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关键词：国有房地产企业 影响 新会计准则 投资者 企业管理

现如今，新会计准则对国有房地产企业的影响是不容低估的，本文选取企业管理人员、债权人和投资者三大角度，分别论述新会计准则给其带来的显著影响，以促使国有房地产企业更好地生存与发展。

一、给国有房地产企业的管理层及其部门所带来的影响

由于个人所得税的在进行会计方法处置时所运用的是资产负债表的方式，这便改变了企业所得税的费用，直接致使净利润产生了根本性的变化，同时这也必定给企业的日常经营决策构成深刻地影响。针对已上市的房地产企业，其自身房地产项目的周期被延长，收入是根据阶段加以明确的。如若所得税的政策出现变化，那么势必造成企业的盈利下降，这同时也是企业管理者所不乐意接受的现实。为有效地防范有较大可能产生的情形，企业的运营者便会在制定决策上做若干可行的变化。比如说，为能有效地提升企业的预期效益，便会采用降低职员薪酬标准或者裁撤员工等手段，借助于职业的判断，采用人为降低所得税收入的途径，最终创造利润。

要科学、妥善地处理好房地产业务和非货币交易业务给企业决策的施行带来的影响。假若物业连续走高，房地产企业的管理者便会把即将用于出售的物业变换为自行出租、抑或是其他类型的经营模式；反之，极有可能会将物业出售或者转换为自主所有。纵观十年来我国房地产行业的发展趋势，不难发现，房地产行业呈现持续走高的态势，这一类上市企业会把相应的固定资产再次评估价值，这极大地增加账面的净资产，相应的会计信息也会反映出近些年房地产行业的发展趋势。由此表明，这点给上市房地产企业科学决策的影响尤为突出。通常，非货币交易业务因再一次涉及到公允价值，给房地产上市企业的管理者来讲，能有效地提升企业的经营业绩。

需指出的是，不论是国有房地产企业、还是私营房地产企业，企业的经营管理人员均致力于减少竞争中的损失与风险，并运用行之有效的手段对经营行为加以科学调节，在这个节点上，便离不开债务重组。由于行业内各种不确定性因素的与日俱增，一旦有大的变化会直接降低企业的经营利润。借款费用政策的适时出台及其引发的变化能让企业资产得以保值增值，并得到额外的绩效激励。除此之外，企业也会经由选取最为恰当的会计政策来保障自身经济效益的创造、规避不良的市场竞争风险。资产减值政策未必能让濒临破产的企业扭亏为盈，这项政策也影响到企业管理者的切身利益，这就促使企业的管理员工经有关债务重组等方式保全个人利益。

二、给国有房地产企业的债权人所造成的各种影响

毋庸置疑，针对国有房地产企业来说，银行是企业的关键债权人之一。这样一来，债权人会选取不一样的措施。一般情况下，债权人较为注重归还成本、支付利息的能力，一旦企业能正常的做到这两点，那么对企业投资房地产业务、非货币交易业务所出现的价值的增加或减少，也仅能影响到债权人对企业融资前景规划的批准与否。然而，如若企业出现债务重组的现象，便给加重了企业还本付息的压力，在这种形势下，债权人往往为切实利益不受损害而采取抵债的政策、甚至于执行强制归还资金的法律措施。

债权人通常仅看重本息的安全状况，对房地产企业借款经费利息的变化则漠不关注。在一段时间内，企业的资产可能会面临增加的态势，由此一来，会提高债权人对债权的安全期望值，能让国有房地产企业的高债务债权人得到心理满足。债权人的利益同房地产企业的利益是休戚相关的，正因如此，债权人为将债权保全，并不期盼用于维持债权的资金贬值剧烈，资产减值政策的变化出台，让债权人的这一希望几乎落空，债权人就不得不采用债务重组的手段保全债权。

房地产企业是经营高危系数的企业，如若产生亏损，债权人不实行债务重组，则对债权人的影响是多方面的：首要影响是为数不少的债权不能顺利收回；其次间接地增加企业职员的失业率，给社会治安带来不稳定因素；第三是债权人同企业高管之间的伙伴关系会出现恶化的局面。

三、给国有房地产企业的投资团队所产生的影响

不论是投资主体较为单一的国有房地产企业，还是其他性质、类型的房地产企业，最令投资者关注的莫过于投资效益的多寡。对于国有房地产企业来讲，由于政府机构充当投资主体，那么毫无疑问要考虑国有资产的保值增值。对于企业股份的实际掌控人，一般会寄希望于更稳定、公平的股息政策，其余大部分投资人则热衷于追求股价所带来的实际收益。从这个角度来看，投资者关注企业的利润状况已成为必然趋势。

新会计准则的调整与变化，无疑对房地产企业的影响巨大，因企业运营业务中包含批量的物业资产，在物业接连攀升的阶段，会极大地提升企业的生产、经营业绩。

四、结束语

综上所述，国有房地产企业应自觉适应新会计准则的新变化，全面评估、把握新准则给企业带来的影响，在企业管理实践中趋利避害、改进经营策略，力争在市场竞争中保持领先地位、成为同行翘楚。

参考文献：

[1]蔡河山.新会计准则对房地产评估的影响及其策略[J].财会研究.2009（02）

[2]陈美华.房地产会计核算中的几个问题及对策[J].现代商业.2009（04）

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1 加强企业内部会计控制的必要性

企业内部会计控制是指与保护企业财产物资的安全性、会计信息的真实性以及财务活动的合法性有关的控制系统。它的目标是确保企业经营活动的效率性和效果性，资产的安全性，经济信息和财务报告的可靠性。其主要作用：一是有助于企业领导实现经管方针和目标；二是保护企业各项资产的安全和完整，防止资产流失；三是保证企业业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性。此外，它还能保证企业内部财务活动的合法性。会计内控最根本的目的在于规范会计行为，保证会计信息的真实完整。单位财务会计工作是一项综合性的工作，渗透到单位经营管理的各个方面。而会计资料特别是原始凭证是由单位各个部门的人员经手的，牵涉到单位经营管理的各个方面，在会计事项办理过程中，可能因手续不全、凭证不足、各个环节控制不严而导致会计资料失真，或者个人营私舞弊，最终给单位造成损失。所以，建立健全互相牵制的会计内控制度，需要统一领导，统一部署，各个部门共同协作，各个员工积极参与、有效执行，才能真正发挥会计内控的实际作用，为保证会计信息真实完整夯实基础。

2 企业内部会计控制失控存在的问题

企业内部会计控制失控的原因有很多，不仅房地产企业，其他不同类型不同行业也都存在企业内部会计控制失控的现象。在此我只列几点最主要的。

2.1 岗位责任模糊不清

对岗位职责的设置应贯彻相互牵制的原则，对不相容的职务实行分离，使不同岗位之间形成一种相互监督、相互牵制的关系，这是内部控制制度的原则。但是目前许多单位内部中下层机构之间，不同岗位之间以及不同人员之间无法形成有效的牵制，有的单位存在着不相容职务兼任的现象，岗位责任制形同虚设；有的单位管理人员“事必躬亲”，亲自操办自己的涉及资金支付的经济业务事项等。

2.2 缺乏内部人员的监督检查力度

当前，有的单位在内部控制制度上只是强调对审批程序的监督，而不论内部人员做得对不对，只要有内部人员签字，就算内部控制监督到位了。现行的财务“一支笔”控制的监督方式，虽然一方面解决了费用控制的责任归属问题，但有些会计人员放弃职责，领导签字就照办，我不负责，致使会计内部监督有名无实。

2.3 缺乏内部审计

从单位管理角度来讲，内部审计是对内部会计控制的控制。然而内审监督在某些单位由于受到利益关系和人际关系的制约，很难客观、真实、公正地开展工作。

3 采取积极措施推动会计内控水平的整体提高

针对企业内部存在的内控失控现象，我的观点认为：房地产企业要建立健全会计内控制度，应统一思想，提高管理水平，积极采取措施，推动会计内控水平的整体提高。

3.1 单位领导充分重视，组织措施到位，高管人员以身作则，实行全员参与

会计内控是一项系统的综合工程，是单位管理的重要组成部分，不仅需要单位各管理部门之间的协同协作，更需要组织上的强有力的领导，单位负责人要亲自出马，对实施的全过程实行组织上的统一领导策划、政策上统一制订、实施上统一安排、实施效果统一检查、统一奖惩，变少数部门的行为为单位管理部门的一致行为，变临时行为为持之以恒的长期行为，变管理者行为为全员参加行为，特别是单位高管人员更要带头执行制度，让内部会计控制约束单位内部涉及会计事项的所有人员，使任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力，单位高管人员既不“向上越权”，又不“向下越权”，更不超越职责插手事务，才能明确责任，规范运行，使会计内控制度建立健全并持之以恒地有效实施。

3.2 提高内部会计控制制度建设的意识，改“习惯”为制度，变“经验”为程序

提高内部会计控制制度建设的意识，树立风险观念，将一些习惯做法逐步加以归纳总结，形成书面制度，将一些好的“经验”做法整理成办事流程，规范办事程序，形成互相牵制的内控制度，同时重视办理会计事务人员的业务素质及职业道德，杜绝经济业务过程的差错及舞弊行为。

3.3 重视内部审计控制，真正落实责任制，保证内部会计控制制度的顺利、有效

运行内部审计控制是对内部会计控制的再控制。单位的日常经济活动、管理制度是否合理、合规、有效，由日常的内部审计机构进行评价，可以把风险消灭在萌芽状态，防止问题成堆甚至触犯法律；把审计结果与日常考核结合起来，真正落实责任制，加强监督与奖惩制度，这是日常对单位内控制度执行情况的再监督，也是保护员工的主要措施。有条件的单位均应建立内部审计机制，保证内部会计控制制度的顺利、有效运行。

4 制定科学完善的内部会计控制规范

房地产企业要制定科学完善的内部会计控制规范，以保证企业能够健康的发展。

4.1 构建系统性的内部会计控制内容

在制定内部会计控制规范时，我们必须充分考虑的问题是，由于内部会计控制工作所涉及的内容非常广泛，因此，内部会计控制规范就应当是一个体系。从结构上看，它可以分为两个层次：第一层次是内部会计控制基本规范。它主要是就涉及内部会计控制的目标、原则、内容、方法、检查、督导和实施等问题予以规范。第二层次是内部会计控制具体规范。它主要是对单位内部的各种具体会计工作进行规范。从内容上看，它可以从五个不同的角度来进行规范设计：第一，是具体经济业务的内部会计控制规范，如工程项目、采购与付款、销售与收款、对外投资、筹资、担保、成本费用的发生与支付等；第二，是具体会计要素项目变动的内部会计控制规范，如货币资金、实物资产、证券资产、无形资产等；第三，是具体会计业务处理岗位的内部会计控制规范，如出纳、记账、报表、保管、经销、采购、收款等；第四，是具体会计管理岗位和管理环节的内部会计控制规范，如授权、执行、质检、验收、审核、付款等；第五，是会计业务处理手段的内部会计控制规范，如手工会计处理系统和电子数据处理会计系统等。通过制定不同的内部会计控制规范，形成一个相对完善的体系，才能对规范单位内部的会计控制工作起到重要的促进作用。

4.2 制定适合行业特点的企业内部会计控制制度

4.2.1 控制环境的建立

有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括，管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各种外部关系等等。

4.2.2 会计系统的建立

房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：

（1）确认并记录所有真实的经济业务；

（2）及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；

（3）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；

（4）确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；

（5）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。

4.2.3 控制程序的建立

控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务会计部这个信息枢纽中心。为了防止作弊，不相容职务要分离，组织机构之间要相互控制。

4.2.4 房地产开发成本的控制

针对房地产行业的具体情况，最重要的是要加强房地产开发下列财务指标的控制。

（1）设备及材料采购的控制

对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理，并将不相容的岗位分离开，以相互牵制，防止舞弊，降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度：对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请；对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文，经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价，确定潜在供应商。

（2）房地产施工成本的控制

房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标；在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴，以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等有关文件，配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，站在诚信的角度保护各方的合法权益。

（3）房地产开发费用的控制

房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度；对普通广告除进行总额控制、预算控制外，还应在每年末对广告支出与社会效

应进行对比分析以制定下一年的广告预算。

（4）财务的控制

财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉，只有在保证净现金流量为正的情况下，才谈得上投资报酬率，才谈得上企业未来的发展，故此，房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量，以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会，并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐，以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定，实行授权审批制，并将不相容的岗位分离开，以保证企业内部控制的有效性与完整性。

房地产企业必须通过建立和健全内部会计控制的制度建设，形成完善的内部牵制和监督制约机制，规范单位会计行为，才能从源头上和制度上治理腐败，防范风险，遏制经济犯罪行为，保证经济的健康发展和资产的安全完整。

参考文献

[1]自2006年1月1日起施行的《中华人民共和国公司法》

[2]自2000年7月1日起施行《中华人民共和国会计法》

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（一）贷款价值比是满足房地产抵押贷款风险决策需求的关键财务信息

商业银行的房地产抵押贷款风险管理决策是一项金融决策，本质上是对在房地产抵押贷款配置过程中的战略选择权进行估值，也就是财务信息对房地产抵押贷款风险管理决策的有用性才能够最大化。为使商业银行管理者能够识别和建立战略选择权，原则上要求财务信息“相关”并且“真实”。“相关性”具体表现为财务信息能够预测房地产抵押贷款未来的价值和财务信息能够对贷款时预测的房地产抵押贷款组合价值进行确认或改变。借贷双方都不能在事前预见并描述贷款发放之后贷款价值可能发生的各种情况。房地产抵押贷款风险管理决策同时要求“真实”的财务信息。“真实”财务信息要求反映房地产抵押贷款组合价值及其变动的本质特点。具体讲，第一，财务信息要有总体性，即能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值。第二，财务信息要有实时性，能够客观地反映房地产抵押贷款组合价值的初始计量和后续计量之间的价值动态变化。最后，财务信息要有均衡性，能够在信息成本的约束下使信息价值最大化。本文认为，在银行财务报告中，能够获得的基本具备上述各项质量特征的关键财务信息，就是贷款价值比例（LTV），即贷款数额与抵押房地产价值的比例关系。首先，贷款价值比例体现了房地产抵押贷款风险管理的内在特征，也符合财务信息的“相关性”要求。根据贷款的抵押品，可将贷款区分为“依据资产”或者“依据现金流”两种类型（梯若尔，2007）。房地产抵押贷款是一种典型的“依据资产”的贷款。在实践中，商业银行房地产抵押贷款风险管理机制主要是杠杆率约束。一般地，银行在任何时候都关注确保未偿付的债务价值与房地产资产中剩余的价值之间大致平衡（哈特，2006）。在发起房地产抵押贷款事前，贷款价值比可以帮助银行预测房地产抵押贷款的未来价值；在发起贷款后，通过比较名义（或初始）贷款价值比和实际（或当前）贷款价值比（即贷款额变动率/房价变动率）的差幅，能够确认或改变之前的预测结果。其次，贷款价值比例能够保持与国际会计准则委员会（IASB）“真实性”内在一致性，又能体现房地产抵押贷款风险决策对财务信息“真实性”的特殊要求。第一，通过一家银行的房地产抵押贷款配置规模和抵押房地产价值规模，可以能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值的杠杆约束。第二，比较房地产抵押贷款组合价值与抵押资产价值的初始计量和后续计量的变化，能够获得房地产抵押贷款组合价值变动的动态信息。第三，贷款价值比可以节约财务信息成本。广义讲，可以作为房地产贷款抵押的不仅有房地产，还包括借款人的声誉。相比审核借款人声誉，银行审核房地产资产价值的信息成本更低。唯一需要单独进行进一步讨论的是贷款价值比的前瞻性。

（二）实物期权框架下的贷款价值比

假设房地产抵押贷款发放并持有到期，房地产抵押贷款使用历史成本法或摊余成本方法记录在银行的财务报表中。历史成本法通常在贷款到期无法偿还之前并不认定亏损，只有当违约实际发生时才将已发生的贷款减值计入当期损益，换言之，在贷款到期之前，在资产负债表上的贷款资产价值与违约可能性没有太大的关系。抵押房地产资产价值使用公允价值法计量，放在财务报表附注中。公允价值计量坚守“现在”时点，而不是面向未来计价（任世驰等，2010）；能够动态地反映抵押房地产资产价值的动态变化，但不能单独地预测抵押房地产资产未来的风险价值。这就是说，贷款价值比这一财务信息是历史成本计量和公允价值计量混合计量的产物，但单独使用其中的一种会计计量都不能直接使贷款价值比呈现出前瞻性特征。国际会计准则委员会（IASB）明确指出：通用财务报告是以管理层的最佳估计、判断和模型为基础而不是基于准确的描述①。因此，只要估值是所选择的方法和应用方法是合理恰当的、能够如实反映估值，就能符合财务信息真实性中无重大过错的特性，并非强求完全正确。基于此，我们发现在实物期权框架下，把按照历史成本法计量的房地产抵押贷款与用公允价值计量的抵押房地产资产联系在一起，能够显示贷款价值比的前瞻性，同时能进一步认识财务信息的真实性与决策有用之间的关系。在实物期权的框架下，我们可以把房地产抵押贷款描述成债务人持有的一种看涨或看跌的实物期权②。假设某公司用自有的价值600万的某一商业房产作为抵押，向银行贷款500万元（包括利息）。当抵押商业房产的市场价值大于500万元（假设仍为600万元），则债务人会还本付息，这等于以500万元的价格从银行手里买回价值600万抵押房产，其差额是100万元（600万~500万元）。但是，抵押商业房产的市场价值下跌，假设跌到为450万元，则债务人就会放弃抵押的商业房产，即不还银行的500万元本息，因为一个理性的债务人不会花500万元买一宗只值450万元的房产。可见，理性的债务人在抵押商业房产的市场价值上涨超过贷款本息时，有权按照约定价格（即贷款本息）买回抵押商业房产。这类似债务人得到一个看涨期权。我们也可以把房地产抵押贷款描述一个看跌期权。仍然使用上面的假设数据，现在我们要说明：理性债务人在什么市场价格下选择把商业房子留给银行而不愿意归还贷款。当抵押的商业房产的市场价值大于贷款本息500万元时，假设仍为600万元，理性的债务人不会把价值600万元的商业房产只按照500万元的价格出售，换言之，债务人会支付给银行500万元贷款本息。但是当作为抵押物的商业房产的市场价格下跌到500万元以下，例如450万元，理性债务人就会选择把商业房产留给银行而不愿意归还贷款，因为这等于按照500万元的价格（即要还的贷款本息）卖给银行只值450万元的商业房产，前提是抵押的商业房产市场价值下跌到贷款本息以下，因而这类似债务人得到一个看涨期权。可见，理性债务人是否违约的选择，取决于抵押房地产资产的市场价值波动与抵押贷款规模之间比例的变动。一般地，当抵押房地产价值大于贷款价值时，即贷款价值比的比值较小，债务人没有违约激励；当抵押房地产价值小于抵押贷款价值时，即贷款价值比的比值较大，债务人就有违约激励。在实物期权框架里，贷款价值比能够产生一个前瞻性的财务信息，在没有交易成本（即没有违约金、处置费用）的情况下，如果贷款价值比趋向于≥1时，群体性违约概率就越大，当贷款价值比＜1且更小时，群体性违约概率就越小。由于贷款发放后在银行资产负债表中未偿贷款本息余额基本固定，抵押的房地产价值“随行就市”因此，通过对重估抵押的房地产市场价值，能够得到贷款价值比变动趋势的信息。这一基本思想在美国KMV公司1997推出的KMV组合管理模型（又称信用监测模型，CreditMoniter’sModel）得到实现。不确定性程度和实物期权的价值正相关。不确定性越大，实物期权的价值越高。这是因为不确定性越大，获得或等待新信息而保持行动灵活性的价值就越大，而保持行动灵活性就相当于购买或建立了一个期权。因此，贷款价值比变动趋势信息的相关性最终体现在帮助商业银行管理者识别和建立战略选择权。我们假设一个银行要增加一个房地产抵押贷款组合，这个增加的贷款组合假设为10亿元（类似初始成本），一年后得到的本息收入是12亿元，资金的加权成本是15%，无风险利率是年利5%。为了简化起见，我们假设房价贷款比为1，即用于抵押的房地产总价值与贷款组合价值等价，由此，银行预计抵押房地产价值将上涨20%，即1年以后的抵押房地产价值和贷款组合的还本付息额一致；并且我们假定出现群体违约，则银行出售抵押房地产收回贷款本息（忽略出售成本）。这样，我们可以用抵押房地产价值的变动表示贷款组合的收益变动。我们比较传统的现金流量决策和期权决策的差别。按照传统的现金流量决策：在时间0时，银行增加贷款10亿元，到时间1时，银行通过出售抵押房地产得到本息支付12亿元，本息收益的净现值如下：净现值=12/（1.15）1-10=0.43亿元按照实物期权方法决策：现在我们进一步假设，如果房地产市场行情好，1年后抵押房地产价值可能上涨到14亿元，但是如果房地产行情差，抵押房地产价值也可能下跌到10亿元。如果1年后证实出现用于抵押的房地产价值下跌到10亿元，银行将选择不增加房地产贷款组合，显然，只有在抵押的房地产价值上涨到14亿元时，银行才会增加一个贷款组合。根据实物期权方法决策价值可表达为：净现值=14/（1.15）2-10/（1.05）1=1.06亿元按照实物期权方法决策的10亿元抵押贷款组合的净现值大于按照传统的现金流量决策的净现值0.63亿元，换言之，假设银行只是靠出售抵押房产收回本息，显然前者优于后者。两者之差就是信息的价值，也就是保持灵活性或期权的价值。尽管按照现行的制度安排，如果债务人违约，银行也只能从拍卖抵押房地产的所得中债务人必须支付的还本付息部分，剩余部分仍归债务人。但这并不能改变我们这里给出的结论：银行的战略选择期权决策是一个依房地产抵押贷款违约风险状态变动信息而进行调整的行动；而根据期权理论，房地产抵押贷款违约风险状态变动的基本驱动因素就是贷款价值比的变动。反过来，由贷款价值比变化驱动的房地产抵押贷款违约风险状态变动信息的价值，最终体现在银行战略选择期权的决策上。（四）简短的结论当商业银行管理者改善房地产抵押贷款风险管理决策、从而防止房地产市场价格崩溃冲击银行贷款资产质量引发金融危机时，需要从银行的财务报告中能够得到贷款价值比变动的信息。与国际会计准则委员会（IASB）关于决策有用性的基本原则精神保持一致，在实物期权框架下，能够将计量贷款的历史成本方法和计量抵押房地产市值的公允价值方法结合起来，在商业银行财务报告中充分反应贷款价值的动态变化，并将这一信息的有用性最大化地体现在银行建立的战略期权上。由此，能够大大提高银行财务报告信息满足银行管理者事先防范房地产市场价格崩溃冲击银行信贷质量、从而防范金融危机的需求。

本文作者：陆克今薛恒新工作单位：南京理工大学经济管理学院

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关键词：公允价值计量 投资性房地产 应用

根据新《企业会计准则――基本准则》和《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，，在投资性房地产计量方面，我国首次允许企业在成本模式之外使用公允价值模式进行会计计量。该模式的引进一方面体现了国内会计准则与国际准则的趋同更进了一步，另一方面，给传统会计模式带来了强烈的冲击，对我国房地产企业的会计实务形成了重要的影响。以下就公允价值计量模式在投资性房地产中的应用问题进行具体探讨。

一、我国对投资性房地产会计计量问题的具体规定

（一）投资性房地产的界定

根据新会计准则要求，为实现房地产的资本增值或赚取租金，也可能二者兼具的房地产即为投资性房地产，目的在于投资获取收益。主要有出租的建筑物、土地使用权以及持有但在做增值转让的准备、出租的土地使用权等

（二）投资性房地产进行后续计量的方式

公允值计量法以及成本计量法是计量投资性房地产时的重要计量模式。因为法规中，公允值计量方式是可以被房地产企业进行相应的计量的，企业存在较大的选择余地。但是，公允值的计量模式并没有在大多数的房地长企业使用。公允值计量办法是优点与缺点并存的一种计量模式。

二、在投资性房地产中运用公允价值计量模式的优点

（一）公允价值计量有助于反映资产的真实价值，满足信息使用者的决策需求

投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，传统会计计量模式强调以历史成本为基础，历史成本计价并不能真正反映投资性房产的真实价值。引入公允价值计量模式可以反映投资性房地产的市场价值，更真实地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，有助于信息使用者更好地做出决策，也能够帮助企业来了解房地产交易取得的总体效果。

（二）引进公允值的计量方式是紧跟国际潮流的必然

国际上，公允值计量被较多的应用到市场经济计量当中，这说明，我国会计准则正在吸收借鉴国际会计准则，同时，企业可对国内外企业价值做对比。

（三）公允价值计量模式有助于提高房地产企业的融资能力

对于上市公司，公允价值模式可使资产增值显性化，提升企业投资性房地产的账面价值。同时，由于重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生积极影响。对于非上市公司，采用公允价值计量模式，将增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，有助于增强企业向银行融资的能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将增加。

（四）企业采用公允值的计量办法可确保增加利润，但所得的实质性税赋并为此提升

参考财税（2007）80号中相关规定，企业对投资性房地产、金融负、金融资产等以公允值方式给予计量的，在持有阶段，及时变动了公允值，纳税所得也不应包含其中。在结算或处置阶段，可将历史成本扣除后存在的差额或得到的处置价款一并的包含在该阶段的纳税所得额。所以，投资性房地产以公允值计量的后果为，企业增加效益的同时，却并不是出现所得税赋同时上升的情况。

三、公允价值计量在使用过程中可能出现的问题

（一）尚未有客观有效的环境方便计量公允值

参考“新会计准则”在这一块的规范，存在极其严格的适用条件对公允值计量模式应用到投资性房地产范围。新的会计准则明确表示，房地产交易市场的活跃以及企业可从中获取关于类似、相同的房地产价格与另外的交易信息是公允值价格计量应用到投资性房地产并做科学估计的必要条件。这也说明，投资房地产的公允价值是不可以借鉴估值技术做明确的。但是《企业会计准则第3号――投资性房地产》却有不同的定义，所谓的相似或同类房地产指的是以建筑物为基础，其存在相近或相同的结构类型、形同的性质、相同的地理环境、相同的地理区位、相近后相同的新旧程度、相近或相同的使用状况等；以土地使用权为基础，指在位置区域、城区相同的情况下，其存在相近或相同的地理环境、土地相近或相同的状况等。分析发现，房地产的类似或相同、房地产活跃市场的相同的寻找比较棘手。所以，投资性房地产虽然可采用公允值给予计量，但是，存在较为困难的明确公允值，那么，当前市场条件的合理公允值的明确是较难确保的。

（二）税收问题的影响

采用公允价值模式计量投资性房地产时，按照目前我国有关税收规定，可能受到影响的是房产税？房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的税种。现行房产税有两种征收方式，从价计征或从租计征，计税依据分别是房产余值或房产的租金收入。对于从租计征的，新准则并不影响其计税依据。而从价计征的计税依据是房产余值，即房产原值减除一定比例后的剩余价值。如果应用公允值的计量方式，那么会出现以公允值还是房产余值作为计税依据的现象。在投资性房地产向自家用房转换时，以公允值做计量的标准则是参考“转换日”确定建筑物应有的账面价值。如果初始的房屋计量成本小于公允值，那么应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税，在现有的税法中还没有相应的规定？税收问题是影响众多房地产企业选择公允价值模式计量的原因之一。

（三）会加大企业的利润波动，可能成为企业调节利润的工具，从而造成信息误导

在传统计量模式下，资产的价值是相对固定的，但公允价值是随市场变化而变化的，由于我国相关市场的发展还不成熟，投资性房地产公允价值计量方式在客观上存在企业操纵利润的可能。净利润波动范围将受到公允值变化的影响。对债权人、投资者等利益关联群体构成误导，对企业的社会信誉造成影响。

（四）公允价值计量模式的后续成本较高

新准则规范了公允价值的认定方法，因而公允价值确定的是否合理，成为投资性房地产后续计量是否恰当的关键。借鉴国际上的规定，如果公允值计量方法被企业应用到了投资性房地产领域，那么企业的投资性房地产需要另外聘请地位独立的评估师做科学评估，同时对该房地产的变动增减的当期账面详细披露于年报，另外，确认公允值的办法也应披露，同时，后续的计量成本会增加。

四、解决公允价值计量模式问题的主要措施

（一）合理划定公允值计量的计量标准与权限

运用公允值的范围虽然在新准则中给予了明确，但是，我国独有的房地产市场体系背景下，运用公允值存在多方面的挑战。所以，在合理布置、循序渐进的基础上，明确规定使用权限，如何种情况可使用、必须应用或不能应用等，同时，制定具体可行的操作细则，将公允值的应用提高到可操作的范畴，合理控制公允值计量应用时发生的风险。

（二）完善房地产市场交易制度，构建合理的市场交易系统，形成完善的价格体系以及公允价值信息平台

完善新准则与税收法规等方面的配套与衔接，使企业能够根据相关准则和法规做出是否使用公允价值计量模式的决策。

（三）制定和完善公允价值计量模式的具体指南

一方面，在会计准则中给予明确的可操作的规范要求，尽可能地降低主观因素对公允价值的影响。另一方面，企业应当根据会计准则来确定公允价值计量的合理范围，并对公允价值计量和信息披露的具体程序进行明确，建立公允价值计量的备查明细。

（四）加强对采用公允价值计量模式的监管

在我国房地产市场当前条件下，必须对公允价值的使用加强监管。监管部门应当完善管理政策，不断提升自身管理水平，对公允价值恶意操纵者给予惩罚，对公允价值使用过程中的主观差错予以纠正，以保障公允价值计量模式的正确使用。

五、总结

现阶段我国大部分上市房地产公司都未采用公允价值计量的方式，主要是由于缺乏成熟活跃的市场环境，也急需要解决目前存在的公允值计量方式的共性问题。同时，要积极吸收国际准则中关于公允值的计量规定，推进我国会计准则国际化。本文主要分析了投资性房地产与公允值计量方式应用的关系，并从优势与可能出现的问题进行了探讨，最终提出了改善的意见，希望推动我国市场经济合理有序的运行。

参考文献：

[1] 陈华，候晓红.公允价值计量对上市公司财务报告的影响[J].商业研究，2012（8）.

[2] 张晓琴.后金融危机时代公允价值计量的优化[J].湘潭大学学报，2011（4）.

[3] 冯怡.公允价值计量在美国的实践、不足与启示[J].山东社会科学，2011（10）.

[4] 范红梅.浅析公允价值计量对投资性房地产的影响[J].管理观察，2011（20）.

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关键词：财务会计 制度建设 会计制度

企业发展财务管理工作的主要依据就是企业的内部财务会计制度。在我国国民经济发展的过程中，房地产产业占据着非常重要的比例，要不断提高房地产企业的财务会计管理工作的质量，使我国的房地产企业可以更好的发展下去，也可以在另一方面促进我国的国民经济全面的发展下去。

一、房地产公司财务会计制度建设存在的不足之处

（一）财务会计控制制度不够完善

现阶段我国许多的房地产企业已经建立了财务会计管理的先关制度，但是却没有以此为基础建立风险控制管理机制。一些公司针对企业财务方面出现的风险的时候，会进行一些控制管理，但是大多都是一些短时间的控制管理目标，并没有制定长期的发展目标。而公司制定的相关的财务控制制度，对于企业财务管理具有阻碍作用，企业在发展的过程中也无法获得真实的信息。

（二）企业会计要素划分不够合理

我国企业单位按照会计准则进行具体的划分，会计要素可以划分为资产、负债、收入等具体的几个部分。根据规定的要求，在具体的准则中净资产就是将总资产减去负债而得到的部分，这个过程中并没有体现出会计要素的具体性质。而全部资产减去负债之后，所得到的资金也没有被清晰的体现出来，不够直观。除此之外，企业的会计科目表中的结余科目和净资产的要素之间并没有什么必然的联系，这样一来，科目表中的要素名称和科目明名称也就没有什么关联。

（三）公司的财务会计的信息质量有待提高

有关于企业的会计信息一定要保证其真实、可靠，但是又会受到很多因素的影响，财务的相关管理人员的工作水平会造成影响，企业的相关管理制度也会对其造成影响，甚至企业的领导是否重视财务管理工作，对公司财务信息的真实性和可靠性都会产生严重的影响。因此我国很多的房地产公司收到来自各个方面的影响，使财务会计的信息质量不能得到提高，一直才处于低水平的阶段，限制了企业财务管理工作的正常进行。

二、促进公司财务会计制度建设的具体措施

（一）会计核算基础要以责权发生制为核心

责权发生制主要针对的是收入和支出的相关费用，在交易发生的时候，进行及时准确的记录，而会计期间实现的数额，可以由收入进行具体的反映，对会计期间已经消耗的货物，由具体的费用进行反映。责权发生制针对会计主体的具体的运营成绩和受托责任，向使用者综合的、全面的提供资源，对主体的财务状况和变动的具体情况也会给予合理的评价，对公司的业务收支和结余情况、职工工资、所需要承担的借贷款利息、资金运动等情况具体准确的反映出来，使企业的成本核算能力不断得到提高，也具备了更强的抗风险能力。

（二）惬意财务会计制度的建设环境要不断得到优化

房地产企业内部控制工作的关键就是会计控制管理工作，对于企业的管理工作的效率问题起着直接的影响。我国现阶段对于财务会计风险管理的重视不够，造成这种现状的主要原因就是因为我国房地产企业缺乏完善的财务会计控制制度。企业如果想提高财务管理的效果，就要在企业的财务会计制度建设方面不断加强。而在企业首先要做的就是将企业财务会计制度的建设环境进行优化，使企业财务会计的建设可以拥有一个良好的环境。

（三）设置与此相关的基建报表

在一些企业的会计报表中，对于待摊投资明细表和基建投资表都要适当的进行增设，在事业单位报表中要具体的设立，针对使用者，为其提供系统的、全面的、完整性的会计报表的详细资料，这样一来，企业建设的具体的收支情况就可以比较详细的表现出来。

（四）对于固定资产的会计核算和监督要不断加强

在企业内部要建立固定资产的清查制度，无论是账目与账目之间，还是账目和实物之间，都要相互符合。企业财会的相关工作人员的工作素质要不断进行提高，每个财会人员都要具有很强的责任感，在工作的时候其工作态度要不断进行端正，和企业的资产部门之间的沟通要不断得到加强，出现什么情况要及时和资产部门进行核对。除此之外，针对固定资产，可以建立具体的盘点制度，可以对企业的固定资产进行比较彻底的盘点和清查，及时将其中存在的不易被发现的问题找出来，并及时找到相应的解决措施。

（五）建立完善的财务会计控制管理体系

房地产行业可以这么快速的发展，主要依附其完善的财务会计制度。我国现阶段房地产行业的财务会计制度还是不够完善，企业要想持续的发展下去，就要采取相应的措施，对其进行完善，使财务会计的相关制度可以不断完善，促进企业财务的管理工作顺利的进行下去。以会计法和会计工作的相关准则为基础，结合企业的发展现状，可以更好的对财务会计制度进行完善。

三、结束语

综上所述，主要以房地产企业为典型案例，对其财务会计制度建设目前存在的不足之处进行具体的分析，并以此为基础，结合我国当前的一些政策和发展策略，对公司财务会计制度建设问题做出相关的阐述，促进我国企业可以健康有序的发展。

参考文献：

[1]王燕.以财务信息化建设为契机推进企业管理会计应用水平――X工业公司财务信息化建设实践与启示[J].中国市场，2015，20：151-152