房地产开发规章制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发规章制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

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关键词：房地产；管理；效益

近些年，房地产行业为我国经济的飞速发展做出了不可磨灭的贡献。随着城市化速度的加大，各大房地产公司也开始进军小城市和县区。如何更好的管理房地产开发项目是目前房地产公司所需要解决的一个问题。这不但关系着公司的效益，更影响这公司这业内的影响力。

1 房地产开发项目现场管理的必要性

整洁卫生、安全有序、文明作业、规范场容是房地产开发项目现场管理的目标。管理人员应尽量使开发项目与周围环境相协调、合理使用各种设备。

1.1合理的现场管理是开发项目正常建设的必要条件。合理的现场管理能使各个工作步骤有条不紊的进行，是工程能按时完成的保障。

1.2合理的现场管理能使各个部门更好的合作。各种部门都在项目现场集中工作，因此现场管理的好坏直接关系到各个部门之间的配合。这不但关系到各个部门的工作效率，更关系到公司的经济效益。

1.3合理的现场管理能提高社会效益。项目现场管理的好坏是项目管理的评判标准。如果现场管理合理，那么就为项目赢得了良好的社会效益。

1.4合理的现场管理是落实有关法规的表现。开发项目与环境、社会、规划等息息相关，合理的现场管理是保护环境、促进社会和谐的保证。这就反应了对各种法规的遵守。

2 房地产开发项目管理中存在的问题

目前我国房地产开发项目中普遍存在这一些管理方面的问题，这些问题不仅反映出我国房地产产业的管理水平的不足，也反映出了某些房地产企业对项目管理的不重视。我国房地产开发项目主要存在以下几个管理问题：

2.1前期策划及产品定位不明确

有些开发商不重视项目前期细致的可行性研究，对项目的定位不明确，这就导致决策层的犹豫不决。这样由于时间紧迫很容易导致匆忙决策，这就为产品的可行性和科学性带来了隐患。决策阶段的问题会给项目带来很多为题，这也增加了项目管理的难度。

2.2开发项目的现场平面布置与平面设计相差较大

建设总平面设计对于项目现场管理至关重要，它是现场管理的重要依据。它对现场的工作人员、机械设备和材料存储等进行了总体的规划，但是有些项目的现场布置与规划的有很大差别，这就会导致物品随意摆放，管理人员无法很好的进行项目管理。

2.3开发项目现场不文明施工。道路堵塞、设备摆放混乱、材料乱堆乱放、缺乏防雨放电设备、工作人员不按规程操作等问题都是不安全不文明施工的表现。

2.4开发项目平面布置调整不灵活。管理人员要根据总平面设计来调整施工现场，有时候在施工过程中会有一些变数，而且随着工程进展程度的不同，平面布置也要进行调整。这时就很可能出现平面布置调整不灵活不及时的现象。

2.5现场检查和监督力度不够。管理人员要频繁检查现场平面布置，检查时要做到自习认真，找出不满足规定、不符合建设要求的地方。及时政府或者上级部门没有进行检查也要自己担起监督的重任。

3 房地产开发项目现场管理的应对策略

现场管理是一项复杂的工作，工作人员要根据具体情况采取相应的策略。

3.1合理布置

合理布置项目现场所需的工作人员、机械设备以及各种材料。这关系着人与人、人与物之间的密切配合。有利于现场秩序的规范。要做好现场的合理布置，首先认真调查研究，找出现场问题之所在；其次，要结合实际情况，进行合理布置。通过分析研究，掌握目前现场的布置方式，提出合理的改善方案。再次，修改设计。对着项目的不断进展，项目的总体平面设计也应该是不断变化的。一次性的设计不能适用于项目建设的整个过程，还必须根据实际情况不断修改、补充、调整，确保科学合理。最后，考核布置方案。对现场的机械设备、各种材料进行合理的摆放，对工作人员进行有效的管理，并定期进行现场考核。合理布置作为一项日常管理工作，它不仅是现场管理的一项重要内容，更应贯穿于整个项目进展过程之中。

3.2目视管理

目视管理是利用视觉感知各种信息对项目进行管理。要利用各种醒目的颜色标示出各种安全标志、防火标志灯。不能让各种规章制度、管理细则、操作规程等被障碍物挡住，以利于工作人员学习。要经常进行检查，对积极工作、表现良好的员工给予公开表扬和物质奖励，对于各种落后行为要给予批评和鞭策。目视管理有利于工作人员的自我监督自我管理，应贯穿于整个项目的全过程。

3.3制定奖惩措施

要制定相应的奖惩措施，鼓励优秀员工，鞭策落后人员。对好人好事和先进行为要给予物质奖励和公开表扬。对于违反规章制度的人，不管是谁都要按照所制定的规定给予处罚。检查要定期准时进行，并且及时公布奖惩结果，按规定的期限将物质奖励发放到先进个人手中。这有利于管理人员对现场的监管，项目人员也就会自觉遵守规章制度，有利于项目安全有序的进行下去。

3.4定期召开安全会议

项目负责人要组织全体人员定期召开安全会议，安全是第一要务，安全重于泰山。会议的主要内容要详细记录，并允许与会人员发言，积极采纳优质合理的建议。对于会议传达的精神要积极落实到实践中。

3.5重视项目收尾阶段的管理工作

项目结束时是管理人员和工作人员最容易懈怠之时，这时要特别重视对收尾项目的管理。主管人员要与项目现场各管理人员各自承担一部分工作，共同完成项目收尾阶段的管理以及交接转移工作。

4 结语

房地产开发项目的管理水平与项目开发周期、成本以及质量息息相关，决定这项目的效益。为了能够使房地产企业在当今激烈的市场竞争中占有一席之地，就必须要采用科学的、合理的、有效的管理方式来对房地产开发项目进行管理，加强管理人员的水平同时促进管理人员素质文化水平的提高。

参考文献：

[1] 吕萍等编著.房地产开发与经营[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[2] 白思俊主编.现代项目管理下册[M].北京：机械工业出版社，2002.

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关键字房地产，开发经营，工程管理

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

1．前言

加强房地产开发经营的工程管理对于房地产企业来说具有很大的意义，同时结合我国在房地产开发经营管理方面存在的问题，有必要对房地产开发经营中的策划、施工、物业等方面加强管理。

2.房地产开发工程管理研究

2.1安全管理

（1）项目部要建立和健全关于安全的管理规章制度和安全责任制，在安全的管理过程中要做到有章可循，有法可依，有责可究。

（2）在安全管理过程中要严格按照各项安全管理制度执行，与项目管理人员、施工人员签订安全生产责任状，并制订责任目标目标。通过全员安全培训提高员工安全意识，对于需要特种作业人员要执行持证上岗。

（3）按照安全管理规定规做好安措费用的投入。套做到有先知性的投入，并有针对、有预防、有措施。

2.2质量管理

（1）做好项目部质量管理制度和奖罚制度，跟班组长签订质量承诺书，在各种规章制度健全的基础上实施奖励优秀优、惩罚恶劣，充分调动劳动者的积极性。

（2）严把原料关，材料是直接构成工程实体的使用材料的好坏，直接决定工程质量的优劣。在工程材料的采购、验收时，要严格按图纸设计及规范标准要求进行检验，杜绝不符合要求的材料用到工程中，从原料上确保工程质量。

（3）严把质量验收关。在一个分项工程完工后对质量进行验收，对合格与否做出认可，要求我们认真严肃的对待。按照建筑工程施工质量验收统一标准和配套的分部分项工程质量验收规范进行验收，分批次进行抽查，不合格项目坚决要求返工处理。

2.3成本管理

（1）项目工程承包后应详细的编制施工预算，施工预算是项目目内部使用的预算，项目部应根据施工预算情况分析每个分项工程所使用料、机、工的消耗情况，并与定额预算进行比较。一般施工定额消耗量要比预算定额低。定额预算消耗量是施工消耗中的最高指标。

（2）依据施工或定额预算编制成本计划，计划的编制应严谨，不能凭经验进行估算，也不能用概算指标概算，应比预算还要仔细。各种人、机、材消耗量乘以其各自单价构成工程直接费用，依据各自公司管理水平，取定综合管理费构成项目的间接成本，二者相加即为项目的成本计划。

（3）项目应分阶段的进行成本核算，阶段的划分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后项目完工后进行总的成本核算，采用国家会计统一用表认真编制成本核算表。

（4）对进行成本分析，对成本计划的执行情况进行比较。总结实际经验，为本项目的结算提相应供依据，同时后续工程的成本计划和控制提供基础资料。

3．房地产开发经营工程管理研究

3.1质量管理

3.1.1创建体系，完善制度

质量保证体系，能否真正发挥实效发挥实际作用，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。根据房屋建筑工程形式，建立良好的保障体系，对当前的施工作业管理制度进行更新调整，这些都有助于提高工程质量。这就要求建筑工程单位施工单位在确保质量保证体系能有效运行下去的前提下，按照施工的必要步骤，逐步地对质量保证体系进行修改和完善。除此以外，还要结合现代化建筑指标体系，积极更新建筑施工规章制度，同时做好各个方面的工程管理。工现场工程质量保证体系必须由总承包单位项目经理部负责在其承包施工的工程范围内建立，并统一协调管理。对施工材料控制，对施工环境环境控制，主要是对工程地质、水文、气象等，有一定的了解和掌握。

3.1.2全面准备，互相交流 房屋建筑工程施工的全面准备就包括前期准备以及后期工作。施工前期的工程准备工作是保证房屋建筑施工顺利开展的基础，所以必须认真做好工程前期的准备工作，制定好切实可行的方案。事前准备包括施工管理人员的工作分配、对施工操作人员的工作培训、施工技术的事前探讨以及对施工材料的选购、施工工具的准备、对施工现场的了解。房屋施工人员应该尽早达到施工现场，熟悉周围的环境，在研究工程图纸后，再结合实际情况做好施工布置准备。在中期工作期间，遇到技术难题要经过讨论，向先进施工单位学习经验，将难题解决。

3.1.3加强协调管理

协调管理共有以下三个协调管理部分：技术协调、管理协调以及组织协调。技术协调，即提高设计图纸的质量，优化水平，在图纸完成的时候多处审查，一一将问题查出进行纠正。管理协调，则是提出要建立一套健全的管理制度，通过制度的提出减少在工作配合中会遇到的问题从而解决各施工部门的协调工作。组织协调，即建立专门的协调会议制度，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工应组织专门的协调会，使各部门进一步明确施工顺序和责任。

3.1.4提高施工人员职业素质

工程质量是所有参加工程项目施工的技术管理干部、操作人员以及服务人员共同工作的结果，所以施工人员是形成工程质量的主要因素。现在很多施工单位，在施工中采用很多职业素质较低的工人和技术人员，有的技术人员连一些基本的常识也不懂就上岗，以致在施工过程中容易发生一些常识失误，这给施工质量控制工作带来了许多不必要的麻烦。因此，想要施工质量能提高上去，首先要做的就是从严格招聘施工和技术人员，提高施工人员职业素质。施工人员必须树立以质量第一的观念，懂得为客户服务，把社会利益和企业利益综合考虑。除此之外，管理干部、技术人员都应具有较强的规划和管理能力，能够组织施工和进行技术指导的能力，尽力质量检查。在团队中，所有人员都应该树立一丝不苟的工作作风，懂得严格执行质量标准和操作规程的法制观念，最终保证工程质量。

3.2开发管理

是指开发企业为成功完成工程项目的开发， 对公司里面的人力资源部、财务部、工程项目部、销售部和后勤部门开展的管理工作，也是企业为成功实现后后续工作的基础。工程项目部负责人对项目的进度开展管理工作，工作范畴为：所需物品的采购和库存、施工企业的确认与协作、施工质量及进度的把关、相关合同的签订、内部细部结构设计的修改、报建等。

财务部门进行企业的资金管理，并对企业财务状况和经营情况的定期报表，工作内容为：建设工程项目的财务计划、施工企业的工程资金的发放和开发企业本身经营费用的管理。销售部门顾名思义，就是售楼，销售方式为：促销方式的策划、定价和销售渠道的建设。人力资源管理部门主要服装对项目开发员工工作任务分配、管理工作人员资料、进行绩效考核和激励体系的建立等。而生活保障方面由后勤部门负责

3.3施工管理

对工程施工项目进行过程加以管理，也就是施工管理。房地产开发公司基本由工程管理部门主要负责施工管理， 不过工程整体的管理方式及承包模式由公司各级管理曾针对项目特点和公司实际情况来决定。 主要模式有：分别发包、GC、MC、设计加施工承包、Construction Management）发包方式等。

在中国，房地产的施工建设主要采用分别发包和 GC 来进行。 工程项目较大、 或层次比较高， 房地产开发企业可以采用 MC 或CM 模式来开展施工管理。 开发人和某家能力好的企业或个体签订施工总承包管理合同， 负责项目的整体施工组管理称为施工总承包管理。 正常情况下该 MC 企业不参与具体工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能够加速施工进度，CM 是由开发企业托付给 CM 企业，以一个承包商的身份，使用快速路径的生产开展方式，来开展施工管理，直接控制施工进度，影响设计方式，它和开发人签订“cost plus”协议。 其优势是设计与施工完全连接，降低企业风险。

尽管采取的形式不同，但是目的却是一致的：成本合理的基础上，以最迅速的速度完成高标准的工程项目。 想要达到这样的目标，开发企业必须在施工的质量、进度、成本控制上发挥积极作。 通过验资、招投标、施工检查、监理企业的检查、工程款的发放等，对工程项目建设的质量、进度及成本开发人能够进行控制。 另外还包括对供货商的协调与控制。

4．结束语

综上所述，鉴于房地产开发经营的工程管理对于房地产企业以及房地产开发的重要意义，我们应该不断的加强房地产开发经营的工程管理。

参考文献：

[1]王文萱; 李明孝; 吴凤平 工程管理专业中《房地产开发与经营管理》课程的教学研究今日科苑2007-06-23期刊

[2]郑先杆 房地产开发经营中的若干法律问题研究复旦大学2009-10-18硕士

[3]宋坚 《房地产开发经营与项目管理研究》课题在宁通过专家鉴定宋坚城市开发1996-04-17期刊

篇4

一、整治的范围

全区所有参与房地产开发经营的单位（含无资质企业），区城规划区内年至年开工的所有房地产开发项目及所涉及的单体工程(小区或组团)。

二、整治的内容和重点

（一）对开发建设过程中的违法违规行为进行整治

1、整治内容：或超资质从事开发经营活动的行为；未取得开发项目确立批准文件、房地产开发经营许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证擅自进行开发建设的行为；擅自变更规划设计的行为；城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发，开发企业未取得营业执照和资质证书。不按开发合同、土地出让合同约定的条件和期限开发建设的行为；擅自改变用地性质、超用地规模开发建设的行为；以自建自用名义审批的项目进行房地产开发经营的行为；未经批准，以国有土地使用权作价入股合资、合作或自行开发经营房地产的行为；注册资金不到位或抽逃出资的行为；未按规定交纳基础设施配套费、综合开发管理费的行为；未经工程质量验收、综合验收或验收不合格擅自交付使用的行为；不按规定申领预销售许可证擅自销售的不按规定发放住宅质量保证书、使用说明书或不按保证书承诺承担保修责任的行为等。

2、整治意见：对开发建设违法违规行为较轻的，限期整改，责令其完善手续；对严重违法违规的开发项目及其开发企业，要责令其停止开发建设活动，并按照有关法律法规予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任；对影响恶劣、后果严重的，依法从严、从重惩处。对严重违法、违规的典型案例要予以公开曝光。

（二）对不按规划进行配套建设的开发项目进行整治

1、整治内容：小区内基础设施和公用设施是否按规划配套建设；小区供水、排水是否符合要求；小区供电是否满足使用要求；集中供暖、供气设施是否配套完善；通讯、电视信息是否按规划进行配套建设；环境绿化是否达标；教育、卫生、文体、金融、邮电、社区服务等公用设施建设是否严格按规划要求进行配套。

2、整治意见：对没有按规划设计要求进行配套设施建设或配套质量不高的开发小区，按照“谁开发、谁配套”的原则，责令项目开发企业限期按规划设计要求配套完善基础设施和公益设施，为小区居民创造良好的生活环境。对拒不进行配套设施建设或不能按期完成配套设施建设的开发企业，依法催交综合开发费，并按照“前事不清，后事不办”的原则，不予审批新的开发项目。

（三）对小区居住环境进行综合整治

1、整治内容：小区是否实行物业管理；管理秩序及环境是否体现文明、整洁；是否存在脏、乱、差问题；道路是否平整、畅通；各种标志是否整齐标准；有无乱搭乱建、乱贴乱画、乱摆摊点现象；各种公共基础设施破损是否及时维修等。

2、整治意见：对综合整治中发现的问题，物业公司或其责任单位要限期整改，达不到要求的，取消其物业管理资格，直至追究有关当事人的责任。

三、整治的方法步骤

（一）宣传发动阶段（年月日至月日）

1、年月日，召开全区房地产开发项目综合整治会议，由区政府分管领导、区房地产开发项目综合整治领导小组成员单位，区直有关部门、区城驻地村街、房地产开发企业、经济园区负责人参加。

2、做好宣传工作。充分利用各种媒体广泛宣传开展房地产开发项目综合整治的重要性和必要性，宣传工作的范围、重点和有关法律、政策。

3、设立投诉信箱、公布举报电话。

（二）自查自纠阶段（年月日至月日）

1、各房地产开发单位要按照房地产项目开发综合整治的内容和要求，对年度以来开发的项目及单体工程逐一进行自查；发现问题要立即进行自纠，并认真填报《区房地产开发项目自查表》、《区房地产开发项目配套建设自查表》、《区房地产开发住宅小区环境综合整治自查表》。

2、各房地产开发单位要在自查的基础上于月日前向区房地产开发项目综合整治领导小组办公室报送有关自查表格和自查报告。自查报告的内容包括：工程概况、自查情况、发现的问题及整改情况，今后防范出现违法违规行为的措施等。

3、对逾期不报送《开发项目自查表》、《开发项目配套建设自查表》、《住宅小区环境综合整治自查表》和自查报告的房地产开发单位要予以公开批评、公开曝光，并作为检查的重点。

（三）检查阶段（年月日至月日）

1、在自查自纠的基础上，区房地产开发综合整治领导小组办公室，将组织人员对区城规划区范围内所有开发企业、开发项目进行全面检查，企业检查率、项目检查率要达到%。

2、在全面检查的基础上，迎接市房地产开发项目综合整治工作领导小组办公室组织的抽查。

以上工作要在年月日前完成。

（四）集中整顿和验收总结阶段（年月日至月日）

1、区房地产开发综合整治办公室对检查中发现的问题要逐一汇总，制定整顿处理意见，依法进行整治和完善，该处罚的严格依据有关法律法规进行处罚。

2、组织验收检查。区房地产开发项目综合整治领导小组对整改情况进行验收，并将检查验收情况书面报区政府，同时报市房地产开发项目综合整治领导小组办公室。

以上工作于年月日前完成。

四、措施要求

1、加强组织领导。为确保房地产开发整治工作扎实有效地开展，按照上级要求，成立了由分管区长为组长，建设、监察、房管、国土、法院、公安等相关部门负责人为成员的全区房地产开发项目综合整治领导小组，具体负责该项工作的组织、领导、协调、调度，办公室设在区建设局。

2、制定措施，健全规章制度。各房地产开发单位要通过这次综合整治，进一步提高认识，提高守法和执法的自觉性，针对工程配套建设和管理上的薄弱环节，制定出切实可行的措施，健全规章制度。

3、要加大工作力度，对房地产综合开发实施全过程跟踪管理。一是要继续抓好房地产开发项目管理，抓好各项工作措施的落实。要进一步加大房地产开发管理力度。组织编制房地产开发发展规划，建立房地产开发项目库，严格开发项目的确立、审查、批准、验收程序。二是要抓好房地产开发项目的配套建设，督促开发企业要严格按规定尽快完善配套设施建设。三是要实施“信用房产”工程，建立公示和红黄牌警示制度，对在整顿和规范工作中发现问题较轻的企业，出示黄牌警告，限期进行整改，视整改情况进行处理；问题严重的要出示红牌，依法注销其开发资质和营业执照，引导企业守法、诚信经营。四是要实施“现代住宅”工程，大力推行住宅产业现代化，推广“四新”成果，积极引导各开发企业引进先进的开发经营理念，按现代化城市标准，打造人居环境，由居住小区开发向社区开发延伸。五是要抓好住宅小区的物业管理，积极推行社会化、专业化、市场化的物业管理制度，鼓励业主委员会与物业管理企业进行双向选择，规范物业企业收费标准，提高物业管理服务水平。

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【关键词】成本核算，控制，制度建设，监督

房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

1房地产行业成本核算中存在的问题

现代市场经济体制下，房地产企业的成本核算工作开展是保障企业持续盈利能力以及利润最大化的关键。受施工材料与人工成本价格的上涨，房地产开发过程中的成本逐年提高。另一方面，传统建筑工程施工过程的成本管理、投资企业的成本管理等工作也是造成成本过高的关键。由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中;属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

3提高房地产成本核算水平的途径

（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。

②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。

③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80%以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。

（2）加强制度建设，强化会计监督。

①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章

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【关键词】 房地产 金融市场 房地产创新 房地产金融 资产证券化

房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房地产资金融通活动，也包括地产融资活动。

房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有作为服务与房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点：房地产贷款金额大，偿还期长；房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠；抵押贷款是房地产贷款的重要形式；房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密关系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的；房地产业发展离不开金融业的支持；金融业的发展需要房地产业与其相结合。

一、房地产金融基本情况

房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资绝对值所占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融体系而言，自1998年来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。

二、我国房地产金融存在的风险

依上所诉，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外，几乎还没有找到其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的资金长期严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。

1、风险过于集中于商业银行体系

由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2、个人住房信贷的发展可能存在违约风险

自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3、房地产金融在创新中存在部分问题

我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题

自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着住房市场化以后，国家鼓励商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、房地产金融创新方向

房地产金融创新是市场的需求，一方面房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。据深交所的研究报告显示：我国房地产业已经成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中比重呈上升的趋势，从2001年的39%，到2005年的54%，再到2010年的67%，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。另一方面，政府很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。我国房地产金融未来可以从以下方面进行创新。

1、大力推动房地产证券化

有关证券监管部门须尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。

房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。

2、建立长期投资基金组织

建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，建立房地产基金一方面可以分散投资，降低风险，丰富了融资品种；另一方面也可以吸收社会上的分散资金，为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道，同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。

3、将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业融资渠道

保险资金比较稳定，数额巨大，运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。

4、引导国外资金进入

2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。

5、推行融资租赁方式

融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

6、完善个人消费融资体系

为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%―40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务，金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。

总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

【参考文献】

[1] 黄慕东：对房地产金融市场的分析[J].中国房地产金融，2005（7）.

[2] 王诚庆：我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济，2005（11）.

[3] 特瑞斯.M.克劳瑞特、G.斯泰西.西蒙：房地产金融原理和实践[M].经济科学出版社，2004.

[4] 颜哲、任波：房地产与泡沫经济[A].房地产经济与管理[C].中国人民大学出版社，1997.

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关键词：房地产；开发项目；项目管理；重点方向

Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.

Key words: real estate; development projects; project management; key direction

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

一、房地产开发项目管理的现状

在我国，部门制度的管理方式，是最普遍的项目管理方式，它主要设置一系列与项目相关的管理部门，对各项工程进行管理。房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目的预期目标，它是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的理论、观点和方法，按照项目的内在运行规律来进行项目建设的全过程，并进行有效的计划、协调、组织、监督和控制的管理系统。

具体来说，房地产开发项目建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利润率、自有资金利润率三个投资效益指标，以及对项目的内外部功能要求；约束性目标则是指建设周期、投资数额、质量要求等。除此以外，房地产开发项目还会受到城市规划、土地利用规划等诸多因素的约束。房地产开发项目涉及投资方、监理方、建设方以及对项目的勘察、规划、设计、施工，交通、市政、供电等几十个部门和近百个单位，甚至于最终用户消费者的相互影响和相互制约。因此，房地产开发项目是一项复杂的系统工程，必须形成一整套科学、规范、完整的项目管理体系，来组织和协调开发建设项目的全过程以保证总体目标的顺利完成。

二、房地产开发项目管理的重点方向

房地产开发项目管理的重点方向主要应放在计划、组织、协调和控制四个方面。

2.1 房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行有效的计划管理，能使房地产开发项目的前期策划、后期开发建设按照预定轨道进行。因此，一个有效的计划管理方式可以将工程项目的全过程和全部开发活动有条不紊的纳入计划轨道，使房地产开发项目有序地达到预定目标。

2.2 房地产开发项目的组织管理

组织管理主要是指通过划分职责、签订合同与授权，并根据相关法律法规，形成多种适合本公司发展的规章制度，建立一个高效率的组织保障体系，使项目的各项指标最终得以实现。

2.3 房地产开发项目的协调管理

协调管理的作用主要是为房地产开发项目的顺利进行提供并协调一个和谐的外部环境，从而保证房地产开发项目建设的顺利进行。协调管理的主要任务是对房地产开发项目及其外部环境、项目各系统之间，以及项目的不同部门、不同阶段、不同层次之间的关系进行相应有效的沟通与协调。这种沟通与协调将为项目施工建设提供一个良好的外部环境，将促进房地产开发项目各方面工作的顺利进行。

2.4 房地产开发项目的控制管理

控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过策划、决策、反馈和调整的方式，并采用项目划分，及对项目各项指标、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对房地产开发项目的工程质量、施工周期、资金周转、成本预算等进行相应有效的控制，从而确保房地产开发项目以最少的投入，获得最大的经济效益、环境效益和社会效益。

三、房地产开发项目的工程管理要点

房地产开发项目的工程管理是指从项目前期准备到后期竣工验收的全过程所进行的管理工作。由于房地产开发项目建筑施工与施工任务通常是承包给建筑施工单位来完成，所以合同管理是房地产开发项目工程管理的主要手段，它主要是根据国家的相关规定及合同中明确的条款，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，进行严格监督、控制和管理，从而确保房地产开发项目总体目标的最终实现。对一个房地产建设项目来说，其直接控制的目标分别是投资、进度和质量，即在保证各方面安全的前提下，按照计划的投资、进度和质量来完成项目目标。这三个目标彼此之间既对立又统一，施工中很难同时满足并达到最优，所以对三者的运用应以项目整体达到最优为目标。

四、结语

房地产开发项目一直是当前中国最受关注的产业，对于房地产开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程成本，是其当前及今后将要研究的热点问题。目前，房地产企业正在逐步由资金密集型走向资金密集型+人才密集型过渡。房地产企业项目管理的范畴比施工单位、监理单位等企业所涉及的内容更加广泛，房地产企业在考虑问题时要更加细致，更加深入。因此对房地产开发企业而言，不仅要注重资金和成本控制方面的问题，更应该注重如何提高项目管理团队的素质，如何建设一支更有实力的项目管理团队，这些将成为房地产开发项目管理成败的基础。

参考文献

[1]张建,刘民,崔小青.房地产项目可行性研究[J].建筑学.2004(12).

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（宿迁学院，江苏 宿迁 223800）

【摘要】房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本文就房地产开发与经营的特点谈一些看法。

关键词 房地产；开发与经营；特点

作者简介：马静（1979.05—），女，工程硕士，宿迁学院，副教授。

0前言

随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。

房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

1房地产开发与经营的含义

1.1房地产开发

房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。

1.2房地产经营

房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。

1.3房地产开发与经营

房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。

2房地产开发与房地产经营的关系

2.1相互独立、侧重点不同

房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资的盈利。

2.2房地产开发是房地产经营的基础

一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这个过程，就没有房地产经的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售或出租，或者出售出租达不到预期水平，应付影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品，是保证房地产经营成功的基本前提。

2.3房地产经营是房地产开发的核心

房地产开发的目的在于获取投资利益，开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上说，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义，而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制，每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。

3房地产开发与经营的特点

3.1房地产开发与经营难度较大

这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

同样，由于房地产商品本身的空间不可移动性，加之影响房地产价格的因素复杂多样，因此同类商品的可比性较差，个案性强，这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

3.2房地产开发与经营风险大

这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时，房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。

3.3房地产开发与经营政策性强

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

4结语

房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大，以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点，对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。

此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。

参考文献

［1］浅谈房地产开发经营中存在的风险[J].商情,2013（6）.

［2］浅谈当今房地产开发与经营思路[J].中国房地产业:理论版,2012（10）.

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1.1房地产项目在进行工程建设施工的时候，很难实现标准化的生产

我们知道，房地产建设涉及的项目内容比较多，建筑施工的空间范围也比较庞大，一般情况下多为露天施工，受自然因素的影响比较大，在施工天气比较恶劣的情况下，将会严重影响工程的进度，并且不同区域的房地产开发管理水平不同，不同企业的管理模式差距也比较大。

1.2流程管理在房地产建设施工中占据重要的位置

房地产建设项目管理的好坏，能够对企业的兴衰成败产生直接性的影响，在进行建设的过程中，要严格按照施工流程一步步的完成建设任务。所以，由建筑产品的特殊性决定了房地产项目建设流程的重要性，根据项目施工的实际情况，严格按照流程进行施工，能够有效的提高项目管理的效率。在房地产行业引进精细化的管理模式能够在一定程度上提高项目施工的整体质量，将风险控制在最低的范围内，还能降低项目建设的实际成本，提高企业的市场竞争力。

二、在房地产项目管理中应用精细化管理的措施

2.1房地产项目精细化管理要按照以人为本的管理方式进行

在进行项目管理的过程中，坚持以人为本的管理方式就是要以对人的管理为核心，在开展项目工作的时候，围绕人进行组织，并充分调动人们的积极性和主动性，同时项目管理人员也要组织开展管理以及经营实践活动，在实现企业经济效益的基础上，不断的满足人们的需求，促使人们在组织管理工作中获得全面的发展。对项目工程的管理人员来讲，用企业的规章制度约束员工，用企业的文化人情感化人，是相对较高的企业管理境界。总结来说，管理就是对企业员工的工作行为进行有效的控制，在坚持管理以人为本的同时，确保每位员工都能够严格遵守企业的规章制度，将管理工作落实到实处，进而不断的提高企业的整体管理水平。

2.2企业要对精细化管理的实际情况进行不断的完善

根据房地产建设的实际情况我们知道，房地产建设的周期时间比较长、工程量比较大、受外部环境因素的影响比较大，从项目开始规划设计到最后的竣工验收，把房子销售完成，一般至少需要两年的时间，在这期间会发生很多的变化。企业要想获得较高的房屋成交价格，就需要选择上市的最佳时机，这就导致房地产在管理的过程中，存在很多不确定的影响因素，期间人员变动的情况会经常出现，这些都会在一定程度上影响精细化管理的有效实施，我们知道精细化管理的主要影响因素是人，这就要求企业在管理的过程中要充分重视人的作用。

2.3设立阶段性目标、对项目进行分解落实

在房地产项目中，企业要想完善精细化管理方面的内容，就需要根据管理的实际情况设立目标并进行落实和完善。企业在管理过程中可以参考下面几点内容：

（1）建立明确的精细化管理目标体系，把企业制定的相关计划以及分派的考核任务下达到相关部分，对不同的岗位、专业进行量化，逐步实现企业的长远发展目标。

（2）不断重视目标激励发挥的作用，对企业工作比较优秀能够超额完成任务的员工或者部分，进行奖励，让员工感受到企业对他们的重视，进而更好的对企业实行精细化管理。

（3）建立企业管理的双向机制。该内容就需要强化员工对精细化管理的认同感，让员工参与到管理工作中，通过目标考核的方式衡量员工对企业的贡献。

2.4在项目管理中应用精细化管理就要实行柔性管理，提高实效性

精细化管理中的柔性管理最显著的特点是进行企业管理的时候，不需要借助规章制度，采用民主平等的管理方式，激发每个员工内在的潜力，促使他们以饱满的热情为企业创造更高的业绩。柔性化管理强调的是内在的重要性，更加看重的是每位员工的主动性和自我约束性，相对来讲，这种管理方式更有利于精细化管理的实施。

三、结语

篇10

三年以上工作经验 | 女| 25岁（1986年1月11日）

居住地：北京

电　话：138********（手机）

E-mail：

最近工作 [2年]

公　司：XX房地产开发有限公司

行　业：房地产开发

职　位：部门经理

最高学历

学　历：本科

专　业：技术经济

学　校：上海大学

自我评价

具有多年证券行业的工作经验，熟悉证券各部门工作的相关流程和事项，学习适应能力强，具有较强的财务管理能力，能够帮助企业进行预算控制和投资建议等。拥有扎实的计算机办公能力，具备良好的团队协作意识和较强的沟通协调能力，能积极配合其他部门的工作人员进行工作。

求职意向

到岗时间： 一周之内

工作性质： 全职

希望行业： 房地产开发

目标地点： 北京

期望月薪： 面议/月

目标职能： 部门经理

工作经验

2010/8—至今：XX房地产开发有限公司 [ 2年]

所属行业：房地产开发

研究中心 部门经理

1、负责开展重大投资项目的前期市场调研，深化行业研究，分析商业模式；

2、负责组织指引下属做好公司年度投资规划及投资预算，并且全年对预算执行情况进行动态监控调整；

3、负责编写重点项目进展报告，涵盖新项目调研、项目前期报建、工程进展等各环节遇到的问题及解决的对策建议；

4、负责对公司的操作性项目如*****进行详细的分析和测算，并且编写具体可行性操作方案；

5、负责政府项目申报、外联等。

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2008/7--2010 /7：XX人力资源中心 [ 2年]

所属行业：专业服务(咨询、人力资源、财会)

市场研究部 市场分析师

1、负责参与公司战略规划的讨论和制定，贯彻制度执行，推进公司发展；

2、负责关注市场以及国家经济政策走势，搜集不同行业数据进行分析为项目前期市场调研做宏观支撑；

3、负责参与新项目的投资分析工作，独立完成投资分析报告；

4、负责依据公司总部文件，制定相关的营业部规章制度并监督贯彻执行；

5、负责组建及管理项目团队，培训部门工作人员。

教育经历

2004/9--2008 /7 上海大学 技术经济 本科

证 书

2006/12 大学英语六级

2005/12 大学英语四级