对物业公司的管理制度范文

导语：如何才能写好一篇对物业公司的管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：物业公司；财务管理；问题；措施

随着房地产的快速发展，物业公司也如雨后春笋地冒了出来。但是明显可以发现，我国大多物业公司成立时间晚，公司结构不完善，财务管理体系不合理。根据物业公司财务管理具体实行过程中，其管理内容大致包括三个方面：一是筹资管理，二是投资管理，三是利润分配管理。这三个方面包括了物业公司为发展进行的资金来源管理，资金使用方向管理等。大部分物业公司为开拓资金来源，开办小区洗衣房、超市商店、药店等便民服务机构。但是正因为如此，造成了很多财务管理结构上的混乱。

一、物业公司财务管理存在的问题

（一）物业公司缺乏市场发展方向，定位不清晰。大多物业公司没有严谨的战略发展目标。距我国第一家物业公司成立到现在约有35年了，物业管理发展到现在，有一种专业的、系统的、科学的管理模式。但是我国大多物业公司管理制度得不到有效的执行，管理层没有明确的市场定位，物业公司下面的各种资源得不到有效的利用。这样使财务支出没有明显的方向，导致企业得不出有效的市场信息，使物业公司的业务不能更好的扩展。

（二）财务管理中的内控制度不健全。一家物业公司的资金来源主要有以下方面，一是业务管理费。这是业务公司的主要资金来源。二是各种便民服务项目的收入。目前，物业公司在这些资金来源管理就存在着部分问题。财务管理内控体系不完善，财务管理不规范。比如业务管理费的按时收纳和按流程进行的情况一直不是十分乐观，有些业主水电超支费用，水电表不能正常计费等都没有进行合理的登记或审查，收费管理程序的不严谨可能使物业公司资金链的安全性得不到保障。另一方面是物业公司的库存材料和相关物资管理存在问题，有的在购买时重价不重质;有的是在购买后没有进行有效的管理，使物资损坏，从而导致公司财务的亏损。最后是便民服务项目收入没有进行合理的登记统计，很多项目收费被员工私拿或等，这些都导致了物业公司收入的损失，不利于物业公司的发展。

二、完善财务管理的措施

（一）建立健全物业公司财务内部控制体系

前文分析出现物业公司财务资金管理不完善，无论是财务收入还是费用支出，都没有进行严谨的控制管理与分析。建立健全财务控制管理体系，有利于保障物业公司资金的安全性和财务核算的真实有效性。建立财务内部控制体系主要从下面三个方面着手，一是物业公司主营收入管理，即物业服务综合费。费用的收取必须规定明确流程，每个环节都需要用制度来约束，并及时登记管理，以便于时刻查看和监管。同时，在制定流程章节时，依照本物业公司和管理区域的现状，使制度科学、合理。二是对公司库存物资和材料的管理，建立物资后勤系统。实时更新物资材料的现状和损坏情况，方便采购时做到不浪费。其次必须做到采购环节的公开化、透明化。制度规定采购人员和库存管理人员的职责和义务，最后采购和使用时要做到财务部门、采购部门、使用部门的三者结合，并给总经理签字盖章，减少物业公司物资方面的财务浪费和做假账行为。三是对物业公司的运营成本支出控制。包括日用公共设备维修费用、绿化管理费用、保安费用、办公费用、清洁费用、其他管理人员和工作人员费用等，这些费用都是需要明确统计和管理的。尤其是对公共设备维修费及绿化管理费，这是一笔不可确定的费用，物业公司应该公共设施加强管理和必要宣讲，以便于减少这方面的开支。

（二）扩展财务来源解决财务资金不足的问题

物业公司经营一直面临着物业费收费低，收费不及时的困惑。很多物业公司都面临着亏本的威胁。那么，在物业公司发展过程中，应该充分利用资源来扩展业务，扩宽财务渠道。一是依托于家居装潢，即可中介，也可以自己组建装修队。二是广告招商，物业公司在指路牌或其他可用区域来出售广告位来增加收入。三是建立信息平台，为小区业主提供各种便民服务，如报纸、牛奶、清洁、家政、代驾等一体化的信息服务平台。一方面有利于财务收入，另一方面有利于打造小区人文环境，增加物业公司知名度等。

（三）加强全面预算管理制度来控制成本

预算管理机制包括财务预算和财务监管。物业公司在内部建立全面的预算管理体系，从财务预算的编制到预算的执行，到最后预算的监督评估都是物业财务合理运用的保障，预算时，要考虑公司现有业务和支出范围，制定科学的、明确的预算标准。加强执行力度，将执行和监督统一起来。确保执行的资金到位，执行的目标到位。最后，设立财务监督评估分析体系。财务部门通过预算的财务和实际财务来分析物业公司的财务状况。分析财务管理的缺失，并进一步完善财务管理制度。

三、结语

如何在众多的物业公司突出自己的特色，提高知名度，达到营业利润增加的效果。财务管理制度的完善是必不可少。在财务管理与运用中，保证物业公司资金的安全，使物业公司有多余的资金进行投资管理，开发其他相关业务。建立服务信息一体化平台，提高核心竞争力，使物业企业做大做强。提高物业财务管理人员的素质，加强服务人员的服务能力，不断完善财务内部管理，促进物业公司更好更迅速的发展。

参考文献

[1]杜明.关于物业公司财务管理及会记核算问题的若干探究[j].中国乡镇企业会计.2014(08)

[2]李英.试论物业公司财务管理存在的问题及对策[j].财务与管理.2016.04

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在校园内实施物业管理有它的特殊性

1．物业管理和服务质量关系着政治问题

高等院校的学生来自全国各地会集一起，而且还有国外的学生。由于他们生活地区不同，生活习惯自然也有不同的要求，还有学生们各自的生活条件也存在很大差别。那么物业公司在实施管理时，注意提高服务质量，针对学生的不同需求和生活习惯采取不同的措施和办法，为学生创建一个舒适、安全、方便、温馨的学习和居住环境。这样学生在生活上就消除了后顾之忧，有更多的精力投入学习之中。也有效地维护了校园的稳定。

2．具体的工作水平决定物业公司的生存空间

高等院校的院系、专业设置很多，各基层单位均成立自己的管理体制，进行教学、科研和行政管理。目前国内现有的物业公司又没有能力承担的了一个学校的物业管理，那么各院、系的物业只能承包给不同的物业公司进行管理，这些公司在校内自然就以比拼工作能力，工作效益，工作成果来争得生存、发展的空间。物业公司一定要非常清楚的认识到：学校内的老师和学生是两个不同的群体，他们的需求也有很大不同。学生在学校生活的目的是学习，他们正处在青年时期，思想活跃，精力充沛，需求也广阔。教师对物业公司的要求相对简单一些，如：教室干净整齐，多媒体、音响和照明有保障，他们的办公区域卫生好，他们的工作时间不被别人干扰。物业管理工作是对学校内的基本设施：楼宇房屋，即：教室、办公室、实验室和寝室进行必要的服务管理，这些都和学生和教职员的生活紧密相连。那一家公司管理的好与差，学生们通过实际生活内容和比较是最有发言权的群体。院系在聘请物业公司时要广泛的听取学生们的具体意见，作为对物业公司的论证和取舍现有物业公司的重要参考意见。

高等院校的物业管理工作目标是为师生创造一个良好的教学、科研和工作环境，在为师生服务的过程中建立良好的信誉，用优质的服务工作稳定、开拓和经营市场。这样才能赢得在学校广阔的生存空间。

物业公司要健全管理制度和专业化的队伍

高等院校实施物业管理工作的公司是由：服务、经营到管理三个工作方面组成了一个管理工程。他们的工作重点首先体现在为学生服务；其次体现在为教学科研服务；再其次体现在为教职员服务。这是物业公司在学校参与具体事务管理工作的要素和宗旨。

俗话说：“国有国法，家有家规。没有规矩，不成方圆”。人在社会活动中要做好任何一件事，都要在大家公认的、合理的规则下进行。也就是我们日常谈到的不仅思想上有正确的认识，而且要有一整套规章制度作保证，以此制约和规范人们在社会活动中的行为，这就是遵循和践行法制社会制度，避免产生弊端的合理手段。现在的物业公司是从房地产企业中派生出来的新兴企业，在管理制度、专业服务、法制建设和规模均存在一定的缺陷，只有在社会实践的发展中逐步及加快步伐完善服务和管理问题，才能适应社会的需要。应该明确认识到：谁能领先完成上述：管理制度、专业服务、法制建设和规模谁就能占有今后的市场，否则就会被社会改革大潮淘汰。

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关键词：物业公司；物业管理；会计核算；财务管理；人才管理制度

引言

物业公司隶属房地产行业旗下的企业，其发展具有明显的房地产行业发展特征，属于时下新兴的朝阳企业。服务是该行业的最基本又是最重要的发展特征。我国物业公司介于我国城市房地产的综合开发和我国城市住房制度改革背景下，通过实行住宅商品化发展管理应运而生的。我国物业公司的发展具有新时期社会主义发展的时代气息。随着物业管理行业在我国不断新兴和发展起来，物业公司也在中华大地上如雨后春笋般建立起来，并得到不断发展壮大。

物业公司的运行与发展，会计在其经济管理中扮演着十分重要的角色。物业公司的会计核算和财务管理，直接关系到物业公司的发展大计，因为物业公司的会计等方面的财务管理直接影响到物业公司的经济效益。在公司财务管理中如果能够做到科学化管理，会计核算工作将会得到更大的发展空间，这不仅能够简化会计核算工作，而且还能够更大程度地实现物业公司各部门工作效率的提高。文章将针对物业公司的会计核算及财务处理方式进行剖析，旨在提高物业公司的财务管理活动。

一、现阶段我国物业公司会计核算及财务管理的发展现状

新时期发展视域下，我国物业公司会计核算及财务管理当下发展不明显。物业管理作为新时期社会发展中不可或缺的服务性经济发展行业，其发展时间虽然短暂，但是它不等同于其它服务行业，它具有其独特的发展特征。对于物业公司本身的发展特点来说，其发展要求必须加强该公司的会计核算管理和财务管理，确保物业公司在经济发展中具备高效性、安全性和准确性。会计核算和财务管理是物业公司财务管理的重要组成部分。同时，二者又是企业经济发展和经济监督的重要组成部分。

物业公司会计人员和财务人员在工作中综合素质能力有待提高。当前，不少物业公司员工主要是直接从原企业的一些行政总务部门以及内退返聘人员，加之还有不少员工还是一些企业竞争上岗失败的富余人员通过关系走后门手段而成为物业公司的管理骨干员工。介于历史发展的原因，大多数会计人员和财务管理人员管理理念落后，平均年龄偏大和文化水平偏低的发展状态。在工作综合能力评定方面，有待提高。然而，就算是财务人员的组成队伍，大多是原来公司的一些老财务管理人员，没有专业的高素质的文化水平。对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。

财务管理基础工作需要规范。物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染地影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。

二、当前我国物业公司会计核算和财务管理存在的问题

（一）会计人员的专业技能和职业道德素质偏低导致会计核算失真

就如上面一节所述，现阶段不少物业公司员工质量以次充好以假充真的现象频频出现，没有严格的员工准入制度和员工绩效考核制度的制约，给物业公司员工滥竽充数式的经验工作以发展契机。会计核算是一项系统的艰巨而复杂的审计方面的工作，没有具备坚实的专业基础和过硬的职业道德素质，是很难胜任的。然而，现阶段我国不少物业公司的会计人员和财务管理人员专业素质偏低，职业道德素质能力有待加强。例如，某物业公司在一年度核算中因会计做账不谨慎，出现死账和漏账情况，导致整个会计核算过程无法正常进行，给会计核算工作带来不可估量的损失。

在财务管理方面，由于财务管理的相关工作人员职业道德偏差，导致财务管理不严，拉帮结伙贪污现象严重，给公司经济发展带来极大的影响。

（二）财务管理的松散性导致公司财务混乱

松散的财务管理促使公司财务混乱。受到传统的财务管理的影响和公司传统人事管理方式的制约，当前我国物业公司财务管理方面存在诸多问题，尤其是当下松散的财务管理方式，给物业公司一些一直觊觎公司资金的不法人员更多进行违法行经的机会。比如财务人员在财务管理中与会计人员相互串通，故意弄虚作假，虚报瞒报账目等等，致使公司财务出现混乱。

不严格的财务管理方式，给财务管理带来不同程度的影响。财务管理与会计管理纠结不清，制度界限和权责不明导致公司财务管理一片混乱，相关部门和相关管理成为财务管理混乱的主要替罪羊。

（三）物业公司人才管理和人才引进方面存在问题

物业公司人才方面的管理一直是该类公司进一步发展的一块绊脚石，如何解决好物业公司人才引进成为物业公司高层们共同关注又很难解决的问题。物业公司是现行企业中的朝阳企业，谁不想往里头钻。众人的觊觎和公司在人才引进的松散性成为物业公司优秀人才引进的障碍。而作为物业公司肥肉部门的财务管理部门，更是大家眼红的关键部门。由此，财务管理部门的人才引进方式往往是关系式引进方式，或者是一些老员工拉关系直接进入财务管理部门，这为企业人才的发展埋下了隐患，从而导致人事管理和企业发展根基不牢。

三、加强物业公司会计核算和财务管理的优化管理措施

（一）严格会计从业人员和财务管理人员的准入制度

物业公司会计从业人员和财务管理人员的准入制度无小事，会计人员和财务管理人员引进不当，很可能导致整个公司的发展受到影响。所以必须严格会计人员和财务管理人员的准入制度。从根本上杜绝公司员工聘任的关系化发展毒瘤，澄清公司发展的污垢，净化公司发展的环境，为公司经济和核心发展方向奠定坚实的基础。

（二）加强物业公司会计核算和财务方面的优化管理

物业公司的会计核算直接关系到物业公司的发展，它是物业公司经济发展的晴雨表，有效反映公司经济的发展状况，从而为公司管理层和决策者提供可靠的研究数据和进一步调控物业公司的发展方向。会计核算以后的数据的真实度与公司经济的发展方向息息相关，会计核算的真实度越高，就越有利于公司的发展，并为公司高层对企业在市场竞争中发展方向的有效调整提供坚实可靠的资料。会计核算何其重要，不可能在只言片语中说得清楚的，故而，优化会计核算的管理，提高会计核算的质量是物业公司应该关注的课题之一。

财务方面应优化管理部门结构，严格控制财务人员的数量和质量，从严处理财务方面存在的问题，杜绝无制度无责任下的私人财务关系，做到权责分明，同时并划清各部门的权责界限，做到责任到人，责任到财务管理中的每一细节。

（三）革新人才管理制度，加强公司员工绩效管理

人才是公司发展的根据，尤其是管理方面的人才，直接关系到公司发展的根本大计。革新公司人才管理制度，实现任人唯贤，杜绝任人唯亲的人才引进歪风。可以通过公平公正的人才引进方式，真正做到提高公司财务管理方面人才的优化发展。同时，在长期的发展中，公司应通过高效率的员工绩效管理方式，鼓励优秀人才发展，提高公司的综合竞争力。

结语

综上所述，物业公司的会计核算和财务管理，在发展中相互依承、共同促进。辩证地处理好两者的关系，优化物业公司人才管理结构，实现物业公司全新的变革式的发展管理。只有从人才引进和员工素质方面优化管理，从根本上杜绝财务蛀虫的出现，净化物业公司发展环境，才能更有机会提高物业公司的综合竞争力，促使物业公司在当今激烈的市场经济竞争中立于不败之地。（作者单位：湖南省国立投资（控股）有限公司）

参考文献：

[1]左溆；物业管理：烫手还是抢手[J]；现代商业银行；2010年01期

[2]谢晖；论物业公司集团化管控模式创新[J]；物流工程与管理；2011年07期

[3]杨丽萍；论克拉玛依物业管理的现状及对策[J]；经营管理者；2011年15期

[4]王卫国；李光杰；；20年历程 怡海与你同行——怡海物业20年发展纪实[J]；中国物业管理；2011年07期

[5]田爱华；城乡一体化进程中物业管理存在的问题及对策[J]；决策探索（下半月）；2011年06期

[6]张丽萍；浅议物业公司内部控制规范[J]；现代经济信息；2011年14期

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（1）综合性强。

物业公司作为一个专业机构，接受物业所有人的委托对委托人的房屋以及配套设施进行合法的经济管理。物业公司为委托人提供的是服务，并且是综合性、持续性和全天性的服务。物业公司所涉及的服务比一般服务业更加多样，因此这就要求物业公司必须提高自己在会计核算和财务管理方面的管理水平，应用现代化的动态分析提高对财务预算的控制能力，建立数字化、综合化的会计核算和财务管理体系。

（2）涉及范围广。

新时期的物业公司提供给委托人的不是一种个人服务，而是群体服务，并且是一种即时服务。物业公司在提供给委托人服务的过程中就必须涉及到资金成本的运转问题。物业公司需要对房屋以及配套设施进行环境的维护、设施的日常保养，并支付员工的工资。可以说物业公司每个环节的活动都离不开资金的直接支持，否则物业公司就无法为委托人提供持续的服务。因此物业公司内资金的流动对于物业公司开展各项服务业务都有着直接的影响，物业公司的会计核算和财务管理涉及到整个物业公司业务的方方面面。这就要求物业公司能够协调各部门之间的关系，做好各部门之间的资金分配，保证资金的合理流动。

2当前会计核算和财务管理方面存在的问题

我国的物业管理目前还处于初级阶段，会计核算和财务管理仍然是物业公司在新时期发展的重点和难点。目前我国大多数物业公司的会计核算和财务管理水平都不高，没有在全行业建立起完善的会计核算和财务管理体系，因此各个公司各自为政，导致很多物业公司的会计核算和财务管理还存在一些问题，难以适应新时期的发展要求。

（1）会计核算和财务管理的制度不完善。

当前我国很多物业公司都没有建立起与新时期的市场经济体制相适应的会计核算和财务管理体制。会计核算和财务管理的基础资料不完善，财务人员没有严格按照相关制度对账目进行分类，也没有及时的建立账目，导致原始资料的真实性受到了很大的影响。在物业公司中经常出现打白条的现象，没有完善的会计资料和手续。特别是一些重要的物业服务业务都没有签订相关合同，很难入账。由于体制的不健全，会计科目中的收益性支出和资本性支出难以区分，没有对公司财产进行定期的盘点或者盘点不仔细。这些问题都会造成物业公司内部的账目不清，影响会计核算和财务管理的规范性。

（2）对资金的管理缺乏力度。

物业管理离不开资金的支持，因此资金的合理利用和充足的流动性对于物业公司的正常运转和发展有着至关重要的作用。这就要求物业公司必须对资金进行高质量的管理。物业公司资金的来源主要是楼房建设的启动资金和维修资金，还有向委托人收取的管理服务费，以及一部分经营性收入，这些收入的数量相对有限。物业公司总体上的规模较小，资金实力有限，而物业公司对资金的重视程度不够，对资金的管理缺乏力度，没有形成资金的合理流动和优化配置。

（3）成本核算方式不合理。

目前我国很多物业公司都没有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的财务部门来对成本进行集中核算，设置出成本的明细科目。而相关的管理处和职能部门都没有参与成本费用的核算。物业公司的服务范围和管理区域较广，一个物业公司通常要管辖多个小区，这就要求对成本核算进行精细化管理，根据项目的不同类别设置更为详细的成本账目，包括明细分类账目以及辅助核算账目。合理的成本核算能够为物业公司提供更优质的管理，并为公司的决策层提供更为准确的决策依据。

（4）会计核算体系不统一。

物业公司没有建立起统一的会计核算体系，难以吸收先进的会计核算理念和经验。目前大多数物业公司的会计核算体系都比较松散，大多根据物业公司的经营情况来决定。这种不统一的会计核算体系阻碍了物业公司的进一步发展。

（5）陈旧的成本管理模式。

当前物业公司对成本的管理无非是依靠企业的规模效益、与供货商进行谈判、控制运营费用，降低预算等几个办法。这些都只是从初级阶段来降低成本，没有触及成本降低的根源。这种成本管理模式只在物业公司的内部管理中进行，而没有涉及到物业公司的对外服务上，没有充分考虑物业公司的品牌和市场形象，影响物业公司的全面发展。在整个成本管理的过程中容易出现管理漏洞，造成财产损失。

3物业公司会计核算和财务管理工作方面的改进措施

（1）建立完善的会计核算和财务管理的制度。

物业公司要满足新时期的发展需求，就必须建立完善的会计核算和财务管理的制度，严格按照国家的相关规定进行建账，重视财会人员的业务培训，提高财会人员的业务水平。建立并执行严格、科学的会计管理制度和会计监督体系。提高对原始凭证的重视，加强审核和稽查工作，做到保质保量。

（2）对资金进行科学的财务分析，合理使用资金。

资金对于物业公司的发展非常重要，物业公司要对资金和收益进行合理的财务分析，合理调配，确保资源利用的最大化。物业公司的收入主要有几个方面：物业公司向委托人收取的服务费用；物业公司实行多元化投资所得到的投资收益。其中物业公司收取的服务费是物业公司的主要日常收益，也是维系物业公司日常运转的资金。物业公司必须对资金进行科学的财务分析，对财务情况进行调查并及时向委托人公开。物业公司要对自己的资产和负债情况进行了解和核算，以判断未来的运营风险，以决定未来的发展走向。

（3）完善公司内部的绩效考核制度，提升管理水平。

物业公司提供给委托人的不是产品而是服务，这就离不开人才的作用。物业公司在运营的过程中，人工成本占据了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物业公司的服务水平，减少运营成本就必须降低人工成本，提升公司内部的管理水平。物业公司要建立起科学的绩效考核制度，不仅对财会人员要进行绩效考核，更要将绩效考核的范围扩展到所有员工，提高员工的工作效率以及整个公司的管理效率，节约人工成本，从根源上提升财务管理的水平。

（4）加大资金管理的力度。

物业公司要适应新时期的发展趋势，提升会计核算和财务管理的水平，就必须加大对资金的管理力度。对资金的运作水平进行提升，对资金要实行跟踪管理，资金的使用和调度必须规范，绝不能出现挪用和贪污行为。对于应收的账款要及时催收，促进资金的回笼速度。特别是在新时期市场经济环境下，物业公司要对资金的使用情况和分配进行了解，及时将闲置资金用于他用，提高资金的利用率，控制公司的运转成本。

4结语

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【关键词】高校；服务外包；物业管理；物业服务

1高校物业管理外包的原因

（1）与一般社会上物业管理不同的是，高校物业管理是一种服务与育人相结合的市场化物业管理。近年来我国高等教育事业发展迅速，许多大学、学院升格，办学规模不断壮大，一些高校物业管理全部向社会购买服务，高校物业管理以这种服务外包模式进行运作，取得了良好效果，校园环境更加优美，物业服务更加高效。（2）变革前的高等学校物业管理隶属于后勤处，在这种体制下，高校后勤机构普遍存在人浮于事、机构庞大，导致工作效率低下，成本居高不下。利用服务外包的形式革新现有的高校物业管理体制，通过招标引进社会上专业的物业公司进行管理，利用这只专业队伍，既能提高物业服务效率，又能很大程度地减少用工成本，从而节约学校财政经费，使学校把精力放在科研和教学上，增强我国高校的办学水平和效益，提高学校的竞争力。

2高校物业管理的现状

（1）高校物业服务外包中标规则中，受价格因素影响较大。在招投标过程中，物业管理公司为获得中标机会，仅仅需要以最低的投标价格就有可能成为最终的中标企业。物业公司在报价过程中极易出现恶意压低价格以抢占市场的现象，甚至有企业通过陪标、串标等非法手段，使高校利益受损。另一方面，在物业公司进驻高校后，仍将盈利作为目标，甚至违背合同，加上高校对这类行为缺少有效的惩罚，造成物业服务水平直线下降。（2）高校有关职能部门监管不到位。物业服务公司作为乙方，高校有关职能部门如后勤处作为甲方，甲方对乙方的服务根据合同中有关内容进行监管。由于物业管理涉及的面非常广，主要有学生宿舍区、教学科研区、办公区，而服务内容更是宽泛繁杂，包括了房屋修缮、公共设施维护、环境卫生、公共区域绿化、水电气保障等，这些服务内容既要遵守服务行业规范，也要与其所属的区域特征相对应，满足不同区域的功能需求。合同中有些内容由于起草时未考虑到或未明确写出导致乙方履行时钻空子现象时有发生。例如合同中“按照甲方标准，规范完成清扫、保洁、垃圾清运、雨污处理等各项目在内的校园整体环境卫生与保洁工作。”此合同内容甲方未对校园每天保洁次数、保洁标准、保洁区域、垃圾清运次数及垃圾清运的要求进行量化，这极易使乙方在履约过程中偷懒，而甲方苦于合同中内容不够细化，无法拿起合同这一武器制约对方，这就在监管上大打折扣。（3）制度不够完善。物业管理制度按性质分为物业服务监管单位的管理制度和物业公司的管理制度。物业服务监管单位的管理制度主要是指学校后勤处的物业管理制度，主要是对物业公司的制订考核制度。物业公司的管理制度主要是物业公司的安全责任制度和各个岗位工作职责。但是，制度还是不够完善，执行也不够严格，随意性和盲目性较大。

3优化高校物业管理体制的对策

1）实行契约化管理。契约原本是民事法律的基本制度，指平等主体之间为了达到某种目的，在追求各自利益的基础上签订的一种协议。这种协议有的称为契约，有的称为合同。契约的实质有三个特征：一是它具有有效的法律形式，一般通过书面达成协议，有时也通过口头达成协议。二是它具有明确的权利、义务，即契约双方之间通过能够做什么和不能够做什么的权利和义务互相制约，一方的权利，对于另一方而言就是义务。三是它具有相应的制约形式。契约一般都有法律责任条款将双方予以制约，若一方违反则要对另一方予以补偿，使另一方不能因他方违约而遭受损失。契约化管理则是将契约的基本内容引入到高校的管理中来，使高校管理具有契约化色彩。高校与社会上物业服务公司签订的服务合同就体现了契约化管理。合同中将双方的权利、义务明确表述，双方都应按合同中规定的条款去履行职责。如果乙方物业服务公司在服务过程中未按合同履约，甲方就可以用合同中有关条款去制约它。作为高校的甲方应该把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有关条款，而不能口头化，用合同来制约乙方，与乙方之间达成一种契约，实行契约化管理。2）实行精细化管理。精细化管理是一种理念,一种文化。它是源于发达国家的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。精细化管理用在高校物业服务上同样适用，甲方应对乙方的物业服务实行精细管理。甲方首先要求自己的监管部门岗位职责精细化，明确要监管的内容和标准；其次甲方要求提供物业服务的乙方将工作内容、岗位职责精细化。3）建立一套严格的考评体系。为高效、优质地做好物业管理工作，为师生提供舒适、便捷的生活学习环境，甲方应对乙方的物业服务建立一整套的考评体系。考评分为三个部分。（1）乙方物业公司自评部分根据合同规定的服务内容进行自我检查、自我打分，占月考评总分的20%。该部分应由班组评分、经理评分、公司评价三部分组成。（2）甲方主管部门考评部分甲方根据合同要求进行月考评，占每月考评总分的60%。（3）第三方考评部分为保障考评的公正性，引入第三方考评，占每月考评总分的20%。第三方构成人员主要是教职工和学生。考评得分点细化到物业服务中每一项工作，每一项工作为1分，总分100分。每月总得分在90%以上，给予奖励500元；总得分在80%-90%，不予奖励；总得分在60%-80%，由甲方出具限时整改通知书，并罚款2000元；连续三个月考评总得分低于60%，多次要求整改无效，甲方有权终止合同，并启动重新招标程序。

4结语

服务外包是市场机制下高等学校完成物业服务的一种比较经济的手段，是高校自身物业管理发展中的一种战略选择。高校在购买服务的同时，一定要按照契约化、精细化管理原则对物业管理公司提供的服务进行监督和管理，建立健全岗位职责、监管制度、奖惩制度等一系列规章制度，努力做好物业服务，提高物业管理水平，提高师生满意度。

【参考文献】

［1］李岳坤.高校物业管理服务外包思考[J].新西部,2015(18).

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一、买卖合同

二、供用合同

三、赠与合同

四、借款合同

五、租赁合同

六、融资租赁合同

七、承揽合同

八、建设工程合同

为充分发挥效能监察工作为提高企业经济效益的重要手段作用，促进××热电公司“节约年”各项目标任务的实现，加强和规范合同管理，维护公司在市场经济活动中的合法权益，避免和减少因合同管理不规范造成的损失，堵塞管理漏洞，提高公司经济效益，公司4月份立项开展了合同管理专项效能监察工作。现将工作开展情况报告如下：

一、工作准备情况

公司认真制定了合同管理专项效能监察实施方案，明确了效能监察的工作目的、工作方法和工作步骤，并分阶段组织实施。工作目的：通过有效的监督，严格的把关，进一步规范合同管理制度，严格各项规定和程序，杜绝不廉洁行为的发生。工作方法：通过检查合同文本，规范合同管理制度、合同会签制度、招议标程序。步骤：4月1日－6月30日为自查阶段；7月1日－9月10日为检查阶段；9月11日－11月10日为整改阶段；11月11日－12月31日为总结提高阶段。

二、自查情况：

物资供应部、设备部、宏大热电公司、物业公司、筹建处、燃料管理部、兰西物资公司、科技公司等合同主办部门等在自查阶段能认真按照实施方案的要求，组织部门人员进行了专题学习。对相关制度依据集团公司、大唐甘肃公司、××公司的制度规定进行梳理对照。各部门结合公司实际进行修订，对制度执行中存在的漏洞和不足及时完善；能认真履行××公司合同管理制度物，招议标流程管理和建立质量可靠、服务及时的供应商队伍信息库，并与各供应商签订了廉政合同。以上部门均将自查情况报告按时上报效能监察工作办公室。

三、检查情况：

在自查工作结束后，监察审计部会同相关部门对合同管理情况进行了检查。

1、首先进行了基础检查。对物资供应部、设备部、宏大热电公司、物业公司、筹建处、燃料管理部、兰西物资公司、科技公司基础资料进行了查阅。检查合同的有关文本、会议纪要、资质资料、会签单以及廉政保证书、打分表等相关资料是否齐全、符合归档管理要求。通过检查，各类资料都较齐全，符合归档要求。

2、对执行程序、制度的规范性进行了检查。按照大唐甘肃公司文件要求，30万元以上要进行招标或大唐甘肃公司授权我公司组织进行招标，30万元以下可由我公司组织进行议标。在公司各项目招议标工作中，监察审计部全过程进行了监督。通过检查，职能部门能按要求执行各项制度，按程序开展工作。

3、对合同文本进行了检查。检查合同文本内容是否严谨规范、会议纪要是否齐全、会签制度履行情况。通过检查，各项合同文本较规范，主要不足是：合同文本格式不统一、合同会议纪要不齐全、个别合同会签单上没有时间。事后，相关部及时统一了合同文本格式、补全了相关内容。

4、对合同承办部门制度执行情况进行检查。我们对物资供应部、设备部、宏大热电公司、物业公司、筹建处、燃料管理部、兰西物资公司、科技公司相关管理制度的建立健全进行检查，检查管理制度是否完善，相关工作人员是否存在不廉洁行为。

经效能监察工作小组对参与合同管理的部门及工作人员工作情况进行全过程检查，各承办单位均严格执行集团公司、大唐甘肃公司以及我公司合同管理制度有关规定情况，无吃、拿、卡、要和的不廉洁行为。

经检查统计分析，1-10月份，宏大公司共签订合同126份，其中：工程承包合同20份；工程发包合同29份；租赁合同31份；电热合同9份；灰渣合同18份；煤炭合同8份；其他合同11份。物业公司共签订34份合同。物资供应部共签订47份合同，总标底2017万元，节约资金75万元；兰西物资公司共签订合同51份，总标底1170万元，节约资金183万元。

三、监察建议：

各合同承办单位：

1、组织部门人员认真学习××公司近期下发的《合同管理办法》，严格执行办法中的各项规定，确保合同管理工作正常有序地开展。

2、统一合同各类相关资料的格式、内容、编号。

3、进一步加强对投标单位资质的审查。

4、加强部门及合同承办人应履行的管理职责。

5、进一步完善招议标会议记录、会签单制度；合同相关资料必须统一、齐全、及时归档。

6、进一步加强合同生效的法人签字或法人授权书制度。

四、整改提高情况

在效能监察检查小组的督促下，各合同承办单位针对提出的意见和存在的问题认真进行了整改。

1、各合同承办单位认真组织部门人员学习××公司近期下发的《合同管理办法》，不断规范合同管理。

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客户服务部承担着物业公司对客服务的主要工作，包括了客户关系协调以及公司内部各部门的协调工作。是体现服务档次，展示和树立公司管理品牌的窗口。是实现优质服务，使客服满意的关键性职能部门。

通过近期对本公司各项目客服部的走访巡查，发现各项目客服部能够较好的完成客服部所承担的客户服务工作。同时也存在的一些问题如：

1、员工业务水平偏低和服务素质偏低，主要表现在处理问题的方法和技巧不太成熟。

2、部门管理制度、流程不够健全，使部门工作效率、员工责任心和工作积极性受到一定影响。

目前按照总公司的要求完成物业公司整合，设立物业公司总客服部及下属各项目客服中心。我部门经过开会和讨论提出以下计划。

1、客服部做好每月客户缴费统计及各项目收支明细绘制成表，上交总公司，让总公司能清晰的看到物业公司资金运作情况。

2、客户部建立完善公司收支档案，以及完善各项目业主档案。

3、狠抓客服部团队内部建设，工作纪律，完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。

4、定期召开部门服务质量评定会，规范客服人员服务。进行思想交流，丰富、充实专业知识，为业户提供更优质的服务。

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关键词：物业公司 成本管理 控制 研究

随着物业行业的不断发展，物业公司的经营范围也在逐步扩大，这就会使公司的成本投入更加分散，而分散性的成本投入必将带来成本管理和控制方面的难题；另外一方面，与一般的生产型企业相比较而言，物业公司所从事的业务主要包括服务、管理、经营等方面，因此它的生产周期比较长，导致物业公司在成本的管理方面存在覆盖面广、监管路线长等特点，这也在无形中加大了物业公司在成本管理和控制方面的难度。

一、当前我国物业公司成本管理现状

物业公司通常是以项目为单位，并通过对这个项目投入成本和收入来核算经济效益，以确定最后的收支情况。一般来说，物业公司都会投入足够的资金用于人力资源和材料设备的上，以促进公司在激烈的市场竞争中脱颖而出。在市场经济快速发展的时代背景下，我国物业公司在成本管理方面还缺乏健全的管理制度，符合我国国情的物业公司成本管理模式还没有形成，这就为我国物业公司的成本管理和控制提出了严峻的挑战。在我国，每个物业公司都根据自己在长期发展来的管理经验总结出自己在成本管理方面的一套模式，然而这些物业公司的成本管理模式虽然是使用自家公司的发展，但在快速的市场变化环境中却不能做出有效的反应，展现出了一定的局限性。

二、我国物业公司在成本管理方面存在的问题

（一）基础设施不完善，导致社区管理成本增加

房地产作为一项热门产业，对我国的经济发展起到了强有力的推动作用，大量楼盘和社区的不断涌现也为物业公司开拓了广阔的市场和空间，提高了对物业公司的需求数量和质量。然而由于物业公司在快速发展，但一些社区由于在基础设施等方面还不够完善而无法实现同步发展，就引发了物业公司在后续的物业管理过程中需要投入大量的成本进行社区基础设施建设。

（二）管理方式落后，引发成本管理的问题

在物业公司发展的初级阶段，简单、落后的管理方式带来了更多的人力物力等方面的成本支出，对物业公司通过控制成本来在市场竞争中取胜带来了一定的障碍。而随着社会经济水平以及人们精神文明需求的不断提高，业主对于生活环境的要求也在逐渐增加，对物业公司的服务水平提出了新的要求。在这种时代背景下，物业公司势必要投入大量的资金用于公共服务设施，而一味地通过增加劳动力的投入和支出，而缺乏一个科学、合理的管理方法、经营模式，不但会为公司的成本管理带来问题，而且也不利于整个公司的发展。

（三）物业公司组织成本很高，加大成本管理难度

一般来说，物业公司的组织成本在整个公司成本中占有很大的份额，组织成本由静态成本和动态成本构成。物业公司的静态成本是指公司在构建过程中所花费的费用；而动态成本是指公司在经营过程中所消耗的费用。目前，我国一些物业公司存在组织结构不合理、管理层次冗杂等方面的缺陷，一方面是公司的组织成本增加而影响物业公司的长期发展，另一方面为成本管理带来了一定的难度。

三、加强物业公司成本管理的措施

（一）加强组织成本的管理

作为一个服务型的公司物业公司必须有很多员工构成，这就加大了公司在人员成本方面的压力。先进技术在物业管理中的应用，一方面有利于提高物业管理的工作效率，另一方面也对工作人员提出了更高的要求。这就需要物业管理公司加大对工作人员的投入和培训。然而仅仅靠增加工作人员的数量来促进物业管理水平的提高，并不利于物业公司的长期发展，只有注重对工作人员素质和业务水平的提升才是公司发展的长久之计。

物业公司要想长久持续的发展仅仅考虑提高物业公司工作人员的素质和业务能力还不够，还要注重对工作人员成本的合理分配。一个物业公司需要大量的基层员工，这些人员分别是安保人员、保洁人员、公共设施维护人员，对于这些基层员工的分配一定要合理，因为他们的工作水平直接影响到物业公司的服务质量。因此，物业公司在选拔基层工作人员时要注重他们在经验方面的积累和是否具备端正的服务态度，以促进进物业公司服务质量的提高。

（二）合理控制、管理公司的扩张成本

物业公司要想在激烈的市场竞争中脱颖而出必须具备优质的服务能力。而优质的服务能力也需要一定的企业规模作为保障。具体来说应该注意以下几个方面：首先，企业规模的扩张离不开工作人员数量的增加，企业要遵守降低成本的原则，通过对工作人员的合理分配，进而促进企业员工成本的降低；另外一方面，物业公司要注重基层服务部门和管理部门之间的共同和交流，通过建立良好的沟通机制，提高工作人员的工作效率，避免由于职责重叠的岗位出现而增加企业的扩张成本。

此外，物业公司在经营管理的过程中还要注重通过运用先进的科学技术来控制和管理成本并提升服务水平。如物业公司可以通过采用缴费终端的方式来收取相关费用，一方面有利于降低传统收取物业管理费用带来的成本；另一方面也为业主提供了便利，进而提高了服务水平。

总而言之，当前的物业公司在经营过程中自己既面临的机遇也面临着挑战。物业公司要想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须顺应时展的需求， 通过不断地对企业员工成本、经营成本、扩张成本的控制和管理，以实现对物业公司成本的合理管理，进而促进整个企业综合实力的提升。

参考文献

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【关键词】一体化；物业管理模式；社会发展

0.前言

在进行物业管理的过程中，其管理模式与管理的质量有着非常密切的关系，而在过去的很长一段时间内，物业企业一直在沿用分层管理的方法，影响到管理的效果，因此，应该对物业管理模式进行创新，才能够促进物业企业的良好发展。下面针对于一体化物业服务管理模式进行具体的分析。

1.采用一体化物业服务管理模式的必要性分析

在进行物业管理的过程中，通过采用一体化物业服务管理模式有其必要性，具体体现在如下几个方面。一体化的形成是物业管理市场发展的必然规律和政府职能转换的必然结果。在城市管理体制改革中，大量综合性管理与服务职能下移至社区，原街道组织不仅因机构过于单薄而难以承受，还因观念的落后、认识的偏颇、传统体制的惯性以及经济利益的驱动，造成管理功能混淆和角色错位[1]。长期以来，街道组织既行使着政府的管理职能，又行使着市场性的职能，既抓又干。应由市场配置的社区资源，政府派出机构也有意或无意地参与配置，反而弱化了政府应有的职能。按照转制的要求，大量繁复的社区事务由功能专门化的企业单位、事业单位、中介组织和民间组织承纳，街道组织的主要职能是对社区管理实施计划、组织、协调、监督、指导和服务。如物业公司乱收费，应予制裁；业户投诉，应予调处；物业公司与相关部门的错综复杂的关系，应予协调；业户公共意识和市场意识淡薄、以及不付管理费等，应当进行正面的大力宣教育等等。在物业区域这个小社会中，物业公司收取管理费后，既做业主的大管家，又做政府的总代管，实行一针千线式的管理与服务。这正是一体化物业管理发生、发展并逐步占领服务市场的缘故。可见，在物业行业未来的发展过程中，一体化的物业管理服务模式是发展的必然趋势，也是物业行业快速发展的一个强有力的标志[2]。

2.一体化物业服务管理模式的实施分析

所谓的一体化物业服务管理模式主要就是指通过专业的物业服务企业，对相应的物业区域进行统一的管理，并且根据实际的情况，对所要服务的物业区域进行专业化的服务，像，保洁、绿化、保安以及房屋的维修等等，通过采用一体化的物业服务管理模式，能够显著的提高物业服务的质量和效率，在最短的时间内解决业主的问题，并且实现良好的物业管理效果。

2.1建立一体化的物业管理制度

在进行一体化的物业服务管理的过程中，首先需要建立一体化的物业管理制度。物业企业在向相应的物业区域实行管理之前，应该对将要管理的物业区域进行充分的调查，并且结合市场上的相关数据分析，了解相关物业区域的实际情况和实际特点，进而根据获得的信息建立一体化的物业管理制度，在管理制度中，应该包括具体的物业管理人员数量，对管理人员日常管理的要求，物业管理的主要内容以及应急问题的处理原则等等，通过建立一体化的物业管理制度，能够确保在进行一体化物业管理的过程中，有章可循，有法可依，实现最佳的物业服务管理效果，提高物业企业的信誉度[3]。

2.2社区和物业应形成互补，建立一体化的管理格局

在进行物业管理的过程中，离不开社区的支持，因此，物业企业管理人员在开展一体化物业服务管理的过程中，应该与社区进行联合，提高物业服务的质量。具体可以采取如下几个方面的措施将社区和物业进行有机的结合。（1）通过人员、岗位的交叉设置，社区的工作职能被纳入物业公司的工作职责，同时，物业公司的日常工作则接受社区的零距离指导，充分发挥二者的双重职能。不仅拉近了社区与物业的关系，更建立起一套长期的协同作战机制，服务管理趋向于一体化。（2）当居民与居民因物业的问题而发生纠纷时，出面协调解决的往往不是社区，而是物业公司，如居民家发生一起房屋漏水纠纷的协调解决，物业公司就起到了关键性的作用；而当业主对物业公司的工作表示不满，甚至出现纠纷矛盾时，则由社区出面调和[4]。（3）物业与社区的分工更为明晰。如辖区卫生、维修、绿化、治安、文明创建迎检等，完全不用社区太多的操心，社区工作人员可腾出手来在精神文明建设、社区精细化管理、社区文化提质等软件上多作些文章。总之，在进行一体化物业服务管理的过程中，物业企业通过与社区进行良好的配合，分工明确，各司其职，在物业管理中进行有效的沟通，能够实现良好的物业管理效果，确保物业管理水平的提高。

2.3一体化物业服务管理模式要求在服务质量上进行进一步的提高

由于在过去的很长一段时间内，由于物业企业个别的管理人员素质较低，在实际的物业管理中，管理人员常常与业主发生纠纷，导致物业企业的名誉受到影响，物业管理的质量降低，对物业企业造成了较为严重的经济损失。随着市场经济的不断发展，尤其是在服务业，都在实行优质服务，物业行业也不例外，物业企业只有在服务质量上取胜，才能够在激烈的市场竞争中处于有利的地位。因此，在进行一体化物业服务管理模式的过程中，物业管理人员应该在服务质量上进行进一步的提高，物业管理人员应该全面的提高自身的素质，接受多方面的培训，完善自身的物业管理知识，提高物业管理的水平，在平时与业主沟通的过程中，能够依据实际情况，与业主进行良好的交流，避免发生冲突，从而提高物业服务的质量，实现对物业区域的良好管理。

2.4一体化物业服务管理模式的管理内容更加系统和全面

在采用一体化物业服务管理模式的过程中，物业管理的内容更加的系统和全面，在过去的分层管理模式中，由于管理涉及的人员较多，工作效率较低，在很多方面出现了相互推脱的问题，导致物业管理的不全面，业主的投诉率较高，无法实现预期的物业管理效果。而一体化的物业服务管理模式主要就是通过统一制定物业管理计划，对物业管理的内容进行统一的安排，并且形成责任制，每个物业人员分别负责一项或者是几项物业管理内容，当在物业管理过程中出现问题的时候，可以随时的找到负责人，这样使物业管理的内容更加的系统和全面，并且在很大程度上提高了物业管理的效率和水平，确保物业企业获得最大的经济效益，实现物业企业的良好发展。

3.结束语

本文主要针对于一体化物业服务管理模式进行了相关方面的分析和研究，通过本文的探讨，我们了解到，在进行物业管理的过程中，通过运用一体化物业服务管理模式能够实现较好的物业管理效果，提高了物业管理的质量，因此，在日后的物业管理工作中，应该大力的应用一体化的物业服务管理模式，才能够实现物业企业的良好发展。 [科]

【参考文献】

[1]郭立，王学定，范宪伟，高峰.基于物业管理“一体化”风险的企业战略选择[J].中国物业管理，2007（06）.

[2]邓，胡伟，刘晓鸣，刘传明，李峰，卫建.创造物业“彩生活”――记深圳花样年物业管理有限公司[J].中国物业管理，2005（06）.

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《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为200/年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于5%

人员培训覆盖率达到100%

人员招聘到岗率达到98%

员工生活满意度达到90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于90％；

服务综合及时率不低于85％；

业务技能培训100％；

小区绿化完好率不低于90％；

绿化覆盖率不低于60％；

管理费收费率一期逐步达到70％；

二期收费率达到90％；

生活垃圾日清率为&n

bsp;100％；

工作重点：

根据对2005年的工作回顾和反思，20*年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

（3）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

（6）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程维修

四、保安部

保安部针对20*年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满意度95%；

无因管理责任事故率0；

新员工岗前培训率100%；

不合格项整改率100%；

员工流动率≤20%（不包括非正常流动率）；

突发事件快速反应率为98%；

非正常投诉率低于2%。

1、做好《百日安全无事故评比活动》方案的实施

并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。

3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

6、做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队

伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20*年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经

营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元；

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部06年上半年工作计划如下：

工作目标：

服务满意度90%；

控制亏损在20万元以内；

建立君华物业成本库；

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下,根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制,及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。