地产中介公司管理制度范文

导语：如何才能写好一篇地产中介公司管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度

中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数

要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。

1.房地产中介的违法违规行为分析

近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下：

1.1隐瞒与交易有关的信息

于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。

1.2虚假广告信息

《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。

2.房地产中介法治化的若干对策

2.1 立法上的完善

在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。

2.2 健全政府监督管理机制

目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。

3.小结

文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。

参考文献

[1]能志飞. 规范房地产中介市场减少信息不对称[J]. 市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]张贯益，袁彩云，杨国锐. 房地产中介市场的失范的原因分析[J]. 城市开发，2004，（13）：13-14.

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关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条

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(一)加强领导，组织精干人员进行检查。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立检查小组，以房地产监察大队为中心，从各部门抽调精干人员积极配合，并根据通知要求，进一步明确了工作目标、重点和步骤。

(二)积极组织，精心安排，稳定推进。根据文件精神，我们确定以“五个重点”为内容，开展检查，即以查处未经备案从事房地产经纪业务行为;提供虚假证明材料签订“阴阳合同”行为;不实行明码标价行为;违规分解收费项目变相收取或提高收费标准的行为;不按规定执行信息公示制度和明码标价制度行为，针对当前我县房地产市场具体情况，采取相关措施，进一步规范房地产市场交易秩序。

(三)联系实际，突出重点。我县除按照通知的要求对存在的五个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化经纪机构管理;抓难点，切实搞好房地产开发项目销售管理;抓热点，加大典型案例的查处力度;抓弱点，正确处理规范与发展关系。尤其针对商品房销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化信息公示、销售人员持证上岗等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。

(四)查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求优化管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。

二、整顿和规范过程中查处情况

(一)房地产交易方面：各开发企业都能按规范办理商品房预售(销售)许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为;能够使用规范化示范合同文本及“两书”。

(二)冰溪测绘事务所针对房屋测绘所出现的问题，勤练内功，加强自身业务素质，确保测绘工作无误差。

(三)房地产评估：大多数评估机构均能按规范操作评估事务。

(四)房地产中介服务：目前我县只有一家有资质的中介服务机构，暂无代销售公司。开发企业的销售人员已按规定要求参加培训，取得上岗证书。

(五)物业管理：目前我县小区物业管理逐步落实到位，均能按要求留置物业管理及社区管理用房，各小区业主委员会也正在逐步落实成立。

三、存在问题

(一)物业管理工作滞后，仍需进一步加强开发项目的物业覆盖面。

(二)商品房合同签订上有不规范现象，执行“一价清”和明码标价制度力度较弱。

(三)存在少数无资质中介服务机构，有少数外地评估机构不按实评估。

(四)存量房交易结算资金管理，住房租房市场监管等工作不够重视，需进一步加强落实。

四、下步工作打算

(一)继续加强商品房预售管理，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。

(二)继续执行商品房销售“一价清”制度和明码标价制度。

(三)继续加强房地产从业人员的培训工作，通过培训提高从业人员素质，促进房地产业健康发展。

(四)进一步加强物管工作，强制推行房开项目引入物业管理。

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辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三.如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

(一). 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

(二). 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。

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关键词：存量房；监管流程；监管特点

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。

一、南京地区存量房交易资金监管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。

2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。

随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。

3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。

南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经中介公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，中介机构不通过网上操作办理存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：

二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点

目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。

1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。

2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、中介机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款办理、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。

3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。

4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与中介公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。

三、关于南京模式的几个观点

自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。

1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。

2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了中介机构的抵制。近十家中介负责人向南京住建委，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少中介机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝中介机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励中介机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。

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近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、提高认识，加强领导

整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。

整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为

各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为

各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。

未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。

未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。

（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。

（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（七）完善相关制度，规范中介行为

加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。

房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立

要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。

各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。

各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。

四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

五、转变政府职能，实行政务公开

各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。

各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展计划委员会

中华人民共和国国家经济贸易委员会

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中华人民共和国国家工商行政管理总局

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关键词：房地产经纪;发展现状;发展对策

引言

自改革开放以来，我国经济出现了快速平稳发展趋势，在这个过程中，各行各业都出现了快速稳定发展的趋势，是利用相应的技术手段进行分析和管理的过程。房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动，是通过房地产当事人进行有偿的提供相应的商品设备和管理手段进行分析与控制，通过有偿的条件和方式对房地产进行经济性经营模式。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，是房地产交易的过程中能够为了增加其交易额和交易主体之间的联系形成的控制手段和管理方式。随着当前市场经济发展过程中，各种竞争力的不断加大，在房地产交易的过程中，是利用各种交易手段和交易方式进行分析和管理的过程，是采用相关的技术控制手段进行分析和管理的方法。有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进当前房地产交流过程中消费者对各种房屋常识的认知有着积极的作用。、

1.我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。阿

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2.我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏 近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的地产经纪行业已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在地产经纪行业仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。

3.房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

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第一条 为了规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规,制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质,从事房地产估价活动,对房地产估价机构实施监督管理,适用本办法。

第三条 本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、房>！司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

第七条 国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台,实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。

第二章 估价机构资质核准

第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件,加强房地产估价机构资质许可管理,营造公平竞争的市场环境。

国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查,及时纠正资质许可中的违法行为。

第九条 房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

第十条 各资质等级房地产估价机构的条件如下:

(一)一级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上;

4.有15名以上专职注册房地产估价师;

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

9.有固定的经营服务场所;

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

(二)二级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上;

4.有8名以上专职注册房地产估价师;

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专

职注册房地产估价师; 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

9.有固定的经营服务场所;

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

(三)三级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上;

3.有3名以上专职注册房地产估价师;

4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

8.有固定的经营服务场所;

9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。

第十一条 申请核定房地产估价机构资质等级,应当如实向资质许可机关提交下列材料:

(一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份,加盖申报机构公章);

(二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;

(三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);

(四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);

(五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);

(六)专职注册房地产估价师证明;

(七)固定经营服务场所的证明;

(八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;

(九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份,加盖申报机构公章)。

申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

第十二条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的,应当提供第十一条第(一)项、第(三)项至第(八)项材料。

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质,设1年的暂定期。

第十三条 房地产估价机构资质核准中的房地产估价报告抽查,应当执行全国统一的标准。

第十四条 申请核定房地产估价机构资质的,应当向设区的市人民政府房地产主管部门提出申请,并提交本办法第十一条规定的材料。

设区的市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将初审意见和全部申请材料报省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院住房城乡建设主管部门备案。

第十五条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本,由国务院住房城乡建设主管部门统一印制,正、副本具有同等法律效力。

房地产估价机构遗失资质证书的,应当在公众媒体上声明作废后,申请补办。

第十六条 房地产估价机构资质有效期为3年。

资质有效期届满,房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的,应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的,有效期延续3年。

  在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构,经原资质许可机关同意,不再审查,有效期延续3年。

第十七条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的,应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到资质许可机关办理资质证书变更手续。

第十八条 房地产估价机构合并的,合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。

房地产估价机构分立的,只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质,但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

第十九条 房地产估价机构的工商登记注销后,其资质证书失效。

第三章 分支机构的设立

第二十条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告,并加盖该房地产估价机构公章。

第二十一条 分支机构应当具备下列条件:

(一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

(三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

(四)有固定的经营服务场所;

(五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

注册于分支机构的专职注册房地产估价师,不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

第二十二条 新设立的分支机构,应当自领取分支机构营业执照之日起30日内,到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门备案。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在接受备案后10日内,告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产主管部门,并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

第二十三条 分支机构备案,应当提交下列材料:

(一)分支机构的营业执照复印件; (二)房地产估价机构资质证书正本复印件;

(三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;

(四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

第二十四条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构,应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内,报原备案机关备案。

第四章 估价管理

第二十五条 从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

第二十六条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托,统一收取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务,分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

第二十七条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的,应当回避。

第二十八条 房地产估价机构承揽房地产估价业务,应当与委托人签订书面估价委托合同。

估价委托合同应当包括下列内容:

(一)委托人的名称或者姓名和住所;

(二)估价机构的名称和住所;

(三)估价对象;

(四)估价目的;

(五)价值时点;

(六)委托人的协助义务;

(七)估价服务费及其支付方式;

(八)估价报告交付的日期和方式;

(九)违约责任;

(十)解决争议的方法。

第二十九条 房地产估价机构未经委托人书面同意,不得转让受托的估价业务。

经委托人书面同意,房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务,以合作双方的名义共同出具估价报告。

第三十条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘,如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料,并对其所提供资料的真实性负责。

第三十一条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产主管部门查询房地产交易、登记信息时,房地产主管部门应当提供查询服务,但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

第三十二条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

第三十三条 房地产估价机构不得有下列行为:

(一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

(二)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

(三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

(四)违反房地产估价规范和标准;

(五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

(六)擅自设立分支机构;

(七)未经委托人书面同意,擅自转让受托的估价业务;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第三十四条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的,应当保管到估价服务的行为结束为止。

第三十五条 除法律、法规另有规定外,未经委托人书面同意,房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

第三十六条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训,为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

第三十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定,对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

第三十八条 县级以上人民政府房地产主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

(一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书,有关房地产估价业务的文档,有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;

(二)进入被检查单位进行检查,查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;

(三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

县级以上人民政府房地产主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

第三十九条 县级以上人民政府房地产主管部门进行监督检查时,应当有两名以上监督检查人员参加,并出示执法证件,不得妨碍被检查单位的正常经营活动,不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合,不得拒绝或者阻挠。

第四十条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

第四十一条 有下列情形之一的,资质许可机关或者其上级机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销房地产估价机构资质:

(一)资质许可机关工作人员、作出准予房地产估价机构资质许可的;

(二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;

(三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;

(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;

(五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,应当予以撤销。

第四十二条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后,不再符合相应资质条件的,资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权,可以责令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其资质。

第四十三条 有下列情形之一的,资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质:

(一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;

(二)房地产估价机构依法终止的;

(三)房地产估价机构资质被撤销、撤回,或者房地产估价资质证书依法被吊销的;

(四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

第四十四条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、

行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。 房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章 法律责任

第四十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的,资质许可机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告,申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十六条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,由资质许可机关给予警告,并处1万元以上3万元以下的罚款,申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十七条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

第四十八条 违反本办法第十七条规定,房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的,由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的,可处1万元以下的罚款。

第四十九条 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以上2万元以下的罚款:

(一)违反本办法第二十条第一款规定设立分支机构的;

(二)违反本办法第二十一条规定设立分支机构的;

(三)违反本办法第二十二条第一款规定,新设立的分支机构不备案的。

第五十条 有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)违反本办法第二十六条规定承揽业务的;

(二)违反本办法第二十九条第一款规定,擅自转让受托的估价业务的;

(三)违反本办法第二十条第二款、第二十九条第二款、第三十二条规定出具估价报告的。

第五十一条 违反本办法第二十七条规定,房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十二条 违反本办法第三十一条规定,房地产主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的,由其上级房地产主管部门责令改正。

第五十三条 房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 违反本办法第三十五条规定,房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料,给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十五条 资质许可机关有下列情形之一的,由其上级主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(三)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他利益的;

(四)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。

第六章 附则

篇9

为加快我市城市化和城市现代化进程，不断改善人民群众居住环境和住房条件，促进我市房地产开发持续健康发展，现结合我市实际，提出以下意见：

一、强化房地产市场宏观调控

(一)在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与经济社会发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场供需的基本平衡。

(二)由市计划部门牵头会同建设、规划、国土、房管等有关部门于每年的第四季度提出次年房地产开发年度计划，进行总量控制，确保供需平衡。由市建设部门牵头，建立部门联席会议制度，开发房地产市场运行情况的调查研究，市政府每年将从配套费中拨出专款，专项用于市场调研。

(三)房地产开发年度计划的制定及实施，要坚持大力发展普通商品住房，加快建设廉租住房，限制建设高档商品住房，停止建设集资住房的原则。

(四)市国土部门要根据土地利用总体规划并结合房地产开发年度计划，编制年度土地供应计划，保证土地供给。要充分发挥土地市场在房地产市场中的作用，合理稳定土地拍卖价格；在政府垄断土地一级市场的同时，放开和规范土地二级市场。市规划部门要按照城市总体规划和房地产开发年度计划，认真做好规划设计，提出合理的规划技术指标。市房管部门要采取有效措施，搞活住房二、三市场。市物价部门对享受政府优惠政策的项目价格要严格控制，对普通商品房价格要进一步放开。

二、规范房地产开发用地行为

(五)加快建立统一、完善、公开、公平、规范有序的土地市场，大力推行土地招标、拍卖供应，建立起城市土地的市场化配置机制和土地价格的市场化形成机制。除法律规定可以划拨、协议出让的用地外，商业、旅游、娱乐和房地产开发用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，通过竞争最大限度地发挥土地资产效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。

(六)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费；满2年未动工开发的，可以依法无偿收回土地使用权；因不可抗力、市政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

(七)严格规范房地开发项目转让行为，禁止转让未取得土地使用权证的项目。已批准的房地开发项目，确需变更用地性质的，必须按规定程序重新报批。

(八)市国土部门要进一步加大土地收储及市场运作力度，切实提高净地、熟地出让比例，并根据具体建设项目需要，委托经市政府批准的市城建投资公司等建设单位实施土地储备的前期开发工作，将生地变为净地或熟地后，由土地部门收储，进入土地市场公开运作。

三、加强规划管理

(九)房地产开发项目的建设工程规划总平面图及各项规划条件，必须向社会公示，接受社会监督。建设工程规划一经批准，不得擅自变更；确需变更的，应对变更进行公示，充分听到公众意见，并按照审批程序办理变更手续。

(十)对改变土地使用性质、超出规划允许的容积率或建筑高度等严重影响城市规划的建设行为，由规划部门依法责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，不得以罚代管。

四、扩大住房有效需求

(十一)要切实抓好住房补贴政策的落实，提高中低收入家庭的住房消费支付能力，加快解决中低收入家庭住房问题。机关、企事业单位原有建房、购房资金和已售公有住房售房款必须用于住房补贴；效益好的企业，可将住房补贴列入成本；财政部门要每年安排专项资金用于发放各级机关行政单位人员的住房货币补贴。

(十二)要发挥住房公积金“低存低贷”的制度优势和互助作用，简化手续，放宽贷款申请条件。进一步降低贷款担保费用，减少贷款人的成本支出，扩大个人住房贷款的覆盖面。

(十三)进一步放开住房二、三级市场，鼓励居民通过换购住房改善居住条件。取消对已售公有住房上市交易的限制，允许已售公有住房使用权有偿转让，切实降低交易收费标准，逐步形成增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。清房工作结束之后，市房管部门要尽快提出促进已售公有住房上市交易办法。

五、完善住房供应体系

(十四)通过增加普通商品住房供应、加强经济适用住房的建设和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供应体系。

(十五)房管部门负责建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入双困家庭基本居住条件，建立和完善保障对象的准入审核、公示、轮候及收入增加后退出的机制。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。资金通过财政专项基金、直管公房出售后净归集资金和公积金增值部分解决。

(*)棚户区和危旧房改造作为解决中低收入家庭住房和带动住房消费的重要途径，要按照“政府主导、市场化运作”的原则，加快棚户区和危旧房改造步伐。

(十七)严禁任何单位搞集资建房，如违反规定，将追究单位主要负责人的责任。原有集资建房只能用于解决本单位干部职工住房，且只能以实际成本价购买规定标准住房面积，超标准部分一律按市场价计算。集资建房不得作为商品房对外出售，违反规定的，房管和国土部门不得给予办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；已办理的由申办单位和发证机关予以纠正。

(十八)适量建设经济适用住房，其销售对象为市政重点工程项目中的拆迁困难户、最低保障收入家庭的困难户。

六、加强市场监管，整顿和规范房地产市场秩序。

(十九)提高市场监管水平。在公平市场准入和鼓励市场竞争的同时，各有关部门要尽快完善市场监管制度、改进市场监管方式、提高市场监管水平，进一步预防房地产开发风险和消费风险。

(二十)加强规范房地产开发企业行为。强化房地产开发企业资质管理，尽快建立房地产开发企业经营业绩和不良行为公示制度。对存在严重不良行为的开发企业，要限制其参加土地拍卖和新开建设项目；特别是对存在拆迁安置遗留问题及“烂尾楼”的建设单位一律不得批准其新的建设项目。

(二十一)要严把拆迁审批关，对没有拆迁计划及拆迁安置方案的建设项目，不得发放拆迁许可证；对拆迁资金以及被拆迁人安置不落实的，坚决不准实施拆迁。要加强对拆迁单位和拆迁评估单位的管理，严格按照房地产市场评估价格确定拆迁补偿金额，并实行相应的监督管理制度。

(二十二)加强拆迁储备金的管理，凡需拆迁补偿安置的建设项目，在领取拆迁许可证前，应将拆迁补偿安置资金全额存入指定金融机构，并由拆迁管理部门监督使用。拆迁结束要经拆迁管理部门验收合格后，国土、规划、建设等有关部门方可办理相关批准手续。

(二十三)对依法批准拆迁的建设项目，被拆迁人如有不同意见，要认真耐心地做好说服工作；对不能达成拆迁补偿安置协议的，经依法裁决后，才能实施强制拆迁。对不能达成拆迁补偿安置协议且涉及面较广的拆迁项目，要严格限制采取强制性拆迁措施；确需强制执行的，必须严格履行法律手续。

(二十四)要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。住宅小区等群体房地产开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

(二十五)严格执行商品房销售管理办法，对违反规定擅自销售商品房的，要加大处罚力度。房地产开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设，房管部门应当按商品房预售款的监管规定，严格履行职责。

(二*)规划部门对新建住宅小区要按照有关规定规划物业管理用房；开发建设单位要按照规划要求和物业管理规定，建设物业管理配套用房，制定物业管理实施方案。各区人民政府参与住宅小区综合验收，指导监督开发建设单位落实物业管理方案、物业管理服务用房和必要的居委会用房。

(二十七)整顿和规范房地产市场秩序。各有关部门要严格按照徐政发〔*〕29号通知要求，制定专项措施，加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易以及房地产中介、物业管理中的各种违法违规行为。

七、进一步改善投资环境

(二十八)要进一步采取措施，增强房地产开发的公开、透明和可预见性，大力引进外来企业、资金。

篇10

关键词：强化税务管理；提升企业价值在我国，随着市场经济的快速发展，市场竞争日趋激烈，企业要想在竞争中处于优势地位，科学先进的管理尤为重要，税务管理作为管理活动之一，更显现出其重要意义。

企业税务管理包括企业对涉税业务流程规范设计，对管理组织科学搭建，对相关财税政策、法律法规的运用研究，对经济事项的提前计划和筹划，对涉税事项组织实施过程中的监控，对涉税事宜的沟通、协调、处理，对涉税事项的分析及后评价，税务管理作为企业经营管理的重要组成部分，发挥着重要作用，对提升企业价值，实现企业目标意义重大。一、加强税务管理的意义

（一）有助于提高企业经营管理人员的税法观念，提高财务管理水平。

监管机关依法治税，纳税人诚信纳税的宏观市场环境在形成和完善，纳税人更应强化自身的自律管理。随着税法的不断完善和征管力度的不断加大，企业的纳税意识逐步提高，更加重视通过税务管理，来达到减轻税收负担，降低涉税风险的目的，要进行纳税筹划，要求管理人员不仅要熟知各项税收法规，还要熟知会计法、会计准则，在明确了企业相关业务流程、经济业务实质以及财务政策的基础上，规范、完整地做好会计核算，从而提高了企业的财务管理水平。（二）有助于降低税收成本。

企业的税收成本主要包括：依法应缴纳的各项税费及违反税收法规缴纳的滞纳金、罚款支出。通过加强税务管理，合理进行税收筹划，正确运用税收优惠政策，可以降低或节约企业的税收成本，依法纳税，诚信纳税，可避免税收处罚，避免不必要的损失，以获得最大限度的税后利润。（三）有助于企业内部产品结构调整和资源合理配置。

通过加强企业税务管理，可以根据国家的各项税收优惠、鼓励政策和各项税种的税率差异，进行合理投资、筹资和技术改造。如国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税；出口货物退（免）增值税；纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税等等，企业在投资和技术改造上应最大程度享受税收优惠，实现企业内部产品结构调整和资源的合理配置，提高企业竞争力。（四）有助于规避企业的涉税风险，提升企业形象。

良好的公司形象，将会赢得更多的市场机会和更好的外部环境，对知名企业和上市公司来说，将更大程度的面临投资者、债权人、政府和监管机构的监督，公司形象尤为重要，涉税处罚不仅会给企业带来经济损失，更加有损企业声誉，通过科学的税务管理可避免企业的涉税风险，有效的提升企业形象。（五）有助于企业实现目标。

在与同行业在公平竞争的环境下，成本领先是胜出的法宝之一，努力降低企业成本，才能提高盈利目标，特别是在复杂的交易过程中，合理的运用税收政策，精心的规划交易结构，可避免企业因交易结构设计不合理而多缴税，控制好了税收成本，也就是增加了企业的净收益，与企业其他内部、外部成本的降低对企业盈余的影响有着同样的作用，而企业的目标正是经济增加值最大化，长期持续的盈利能力和现金流增长，所以，通过税务管理可以帮助企业提升价值实现目标。二、企业税务管理的内容

企业税务管理包括对税务信息的管理，涉税业务的税务管理和纳税实务的管理等等，因企业生产经营活动产生的税务管理活动大致如下：（一）税务信息管理。

税务信息管理就是企业从外部和内部收集到的税务信息，加以整理、分析和研究，传递和保管，教育和培训等。外部信息包括政府的税收政策文件、法律法规等，收集和研究好外部信息对企业科学纳税的作用是不言而喻的，但对企业内部信息包括税务证照、各期纳税申报资料、各项税款计算台账、定期税收自查报告、税务工作总结等税务资料的归集、分析与保管也同样重要，税务信息管理是一项重要内容和任务，需要企业各业务部门的支持配合和全体员工的积极参与。（二）涉税业务的税务管理。

企业的生产活动几乎都与“税”有关。所以，对涉税业务进行税务管理是必不可少的。否则，要到纳税过程中去消除涉税活动中形成的税务隐患或税务风险，几乎是不可能或相当困难的。所以，强化对涉税业务的税务管理是控制税负成本和降低涉税风险的最好的管理措施之一。

就企业生产经营的一般情况而言，涉税业务的管理大致包括，企业经营决策的税务管理、投资融资决策的税务管理、产品研发技术开发的税务管理、营销和商业合同的税务管理以及薪酬福利的税务管理等。涉税业务涉及企业生产经营活动的方方面面，各个环节，因此，税务管理强调对涉税业务的全过程管理和全面监控。（三）纳税实务管理。

企业纳税实务包括税务登记办理，发票的请购、使用及缴销，纳税申报、延期纳税申报，税款缴纳，税收减免申请及申报，出口税收抵免退税，非常损失报告及备案，税务检查应对等等。各项业务都有严格的流程和要求，企业应当予以高度重视，经办及管理人员更应该认真负责，严格按照规定办理，积极与税务管理部门沟通，加强税企联系，做好日常税务实务管理工作，避免企业蒙受损失或违规受罚。

总之，企业税务管理不仅内容庞杂，且专业性、技术性也很强，企业如果没有专门的部门和高素质的人才是难以奏效的。从某种意义上来说，企业税务管理是企业经营管理系统中的一个重要子系统，该子系统的健全与否在很大程度上体现了企业的管理水平。三、税务管理的方法

（一）设置税务管理机构，配备专业管理人员，建立完善税务管理制度和流程。

企业内部应设置专门税务管理机构，并配备专业素质和业务水平高的管理人员，树立专业管理人员“依法纳税、诚信纳税”的观念，严格按税法规定办事，自觉维护税法的严肃性，努力研究国家的各项税收法规，合理运用税收优惠政策，有效进行税收筹划，减少企业不必要的损失，同时建立完善相关税务管理制度和税务管理流程，合理控制税务风险，防范税务违法行为的发生，依法履行纳税义务，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉损害。（二）税务管理应遵循的原则。

税务管理应遵循合法性原则，即公司的税务管理应符合税法、税收管理条例用其细则以及税收相关法规的规定。系统化原则，即税收风险管理应有全局观，应从全局把握，力求公司利益和最大化以及税务风险最小化。制度化原则，即公司建立税收风险管控机制，应有畅通的沟通渠道，做到上情下传、下情上达。

（三）日常业务的税务风险及审核要点，发票管理、收款、付款、费用报销、工资支付环节的税务管理。

1、发票管理中的税务审核应关注各公司的税务专员按月检查发票的使用情况是否遵照公司《发票管理办法》，重点检查发票的开具是否符合税法（开具的票种、发票要素的填写等）的规定，对于公司开具的不符合税法规定的发票及产生税收隐患的发票），应及时要求开票人员对所开发票做作废处理，并重新开具发票。税务专员应按月检查发票使用簿，对发票的购、用、存情况进行检查。

2、收与经营无关的关联公司款项或其他款项时，收款人员应当及时通知税务主管，税务主管应当对此事项的税务影响提出建议；所收款项业务不明的或涉及敏感税务问题的，收款人员在开具发票前应与税务专员进行沟通，税务专员无法解决的，应向上级领导汇报，得开明确批示后方能一开具发票，以避免公司因开票不当产生不必要的税务风险。

3、付款及报销环节应审核对方的票据是否符合税法的规定，发票的种类及开具的内容是否与经济业务及相关合同一致，成本费用能否在企业所得税前扣除。

4、工资支付环节应审核公司员工的个人所得税由人力资源部按照个人所得税法的规定计算并进行相关审核，由财务部按审核结果代扣代缴员工的个人所得税。

（四）税务筹划。

税务管理的核心是税收筹划，税收筹划的意义在于不是因为筹划而少缴税，而是因为没有筹划而多缴税。大家都知道我国的税收法规日益健全和完善，企业在钻政策法规的空子上是占不到便宜的，搞不好还会冒偷税漏税的风险，有的企业在经济业务实际发生完结时，发现税赋很高，开始想各种各样的办法“合理避税”，这些方法大多与国家财税政策法规背离，从长远看不仅没有为企业合理避税，还为企业蒙受的损失雪上加霜。科学有效的税收筹划必须开展于纳税业务发生之前，结合企业实际情况，在遵守国家税法、不损害国家利益的前提下，合理筹划经济事项的交易结构和模式，实现税负最低。

例如，在一项投资交易中，甲公司资金充裕，技术力量雄厚，准备储备一块土地进行房地产项目开发，乙公司作为A集团公司的子公司，名下资产中有一块符合甲公司要求的土地，双方协商达成一致后，准备按转让资产的模式进行交易，如此甲公司获得土地将缴纳契税，乙公司将涉及转让资产应交营业税及相关附加，转让土地使用权应交土地增值税，根据土地增值税暂行条例实施细则规定，在计算土地增值税时，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，而对乙公司直接转让土地使用权的情况，不得加计扣除。有的省份，为了抑制和打压倒买倒卖土地的投机炒作行为，还出台了空地不允许转让，开发程度达到25%的土地才可以转让等地方性政策来调控市场。如果我们改变一下交易模式，由A集团公司将其持有的乙公司股权转让给甲公司，甲公司控制了乙公司的同时获得了土地，因该土地权属没有发生转移和变化，虽为甲公司拥有但仍在乙公司名下，甲公司不交纳契税，乙公司也不交纳土地增值税，乙公司作为标的完成的是股权交易而不是资产交易，因此也不交纳营业税及相关附加。可见，筹划对税赋的影响非同一般。

在筹资决策中，是选择负债资金还是权益资金，或是二者的组合，这不仅要结合企业不同生命时期的实际情况，还要考虑资金成本费效比及企业风险承受能力，合理利用好负债资金这把财务杠杆，可达到抵税作用，降低资金成本。在生产经营活动中，坏账如何计提，费用如何分摊，选择不同的存货计价方法，不同的固定资产折旧政策，对企业所得税都会产生影响，对递延所得税的合理运用，把实际缴税义务规划在不同的纳税年度里，可达到延缓纳税目的，从而提高资金使效率。不同地区，不同行业和产品，税收负担都存在差异，税收优惠政策及程度也不尽相同，在投资决策中，充分掌握各项税收政策并加以合理利用，可使企业在享受国家优惠政策的同时，健康长足发展。

（五）税务审计机制。

建立税务审计制度，结合公司内部审计或聘请税务中介机构定期或不定期进行税务审计工作，目前，如财税咨询公司、税务师事务所、会计师事务所等专业中介机构日趋成熟，企业可以通过这些机构的专业服务，提高税务管理业务水平。定期审计应于每年企业所得税汇算清缴报出前审计结果，不定期应于集团税务管理部根据管理需求或者结合内部审、聘请中介机构等不定期进行税务审计。税务审计人员（含税务中介机构）在完成定期或不定期税务审计后，出具书面税务审计报告及管理建议书。

（六）税务资料档案管理。

税务资料包括：税务登记证、纳税申报表、税务管理台账、票据存根联、发票台账、完税凭证、内部税务报告及报表、涉税审计报告、税务检查结论书、税务行政处罚决定书、税务文书、税务通知文件、税务优惠文件及其他涉税资料等。档案的保存期限同会计档案的保管期限一致，达到保存年限后的税务资料，经申请审批后可销毁，销毁的相关规定同会计档案。（作者单位：云南城投置业股份有限公司）

参考文献

[1]王家贵编著，《企业税务管理》，北京师范大学出版社，出版时间：2011年。