房地产相关金融政策范文

导语：如何才能写好一篇房地产相关金融政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；住房金融政策；楼市波动

1 国内外住房金融政策

对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整和金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。对于美国的房地产开发企业，不仅有便利融资渠道进入金融市场，而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说，则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房，并对购买住房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免税。同时，对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房，形成以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。

2 住房金融政策对楼市的影响

在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，更为重要的是，尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入，但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。例如，中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，但遭到房地产开发商激烈的反对，从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。

中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。特别是，在中国人诚信不足的条件下，这种个人收入证明的真实性更是可信度低。正因为，个人按揭贷款市场准入门槛低，也为制造房地产泡沫创造的条件。可以说，前几年房地产泡沫四起，就是与这种房地产按揭贷款市场准入标准宽松有关。当然，中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多，这里仅举出一点。正因为，中国房地产金融体系存在严重的缺陷，因此，房地产中长期规则就得重新检讨当前的房地产金融体系，找出其问题所在，这样才能找到解决问题的办法。

3 房地产中长期规划的金融政策

首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如，以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。

其次，改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样，通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标，而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。再次，加快建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。

总之，住房金融政策是房地产市场得以健康发展的关键，它应该是房地产规划最为核心的方面，因此，要保证房地产市场健康持续发展，就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革，以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系。这才是房地产规划核心部分。而且，政府要借助这次房地产市场的调整，加大房地产金融市场立法的力度，通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系，而不是让房地产金融市场成为少数人谋利的工具，对此监管部门要足够的关注。

【参考文献】

[1]李晓东，闫凯鹏，贺英男，吴治典.住房金融服务现状分析与对策研究[J].理论观察，2011（01）.

[2]刘妍.宏观金融政策对房地产市场的影响及对策[J].经济研究导刊，2011（21）.

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关键词: 房地产 市场 金融 政策 利率 货币供应量

一、我国房地产市场与金融之间的关系

我国房地产市场自1998年开始逐渐市场化,从执行层面看,除金融和部分税收政策决定权属于中央政府之外,土地供应、市场管理、保障性住房等方面的政策很大程度上由地方政府决定,并且执行更为繁琐,干扰因素更多。地方政府及其他利益团体出于不同利益角度的考虑,在执行中央政府调控政策时可能大打折扣,从对最终调控效果带来较大的影响。因此,金融政策就成为中央政府调控房地产市场最能有效贯彻和执行中央政府意图而不扰的政策选择。

1.1 货币供应量和房价

“通货膨胀是一种货币现象”,这是弗里德曼对通货膨胀所下的一个定义。更广义的,我们也有理由认为包括房价在内的资产价格也在很大程度上受到货币供应量的影响。

通过费雪方程,我们可以从理论上做出合理假设:货币供应量和房价存在正相关性,在其他因素不变的情况下,增加货币供应量有利于房价上涨,反之亦然。我通过比较1994年至今,M2增速和房屋销售的关系,我们可以清楚的发现货币供应量和房屋销售增速有明显的正相关性。

1.2 利率和房价

由于购房过程中使用贷款,因此利率成为影响购房成本的重要因素之一。在贷款基准利率以及不同的折扣幅度之下,我们测算出100万30年期贷款所对应的不同月供金额,我们发现:利率每上升27个基点,月供增加约2.3%,而折扣减少也将明显提高购房成本,如果在5.95%的基准利率的情况下,实际利率从7折上升为1.1倍,月供将从4869.77元上升至6350.33元,增幅达到30.4%。

利率和房价的关系也极为敏感。我们假设存款利率减去预期的通货膨胀为真实利率,我们可以发现,在2005-2009年底的这一段时间之内,在真实利率(即购房者的真实成本构成因素之一)逐渐走低的时候,房价步入上升通道,在真实利率开始触底回升之后,房价开始回落。

因此,我们可以初步得出结论,我国房地产价格与真实利率存在一定的负相关性。

二、金融政策在房地产市场调控中所发挥的作用

2.1 1998年以来,地产调控的各个周期中金融政策的变化

根据政府对房地产市场的态度和主要调控手段,我们将1998年至今的调控政策分为以下6个时期:1、1998-2002,政府通过市场化改革和信贷支持鼓励房地产市场的发展;2、2003-2004,在投资过热苗头出现后,政府通过整顿土地市场和提高利率抑制投资过热,控制供给;3、2005,由于房价持续上涨,政府通过提高利率、按揭贷款首付比例、二手房转让营业税等手段提高购房成本和交易成本,以抑制需求;4、2006-2007,政府同时从供需两方面出手控制地产泡沫;5、2008-2009,政府通过信贷手段降低购房成本,同时降低二手房交易成本以活跃市场鼓励购房;6、2009年至今,信贷和税收优惠政策退出,并开始限制不合理需求。

图表 1 中国房地产政策调控的各个周期

2.2对金融调控政策的分析

在上述定性总结之后,我们进一步通过定量工具对金融调控政策对房地产市场的影响进行分析。主要角度包括货币供应量和住宅成交量、真实利率和住宅价格,房地产政策与投机获利空间等。

我们得到的主要结论是:

1、较低的利率或实际利率,对于中长期房地产市场的繁荣和房地产价格的增长有明显的作用,但在抑制市场过热和房价过高方面,提高利率难以在短期内产生效果,作用并不显著。

2、降低货币供应量及提高最低首付比例对抑制房地产市场过热和价格过高有明显的影响,降低货币供应量可以迅速降低市场的购买力,提高首付可以大幅提升投机者的初始资金投入,降低财务杠杆和投资回报率,从而达到为市场降温的目的。

2.2.1 货币供应量和房地产成交

我们选取M2为衡量货币供应量的指标.商品房销售额增速为成交变化的指标,根据相关性统计得出1999年1月至2010年3月共135组数显示两者的相关系数为0.45,存在明显的相关性。货币供应量和房地产交额存在显著的联系。

因此,在制定调控房地产行业的金融政策时候,可以通过适当加大或减少货币投房,从而起到促进或者抑制房地产行业发展成交额的目的。

2.2.2 真实利率和房价

通过对真实利率和房价之间关系的研究我们发现,真实利率和房价之间存在明显的负相关性。当实际利率下降时,房价通常上涨或者加速上涨;当实际利率处于上行趋势时,房价通常下行或者增速不断放缓,但此时两者的相关性不如实际利率下降时明显。

从购房者的角度,我们可以解释为:当实际利率下降时,购房成本较低,消费者或者投资者存在较强的购房欲望,因此容易推动房价上涨或者加速上涨;当实际利率上升时,购房成本增长,但对刚性需求或者长期投资的购房者影响不大,因此未能明显表现在房价的下滑或者涨速下滑上。

由此可以给执政当局的启示是:

1、 如果希望刺激房地产市场或者房地产价格的繁荣,可以保持适当的低利率或者允许一定程度的通胀,从而使得实际利率为负或者不断下降,进而刺激购房行为。

2、 但如果执政当局试图让房地产价格或者房地产市场降温时,利率手段的效果并不明显,因此不能仅仅或者过渡依靠利率手段。

我们此处对真实利率的定义为1年期定期存款利率减去未来一年的通货膨胀比例,即当其的1年期定期存款利率减去1年后对应的CPI值。我们假设CPI是能够被理性预测的。

我们按此将1998年3月至2009年3月的145组月度数据进行相关性检验,发现这两者之间存在着明显的负相关性,其相关系数为-0.29。并且真实利率略为领先于住宅价格变化,这种状况在2005年以来的多次价格趋势变化中尤为明显。

2.2.3从购房者成本角度分析金融政策的效果

为了比较政府通过金融政策改变购房最低首付成数、折扣利率和税收政策时,购房者投入资金、月供、以及投资回报的不同状况,我们建立的模型:

基本假设如下表:

表格 1 不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型的基本假设

我们假设目前存在1套市价100万的住房,未来房价年涨幅为10%,目前5年期贷款基准利率为5.95%,法定的营业税率、增值税率和所得税率分别为5.5%,1%和1%。

假设购房者在第0年投入,第二年底将该房产出售,根据不同的金融和税收政策,购房者可能面临以下四种情况:

表格 2 不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型四种假设场景

该模型的核心思想是:政府处于抑制或者鼓励购房,容忍或者打击投机的考虑,通常通过首付、利率和税收(主要是营业税)来调节市场,因此我们假设了4种不同的首付、利率和税收方案,以测算购房者的首付、月供、总购房成本、投资回报等数据,进而分析不同的政策对市场的影响。

表格 3 对自住型购房者的影响

由于自住的购房者不存在出售该房产的状况,因此营业税等税收政策并无影响,因此仅仅利率和首付政策对购房者产生影响。可以看到的是,由于最低首付成数上升,购房者支付的首付由20万上升至50万;虽然利率折扣上升,导致相同贷款数额需要支付的月供上升约30%,但因为购房者在支付了更多的首付之后,贷款总额由80万下降至50万,因此月供金额由3896元下降至3175元,减少约18.5%;由于贷款总额减少,但利率上升,须支付的利息总额从60.25万小幅上升至64.31万,带动总购房成本小幅增长。

因此,我们可以得出结论,首付和利率政策对自住型购房者的影响如下:

1首付成数大幅上升,可能将财富积累较少的购房者排除在市场之外,但对于有一定财富积累的购房者而言首付成数上升则贷款相应减少,并非一定是坏事。利率的上升会增加月供,但由于首付增加,贷款相应减少,实际月供反而减少,总的利息支出增幅也不大。因此政府调整首付比例并相应调整利率,可能影响财富积累较低的收入阶层,对富裕阶层影响不大。

表格 4 对投资者的影响

对于投资者而言,其关注的是资金的投资回报率,因此首付、利率和税收都会造成影响。首先,根据我们的测算可以看出,严格执行营业税对于短期的投资有明显的抑制作用。在金融政策方面,提升首付比例通过增加投资者的初始投入金额,从而大幅降低投资者的投资回报率;而对于投资者而言,持有房产并承担利息的时间较短,因此利率的提升对投机者影响不大,在我们的模型中,两种不同的利率场景下投资者在2年内支付的月供金额仅相差1.73万元,相当于房价的1.73%。

因此我们可以得出结论:

1、 营业税等交易环节税率的提升可以立即提升投资者的交易成本,从而抑制投资。

2、 首付比例的大幅提升将显著增加投资者的初始资金投入,并相应大幅降低投资回报率。因此在市场过热时,政府应该严格执行较高的首付比例或者通过严格控制货币供应量和贷款投放,以降低投机者的杠杆比例,从而达到抑制投机的目的。

3、 由于投机者持有房产的时间不长,利率对其影响不大。

参考文献:

[1] 陈玉京,中美住房金融理论与政策:房地产资本运动的视角[M],北京,人民出版社,2009年02月:32

[2] 刘造林等,我国货币政策对房地产投资影响的实证分析[J],北方经济,2008年第6期,69-70

[3] 谢百三、陈小明,我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向[J],当代财经,2006年第10期,87-90

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关键词：货币供给量；商品房销售面积；商品房竣工面积

中图分类号：F124 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-00-01

对消费者而言，货币供给量的持续增加代表经济的持续繁荣，带来收入增加与需求能力提高，需求直接带来价格的提升，对于房地产开发商，货币供给量的增加直接带来投资的增加，市场繁荣时，投资增加开发收益，价格持续提升。为了进一步研究货币供给量对房地产供求关系的影响，本文将运用eviews6.0软件将对相关变量做进一步的实证分析。具体的实证过程如下：

一、变量选取及数据说明

本文重点分析货币供给量与房地产供求关系的影响，故在变量选取上选取了4个重要指标：

货币供给量（M1）：相比广义货币供给量M2来看，狭义货币供给量与房地产波动特征更为明显，其具体包括流通中的现金和企业等单位在银行的活期存款。

商品房销售面积（ha）：用于衡量我国商品房的销售量，也直接代表市场需求量。

商品房竣工面积（hs）：用于衡量房地产新增供应量的指标

人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接对房地产市场产生关联作用。

本文选取了2002年1季度至2010年4季度的数据进行分析，货币供给量数据来源于中国人民银行网站，其余三个指标来自我国统计局官方网站。同时对商品房销售面积和人均可支配收入进行了季节调整，运用X11方法，为了消除异方差影响，对各个变量取了对数处理。

二、数据平稳性检验

本节选取ADF单位根检验数据的平稳性，具体检验情况如下表：

表2-1 各数据单位根检验

从以上检验情况可以看出，以上4个变量数据在显著值5%水平下是不平稳的，但一阶差分都是平稳的，各个变量可能存在协整关系，可以进一步做协整检验。

三、协整检验

表2-2货币供给量、商品房销售面积、商品房竣工面积、人均可支配收入的协整关系检验结果

通过表2-2可以看出，4个变量之间存在一个协整方程，长期协整关系可表示为：

Lnm1=10.839 lnshA-10.6039 Lnhs+0.552369 lny

从以上关系式可以看出，货币供给量与商品房销售面积是正相关的长期均衡关系，货币供给量每上升1%，会导致商品房销售面积增长10%，这也是为什么国家多次运用利率等手段对房地市场调控不显著的原因，主要还是货币供给量一直保持稳定的增长，从而资金流向房地产市场，造成了市场的持续繁荣，需求持续上升，成交规模不断扩大。

四、实证分析主要结论

货币供给量对房地产市场需求和供给均带来长期的正相关的影响，在金融政策调控房地产市场中，银行信贷仍是我国货币供给的主要途径，而我国房地产行业依赖房地产信贷融资的局面未根本改变，故信贷的扩张对房地产的市场影响作用十分显著，而市场格局长期供不应求的情况下，供应的增长也直接带来了需求的充分释放。故在金融政策调控的运用上更多的应该采取直接的信贷控制政策，控制资金流向，保证市场的健康发展。

参考文献：

[1]杨兆廷，庞如超.从紧货币政策对房地产行业投资的影响分析[J].上海金融学院学报，2009（1）：49-54.

[2]魏博文.我国房地产价格与货币流动性的实证分析[J].中国房地产金融，2009（1）：38-41.

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【摘要】房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形成原因,就政府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。

【关键词】房地产价格波动政策因素建议

在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响

很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。

一、影响房地产价格的主要政策因素

1、国家金融政策

(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。

(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。

(3)货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。

2、土地调控政策

首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。

3、政府公共住房政策

当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。

4、税收政策

税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。

5、城市规划政策

城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。

6、国家收入分配政策

城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。

二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动

1、土地供应政策

政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。

国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。

通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。

2、金融与货币政策

2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

(2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。

(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。

(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。

三、克服政策缺失的主要改进措施

1、取消价格双轨制

价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。

2、简化行政审批环节,降低交易成本

政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。

3、改进税收政策

降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。

总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。

【参考文献】

[1]王国军、水杏:房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2004(8).

[2]刘允洲:土地拍卖导致房价攀升[J].新财经,2001(12).

[3]牟小苏:高房价与现有土地供应方式无关[J].中国经济周刊,2006(23).

[4]岳晓武、小映:地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006(11).

[5]张红、文诞:北京商品住宅价格变动实证分析[J].中国房地产金融,2001(3).

[6]肖元真、德钧、劲生:世界各国调控房地产业做法与启示[J].学术,2006(3).

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关键词：房价；地区生产总值；协整检验；因果关系检验；河南省

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）15-0063-03

一、房地产价格影响因素分析

房地产是土地、建筑物和地上附着物的综合体，而房价是房地产市场各种关系的综合反映。在2008年金融危机影响下，我国房地产市场经历了高涨、继而下降的时期。房地产市场是我国经济的重要组成部分，由于金融危机造成我国经济的下滑，因此以房地产市场带动我国经济复苏成为发展经济的首要选择。我国为了带动经济的增长，促进了房地产市场的发展，其中金融政策出现了松动，且房地产价格持续上涨并连创新高。房地产开发程度出现了前所未有的高涨，造成了我国房地产价格的非理性上涨。

关于房价的影响因素，一直是关注的焦点。李玲等以北京市为例，阐述了房地产调控政策对房价的影响，指出了高强度的调控政策对房价有明显的抑制作用[1]。车欣薇等的研究表明，各金融中心房地产价格和银行贷款存在长期均衡的关系，房价的波动与银行贷款之间互相影响[2]。谢太峰和路伟认为，货币供应量、贷款利率和国民收入对房地产价格存在不同的影响，货币供应量的增加会迅速推动房地产价格上涨，国民收入的增加对房价的上涨有轻微的推动作用，贷款利率的提高会降低房地产价格[3]。李黎认为，流入房地产市场的货币供应量与房屋销售价格指数之间存在显著地正相关关系[4]。文凤华等从房地产价格与金融脆弱性相联系得出两者存在双向的因果关系[5]。黄忠华、吴次芳、杜雪君从房价、利率的角度出发，分析房价与宏观经济的关系，他们得出房价与GDP之间存在相互因果关系，但房价与利率之间的因果关系不显著；历史的GDP和房价是影响GDP的主要因素[6]。王杰明从房价的角度对城市经济发展水平的理论影响进行分析，最后从房价对城市经济发展的有利影响和不利影响说明房价对城市发展水平的影响效果[7]。

对房地产价格的影响因素很多，每种因素对房价的影响都是不同的，不同的学者对房价影响因素的研究角度也不同。大部分学者都是从货币、宏观金融政策、银行信贷等角度分析了房地产价格的影响因素。已有文献对经济发展水平方面解释房地产价格大都是从房价对经济发展水平方面影响进行分析，但经济发展水平对房价的影响因素分析较少，因此本文从经济发展水平的综合方面分析了河南省房地产价格波动的影响因素。

二、经济发展对房价的实证分析

（一）研究区概况

河南位于中国中东部，是全国经济活动的中心之一。1998―2012年河南省平均房价处于增长趋势，从1998年的977.075元至2012年的3 831.237元，同时，河南省地区生产总值（GDP）也呈现上涨的趋势，由1998年的4 308.24亿元上升至2012年的29 599.31亿元。另外，城市化水平不断提高，从1998的20.8%上升至2012年的42.4%。

（二）变量的选取

房地产价格主要受国家宏观金融政策、经济发展水平、城市化水平、居民收入水平等因素影响，根据科学性、差异性、数据的可获得性等原则，选取GDP（X1，单位：亿元）、城镇化率（X2，单位：%）、城镇居民人均可支配收入（X3，单位：元）为解释变量，商品房的平均价格（Y，单位：元）为解释变量。

选取河南省1998―2012年的GDP、城镇化率、城镇居民人均可支配收入与商品房的平均价格数据，所需数据均来自2012年《河南省统计年鉴》。商品房的平均价格是由商品房销售额比上商品房销售面积，而后利用居民消费价格指数进行折算。为了消除价格的影响，GDP以1998年为基期，将地区人均生产总值指数（上年=100）转化为定基指数，再将定基指数分别乘以1998年人均生产总值得到。

为了减少异方差性和增强线性，将变量取自然对数，分别表示为LnX1、LnX2、LnX3、LnY。计算各变量间的相关系数，结果（见表1）。

由表1结果可知，lnX1与lnX2、lnX3的相关系数分别为0.997和0.998，lnX2和 lnX3的相关系数为0.996，说明lnX1与lnX2、lnX3，lnX2与 lnX3之间有多重线性关系，为了消除变量间的多重线性关系，因此可只选择一个综合性解释变量即lnX1。lnX1与lnY的相关系数为0.995。

lnX1与lnY具有较高的相关性，但并不能说明两者之间有一定的因果关系，因此还需对它们进行协整、因果关系检验来检验两者的因果关系。

（三）平稳性检验

为避免出现“伪回归”现象，需对时间序列进行平稳性检验。根据Eviews6.0得出的单位根检验可以得到，lnX1、lnY时间序列是非平稳的。对lnX1、lnY进行一阶差分检验，t值小于5%的显著水平值，因此，地区人均生产总值和商品房平均价格是一阶单整时间序列。然后在此基础上进行协整性检验。

（四）协整性检验

两个或者两个以上的不平稳时间序列具有各自的波动规律，若它们之间有协整关系，则存在着长期的均衡关系，反之，则不存在长期均衡关系。lnX1和lnY为一阶单整序列，所以满足协整检验的条件：两者为非平稳性变量，都是阶数相同的单整变量。

假设lnX1和lnY之间存在协整关系，利用Johansen法对lnX1和lnY进行协整检验，由运行结果可知，迹检验和最大特征值检验在5%的显著水平上，变量间都存在协整关系。这说明地区生产总值与房地产价格之间存在着协整关系。

协整回归方程为：LnY=0.286488LnX1+7.618319 （1）

（0.00729） （0.09781）

此方程表示GDP每增长1%，商品房价格将上涨0.286488%。该协整方程只是说明了各变量间的长期稳定关系，不能说明相互间的关系，因此，还需进行因果关系检验。

（五） Granger 因果关系检验

进行因果检验是为了确定GDP和房价之间的因果关系。Granger因果检验的前提是变量间序列是否平稳，由ADF检验可知，满足该条件，因此可进行Granger因果关系检验，结果（见表2）。

由表2结果可知，当滞后期为1时，GDP的增长影响房价的上涨，而房价的上涨不是GDP增加的原因。当滞后期为2时，GDP与房价互为因果关系，房价的上涨能拉动GDP的上升，GDP的增长同时也能带动房价的上升。这与我国目前的实际情况大致相吻合。

Granger因果关系检验对滞后期的选择非常敏感，以AIC的值最小为原则确定最佳的滞后期，因此选择滞后期2为最佳结果。

三、结论与讨论

本文通过选取经济发展的综合指标GDP、城镇化率、城镇居民人均可支配收入、商品房平均价格，对城市经济发展水平与房价的关系进行研究。GDP的增长说明了我国经济发展水平的提高和居民生活条件的改善，而经济发展水平的提高和居民生活条件的改善又会拉动房地产需求量的上升。同时，短时间内由于房地产供给缺乏弹性，房地产需求的增加并不会带动房地产供给的增加，结果必然导致房地产价格的上升。

通过SPSS19.0软件对可选变量间进行了相关性分析，并利用EViews6.0统计软件对1998―2012年间的GDP与平均房价进行了平稳性检验、协整性检验和Granger因果关系检验，可以得到以下结论与建议：

1.河南省的房价与GDP存在长期的均衡关系。固定资产投资是拉动经济增长的主要因素，而房地产又是固定资产投资的重要因素之一，因此，房价的升高，促进了固定资产投资的快速增加，从而推动了经济的发展。同时，经济的发展提高了居民生活水平，加大了对房地产的需求。

2.通过Granger因果关系检验，河南省房价和GDP之间存在着双向因果关系，房价的升高或降低会导致GDP的增加或减少。从协整关系可以看出，在其他因素不变的条件下，当GDP上升1%时，房价就会上涨0.286488%，即随着经济的发展，GDP的增加影响房价的高低。因此，经济的持续增加带动了房价的上升和房地产市场的繁荣，反之房地产市场的发展带动了经济的发展，促进了经济的增长。

3.经济快速发展中，研究促进房价与经济发展相协调具有重要的现实意义。重视房价波动的研究，分析房价波动的原因，使房价保持在合理的范围之内，如建立完善的房地产税制，以遏制购房投机者行为的大量出现；房价的适度上涨能够推动经济的发展，应发挥房价对经济发展的积极作用，使经济保持持续的增长；注意房价的上涨速度，防止房价上涨过快，超过经济发展的承受能力，导致经济发展受阻，进而影响房价与经济的协调发展。

参考文献：

[1] 李玲，朱道林，胡克林.基于PSR模型的房地产调控政策对房价影响的研究――以北京市为例[J].资源科学，2012，（4）：787-793.

[2] 车欣薇，郭琨，李斌，王珏.中国金融中心城市房地产价格与银行信贷的关系[J].系统工程理论与实践，2011，（4）：663-671.

[3] 谢太峰，路伟.中国货币供应量、贷款利率、国民收入对房地产价格影响的实证分析[J].首都经济贸易大学学报，2013，（5）：21-28.

[4] 李黎.金融政策对房地产市场影响的效应分析[D].南京：南京航空航天大学，2009.

[5] 文凤华，张阿兰，戴志锋，杨晓光.房地产价格波动与金融脆弱性――基于中国的实证研究[J].中国管理科学，2012，（2）：1-10.

[6] 黄忠华，吴次芳，杜雪君.中国房价、利率与宏观经济互动实证研究[J].中国土地科学，2008，（7）：38-44.

[7] 王杰明.房价对城市经济发展水平的理论影响分析[J].特区经济，2011，（3）：281-283.

Analysis of the Effect on Prices of Economic Development in Henan Province

WANG Bin1，WANG Wei-bin1，CHEN Ning-li2

（1.Qinyan gland resources bureau，Jiaozuo 454000，China；

2.School of Surveying and Landing Information Engineering，Henan Polytechnic University，Jiaozuo 454000，China）

篇6

    2004年下半年，土地、金融政策走向会对房地产市场带来什么影响？房地产公司会如何度过难关？房价会不会继续上涨？个人住房贷款审查趋严？土地制度改革的进一步落实……这些都让下半年的房地产走势变得扑朔迷离……

    6月1日（周二）下午14：00-16：00点，焦点房地产网业内论坛版主毕普、talkative、华沉思、部分业内人士（将以网友身份出现在业内论坛）、以及广大网友就以上问题进行在线主题研讨。

    毕普：政策利空出尽了吗？

    从去年下半年，金融紧缩、土地政策、规划政策、征地拆迁政策等涉及到房地产的几乎所有政策调控都全面出台，今年上半年更是赶上对经济过热的调控，房地产做为“坏孩子”，首当其冲，调控的效果已显现，下半年还会有什么样的市场表现？上半年房地产销售市场一片兴旺的情况还能否持续？

    华沉思：不相信神话！

    我坚信房地产和国民经济会有一个十分明显的相关性，不是房地产步入低谷影响了国民经济，就是国民经济率先步入低谷，冲击房地产的资金链条，反正我不相信一种痴语：国民经济、房地产市场持续快速发展几十年。

    talkless：上海的房子已经开始跌

    最近看了几个楼盘，新二手房开价低于新房10%，注意：是同一栋楼。 这些二手房是买家囤积的，供应量不小，由于预期利率上升，而且租金收入甚低，急着逃命呢！

    毕普：从资源的极限看房地产价格的前景

    五一节去郊游，经过密云水库，发现水位又下降了，已逼近死库容了。于是我判断，北京房价上升已后劲不足了。这是为什么？一个资源严重不足的地区，发展将是很成问题的。如果设想，面临着2008，这样大规模的城市建设，1600万人的消耗，除了水资源外，还有能源的消耗，已不堪重负的电力和石油，供给我们这个大都市我要说的是，水资源的紧缺只是冰山一角，热岛效应，还在加强，每每出现日照辐射强时，北京成为全国最干热城市，气温连续多年全国第一，这是不正常的。

    如果要从这些表面现象中得出什么结论的话，我认为，资源的瓶颈将约束人口与产业的汇集，进而影响到地区的房地产价格。

    笨笨V：构成房价的主要部分以及房价降因要素

    构成房价的主要部分是土地费，这也是由政府来收取的，还一小部分是付给当地住户的，就从这两大部分都不会降低，只是部分地段由于投资过热或投后效益低于预期，才会引起部分地段楼盘下跌，但这主要集中于市中心的少数几个街道；另外，高价楼盘可能会降些，但中低楼盘不会降，除非是暴涨之后的缓降；同时，审批的限制也会引起楼盘数量的控制，那也只是为控制质量与房量而推出的，所以不会引起房子降价，但涨价也是长期现象！

    孟宪生律师：价格下跌是有限度的

    土地本身就是稀缺资源，政府再采取严管政策，供需关系决定房价价格不会向有些人预期的崩盘，也不会有大幅度的下跌。这一轮调整，价格下跌是有限度的。

    老苏说话：2008年前，北京楼市好过些

    经过多年发展，政策的影响，政府的降温，银根的紧缩，土地的政策，成信的缺失，加大了房地产企业的风险，北京楼市的日子也不太好过。2008年前，北京楼市好过些，2008年后，中国房地产业能否安然无恙？难！

    我是穷人：北京的房子在未来5年内会降

    我认为北京目前的价格与奥运会无关，哪个买房的是因为北京要开奥运呢？问题在于几十年外来人口的不断涌入，中国最大的问题是人口以及现在过快的城市化，同时土地资源的紧张也会导致房价长线上涨。

    北京的房子在未来5年内会降，不是因为奥运会，而是现在有钱的人已经买了很多房，而没钱的人根本买不起房，那么盖那么多房卖谁呢？如果让房价不降只有一种办法，通货膨胀。

篇7

关键词：房地产；住房价格；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）01-0042-03

房地产话题讨论了很多年，无论是政府官方报告还是理论界个人观点都没有从本质上回答十年来房市畸形发展的原因。当然，房地产的价格直接影响着房地产业的发展以及国民经济的发展。火爆的房地产市场已经逐渐覆盖全国大中小城市，随之而来的也是房价的节节攀升，过高的房价严重超出了经济增长水平，已经成为一个引起广泛关注重要的经济问题和社会问题

一、定性分析

（一）需求因素

1.人均GDP

假设居民人均GDP高的时候，人们便会有更多的钱去消费，也就有能力去考虑购房，然后房价也会随之而上涨。运城市居民的人均GDP逐年增加，从2005年的9 473元增加到2014年的22 941元，但运城市居民的人均GDP仍然低于全国平均水平，甚至低于山西省的平均水平。

2.居民消费价格指数

居民消费价格指数（CPI）是反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。同时也是度量通货膨胀的一个重要指标。运城市居民的消费价格指数较高且不够稳定，由于大众买涨不买跌的心理，这直接影响到了运城市住房的销售量，进而影响到运城市的房价。

3.人口数量

一个地区的房地产价格会受到人口数量方面的重要影响，其中主要包括人口密度、人口的增长率甚至家庭结构等多方面的因素。通常来说，房价大幅度攀升的地区，一般人口基数都比较大，人口增长率也较快，多种因素推升需求增长，结果对房价起到非常强的需求端推动。

4.收入

关于收入方面的因素，最经常被采用的指标是人均可支配收入。很多种因素都会刺激人们购房的欲望，但人均可支配收入的变化表现的最直接，显著提高居民的人均可支配收入，可以有效提升房地产市场的交易活跃度，对于首套房购房者，影响最为强烈。

（二）供给因素

1.金融机构贷款余额

金融机构贷款余额也会对房价产生一定的影响，当金融机构贷款余额多的时候，说明提供给居民的住房贷款额就较多，然后就会增加居民对房地产的需求，从而房价也会因为需求的增加而上涨；反之，金融机构贷款余额的减少则会出现相反的结果。运城市金融机构贷款余额逐年增加，且增加不少，说明提供给居民购房的贷款额就会多，然后就会加剧人们购房的心理，导致房地产价格上升。

2.房地产竣工面积

房地产竣工面积也会比较直接的影响到房地产市场的中短期供求平衡。如果当年的房地产竣工面积大幅增加，这势必会显著冲击房地产市场的供给端，在房地产市场需求方面没有显著变化的基础上，增加了房价下行的压力。运城市近几年住房竣工面积呈现一个开口向下的抛物线状，在2012年达到最高值，说明运城市居民目前对房子的需求是相对较小的，然后增加住房的竣工面积，只会导致供大于求，然后出现房价下降现象。

3.房地产开发投资总额

这一指标是从货币的角度来反映某地区的房地产繁荣与景气程度的又一个重要指标。但不是投资越多越好，应考虑当地的房地产需求量，这是一个很难控制的指标，应该提前去进行调研，运城市在住宅方面的投资额逐年增加，然后供应大量的房地产，但是需求较少，房价自然也会降低。

4.建筑安装成本

建筑安装成本的高低直接决定了房价的高低，当建筑安装成本低的时候，房价自然也低，当建筑安装成本高的话，房价也会随之上升。建筑安装成本和一个地区的经济发展程度有很大的关系。

二、运城市住房价格影响因素的定量分析

（一）模型的选择

采用多元线性回归分析方法，可以在众多可能影响房地产价格的因素中，得出影响效果最为显著的那些因素。

（二）数据的选取

有很多种类的因素都或多或少的对房地产价格的走向施加影响，本文构建实证分析模型，为了对这些影响定量化研究，研究中适当进行一定的简化。对于那些不太容易量化的因素，本文基本不予纳入模型进行实证分析，因为，这些因素一方面不容易量化，另一方面相关的数据也非常难以获取，所以，将它们进行剔除是可行的。本文提取一些可以量化的具体因素，得到影响运城市住宅价格的七个变量。（注：建安成本一定会影响房地产的价格，且影响应该还不小，但由于数据缺乏，本文不分析建安成本对房价的影响。）

一般而言，经济研究过程中由于研究对象经历的时间较长，导致研究对象通常所处的环境变化较大，本文选取运城市近10年（2004-2013）的数据来进行实证研究，这样保证了研究环境的基本稳定，另一方面，数据也具有一定的代表性。

本文因变量的选择，选取运城市的平均住宅价格（计算公式为：住宅均价=住宅销售金额/住宅销售面积），用 Y表示，自变量的指标分别选取人均国内生产总值（X1）、城市人口（X2）、人均可支配收入（X3）、CPI（X4）、住宅开发投资额（X5），住宅竣工面积（X6）、金融机构贷款余额（X7），所有的数据均来自于相应年份的《运城市统计年鉴》。

（三）模型构建

依照以上的准备工作，建立关于运城市住房价格影响因素分析模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

+β7X7+C

该模型包含了七个自变量，分别是 X1：人均国内生产总值（元）， X2：城市人口（万人），X3：城镇居民人均可支配收入（元）， X4：居民消费价格指数（指数） ， X5：住宅开发投资额（亿元），X6：住宅竣工面积（万平方米） ，X7：金融机构贷款余额（亿元）；因变量 Y 代表运城市住房均价，模型中的C 代表随机扰动项。

利用Eviews6.0软件，做Y与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的回归，回归结果如下表：

对单个因素的p值来看，居民消费价格指数（p=0.6963）与金融机构贷款余额（p=0.2319）与房价有着弱的正相关性，而住宅开发投资额（p=0.5456）与房价有着不明显的负相关性。由于这三个因素对房价的价格影响不显著，所以把这三个因素剔除，再做一次回归分析。得到以下回归结果：

由上表可以得出，回归方程为：Y=2.149012X1+0.129707X2

+0.421134X3-0.083083X6+481.8749

R2=0.991148 F=136.9628

（四）实证结果分析

对表2.3中的数据进行分析，可以得出以下结论：

拟合优度检验：R2=0.984067，说明回归方程即上述样本函数的解释能力为98.4067%，即运城市人均GDP因素、住宅竣工面积因素、收入因素、人口因素以及金融机构贷款余额因素对运城市商品住宅房房价的变动的98.4067%作出解释，拟合程度很好。从全部因素的总体影响上来看，P值为0.000026，回归模型相当显著的。

从单个因素的影响来看：

1.人均国内生产总值与房价之间的回归系数是2.149012，Prob值为0.0122。由此得出结论：人均国内生产总值与房价之间具有显著的正相关性。人均GDP每增加一个百分点，房价平均增加0.699499%。

2.城市常住人口与房价之间的回归系数为0.129707，Prob值为0.0137。说明城市常住人口对房价具有正向的影响，并且相关性显著。城镇化的加快，城镇人口越来越多，导致对房子的需求也越来越大，也会出现“购房热”现象，在其他因素不变的情况下，人口的增加必然会导致房价的上升。

3.城镇居民人均可支配收入与房价之间的回归系数为0.421134，Prob值为0.0217。由此说明在房价的影响因素中，居民的可支配收入对其呈现正相关性，且影响显著。根据经济理论，居民可支配收入的增加，意味着居民有更多的资金用于消费，房子作为高档消费品也是居民消费的选择之一。

4.住宅竣工面积与房价之间的回归系数为 -0.083083，Prob值为0.0456。表明在房地产领域，竣工面积对房价有负向的影响，且影响较显著。居民在一定的时期内，对房子的需求是稳定的。竣工面积的增加，会导致消费者有更多的选择，且房子消费成为主导，继而好多房子都卖不出去，房产商不得不降价销售，最终导致房子均价下降。

根据实证分析结果，运城市商品住宅价格主要影响因素为人均国内生产总值>人口>居民人均可支配收入>住宅竣工面积>金融机构贷款余额>住宅开发投资额>居民消费价格指数。

三、政策建议

根据本文以上内容的分析与探讨，本文对运城市房地产的健康发展提出以下政策建议。

（一）加快保障性住房体系建设

目前我国建设的保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房等，经济适用房虽然能够满足部分低收入家庭住房需求，但通过较低价格得到产权违背了市场运行规律，不利于房地产市场长期发展，也会助长寻租、造假行为。由于运城市有较多的商品房卖不出去，所以政府应该对多余的商品房进行回收改造成经济适用房，一方面满足了低收入人群的住房需求，另一方面，等这些人群财富积累到可以够买房屋标准后，将住宅重新进行租赁。既保障了低收入居民，又有利于房地产市场健康发展。

（二）实施房产税政策

房产税是向产权所有人征收的一种财产税。由于个人住房房产税的征收，从而使得住房持有成本的增加，这样就有利于引导购房者理性地购房，并且土地得到集约利用，能够缩小社会贫富差距。此外，房产税征收可以使地方政府的财政收入增加和税收结构的优化，房产税对房地产市场投资投机行为抑制、房价的调控也有一定作用。长远来看，房产税的征收会逐步影响人们购房的冲动。

（三）完善土地政策

地价是房价重要的一部分，因此应把重点放在对土地的宏观调控上。主要从以下几方面进行调控：“控制增量，盘活存量”；对土地供应结构的优化；土地管理监督体制的完善；做好旧城改造和土地整理工作；加快调整产业用地结构。政府的宏观调控对土地市场的规范以及房地产市场健康、稳定、持续的发展有着重要的作用。通过以上这些措施可以节省国土资源，合理有效的对土地资源进行配置，从而达到影响房地产价格的目的。

（四）制定及时有效的金融政策

从国内外的许多经验来看，金融政策确实可以有效地控制房价的上升。因此对政府来说，在不同的时期，适时制定相应完善合理的金融政策尤为重要。在供给方面，房地产开发需要大量的信贷资金给予支持来保证房地产的供应量，所以应适时、适当的增加信贷资金。在需求方面，在保障首套房贷款需求的前提下，应提高已有多套住房者的贷款利率。我国房地产信贷方面还存在许多问题，通过进一步对资金投向结构进行优化，以及金融手段的调控，打击房地产市场的投机行为，使房地产价格处于合理状态，显得非常必要。

参考文献：

[1] 李海全.中国房地产行业发展现状及对中国经济的影响[J].北方经贸，2014（11）：43-45.

[2] 秦迎霞，席金萍，吴润衡. 中国房地产价格的多元线性回归模型[J]. 数学的实践与认识，2009，39（6）：89-92.

[3] 李 鹏.影响房地产价格的政策因素与制度调整[J].商业时代，2011（9）：69-70.

[4] 吴 敏.基于多元回归的房地产价格影响因素分析[J].企业导报，2012（7）.

[5] 韩凌芬.房价地价关系再思考[J].中国土地，2012（8）：34-35.

篇8

关键词：理性预期房地产价格

穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期作了精辟的解释：理性预期是相对“ 适应性预期 ” 而言的，所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称为“ 理性的 ”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。

针对房地产的价格，消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析，对此类商品做出一定预测。前景乐观，则付之于行动；悲观，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为。因而理性预期可以说是构成经济行为的基础。从理论和现实的角度看，房地产行业的参与者主要有：政府、金融机构、房地产开发商和消费者。四者关系可以用图1表示。

影响消费者理性预期的因素

本文主要是分析对消费者理性预期的影响因素及这些因素对消费者预期的影响，可以根据房地产行业参与者之间的关系图，得出影响消费者理性预期的关系图，如图2所示。

本文具体分析房地产行业参与者与消费者之间的关系及他们对消费者理性预期的影响。

（一） 政府与消费者：宏观调控政策与消费者理性预期

房地产开发的基础是土地，由于我国特有的土地制度，土地出让的数量直接决定了房地产的开况。政府针对土地出让所做出的调控政策，成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商的信任。近几年，由于房地产价格持续上涨，为了抑制房地产价格的上升，政府出台了一系列的政策。这些政策，同时引起了消费者的理性预期行为（尽管有时候消费者的理性预期与政府的初衷并不相符合）。2004年，土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标，严格控制土地的“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施 ，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致消费者对土地的升值预期空前高涨，从而激发房地产市场上旺盛的需求。

（二） 金融机构与消费者：金融政策与消费者理性预期

金融机构出台的政策对消费者的影响，主要表现在贷款利率上，因此，房地产贷款态度的变化对房地产的需求变化有相当大的影响，最终导致房地产价格的变化。近几年，银行贷款利率逐年在提高，虽然提升幅度很小，但中国人民银行短期内对利率进行连续调整的行为，加强了消费者对“进入加息周期”的预期和房价调整的预期。部分消费者担心利率会继续提高，增加购房的开支。在经过一阵观望之后，大部分消费者选择提前消费，导致住房需求增加，房价增幅再度上扬。在过去的十年间，无论是在发达国家，还是在发展中国家，银行贷款与房地产价格波动的关联日趋紧密。

（三）房地产商与消费者：厂商行为与消费者理性预期

“8.13”土地大限之后，房地产商拿地的成本大幅度增加，已成为不争的事实。与此同时，国家采取了暂停半年农用地转用审批、土地整顿、提高征用土地费用标准等措施。与此同时，房地产贷款利率不断上涨，也直接导致了许多中、小型房地产企业退出房地产行业。这一道道门槛使得房地产投资热开始下降。这一结果，造成消费者的再度恐慌，从而也再度引起房地产价格的上扬。尽管政府出台了一系列的政策，而且金融机构的贷款利率也几度提升，但是，据专家分析，这些政策对真正有实力的大型房地产开发企业影响是很小的。从某种意义上来说，这些政策只会使与他们分羹的竞争对手减少，从某种程度上反而帮助了他们。与此同时，房地产价格还在逐渐上涨，这也为开发商获取暴利创造了条件，开发商在交易市场上形成价格联盟，共同合谋有价无市的虚假房价交易关系。信息不对称的条件下，消费者被蒙蔽而做出购买的决定，房价也在消费者的购买行为驱使下，扶摇直上。

（四） 消费者与消费者：从众心理与理性预期

消费者的从众心理不仅表现在对低价位商品的消费，也表现在对房地产这种高价位产品的消费上。消费者即使在政府出台一系列政策、银行金融政策的变化和房地产开发企业的厂商行为变化的情况下，还是不会轻易决定是否购买如此高价位的商品。而只有在大部分消费者都去购买时自己才作决定。可见这种从众心理也是消费者理性预期的影响因素，他的作用不可忽视。

正确引导消费者理性预期的建议

建立和完善房地产业的宏观监控体系。政府必须加快建立和完善从中央到地方的一整套房地产宏观监控体系，统计房地产投资额、房地产销售量、商品房空置率、房价收入比等指标，设置专门的机构、委派专门的专家组，结合房地产自身情况和宏观经济环境对房地产的发展状况做出分析和预测。这种宏观监控体系一方面可以使政府随时关注房地产业运行状况，在必要时通过税收政策、土地供应、利率等手段对房地产市场进行宏观调控；在另一方面也缓解了房地产行业信息不对称的弊端，引导消费者理性健康消费。

完善政府信息制度。尽快建立房地产信息制度，引导新闻媒体的舆论导向。通过定期不定期的信息，引导消费者理性消费，逐步使消费者对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。

加强对消费者房地产知识培训。近年来，在网络上与电视上的培训方式越来越能为人们所接受。中央电视台十套的“名师大讲堂”就备受大家的喜欢。可以通过多种渠道普及房地产知识，如安排定期的“房地产知识讲座”和“房地产现状分析”节目。降低消费者对房地产产品的盲目消费性，培养消费者的理性消费。这也是有效控制房地产价格上涨的途径之一。

参考文献

1.肖秋兰.2005年中国经济最大谜团：人民币汇率和房地产价格[j].市场关注，2005(6)

2.孔煜，魏锋，任宏.调控我国房地产价格的政策选择[j].价值理论与实践，2005(6)

3.曹洪.对房地产价格评价指标的几点思考[j].价格天地，2005(8)

4.许承明.房地产政策与房地产价格泡沫[j].产业经济研究，2005(5)

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关键词:住房制度?鸦非高端客户?鸦金融政策

中图分类号:F832.1　文献标识码:B　文章编号:1007-4392(2006)12-0004-02

一､非高端住房制度现状

我国从1992年开始的城镇住房制度改革已经基本上实现了由福利分房向住房货币化､商品化､市场化的转变,1998年以来,房地产金融的介入进一步推进了我国房地产市场化进程｡住宅是一种此较特殊的商品｡作为一种普通的商品,住房还是社会每一个人的生活必需品｡而在住宅价格快速增长，价格与居民购买力之间存在较大差距的情况下,必然会出现部分中低收入群体无力购买住房等情况｡为此,政府必须采取适当措施保障这些弱势群体基本的居住需求｡

从天津市的实际情况看,为改善和解决中低收入群体的住房问题,目前已经建立起廉租住房､经济租赁住房和经济适用住房等三项非高端住房保障体系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面积48万平方米?鸦收集经济租赁房2118套,面积14.5万平方米?鸦建成经济适用房19223套,面积165.16万平方米｡今年计划开工建设经济适用住房260万平方米,预计年内竣工140万平方米,对保障天津市弱势群体居住权的实现起到了一定的作用｡但是,在上述三种非高端住房保障体系的建设与使用过程中也出现许多新的问题｡如政策的覆盖面过于狭窄，只针对“拆迁户”且房源供给相对不足,即便是供应量相对最大的经济适用房的竣工面积也只占同期全部商品住宅销售面积的十分之一,远不能满足全市中低收入者的购房需求等｡其中关键的问题是资金来源渠道单一｡由于房地产业属于资金密集型行业,因此要想在公平､平等的前提下实现“居者有其屋”的目标,就需要以调整住房供求结构为宗旨,在完善非高端住房制度的同时,加大非高端住房建设规模,满足其建设资金及居民购房资金的需求｡据调查,当前非高端住房融资大都源于财政,金融机构在此领域暂时还没有发挥实质性的作用｡针对此种情况,有必要加强和利用金融工具,特别是在当前房价居高不下且与普通居民实际购买力之间存在较大差距的条件下,更多地利用金融创新，将相对僵化的政府直接主导型融资方式转化为相对灵活的政府引导下的商业化运作模式显得尤为重要｡

二､金融支持非高端住房建设的途径

住房金融政策是政府调控住房市场的重要手段之一｡在当前我国住房领域的建设资金主要来自银行贷款的情况下,住房金融制度会深刻地影响着政府住房政策目标的实现｡因此,我们应在效率原则(包括垂直效率､水平效率和运作效率)､公平原则(包括施政对象之间的横向公平原则与纵向公平原则,也包括施政对象和非施政对象之间的平衡原则)及稳定原则等三项原则的指导之下,有序运作､充分竞争､丰富产品､共担风险､市场联动､各司其职､有效调控､有度监管､兼顾各方,最终实现人民居住水平的提高和环境质量的改善,达到经济和社会和谐发展的总体目标｡

(一)房地产开发建设领域应采取的措施

1.由政策性银行(如国家开发银行)向廉租房､经济廉租房､经济适用房及普通小户型住房项目的建设提供低息开发贷款,以降低项目成本,进而降低房屋售价,达到弱势群体能够接受的水平｡

2.以商业银行为主体向保障性住房及普通小户型住房项目的建设提供贴息开发贷款｡财政部门应根据具体项目的实际情况,向发放此类贷款的商业银行提供不同比例的贷款贴息｡以保证商业银行的利息收入不受损失

3.进一步完善二手房市场按揭贷款体系,满足弱势群体对二手住房的需求｡对于弱势群体及低收入阶层来说,以价格相对较低的小户型住宅为主体的二手房市场无疑更适合他们的支付能力,但目前二手房市场的不规范性限制了二手房贷款市场的进一步发展｡今后,应进一步建立和完善评估机构及评估标准,尤其是二手房的评估标准,要尽快制定各种有效的实施细则?押一是房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构及注册房地产估价师的信用档案?鸦二是商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值的变化情况?鸦三是房地产管理部门应定期对房地产评估报告进行抽检,对有高估或低估等行为的房地产估价机构及注册房地产估价师,要进行相应的查处,将查处结果记入其信用档案并向社会公示｡

(二)消费领域应采取的住房金融政策

1.政府部门要根据贷款发放金额对商业银行给予一定的奖励和补贴｡由于弱势群体由于经济基础较差而导致其信用风险相对较高，且所购小户型普通商品住房及经济适用房多数地理位置较为偏僻,容易出现抵押物贬值的情况,加之向弱势群体发放的按揭贷款单笔贷款金额较小,利息收入相对较低,因此,对于银行来说,此类贷款的性价比相对较差,必然存在通过提高贷款利率来覆盖风险并提高其性价比的动机｡有关部门应根据“弱势群体按揭贷款”的发放金额对商业银行给予“奖励型”财政补贴,从而更好地发挥信贷政策的作用｡具体可参考目前吸纳下岗失业人员劳动密集型小企业贷款的奖励比例 (贷款金额的千分之五),并可以此为基准上下浮动｡

2.以贴息等方式对低收入阶层给予一定的支持和补贴｡对于政府来说,保证弱势群体居住权是天职｡有关部门应参照同属于弱势群体扶助型贷款的“下岗失业人员小额担保贷款”和“国家助学贷款”模式,向弱势群体发放一定数量的贴息甚至免息住房按揭贷款,以减轻其还款压力,在一定程度上降低其信用风险并提高银行发放此类贷款的积极性｡

3.以减免契税､税前还贷等方式减轻弱势群体借款人购房负担｡政府相关部门除通过契税减免等传统方式外,还应通过税前还贷(即抵押扣除)的方式支持低收入阶层购房｡税前还贷的好处在于补贴无外溢,不存在效率损失｡但问题在于可能会产生“福利倒置”的不公平现象,表现为贷款金额越高,免税越多，或购房套数越多,免税越多｡因此,有必要设计反向递减退税政策来保证公平问题｡

4.重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡相关研究表明,与大型商业银行相比,小型商业银行或专门经营按揭贷款业务的非银行金融机构更愿意发放针对弱势群体的住房按揭贷款｡因此,今后出台的信贷政策应在引导大型商业银行支持弱势群体贷款买房的同时,重点支持和鼓励小型商业银行或成立专门的非银行金融机构来发放用于弱势群体的住房按揭贷款,从而使信贷政策收到事半功倍的效果｡

5.进一步完善现行个人住房按揭贷款管理办法及实施细则｡当前按揭贷款的各项规定如还款方式､逾期贷款处理方法等都是在上世纪90年代设计的,鉴于在当时的实际情况下未能充分考虑弱势群体贷款购房的因素,无法有效实现降低风险目的的现状｡今后，可通过增加按揭贷款还款方式和逾期贷款处理方式给予商业银行更多的灵活性与自,完善按揭贷款管理办法及实施细则,增强其针对性和可操作性｡

(三)建立住房抵押贷款保险体系

由于住房按揭贷款具有较长的风险暴露期和损失周期,因而具有较为独特的信用风险｡特别是在经济衰退期内,其违约风险将较正常时期显著提升｡根据国外的相关研究,严重经济萧条时期的按揭贷款违约率是正常经济状况下的按揭贷款违约率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭贷款担保体系和按揭贷款保险体系,特别是针对弱势群体及低收入阶层的贷款保险体系,以降低和分摊风险便成为当务之急｡具体途径有,一是政府部门独资建立针对弱势群体的贷款保险机构｡二是政府部门与私营机构各按一定比例合资建立相应的贷款保险机构｡三是由私营部门独家经营的贷款保险机构｡政府应成立相关管理部门,严格标准和准入条件,对风险过高的保险业务提供再保险或定向补贴｡

(四)大力开发住房金融产品

1.发行MBS(住房抵押贷款证券)｡MBS(住房抵押贷款证券)是信贷资产证券的一种｡发行MBS为我国的住房贷款资金供给提供了新的资金来源,有助于降低住房贷款的筹资成本,进而降低住房贷款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促进房地产及相关产业的发展｡

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【关键词】住房公积金 问题 改革方向

我国住房公积金制度已经执行多年，为稳定我国房地产市场起到了非常重要的作用，对当前住房公积金制度的推行方案进行分析，能够很大程度上提升住房公积金制度的执行质量。

一、住房公积金制度存在的问题

（一）住房公积金政策支持不足

起初，住房公积金制度的推行依赖国家房地产政策的调整，但是，随着公共住房体系的不断完善，住房公积金体系受到了市场化因素的影响，因此，现有的住房公积金领导政策已经较难适应新时期的住房公积金改革目标[1]。另外，随着我国房产价格的快速上涨，原有的住房公积金管理政策已经迫切需要进行转变，我国政府现有的调控政策，更多的倾向于社会领域的住房困难群体，因此，传统的住房公积金政策已经很难和住房保障制度进行完整的对接。

（二）住房公积金风险防控机制不够完善

目前，我国住房公积金政策由于推行的时间并不一致，很大程度上影响了住房公积金的管理质量，另外，现行的公积金管理制度，对不同区域和不同管理范围的管理制度缺乏统一的协调，使得一致的风险防控政策不能得到全面的构建，而分散管理的模式，也使得住房公积金很难在同等高度的行政机制能得到必要的延展[2]。还有些住房公积金制度在实施初期，缺乏对风控机制的必要关注，使得出现风险的过程中，住房公积金管理单位难以及时获得必要的补救性资金。

（三）住房公积金监管机制不够完善

目前，我国住房公积金管理机制依然受到行政性体制的影响，使得住房公积金从决策到使用，完全需要在住房公积金现有体系内进行运作，不能更好的实现监管原则的确立[3]。另外，住房公积金的主要管理团队，为事业单位性质，这使得住房公积金的管理比较容易受到行政性体制的影响。住房公积金现有管理单位难以保证具备金融机构的性质，使得住房公积金不能提升监管机制的实效性。

二、住房公积金制度的改革方向

（一）完善住房公积金改革政策

首先，住房公积金政策的调整需要结合住有所居的政策进行执行，使公积金政策的调整不会危害到我国社会居民的正常生活。另外，要将中低收入社会群体的住房公积金问题作为关注的重点，调整住房公积金政策，需要结合政策目标的执行情况进行收入群体的设计，使当前的收入目标能够更好的结合与之相关的政策进行政策导向的明确[4]。另外，如果当前推行的正常与财政政策存在矛盾，则要以财政政策的调整作为提升经济发展质量的重要因素，要根据现阶段国家金融政策的特点，对金融政策执行过程中的管控方案进行完善，使金融政策能够更好的结合住房政策的需要进行管控机制的完善。在政策的改良过程中，要根据政策性住房的设计方案，对提升住房金融体系的因素进行完整的管理，使现阶段的住房体系能够同金融体系实现良好的对接，另外，要根据居民住房的实际需求，对已有的政策进行固定基础上的发展，使现有的金融政策能够更好的作为房地产领域的发展战略进行推行，使现有的政策能够结合金融政策的发展局面得到完善。住房公积金政策的调整要结合公共住房的建设需要进行完善，因此，要根据收入较低的社会群体的购房需求，对群体性购房的公积金政策进行优先处置，使住房公积金的调整能够更大程度上提升住房公积金的社会价值。

（二）完善住房公积金风险管控机制

风险管控机制是提升住房公积金制度稳定性的重要机制，因此，住房公积金制度的改革要从房产信贷的角度入手，对公积金的风险管控机制进行完善，使公积金制度能够从政策的角度加以完善。另外，要从政策管理的角度，对风险管控机制的运行成本进行估测，使风险因素能够得到较为有效的控制。要结合现阶段我国房地产市场的发展需要，对房地产领域存在的资金缺陷进行政策领域的研究，并将多余的资金使用于存在资金缺口的领域，使风险管控机制的成本能够在运行初期得到有效的控制。另外，要根据现阶段住房试产的运行模式，对风险防控机制的灵活性进行设计，要结合当前公积金制度的运行需要，对公积金体系的独立运作需求进行满足，使更多的资金运作工作能够同金融领域的运行需要共同进行资金使用方案的改良[5]。另外，要从风险防控体系的管理模式入手，对公积金制度的运行情况进行研究，使公积金能够在保持独立运行的情况下进行资金流动特点的有效管理，使资金的使用效率能够得到大幅度的提升。

（三）完善住房公积金管理监督机制

良好的监督机制是保证公积金制度运行公平性的基础，因此，要积极转变当前以行政性机制引导的公积金制度，通过监管机制的构建，提升公积金费用结算机制的质量，使公积金能够实现管控机制的完善。要对当前的公积金资金运行途径进行分析，使现有的内部控制管控机制能够根据风险防控工作的要求进行内控机制的完善。要在进行防控机制应用之前，对费用的转移机制进行设计，以便风险防控工作能够从制度上对资金进行合理的管控，避免大量资金在使用的过程中出现非法挪用的问题。公积金管控单位要加强同司法部门的协调合作，提升住房公积金的管控质量，使公积金能够加快使用效率，提升监管机制的改革质量。要尽快完善监管机构的组织领导体制，通过监管队伍的正规化处理，提升质量监督标准的完善质量，使现有的管理工作能够在较高水平的管理制度影响下实现公积金质量问题的应对。

三、结论

虽然我国住房公积金制度保证了房地产市场的健康发展，在特定的历史时期起到了积极的社会作用，但是，住房公积金制度存在的一些问题，依然是社会各界高度关注的问题，对住房公积金制度存在的问题进行改革方案的制定，对提升我国房地产市场发展质量十分重要。

参考文献

[1]张璞.住房公积金视角下的牡丹江市农民工住房保障问题研究[D].吉林大学，2014.

[2]李智.我国住房公积金制度发展概况、存在的问题及改革建议[J].经济视角（上旬刊），2014，03：34-36.

[3]陈.我国住房公积金管理问题研究[D].东北师范大学，2009.

[4]陈丹.中国住房公积金制度的有效性研究[D].山西财经大学，2010.