房地产开发企业管理制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发企业管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；核心能力；要素维；空间维；时间维

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

1. 房地产企业核心能力的要素维分析

要素维是指房地产企业运营和发展的内部支持系统，具体包括：

（1）企业的资金实力和财务资源。

房地产企业从事的开发经营活动具有项目投资巨大、投资周期长、涉及面广、不确定因素大等特点，除了对自有资金有着巨大需求外，房地产企业还有较大比重的资金需要对外筹措。随着国家房地产调控力度的加大，房地产企业的融资环境从紧，其资金问题面临着严峻的挑战，成为制约企业发展的一个瓶颈。2008年和2010年，国内房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值分别为-17.7%和-7.8%，出现入不敷出的现象，是自1998年以来仅有的两年，可见目前房地产企业的资金状况总体上不容乐观。因此房地产企业要能在激烈的市场竞争中处于不败之地，就要有很强的资金实力和良好的财务资源。

（2）持续性的人力资本。

我国房地产企业的人力资本现状并不理想，存在着年龄结构年轻化、专业素质偏低且参差不齐、人员心态浮躁以及人员流动过于频繁等问题。

获得持续性的人力资本，一方面是由房地产企业通过招聘不断引进高技能和高素质的人

才，另一方面是房地产企业内部员工通过接受教育培训、技术交流、自我训练和学习等手段使自身知识和技能不断得到全面提升。此外，还要提高员工的满意度，培养员工对企业的忠诚度，以保证人力资本的持续性。目前我国的房地产企业普遍存在优秀雇员流失的现象，与员工满意度较低以及缺乏留住优秀员工的能力有关。直接影响到员工流失和员工满意度的因素包括工作本身、晋升机会、工资水平、福利、监督者、同事、工资结构等。优秀的员工将流向工作环境舒适、有成就感、工资水平和福利待遇较高，并且具有长远的战略目标、能给员工提供晋升机会的公司。

（3）企业的品牌价值。

首先，品牌效应使得顾客具有很高的忠诚度，老客户介绍新客户的比例较高，带动该企业的顾客群持续不断地扩大，为房地产企业的持续发展奠定了良好的市场基础。如万科地产在2006年，平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘，实际成交率达23.7%。

其次，品牌代表差异化，能协助顾客进行市场细分，并使房地产企业获得准确的市场定位，形成有利于持续发展的竞争优势。如SOHO以年轻的都市白领阶层为主要目标市场，形成SOHO产品特有的形式——“面积不用大但功能要全、单价偏高总价要低、环境不重要但位置一定要好、户型不讲究但配套要全”。这种差异化适应了顾客群细分后的某一类型，也就能够牢牢锁定目标顾客群。

再次，品牌带来附加值，可为房地产企业提供持续的造血能力。即使价格相对较高，但由于顾客对某品牌的物业有强烈的认同感，因而愿意接受溢价。从目前市场情况来看，对中高档楼盘的选购日益体现出买房就是买品牌的趋势。国内房地产市场的竞争的结果，必定是名牌产品占据较大的市场份额并获得可观的投资回报。

（4）企业管理制度与管理水平。

房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是企业的基本管理制度，包括公司体制、公司治理结构、管理机制、薪酬制度以及基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度与规章等，包括行政事务、法律事务、财务、采购、工程管理、人力资源、销售、客户关系等方面的管理规章；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部或项目公司内部使用的，没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。房地产企业要提升核心能力，必须建立、健全企业管理制度，并确保各项制度的有效施行。

房地产企业的管理水平除了与企业管理制度的健全性及执行度有关外，还与企业组织结构的合理性以及战略执行力等因素有关。随着房地产业的发展，房地产投资开发模式正在发生显著的变化这种变化意味着房地产企业必须对各职位、部门及项目部等重新进行职能设计，重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。因此，房地产企业必须建立柔性的、学习性的、适应企业外部环境、战略目标和发展需要的组织结构。即企业一方面要具有不断学习、系统地、持续的整合内外资源以应对环境变化挑战的能力，另一方面要在企业内部形成学习氛围及舒适的工作环境。

2. 房地产企业核心能力的空间维分析

房地产企业与其利益相关者的关系具体体现在以下几个方面：

（1）企业与股东、债权人之间的关系。企业通过协调并合理地配置各种组织资源，增强企业持续盈利能力，创造长期的股东价值，通过规范信息披露保障各股东权益的公平性，使股东的所有者权益和债权人收益得以实现，从而提高股东及债权人的满意度。

（2）企业与顾客之间的关系。房地产企业通过持续创新，不断改进开发产品和服务的质量，提高产品和服务的性价比，既要保证产品服务的传统顾客需要的满足，又要促进顾客个性化需求的实现持续增强顾客的满意度。

（3）企业与员工之间的关系。房地产企业通过完善内部激励机制，为员工提供各种培训，创造宽松的学习和发展环境，积极帮助员工正确做出自己的职业生涯规划。企业不仅为员工提供劳动报酬，而且要为员工创造保持身心健康、工作技能持续提高、价值追求和需求层次持续提升的全面发展环境和条件。

（4）企业与竞争对手之间的关系。在日益激烈的房地产市场竞争环境下，房地产企业若要从长远利益出发，长期立于不败之地，就不能对竞争对手采取“零和博弈”的策略，否则很可能会引起价格战、广告战等，最终造成两败俱伤。因此，房地产企业的思维方式应从对立竞争思维转变为合作竞争思维，即加强技术、信息交流与合作，取竞争对手之长补本企业之短，促进自身核心能力的提高。

（5）企业与社会之间的关系。由于当前国内一线和二线城市高房价的矛盾比较突出，同时社会贫富分化严重带来“仇富”心态，加之部分开发商哄抬房价和欺诈消费者的行为时有发生，因此目前房地产企业在国内民众心目中的形象还不够好。房地产企业强调自身发展的同时，还应当遵守各项法律法规，加强企业伦理建设，同时主动承担企业的社会责任，积极参与公益事业，实现企业与社会协调发展，并在此过程中不断提升自身的核心能力。

3. 房地产企业核心能力的时间维分析

可持续性是房地产企业核心能力在时间维度上的目标。其基本含义是：企业发展不能超过企业内部支持系统及外部自然资源和环境的承载能力，具体而言，就是房地产企业在房地产开发活动中保障土地资源的集约化利用，以及努力降低建筑能耗、开发绿色建筑的能力。以绿色建筑为例，由于政府的规划、社会的发展以及人们对节能减排的观念不断强化，绿色建筑受到众多国内开发商的追捧，希望在大调控的背景下借此寻求突破。然而，绿色建筑不是绿化建筑，也不是高科技建筑、高成本建筑，它要求房地产企业具有足够的核心能力支持，这种核心能力主要来自开发企业处于对未来考虑的技术、人才等方面的积累。

参考文献

[1] 荣明生. 培育房地产企业核心竞争力，促进房地产企业可持续发展. 中国房地产，2002（9）

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关键词：房地产开发；风险类型；问题；措施

中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。

一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

二、房地产开发风险应对措施

1.风险回避。风险回避主要是在房地产开发的过程中，管理者必须对风险以及可能损失做出一个初步的估计和权衡，也就是风险发生的可能性。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。

2.风险控制。风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。

3.风险转移。风险转移是开发商通过一定的措施和安排将风险转移给另一方，减少企业的损失。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。

4.风险自留。风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。

5.风险利用。风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。

三、房地产开发风险管理应注意的问题

1.重视可行性研究。重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。

2.选择最佳开发区位。选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。

3.推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

4.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

四、结束语

总之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]薛小荣，何慧丽.我国房地产风险防范对策[J].科技创业月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].商业会计，2009，24：45-46.

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【关键词】房地产；资本结构；资产负债率；公司绩效

一、研究背景

国内外有多位学者曾研究资本结构与公司绩效的关系，但结论正反分明，部分学者认为二者成正相关关系，另一部分则认为是负相关关系。在国外的研究中，Ronald W.Masulis（1983）通过实证研究表明，公司价值的变化与债务水平的变化正相关，债务每变动1美元，公司绩效变化0.23-0.45；Titman and Wessels最早全面研究了资本结构的决定因素，认为企业的获利能力与负债比率呈显著负相关关系。在国内的研究中，吕长江和王克敏（2002）对我国上市公司进行实证研究表明，资产负债率与公司绩效正相关；李义超（2001）分析资本结构与公司绩效的关系，得出二者为负相关的结论。

本文旨在以上述理论为背景，研究我国房地产行业上市企业的资本结构与公司绩效的关系。房地产行业是资金密集型行业，汤华然（2011）指出，2000年以来，中国房地产开发企业的资产负债率一直高达72%，远高于国内其他企业60%的资产负债率水平。一方面鉴于该行业高负债的资本结构；另一方面，2008年金融危机以来我国房市的逆市上涨，受通胀压力宏观调控层面趋紧，房地产企业出现资金面紧张的现象，开始多元化筹资。因此本文以房地产上市企业为研究对象。

在关于房地产企业资本结构与公司绩效的研究中，牟伟明等（2008）研究指出，认为我国房地产上市公司资产负债率与绩效呈正相关关系；唐尚亮（2009）研究得出我国上市公司债务比例与企业绩效负相关的结论；蔡亮亮（2010）通过实证分析得出，房地产上市公司资本结构与公司绩效呈现一定的负相关关系。

二、模型与数据

1.模型构建

由于净资产收益率不能体现股价对企业绩效的影响，本文选取托宾Q值反映企业绩效，以资产负债率（LR）作为解释变量衡量企业的资本结构。

2.样本选取与数据来源

本文以沪、深两市A股主营业务为房地产的企业作为研究对象，同时考虑到财务异常，剔除ST、PT类公司。

牟伟明、唐尚亮研究所采用的数据均在2007年以前，蔡亮亮采用2007-2009年的数据。本文主要想反映出2008年金融危机以来，尤其是2010年以来受资金面趋紧影响的房企的资本机构变化与企业绩效间的关系，因此选取2007-2010年的数据。同时为保持数据的连贯性，将剔除数据不连贯的企业。

三、结果分析

1.描述性统计

房地产行业是一个资金密集型行业，对宏观经济也较为敏感。其资本结构最鲜明的一个特点即高负债水平，尽管如此，2008年金融危机爆发以来，我国上市房企的资产负债率仍在不断上升；受金融危机影响，房地产行业在2008年所创造的企业绩效并不明显，但是相比2007年，危机之后上市房企的绩效大幅降低。

2.截面分析

通过对样本截面数据的线性分析，得出2008年解释变量LR与被解释变量Q-1值相关性不显著，但2007年以及金融危机后2009、2010年的回归结果都证明了上市房地产企业资产负债率（LR）与企业绩效（Q-1值）存在明显的负相关关系。

四、结论及建议

1.结论

依据李义超、唐尚亮、蔡亮亮等人的研究结果，已得出我国上市房企负债融资具有内源性，融资结构单一，企业破产制度不健全，内部人控制现象仍旧突出等结论，这些因素都是形成房地产企业资产负债率与企业绩效呈负相关关系的重要原因，本文在支持以上结论的同时，还强调一点：后危机时代房地产企业在持续低绩效值背景下的高负债融资行为的风险性正在提高。

这是因为，随着危机的逐步散去，宏观经济从宽松的刺激环境逐渐向稳健的调控环境转变，经济复苏情况下通胀压力抬头，一是房地产企业贷款的成本在提高，二是在流动性收缩的情况房地产企业从银行贷款的难度在提高。另外，随着房地产行业监管政策的逐渐加强，企业管理制度及治理结构的逐步完善，房企的经营管理压力业正在增大。

2.建议

由于这种高负债融资行为风险性的提高，房地产企业一是要积极扩宽融资渠道，改善融资结构，控制负债融资水平；二是房地产企业需要积极提高资金使用效益，提升经营管理水平，重视财务绩效；三是房地产企业应该拓展合作机制，改革股权结构，改进治理模式，建立风险分担机制。

最后，为了促进房地产行业的健康发展，监管层更需要进一步加强监管，完善相关企业管理制度，规范企业治理机制，增强信息透明度。

参考文献

[1]Masulis,The Impact of Capital Structure Change on Firm Value：Some Estimates,Journal of Finance,Vol.38,No.2,Mar1983.

[2]Sheridan Titman and Roberto Wessels,The Determinants of Capital Structure Choice,Journal of Finance,Vol.43,No.1,Mar1988.

[3]吕长江,王克敏.上市公司资本结构、股利分配及管理股权比例相互作用机制研究[J].会计研究,2002.

[4]李义超,蒋振声.上市公司资本结构与企业绩效的实证分析[J].数量经济技术经济研究,2001,2.

[5]汤华然.我国房地产融资问题研究[J].科学发展,2011.

[6]牟伟明,许珂,刘广玲.上市公司资本结构与公司绩效关系的分析――基于房地产上市公司的实证[J].常州工学院学报,2008.

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关键词：多元化纳税负债竞争力

在我国城镇化政策的导向下，随着我国房地产市场的开放和发展，越来越多的企业进入房地产这个行业，据统计，我国目前注册的房地产公司有9万家左右，。国内的房地产行业在10年多的发展中得得到了了空前的发展与壮大。做为房地产企业的的状况也是层次不齐，房地产市场在前期的发展中摸索前进。

一、房地产企业的发展现状

（一）房地产企业数量逐年增加，房地产企业队伍不断壮大。随着房地产市场的放开，房价一直上行不下，越来越多的企业加入到房地产企业的队伍中，其中包括原来以此为主要业务的民营企业和国有企业，据统计，根据新浪地产数据显示，目前我国的房地产企业达到九万多家，与与2007年的5万多家相比，房地产企业增加了将近一倍。这也使得房地产企业的竞争越来越激烈。

（二） 房地产企业整体结构逐步又单一化转向多元化发展的趋向，民营企业、

国有企业、外资企业等企业形式多头并存。我国的房地产企业在房地产市场没有放开前，主要以国企为主，1994年，又建设部等几个部门联合推选的百强企业，无一例外都是国企。随着国家房地产市场放开，民营房地产企业开始迅速发展，10年以后的房地产百强企业，百分之八十以上的企业为民营企业。商品房的投资主体由国有企业逐渐转变为民营企业，在房地产行业占主体的是民营企业和股份制企业，国有房地产企业由于机制和竞争活力等方面原因在房地产市场逐步开放的情况下开始萎缩。同时外资企业也看到了房地产市场的繁荣和高利润，纷纷涌入，成为房地产行业不可忽视的重要组成部分。

多元化的房地产企业为房地产行业的发展带来了竞争的活力，也为房地产行业的管理带来更多的新问题，这也是目前房地产行业的新状况。

（三） 房地产企业整体上存在着规模小，实力弱的状况。根据意大利经济学

家的帕累托的80/20规律，论证一个成熟、规范的行业，只有百分之二十的企业占到该产业百分之八十的份额，这个行业才能有序竞争。根据国家统计数字，2005年我国前8家上市公司的份额占到百分之十五左右，而2005年的房地产企业大概有五万家，这说明我国的房地产市场在当时时期还没有走上有序竞争的局面。截止2011年，我国房地产百强企业的销售额占到总体销售额的百分之二十八，这与房地产企业的数量基数相比，还有一定的距离。

从2011年的数据统计显示，2011年综合实力排名前十的房地产企业的销售额均值达到555.2亿元，百强企业的营业收入均值达到132.3亿元，与前几年企业资产规模相比，已不可同日而语，万科、保利、恒大等大型房地产企业规模壮大，管理规范，是房地产行业中的佼佼者。

另有大部分地方房企特别是民营企业还存在这规模小、实力弱的状况，有待于房地产市场的进一步调控，通过融资、并购、企业重组的方式，对房地产行业进行改组，壮大企业发展规模。

（四） 房地产企业负债率高，对银行依赖性大。我国的房地产企业存在一个

普遍特点，对银行的依赖性较大。这要从国内的房地产企业资金来源说起，企业的资金来源一般是三个方面：国内贷款、自筹资金以及其他资金（主要是定金和预付款）。企业的自有资金一般都较少，银行贷款始终贯穿在项目的整个运作过程。房地产开发资金有一半来自于银行贷款，另外购房者的贷款也来自银行，定金和预收款也有一部分来自于银行，按照统计，房地产企业资金的百分之七十来源于银行贷款。根据国际通行标准，银行贷款在房地产开发中的资金标准为百分之四十，我国房地产企业的银行贷款远远超过这个比例。

央企参与的地产开发项目，有其他业务面收入，资金雄厚；大型的民营企业和股份制企业通过自有盈利储备和上市发行股票等方式为企业募集发展所需资金；但是对于大部分民营企业来说，主要通过银行获得资金，资金来源渠道脆弱，在国家调控和竞争激烈的情况下这样的资金来源渠道明显不足以应付，就导致企业“资金链”断链的情况频频出现，一方面影响了银行的贷款回收，另一方面也给消费者的住房消费带来了不确定的风险。

二、 房地产开发企业存在的问题

（一） 房地产企业利润和纳税不对等。房地产行业是暴利行业，这从我国

房地产市场近年来的发展就可以明显看出，据国家统计数据显示，房地产行业的利润比其他行业的平均利润高出5倍，远远高出其他行业，但是房地产企业向国家所缴纳的税款却与其利润有很大的差距。究其根源，是国税部门没有与银行、土管局、规划局等单位形成联合协作机制，对于房地产项目的开工进度、开发数量等难以做到信息透明，从而对房地产企业该收的税款难以实现完善管理。这也是当前税务部门急需解决的问题。

（二）民营企业与国有企业不对等竞争。国有企业与民营企业在同一个市场进行激烈竞争，与其他垄断性行业相比，这是我国房地产行业的一大特色，由此引起的争议也越来越多，国有企业携带国家资本进入市场竞争，与私营企业自筹资金对比，有着明显的不对等性。

国有企业因其性质决定了经营者没有太多的风险意识，对于资金的安全管理存在漏洞，比如近几年各地屡屡出现的“地王”，基本都是国有企业的行为，这些土地在市场景气的情况下可以获得利润，但是一旦市场缺乏有效的支撑，土地价钱与房价达不到均衡，国家的资产无形中遭到损害；另外国企和政府存在着千丝万缕的关系，政府对市场的管理行为无法做到“一碗水端平”的状态；国有企业的资金实力也是民营企业不能与之平等的重要原因。

（三）大部分企业品牌管理意识较差，缺乏核心竞争力。随着市场的逐步有序化，很多房地产企业对于自身都加以调整和完善，在企业内部推行现代企业管理制度，加强了自身的竞争力，这些行为得到了资本市场的认可，这些房地产企业因此上市发行，得以壮大发展，主要以大型房地产企业为代表。

另外也有大部分的中小房地产企业更注重短期效益，企业的品牌管理意识较差，缺乏核心竞争力，这对于企业自身的壮大与发展十分不利。

三、房地产开发企业相关问题的解决方案

（一）国家要规范管理，对于民营资本与国有企业的竞争从经济大局出发，进行适当调整。对于民营企业与国有企业在房地产市场的共存状况，国家要从民生的角度出发，对于二者进行合理调整。2010年中石化将其属下的一家房地产进行公开转让，这是我国对于国企在房地产市场调整迈出的重要一步。房地产行业产业链较长，涉及的行业较多，对于民营企业与国有资本的调整要考虑各方面的的利益，进行均衡调整。

（二）规范银行贷款，房企要增加融资渠道。根据目前大部分房地产企业对银行贷款的依赖程度，可以毫不讳言地说，房地产企业把行业的风险部分转嫁到银行上面，这是一个危险的信号，给国家的金融安全造成了隐患，另外一方面对于房地产企业来说，过度对银行的依赖使房企不能健康发展。所以，要通过国家调控，规范银行贷款，减少房企对银行的依赖。有利于维护社会稳定、房企健康发展。

（三）企业要加强核心竞争力。房地产行业竞争越来越激烈，房企要改变

思路，加强企业的核心竞争力，从企业品牌树立、内部管理、产品质量保证等方面着手，使企业在市场竞争中立于不败之地。

随着我国城镇化的进一步推进，我国的房地产行业的逐渐规范，房地产企业进一步发展与壮大，与此同时，也涌现出了各种各样的问题，这些问题涉及到各方面的关系与利益，。如何应对这些问题，对于房地产企业来说，自身规范、加强内功、快速发展是企业在竞争中制胜的法宝；对于国家来说，只要是从民众的角度出发，都会得到社会的支持与拥护。

参考文献：

[1]苑韶峰.我国房地产市现状与政府规制［J］．价格理论与实践，2007(3)

[2]马松波.论房地产企业品牌建设[J].中国商界(下半月)，2010，(08).

[3]包筱蕾.论我国房地产企业的品牌建设[J].科技创新导报，2010，(12).

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关键词：房地产项目；税收筹划；重要性

一、土地增值税的概念及其特殊性

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的单位，按照国家规定的扣除后的增值额部分对国家进行纳税的一种税负。土地增值税是房产企业负担最重的一种税负，其所采用的方法是超额累进税率，这种计税方式更增加了企业的税收负担，相应地，土地增值税的筹划对房产企业来说显得尤为重要。合理的土地增值税筹划方式能够在降低企业生产经营成本的同时有效提升企业价值。

二、房产项目的土地增值税税收筹划分析

（一）普通住宅税收筹划

对于普通住宅项目的税收筹划，应当做好项目定价，把握好土地增值税税率变动的临界点，定价时应当准确把握土地增值税的税率档次，提高企业的税后净收益。普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，依据相关计算方法将免税的最高定价作为参考。利用土地增值税临界点来选择适当的开发方案，避免因增值税率高于起征点造成税负增加。另外房产企业可以选择适当的利息扣除方式，贷款利息扣除限额包括商业银行同类同期贷款利率限额扣除以及按税法规定的房产开发成本的10%以内扣除两种方式。在市场可以接受的范围内，房产企业采取适当的方式加大公共配套投入，改善项目的绿化环境，提高档次，增加扣除项目金额，降低税率。

（二）成本测算和分配

完善企业管理制度，合理划分管理部门及生产部门，对房产企业的管理费用、销售费用以及工程项目中的开发间接费用等成本测算没有严格的规定，因此在实际业务中，房产企业财务部门能够依据自身实际情况，将开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等与公司业务做合理的分割，在组织机构、人员编制等方面也能够进行合理的分配，从而做到能够将各部门费用明显区分列支，减少因企业部门职责划分不清带来的费用认定风险，加大建造总成本。

三、税负优化的可行性实施方式

以“丽景长安”项目为例，丽景长安项目由2栋保障房、7栋商品房及配套商业、地下车库组成，总占地面积73，188m2，总可售建筑面积248，602.95 m2，其中2栋保障房可售建筑面积50，496.62m2，占比20%。商品房户型为137m2和155m2的平均单价分别为3万和3.4万，每套平均售价分别约为430万和490万。项目取得土地使用权，建安成本已分别按照保障房、商品房、车库、商业等进行了归类，测算土地增值税时，保障房和非普宅成本均按照建筑面积比例分摊计算，测算应缴土地增值税为15.07亿。

其中：1.丽景长安项目若全部销售收入约为71.8亿，其中普宅收入3.53亿，非普宅收入63.14亿，车库和商业5.16亿，本次测算按照非普宅收入68.3亿为基数测算。

2.由于普宅部分增值额为负值，不缴纳土增税，本次测算仅考虑非普宅部分土增税。（见表1）

非普宅增值税计算：（见下页表2）

依据此房产项目的具体情况，可以采用以下方式进行土地增值税优化。

（一）按不同方式进行成本分摊

一是按照占地面积分摊土地成本，依据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条的规定解决占地面积和综合经济技术指标作为税务机关认可的证明材料，在项目清算时使用“基底占地面积”计算分摊保障房和商品房土地成本，能够得到税务机关认可，此次测算预计可节约土增税3460.18万。（见表3）

二是专属建安成本的方式，根据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条（三）。使用该种方式需要房产公司提供足够的证据支持建安成本可以按受益对象直接归集，通过沟通让税务机关认可企业建安成本专属于某项成本对象的真实性、准确性、完整性。而其他开发成本包括前期费用和基础设施费，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用及其他间接费用不能独立核算的成本，需按建筑面积比例去分摊；如果方案落地实施阶段能够全部顺利解决，此次测算建安成本如果不按建筑面积分摊由原基础数据扣除项目总额29.36亿增加到30.67亿，预计可以节约土增税7869万。

三是车位和商业自持或打包销售的方式，该项目车位计税成本1.3万/M2，车位的可售面积平均34 M2/个，以此计算车位的可扣除成本约为30万/个。市场销售价格为25万/个，因此该项目车位为负增值。根据北京市地方税务局公告2013年第8号第二条的规定，土地增值税的计算统一采用“二分法”，非普通住宅、车位、商业统一作为其他商品房合并计算土地增值税。土地增值税清算前存在大量未售车位，按照我公司的数据，目前未售车位361个，商业8套，市场价格车位25万/个，商业4万/平，按照销售部门预测，剩余车位和商业不能实现销售，如果打包销售，可以给予适当的销售折扣，按照车位20万/个，商业3万/平测算，预计节税62.06万，如自持车位的负增值将无法在本次清算中使用，从而加大了项目增值幅度。

四是优化公司现售楼处成本分摊，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，独立建造、使用后拆除的售楼处，不属于开发间接费用的范围，不允许在计算土地增值税时扣除。如不建设售楼处，而是使用配套商业进行销售工作，在产品规划支出前就做好相关预案的话，现售楼处已发生的500万成本就能够作为扣除项目进行扣除，预计可节约土增税324万，从而也起到了节约销售成本的目的。

五是优化期间费用与开发间接费用的转化，可以通过合理的方法，作为项目开发成本扣除，根据《土地增值税暂行条例细则》第七条（二）的规定，直接组织、管理开发项目的人员工资、福利费，允许计入开发间接费用，并加计扣除20%。实施条件是费用支出与项目工程建设直接相关，如关联方具有工程管理能力和资质，对工程管理派遣工程人员的工资薪酬和免收的工程项目等有关费用，在实际管理的开始日双方应签订工程管理服务合同和工程项目有关服务合同，发生相关费用可计入开发间接费而不归集为管理费用，优化后的归集分摊方法可以增加商品房开发成本1100万，预计可节约土增税1035万。

具体优化成本分摊节税的方式见表4：

以上优化方案共计节税1.89亿，筹划方案落地，进行土增税清算时，还需要与主管税务机关进行充分沟通。

（二）合理制定项目售价

合理制定项目销售目标，通过大数据的汇总分析项目成本、市场定位以及项目销售情况，配合项目税收筹划测算，参照土增税阶梯累进计算的特点，找到本项目有利的税率临界点，进行效应测试，从而起到对销售价格定价的辅助指导，避免因缺少税收筹划数据的支持盲目定价，产生的高售价反而比相对略低售价收益低的情况发生。

（三）利用利息支出方式减轻税收负担

合理运用利息支出方式能够有效抵扣所需纳税额，税法规定利息支出能够按转让房产项目计算分摊，并提供金融机构证明，允许按照实际情况对税收部分进行扣除，房产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房产开发成本之和5%进行扣除；凡是能按照房产开发项目计算分摊利息支出都能按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。在此案例中，保障房利息计税成本7，120.65万，商品房20，668.40万，车库5，671.77万，商业1，595.27万，资本化利息支出总额为35，056.09万，有效利用利息支出方式能够减轻房产项目开发商的税收负担。

参考文献：

[1]李东芳.浅议投资性房地产的税收筹划[J].企业研究，2013（10）：161-161.

[2]刘敏芝.浅议房地产企业税收筹划风险[J].会计师，2014（14）：49-50.

篇6

【关键词】融资困境；用工困境；自主创新；合作金融

一、东部沿海中小企业发展中面临的若干困境分析

（一）融资困境

中小企业融资困难，主要有以下几方面原因：首先，从东部沿海中小企业发展状况来看，本身存在着诸如：整体素质不高、自主创新能力较差、抗风险能力较低、规模较小、资信较差等问题，这些问题也成为目前融资困难的主要原因。其次，从外部融资环境上看，实行商业银行股份制改革以来，银行进一步加强了信贷风险的控制，而银行业竞争加剧，也促使银行从其“利润最大化，风险最小化”出发，更加倾向于向盈利能力和风险控制能力较强的大型企业提供信贷支持。虽然我国出台了关于促进中小企业发展的《中小企业促进法》，但是从执行上看，效果有限。再次，中国房地产市场的繁荣，使得大量信贷资金流向房地产开发企业，也在一定程度上挤占流向中小企业的资金流。由于我国中小企业融资渠道较为单一，民间金融机构发展较慢，也在一定程度上限制了企业的融资能力。

（二）用工困境

1．“民工回流”企业面临“招工难”困境。“民工回流”使企业招工更加困难，目前民工回流主要有以下两方面原因：第一，西部大开发战略、中部崛起战略的实施，促进了我国中、西部省份经济的快速发展，随着中、西部省份经济的崛起，原本由中西部到东部沿海省份的务工人员，开始回流；第二，东部沿海省份生活成本上升，特别是近年来通货膨胀率较高的情况下，工资上升水平低于物价上涨水平，并由此产生的实际工资水平上升困难。导致“用工难”“民工荒”问题开始在东部沿海省份出现，伴随着“民工回流”的是企业用工成本的上升，一方面，“民工回流”导致企业熟练工人流失，对企业生产造成一定的冲击，如果重新雇工，需要支付一定的培训成本，这无疑给企业的持续生产和成本节约方面构成挑战，另一方面，“民工回流”改变了东部地区劳动力供给状况，使得企业不得不面临“雇工难”问题。

2．劳动力素质与企业要求存在较大偏差。劳动力素质较低，无法适应企业要求，是用工困境的另一表现，随着经济全球化的推进，企业对劳动力素质提出了新的要求，原本那种单纯依靠体力投入的生产模式，已经不适应于经济发展的要求，随着新技术、新设备的应用，企业越来越偏向于雇佣懂技术、懂知识的技术工人。但是目前劳动力素质与企业要求存在较大偏差，企业急需的技术工人存在较大缺口，企业即使有应用新技术、采用新设备的动力，但是由于缺乏技术工人的原因，也不得不重新考虑其生产计划，而生产技术和设备没有及时的更新换代，也使得企业生产效率得不到有效提升，最终导致企业整体素质较低。

（三）出口困境

1．贸易保护主义抬头，出口环境恶化。经济危机爆发后，全球贸易保护主义抬头，各国纷纷实行贸易保护，对进口进行较大限制，同时积极鼓励出口。贸易保护对于我国外向型经济产生较大影响，我国东部沿海外向型中小企业受到不小的冲击，由于订单较少、出口受阻等因素影响，使得中小企业出现不同程度的产品积压，出现资金周转困难，甚至出现资金链条断裂状况。

2．人民币持续升值，降低竞争优势。人民币的持续升值，使得我国中小企业面临价格优势的流失，产品竞争力被削弱，增加了发展外贸的难度。虽然国家对外贸企业进行出口税收优惠和财政补贴，但是企业利润依然难以保证。同时，人民币升值使得国外产品相对竞争力增强，我国出口竞争企业面临较大冲击。

（四）技术创新与应用困境

1．人才吸纳能力不足，阻碍技术创新。技术创新，人才是个很关键的因素，但是目前我国中小企业吸纳优秀人才能力不足，这就在一定程度上阻碍了创新能力的形成与提升。中小企业人才吸纳能力不足的原因：一是，家族式企业占多数，企业在用人方面，多是偏向于重用内部人，而对于外部人则重视不够，削弱了外部优秀人才投身中小企业的动力。二是，人才激励不足。首先，中小企业缺乏一个有效人才培养机制，大多数中小企业没有比较科学合理的绩效考评和员工素质评估制度，因此也不能比较公平合理的对优秀员工进行奖酬激励；其次，长期形成的“人治企业”的管理文化，也不利于优秀人才充分发挥个人管理能力，同时也在一定程度上打击其参与企业管理的热情。三是，中小企业往往由于其规模小、抗风险能力较弱而留不住优秀人才。人才困境阻碍了企业的自主创新能力，使得企业生产效率得不到有效的提升，不利于企业的长期发展。

2．创新资金投入不足，创新面临资金短缺问题。从企业自身方面看，技术创新需要资金支持，目前在中小企业融资困难的状况下，创新缺乏充足的资金保障，这就使得我国中小企业出现一种“心有余而力不足”状况，许多企业有创新动力，但是创新活动由于缺乏相应的资金支持而面临较大阻力，因此大多数企业最后还是选择模仿而不是自主创新。这就决定了我国中小企业创新能力长期处于较低水平。从国家方面看，国家对于企业自主创新支持力度不足也是当前企业缺乏创新能力的一个原因，因此要提高企业创新能力，应该把企业在市场压力下的被动式创新，与国家财政金融政策主动支持创新相结合，只有这样才能更加有效的促进创新水平的提升。

3．劳动力素质较低，阻碍了技术应用。新技术、新设备的应用应该与相适应的劳动力相配套，才能最大限度的发挥技术优势，较快的提高生产效率，但是目前我国劳动力素质较低，产业技术工人较为短缺，这就限制了新技术的运用。由于缺乏技术工人，有些企业机器设陈旧，仍然无法更新，不仅严重的束缚企业生产效率的提高，而且也使得企业无法适应经济发展而面临被淘汰风险。

二、对策思考

（一）构建和优化针对中小企业的多元化融资平台

针对目前中小企业融资渠道较为单一，融资较为困难的状况，应该加快构建多元化中小企业融资平台。

1.优化以创业板市场为主的科技型中小企业融资平台。科技型中小企业发展壮大不仅对于提升我国的科技创新水平有重要意义，也为我国顺利实现经济转型所必须，创业板市场的建立为中小企业融资提供了新的有效的融资平台，创业板市场通过为处于创业期的科技型企业，提供了通过发行股票、债券的融资方式，在银行贷款利率较高的背景下，无疑是一种低成本的融资方式。优化创业板市场，保证创业板市场更好的服务于科技型中小企业，应该做到做好以下几方面：首先，应该加快发展为科技型中小企业上市服务的中介组织发展步伐。针对目前我国创业板市场中介组织发展相对滞后、规模较小等特点，应该在财政税收等方面给予其一定支持，同时应该建立起中介组织评级制度，对于资信度较高的为科技型中小企业上市提供服务的中介组织给予较大税收优惠，而对于资信度较低的中介组织应该加以规范。其次，应该加强创业板市场的监管力度，创业板上市的科技型企业由于处于创业期，其风险控制能力较低。加强对上市企业的监管不仅有利于维护投资者利益，而且对于创业规范科技型中小企业发展也有重要意义。

2．构建中小企业合作金融组织。中小企业合作金额组织的构建，有利于从企业联盟内部解决融资难题，促使企业资金由“外源性”向“内源性”转化，相比于“外源性”的商业银行贷款，中小企业合作金融组织的构建。一方面，由于中小企业合作金融具有互特点，由此实行的低利率，不仅对于降低企业融资成本具有重要作用，而且也提高了企业盈余资金的利用效率；另一方面，合作金融将有利与中小企业迅速融资，对于解决企业临时性资金困难具有重要作用。

（二）加大对中小企业技术创新的支持力度

1．设立“种子基金”扶植处于创业期的优质企业。处于创业期的“优质企业”如科技型中小企业，在应用新技术和进行技术创新活动过程中，需要较为充足的创新资金做支撑，资金对处于创业期的企业尤其重要，而这些企业往往由于缺乏足够的创新资金，创新活动受到很大抑制，因此设立扶植优质企业的“种子基金”尤其重要：首先，从建设创新型国家来看，设立专门扶植“创新型中小企业”的种子基金，可以为中小企业传递国家将大力扶植具有创新活力的企业的信息，可以提高中小企业的创新热情，进而推动创新型国家建设进程；其次，从中小企业方面看，设立“创新基金”为那些具有创新能力和活力的企业提供了一定量的资金支持，在一定程度上提高了创新水平。

2．加强中小企业科技型、管理型人才队伍建设。要提高中小企业的创新能力，人才队伍的建设十分重要，而人才队伍建设需要多方参与。首先，从中小企业本身来看，需要转变管理观念，为科技型、管理型人才提供一个良好的发展环境，一方面，应该完善企业管理制度，建立一套科学有效的绩效考核、薪酬奖励制度，去除在薪酬和奖励方面的随意性，以更好吸纳人才，留住人才，发挥人才潜力为企业发展提供智力保障；另一方面，应该加强企业间的交流与合作，相互借鉴人才建设机制和经营管理理念。其次，从政府层面看，一是加强财政对技术教育的投资力度，培养更多适应于企业创新活动的技术人才，提高劳动力的技术水平和科学文化素质；二是，在税收方面给予致力于技术创新的中小企业较大的优惠，降低税率水平；三是，加强“产、学、研”的有机结合，为高校和企业更好的合作提供平台，加大对技术创新、新技术运用方面有突出成绩的相关人员奖励力度。

（三）加快产业升级步伐，优化产业结构

“民工回流”导致东部沿海地区中小企业出现用工困难状况，而且随着中国人口老龄化加快，用工困难可能在较长时间内困扰着中小企业。缓解这一问题的有效途径是实现产业升级和产业结构的继续优化：第一，应该着力推进中小企业转型，由原来靠大量劳动投入的劳动密集型转为主要靠技术、和资本投入的技术、资本密集型企业，提高企业技术应用水平和创新水平；第二，应该继续优化产业结构，由原来的“二、三、一”产业结构转变为“三、二、一”的产业结构类型，同时在推进产业升级和产业结构调整的同时，加快农村剩余劳动力的转移力度，降低农村中的隐性失业问题，以便为处于转型期的企业提供充足劳动力。

参考文献

[1]苏俊．浅议解决中小企业融资难的路径[J]．经济研究参考．2010（41）