地产公司资产管理制度范文

导语：如何才能写好一篇地产公司资产管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 集团；资产；统一管理

随着煤炭运销管理职能的转变以及集团化进程的加快，资产作为连接集团各级子分公司的纽带，在集团管理中的作用越来越大，如何加强对集团资产的统一管理显得尤为重要。

一、资产管理的范围

资产作为会计要素之一，广义的概念是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。在资产负债表中，按资产的分布及存在形态以流动资产、非流动资产形式列示。本文所论述统一管理的资产主要是非流动资产项目中的固定资产、无形资产以及投资性房地产。此类资产主要是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有。

二、当前资产管理现状

（一）管理体制松散

目前集团公司资产管理方式还是以经营独立核算的各级子分公司自主管理为主要方式。各级子分公司由于管理基础的差异较大，形成了管理方式的差别，管理基础好的单位，可能对资产的管理比较到位，管理基础薄弱的单位，难免在资产的管理中存在诸多漏洞。正是由于没有统一的管理制度，使得相对于集团而言，资产的管理显得比较松散。管理体制的松散，使得不能有效利用闲置资产；不能根据需要灵活配置资产；不能有效控制资产的变动，导致资产数据失真。

（二）资产采购无序、资产自建盲目

由于管理的松散，各级子分公司自利过大，如果管理基础薄弱，对资产的采购就比较随意、无序，大量占用流动资金。只要有部门提出需要，不管是否有无库存，是否能够在经营中合理调配，就盲目去采购。加之没有统一采购的制度约束，造成资产重复购入现象严重，容易形成铺张浪费，同时造成资产浪费。资产采购的无序还表现在由于制度缺失，有些单位的内部相关部门自行申请，经批示后，自行进行采购，使得从源头上就失去了对资产的管理。对一些自建项目，有些单位更是不加论证、不搞调研、不求实际，而是一味追求大、全甚而追求美等形式，互相攀比，盲目自建，完全脱离了项目自建的初衷意图，无效消耗企业资源和资金。

（三）管理方式随意

由于没有实行集中采购，没有进行统一管理，各级子分公司对于资产的管理，没有可遵循的相关统一制度，形成了在实际工作中对资产管理的随意性，主要表现在以下几个方面：

1.管理制度不健全

由于集团体制的历史原因，多数基层单位是以管理为主，资产尤其是生产类型的资产较少，长期以来形成了注重一线业务，轻视内部管理的惯性思维，对资产的管理没有成熟可行的经验，也没有科学合理的制度，更不能引起管理层的重视。有些单位连最基本的制度也没有，有些单位虽然有管理制度，但制度也不全面，不能涵盖资产管理的全面内容；有些制度形同虚设，在日常工作中，不能严格去对照执行。

2.管理部门职责不明确

资产的采购、保管、领用、核算相对独立，分属多个部门管理。由于管理制度缺失，在实际工作中，各部门对各自的职责范围不明确，形成多部门管理，但又不能统一协调。管物的不管账，管账的不管物，形成了管理环节的漏洞，使得出现了资产有物无账、有账无物现象。

3.折旧提取标准不统一

由于没有统一管理制度，在对资产折旧过程中，容易形成同类资产不同的折旧年限、使用不同的折旧方法。经营状况好的单位，往往选择规定年限中的最低值，以加速资产折旧；而经营状况差的单位，往往选择规定年限中的最高值，以降低各种费用；甚至有些严重亏损单位，日常工作中对部分资产少提或不提折旧。各分子公司由于计提折旧口径不同，使得会计年度内不能真实完整地反映企业经营状况，不能准确评估整个企业的资产状况，无法进行准确的效益考核。更有甚者，可能对有些资产加速折旧后，低价转让出售，形成国有资产的潜在损失。

4.资产处置、报废程序不规范

由于制度缺失，管理中的随意性造成人为操作的空间增大，在资产处置时，比较随意。有些虽然已提足折旧，但仍有使用价值的资产，往往被低价处置，使企业不得不重新购置该类资产；有些虽然没有提足折旧，但往往以更新改造等种种理由将在用资产处置或报废，造成资产的浪费；有些资产高价租入，低价租出，造成企业投资和经营损失。对于报废资产，由于判断的标准不同，审查的程序不严，容易形成资产人为提前报废现象。真正报废的资产，不能及时回收，不能统一管理，容易造成资产丢失。

三、资产统一管理的目的

集团对所属分子公司资产统一管理的目的，从深度上讲，要达到四个统一。统一资产管理业务规范，随时监控下级单位对于资产管理业务规范的执行情况，严格管理制度，为集团决策提供真实可靠的信息；统一资产计划采购，最大限度降低采购成本，既保证能采购到物美价廉的资产，又提高了资产投资的计划性；统一资产管理，包括控制固定资产折旧计提，防止下属单位调节利润，控制资产报废，防止资产流失，实时掌握、了解集团所有资产的状况，便于掌握集团内部单位实际成本情况；统一资产监管，对资产管理的重点业务如调拨等由集团公司统一审批、统一监管，使集团内资源配置达到最优，资金使用达到最有效，从而提高整个集团的竞争力。

四、资产统一管理的实施建议

（一）建立健全完整可行的资产统一管理制度

企业的管理要依赖健全的规章制度，资产的管理同样也要有严格的制度去约束管理行为。实行集团资产统一管理的前提，是必须要建立健全一套完整可行的制度。首先，制度的内容要明确。制度主要是约束个性化的行为，告诉人们什么可以干，什么不可以干，因此，只有制度的规定明白无误，制度才能被有效地执行，也才能达到制度的目的。要做到内容明确，就必须细化，应该对每一项行为作出明确的规范、程序和要求。对于集团资产管理而言，制度应在相关会计法规、政策等指导性条例下，对涉及资产管理的各种行为作出详细规定，如对资产的分类进行明确划分；对同类型的资产折旧方法和使用年限进行统一规定；对资产处置、报废制定规范的操作程序等等。其次，制度的健全应该做到责任和权利对等。一个制度光有明确的要求和规定还不行，还必须要有相应的考核和约束机制，一个不能考核的制度，一个没有约束的制度，最终是不能成为制度的。而能考核和能约束的基本条件是既要有责任，也要有权利。制度的执行实际上是责任与权利的相互利益补偿机制。最后，制度的健全要为公司的战略服务。制度是公司实现战略目标的手段之一，制度本身不是目的，制度的目的是要更好地帮助公司实现既定的战略；制度要适合公司的战略、业务及管理水平，制度的本身也有一个与时俱进的过程。

（二）实行资产的集中采购

集中采购就是集中时间、集中人力进行采购。笔者认为，在集团内实行集中采购的前提是集团实行了预算管理、资金实行了统一管理、会计实行了集中核算。而此三项工作正是集团多年来一直要求和大力推行的重点工作。目前此三项工作已在集团内全面实施并取得了显著成效，这为集团的资产集中采购奠定了良好基础。同时资产集中采购也有利于促进预算管理、资金管理、会计集中核算工作的进一步强化。

实行资产的集中采购，有利于充分实现采购过程中的规模效益，大幅度降低采购成本；有利于充分发挥和享受政府提供的优惠采购政策功能；有利于降低采购过程中的监督成本，进一步杜绝暗箱操作行为，起到反腐防变的作用。

（三）利用成熟管理软件，实现资产集中统一管理

目前市场上开发资产管理软件的公司很多，经过多年的市场应用，技术和软件功能都已经成熟，完全能够适应当前集团资产统一管理的要求。结合集团目前使用的浪潮财务软件，建议选择使用浪潮公司开发的资产管理系统。该资产管理解决方案是以资产、设备前期管理、运行历史及台账为基础，以工作单的提交、审批、执行为主线，以资产卡片信息为载体，以资产台账管理为核心，围绕日常资产设备管理、业务，运用流程化、工程化的管理手段，将采购管理、库存管理、设备管理、固定资产管理、项目管理集成一个数据充分共享的系统中，实现资产设备的实物管理与价值管理的统一，达到资产的业务处理、业务监控和账务核算、财务监控的一体化，从而将传统的被动资产管理转变为积极主动的资产管理，可以从多角度关注资产状况，实现资产全生命周期管理。

随着集团的改制深入，随着经济转型跨越发展，资产的统一管理必将进一步提高集团的资产使用率、保证集团的资产保值增值、实现集团良好的经济效益、促进集团健康持续发展。

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关键词：内部控制 税收筹划 会计核算

前言：

本文试图从内部控制入手，强调内部控制在房地产企业会计核算中运用细节，以期能够对房地产企业会计核算和发展有一定帮助。

针对房地产开发企业，内部控制主要要素如下：

一、内部环境

1.经营宗旨；以房地产开发、销售为主要业务，以提供优良产品、创造最好的经济效益和社会效益、维护全体股东的利益为中心，保持公司资产保值增值。

2.组织机构：根据国家有关法律法规和企业章程，建立规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。

二、风险评估

房地产开发企业的主要风险包括：国家宏观经济政策调险、房地产开发项目选择风险（投资风险）、产品质量风险、资金安全风险（筹资风险）、税收风险。

三、控制活动

房地产开发企业控制措施包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。

1.不相容职务分离控制主要有：收款及货币资金、采购与付款、存货、工程项目、固定资产、筹资、成本与费用、担保、合同、预算、计算机系统。

2.授权审批控制。（1）一般授权：预算控制活动、日常经费支出、职工薪酬支出、集中支付、合同审批、资金筹集、财务报告报出、利润分配方案、人事管理、信息披露、印鉴申请、计算机维护、其他。

（2）特别授权：投资事项、担保、抵押事项、关联方交易、重大项目改造、立项、招投标工作。

（3）临时授权。

3.会计系统控制要求企业严格执行国家统一的会计准则，加强会计基础工作，明确会计凭证、会计账簿和财务会计报告的处理程序，保证会计资料真实完整。

4.关键控制点。

（1）收款：收款控制流程应当科学严密；收入的确认条件、款项的定期核对、与收入有关的凭证记录的管理要求等应当明确。

（2）采购与付款：采购与验收管理流程及有关控制措施应当清晰，对施工单位选择、工程合同签订、工程验收等应当有明确规定；付款方式、程序、审批权限和与客户对账办法应当明确。

（3）存货及工程项目：项目的立项要经过适当的分析和决策程序；按照规定通过招投标确定施工方或供应方；签订规范的施工合同；应当对工程质量和进度进行监督。

（4）固定资产：决策和审批程序应当明确；固定资产成本核算、计提折旧、和减值准备、处置等会计处理应当符合国家统一的会计准则规定。

（5）筹资：建立严格的筹资业务授权审批制度，明确审批人的授权批准方式、权限、程序、责任及相关控制措施；建立筹资执行环节的控制制度，对筹资合同的订立与审核、资金的收取等作出明确规定。

（6）货币资金：职责分工、权限范围和审批程序应当明确，机构设置和人员配备应当科学合理；货币资金有关的票据购买、保管、使用、销毁等应当有完整的记录，银行预留印鉴和有关印章的管理应当严格有效。

（7）成本费用控制：编制预算符合实际，预算应经有效审批；费用的原始交易记录应当完整、准确、合法；费用开支应经过有效审批；越预算费用应经合理的审批。

（8）会计系统：一般会计控制应根据国家制定的会计准则去执行；管理层应根据经济业务合理使用会计科目；管理层应当合理设置岗位职责并有效划分系统权限；管理层应设计合理的会计核算流程。

（9）合同：权责分配和职责分工应当明确，合同应当实行分级和归口管理；合同审核应当建立不同部门会同审核制度，财务部门、审计部门和合同归口管理部门应对合同出具审核意见。

（10）预算控制:预算编制应符合要求，预算指标适当细化；预算编制和调整应经批准；严格按预算执行；预算考评措施要得到严格落实。

5.财产保护控制要求企业建立财产日常管理制度和定期清查制度，采取财产记录、实物保管、定期盘点、账实核对等措施，确保财产安全。企业应当严格限制未经授权的人员接触和处置财产。

6.运营分析控制要求企业建立运营情况分析制度，经理层应当综合运用生产、购销、投资、筹资、财务等方面的信息，发现存在的问题，及时查明原因并加以改进。

7.绩效考评控制要求企业建立和实施绩效考评制度，科学设置考核指标体系，将考评结果作为确定员工薪酬以及职务晋升、评优、降级、调岗、辞退等的依据。

四、信息与沟通

企业应当将内部控制相关信息在企业内部各管理级次、责任单位、业务环节之间，以及企业与外部投资者、债权人、客户、供应商、中介机构和监管部门等有关方面之间进行沟通和反馈。发现的问题，应及时报告并解决。

五、内部监督和评价

内部监督和评价分为日常监督评价和专项监督评价，主要涉及以下内容：内部控制是否在风险评估的基础上涵盖了企业层次的风险和所有重要求的业务流程层面的风险；内部控制设计的方法是否适当，内部控制建设的时间进度安排是否科学、阶段性工作要求是否合理；内部控制设计和运行的组织是否有效。

六、会计核算的细节考虑

（一）会计科目设置细节

企业应严格按照会计准则的要求设置和使用会计科目。企业会计准则对企业明细科目设置并未明确规定，但应当考虑税法规定、社会效益指标、企业预算、内部管理、企业业绩考核的需求。

（二）资产管理细节

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一是资产减值确认中存在的问题。资产减值确认的实质是资产价值的再确认。资产减值会计对于资产价值的确认是在资产持有过程中进行的。资产减值确认的标准有三种，我国采用较多的是经济性标准――只要资产发生减值，即当资产可收回金额低于账面价值时，就予以确认。其确认不是交易而是事项，即使没有发生交易，只要造成资产价值减少的情况已经存在，资产价值的下降可以相对可靠地计算，就可以加以确认。然而，要合理确定各项资产的减值损失有较大的难度，且各个类型的企业内部管理制度不同，选用的会计估计、会计政策不同，加上企业法人治理结构和企业内控制度的不健全，造成资产减值确认的内部信息来源困难，也使得会计从业人员无法正确、合理地判断资产是否发生减值。同时，在涉及资产减值的确认时，除资产减值的初次确认之外，还应考虑资产减值的再次确认，即“资产减值损失的转回”问题。我国资产减值准则中规定：资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。其减值确定的标准采用了永久性标准。计提资产减值准备的目的是为了满足会计信息相关性要求，使调整后的资产价值更符合客观实际，但如果减值恢复时不转回已计提的减值准备，就不能如实反映企业的资产状况。

二是资产减值计量中存在的问题。资产减值会计中，减值的计量是核心问题。目前，我国企业资产减值计量的实际情况是很难准确地划分资产组和计量资产可收回金额。在实务中具体运用资产组的概念，需要有与之相适应的现金流量预算管理水平。然而，我国大部分上市公司没有编制长期现金流量的惯例，管理人员和会计人员对现金流量的测算也普遍缺乏经验。而且，资产组的划分缺乏明确的标准，划分方法不同，直接影响到资产减值准备应否计提及计提多少等问题，容易诱发盈余管理行为。这些都表明引入资产组概念在上市公司实施中存在一定的困难。可收回金额的计量是资产减值计量的核心问题。由于目前我国的市场环境并不很健全和完善，相关资产的市场价格很难确定，因此要合理确定各项资产的可收回金额有较大的难度。“可变现净值”、“可收回金额”很大程度上依赖于会计人员的主观判断，其结果会因人而异，导致人为调整利润的行为频繁出现。关于“资产未来现金流量的现值”的问题，要综合考虑企业资产预计未来现金流量、折现率的确定，以及资产组和资产组组合的预计未来现金流量、折现率及特定风险的确定，技术水平的要求比较高。

三是资产减值披露中存在的问题。我国上市公司在资产减值披露方面存在的主要问题是，未能在会计报表附注中充分披露重要的资产减值情况，这是目前上市公司资产减值信息披露中最为普遍的问题。大多数上市公司只是对重要资产减值的金额和原因予以模糊披露，几乎所有上市公司对大额计提、不提、少提资产减值准备的原因均未作详细披露，对于资产可收回金额方面的信息，如估计未来现金流量所依据的假设条件、折现率的计算方法、销售净价的计算依据等往往不进行相关披露，在披露重要资产减值准备的原因时过于笼统或缺乏实质性内容，使得报表使用者无法了解和判断公司的资产减值情况。此外，资产减值准备对企业盈余管理的影响方面的披露在新准则中也没有要求。

针对以上提出的资产减值会计存在的问题，笔者提出完善我国资产减值会计的建议如下。

其一，建立资产减值会计内部控制制度，规范资产减值确认。在资产减值确认的过程中存在太多的人为估计因素，给企业留下操纵利润的空间。为了尽量减少人为的估计因素，规范资产减值的确认，应完善资产减值会计内部控制制度。由于资产减值事项本身性质的特殊性，资产减值准备的计提不可能由某一个人或某一部门独立完成，因此建立岗位分离制度，严格划分减值会计的不兼容职务十分重要。资产管理部门要以生产技术部门报送的资产使用和维护情况作为依据，拟定提取减值准备的方法、比例和数额，并对有关资产的市场价值作出估计。财务部门对这些资料从会计角度做分析，并对减值准备从价值角度进行测算。同时，企业的资产减值应当考虑数量和重要性两个方面。因此建立资产减值分级授权审批就显得尤为重要。此外，适当借鉴国际会计准则的相关规定，在证据确凿的情况下，允许减值准备在计提范围内转回。

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【关键词】瑞典FAMC 转型发展经验启示

20世纪以来，伴随着金融全球化和创新而来的金融危机和经济危机呈现多发频发态势，且影响范围和破坏力日益增大。无论是美国、日本、欧洲等发达地区，还是中国、巴西等新兴经济体等国家的金融体系或个别金融机构都在曾经历过严重的危机。为应对已经发生或未来可能发生的金融危机和经济危机对本国金融体系的影响，国际金融机构、各国政府采取了一系列措施防范化解风险。金融资产管理公司（Financial Asset Management Corporation，以下简称FAMC）作为化解处置不良资产的专业机构，成为各国处置金融体系不良资产的共同选择。我国FAMC是经国务院批准同意设立，专门从事收购和处置四大国有商业银行的不良贷款的国有独资非银行金融机构。作为国有独资机构，FAMC在享有税收优惠等一系列政策保障的同时也受到了中国市场经济不完善背景下的制度约束。基于此，我国FAMC在实际运营中应借鉴国外资产管理公司的发展经验，积极探索创新，形成符合中国特色的运营模式和经营风格。

一、我国FAMC发展现状

（一）我国FAMC改革发展历程

1999年，肩负着化解国有银行不良资产，促进国有银行化解包袱、轻装上阵，深化改革重任的华融资产管理公司、长城资产管理公司、东方资产管理公司和信达资产管理公司相继成立，注册资本各100亿元。经过26年的改革发展，我国四大国有资产管理公司的改革定位经历了一个“限定十年处置政策性金融不良资产的存续期，到同意探索商业化经营和存续转型期，再到一司一策的商业化转型”的过程，经营范围逐步由单一的不良资产处置拓展到不良资产经营、资产经营管理、银行、证券、保险、信托、租赁、投资、期货、置业等全牌照、多元化、一揽子综合金融服务。截止2014年末，四大资产管理公司资产规模达到1.74万亿元，当年累计实现净利润447亿元。

政策性金融业务阶段：1999年～2005年，长城、华融、信达和东方四家国有FAMC成立后专门从事收购、管理和处置工农中建四大国有商业银行的不良资产，完成国务院下达的政策性处置任务和回收目标。

商业化转型阶段：2005年，随着国有银行商业化改革取得阶段性成果，国有资产管理公司的政策性不良资产收购任务的基本完成，存续和发展问题摆在了国有资产管理公司面前。2005年12月，信达资产管理公司收购上海银行30亿元不良贷款，开启了国有FAMC的商业化经营转型之路。2007年，中央金融工作会议明确四家国有FAMC的转型方向为“业务有特色、运作规范化的综合性非银行金融服务企业”。2008年，财政部牵头，人民银行、银监会等参与，组建FAMC转型改革发展工作小组，负责制定和推动实施四大FAMC的商业化转型方案。2010年，按照“一司一策”的原则，国务院批复同意四家金融资产管理公司的改革方案。率先获批试点的信达资产管理公司顺利完成商业化改造并在香港证券交易市场上市，我国FAMC的商业化转型取得标志性成果。2012年10月，华融成为第二家改制挂牌的股份有限公司。

混业经营发展阶段：2009年，长城资产管理公司收购广电日生人寿50%股权，将保险牌照纳入旗下，迈出我国FAMC的混业经营的第一步，四大国有资产管理公司通过发起设立、收购、重组等方式，逐步参控股银行、证券、保险、信托、券商、基金和租赁等多家金融机构。如今，四大资产管理公司均已发展成为全牌照的国有大型金融控股集团。以长城资产管理公司为例，直接或间接参（控）股金融机构包括：德阳银行（58.14%）、长城国瑞证券（67%）、长城国兴金融租赁（100%）、长生人寿保险（70%）、长城新盛信托（35%）、长城天津金融资产交易所（51%）、长城国融投资（100%）、长城宁夏资产（100%）等。

（二）我国FAMC发展中存在的问题

1.法律法规的严重滞后导致FAMC的发展缺乏规范和引导。国务院2000年颁布实施的《金融资产管理公司条例》已远远滞后于金融资产管理公司的发展。近年来，随着FAMC商业化转型和混业经营发展，金融监管部门陆续出台了诸如并表监管指引等政策，但仍然缺乏对FAMC经营发展明确、统一的规范和引导，FAMC的发展仍然处于“各行其道”的任性生长阶段。

2.现行监管体制严重落后于金融混业经营的发展。2014年，财政部、人民银行、银监会、证监会和保监会印发《金融资产管理公司监管办法》，明确由银监会负责对FAMC集团母公司实施并表监管，但仍未改变现行的分业监管体系，监管框架逐渐落后于FAMC的混业扩张步伐，难以对FAMC实施有效监管，具体表现在以下四个方面：一是对混业经营的金融资产管理公司内部金融机构之间、金融机构与集团公司之间的交叉部分难以监管到位；二是各分业监管机构的职责不清，权责不对称，配合协同机制不完善，监管部门对于金融风险的管控处于被动的地位；三是FAMC旗下的各金融机构分别按照不同监管部门的资本金、经营管理、风险控制、任职资格等监管约束要求进行内控管理和发展，但无法避免混业经营的FAMC凭借丰富金融工具和宽阔的金融平台规避监管，直接导致外部监管约束的失灵和失效，无论是人民银行还是银监会、证监会、保监会都均难以有效组织对其风险源、风险传导渠道的监控；四是人民银行、银监会、证监会和保监会等金融监管部门监管机构架构相对完整、独立，但由于缺乏有效的、系统的、全面的监管协调机制，各监管机构之间的协调配合难度大、配合效率低、信息沟通不畅等问题突出，难以把握集团内部大量、复杂的关联交易信息，难以及时有效的防范和化解风险。

3.公司治理结构的缺陷导致经营风险难以得到有效管控。四家国有FAMC是由财政部注册成立的国有独资非银行金融机构，产权结构非常单一，导致资产管理公司存在治理结构存在严重缺陷。一是公司治理机制失效。从形式上看，国有金融资产管理公司明确了出资人职责和义务，建立了监事会，内设了合规、监察、审计等内控部门，但由于产权主体缺失，股东和经营者相互制衡的公司治理机制紧紧浮于表面，难以有效贯彻执行，权力机构、决策机构及执行机构之间的制衡关系不明确。即便是经历了股份制改革的信达资产管理公司和华融资产管理公司也未真正建立起激励和制约相结合的现代法人治理结构。二是决策和经营机制失效。目前，国有金融资产管理公司的主要领导由国务院指定，职业经理人制度缺失，机关化色彩浓厚，公司决策不公开、信息不透明，商业化及市场化程度较低，运行效率较低。三是内部“防火墙”机制失效。国有金融资产管理公司混业经营，银行、证券、保险之间资金、业务相互掺杂、相互渗透，关联交易和风险的内部传染等隐患较为突出。从国际经验来看，有效的内部“防火墙”体系一般是将金融机构从事金融业务的高风险由集团直接承担，但国内的模式却与之相反。

二、瑞典FAMC的发展经验及对我国的启示

（一）瑞典FAMC的发展历程

1.成立阶段。二十世纪八十年代，瑞典经济高速增长，经济增长率平均超过10%。长期以来依靠高投资率和低利率驱动、过度的繁荣滋生了大量的资产泡沫，1992年泡沫破灭，同时欧洲经济陷入衰退，外部经济环境恶化，房地产价格剧烈下跌，导致大量坏账累积和金融机构倒闭。为化解和处置主要商业银行的不良资产，瑞典政府分别于1992年和1993年分别设立了两家国有FAMC――Securum和Retriva。Securum和Retriva分别由两家问题最严重的Nordbanken和Gotha银行各自设立，瑞典政府累计注入了423亿瑞典克朗的资本金，分别负责Nordbanken和Gotha的不良资产处置，而其他经营相对平稳的银行不良资产则分别由Securum和Retriva下属的资产管理公司来处理，瑞典国有FAMC主导的不良资产处置框架逐步确立。

2.贷款清偿阶段。Securum和Retriva成立时通过政策性购买的方式吸收了巨额的银行不良资产，涉及债务企业上千家。Securum和Retriva根据企业的实际情况决定对其采取破产清算还是重组，对涉及重组的企业斟酌选择重组的模式，其中又涉及到业务重组和财务结构重组。具体的清偿措施如下：第一，转换贷款。对于贷款抵押物价值较高能够基本覆盖债务成本的不良资产，通过转换贷款获得抵押物的所有权。第二，通过谈判明确债权债务关系，同时建立公正的声誉，以资产价值最大化和稳定金融市场为目标，避免树立低价变卖高成本接收的不良资产的形象。第三，企业重组。对盈利能力和生产能力较强，抵押物价值基本能覆盖银行债务的企业采取重组方式。第四，破产清偿。考虑到法庭清偿或破产程序成本高、时间长，Securum和Retriva将其作为资产管理公司和债务人之间的谈判手段，仅在其为收回资金唯一方法的情况下对债务人进行破产清偿。

3.商业化转型阶段。1994年中期，Securum和Retriva承接的大部分政策性不良资产处置基本得到有效处置，两家FAMC在瑞典政府的支持和主导下逐步收购合并了国内其他的资产管理公司，开启了商业化不良资产收购、处置的步伐，致力于通过各行业的资产持有公司创造价值，获取收益。瑞典FAMC通过债转股等方式，持有企业的资产或股份，进而获得管理权，之后通过并购、收购以及变卖资产等方式对持股公司进行业务重组和财务结构重组，合理的业务和财务结构有助于将有限的资源配置在核心业务上，最终提高公司的生产能力和盈利能力，以适应市场对产品质量和价格的需求。

瑞典FAMC通过不良资产的收购、管理和处置，不断提高持有的资产的吸引力。瑞典的两家FAMC从根源入手，深挖债务人的问题，进而对症下药，具体体现在对工业公司和房地产公司的重组上。一是对工业公司的重组。资产管理公司对工业公司的业务进行梳理，保留盈利的业务，通过业务重组和削减雇员，使其有效运转。二是对房地产公司的重组。为方便处置具体的物业，通过和其他债权人协商谈判，转换或者购买相关物业，重组地域分散的资产，化零为整，进而使维护工作与服务更加有效。与此同时，通过提高现金流量减少空房率。这一阶段的FAMC仍需要承担政策性不良资产和问题机构的处置任务。

4.资产处置阶段。瑞典FAMC在处置不良资产阶段做到了“三合适，一创新”。一是把握合适的出售时机。瑞典FAMC运作的目标是在实现效益最大化的同时，兼顾经济利益和社会利益。考虑到过快地把不动产投入到脆弱的市场，会再一次导致资产的贬值，瑞典FAMC设立了长期经营的计划，即在10至15年处置完所有不良资产。二是建立合适的定价机制。在复苏比较快的不动产市场，通过建立新的估价原则，在对不动产定价时充分考虑未来几年的价格变动趋势，从而在减少决策成本，加快销售速度的同时实现利益最大化。三是选择合适的出售方式。瑞典FAMC根据资产持有公司的实际情况在零散处置资产、一次性打包出售和变卖整个公司等三种处置方式中审慎选择合理的出售方式。在出售整个公司时，考虑到国家宏观经济条件，尽量通过与潜在收购方协商谈判变卖资产，避免采取拍卖方式产生流标。四是资产证券化创新。瑞典FAMC将不良资产打包，将证券化的资产在本国和英国股票市场上市发行，成功取得低于平均水平的抑价率，在股票市场上发行募资获得股权溢价。

5.彻底转型为商业化机构。1994年以后，瑞典逐步摆脱经济危机的影响，经济开始回升。1996年，在基本解决银行不良信贷资产问题后，瑞典政府逐步取消对国内银行的隐性政策担保，转而寻求商业化、市场化的发展方式和道路。此时，Securum和Retriva收购和管理银行不良资产后持有的房地产类资产价格逐步攀升。出于市场化操作和效益最大化目标等考虑，瑞典政府着手安排Securum和Retriva合并，组建一家以商业性业务为主、政策性业务为辅的不良资产处置机构Venantius，至于Securum和Retriva持有的以房地产类资产价值约100亿克朗的资产，则通过直接注入的方式纳入Venantius旗下。新组建的Venantius定位于专业化的房地产投资持股公司，在随后一段时间内逐步完成余下政策性不良资产处置任务，彻底转型为商业化的银行不良资产处置机构。

（二）瑞典FAMC对我国具有重要借鉴意义原因

从世界各国的经验来看，不同的国家FAMC的处理方式、存续期间、存续方式、退出或转型方式等都存在较大差异，结合我国现有的现实经济情况和FAMC的发展状况，对照欧洲国家主要FAMC的发展模式，笔者认为对我国FAMC的发展最具借鉴意义的是瑞典模式，具体原因体如下：

一是我国和瑞典具有大致相似的不良资产形成背景。20世纪90年代，由于金融体系自由化速度过快、信贷扩张过快和实行固定汇率制度等原因，在刺激经济快速增长的同时导致瑞典通货膨胀严重、资本外流、企业破产激增。与此相类似的是，我国的不良资产也主要来源于经济迅速增长过程中的结构失衡造成。

二是我国和瑞典的不良资产处置方式相似。两者都是用分散处置的模式来处置主要银行机构的不良资产，Securum和Retriva分别负责处置Nordbanken和Gotha银行的不良资产，我国的四大FAMC分别负责处置工商银行、建设银行、农业银行和中国银行的不良资产。

三是不良资产处置成效良好。瑞典模式的优点是高效率和高收益。首先是高效率，Securum和Retriva仅仅用了不到五年的时间就完成了工业和房地产业不良资产的处置任务，比预期10～15年时间大大缩短。其次是高收益，瑞典金融资产管理公司在处置不良资产时，获得比预期好的收益，无论是Securum和Retriva还是合并后Venantius的所有成本几乎都得到了补偿。

四是采取转型存续和多元化经营的发展方向。不同于匈牙利、波兰等国的FAMC在完成处置不良资产的历史使命后都被撤销，存续期间较短情况不同，我国和瑞典对国有FAMC都采取了转型存续的发展方式。我国FAMC从以不良资产处置为核心业务为起点，逐步衍生保险、证券、信托等全覆盖全领域的综合金融服务功能，多元化经营架构已经显现，在后续发展中需要借鉴发达国家混业经营的相关经验。瑞典FAMC在内部针对不同的类别和行业设立了不同下属专业子公司，以专门管理如工业资产、房地产资产等不同类别的资产。这种模式可以加强专业化经营，有利于加快资产处理的进度，从一个独立单一金融企业的组织架构向一个多层多级复合型企业联合体转变，各子公司在经营和发展中保持了相对的灵活性、独立性、有分有合，既分又合。

（三）瑞典FAMC发展对我国的启示

我国的FAMC收购、管理和处置四大国有商业银行和其他金融机构不良资产时，处置方式相对单一和粗放，特别是对于政策性不良资产的处置并未将追求高效和高收益作为主要工作目标，主要采取打折变卖回收等方式，在处置过程中市场化操作程度低，造成了不良资产处置过程中暴露出回收率低等问题。因此，学习借鉴先进和成熟的经验，推动我国FAMC的稳健高效发展，可以充分吸收了借鉴瑞典FAMC这种以市场化的运作手段灵活处置不良资产、兼顾处置速度和效率的模式。

1.获取有力的政策支持和配套的法律政策。首先，瑞典当局针为铺平FAMC的发展道路制定出台了一系列保障措施。一是允许银行下属的FAMC的财务报表不实行并表监管，也就是说可以独立考核，不进入银行母公司的财务报表，保证了FAMC在收购、管理和处置不良资产时保持一定的独立性和主导型。二是在不良资产处置过程中，瑞典政府对不良资产处置实行大幅度的税收减免政策。三是在处置后期，允许银行的股东通过购买、增资入股等方式持有FAMC的股权，从而彻底地将FAMC从银行母公司的框架中分离。此外，虽然瑞典也属于大陆法系，但其具备相对完备的贷款抵押物处理法律保障体系。四是，瑞典金融监管部门建立系统防范措施，通过增进决策和执行的透明度尽快恢复市场信心。

2.采用不同类型金融资产管理公司分散处置不良资产。瑞典根据实际情况，针对两家问题严重的银行先后分别设立了一家国有的FAMC，然后在国有FAMC处置完政策性不良资产任务后，将这两家政策性国有FAMC合并成为一家商业化国有FAMC。

3.按长期可实现价值的原则购买和管理不良资产。为维持银行业的公正、保证整个银行业的竞争和发展，瑞典政府要求FAMC在收购不良资产时必须要按照长期可实现价值，并将一定比例的不良资产留给银行，不能照单全收。这种定价和收购的方法既避免了收购过程中道德风险。

4.按照专门化、市场化的方式处置不良资产。瑞典FAMC采用母公司统筹管理，并根据不同资产类别设立专业子公司，配备不同行业的专业管理人才和技术、法律等专家，组建专业化小组处置对应行业的业务，在处置不良资产过程中，实行专门化、市场化。专业化处置有利于加速资产处理的进程。

5.多元化经营提升FAMC资产管理的规模及抗险能力。随着资产管理行业的放开，混业经营的趋势越发明显，各机构之间的合作成为大势所趋。同一FAMC下的不同子公司或专业机构可共享客户、优势互补、分享投资、促进FAMC业务的多元化发展。

6.确定合适的市场化改革发展方向。随着FAMC政策性不良资产收购、管理和处置的基本完成，存续和发展就成为攸关其自身的关键。FAMC要继续存续下去，就必须要通过改革转型来适应外部市场的需要，要从纯政策性目标转型为面向市场，自主经营、自负盈亏。FAMC在收购、管理和处置不良资产过程中，如果能够在有效处置不良资产的同时保证持续获利，那么适时对其进行商业化转型是可行的。瑞典资产管理公司在完成处置不良资产的历史使命后，持有的房地产资产比重较大，因此，在市场转型中，瑞典转型为商业化的房地产投资公司是合理的选择。

三、推进我国FAMC转型发展的建议

（一）加快相关法律法规的制定和修订进程，明确FAMC的法律定位

建议借鉴瑞典为FAMC发展提供完备的法律保障经验，尽快推动修订完善《金融资产管理公司管理条例》，制定相关配套制度，从法律层面明确我国FAMC的定位和发展方向，引导我国FAMC的专业化、多元化经营。

（二）加快金融监管体制改革，完善FAMC监管体制

近年来，银监会等金融监管部门分别出台了并表监管指引等文件，但分业监管的格局依然没有得到根本性的改变，FAMC的混业经营监管依然缺乏法律支撑。建议尽快出台《金融控股公司监管条例》，从宏观审慎管理的角度出发，将混业经营的FAMC列入系统重要性金融机构，搭建市场准入、日常监管、发展评估和风险管理监管框架。

（三）进一步推进国有FAMC改革，健全内部治理机制度

逐步引入社会资本、战略投资者等多渠道资金，进一步优化国有FAMC的股权结构，明确出资人职责，引入职业经理人制度，完善内部治理结构。借鉴瑞典模式，在FAMC内部设立不同专业的子公司，构建各子公司之间的“防火墙”，健全和完善内控风险防范和管理制度，切实防范关联交易和内部风险传染。

参考文献

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[15]朱民.匈牙利与波兰国有银行的不良资产重组模式.国际金融研究.1999年第3期.

篇5

2019年在集团公司、青海事业部的领导下，青海东部公司主要围绕合规化经营为目标，以强化制度执行为抓手，规范生产经营管理，打牢企业生存根基。一年来，公司积极应对各类风险挑战，各方面工作取得了新的成就，有了新的进步。

一、2019年度绩效合约完成情况

2019年签订全年经营目标：购销气量1300万立方米，营业收入3465万元，净利润120万元。

2019年实际销气量855.99万立方米，完成营业收入2099.33万元，实现净利润5.67万元，分别完成年初计划的65.85 %、60.58%、4.73%，但与2018年同期相比，销气量增长34.87%、营业收入增长51.36%、净利润增长102.08%。

未实现全年经营目标的主要原因，一是河湟新区重点用气大户青海比亚迪实业公司受行业政策、市场波动影响较大，且部分项目正在建设，无法全部达产，无法完成用气计划；二是公司CNG加气站年初试投产结束后，由于燃气经营许可证未办理导致停产；三是区域内个别项目虽已完成了燃气工程施工，但未签订施工合同从而无法确认工程收入，对公司年度净利润造成了一定影响。

二、2019年度主要工作完成情况

（一）合规性手续取证

1、河湟新区燃气特许经营权

东部公司发展至今，燃气特许经营权等合规手续的办理已成为严重制约公司发展的瓶颈。2019年，在集团和事业部领导的大力支持下，公司把特许经营权办理作为首要任务，定时间、定人员、定任务、定措施，主动上手加大与海东市政府、河湟新区管委会及海东市住房和城乡建设局的工作协调力度。通过近一年的不懈努力和持续沟通，2019年9月，海东市住房和城乡建设局将我公司燃气特许经营范围和经营权提交海东市人民政府第51次常务会议审议通过，10月15日完成海东市平安区和河湟新区燃气经营范围的确定，11月5日成功签署《海东市管道燃气特许经营协议》，并获得《管道燃气特许经营权授权书》，12月24日取得《河湟新区燃气经营许可证》、CNG加气站《燃气经营许可证》。

2、其他合规性手续的办理

完成平西输配站和油气合建站《安全设施竣工验收评价报告》、《储气井定期检验报告》、《压力容器特种设备使用登记证》、《气瓶充装许可证》；加油站《危险化学品经营许可证》；乐都门站《建设工程消防验收意见书》；完成河湟新区、乐都工业园高压、次高压、中压燃气管道《压力管道安装安全质量监督检验报告》。

（二）市场开发和工程建设

2019年公司开发用户5户，68吨锅炉，签订工程施工合同额424万元，预计增加年销气量300万立方米。已提交接气申请并出具施工预算用户3户，共计24吨锅炉、576台灶、979台壁挂锅炉，工程预算收入607.6万元，预计增加年销气量120万立方米；为了进一步提升销气能力，公司组织实施CNG加气柱安装工程，并于4月下旬投产运营。

本年度工程施工合同额424万元，回款363万元，上年度用户工程结转回款50万元，合计回款413万元。

（三）生产运营及安全管理

1、生产运营管理

截止12月31日，平安输配站安全运行4000天、平西输配站安全运行1801天、乐都门站安全运行2247天，全年各场站均未发生输配气安全事故，平安输配站总购气量857.98万立方米，平西输配站销气量652.92万立方米、CNG加气站销气量28.91万立方米、CNG加气柱销气量170.55万立方米，同比2018年销气量增幅228万立方米，公司整体气损率控制在0.58%。

2019年下半年，在例行设备巡查过程中，公司发现部分用户端流量计与IC卡控制器扣减比率不符，误差气量合计达14万立方米，经与设备厂家协调处理，目前已追缴气量10.3万立方米，剩余气量气款追缴预计于2020年1月全部完成。

2、安全生产管理

2019年公司发生管道第三方挖断事故1起、人身伤害事故1起，事故等级为一般B级事故。针对公司历年来安全生产管理相对薄弱的现状，全年公司从强化安全生产责任、规范安全行为入手，加强安全生产体系建设。年初设立安全生产管理专职部门，充实和完善《安全生产管理制度》，完成23项安全管理制度、20项管理规定及办法修编和实施；细化公司各岗位47个作业项目的危险危害因素辨识，并制定下发相应控制措施，确保作业安全；组织开展各类安全培训20次，参培人数415人次，公司各级管理人员、特种作业人员、岗位操作人员持证上岗率100%；全年开展各类型安全检查26次，发现安全隐患117处，隐患整改率96%；全年组织开展各类型应急演练4次，消防演练1次，同时对公司现有应急预案进行补充和完善，以求达到全面提高员工事故应急处置能力的目的。

安全隐患整改方面，2019年完成乐都工业园区PE90中压临时管线裸露重点安全隐患1项，场站历史遗留安全隐患4项。根据集团公司安全检查要求完成聘请专业检测机构对乐都门站办公楼房屋整体框架安全性鉴定及房心回填土压实系数进行检测。

（四）财务资产管理

2019年，公司财务资产管理方面除严格按制度做好预算、资金等日常管理的同时，主要做了以下几个方面的工作，一是配合海东市发改委完成天然气销售定价的成本监审，11月21日取得河湟新区管输天然气销售价格的批复；二是完成了2016—2018年公司销售天然气印花税的补缴工作，有效的降低了企业纳税风险，并积极争取地方政府出台的相关政策，为公司减少税赋8.3万余元；三是通过事业部协调调配公司部分积压物资，目前已盘活资产79.3万元；四是清理历史遗留应收账款问题，目前已收缴58.74万元。

三、存在的问题及应对措施

1、公司在2019年取得河湟新区燃气特许经营权，但园区转型升级及产城融合发展尚处于起步阶段，短期内公司投资收益达不到预期水平，但从新区已开发建设企业来看，涵盖省级医院、高等院校、房地产开发、养老产业、物流中心等24个项目，预计新增年销气量约750万立方米，上述项目陆续投产均在2020至2023年期间，从长期来看，公司的市场发展空间会逐年提升。

2、截止至2019年12月，公司资产总额15802.71万元，其中固定资产2667.22万元，在建工程投入8588.60万元，无形资产808.53万元；公司负债合计12521.38万元，其中内部银行借款10007.69万元，应付账款1244.18元；所有者权益 3281.29万元，其中实收资本5000万元，未分配利润-1743.04万元。截至目前累计借款本金已达到了8748.13 万元，此部分借款每年产生利息支出近500万元，鉴于公司目前情况，恳请集团考虑在降低公司贷款利息上提供支持和帮助。

3、为积极推动乐都项目转让，2019年公司多次和海东华润燃气公司主要领导进行沟通协商，对方明确有积极意向对乐都项目予以收购，会积极推动此事在华润集团内部的进展，在此方面还需要集团公司大力支持，推动此项目转让进程，东部公司也将进一步做好合规性文件准备、设备实施完好、无安全隐患等基础方面的工作。

4、2019年8月，经集团协调，公司将积压的111.6吨L360高压管道运送至江西大余项目使用，但经检测此批管道防腐层已不满足设计要求无法使用，如按报废资产处置将给公司造成巨大损失，此部分资产如何处置还需集团给予指示。

5、2019年，东部公司产生“照付不议”气款26.3万元，此情况产生的主要原因是园区青海比亚迪实业公司受行业政策、市场波动影响较大，无法完成用气计划。为此，公司积极想办法、寻出路，为避免产生“照付不议”，公司新增加气柱，采用CNG批发的方式疏解了一部分气量；同时压力传导，与比亚迪实业签订“日指定”及结算方式的补充协议，降低“照付不议”风险。

四、2020年工作计划

（一）将市场开发工作做为首要任务，以优质的客户服务为基础，实时对接新区规划建设部门，摸准潜在用户建设规模和生产规律，掌握用气需求，市场开发工作力争做到 “入驻一家，签约一家”。

（二）继续推进乐都门站、平安输配站土地合规手续的办理工作，及时办理平西项目房产证。

（三）按海东市住建局要求，做好与平安森昌天然气公司在河湟新区燃气管道移交工作。

（四）进一步细化各类型用户用气计划，合理测算用气指标，规范测算标准和依据，避免“照付不议”产生。

篇6

关键词：金科地产；财务管理

1.房地产企业概述

房地产企业作为各国的支柱产业之一，其发展直接关系到国计民生。我国的房地产企业一直以来都是国民经济的增长点，据有关部门统计，房地产企业在07年直接带动国民生产总值增长1.5个百分点。但我国房地产企业还存在着诸多问题。资源浪费与流失严重、商品房空置量增加、房地产业与金融产业关系混乱、房地产开发造成的环境破坏严重等都是我国目前房地产行业亟需解决的问题。为实现我国房地产企业可持续发展的战略目标，中央在09年下达了关于《当代房地产企业发展可持续性目标》中关于房地产企业的发展目标，其核心内容就是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配'.为实现这一战略目标我国在房地产企业发展方面应该做到如下几点，一是合理利用土地资源，减少土地资源的浪费。二是重视房地产开发过程中的环境保护，维持生态平衡。三是完善房地产金融体系，建立和发展房地产发展二级市场。四是加快技术创新和科技创新。以新时代下的房地产绿色目标为出发点，建立健全相关体制体系，运用现代化信息手段，结合新时代的发展需求，实现房地产企业的网络化信息化目标。

2.财务管理目标的研究

首先， 利润最大化是企业财务管理的首要目标。一方面，企业的利润是企业发展的源泉，能够最大化的满足业主的需求。另一方面，它在增加私人财富的同时也使得社会财富最大化。其次是每股收益最大化目标。由于当前利润和预期未来的利润会直接影响到股票的价格，避免企业在追求利润的短期行为，应从企业价值的角度强调股东的利益和其他利益主体的关系。如果处理不当将不利于企业进行各种现代财务活动。还有就是股票的价格还受到其他很多不可控因素的影响，并不是所有的公司都能有效的控制这种影响。在上市企业和私营企业对这种控制都很难适应。最后就是企业本身价值最大化的目标。企业价值最大化的决定因素是企业的潜在的对未来的获利能力。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利3财务管理报表的现状

财务报表的定义及报表分析的定义。财务分析的本质是对于财务数据的搜索和分析以及对财务分析结果进行决策的过程。作为财务报告的重要组成部分，财务报表展示了企业董事、管理及财务人员对公司财务情况的分析和处理。财务报表在会计准则的基础之上对债权人、股权持有者、政府等各方用户公共信息的披露。《企业会计准则第30号――财务报表列报》是我国的会计法规，在该法规中明确指出了财务报表应是企业财务情况、现金流动量以及经营成果的构架性表述。应包含如下内容，利润表、现金流量表资产负债表、所有者权益变动表和附录。‘作为信息披露的载体，它是企业及其利益者的链接，能全面、系统和明确的展现出企业的财务状况、经营成果和现金流动的基本情况。’张玉林在2009年提出了财务报表分析的定义。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利能力及未来发展状况的体现形式。

3.房地产企业发展现状

目前我国房地产企业存在着诸多问题。房地产企业涉及范围广，从房地产的开发与再开发、房地产中介服务、房地产经营到物业管理、房地产的调控与管理等都与企业的管理挂钩。信息化时代的发展离不开信息技术的运用，同样房地产企业的发展离不开企业对信息技术的开发与利用。企业的发展离不开企业内部与外部相结合的良性运作。企业要想获得良好的发展就要从各个方面对企业进行全面的改革与创新，其中比较重要的就是企业的内部管理。

随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产企业也在不断的创新与改进过程中成长。房地产企业在内部管理方面普通都存在着一些问题，诸如内部管理制度体系薄弱、上层管理能力不强、公司治理模式不够完善等。其中还包含财务管理混乱的问题。作为房地产企业的命脉，财务管理问题如果不能得到有效的解决，将在很长一段时间对企业的可持续性发展产生影响。严重的会影响我国经济的发展。我国房地产企业需要在结合自身发展的特点，在财务管理方面要做构建完善的财务管理体系，改进相关的财务管理技术，并运用现代化信息手段提高企业内部财务管理水平。

4.金科地产财务管理现状探讨――财务报表分析视角

处于动荡的经济形势下，金科应在适度拿地、资金充足的情况下维持企业的健康经营。所谓机遇与风险并存。金科应充分利用自己顺畅的资金条件和良好的企业形象抓住这次机遇为企业的发展铺路。

4.1金科地产数据分析

（1）短期偿债能力分析

流动比率能有效的反映企业用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。该公司在此项上已经接近行业标准比率2，这表明其在短期还债能力方面较强。但是2011―2013年间数据显示，其呈下降趋势，说明本公司的短期偿债能力在这一时期下降了，其财务状况不够稳定，从数据上可以看到，在这一算时期内其流动资金都显得十分的紧张，满足日常运营没有问题但是没有足够的财力来应对到期的流动负债。

②不难发现该企业速动比率一直偏低，小于1，表中显示的4年间不仅仅速动比率偏低且不稳定。从数据上看，该企业在短期偿还能力方面还较差且财务不稳定。

③从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，金科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，说明金科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（2）长期偿债能力分析

①资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年金科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

②产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

③已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明金科集团长期偿债能力增强。

2.营运能力分析

营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。

由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。

（1）销售净利率

销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。金科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

（2）成本利润率

成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。

（3）资产净利率

资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，

（4）净资产收益率

净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。

本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。

（5）资本收益率

应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。

从表2数据显示：金科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好，流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。

从表2分析金科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。

5.财务报表反映的企业问题

企业财务管理状况的不足和建议

从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场，让大家在这里投资、炒房，所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此为了满足未来的资金需求， 建议金科继续加快销售， 增加经营活动现金流入， 充分运用财务杠杆， 积极寻找战略合作机会， 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对金科的专业能力和组织能力提出新的要求。

金科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时， 也提醒高度重视现金的管理。金科拥有数额巨大的存货量， 这既是未来发展的保障， 又是金科风险的主要来源， 从目前金科管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货数量。政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。金科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。

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[7]王春艳.浅谈财务管理的发展趋势[J]. 中国新技术新产品. 2009（04）

篇7

    尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工：

    今天我满怀感激与喜悦之情，站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。

    首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司，非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持。

    在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，是大家共同的辛勤努力，创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌，树立了沈阳房地产界一面大旗。面对未来，我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。

    同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师，沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；“”色彩主设计师，中国美术学院副院长宋健明教授；“”园林景观主设计师，清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。

    下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。

    第一部分过去工作的回顾

    一、主要经营指标

    自2002年5月份公司正式组建，河畔新城一期可售房屋总套数555套，认购率100%；已经签订《商品房买卖合同》并缴纳房款666套，签约率99%，尚未签约部分预计至明年6月份之前，部分主体封顶以后全部签约。可售住宅面积达22万平方米，预计实现住宅销售收入6亿元；半地下车库、库房、网点销售收入1万元，总销售收入5亿元，预计实现利润2万元。同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在2003年沈阳市住宅房地产开发项目中，河畔新城销售总额、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。

    二、工程进展情况

    2003年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于2003年3月18日正式开工，总占地面积约16.3公顷，一期总建筑面积14.3万平方米，2003年全部开工。由于场地动迁和高压线迁移迟缓，五栋多层住宅7月份开工，二栋小高层和三栋多层九月底开工。

    工程建设方面：

    多层住宅共29栋，有26栋住宅已经全部通过主体结构验收，剩余三个单体正在进行主体结构施工。其中16栋楼土建装饰工程完成70%，剩余10栋楼砌筑工程全部完工。

    小高层共2栋，正进行四层主体结构施工。

    半地下车库共8个，主体结构全部完工，除8＃、9＃车库外均通过主体结构验收。

    幼儿园，土建装饰工程完成90%，已通过主体结构验收。

    物业办公用房，通过主体结构验收，土建装饰工程完成45%。商业网点，主体结构已全部完工。

    俱乐部主体结构全部完工，正进行钢结构的制作和安装。

    三、企业品牌建设

    品牌是消费者对产品或企业的信赖与忠诚，而且是长期与持久的信赖与忠诚。品牌是在激烈的市场竞争中独树一帜，也是对消费者的郑重承诺，是企业综合素质的体现。未来长期在市场竞争中取胜的法宝就是品牌。

    因此，公司成立之初，下决心、花功夫进行品牌的建设，并成功的迈出了第一步。我们在去年就提出“河畔新城”要成为沈阳房地产界的一面旗帜。目前，在沈阳市民中流传着这样一句口头禅“南有河畔新城，北有格林梦夏”，昭示着河畔新城品牌已开始深入人心。

    一年来，河畔新城项目先后获得6项全国性荣誉称号、3项省市级荣誉。

    2003年3月，河畔新城项目从全国35个申报项目中脱颖而出，当时唯独河畔新城通过国家住宅与环境工程中心的评审，成为本年度第一个，也是东北首家“国家健康住宅”试点工程项目。

    国家AAA级住宅是建设部根据住宅五大性能指标设定的最高等级住宅。2003年7月，在由建设部住宅产业化促进中心与沈阳市住宅产业化管理办公室联合组织的AAA级住宅性能评审会上，河畔新城项目以高分通过评审，成为沈阳首家国家AAA级住宅项目。

    2003年9月，在“中国沈阳第六届房地产交易展示会”上，河畔新城荣获“十大畅销楼盘奖”。

    2003年11月，在万众注目的第五届中国住交会上，河畔新城从强手如林、名盘汇翠的参评项目中，脱颖而出，一举夺得“2003年度中国名盘五十强”。

DiYiFanWen.com第～整理该文章……

    河畔新城作为沈阳市唯一住宅产业化示范工程，迎来了全国北方省市第十次墙改节能工作会议的建设部领导和来自全国二十多个盛市的八十多位代表以及日本住宅性能认定专家小组成员，河畔新城项目得到了高度的赞誉。

    此外，2003年河畔新城先后获得了国家有关部委评定的“中国住宅经典示范楼盘”、“中国优秀环境住宅设计大赛”之综合金奖、“2003全国人居方案竞赛综合大奖”、“辽宁省明星楼盘”称号、“人居浑南2003建筑规划设计大赛”之“最佳规划设计、最佳景观设计、最佳户型设计”三项锦标。

    四、企业管理

    企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展的基本条件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科学的组织机构、工作流程和工作秩序，规范部门工作职责和岗位责任制，短时间内公司进入正常运行状态，使各项工作流程清晰、责任明确、有章可循、有序运作。

    1、建立和完善各项规章制度

    一年来，公司共出台了包括招投标管理、财务管理、资产管理、员工管理、档案管理等八个方面近40项规章制度和管理办法。经济合同管理和大宗材料、设备采购是公司经济管理的重点之一，公司出台了《经济合同管理办法》、《大宗材料、设备采购供应管理办法》等相关管理办法。《固定资产管理办法》使公司资产管理有章可循，《资金使用及审批管理办法》保证了公司资金使用始终处于计划控制状态下。

    2、招投标制度在企业经营中广泛运用

    公司把招投标管理作为公司管理工作重中之重，在完善规章制度基础之上，认真贯彻执行招投标制度。招投标制度坚持公开、公平、公正的原则，通过对相关市场的调研、考察，对符合公司要求的工程承包商和材料供应商进行初选，实行邀请招标。公司对投标单位进行综合评议，按合理、低价的中标原则，确定中标单位。招投标制度采用决策权、执行权、审核权三权分立的原则，由工程部、预算部、计财部互相监督、各负其责，使招投标过程在“阳光下”运作，遏制社会上一些不良风气对公司的侵袭，有效的保护了企业利益，也保护了干部和员工队伍。

    通过招投标制度，降低了工程开发建设的资金投入。例如：商品砼的市场价格在250元/立方米～410元/立方米，而经过招投标后价格锁定在235元/立方米～377元/立方米；符合项目品质的塑钢门窗价格在450元/平方米，招投标后价格为385元/平方米；通过招投标确定的同质采暖PB管材，价格比市场同类产品低一半以上。

    招投标制度在降低公司开发成本，节省资金方面起到了关键性的作用。同时，作为一种管理制度已深入干部、员工心中。

 3、企业文化建设取得初步成果

    企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力，其核心是企业的精神和价值观。建设良好的企业文化能够增强企业的凝聚力，展示企业形象与风采，增强企业信誉与美誉，是企业管理的最重要内容。

    而在企业文化的熏陶下，企业的员工有明确的行为规范，对于企业减少内耗、促进发展至关重要，也是企业文化存在的意义所在。

    （1）每一个企业都有自己追求的目标，我们追求的企业目标是利润、客户、员工。

    利润是企业实现再发展的基本要素，只有获取了利润才能回馈股东；客户是企业生存的基石，为客户提供品牌产品和品牌服务，就等于为企业创造未来；员工的进步推动企业的发展，而企业的发展又为员工实现人生价值提供更广阔的舞台。

    成立之初，公司提出了企业的七项价值观，作为公司的追求和理念。我们的企业价值观是：

    质量与信誉：是公司产品成功的关键，也是企业创立品牌的基础；

    原创与领跑：理念领先、技术创新、永争第一，是公司的可持续发展战略的精髓；

    规范与有序：实现规范化管理，有序化经营是公司的管理原则；

    和谐与奋斗：内部和谐的氛围与整体的奋斗精神是公司的追求；

    卓越与贡献：追求卓越与贡献是公司倡导的工作目标；

    信任与尊重：给予员工信任与尊重，是对公司“人本”管理思想最好的诠释；

    诚实与正直：是公司与员工共同秉承的优良品质。

    （2）给员工创造参与管理的机会，是公司管理者所倡导和追求的企业文化氛围。公司通过组织员工满意度调查，了解员工对公司的总体满意状况、公司内部沟通协作状况、管理者行为评价、薪酬与福利等七个方面的意见，分析公司成功的原因，及时摸清公司存在的潜在问题，找出我们工作中存在的不足之处。掌握员工的思想动态，采取相应的管理措施，提高我们的管理水平，使员工更加关心企业，提高员工对企业的忠诚度，增强企业的凝聚力。

    （3）加强对公司价值观、项目优势、项目规划理念的宣传与培训。注重对新员工的培训，每一位新员工上岗都会接受关于公司价值观、企业目标、组织机构、规章制度等方面的培训，对于项目的优势、规划理念，公司更是抽出时间组织专场的培训，使员工对公司的企业文化有深刻的认识，公司有计划地组织新员工分期分批到兄弟公司参观、考察，增强员工对河畔新城项目的信心。

    （4）成立工会组织，举办丰富多彩的业余文化活动。一年来，公司先后组织了乒乓球、象棋、跳棋比赛，组织了员工联欢会和旅游等活动，增进员工之间的交流，增强了企业凝聚力，提高了团队协作能力。

    五、企业资源

    企业生存于社会中，作为优秀的房地产开发企业必须具备几个能力：资金力、资源力、产品力、营销力、服务力。合理、有效的整合社会上各种资源为企业服务是我们管理层工作的重要任务。河畔新城之所以能在仅一年半的时间里完成从规划设计到报批各项繁杂的手续直至一期销售的成功，与整合利用社会资源是分不开的。

    1、与政府相关部门的密切合作

    从规划设计完成后，公司在短短的三个月之内报建审批完成了从《规划许可证》到《施工许可证》的各项法律手续，为2003年3月份顺利开工创造了有利条件。在施工过程中，河畔新城项目经历了各种大大小小的检查，均顺利通过，保证了工程顺利进行。

    新区政府一直把河畔新城项目作为整个浑南开发建设的重点项目，积极支持我们的工作，多次到公司实地帮助解决问题。

    公司规范化管理及将高品质住宅进行到底的决心，赢得了市建委等开发管理部门对河畔新城项目的高度信赖与关注，在公司开发手续办理、企业资质认定等方面都给予了大力的支持。

    河畔新城在申报国家AAA级住宅性能认定过程中，市住宅产业办抽出专人陪同公司到建设部汇报申报情况，对申报材料提出多方面建设性意见，协助河畔新城在AAA住宅性能认定评审会上顺利通过专家评审。河畔新城被市建委指定为沈阳市示范工程，成为市建委向沈阳各大房地产开发商推介的对象。

    同时，公司与沈阳市三大主导媒体和金融机构建立了良好的公共关系，为项目实施创造了良好的外部社会环境。在河畔新城一期的品牌推广中，与沈阳三大主导报纸媒体展开全面合作。通过与新闻媒体的深度合作，借助沈阳新闻媒体的雄厚实力，使得河畔新城项目的品牌宣传按计划推广实施，达到了良好的预期效果。

    2、专业化资源综合利用

    河畔新城项目规划合理，采用了“三重围合空间”的先进规划设计理论，建筑户型与立面在沈阳乃至全国独具一格、新颖别致。同时，在东北首创建筑的色彩设计，由中国美术学院副院长、留法博士宋健明教授主持，在业内引起了强烈震动，景观设计由留日博士、清华大学章俊华教授担纲。由于与这些一流专业化科研学术机构的良好合作，使河畔新城项目在沈阳乍一亮相，给沈阳市民带来了耳目一新的感觉，具有强烈的震撼力、冲击力。广大消费者相信，生活居住在河畔新城不仅能获得房子本身的舒适与安全，更能得到精神上的陶冶与享受。我想这也是河畔新城今年在激烈竞争中取胜的重要因素之一。

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    3、销售

    广州凌峻房地产咨询有限公司负责河畔新城一期策划推广和销售。在合作期间，共同制定了项目整体品牌建设理念——“国际化生活”及“健康住宅”的推广计划。在策划、销售、签约等营销重要阶段发挥出专业的水准。

    4、相对稳定的干部、员工队伍

    随着公司的发展，由最初的3人发展到干部、员工56人，本科以上学历的员工占员工总数的66%，平均年龄为32岁，专业配置科学，人员结构合理。

    在干部、骨干员工队伍相对稳定的基础上，公司又吸纳一批优秀的员工加盟到公司来，为公司带来了新鲜血液和激情。

    随着社会的进步，社会分工更加明确，整合社会一流的专业化资源，才能制造一流的产品，塑造一流的品牌，为河畔新城的高品质、高附加值提供了保障。

    六、二期进展情况

    工程建设进展情况：

    1、年底前将二期土地进行初步平整；

    2、基本完成二期工程土地勘察工作。

    规划设计进展情况：

    1、规划已报浑南新区规划局审批。

    2、建筑设计方面：

    多层住宅、半地下车库、小学校处于施工图设计阶段；

    小高层（三期）、全地下车库处于初步设计阶段；

    商业网点处于方案设计阶段。

    3、景观设计已经开始。

    4、色彩设计处于方案设计阶段。

    营销进展情况：

    1、完成对沈阳市竞争对手的全面调查，形成市场调查分析报告；

2、组织开展二期建议征集及意向登记活动；

    3、制订二期销售人员的管理方案；

    4、二期营销策略基本形成。

    七、有待进一步加强的工作

    1、服务观念、服务意识需进一步强化

    员工还没有从思想上树立起“客户至上”的服务观念，主动服务意识不强，使得我们在服务工作中较为被动。

    2、干部、员工专业化水平有待进一步提高

    我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神，但部分干部缺乏管理经验，专业水平不高，工作计划性不强。河畔新城作为大型的房地产综合开发项目，开发过程复杂，开发标准较高。尤其二期工程开工后，在建工程将达到30万平方米，对我们的干部、员工提出更高的要求。

    3、售后服务工作要加强管理

    在今后的售后服务工作中，公司将围绕“合同签署”、“工程变更”和“客户投诉”三大售后服务工作重点，规范售后服务管理制度、工作程序和工作方法，牢固树立起“客户至上”的服务观念，使服务意识深入到每位员工的思想意识中，并体现在实际工作中。

    第二部分二OO四年工作安排

    一、二OO四年沈阳市房地产的形势

    1、经济增长加速带来房地产业快速发展

    沈阳市2003年预计实现国民生产总值1600亿元，创经济增值10年最高，同比增长超过14%。在中央支持下，老工业基地重新振兴，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

    2、住宅消费高峰期到来

    沈阳市将于2004年进入第三轮房地产发展周期的高峰，其标志是大众住房消费市场全面启动，在居民追求改善居住环境、城市大规模改造拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现。预计2004年全市增量房销售量将突破300万平方米大关，有可能达到350万平方米。

    3、住宅近郊化将成定局

    中国城市化进程加快；沈阳作为中心城市的进程日益凸显；中产阶级迅速发展壮大，汽车消费市场活跃，汽车普及进入家庭时代初现端倪，人的居住标准日益提高，对大环境的的需求更加迫切，这些因素必将导致在城市原有意义上的近郊才能实现。这也是判断未来发展的大的社会因素。

    4、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争

    外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大，沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，开始进入大盘时代、品牌时代和创新时代，进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。

    5、竞争呈白热化

    随着土地供应量的失控，住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。住宅供应量的不断推出，带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高，市场竞争呈现出白热化的状态。

    6、精装修房开始成为潮流

    市场逐渐对精装修开始认同，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房。

    7、购房的投资观念加强

    人们的购房投资观念不断加强，购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。

    二、河畔新城的优势与劣势

    河畔新城的优势：

    1、知名开发商开发，企业品牌信誉度高；

    2、良好的政府支持、与媒体及合作伙伴建立了良好的关系；

    3、区域自然环境好，临近浑河、五里河公园，环境优美，空气清新；

    4、随着富民桥通车，浑南大道等交通路网的改善，交通便利，与母城连为一体；

    5、与未来浑南中央商务区一街之隔，投资价值高；

    6、项目周边艺术城、大学城等大型公建的建设将提升河畔新城的人文氛围；

    7、项目规划庞大可带来完善的内部配套；

    8、独特的产品品质、立面色彩、四明户型、精装修、保温隔声等独领市场；

    9、开发商的物业服务保证；

    10、以俱乐部为主体的大型配套设施，运动与生活设施配备；

    11、知名幼儿园、小学进驻，提供完善的教育配套设施；

    12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消费者的认可；

    13、项目获得的众多荣誉称号带来的唯一性与权威感；

    14、市场已基本形成交口称赞的口碑传播效应；

    15、800多位业主的鼎力支持与厚爱；

    16、一期整体形象形成，客户眼见为实，为未来起到示范作用。

    河畔新城的劣势：

    1、浑南新区整体环境有待进一步改善，交通体系、教育和公共

    服务相对滞后；

    2、浑南市政配套设施滞后；

    3、市民居住习惯及文化观念的定势尚留在母城区；

    4、新区土地出让的多轨制造成市场的不平等竞争；

    5、河畔新城已为众多楼盘竞相仿效与克隆，竞争日益激烈；

    6、河畔新城市场价格独领，竞争对手低价竞争,给我们带来价格压力。

    三、工程建设方面的计划安排

    一期工程：

    2004年是公司大发展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程总建筑面积30万m2,总体安排如下：

    1、建筑工程

    29栋多层单体2004年6月开始装修，9月中旬交付使用；

    2栋小高层2004年年底交付使用；

    3个公建及幼儿园2004年7月交付使用；

    俱乐部2004年5月中旬装修和安装设备，9月底交付使用。

    2、综合管网工程

    电力管网管道工程2004年6月中旬完成；

    弱电综合管网工程2004年7月中旬完成；

    污水、热力、给水、雨水、煤气等管道工程7月中旬完成。

    3、电力设备安装及供电

    今年6月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装，6月中旬正式送电；7月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设，8月中旬接通户内用电。

    4、景观、绿化及道路工程

    今年8月底完成基本绿化和主要景观建设，9月底基本完成道路建设，保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通。11月底完成大树栽植和景观细雕等完善工作。

    二期建设工程：

    1、样板间

    4月中旬完成土建工程，5月底完成精装修工程，确保6月中旬对市场开放。

    2、建筑工程

  今年3月中旬完成建筑放线工作，开始土建施工，7月中旬完成多层主体工程，10月底完成小高层主体工程，至年底多层部分土建工程全部完成，达到精装修条件。

    3、学校、公建工程

    今年3月中旬开始施工，6月中旬完成主体工程，7月底完成内、外粉饰施工，8月份交给政府进行内部装修。

    四、营销工作的计划安排

    实现销售回款4.37亿元人民币。预计在2004年6月开放二期样板房，2004年5月份认购，7月份开始签约。

    第三部分企业总体目标以及企业对员工的要求

    一、总体目标

    1、牢固树立起河畔新城的品牌

    沈阳房地产市场高速发展的同时，也使得消费者日趋成熟和理性。房地产品牌作为信誉的标签、身份识别和情感归属，已经成为消费者购房时考虑的重要因素。

    目前，浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级阶段，低价、恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯，未来几年市场发育成熟，品牌竞争将是市场竞争的最高形式。从现在开始，我们全体干部与员工要有清醒的认识：愚者想今天的钱，智者想明天的钱。我们要为未来做好充分准备。

    品牌是什么？品牌是一种标志，是在客户心中建立的长期的信赖，品牌是对客户的忠诚，是客户在长期消费过程中体验到的企业责任感。创立品牌不是百米赛跑，更多的表现为马拉松，表现为一点一滴的内功。我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验，我们要不断地吸收、充实、改进、完善、提高。我们要做的是不断打动客户的心灵，推动客户生活质量的提升。竞争对手可以模仿我们的户型，可以模仿我们的理念，我们必须创造别人无法模仿的品牌，只有这样，才能立足于不败之地。

    2、对股东有良好的、长期的回报

    企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的，也是我们经营管理者的责任与义务。股东投资办企业的目的也是希望能够带来长期与稳定的回报，我们必须小心翼翼地经营这个企业，预测与抵御各种风险，不辜负股东对我们这个团队的信任、理解与支持，实现公司持续、健康、良性的发展，对股东有良好的长期的回报。

    3、建立起良好的社会形象，成为沈城房地产界的一面旗帜

    信守对社会和客户的承诺。做企业如同做人，讲品质，讲信誉。河畔新城在客户心中建立了很高的期待，有的客户甚至把一生的梦想和财富寄托在我们身上，我们必须承担起这份责任，做的要比说的好，甚至比客户想象的要好。要坚持两条腿走路的方针，一是狠抓工程质量管理。质量是百分之百的指标，百分之一的缺陷也是对消费者的不负责任，最终可能葬送自己。二是牢固地建立“客户是上帝”的服务观念和服务意识。东北和沈阳是老工业基地，长期受计划经济体制的影响，大工业生产的传统意识根深蒂固，国家计划、统购统销带来的劣性影响了几代人，服务意识与观念淡保在我们今天销售态势良好的状况下，在建立品牌过程中，我们必须清醒地认识到，未来的竞争就是质量和服务的竞争。质量与服务必须深深地刻在每位员工的心中，我们一定要常抓不懈。

    虽然，这个企业组建仅仅一年多，但是我们主要干部和骨干员工都拥有本地区的开发经验和全国视野，我们有信心、有条件、有能力在一期成功的基础上，使“河畔新城”成为沈阳乃至东北房地产界的一面旗帜，在市场中领跑。

    4、规范管理，运作有序

    随着企业地发展，我们要进一步完善各项规章制度和企业业务流程，注意监督、检查制度的执行情况，建立部门间、部门内的沟通机制，提高团队间的协作能力。共3页,当前第2页2

    5、员工能随企业的成长而成长

    河畔新城作为一个超大型楼盘，给我们的员工提供了一个弥足珍贵的锻炼学习的机会，一个展示自己才能的舞台。公司确信发展的企业会不断地给员工带来发展的空间，有才能的员工必然随着企业的成长而成长。

    二、产品售后服务及品牌建设是今后工作的重点

    一期取得的营销佳绩，主要依赖强势的品牌附加值、优越的产品力与先进的营销手法，而在竞争对手纷纷改良与克隆我们的产品，模仿与抄袭河畔新城的营销手法的态势下，河畔新城产品的个性化的优势不复存在。

    面对竞争对手的亦步亦趋，要跳出同质化竞争、价格竞争，实现二期的持续热销，必须在其他竞争对手无法复制的方面下功夫，即狠抓售后服务，加强品牌建设，这是今年公司工作的重点。

    着力作好以下几方面工作：

    1、坚持以“国际化生活”为核心价值的品牌形象推广；

    2、通过产品持续的领先和创新，巩固市场领导者地位；

    3、打造可靠的工程质量，提升品牌美誉度和忠诚度；

    4、依靠精致细致的物业管理服务，将“客户是上帝”的开发理念坚持到底；

    5、通过高质量的售前、售中、售后服务，为客户提供愉悦的品牌体验；

    6、加大力度宣传“守诚信、重承诺”的企业品牌形象。

    三、对员工的要求

    1、对企业要忠诚，热爱企业，关心和维护公司的利益不受侵害。房地产行业投入大，每位干部手中都握有一定地权利，支配着公司的资产。希望每位干部、员工都要慎用手中的权利，替公司负起责任。我们也要进一步加强防范，坚决杜绝社会上不正之风、不良习气侵害公司健康的肌体。

    2、有事业心、进取心和责任感，要勇于挑战，保持积极进取的心态。保持积极进取心态对企业和个人是非常重要的内在因素，可以化不利为有利，化危机为商机。从繁杂的事务中看到希望与曙光。面对困难有二种态度：一种是积极的克服困难，跨越障碍，坚韧不拔，不达胜利不罢休；一种是唉声叹气，怨天尤人，束手无策。我们每位干部要注意平时培养进取心，有预见性、有工作能力和方法、有信心，独立解决问题，在困难中不动遥竞争既是残酷的，也是快乐的。通过市场的竞争我们能够更加成熟，增长才干，创造财富，体验人生的美好。

    3、工作要有计划性，每个阶段有每个阶段的重点，根据各阶段的不同侧重点，制定每个阶段的工作计划，督促自己不断完成设定的目标，对自己的工作做到心中有数，按部就班，脚踏实地，跟上公司整体的发展步伐。

    4、自觉遵守企业的规章制度，廉洁自律。只有每位员工在平时工作中自觉的按照公司制度办事，才能形成一只规范、高效的队伍，面对任何竞争、任何挑战，也能从容不迫，取得胜利；

    5、不断学习，不断提高自己的专业技术水平和专业化能力，在各自的领域成为独当一面的专家。不断积累自己、完善自己，以适应公司不断发展的需求，在工作中体验自身的价值。

    6、有真诚为客户服务的观念，牢固树立“客户至上”的服务意识。将服务真正融会在日常的工作中，真心的为客户服务，在实际行动中树立河畔新城品牌。

    过去一年，我们走过了从艰辛起步到初创成功的历程，我们也体会到了这一过程带来的快乐。今天，当我们站在一个新的起点，面对明天更严峻的挑战。我们依靠什么？我们领先一步的产品，一流的工程质量，先进的营销理念，良好的客服意识和优秀的干部、员工队伍。

  也许摆在我们面前的是一条并不平坦的路，但我们坚信这条道路注定是充满机遇、充满挑战、充满希望。

    我们深信，在董事会的正确领导下，只要我们全体干部、员工坚定信念，奋发进取，团结协作，就能跨越前进道路上的任何障碍，我们的事业就能取得新的更加辉煌的胜利。

篇8

（一）投融性财务风险

融资是高速公路上市公司财务活动的主要内容，尤其是高速公路行业具有资本和技术密集型特征，建立稳定的融资渠道一直是助力高速公路上市公司发展的基础和保障。投融性风险起始于融资、终结于投资，描述的是从资金筹集到资金运用过程中高速公路上市公司由于决策不当、安排不当所产生的风险。在融资阶段，最主要的是考虑融资成本，而融资成本要受到资金供求、政策因素等影响，高速公路上市公司融资成本的控制成为融资风险主要诱发因素，同时还要考虑融资来源、结构及期限与未来偿还借款的匹配问题。高速公路上市公司的融资特点是：融资资金规模过大，方式比较单一，被动融资较多，发行债券是高速公路上市公司主要的融资模式，但是由于融资时间比较长，通常融资成本都比较高，加上受到经营因素的影响，导致融资风险成为需要控制的重点部分。具体可通过表1的数据进行分析。该公司从2011～2013年债务融资结构中主要长期债务略微偏少，短期债务较多，其目的主要是为了弥补短期流动性，而长期债务占总资产的比重虽然在不断提升，但规模仍然偏少，这一方面说明该公司债务结构正逐步趋向稳定，另一方面也说明该公司融资秩序逐步回归理性。因此目前阶段需要控制的投融性风险主要是更好地控制融资成本，减少资金浪费，提高投资决策效率，确保资金使用质量。此外，高速公路上市公司项目投资资金庞大，期限长，受到融资成本的影响，如果项目投资风险无法得到及时控制，会引起连锁反应，放大风险影响范围，因此投资风险与融资风险往往紧密相连，成为高速公路上市公司需要重点关注的财务风险类型。

（二）配置性财务风险

高速公路上市公司属于资本密集性企业，资金规模和数量比较大，高速公路上市公司日常资金管理涉及到的数额和往来也比较多，因此资金使用和管理成为财务管理的重点。配置性财务风险的产生跟高速公路上市公司整体的资金管理制度安排、预算制度制定和实施、项目投资决策有关。配置性财务风险的发生往往通过错误和不理性的决策和制度安排而导致，因此高速公路上市公司应尤为关注配置性财务风险，重点解决如何提升公司资金配置效率，增强资金使用价值问题。配置性财务风险的基本目标是提高资金使用效率和质量，高速公路上市公司作为治理结构相对完善并且拥有一定科学约束机理的公司，应该着力提高公司资金配置能力，如果资金配置和安排效果理想可以达到“1+1﹥2”的效果，但是一旦出现失误，就有可能发生配置性财务风险。此外配置还意味着资本结构合理安排，资本结构合理安排对于提高资金配置效率具有重要意义，不同的资本配置结构将影响公司稳定经营和财务风险的形成。如表2中数据所示，在资金负债率不同的情况下，资本结构的变化反映了公司资本结构调整和配置的制度安排，而这对公司配置性财务风险产生重要影响。财务杠杆加大变大，意味着所有者利润变异性增大，经营不善的结果就是股东要承担更多经营风险。为了弥补股东承担的风险，必须提高相应的权益报酬率，从而导致权益资金资本上升。例如，2013年某高速公路上市公司资产负债率提升到54.26%，财务杠杆正效应并未出现，反而净资产收益率降到8.21%，这说明在扩大对外债务融资的同时，高速公路上市公司资金效益和质量没有得到充分发挥，息税前利润下降，导致每股收益下降，从而导致该企业面临着未来偿还到期债务和权益资金资本同时上升的双重压力，可见资本结构的配置与平衡力度，导致公司处理和应对财务风险上升的压力。

（三）流动性财务风险

流动性财务风险与企业筹资不当、流动性资产尤其是现金流管理不科学有关。高速公路上市公司流动性财务风险具体表现为：融资成本过高导致流动性不足、多元化项目投资失败导致流动性不足，闲散资金安排不合理导致收益和流动性无法兼顾。流动性财务风险是高速公路上市公司应重点控制的风险，关键是要把握公司资金链的平稳性，避免公司资金链断裂引发的风险。

二、高速公路上市公司财务风险形成机理

（一）财务风险形成的外部原因

从外生机理来看，高速公路上市公司财务风险要受到国家宏观经济政策、金融市场等影响。例如我国高速公路上市公司长期以来一直依靠“先贷款修路、后收费还贷款”的发展模式。但是随着高速公路管理体制改革，尤其是节假日高速公路不收费政策的执行，给高速公路上市公司发展带来一定的冲击。公路收费是高速公路上市公司的主营业务收入，一旦未来不收费公路段和范围日益扩大，势必影响高速公路上市公司的资金链。此外诸多高速公路公司将多余资金进行多元化发展，例如房地产产业受产业不景气的影响，其项目现金流可能无法保证，从而造成财务风险。因此外部因素如高速公路体制、政策制度、市场及意外事件对高速公路上市公司容易诱发财务风险，高速公路上市公司应增强自身应变能力与弹性，优化管理体制，进一步释放改革活力，增强其竞争力的关键。

（二）财务风险形成的内部原因

内部因素所导致的财务风险主要是由于公司治理、融资资本运作、高速公路营销等造成的。例如高速公路公司治理结构不合理，容易导致“内部人控制”现象频繁发生，由此引发资金挪用、问题。资本运作不当则会导致融资成本升高、多元化投资出现效率不高、盈余操纵以及利润转移等情况，这些最终都将影响高速公路上市公司财务状况。此外高速公路营销意味着其在经营发展方面需要作出新的尝试和探索，单纯依靠公路收费过于单一，多渠道营销能否寻求到新的利润点也将对其财务风险造成一定影响。

三、高速公路上市公司财务风险防控策略

（一）构建合理的资本结构

高速公路上市公司是要制定适合公司现状的筹资以及投资政策，应保持合理的资本结构、使用合理的投资决策方法和引进先进的项目评价机理。要结合公司具体的情况，制定融资政策，过度使用财务杠杆容易导致财务风险，不使用财务杠杆则无法达到利用外来资金的目的，如何在两者之间找到平衡十分关键和重要。平衡资本结构，完善资本结构的调整，控制杠杆风险是控制高速公路上市公司财务风险的重点内容。目前我国高速公路上市公司在融资方面过度依赖银行长期贷款，导致融资成本高，杠杆收益无法充分利用，反而引发筹资风险，因此未来可在平衡资本结构的基础上，加强资金流量管理，还应针对资本机构完善做足文章。通过战略重组，可以提升上市公司的筹资能力，尤其是通过“壳”资源的运用可以达到提升企业资金运用能力，通过战略重组可以实现多元化投资，从而控制投融性风险。战略重组可以起到风险转移的作用，高速公路上市公司进行战略重组的主要目标是清除掉可能影响未来长远收益的风险要素，对不具备进一步价值创造能力的资产应采取处理措施，从而维持上市公司体财务的稳定性。

（二）构建内部控制适应性框架

内部控制适应性框架强调高速公路上市公司要加强对财务风险的评估与监控，对风险评估是针对资金流运行的每个阶段进行评估，对投融性、配置性、流动风险等环节分别进行风险评估。例如针对高速公路上市公司的资金流风险评估中注重考察投资活动所可能造成的内部舞弊和损失，要对交易性资金流中的交易记录、凭证、账目及票据采取设计严格的程序和检查制度，对可能存在的故意舞弊、变更、失误所可能造成的损失，要给予充分的估计和判断，应针对每个环节进行风险识别和评估。《企业内部控制基本规范》要求，企业应当结合风险评估结果，通过手工控制和自动控制、预防性控制和发现性控制相结合的方法，运用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内。控制措施一般包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。

（三）加强资金链风险控制

应主要加强资金链风险控制，在信息化时代高速公路上市公司作为信息流、物流、资金流以及商流综合体，如何发挥信息流、物流以及商流的具体作用，控制资金流成为关键。高速公路上市公司通过信息化平台，建立财务共享中心，一切资金核算与管理都将集中处理和进行，这对加强企业资金流控制具有重要作用。例如深圳高速公路发展集团公司创新出一套方法，对企业的公路收费收入实施动态监控，由于公路收费大多存放于各级单位银行账户，因此在动态监控的过程中，可能出现信息传递不畅的情况。该公司通过加强同银行的合作来控制其流动性，合作的方式主要是通过银行来获取大量的各级单位的资金信息，通过观察和评估各级单位的日账户余额、历史余额、账户明细、历史账户明细来观察各级单位资金使用和安全状况，通过对各级单位开户银行、账户分类、币种信息以及资金来源等进行相应的数据统计分析，从而做到对各级单位资金的适时动态监控，为进一步控制流动性风险奠定良好基础。

（四）重点关注现金流量预警管理

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为全面推进企业健康稳定快速发展而努力奋斗

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各位领导、同志们：

今天××集团公司隆重召开××年工作会议，主要任务就是客观总结集团公司××年工作，认真分析当前形势，研究部署今年各项工作任务，动员公司员工进一步认清形势、统一思想、坚定信念、规范经营、求实创新、开拓进取，为全面推进企业健康稳定快速发展而努力奋斗。

下面，我向大会做工作报告，请审议。

一、××年工作回顾

××年，是压力与动力同在、挑战与机遇并存的一年。回顾过去的一年，××集团公司全体员工在董事会的正确领导下，妥善应对市场变幻的大环境，适时调整经营思路和方略，在电力体制改革逐步向纵深发展、工作头绪多、任务相当繁重的特殊情况下，通过曲折不懈的艰辛努力，较好地完成了年度主要工作任务，取得了一定成绩。

（一）经营指标完成情况

全年完成经营收入万元完成下达计划指标万元的％。需要说明××矿业公司下达指标万元，其经营收入未列入集团公司统计；××房地产公司因建房工程方案和时机不成熟，建房工程未启动无法完成下达指标万元；耀鑫工贸公司因先后两次停产影响收入多万元；综合上述客观因素，集团公司××年的经，全国公务员共同天地营指标基本完成；全年在人员工资增幅达万元的情况下，实现利润万元，完成下达计划指标万元的％；并已为全局股东提前足额兑现了红利。总之××年集团公司经济效益总体保持了平稳增长的发展态势。

（二）突出主营业务奋发拓展市场

突出主营业务、抓好客户工程。疏通理顺了客户工程管理渠道，印制完成客户服务宣传手册，建立宝鸡地区大客户通讯联系网络、建立信息平台，实现信息资源来源广泛化和资源共享。针对客户工程项目不定因素较多、客户要求不一的特点，结合实际工作中出现的沟通不及时、汇报不到位等问题，多方协调，积极想办法，督促做好企业间的沟通与联系，保证了项目的超前介入和超前管理。较好的实现了客户工程接洽、工程设计施工、工程验收投运一条龙服务。全年实施各类客户工程项目项，实现工程收入万元。

我们抓好客户工程的成功经验归结起来，核心就是高效优质服务。优质服务是我们拓展市场的法宝，是我们赖以生存和发展的生命线。施工企业引进采用先进技术和管理方法，加强工程组织管理，确保质量和周期，干一件工程就要成为一件精品工程、样板工程。象用户中心夜深人静、风雨兼程巡查排除卧龙寺油库专线故障，忙乎了一个通宵，“五一”、“国庆”，他们还奋战在施工工地这样的事例不胜枚举。信通公司完成四个家属区的宽带改造工程，网络的稳定性和速度有了质的提高，家园网用户已达多户；他们努力开拓外部市场，与市区五大电信运营商联系商洽，签订个协议合同、金额达万余元，并争取到由省信通公司投资，自己负责施工、管理、维护的宝鸡市区二期光纤环网工程。建安公司积极参与社会招投标，先后完成了社会水泥厂、东岭集团变电站土建工程和“七一七”地质总队住宅楼、陕送四号楼土建施工任务，坪头中学职教楼正在施工中。尤其是他们的“施工现场规范化管理的做法”在东岭集团所属施工单位广泛推广。

产品制造企业加强质量体系管理，在市场营销和售后服务上狠下功夫，提高回头率、巩固周边市场。并注意做好内部挖潜、节能降耗、降低成本工作。如天合水泥制品公司抓住农网工程“回头望”的有利时机，开足马力连轴转，销售额增加，经营局面有所改观；电力开关厂随着大规模城农网改造结束及时调整经营思路，把销售力量重点投入到中小客户上；斯通公司加强销售队伍建设，采取灵活多样的销售方式方法效果明显，如自主销售、销售、贴牌销售等营销手段齐头并用。鲁瑞××公司的“增铁减铜”优化方案不仅保证了变压器产品质量性能，而且大大降低了生产成本，无形中增加了利润。

为了增强市场竞争能力，我们对祥泰宾馆进行设施改造，完成能源公司印刷厂厂区大修项目及天泉纯净水厂的改、扩建工程。对收购中庄水电站控股权项目进行了充分的调研和论证，形成了调研报告；为扩大水电经营规模，提出了整合三分局水电站的方案，将三分局的水电电量结算纳入××水电公司统一管理，于××年月开始试运行。××房地产公司对××大厦闲置厂房招租做了实质性的工作，对××综合大厦高层建筑以及配合东开发区征地建房做了深入的调研论证。

（三）夯实基础工作深化细化财务经营管理

⒈检查督促分子公司履行委托经营协议，保证足额上缴上年度承包利润，在认真测算的基础上，广泛征求意见，剔除水份、实事求是分解下达经营指标，签订新年度委托经营协议进行了营业执照、施工资质年审和二级建造师申报；为加强集团公司的战略管理，自身准确定位，明确发展方向，以科学求实的精神、认真负责的态度组织编制集团公司五年规划；加强两标一体化培训，组织督促检查电力开关厂、天合公司、建安公司的质量体系培训及内部审核，为迎接审核机构的监督性审核做好准备。

⒉按照×××××××安排扎实开展了集团公司清产核资工作，全面部署、明确任务、责任到人、各司其职，既严格分工又密切合作；对集团公司及其分子公司资产负债及所有者权益进行了清查。通过清查基本摸清了公司资产“家底”。

⒊认真开展审计整改。根据××年月国家审计署驻西安特派办对我局××年财务收支延伸审计中，指出集团公司存在的问题积极进行整改。按照政策规定、充分利用有利条件，主动做好××年度税务稽查配合工作，最大程度维护公司利益。配合审计室对集团公司原总经理的经济责任进行离任审计对凤县温江寺铅锌选矿厂（含××矿业公司）资产、产权、经营情况专项审计调查。

⒋针对鲁瑞××电气公司经营方式的变动，指导配合顺利实现了帐务移交。抄表公司组建后，在建立健全基础资料的同时，积极拓展业务，并经多次反映协调，解决了抄表班人员定岗定级问题和工资奖金的开支渠道，并逐月专程到抄表公司人员工资。

⒌对全局名集体职工的医疗保险、工伤保险、养老金的缴费标准进行了测算认定，每月由专人负责统计、申报、核对、交纳。并给集体工内部退养人员调整随企业效益浮动生活补贴。

⒍全力做好公司投资收益回收工作，全年共回收资金万元，收缴年度承包利润万元，为集团公司开展正常经营管理工作提供了有力的资金保障。

四加强和规范多种经营迈出坚实步伐

加强和规范多种经营是建立和完善现代企业制度的要求，是适应电力体制改革向纵深发展的要求，是一项政策性强、工作头绪多、错综复杂、涉及方方面面的综合性系统工程局成立了以局长为组长、局领导分工负责的加强和规范多种经营领导小组，明确职责、印制下发文件、作出部署安排，并决定把加强和规范多种经营领导小组办公室调整设立在集团公司，由总经理担任办公室主任，我们高度重视，深感肩负使命责任之重大，当即召开总经理办公扩大会，研究制订具有可操作性的贯彻落实措施，从两个层面着手展开工作，一是首先查阅集团公司历年台帐表册资料、明细投资股金管理、债权债务、资产资金使用归属规整各分子公司会计报表，对虚报不实的予以剔除，对正常经营的予以纳入，使集团公司财务报表完整反映公司整体经营情况；抓住时机开展公司债权清理，为规范财务资金管理和××年度财务决算打下良好基础。二是为了全面彻底摸清全局整个多经企业“家底”，核实多经企业资产拥有量，更好建立和完善产权结构及资本纽带，组织开展了多经企业资产清查，通过清查如实掌握了多经企业资产状况。

集团公司组成联合调查组对分子公司董事会、监事会建制、人员构成，企业经营者年薪制执行情况以及财务状况、经营状况详细调查了解，掌握第一手资料。巩固清产核资成果、理顺产权关系，全面实地核对普查资产，重点清查主业与多经之间在设备采购、委托承包工程、咨询服务等方面的关联交易情况，有无违规违纪；清查多经企业的投资项目管理，是否建立健全资产占用、投资、拆借和担保管理制度，规范资产资金隶属占用关系；清查工资管理，规范工资来源。集团公司领导先后到咸阳、渭南、宁夏等地学习取经、借鉴兄弟单位的经验，从中得到有益的启示启发，撰写出了具有实用价值的调研报告；并根据长期的多经工作实践、结合调研情况，修订补充了《固定资产管理办法》、《资金管理办法》等规章制度，切实把加强和规范多种经营落到实处。目前加强和规范多种经营管理的具体操作方案也正在深入酝酿讨论、分析论证。

五加强作风建设求真务实培育员工综合素质

加强作风建设是要从根本上培育员工的综合素质，共同维护企业和职工利益，激发工作热情和干劲，增强企业的凝聚力和向心力。去年集团公司员工学政治、学法律、学经济、学业务的自觉性普遍增强，学习内容广泛且有深度。中层管理人员还参加了党风廉政教育、拓展训练、“海尔成功之路公开课”的授课学习等。在开展作风建设活动中，大家踊跃发表见解、积极撰写稿件，稿件不拘形式，有论文、有调研报告、也有心得体会。通过作风建设，员工更注重自身素质素养的培养提高，增强了事业心和使命感，自觉做到立足本职、敬业爱岗，提高工作质量和办事效率。

加强作风建设是企业强化管理的必要手段，是促进各项工作顺利开展、圆满完成工作任务、提高企业整体经济实力的重要保障措施。加强作风建设既是日常性工作的重要内容，又是一项长期的战略性任务。我们注重作风建设和生产经营的有机结合，扎根基层、服务于基层，出主意、想办法，为企业帮困解困。一方面鼓励员工正确认识多经改革、发展的新形势，认真总结工作经验教训，勇于面对困难，振奋精神，发挥主观能动性和积极性创造性，通过狠抓内部管理和提高产品质量、服务质量，突出抓好客户工程，积极开拓市场，不断提高经济效益，促进企业的可持续发展。另一方面采取对企业进行设施改造、提供贷款、解决资金不足、协助招揽生意、人员分流、资产整体租赁可行性调研等方式方法，想法设法帮助企业走出困境、走出低谷，尽快扭转被动局面。这些非常措施对安定人心、稳定职工队伍起到了积极的重要作用。

六弘扬企业文化、树立企业良好形象。

全力协助局成功地协办了“鲁能杯”中国乒乓球超级联赛在宝鸡的两场赛事。集团公司把此项重大活动做为重要的政治任务和工作任务认真对待、积极参与。组成票务组、广告宣传组、后勤服务组三个小组历时一个多月忘我展开工作，“五一”黄金周亦未间断业务，观看比赛期间人阵容整齐的方阵队伍造出了声威和声势，显示了集团公司员工队伍的整体团队精神和企业的疑聚力、向心力，提高了公司社会知名度，树立了企业良好的公众形象。

公司还组织员工踊跃参加宝鸡市“创建全国卫生文明城市”和“森博会”等大型活动，去年××集团公司（包括分子公司在内）分别获得局工会组织的安全生产和国庆文艺汇演最佳节目奖和优秀节目奖，以及宝鸡市桥牌协会举办的“××电力杯”桥牌大赛优秀组织奖；××电力电缆公司开展助学扶贫活动，为结对帮扶贫困学生赞助学费元，组织党员利用双休日义务为客户消除缺陷；能源物资公司结合“创建全国卫生文明城市”活动，投资万元完成办公楼美化亮化工程。通过这些活动陶冶情操，加强精神文明建设，倡导员工热爱宝鸡、热爱企业，争做文明市民、文明职工。

七持之以恒抓好安全管理

安全生产是一项涉及方方面面的综合性系统工程，是多经企业生存发展的基石，是我们从事各项工作的基础和前提。××年，我们认真开展了春安大检查、安全生产警示月活动、安全停产整顿和安全生产月活动以及秋安大检查、百日车辆交通安全竞赛和安全生产迎峰过冬活动，教育员工切实处理好安全和效益、安全和效率的辩证统一关系，认真落实各级各类人员安全生产责任制，严格执行各项安全管理制度，工作中有针对性的努力做好安全组织技术措施和危险点预控措施，把“双控”、标准化、规范化作业落实在职工的具体行动中、落实在生产流程的各个环节中。集团公司和分子公司领导、安全监察人员都能严格执行安全到位规定，组织员工切实把握生产班组和施工现场两个重点，深入抓好民工、临时工管理，旗帜鲜明地查处违章，防患于未然。公司还注意结合多经企业实际、结合季节特点开展防车辆交通事故、防火防汛、防意外事故活动，重点部位重点防控，努力提升集团公司安全管理的整体水平巩固来之不易的安全成果。通过集团公司全体员工的辛勤努力，实现了全年安全生产无事故的目标。

在总结成绩的同时纵观全年的工作还存在一些问题和困难不容忽视：

一是安全的基础管理有待于进一步加强，由于经济基础相对薄弱，在劳动保护资金投入和必要的安全工器具配备上做的还欠缺；习惯性违章时有发生，有的企业还不同程度存在不安全因素甚至事故隐患。

二是正确理解国家财经政策水平不够。工作中准确把握应用政策能力不够，，全国公务员共同天地深入宣传贯彻政策不够，政策理解水平有待进一步提高。

三是集团公司的战略中心指导地位尚未确立，集团公司及其分子公司资本纽带关系尚未真正建立起来，更谈不上集团化、集约化、规模化经营，公司管理与现代企业制度要求尚有一定差距，有待进一步改进。

四是尚未真正牢固树立市场经济、“订单第一”的思想观念，有的企业陈旧观念根深蒂固，不能自身准确定位，还是一味依靠主业、“等、靠、要”、得过且过，面对风云变幻的市场大环境束手无策、无所适从，陷入被动。

五是委派各分子公司会计人员作用发挥不够，积极性未充分调动起来，监督不到位，对不符合规定程序事件不敢抵制，存在一定程度的弄虚作假现象。

六是项目信息渠道相对闭塞，未建立良好的、有效的项目输送渠道及项目资料库，缺乏项目储备。

七是企业流动资金普遍紧张，货币回笼不及时，久而久之形成不良循环。由于资金分散短缺，形不成合力，资金资本的运作效能难以充分发挥，对正常开展经营活动造成困难和影响。

对以上问题，我们必须高度重视，深入分析，认真加以研究解决。

二、目前面临的形势和任务

年前不久，国网公司、省公司相继提出了建设“电网坚强、资产优良、服务优质、业绩优秀的现代公司”的发展战略目标。紧接着我局也提出了建设“一强三优”的现代化学习型供电企业的发展战略目标。毫无疑问，电力发展战略目标的逐步实施和电力体制深化改革将联动互动、对电力多种经营产生深远的重大影响，从整体上带动多种经营的发展，同时也对加强和规范多种经营提出了更高的标准和深层次要求。

李生权局长兼××集团公司董事长在全局中层干部大会上的讲话指出：要重点关注、重点研究、重点推进加强和规范多经管理工作，…要深入分析论证加强和规范多经管理的具体方案，细化措施、慎重操作。×××××××××年工作要点也明确要求加强和规范多经管理，推动多经快速健康发展。很明显加强和规范多种经营是电力体制深化改革的重要内容和具体体现，是集团公司和所属分子公司××年继续面临的事关生存发展的深层次重大课题。去年我们做了大量的调研和基础性工作，今年将按照董事会部署安排步入实质性操作，包括规范法人治理结构、理清产权关系、进行资源整合、推进产业结构调整；发挥财务结算中心、调配中心功能，建全财务内控机制等等。

当前国家产业结构政策处于逐步调整的过程，市场竟争日趋激烈，原材料价格大幅度上涨我们的产品企业、服务行业难免受到冲击。经营活动有一个潮起潮落、此消彼长的周期，一些企业由于长期超负荷运转，资金资源开始匮乏、设备陈旧老化，有的已危及到安全生产，设施革新改造、产品更新换代迫在眉睫。从集团公司整体来说人员负担相对沉重，缴纳“四金一险”、历年工资结构调整等使企业成本开支相应加大，而我们的投入和产出不成正比、开拓市场的视野不够宽、办法不够多，我们的经济基础相对还很薄弱，新的经济增长点和支柱型产业尚未真正形成。

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关键词：内部控制；小型民营企业

中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）10-0284-02

1 内部控制理论简述

1.1 内部控制及方法

1.1.1 控制环境

控制环境规定单位的纪律与架构，影响经营管理目标的制定，塑造单位文化氛围并影响员工的控制意识，是其他内部控制组成要素的基础。

1.1.2 风险评估

风险评估是指分析和辨认实现有关目标可能发生的负面风险，以便形成确定应该如何对它们进行管理的依据。

1.1.3 控制活动

控制活动是指单位管理层制订和实施政策与程序，以帮助管理层所选择的风险应对措施得以有效实施。常见的控制活动有：授权批准、实物控制、职责分离、预算控制、会计系统控制、信息系统控制等。

1.1.4 信息与沟通

信息与沟通是指单位为了提高管理效能、促进员工全面正确履行职责而搜集、识别、交流各种内部和外部信息。信息与沟通的主要环节有：确认、计量、记录有效的经济业务；在财务报告中恰当揭示财务状况、经营成果和现金流量；保证管理层与单位内部、外部的顺畅沟通，包括与利益相关者、监管部门、注册会计师、供应商等的沟通。信息与沟通的方式是灵活多样的，但无论哪种方式，都应当保证信息的真实性、及时性和有用性。

1.1.5 监控

监控是指由适当的人员评估内部控制的设计和监控内部控制运行情况的过程。监控活动包括持续监督、个别评估或者两者有机结合。监控情况应当形成书面报告，并在报告中揭示内部控制的重要缺陷。监控报告应当有畅通的报告渠道，确保发现的重要问题能送达最高管理层；同时，应当建立内部控制缺陷纠正、改进机制，充分发挥监控效力。

1.2 内部控制方法

1.2.1 职责分工控制

职责分工控制一般包括不相容职务分离控制和关键岗位轮换控制。

不相容职务主要包括：授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、业务经办与稽核检查、授权批准与监督检查等。单位在设计、建立内部控制制度时，首先应确定哪些岗位和职务是不相容的；其次要明确规定各个机构和岗位的职责权限，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，形成有效的制衡机制。

关键岗位轮换控制是指结合岗位特点和重要程度，明确财会等关键岗位员工轮岗的期限和要求，建立规范的岗位轮换制度，对关键岗位员工，可以实行强制休假制度等。

1.2.2 授权批准控制

授权批准是指单位在办理各项经济业务时，必须经过规定程序的授权批准。授权批准形式通常有常规性授权和临时性授权之分。单位必须建立授权批准体系，明确：（1）授权批准的范围；（2）授权批准的层次；（3）授权批准的程序；（4）授权批准的责任。

1.2.3 会计系统控制

会计系统控制主要是通过对会计主体所发生的各项能用货币计量的经济业务进行记录、归集、分类、编报等而进行的控制。

其内容主要包括：（1）建立会计工作的岗位责任制，对会计人员进行科学合理的分工，使之相互监督和制约；（2）按照规定取得和填制原始凭证；（3）设计良好的凭证格式；（4）对凭证进行连续编号；（5）规定合理的凭证传递程序；（6）明确凭证的装订和保管手续责任；（7）合理设置账户，登记会计账簿，进行复式记账；（8）按照《会计法》和国家统一的会计制度的要求编制、报送、保管财务会计报告。

1.2.4 预算控制

预算控制的内容涵盖了单位经营活动的全过程，单位通过预算的编制和检查预算的执行情况，可以比较、分析内部各单位未完成预算的原因，并对未完成预算的不良后果采取改进措施，确保各项预算的严格执行。在实际工作中，预算编制不论采用自上而下或自下而上的方法，其决策权都应落实在内部管理的最高层，由这一权威层次进行决策、指挥和协调。预算确定后由各预算单位组织实施，并辅之以对等的权、责、利关系，由内部审计部门等负责监督预算的执行。

预算控制的主要环节有：（1）确定预算的项目、标准和程序；（2）编制和审定预算；（3）预算指标的下达和责任人的落实；（4）预算执行的授权；（5）预算执行过程的监控；（6）预算差异的分析和调整；（7）预算业绩的考核和奖惩。

1.2.5 财产保全控制

财产保全控制主要包括：（1）限制接近； （2）定期盘点；（3）记录保护；（4）财产保险。

1.2.6 内部报告控制

1.2.7 电子信息技术控制

电子信息技术控制的内容包括两个方面：一是实现内部控制手段的电子信息化。二是对电子信息系统的控制。

此外，常用的控制方法还有：经济活动分析控制、绩效考评控制、内部审计控制、组织规划控制、人员素质控制等。

2 小型民营企业特点及对内部控制的影响

这里的小型民营企业泛指在其所处行业中规模小、没有影响力、尚处于起步或成长阶段的由老板自己管理的私人企业。

对于小型民企来说，老板对企业有着巨大的影响力。这种小型民企的领导核心一般是创业者，即老板。老板的动机与素质基本上决定了企业的方向、目标和实施能力，老板的领导风格往往决定了管理者的管理风格和员工的行为风格。这样的小型民营企业的经营者也是所有者，经营者只对自己负责，一切由自己说了算。所以从这样的特点看，小型民企所处的内部控制环境较差，难以建立、实施严格的内部控制制度。

小型民企规模不大，组织结构相对简单，各种制度和流程不像大企业那样齐备、规范，而且结构、制度、流程等处于动态、快速的变动之中。面对强大的竞争对手，小企业最大的优势在于灵活性、速度以及应变能力。由于制度、组织结构等不健全且多变，所以无法组织有效的预算控制，使得预算管理在内部控制方面的优势不能发挥。

小型民企人员少，管理架构扁平，内部岗位的设置和职责划分常常交叉重叠，一人多岗的现象很普遍。另外公司员工之间一般可以便捷地面对面进行沟通。由于沟通的直接性，加之创业者以及骨干员工多半有血缘、乡缘、学缘等关系，企业往往有浓厚的“家”的色彩，情感性因素较多，人情味较重，组织更多地是靠“人”来维系，而理性的味道淡一些。 即“人治”多于“法制”，所以对人的控制，对小型民企的内部控制活动来说是非常的重要和关键。如果搞得好，可以大大节约制度成本，提高办事效率。

3 小型民营企业内部控制的方法

从小型民企的特点看，是基本达不到内部控制的有关理论和方法所要求的条件的。那是不是说就不要进行内部控制了呢？实际上私企老板是很渴望有一套有效的内部控制办法的。对于小型民企的内部控制，我们应该从老板（公司所有者）的角度来理解，他主要希望有一套办法来首先保障公司资产安全，公司的各项收支清楚合理，并力求高效率、低成本办事，追求公司利润最大化的同时控制好经营风险。

所以，我们可以运用内部控制理论和方法，根据小型民企自身的特点和经营管理的需要，避繁就简、避虚务实，从经济性、实用性出发，注重实际运作控制，制定出小型民企的内部控制思路。 重点从授权批准、岗位（人员）、会计系统和财产保全等几方面进行控制。

（1）岗位(人员)控制。家族企业中的用人政策常常招致非议，但事实上它是一把双刃剑。关键看老板如何选人、用人。对关键岗位如技术、销售、财务等岗位任用知根知底的人员，一般可以选择有血缘、乡缘、学缘等关系的人员，理想情况是德才兼备，但一定以德为先。如果其素质达不到，可以给予一定时间予以培养，关键是其思想要正，也要有一定的文化基础。这样的人老板很放心，不怕员工故意伤害公司，即使有点问题也不怕找不到人。从而老板可以将精力集中在公司正常经营上，而不是耗在如何提防员工的事情上。同时还可节省去建立、实施严格的控制制度的成本（事实上制度也常常建不起或不能执行），提高办事效率。但需要注意的是：一是要根据个人的能力恰当安排工作，二是待遇方面应至少在公司所处区域内要有竞争力。通过血缘、乡缘、学缘等关系或以上关系的关系一般是能够找到满意的员工的。比如我公司是一家较小规模的民营房地产企业，公司有两位老板，负责销售的是其中一位老板和另一位老板的姐姐，负责工程的是老板的朋友，负责财务的是老板同学的朋友，出纳则分别是老板表妹、老板夫人（负责另外一个建筑公司）和其哥哥（销售现场出纳）。其他岗位人员也有不少是或亲或友的关系。公司经营近10年了，一直比较平稳的发展，没有出现比较大的问题，特别是内部矛盾和经济问题，这与公司人员的组成很有关系。

（2）审批控制或称授权批准控制。如果说人员的选择允许出现一定的失误，则审批控制是最关键、最重要的环节，一定不能乱。在小型民企，由于企业小，老板一般有能力掌控公司的重要开支。所以，审批控制主要就是所有重要的、金额比较大的合同和资金支付都必须经老板本人审批。合同或类似合同的签定必须经老板同意或授权，重要合同必须由老板亲自参与，各项支出必须履行审批手续，最终由老板本人或其授权的人签字。在支出金额的签字权上，一般不予放权为好，哪怕是几百元。因为报销人会钻空子的，虽然这样对企业盈利一般不会有大的影响，但关键是很可能会形成一种不良风气，如果逐渐蔓延，对企业就可能带来致命的打击。要把企业的大的、重要的情况掌控好，要求企业老板本人必须对产品原材料市场或人工费等行情有清楚的了解，或有办法不至于被对方或自己的员工欺骗。

（3）会计系统控制。小型民企对会计的作用一般不予重视，认为只是记记帐而已。其实，会计控制是企业内部控制至关重要的内容和组成部分。尤其在没有良好内部控制环境的小企业，更应该加强财务会计的作用。一个相对正规，能真实、准确、及时、完整反映公司经营情况的会计系统能及时诊断出企业存在的问题，从而及时纠正错误，避免更大的风险。所以，小型民企从一开始就应该聘用专业的财务人员，并建议用财务软件。这样既节约人力，又提高效率，让财务人员把更多的时间用于关注企业经营管理层面。

会计系统的控制虽然从人员上不能满足甚至违反不相容职务的要求（这点在其他岗位也存在，所以更加显示人员控制的重要性），但从内容上还是应该以上述内部控制方法中的会计系统控制去做，这并不难。

（4）实物控制。实物包括企业的各种有形资产及会计资料等。实物控制是指为保护各种实物的安全完整，防止舞弊行为而进行的控制。主要包括限制接近、实物保护和实物清查。

①限制接近。实物的限制接近是减少实物被盗或毁损机会、划分责任、保护实物实体的重要措施。实物接近要严格限制在经批准的人员范围内。根据各种实物的性质和管理特点，合理确定允许接近的人员，并对限制接近的遵守情况进行严格的检查监督。比如，货币资金仅限于专职的收银、出纳人员，并与有关账簿记录人员相分离。出纳人员要严格按照公司有关货币资金管理的规定保管和使用。存货仅限于仓库保管员，其他人员未经批准不得接近。查看会计资料仅限于经批准的有关人员，其他无关人员未经批准不得随意接近和查看，以免发生篡改、销毁等事件。

②实物保护。实物保护是指为使实物免遭盗窃、损伤及其他意外损害，确保实物的完整性而采取的各种措施。一般来说，应对各种安全防范措施定期检查，消除隐患，减少实物受损机会。主要应建立固定资产和低值易耗品的管理办法，每个资产尽量落实到个人 。

③实物清查。结合企业自身特点，采取定期盘点或轮番盘存的方法，清查财产物资的实有数量，妥善处理盘盈盘亏，确保账实相符。

从我公司的情况看，之所以没有出现大的问题，我认为正是因为公司在较早的时候就引入了专业的财务人员，从而逐渐建立起适合其自身情况的控制措施，这主要就是审批控制、会计系统控制和资产管理制度，再加上公司在人员方面的妥当安排，使公司得以平稳发展，虽然公司发展并不快，目前也仍然不大，但总算是在成长，在重庆的房地产市场也越来越有名气。

对内部控制环境还不够好的小型民企来说，只能根据自身的实际情况决定采取哪些有效的控制措施。虽然看起来有些不符内部控制理论要求，但尚不强、也不大的小企业只能在效率、经济（只能承受较低的制度成本）与看上去很美的完善的内部控制制度中作出决策，只要适合自己就是好的。要舍得抓大放小，避免大的风险。待企业逐渐大了、强了，还是要逐渐完善控制制度，向理想的内部控制制度靠近！

参考文献