社区营商环境范文

导语：如何才能写好一篇社区营商环境，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]社会化媒体 微信营销 企业

一、引言

自2004年web2.0的概念被提出，社会化媒体逐渐成为互联网的热点问题。近年来中国互联网发展迅速，中国手机网民规模日益庞大，2011年腾讯公司推出微信后用户使用量迅速增长，截至2016年3月，仅国内微信注册用户的数量就突破9.27亿。公众平台的开放使微信突破了单纯社交功能的局限，形成一种崭新的营销模式，越来越多的企业加入微信营销的浪潮。在社会化媒体的大环境中、互联网发展的驱动下，了解微信营销的发展现状与趋势成为一个重要课题。

二、社会化媒体环境下微信营销的现状

（一）企业微信营销应用现状

目前，利用微信进行营销的方式可以归纳为以下四种：

1、基于LBS功能定位附近的人。该功能使服务类企业最为受益，依靠其精准定位，只需在企业微信主页投放广告，就能与拥有相关需求的客户形成互动。不仅宣传成本低廉、信息反馈迅速，同时回报率较高。

2、随机漂流瓶。企业将相关产品信息放入瓶内，客户打捞到该瓶即可获得信息。方式传播范围广却带有很大随机性，接受率相对较低，不知名的中小企业并不适用。

3、扫描二维码。企业通过设计品牌二维码，活用各种线上线下优惠活动等方式吸引关注。在活动的吸引下用户具有较高的主动性，短期关注量上升迅猛，然而一旦无法定期有趣的信息，也容易在短时间内大量“掉粉”。

4、开通公众号。这是企业在微信平台的品牌主页，实际也属于一种信息推送方式，关注用户可及时接收信息，但是与企业缺乏互动，信息反馈率低。部分公众号增加第三方平台合作，用户能够在不同平台间跳转，增加活动趣味性与参与度。

5、基于朋友圈的社交营销。朋友圈具有一定私密性、针对性强，虽然增加了互动，然而为实现营销目标需要足够大的用户基数，并在此基础上结合其他营销模式创新。

（二）与其他社会化媒体营销的区别（微博营销为例）

1.传播范围与途径

微博浏览广泛，用户内容对所有人可见，有助于企业提高曝光率高；微信相对闭塞，只能看到自己关注的用户，但是这一特点保证了目标群体的精准投放，利于深度的用户服务，有助于企业有针对性的的客户关怀。微博、微信都允许转发公众号，而基于微信的私密性无法直接转发朋友圈，保护个人信息。

2.信息接收率

微博的高曝光率伴随着庞大的垃圾信息，一旦暂停查看更新将有大量信息被忽略，信息接受率较低；微信商家则可以通过公众号或私人账号以文字、图片甚至视频与用户保持高效沟通。同时这些平台的用户都有权利取消对商家的关注。

3.营销过程

微博营销能够前后期宣传、中期同步汇报，而微信更加全面，除营销过程中的宣传还能提供售货服务。用户可以在微信直接进行反馈或解决各种使用问题，企业的积极高效处理将有助于进而提升品牌形象。

4.转化率

对于企业而言，微博更接近传统媒体时代单向传播的广告，微信则更贴近客户关系管理系统。虽然在用户基数上微博更容易扩大，也存在水军等鱼龙混杂，而微信拥有无可比拟的深度客户关怀，转化率相对更高。

三、总结与建议

社会化媒体环境下企业的品牌传播模式不能局限于大众媒体时代的单向模式，而要与用户互动。经过上述对企业使用微信、微博营销的对比分析，得出以下关于微信营销目前存在的问题以及对企业如何在社会化媒体环境下应用营销手段来实现宣传、获利的建议。

1、粉丝基数不等同于营销效果

企业活动最终目的是获利，营销范围取决于粉丝数量，但是营销效果最终取决于粉丝质量。为了让更多的人愿意买单，企业应当重视用户定位与官方微信个性化，独特魅力的塑造能吸引并累积粉丝，专业的产品服务则能直击用户通痛点保持忠诚度。同时要杜绝水军，建立健康向上的互联网企业公共服务与交流平台，督促政府全面公开有关政策信息，只有以透明的国家政策为前提才能营造公平、公开、公正的网络营销大环境。

2、信息推送率不等同于营销转化率

基于上亿的参与用户，微信营销的传播速度十分惊人，这对企业是一把双刃剑，企业需要在时间、内容和频率上严格控制并有效利用，尤其要避免推送内容的准确性，避免惹上负面新闻。企业不能盲从成功案例，要根据实际调整，追求推送效果最大化，提升转化率。企业高层应积极引导现代企业转变思维方式，督促传统企业创新转型以适应社会化媒体大环境。

3、随波逐流不等同于与时俱进

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以“*”重要思想为指导，落实科学发展观，动员和联合社区方面力量齐抓共管，构建烟草专卖管理网络化、市场化和社区管理体系，形成“社区引导、行业自律、诚信管理、文明兴商、综合监管”的运作模式，净化和规范社区烟草市场，促进社区精神文明建设，最终达到社会、行业、经营者、消费者“四满意”。

二、组织领导

为切实加强我县烟草专卖社区化管理工作的组织领导,县里成立了以县人民政府县长助理贾秋林任组长的奉新县烟草专卖社区化管理工作领导小组，领导小组下设办公室（设在县烟草专卖局），具体负责日常工作。

三、工作重点和目标

（一）加强烟草专卖法律法规的宣传，向烟草零售户普及烟草专卖法律法规知识，为依法行政、诚信守法、文明经商营造良好的法制氛围。

（二）烟草、*、工商等职能部门密切配合、联合执法、综合监管，规范卷烟市场经营秩序，实现无假冒卷烟、无走私卷烟、无非法渠道卷烟、无无证经营行为的“四无”烟草专卖社区化管理工作目标。烟草主管部门要进一步强化执法为民、文明执法意识，切实为卷烟零售户提供优质服务，确保其合理利润。

（三）各乡镇场和县社区协调办组织牵头。对照各卷烟零售户与各“诚信自律小组”签订的自律协议，定期开展自查自纠。交*检查，落实明码标价、诚信经营、规范烟草专卖社区化管理，营造公平、公正、竞争有序的市场经营环境，烟草主管部门要充分发挥和依靠社区力量优化零售户合理布局，方便群众消费，要动员群众积极举报烟草违法违规行为。

（四）成立工商、烟草、社区三级联动机制，组织群众广泛开展“千家万户共铸诚信”活动，公开评选出卷烟零售“诚信示范户”，并实行统一挂牌，动态管理。同时，发挥示范户带头作用，营造诚信、守法的社区卷烟专卖经营环境。

四、管理体系和工作职责

（一）管理体系

1、县烟草专卖社区化管理领导小组根据工作进展情况，定期或不定期对卷烟专卖社区化管理所涉重大问题进行研究和协调，其下设办公室对相关具体工作进行组织、落实。

2、小组办公室要制定阶段性工作计划，组织联合执法、负责具体工作的实施。

3、县烟草专卖局巡查员与社区信息员负责社区卷烟市场的日常监管工作，建立零售户档案，做好工作记录和信息反馈记录，对社区卷烟零售户实行诚信等级管理，提供差异化服务。

（二）工作职责

1、县烟草专卖局

大力宣传烟草专卖法律法规，开展“双向诚信活动”，会同工商、*等部门打击违法经营行为，整治和规范烟草市场。

2、乡镇场和县社区协调办

协同烟草专卖行政主管部门做好烟草专卖法律法规的宣传工作。发动社区群众积极参与各项活动，协同工商、*、烟草等部门开展工作。

3、县*局

会同烟草、工商等部门开展打击制售假冒和非法经营卷烟的专项行动，制止社区内涉烟违法犯罪活动。

4、县工商局

整顿和规范烟草市场流通秩序，保护消费者合法权益，对经营卷烟销售业务的商店、个体户进行经常性的检查，依法取缔无烟草专卖零售许可证、擅自经营卷烟零售业务的商户。

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根据我市创建国家卫生城市工作的要求，为更好地把创卫整改工作落到实处，避免相互推诿扯皮，确保顺利通过省级考核和国家专家组暗访，依照有关法律规章和部门职能，市委、市政府决定进一步明确创建国家卫生城市工作管理职责。现将有关事项通知如下：

一、关于对占道经营的处置

对占用机动车道经营的和占用机动车道及人行道乱停放车辆的，由市公安交警部门取缔；对占用非机动车道（人行道、骑楼下）经营的，由市、区城市管理部门取缔；对经批准实行分时、定点占用城市道路经营的，谁批准谁收费由谁管理，并实行许可准入。对未经批准以及未取得合法手续的，一律由收费（批准）部门取缔。

二、关于对农贸市场的监管

工商行政部门是农贸市场的监管部门。对经过审批设置的农贸市场，工商行政部门应实施市场准入监督管理，未取得准入资格的，工商部门不予登记；对应纳入食品卫生前置审批（含应取得而未取得卫生许可证）的熟食，由卫生部门实施许可后方可入场经营；不需要卫生许可的，由工商行政部门实行登记管理。市场开办者（即业主）应遵守有关规定办市场；对违规办市场的，工商管理部门应依法查处。根据创建国家卫生城市的要求，工商管理部门应督促市场开办者完善市场内环卫设施，配备保洁人员，健全保洁管理机制；市场开办者（即业主）应加强保洁管理，确保场内干净整洁。

三、关于对发廊的监管

按《广东省人民政府办公厅转发省工商局等部门关于做好我省娱乐服务场所审批登记管理工作意见的通知》（粤府办[*]89号）要求，对从事的发廊，由公安机关依法查处；对正当经营按摩的，由工商部门登记管理；对既经营美容美发（器具齐全）又有按摩项目的，由卫生、工商部门分别实施卫生许可和登记管理。

四、关于对食品加工企业的监管

按中编办、省编办食品安全监管体系各职责划分，以生面加工、沙河粉制售、小榨油作坊为主要类型的小型食品加工企业由市质量技术监督局负责日常监管；其生产经营场所的环境卫生条件和从业人员持健康证上岗情况，由市卫生局负责监管。

五、关于对市区闲置土地的监管

市区国有储备土地的环境卫生由国土资源局负责清理，并进行简易绿化；对已拍卖但未建设的闲置土地，由国土资源局监管，督促业主清理环境卫生，实施简易绿化；业主不配合的，由市城管局组织强行实施简易绿化；对已出让并已办理施工许可的土地，由市建设局负责监管，督促业主清理环境卫生。

六、关于对市区乱搭建的处置

根据《中国人民共和国城市规划法》，对市区主次干道、小街小巷、公共场所周边存在未经批准、不符合规划要求的乱搭建的违章建筑物，由城乡规划局组织相关部门依法拆除。

七、关于对饮食业油烟污染的处置

对建成区范围内主次干道、小街小巷和居民区开办的饮食业，违法违规排放油烟污染环境的，由市环保局依法查处。

八、关于对废品收购站的监管

再生资源回收（废品收购站）由经贸部门牵头整治。其它部门的职责是：发改部门负责研究提出促进再生资源发展的政策，组织实施再生资源利用新技术、新设备的推广应用和产业示范；工商部门负责再生资源回收经营者的登记管理和再生资源交易市场的监督管理；环保部门负责对违反污染环境防治法律法规的行为进行查处；城乡规划部门负责将再生资源回收网点纳入城乡规划，依法对违反城市规划、管理有关法律法规行为进行查处和清理整顿；公安机关负责再生资源回收的治安管理。

九、关于健康教育活动的开展

市健康教育所负责全市健康教育工作的技术指导；学校健康教育由教育部门负责；医院健康教育由卫生部门负责；媒体的健康教育由宣传部门负责；影剧院、网吧、卡拉OK厅等公共场所的健康教育由文广新局负责；社区、街道健康教育由区政府、区爱卫办负责；行业健康教育由相应部门负责，如公交车、出租车、车站等由交通部门负责（其中汽车客运东站、西站由韶运集团负责），粤北工业开发区内工业企业由开发区管委会负责，大型商场由工商部门督促业主实施。

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以党的精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，根据区委、区政府工作要求，把清理整治再生资源回收活动及经营场所（网点和零散摊点）作为配合市创建文明城市的重要内容，作为开展“四城”活动，建设社会主义新农村，治理脏乱差，倡导“洁、齐、美、亮”的重要工作内容，精心组织，狠抓落实，从根本上解决我街道再生资源回收活动引发环境及治安问题，为和谐新创造良好的社会环境，使再生资源回收行业步入规范有序的管理轨道。

二、范围和重点

清理整治范围：本街道区域内从事再生资源回收的网点和零散摊点（包括旧木市场、旧建材市场、砖、瓦、门窗市场等），重点范围：全街道主次干道沿线，村部周围、工业集中区等。

清理整治重点：无证无照（或证照不全）、违法经营、未经有关部门批准（禁设区内）乱设摊点、违章搭建、妨害道路交通、影响市容镇貌、污染环境、脏乱扰民的经营场所。

三、工作步骤

（一）宣传发动，调查摸底

根据区政府专项清理整治工作的要求，结合实际，制定本街道再生资源回收行业清理整治方案，建立街道再生资源回收行业清理整治领导小组，层层发动，营造再生资源回收行业清理整治的浓厚社会舆论氛围，形成工作合力。通过全面排查摸底，掌握网点数量、经营状况、分布情况、证明现状等，为下一步集中清理整治作好准备。

（二）集中整治，联合执法

整治工作由街道再生资源回收行业清理整治领导小组牵头，各村、社区组织实施，城管、工商、公安、税务等各职能部门全力配合。对本街道辖区内的经营者，一手抓宣传，各村、社区应积极引导动员和组织经营者自觉按规定时间搬迁或关闭；一手抓清理整治，街道领导小组组织联合执法，依法强制搬迁或关闭。对区域影响面大、性质恶劣、不配合清理整治的经营单位或个人，由街道再生资源回收行业清理整治领导小组组织人员联合执法，坚决依法予以处罚、取缔。

（三）检查验收，巩固成果

街道再生资源回收行业清理整治领导小组对各村、社区集中清理整治工作组织检查验收，对整治不达标或不彻底的单位或个人继续整改，直至符合要求为止。检查结果作为各村、社区全年环境综合整治工作考核实绩。为巩固清理整治的成效，各单位要认真做好整治总结工作，并组织“回头看”活动，发现问题及时反馈，及时处理。

四、措施要求

1、加强领导，落实责任

为加强对全街道再生资源回收行业清理整治工作的组织领导，街道办成立了再生资源回收行业清理整治领导小组。由分管领导任组长，工商所、派出所、城管等负责人任副组长，各村和社区主要负责人为成员，责任到部门、责任到人（详见附件：街道再生资源回收行业清理整治工作领导小组）。

2、分工协作，齐抓共管

此次再生资源回收行业清理整治工作按“条块结合，以块为主”的原则组织开展工作。盛泽村正对原街道废旧物资回收集中点进行扩建，5月1日前完成基建。各村、社区要按照属地管理要求，按照无证取缔，有证集中规范原则，认真负起责任，积极组织实施。各成员单位要按照各自职能，认真履行职责，做到上下联动，各司其职，密切配合，确保此项工作的顺利开展。

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进一步推进精神文明建设，创建文明街道。加强教育工作力度，为优化营商环境提供人力资源保障;下面是小编给大家带来的2020年优化营商环境情况报告。希望大家喜欢!

20xx年，X街道以抢抓建设“一带一路”南向通道陆海枢纽城市为契机，以X区“三个率先建成”为目标，大力实施“工业带动、产城融合、三产并进、绿色共享”发展战略部署，坚持以新城区和产业园为主战场、以落实项目征地搬迁工作为主线、以提升X新城区产城融合为动能，大力实施创建“五城”联创和综合整治活动，深入开展优化营商“服务企业年”活动，力促X新城经济持续健康发展和社会和谐稳定。

一、主要措施及成效

优化营商环境就是解放生产力、提高综合竞争力。X街道联系工作实际狠抓实干，取得了阶段性成效，主要通过以下几个方面落实贯彻：

一是落实X区产业集聚，壮大做强工业经济。重点打造生物医药、新能源、新材料等主导产业，大力推进北部湾中医药健康产业园，完成邦琪集团总部整体搬迁，力促建成肯泰、泰和等7个医药产业项目。

二是坚持产城融合，全面提升城乡形象。首先提升主城区管理水平，其次完善产城配套设施。

三是贯彻落实X区打击违法建设，整治非法占地行动的决策部署。通过创建325国道示范道路综合整治，加强营商基础设施建设;通过打击违法建设，整治非法占地行动，为项目建设保驾护航，今年以来，我街道共排查摸底各类非法占地335宗，违法建设X户，正在接受处罚调查X户，共组织拆违行为X次，已拆除X户约X㎡，处理违法占地约X㎡。同时拟在近期对清水窝、石吉、麻芎等畜禽栏、泰俊项目、华发一号、产业园等多处违法建设，共约X㎡进行拆除。

四是坚持生态发展，大力提升环境质量部署。

(1)通过水源保护区落实河长制、打捞水葫芦等举措，切实优化营商生态环境建设。生态环境的健康永续发展，对优化营商环境工作扎实推进有着深刻的现实意义，水环境整治共投入人力X余人次，打捞船只X艘，清运车辆X辆，铲车X辆，全面打捞清理水葫芦及周边垃圾近X吨，投入资金X万余元，同时将打捞上来的水葫芦及时凊运处理。通过此次专项清理行动，有效遏制了水葫芦的生长蔓延，改善了X生态环境，再现了昔日水清的风貌。

(2)加强主城区禁止养殖业的专项整治工作，以专项整治为契机，达到合理开发与利用农业资源，有效防治禽畜养殖业污染，保护水环境资源，优化营商境的工作目标。累计搬迁(清空)养殖场X个，清理生猪X头，鸡X羽;现存栏X头、牛X头、鸡X羽。

五是建立长效工作机制,推进营商环境建设常态化。

(1)优化政务办理及服务流程，发挥社区群众综合中心作用为群众和企业排忧解难，通过加大力度完成本街道行政权力运行流程编制和优化工作，进一步减少办事环节，简化办事程序，缩短办事时间，压缩裁量空间，降低行政成本，提高行政效率，方便群众办事;

(2)发挥党建廉洁工作站、党代表工作室作用，为完善群众和企业服务机制保驾护航。

二、下一步工作重点

(一)坚决抓好征地拆迁，确保经济稳步提升。

确保重点建设项目的贯彻落实。主要抓好产业新城、医药产业园、X产业新城、肯泰医药等医药产业项目等重点项目建设，抓好华发壹号城市综合体征地拆迁工作;继续协调推进壹品荔园、万和市场、大华富贵、碧桂园、康桥1209等重点项目的建设;推进XX等基础设施建设项目，抓好固定资产投资;抓好腾飞锌业、华润混泥土、广远矿业等规模以上工业产值，预计新城规模以上企业两家以上。

(二)加强财税征管，增强经济社会发展保障能力

不断增强可用财税发展能力，特别注重加强房地产税收源头的征收管理工作。加大宣传力度,进一步做好招商引资工作。特别是要抓好皇马工业园一、二区招商引资等工作，努力发展工业。

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一、指导思想

坚持依法治区，践行“三严三实”，发扬“5+2”、“白加黑”的奉献精神、“钉钉子”的克难精神和“马上就办”的效率意识，推进城市建设管理创新，提升中心城区管理科学化水平。

二、工作目标

按照市政府、区政府要求，对农贸市场内外部环境秩序尤其是依附农贸市场生存的马路市场作进一步调查摸底，剖析问题找准症结后进行整治，着力解决责任主体不明确、管理制度不健全、管理责任不落实、环卫基础设施配套不完善，以及经营自律、消防安全、卫生保洁、占道经营等重点、难点问题。加大行政执法力度，严厉打击占道经营行为，坚决取缔马路市场，清除农贸市场内外“脏乱差”现象，力争达到创建全国文明城市和国家卫生城市要求。

三、组织机构

为更深层次、更富成效推进环境综合整治工作，特成立金宇街道农贸市场整治领导小组，负责组织、指导、协调、监督各项整治工作。

四、工作内容：

（一）整治对象：市场及市场周边

（二）整治区域范围：农贸市场内部区域；农贸市场四周行道,可供车辆行人通行的连接主要道路的通道，及在上述区域外、可视范围内依存于农贸市场的马路市场占道范围。

（三）整治内容：明确农贸市场内外部环境秩序整治的责任主体和责任范围，落实“门前三包”责任制，消除私设摊位收费现象；配套完善内外部垃圾箱（房、桶、车）等环卫设施设备；清理内外部卫生死角、暴露垃圾、污水满溢等环境卫生问题；取缔农贸市场周边占道经营、倚门出摊、乱拉乱挂、乱堆乱放、乱贴乱画等现象；拆除农贸市场周边乱拉蓬布、乱搭乱建等影响市容的各类违法建设；规范机动车、非机动车停放秩序。

五、整治措施

1、杨锐副主任负责农贸市场四周行道,可供车辆行人通行的连接主要道路的通道，及在上述区域外、可视范围内道路的整治协调，陈道立副主任科员负责市场内的整治协调。

2、农贸市场必须根据区里的整治要求，在区商务局的业务指导下，配套完善内外部垃圾箱（房、桶、车）等环卫设施设备；清理内外部卫生死角、暴露垃圾、污水满溢等环境卫生问题，按行业标准做好整改升级。

3、义兴社区居委会、富兴社区居委会、竹林社区居委会、得胜沙社区居委会对农贸市场周边辖区内的居户和商户，再次加强做好“门前三包”工作，对乱停放机动车、电动车行为；乱摆摊占道经营的商贩；出店经营商铺进行宣传教育、劝导和配合街道做好整治。

4、城管中队负责对农贸市场四周行道,可供车辆行人通行的连接主要道路的通道，及在上述区域外、可视范围内依存于农贸市场的马路市场的占道经营、倚门出摊、乱拉乱挂、乱堆乱放、乱贴乱画、乱搭乱建等影响市容的各类违法建设等进行整治和取缔。

5、环卫中队负责对农贸市场四周行道,可供车辆行人通行的连接主要道路的通道，及在上述区域外、可视范围内的路段进行保洁工作。

6、定人定岗管控进行劝导管理。由街道到相关社区挂点的领导干部和相关社区的干部负责对社区辖区内涉及的路段进行巡查，发现影响环境卫生的不文明行为及时教育劝导，教育劝导无效立即报告突击队及时处罚。

7、建立快速反应处置机制。成立以城管中队长任队长，联防中队长任副队长的，由24名城管队员和10名联防队员组成的快速反应突击队，对日常管理中出现的突发问题，开展整治大行动，实行严管重罚，不断营造整治力度升级的氛围，使环境综合整治深入人心，做到整治一个，巩固一个，导入长效管理一个。

8、建立联合执法机制。协调公安、交警、联防、工商、卫生、食药监、商务等组成联合执法组。对市场周边乱停放机动车、电动车行为；乱摆摊占道经营的商贩；出店经营商铺进行集中整治。

六、工作步骤

（一）第一阶段：调查摸底阶段（7月）

对农贸市场作进一步调查摸底，填报《市区农贸市场环境秩序整治存在问题调查摸底登记表》，在调查摸底的基础上，针对辖区内农贸市场制定相应的整治方案报市商务局备案。

（二）第二阶段：宣传发动阶段（7月上旬）

组织开展农贸市场环境秩序整治宣传周活动，利用悬挂横幅等方式宣传发动，营造良好的舆论氛围，引导公众积极主动地参与农贸市场环境秩序整治工作。

（三）第三阶段：集中整治阶段（7月至11月）

集中整治阶段，加大对农贸市场环境秩序的综合治理，严厉打击市场周边的占道经营行为，坚决取缔马路市场。

（四）第四阶段：总结评比阶段（12月）

总结整治工作经验，做好迎接区里的检查评比工作，并确定下一年度工作目标和任务。

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【关键词】旅游地产；旅游主题社区；发展；发展分析

1.自建型旅游主题社区发展模式详析

1.1 自建型旅游主题社区的形成历程

自建型旅游主题社区的开发是在普通住宅要素的基础上，依托项目周边良好的自然生态环境，把房地产土地资源与生态资源、旅游资源、体育资源等进行嫁接，并在社区生活配套设施中导入休闲、健身、娱乐等多元概念，最终形成了旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲主题社区（参见图1-1）。这种开发模式不仅满足了现代人在居住方面的消费需求，而且一旦开发成功，则利润回报巨大。同时，很多旅游社区的主题营造会伴生文化产业，进而使开发商企业获得长期的成长与发展。

1.2 自建型旅游主题社区的开发模式

自建型旅游主题社区的发展模式就是：在确定开发主题并获得土地的基础上，前期以大规模、高水准的旅游项目启动，逐渐在区域内配套建设完善的市政基础设施，进而使开发区域成为最佳的人居社区和旅游商贸办公中心，在获得旅游收入的同时，通过社区住宅的销售获得丰厚的投资回报（参见图1-2）。

2.自建型旅游主题社区发展思考

目前， 对于旅游住宅地产经营模式的评价和分析绝大多数是从企业角度进行的， 这一模式对于企业获取高额利润具有十分明显的效果， 但如果从更大的范围、更多的相关利益群体来分析， 这一经营模式也存在有待探讨和认识的领域。

2.1 行业自身的脆弱

旅游住宅地产是经济快速发展驱动产生的新兴经营模式， 以短期内带来高额利润受到广泛关注。但从长期发展来看， 旅游业与房地产业都有着自身的不稳定性和脆弱性。

旅游景区作为一个产品有着自身的生命周期，一旦定位失误或进入衰落期将会导致经营困难甚至失败， 从而直接影响景区周边地价的变动， 依托景区发展的住宅地产项目也就不可避免地受到影响。另一方面， 房地产业的发展受到国民经济诸多因素的影响， 其行业的不稳定性更明显。旅游地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的， 也受到了一些超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上， 旅游住宅地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限， 一旦市场波动必然导致经营风险。因此， 行业自身的脆弱是旅游住宅地产模式必须慎重面对的问题。

2.2 土地政策的变化

旅游住宅地产经营模式对于旅游景区外部正效应的利用实质上是获取土地的级差地租。虽然开发行为本身能够产生一定的开发效益， 对于土地增值具有一定程度的贡献， 但显而易见， 最根本的收益来源是土地用途转变以后产生的级差收益， 因为土地的不同用途能产生截然不同的经济效益[1]。由于旅游项目审批的土地价格远远低于房地产项目的土地价格（部分地区对于旅游开发征地还有一系列优惠政策）， 一些经营者借旅游之名行地产之实， 将低价征得的旅游用地违规转为地产用地， 从而轻易获得高额的级差地租[2]。前些年高尔夫球场建设热潮就是一些开发商以建球场为名圈占土地， 并以旅游度假村、会所等形式进行房地产开发， 用别墅项目获取级差地租以及回收投资所引发的[3] ， 这也是目前旅游住宅地产开发热潮出现的主要原因之一。目前， 国家已经实施了严格的土地管理制度， 相关土地招标及审批程序进一步完善和规范， 如对于风景名胜区、自然保护区周边的地产开发已有严格的限制。因此， 土地政策的变化将使旅游住宅地产市场恢复正常的利润水平[4]。

2.3 持续发展的空间

从旅游景区持续发展的角度考虑， 预留发展空间对于景区后期经营扩展是十分重要的。经营者将周边土地开发为住宅地产进行销售， 虽然能够获得短期利润， 但随着土地产权的转移， 经营者失去了对土地资源的控制， 在长期经营上失去了发展的空间，也就限制了旅游景区的持续发展， 使得整个区域失去了持续的整体发展和升值空间。虽然经营者通过跨地域经营可以再组织开发新的赢利项目， 但对于地域的不熟悉、新消费群体的反响、文化观念的差异等等， 都会增加项目的成本和风险， 这也是在企业长期发展角度下旅游地产经营模式所存在的主要机会成本。

2.4 相互之间的影响

相邻的旅游区与住宅区之间不可避免地会产生旅游与居住功能的影响。旅游景区的存在能够为周边居民提供优质的景观环境、完善的公共设施、高档的文化氛围， 对于居民的生活质量有积极的影响。但旅游景区的开放会引发大规模的人流， 随之而来的是局部地段的拥挤、治安情况的恶化、周边物价的上升等等问题， 这些负的外部效应成本将会由景区周边的城市居民直接承担， 从而导致居民日常生活成本的增加。因此， 旅游住宅地产经营必须根据项目特点考虑合适的聚集与居住比例， 达到旅游拓展与人居环境的和谐。

3.结论

自建型旅游主题社区就是先通过旅游开发带动旅游地基础设施、市政配套的完善，进而促进地价升值和地产开发，获得投资回报，最终形成以旅游项目为主题特色、环境优美的人文社区。从区域层面上来理解，我们可以把旅游主题社区的发展看作是用泛旅游、大旅游的概念参与经营城市的一种表现。旅游主题社区的发展不能仅仅考虑自身，还需要考虑其对所在地和周边地区社会环境的整体影响。这其中不仅涉及到对土地资源的科学利用，更涉及到旅游开发、城市社区和区域经济发展等诸多方面。

旅游需求的增长，为房地产业的渗透和参与旅游业的发展孕育和提供了商机，旅游尤其对定位高端的房地产项目更具有辅助和支撑作用；而房地产业的介入，则促进了旅游接待和服务设施的发展，提升了旅游业的产业装备水平和活动空间质量，从而在实践中逐渐形成了旅游与房地产互动的双赢格局。旅游休闲环境培育新的市场需求，市场需求增加引发了地产项目的成功，从而形成旅游与地产之间的良性互动循环。

参考文献：

[1]林家彬.对城市经营热的透视与思考. 城市规划汇刊，2004（1）： 10-13.

[2]巨鹏等.景观房产研究背景、现状与未来. 旅游学刊，2002（1）： 31-35.

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[关键词] 和谐社区　消费环境　瓶颈

社区消费的主要包括：社区生活购物消费、社区餐饮消费、社区家庭服务消费等。和谐社区消费环境是完善社会主义市场经济建设的重要基础。随着人们生活水平的不断提高，社区居民越来越重视日常消费环境和消费质量，营造和谐的社区消费环境，是社区居民满足日常物质文化生活需要的最根本的要求。从根本上消除制约和谐社区消费环境的各种瓶颈是社区居民、商家、生产者的共同要求。笔者认为，构建和谐社区消费环境应包括:

一、社区生态（自然）环境

随着社区市场的不断发展，社区居民的消费需求不断增加，一些与人们生活日益相关的社区消费服务体系不断发展，如：餐饮店、夜市及其他各类型的小摊点、小型加工装配修理店等。由于这类商家发展中有其自身难以克服的因素，如污水、烟尘、噪声等，必然对社区消费环境造成污染；一些社区小型加工装配修理业和小摊贩占道经营，造成了交通拥堵，引发了对社区消费环境的二次污染。一些商家由于规模小、对资源的利用率低或是出于成本方面的考虑，造成了对于有限资源的极大浪费。

二、社区商业流通体系

社区商业基础设施主要是与社区居民家庭生活消费息息相关的非生产设施，包括以提供各种方便、卫生、营养的主食品，新鲜、优质、无公害的绿色食品，以及各类生、熟食品半成品，日常生活用品，生活杂品的超市、便利店、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、政府推动的放心食品零售门店和有一定规模的综合商场（店）等，以及其他各种满足社区居民生活服务的小型加工为主的生产厂家。由于这种类型的社区商业基础设施建设滞后，社区居民购物难的问题还难以解决，造成社区居民消费的不方便。社区商业基础设施完善与否，不仅直接影响社区居民的日常生活消费，而且影响到社区消费需求的增长，制约着社区家庭消费结构的升级换代。从目前我国社区商业发展来看，不科学的发展规划、社区商业基础设施建设严重滞后,以各种低水平、低投入、低保障、低安全的路边店、夫妻店、马路市场、卷帘门商铺、初级农贸市场为主要形态的不正规业态等问题，严重制约着和谐社区消费环境建设。

三、交易环境

目前，由于社区商业的主要经营者缺乏诚实守信、公平交易的经营道德导致社区市场秩序混乱，假冒伪劣产品相对较多，危害了社区居民的身心健康。由于工商、质检等部门的监管不到位，相当多数的社区市场成为监管盲点，从而给假冒伪劣产品提供了生存的沃土。一些社区经营者采用虚假广告等形式，隐瞒产品的真实性能、故意扩大功效，引诱消费者上当；社区中一些餐饮、娱乐业等小企业在经营的过程中，为追求利润最大化和成本最小化，基本的卫生、安全保障措施投入不够，所提供的产品问题较多、品质难以保障，导致食品中毒、电器安全事故甚至是非法经营导致的人身伤亡事故频频发生。假冒伪劣产品屡禁不止，严重的损害了国家、集体、社区居民的利益。

四、消费观念

由于社区中一些以文化娱乐消费为主的行业，原本对于丰富社区居民的文化娱乐生活起着重要作用，然而这些行业的经营者出于对利益的追求，提供庸俗低级的消费品，导致社区居民过度消费、庸俗消费、消费依赖问题严重，甚至引发了较为严重的社会问题，如：黄、赌、毒、网络游戏聊天等。这些社会问题危害了社区乃至社会的治安与稳定。目前这些问题虽然受到社会各界的关注，但是仍然没有得到有效解决，这些问题都引起了社区消费环境的不和谐。

五、社区市场法律体系和消费者维权机制

由于社区消费的特殊性，导致社区中的不公平交易问题较为突出，社区居民消费权益难以保障；完善的社区消费维权机制，保障当消费者权益受到侵害时能够尽快地得到解决和补偿。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定:“消费者享有公平交易的权利，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件……。”与商品房、汽车、医疗、电信等消费者反映强烈的存在价格欺诈行业不同，目前社区消费市场中的欺诈现象主要表现在小摊贩的计量器具欺诈、价格欺诈现象普遍，社区服务业的服务不规范等问题引发的欺诈，这些问题虽然不至于严重损害社区居民的权益，但是助长了不良的社会风气，不利于和谐社区消费环境的构建。

正是由于上述社区消费与交易的特殊性，当前社区居民的消费投诉仍然面临着举证难、鉴定难、解决难、执行难的现状，有些社区消费纠纷久拖不决，在一定程度上激化了社会矛盾，使社区乃至全社会消费者的合法权益得不到及时的维护和保障。售后服务与社区居民消费权益保护薄弱等问题制约了和谐社区消费环境的构建。

大力消除构建和谐社区消费环境中的种种瓶颈是营造和谐的社区消费环境，加速构建和谐社会的当务之急。创建和谐社区消费环境还必须加强社区消费相关法制建设，加强消费教育，注重对社区居民健康消费观念和维权意识的培养，保护社区居民的消费权益，提高社区消费质量，为营造和谐的社区消费环境创造有利的条件。各级政府部门必须加强社区消费环境的规划，加大政府对社区消费环境改善的投入;必须加强市场监管与执法力度，进一步整顿和规范市场秩序，针对当前一些具体情况和问题，拟订一些具体的规定，开展专项整治。同时，还必须规范厂商经营行为，营造绿色消费环境，只有这样才能把商家、消费者和社会的共同利益结合起来，营造和谐的社区消费环境。

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关键词：打造；国际一流；营商环境；思考

中图分类号：F253 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）01-0034-02

营商环境是指企业在开设、经营、贸易活动、纳税、关闭及执行合约等方面遵循的政策法规所需的时间和成本等条件。推进城市治理体系和治理能力现代化，着力打造国际一流的营商环境，提升城区国际化水平，推动产业转型升级，是我国的重大战略任务。

一、充分认识打造国际一流营商环境的重要意义

（一）新常态下推进产业转型的必然选择

当前，我国经济发展所面临的内外部条件正发生着深刻变化，新常态下实现产业转型升级的根本出路在于从主要依靠要素投入向依靠创新驱动转变，经济发展更多地依靠人力资本质量和技术进步。通过打造国际一流营商环境，吸引各类高端资源要素集聚和配置，实现从成本优势向以人才、资本、技术、服务、品牌为核心的综合竞争优势转变，是适应经济新常态推进产业转型升级的必然选择。

（二）治理体系和治理能力现代化的重要内容

全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。推进治理体系和治理能力现代化就是要使治理体系制度化、规范化、程序化和科学化。其中，政府治理、市场治理和社会治理是现代治理体系中三个最重要的组成部分。打造国际一流的营商环境就是要更加明确政府、市场、社会三者的权责与边界，并以规范化、制度化、程序化的方式将其确立下来，是治理体系和治理能力现代化的重要内容。

（三）提升城区国际化水平的内在要求

经济全球化不断深入与发展，我国的经济外向度不断提高。要积极参与国际经济合作与竞争，必须用国际视野和国际理念来引领我国发展，在规则上与国际接轨，努力打造国际一流营商环境，提升城区国际化水平，增强利用国际国内两个市场、配置国际国内两种资源的能力与水平，增创改革发展新优势。

二、严格遵循打造国际一流营商环境的基本原则

（一）国际视野、创新管理

坚持国际先进经验和我国实际情况相结合，主动在国际先进国家中寻找切入点和结合点，主动学习、接轨国际规则和国际惯例，引入国际通用的行业规范和管理标准，提升城市治理现代化水平，建立具有国际一流水平的营商体系。

（二）政府主导、共同缔造

正确处理好政府、市场、社会的关系，发挥政府在营商环境建设中的主体作用，转变政府职能，建设服务型政府，增强市场活力，激发社会创造力，形成社会各界共同推动营商环境工作的良好格局。

（三）需求导向、服务企业

坚持以贴近企业实际和市场需求为导向，加强和优化公共服务，提速增效，降低企业综合成本，切实提高各类企业主体对我国营商环境的满意度，构建国际化的企业生态环境。

（四）法治为先、制度保障

坚持法治政府、法治社会的一体化建设，加快破除营商环境工作体制机制障碍，将经验做法服务于体系，创新试点转化为常态，建设科学立法、严格执法、公正司法、全民守法的法治环境。

三、如何打造国际一流营商环境的建议

（一）营造宽松平等规范有序的市场环境

1.完善市场准入机制。积极消除各种隐性壁垒，推动非公有制市场准入机制改革；根据特许经营领域开放步骤引导多种所有制企业逐步进入；引导和鼓励民间资本和各类产业投资基金投资战略性新型产业以及医疗、教育等社会事业领域。

2.提升市场服务能力。培育发展行业协会、商会等经济类社会组织，强化企业服务者定位，维护市场契约实施和行业发展秩序。积极壮大各类专业服务机构，为企业投资经营提供专业服务。建立健全政府采购、定向委托等多元化方式向社会购买服务机制。打造集多种服务功能于一体的中小微企业服务体系，构建区、街联动的重点企业服务体系和服务机制，及时了解企业诉求，协调解决企业在生产经营中的困难和问题。

3.加快社会信用体系建设。推进政务诚信、商务诚信、社会诚信、司法公信四大领域信用体系建设，对接社会信用共享平台，实行统一的社会信用代码。引导企业主动融入信贷征信体系，降低企业获得信贷的成本，拓宽企业融资渠道，方便企业获得资金。

4.构建市场监管体系。推进市场监管规范化建设，强化对垄断、不正当竞争等违反市场竞争秩序行业的监管，建立健全“打、控、防、管”的市场综合监管体系，完善质量监管体系，创新监管方式，规范企业检查制度。

（二）营造廉洁透明便捷高效的政府环境

1.加大简政放权力度。政府应以公众需求为导向，精简各级行政审批事项，建立行政审批目录管理制度，对行政审批进行动态评估、管理和调整。

2.提高政府服务效率。政府要规范行政审批行为、改进审批方式，精简流程、压缩时限，切实提高审批效率和服务质量。如：简化网上纳税申报、缴税流程，减少企业纳税次数和纳税时间。深入推进商事登记制度改革，减少申办手续。

3.加强行政效能监察。健全行政效能监察考核体系，建立问责问效机制，促进行政机关勤政廉政建设。全面落实“马上就办、办就办好”的要求，解决庸作为、虚作为、慢作为、不作为、乱作为等问题。同时，强化新闻媒体、社会组织、群众舆论的监督作用。

4.提高政务透明水平。加大政府信息公开力度，创新公开载体和形式，推行社会公示、社会听证、专家咨询和新闻等公开形式，增强政府信息公开的针对性、有效性、及时性、准确性和权威性，提高政府工作透明度，树立廉洁政府的良好形象。

（三）营造和谐稳定温馨包容的社会环境

1.打造稳定安全公共环境。要深化平安社区建设，为市场主体提供安全、安定、安心的社会环境。有效降低刑事治安发案率，健全源头治理机制，完善落实社会稳定风险评估制度；加强社会治安综合治理，完善网上网下相结合立体化的社会治安防控体系；加强食品药品安全监管；加强企业和个人的信息安全保护。

2.建设社会和谐共治机制。学习台湾先进的社会生活共同体理念，深入开展和谐社区共治工作，建立健全群众广泛参与的激励机制、纵向到底的管理服务机制和横向到边的多元共治机制。如把部分行政管理事项的办理下放到社区，或者探索完善科学高效的城市治理体系，提升对各层次人才的吸引力。

3.完善均衡优质公共服务。推进城乡基本公共服务均衡化，促进优质公共资源在地域间的均衡合理分布。加大教育、医疗等公益性资源的投入，提升国际化水平，并努力做到公平普惠。

4.营造创新创业社会氛围。围绕建设创新型城区的目标，大力倡导甘为人先、勇于竞争、尊重知识、尊重创新的社会氛围。打造新兴产业特色园区，形成创新创业聚集区，并完善创新创业扶持政策，激发全社会的创新创业活力。

（四）营造自由便利高效安全的开放环境

积极对接一带一路核心区和自贸区建设，适应经济全球化，接轨国际规则和国际惯例，引入国际通用的行业规范和管理标准，建立与国际接轨的营商规则。积极引导和鼓励支持企业参加国际化标准活动，推动企业加快适应全球贸易投资新竞争规则，遵循相关的国际公约和相关协定。

（五）营造公平公正成熟完善的法制环境

1.建立公正文明执法体系。建立以保障良好营商环境为主旨的公正文明执法体系，完善行政执法部门执法程序，建立执法全过程记录制度。加快推进网上行政执法平台建设，全面落实行政执法责任制度，加强对行政权力的制约和监督。

2.构建公正司法运行体系。加大行政部门和司法部门的信息共享平台建设力度，建立联合惩戒机制，推动人民调解创新，探索建立人民调解组织。

3.健全知识产权保护机制。深化落实国家知识产权建设，着力健全与国际惯例接轨的知识产权保护机制，加强知识产权宣传与普及教育。

（六）营造集聚充分配置高效的要素环境

1.打造国际人才高地。鼓励采用市场化运营方式，构建各类人才尤其是高层次人才服务保障和创业发展体系，探索广纳贤才、推进创业发展的新途径和新模式，注重人才的培养、发展与服务保障。

2.打造区域信息网络。以积极创建国家信息消费，大力开展跨境电商等为契机，加快发展云计算、大数据、北斗卫星、信息安全应用等产业集群，推进信息消费和数字产业园区的建设。

3.鼓励企业利用资本市场。加大对企业直接融资以及多层次利用资本市场的引导力度，拓宽融资渠道，打造金融服务中心，构建多层次金融服务体系，切实解决企业融资难的问题。

4.加大产业空间保障支持。按照盘活存量、做好增量的原则，再造一批空间和整合提升若干专业园区，提高产业空间对新兴产业的保障效率，形成一批配套齐全、功能完善、产业链完整的新兴产业发展园区。

参考文献：

[1] 戴龙成.创优服务提速增效，打造一流营商环境[J].山东经济战略研究，2014（5）.

[2] 张清津.以好的制度打造一流营商环境[N].大众日报，2013-12-1.

[3] 王海燕.简政放权力度有待进一步加大[N].解放日报，2015-1-9.

[4] 陈海鹏.切实提高政府服务意识和办事效率[N].湛江日报，2014-1-15.

[5] 杨雪珍，王耀颉，杨顺军.创建安全稳定的社会环境，打造美丽和谐的美好家园.怀化新闻网，2015-6-17.

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[关键词] 房地产营销新理念

随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，人们对住房的需求越来越高，房地产的消费观念发生了很大的变化，房地产开发商只有迎合这些变化，适时地调整自己的营销理念和营销策略，才能够在激烈的市场竞争中获胜。针对目前的消费者需求，房地产开发商应树立以下营销理念:

一、品牌营销

所谓品牌，就是房地产楼盘和企业形象的含金量。品牌是一项重要的无形资产，它可以为企业带来超额的收益和无穷的发展动力。从目前来看，品牌营销在楼市竞争中并不十分激烈，但一些精品社区走俏市场的现实告诉我们，随着房地产业进入市场和人们住宅消费观念的提升，品牌正逐渐成为人们关注的重点。

房地产商品的高价位决定了消费者在购买住宅时投入的不仅仅是货币，还倾注了极大的情感希望，包含着对开发商的信赖。在这种情况下，一些知名度低、口碑差的开发商将越来越“窘”，而一批宣传到位、知名度高、品牌好的开发商开发出的品牌房则备受青睐。如在深圳，万科“四季花城”以其准确的市场定位、新颖的规划设计获得市场热烈反应，被评为“国家康居示范小区”，“全国物业管理优秀示范住宅小区”，继深圳万科四季花城成功后，短短几年，万科四季花城系列迅速在全国主要城市遍地开花，武汉的万科四季花城、上海的万科四季花城、沈阳的万科四季花城、南昌的万科四季花城还有成都的万科四季花城，牢牢建立和巩固了四季花城的项目品牌，也建立了万科的企业品牌，并有助于万科企业的其他产品品牌的建立，如其后的城市家园等项目。现在，人们只要听说是万科开发的产品，就会产生高品质的概念。所以，随着市场经济的发展和买方市场的形成，实施品牌战略既是行业发展的需要，也是企业发展的需要，更是市场发展的需要。

二、服务营销

美国著名经济学家西奥多．莱维物曾经指出，新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品，而是发生在其产品能提供什么附加利益。作为房地产业主要服务环节的物业管理，是“寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业，物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素，处在激烈竞争环境中房地产项目，无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。

国外和我国香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经历60多年市场磨练的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务，美国注册物业经理的职责也首先要求要保障管理物业的租售，在此基础上做好物业维护工作。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分发挥。

在香港地区，物业管理公司大多采用科学化、标准化、系统化的管理模式。具体体现在三个方面：就物业管理的内容来看，不仅包括传统物业管理的七大方面，还包括小区内商业、学校、娱乐、饮食等配套设施的管理;就制定物业管理措施来看，通过确定物业管理活动中可以控制和影响的因素，判断对业主影响的程度，制定相应的措施;就物业管理的目标来看，除了包括常规的治安、清污等，也有完善的各种应急措施。近年来，由于香港地区房地产市场不景气，为了增加物业价格抗跌的能力，业主们把更多的注意力放到了物业管理上。聘请一家专业程度高、信誉良好的物业公司负责管理楼宇，已经成为物业交易的一个卖点。

近年来在内地迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯、欧思诺，无一例外地以房地产服务综合优势占领市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域，不难发现，香港地区规模较大的物业管理企业都以提供物业经营管理综合服务为特色。

但是，我们也应该看到，我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟，作为房地产开发企业，率先认定服务营销观念，贯彻服务策略，有利于其获得市场竞争优势。

三、文化营销

房地产，不再仅仅是钢筋水泥加设备器具的组合，它已经成了业主本身的追求、业绩、理念、归宿甚至一种精神的映射。房地产文化营销的操作，可以发掘历史渊源和传统，塑造楼盘的品种和个性，渲染楼盘的艺术氛围和情调，以迎合特殊消费群体的心理和物质需求，并以此提升产品的价格。文化品牌又可以细分为三种。

1.打“人文文化牌”。即借助于人文环境，促销其楼盘。上海新明星花园就是一个典范，开发商把目标定位在让居民能愉快地生活在一个处处满意的、充满美好情趣的高质量的生活空间上。它们不仅利用名人效应以及各种文化活动创建“文化园区”，同时也在项目的总体规划或每一个细节的设计上成分体现独特的艺术风格。通过先进的理念和文化营销战略使新明星花园获得了巨大的成功。

2.打“金融文化牌”。外滩是上海最早的金融一条街，这里集中了欧陆风格建筑的精品，金陵路、延安路、外滩的延安大厦“金融文化街”，延续了万国建筑博览的风格，在设计上煞费苦心，使整幢大楼与外滩融为一体。

3.打“商业文化牌”。这不仅体现在一些老商业街，更体现在一些新崛起的商业街。如北京的新东方广场、西单文化广场等，集购物、娱乐、休闲于一体，使人们在购物的同时，也享受到了北京古都的历史文化氛围。

一张张“文化牌”无疑提升了楼盘的价值，也说明了房地产产业正不断走向成熟。这不仅使房地产产品的品位提高了，对居民文化素质和修养的提高也会起到积极的促进作用。

四、生态环境营销

围绕住宅的绿色环境开展营销活动，从原来简单的绿化率、绿地面积，上升到请专业园林设计部门做环境规划设计，并详细标明花木品种、名称、数量和种植位置，在此基础上提出生态环境概念，这是现代人所追求的时尚，也是现代社会发展的必然趋势。

强调住宅的生态环境，实质上是追求一种高效、节能、环保、健康舒适、生态平衡的居住环境，它不仅符合自然生态规律的要求，也是社会经济可持续发展的需要。随着社会经济的发展、人民生活水平的提高以及住房条件的不断改善，住房的生态环境将成为房地产开发项目评价中最重要的指标之一。目前在国内虽然没有实现标准的住房生态化或生态化住宅，但是从住房市场的发展趋势来看，强调生态环境或在这方面有所建树的房地产项目都有较好的市场前景。

五、知识经济营销

21世纪呼唤知识经济，21世纪是知识经济时代。随着知识经济概念的提出，住宅业也体现出了知识经济的理念。

1.“学区”的概念。“学区”对中国的房地产开发商来说，是一个全新的概念。在我国，人才的竞争越来越激烈，父母都希望子女能学有所成，在社会上站稳脚跟，所以，越来越多的人在买房置业时，首先考虑的因素便是教育环境。开发商在项目规划阶段，首先要考虑的就是建学校，且学校的硬件设备要全面、方便、设计合理。

2.“社区文化”的概念。将社区办成学区，自然会产生相应的社区文化。因为社区中有学校，而学校中也会有社区，学校与社区相互开放，资源共享，再加上功能齐全的公建和大面积的绿化，人、自然、知识这三个元素就构成了典型的社区文化。学校的行业准则和道德规范必将影响社区内居民的思想行为，社区的教育环境所产生的浓郁的学习氛围与文明、优雅的学校风尚，将对社区的每个居民产生良好的影响，学校精良一流的硬件设施和雄厚的师资力量也为居民的各项教育提供了可靠的发展条件；另一方面，社区居民中有专长、有才干的人也可以成为学校无偿的教育资源。社区文化不仅是一种氛围，也体现着开发商的实力和项目的品牌。

3.“智能化”的概念。人类进入21世纪，只有智能化住宅理念才能支持社区的文化氛围。尽管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回报也就越高。这不仅是由于它所蕴涵的新住房消费理念可以满足部分消费者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市场发展的要求，具有增值的潜力。目前，国内对智能化虽然尚无明确和标准的定义，但其核心却是公认的，即适应信息社会的各种需要，给投资者和使用者带来经济效益，这是信息时代房地产业所提出的新的和更高的要求。

参考文献:

[1]叶建平:《房地产市场营销》北京:中国人民大学出版社2000年4月