物业管理的基本制度范文
时间：2024-02-21 17:46:43
导语：如何才能写好一篇物业管理的基本制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、到本世纪末，要基本建立起适应社会主义市场经济体制要求，适用城镇各类企业职工和个体劳动者，资金来源多渠道、保障方式多层次、社会统筹与个人帐户相结合、权利与义务相对应、管理服务社会化的养老保险体系。企业职工养老保险要贯彻社会互济与自我保障相结合、公平与效率相结合、行政管理与基金管理分开的原则，保障水平要与我省社会生产力发展水平及各方面的承受能力相适应。
二、社会保险制度改革是整个经济体制改革的重要组成部分。各级人民政府要把社会保险事业纳入本地区国民经济和社会发展计划，把改革企业职工养老保险制度与建立多层次的社会保障体系紧密结合起来，确保离退休人员的基本生活。为使离退休人员的生活随着经济与社会发展不断得到改善，体现按劳分配原则和企业经济效益的差异企业要在国家政策指导下大力发展企业补充养老保险，同时发挥商业保险的补充作用。
三、要进一步扩大养老保险覆盖范围。到本世纪末，将基本养老保险逐步扩大到全省城镇所有企业职工（含私营企业雇工）及个体劳动者。劳动、工商、税务部门要积极配合，做好城镇私营企业和个体劳动者的基本养老保险费用社会统筹工作。
实行企业化管理的事业单位，按照企业养老保险制度执行，仍参加由劳动部门的社会保险机构组织实施的社会统筹。
四、企业缴纳基本养老保险费的比例。从1998年1月起，凡参加地方基本养老保险费用社会统筹的企业，负担比例在20％（含20％）以下的，可逐步提高到按照职工缴费工资总额的20％缴纳基本养老保险费；负担比例在20％以上的，要分年逐步过渡到20％。各地区具体过渡办法由省劳动厅审批。
个人缴纳基本养老保险费的比例。从1998年1月起，职工按照个人缴费工资基数的4％缴纳基本养老保险费；1999年1月起，职工按照个人缴费工资基数的5％缴费，以后每两年提高1个百分点，最终达到个人缴费工资基数的8％。
五、职工基本养老保险个人帐户比例。从1998年1月起，全省企业职工基本养老保险个人帐户比例按本人缴费工资11％的费率记入，职工个人缴费全部记入个人帐户，其余部分从企业缴费中划入。随着个人缴费比例的提高，企业划入的部分要逐步降至3％。个人帐户储存额，每年参考银行同期存款利率计算利息。个人帐户储存额只能用于职工养老，不得提前支取。职工在本省范围内调动时，不变换基本养老保险个人帐户，个人帐户储存额不转移。职工跨省跨行业（国务院批准的11个系统统筹的行业）调动时，个人帐户全部随同转移。职工或退休人员死亡，个人帐户余额中的个人缴费部分（本金和利息）可以继承。
六、职工符合离退休、退职条件时，办理有关手续，按月领取基本养老金。
（一）凡《甘肃省城镇企业职工养老保险制度改革实施办法》（甘政办发〔1996〕46号）实施后参加工作的职工，个人缴费年限累计满15年者，退休后按月发给基本养老金。其基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金组成。
月基础养老金＝职工退休上年度全省职工月平均工资×20％
月个人帐户养老金＝个人帐户储存额÷120
个人缴费年限累计不满15年者，到达法定正常退休年龄后，不享受基础养老金待遇，其个人帐户储存额（本金和利息）一次性支付给本人，同时终止养老保险关系。
（二）本办法实施前已经离退休、退职的人员，仍按本省有关规定发给基本养老金，同时享受每年基本养老金正常调整机制。
（三）《甘肃省城镇企业职工养老保险制度改革实施办法》（甘政办发〔1996〕46号）实施前参加工作，实施后退休且个人缴费和视同缴费年限累计满15年的人员，按照新老办法平稳衔接、待遇水平基本平衡的原则，其基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金和过渡性养老金组成。为保持平稳过渡，本办法实施后退休的人员，平均每人每月可增加过渡性调节金120元，分档执行（具体档次、标准另行制定）。过渡期间的基本养老金计算公式为：
月基本养老金＝月基础养老金＋月个人帐户养老金＋月过渡性养老金＋调节金
月过渡性养老金＝职工本人指数化月平均缴费工资×1995年12月31日前的本人缴费年限（含视同缴费年限）×1.4％
（四）本办法实施后三年内退休的人员，为保证他们基本养老保险待遇水平不降低，可继续采取新老办法对比计算，新办法低于老办法待遇标准的，差额部分可以补齐，高于老办法待遇标准的，最高不得超过按老办法计发的本人养老金的10％。按老办法计发待遇的标准工资封限政策继续执行《甘肃省城镇企业职工养老保险制度改革实施办法》（甘政办发〔1996〕46号）规定。
（五）《甘肃省城镇企业职工养老保险制度改革实施办法》（甘政办发〔1996〕46号）实施前参加工作的职工，缴费年限满15年，不到退休年龄，经县以上劳动鉴定委员会确认完全丧失劳动能力，仍可按国务院〔1978〕104号文件规定办理退职手续，并按月支付基本养老金，其基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金两部分组成。
七、城镇个体劳动者和私营企业主等非工薪收入者，按本省上一年度职工月平均工资的20％缴纳基本养老保险费，其中9％进入养老保险社会统筹基金，11％进入个人帐户。凡个人缴费累计满15年、到达正常退休年龄者，均可享受基本养老保险待遇，按月领取基本养老金。其基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金组成。
八、加强对养老保险基金的管理。基本养老保险基金实行收支两条线管理，社会保险机构要严格履行经办和管好社会保险基金的职责；财政部门要通过财政专户对社会保险基金收支和管理情况进行监督；审计和监察部门要定期审计和检查社会保险基金的管理和使用情况。建立健全由政府、企业、职工等各方面代表组成的社会保险基金监督机构，切实履行监督职能。要保证基本养老保险基金专款专用，全部用于职工养老保险，基金结余额除预留相当于2个月的支付费用外，应全部购买国家债券和存放专户，严禁挤占挪用和挥霍浪费，严禁投入其他金融和经营性事业，不得动用社会保险基金平衡财政预算，确保基金的安全。基本养老保险基金纳入财政专户后的具体管理办法，由省劳动厅、省财政厅按照国家统一规定，结合我省实际制定，报省政府批准后下发执行。
要加强基本养老保险费用收缴工作。劳动、经贸、财政、审计、税务、工商、银行、工会等部门要积极配合，采取有效措施和办法，加强对收缴工作的领导，建立工作责任制，将养老保险工作列入企业目标责任制进行考核。对不参加养老保险和无故拖欠养老保险基金的企业或个体劳动者，不得评为先进，不得购买小汽车，不得兑现经营者收入。工商和劳动部门要结合年检工作，督促、教育企业和个体劳动者积极参加基本养老保险社会统筹，并按时足额缴纳养老保险费用。
九、进一步加强和完善基本养老保险基金省级统筹工作，建立统一调剂使用基金制度。各地基本养老保险基金结余额，除预留相当于2个月的支付费用周转金外，其余部分的40％上解省级财政专户作为省级储备金，30％存入省上在各地、州、市开设的调剂金专户，专户基金的使用权和调拨权在省上。不能按时划转的，由省财政厅相应扣减预算内补助经费。剩余30％留在地、州、市，作为地区级储备金，并按财政专户管理办法管理。
十、提高养老保险管理服务的社会化水平，尽快将目前由企业发放养老金改为社会化发放，已经实行了养老金社会化发放的地、市、县，要加以巩固并进一步完善。积极创造条件将离退休人员的管理服务工作逐步由企业转向社会，减轻企业的社会事务负担。要进一步加强社会保险机构基础建设，规范业务，改进和完善管理服务工作，不断提高工作效率和服务质量。
十一、建立统一的企业职工基本养老保险制度是深化社会保险制度改革的重要步骤，关系改革、发展和稳定的全局。各级人民政府要高度重视，加强领导，精心组织实施。有关部门要通力合作，做好宣传教育工作，及时研究解决工作中遇到的问题，重大问题要及时请示报告。
十二、省政府以前所发相关文件与之不一致的，以本文为准。
篇2
关键词：规范物业；前期物业；物业管理
Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.
keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement
前言
本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。
一、前期物业管理的定位
前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”
二、前期物业管理的特殊性确定了其重要
前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。
物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。
加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。
三、前期物业管理的内容确定了其特殊性
《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。
（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。
（二）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。
（三）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。
（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。
因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。
应严格按照建设部1997年7月1日的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。
四、前期物业管理中的问题
《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：
（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。
《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。
（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。
在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。
（三）共用设施设备不明确。
物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
（四）业主临时公约未建立或未约定。
《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
（五）前期物业管理招投标不规范。
目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
（六）物业服务和收费“质价不符”。
《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”
国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。
（七）物业管理用房未配置。
《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”
物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。
（八）物业维修资金管理制度未建立。
《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。
五、加强前期物业管理的对策
鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：
（一）规范前期物业管理招投标行为。
《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。
《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：
1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
（二）制定前期物业管理业主临时公约
《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。
1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。
综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。
（三）规范前期物业管理服务合同
《条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以，规范前期物业管理服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策：
篇3
一、XXX综合楼的物业管理简介
XXX综合楼是南京西路上的一座超高层建筑，高度为288米，地下3层，地上66层，裙房5层，是目前浦西第一高楼，它与上海展览中心、波特曼酒店相邻，已经成为上海浦西的新一代标志性建筑。2001年5月竣工开业以来，目前商场店铺出租率已接近98%，办公楼客户入住率已经达到了100%。
XXX综合楼主要由办公楼、商场、地下停车场三部分组成，裙房1-5层为商场。商场内有4个区域采用跳空结构和玻璃天顶（分别为中庭、圆庭、内庭、内街），每层商场划分为5个区，各个区域之间通过内街、回廊、天桥相互连通。整个商场由130多家店铺组成，各个店铺的面积可以通过隔断灵活调整，共计营业面积为57000平米。每天营业时间为12小时，日营业额在500万人民币左右。
（一）XXX综合楼物业管理特点
XXX综合楼高度大、楼层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。综合楼包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、办公楼、流动人口极多。要管理好综合楼，确保综合楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。
XXX综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。XXX综合楼设有中央空调系统、上排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，还设有楼宇自控系统，通信系统、办公、保安、消防系统。物业管理需要建立一支素质较高的专业技术人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对综合楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。
（二）物业管理的服务内容
由于XXX综合楼的复杂性、混合性、综合性，给管理带来了一定难度，但XXX综合楼的基本服务内容
就是实现对物的管理、对人的服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
1、常规性的公共服务
这是指管理中的基本管理内容，是XXX物业管理面向所有租用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。其中包括：
房屋建筑主体的维修管理。定期掌握房屋的基本情况，对综合楼的楼面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对租户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使综合楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持综合楼价值，创造增值潜力。
综合楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对综合楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。
清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责综合楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。一般由专业清洁公司承办。
绿化管理。绿化人员应对综合楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、租户创造优美整洁舒适的高雅的环境。
停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。
消防及治安管理。保安人员对综合楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立监控中心和消防控制中心及固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、租户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。如有设备等报警或故障显示，需立即通知有关部门人员，及时到场解决。
收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受用户、租户监督。其中涉及：租金、水电费用、停车场收费及有偿服务收费。
全方位服务。物业管理应对用户、租户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、租户更为舒适便利。可开设常规，如：机车船票代办、办设储蓄所、速递公司等。
2、针对性的专项服务
XXX物业管理为改善和提高租用人的工作、生活条件，面向广大租用人，为满足其中一些用户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务。
3、委托性的特约服务
为满足物业租用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同未要求、物业管理在专项服务中也未设立，而物业使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。并根据租户需要，提供特约服务。
二、XXX综合楼设备管理的重要性
XXX综合楼的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。
物业管理的设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
（一）关系到声誉和生存
作为XXX物业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
（三）关系到技术安全和环境保护
若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。
物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。
三、XXX综合楼现代化设备带来的新问题
现代化设备在XXX综合楼的大量使用，使企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备管理工作带来了一系列的新问题。例如:竣工后
的基础资料不齐全；早期无先进的设备管理体制；现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果，如：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等；设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效果；现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约；使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。
四、XXX综合楼设备管理的解决措施
（一）建立先进的设备管理体制
1、按设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。
2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。
3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。
（二）建立完善的设备管理规章制度
作为一个好的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度，设备管理规章制度包括：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备运行和维护保养制度；设备检修制度；固定资产管理制度；培训教育制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电机房的出入登记制度等。
（三）做好设备管理的基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
1、设备的原始档案
设备的原始档案包括：基本技术参数和设备价格；质量合格证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台帐
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。
每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有：设备概况：即设备台帐上的资料；设计参数和条件、技术标准及简图；设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检修情况；设备大中修记录（包括时间、费用、人员）；卡；设备事故记录；更新改造及移装记录；报废记录。
设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。
4、设备系统资料
XXX综合楼的物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。
因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括：
竣工图。在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的困难。施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
系统图。竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难查阅清楚，系统图就是把各系统分割成若干子系统（也称分系统），子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。
（四）加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合
越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。
专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。
篇4
1.中小城市物业管理企业基本为低潮状态。到2000年为止，我国已经破产的企业达到25000家，注册资本在50万元以下的民营企业平均寿命只有1.8年，高新技术园区5000家企业中能坚持3年的大约为5％，能坚持8年的只有3％。因此，企业可持续发展的背后是企业对稳定利润的追逐。一个企业也只有做到可持续发展，不断地从战略转型中成长蜕变，才能不断延长企业的寿命，扩大企业的成长空间，真正实现企业价值最大化。五家渠19个物业管理有限责任公司（注册资金50万元）均属三级类型。以中小城市物业管理相关问题及企业生命周期性看，多属前期性即创业时间处于3年以下的企业，没有以前的周期可以印证，判断比较困难，只能根据目前企业所处的实际情况和本人研究经验加以判断。就企业管理生命周期理论来说在2000年后创办的企业，如处于低潮状态，这类企业就属于普通型，下个周期将在2003年进入上升期；如处于平稳期，则可能属于起落型变化的企业。
2.对五家渠城市物业管理的数据分析研究结论
结论一：五家渠物业管理工作四项指标确实可行，即环境管理部工作指标、工程管理部管理工作指标、秩序管理部工作管理指标、质量管理经理管理工作指标。而这四项指标正是中小城市普通住宅物业服务项目指标内容。对相对较高层次的经营性物业服务、物业租赁服务、物业综合服务及相关的法律问题咨询服务并没有涉及。
结论二：中小城市物业管理工作正在城市规划建设之中，但并没有受到重视。主要反映在以下几个方面：一是中小城市处在招商引资的经济发展阶段，重点是房地产等宏观经济行业的开发，而对微观利润的物业管理只是指标的下放并没有严格管理和执行；二是中小城市物业管理有限公司基本是民营企业或房地产开发商时的物业管理，注重水、电、暧、交通及相应的安全收费工作；三是该时期物业管理工作人员素质和年龄的问题。在五家渠市从事物业管理工作的人员基本是40~50岁人员即企业下岗职工。工作既辛苦又连续，基本没有节假日，同时，薪酬还很低，不时带着情绪上班，时常和业主发生口角。
结论三：中小城市物业管理公司管理存在严重问题。这就是物业管理的利润如何产生？经理人不清楚、员工更不清楚，多数人只知道劳动拿工资。物业管理公司属服务劳动型企业，和其他经营服务在利润获得方面有较大差别，重在业主满意率及微薄利润。通过调查数据显示，物业管理及服务的重要性日渐凸显。接近八成的计划购房者认为物业管理对自己很重要，其中36%的人认为非常重要，42%的人认为比较重要，15%的人处于中立状态，仅9%的消费者没有意识到物业管理对自己的重要性，认为毫不重视物业管理及服务的比例几乎为零。这就形成老社区物业管理投资少，服务跟不上连年亏损，基本的物业管理费用每年收不上；发展中社区物业管理费已由开发商获取，留给物业管理公司进行物业管理工作的资金很少，但基本可以运转，这类社区的物业管理业主对物业管理费基本理解和支持；正在开发建设入住的社区的物业管理工作内容对中小城市的经济发展及形象十分重要。
二、对中小城市物业管理的几点建议
1.城市建设必须有长远规划。当然，这属于政府思考的问题。不能只下文件而不严格控制和执行。物业管理工作是一个城市人工作和生活的重要需求。中国至2012年末城市人口已超过农村人口。从这点思考，中小城市的长远规划建设应充分考虑今后的物业管理工作的流动资金量。这会有利于企业管理工作激励机制的形成。
2.认清中小城市物业管理所在区域。对物业管理员工的培训必须和城市规划建设结合，不能走形式、走过场、讲关系。
3.物业管理工作人员的培训应和当地高校或专业职业部门联手。正如十八届三中全会提出的“发挥市场的决定性作用关键在改革”。物业管理公司所在区域的定位很重要，这是物业管理工作规章制度及内容标准的定位基础。
篇5
通过物业公司提供多层次、全方位和专业化的物业服务，可以为高校的建筑物实现保值增值的效果。物业服务企业对老旧建筑的管理多是强化保安、保洁服务，更加体现维护功能，减少业主的维修成本。通过物业的管理，更加彰显老旧建筑的文化底蕴。新建建筑专业化、现代化水平较高，从外表上，用户可以看到基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，还有用户看不到或者不怎么关注的专门设备层，包括配电室，水泵房，电梯机房等设备设施集中地。这些设备设施从资产角度都是大额资产，并且是维护大楼日常运转的心脏。客观上需要更加专业化的管理，这些都是一般业主能力不及的。物业管理的优势就体现在通过对设备层的专业化养护、维护和管理，使这些设备设施能够延长使用寿命，从而提高现代化楼宇的运行效率，尤其是倡导节能减排的情况下，通过物业公司的管理服务，可以最大限度地实现资源的合理化利用，能为业主节省很大的能源开支。从这些角度，专业化的物业公司对新建楼宇的管理能体现出优势，从根本上实现大楼的保值增值。
二、督促物业服务企业履行合同，加强对物业公司的管理
第一、为了更好地实现物业管理的效果，还要加强对物业公司的管理。物业公司本身是企业，以盈利为目的。目前人工成本在逐年上升，在讲求服务的同时，不能忽视人工成本的上涨实际。所以在招投标过程中，要求报名的企业考虑到成本上涨的风险，避免低价中标，接下来的低价低服务，这就失去了最初的目的。服务的质量是跟成本直接挂钩的，但是高校的实际又无法和商业写字楼相比。科学发展的前提不可能让物业公司亏本经营。为此，一方面对公司要求成本核算，一旦中标后，就严格按照投标文件和合同进行物业服务，另一方面，定期组织在校物业公司进行经验交流，实现优势互补和学习，更好地为高校教学科研服务。并把这个机制制度化，形成校方很好的管理经验。
第二、在物业服务过程中加强监督检查，不断检查合同的落实情况。物业文化和高校文化存在着差异，需要长期磨合，通过对物业管理工作的监督检查，能更好地督促物业企业落实管理服务职责。尤其是重要的节假日寒暑假前，都要督促检查。保证物业企业能够根据规范，结合实际，根据服务对象的要求持续改进，规范服务，不断提升物业管理水平。
第三、完善物业备案查询制度。进入高校进行物业服务的公司都为学校的发展贡献了自己的力量，为了方便使用方查询和监督。要完善物业登记备案查询制度，登记在校的每一家物业公司及主管项目经理合同基本情况，方便使用方能够了解到物业的基本情况，也方便了校方的管理。这也是制度化、规范化物业管理的需要。
第四、为了能提高服务品质，督促物业公司不断持续地实现员工的培训，在员工的专门技能、礼貌礼仪、文明执勤和行为作风等方面进行专业化培训，并考核培训效果，形成一个自我培训，自我开发的人才机制，并逐步实现持证上岗，不断提高管理和服务的技术水平。高校是文化教育机构，要实现更好的物业管理，就需要物业公司融入高校，不仅是工作上更是文化上。实践中，我们创造条件，让物业员工可以参加清华的职员培训，提高他们的工作能力，比如参加《公文写作》课程，对他们的日常很有帮助，通过校史课程的介绍，让他们更好地了解清华的历史。让他们有更好的文化理解，有利于物业公司更好地形成归属感。这些工作可以内生性地产生物业员工服务教学科研的动力，也能为他们自身素质的提高带来帮助。总之，实现高校物业的科学发展的最终目标就是实现高校和物业公司的共赢。
三、总结
篇6
21世纪是物业管理行业进入完善和成熟的重要阶段。随着市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，房地产物业管理企业只有在服务观念、服务方式、服务质量、经营理念、市场定位等方面进行相应的变革，才能适应新的发展形势的需要。
二、当前房地产物业管理中存在的主要问题
1 物管企业的监管机制不完善。随着城市建设步伐的加快，物业管理企业数量不断增多，物业市场运行环境已基本形成，尽管《物权法》、《全国物业管理条例》、《劳动合同法》等均已进行了修改和补订，但是各地相关的配套落实政策不健全、不完整、不平衡，缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，在制定配套法规的过程中，往往局限于对境内外成功的经验模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处。
2 物管企业的市场化程度不高。物业管理项目获得权的市场竞争机制还未真正形成，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。
3 物业管理专业化程度不高。随着人们居住硬件条件的改善，对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量有了更高的要求。当前一些物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距，一部分企业由于旧的管理理念和体制，还没有把自己的位置摆正，总是以管理者自居，虽然也讲服务，但服务意识很难到位。
4 物业管理的招投标市场运行机制不完善。当前，全国各地大城市基本建立了物业管理招投标市场，开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映看，并未达到预期的效果，物业管理招投标普及率不高，行政领导、企业单位干预大；物业管理投标市场化程度不足。暗箱操作、压价不正当竞争时有发生，使物管招投标缺乏公平、公正性。
三、完善房地产物业管理的对策
1 健全物业管理相应的法律法规。一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。
2 加强物业管理市场的培育。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业向高度市场化方向发展。
篇7
［关键词］物业公司 财务管理 企业融资
物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。
一、物业管理公司财务管理工作的现状分析
（一）会计基础工作不够完善
会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面：
1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系
物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。
2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度
内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。
3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高
客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。
（二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。
（三）企业投资水平不高
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。
（四）企业营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。
二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
（一）加强对物业管理公司的外部支持
1．政府部门应给予必要的支持
物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。
2．制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导
当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。
（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平
1．物业管理公司要努力拓宽融资渠道
融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头，原有的投资者才会增加投入的资本金，才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资，因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。
在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。、
2．提高物业管理公司的人员素质
人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的融资环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。
3．积极拓展与开发新的投资项目
物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作，为居民提供便利的自助服务金融机构，物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以开辟新的收入来源；物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。
参考文献：
篇8
六项措施---B措施一：超前化服务启动某物业公司特别重视物业管理的前期介入，在工程施工期，物业管理工程部的人员深入现场，积极与施工方接触，并根据大厦使用功能，结合设计、施工、用户入驻后的使用和方便管理的角度，提出意见和建议，从而保证了大厦使用功能的充分发挥。措施二：个性化服务设计某物业公司每承接一个新的项目，都不是原有模式简单的“克隆”、“拷贝”，而是在延续公司企业文化基础上的再创新、再升华，在考虑区域因素、施工单位要素、用户要素以及需求的基础上，为项目度身定做“时尚且适合”的管理方案。某大厦的硬件设施在某市的各个办公大厦中都堪称一流。某物业公司在某市的物业管理行业中也是站在排头，所以在服务项目上，在保证传统项目高质量完成的同时，也会针对大厦的特点、用户需求和愿望等为某大厦设计出一套个性化服务菜单，做好某大厦的管家。措施三：即时服务与隐形管理即时服务就是通过对所有服务对象的需求做全面、深入的了解，设立服务热线，保证在用户需要的时候会即时出现，为其提供满意、即时的优质服务；隐形管理的主旨就是充分尊重用户的私人空间，在用户需要帮助的时候即时出现，用户没有服务需求的时候不去打扰，如调整保洁员的上下班时间，避开在上班或下班高峰期清理保洁等。措施四：流程管理与控制在ISO9000质保体系中，流程管理与控制是一项非常重要的工作，是规范化管理运作的基本保证，流程的合理性和可控性是保证用户需求得到及时回应、各项服务标准化作业的基本保证。
通过对某大厦基本情况的了解、用户需求的分析，设定合理的流程，加强流程管理与控制，保证为用户提供方便、快捷、优质的服务，达到用户满意。措施五：人本化服务u某物业公司在员工培训过程中，不断灌输“用户不一定是对的，但永远都是第一位的”的执业意识，以用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点，由点及面，对常规物业管理服务进行整合，从服务主旨、服务架构、服务项目、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入管家式管理要素，在充分尊重、关心员工的基础上，让员工以更大的爱心、耐心、热心为用户提供更多更好的人性化服务，“以人为本”是某物业公司服务工作开展的基础。措施六：文化运作某物业公司深谙人才是企业最大的资本，团队合作是企业成功运作的基本保障，而良好的企业文化运作使企业产生强大凝聚力和向心力，提高员工工作效率，鼓励全体员工向着企业远景目标共同前进的动力，所以某物业公司从创业之初就致力于创造一种专业、规范、合作、学习、创新的企业文化，在这种企业文化的感召、融合下，各路精英充分发挥自己的聪明才智，以团队为单位，为企业的发展默默的做着自己的贡献，共同铸就某物业公司的辉煌！
一、项目定位某大厦作为一个多功能、大绿化、环保型的现代物业，项目整体形象定位是开放、高效、亲和。开放体现某大厦开放的思想和现代化的办公方式。高效展示该局领导进取、创新的精神境界和高效率工作效果亲和象征某大厦为民服务的宗旨及与外界的和谐关系。
二、工作重点以用户满意导向理论为依据，从某大厦使用功能的角度分析物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立大厦物业整体形象通过环境形象树立、楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造某大厦开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设备管理大厦内部设备的安装、调试科技含量大，关键设备智能程度高，而某大厦物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理公司必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调、智能监控系统及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务某大厦包括主楼、附楼、综合楼、动力站、地上车库、广场等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包括会务服务、代办业务、室内保洁、盆栽养护、节日布置、搬运服务等。
三、指导思想指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作体现了公司尊重用户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时与相关职能部门沟通和协调，真诚为某大厦提供专业、规范服务，为社会创造价值。服务用户、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障展示公司“超越自我，争创一流”的企业精神，充分发挥公司ISO9000质保体系、 人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担既注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。在具体的管理服务过程重，既有阶段计划，又有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。四、三大优势观念优势：满意只是起点（以服务用户为最高原则）某物业公司管理水平居于某市市同行业前列，其核心内因在于观念领先。观念激发活力，观念产生动力。公司将用户满意作为工作业绩评价的最终指标，以用户满意为起点，最大限度地满足用户需求。在这种理念支持下，公司在员工队伍中坚持不懈地强化用户满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于导入用户满意服务观念，自公司组建以来，在所管辖的四十万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。
技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持公共事业与物业管理中心作为物业管理的老牌专业公司，从事物业管理工作多年，中心内部积累了大量的相关楼宇设备管理经验和各路精英。某物业公司在技术、人力资源等方面都得到了母公司的大力支持，一方面在技术上能够调动大量的技术精英保证业务发展的需要；另一方面，作为探索市场化管理的触角，某物业公司还享有用人的充分自，可以面向社会，积极引进社会专业精英，并与相关行业保持密切的关系。精干的专业技术人员对各类物业基本设施，包括电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、智能监控系统、停车场自动管理系统等均有完善的技术保障和丰富的实践经验，可以为某大厦制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。经验优势：唯才是举，为公司的发展出谋划策公司自组建之初就严把用人关，一方面通过在母公司内部通过竞聘的方式选择优秀的人才，另一方面面向社会招聘，广揽群豪，共同为公司的发展出谋划策。同时，为了更好的借鉴深圳、北京、上海等地先进的物业管理经验，聘请顾问定期为企业把脉，与企业高层人员座谈交流，使企业的管理逐步走向规范化、合理化、科学化，逐步探索出具有经营特色的管理模式，在积极探索、大胆尝试的过程中积累了丰富的管理经验。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。
第二章管理方式、工作计划和物资装备一、管理方式当今社会倡导“以人为本”，作为服务性行业的物业管理企业，其服务目标不是单纯提升企业形象、追求利润，而是要重视用户需求的价值，最大限度的满足用户需求，企业的经营与管理必须围绕着“人”来进行。以用户为中心，强调服务质量和成本控制两手抓，将社会效益、环境效益、经济效益高度统合，为用户提供零缺陷、精细化、全方位的服务，是某物业公司一贯的经营思想和矢志追求的长远目标。针对某大厦的物业特点、用户特征并源引某物业公司的企业文化，我们将在某大厦实施CS管理（CustomerSatifacation），即一种以用户满意为核心，以信息技术为基础，以用户满意相关指标为主要工具，以数据统计分析为主要测量工具，综合、宏观的测定用户的满意程度，并根据反馈结果不断修正工作的方式方法，力求为某大厦提供专业化、个性化、品牌化、管家式的物业管理方式。专业化公司利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目标；个性化公司根据某大厦的实际情况以及相关需求，结合自身专长和特点，制定无偿和有偿相结合的个性化服务项目，为各职能部门提供方便快捷、贴心周到的服务；品牌化公司通过实施品牌、形象战略，全面、长远承担物业管理责任，树立某大厦开放、高效、亲和的整体品牌形象；管家式所谓的管家式服务有别于物业管理中的英式管家服务，它主要是指针对用户委托，为用户提供一种“全程关怀，全心服务”的服务方式。通过专业服务为用户塑造一种高品质的工作环境。
以上四个方面的物业管理方式确定了某物业公司服务的基调和方法：采用CS管理方式，严格资质管理，确保各岗位人员思想素质和专业素质，加强员工培训，力求管理人员队伍精干、一专多能；建立健全科学的管理程序和严格但富有人情味的管理制度，一方面用以规范组织和个人的管理服务行为，另一方面通过企业文化的灌输、融合，创造一种融洽、高效、团结、积极的管理团队；借鉴成功管理经营模式，结合自身实际，洋为中用、古为今用、他为我用，在立足做好基础服务的同时，加强精神文明建设、服务品牌建设，实施整体全面的企业视觉形象管理，予管理于服务、予隐形管理于显性成效，使某大厦真正成为某市，乃至黑龙江、全国的一座典型的示范管理大厦。我们的管理方式由组织机构、运作系统、信息系统和管理机制四部分构成。
（一）组织机构设置原则：精简高效、管理服务无盲区p2精简高效的组织机构，能够使各种信息流顺畅的系统中流动，减少信息阻滞，从而为提高服务质量、减少管理盲区奠定基础。设置形式：垂直领导，整体协调5垂直领导形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；各办公室业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有机运作。1、在单一业主的综合型物业中，组建管委会有利于物业管理工作的顺利开展。某物业公司将根据《物业管理条例》的有关规定和管理实际，与该局积极接触，组建某大厦物业管理委员会。2、客户服务中心接受某物业公司的领导、某大厦管理委员会的监督和某市城市管理局的业务指导。3、客户服务中心作为某物业公司派驻的专门机构，财务相对独立，在公司授权下，履行“某大厦物业管理委托合同”中规定的权利、义务和责任，全心全意提供优质服务。4、客户服务中心实行公司领导下的主任目标责任制。客户服务中心内部实行垂直领导。5、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。图2.1外部组织体系图深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。
5图2.2内部管理组织机构图深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。
（二）运作程序1.整体运作流程,深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。图2.3整体运作流程图（1）整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。（2）整体流程的具体运行，按ISO9000质量保证体系要求运作。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。2.内部运作流程：深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。图2.4内部运作流程图深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（1）专设用户服务中心，24小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。（2）设立值 班主任制。由客户服务中心正、副主任轮值负责，坚持每天工作例会，一般问题不过夜。（3）实施首问责任制。客户服务中心任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。否则，按相应规定处理。信息系统、坚持客户服务中心正、副主任每季安排专门的用户专访，每月随机走访有关职能部门办公室不少于七间，收集用户要求、意见、建议或投诉。2、客户服务中心员工日常随机走访征询意见。3、客户服务中心每季度向某大厦管委会作正式汇报，征询各方面意见和建议。4、坚持每季组织一次用户座谈会，广泛了解机关各部门、员工对物业管理服务的需求。5、强化系统的持续改进和有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。
管理机制
1、实行目标管理责任制现代科学管理包括基础管理、职能管理和战略管理三个层次，激烈的市场竞争又催生出新一代前沿管理理论，如全新的人力资源管理理论、激励理论、企业再造（业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织（第五项修练）以及顾客导向概念等。这些崭新的管理理论核心内涵都体现在重视用户需求、重视人的因素和组织效率。_公司奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标管理责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要措施，收到了积极效果。目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交给客户服务中心的管理团队，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与管理人员集体切身利益（薪金、培训、岗位升迁）挂钩。这种管理体制使客户服务中心各级骨干责、权、利明确，在客户服务中心与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。、激励机制某大厦客户服务中心员工队伍中，骨干员工从某物业公司内部其他团队调配，部分员工是面向社会招聘。如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和创造性，直接关系到项目的成败。某物业公司深谙员工激励的巨大推动力，强调在严格、量化、规范管理的基础上融合激励机制。
在某大厦客户服务中心，我们将重点通过三个方面建立激励机制。
（1）事业激励。用创建中国物业管理名牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行各级岗位考评和聘任制，形成客户服务中心员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。（2）量化目标激励。实行量化管理和目标管理是推动科学管理的重要措施和经验。客户服务中心内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部门、班组分项目标，并基本以量化形式体现，使各部门、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。（3）效益激励。优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。客户服务中心在薪金分配体系中，采取月度考核、年终考评的监督约束机制，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数5加薪或晋升、尾数5降职或淘汰的原则，保持客户服务中心员工队伍的素质和活力。
2、监督与自我约束机制：深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。自我约束机制制定客户服务中心廉洁自律基本要求。客户服务中心全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。坚持每季度公布物业管理费收支状况。高度重视用户意见征询工作，对发现问题彻底跟踪、解决。
篇9
关键词：前期物业管理；法律关系；法律责任
中图分类号：D92 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）04-0093-02
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理作为一个新兴的行业，在我国仍处于发展阶段，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律问题，在审判实践中也面临许多问题。近年来，在实践中，有关前期物业管理的纠纷越来越常见，并且它作为一种新类型案件审理难度较大。我国于2003年出台的行政法规《中华人民共和国物业管理条例》，结束了前期物业管理的缺失状况，2007年颁布了《中华人民共和国物权法》，确立了我国的建筑物区分所有权制度，随后，《中华人民共和国物业管理条例》也进行了修正和补充，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。但实践中，前期物业管理制度存在众多法律问题，这些问题严重制约了中国物业管理行业的持续、健康发展。那么前期物业管理制度存在哪些问题？本文拟对这些问题做一个粗浅的梳理。
一、前期物业管理法律关系主体的地位及权利义务不对等
从上文分析可以看出，根据我国现行的物业管理法规，前期物业管理法律关系的主体主要涉及开发商(建设单位)、购房人(业主)、前期物业服务公司三方。
前期物业管理法律关系是民事法律关系的一种，那么有关民事活动必须遵循的基本原则也同样适用于前期物业管理，因此其也应当遵循平等自愿的原则，物业服务公司作为独立的一方当事人，在接受开发商委托时与开发商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事实上并非如此。实践中，独立的物业服务企业模式在我国并不多。目前，大量物业服务公司都是房地产开发企业的下属单位或子公司，并不具有实质意义上的独立经营的法人品格，会受制于开发商，开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在业主入住之后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满，现有的前期物业管理体制很难确保双方在委托的合同关系中真正实现平等和自愿，这也为一系列纠纷埋下了隐患。从这个角度来讲新业主在选择物业管理这一法律行为中根本谈不上平等和自愿，这也说明物业服务公司与购房人地位也不平等。
法律关系中最为核心的部分是权利和义务，双方当事人完全有充分的自由来协商和确定各自在法律关系中的权利和义务，这也是双方当事人法律地位平等和意志自由的体现。基于前述的双方法律地位的不平等性，双方的权利义务的协商也难以做到一致和对等。一方面，由于物业服务公司经营的非独立性，使得物业公司难以真正实现其本应行使的权利。另一方面，在购房者与物业公司之间，权利和义务也难真正实现对等。实践中，双方根本不存在机会去协商双方的权利和义务。购房者在购房时也就签订了一些“不平等”条约。现实中的冲突正是由于物业公司和业主之间缺乏充分谈判与协商，权利和义务的畸形与变异，直接引发了矛盾。
二、前期物业管理相关制度不规范
我国前期物业管理的法定内容涉及众多方面，主要包括了前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等方面内容。本文就前期物业管理实践中存在较多纠纷的几个方面予以分析：首先，前期物业服务合同存在的问题。前期物业管理合同，是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的物业管理合同。它是确定业主与前期物业服务公司具体权利义务、确保前期物业管理活动得以实现的最基本法律文件之一。笔者认为，前期物业管理合同对业主的法律效力是基于我国《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定。建筑物区分所有权在转让、抵押、继承时，受让人同时取得此三项权利。在销售物业前，开发商是物业的唯一业主，按照建筑物区分所有权理论，其当然有权选聘物业服务企业并与之签定前期物业管理合同。在物业销售后，开发商的物业所有权以建筑物区分所有权的形式开始分散转移给各业主，业主从开发商处不仅仅继受了建筑物的专有部分所有权，也同时继受了共有权和成员权。因此，理论上前期物业服务合同对业主是具有法律效力的，但是，随着开发商转让商品房，渐次设立出数个建筑物区分所有权，而对小区进行管理的权利依然仅有一个，由开发商单独享有，实际上，前期物业管理阶段业主所拥有的管理权实际上并不存在，更不能真实的行使，由于前期物业管理阶段管理权由开发商独享，因此，业主没有对前期物业服务合同解除的权利，合同解除权利在前期物业服务合同转让过程中并没有转让给业主，也就是业主并不具有建筑物区分所有形式下的管理权，也就无从行使合同救济权。其次、临时管理规约存在的问题。临时管理规约是由开发商在销售物业之前制订的、维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序、创造良好环境、约束全体业主的前期物业管理活动的共同约定，是小区前期物业管理阶段管理的宪法，因此可以说临时管理规约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业服务企业权利义务的根本性文件。然而，无论是开发商还是业主对临时管理规约的重视都不够，在当前前期物业管理制现状中，开发商、物业公司利用制定这个文件的独特地位侵害业益的事情却屡见不鲜。在前期物业管理这个阶段中，业主委员会尚未成立，临时管理规约，也由建设单位制定。实践中，存在着开发商用经营收益补充管理服务费的情况，此时，临时规约有条款约定物业服务企业有权经营小区的共用配套设施、共用场地，又有权把经营纳入物业服务企业的收入。因此，在物业的真正主人——业主缺席的情况下，由建设商和物业服务企业拟定的临时管理规约的公正性值得商榷。最后，前期物业管理招标投标存在的问题。开发商片面地注重经营的控制权和管理的自，从而忽视了外来物业服务企业在前期物业管理工作中的积极作用，也希望使用自己的物业服务公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾，通过自己的物业服务公司来掩饰问题，蒙蔽过关，而不是把问题解决在业主进住之前。从获取最大经济利益出发，开发商也不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业服务企业。以上几个方面直接导致了开发商在招投标工作中采取不正当竞争手段，存在大量的招投标暗想操作行为。同时由于地方保护主义的存在，当地政府有关部门或开发商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使跨区域的物业管理招投标困难重重。即使是有影响力的知名物业服务公司，由于中标后各项管理工作无法正常开展，无奈也被迫撤出，更有甚者，开发商利用招投标形式，骗取物业服务公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物业服务公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作，或者先利用外地名牌物业服务公司的影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组服务公司进行管理。
三、开发商在前期物业管理中的法律责任存在问题
物业管理行业的投资主体大多是房地产开发企业，虽然《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》都提出推行物业管理和房地产开发“建管分离”、“分业经营”的模式，然而实践几年来，“建管分离”模式并没有很好地落实，“自建自管”的模式在物业管理市场上仍占据了相当的比例。在物业公司与房地产开发商之间，很多物业服务公司都和房地产商捆绑在一起，许多物业公司属于房地产开发商的子公司，双方这种过于亲密的“血缘”关系，使得双方关系不明，使得一些物业在交付给业主使用之前，就埋下了导致日后物业管理过程中出现矛盾和纠纷的隐患。
参考文献：
\[1\]沈晖.从建筑物区分所有权论我国物业管理立法\[J\].建筑经济,2004,(3).
\[2\]刘兴桂.关于物业管理立法若干问题的思考\[J\].政法学刊,2002,(5).
\[3\]刘兴桂,刘文清.物业服务合同主体研究\[J\].法商研究,2004,(3).
篇10
一、管理方式
投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：
1、管理体制
管理体制主要有三类：
（1）总经理负责制；
（2）董事会下的三总师负责制；
（3）董事会下的总经理负责制。
2、管理方法
目前国内的管理方法有两种：
（1）垂直领导方式（直线式管理模式）。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。
（2）矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。
3、机构的设置
根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：
（1）三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。
（2）四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
（3）六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。
除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。
三、管理费用的收支预算方案
经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。
1、收入测算
物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：
（1）目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。
（2）物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。
（3）维修基金每年可取的利息金额。
（4）其他方面的服务收入。
2、支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：
（1）人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。
（2）各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗；各种设备的添置；各类服务所需要的的消耗品。
（3）物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。
（4）其他有关各项的开支等。
通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：
1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为：
（1）公众管理制度，主要包括：
①业主公约；
②精神文明建设公约；
③楼宇使用及维护管理规定；
④装修管理规定；
⑤治安管理规定；
⑥清洁卫生管理规定；
⑦消防管理规定；
⑧交通车辆管理规定；
⑨环境保护管理规定。
（2）岗位责任制度，主要包括：
①管理处主任岗位职责；
②管理处主任助理岗位职责；
③环境主管岗位职责；
④保洁员岗位职责；
⑤保安主管岗位职责；
⑥工程主管岗位职责；
⑦维修人员岗位职责；
⑧会计人员岗位职责；
⑨行政人员岗位职责。
（3）内部管理运作制度，主要包括：
①员工行为规范；
②培训制度；
③考核制度；
④奖惩制度；
⑤回访制度；
⑥来访，投诉处理制度等。
2、根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责
管理岗位主要有：
①保安；
②机电维修；
③清扫保洁；
④园林绿化；
⑤电梯操作；
⑥社区文化。
五、管理目标，经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售；提出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。
六、便民服务措施
物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的关系，使之有机的统一。一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。
七、社区文化
随着一幢幢楼房的建好，新的社区环境形成，人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境，特别是老年人的“高楼病”多了，孩子也变得孤独了。为此，社区文化的重要性越来越被老百姓看中，成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到社区文化的开展，制定有关社区文化制度，安排好各类社区文化活动，使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明，也享受到精神文明。
八、管理指标的承诺
物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理，对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业，针对目标物业，对照国家有关规定，向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺：
⑴房屋及配套设施的完好率；
⑵房屋零修，急修及时率；
⑶维修质量合格率；
⑷清洁保洁率；
（5）道路车辆完好率；
（6）小区治安案件发生率；
（7）业主综合服务满意率；
（8）绿化完好率；
（9）重复维修率；
（10）住户有效投诉率等。
九、档案资料的建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理状况进行连续化记录，并保留资料，需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度提出相应的设想：是否建立单独的档案室，还是放在办公室合署办公；派几位同志负责档案管理；管理的程序图；采用什么样的管理制度，是否实行现代化、系统化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。
十、提高物业管理水平的新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想，使人们感到实实在在，同时又大胆创新。例如，某物业管理企业对目标物业经过调查之后，对未来目标明确提出，接管后一年达到市优，两年达到省优，三年达到国优，在达到国优的同时，一定通过ISO9002贯标，使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
