金融支持房地产政策范文

导语：如何才能写好一篇金融支持房地产政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词] 房地产金融 房地产周期 房地产金融政策 实效

一、房地产金融政策变化的趋势

近年来，中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策，促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展。然而，由于房地产业明显的行业特征，以及其与国民经济发展的密切相关，它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大，并进一步导致了今年整体宏观经济发展局部过热。随着我国房地产金融政策体系的建立和中央银行功能的不断完善，中央银行对于房地产市场走向的关注日益提高。并在货币政策上进行引导，运用金融政策和宏观经济发展的协调性希望能使房地产市场回到健康的发展道路上来。在对住房需求进行细分的基础上，货币政策趋向于对真实的住房需求给予保护和支持,而对投资性的需求给予了抑制，力求遏止由于投资而导致的房地产市场价格的恶意猛涨。对于房地产市场处于起步和发展阶段的地区运用政策依然给与大力的支持，而对因炒作过热导致价格飚升的地区给予政策性的限制。

1.房地产政策正逐步改变其力度和结构

房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分，其走向与宏观经济密切相关，因此随着宏观经济形势的变化、房地产市场的成熟度和金融机构风险意识的增强，金融政策对于房地产市场的优惠性支持，正逐步改变其力度和结构。货币政策强调的是协调总需求和总供给。对于房地产市场的金融调控,既是总体调控政策的重要组成部分,又因为其影响面大、渗透力强成为调控的重要关注对象。

2.房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化

对比20世纪90年代以来国家运用的房地产金融政策，可以看出，对于房地产市场的金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化。

(1)金融政策的制定和实施走向预防性

1993年，由于当时全国房地产市场不发达，机制不健全，部分房地产已经过热甚至产生了泡沫之后才进行调控的，是“事后调控”；而从2003年开始的本次调控政策的制定和实施更大程度上是“预防”，具有很大程度的超前性,央行从分析银行的违规、房地产贷款造成的风险出发,及时提出防范房地产过热甚至产生“泡沫”的措施，以保证房地产市场健康、稳定地发展，这一系列的政策促进了房地产市场的稳步上升。

(2)金融政策调控方式的间接化

20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策开始注重政策的柔性化，采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式。央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时，还通过利率政策来调节货币的供应量。

(3)金融政策工具的多样化

随着经济市场化改革，经济金融领域发生了巨大的变化，我国房地产金融政策工具有以直接调控向以间接调控为主转化，货币政策工具的选择越来越多，有贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等，房地产金融政策工具也呈现多样化。央行在运用一般性政策工具的基础上，开始灵活运用数量型工具和价格型工具，综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策,以及加大对商业银行的风险监管力度,从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控,手段相对温和,政策的导性更加明晰，直接调控工具的使用逐步减少，间接调控工具的使用逐步加强。

(4)金融政策作用对象的多元化

随着我国住房货币化改革的完成，金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控，国家在1998年扩大内需的战略中，指出把住宅建设培育成为新的经济增长点，调控的重点就是启动居民住房消费，金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向，由以前的主要支持供给转为同时关注消费需求和供给。2003年开始的调控不仅针对投资者，同时通过信贷政策来影响消费者。

二、影响房地产金融政策实效的因素

1.房地产金融政策自身的问题

(1)房地产金融政策缺乏一致性

在市场经济条件下，政府的职责在于建立“游戏规则”，而不是随意更改规则，政府应当保持政策的一致性和连续性。而我国监管当局对房地产市场的调控存在争议，房地产金融政策缺乏一致性。2003年我国房地产金融监管进入了加强监管、适度调控的阶段。2003年121号文件一出台就遭到房地产商的强烈抗议。2004年8月国务院18号文件对121号文件进行纠偏，认定房地产市场是健康的，并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。此举显示了央行政策的多变性，让公众无所适从。而且并没有对房地产市场形成太多影响，致使后来的房价一路飞涨，迫使央行不得不提高存款准备金、提高房地产开发企业自有资金比例等一系列措施。

(2)房地产金融政策缺少“靶向”准确的调控工具

由于我国采用一般性政策工具和选择性货币政策工具，缺少“靶向”准确的调控工具，制度设计仍不够完善，某些调控手段影响面过大而力度略显不足，对整个宏观经济产生了不利影响。2005年3月的住房还贷“加息”政策本为打击炒房者，但“一刀切”的加息却影响了炒房者与买房人。由于炒房者资金雄厚，政策对其影响不大；反而是那些普遍经济能力有限，对住房抵押贷款依赖性强的购房者受到了较大的影响。

(3)忽视了“地区差异”和“结构性差异”

央行不仅在多次出台贷款利率浮动政策、上调存款准备金率、再贷款浮息制度等政策时，针对不同金融机构采用差别化政策手段间接调控市场流动性、引导金融机构的贷款行为，而且通过“窗口指导”等直接调控手段引导金融机构有选择性的贷款支持。应该看到，全国相当部分地区的房地产市场还处于起步阶段，非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持，如果在这个时候把它们拉进来一起调控，提高房地产开发和购置的门槛，增加开发和消费的成本，这对于房地产市场整体的发展是非常不利的。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。

2.房地产金融政策之外的影响因素

(1)政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向

我国房地产金融政策出台后，或多或少都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变形”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

(2)银行对房地产金融的“过度支持”

到目前为止，理论界对房地产发展中金融“过度支持”的观点基本上取得共识，但对导致金融“过度支持”原因的认识则存在较大分歧。金融“过度支持”的主要因素是体制和利益驱动。这里所说的体制是指金融体制，其中重点是证券市场(尤其是股票市场)和银行部门。

(3)公众对房地产市场的心理预期

由于房地产经济活动的特殊性,房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大,其原因如下：一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。由于土地资源有限,土地的供给与需求矛盾日益突出,以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众行为。

三、完善我国房地产金融政策的建议

1.坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

房地产业已经是国民经济的支柱产业。作为一个涉及面广、带动系数高的行业，房地产业的发展，对建材装潢业的拉动作用，对建筑业和农村劳动力的转移作用，对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策，目的是避免房地产业大起大落，让其少走弯路，健康发展。长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。

2.注重长效机制，保持政策的连贯性

由于政府政策在时间上不一致，就会造成政府政策目标无法实现。在这种情况下，只有保持政策一致性，就可以实现其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策;加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理;加大政策执行力度。在新的房价调控政策出台之前，我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈，政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议，这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘，大大削弱了房价调控效果。因此，加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件。

3.选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度

在当前结构性问题突出的情况下，运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控，避免“误伤”。直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性，可选择的具体措施包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构。同时，我们应谨慎地把握金融政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性，或者与其他调控政策相互抵消。房地产调控的手段为,政府通过可控的货币、土地资源,采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为，通过反周期方法，平抑或引导其周期波动。

4.注重“地区差异”和“结构性差异”

房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性。由于房地产位置的固定性，房地产市场也必然是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确预期，逐步调整其不理上。

对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题，可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望。要压缩高档项目的用地供给，增加高档项目开发、交易和炒作的成本。但要从根本上解决问题，还应着眼于发挥市场机制作用，政策应通过市场机制起作用，而不能完全依赖行政手段来干预。

参考文献:

[1]郁文达:房地产周期和金融政策[J].中国房地产金融，2003

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一、衡阳市房地产发展现状及特征

(一)投资稳步增长

1—9月，房地产完成开发投资26．65亿元，同比增长17．04％。其中商品住宅完成投资18．77亿元，同比增长10．5％，占整个房地产开发投资额的70．43％；商业营业用房完成投资4．73亿元，同比增长116．97％，占整个房地产开发投资额的17．75％。

(二)市场供需两旺

1—9月．商品房施工面积1005．05万平方米，同比增长34．78％。商品房竣工面积l87．95万平方米，同比增长81．73％。累计销售商品房1．14万套，面积148．29万平方米，同比分别增长104．62％、123．84％，1—9月份供销比(期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积)为0．66：l。

(三)价格涨幅平稳

1—9月份．商品房均价为2525元／平方米，同比增长6．00％，商品住宅均价为2208元／平方米，同比增长8．02％。9月份，商品住宅均价同比增长19．28％，环比增长4．15％。资金回笼加速。1—9月，房地产开发资金来源小计44．03亿元，其中银行贷款4．09亿元，同比减少26．31％，自筹资金15．00亿元。同比增长l6．82％。其他资金来源中，定金和预收款14．39亿元，同比增长194．88％．旺盛的市场需求直接加速了开发商的资金回笼．困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到转变。

基于以上所述．在经济复苏背景下，衡阳市房地产市场不景气状况已经得到较大的改善。但是一方面这种建立在国家政策和信贷推动基础上，而不是建立在居民收入形成的购买力提高基础上的房地产市场复苏，其可持续性还有待于时间的验证，另一方面影响房地产市场的基本因素还没有完全消失．国内经济发展还有可能出现波动．衡阳市房地产业的真正复兴还有待时日。

二、衡阳市房地产存在问题的经济学分析

(一)居民“理性预期”与房地产市场投机行为

西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下。具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合“经济人”假设。消费者在房价上涨时由于预期房价还会继续上涨．而且出于货币增值的需要，在房价上涨的预期下不可避免产生投机冲动。今年以来，市面上出现的排队购房的现象已经屡见不鲜了，甚至出现了单纯的“卖房号”现象．一些楼盘开盘不到几／J,n,-t，就告售罄，而目前衡阳居民还没有能支撑房地产这样“疯狂”的收入水平房地产市场的投机行为一方面不利于反映居民真实住房需求：另一方面也扰乱了房地产市场价格，不利于其正常发展。从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大．而且又经历了一轮调整，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，房价还在居民收入可以承受的范围内，但是如果对市场投机行为不加以抑制，面对逐步推高的房价．本身就比较脆弱的房地产经济必然会受到损害，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。

(二)结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展

根据萨伊定律，供给能创造需求，也能抑制需求，能创造需求适应需求的供给是有效供给，背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给结构性过剩问题依然存在。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求．近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90平方米以下，总价较少的中小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后(见表1)，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。

(三)金融机构“非理性”行为孕育着房地产市场风险

金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东(或国家和政府)的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”，因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，不利于房地产业健康发展。如果开发商资金不足，开发项目进行不下去，房地产金融风险就会凸现出来，2008年的房地产市场不景气导致商业银行不良贷款显著增加就是非常明显的例证2008年9月．在房地产开发贷款总量减少1．51％(2009年l0月农业银行不良资产剥离)的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84．48％，关注类贷款同比增长50．54％(见表2)，而关注类房地产贷款可能向不良贷款转化。据已公布的房地产数据显示，2009年1—9月份，衡阳市空置商品房38．53万平方米，同比增长132．52％，按9月份市场平均价格2382元／平方米计算。已经沉淀了开发企业9．17亿资金，在衡阳市房地产大量开发建设，居民实际收入没有上升的情况下，购买力的释放还能持续多久?(四)房地产民间融资潜藏的风险值得关注民间融资作为正规金融的补充．因为资金的稀缺性也会产生信贷配给现象。由于信息不完全对称，在融资市场上会出现逆向选择和道德风险。逆向选择的结果是付出利息高的借款人获得贷款，但是高利息必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能会得到满足，但是在目前房地产市场主要靠政府政策推动，而居民收入水平提高形成的购买力并没有得到很大改变的条件下，一旦出现政府优惠政策不再延续，信贷政策收紧．就会出现商品房销售不畅的情况．房地产市场将不可避免出现道德风险。尤其是一些房地产项目存在的非法集资现象．更容易出现融资纠纷．这种情况在2008年的湘西集资案中已经有例可循。

三、经济复苏背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展

面对经济复苏的大环境，衡阳金融机构在推动房地产市场健康发展上应有所作为．在支持房地产发展上应更加注重科学性和灵活性

(一)把握好房地产金融支持的方向

房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构．优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设．优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求：

另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下．切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。

在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控。防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况．对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业四是把握好市场失灵问题的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。

(二)把握住房地产金融支持的力度

房地产业是区域经济的支柱产业．因此为了防止区域经济大幅波动，对于区域房地产业的金融支持力度应把握“平衡”的原则。

一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求。对于个人改善住房条件的消费需求，要在衡量个人偿债能力的基础上尽可能满足；其次是有条件支持投资性需求．在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格抑制炒作性房地产投机需求。这样既能加大市场的有效需求，又能防止市场产生房地产泡沫的风险。

二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策。而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。

(三)加强房地产金融监管体系建设

一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，对房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测．发现问题及时报告和解决。

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关键字:房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

一、我国房地产融资现状

1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

2.从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

二、我国房地产业融资面临的问题

1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

2.结构上——融资渠道单一，风险集中

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

第一，对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

第二，对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

第三，对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

第四，从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

3.环境上——房地产金融市场尚待完善

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

（1）房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

（2）房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

（3）政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

参考文献：

[1]央行房地产金融分析小组.2005中国房地产金融报告.2006(8)

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【关键词】信贷扩张；房地产金融危机；房地产泡沫

一、房地产金融危机回顾

在近现代的房地产金融危机中，每一次房地产泡沫破灭的最大受害者之一就是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的就是债务和已经不值钱的抵押物。下面对现代世界所发生的几次典型的房地产金融泡沫进行回顾和分析（由于次贷危机研究很多这里暂不做研究案例）。

1、日本的银行信贷扩张与房地产泡沫

在日本这个国土面积狭小而又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断的生产出来，可国土却无法扩大。因此，日本国民强烈追求拥有一块属于自己的土地，土地价格不断上升成为大多数人信念。

1985年《广场协议》签订之后日元大幅升值，为了抵消日元升值对本国出口贸易的负面效应，日本政府从1987年2月-1989年5月一直实行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本国内泡沫空前膨胀。从1985年开始，日本六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地跳升了46.8%。土地价格的急剧上升造成土地担保价值上升，土地所有者能借此从金融机构借到更多的钱，并以此为本金购买别的土地，出现了信贷支持过度现象。

1980—1985年间房地产信贷额占信贷总额的比重稳定在026-0.27，但在1986-1990年间该比例逐渐上升到0.3，由于各个类别的信贷基数很大，因此该比例表明1985年以后房地产信贷支持额大幅度上升；1980-1985年间房地产信贷额年增长额占信贷总额年增长额的比重较低，但在1985年以后这一比重大幅上升，说明在20世纪80年代后半期有大量的资金投向房地产业。与所有的泡沫经济一样，日本泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。从1990年秋季开始，日本房价直线下落。从1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6%，资产损失107.6万亿日元。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民总资产比1991年减少448万亿日元，股票价值减少178万亿日元。

2、泰国的银行信贷扩张与房地产泡沫

1997年之前泰国经济发展成绩斐然，国内弥漫着乐观情绪，大量资金由金融机构投向非生产领域。泰国经济的顺利发展也提高了国际上对这一地区的预期，国际投资者普遍看好泰国。1992年泰国在东南亚国家中首先实行了资本账户自由化，取消利率限额管制，放松了对资本流动的监控，导致大量外资涌入泰国金融市场，且多为流动性大的一年期以下的短期资本。在金融自由化政策的驱使下，房地产开发商可以从银行取得高额贷款，他们用这些贷款四处购地建豪华公寓、别墅。随着房地产价格的上涨，金融机构也毫无顾忌地把大量资金贷给房地产业，使本来就很热的房地产业更加升温。

据统计，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%。银行信贷支持力度的提高，促使地价和房价不断上升。到1996年底，泰国闲置住宅达85万套。住宅大量闲置，楼价急剧下跌，大量投资无法回收，房地产商无力偿还银行贷款，造成银行呆账、坏账急增。

泰国银行贷款总额在8年间增长了5.7倍，而房地产贷款额在8年间增长了6.4倍，说明房地产贷款的增长速度快于银行贷款总额增长速度；1990—1996年间房地产贷款额占银行贷款总额的比重稳定在0.32-0.4之间，该比例表明1990年以后房地产贷款额大幅度上升；1990年以后房地产贷年增长额占银行贷款年增长额的比重一直稳定在0.3左右，1990年和1992年竟高达0.7和0.42，说明在1990年以后大量的资金投向房地产业；从1990年以后房地产贷款年增长率一直保持在0.25左右，表明房地产投资逐年增加。

在信贷政策大幅向房地产业倾斜的同时，投资者和投机者可以以较低的成本获取资金，进行房地产交易，导致泰国房地产价格快速上涨。1988-1992年间地价以每年20%-30%的速度上涨，1992-1997年7月，地价的上涨速度更是高达40%，在某些地段，地价一年内竟上涨14倍，银行信贷的过度支持直接导致了房地产价格的上升，最终形成泡沫。

二、我国房地产信贷现状

我国房地产业对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低；三是商业银行过度竞争；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。

目前我国房地产金融以银行信贷为主，当然还有包括债券融资、信托融资、上市融资以及基金融资等其他一些融资方式，但在银行资金来源总额中所占的比例较小。在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此，有必要对房地产投资的资金来源进行具体分析，以明确银行信贷支持在房地产投资的资金来源中所占的具体比重，并对具体分析银行信贷政策与房地产市场泡沫的关系打下基础。

从规模上看，目前我国房地产开发投资发展迅速，已由1998年的年投资额3614亿元，发展到2012年的43232亿元，十多年间增长了10倍多。从结构上看，几年间银行对房地产开发的贷款增幅一直保持20%以上，远远高于同期金融机构贷款增速（金融机构贷款增速一般在16%左右），从1998—20129年我国房地产企业资金来源中国内贷款部分所占的比重逐年上升，特别是2009年，国内贷款共计11293亿元，比2008年增长48.5%。《2009年中国房地产金融报告》显示，全年我国房地产开发共筹资57128亿元，虽然直接反映为银行贷款的资金仅占20.9%，但实际上，如将企业自筹资金、预收款和定金中的银行贷款考虑进去，房地产开发中银行贷款占的比重在55%以上。如果加上置业者的个人按揭贷款、企业开发的流动资金贷款和施工企业垫资的银行贷款等，房地产业资金来源的80%左右是直接或间接来自商业银行贷款。

三、我国房地产信贷的危机

总体来说，目前我国的房地产信贷市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度建设等初级阶段特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导相一致。

1、房地产开发融资渠道有限

鉴于我国金融业具有明显的间接金融主导型特征，直接金融和资本市场尚不发达，整个经济活动中直接融资比例过小。相应的，我国的房地产金融活动表现为以银行信贷为主，资金来源高度依赖银行。据测算，80%左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷资金。

2、房地产信贷机构单一，系统性风险集中在银行

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险（担保）机构。

3、房地产金融交易集中在一级市场上

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。

4、政策性房地产信贷缺失

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房’’的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

四、由世界房地产金融泡沫得到的经验和启示

纵观上述国家所发生的房地产金融泡沫历程及其带来的影响，我们可以得到如下经验教训：

1、银行信贷行为在房地产泡沫的形成和破灭过程中都发挥了重要的作用。从美国次贷危机中我们就可以看到，经济不景气时，美联储大力度的降息，鼓励消费者借款，刺激购房需求；贷款机构为了扩大份额降低贷款条件，恶性竞争。当泡沫经济出现时，连续的调高利率以及抬高贷款门槛又成了金融机构的主要举措。真是“成也萧何败萧何”！因此我们应该从中吸取教训，适时的根据国际、国内的金融环境制定合理的，有效的金融信贷政策。

2、金融管理体制滞后、监管不力是泡沫经济得以成长的条件。随着金融自由化的推进，需要适应形势的变化及时建立新的监管制度，在金融营业状况的透明度、金融内部监管、贷款的审查制度等方面都要引起重视。如果政府当局在贷款方面对房地产、建筑业和金融机构实行严格的限制、监管和管理，抑制房价地价上涨并不是很困难的。房地产泡沫的破灭会给一个国家或地区的经济、金融体系带来灾难性后果，因此建立完善的房地产金融体系、规范银行的房地产贷款业务以及加强央行和其它金融监管机构的宏观调控，对于防范和化解房地产泡沫风险有着重要的意义。

参考文献：

[1]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2005

[2]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].金融研究，2002

篇5

关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）03-0158-01

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

1 我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

2 我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上――国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”―― 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道――预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上――融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上――房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

③政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

篇6

（武昌工学院 湖北 武汉 430065）

摘 要：随着房地产价格不断上涨，房屋价格成为人们热议的话题。住房问题是民生问题，解决人民住房问题是政府的责任。目前我国实行的是商品房与保障房并存的双轨制住房体系，高收入群体购买商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我国房价连年上升，遏制房价过快上涨也成为了国家治理房地产市场的重点所在。因此在理解分析房地产价格构成、房地产价格上涨成因及遏制房地产价格上涨提出了相关对策。

关键词 ：房地产；房地产价格；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015

1 房地产价格上涨原因

房地产产业作为国民经济发展总基础产业、先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经济增长，还能有效带动相关产业的发展。在我国现阶段主要以商品房为主且房价偏高的房地产市场，有哪些因素造成我国房地产现状，将从多方面进行分析。

1．1 房地产价格及供求理论解析

1．1．1 房地产价格构成

土地取得成本是房地产价格构成中相当大的一部分，其变动性强，不可控因素多。我国土地所有权时归国家或集体，土地其有不可移动性、稀缺性等自然、经济和社会属性。房产是地上附属物，地价与房价互为因果，需求大于供给时，房价与地价成正相关关系，地价高则房价高。同时，房价在一定程度上也影响地价，地价被预期房价左右，需求旺盛的条件下，地价涨势也是顺理成章的。我国土地归国家所有，土地在市场交易中，更多的是被赋予了经济价值，成为地方财政的重要来源之一。

开发成本是房地产价格构成的基本部分，主要包括房屋建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。开发成本作为房价的内在因素，在近年来建筑材料如钢筋、水泥上涨，人工费用上涨等情况下，直接促使房屋开发成本的增加，也在一定程度上推动了房价。

管理和销售费用也可以说是房价影响的一个因素，这两项费用主要包括现场管理、日常管理费用和一些不可预知的费用。现行税费体制对调控房地产价格有着重要作用，税费改革有利于促进房地产价格后场合理化。投资利息可以理解为融资成本，融资成本对在现行房价影响也是越来越凸显，我国房地产开发资金来源有国家预算内资金、国家贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金，其中国内贷款、自筹和其他资金是主要资金来源，所有银行信贷对房地产开发影响是相当大的。

利润对房价的影响是毋庸置疑的，虽然还没数据或研究证明房地产产业是一个暴利产业，但可以看到房价在快涨和猛跌中就可以看出开发利润是存在很大空间的。在全社会要求房价下降的形势下，怎样体现利润为低房价做出贡献，这就要提高房地产企业的社会责任感，加强价格审核监管。通过工程的费用可以清晰的看到各部分的费用构成（见表1）。

1．1．2 房地产供求理论

供求关系是指在商品经济的条件下，商品的供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，供求关系是价值规律的表现形式之一。

房地产价格需求是指消费者这特定的时间、特定的价格所愿意且有能力购买该房地产价格的数量。大致可以把房地产需求归为4类：消费性需求、投资性需求、投机性需求、盲目性需求。

住房问题是国家的民生问题，解决国民的住房问题在很大一部分是需要国家、政府来解决，这也是政府的职责之一。高收入家庭购买商品房，中低收入家庭住房则由政府提出相关保障，这是我国解决住房问题的纲领性思路。这也就注定了房地产市场不完全是由供求关系，价值规律来调节。供求关系能发挥到一定基础性作用，可不能简单的说明供求关系决定我国房地产价格。

2 房地产市场分析

我国房地产资金来源只要有国家预算内资金、国家贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大宏观调控政策，实施了一系列刺激经济发展的措施。4万亿投资规模带动地方资金，加上宽松的货币政策下银行信贷规模加速扩张，2009年和2010年两年工投放信贷16．5万亿元。房地产市场在近年异常走俏，其保值性、增值性、收益高特点成为我国的一大投资热点，在大量资金暂时还没找到很好的投资渠道时，就使资金更加青睐房产，在我国刚性需求下，大量资金的涌入是会进一步推动房价。

2．1 资金、金融因素

金融政策与房地产市场有密切关系，对我国房地产市场的发展起到了不可或缺的作用，也就说金融政策对房地产市场有着一种调整的作用。纵观1998年至今我国房地产相关金融政策，金融政策也是在不断地调整，从开始支持鼓励的金融政策、趋紧的金融政策到宽松的金融政策再到现在严厉的金融政策，金融政策的几经变化也是对房地产调节有着不小的作用。1988年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步确定了深化城镇住房制度改革目标：停止住房实物分配，逐步实行分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同年，央行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，总体上这段时间金融政策对房地产市场是支持的，支持经济适用房信贷，鼓励开展个人住房公积金贷款，降低个人住房公积金贷款利率等等。2003年开始实行了一段趋紧的金融政策，包括对企业，对购房者。在2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就明确规定：房地产企业申请贷款的自由资金不低于开发项目总投资的30％；对购买第二套住房的购买者提高首付比例，不执行优惠住房利率等，这些政策有是有效的抑制了房地产投资及投机行为。从2008年开始，由于受到国际金融危机和出口下降影响，有开始对房地产实行宽松的金融政策。①刺激住房消费的宽松货币政策，2008年就提出保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，并开始降息及下调存款准备金率；②刺激购房消费的积极财政政策，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策等。近年随着房价的飙涨，为防止房地产泡沫，满足居民住房需求，解决住房民生问题，金融政策严厉了起来。

2．2 投资因素

这几年可以看到一种现象，很多企业在投资本行业的同时也是热衷于涉足房地产市场，从全国“房地产热”这种现象最少可以看出两点：①房地产市场的确是一个盈利性非常大的行业，虽然房地产市场投资量大，收益回报周期较长，可房地产市场最后能得到的利润空间是相当大的，特别是在当今我国房地产市场火热时期，供不应求；②可以看出我国可投资热点相对较少，这也促使大量闲置资金没有得到很好的溶解，当今物价上涨明显，货币保值存在压力，资金放在银行似乎成为了很不合理的选择，也促使了人们更愿意选择把资金买上一套或几套房子，在本来市场供应缺少的情况下更是加剧了供应紧张局面，这也在一定程度上推动了房地产价格上涨。

2．3 土地因素

房地产开发费用构成中有很大一部分是用于购买土地，可以说土地价格在一定程度上确定着房地产价格。

土地开发费用包括多方面，理论计算：新开发土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）*修正系数。农村土地取得费＋土地补偿费＋安置补偿费＋地上附着物及青苗补偿费；旧城改造中城市土地取得费＝城市土地使用费＋拆迁安置补偿费。

我国房地产企业土地方式是必须通过招标、拍卖和挂牌才能取得，目前在城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20％～50％，并有进一步上身趋势，可以看出土地在房地产开发中式占有相当大分量的。土地稀缺、土地供应量不足是我国房地产市场的一个客观现状。

2．4 制度因素

2．4．1 房产税存在问题

我国的房地产税主要问题是有几个方面：①租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用，以税代租、以费代税、税费并存；②地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外政策不统一，不利于内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收规定弊端日益突出，近年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；③规范的房产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有5个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收目的是调整土地级差收益，然而税率过低。

2．4．2 商品房预售制度缺陷

社会中介机构的缺位是这一缺陷产生的首要原因，商品房预售制度在运行过程中缺少律师事务所等社会中介机构的参与。律师事务所的参与，充分保障了交易双方的合法利益，避免不具备预售条件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出现；同时由于律师事务所的参与，使购房者所支付的购房款得到了最大的保障，能够真正拥有所够房屋建设上，杜绝烂尾楼的出现。由于将房地产商整个履约行为置于律师事务所的监管下，避免了那种更改规划，虚假承诺或承诺不兑现的情况。

登记备案机构的不统一和政府相关部门之间信息的不公开、不对称是产生这一缺陷的次要原因。我国目前仍未建立一个统一的不动产登记制度和机构，导致了个机构之间的登记信息不对称，交易中的购房者一方不能通过公开的渠道准确的了解所购房屋的真实情况，使个别不诚信的房地产商有了可乘之机， 如将已经进行了在建工程抵押的房屋进行销售或抵押，这就直接损害了购房者和其它债权人和利益。因为政府部门的有关信息并不公开， 导致了购房者在购买时并不能真正知晓所购房的全部情况， 所产生了房屋预售过程中的虚假承诺和承诺不兑现等欺骗现象。

参考文献

1 任志强．任我评说［M］．北京：中信出版社，2010

2 黄金社．中国房地产市场信息解图［M］．济南：山东人民出版社，2010

3 郎咸平．经济泡沫下的生存［M］．北京：东方出版社，2010

篇7

一、县域房地产企业贷款快速增长的原因

（一）投资规模被动扩张增加房贷需求。2007年以来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，并坚持从严执行闲置土地处置政策，受调控政策影响，反逼房地产企业短期加速存量土地开发投资。据对湖南省内70个县的200家样本房地产企业的抽样调查结果显示，2008年上半年，200家样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。房地产投资短期内快速膨胀，导致信贷资金需求急剧加大。

（二）资金异常紧缺迫使企业寻求贷款支撑。一方面，县域房地产开发投资对资金的需求远远大于资金供给，资金供需缺口明显加大。2008年上半年，200家样本企业从正规金融贷款13.64亿元，民间融资总额2.72亿元，而同期企业完成投资却达到了32.84亿元。同时，样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，进一步加大了资金缺口。另一方面，房地产市场销售明显回落，加剧企业资金紧张。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，200家样本企业上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。从增长速度来，样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期的商品房竣工量同比增长1.56倍。销售回落导致房地产资金回笼不畅，流动资金异常紧张，迫使企业转向银行寻求贷款支持。

（三）银行对房地产企业有较强的贷款扩张冲动。目前县域商业银行资金相对富余，但县域工业企业项目大都不符合贷款支持条件，而近几年高度繁荣的房地产市场使房地产贷款成为县域银行业新的效益增长点，在利益趋动下，各商业银行都在争食这块蛋糕。部分银行对于房地产调控效应缺乏前瞻性的判断，通过扩大房地产贷款规模抢占市场，导致房地产贷款投放过快。

二、县域房地产贷款快速增长背后值得关注的问题

随着宏观调控效应的进一步显现，县域房地产市场面临的形势将更加严峻，并已经明显影响到了金融领域，房地产贷款快速增长背后存在的一些问题值得高度关注。

（一）关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款却由7282万元快速增加至17839万元，金融机构面临不良贷款上升的压力加大。再从县域房地产贷款投向来看，有相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险有可能集中暴发。

（二）企业还贷能力明显弱化。随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比减少2180.54万元，下降31.39%；有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。样本企业速动比率平均只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的还贷风险。

（三）民间乱融资危及信贷安全。房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所蔓延，个别欠发达地区甚至已冲击社会安定，严重影响金融安全。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。

（四）房贷操作风险反衬监管不足。金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，也反映出县域金融监管不到位。主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到要求的情况下发放房地产开发贷款；一些银行人员甚至对发放的房地产开发贷款按一定比例收取10%的高额回扣。

三、相关政策建议

面对县域房地产贷款快速增长中出现的问题，在落实“一保一控”宏观调控政策过程中，有必要在全面了解和掌握县域房地产金融运行状况的基础上，更加注重宏观调控的科学性和灵活性，正确把握好县域房地产金融调控的重点和力度，以确保县域房地产市场健康发展。

（一）及时调整房地产金融调控重点。在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控

对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。

（二）注重金融调控与房地产市场发展的协调平衡。对于县域房地产金融调控应把握“有保有控、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力的平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。房地产企业是县域经济的支柱产业，要立足于整个宏观经济的层面来看待，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济平稳健康发展。比如政府可适当降低包括契税在内的住房交易税，不仅可以降低居民进入房地产市场的交易成本，也可以通过这种降低税收的来增加房地产市场的供给，繁荣房地产交易。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。

（三）建立县域房地产金融监测机制。目前，我国房地产行业的监控重点是全国70个大中城市，县域房地产金融的监测近乎“空白”，应将房地产监测体系延伸到县域。建立适应县域房地产金融调控指标体系，对县域房地产企业进行适时跟踪监测，重点监测房地产民间融资、房地产贷款增长、企业资金链状况、房地产投资和销售状况等。同时，建立房地产金融调控效应评价制度，根据监测情况及时分析和评价房地产企业的调控效应，为房地产金融宏观调控提供调整和决策参考。

篇8

关键词：房地产；企业融资；房地产信托

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。

（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。

（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

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[8]李倩.拓宽融资渠道化解房地产信贷风险[N].金融时报，2007-01-12.

篇9

关键词：房地产金融 发展现状 存在问题 解决方式

一、房地产金融基本状况

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

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三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在，房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融. 2006，02.

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【关键词】商业地产 上市融资

一、商业地产企业融资问题的重要意义

资金问题对于商业地产行业来说，有着至关重要的作用，毫不夸张地说，资金是房地产企业的喉舌。这与房地产行业的特殊性质不无关系，商业地产开发的前期需要大笔的土地购置费用，以及开发费用，在建筑阶段，也会有大笔的资金投入，这样的特点决定了商业地产企业对于资金的高度依赖性，从而对金融资本市场的高度依赖性。对于商业地产企业来讲，其核心竞争力中不可或缺的一部分，即金融市场。

另外一方面，商业地产关系到国计民生，也是政府宏观调控的对象，有着极强的政策依赖性。从2003年6月央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到2004年6月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，一系列的金融信贷紧缩政策导致许多房地产开发企业资金更加吃紧。2007年美国爆发次贷危机，由于次贷危机由房地产业引起，因此为避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险，避免类似美国次贷危机在中国上演，2007年9月，人民银行与银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将己利用贷款购买住房，又申请购买第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同时贷款利率提高到同期通档次基准利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信贷紧缩已成定局。在开发商的资金来源主要依靠银行信贷的背景下，信贷紧缩对房地产企业的资金压力显而易见。

在这种不乐观的融资环境下，商业地产企业不得不转换视角，由向银行融资的间接融资方式转向直接融资，最明显的就是房地产的上市融资。2006年中国股市的牛市之时，很多地产股领跑了股市。到2007年，中国的商业地产企业在股市着实地赢得了股民的信任。很多商业地产的巨头都选择了上市融资，比如2007年，碧桂园在香港上市，成功融得资本130亿元，碧桂园的掌门人也成了中国的女性富人排行榜上名列第一，当年同样在香港上市的还有景泰富，远洋地产和中国奥园地产等。另外万科等企业也在2007年进行了再融资。房地产企业的上市融资之路走得如火如荼。

但是2007年美国次贷危机所带来的冲击使房地产企业的上市融资的选择变得趋于冷静。房地产的降价趋势引来了人们的观望，同时也引起了资本市场的融资困难。受美国次贷危机影响，国际资本市场堪忧，投资者对中国的房地产企业心存疑虑“2008年3月20日，赴港上市的恒大地产因路演未获一家机构认购而在最后一刻被迫放弃IPO计划，折戟最后一程，海外上市也蒙上了阴影”面对融资困境。

二、商业地产企业融资中面临的问题

不能从自身出发选择适合的融资渠道。上市也是一把双刃剑，它不是万能的。每个商业地产企业有自己的不同自身特点，应当从自己的实际出发，客观地衡量自己的发展阶段，制订企业的发展战略规划，对于企业的财务战略有着明晰的定位。不能盲目地选择以上市的方式来进行融资。上市有着其独特的优势：能够整得较大的资金规模，而且受到的政府和国家政策的相关的影响较小，对于需要充足的资金来发展的企业而言，能够帮助其扩大规模更好地拓展业务。但另外一方面，上市后是面临着种种风险的，股市的风险不仅包括系统风险，还包括各种不可定因素而带来的风险。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的准备，上市时面临的种种信息公开和政府审查，更加严密的财务管理等，所以如果是在二线和三线城市发展，并且对资金的需求量不大的话，而且企业所选择的是相对稳健的发展战略的话，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本远同于收益。

因此商业地产企业一定要谨慎选择，不能盲目地跟风，更不能盲目的追求规模的扩张。

商业地产企业不能只盯住上市这种方式，而应当追求一种多元化的融资方式。从历史来看，2003年以后的房地产调控政策，主要是涉及到两个方面，首先是间接融资渠道，尤其是银行的贷款，对商业银行的房地产信贷进行了更严格的规范和管理，使房地产企业原来赖以生存的资金链面临断裂的风险。尤其是对于一些中小型的房地产企业而言，形势更不容乐观，因为它们从银行获得贷款将更难，而且其抗风险能力更差。

房地产是我国经济发展中的重要支柱，关系到国计民生，因为政府在宏观调控过程中，要充分重视商业地产企业的健康发展，使商业地产企业的融资结构更加合理、融资方式更加科学和理性，从而为商业地产企业的发展营造一个良好的社会环境。

当前的流动性过剩的金融环境，应当对于商业地产企业而言是件好事，在这样的环境下，政府应当净化金融环境，不断地鼓励金融机构不断的推动金融产品创新，增加金融产品品种，为商业地产企业提供多样化的融资选择。

三、规范商业地产企业上市融资的政策建议

政府应当支持房地产企业开拓渠道，通过股权合作的方式来开发资金渠道。政府同时也应当提供政策性引导，对于地产企业开发建造的环保型住宅，国家政策性住宅，比如限价房和廉租房等。同时吸引民间资本参与商业地产的住房开发，不断地缓解渠道短缺带来的问题。

在政府的宏观调控方面，发达国家为我国提供了可以借鉴的案例。比如完善直接融资的渠道，在金融创新方面，尝试推进房地产抵押贷款的证券化，以及开发相应的商业地产信托业务，加大保险资金与房地产金融市场的融合。

股权融资不失为一种较好的直接融资渠道，它不同于上市，风险较少，而且对于国家的金融安全风险的分散来说，也很有益处。2004年2月1日，国务院了《关于推进资本市场改革开发和稳定发展的若干意见》（以下简称意见）。

这个文件所关注的焦点问题之一就是如何完善直接融资，使其成为主要的融资渠道，以更好地推动我国的市场经济发展更好地通过金融市场来促进市场经济中的资源配置和资金流向。为了确保银行等债权人权益，房地产企业的所有者权益比率不应低于房地产市场波动所导致房地产价格最大跌幅，或者，房地产开发项目资本金比率不应低于市场实际房价的最大跌幅。这样，即使房地产市场有较大负的下跌，仍能保证其在所有者权益或项目资本金金额的范围内，不至于损害到债权人的利益。

在政府的审批环节，不能实行“一刀切”，应该区别地对待。房地产本身的性质决定了它是资本密集型的。显然离不开资本市场的有力支持。因此，对于实力强大，业务运营状况良好，有着较好的发展前景的商业地产企业，应当鼓励和支持其通过上市来进行直接融资。而对于实力牵强，上市融资的实力还不具备的企业，要从紧政策。总之政府要有区别性地对待。实力强的商业地产企业上市，可以更好地完善其资本结构，提高资金效率，通过上市也可以更加规范企业的管理和运作，同时在将土地转化为商业地产方面的效率更高，更好地满足人民的商业和居住需求，更好地添补供需的不平衡问题。

另外，从政府对金融市场管理的角度，应当深化金融体制改革，不断的发展和完善我国的房地产金融市场。要想上市，要合理的、科学地运用融资工具，就对金融市场有着诸多的要求，同时对商业企业的人才和财务等方面也有着更高的要求。商业企业的财务人员要十分熟悉本国和似上市市场的金融市场上市融资规则，商业地产企业的财务制度要配合上市全面完善和与国际接轨。而且辅助上市还需要一个完善的会计环境，比如会计师事务所和商业银行。在这方面我国的金融环境支持明显不够，这些是企业的能力所不够的，需要国家金融监管部门完善制度和体制建设，加快金融市场建设，完善金融体制创新。这一方面是发展资本市场，另一方面是证券市场，只有将两个市场更加规范化管理，才能更快地向国际金融市场看齐，更好地为商业地产企业提供资金支持。另外，在间接融资环境方面要更好地发展商业银行。为我国专门的服务于商业地产的金融市场体系，支持房地产行业的发展和壮大。

要配合现在国家的金融体制改革，为了更好地避险，要改变原来商业地产企业的单一主体的局面，实现地产金融主体的多元化。通过地产金融相关产品的创新来吸引更多的房地产金融投资主体。

除了直接的融资服务机构以后，在商业地产的融资金融环境中，不可或缺的还有房地产金融中介机构，它们对于房地产融资信息的沟通 和促进融资的实现、丰富融资渠道、提高融资效率方面有着极大的作用。一般而言，房地产评估机构主要包括资产和信用等级的评估公司、抵押担保公司、保险机构等。

除了一级市场以外，房地产的二级市场也是地产金融市场的重要组成部分，二级市场的金融创新可以推动贷款证券化的发展。一个繁荣成熟的二级证券市场可以更好地实现证券与金融衍生品的互动，更好地促进融资的同时也更好地避险，从而更好地达成市场的互动。同时完善相应地法律法规，形成房地产金融市场的有效政策和法规保障机制。在这方面也要防止走向另外一个极端，即金融风险的预防。美国的次贷危机的产生正是由于次级贷款的资金链断裂，贷款的证券化盲目发展最后导致了危机。

宏观金融环境的打造将有助于房地产企业更好地利用完善的融资机制实现多元化的融资结构，促进商业地产企业的良性发展，打造一个有力的融资平台。

其源头就是过度的金融创新和金融中信用的被滥用，同时在过度趋利的形势下，政府并没有进行有效地监管和控制，市场的约束机制失灵了，所以酿成了此次的危机。资产的证券化本身是一种转嫁风险的方式，但是如果过度的利用，将违背其初衷，其避险的作用达不到。所以借鉴这些反面的经验，作为政府和金融监管机构，对于贷款的发放要有严格的标准，过分宽松的政策会导致贷款的信用质量降低，造成潜在的危机，引发泡沫，否则一旦房价出现下降，就会牵一发而动全身，引起房地产行业一系列的多米诺骨牌效应，出现资金链条的断裂，银行出现坏账，房地产金融市场的投资者出现严重损失甚至是破产，同时房地产企业也将面临融资危机，从而影响下一步的经营。对于贷款人来说，也将增加其负担，而这部分贷款人是占多数的，是直接影响到社会安定的，同时也会影响到银行的坏账.伴随着美国房地产市场的逐步降温，这一风险继续扩大，产生了大量的放贷违约和银行坏账，最终引发了此次影响全球金融市场的次级按揭贷款危机。

虽然我国的房地产市场与美国的次级按揭市场存在很大不同，住房抵押贷款人一般都直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生产品，同时房产首付在30%，政策上不允许发放零首付贷款“但是也要看到我国住房抵押贷款存在的风险，防患于未然”我国应增强评级体系的竞争性，金融机构要强化风险意识，金融监管应跟上金融创新的步伐。

金融监管要跟上金融创新的步伐。资本市场的风险防范措施要处理好三个关系：处理好房地产金融创新与监管的关系，注重金融创新与违规经营的区别；处理好中资金融机构与外资金融机构的关系，真正遵循国民待遇原则，对中外资金融机构一视同仁；处理好金融机构效率与金融机构体系安全的关系“监管机构要加强对复杂金融产品的风险监管，特别是，对信用衍生品等的监管要改进，要强化资产支持证券发行机构对基本债务人的债务履约能力的监督责任”。

参考文献

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