房地产公司资金管理制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司资金管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产资金管理 管理机制 人员素质 集中化管理

资金是房地产公司进行开发经营与管理的一系列经济活动中不可或缺的必备要素，在房地产公司的可持续发展中有着十分重要的意义，强化资金的管理与控制，能够在一定程度上提升资金的使用效率与效益，规范公司资金的运作流程，使得房地产公司的资金能够保持在一个比较合理的水平上，以备不时之需。从目前的发展现状分析来看，房地产公司的资金管理仍然存在着诸多亟待解决与完善的问题，需要探索合理的途径不断地去提升房地产公司的资金管理水平，夯实公司的竞争力。

一、强化投资项目的可行性研究工作

在一般情况下，项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大，有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要先做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。

第一，要做好选择投资项目的背景情况调查。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。

第二，做好市场调查。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查研究与分析。只有在较好的市场需求条件下，企业才能获得正常的或高额的利润。

第三，搞好投资项目的比较。企业应集中人、财、物等优势资源及力量，开发那些经营效益好的项目。这就要求我们企业对那些已做出可行性研究的项目按风险、效益进行排序，选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。

二、建立健全房地产公司的资金管理机制

科学合理的管理机制不仅有利于房地产公司的资金能够更好的发挥作用，而且为公司的长足发展树立了良好的典范。首先，要优化资金的筹措结构。资金筹措涵盖了合理选择筹资方式和科学预测资金需求。合理的筹资渠道包括发行股票债券、融资租赁、银行信托等贷款）、吸收直接资金等，而预测资金需求方法有销售百分比法、趋势预测法、定性预测法等，这需要房地产公司财务负责人结合自身的发展实际选择合理的手段。其次，要强化资金管理意识，在资金管理上，房地产公司的领导者要借助于员工手册、专题会议、网络教育以及员工会议交流等方式，强化公司每一个工作人员对资金管理重要性的认识，以便在资金管理工作中获得更多的便利和支持，同时要树立现金流量的概念，对公司现金流量的相关信息进行密切的关注，保证任何一笔资金都能够运用到实处；再者，要不断地优化资金的使用结构。房地产公司要结合自身的产品结构、经营情况等决定流动资金的比例，以保持合适的流动资金的额度；应当根据“保证重点、量入为出、均衡支付、总员控制”的原则，成立公司内部的资金调度中心，让公司上下级的资金流动情况都能够被纳入到财务部门的控制范围内，保证资金管理机制的顺利运转，确保资金安全。

三、提高房地产公司财务人员的综合素质

在知识经济时代到来的今天，人力资源在社会各行各业中的重要性不言而喻，强化房地产公司财务人员的综合素质，对于资金管理乃至房地产公司的长足发展都有着极其重要的意义。其一，房地产公司相关负责人要针对公司财务管理的现实工作情况，制定切实可行的员工培训计划，借助于财务技能业务实践培训、推荐优秀员工在职深造、轮岗以及学历继续教育等多种手段，全方位的提升财务人员在财务核算、分析、决策等职能方面的能力，促使他们能够更加自如的应对工作中的压力和挑战；其二，职业道德的建设在财务人员的培训与教育进程中有着同样重要的作用，要杜绝财务人员“谋取私利、挪用公款”等不良现象的出现，就要尝试通过专题会议宣传、资金运作流程模拟活动等方式让员工意识到职业道德的重要性，同时要将员工日常的工作表现、业绩等与工资相挂钩，从而在提高公司财务人员综合素质的同时，也为房地产公司的发展提供了更多的活力。

四、实施资金的集中化安全管理

要结合房地产公司的发展实际，完善结算中心制度，可以建立专属公司的财务结算中心，实现内部资金的统一化调度、有效化监控和集中化管理，保证资金管理的安全、统一与集中。还有，要合理的发挥出信息化管理的作用，公司领导者要安排专业人士，结合公司资金管理的真实情况，建立公司内部的资金管理信息网络系统，从而可以在网络中随时查询公司资金的流向、最新的资金管理动态等信息，以便在有效地保证资金管理信息传递的水平和效率的同时，提升管理决策的水平。与此同时，要推行全面的预算管理，积极地推行预算审批、监督和编制的全面预算管理控制系统，预算编制应该采用逐级审批、逐级编报与滚动预算管理相结合的模式，且预算方法一旦确定，就不能随意的进行修改，以保证全面预算的真实合理性，为资金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及时检查资金预算的执行情况，分析不一致的原因，建议纠正措施，使资金管理制度化、规范化、科学化、高效化。

五、结束语

房地产企业的经营效益与资金管理是息息相关的，房地产企业只有抓住资金管理这一重要环节，努力提高资金使用的效率，才能为其可持续发展提供更多的保障。在复杂多变的市场环境和政策环境下，要以提升资金管理水平作为抓手，提升企业的核心竞争力，以期在激烈的市场中脱颖而出，通过修炼内功，实现企业发展的经济及社会效益总目标。

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房地产企业在进行日常经营活动的时候，常常要面对多变复杂的外部市场环境。此时就需要一种较为科学的内部控制管理工具，使的房地产企业在日常经营时能够不断适应市场变化，从而谋得企业长久发展。这种内部控制管理工具，即为全面预算管理。本文通过分析全面预算管理的概念出发，实际分析我国目前房地产企业全面预算管理现状，切实分析全面预算管理中所存在的问题。通过结合房地产企业的自身经营特点，提出解决此类问题的方法与提出如何完善全面预算管理的可行性建议。

关键词：

房地产企业；全面预算；建议

一、目前我国房地产企业在预算管理存在的问题分析

1.预算管理制度不健全

虽然目前全面预算管理方式已经被我国房地产企业广泛应用到实际经营当中，但是房地产企业在应用全面预算管理方式的过程当中还存在预算管理制度不够健全的问题。一些企业只单纯的编制预算而没有明确划分预算责任；还有一些企业对员工在编制预算流程当中所应尽的职责界定非常模糊，这就使得编制预算成为财务部门的个别问题，不能真切落实到每位员工身上，造成日后工作中的相互推诿现象频现，预算无法及时落实，全面预算管理达不到企业预期效果。

2.预算与企业战略目标关联不足

大多数房地产企业的预算，都只是做年度预算。房地产企业的年度预算方式一般为由财务部门收集年度销售计划、工程部年度工程付款计划以及其他部门年度费用等相关信息，通过对信息进行简单的信息整理而编制预算数据。因为公司所制定的战略目标周期一般较长且定义比较抽象，使得各部门在执行预算时无法与公司战略目标相结合。有的甚至对公司预算不了解，因此在工作中根本就不考虑公司战略目标。在预算执行过程中随意为之，不能做到有的放矢。房地产项目在启动之前都会进行预算编制，但是由于项目运作周期较长，且房产销售价格和项目工程成本变化性较强。这就会造成实际与预算存在较大差距。虽然年度预算会根据实际情况进行调整，但是无法真实体现出项目本身的实际情况，这就是使得无法对管理层提供对于公司战略方针方面提出正确的建议。

3.缺乏有效的资金链管理

地产项目的运营是一个需要大量资金且需要资金持续投入的过程。只有资金得到保障才能使得项目政策运营下去。一旦资金链出现问题无法维系，就会使得项目停滞甚至造成项目崩盘，所以房地产公司全面预算管理的工作重点之一就是资金链管理。房地产公司主要资金来源为银行贷款，但是面对逐年递增的银行贷款压力和在资金使用时所产生的大量不必要的成本费用，使得在缺乏科学成本控制体系运营的房地产公司需要面对公司资源的浪费、资金使用率低以及资金占用率较高等资金链问题。

4.预算管理考核与激励机制不完善

目前，诸多地产企业对于各部门的预算管理考核，依然还停留在财务指标“说话”的阶段。这也单方面造成了各部门负责人考核压力巨大。就使得各部门负责人在制定预算时，采用标高预算支出、降低业绩预估等方法。从而降低考核难度，使得自己可以顺利获得业绩激励。同时在考核过程中，主观因素掺杂其中，再加上考核监督制度不健全，致使考核公平性得不到保证。

二、改善房地产企业全面预算管理问题的对策措施

1.完善全面预算管理制度

完善的制度对于提升房地产企业全面预算管理水平具有非常积极地意义。首先，房地产企业应该建立明确的预算编制机制，权责分明，把员工的预算管理职能明确的分配清楚，一旦发现预算管理中的无问题，及时找到问题的所在，追究第一责任人的责任，通过这种方式还能提升预算管理人员的工作积极性，提高预算管理的质量与效率。其次，房地产企业应该建立明确的预算指标，这样能够让更多的预算管理人员在开展预算管理的过程中拥有一定的工作执行标准，方便预算管理工作的开展。再次，应该建立与预算管理相关的制度，通过制度规范相关工作人员的行为，保证预算管理工作在开展的过程中拥有更多约束，保证预算管理工作的规范性与有效性。最后，房地产企业在开展预算管理的过程中应该加强对于预算流程的设计与重视，通过科学的预算管理流程提升预算管理效率。

2.明确预算与战略的关系

预算管理最的最终目的是为了更好的实现企业的战略发展，如果预算管理与企业的战略发展缺乏明确的联系，那么预算管理的效果很难在企业中充分的发挥其作用。因此针对目前房地产企业预算管理与企业战略联系不足的现状。我国房地产企业应该加强对于战略的重视，在开展预算管理前必须对企业的发展战略有一个明确的认识与了解，这样企业的管理人员在预算管理中如果遇到一些相对困难的问题，就能以企业发展战略为指导，更好的进行管理决策。首先，房地产企业在进行预算管理的过程中应该建立必要的监督机制，对于预算管理与战略的联系性进行有效的监督与管理，一旦发展预算管理偏离了企业的战略必须及时的更正，保证预算管理为企业发展战略更好的实现而服务。其次，房地产企业在预算管理的关键节点，房地产企业在开展工程施工的时候应该重点关注，对关键节点的预算工作进行重点控制，如果发现关键节点的预算管理与企业战略偏离，必须要重点管理，及时更正。最后，房地产企业在编制预算的过程中首先对企业的发展战略进行来接，在企业战略发展的基础上编制预算，这样就能够更好的保证预算与企业战略之间保持必要的联系，方便预算管理更好的服务于房地产的发展战略，更好的帮助房地产企业实现自身的经营价值，提高房地产企业的经济效益，增强企业的市场竞争力。

3.加强资金链的管理

对于房地产企业而言，资金链至关重要，如果企业在经营的过程中资金链出现问题，那么企业就无法进行日常的施工活动，企业下一步的资金也很难在短时间内打入企业的账户。因此，对于房地产企业应该格外重视资金链管理。资金链管理是企业预算管理的重要组成部门，因此，房地产惬意在全面预算管理的过程中应该提升对于资金链管理重视，不断地创新资金管理方法，提升资金利用效率，保持资金链的稳定性。首先，房地产企业应该不断地扩展融资渠道，除了要和银行等金融机构保持良好的关系外，还应该在行业内部建立统一融资平台，保证企业资金出现问题能够及时的获得资金。其次，房地产企业应该简化资金管理流程，提供资金管理效率，不断降低企业经营成本，为资金管理水平的提升创造良好的外部环境。最终通过提升资金管理是水平的提升帮助企业提升资金安全，提升全面预算管理的水平。

4.健全预算考核与激励体系

想要预算管理效果能够充分的实现，房地产企业需要对预算管理的结果进行一定的考核，通过考核结果员工在考核中的表现进行不同的待遇。为了保证预算管理的有效性，房地产企业还需要不断地建立健全的激励机制，建立与预算管理相关的激励机制，保证员工在工作过程中更加的积极的参与到预算管理工作中来，为房地产企业预算管理水平的提升奠定坚实的基础。对于企业中积极的服从预算管理，为预算管理水平提升做出突出贡献的员工进行奖励，一方面能够充分的激发员工服务从预算管理的积极性，另一方面还能充分提升员工对于预算管理工作的重视，在日常的工作过程中更加的配合企业预算管理工作的顺利完成。

三、结论

全面预算管理是集评价、奖励、控制等功能于一身的综合管理方式。是房地产企业实现动态控制和达成战略目标的手段和方法。房地产企业应当实际考虑自身状况，逐步完善全面预算管理体系。这样既可以及时防范企业经营风险，又可以实际提升企业资源整合和战略管理能力。使房地产企业可以在激烈的市场竞争中获得先机，长久发展。

参考文献

[1]张长胜.企业全面预算管理[M].北京：北京大学出版社，2011.

[2]韩艳.房地产企业全面预算管理的问题与对策[J].管理观察，2016，（28）：148-149.

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[关键词] 房地产企业；财务风险；问题；措施

[中图分类号] F240 [文献标识码] B

一、房地产企业财务风险管理存在的问题

（一）财务管理意识薄弱的问题

我国的房地产企业大多都是家族式的企业，企业的所有权和经营权完全操作企业的最高管理层，从而导致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企业横向之间和纵向之间在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，从而造成资金使用效率低下，资金链断裂，增加了企业的经营风险。同时，多数房地产企业内部财政管理大权掌控在决策者手中，重销售轻管理的现象及其严重。很多往来业务都没有记录在册，基本都是走形式，大多数房地产企业的账本都一式两份，其中一份是为应付检查。以上因素导致了企业在核算方法上停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识严重缺乏，应用水平不高，最终使得企业财务管理停滞在较低水平。这样就导致了财务人员制作的财务报表不能真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会使得财务决策失误，进而严重影响企业的经营风险。

（二）不重视预算管理职能

一些房地产企业虽然口口声声说重视财务管理制度，但在实际管理过程中，由于对突发事件预期不足等原因，从而导致预算额度偏离实际需求，有一些企业没有从土地成本成本、资金周转、投资回报率等方面进行财务分析，不能将实际情况与企业财务管理相结合，只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未能发挥充分的作用。很多房地产企业编制财务预算的目的仅仅是将预算任务交给财务部门进行审批、控制。由于财务部门与上级之间信息不对称，只能根据企业申报的预算额度决定是否批准支出，不能对企业所有支出的必要性做出正确的判断，从而影响了企业预算的执行效果，降低了企业管理效率。

（三）企业内部财务监控机制不健全

财务是企业资金进出的总闸门，通过财务控制可以帮助预防和化解金融风险。但在现实生活中，一些房地产公司由于管理体制、人员素质等因素的制约，财务控制往往显得非常乏力。主要表现在企业内部财务管理无法统一，上级财会部门不能有效地管理下属单位的财务，使得中央的调控措施和政策法规不能认真贯彻下去，资金周转缓慢，财会信息不能及时、准确传递，从而削弱了企业财务的集中统一管理，这无疑对经营风险的产生起了一种“促进”作用。但是我国多数房地产企业虽建立内部监控机制但也未严格执行，特别是有的企业将管理与监督合并在一起，使得权责不明责任很难追究，监管机制形同虚设，由此增加了财务风险。

（四）低效的资金管理问题

资金管理是房地产企业进行财务管理活动的关键环节。因此，房地产企业加强资金管理有助于实现预期收益，完成既定的发展目标。大部分房地产企业没有计划的使用资金，在资金比较多时就随意开支，不分必要与非必要，资金不足时很容易因无法进行资金周转而使得企业陷入财务危机。有的企业在项目启动前不对项目资金的使用做整体的计划，在资金使用时只考虑对单一项目的影响，忽略了企业的整体利益。也有企业认为资金越多越好，使得企业大量的闲置资金以备不时之需，从而造成资金的严重浪费、资金使用效率低下。

二、加强房地产企业财务风险管理的措施

（一）优化企业的融资行为

融资行为对于企业来说是一项非常重要的财务活动，成功的融资行为，不仅会解决企业的财务危机，还会给企业带来巨大的利润。然而，不恰当的融资行为，会给企业带来巨大的风险，导致无法偿还，甚至导致企业的倒闭。所以，对企业融资风险的控制是刻不容缓的，必须作为企业财务风险管理的重心工作。房地产企业本身就是资金密集、生产周期长、风险高的产业，所以公司制定合理的资金运用方案和合理的融资方案尤为重要。企业一定要选择正确的融资方案和融资渠道，谨记融资的目的是保证经营活动的可持续。

（二）建立健全的财务风险管理机制

财务风险管理是一个识别风险和评估风险、评价风险、控制风险、处理风险损失的过程。应对财务风险的措施是在风险识别、评估和评价的基础上进行的，所以风险识别、评估、评价是极其重要的。企业要想及时解决出现的财务风险，就需要制定详细科学的财务计划和方案，健全财务管理系统，对财务决策采取科学的方法。想要健全财务风险管理的机制，首先要建立科学的统计分析制度，利用现有的数据进行统计分析，从而对未来风险进行预测，目的在于及时发现问题从而采取相应的措施来控制风险。第二，建立完善的客户管理制度，房地产企业的资金投入量很大，生产期很漫长，企业的经营活动依赖于客户的资金，客户信用的好与坏很大程度上决定企业的财务风险，所以对客户的信用、资金的评估就显得尤为重要了。第三，建立科学的内部管理制度。企业的经营决策在企业内部必须进行严格的评估、审查、预测，用科学的方法和多角度去分析，避免决策失误造成风险。

（三）提高管理人员风险意识

企业的财务风险想要得到有效的治理，最好的方法是完善企业的内部管理体制。要让企业的财务风险管理人员明确，企业的财务风险是贯穿于整个经营管理过程中的，所以财务管理人员必须在财务工作的每一个环节做好风险防范工作。完善企业内部管理体制就是完善企业内部的控制制度，提高财务管理人员风险意识和防范意识。

首先，着力加强企业财务人员的专业知识和道德水平。当前房地产企业财务人员综合素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益和发展。房地产企业必须高度重视财会人员的素质培养，开展相关的业务培训和考试，提高他们的业务水平，使财务人员能够很好地满足企业的需要，其中财务人员的道德水平的提高是尤为重要的。其次，完善财务管理制度。房地产企业的财务人员应该根据企业自身的经营特点和财务管理制度缺陷，在企业的经营过程中不断地探索，从而构建内部的财务控制体系，并根据实际情况不断的完善。在企业的资金管理中，要严格按照财务管理制度来直营，定期查账对账，对账实不符的情况要及时查找原因。

（四）组合投资策略

由于宏观政策对房地产行业影响很大，房地产行业不是很稳定，所以房地产行业在进行投资时，就需要组合投资策略来降低风险系数。房地产企业通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。尤其是当某个房地产项目的风险非常大时，企业可以通过和其他公司共同合作，从而减少了投资风险，同时也避免了投资风险过大而产生的财务危机。由于房地产市场的需求不稳定，企业可以采取多种经营方式，比如企业可以将住房、办公楼、商业广场等结合两项或者多项进行综合开发，避免单一产品滞销而造成企业财务损失，同时单一产品带来的风险也能有效的规避了。所以说组合投资策略对于房地产企业规避财务风险是非常可取的手段。

[参考文献]

[1]朱国荣.浅析如何构建房地产企业财务管理体系[J].财政监督，2012（8）：17-19

[2]马海敏.对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨[J].2012（1）：46-48

[3]邓文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究，2011（22）：73

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关键词：房地产企业；信息化；成本管理

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：中小房地产企业基于信息化平台的成本管理探讨

收录日期：2012年3月8日

房地产业经过20多年的发展，现已成为国民经济的支柱产业之一。自上世纪九十年代末自今，房地产行业经历快速发展期，在这一快速发展期，我们既看到了房地产业的急剧膨胀，同时又看到了房地产业经历了一系列政策调控洗礼。经济形势和房地产政策的不稳定，将房地产业暴露在很大的、不确定性的风险中。在技术日新月异、竞争日益加剧的当今社会，房地产企业为进一步提高其市场竞争能力、降低企业开发项目的风险，就必须加强项目开发各个环节的管理，提高企业应对风险的水平。当前很多房地产企业已经认识到要加强项目成本管理，提高企业核心竞争力，同时也要利用信息技术，有效提高管理执行力。

一、中小房地产企业成本管理现状评述

房地产企业在快速发展、政策扶持的背景下，很多企业进入房地产开发大潮，开发中只关注市场营销，而忽视了成本管理核心竞争力的培养，存在诸多成本管理问题。尤其是中小房地产企业，在项目开发和内部管理方面经验积累较少，或者很多企业是从其他行业转行从事房产开发，在房地产市场红火的背景下，成本管理水平低下，或者已经意识到其重要性却尚未投入更多的精力关注与提高。

（一）内部成本管理制度体系缺失。多数中小房地产企业内部成本管理制度体系缺失主要表现在公司老板或几个高层有一些成本控制意识，很多没有落实到公司规章制度及日常工作管理之中，或者说有些公司存在部分制度与考核，那仅是项目结算时对高层管理团队进行考核；这些已有的成本管理意识大多数还无法贯彻到中层管理人员及一般员工等执行层面，无法形成上行下效的有效成本管理体系；或者部分公司规章制度之中有成本管理的规定，但可操作性差，无法贯彻在日常工作之中，未达到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多数中小房地产企业成本管理水平粗放主要体现在以下几个方面：一是无项目全成本管理意识，主要还是单一的工程成本管理思路，对于前期成本、管理成本、财务成本等还没有成本管理意思；二是无项目全过程动态成本管理意识，主要还是重要节点成本管理思路，如成本管理意识主要体现在设计环节，抓住设计环节的成本管理即可，而对于开发过程中成本管理仅是联系单变更控制，还未形成开发全过程系统的成本管理意识；三是成本管理无科学数据支持，主要还停留在个人经验判断阶段，缺少科学的成本数据对比分析，甚至根本无成本数据分析；四是资金管理水平低，资金管理计划不详，资金使用不确定情况较多，付款管理效率低，无形中也降低了企业资金效益。

二、中小房地产企业信息化成本管理探索

中小房地产企业虽然存在诸多成本管理问题，但随着房地产行业市场竞争加剧，中小房地产企业也在不断反思与探讨，很多公司在公司信息化管理与成本管理方面相结合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）统一思想，构建成本管理体系。中小房地产公司内部管理架构虽不尽相同，但均围绕基本职能设置，对于全成本管理职能，尚未形成既定管理模式与职能岗位。为了达到全成本管理目标，需要突破人员限制，进行制度创新；组建全成本管理团队，落实岗位职责，明细责、权、利，形成公司成本管理规章制度，并将其岗位职责通过信息化实施计入公司日常工作规范流程，并实施考核管理。

我公司根据自身特点，成立了成本管理中心，直接对总裁负责，由总裁助理任主任，预算部经理、财务部经理任副主任，预算工程师、财务会计为组员。实施行政职能体系、成本管理体系双轨管理机制，同时也为多项目发展奠定管理基础。在成本管理信息化实施方面，充分考虑行政审批工作流程与成本管理的有效衔接。成本管理与考核相结合，新入职员工的系统培训、员工日常使用考核由成本管理中心主任进行考核，与考核奖挂钩；成本控制目标为成本管理中心的考核指标，由公司总裁负责考核，与年终奖挂钩。

（二）实施项目全成本目标管理机制。房地产成本构成包含六大内容，即土地取得费用、前期工程费用、工程建安费用、小区配套费用、开发间接费、期间费用等内容，即包含一个房地产项目立项、前期、规划设计、工程施工、验收交付及营销等所有环节发生的成本费用。

目标管理是实现成本控制的途径，目标成本是项目成本的控制标杆。目标成本要有指导性和严谨性，要基于市场状况和企业经营现状，结合开发经营计划，以信息化数据为科学依据，经过努力可实现的成本指标。

我公司以信息技术为依托构建了ERP成本管理系统，成本管理科目立足于公司管理现状，分为三级，以六大类房地产成本构成为根本，根据成本内容和合同类别具体再分两级，既要细化有利于施工过程中有效控制变更，又要考虑实际实施能力控制细化级别便于具体实施。

（三）加强过程动态成本管理，实时监控成本变化影响。成本兑现须经由合同管理环节来实施，合同执行中的变更则涉及动态成本监控，合同付款则涉及资金计划与实际成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基础与核心，换句话说，以往的加强合同管理就是实施动态成本管理。

动态成本管理也分为重点环节和一般环节，重点环节为目标成本或主要成本成型的节点，如设计环节、招投标环节等，有效规避重大成本风险；一般环节为项目开发过程中涉及合同变更的环节，既要引导成本优化，又要控制成本变更，实时监控成本变化，有效控制合同变更成本。加强开发过程成本动态控制要综合把握即时性与整体性原则，真正为领导决策提供科学的参考。

我公司在动态成本管理过程中，利用成本管理系统数据库进行科学分析，重点环节实行成本管理中心主任负责制，目标成本分方案对比分析，主要成本按招投标综合对比分析，以科学数据为总裁决策提供依据；一般环节实行分级负责制，成本调整须进行综合分析，根据实际调整金额和比例分级审批，如合同变更调整金额在20万元以内的，且累计总调整金额在合同总造价3%以内的，由成本管理中心副主任审批，并抄报主任及总裁；超出的需经主任审批或总裁审定，开发过程中要工作效率与效益兼顾。

（四）加强资金管理，提高资金计划水平与运营效益。资金问题往往是中小房地产企业的管理软肋，因而，加强资金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地产项目的全成本体系、成本目标管理和动态成本控制为建立项目开发全程资金管理提供了科学的数据基础；合同的付款节点与工程进度计划结合，形成了项目现金流量表；项目建设资金的支出与资金筹措、销售资金回笼的有机结合，形成了项目资金营运表，科学的数据为公司领导提供资金平衡及综合运营的决策依据，可以有效地提高资金计划水平和资本效益。

我公司在资金使用方面实施严格的计划审批，根据成本管理系统制定合理的年度、季度和月度资金支出预算计划，实施预算资金审批制度，预算内资金实行分级负责制下的正常审批，预算外资金实行总裁负责制下的先计划后支出的严格审批制度。资金融通及销售资金回笼根据资金营运表编制资金收入计划，实施目标逐级考核制，有效地提高资本运营效益。

三、结束语

总之，通过基于信息平台的成本管理系统的构建，形成了系统的、合理的、科学的项目全成本数据库，基于数据库的各项成本指标分析，如以目标成本为成本控制上限，以动态成本与目标成本对比分析实时反映成本状况，为开发决策提供科学依据；通过信息化平台将成本管理体系中的行政工作流程审批与成本数据库进行有机衔接，以及成本数据库的数据作为考核指标依据，从监督与激励两个方面促使员工主动将成本控制与自己每天的工作思维和工作行为紧密结合。中小房地产企业从提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精细化盈利模式转变，逐步提高自身市场竞争优势，以适应日益变化的房地产市场。

主要参考文献：

[1]温艳芳.浅谈中小房地产企业项目成本管理.科学之友，2008.2.

[2]冯建德.论新形势下房地产企业全成本管理新理念.浙江房地产，2009.8.

[3]宋凯兰，曲晓虹.房地产企业成本管理问题分析.财经界，2009.10.

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关键词：房地产企;资金管理;问题建议

一、企业面临的问题

1. 资金压力大

项目启动是企业实力的展现，在征地、立项、审批、设计等前期阶段资金支付率之高一般能占到项目资金使用量的30%到40%,甚至有的更高，在地王频出的时期仅土地出让金每亩千万元都不足为奇，还有以千万元为单位支付的各项巨额费，如配套费，设计费，拆迁安置费等等支出。所以，项目启动前备足资金成重中之重，不管是自有的，还是借贷的，对企业都是不小的压力。

2.借贷渠道少

房地产项目开发的过程就是巨额资金投入的过程，鉴于其开发项目需几年的长周期特性，使得企业资金周转期也长，无论企业实力大小，都是需要通过多种融资渠道进行筹措资金，以保证达到滚动开发项目的目的。而融资的渠道就目前而言非常狭窄，国内非上市企业向金融行业借贷资金是最主要的筹资渠道，现阶段在国家调控政策下金融行业基本已停止对房地产项目开发进行任何方式贷款，现在许多企业多是向担保公司或民间借款来缓解暂时资金压力，成本高，风险大。

3.风险意识不足

红火的卖方市场，赚钱容易的诱惑，驱使规模大有实力的房地产企业到处购地，遍地盖房，中小实力的公司也蜂拥而至抢开项目，由于房地产项目开发周期长，资金投入量大，可变因素多，特别是对国家进行政策调控的力度认识不足，由调控前的排队抢购变成今天的门可罗雀，使得部分房地产企业资金回笼严重受阻，后劲乏力。许多企业开发项目时只考虑一帆风顺的前景，而忽略了风险存在，编制资金使用计划时过于乐观而没有留足后备资金，致使用预售回笼资金还贷和滚动开发等计划落空，这就可能导致企业资金链断裂，项目停滞，给企业带来灭顶之灾的后果。

4.资金管理水平低

有许多房地产公司老板是见卖房利润大，市场好，赚钱快而介入到这个行业的，对行业本质认识少，专业管理水平低，队伍素质差，觉得只要开发了项目，就不愁卖，就能赚大钱，而忽略系统的管理，企业在资金使用方面大多是老板说了算，根本不按计划执行，财务人员仅仅是过路财神一样的摆设，根本无法发挥财会的参与和监督的职能。

二、关于加强资金管理的建议

对于以上所存在的问题，谈一些浅薄的想法仅供参考，希望能够在资金管理方面对企业有所帮助。

1.提高企业管理水平，健全高素质人才管理队伍

企业领导要从思想上对房地产行业有深刻的认识，要充分依靠专业人才，特别是专业的财务人才。科学制定资金管理制度，从资金的筹措到使用要编制好计划，同时发挥财会的监督职能，使资金的管理严谨科学。在资金使用中坚决杜绝一言堂，使资金计划得以充分落实。

2.拓展融资渠道

在目前销售疲软，资金回笼困难的形势下，要保证项目的持续开发，就要多渠道融资。担保公司和民间融资虽便捷，但成本高，后遗症多。吸收合伙人，引人合伙资金共同开发项目不失为首选，虽然利润被分散走了，但没有融资成本，降低了企业风险，资金得到充分的发挥，一举多得。另外以土地或在建工程做抵押，通过有实力合作伙伴的第三方非房地产企业向金融机构申请流动资金贷款也可作为融资渠道之一。

3.加强资金的理财功能

在资金充裕闲置期间可以通过银行做金融业的短期理财。如七天通知存款；在资金计划的空档期也可参与银行短期且风险相对低的票据型理财等，在资金量大的情况下其收益是相当可观的。既用活了资金，又增大了企业资金可用量。值得提醒的是进行理财操作时一定保持清醒，坚决不做看似收益大而风险高的产品以及决不可与项目使用资金的计划相冲突。

4.提高财会人员的专业素质，控制企业费用的开支

在日常工作中企业的费用支出也是一项不可小觑的事情，控制不好不仅会给企业带来不必要的损失，同时也浪费了资金。财会人员不但要处理好每笔资金往来的账务，更应根据企业业务的发展安排好资金。

5.用好税收政策，减少资金占用

企业决不能偷税避税，但可以利用税收政策的优惠规定做到少缴税或缓交税，以减少资金的占用。如，以土地入股合作建房而分配利润的项目可不缴纳营业税；与有土地的用户定向代建开发，由于没发生产权变动，只交营业税，不缴土地增值税；根据规定，业务费和广告费是按比例进入成本的，所以控制好其支出比例，可少缴所得税。这样做既增加了企业利润，又减少了资金占用。

6.加强风险意识，居安思危

房地产行业投入大、周期长、变数多的特点，决定了它高风险属性。而一个项目的成功既要借助天时、地利、人和的趋势，更是选址、策划、定位、质量、性价比等综合因素的统一体。每一步，每一环节出现问题，都会产生风险。风险的产生最终都会影响销售而导致资金回笼受阻，使企业陷入困境。因此，在开发项目初始，就要将风险评估放在首位，居安思危。对于房地产行业讲“现金为王”永远是真理，会使企业永立不败之地。

篇6

【关键词】房地产信托 房地产投资基金 房地产投资信托 运行模式

一、概念辨析

1、房地产信托

信托在法律上的定义是指以资产为核心、信任为基础、委托为方式的信用委托和受托行为。根据信托投资形式的不同,信托分为资金信托和财产信托两类（本文只谈后者）。由此从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人、信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。

在实际操作中，继20世纪90年代末的信托行业整顿后，资金信托形式的房地产信托随着“一法两规”（《信托法》，《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的出台，自2003年起再度迅猛发展。仅2003年全国发行房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额超过50亿元。目前大多数房地产资金信托计划均是由信托投资公司与房地产开发企业合作，针对某一特定项目定向发行，并将信托资金以入股或贷款（特别是短期的“过桥”贷款）的形式投入该项目作为开发资金。

2、房地产投资基金

投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。投资基金制度的基础是现代信托机制，是信托在商事领域得到运用和发展的一种财产管理制度，具备信托的一般要素和法律关系。因此从本质上看，房地产投资基金应当被视为房地产信托的一种特殊形式。

也正因为如此，房地产投资基金相对于房地产信托具有其自身的特点，在房地产开发融资中能够发挥更大的作用。首先，区别于针对某一项目定向发行的房地产信托产品，房地产投资资金一般采取组合投资形式，其资产不仅分散在不同的房地产开发项目上，而且往往同时通过直接投资开发项目、购买抵押贷款证券等方式进行投资。其次，作为信托的一种特殊形式，投资基金不仅具有特定的组织结构和运营机制，而且形成了一套相对独立而成型的制度体系，包括产权制度、资本制度、法人治理制度、经营制度、内部管理制度和市场退出制度，同时在美国等投资基金发展相对成熟的国家中，这些制度往往以法律的形式得到确定，保证了基金操作的规范和高效。

3、房地产投资信托――REITs

REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

通过上述分析，我们可以认识到房地产投资基金本质上是信托中房地产资金信托的一种特殊形式，而REITs是房地产投资基金中的一个分支，是在满足法律定条件后依法建立的特殊的房地产投资资金。因此，房地产信托、房地产产业投资基金和REITs之间是一种逐步细化的关系，后者属于前者，但更有其独特的特点。

二、通过REITs融资的优势

REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。

对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。

三、REITs国际运行模式的比较

房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。

美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。

美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

四、我国建立REITs应采取的措施

1、加快相关政策和法律法规制定

房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

2、加快房地产信托专门人才的培养

加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

3、防范运作中的道德风险

从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

【参考文献】

[1] 陈怡、彭岩：《房地产融资理论与实务》，中国建筑工业出版社2005年版。

[2] 车春鹏：《REITs――中国房地产企业直接融资的新渠道》，载《建筑经济》2006年8月。

[3] 李健飞：《美国房地产信托基金研究及对我国的启示》，载《国际金融研究》2005年1月。

篇7

[关键词]房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

篇8

在工作中，我们预算部以自己的实际行动，谱写了一曲“优质预算部门、爱岗敬业员工”的赞歌。我作为预算部中的一份子，代表预算部门就一年来的工作情况述职总结如下：

一、加强理论学习，推进政治思想和工作作风建设

2014年，我们预算部人员一直从各方面严格要求自己，一方面不断努力党的十、十八届三中全会精神，学习科学发展观，增长才干，另一方面努力做好自己的预算部门工作，积累工作经验，时刻注意自身各方面的协调发展，锻炼自己各方面的能力，推进政治思想提升，作好预算部工作，使自己成为一名政治素质过硬的优秀预算部工作人员。

二、2014年工作亮点和不足

(一)根据岗位要求，认真履行岗位职责

结合公司最近在搞的采购招标核算、绩效管理、合同分解、单类资金拨付控制来看，我们预算部门整个系统本着“集中、统一、精简、高效”的指导思想，实现了预算工作分工、绩效管理、采购招标、集中核算、规范运行、一级核算、统一管理的管理模式。

今年，在我们房地产公司上级的正确领导下，预算部按照职责分工，较好地完成了各项工作任务。我们预算部门主要职责负责项目建安成本控制管理，主要包括建安工程内容的招投标工作、合同签订、资金拨付、工程结算等建安成本管理控制工作。作为预算部一份子，我时刻要求预算部门员工时刻注意根据岗位要求，认真履行本岗位职责。

(二)在10年中预算部主要的业绩

以格调竹境项目为例，我们预算部门工作精度可以概括为一句话就是“全景式客观再现，全球化认知高度”。结合公司企业宗旨，结合市场变化信息，结合公司最近采取的采购招标核算、绩效管理、单项与联合采购分解、单类控制、四单管理、合同与资金拨付使用方面科学规章制度等措施及总经理的十五字方针(找差距想办法降费用扩销售增效益)，结合现房地产开发行业预算成本与目标比较现状，特别是房地产市场现状来看，我们预算部门工作人员最需要的就是就是大胆细心、谨慎拼搏的精神。

在这种精神的感染下，我们预算部增强朝着远大理想不懈追求的坚韧力，增强朝着共同目标团结奋斗的凝聚力，增强朝着美好前景开拓新路的创造力，增强我们房地产公司面向房地产市场赢得发展优势的竞争力。

因为用心，所以出色！这就是我们预算部工作人员的一贯工作作风，为此，我们预算部门在2014年中预算部出色的完成了各项公司交代的任务。就格调竹境项目而言，在公司大力推行公司建立健全管理体制，提高管理水平的契机上，公司主管领导在项目开发初期，重点要求全面提升工程管理水平，在总结以往项目管理存在的不足中开拓思路提出新的工作管理模式，期间在摸索自身管理模式上有着成功的经验。

我们知道，格调竹境一期从2015年年底至2013年9月16日至2013年11月20日陆续完成竣工验收。经历了近两年的时间，期间全公司各个部门在公司领导的带领下，为项目的建设付出了辛勤的汗水，在2014年我们预算部与审计部销售部等其他部门通力合作，全力拼搏，认真统筹安排，使得该项目无论是销售业绩、在品牌知名度再次提升、工程管理(包括质量水平、工程进度、安全、成本控制)等方面均有重大实质性的突破和提升。

2014年，我们预算部做了大量房地产硬件软件预算准备工作和采购招标、分包合包结算、合同资金拨付等工作。特别要提到的是采购招标工作的通过，由于细心谨慎的工作态度，招标到了合适的建材供应商给公司节省了十多万的建材款差价。

我们预算部门就是心系公司，为降低成本预算着想。为公司发展远景着想。预算部一贯将成本控制预算结算合同资金拨付工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日前工作进度检查、下个月工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保预算部门工作畅通无阻的运行。在日常工作时，我们预算部一贯强调预算结算工作时的透明操作和自我廉洁防范的意识，杜绝个人贪污贿赂的行为发生。

我们房地产公司企业就是以财务控制、成本结算为核心，提高房地产销售管理模式。而我们预算部门就负责提供各类数据可以优化采购进货渠道、采购进货品种，合理安排库存数量，对主要建材大类的进、存、毛利等方面进行成本分析，有利于资金的整体筹划，从而降低房地产成本；系统对供应商的经营情况进行对比、分析，有利于优胜劣汰；在日常工作中，我们预算部门实时查看各部门房地产项目进度等工程预算动态，便于上级随时掌握房地产预算状况，做出正确的成本估计决策。

我们预算部门同时还系统对人员的管理更加规范、合理，充分利用人力资源，最大限度地节省人力。统一采购招标、结算统一集中管理，有效实现内部控制目标。

在预算管理上，我们预算部门实施分级考核目标任务管理，系统将月季任务指标(销售额、库存占用、毛利率、单项指标任务)层层分解到每个工作岗位，实现目标任务考核，做到有奖有罚，充分调动员工的积极性。同时系统提供资金预算指标，按照部门和岗位，以及工作结算类别进行指标控制，把握资金管理链，最大限度提高企业管理效益。

三、预算部门存在不足与2015年工作目标

针对预算部去年工作中发现存在的不足，例如项目预算细节遗留问题跟踪检查力度不够，管理机制不够完善等等，预算部总结一年来的实际工作情况，将工作目标与2015年定工作思路制定为：

1对预算部每个工作人员工作绩效进行全方面管理核查、对于采购招标工作跟踪和合同资金拨付等重要环节进行仔细反复核对推敲。

2.规范管理机制，完善管理制度，以提高预算部门结算采购招标，合同资金拨付工作效率和质量。

3.加强资金环节监管力度。

4.加强节能降耗的管理工作，从管理上求效益；

四、2015年工作工作思路

达到上述工作目标预算部将做如下工作：

(一)采用绩效管理，采购招标核算

按照传统的管理方式，房地产公司，一般采用分别与不同供货商进行接触洽谈招标方式采购建材，这样虽然可以简化采购招标过程，但成本核算却不真实，给造成管理混乱。因此新的一年我们预算部门将选择单品管理、进价核算的方式，一方面能加强管理力度，对每个采购招标建材的价格、库存、成本实行全面控制；另一方面，实行单品管理也是决策分析的前提条件。

(二)进销分离，集中统一管理

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关键词：全过程；房地产；成本控制；管理

Abstract:： Nowadays, the soaring prices, prices will gradually increase, but the real estate industry is by original profiteering industry gradually become low margin industry. Increase in raw material costs, labor costs rise and the design requirements are increasingly high, a company needs to do is the best to gain more interests on the basis of cost control, thus strengthening the whole process management to set up the key factors to control the cost.

Keywords: real estate; the whole process; cost control; management

中图分类号：[TU-9] 文献标识码：A

引言：房地产行业在进入2013年之后受到了更多的限制，国家逐渐制定人民买房的条件，百姓承受房价的能力也达到了一定的极限市场趋于饱和状态，在双重的困难下房地产行业如何能够盈利甚至保持持续飘红是如今面临的最大问题。加强对房地产开发以及售后等工作的全过程管理是突破瓶颈的缺口，本文从现状、重要性和具体的策略方面来自习讨论关于加强全过程管理对于房地产成本的作用。

一．房地产成本管理控制现状

（一）管理意识薄弱

一直到现在老百姓的表现来看都能证明在大家的意识里房地产是一个利润丰厚的行业，这些人也包括企业的管理者。企业管理者普遍认为房地产行业利润优厚，他们会更加注重公司内部成本的计算，然而对于原料采购的成本和建成后房屋销售以及维护等成本没有合理的计算，这就使得企业的管理链条形成了中断，导致整个房地产企业的管理无法形成系统的完整的管理模式。同时，房地产企业制造的产品具有稳定性好，周期长的特点，这也是管理者不能很好的控制成本的一个原因。因为管理层面无法控制好成本，所以企业很难适应市场也就达不到控制好成本的要求。

（二）缺乏资金管理的手段以及方式

流动资金充足是每一个企业想要生存和发展最重要的背景条件，对于房地产来说资金就更是如同动脉对人的重要性的关键所在，然而对于资金，如今大多的房地产公司普遍管理水平比较低下并且没有对资金的计划性。

当下许多公司在面临项目开展的时候只是单纯的测算成本，然而对资金的测算十分马虎甚至于没有这方面的测算。然而正是因为资金测算具有十分重要的作用，假若在工程进行中不断的进行调整那么不仅会影响其他环节的有效进行，也会增加了管理上的难度，甚至一时周转不灵会影响整个工期甚至整个企业。

二．做好房地产成本控制的意义

（一）做好成本控制有助于企业的生存和发展

进入社会主义市场经济之后市场的竞争力逐渐增强，任何企业都不能逃脱市场竞争的环境，只有在竞争中脱颖而出才能谋求今后的发展。控制成本就是控制企业的支出，只有收支平衡才能够使得企业更好的生存下去，节约支出企业才能够有更多的积累资金，才能更好的促进企业的发展。

（二）控制成本是市场竞争成功的关键

如今房地产业的势头一年比一年迅猛，更多人看到了商机开始投入到房地产开发的项目之中，所以各个企业之间的竞争逐年激烈。在竞标的时候一个企业取胜的关键就是低成本高质量，其难度可想而知，然而只有控制好成本才能在竞争中立于不败之地。

（三）有效提高房地产企业经营管理水平

针对房地产企业管理，有效的成本控制是保证企业盈利的关键同时也能够提高和改进企业其他方面的管理工作。成本指标的高低直接关系到企业中各项工作的好坏，可见其具有较高的综合性。开展成本控制，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工

作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，综上所述，房地产企业实行成本控制是非常有必要的。

三．如何加强全过程管理做好成本控制

了解了房地产成本控制的重要性之后如何良好的控制房地产成本成了关键，这就需要对管理进行全过程管理，从项目筹划阶段、设计阶段以及施工和结算阶段都进行管理才能够有效的控制成本：

（一）项目设计阶段的成本控制

经调查，房地产成本的总量百分之八十以上在项目的设计阶段确立下来，所以说设计阶段是控制项目成本最关键的阶段，这个时期对成本的估算影响到了工程中的工期、建成后的质量以及整个工程的造价和收益。

1.限额设计

在设定总资金之后应该明确的规定各环节的资金运用上限，也就是各环节的限额，规定之后不得超出。只有将每个环节都控制在预估成本之内才能保证总成本不至于超出预算，才能够达到控制总成本的效果。

2.优化设计方案

房地产产业的设计方案不应该仅仅考虑到美观、牢固等方面，应该同时兼顾经济层面的条件，每个项目都应该优化设计方案从而达到优化配置的目的。综合分析项目中结构、户型。功能划分以及布局等多方面的考量从众多的方案中选择最佳方案，才能在满足预期房产功能的要求之下尽量控制成本。

3.加强设计图纸的审核力度

每次工程项目施工之前都会先进行方案设计，之后会将想法绘制在图纸上，因此图纸是工程的开端也是最容易修改的环节，在图纸上修改能够减少花费的数额从根本上控制成本。因此企业应该加大对图纸的审核力度，在投入实际工作之前，投入工作人员对图纸设计方案进行严格的考量，尽早解决可能会出现的问题，这样能够有效的减少无用成本，减少总投资量保证成本的最低能耗。

（二）项目施工阶段成本控制

1.管理合同化，工程安全化

施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。

2.工程变更灵活化，洽商效率化

在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计

划变更和工程项目变更。开发单位是控制变更的关键环节，所以开发单位应该建立相应的工程签证管理制度，以明确工程部门和预算部门以及有关人员的权利和具体分工，这样能够有效的控制虚假签证的发生同时能够保证签证的质量。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性。同时，应该尽量将对于签证的描述客观准确，发放后要充分同合同相协调，进行及时的处理，加强审核力度也是非常重要的一点，只有国家有关规定的经办人员严格按照制度办事，才能够保证这项制度不是空谈。

在企业有良好的应对签证出现紧急情况的变更手段之前应该尽量减少签证的发生，每个企业都应该具备一定的预见性。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。同时管理预算的人员应该充分收集市场情报，将建材的价格等行情进行整合，及时的进入市场了解最新的市场价格，在社会主义市场经济控制下的今天，市场的价格就是企业价格的风向标和指明灯，不了解现行市场价格就无法对工程的成本和造价做出正确的估量。

（三）项目结算阶段成本控制

在工程竣工之后，企业会根据相应的法律法规对整个工程进行工程估价，项目成本控制中心也会进行工程成本的管理和分析。因为房地产公司将成本控制由片面的部分的变成贯穿始终的工作，在做好每个阶段的项目管理之后结算阶段也不能落后，应该做好审核工作才能真正的控制好整个项目的成本。

结论：针对于房地产企业来说成本是企业立业的关键所在，所以贯穿始终的成本控制是增强企业生命力和竞争力最好的手段，通过分析和思考企业应该从全局出发不放过每一个细节，做好全过程管理。

参考文献：

[1] 许远明、袁宗峰、徐鹏鹏 论房地产开发企业的工程造价管理[J]；科技创新导报；2007年35期

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关键词：房地产行业 财务风险 存在的问题 对策分析

目前，在我国，房地产行业的发展已经越来越快速，人们对其质量也要求的越来越高，房地产在管理的过程中压力也就会逐渐增加，由于房地产业投资的周期长、不确定因素多，自身规模、资金的实力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企业在财务管理上出现了许多有待解决的问题，对于这些问题的解决，必须要在了解其根本的基础上进行，所以对房地产行业中财务管理所存在的问题要进行科学合理的分析。

一、房地产现状

房产是我国经济发展的一个重要支柱，保证房地产行业能稳定的发展，这不仅利于我国抵抗经济危机，同时也是预防通货膨胀的一个重要措施。我国在经济复苏的这段时间里，国家对房地产的市场进行了结构优化，比如严格规范土地储备、支持保障住房发展、对用地指标科学测算、打击“囤地”行为、遏制投机行为等，以求能达到房地产市场稳定发展的这个目标。

随着现在工业化、城市化步伐加快，我国的房地产行业对社会的经济发展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地产业的“疯狂生长”，扭曲了经济结构，也成为了我国社会经济的一大隐患。因此，对房地产业的负面影响，要时刻提高警惕，不能掉以轻心。

二、财务管理的内容

（一）预算管理

预算管理是西方国家累积多年的管理经验，是对市场的需求进行充分的研究，并以科学的预测为基础，以销售预算作为起点，然后延伸至资金收支、成本、生产等经济活动各方面的一种科学管理方法，同时预算管理对企业的日后发展起着至关的作用。预算管理是以目标利润作为中心的，在一定的时期里对其经营所涉及到的经济资源来进行整体控制的一种管理方法。企业可以通过全面的预算管理，可以把经济活动中的人力资源和物质资源，通过货币的形式来给予量化，通过确定执行考核奖惩来进行全面的控制

（二）成本管理

传统的成本管理是以企业是否节约来作为依据的，只是片面的从降低成本和避免费用等方面来入手解决的。随着现在市场经济的不断发展，卖方市场渐渐的向买方市场进行转变，因次企业也就不能再将成本管理等同于降低成本，而获取经济效益，取得竞争优势，这才是房地产企业所要首要考虑的问题。在成本管理过程中，要树立成本效益观念，要把成本管理和整个企业的经济效益相连接起来，尽可能的少付出成本，而不是减少成本的支出。

（三）核算管理

会计的核算管理是以货币来作为主要的测量单位，对企事业单位的资金运动进行全面、连续、综合、系统的监督和反映，是加强经济管理的一项工作。其方法主要有设置会计账簿和科目，审核和填制会计凭证，成本计算、复式记账、财产清查、登记账簿、编制会计报表等。

三、房地产企业财务管理中存在的问题以及原因

目前，房地产企业的发展越来越快，为了在竞争激烈的市场中占据一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要证明自己，从而在管理上就会出现许多问题和漏洞，财务管理在房地产行业中起到了重要的作用，在管理的过程也是很容易出现问题的一项工作。所以管理人员一定要给予足够的重视。在财务管理中，一般比较常见的问题有以下几个方面：

（一）预算管理方面的问题

1、经不起市场的检验

房地产企业在预算管理工作中往往忽略了对市场的预测和调研，让很多的预算指标和外部环境不相容，而整个的预算指标体系也很难被市场所接受，缺乏弹性，缺乏对市场应变的能力，同时这也就造成了预算工作难以进行。

2、缺乏整合思想

在预算管理工作中，没有融进总预算理念，有一部分的企业没有完整的指标体系，没有成本费用预算、销售预算、现金收支预算、生产预算在内的总预算，没有把组织经营各阶段联系在一起，只对现金支出或是成本费用进行预算控制。而还有的企业只有利润核算意识，而没有亏损预算意识，这也就造成了不发明确亏损数量这样的问题。

（二）忽略了全面成本管理

1、忽略各自的职能

全面成本管理是指房地产企业要实行全过程、全方位、全员的成本管理。房地产企业成本的发生是一个过程，其中涉及了销售、策划、设计、规划、施工等各环节，其成本管理就是在项目的开发全过程中，对所有的成本构成要素进行控制、规划，最终实现企利润的最大化。但是房地产项目的成本管理资料，都是来于企业内部或是施工管理部门的，而有一些的企业管理者认为成本核算和管理是财务部门的职责范围，因此忽略了内部各个职能部门进行全过程成本核算所起到的重要性，最终导致了财务部门所收集的成本一线资料有限，造成了成本核算管理偏离于预算，使其不能达到有效控制成本这个目的。

2、资金运作制度不健全

在房地产的投资项目中，需要大量的资金来进行运作，一些企业没有从自身的具体情况考虑，为了能够加快速度使项目施工，就大量的向银行贷款或者是向其他企业借款，这样就会使企业的资金面临很大的财务风险，而在项目施工的过程中，企业管理者没有对目前的财务风险进行有效的管理，对目前的现有资金盲目使用，不能将资金用在必要的地方，影响了整体的利益，而且还会加大企业的偿还能力，成本负担加重。

3、投资风险

房地产企业是资金密集型的企业，有着资金投资量大、变现能力差、回收周期长等一些特点，那么这些特点也就决定了房地产企业日后一定会面临很大的财务风险，其风险具体有：利率波动风险：这不仅增大了企业的财务成本，还让按揭贷款购房者的成本快速上升，抑制了投资者的购买欲，给房地产企业造成了很大损失；按期偿债风险：如果企业没有有效的控制、预测风险，那么发生不能支付到期的银行借款本息的概率就会增大；筹资风险等：如果企业的资产负债率过高，那么这也就增加了从货币市场或是其他渠道筹资的难度。

（三）核算管理制度不健全

会计的核算管理的完善是保证企业资金正常运转的重要保障。目前，对于我国房地产企业来说，核算管理制度还有待完善，很大程度上，房地产企业的核算部门都不能很有效的将其工作完成，其主要表现为成本、收入等科目设置缺乏科学性，企业商品成本与售价具有不配比性以及开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入，这些情况很大程度上导致了企业不能对资金进行系统的核算工作，导致企业面临财务风险。

（四）其他方面管理不当

房地产企业的管理层多数都对财务管理的意识不强，主要表现在以下两方面：一是企业内部的高层管理人员不能充分认识到财务管理工作所具有的重要性，以至于财务管理部门没有投入太多的财力、人力和物力资源；另一个方面就是财务管理员工的素质较低，自身所拥有的有关财务管理方面的知识不能满足房地产企业的财务管理需求，而且财务管理部门没有有效的监督激励体制，从而也就导致了很难调动财务人员的自主性和积极性。

四、解决财务管理问题的主要对策

如果想要使房地产行业能够获得更好的效益，那么就要对其财务风险管理中出现的问题进行系统的分析，从而找到科学合理的解决办法，从根本上解决问题。

（一）树立全面预算管理思想

企业要想实施全面的预算管理，那么首先要适量预算管理和企业发展战略目标相互结合的理念。企业全面预算管理的组织实施和编制要和发展战略相配合，其核心就是对企业的未来发展进行计划和安排，对内部的资源进行控制、考核及合理的分配。因此全面预算管理就是企业去实现长期战略目标的一个基本手段，要全面的服务企业战略目标的实现。同时发挥全面预算管理的作用和功能，要以企业治理结构来作为基础，要和各个部门的业绩考核相结合，让其他各级部门对财务管理部门的工作能积极配合并协助，这才能全面的树立预算管理思想。

（二）合理安排工程进度

1、合理安排施工进度

在工程施工之前，设计人员要根据工程的具体情况，将整个工程中每个环节的施工周期都进行合理的安排，保证工程在施工的过程中能够顺利进行，如果施工期间遇到某种因素影响了工程的进度，那么管理人员要对出现的问题进行合理分析，在制定解决办法的时候，在保证工程质量的同时，尽量减少资金上的投入。确保超出的资金不能够给企业造成财务风险。

2、完善资金管理制度

企业的财务部门掌握财务全部资金，对企业的发展有着重要的作用，财务管理部门要认清自己的职责，要对企业资金的经营、建设、投资以及筹资等工作进行全面的预算，在此基础上，还要根据工程实施的具体情况制定资金使用计划表，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。其次，财务部门要专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，让企业的资金能够运用合理，为企业的发展带来更大的效益。

3、优化资本机构，降低筹资风险

虽然在企业负债阶段的经营效果会带来良好的经济效益，但是这并不代表负债越多越好，企业的负债情况直接决定了企业多面临的财务风险，企业应该在加大企业经济效益的基础上降低筹资风险。对于房地产来说，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向银行进行抵押贷款，在企业运营的过程中，可以充分发挥财务的杠杆作用，来增加企业的收益，在一定程度上将财务风险进行稳定的管理，避免因为资金的盲目使用而使财务风险越来越严重。

（三）完善核算管理

在对企业核算管理的完善方面，企业应该找到其存在的根本问题，从而找到合理的解决措施，对房地产企业的完善，应该使会计科目的设置尽量直观和明细，开发的房屋达到可销售状态时， 企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格， 作为成本分配标准。与此同时，还应该强化风险的披露。建立质量保证金制度。

（四）其他制度的完善

1、确立专业建设目标

如果想要解决财务管理体系的建设问题，那么就要改善专业建设环境，这样才有利于专业的发展。但是如果仅仅是改善环境那是远远不够的，于此同时还要从专业建设的本身需求途径，来确立合理专业建设目标，还要培养合适的人员对其进行管理控制，使财务管理能细化到各经济知识领域时，都能找到有关的研究成果和证明，这样才能让财务管理在良好模式下实现运作。

2、加强财务管理人员的综合素质

高质量、高素质的财务管理团队决定着财务管理的效率如何，所以一定要加强财务管理人员的综合素质。首先要让财务管理人员认识到其工作的重要性，其次要对有关财务管理的人员进行培训，让其能够完整的、准确的、及时的了解到、掌握到最新的财务管理知识，保证自身的财务管理知识不断的更新，最后就是要构建起奖罚机制和责权利相互结合的有效机制，根据企业财务人员所做出的贡献不同，来给予相应的物质奖励和精神奖励，要保证“有过必罚、有功比奖”，从而调动起财务管理人员对工作的热情。

五、结束语

财务管理对房地产企业的发展来说起着至关重要的作用，也是保证房地产企业得以正常运行的关键因素，对于各种因素所引起的财务管理问题，其管理人员一定要给予足够的重视，通过对问题原因的分析，从而找到合理的预防和解决办法，正确将财务管理问题扼杀在萌芽之中，保证企业的平稳发展。

参考文献：

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[3]徐静.房地产企业财务风险分析与对策[J].财政金融.2010

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[5]于月超.我国房地产企业财务风险管理与控制研究[J].会计之友.2010

[6]冯志艳，鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济.2010