商铺投资范文

导语：如何才能写好一篇商铺投资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

“淘宝”

网店因运营成本低，特别是店租方面，尽管存在很多问题，但依然在快速增长，截至2011年底，仅淘宝网的注册网店已接近4亿家。不少投资者认为时下商铺投资环境不佳与网店的快速发展不无关系！

正 方

观点一：实体店铺租金已成为制约运营瓶颈之一

中国连锁经营协会郭会长指出，据协会统计调查显示，以商铺为主要载体的服务、餐饮、零售等10个中小投资者涉猎最多的行业，2012年第一季度，房租支出比2011年同期平均上涨了10%，而且这个趋势在未来3年内还会继续延续下去。十几平方米的店铺，动辄月租金上万元的现象在一二线城市十分普遍。同时像汽车美容店、美甲店等，房租成本已经占到总成本支出的40%以上，成为吞噬经营者利润的主要黑洞。

而与此相对的是，网店的店铺支出成本很低，月均支出几千元，甚至更低，因此越来越多的投资者青睐网店。

观点二：网店成为实体店的最大威胁

北京某女性饰品销售商赵女士介绍，现在很多顾客一进门就说“网上的东西和你的一样，但价格比你便宜很多”，其潜台词就是“你给打些折扣吧”！

赵女士无奈表示，其实顾客说的也是实情，自己和网络卖家的进货渠道几乎一样，自己之所以售价偏高，主要因为店租过高，如果不把价格订高一些，赚的钱根本不够支付房租。

现在自己已打算在店铺租赁合约到期后，就不再开实体店了，也在网上开店。因为现在的房租实在是“伤不起”。

观点三：消费习惯注定了实体商铺已不再是春天

“艾瑞”（国内著名的互联网调查公司）资深专家黄先生表示，个人认为实体商铺投资的春天已经过去。主要因为消费者的消费习惯发生了改变，据淘宝网统计，每天上网购物的人超过5000万人，而且这个比例还在每月以2.5%的速度递增，越来越多的人喜欢网上购物。

另外，现在很多商圈中都有大量商铺都闲置，也能间接说明实体商铺已不是投资者首选。

反 方

观点一：网店不适合所有业态

天津某资深商铺投资者程先生指出，虽然我个人认可店铺租金已开始阻碍很多经营者的经营，特别是零售、服务两个领域，但这并不意味着实体商铺没有投资空间，毕竟网店不能适用所有的业态，举个例子，餐饮业，消费者就是再图便宜，还是有到店铺里去吃饭的需求，所以餐饮业投资者有租赁实体商铺的需求。准确说，在某些行业中，实体店和淘宝店是井水不犯河水，何来？

观点二：社会发展依然需要实体商铺

国内加盟连锁领域资深专家周女士表示，个人认为实体商铺投资远没有到“狼来了”的阶段，恰恰相反，我认为实体商铺投资正处于一个黄金期。理由有三个：

一是，社会发展依然需要大量的实体商铺，举个例子，老百姓要吃早点，不可能一起床开电脑直接“网购”（虽然现在也有投资者从事网售早点的生意，但是数量很少）。

二是，消费者的消费习惯依然需要大量实体商铺，大家周末去逛街，没有了实体商铺，逛什么？同时逛街口渴了，需要买水，如果没有实体商铺，去哪里买？

三是，尽管网购生意十分火爆，但是绝大多数消费者在网购之前，更加愿意到实体店去亲眼感受一下商品质量，或者说有实体店的网店生意会更好。

观点三：商铺空缺不能说明商铺没有投资价值

国内著名超市运营专家李先生颇为不屑地认为，我个人认为实体商铺依然具有投资空间，而且前景不错。首先，我同意周女士的观点——老百姓常年积累下来的消费习惯让商铺具有不错的投资空间；其次，我认为某些商圈的商铺闲置，不能说实体商铺不具备投资空间，而是由以下几点原因造成，如商圈自身人气不够、商铺租金过高、商铺产权不明……而像一些黄金地段，最近两年商铺的租金往往是一年上涨几次，诸如一些经济发达或沿海城市，2012年黄金地段的商铺租金已经比2011年同期上涨了近50%—100%，而且根本看不到闲置商铺。

市场疯狂论

现在商铺投资已经进入到一个疯狂的阶段，动辄一个好商铺（面积约100平方米）都要两三百万，就算不断提升商铺的租金，一个商铺要想在10年左右收回投资十分困难。一些资深商铺投资客认为，市场近乎疯狂的发展，让商铺不再是一个投资的好项目！

正 方

观点一：投资回报期延长

北京某商铺投资客刘先生表示，2010年时，北京三环之外，五环之内的商铺平均售价2万元，而2012年，平均售价超过了3.5万元。同样是100平方米的商铺，至少要多投入150万元。虽然店铺租金也在不断上涨，但是涨幅远远没有售价高，现在一个100平方米的店铺一个月租金大约1—2万元，就算是按照最高租金标准收，一年租金才20万元，至少要17年才能收回前期投资。而以前投资一个商铺大约七八年就能收回。因此现在投资不划算。

观点二：商业地产开发过度

国内知名商铺投资专家洪先生指出，由于住宅的限购令，让大量的资金流入到商业地产，导致现在商业地产投资过热，而大部分商业地产都含有商铺，直接造成商铺投资过热。2010年的时候，住宅和商铺的价格比是1：2，而2012年这个比例是1：4。如此高的比例，对于现在准备介入的投资者而言，风险相当高，这意味着投资者在加大投入的前提下，回报没有增加，甚至有可能降低。

观点三：收益下降

刘先生指出，现在商铺投资的回报率只有4%，而2010年的时候回报率在10%，单从这个指标上看，现在不是投资商铺的好时机。而回报率降低的原因与租赁者少、商铺数量过多、商铺初始投资额度过大等因素有关。

反 方

观点一：商铺是“越老越值钱”

国内商铺投资“教父”姜新国指出，商铺投资本身就不是一个“短平快”的项目。假设商铺所处的商圈环境不错，加之土地资源属于一个稀缺资源，那么商铺贬值的可能性微乎其微，甚至可以说“商铺是越老越值钱”！举一个例子，2010年时，上海地铁商铺的售价每平方米只有两三千元，而2012年时这个价格已经飙升至1万元/平方米，而且还有继续上涨的趋势。所以时间越长，商铺的收益也越高，这点对于投资者而言更加划算。

观点二：商铺投资全在“选”

上海商铺投资专家柯先生指出，没有任何一个投资是不具备风险的，商铺投资也是同理，投资者不能指望随便投资一个商铺就稳赚不赔。首先，商铺能否盈利与其所处的商圈人流量有很大的关系，投资者投资前必须要对市场进行充分的调查；其次，商铺的盈利还与商铺在商圈中的位置以及周边配套设施有关系。所以商铺投资的关键在于投资者是否会“选”，这与商业地产是否开发过度没有必然关系。

观点三：收益并不低

姜先生表示，回报率虽然只有4%，但是商铺租金的基数在提升，所以投资者回报一点也不低。如，上海的黄金地段，2008年，面积100平方米的商铺，购置商铺投资大约100万元，出租后，月收入约1万元，而2012年，同样地段的同等规模的商铺，购置商铺投资大约400万元，出租后，月收入至少5万元。算一下，初始投资额增加了4倍，而收入增加了5倍，还是相当划算。

篇2

一、商铺投资热的背景

从市场表面反映出的情况看，商铺投资热潮是由于投资的高回报决定的。如果作为一种经济现象分析主要有以下几个方面的原因：一是中国经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，老百姓手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二是老百姓目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾。对中国的老百姓来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的；三是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续8次降息，使大量资金寻找投资出口；四是旧城区大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区老的商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商铺需求增加。众多的国际商业巨头入驻北京，如沃尔马、百安居、欧培德、易初莲花等等，大量的国内零售服务企业在北京跑马圈地，由此不难看出市场对商业用房的巨大需求量。

10月份，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”在国务院发展研究中心了2003年中国城市房地产开发投资潜力研究成果。其中，在商业用房开发投资潜力10强城市中，北京第一，上海第二，其次是深圳、广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南。如果从房地产市场表现来看，市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示着城市房地产开发投资潜力越大。从房地产市场本身的素质看，空置率低市场消化和吸纳能力强，对房地产开发潜力的影响也非常大。从这个角度分析，商铺投资热的背景就很好理解了。

二．北京商铺投资的方向和特点

商铺投资的目的有二：一是用以出租或转手出售赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。我们可在此基础上审视商铺的投资方向。按照国际通用分类，商铺包括：邻里型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、超级地区型购物中心、专卖购物中心（专业店如国美电器）、主题购物中心、直销（Outlet）中心、独立式商店等八类。对于这些分类，由于从词汇上理解有一些难度，我们可“翻译”过来并与国内商业接轨，将北京市商铺分为以下几类：市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街和底商。

北京市的市级商业中心在前门商业区、王府井商业区和西单商业区基础上，又规划了包括CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园等五个商业中心。市级商业区商业规模大，业态、业种的复合度高，其商圈半径辐射7-8公里甚至全市。所以商铺租售相对容易、投资回报率高，但是价格也高，就好比股票市场上绩优大盘股，如果打算有长期稳定的回报，可以选择此类商铺。

地区级商业中心为区域服务，如方庄、望京等。社区性商业中心最典型如天通苑、世纪城。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点价格相对不太高、商铺的经营比较稳定，投资时选择好商铺的具置很关键，因为在商业区内商铺销售时之间的价格差异不大，但是不同位置的租金差别非常大，如果选择的商铺位置好，就如同在股票市场上骑上了“黑马”。

北京的专业市场很多，服装类的如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、新推出的蒋宅口的“巨库”；IT类的如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类的如碧溪家具广场等等。市场类商铺最大的特点是单个商铺面积小，不超过10㎡，单价高、不能独立经营需要商业托管或自营。该类型的商铺是高风险、高回报投资。但一般而言，真正的好商铺很难轮到普通投资人，如在北京好区域的服装商铺基本让温州人抢了，而且都是“业内”人士运作。虽然早期的万通是市场类产权式商铺投资的典范，但是西单某服装商铺项目使投资人“腰斩”，3000多万的商铺拍卖1300万流拍也是血淋淋的事实。特色商业街往往是后期营造的商业街，一开始投资人的投资目的不一定很清楚，只不过由于政府和商家的行为形成特色商业街，如东直门鬼街、方庄食街、马莲道茶叶街，等等。

篇3

此次论坛以指导京城地产理性投资、推动地产投资理财为目的，由易铺网联合安家杂志、京华时报、搜狐理财、《卓越理财》杂志、FM101.8魅力地产共同主办。

与会投资人士达到300余人，易铺网CEO陈建明先生、华银控股CFO齐霁先生、赛睿顾问总经理秦学俭、PRAME投资基金总经理吕波等地产专业人士和与会者，从地产投资产品的专业知识、投资技巧、地产投资市场的政策、经济环境各个角度进行了精彩的互动交流。

论坛现场揭晓了“2005中国最具投资潜力商铺排行榜”，珠江罗马嘉园、住邦2000商务中心、苹果社区商业街、顺驰蓝调街区、上海沙龙新天地、三里屯3.3、港龙商业中心、郑州新天地、鞍山时代公社购物广场、济南鲁能领秀诚HOME MART等知名项目均位列其中。此次评选打破了以往由专家学者为主导的评选模式，仅由投资者和经营商户评选意见作为依据，受到了投资者的热烈追捧。

同时，中国商业地产门户网站，易铺网就市场关心的当前房地产政策和经济环境下房地产市场的走向等市场敏感问题，进行了近两个月的调查，在此次论坛上推出了最新的“2005北京地产资本前沿调查报告”。

篇4

一铺养三代，只有“长命”商铺才能做得到，其实这并非杞人忧天。商铺的命运受到诸多因素的影响，如规划变更、政策变化、商业气氛消失等，都会让商铺或多或少地失去应有的属性而失去投资价值，甚至“夭折”。

也许会有人反问，作为个人投资者，信息来源较少，不可能提前预知商铺在若干年以后的命运。话虽有理，但我们依然还是可以通过一些现象，来进行综合判断。当然，在此需要说明的是，所谓“短命”商铺，并非是指商铺建筑物消失，而是指商铺失去其应有的功能，从而使得投资受损。

商铺寿命有长短

这是一个由地铁商铺退出引出的话题。现在，当记者从上海轨道交通1号线莲花路站乘坐地铁时，再也看不到分布在人行通道两侧的小商铺了。因为就在三个月以前，这里刚刚完成整治，小商铺一律退出，让路于行人。而此前，这条人行通道还是一块“风水宝地”呢，地铁带来的大量人流，吸引众多经营休闲食品、书刊杂志以及小礼品的商贩来此经营，整天热闹异常。

其实，轨道商铺的退出从去年年中就已开始。为保证上海世博会期间轨道交通顺畅，沪上所有轨交站点商铺将在世博会前完成整治，其中2号线南京西路、南京东路、陆家嘴站的商铺在消息宣布之前就已经开始拆除。

上海部分轨道商铺无意中成了“短命”铺，这不管是对投资者还是经营者来说，都不是一件好事。一位姓刘的女士在轨道交通2号线龙阳路站从一个“二房东”手上转租了一间商铺，并付给对方3万元的转让费，而在宣布对轨道商铺进行整治以后，这位女士面临无法经营的尴尬境地。

这种地铁商铺就是典型的“短命”商铺。专家分析认为，由于人流量的增大，尤其是世博会期间地铁人流量暴增，原本占道经营的站内商铺只能选择退出。

短寿商铺风险大

不管是投资也好，还是经营也好，如果碰到短命商铺，会致使投资失败。俗话说，一铺养三代。确实如此，一间好铺的确可以带来丰厚的投资回报。但其前提是商铺能够一直“存活”下去。如果因为市政动迁、规划调整等原因，导致商铺被拆除，因此不管此前市场氛围再浓厚，也无法实现这样的目的。

此外，目前市场上并不少见的无产权商铺，也可以归为短寿商铺。此类商铺虽然大都建在商圈内，周边商业配套相当成熟，但是业主并不真正拥有产权，等到“生铺”养成“熟铺”之后，业主们面临的可能是鸡飞蛋打的局面。因为一旦合同到期，开发商可能会将使用权收回。

如前文中提到的刘女士，她曾想要回3万元的转让费，但“二房东”总会找出各种各样的理由来拒绝。而她能够得到的，最多只是按照合同规定，给予一个月的租金补偿。“要是商铺一直可以经营下去，也就不会发生这些问题了。”她如是说。

此外，还有一个不能忽略的问题是，投资商业地产成本很高。一般情况下，只能申请到5成贷款，而且贷款利率方面也没有优惠，还款时间多为10年，部分只有5年，如果一旦失败，将面临巨大损失。

四种商铺不要碰

投资商铺要看眼光。一般说来，投资商铺时主要考察地段、未来发展潜力等诸多因素，商铺能否升值、商铺租金能否一直保持上涨态势，与之有着直接关系。但专家表示，除此之外，投资者还要学会为商铺“看相”，如果不具备“长寿相”，尽量不要碰。

出身不正少碰为妙

其中最为典型的案例是襄阳路市场。

据了解，此前上海襄阳路商铺的租金一路走高，在2000年初，一套10平方米左右的铺面年租金约4万元，而到了2005年，则涨至30万元左右，如果是几经转手租得，年租金可能高达50万元。由此可见，这样的商铺其实已完全能够做到“一铺养三代”了。但实际上，襄阳路市场还是被撤销，在原址上建造了一座大型建筑，包括酒店、写字楼等，而此前整天人流如织的繁忙景象在这里已不复存在。

襄阳路市场之所以被撤消，当然土地所有者收回土地用于项目开发是主因，但不可否认的是，随着各国对知识产权保护力度的加大，襄阳路市场撤销只是迟早的事。对此专家表示，对于这种靠“捞偏门”而名气迅速蹿升的商铺，投资者应该持谨慎态度。

规划也有两面性

在商铺投资中有个说法，即规划是金。政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，有经验的投资者也清楚，“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，可在很大程度上稳稳掌握财富命运。

但凡事总有两面，政府规划能够让投资者赚得钵满盆盈，但有时候也会起反作用。诸如市政府在2004年推行“非改机”工程，其原意在于拓宽马路，使得原来的步行街变成可供车辆快速通过的宽敞马路，但两旁的商铺命运就此改变，虽然人流量要比以前大了许多，但是能够转化成实际消费力的人数却会随着车速的提升而大量减少。最为极端的例子是位于闵行区虹梅路被拓宽为中环线之后，马路上车水马龙，切断了马路两旁的联系，而虹梅路附近的一些商铺的命运就可想而知了。

在投资商铺过程中，除了要掌握规划带来的利好消息之外，还有关注规划对商铺的影响，如市场整体搬迁、马路拓宽等等，都会形成不利因素。当然，对于投资者来说，要提前了解到这些信息的确有不小的难度。但其实有不少规划在实施之前的两三年前就会披露出来，因此投资者了解到这些信息之后，及时补救也为时不晚。

商业氛围消褪需当心

随着大型市场的整体搬迁，商业氛围可能骤降至冰点，原址附近的商铺由此不可避免会受到影响。

最为典型的是原上海精文花市的整体搬迁，导致周边商铺租赁行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面积1.5万平方米，营业店铺近300个，年销售鲜花约35亿枝，曾是华东地区最大的鲜花批发市场。精文花市的兴旺，也顺带火了刷边小商铺的生意，但从2005年10月开始，这里发生了巨变，由于其所在的文化广场原址处要建世界上最大的下沉式音乐剧院，上海精文花市关闭，市场内的花铺全部搬迁，周边小商铺租金再无起色。目前永嘉路上的商铺租金约8元，平方米・天，与4年多以前相比并术高出多少，可见如果在市场搬迁前后买入周边商铺进行投资，显然不划算。

成熟的大型市场对商铺的升值极为有利，但如果商务条件小时之后如市场整体搬迁，周边商铺也会随之而衰落。尤其是需要提醒的是，对于新建商业项目而言，投资者一定要关心是否有知名的商业商家进驻，因为这对聚集人气有着极大的好处，一旦“养铺”不顺，虽然不至于变成“死铺”，但至少在很长一段时间内会毫无起色。

使用权商铺要小心

记者在采访中了解到，目前有少数商业项目出售的是使用权，这使得商铺并不具有真正的产权，这其实和“死铺”相差无几。

篇5

-商铺已现阶段性饱和

该统计显示，华贸中心、万达广场和世纪金源三个SHOPPINGMALL，总建筑面积超过100万平方米；以建外SOHO、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有30万平方米放量，保守测算全北京有超过100万建筑平方米供应量；还有，中关村、浙江村这些IT服装类专业性市场层出不穷，供应量也超过100万；再加上原有的几条著名商业步行街上商铺的零星供应，总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。对比来说，10年前北京最大的商场燕莎商城总建筑面积不过4万平方米，300万平方米相当于80个燕莎的体量。

北京需不需要如此多的商铺？商铺专家陈建民分析，国外商业零售业占城市GDP40%以上，而北京只有18%，所以长远看商铺发展空间巨大。但是目前开发商们看到商铺的高利润纷纷争相开发，已经有一些地方出现阶段性饱和。

-商铺真实回报率达15%

目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。为调查出商铺的真实回报率，记者采访近百家商铺，从调查样本中，记者得出一个数字，即用每年税前收益除以投资总额，得出年回报率15%，它来自北京利润最高的餐饮业服装业以及地段最好、运营最佳的商铺。从中我们可知北京商铺回报率的制高点。

实际上，北京很多商铺开发商认定的一般回报率都在15%以上。记者电话打到一家定位在青年时尚类的商铺，售铺小姐告诉记者回报率完全可以达到15%.她举例说，按照周边成熟的市场行情，50万元的10平方米商铺每年可以收入7.5万元。但她同时告知，开发商承诺的两年返租却只有8%.一些业主放弃开发商的8%回报率转而到网上寻找高价，记者在网上看到，同样是10平方米的商铺，10月开盘时的业主自租价已经从每月5000元降到目前的2200元，相对的回报率从12%降到5.28%.

找到真实的投资回报率可以借鉴外地的行情。在上世纪90年代中期香港房地产走高时，数据显示的回报率并非高得离谱，一般住宅回报率在4%至5%之间，商铺回报率是5%至6%之间。

-投资商铺要充分考虑风险

在商业专家的眼里，投资商铺不能盲目乐观。专家认为，只有少数商铺回报率能达到20%以上，投资商铺风险变化多端，同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到60元到80元，人气差的地方只有10元到20元。在营业额不可能大幅度增长的情况下，高额的租金必然会带来经营者的高风险。经营者在无法承担高风险的时候，租金的数额也就会受到限制，甚至可能租不出去。投资商铺的回报也就无从谈起了。

篇6

南京地铁商铺自从2005年9月初全线营业，其中客流量最大的新街口站，地铁商铺的生意已经是“渐入佳境”，特别是节假日黄金周，生意火爆程度令人咋舌，而除此之外的其他站里，地铁商铺的经营可谓“冷冷清清”。南京商界有关人士分析表示，每种商业业态和运行模式都有一个逐步培育成熟的过程，地铁商铺在南京刚刚运行1年多，不少商铺也经历了多次“换手”，目前新街口站已经逐步成熟，随着其他商圈的逐步成熟，其他站点的地铁商铺将来依然有很大的发展机遇。

建议：

干洗店点心店能否也开些

记者了解到，目前全世界巴黎地铁商铺运行得非常好，堪称全世界的典范，犹如开设了一个“地下超市”，成功地将地铁的“客流”转变为“财流”。巴黎的地铁站中设有“商业点”800家，包括百货店、饮食店、音像中心、书店、服装店、鞋帽店、香水店、花店等等，可以满足市民各方面的需求。目前南京新街口地铁商铺也汇集了药品、皮具、快餐店、百货等经营业态，但是也有市民表示，地铁商铺更强调的是快速消费，满足人们便捷生活的功能，可以完善地面上商家达不到的功能，南京的经营业态总体来说还是少了点，而比如快速冲印店、自动取款机、干洗店等等，都是白领比较需要的便捷服务，地铁商铺以后招商是否可以考虑引进更多的业态。

记者了解到，南京地铁二号线商铺招商工作已经启动，其中就提到了二号线车站商铺将按商品类别分区经营，同时将实现商铺多样化。增加一些生活服务店，如手机充值、洗衣店、存取款服务等。与此同时，考虑到一号线商铺上下排水及部分车站味道熏人的问题，二号线商铺将对餐饮业实行严格控制。

眼光：

知名企业开店当“活广告”

记者观察发现，在地铁商铺运行一年多来，虽然很多小商铺如“走马灯”一样地换手易主，但是也有很多有一定知名度的品牌却毫不动摇。记者在现场看到，在地铁新街口站部分是连锁企业，比如贝塔斯曼书店、荣氏烟酒、好的超市、麦当劳、肯德基、圣迪奥女装等，虽然有的店面平时生意并不是很好，但是店面一直没有变动过。南京业内人士表示，对于大型连锁企业来说，他们的眼光和应对风险的能力肯定不是一些私人小店所能比的，新街口是个寸土寸金的地方，网点资源日益缩减，商家肯定都尽力去争夺，对于有实力的企业来说更不会放过，特别是地铁二号线、三号线开通后，新街口站将是三条地铁线路的交会中转地，客流量将远远高于现在，所以即使现在经营上没有达到预期效果，但是从长远角度来讲，则有很大的发展空间。而且在客流量很大的地下通道里，开个店面也相当于在新街口竖一个广告牌，对于品牌的宣传作用也是不言而喻的。

专家：

重在经营特色上寻突破

南京有关专家分析认为，从目前南京的情况来看，新街口站地铁商铺不仅依靠地铁带来的客流，此外进入各大商场购物的市民和游客同样是消费主力军，但是除此之外的其他站地铁商铺则主要依赖搭乘地铁的客流，和新街口相比较，其他站点的客流量都非常的有限，无法形成一个稳定的消费群体，而这就导致地铁商铺在没有客流量支撑的情况下，很难运作。与此同时，目前新街口的地铁商铺生意也存在“三六九等”，虽然同样处于新街口黄金地段，但是经营状况也存在很大的差别。

专家认为，对于普通的投资者来说，投资地铁商铺不能单从客流来看其投资价值，应该重点考察商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成，以及商铺的规划布局等，地铁客流虽然能为附近的商铺带来商机，但投资者一定要多做市场调查，在经营的特色上寻找突破。此外，南京商界人士也提出，地铁商铺应该做整体的规划，也就是将相关的业态集中在一起，形成一个特色区域，过于零散，在大商场云集的新街口就形不成拳头。目前这个问题在地铁二号线商铺的招商中已经被重点提出。

篇7

不知不觉，商铺投资正受到越来越多投资者的关注。有人曾经打了这样一个比方：“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。”的确，商铺投资凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到人们的广泛重视。其中，异地商铺作为一个特别的类别，更是得到了许多投资者的青睐。其中的道理很简单，异地商铺大多是投资者从一线城市到二三线城市进行投资的，较为低廉的价格显然是吸引他们的主要原因。

但是，投资市场变幻莫测，机遇和风险同时并存。不少专家认为，商铺投资前景虽然看好，但并不意味着每一个投资者都包赚不赔。与住宅市场相比，商铺市场受到更多政策、行业、市场等因素的制约。涉足这样一个市场，起初最重要的也许是胆识，但在市场逐渐成熟的过程中，需要更多的理性和控制风险的技巧。其别是异地商铺，更会给投资者带来各种系统性和非系统性的风险，这就需要我们进一步提高投资的技术含量。

前不久，有一位投资商铺朋友向笔者请教：“你买了14间商铺，个个似乎都赚钱。我买了4间商铺，怎么至今没见一分回头钱呀?”笔者问：“你的商铺买在哪里?”朋友说：“一间在无锡，一间在南通，一间在嘉兴，还有一间在北海。”笔者回答：“你这是违反了商铺投资的三大纪律八项注意。”

那位朋友闻听此言，闹了一个丈二和尚摸不着头脑：“买商铺难道还有这样严格的纪律吗?”

异地铺：一只诱人的肥羊

异地商铺为什么会受人关注呢?举个例子可能更说明问题。投资房产的人都知道，上海是全国房产价格的领头羊。有资料显示：2007年，上海的商铺平均销售价格在每平方米2万～3万元，而外地的商铺大都在每平方米3000―8000元。正因如此，许多在上海“啃过头羊”的投资者，又把目光瞄上了“头羊后边的羊群”――外地的商铺。

不可否认，不少二三线城市的商铺价格比上海的商铺低得多，而商铺的含金量却不比上海的商铺低。也正是这种比价效应，才使得上海人趋之若鹜、唯恐不及。根据目前的政策和市场情形来看，投资商铺的好处是投资住宅所不可比拟的。首先，投资商铺具有稳定性，价格一般不会发生很大的波动；其次，商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。

俗话说：买房一辈子，旺铺旺三代。相对大多数投资者而言，出租和转手可能是投资回报的途径，商铺不仅可以出租、转手，甚至自己经营也是不错的选择。更多的人可能是冲着商铺回报较稳而去购买的，根据笔者对不少二三线城市商铺的情况分析，其租金回报率基本在5％―10％，这远远高于住宅的租金回报率。但是，许多商铺投资者却犯了一个非常低级的错误，即不少一线城市的投资环境是其他许多二三线城市无法相比的。把在一线城市的买房经验搬到二三线城市去使用，岂有不栽跟头之理?

商铺投资　四个必须知道

从总体来看，不少二三线城市的商铺存在以下几方面问题：一是擅自改变项目性质及建房用途，把一般工业用厂房当作商铺出售，给将来办产权证带来困难；二是虚假广告宣传，把建设规模、投资回报、业态经营等，说大说高说好；三是虚报投资额，资金无保障；四是用鸟瞰式效果图误导。由此，这些城市不少商铺销售存在着虚实不清，投资者如同雾里看花，容易上当。对此笔者认为，投资者在投资前一定要做好功课，最基本的功课是五个知道，否则，你就老老实实在家里蹲着，别去异地他乡偷鸡不成蚀把米。这四个必须知道是：

首先，你必须知道该商铺建设的全面情况。不了解该商铺的土地性质、建设规模、资金来源、未来业态、销售对象、城市人口及消费观念等问题，你就不能轻易投资。

第二，你必须知道商铺的投资回报率是多少。住宅有着较强的投资性，商铺的投资性更强。在房地产发展比较成熟的国家，住宅用房的投资回报率约为6％左右，而商铺投资的回报率平均可达到约8％～10％。

第三，你必须知道商铺是要养的。因为需要租住宅的人要远比租商铺的人多得多，住宅租不出去还可以自己住。商铺则不同，租不出去或者无法经营，投资的损失就大了，因此投资商铺一定要理性分析，要有养铺的心理准备。

第四，你必须知道商铺真实的市场价格。商铺的价格一般要比住宅的价格高得多，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为县级市应是1．5:1至2:1，地级市应是2:1至3:1，省城以上的大城市应是3:1至5:1。大商场的层低的比率大，层高的比率小。

牢记三大纪律八项注意

笔者认为，投资商铺与其他投资一样，也受到各种因素的影响，因此没有任何人能保证商铺投资能做到稳赚不赔。但这并不是说，投资商铺只有风险而没有机会了。其实作为投资者，你只要真正坚持做到不违反投资商铺的“三大纪律”，那么，即便你是初涉此道的投资者，也会在商铺投资中有所斩获。否则将后患无穷。

首先，一定要坚持做到开发商没有上市公司背景的商铺不买；其次，一定要坚持做到没有专业团队管理的商铺不买；第三，一定要坚持做到没有填补城市业态空白的商铺不买。有人可能会对“三大纪律”感到奇怪，但它其实是多年来笔者商铺投资实战经验的总结。

笔者举这样一个例子：上海某开发商在沪上开发的服装城相当成功。2004年，该开发商又在苏北某市的城乡结合部建造了一座服装城，投资者多为上海人。时至今日，该服装城建成三年开业两次没有成功。你想想看，一个不足30万人口的小城市，市中心有大小服装店铺上千家，有谁会跑到城乡结合部去买服装?可怜的商铺投资者呀，出资几十万元，投资四年多，至今没见一分钱回报。据说，那些投资买商铺的人，如今想买后悔药，就是找不到卖的地方。看来，这“三大纪律”还真不能违反，倘若稍不留神违反了，这后悔药还真没有地方买呢。

另外大家要明白的是，到异地去投资买铺并非是“一本万利”的事情，它还面临着众多的风险，对此投资者需留意做到“八项注意”：

一要注意投资风险，目前，价格较低的商铺一般多在二三级城市，这些城市基本不具备铺价骤然上涨的条件。二是注意信息风险，投资者面临着楼盘信息滞后、对异地风俗以及投资习惯缺乏必要了解等问题。三是注意投资后的管理问题，尤其是用于休闲娱乐或综合性的商铺，千万不要盲目投资。四是注意产权风险，外地集资建铺现象较多，有的可能只有大产证，这样的商铺不受法律保护。五是注意付款风险，一般商铺都要求一次性付款，这就把全部风险转移到了投资者身上，另外，商业贷款对外地人的限制也多，例如要求提供本地户口担保人、收入证明等。六是注意房屋质量风险，一些开发商资质低、专业水平不足，房屋质量难保证。七是注意经营管理风险，一些外地商铺由于业态选择的不当，个别开发商在唱“空城计”。八是注意收益风险，有的开发商因欠债较多，截留挪用投资者的投资回报，致使投资收益不能及时兑现。

篇8

资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%～8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。

 

“投资讲求的是利润和回报率，我们不用拿其他的项目作比较，就拿银色诗典的住宅跟商铺来做个对比。”周洋告诉记者，2004年，成都的住宅价格尚处于低位，相较于现在的房价，“当时随便买在哪里都是赚。”而13000元每平米商铺售价在当时而言却并非低位，据了解，银色诗典项目1-2层为商铺，3层以上均是住宅，“2004年开盘时住宅售价为2200元每平米，如今的二手房价格都已经卖到了8800元左右。而我们靠多年积蓄买来的商铺现在连按照9年前原价出售都是无人问津。”

 

高额返租：要么拿不到，要么羊毛出在羊身上

周洋给记者算了笔细账，按照当时承诺的年均8%的返租比例计算，自己160820元购得的这处12.78平米的商铺年均收益为12866元，从2005年至今，应得的返租收益为102928元。即使除去2006、2007年两年的空置时间，按实际所得按每平米每月35元的租金计算，6年所得的总收益仅为32206元，投资回报率仅为低得可怜的3.34%。

 

“单就投资回报率而言，商铺投资回报率确实优于住宅投资，但个中变数也很多。也并非是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。”北京尚衡（成都）律师事务所主任律师杨大军告诉记者，他曾经过多起商铺投资者起诉开发商的案件，“内容各异，要么是开发商没有按照约定返还租金，或是因为将项目抵押给了银行导致投资者们没法正常办理房产证。”杨大军律师表示，除了这些，纠纷内容还包括在建工程无法按期竣工，经营管理者与投资者之间的租赁协议无法实施。“无论是哪种纠纷，投资者的利益肯定是受到损害的。”

 

其中最为典型的要属成都市五块石化妆品销售市场的商铺，在销售时承诺年返租回报高达10%，在周边商铺价格均为3000余元的时候，这里的商铺却卖出了10000元每平米的高价，“主要原因是开发商为商铺的投资收益购买了保险，如果投资回报达不到合同约定的10%，业主的损失将由保险公司承担。业主们看到了开发商高回报的承诺及保险公司承保的‘双保险’，却忽略了保险公司承保的时限，仅为一年而已。”在开发商人去楼空后，业主们历时十余年的漫漫诉讼依旧是石沉大海，维权无门。

 

杨大军分析道，投资商铺风险升高，也与商业项目发展的状态有关。目前的商业项目出现了两极分化的趋势。一方面是高端商业项目占据了城市最繁华的地段，拥有最集中的消费人群，收益率极高。而另一方面，中低端商业项目却在交通条件、价格、经营成本多个方面存在不利因素，经营效果并不理想。然而，高端商业项目往往都是开发者自营，并没有给商铺投资者以分享利润的空间。而那些商铺投资者可以选择的中低端商业项目却因为所处条件并不十分有利而存在很大经营风险。用“包租”形式销售商铺，以承诺返还利润为卖点，这里不仅包含极大风险，还可能存在以利润为幌子的陷阱。“比如，一套承诺‘售后返租’的商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，却又没法保证每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时，开发商只需要将商铺的售价提高到原售价的124%，就能够稳赚不赔。所谓的租金回报，只不过是羊毛出在羊身上的数字游戏而已。”

 

售后包租：国家早已叫停，现实屡禁不止

“实际上，‘售后包租’类的商铺销售方式，早已经被认定为违规了。”杨大军告诉记者，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》就规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月，建设部也明确发出风险提示，全面叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”形式购买产权式商铺，存在很大的风险隐患，也会给社会带来许多矛盾和不安定因素，针对禁令，不少开发商的返租其实是“打擦边球”或者玩文字游戏，如开发商企业为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。对于类似成都这样的西部城市而言，产权式商铺的“售后返租”模式在现实中却从未消失。

 

资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%～8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。

 

业内专家分析，商铺返租潮再度掀起，主要是因为住宅市场调控，投资者纷纷涌入商业市场。不管是前些年还是近期出现在市场中的返租商铺均存在一定的共性：商场铺面积都很小，建筑面积几平方米，几十万元甚至十多万元就有交易。低门槛加上高额的返租回报承诺，令商场铺热卖，也刺激更多投资商盘活闲置多年的裙楼商业，将其包装成主题商场分拆卖铺。新式商铺返租多是在卖铺时就直接扣减了返租租金，而且销售的多是已经建成并有了产权的商铺，并非以前预售的“空中楼阁”，相对来说投资风险会小一些。而一旦商场兴旺起来，商铺价值和租金都会翻几番。但新式商铺返租仍然存在开发商卖完即撤场、商场经营不善关门大吉、商铺办不了房产证和商铺价格虚高透支未来升值空间等种种投资风险。

 

“无论什么投资，都存在着风险。‘稳赚不赔’是不可能的。”业内人士提醒投资者，商铺投资牵涉到多个方面，开发商开发，投资者买，经营者经营，几个方面的利益都需要得到均衡发展，商铺的价值才能够体现，一旦投资在项目硬件软件上均存在“先天不足”的商铺，即便租金价格再便宜也不会有人来租。

篇9

外来妹与离婚男建新家庭

原来年近四十的黄伟曾经有过一段失败的婚姻。原因是妻子嫌他“赚不到钱，没出息”，由于婚后两人一直没有孩子，六年前妻子就和别人跑了。

黄伟和前妻结婚后一直住在黄伟父亲单位分配的位于上海市徐汇区漕溪北路上的老公房内，黄伟母亲去世后，夫妻俩就和黄伟父亲一起居住，房屋产权一直登记在父亲名下。因此黄伟前妻与他离异后就搬了出去，然而黄伟离婚后还不到一年，黄伟的父亲就过世了，剩下黄伟一个人独守55个平方米的空房。不但生活上无人照料，精神上更是空虚无比。

此时，胡欣的出现让黄伟看到了新的生活希望。一方面，黄伟希望能重新组建家庭，开始新的生活；另一方面胡欣也希望能在上海有个依靠，尤其是可以告别四处租房漂泊不定的生活。于是两人一拍即合，认识没多久便注册登记结婚了。为了对胡欣“表忠心”，黄伟还特意在房产证上加上了“胡欣”的名字，这样一来，这套房屋就成了两人的共有财产。

为筹投资款变卖自住房

说来也巧，就在两人结婚后不久，胡欣从一位来上海打工的湖北老乡的口中得知，老家正掀起一阵“商铺投资热潮”，几乎人人都说花钱投资商铺是一桩稳赚不赔的好买卖。听老乡那栩栩如生地动情描述，胡欣越听越心动。真希望立马回老家投资赚上一笔，然而却苦于手头缺少资金。于是她就游说黄伟把房子卖了套现去湖北投资商铺。虽说商铺投资这事风险不小，但同样心存暴富幻想的黄伟经不起游说。最终在夫妻俩反复商议权衡后，决定把投资商铺的宝押在自己仅有的这套住房上。房屋出售后，两人暂时租房生活，等到赚到钱后再买套大房子。

胡欣夫妇当即就到附近的中介公司将自己的房子挂了牌，等待买主。幸运的是，中介公司方面很快有了消息，来自云南的吕兆华、吕兆文(化名)兄妹相中了他们的房子。接下来理应就是正常的办理手续，签约、付款、交房。但恰恰是这简单的三个步骤，引出了一连串的矛盾纠纷。

四年四讼闹剧

事情还要从双方签订合同说起。当初胡欣夫妇为了快速套现，以68万元将房屋作价卖出。而吕兆华兄妹由于手头资金不够，决定采取首付22万元加贷款46万元的方式支付购房款。双方对此表示一致同意，并以此签订了合同。合同签订后，吕氏兄妹也在规定时间内缴付了首付22万元，原本这一切都没什么问题。可就在他们支付了首付款后。等待银行放款完成最终交易的时候，意外发生了――银行贷款由于种种原因没有办下来。

无奈的吕兆华二人只能提出终止合同并同意支付违约金。可是早已把到手的首付款拿去做商铺投资的胡欣根本无法将钱退还。由于双方谁都不肯让步，于是事情闹到了法庭。在接下来的日子里，前前后后引发了四讼：先是吕兆华、吕兆文提出终止合同遭拒，提讼；后是黄伟、胡欣夫妇反告吕氏兄妹先行提出解约，要求赔偿；接着吕氏兄妹又再次要求胡欣夫妇交房；然而在退款不成，交房没门的情况下，最终在2010年，吕氏兄妹再次一纸诉状告到法院，要求胡欣夫妇交房并申请强制执行。因吕氏兄妹也存在一定过错，需承担黄伟夫妇在外租房半年的租金。

法院判决强制执行交房

值得注意的是，吕氏兄妹第一次要求的是终止合同，退还首付，但到了第三起官司时，诉讼请求就变成了要求对方交房。这是为什么呢?原来在前两起官司的审理过程中，吕氏兄妹的房贷批了下来，他们原本希望能够按照当初的合约把拖了一年多的“半吊子买卖合同”给彻底完成了。

然而就在这一年多的时间里，黄伟、胡欣夫妇却遭遇了悲喜两重天的洗礼：一方面，他们在湖北商铺上的投资并没有如预期的那样给自己带来丰厚回报；与此同时，他们在上海的这套房子的市场价格却一路水涨船高。两人就把发财梦再次寄托在了上海那套黄伟父亲留下来的老公房身上。于是两人心里一合计。要我退首付，当然拿不出来，可要我按一年前的原价卖房子，显然又心有不甘。结果当两年前法院判决要求他们搬离时，他们却以这是两人的唯一住所，若搬离将无住所为由，拒绝搬离，这也让法院执行一度陷入了僵局。而这一拖就是两年。

可怜吕氏兄妹好不容易凑齐了钱款却两手空空，虽然多次上门协商，但都被打了回票。毕竟在这两年时间里，上海的房价又有了令人乍舌的上涨，而该套房屋的市场价格也早已涨到了150余万元。黄伟夫妇要求以市场价重新签订买卖合同，但这显然已远远超过了吕氏兄妹的承受力，无奈之下，吕氏兄妹只得第三次向法院求助。最终上海市徐汇区人民法院判决胡欣夫妇交房并强制执行。

法官点评

买卖双方都有过错

侯荣康

其实这起案件的案情并不复杂，但正所谓“无巧不成书”，之所以会有前后四起官司闹剧，就是因为买卖双方同时发生了过错。

首先，黄伟、胡欣夫妇的卖房行为有很强的目的性，就是为了盘活资金去投资商铺。然而任何投资都要量力而为。不动产本身的流动性就较差，通过出售不动产来换取流动资金这一投资决策本身是具有较大风险的，而把自己仅有的一套住房贸然拿去出售更是严重违反理财基本原则，因为这等于将夫妻二人今后的基本生活条件置于极为危险的境地中。对于这对一心沉浸在发财梦里的夫妻而言，今天“房去楼空”的结局是不难想象的。

其次，吕氏兄妹在购房时也没有做足充分的功课，为了能抢下急于出售的“便宜货”，没有对自己的贷款能力做出恰当的评估，这一误判也成了后来所有矛盾的根源。另一方面，吕氏兄妹还承担了“诉讼风险”。由于他们第一次提出诉讼要求是解除合同，不料败诉了，法院最后判决为双方继续履行合同。但就在诉讼进行的这段时间里，交易双方的心态发生了重大变化，一边是胡欣老家的商铺并没有像传说中的那样成为摇钱树，另一边上海的房价又一路看涨。结果吕氏兄妹想要尽快买下而不是要拿回首付，但胡欣夫妇却不想卖房了。这才有了后来一次又一次劳命伤财的关联官司。

在这起案件中，无论是买家还是卖家所犯的错误，都有很好的警示作用。

理财金手指

篇10

限购只针对住宅类的、对于商用房不限购。商用房是运用于商业的，说白了就是带动经济发展，提供经济效益的商业模式，是一种投资。

1、商铺是属于商业用地开发的性质，也是商业投资行为，当然住宅也有很多是商业投资，但是国家限购住宅是因为住宅是用来让人居住的，所以商铺不受限购．

2、现在投资者对商铺投资都非常谨慎。商铺销售也大不如前，很多商业不断的变换经营业态也不见好转，商铺空置较多。

限购政策如下：