房地产投资范文
时间：2023-03-20 19:17:10
导语：如何才能写好一篇房地产投资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
根据周期波动的理论，市场经济的一般规律是：供小于求剌激价格上升利润增加剌激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降利润减少投资规模缩小商品供应量减少供小于求，如此循环往复。而目前中国房地产市场需求旺盛，2004年开始的宏观调控虽然暂时遏制了房地产投资的迅猛势头，但同时也加剧了消费者的投资预期，其结果必然形成需求大于供给的局面，为房地产投资的进一步加剧埋下了伏笔。同时，长期以来，在我国业内人士之间形成一个的共识，即房地产投资增长速度控制在为GDP增长速度的2倍以内比较适宜。然而去年GDP增长为9.5％，而房地产开发投资增长为29.7％，是GDP增长速度的3.126倍（这是就全国而言的，有的城市比这一倍数高出许多）。也就是说房地产开发投资增幅仍然偏高。
那么，究竟是什么原因造成了房地产开发投资增长强劲呢？一般来讲，主要有以下几点原因：
第一，2004年中国GDP继续保持高速增长的态势，增幅达9.5％。而房地产业是国民经济的"寒暑表"，必然也会保持较高的增长速度。这是最根本的增长因素，是房地产业发展的前提和基础条件。同时，居民预期收入增加，购买力增强，房地产需求强劲，刺激房地产投资增长迅速。
第二，城市化进程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全国总人口129227万人中，有52376万人是城镇人口，城市化水平己达40.53％。此外还有大量的城市流动人口。房地产潜在需求很大。
第三，住宅商品化步伐加快，单位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅转化。1999年两者大体上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。这也是商品房开发投资增长较快的一个重要原因。
第四，房地产市场发育不完善，缺乏合理有效的管理和指导，没有建立健全的房地产市场预警预报体系。
从上面的分析可以看出，中国房地产业要想健康的发展，无论是从制度上还是从管理上，都必须要不断完善。笔者认为应该注意以下几点：
一是建立健全房地产市场预警预报体系。搞好这项工作的“基础”是准确、细分的统计资料，“关键”是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。可以考虑设定“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态，从总体上控制房地产投资增长速度。
“增量空置率”主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。可以考虑设定为：
增量空置率=期末当期净增的商品房空置量/期末当期商品房竣工量。以及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。
“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发长期规划提供科学依据。可以考虑设定为：
存量空置率=报告期末社会上空置的各类房屋的总量/社会上全部房屋存量。同时，在这两个指标的基础设定房地产投资的警戒线。关于警戒线的具体限定，建议在初始阶段先定的低一些，然后根据具体的国情国力、市场承受能力及供求状况作出进一步的调整，以反映各个不同阶段对房地产的需求。
二是根据上面的分析，中国的房地产投资旺盛的一个很重要的原因就是需求的拉动。我们可以把房地产的价值分成两部分：一部分是可以预见的收益，这部分价值可以由房租水平来衡量；另一部分是无法预见的收益，这部分的价值可以理解成房地产所代表的期权价值。投资人在购买了房地产之后，就类似购买了一个买方期权。而中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，所以投资者相信，只要现在购买了房地产，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益。
从这方面考虑，如果想从需求上压制房地产投资的增长，则必须从降低房地产期权的价值上来着手。这方面可以考虑通过由政府征收房产税的形式来实现。因为房产税其实是房产这个买方期权的分红。正如持有股票买方期权的投资者，因为没有持有股票本身而错失获得红利的机会，因而当股票开始分红时，买方期权的价格会下跌。对于拥有房地产的投资者来说，持有房产就必须承担房产税，而不拥有房产的投资者则无须承担这部分税收（买方齐全的投资人额外承担了税收）。因此，我们可以把房产税看作是一项分红，该分红越多，持有买方期权的成本就越高，房产所包含的买方期权的价值也越低。从而降低投资者的需求，达到抑制房地产投资增长的目的。
篇2
房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。
二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性
REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。
与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。
三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性
KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。
第一，大众参与性。房地产业是大众产业，与社会大众的生产、生活息息相关。房地产业又是一个创造巨大财富的产业，历来对于房地产的分配是决定社会财富分配的重要因素。然而，由于高资本和专业化进入壁垒，社会大众—直被排除在房地产投资之外，分享不到房地产业发展所带来的好处，房地产业所累积的巨额财富往往被少数人所占有，从而加剧了社会贫富分化。这种因为投资机会不均等而导致的财富占有的多寡更容易使大众产生社会不公平感，如果国家不采取措施而任其累积，势必影响到社会的稳定和经济的持续发展。对于此，美国政府创设的REITs制度为大众投资者提供了一个持有房地产、分享房地产利润的公平机会，使房地产业成为社会大众直接参与的产业。REITs不仅集合了大众投资者的资金，而且集合了大众投资者的投资意愿和投资行为，它以一种集体行动的方式实现了房地产投资的大众化和社会化。
篇3
关键词尺度、空间、风格色彩、面才使用、非建筑元素
一、位置的固定性或不可移动性
房地产投资最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其它有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其它有此类交易市场的地方去进行交易，即使这个市场是在纽约、伦敦或东京。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”、房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业，而如果没有周围众多的投资来改变物业所处地区的环境，只是某一投资者试图通过对自己投资之物业的改造甚至重建来吸引租客的话，往往是徒劳的。此外，房地产售价的高低，在很大程度上取决于其所处地区的增值潜力，而不仅仅是看其当前租金收益的高低。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。
二、寿命周期长
房地产投资是一种长期投资。因为土地是不可毁损的，投资者在其上所拥有的权益通常在50年及其以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。房地产同时具有经济寿命和自然寿命（或称物理寿命）。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本即净收益大于零的持续时间；自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至作为房地产重要组成部分的建筑物，由于结构构件和主要设备的老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用上升到一定程度而没有租客问津时，尽可以让其空置在那里。然而实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。
国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行物业、商场物业的经济寿命是50年，工业货仓的经济寿命是60年，而农村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。
三、适应性
房地产本身并不能产生收入，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产的特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。只要不违反政府的有关法律规定，在这方面是有很大作为的。房地产投资的这个特性被称之为适应性。
按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，万一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要求。所以，房地产投资一般很重视物业的适应性这一特点。
四、不一致性
市场上不可能有两宗完全相同的房地产，房地产市场上的产品不可能做到标准化，房地产投资也是在某一个细分市场上的投资。土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
此外，业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同。因为建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建筑的称号，不仅对建筑师有里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和租客的知名度、增强其在公众中的形象和信誉，都有重要作用。因此，从这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其它物业完全一致。
五、政策影响性
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特点的存在，使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府用来调控房地产市场的主要政策包括：土地供给政策、住房政策、金融政策、财政税收政策等，这些政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。
六、对专业管理的依赖性
有些类型的投资不需投资者予以特别的关心，也就是说很少需要管理。例如股票投资者不一定必须参与公司的管理，投资基金、债券的人也可以通过其信托人去面对借款人，投资古玩字画的人尽可以将其储存起来完事，投资黄金、白银的人除了要考虑安全因素外也几乎可以将其忘掉。
然而，直接投资房地产就需要管理。房地产开发投资所需要的管理是不言而喻的，它需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力；进行置业投资，也需要投资者考虑租客、租约、维护维修、安全保障等问题。即便是置业投资者委托了专业物业管理公司，那他也要与物业管理人员一起制定有关的市场策略和经营中的指导原则。由于置业投资需要提供物业管理服务，因此就需要花费很大一笔费用，一般来说，物业管理的费用要占到物业全部租金毛收入的10％。此外，房地产投资还需要税务会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资的总体收益最大化。
篇4
全球各地的人们蜂拥而入房地产市场，除了自住以外，部分采取产权自有的形式进行投资和投机，部分以投资收益性资产的形式进一步寻求税收优惠，还有部分人通过房地产信托基金(REITS)和房地产有限合伙(RELPS)来借道投资。但需要注意的是：在把房地产置入你的投资组合时，一定要对它的风险收益状况有清醒的认识。
自有住房投资4大风险
卖出有价证券如股票、债券等，转而追逐面积越来越大和更趋昂贵的房产，这是不少投资者采取的方式。但对更多的人来说，它是资产配置中的重大失误，主要有4方面原因。
买房固然是一项重要的投资，但同时也产生了一笔相当大的支出，尤其在采取住房按揭的情况下。由于月供和住房维修费的存在，势必要求投资者维持稳定的现金流。这是其一。
其二，大多数投资者的目的在于追求房产溢价，但这种溢价有时候会被过度地寄予厚望。过去几年间房地产市场虽然出现了快速上涨，但从长期来看，大多数国家的房产溢价程度将与通胀速度保持一致。
其三，房产又被称为不动产，因其“不动”，变现能力较差，受当地和当时的供需状况影响较大。如果投资者急于变现，却又恰逢萧条市，最后的成交价可能远远低于目标价格。
其四，在房价高涨时固然可以取得不菲的收益，但房地产市场也有周期，不可能长期上涨而不下跌。而如果遭遇类似日本市场房产泡沫崩溃的情况，在高位进入的投资者将遭受重大损失。
收益性资产投资未必税收优惠
以上要点同样适用于公寓、商用住房以及其他收益性资产的投资者。除了高的收益回报率外，此类投资在税收方面同样吸引人。投资者不但可以获取房租和房产溢价收入，根据美国国内税务局的相关规定，如果被认定为收益性资产积极投资者，将获得可观的税收优惠。
对计划利用此种投资方式的人来说，认识到它的负面因素非常重要。收益性资产积极参与者的认定非常困难，它需要在房地产及相关行业每年工作750小时以上或者有超过一半的工作时间在上述行业。如果不能满足该条件，就不能享受相应的税收优惠。
REITS和RELPS也有风险
篇5
首先是时机的选择。时机的选择是指在房地产投资过程中，投资者把握机会、机遇的大问题，包括何时进入房地产市场、合适购入土地、何时进行开发、何时购入、出售或者出租房地产产品等。其主要包括以下两个方面：
其一，是指有经济景气等宏观经济形势所决定的时机。经济研究理论及发展实践表明，在一国的经济运行之中，都存在着萧条、复苏、上涨、衰退，再重归萧条的经济周期。从我国及西方发达国家房地产发展历程来说，经济周期对房地产业的影响是非常巨大的。即在经济由萧条走向上涨的过程中，房地产的价格会上涨；反之，在经济由上涨走向萧条时，房地产价格会下跌。因此，房地产投资者需密切关注整个国家经济运行的宏观态势，把握宏观经济形势为房地产业创造的机遇，并做出正确的决策，才能在市场竞争中立于不败之地。其二，是指要对房地产开发的阶段性做出时机决策。一般地，房地产业的发展也是呈现周期性的，它的价格也会呈现出周期性波动趋势。这是因为房地产业是国民经济中一个重要的产业部门和组成部分，所以它不可能不受到整个国民经济周期波动的影响。再则，一个完整的房地产开发过程是由一系列的活动阶段所组成的。在房地产发展周期及其开发周期的不同阶段进行投资，就有着不同的收益水平，从而也面临着不同的风险。因此，争取的投资时机及投资阶段的选择，对房地产投资者来说至关重要。当然，在我国对房地产投资者来说，在进行投资时机选择时，不仅要考虑到经济发展周期、房地产业的发展周期、房地产开发建设周期等因素外，还需要更多地考虑我国的国情。
其次是地段位置的选择。无论是西方经济学理论还是马克思经济学理论，都承认级差地租的存在，即不同的地段具有不同的价值。也就是说，好的地段会为投资者带来巨大的财富与效益。因此，地理位置是决定城市地价最重要的因素，从而对房地产商业价格或形成租金的能力具有非常重要的影响。不同种类的房地产要求不同的地理位置，以满足不同需求者的需要。一般地，房地产需求者对房地产在使用能力、功能及效应上应该考虑如下因素：
第一，自然环境和生存环境。自然环境和生存环境对居住、宾馆用房地产来说显得非常重要。在这里，自然环境不仅指地形、地貌等自然条件是否适合于居住、宾馆或其他服务业用房地产的开发和建设，而且还只自然风光是否具有适宜于人们生活居住的舒适、休闲、迷人的生态环境。同时，居住及宾馆用房地产还对周围的生存环境也有非常高的要求，即一方面要求环境清静、优美、日照充足、空气清新，另一方面也不允许有破坏人类生活和谐或产生危险的环境存在。如靠近垃圾处理场、火葬场、坟地、加油站、煤气化工厂等的居住生活用房地产，其满足人们生活居住的满意度就很低。所以说，自然环境和生存环境是影响房地产价格及产生租金能力高低的一个重要因素。
第二、经济、社会及文化发展程度。一般来说，相邻地区的经济、社会及文化发展状况、繁华程度对房地产价格的形成及房地产商品的销售有着十分重要的影响作用，对商业用房地产，包括丙谷胺和居住用房地产尤其如此。在现代经济条件下，城市生活的一大特点就是地区之间、部门之间、单位之间、企业之间、及人与人之间都存在着高度的相互依存关系，任何经济的、社会的及文化的活动都会带来信息、资金及人和物的流动。如人们由于工作、休闲、娱乐在供单位、部门之间的往来移动，原材料、燃料在生产与加工地之间的运输，产品由于生产地到消费地的流动，以及货物在批发商和零售商之间的流动等，都需要支付一定得代价或成本。这种包括时间和金钱的支出在经济上就被称为转移成本。一般地，地理位置越优越，各个场所之间的联系就越畅通、方便，其发生的转移成本就越低。对投资者来说，转移成本最小的区位，就是房地产投资最理想的地段，如原料指向性的工业用房地产应选择在原材料产地附近，商业性用房地产尤其是日用百货类应选择在繁华街道、交通主要干线两侧，居住用房产应选择在靠近商业区附近或城市轨道交通站点附近，等等。另外，地段位置的选择还关系到分享集聚效益的问题。一般来说，集聚效益与转移成本之间存在着相当大的关联作用，即转移成本低的地区也是集聚效益较高或高的地段。这对于商业性用房尤其重要，因为优越的地段位置能使商业及一些工业企业分享到许多外部经济带来的好处。另外，集聚效益还包括居民享受到的由于社会道德水平高、治安良好、文化水平高等产生的外部经济。因此，转移成本及集聚效益的高低和外部经济条件等成为影响房地产价格和生租能力的又一个非常重要的因素。
第三，对未来发展能力和增值潜力的预测。房地产投资不仅要重视现在的地段位置，而且更要结合到城市发展战略、方向和城市总体规划等因素预测未来地段位置的变化趋势。如果能预测出某一地段位置将随着社会经济及文化的发展，处于更加优越的位置，则投资者应毫不犹豫地选择这一地段进行投资，以期获得这类地段的增值潜力。可见地段位置未来发展能力也是影响房地产价格或生租能力的一个重要因素。
最后是投资种类的选择。房地产的种类很多，对于投资者来说，每一个种类都是可以供选择的一个投资机会。因此，投资者必须对不同种类的房地产进行深入细致的研究，才能掌握其投资经营之道，从而获得较高的或者超额的利润。
房地产投资的种类大致有如下几种：土地开发投资、住宅用房地产投资、商业服务用房地产投资、工业用房地产投资等。一般地，这些房地产投资种类的获益能力与国家的经济产业行业政策及投资政策有着较为密切的关系。如果国家实行鼓励职工个人购买商品房住宅政策时，则住宅用房地产存在着较多的投资机会和较高的潜在收益能力，是一个较好的投资领域；反之，投资的风险就会较大。
篇6
关键词：房地产投资：房地产信贷：中国经济增长
目前我国正处于城市化加速和经济快速增长的时期，尤其是房地产市场，更是发展迅猛。虽然受到国际金融危机的影响，使得我国经济和房地产价格增长产生了一定的滞后效应。但是不久之后，在我国不同地区，房价、投资和信贷比例等重新恢复增长。在房地产市场中，如果房价持续异常下降，将会引发严重的金融危机。因此，对于房地产投资和房地产信贷来说，其对于经济增长有着不可忽视的重要影响。所以，应当对房地产投资、房地产信贷、经济增长之间的关系进行明确。并采取有效的措施加以协调，从而促进房地产市场的健康发展和中国经济的良好增长。
一、房地产投资、房地产信贷与中国经济增长的现状
在我国房地产市场发展中，随着房地产事业的改革，取得了快速的发展和突破性的增长，并对相关产业链的发展起到了良好的带动作用，使得国民经济也产生了大幅的提升，人们的生活水平也得到了相应的提高。在当前我国房地产市场中，购房买房已经不仅仅是人们保障生活的基本需求，同时也是人们财产实现增值和保值，获取更多资金收入的主要方式。因此，近年来，房地产价格也在一路飙升。对此，政府部门通过宏观调控，对房地产行业过于火爆的情况，从政策、货币等方面进行了相应的调节，对房价的过快增长进行抑制，确保房地产行业的平稳发展。
不过，如果房价持续降低，人们购买房产用于投资的积极性也会下降，使得房地产行业对国民经济增长做出的贡献有所降低。并且会对相关产业的经济增长产生不良的影响，对于国家整体经济水平的提升是较为不利的。目前，商业银行的主要信贷对象是不动产，因此房价的持续走低，将会造成银行资金质量下降，提高了银行信贷风险，导致银行利润下降，甚至可能破产倒闭。由此可见，房地产行业的发展，对国民经济发展有着很大的影响。相关研究表明，在房地产投资与国民经济增长之间，存在着一定的因果关系，进一步研究表明，二者之间的单项因果关系十分密切。房地产价格会对房地产开发投资产生很大的影响，对于其它相关产业的发展，也有着重要的带动作用，因而反过来对于房地产自身、国民经济其它方面等，都有着巨大的作用。
目前，很多关于房地产市场、房地产信贷之间关系的研究，主要集中在信贷对房价的影响。部分研究认为，房地产的发展，会对银行信贷产生很大的影响，而银行信贷则不会对房地产价格产生较大的影响。研究表明，在银行信贷、房地产价格之间，是存在着一定的因果关系的。因此，房地产投资能够对房地产信贷产生一定的促进作用，不过总体来说，经济增长则会对房地产信贷产生更大的影响。对于经济增长、房地产信贷扩张之间的关系，在经济增长率、信贷增长率之间，存在着相互依存、相互影响的重要关系。银行信贷的增长，在一定程度上会对经济增长产生积极的作用。
二、房地产投资、房地产信贷与中国经济增长的关系
（一）房地产与经济增长的关系
从国民经济中房地产行业所占比重能够看出，在经济发展、房地产投资之间，具有非对称的关系。对于经济来说，房地产对经济产生的影响，要比经济对房地产带来的影响更加深远，不过，如果在经济增长当中发生了较大的波动，对于房地产行业，也同样会带来很大的打击。在房地产开发投资中，会受到房地产信贷款项较大的影响，这是由于普通居民要比开发商更加需要信用贷款的保障。
（二）房地产信贷与经济增长的关系
在房地产信贷、经济增长之间，房地产信贷会对经济增长产生较为显著的影响。相关研究表明，如果信贷增长率提升1个百分点，国民经济增长率往往会上升0，02个百分点左右。不过，利率的变化，并不会对经济增长产生较大的影响。所以，如果其它条件保持不变，房价上涨的越高，人们在买房时就会需要更多的房贷金额。因此，作为抵押物的房屋，其价值也会随之提升，进而会使得银行信贷随之上升。而如果房价发生持续性的降低，对于房地产信贷来说，其不良影响将是非常巨大的，房地产市场将不得不为此付出巨大的违约金。如果政府和市场不能及时采取有效的措施加以控制和调节，甚至将会造成大范围的金融危机。
（三）房地产投资与房地产信贷的关系
如果房地产价格上升，其对于全部行业的经济增长水平来说，能够通过房地产信贷扩张的作用产生影响。目前，在我国的房地产运用当中，几乎全部的项目都是由单一的企业进行安排。而一家企业自身资金是有限的，房地产投资又具有利润回报周期长的特点，因此，房地产企业往往会面临资金周转缓慢，可用资金不足的情况。因此，大多数房地产企业都需要从银行获取信贷支持。由此可见，在银行信贷、房地产行业之间，也是存在着密切的关系的。同时，我国大多数人在买房的时候，很难一次性完全支付房款，因此综合自身的经济条件，以及房屋价格条件，大都会选择通过银行贷款的方式进行购房。由此，对于买房者和房地产企业来说，如果需要越多的房地产投资资金，就会向银行申请更高的房地产信贷额度。
三、房地产投资、房地产信贷与中国经济增长关系的协调
（一）房地产行业有效供给的加强
对于房地产行业的有效供给，应不断进行加强，对市场刚性需求加以满足。对于我国经济增长来说，房地产行业的发展，将会起到良好的促进效果，因此，应当加大房地产行业的发展力度。对于社会中对住房的刚性需求，应当进行更好的满足，从而确保房地产市场良好的供需关系。政府部门应在市场规律发挥效果的基础上，采取税率政策、货币政策等有效的宏观调控手段，对房地产行业的健康发展进行引导，
（二）房地产行业高额利润的合理控制
在我国，房地产行业属于一个暴利行业，由于其自身的高杠杆性特点，因而其利润水平会超过社会平均值。在这种情况下，餐饮、制造、运输等其它行业资金，可能会流向房地产行业，使得房价进一步走高，影响市场稳定和正常发展秩序。对此，政府部门应当采取有效措施，对房地产行业高杠杆性进行降低，并对其利润率进行有效控制。这样才能够保证房地产行业资金流通的合理性，并确保其它行业流通资金得到满足，确保我国经济的健康发展。
（三）房地产信贷资金进入房地产市场的正确引导
在房地产信贷资金进入房地产市场的时候，应当进行正确的引导，确保房地产行业良好的发展秩序。在一定程度上来说。房地产信贷将会造成房价的上升。因此，会在房地产当中造成不同程度的金融泡沫。尽管房地产迅猛发展，能够为商业银行创造较大的利润，不过，如果进入房地产行业的资金量过大，还可能会造成相反的效果。这样不但会出现经济虚假繁荣的情况，同时也会对银行信贷体系及整个部门的收人造成影响。所以，在信贷资金进入房地产行业的过程中，银行及政府部门应当进行有效的控制，避免房地产市场产生畸形发展。
篇7
关键词：房地产；投资风险；控制方式
房地产投资一般都是风险和利益一起存在的，其投资方式都是有规律的。相关人员应该在投资过程中发现其规律，从客观的角度分析房地产投资的变化趋势以及走向。一般来说房地产投资风险是非常大的，房地产是占有固定的位置而且不可移动，经常是受投资额大、建设周期长、影响过大等几个因素的影响而不断地变化。可谓风险与利益共存的，就像是一把双刃剑，既有好的一面，也有害的一面。不能只看到房地产投资表面的现象，以为它会带来更大的利益，可是往往这种利益后面会潜伏着更大的风险。在日常生活中避免不了要进行此类的经济活动，因此更要在投资方式上进行相应的预防措施，采取一系列的手段，将房地产投资的风险降到最低，让人们获取更大的利益。
1房地产投资以及房地产投资的风险
1.1房地产投资的基本途径
房地产投资是一种经济活动，投资者投资房地产主要是有两种基本途径，分别是用于基本建设和房地产开发。而其中又有三个主要因素，分别是：地段位置、时机以及质量要素。在进行房地产投资时，需要从它的三个要素着手分析其房产投资的价值，以及利益与风险，这三个要素不可忽视。
1.2房地产投资的规律
房地产投资都有一定的规律，需要从以下几个方面来着重分析一下房地产投资的趋势。主要内容：①人口变化，尤其是劳动力人口；②人均GDP和可支配收入；③每月成交数据和库存数据；④土地成交、宗教、价格和溢价率；⑤城市发展速度和政府官员的思路以及他们的腐败情况；⑥该城市中介和二手房的活跃程度；⑦人口增量，有的城市是人口不断流入，有的城市则是人口不断流出。在这种情况下只要人口持续流入，那就说明人口的需求在不断增长，该城市就有投资的价值。房价上涨的因素很多，直接因素是经济和人口：一个代表支付力，一个代表需求。任志强说：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，2016年的房价还将继续上涨！”。供地计划，可以看出什么区域缺乏土地供应，供应结构怎么样等问题，一般供应不足的区域价格水平都比较坚挺。房地产作为我国的经济命脉，对我国社会经济有着重大的影响。它牵扯着我国近十几个行业的兴盛衰荣，比如房地产金融的流通走势，以及普通老百姓的消费能力，可谓牵一发而动全身。我们不能小看房地产投资所带来的利益，更不能忽视利益背后潜藏的巨大的风险。
2房地产投资的风险以及变化趋势
由于经济增长，收入提高，人口增长导致住房需求量增加，这种需求是可持续的。但是以目前我国的经济和人口情况，实现这种增长还是有难度的。房地产投资一直在呈下滑的趋势，并且短期内将持续发展。从我国目前房地产投资风险总体上来分析，一边是各大城市房价的高烧不退，一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵。当前我国房地产市场出现了明显的分化迹象，三线城市积聚的楼市风险不容小觑。种种迹象都表明房地产投资背后的风险很大，水很深。房地产投资的风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，其中最重要的不外乎经济上的损失，投资失败导致经济情况下降。目前我国一线城市的房产政策在不断地收紧，但房产投资的热度却不见退散，反而有不断延伸至更多的二三线城市的迹象。其中不仅有沿海经济发达城市和中西部城市都传来了新房销售活跃、价格上涨的新闻。因此在进行房地产投资时需要谨慎再谨慎。
3房地产投资风险的预防以及控制
3.1切勿急躁
在看房地产广告之前，要想清楚自己的购房的目的是什么，主要看重房子的哪一点。稳定租金收入；翻新然后再出售；先出租，退休之后在此安度晚年；弄清楚这些非常重要。不要被有些华而不实的房地产广告所蒙骗。
3.2了解买房
中介买家总是在买房的过程中大量研究房产，但是很少研究卖房中介。除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。在买房的过程中，可以向房产中介商索取其公司、银行以及他们的会计查询号。在询问这些信息时，不需要有所顾虑，因为大部分中介商听到你问这些信息时都会认为你是诚心购房的，而非无理取闹，相信他们会很乐意告诉你这些信息的。
3.3详细了解社区
如果你购买的房产在某社区内，那么一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还要了解其周边的环境，以及在社区内犯罪的人数以及死亡的人数，还有各种流言也是判断房子好坏的方法之一。
3.4避免“太好”的交易
如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这或许真的是一笔好的交易，但是只有你一个人发现了，而你恰巧又是第一个，不得不说，这种可能小真的是太小了。更多的可能性只有别人早就发现了，但为什么没有对其进行交易，这也是有一部分原因的，因为天上是不会无缘无故掉馅饼的。
3.5在买房时找一个好的房产经理
房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量的工作，十分不易。在一个好的中介公司中，一个房产经理的工作能力越强，投资者以及其他的客户就会很满意，销售额也会不断地增加。
参考文献：
[1]冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济,2011,(2):256-257.
[2]黄好,戴军.房地产投资风险及其对策探析[J].科技广场,2011,(8):124-128.
[3]项道银.房地产投资风险及其对策探析[J].经济师,2016,(1):86-87+90.
[4]许超,刘井明.房地产投资风险及其控制[J].商,2015,(35):160.
篇8
本文以2007－2014年非房地产及金融行业的上市公司为研究样本，检验了房地产价格波动对企业非生产性房地产投资的刺激作用，还研究了货币政策对以上作用的影响，并进一步地考察了货币政策的非对称效应。研究结果表明:(1)房地产价格波动与企业非生产性房地产投资存在显著正相关关系;(2)货币政策能够调节企业非生产性房地产投资行为，紧缩的货币政策能够抑制企业的非生产性房地产投资行为;(3)货币政策对于企业非生产性房地产投资的调节效应表现出一定的非对称效应，货币政策调节效应会随企业性质的变化而变化，货币政策调节效应对民营企业更加显著。
关键词:
房地产价格；货币政策；企业非生产性房地产投资
一、文献回顾与假设提出
中房网的统计数据显示，全国住宅均价十年涨幅为145%，其中京、沪、穗、深等城市住在用房平均涨幅达220%。面对房地产价格持续上升对中国社会带来的重大影响，政府十年九调，却依然难以遏制房价持续上涨，房价持续快速上涨对中国经济社会发展产生了深远影响。根据资本逐利性原理，当某个行业的利润率高于全行业平均利润率，且该行业不属于政策限制性行业或者垄断性行业时，该行业就会吸引大量资本进入。对于微观经济个体而言，房地产价格增长率高于银行利率，甚至一度高于产业资本的平均报酬率，房地产的增值收益大于产业资本的平均收益，导致企业的大量资本进入房地产业，利用房产价格的持续上升获取收益。企业过度投资非生产性房地产会对企业自身和宏观经济产生重大不利影响。对于企业自身，其行业地位会受损，同时会面临投资成本损失风险、投资转型成本过高的风险。长期来看，企业过度投资非生产性房地产会使贸易性的虚拟经济挤压实体经济，导致实体产业空心化，并导致房地产行业投机性过热，产业发展结构性失衡，进一步催生房地产泡沫，导致房价畸形上升。基于以上背景，本文拟在房地产价格波动频繁的背景下研究企业非生产性房地产的投资行为，结合国家宏观货币政策变化，研究货币政策对企业非生产性房地产投资的调节效应，并进一步考虑货币政策具体施行环境，探究货币政策在调控企业非生产性房地产投资中所体现的非对称效应。
(一)房地产价格波动与企业非生产性房地产投资已有的大多数研究表明企业房地产投资与房地产价格正相关。Black等(1996)对英国企业进行研究，发现房地产价值越高，企业新增投资越多。Chaney(2012)实证检验发现房地产价值每上升1美元，企业将增加6美分投资。罗时空和周亚虹(2013)的研究结果表明，在中国房地产价格一方面作为成本因素影响企业的投资行为，另一方面又作为流动性溢价而影响企业的投资行为，两种影响机制对企业的投资活动影响方向不同;当企业面临融资约束较大时，房价上涨更可能促进企业投资。房地产行业报酬率高于大多数行业，房地产价格增长率已经超过大部分企业的净资产收益率。因而，在房地产价格持续上升的背景下，从资本逐利性角度出发，企业有动机投资非生产性房地产，赚取房地产价格上升所带来的收益。由此提出假设1:H1:在控制其他因素不变的情况下，房地产价格波动与企业非生产性房地产投资正相关。
(二)货币政策对企业非生产性房地产投资的调节效应1.货币政策的调节效应现有文献基本上都支持货币政策对房地产价格存在调节作用。Iacoviello(2002)的实证结果显示央行利率上涨将抑制房地产价格上涨。Fratantoni和Schuh(2003)研究发现货币政策对企业房地产投资有显著影响，且这种影响呈现明显的区域差异。邓富民和王刚(2012)研究发现，在较长期内，货币政策会显著影响房地产价格。宋勃和高波(2007)的实证结果显示短期的银行实际贷款利率和长期存款实际利率对房价有负面影响。综上论述，本文认为货币政策会对企业非生产性房地产投资行为产生影响，货币政策从紧时，企业融资约束大，资金成本高，非生产性房地产投资规模收缩;货币政策宽松时，企业融资约束小，资金成本低，非生产性房地产投资规模扩张。因此，本文提出假设2:H2:在控制其他因素的情况下，紧缩的货币政策对房地产价格和企业非生产性房地产投资之间的关系具有负向调节效应。2.货币政策调节效应的非对称性货币政策非对称效应理论认为，不同的政策环境会导致货币政策实际效果产生差异。区域金融发展水平会对货币政策的执行效果产生影响。曹永琴(2011)实证检验发现我国存在显著的货币政策区域非对称效应，货币政策在金融欠发达地区具有更好的调控效果。货币政策还存在企业特质维度的非对称效应，企业特质也会影响货币政策效果。马文杰和张世锋(2011)的研究结果显示，货币政策对于民营企业的调控效果更好。国有上市公司受到的融资约束比民营企业弱(辛清泉和林斌，2006)，所面临的融资约束显著小于民营企业(张纯和吕伟，2007)。因此，从企业融资角度分析，相同的货币政策对于国有企业和民营企业的调节效果不同，民营企业对货币政策更敏感，货币政策对民企的调控效果也相对国有企业更好。综上，本文提出假设3和假设4:H3:在其他条件相同的情况下，区域经济发展水平低、区域金融发展欠发达的地区，货币政策对企业非生产性房地产投资行为的调节效果更好。H4:在其他条件相同的情况下，货币政策对于民营企业的非生产性房地产投资行为的调控相对国有企业更有效。
二、研究设计
(一)样本选择与数据来源本文对初选样本进行了筛选，剔除了:(1)ST公司的样本;(2)金融行业上市公司;(3)房地产行业上市公司;(4)异常值和数据缺失样本。对连续变量进行上下1%缩尾处理。经过筛选，本文最终获得了29671个季度观测值。本文大部分研究数据来自上市公司年报、CSMAR和WIND数据库，房价数据来自国家统计局每月的“70个大中城市住宅价格指数(环比)”。
(二)研究模型与变量定义本文的被解释变量是非生产性房地产投资，采用投资性房地产报表数据作为企业非生产性房地产投资的替代变量。本文的主要解释变量是房地产价格波动，采用“70个大中城市住宅价格指数”替代，该指数由国家统计局每月公布，本文将月度数据处理为季度数据进行研究。货币政策参照李青原和王红建(2013)，以广义货币M2供给量的季度增长率为货币政策变量，以该增长率的中位数为标准，小于中位数为紧缩的货币政策，大于中位数为宽松的货币政策。文中用到的其他变量还有股权性质(国有企业取1，否则取0)、区域金融发展水平(参照黄志忠和谢军(2013)，区域竞争指数均值大于6的地区取1，其余地区取0)、现金持有量(货币资金的自然对数)、资产负债率(企业期末总负债除以期末总资产)及企业规模(企业期末总资产的自然对数)，同时本文还对年度和行业进行了控制。
三、实证结果与分析
(一)描述性统计如表1所示，本文列出了实证研究中所涉及的主要变量的描述性统计。从描述性统计分析中可以发现，非房地产上市公司非生产性房地产投资的自然对数均值高达17.30，最小值为9.88，而最大值则达20.61。货币政策为虚拟变量，等于1代表紧缩的货币政策，该虚拟变量均值为0.6988，中位数为1，表明研究样本期间内，货币政策整体偏紧。
(二)相关性分析本文的Pearson相关性分析的结果显示(篇幅有限未列示)，除Cash与Size之间的相关系数达到0.794外，其余变量之间的相关系数均在可接受范围内。进一步地，VIF均小于10，在可接受范围内，因此，本文所构建的研究模型不存在多重共线性问题。Inv与Price显著相关、与MP(货币政策)显著负相关的统计分析结果为本文的研究假设提供了初步数据支持。
(三)多元回归分析本文根据前文所建立的研究模型进行了普通最小二乘OLS回归分析，结果见表2。从表2中模型(1)的回归结果可以看出，在控制了其他影响因素后，房地产价格Price的回归系数为在1%的水平上显著为正，说明企业非生产性房地产投资与房地产价格显著正相关。实证结果与假设相符，假设H1得到验证。此外，本文检验了货币政策对企业非生产性房地产投资行为的调节效应，结果如表3所示。从表3中模型(2)的回归结果可以看出，货币政策与房地产价格的交乘项在1%水平上统计显著，说明紧缩的货币政策对房地产价格和企业非生产性房地产投资之间的关系具有显著的负向调节效应，紧缩的货币政策能够抑制企业非生产性房地产投资行为。实证结果与假设相符，假设H2得到验证。更进一步地，本文利用模型(3)检验货币政策非对称效应，回归结果如表4所示。表4的数据结果显示，Market的三重交乘项回归系数未能通过显著性检验，假设3未能得到验证。可能的原因是本文采用的区域金融发展水平指标(区域金融业竞争指数)的最新数据为2007年，本文在实证检验以2007年数据替代各年数据进行假设检验。企业性质SOE的三重交乘项相关系数为－0.1652，且在5%水平上统计显著，说明对于民企而言货币政策对企业非生产性房地产投资的调节效应更显著，民企较国企对货币政策更加敏感，假设4得到验证。
(四)稳健性检验在房地产价格指数的计量上，前文回归分析中采用环比住宅价格指数，本文采用当月同比住宅价格指数进行稳健性检验，所得研究结论并未改变。
四、研究结论
篇9
关键词：房地产投资；投资风险；风险分析；防范措施
投资活动过程中，收益与风险并存，特别是处在经济转型时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
一、房地产投资风险的定义与特征
1 房地产投资风险
房地产投资风险是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。
2 房地产投资风险的特征
鉴于房地产项目投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特点，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：
多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。
变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不同于存款、国债等可以随时变现。
补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。
激励性：利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。
二、房地产投资风险的分类
房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：经济风险、政策风险、社会风险、市场风险、经营管理风险、自然条件风险等。
三、房地产投资风险的防范措施
1 进行充分市场调查，作出正确的项目决策
市场调查不仅要对房地产市场的供求状况进行调查和分析，同时也要对房地产的社会需求和城市建设规划有着正确的认识和形势判断。通过全面的调查分析，选择社会需求度高、投资安全性较好并有较大期望取得令人满意收益的投资项目。
2 关注政策导向，掌握投资时机
我国房地产市场尚不完善，国家会根据不同时期的形势需要，经常出台一些政策引导房地产行业的发展。在利率方面，房地产投资者可以提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。此外，房地产投资者还应主动与当地政府和各级主管部门保持联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。
3 合理利用供应链和营销渠道，规避市场风险
在原材料供应方面，要预防上游供应商提供的材料价格上涨，投资者在与供应商和施工方在签署合同时，应对材料价格作出明确的限制规定或采用固定价格的方式，尽量使市场价格因素导致的风险转移。在营销渠道方面，要加大宣传力度，采用灵活多变的营销手段，如预售预租等，加速资金的回笼和运转，降低财务风险。
4 强化保险意识，合理规避自然风险
房地产保险以房屋及建筑物的安全为标的，投资者可以将地震、水灾等不可抗拒因素带来的自然风险转移到保险公司，从而有效规避自然风险。
5
优化投资组合，防范财务风险
房地产投资周期长、风险高，各个投资建设项目在风险程度，预期收益和资金总量方面各有其特殊性。投资者可以合理选择不同的投资组合方案，统观全局，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范财务风险。
6 提高管理水平，防范经营竞争风险
一是清晰的市场定位，找准竞争对手并系统分析各竞争对手之间优缺点，找出与对手相比投资项目的差异点，做到有的放矢；二是加强管理绩效，降低投资成本，取得成本领先的主动权，获得较好的市场占有率，在竞争中处于有利地位，利用这种有利地位来限制其他竞争对手；三是健全质量监管机制，做到从投资项目开始到结束全过程质量管理，全过程控制质量问题的出现，防范意外情况的发生，降低经营管理风险。
四、结论
房地产行业是一个集合性较强的行业。正是因为这种显著特性，才使得房地产的开发融会了较多的资源，集成了较大的人力物力，聚集了巨大的社会财富。因此合理的进行房地产开发投资，把握好当前国内大力推进城市化进程这个契机，将会更好的推动经济的发展和社会的进步。与此同时，商业房地产的投资风险是不可忽视的，投资者在选择投资项目时，不仅要考虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑所处宏观经济的运行状况，政府财政政策等，同时要努力提高自身的经营管理水平，提高风险预判能力和风险承受能力，及时有效的防范和规避风险。
参考文献：
[1]赵雪红：城市房地产投资风险管理研究[D].山东大学.2006.
[2]吕绍成：房地产投资风险分析及预警系统研究[D].武汉大学.2004.
篇10
第一部分 投资成本
一.征地补偿费
(一).土地出让金
1.计算方法:
土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系
数*用地面积
2.上交部门: 市财政局
3.依据: (1)京政发[1993]34号文.
(2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1) 各区类地价取值详见附件;
(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的
企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征
用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其
中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础
设施建设.
(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按
照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环
境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为
十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价
的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.
同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作
系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.
附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;
(2) 土地出让金修正系数表.
(二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土
地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:1992年建安工程定额;
标准:按实际发生工程量计算;
说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元
/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家
计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号
文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.
标准:
(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%
(2) 民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准
单 位: %
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃ 工 程 │
工 程 概 算 投 资 (万 元)
┃
┃
├─────┬─────┬─────┬─────
┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │
2.0 │
1.9 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 四 级
│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │
┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1 │
│
┃
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
备注:
特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的
特高级大型公共建筑;
2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的
中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级: 1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小
型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建
筑.
二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
3.16层以上29层以下住宅.
三级: 1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框
架结构的建筑;
四级: 1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米
中型 3000-10000 平米
小型 <3000 平米
(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,
其工作量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:建设部(1991)第425号文
标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额
*85元/工日
用地规模(公顷)
工日定额
<=3
90
10
300
20
500
30
780
40
920
50
1000
>50
面议
(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概
算额*(1-3)‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:京政发[1993]34号文
标准: 1).根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).根据经验, 基础设施费一般为建安工
程费的 2% - 10%.
说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工
程量*单方造价;
(2)各种管线单方造价:
自来水管线
600元/米
雨水管线
700元/米
污水管线
800元/米
煤气管线
1000元/米
热力管线
2000元/米
供电管线
700元/米
电信管线
1500元/门
道路
80元/平米
绿化
20元/平米
(3)经验数据:
环卫费
5元/平米
照明费
5元/平米
(4)该项费用一般范围
150-400元/平米
普通住宅
150元/平米
高档住宅(公寓,写字楼)
400元/平米
2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
依据:设计方案和集资协议;
标准:根据项目的实际情况定;
说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集
资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础
设施费.
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:现行建安费定额计算单方造价.
标准:
(1) 普通住宅 多层
900-1000元/平米
高层
1600-1800元/平米
(2) 公共建筑
a.公寓,写字楼
3000-4500元/平米
其中: 结构
1000-1500元/平米
装修
800-1000元/平米
设备
1200-2000元/平米
b.别墅
3000元/平米
说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,
医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政
管理,市政公用.
(2)依据:京政发[1985]149号文;
标准:建筑面积 9678-10630平米/千户
工程取费 按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区公共服务
设施配套建设定额指标;
b.北京市新建改建居住区公共服务设
施配套建设定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:京政办发(1987)第152号文
标准:中标额*1‰
3.预算审查费
依据:(84)建京经字第439号;
标准:预算造价*0.5‰
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
4.工程监理费
依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
(2)[93]京建法字第029号
标准:工程造价*适用税率
适用税率:
工程造价 500 万元以下
2.5%
500---1000
2.0-2.5%
1000---5000
1.4-2.0%
5000--10000
1.2-1.4%
10000--50000
0.8-1.2%
50000-100000
0.6-0.8%
>100000
0.6%
说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量
监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,
工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.
(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一
般不予考虑.
5.竣工图费
依据:(86)市建规字第097号;
标准:设计费*7%
6.建材发展基金
依据:(89)京建材字第292号;
标准:建安工程造价*2%
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.公共配套设施费
1.锅炉房
标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
(2)锅炉每吨造价约25万元.
2.变配电所
标准:每建筑平米30元.
3.集资维护费
标准:每建筑平米80元.
4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)
依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/kva
后调整为四环路以内 1100元/kva
四环路以外 550元/kva;
现调整为单路供电 270元/kva
双路供电 540元/kva;
说明:住宅用电量 30-60 va/平米;
其他用电量 50-80 va/平米.
六.管理费
依据:(92)京价收字第124号;
标准:一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
1.商品房
依据: 京计基字(1988)第866号文
标准: 自来水厂建设费 12元/平米;
煤气厂建设费 29元/平米;
供热厂建设费 30元/平米;
污水处理厂建设费 10元/平米;
说明: (1).用一项交一项;
(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项
不再重复计取;
2.非住宅建设项目四源费
依据: (1).京政发(1986)131号;
(2).京政发(1986)155号;
标准:
自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;
煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;
供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元
/百万大卡;
污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;
说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前
可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
1.综合开发市政费
依据: (1).京计基字(1988)第648号;
(2).市开办(1988)经字第2号;
标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
(2).建设投资*15%;
2.分散建设市政费
依据:京计基字(1988)第648号;
标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100
元/平米计算。
九.两税一费
1.营业税
依据:(90)财税字第009号;
标准:商品房收入*5%;
2.城市建设维护税
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*7%;
3.教育附加费
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*3%;
两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;
十.用电权费（取消）
依据:京政发[1993]17号
标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
(2).其他用电量(kva)*4000元/kva;
用电量:(1)住宅用电量 20-30 va/平米;
(2)其他用电量 40-50 va/平米;
十一.投资方向调节税（取消）
依据:京税字(1991) 805号
标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权
费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率:
(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满
5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率
为5%;
(3).更新改造项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的
除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为
15%;
(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,
经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
依据: 估
标准: 一至六项之和*5%.
十三.建设周期
依据: 建安工程定额
标准:
建筑面积(万平米)
建设周期(年)
<=3.0
1
3.0 -- 6.0
2
6.0 --12.0
3
>=12.0
4
第二部分 经营成本
一.企划费用
依据: 估
标准:一般为销售收入的1-3%.
说明:该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用
,宣传费用.
二.出售商品房手续费
依据:京政发[1988]82号文
标准:商品房成交价或保护价*1%.
说明:买卖双方各负担0.5%.
三.印花税
标准:商品房成交价*0.5‰
说明:因该项费用金额较小,一般忽略计算.
第三部分 土地增值税
一.土地增值税
依据:《土地增值税暂行条例》;
标准:增值额*适用增值税率;
说明:1.增值额=销售收入-投资成本-经营成本;
2.增值税率采用超额累进税率:
(1).增值额未超过扣除项目50%的部分,税率
为30%;
(2).增值额超过扣除项目50%, 未超过扣除
项目100%的部分,税率为40%;
(3).增值额超过扣除项目100%, 未超过扣除
项目200%的部分,税率为50%;
(4).增值额超过扣除项目200%的部分, 税率
为60%.
3.为便于计算,引进速算扣除率概念.
土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速
算扣除率
增值额/扣除项目
增值税率
速算扣除率
<=50%
30%
0%
<=100%
40%
5%
<=150%
50%
15%
<=200%
60%
35%
4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项
目金额的20%,免税.
第四部分 所得税,税后利润和利润率
一.所得税
标准:所得税=(销售利润-增值税)*33%
说明:销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.
二.税后利润
标准:税后利润=销售利润-增值税-所得税
三.福利基金
标准:福利基金=税后利润*5%
四.投资回报率
1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资成本*100%
2. 投资回报率=税后利润/投资成本*100%.
附件1.
土地征收及拆迁补偿费开支范围
一. 土地征收及拆迁补偿费:
1. 征地补偿费:
计算方法: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5
-6)倍
说明:
(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费
;
(2) 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前
三年平均产值的20倍;
(3)根据京政发(1991)26号文件;
(4)付给乡或村.
2.耕地占地税:
计算方法
朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;
门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;
密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;
学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.
说明:
(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 过期按日加收
应纳税额的千分之五的滞纳金.
(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1
日27号文.
(3)付给区财政局.
3.菜地开发建设基金.
计算方法:
朝阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜
地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩
市政基础设施和中,小学校/ 幼儿园建设征用菜
地按上述标准的50%缴纳.
说明:
(1)依据市政发(86)137号文件.
(2)由区地用科代收,交市财政.
4.青苗补助费
计算方法:
青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例( 或双
方协商解决).
播种初期
发育时间
成熟期
为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段
蔬菜
60%
80%
100%
大田作物
70%
90%
100%
说明:
(1)依据(57)市京字第321号通知;
(2)付给大队或村.
5.树木补偿费
计算方法:
材树:材积*木材牌价*(1+50%);
鲜果树:前三年平均产值*(5~6倍)
干果树:前三年平均产值*(7~8倍)
说明:
(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适
当补助费.
(2)依据市政发(84)116号文件.
(3)付给大队或村.
6.水井,机井补偿费.
计算方法
水井按原投入工料费
机井按7--15万元/座
说明:
(1)枯井,废井不予补偿.
(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上
浮20%.
(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).
(4)付给大队或村.
7.坟墓迁移费.
计算方法:
坟墓座数*(800-2000元/座).
(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).
(2)依据市政发(84)116号文件.
(3)依据市房第字(84)100号文件.
(4)付给村或所有人.
8.安置补助费
计算方法:
安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例
*亩年产值*(3--10倍),安置人口数按征地前的农
业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.
用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力, 每
人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合
计2.5--3万元.
说明:
(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.
(2)付给安置单位.
9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)
451号.
农转工人员核定工资等级.
10.拆迁农转居超转病残生活补助费
计算方法:
82岁以下每人应拨金额
(82--现有年龄)*12个月*(62--72元/人月).
补助月数不满100个月的均按100个月计算.
无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月
250元.
(1) 发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动
100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和
适龄不宜按排工作的病残人员.
(2) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补
助费接收标准.
(3) 付给市民政局.
(4) 国家统规定的各项调价补贴.
11.超转劳动力管理服务费
计算方法:
拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8%
说明:
(1) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补
助费接收标准.
(2) 付给市民政局.
12.超转人员医疗补助费.
计算方法:
社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四
个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每
人收取丧葬费200元.
说明:
(1)朝改办(1990)48号.
(2)各区有各区的规定.
13.土地物补偿费
计算方法:
指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的补偿
费用私人养植花卉不予补偿.
说明:
(1)依据(75)市房地字073号文件
依据(83)市房第字030号文件
依据(82)市房地字416号文件.
14.集体财产补偿费
系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着
物的补偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次
性处理,也在此例.
说明:
(1)依据京政(91)56号文件.
(2)付给大队或村.
15.私人财产补偿费
对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的补偿.
说明:依据京房地字(1992)第087号文件.
16.附属物补偿费
计算方法:
棚子每间120--560元,门楼每个120--400元
猪圈每个80--320元,厕所每个4500元
围墙80--120元/m,鸡兔窝30--120元,
锅台每个100--300元,
甬路10--15元/平方米
说明:
(1)原标准依据(75)市房地字073号文件, 标准过
低,上此标准根据基建拆迁工作手册.(p118页).
(2)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)
(3)付给村人或所有人.
17.私房发价费
指对被拆迁的居民的私有房屋进行收购或补偿的
发价,此项费用应凭房管部门的房屋做人单计算.
计算方法:
房价评估价格*(1+调整幅度)*(2--5倍)
(1)依据市房地字(74)203号文件
依据市房地字(82)369号文件
依据市房管地字(86)418号文件.
(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%.
(3)付给房产主.
18.拆房费:
计算方法:
平房每间39--55元/平方米,另加弃土8元/平方米
(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992)
（2)付给拆房单位.
19.渣土清理费
指拆房后渣土清运费用, 包括清理到自然地坪及
运输.其中,运出渣土费用按京政发(86)47号文件
规定,按每吨计算.
20.搬家费
计算方法:
原住房间数*(50--100)元/每间.
说明:
(1)京政发(1991)56号文件.
(2)付给拆迁户.
21.奖励费
计算方法:
规定日期内搬家,每户最高奖励200元.
搬家奖励日期为7--10天.
说明:
(1)依据市房地字(91)56号文件.
(2)付给拆迁户.
22.拆迁工作管理费
计算方法:
(1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%.
(2)拆迁服务费:拆迁费支出总数*1.5%(包括管理
费).
说明:
(1)拆迁费支出总数包括征地补偿,补助费, 拆迁
安置房造价和地上物补偿费等.
(2)京价字(1993)238号文件.
(3)付拆迁工作单位和拆迁许可证发放单位.
23.周转费
计算方法:
(1)自行周转人口每人每月50元.
(2)建设单位提供周转房,无取暖设施, 取暖期每
月15元.
说明:
(1)依据京<<拆迁细则补充说明>>
依据京房地字(92)087号文件.
(2)付给周转户.
24.周转房
临时安置拆迁户所支出的所建周转房费用及居民
自行周转所需费用.
说明:
依据京政发(85)138号文件
依据京政发(82)144号文件.
25.房屋维修补贴
拆迁房移交房管部门管理的维修补贴
1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面积
说明:
(1)依据88年预算第一册(28页).
(2)付房管部门.
26.农户房屋原拆原建费
指不能转居民条件的农户私有房屋移地迁建, 按
原结构原面积所需费用.
说明:
(1)依据房地字(86)245号文件.
(2)依据房地字(83)102号文件.
27.安置用房费
指安置被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自
建住宅安置,其单方造价应按住宅建安工程单价
计算,如需外购商品房安置,可按商品房单位造价
计算.
28.临时设施费
指临时安置拆迁户所支出的水,电,排水和零星修
建的费用.
29.锅炉供暖费
指拆迁房移交房管部门管理的供暖费.
30.电梯高压水泵管理费
指拆迁房移交房管部门管理的运行维修费.
31.拆迁远郊优惠补助费
指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠待遇.
依据<<拆迁细则补充说明>>.
32.平地补助费
指大平大整新造耕地的平整费用; 一般在山地或
地形起伏很大的地区. 城区及近郊区通常不必考
