房地产金融监管政策范文

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房地产金融监管政策

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关键词:房地产金融金融市场融资渠道金融创新金融监管

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-042-02

房地产业是典型的资金密集型行业,这决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因而建立房地产金融支持体系显得至关重要。

一、房地产金融市场的概念及分类

1.房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

2.房地产金融市场的分类。房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分,可以按照多种标准进行分类,如按服务对象不同,房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同,房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式,房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。

3.房地产市场与金融市场的关系。自1998年住房货币化改革以来,我国房地产业得到了极大的发展,其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示,截至2009年年末,我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%,显然,房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持,同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。

二、我国房地产金融市场的现状

20多年来,通过改革和政策举措,我国住房建设和房地产经济持续高速发展,同时,我国住房金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。

1.房地产金融工具单一,住房开发过于依赖信贷资金。我国的房地产债权金融工具品种很少,只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果加上施工企业垫资中银行贷款,住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上,形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害,使银行面临倒闭和破产的风险。

2.地产金融市场深度仅限于一级市场,金融体系尚不健全。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全,缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构,容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。

3.房地产金融资金运作效率较低,存在流动性风险。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险,出现“短存长贷”的现象,再加上房地产企业的经营具有不确定性,一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款,银行就会出现流动性危机。

4.缺乏对低收入者住房供给的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我国是一个发展中国家,粗略估计,低收入人群大约占城镇人口的15%～20%。2007年8月国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件,对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式等做出了详细的规定。但由于多方面原因,我国为低收入者提供住房资金支持的渠道尚不健全,而住房公积金政策又存在某些缺陷。一方面住房公积金缴纳对象有限,相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护;另一方面公积金的缴交仍沿用老办法,使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公积金管理混乱,监管不力。据统计,2008年全国住房公积金缴存额4469.48亿元,同比增加26.15%,实际缴存职工人数为7745.09万人,只占在岗职工数的69.2%;个人公积金贷款2035.93亿元,只占当年住房公积金缴存额的45.55%,沉淀资金高达2000多万元,住房公积金的职能作用进一步弱化。

5.法制建设滞后,监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律,但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据,特别是住房按揭贷款,更是缺乏法律保证,这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。此外,我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,房地产金融业务的有关规范也急待制订。

三、我国房地产金融市场未来发展的对策

1.建立多元化的融资渠道。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松,融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面,建立多元化的房地产融资体系,拓展房地产融资渠道,应逐步扩大房地产企业股权融资的比重,提高自有资金比例。对于大型、优秀房地产企业,可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。

2.建立统一开放的房地产金融体系。加快金融体制改革,逐步健全和完善房地产金融体系,建立我国房地产政策性金融机构,如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构(类似住房公积金管理中心),负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保,负责住房公积金的总体管理,待条件成熟时,开放房地产金融二级市场,逐步完善房地产金融机构体系,除原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外,还要大力发展专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构和住房融资担保或保险机构。积极完善房地产金融一级市场,构建二级市场,建立统一开放的房地产金融体系。

3.加强房地产金融市场监管和调控,合理规避房地产金融的风险。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点,可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制,改进金融监管方式,提高金融监管效能,维护房地产金融市场秩序,强化房地产金融机构的风险管理机制,金融监管机构应加强对房地产行业的监管,特别是对金融创新的有效监管,完善贷款审核程序和借贷标准,科学指导资产证券化业务的开展,建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系,防范和化解房地产金融市场风险。

4.完善住房公积金制度,构建多元化、多层次住房保障体系。住房公积金制度作为一项政策性的保障制度,在保障中低收入群体住房需求方面已发挥一定作用,但也存在不少缺陷。应逐步扩大住房公积金政策的覆盖面,扩大公积金的使用范围,提高其使用率,同时明确规定公积金的最高和最低缴存比例和限额,建立和谐发展的公积金制度。构建以政府为主导的以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障体系,多渠道筹集和积累住房保障资金,加大财政预算安排,继续推行从土地出让净收益中安排一定资金以及各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净收益用于保障性住房建设,发行住房保障福利彩票,鼓励社会多渠道筹集资金,探索新的市场化的住房保障模式。

5.建立健全与房地产金融有关的法律法规。借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规,尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,规范市场主体的行为,制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规,对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定,指导房地产金融机构加强内部风险控制,有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。

参考文献:

1.董琦.美国次级债危机对我国房地产金融监管的启示[J].房地产金融,2008(4)

2.易宪容.房地产与金融市场[M].社会科学文献出版社,2007

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5.王宇,姚均芳.2009年我国房地产贷款增长迅猛.甘肃日报(五版),2010.02.12

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入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。

一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。

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一、衡阳市房地产发展现状及特征

(一)投资稳步增长

1—9月，房地产完成开发投资26．65亿元，同比增长17．04％。其中商品住宅完成投资18．77亿元，同比增长10．5％，占整个房地产开发投资额的70．43％；商业营业用房完成投资4．73亿元，同比增长116．97％，占整个房地产开发投资额的17．75％。

(二)市场供需两旺

1—9月．商品房施工面积1005．05万平方米，同比增长34．78％。商品房竣工面积l87．95万平方米，同比增长81．73％。累计销售商品房1．14万套，面积148．29万平方米，同比分别增长104．62％、123．84％，1—9月份供销比(期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积)为0．66：l。

(三)价格涨幅平稳

1—9月份．商品房均价为2525元／平方米，同比增长6．00％，商品住宅均价为2208元／平方米，同比增长8．02％。9月份，商品住宅均价同比增长19．28％，环比增长4．15％。资金回笼加速。1—9月，房地产开发资金来源小计44．03亿元，其中银行贷款4．09亿元，同比减少26．31％，自筹资金15．00亿元。同比增长l6．82％。其他资金来源中，定金和预收款14．39亿元，同比增长194．88％．旺盛的市场需求直接加速了开发商的资金回笼．困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到转变。

基于以上所述．在经济复苏背景下，衡阳市房地产市场不景气状况已经得到较大的改善。但是一方面这种建立在国家政策和信贷推动基础上，而不是建立在居民收入形成的购买力提高基础上的房地产市场复苏，其可持续性还有待于时间的验证，另一方面影响房地产市场的基本因素还没有完全消失．国内经济发展还有可能出现波动．衡阳市房地产业的真正复兴还有待时日。

二、衡阳市房地产存在问题的经济学分析

(一)居民“理性预期”与房地产市场投机行为

西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下。具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合“经济人”假设。消费者在房价上涨时由于预期房价还会继续上涨．而且出于货币增值的需要，在房价上涨的预期下不可避免产生投机冲动。今年以来，市面上出现的排队购房的现象已经屡见不鲜了，甚至出现了单纯的“卖房号”现象．一些楼盘开盘不到几／J,n,-t，就告售罄，而目前衡阳居民还没有能支撑房地产这样“疯狂”的收入水平房地产市场的投机行为一方面不利于反映居民真实住房需求：另一方面也扰乱了房地产市场价格，不利于其正常发展。从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大．而且又经历了一轮调整，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，房价还在居民收入可以承受的范围内，但是如果对市场投机行为不加以抑制，面对逐步推高的房价．本身就比较脆弱的房地产经济必然会受到损害，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。

(二)结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展

根据萨伊定律，供给能创造需求，也能抑制需求，能创造需求适应需求的供给是有效供给，背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给结构性过剩问题依然存在。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求．近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90平方米以下，总价较少的中小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后(见表1)，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。

(三)金融机构“非理性”行为孕育着房地产市场风险

金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东(或国家和政府)的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”，因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，不利于房地产业健康发展。如果开发商资金不足，开发项目进行不下去，房地产金融风险就会凸现出来，2008年的房地产市场不景气导致商业银行不良贷款显著增加就是非常明显的例证2008年9月．在房地产开发贷款总量减少1．51％(2009年l0月农业银行不良资产剥离)的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84．48％，关注类贷款同比增长50．54％(见表2)，而关注类房地产贷款可能向不良贷款转化。据已公布的房地产数据显示，2009年1—9月份，衡阳市空置商品房38．53万平方米，同比增长132．52％，按9月份市场平均价格2382元／平方米计算。已经沉淀了开发企业9．17亿资金，在衡阳市房地产大量开发建设，居民实际收入没有上升的情况下，购买力的释放还能持续多久?(四)房地产民间融资潜藏的风险值得关注民间融资作为正规金融的补充．因为资金的稀缺性也会产生信贷配给现象。由于信息不完全对称，在融资市场上会出现逆向选择和道德风险。逆向选择的结果是付出利息高的借款人获得贷款，但是高利息必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能会得到满足，但是在目前房地产市场主要靠政府政策推动，而居民收入水平提高形成的购买力并没有得到很大改变的条件下，一旦出现政府优惠政策不再延续，信贷政策收紧．就会出现商品房销售不畅的情况．房地产市场将不可避免出现道德风险。尤其是一些房地产项目存在的非法集资现象．更容易出现融资纠纷．这种情况在2008年的湘西集资案中已经有例可循。

三、经济复苏背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展

面对经济复苏的大环境，衡阳金融机构在推动房地产市场健康发展上应有所作为．在支持房地产发展上应更加注重科学性和灵活性

(一)把握好房地产金融支持的方向

房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构．优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设．优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求：

另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下．切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。

在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控。防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况．对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业四是把握好市场失灵问题的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。

(二)把握住房地产金融支持的力度

房地产业是区域经济的支柱产业．因此为了防止区域经济大幅波动，对于区域房地产业的金融支持力度应把握“平衡”的原则。

一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求。对于个人改善住房条件的消费需求，要在衡量个人偿债能力的基础上尽可能满足；其次是有条件支持投资性需求．在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格抑制炒作性房地产投机需求。这样既能加大市场的有效需求，又能防止市场产生房地产泡沫的风险。

二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策。而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。新晨

(三)加强房地产金融监管体系建设

一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，对房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测．发现问题及时报告和解决。

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贷款规模扩大融资方式多元

近几年来,我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大,对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在今年“国十条”出台,国家调控力度空前的环境下,各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年中期,多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年年末。

与此同时,因为房地产开发信贷受到严格控制,房地产信托融资成为许多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款,规模超过350亿元,而2009年全年才有181款房地产投资信托,规模也仅327亿元。股市中的房地产板块也俨然有“带头大哥”之势。除此之外,2006～2009年3年间有近百亿美元私募基金投资我国内地房市,2007年全国房地产典当业务平均占总业务量曾一度达到60%……随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求,我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大、融资方式日益多元的发展过程。

完善调控手段加强管控力度

在房地产金融规模扩大、融资手段日益多元的同时,对应于房地产业的阶段性“过热”,房地产金融可能出现的不理性现象,我国政府与金融监管部门一直保持着高度警惕,出台了一系列房地产金融调控政策。

以今年为例,1月12日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月12日,银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,其中规定贷款人不得发放无指定用途的个人贷款,并要求执行贷款面谈制度。4月17日,有“史上最严厉的调控”之称的“国十条”出台,要求商业银行应根据风险状况,在房价高、房价上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,加强对房地产开发企业购地和融资的监管;银监会将对开发贷款和土地储备实行“三不贷”“三挂钩”政策,对房地产开发领域的贷款实行全程监控,防范金融风险……

事实上,我国通过宏观金融政策对房地产市场进行调控的历史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,针对房地产过热现象,我国制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,通过控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策对房地产市场进行了调控;2002年的121号文件涵盖了整个房地产金融业务;2005～2008年上半年,我国连续8次提高贷款利率,并从2007年起连续15次调高存款类金融机构人民币存款法定准备金率,冻结了商业银行的大量资金,对防止房地产发展过热起到了重要作用。

从我国住房制度改革至今,我国房地产调控从直接干预房地产信贷政策,到利用利率、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务、汇率等工具,调节货币供应量,控制资金流向,有效地促进了房地产业的健康发展。

当前,我国对房地产业的银行贷款占全部贷款的比重大概为19%,整体来看,房地产金融尚未形成系统性风险。但同时也应该看到,我国的宏观经济金融环境依然复杂多变,房地产领域的投资、投机性需求依然存在,进一步加强房地产开发贷款管理,持续开展房地产及相关行业贷款压力测试,坚持房地产金融调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性是金融业和房地产业实现良性互动,共同稳健发展的保证。

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【关键词】宏观经济；房地产经济；影响；策略；分析

改革开放以来，复苏后的房地产业得到快速的发展，并且成绩显著，主要表现在城市面貌的极大改观、居民居住条件的显著改善及开发区的上佳成绩。房地产经济对于我国经济发展的推动作用的巨大的，但是因我国房地产业尚处于初期的发展阶段，相关的发展理论仍不完备，处于探索阶段，因此，在房地产业的发展不断发展当中，亦存在着许多问题急需解决，如住房制度改革、土地投机、社会保障、结构过剩、外商投资管理等问题。在我国，房地产业对于宏观经济的发展具有较强的带动性，把握房地产业的态势发展和宏观调控的整体感官，来促进房地产经济和宏观经济的协调发展，已经成为我国当前的重要课题。

1 宏观经济因素对房地产经济的影响

1.1 国民生产总值对房地产经济的影响

房地产业的发展同宏观经济的发展状况存在着彼此的相互影响，当经济衰退时，企业和金融机构，就会进行大量的合并和改组，这样就使得市场上所出售的建筑和土地数量大大增加。而失业造成居民收入水平的降低，进而造成对于住房需求的减少。这种情况下，需求与供给间的不平衡，导致了房地产价格的降低。同理，在快速增长的经济环境下，人们收入水平稳中有升，对于未来充满期许，此时，房地产市场也通常会出现价格上升且供销两旺的现象。宏观经济中，国民生产总值是一个重要的发展指标，同房价呈现出正相关的关系。

1.2 消费水平对房地产经济的影响

所谓消费水平，指的是扣除储蓄后，个人可支配收入的剩余部分。一般情况下，人们收入水平较高时，会选择更好的房屋或增加房地产购买力，从而直接带动房地产市场的发展。随着经济的不断发展，居民财富不断积累，消费水平不能提升，这时房价虽然呈不断上涨，但居民仍有购买的能力，并且这种能力会随着水平的提升逐渐升高。因此，房价同居民消费水平间亦呈现出正相关的关系。

1.3 利率对房地产经济的影响

在房地产供给方面，利率下降，贷款的成本随之降低，房地产抵押和开发投资纷纷涌向房地产业，不论其初衷是投机还是投资，房地产的价格呈现出持续的上涨。利率下降，贷款成本随之升高，大量资金退出房地产业，从而使得房价不断下跌。在房地产需求方面，因房地产本身价格较高，消费者普遍缺乏一次性购买的能力，而采用住房抵押贷款的形式实现购买，这时，利率的变化就会直接影响到消费者的还贷成本。因此，房价同利率呈现出负相关的关系。

1.4 货币供给量对房地产经济的影响

央行通过一系列货币政策工具来对货币供给量进行改变，进而影响到贷款的供给能力。增加货币供给量，贷款难度随之减小，从而引起房价上涨，反之则放下降低。因此，可以说央行货币政策的实行同房价呈现出跟随的相关性。

推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,要加强对银行的监管,从源头上控制投机资本。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管的缺乏,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。国家金融监管部门应加强对房地产按揭贷款的风险控制,控制投资性购房,尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房。有关部门应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查房地产抵押贷款的条件,住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目。同时要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力。强化个人住房贷款的管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款,严厉查处“假按揭”。商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%,商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况,注意防范与期房相关的特定风险。

2 房地产经济环境下的宏观调控策略

2.1 建立和健全住房保障体系

发挥政府主导职能，来解决中低收入家庭的住房问题，根据收入阶段的不同，来对住房问题进行差异化的解决，保持住房投资规模的合理性，对住房供给结构加以调整，从而正确引导消费模式和住房建设。

2.2 制定土地相关政策

制定土地相关政策，来对土地市场加以规范，对违法行为坚决打击，并进行严厉处理。当前，我国形势下，必须进一步完善土地供应政策，优化用地结构，加强土地监测，从而抑制近些年来房地产投机增加、价格不断上涨的局面。

2.3 完善土地增值税政策

完善土地增值税政策，使得一些企图利用囤积土地来实现利润增加的企业往往事与愿违。因为土地增值税制度是具有累进性质的，通过进一步完善土地增值税政策，可以抑制房地产企业的高额利润。

2.4 增加金融监管强度

房地产监督机关应同市场发展相适应，制定出有效合理的监管方式，应对房地产的贷款结构做出调整，以完善其市场运行的金融机制。就目前我国的情况来讲，金融泡沫尚未形成，但从长远角度出发，实现房价理性上涨，今早构建风险防范意识十分必要。

2.5 辅以租赁房政策

当前，我国在住房保障方面除了廉租房制度、经济适用房制度和公积金制度外，基本没有相关的配套支持政策。因此，我国应对困难家庭实施租金补贴政策，实行税收差异化制度，以房价整体上涨水平来对房价贴息值进行计算。对于城镇无房居民，可以在住房购买中享受一定的政府贴息额度。

3 总论

上述内容中，论述了宏观经济因素对房地产经济的影响，并就房地产经济环境下的宏观调控进行了分析。可以看出，我国宏观经济同房地产有着很强的相关性，合理把握其间的关系，从而实现我国宏观经济与房地产经济的兼顾发展。

参考文献：

[1]黄忠华.房价与宏观经济研究综述[J].中国土地科学.2009（1）

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【关键词】美国次债危机；房地产金融风险；金融管理

一、当前国际房地产金融风险

美国次债危机已对世界经济产生重大影响，尤其所展现出的房地产作为虚拟资产的特殊性和现代金融风险新特征相结合的当前国际房地产金融风险变化值得我们关注。

（一）冲击传统观念，充分体现房地产价格的强波动性

美国次债危机是一起典型的由个人住房消费而非房地产投资引发的金融危机。传统理论认为：住房消费引发信贷危机的风险小，而住房投资引发的风险大。这正是我国目前“鼓励消费，抑制投资”的房地产业宏观调控的基本原则之一，根据购房行为和主体的不同在政策上区别对待。但从虚拟经济理论看，房地产属于虚拟资产，其价格具有强波动性，它不仅是一般耐用消费品，更是一种投资工具，房价不只是由土地、建筑成本与消费者效用决定，更重要是由投资房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力决定[1]。这导致住房消费与住房投资并无本质差异，在适时诱因下，两者都可引发危机。正是房价的强波动性，房地产的高风险和高收益使其成为投资或投机活动的主要对象，这是房地产容易引发金融危机的主要因素之一。

（二）现代金融风险新特征

1、现代消费者信贷风险的固有性

美国次级住房按揭贷款市场最初是在美国人信用评价完善，金融业高效监管，经济景气的背景下发展起来，采用了现代风险管理模式，对每个贷款人的信用风险进行科学评估，然后根据风险的大小来设定贷款的差异化价格、支付方式和还贷方式，但是其建立的基石始终是消费者信贷。传统的商业贷款可以通过对贷款申请者进行事前的甄别和事后的审核来降低不良贷款率，但是消费信贷者所固有的个体差异大，贷款数额小且分散，致使在美国金融机构对次级住房抵押贷款对象仍因事前的甄别成本过高，缺乏规模经济性而处于两难境地，最终在市场的过度竞争、房地产泡沫带来的财富错觉和对新兴金融衍生品规避风险能力的强化下，埋下了风险隐患。

2、资产证券化具有两面性

资产证券化于20世纪70年代源自美国，能将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的流动性证券，因而具有拓宽融资渠道、分散风险的功能，是目前国际金融市场最具活力和推崇的金融创新之一。美国次债危机中各利益主体正是由资产证券化连接在一起，但最终也是因这个纽带的断裂导致了危机，并通过其风险传导机制演酿为国际金融危机。这说明，资产证券化本身作为一种金融创新具有两面性。如果利用得好，可以增加资产的流动性，转移、分散风险，带来额外收益。反之，则将造成巨大损失。

3、金融风险波及范围广，影响深远

由于美国证券市场的开放性，特别是在当今金融全球化与混业经营的发展趋势下，国际资本快速大规模流动，任何一个国家金融市场的内部失衡都会反映为外部失衡，进而很快影响到与其具有紧密投资和贸易关系的国家，最后极有可能将所有国家不同程度地引入失衡与危机境地。美国次债危机从次级抵押市场开始，很快覆盖整个资产抵押市场，再传染到国内资本金融市场，随后又波及世界各国形成事实上的全球金融动荡就是一个有力的证明。

4、可能弱化本国政府宏观调控能力

国际资本的渗透弱化了资本流入国家宏观经济决策的独立性和国家对宏观经济的控制力，使得本国政府面对金融危机在调控时常陷入两难困境。面对当前日趋严重的全球通货膨胀，加息和紧缩的货币政策可能是一种有效的方法。但从次级住房按揭贷款市场的稳定来讲，加息和紧缩的货币政策可能会进一步形成现货和衍生市场的资金链断裂。而当大批无辜者陷入危机的漩涡时，各国就不得不放弃自己原来制定的货币政策目标，如原先实施紧缩货币政策的国家，为救市不得不采取反向操作，即向市场投放流动性，以保证市场的稳定性[2]。因此，可能弱化本国政府宏观调控能力成为是现代金融风险中不可忽视的一个新特征。

二、我国房地产金融风险的主要表现

从融资看，目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等其他方式所占比重仍小，房地产证券化更是尚未展开。整个房地产业的融资几乎完全集中在银行，这势必把房地产的市场风险转化为银行信贷风险，使银行面临潜在的金融危机。

从银行看，虽然我国按揭市场发展时间不长，但在市场竞争和短期利润的追逐下，个人住房按揭贷款一直被奉为优质资产，各银行将其作为市场规模扩张的根本。贷前银行放松个人住房按揭准入标准，缺乏信用评级，次级信用评定更是不确定，贷后又缺乏有效的风险管理。这样，出现了不少假按揭和假资产证明，尤其是在前期国内股市上涨及赚钱效应诱导下，有些人通过假住房按揭贷款将银行信贷资金投入证券市场。同时，没有实现房地产证券化，国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在银行积累。

从市场环境看，从1998年到2006年，我国个人住房贷款从426.16亿元增长到2.27万亿元，房地产市场的空前繁荣让个人住房按揭贷款过速增长的风险暂时潜伏下来。但从2007年开始，央行为防止经济过热、稳定通胀预期，连续多次加息，大大增加了购房人的还贷负担。同时，随着中央持续对房地产市场调控，房价出现了下跌。一旦房价出现大波动，房地产市场呈现周期性的变化，违约情况必然大增，潜在的金融风险也将暴露无遗。

与美国相比，中国房地产市场存在两大突出情况。一是房价上涨更快。从1998年开始，同样在约8年的房地产繁荣期内，我国不少城市房价上涨了4到5倍，而美国的房地产市价格仅上涨50%。二是面临的风险可能更大。美国次级信用的人仅占整个金融市场的12-13%。并且，美国具有目前中国房地产市场无法比拟的多元化的金融市场体系及产品，个人信用评定，金融监管和法律配套。尽管这样，个人按揭贷款仍引发如此巨大的金融危机。虽然国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外，但实际上我国银行所面临的风险影响可能会更大。

三、对我国房地产金融风险管理的建议

（一）改变传统观念，警惕风险客观存在

美国次债危机说明了，房地产信贷风险是客观存在的，不仅住房按揭贷款有市场风险，而且住房贷款证券化产品也存在着市场风险；消费信贷风险是固有的，不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。只是房地产市场繁荣时，风险和危机被掩盖，一旦市场逆转时，就会逐渐显露出来。因此，虽然中美房地产金融市场存在较大差异，但是国内银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注，吸取经验教训，避免类似危机在中国爆发。

（二）金融创新的同时必须注重金融风险的防范

21世纪金融业的发展趋势是金融全球化和混业经营。我们须充分认识金融衍生品的两面性：在分散风险的同时也兼具放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本，并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好，有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况。因此，仍需继续推动住房抵押贷款证券化，但在建立多元化房地产融资渠道的同时，还应加强对衍生品市场发展的监管，严控单一市场风险向其他市场传播。

（三）商业银行应实行严格的贷款审核制度和风险管理措施

我国商业银行一要坚决落实国务院对房地产市场的调控政策，严控个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，将风险防范在贷款发生之前。二是加强商业银行内部控制和人住房信贷管理，防止风险贷款大量产生。三是建立并完善个人征信系统，加强个人信用风险评级，采取严格的贷前信用审核，避免虚假按揭的出现。

（四）监管部门应做好风险提示和检查工作

我国监管部门应做好风险提示和检查工作，一是在房价动态变化的市场环境下，要及时对市场参与各方发出风险提示，提高风险管控的前瞻性和有效性。二是严格监督国内商业银行的个人住房信贷管理和相关政策执行，加大对违规责任人处罚力度。同时，完善个人信贷法规，加强对失信、违约的惩处，从法律上有力保障消费信贷业务的开展。三是实行必要的信息披露制度，对出现的社会经济问题及时分析说明，稳定公众信心。四是加强金融监管的全球性协调与合作，降低国际金融风险的冲击。

（五）避免房价大起大落，稳定房地产市场

在当前经济形势和中央持续严控房价的背景下，我国管理部门要注意加息或减息的影响，防止房价强波动的负面影响。进一步加大保障性住房的供给，保障中低收入家庭的住房需求，合理引导房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]周建成，包双叶.住房消费、住房投资与金融危机[J].财经科学，2008，（3） .

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关键词：房地产投资风险信贷防范

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地

产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

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[关键词] 日本房地产业周期经验借鉴

近年来,我国的房地产业发展出现了局部地区过热的现象,已引起广泛的关注。我国房地产业起步较晚,借鉴别国经验能够避免不必要的损失。

一、房地产周期的定义

关于房地产周期的定义如同经济周期的定义一样,很难说有一个得到大多数研究者都认可的定义。多是用诸如租金变化率, 空置率和建筑活动等现象来描述房地产周期波动的现象。本文采取的房地产业波动周期的定义是: 房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现, 周期性发生的, 但是无规则的波动, 并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映, 只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。

二、日本的房地产周期状况

从1956年至2008年日本的房地产周期大致可以分为5个周期:

周期1(1956年～1966年):二战以后日本宏观经济保持高速增长,尤其是重型、大型产业快速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。

周期2(1966年～1976年):上世纪60、70年代,日本经济的持续高速增长造就了1973年房地产市场的繁荣,但随后1974年的石油危机使得经济增长率几乎降为0,日本房地产也出现连续3年的回落。本周期的特点有:以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。这表明房地产投资或投机获取暴利的现象导致地价上涨的趋势已经向全国扩展,而在周期扩张期内,大城市的房地产投资或投机现象更为突出。从总体上看,这个周期是一个明显的增长周期。

周期3(1976年～1986年):1976年开始,日本经济进入稳定扩展期,国民生产总值增长率保持在5%以内,与此同时,日本房地产业也进入相对平稳的增长期。本周期内,前6年为扩张期,于1981年达到周期顶点,随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。从房地产品种结构来看,由于战后出生者进入购房期,住宅需求大增,导致住宅用地价格涨幅大大超过商业等其他用途土地,并促使房地产开发商不断投资建设高层公寓,扩大房地产供给。从房地产区域结构来看,不论是平均地价还是住宅地价,大城市地价涨幅高于全国平均水平,六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市,房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。

周期4(1986年～1997年):日本长期以来的出口外向型经济增长模式给日本带来了巨大的贸易顺差,也引起了美国等西方国家的极大不满。1985年的广场协议将美元对日元的汇率进行大幅调整,日元对美元开始大幅升值,到1987年日元对美元升值一倍。日本被迫调整持续了30年的外向型经济增长模式,推行内需主导。日本政府对购买住宅采取优惠政策,金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围,广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和股票市场,房地产和股票为代表的资产价格飙升,导致严重的“泡沫经济”。1989年日本全国房地产市场总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。1990年,日本房地产迎来了疯狂的巅峰,随后房地产泡沫幻灭,房价一落千丈,哀鸿遍野。

此后日本经济长时间处于收缩期,房地产市场也笼罩在宏观经济的阴霾之下,久久不见起色。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。日本房地产泡沫破灭后,房地产业发展受到明显打击,日本对国外房地产的投资大量回流,其中对美国房地产投资跌落到1991年的51亿美元。

周期5(1997年至今):1997年东南亚金融危机爆发,日元大幅贬值,原本不景气的日本经济遭遇了二战以来最严重的困境。房地产市场持续回落,至今仍难以看到明显的景气回升态势。到2000年,日本全国地价平均下降率达到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,连续9年持续下降。

三、日本房地产周期波动给我们的经验借鉴

1.建立土地市场调节机制

加大土地供应结构调控力度,提高中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例,在房价高、地价高的时期增加市场上的土地供应;在房价低、地价低的时期对囤积土地、假开发、不开发的土地按照土地管理法严格执法,避免囤积土地行为,通过调节土地供应调整与需求的矛盾,协调房价;加大闲置地清理力度,积极盘活存量建设用地用于房地产开发;加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会有关信息。

2.规范房地产市场,采取多种措施打击非法炒房行为

政府进行各种宣传,利用舆论手段,引导居民的住宅消费,控制不合理需求;通过采取一些财税、金融、交易管理等相关政策措施,减少投资需求和抑制投机需求。

3.完善经济适用住房的供应体系

经济适用住房是具有保障性质的住房供应制度。虽然目前整个开发、供应渠道采用招标方式进行,但还是由开发商具体开发、销售,政府在其中的作用被削弱。通过对经济适用住房开发的双向控制机制,最终由政府在核定价格范围内组织销售,销售所得款项汇入开发商账户。由于政府销售即不得有手续费、管理费等,在核算销售价格时,销售费用可以部分节省下来,百姓受益。

4.建立和完善房地产预警预报系统

及时、准确、全面地采集房地产业运行中的各种动态数据,通过科学的分析、整理,对市场状况和发展趋势做出准确预报。房地产预警预报系统的建立,对政府、开发商和购房者都是一个重要的参考,政府根据房地产预警系统提供的信息及时调节土地供应政策和措施,调整住房供应结构,平抑市场波动;开发商可以避开投资规模过大、供应量过于集中地段和投资类型,降低投资风险;购房者也可以据此做出购买时机、购买地段和购买类型的选择。

5.加大金融监管力度

目前, 我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系, 房地产金融监管缺乏, 除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构, 房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下, 如果金融部门过度解除金融管制, 很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002 年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告, 在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时, 也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业, 以免金融风险过度集中。

参考文献:

[1]邵谦谦王洪:日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J].中国房地产金融, 2003(5)

[2]秦德安:日本房地产泡沫时代的税制改革及对我国的启示[J].中国房地产金融, 2006 年第十一期

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（一）抵押贷款证券化定义

抵押贷款证券化是资产证券化的一个类型，是一种金融创新工具，它们主要靠特定的应收款资产池或其他金融资产池来支持，保证偿付。这些金融资产的期限是固定或循环周转的，并在特定时期内可以产生现金流和其他权利，由此保证按期向证券持有人分配权益。简言之，抵押贷款证券化是一种基于房地产抵押贷款未来现金流，通过特殊的组合和安排进行融资的过程。[3]由于房地产金融资产具有流动性较差，安全性和稳定性较强的特点，而资产证券化具有改善资产流动性的功能，因此，房地产抵押贷款证券化成为国内外房地产金融的重要形式和房地产金融直接融资的主要工具。

（二）次级贷款支持证券与金融危机

在美国，按借款者信用记录、还款能力和利率高低，将抵押贷款分为优质贷款、次优贷款和次级贷款。其中的次级贷款及其支持证券在金融危机的爆发中起了关键性作用。次级贷款主要发放给收入不稳定人群，包括低收入人群、青年人群、无固定职业或失业人群。在抵押贷款信用评估的过程中，对借款人的个人信用、收入水平、还款意愿、还款能力等方面均放宽了审核条件，从而导致次级贷款面临较大的信用风险。但是，次级贷款的利率较优级贷款更高，因此，抵押贷款发放机构有足够的动机大量发放此类贷款。值得注意的是，贷款机构不仅在发放贷款的过程中放宽信用审核要求，而且利用浮动利率机制开发多种可调利率抵押贷款方式，利用借款人对贷款合同的不熟悉进行掠夺性营销以获取高利息收益。这样的不公平贷款大大降低了信息透明度，从而降低了微观层面对市场风险的抵御能力。[4]

抵押贷款发放机构在发放贷款之后，为了改善资本结构，提高流动性，将持有的抵押贷款债权通过证券化进行融资。由于次级贷款的信用风险较大而难以获得较高的信用评级，因而在证券化的过程中采用“分档技术”，即将资产池中资产按信用风险分档，将资产支持证券分为不同信用级别，之后进入信用增级程序，从而将基础资产中次级贷款的信用风险分散在不同级别的支持证券中，提高了单个支持证券的信用级别，同时将来自于房地产市场的风险通过抵押贷款支持证券在证券市场的流通扩散到整个金融体系中。

（三）金融危机爆发机理

2007年以来，自美国爆发的以次级抵押贷款支持证券为主要诱因的金融危机迅速波及全球，并在2008年雷曼兄弟公司破产时达到高峰，严重破坏了世界金融体系的稳定性和安全性，对世界经济的发展造成了重大的冲击。通过简要分析金融危机爆发机理，可以剖析资产证券化外部监管不力和内部控制失控对此次危机爆发所起的推动作用。笔者认为，金融危机爆发机理主要包括这样几个方面：①货币政策诱发房地产市场繁荣，市场风险被低估。②在市场繁荣的预期下，为求盈利，抵押贷款机构放宽评估条件，信用风险提高。③在抵押贷款机构为增强流动性而进行证券化的过程中，内部失控，使来自房地产市场的风险扩大到整个金融体系。④房地产市场出现拐点，抵押物贬值，以借款人还款及利息为现金流支持的次级贷款支持证券贬值，广大投资者受损。市场信心受损，引起整个金融市场震荡，并波及全球，同时影响到实体经济。

从以上对抵押贷款证券化的建立过程与金融危机爆发机理的分析，我们可以看出，作为金融创新产品的抵押贷款证券化在带来一系列的利益的同时，也存在着各方面的风险。金融危机的爆发暴露了抵押贷款证券化的许多缺点特别是原有监管体系的缺失。对这些缺失的进一步分析，将有利于我们借鉴国际经验以完善我国房地产抵押贷款证券化的监管体系。

二、从我国房地产抵押贷款证券化特点看监管改革思路

（一）我国房地产抵押贷款证券化的发展

房地产抵押贷款证券化作为资产证券化的主要类型之一，在我国尚处于初步发展阶段。2004年，国务院在《关于推进资本市场改革发展的若干意见》中提出扩大直接融资比例，积极探索开发资产证券化产品。2005年正式启动资产证券化试点。2005年12月，建设银行发行“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券化产品，是我国首只房地产抵押贷款证券化产品。[5]房地产抵押贷款证券化的发展对我国金融市场的改革有着重要意义。首先，它的发展有利于推动金融创新，推动相关法律、法规的改革，突破了分业经营的限制，利于资本市场向纵深发展。其次，抵押贷款证券化的发展，利于分散金融风险，维护金融体系安全，降低流动性风险。对于以银行业为主体的我国金融体系而言，这一点尤为重要。另外，从微观层面分析，抵押贷款证券化的发展对于拓宽投资者投资渠道、加强银行竞争力和推进提升证券从业机构的专业能力等也有重要作用。

（二）我国房地产抵押贷款证券化的特点

（1）处于初步发展阶段，发展空间巨大。与国外资产证券化经历近30年的发展不同，我国证券化起步较晚，仍处于初步发展阶段。对于房地产抵押贷款证券化来说，发展潜力巨大。由于我国房地产金融主要依靠银行信贷融资，特别是随着我国房地产业的不断发展，住房信贷规模不断扩大，在这样的情况下银行等房地产贷款发放机构积极发展证券化业务，以提高资产流动性和分散风险的需求较强。[6]

（2）市场结构不完善，市场规模有限。自2005年首只房地产抵押贷款支持证券发行以来，我国证券化有一定发展，但总体来看，市场规模有限，这主要是其市场结构不完善导致的。首先，目前我国资产支持证券主要在银行间市场发行，而尚未公开在证券市场发行，造成了市场的人为分割。其次，从市场参与主体来看，我国的资产证券化市场缺乏高效的中介机构，在担保、发行、会计等方面与市场需求存在较大差距。

（3）相关法律体系建设不完善。目前，我国房地产抵押贷款证券化相关法律极不完善，无法适应其进一步发展。立法主体层次较低、法出多门，相互之间缺乏协调，使证券化市场面临较大的法律风险。[7]

（三）房地产抵押贷款证券化金融监管改革思路

从我国房地产抵押证券化的发展现状和特点来看，尚处于初步发展阶段的证券化市场亟需一套完善的合理的监管体系。金融危机爆发后，世界范围内的金融监管趋向于加强对证券化市场的控制和监管，以保证基础资产的安全性与防范金融创新风险作为监管前提。在此背景之下，我们应充分注意国内外证券化市场的不同，立足于我国抵押贷款证券化市场的特点，积极而稳妥地进行金融监管的改革。具体而言，对尚处于起步阶段的房地产抵押贷款证券化市场，在保障市场安全健全监管的同时，使该监管体系的建立成为完善证券化市场的一个部分，使保障安全与提高效率结合，使防范金融风险与促进资产证券化的进一步发展结合，应当成为金融监管改革的主要思路。

三、以金融危机为背景对改善我国房地产抵押贷款证券化监管的建议

金融危机的爆发源于落后的监管体制和方法均不能应对复杂的风险。在金融危机后世界金融监管由分散到统一、由机构监管到功能监管的趋势下，我国现有的金融监管体系亟需改革。在借鉴国际经验的同时，也需要充分重视我国金融市场发展特别是抵押贷款证券市场发展的特点，建立一套适合我国国情的监管体系，以达到保障金融市场稳定和促进金融市场发展的双重目的。

（一）统一监管，以监管改革促进抵押贷款证券化市场发展

必须注意的是，与美国金融创新过度不同，在我国，包括房地产抵押贷款证券化在内的资产证券化市场尚处于起步阶段。金融危机之后，除了吸取危机教训、切实改善监管之外，我们更需要以发展的眼光看待资产证券化，充分认识房地产抵押贷款证券化对我国金融市场和房地产市场的重要意义。在我国，因分业经营体制导致的证券化市场分割导致监管规则不一，这不仅不利于我国证券化市场的规模发展，而且不利于监管体制的完整和有效。这样的市场分割主要表现在：银行体系内展开的证券化主要在银行间债券市场交易，而由证券市场进行的资产证券化则主要在资本市场进行交易，导致银行与证券市场的资产支持证券交易分割，且由不同的部门监管，由不同的部门出台监管规则。这样的市场分割，既违背了分业监管走向统一监管的趋势，又直接导致投资者积极性不够，市场流通性不足，严重阻碍了抵押贷款证券化市场的健康发展。分业经营体制与以分业监管为主要特征的机构监管是目前导致这样的市场分割的矛盾的两个方面，两者中任一方面的改革都将促进另一方面的改革。在我国分业经营体制比较牢固的情况下，从监管体制改革入手，以统一监管促进混业经营体制的建立，既能够迅速建立有效和合理的统一监管体制，又能够促进经营体制的改革，不失为一个合理的政策考量思路。以统一监管促进抵押贷款证券化市场的发展，消除市场分割，需要以渐进式的改革思路，有条理、分步骤地进行金融监管体制的改革。首先，加强银行与资本市场两个证券化市场监管主体之间的合作，在立法上充分沟通和协调，填补立法上的空白，减少立法上的冲突，保证监管规则在出台的时间、层次和政策力度上的统一性，并且尝试建立人民银行、银监会、证监会、建设部、财政部等相关监管主体联席会议制度，从制度上改变法出多门、协调不够的现状。在一段时间之后，以各部门沟通程度和立法协调程度提高为基础，并且根据混业经营的发展程度，综合考虑经济发展形势和金融市场的发展程度，建立统一的由中央政府直属的金融监管部，从制度上确立统一监管模式，实现监管的独立与统一，并完成监管模式从机构性监管到功能性监管的最终改变。随着监管体制由分散向统一的改革，由分业经营走向混业经营、分割市场走向统一市场的体制性和政策性阻碍将被逐步打破，房地产抵押贷款市场的空间将得到扩展，目前因市场分割造成的流通性不足的问题将得到解决，可以预期，监管体制的改革将极大地促进市场的发展。

（二）建立政策制定主体信息沟通机制和市场风险预警机制，防范市场风险

房地产抵押贷款支持证券面临的市场风险来自于市场利率变动、汇率变动、房地产价格变动及这三个资产价格指标变动的互动影响作用。在我国，由于利率市场、外汇市场和房地产市场存在体制性问题，且受政策影响程度较大，使得房地产抵押贷款证券化面临的市场风险复杂且随机性程度较高。特别是目前，我国货币政策、土地政策和房地产调控政策政出多门，部门间的信息不畅扩大了市场风险。建立政策制定主体信息沟通机制，需要分步骤地建立多层次的沟通体制，逐步加强各项政策的配合度，在有效控制市场风险的同时有利于宏观调控能力的提高。具体而言，首先，需要改善土地管理部门、房地产管理部门及规划部门的政策协调程度，确保土地政策、规划与房产市场调控政策的一致性，降低房价大幅波动的可能性，以切实降低房地产抵押贷款支持证券直接面临的市场风险。其次，加强货币政策制定部门与土地、房地产管理部门的信息沟通，加强对资产价格相关性的研究，使房地产调控政策与货币政策能够协调一致，特别是减少货币政策的变动对房地产价格的冲击。此外，由于目前人民银行兼具稳定物价与维护金融体制稳定的职能，其在制定货币政策时应与目前的分业监管部门特别是证券监管部门充分沟通，以避免利率变动对房地产抵押贷款支持证券的直接冲击。由此，建立起土地与房地产管理部门、货币政策制定部门与监管部门之间的信息协调机制，将最大限度地防范因政策不协调的变动对房地产抵押贷款证券化市场的不利影响。

随着我国房地产市场和金融市场改革的不断深入，资产价格特别是利率与汇率将逐渐市场化，以充分体现资产价值和市场风险。在此情况之下，如果监管体制不健全，房地产抵押贷款证券化所面临的市场风险将更加难以被控制。因此，一方面，政策制定主体信息沟通机制需要加快建立，另一方面，需要建立科学有效的市场风险预警机制。针对目前我国金融市场和房地产市场的特点，房地产抵押贷款证券化市场风险预警机制应当包括对房地产价格变化预警机制和资产价格变动预警机制这两个方面。建立房地产价格变化预警机制，是为了综合考察房地产抵押贷款条件与房产价格变化，为宏观调控政策提供依据，以提前判断房价变化对房地产抵押贷款支持证券价格变化的影响程度。房价变化预警机制需要将变化的房地产抵押贷款首付比例和抵押比例纳入控制指标中，通过房价与抵押贷款支持证券价格的相关性，测算不同的房贷首付比例与不同的房价条件下抵押贷款支持证券的平均价格，将此平均价格与市场可承受价格进行比较并进行压力测试，得到在维持抵押贷款支持证券市场稳定前提下的房价上升及下降区间，以判知房价变动对证券价格的影响程度。建立资产价格变动预警机制，是通过模拟利率、汇率及资本市场指数的变化，判断信贷资产价格变动对房地产抵押贷款证券价格的影响程度。在资产价格变动预警机制的建立过程中，应充分考虑各资产价格之间的相关性和资产价格与房地产价格之间的相关性，以全面估计资产价格变动带来的市场风险。综上所述，政策制定主体信息沟通体制和市场风险预警机制的建立，实际上是从政府和市场两个层面对房地产抵押贷款证券化所面临的市场风险进行全面控制和预警，这既符合我国政府主导宏观调控的现实国情，又符合我国金融体制市场化改革的发展趋势，能够有效抵御市场风险的冲击。

（三）完善操作层面立法，控制信用风险和内部风险

从操作层面来看，我国房地产抵押贷款证券化监管立法层次低、权威性不足且多与先行法律法规冲突，在法律、会计规则、担保和中介服务等操作层面立法不能满足证券化交易的需要，对房地产抵押贷款证券化中产生的信用风险和内部风险监控不够。完善操作层面立法，需要促进银行信贷结构的改善和信用体系的发展、健全担保和信用评级体系、建立与证券化相适应的会计制度。作为房地产抵押贷款证券化的主体，银行因信贷结构不合理与信用体系不健全而导致的信用风险，直接影响市场对房地产抵押贷款支持证券的信心。目前，我国银行房地产抵押贷款占其信贷资产的比例较高，使得银行对房地产市场风险抵御能力较弱且流动性风险较高。部分商业银行风险控制意识薄弱，在房地产市场快速发展过程中放宽对贷款人的资质审查，从而扩大了信用风险。针对这种情况，调整银行信贷结构和建立完善的信用体系是降低房地产抵押贷款证券化信用风险的必然途径。此外，通过操作层面的立法，建立完整的证券化中介市场和有效的会计制度，强化信息披露制度，可以充分发挥证券化行业内部监控作用，有效降低和控制证券化风险。

四、总结

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【关键词】房地产泡沫房价房屋空置率形成原因

防范措施

传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨,房产投资过热导致产品过剩,市场没有需求,产生一种虚假的繁荣,其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看,就是房价在一个连续过程中陡然涨价,开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主或投资者,而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润,而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。

一、当前我国房地产业的发展状况

1、投资快速增长,项目遍地开花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%(国际上一般为3%―8%),占固定资产投资17.9%。2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP(116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元,同比增长30.3%。

2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。

3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量100%,国际通行标准是10%。空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率1999―2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、价格持续上升。1998―2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全国商品房平均销售价格每平米2759元,上涨12.5%。住宅上涨11.5%,沈阳、南京、重庆居前三位,分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比(收入房价比)合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元,一套80平方米住宅需要40―50万,房价收入比为11∶1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅,分期付款负担沉重,还款意愿建立在良好收入预期上,一旦收入下降,就会产生系统性的贷款风险。再看2007年年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈,部分一线城市房价应声而落,央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露,2007年11月份,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五,新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二;1至11月,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三,其中,新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着眼于房价的上涨上,或是着眼点没搞正确。

二、房地产泡沫形成的原因

1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地以高额的价格转让,或进行开发并疯狂炒作,导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机,投机的成分越多,泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展和人口的增多,以及城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。

2、房地产泡沫产生的间接原因。第一,消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时,价格下跌,人们认为价格还要下跌,持有人纷纷抛售,反而增加了供应量,同时由于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。第二,政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的,因此,每个政府都会下大力气对该行业进行干预,我国也不例外。第三,房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫。第四,银行信贷的非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。第五,结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫。另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。

三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响

第一,房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账,甚至会诱发金融危机。第二,房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加,在高地价市区进行的投资无利可图,造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈,造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现,人们之间的资产差距越来越大,招致社会分配不公,带来了深刻的社会问题,同时也造成了社会结构的严重失衡。第三,引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,会造成大量的工厂倒闭,失业人数剧增。在金融危机中,犯罪案件也可能相应的激增。第四,房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行,破坏国民经济的结构和比例,泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的,并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。

四、防范我国房地产泡沫的对策及措施

中国的房地产已出现泡沫,并且到了“爆炸边缘”,在目前各类房地产贷款余额可能超过2万亿元的情况下,哪怕其中只有百分之一的不良贷款,也足以令这些商业银行不堪重负,并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件,但是回天乏力。受单位利益的驱使,银行也期望好的贷款项目,但望眼欲穿惟有房地产,所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点,究竟影响会有多大,无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性,特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力,在此提出防范我国房地产泡沫的对策及措施。

1、加大金融监管力度。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下,如果金融部门过度解除金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告,在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时,也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业,以免金融风险过度集中。

2、加强对地价的监测与调控。第一,建立城市基准地价与公示地价制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数,以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二,建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度,以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三,对商品房预售要作严格审查,防止开发商进行土地投机。第四,规范房地产融资行为,避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五,利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时,政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构,保证房地产市场稳定发展。第六,政府应适时发出警告,公开有关市场信息,加强对投资者防范市场风险的教育,引导其冷静、理性地对待房地产投资。

3、尽快完善土地税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种,尽快建立合理的土地税收体系,全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中,不仅要从保障财政收入角度来完善,而且还要从土地资源配置全过程,即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制,以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税,例如空地税、土地保有税等;同时强化土地增值税,对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外,还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是,当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热,这也不失为一个有效的办法。

4、规范政府市场主体行为。规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为,加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控,以减少多次加价转手的机会;土地出让应采用土地招标、拍卖,严格限制以协议方式出让用地范围;另外为了防止低价协议出让土地,可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。

正所谓居安思危,防患于未然,只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机,及时治理不良现象,并尽快完善相关的法律法规和税制政策,可为我国房地产业的发展指明前进的道路。

【参考文献】

[1] 徐滇庆、于宗先、王金利:泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.

[2] 野口悠纪雄:泡沫经济学[M].三联书店出版社,2005.

[3] 华伟:房地产经济学[M].复旦大学出版社,2004.

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