物业工程安全管理范文

导语：如何才能写好一篇物业工程安全管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]水务企业；电气自动化；加强管理

众所周知，水是人类的生命之源，在人们的日常生活中具有无可替代的作用。随着我国城镇化工作的不断推进，居民的饮用水安全问题受到了各方的严密关注，这也给我们水务企业的管理工作，尤其是直接关乎水质安全的设备管理工作提出了更高的要求。

水务企业的设备是企业的固定资产，是开展安全供水工作的物质基础。因此，要保证水务企业设备的正常运转，前提是有一个与企业具体情况相适应的科学完善的管理体系。

一、从综合管理体制的建立和完善入手

水务行业虽然是国家众多行业中的新兴者，但从诞生之始就处于不断的变革和发展当中。与国外同类行业相比，我国的管理特别是设备管理工作相对落后，为促使国内企业更稳步地发展，我们必须进一步完善我国水务企业的管理机制。

首先，要完善设备档案管理。无论是当前的网络时代，还是原来传统的工业时代，企业资料库的建立和完善都是必须要有的环节。因为电气技术设备档案的存在，可以真实记录各项电气设备的进厂日期，及其在不同时间出现的不同故障及其出现原因、改进部位还有处理方法。在设备技术资料搜集完善的过程中，为了防止出现进口高新设备资料看不懂的意外情况发生，我们的相关部门要配备相应的攻关人员做好设备使用资料的翻译工作。

其次，要规范设备综合管理系统。当全新设备投入使用之前，管理部门要组织专门的技术人员针对设备操作、维修养护资料不全的问题开展工作，根据查阅到设备的说明书、使用手册及养护条款，编订符合水务企业具体情况的设备运行安全操作制度，进一步明确新设备的岗位职责、管理制度和方法，落实设备生产安全责任。最终确保设备的管理工作可以按照明晰的章程来进行，让每一项管理工作都能落实到具体的人和单位。只有规范管理，才能使得各项设备在水务企业生产中的生产功能都得到最大程度的发挥。

二、加强设备使用现场管理

要揽瓷器活，就必须得备好金钢钻。要确保水务企业水质生产水平全面提高，就必须加强各项设备的综合管理工作，切实规范各具体设备的操作和责任，保证设备的完美工作状态。

第一、在设备的使用过程中，也要做到无空白的安全检查。

水务企业将设备配发到各个工作单位之后，管理部门要进一步加强设备投入使用以后的管理工作。要按周对设备安全进行定期检查并做好记录，要求各岗位员工严格执行设备的安全操作规定，对于发现的安全隐患及时处理，组织安全问题讨论并进行深入分析。不仅是为了确保设备运转的安全与正常，更是为设备使用者――员工的安全负责。

第二、在设备现场运行中，要进行不间断维护。

水务企业要建立部门管理与职工管理结合的模式，要坚持日常养护与计划检修相结合，以日常维修养护为主，认真做好水务企业内生产设备的现场管理工作。

积极开展设备巡检，争取在设备故障出现之前，发现相应的征兆。具体可以通过查看设备的电流及电压正常与否、设备运行的必要附件齐全与否、细听设备运行中有未出现杂音；触摸设备看其运行时温度正不正常；以及注意空气中有没有异常气味等等方式来开展巡查。

第三、加强推选已有管理方法的同时，注意寻求电气设备管理的新途径。

城市用水不间断这一特点，给水务企业带来了不小的工作压力，相应地设备的磨损也会不间断的发生。因此管理部门要注意引进新设备运行监测技术系统，以弥补人工巡查无法检查不到的空白处，进而有效延长设备的使用年限。以低压电气自动化在水厂监控系统为例，该系统可以连接企业低压电网的元件，并且对于正在运行中电气设备进行全程控制，在设备出现工艺性故障时，能够及时可靠的启动，严防生产事故的进一步扩大。其控制流程如下

系统装置联网后，系统控制人员就可以在后台直接监控各配电现场低压开关的分/合情况，实时了解电压、电流的动态变化，并随时记录事件报警顺序显示、历史曲线等，方便随时掌握水厂设备的运行状况。

三、抓好参与设备管理的人员素质提升工作。

水务企业员工的素质是企业水平的重要体现，也是企业管理制度执行程度的重要决定因素。因此，员工整体素质的提高是企业安全生产的生要保证。促进员工整体素质建设，企业要注意：第一，由于水务企业中多为技术含量高的自动化控制体系和高水平的水电设备，在设备投入使用时，企业要做好对员工的设备使用和检查知识培训，以便增强员工对于设备的应急处理能力，最终达到保障水务企业生产的安全与稳定。

四、倡导社会对水务企业的间接管理，实现

水务产业的一体化市场经营

原先，我国的水务企业投资、管理、经营主要由各级政府直接进行的，但是随着我国城市化的发展速度的加快，水务工作被进一步的推向了市场。逐渐要求城市水务实现政企分离，引入市场机制，分别建立高效的政府管理与企业经营制度，正确处理水务主管部门与水务企业之间的关系。政府相关部门主要做好该市场的准入与退出监管工作，还有产品、服务的质量和价格监管工作，另外，还要在条件允许时，进行水务产业整合，实现一体化市场经营，结束资源多方管理的粗放式经营状况。这样，倡导对于水务企业的间接管理，也是对于水务企业中包括设备管理在内等各项管理工作的监督。

小结

水务企业设备综合管理是一个系统性的工作，各水务企业要做到科学地管理设备，合理地使用设备，这样才能保证设备完好和长期使用。这对于当前水务企业现代化设备综合管理水平的提高具有重要的现实意义。

参考文献

[1]张丽娟.关于集中式供水水厂管理方面的研究[J].中国科技财富.2010(24):162

[2]黄卫权.自来水厂中电气自动化的运用[J].科技创业家.2011(1):131

[3]李寅权.大力推进水务管理体制改革[J]. 振兴吉林.2012年第1期:30-31

[4]郭太圣，赵洪杰.现代化水厂设备管理新思路[J].城市建设理论研究(电子版）.2011(27)

篇2

【关键词】设备；安装；品质管理

1.物业机电设备安装工程的特点

本文重点讨论民用建筑中物业机电设备安装工程。物业机电设备安装工程具有如下特点：

（1）广泛性。其不仅体现在工业领域，也体现在日常的居民区、超市、工厂等领域。

（2）大额性。投资额大或成本高，设备往往结构复杂，技术要求高，构件组件多，因而投资额巨大。

（3）系统性。设备作为一个整体，其是由各个元件、零件、部件等有机集合而成，是一个系统性工程。

（4）关键性。物业机电设备的选择以及使用是为了实现某个功能和目的，建筑工程的设计要考虑到这些物业机电设备的安装需要，其是整个建筑工程中不可缺少的一部分。

2.物业机电设备安装品质管理

下面从以下几个方面做好品质管理工作：

（1）要注意物业机电设备安装工程的进度管理

物业机电设备安装工程是一个系统性工程，不是一朝一夕就能完成的，需要一定的时间来完成安装和调试；同时，物业机电设备安装工程和土建工程要穿插配合完成，在基础施工阶段，需要预埋设备底座，在建筑装修阶段，要采取措施对已安装的设备进行保护。所以，物业机电设备安装工程要想顺利地进行下去，不仅要做好设备安装工程自身的进度安排，还要协调好整个建筑工程的整体进度安排，在总体进度计划中，为设备安装工程留下合理的安装、调试时间，以保证各项工程的顺利进行。

（2）要注意物业机电设备安装工程的品质控制

随着人们对物业机电设备功能的要求越来越高，设备采购的成本也随之提高，设备的技术含量和安装复杂程度也在不断提高。要做好物业机电设备安装工作，保证设备安装品质首先，要选择合适的人员、合适的施工机电、合理的施工方法来完成这项工作，最重要的是选择技术精湛的，有着丰富安装经验的作业队伍来进行安装。有了很好的人力资源，可以在施工过程中凭借良好的经验和技术水平，选择合适的方法和施工机电，也可以在安装过程中发现问题并解决。

物业机电设备安装工程的品质控制也和一般工程的品质控制一样，分为事前控制、事中控制和事后控制。前面提到的选择合适的人员、合适的施工机电、合理的施工方法属于事前控制的内容。事前控制在物业机电设备安装过程中举足轻重，起着事半功倍的作用，事前控制策划得当，整个设备安装工程可以得以顺利完成。

事中控制，是在安装过程中的检查和验收，虽然我们找到了合适的队伍、合适的方法和合适的施工机电来完成该工程，但是安装过程中有很多变化发生，会有很多细微偏差或重大偏差，必须通过在安装过程中的检查和验收来发现问题并进行整改，使得设备安装工程朝着既定的目标稳步迈进。在事中控制中，关键工序的检查和验收一定要认真严格，按照监理规范规定执行，关键工序的施工过程，要事先通知监理单位，监理单位接到通知后进行旁站监理，以保证关键工序的施工品质得到保证，同时也得到监理单位的见证。旁站监理的工作内容包括：关键工序使用材料是否符合要求，使用的方法与批准的施工方案是否有差异，特殊工种操作人员是否持证上岗，施工作业队伍相关品质、安全管理人员是否到位；品质和安全体系是否运转正常，现场作业环境是否符合既定要求等。如果关键工序的施工过程，未经过旁站监理而隐蔽安装，则监理有权要求打开隐蔽工程进行检查，施工单位必须配合。

以电梯安装为例，电梯的轨道安装隐蔽工程是关键工序，轨道的隐蔽看似很简单，该隐蔽工程的验收检查项目包括：轨道的直线度、轨道间距离、轨道固定点数量以及施工品质是否符合图纸和规范要求，监理进行旁站的一个工作内容，就是检查轨道固定点的固定方法是否符合图纸或批准的施工方案要求。事中控制的另一项重要内容，就是原材料或设备进场检查。仍以电梯安装为例，认真检查随机资料，各种外购件应附合格证明书，安全配件要提供型式检验报告；然后还要进行电梯外观检查，发现缺陷或瑕疵要立即和供货单位协调，必须更换的绝对不能姑息，不能留下任何隐患。

事后控制，是指工程结束阶段的品质检查、总结、资料整理等一系列工作。笔者认为，事后控制还包括在施工当中未发现的问题而在后续过程中发现并处理。对于后者这一类问题，笔者是这么处理的：如果在后来施工的类似工程中发现了问题，应该提出来，要求在正在施工的项目中进行整改。对于已经经过过程验收合格的工程，在后来发现存在问题时，视问题的严重程度而决定是否进行整改。

（3）要注意物业机电设备安装工程的安全管理工作

安全管理和进度管理一样，对品质管理起一定的促进作用，和品质管理是相辅相成的，物业机电设备安装工程的安全管理至关重要，如果出了安全事故，往往损失是巨大的，影响也很难在短期内平复，没有了安全，再好的品质也会被掩盖，甚至是消失。只有保证安全才能使工程能够更好地进行下去，因此在整个工程进行当中要全方位、全过程的控制好整个安全管理过程，提高全体工作人员的警惕性，这不单要靠机电工程的负责人责任，还要求每个施工人员都要提高警惕，做好机电工程安全的整体安全管理，做到安全第一，人人有责，每个与工作相关的人员，都要明确理解自己的责任所在，有强烈安全责任意识；同时做好安全管理工作要有法可依，并建立好相应的操作规程，例如：在雨季、冬季等恶劣天气的施工措施，高空作业的安全操作规程、夜间施工的安全操作规程等。作为监理人员，要检查安全责任制是否建立，还要检查安全管理制度是否建立，检查各项安全管理制度是否得到实施。

仍以电梯为例，在电梯安装过程中有很多临边洞口，按照规定，临边要进行有效维护，洞口要悬挂安全网。在高层建筑中，临边洞口的安全维护投入比较大，很多单位不愿意按照规定做，然而作为监理，应从不留安全隐患出发，绝对不能姑息或纵容这种行为，在涉及到重大安全事宜上绝对不能让步。

（4）要注意物业机电设备安装工程的成品保护工作

物业机电设备结构复杂、造价高，如果有损坏，不仅修复困难、修复造价高，就有可能留下安全隐患。比如说，电梯设备进场后有可能露天存放，电机等设备必须要用塑料布等包裹严密，不能进水。电梯轿厢等部件如果有损伤，将会有损将来的外观的美观。电梯一般在装修工程开始前，就已经安装结束并作为货梯投入使用，因此在装修阶段，也要注意对已安装电梯的成品保护。

3.结束语

人们的生活水平越来越高，物业机电设备在人民生活中的地位也越来越重要，随着市场竞争的激烈，人们对物业机电设备的要求已不只是限于安装好了就可以，而是要在安装好之后，其不仅在品质上、安全上以及成本的控制都能达到要求，同时还要达到美观的效果。

参考文献

[1]陈民治，白俊.机电安装工程的施工技术与质量控制[J].中国高新技术企业，2011，（13）：95-96.

[2]本书编委会编.机电安装建造师一本通系列[M].北京：计划出版社，2006.

篇3

本文就物业安全管理创新谈一点看法。

一、物业安全管理责任化

华鑫置业集团成立了安全生产委员会，全面负责集团安全工作；成立安全生产委员会办公室，设立在综合事务部，作为办事机构，负责监督、检查、协调、落实安委会的决定和决议。由于置业集团管理物业范围分布在全市14个区，89处。点多面广，管理难度大，必须责任管理抓落实。具体是：

一个原则：根据谁主管，谁负责原则，公司、部室的主要负责人作为本单位（部门）安全生产工作第一责任人，必须亲自抓、总负责，把安全工作与完成经营目标放到同等重要的位置。

二级管理：集团安全办公室是安全工作的监管部门，根据责任人的指示、要求，具体指导、帮助、督查下属各单位的安全责任的落实；各子公司的行政负责人为单位安全工作的第一责任人，全面负责本单位的安全工作。

三个抓手：一抓签约，集团与部门、子公司，出租方与承租方等，层层签安全责任书（安全管理协议书）；二抓承诺，由本人签署《安全承诺书》；三抓制度与考核，对各级责任人考核。

四个落实：落实分级监管；落实遵循审计；落实员工自查；落实监督检查。

二、物业安全管理规范化

物业安全规范管理抓建设，主要达到三个完善：

完善管理规范。集团制定了类，246项管理制度和规范，其中安全管理工作条例，包括了安全责任、管理、检查、隐患整改、宣传教育和培训、应急预案的编制和演练、档案、奖惩等。

如厂房租赁纳入规范管理。对出租厂房、场地提出安全性要求：一是出租房屋结构完好，具有《上海市房地产权证》或具有授权书；二是物业区域通道保持畅通，公共场所按标准配置消防设施、器材；三是配置给客户的水、电、煤气等能源，符合承租户安全使用要求；四是涉及特殊行业的，应具有许可证或承租户申请获得许可证方能出租。

对承租户合法性、符合性审核：一是审核《营业执照》、法人代表《身份证》，并预留复印件；二是审核租赁部位平面布局图，对物业有无影响提出建议；三是审核生产工艺布局，对建筑荷载、环境影响、消防要求提出意见；四是审核企业从业资质，特种作业人员资格，并预留复印件。

对客户安全管理：招租，审核后入驻，三份合同一起签。即《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、《安全管理协议书》；退租，经过审核后离场，清理场地、断清水电、关门上锁。此外，创业达标管理有65条标准，包括基础管理、房屋维修与养护、共用设备设施管理、消防安全管理、保安及车辆管理、环境与卫生管理、管理绩效等。

完善安全台账。包括安全巡视检查、消防器材、设备设施、特种作业人员、标志标识、移动电具、安全会议等。

完善安全网络。集团、子公司组建安全责任人、分管负责人、安全管理人员的安全网络，从事发地到公司，从公司到集团，建立安全管理人员、单位领导报告的双通道，保证信息传递有效。为保护客户资产安全，建立客户安全通讯网络，客户负责人及指定安全员的手机号码、办公电话保持24小时联络有效。

三、物业安全管理标准化

物业安全标准管理抓操作，集团除了抓ISO9001：2008质量认证外，狠抓标准化管理。

如地块安全工作“十个有”：1、有一张总平面图。标有主要疏散口；消火栓、灭火器配置点；泵站、电站、锅炉房、危险品等重点防范部位。2、有一张紧急通讯网。明确寻找对象，求助对象，投诉电话公开。3、有一套突发事故的应急预案，并落实到人。4、有一套安全管理规范，并予以公告。5、有一套责任帐。与上级签订的安全责任书、与客户签订的安全管理协议书、与职工签订的安全承诺书。6、有一本人员帐。“三级安全教育”、特种作业人员管理台帐。7、有一本设备帐。特种设备检测，检验记录齐全。8、有一本消防帐。公用部位的消防设施，灭火器材管理台帐。9、有一本检查帐。经常开展安全检查，并有检查记录。10、有一本客户档案。包括：签定的合同、协议；出租房屋、场地符合安全生产条件的凭据；客户具有的经营资质证书复印件；客户的资信记录。

还如安全巡视六种方法：一是走。制定巡查路线，做到无死角、无盲点。二是看。重点要害部位防护设备施是否到位；消防通道是否畅通；危险性大的设备防护措施是否有力；消防器材是否按规定配置；规章制度是否健全；各项纪录是否真实。三是嗅。是否有可燃可爆的气体嗅：是否有可燃可爆的气体，各种特殊可疑的气味。四是听。是否有异常响动，求助呼叫等。五是问：遵章守纪情况，安全消防常识，盘问可疑现象。六是做。发现问题，及时做好相应的处理，做好现场检查记录。

四、物业安全管理程序化

物业安全管理程序化就是要常规化监管，精细化操作，做好学习宣传、跟踪检查、认真整改，日常工作与专项整治相结合。

具体工作上：督促并跟踪签约单位年度安全生产责任书条款的落实，督促、协调、指导和处理安全管理工作事务；督促并组织开展节假日前安全检查及节日期间值班工作，做好季节性安全工作提示；推进安全管理与日常行政管理的结合，配合协调人事、财务、管理、经租、工程部门依法落实安全保障工作；配合做好安保、维稳、反恐宣传教育，落实重点单位、部位安全保障性措施；配合工会开展劳动保护巡视、安康杯竞赛，工程部门新、改、扩建、技改项目“三同时”；保证全年不出有责安全事故，“安全月”、“119消防”活动为载体，增进全员安全责任意识。

重点工作上，程序管理抓遵循。遵循审计主要看工作规范有否落实。重点看四个环节：一看有没有，有关规范有没有实施细则；二看对不对，是不是符合集团设计的基本思想和基本原则，特别是在权限程序上是不是符合规定；三看做不做，查一查该做的内容有没有做；四是看到位不到位，主要看责任机制到位不到位。安全审计的内容是：一是责任人履行年度安全职责情况；二是年度安全工作要点、计划执行情况；三是遵循安全管理制度规范建设情况；四是重点防范监管、监控执行情况；五是健全安全工作台帐及刷新情况。审计方法：一听：履职、评价、意识情况；二查：台帐、制度规范规范运行情况；三看：物业地块是否符合十个有；四评：园区安全管理实效；五挂：与经营管理者考评挂钩。

如对租赁厂房安全遵循审计：一是查安全监管信息的登录。包括安全的责任落实；特种设备维护及合格证有效；特种作业人员有效持证；消防器材检查维护落实；重点防范部位明确，有演练检查记录；房屋租赁有安全协议、应急通讯；实施安全检查并跟踪整改。二是查制度规范流程的遵照。1、租赁遵守流程，建立客户档案；2、客户装修实施监管；3、新进员工实施三级教育，全员实行安全承诺；4、设备维修有计划，实施过程有安全监管记录；三是查作业现场安全性的符合。1、变电所、电梯机房、消防泵房必检；2、管理规范、操作规程上墙，标志正确；3、消防通道畅通，疏散标志、应急灯完好。

五、物业安全管理信息化

物业安全信息管理抓机制。

建立安全工作例会制度。安全生产委员会例会，每季度一次；直属部门安全负责人例会，每月一次；子公司对其下属单位安全责任人例会，每月一次；安委会工作例会，每二月一次；防汛防台领导小组例会，根据季节特点和气象预测，确定例会日期。

建立三级巡查制度。集团对子公司的安全巡视工作，每月不少于一次，每季全面巡视各物业单位一次；子公司专职安全员、各物业点的管理员，安全巡查工作每周不少于一次；物业点安保，每班对所属重点要害部位、防火防盗设施等安全检查每班不少于一次。

建立集团安全监控网络系统。人员、设备、环境、工作动态全部上网，及时刷新。

篇4

一、深刻认识楼宇安全生产工作面临的严峻形势

我区已投入使用楼宇116座，大部分楼宇安全生产基础薄弱，管理不规范。特别是多产权楼宇，产权单位、物业单位、使用单位之间安全责任不清晰，多头管理、各自为政，安全生产主体责任难以有效落实；部分楼宇安全生产投入无法保障，消防设施严重不足或长期得不到正常维护保养，非法施工、消防设施被封堵等隐患长期得不到治理；负有楼宇安全生产监管职责的各部门未形成工作合力，执法不严、监管不到位。楼宇安全已成为全区安全生产工作的重点、难点和隐患点，抓好楼宇安全生产工作的任务十分艰巨。全区各级、各部门和有关单位，要深刻认识加强楼宇安全生产工作的重要性，从切实保障人民群众生命财产安全，维护社会稳定与发展的大局出发，增强做好楼宇安全生产工作的紧迫性、责任感和使命感，切实抓好楼宇安全生产各项工作，确保全区安全生产形势持续稳定，为全区经济社会又好又快发展提供坚强的安全生产保障。

二、指导思想和目标任务

（一）指导思想。深入贯彻落实科学发展观，牢固树立安全发展理念，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，以整体创建“全国安全社区”为目标，以落实楼宇安全生产责任为重点，按照“安全教育普及化、安全责任明晰化、安全监管规范化”的原则，夯实基层安全生产基础，切实提高楼宇安全生产水平。

（二）目标任务。2012年建立起较为完善的楼宇安全生产网格化监管体系、事故防范体系、应急管理体系，形成完备的楼宇安全生产目标考核和责任追究机制；到2013年全区楼宇安全生产秩序基本规范稳定，全区楼宇安全生产形势明显好转。

三、建立健全楼宇安全生产监管体系

（一）进一步理顺政府部门楼宇安全生产监管职责。区安监局要加强楼宇安全生产的综合监督管理，认真履行区政府安委会办公室的指导协调、监督检查职能，研究制定楼宇安全生产综合治理方案，牵头协调解决楼宇安全生产隐患整改等重大问题。区城管局要做好楼宇物业单位的监督管理，将楼宇安全服务质量作为物业管理活动的重要监督管理内容。消防大队要组织开展楼宇消防监督检查和消防安全专项整治，强化建设工程的消防设计审核、消防验收和备案抽查工作，组织楼宇火灾隐患的排查治理和执法监督，指导楼宇火灾事故应急预案的制定和演练。质监分局要强化楼宇特种设备的安全监管。区商务、服务业发展、旅游、城管执法、开发建设、工商等部门要认真履行职责，制定工作措施，积极配合做好行业领域楼宇安全生产的监督管理。

（二）全面落实楼宇安全生产属地化监管责任。各街道办事处要把楼宇安全生产纳入日常监督管理，加强组织领导，配备与监管任务相适应的专职工作人员，建立社区志愿应急队伍，参与楼宇应急救援工作。监督、指导辖区内未实行专业物业服务的楼宇进行自治管理。监督、指导业主和业主委员会使用专项维修资金对管理区域内的共用部位、设施设备进行维修和更新、改造。积极开展群众性楼宇隐患排查和安全生产宣传教育活动。

（三）构建齐抓共管的楼宇安全生产监管格局。区政府成立楼宇安全生产综合治理领导机构，监督检查各有关部门、单位依法履行楼宇安全生产监管职责。各有关部门、单位要按照“谁主管、谁负责，谁发证、谁负责，谁审批、谁负责”原则，严把准入关，强化源头治理，加大联合执法力度，排查各类隐患，确保监管到位。各级领导干部要全面履行安全生产“一岗双责”责任制，深入街道、社区、楼宇，抓督查、抓排查、抓整改，努力构建齐抓共管的楼宇安全生产工作格局。

四、明确楼宇安全生产主体责任

（一）规范多产权、多使用单位楼宇安全生产管理。同一座楼宇有两个以上单位管理或使用的，应明确各方的安全生产管理责任，并确定责任单位或共同委托一个物业单位负责楼宇共用部位和公用设施的安全管理。产权单位专有部分的安全管理由产权单位或承租、承包的使用单位负责，物业单位按照合同的约定行使物业管理区域的安全管理责任。提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业单位。

（二）明确产权单位安全生产管理责任。产权单位要自觉遵守法律法规和管理规定，严格履行和落实安全生产责任，不得将楼宇出租给不具备安全生产条件的单位或者个人从事生产经营活动；及时落实各种隐患整改措施，按规定承担整改所需费用；依法与物业单位、使用单位明确各自安全管理职责。

（三）明确物业单位安全生产管理责任。物业单位要维护管理范围内安全生产秩序，对楼宇配套设施设备和相关场地进行维护和管理，组织安全检查和隐患排查治理，及时消除各种隐患，发现使用单位存在事故隐患，要及时制止并告知进行整改，对拒不整改的，可向产权单位和相关行政管理部门报告；物业单位应当与使用单位签订安全生产协议，明确各自管理责任；按规定对共用设施进行维护保养，确保完好有效；保证楼宇疏散通道、安全出口和消防车通道畅通；要建立健全楼宇内使用单位详细档案，包括基本情况、应急救援物资、应急救援人员配备等情况，整合楼宇应急资源，提高应急保障能力。

（四）明确使用单位安全生产管理责任。使用单位负责生产经营区域的安全生产工作，要服从产权单位和物业单位的管理，对楼宇使用行为负责，履行协议中的安全责任，积极配合安全检查，对存在的隐患要及时整改；保证生产经营区域自有消防器材及公用消防设施和其它重要设施完好有效，不得影响、妨碍公共消防设施和其它重要设施的正常使用；建立健全应急预案，报物业单位备案。

五、依法规范楼宇安全生产行为

（一）严格楼宇安全生产管理。产权单位、物业单位、使用单位要依法建立健全安全生产责任制、安全生产规章制度和操作规程，设置安全管理机构或配备安全管理人员。主要负责人和安全管理人员，要依法参加安全培训，并具备相应的安全知识和管理能力；从业人员要定期参加安全培训，特种作业人员依法持证上岗。楼宇消防控制室必须实行专人值班、专人负责制度和重要节日、重大活动期间主要领导带班制度。

（二）严格楼宇安全生产准入。产权单位、物业单位、使用单位要按照楼宇权属证件登记的用途使用，不得擅自改变，确需变更的，应当根据有关法律法规的规定，报相关行政主管部门审批；新建、改建、扩建（含室内装修、用途变更）等建设工程，要依法进行消防设计审核、消防验收和备案，未经消防审核、验收或抽查不合格的建设工程，有关行政主管部门不予办理行政许可手续；重要设施的设计、安装、使用、维护保养和检测，要符合安全技术标准和管理规定。

（三）严格楼宇装修、改造工程项目安全管理

1、楼宇装修、改造要依法办理有关审核或备案手续后方可组织施工，需要验收的，应当经相关行政主管部门验收合格后，方可投入使用；产权单位或使用单位要审查施工单位的安全生产条件和相关资质，明确各自安全生产责任；施工区域应当与其它经营区域相隔离，并采取安全措施；装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准或行业标准并依法备案；物业单位对装修、改造期间的安全生产工作进行统一监督管理。

2、进行楼宇外墙清洁、粉刷（喷涂）和高处广告、亮化工程灯具架设等高处施工作业，要严格落实《市建筑物高处悬挂作业安全生产管理规定》，做好安全生产工作。按照有关规定核实施工企业的资质，实施监督管理，不得将高处作业工程项目发包给不具备安全生产条件的单位或个人。

3、严格楼宇设施的安全检查。物业单位对重要设施要按规定进行检测并建立检测档案；对故障或者损坏的设施、设备要及时维修；需要暂时停用消防设施、器材的，要报告消防部门并采取有效措施，确保消防安全。

六、强化楼宇安全生产监管措施

（一）全面实施楼宇安全生产网格化监管。各街道办事处、各有关部门要把楼宇安全生产监管作为安全生产网格化监管的重要内容，各楼宇物业单位要利用网格化信息平台，认真开展楼宇安全生产信息普查、网上申报和动态管理，明确负有楼宇安全生产责任各相关方的管理责任和范围。建立楼宇安全生产网格化责任体系，层层签订安全责任书，将楼宇每个区域、每个场所、每个部位、每个环节、每台设施设备、每个工艺流程纳入网格化监管，落实安全管理措施，形成全覆盖、全过程、全方位的楼宇安全生产管理格局，实现楼宇安全生产管理的精细化、规范化。

（二）全面开展楼宇安全生产标准化建设。区安监局要严格执行国务院和省政府有关文件、市政府《关于进一步加强企业安全生产工作的意见》要求，研究制定楼宇安全生产标准化规范和考评办法，开展楼宇安全生产标准化活动，全面提高楼宇安全生产管理水平。

（三）实施楼宇安全生产综合治理。集中开展以楼宇安全评估和隐患排查治理为重点的楼宇安全生产大检查活动。区安委会办公室组织专家，对投入使用的楼宇总体布局与安全间距、楼宇建筑结构与防火防烟、消防及防自然灾害设施、疏散安全条件、特种设备、水电气设施设备、高处悬挂作业和楼宇安全条件符合法律法规及国家标准情况，进行安全评估，排查各类事故隐患，整合公安、安监、消防、质监、工商、建设、城管、旅游等部门执法资源，建立联合执法会商制度，强化联合执法，落实监管职责，堵住监管漏洞，完善监管措施，解决楼宇安全生产难点问题和治理重大隐患。

七、完善楼宇隐患排查治理长效机制

（一）明确隐患排查治理责任主体。产权单位、使用单位和物业单位是楼宇隐患排查、治理和防控的责任主体。要逐级建立并落实从单位主要负责人到每个从业人员的隐患排查治理和监控责任制，切实做到整改措施、责任、资金、时限、预案“五到位”。

（二）加强楼宇隐患排查。物业单位要认真开展楼宇防火巡查、检查，楼宇内机关、团体、企业、事业等单位应当至少每季度开展一次防火检查，重点单位应当组织每日防火巡查，公众聚集场所在营业期间应强化防火巡查，并按规定组织夜间防火巡查；楼宇内宾馆、餐饮场所的炉火、烟道等设施与可燃物之间必须采取防火隔热措施，经营者应定期对厨房烟道、燃气管道等进行检查、清洗和维护；按照技术规范，定期对重要设施进行检查。

（三）设立楼宇安全专项资金。区政府每年从财政预算中划拨专项资金，用于楼宇隐患排查、安全生产宣教培训、应急演练和重大隐患治理等。

（四）强化楼宇安全生产投入。依法执行专项维修资金规定，足额交纳专项维修资金，保证楼宇共用部位、共用设施设备的正常使用。对多产权、多使用单位且无统一物业管理或无专项维修资金的楼宇存在的重大隐患，有关部门要加强协调和督导，采取有效措施予以整改。对合法投入使用的楼宇，整改共有部分隐患或者维修共用设施设备的费用，在保修期内的由建设单位承担或在物业质量保修金中列支。保修期满后，产权单位与使用单位、物业单位有约定的从其约定，没有约定的从专项维修资金中列支，没有约定且没有收取专项维修资金的按照产权专有部分占建筑总面积的比例收支。发生危及楼宇安全生产的紧急情况，需要立即对共用部位消防设施设备进行维修、更新和改造的，应当立即进行维修、更新和改造，未按规定进行维修、更新和改造的，区政府有关行政主管部门可以组织代修，维修费用由相关产权单位共同承担或从其专项维修资金分户账中列支。区政府鼓励楼宇企事业单位积极参加安全生产责任保险和特种设备商业保险，探索实行全员安全风险抵押金制度，确保楼宇安全生产的长期投入。

八、深入开展楼宇安全生产宣教培训活动

（一）实施全员安全素质三年培训行动。开展全员安全教育培训活动，不断提高全员安全素质。2013年，楼宇各生产经营单位员工培训率达100%，基本实现“人人关注安全、人人掌握安全常识、人人学会逃生自救技能”的目标。

（二）营造楼宇安全氛围。积极开展“11.9消防日”、“安全生产宣传月”等活动，强化楼宇安全宣传，努力营造全社会关注、参与、监督楼宇安全的浓厚氛围。

九、健全楼宇应急救援体系

（一）健全楼宇应急救援队伍。加强以消防大队为主体的综合应急救援队伍、楼宇专职应急救援队伍和社区志愿应急队伍建设，建立区、街道社区、楼宇互联互通的应急救援指挥网络和联动机制，提高应急救援能力。

（二）建立楼宇安全生产预警机制。楼宇各生产经营单位要定期进行楼宇安全和企业安全生产风险分析，发现事故征兆要立即预警信息，落实防范和应急处置措施。楼宇员工和社区群众要积极履行楼宇安全责任和义务，主动参与楼宇隐患排查治理，踊跃反映或举报楼宇隐患、事故信息。要赋予楼宇消防控制室值班人员或调度人员在遇到险情时第一时间下达撤离疏散命令的直接决策权和指挥权，因撤离不及时导致人身伤亡事故的，要从重追究相关人员的责任。

（三）完善楼宇各类应急预案。消防大队要逐栋制定楼宇灭火救援预案，并实行信息化管理，动态掌控每座楼宇灭火救援的内外环境，定期组织预案的演练，并不断完善预案；楼宇物业单位要制定符合应急管理有关规定、有效实用的楼宇安全生产总体应急预案和专项应急预案，应急预案要与区政府应急预案保持衔接，并按规定进行审查备案和演练。

（四）提高楼宇应急保障能力。整合应急救援资源，加强各级应急救援物资储备和应急逃生设备管理，完善楼宇应急物资保障体系。楼宇各单位要配足配齐应急逃生设备，因地制宜设置救生缓降器、防烟面具、救生袋、口哨、手电筒等应急工具，提高自救逃生能力。

十、严格楼宇安全生产考核和责任追究

（一）强化楼宇安全生产责任制落实。区政府把楼宇安全生产监管纳入年度安全生产目标责任考核，层层签订年度《楼宇安全生产责任书》。

（二）严格楼宇安全生产目标责任考核。制定楼宇安全生产目标责任考核办法，把楼宇安全生产作为干部政绩考核的重要内容，逐级抓落实。严格行政问责制和“一票否决”制，加大事故的考核权重，发生安全责任事故，依法追究有关领导和责任人的责任。

（三）建立事故查处督办制度。按照国务院和省、市政府关于进一步加强企业安全生产工作的要求，实行区政府安全生产委员会挂牌督办，依法严格事故查处，严格执行“四不放过”原则并接受社会监督；依法查处楼宇安全生产非法违法行为，对非法违法生产经营造成人员伤亡的，依法从重处罚。

十一、附则

（一）商住两用楼宇参照本意见执行。

（二）本意见自公布之日起施行。

（三）本意见下列用语的含义：

1.产权单位，是指对建筑具有合法所有权的单位。

2.物业单位，指楼宇交付使用后，产权单位自行统一管理的组织或者接受产权单位共同委托的合法物业服务企业。

3.使用单位，是指在楼宇内开展生产经营活动的单位。

4.重要设施，包括特种设备、变配电设施、报警系统、燃气系统、给排水系统、避雷系统等。

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关键词:高层住宅;建筑消防;法律监管;措施探讨

高层住宅作为城市建设的新趋向，而不断增多的高层住宅建筑，其面临的消防安全监管问题也更加突出。如何立足城市消防安全管理实际，来保障高层住宅建筑的消防监管工作，必然需要从法律、法规、制度、规范等方面来进行探讨与明确。

一、当前城市高层住宅建筑消防法律监管问题表现

消防设施是保障高层住宅建筑安全的重要基础，而当前城市高层住宅建筑在消防设施建设及运行、管理实践中问题颇多。在法律监管层面，高层住宅建筑消防问题集中在四点:一是对于已经备案却未实施消防设计审核、验收等工作的遗留消防问题依然存在，公安部第119号令《建筑工程消防监督管理规定》中明确了高层住宅建筑工程的审验手续和方法，而对于网络随机抽选的建筑工程，将列入公安消防机构进行审验，而未被抽中的建筑工程，则可能不予审验。由此带来的一些高层住宅建筑工程可能存在逃避抽查，消防设施不合格现象。二是在消防检查执法程序上存在模糊性，未能给予法规上的明确。依照公安部120号令《消防监督检查规定》要求，公安机关可以对辖区内的高层住宅物业、居委会、村委会等消防安全职责履行情况进行检查，但对于派出所等机关的检查对象，主要为物业企业、居委会、村委会及相关单位，对于高层住宅建筑未设置委托物业管理单位的，可能存在检查不到位的情况。如一些安全隐患问题未给予整改，一些建筑消防设施不到位，使用及维护保养不规范等。三是对高层住宅物业企业的消防监管职责未进行法律规定，我国《中华人民共和国物权法》中第82条规定了物业企业或其他业主委托管理机构对管理的区划内的建筑物、附属设施进行管理，并接受业主监督，在《中华人民共和国物业管理条例》第48条中，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规、管理规约等规定。可见，对于物业企业，其最终目标在于服务业主，但对于当前一些高层住宅建筑物业公司与业主签订的消防职责权利、义务约定并不明确。如一些高层住宅建筑消防电梯、门禁系统、公共照明、消防设施等缺乏正常的养护与管理，一些违约责任上并未对相关消防安全服务进行约定，或者约定不具体。四是对高层住宅建筑消防设施配置缺乏强制性规定约束，针对高层住宅建筑在发生安全事故中，因建筑消防安全设施，如自救设备、逃生设施、缓降器、救生绳等缺乏，而带来的风险隐患，国家相关规范还缺乏强制性要求，多数消防机构会采取建议方式来要求配置相关消防救生设施，但最终落实工作不到位。

二、对城市高层住宅建筑消防法律监管的对策和建议

(一)完善相关消防法律规范，增强法律约束硬性要求

针对高层住宅建筑消防法律监管问题，从相关法律、规范、标准的出台与完善上，来增强法律约束机制。如对《建筑工程消防监督管理规定》进行修订，对工程建筑要求、备案方式、消防安全检查程序等进行细化，修订《消防监督检查规定》，对高层住宅消防监督检查执法程序进行优化和完善，对相关责任进行明确，对高层住宅建筑消防规范标准，特别是消防设施，避难间(层)进行强制性要求，提升高层住宅建筑消防水平。

(二)完善地方性法规、规章，推进高层住宅消防管理良性发展

结合我国地域结构复杂性实际，不同地区对高层住宅建筑消防监管工作在管理上要细化法规与规章，要从行业规范、标准制定上，因地制宜的完善。如结合省、市及辖区实际制定地方性消防监管法规性文件，出台相关高层住宅建筑消防管理规定，来补充和完善高层住宅建筑消防管理的健康发展。

(三)明确法律责任，推进高层住宅物业消防管理

物业管理作为高层住宅建筑消防监管的重要主体之一，应该担负其法律责任，特别是在委托管理上要对相关责任进行明确，理顺业主委员会、物业企业、业主、物业间的关系，推进物业管理条例的规范化发展;在物业管理消防责任上，结合高层住宅建筑消防安全责任工作进行细化，并对相关条款进行修订，增强其可操作性。

(四)强化高层住宅消防设施管理与维护

针对高层住宅消防法律监督工作，要从源头上来推进消防设施的正常维护与管理，特别是在物业公司选择上，要将建筑消防设施作为委托管理的重要内容，明确消防安全管理责任、具体内容，并在合同上进行量化、细化，对高层住宅建筑消防设施的管理责任、相关手续进行移交和协同，从法律、法规层面来进行科学维保。

三、结语

高层住宅建筑消防监督工作任重道远，加强消防安全意识教育，提升高层住宅物业消防管理水平，既需要从法律监管层面来落实各项法律、规范、标准，还要从当前高层住宅建筑管理实际，出台相关管理条例，来遏制和消除消防安全管理漏洞，真正促进高层住宅建筑消防安全工作的有序发展。

［参考文献］

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【关键词】物业机电设备;安装工程;品质管理

引言

随着我国市场经济的不断发展，建筑行业也随之加快发展步伐，物业机电设备作为建筑行业的一部分，其安装工程的最终品质不容小觑，部分直接决定整体好坏，整个建筑的安全性以及稳定程度都与机电设备的安装有着密不可分的联系。机电设备的安装过程中，对安装技术与质量管理有严格的要求，技术与质量的好坏关系到机电设备的正常运行，保障机电设备安装质量的关键在于安装施工企业的管理工作，文章对物业机电设备安装工程的品质管理进行了探究。

一、物业机电设备安装工程管理的基本状况

物业机电设备安装行业在我国出现的比较晚，所以我国对于这一行业还没有形成完善的技术水平并且在很多方面还存在着一系列问题，这对与设备的安装效果以及工作效率都产生了不小的影响，我们要重新认识技术安装过程，这样才能发现过程中存在的问题，以便于提高安装技术。随着经济带动科技不断发展，建筑工程的项目也出现了不小的变化，同时物业机电设备的安装也产生了巨大变化，我们要实施的应对这些变化，物业机电设备安装过程是复杂多变的，随时会发生我们预料之外的问题，所以管理工作要灵活，才能对机电安装过程更好的应对。

二、物业机电设备安装工程管理的特点

物业机电设备安装过程具有一定的操作特殊性。其一，涉及的范围相对广泛、学科之间跨度大，不仅仅是工业领域，日常生活中超市、居民住宅、工厂等等领域。设备管线之间都存在着联系，现如今建筑行业不断发展，其间的联系更是不断增强，对于安装施工技术的要求会更高，管理工作更是要强化，才能在保证安全的同时提高效率。其二，大额性，投资的成本较高，投资额也大，很多设备的结构都很复杂，对于技术的要求相对较高，各部分零件、组件都很多，所以投资额度也很大。其三，系统性，一个设备就是一个整体，都是由很多零件、组件、部件进行的有机组合，对这些原件的组合则是一个系统性的工程。最后，关键性，物业机电设备在选择过程中也有特定的要求，要符合设备的使用需求，针对某种需求都有特定的零件，这都需要考虑到机电安装施工过程的设计中去，成为建筑工程中不可或缺的一部分。

三、物业机电设备安装工程品质管理

1、制定先进的安装技术方案

在保证安全性与质量的同时，制定先进的安装技术方案，不仅可以降低设备的损耗更可以节约电力等资源，注重安装的科学性，充分提高设备的工作效率，系统性的制定安装技术，根据具体情况，方案不仅要可靠更要协调好各个工种之间的工作关系，保证施工质量的同时提高工作效率。视角要广，不要仅仅依靠国内的技术，要引进国外先进技术，结合自身问题进行技术的创新，已经确定好的施工计划，在实践中不要随意更改，严格按照施工安排施工，实践中需要改动的地方要经过有关部门审批。

2、严格控制机电设备安装工程的进度

物业机电设备安装是一个系统的过程，不是短时间就可以完成的好的，需要进行长时间的调试以及安装，机电设备的安装要与土木建设相互结合来完成，最基础的施工时期，要进行设备基础底座的搭建，电力设备的安装过程，不仅仅要设计好自身的施工进度安排，更要协调好总体进度的施工安排，在进行总体计划的过程中为电力设备的安装留出相对应的空间，从而进行合理安装、调试、才能使各项工程顺利进行。

3、安装过程要进行严格的控制管理

物业机电设备安装过程需要精细化的管理，从设备的采购开始，设备的质量以及及时性都对施工过程有很大影响，也是最终成品质量好坏的基础，施工过程中的问题要及时处理，对施工人员进行定期的专业素质培训，对于复杂零散的设备要进行预装检测，做好技术性的交底工作，对设计图纸进行统一会审，施工工作要有组织性，设计好每一环节，施工过程严格按照设计施工。

4、安装工程的成品要进行保护

由于物业机电设备众多，安装起来是一项庞大系统的工程，并且物业机电设备安装复杂，成本高，损坏程度大的话修复困难、造价高，还会对以后的使用造成安全隐患，同时物业机电设备安装工程和土建工程经常穿插配合进行，这样就要在基础施工阶段预埋设备底座，在建筑装修阶段，需要对安装的底座等设备进行保护。所以对于设备安装管理还要进行良好的后期维护，这样不仅可以美观，还可以增加设备的使用寿命。

5、注重安全管理工作

在物业机电管理安装过程中，安全管理是不容忽视的一点，一旦发生安全事故，很多时候都会造成严重的损失，这种损失短时间内很难恢复，品质再好，安全系数低也是徒劳，所以安装工程要进行全程监控，并且全方位立体化监管，所有施工人员都要有警惕性，才能达到机电安装工程的整体化安全，每个岗位的工作人员都要准确的清楚自己的工作任务，确保安全。对于管理工作要依靠法律武器，建立相应的操作规划，即使在夜间作业也要遵守相应的工作流程，高空作业也有相对应的操作流程，实践中有明确的安全责任制度。

四、结论

在实行节能减排、建设资源节约型的今天，物业机电设备安装工程管理的完善，并不仅仅可以更新设备，更新管理手段，更能在应用新设备的同时节约电力等资源。物业机电已经成为人们生活中不可或缺的设备，面临着很大的市场竞争，人们对其要求也越来越高，品质上、安全上、美观程度上都要符合现代化人民的标准。制定科学化的管理方式，满足大众需求的同时，提高工作效率。

参考文献

[1]王志利.机电设备安装试运行异常现象分析与对策.《现代物业》,2013年7期

[2]李萍杜.新华机电设备安装常见技术问题及改善办法《.房地产导刊》,2015年3期

[3]原英刚.探讨机电安装工程造价的有效控制《.城市建设理论研究(电子版)》,2013年13期

[4]朱双根.建筑工程机电设备安装的施工与管理《.建筑工程技术与设计》,2014年13期

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【关键词】非单一产权建筑；消防安全；问题；措施

中图分类号：D631.6 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）04-（页码）-页数

1.前言

非单一产权建筑是指建筑物产权不是一个主体的。随着社会经济的快速发展，大体量建筑逐渐增加，特别是写字楼、娱乐会所等非单一产权建筑随之增多。非单一产权建筑由于功能多、管理不善等原因，使非单一产权建筑易出现消防安全事故等问题。就如何加强并解决非单一产权建筑的消防安全管理问题，已经是摆在广大消防技术人员面前的重大课题。

2.非单一产权建筑消防安全存在问题

2.1非单一产权建筑消防设施、器材配备不到位，造成“先天性”的消防安全隐患

一些非单一产权建筑从立项设计上就缺少整体消防规划；有些小区即使编制了消防规划，往往建筑内有几家不同的消防施工队伍同时施工，这样就造成了设计前后不一致，设计施工上不衔接，消防安全隐患先天性存在；部分业主为减少成本，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了建筑建成后存在消防安全隐患，消防设施、器材配备不到位的现象。

2.2管理不规范造成消防设施、器材损坏、丢失严重

非单一产权建筑管理不规范，导致建筑消防设施和消防器材损坏、丢失严重。保安大多属雇佣性质，责任心不强，消防安全知识技能较差，甚至连报警功能都不知道。部分小区消防设施受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生消防安全事故时不能发挥应有作用。

2.3非单一产权建筑产权人和物业从业人员消防安全素质不高

非单一产权建筑使用人员多而复杂，因缺乏统一的消防安全教育培训，消防安全素质不高，加之物业经营理念落后，安全意识和法制观念不强造成许多消防安全隐患的出现。一些经营单位片面强调商业气氛，不讲究市场经济秩序和大局利益，消防安全意识淡薄，无视监督执法部门禁令，违法违规违章占道经营、私拉乱接电气设备、常闭式防火门常开、拆除防烟楼梯间的防火门等行为屡禁不止，导致消防安全隐患重重。

2.4非单一产权建筑消防设备维护、检修经费不能保障

首先，由于非单一产权建筑业主多而分散，部分场地又以转租形式进行经营或使用，公用设施维护保养和公摊面积费用的收缴工作不能正常开展，加上部分业主对消防安全工作不关心、不支持，不愿意在消防设施方面花钱，造成了包括消防设施在内的公共设施维护保养经费得不到保证。其次，由于非单一产权建筑的各业主之间没有明确的组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，很少有人出面牵头解决，维护、检修资金更是无人问津。

3.非单一产权建筑消防安全预防措施

3.1从“源头”抓起，非单一产权建筑必须配足消防设施、消防器材

要督促各业主严格履行安全生产职责，从工程设计、图纸审查、招投标、工程施工、工程监理、消防验收等各个环节严格把关，严格按照审核后的消防图纸配足消防设施、消防器材，验收时，公安消防机构必须秉公执法，一旦验收不过关，应坚持原则，什么时候整改到位，什么时候才允许通过，从源头上杜绝非单一产权建筑工程建设单位不报审、不验收等相关违法行为的发生。

3.2明确非单一产权建筑消防责任

非单一产权建筑产权复杂，产权人不一，缺少法定的责任主体，当出现消防管理问题后，没有哪个产权人愿意负责，导致消防部门连个负责人也找不到。有些非单一产权建筑虽然聘请物业公司或交由业主委员会统一管理，但物业管理单位和业主委员会对消防安全工作多采取不想问、不想管的态度，尤其是在火灾隐患整改经费的落实上，物业管理公司和业主委员会人员互相推委，根本无法解决，所以必须明确非单一产权建筑的消防责任主体，谁建设谁负责。

3.3加强非单一产权建筑业主的消防安全舆论宣传教育

要提高全民消防安全意识，必须从宣传教育效果上下工夫。一是消防、安监等部门可以对非单一产权建筑的消防安全责任人、消防安全管理人及消防设施操作人员等进行消防安全培训，使他们掌握单位内的日常消防安全管理知识，了解消防法律法规，懂得防火灭火常识、消防设施使用方法及如何进行疏散逃生等消防基本知识。二是通过电视、广播、网络、报刊等方式加大对广大产权人、业主、从业人员的消防知识宣传教育和培训，提高他们对该场所火灾隐患危害性的认识，增强消防安全意识，确保非单一产权建筑场所消防安全。

3.4保障非单一产权建筑场所消防设施维护、检修经费

一是建议非单一产权建筑单位设立公共消防设施维保基金，探索维保基金的征集、使用方式，确保消防设施维护保养得以正常进行，并积极鼓励实行消防公众责任保险，提高非单一产权、多使用权建筑抗御火灾的能力。二是加大对物业管理公司监管，做到依法办事，不盲目降低成本，在消防设施出现故障时能够积极采取措施保障消防设施的正常运转，进而增强非单一产权建筑的火灾防控能力，有效预防和遏制非单一产权建筑单位发生火灾特别是群死群伤火灾事故的发生。

3.5公安消防机构加强本地建筑，特别是非单一产权建筑消防安全的检查工作

对非单一产权建筑消防安全管理体制不健全、职责不明确等问题，要发现一起，查处一起，彻底扭转非单一产权建筑管理不严的现象。要加大执法力度，对非单一产权建筑消防安全实行严管重罚，定期检查，对擅自改变建筑结构、消防设施的责令限期改正，逾期不改正的依法查处并处以高额罚款，维护消防法律的严肃性。发现消防设施、器材损坏的要督促各业主抓紧整改，确实使建筑消防设施在关键的时候能发挥作用。

4.结语

随着建筑工程审批、施工、验收的长效制约机制和消防技术法规的不断完善，广大干部群众消防法律意识的日益增强，消防设施设备的不断改进，各种物业管理单位逐渐规范，我们在不断总结过去的经验教训，力求为社会提供功能齐全、可靠、美观、耐使用的建筑精品。

参考文献

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关键词：高层建筑；消防安全；城市应急管理；隐患治理

随着城市的高速发展，高层建筑和超高层建筑越来越多，成为社会文明和经济发展的重要标志。但由于高层建筑的楼层高、功能复杂、人员聚集、设备繁多等特点，以及近些年来高层建筑火灾多发的态势，反映出高层建筑的消防安全已成为城市发展过程中务须解决的难点、热点问题。上海市消防部门为有效解决高层建筑存在的消防安全问题，提升高层建筑火灾防范和城市应急管理能力，近年来以“世博消防安保”为契机，深入推进城市高层建筑消防安全隐患治理工作，取得了阶段性成效。但维护城市高层建筑的消防安全，建立健全长效机制，尚需重点围绕责任制建设、隐患排查治理、宣教培训和应急管理等几个根本性问题，加强依法治理，落实部门分工，明确安全职责，加强长效管理，才能把高层建筑的消防安全工作向纵深推进。

一、要加强高层建筑消防安全工作责任制建设

城市高层建筑管理单位涉及政府职能部门、各属地街道（镇）、居（村）委会、物业管理部门、房屋产权单位和租赁单位以及公安派出所等多个单位。推进城市高层建筑消防安全工作，首先应当依法理顺各个单位的管理职责，落实消防安全工作责任制，做到“依法办事，按职分工，各施其职，齐抓共管”。因此，要根据《中华人民共和国消防法》、《上海市消防条例》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《上海市住宅物业消防安全管理规定》、《上海市建筑消防设施管理规定》等法律法规的规定，按照“谁主管，谁负责；谁出租，谁负责；谁受益，谁负责”的原则，督促高层建筑物业管理等单位建立和落实消防安全责任制。当前世博安保期间，要将高层建筑消防安全工作纳入逐级签订世博群防群治安全责任书的重要内容，逐级落实消防安全工作责任。各高层建筑相关单位的消防安全职责简列如下：

1、各街道办事处、镇政府要建立并完善辖区内高层建筑消防安全工作台帐制度，指导辖区有关单位建立并落实消防安全工作责任制，并切实加强检查督促。

2、各居委会、村委会、社区服务站要制定区域内火灾应急预案，组建义务消防员队伍；经常性地开展防火安全教育、防火和灭火演练，组织高层建筑居民签订防火公约，并对火灾隐患进行自查整改。

3、物业管理企业要明确消防安全责任人和专（兼）职消防安全员及其工作职责，落实法律法规的规定以及物业服务合同中约定的消防安全管理服务职责，按照有关法规、规范和标准，开展消防设施的日常维护保养管理工作；发现损坏的消防设施设备要及时告知物业所有人或相关单位进行维修；发现破坏消防设施设备的行为要及时制止，并报告当地公安机关消防机构。高层居住建筑的物业服务企业要协助公安消防部门落实建筑消防设施的年检制度。

4、房屋产权单位出租的建筑物必须符合消防安全要求，并在合同中明确各方的消防安全责任。对于同一高层公共建筑内有两个以上使用单位的，要成立由产权单位牵头、使用单位法定代表人和消防安全责任人组成的消防安全领导小组，签订消防安全责任书，落实防火安全责任制，并根据不同业态的特点，加强消防安全管理、检查督促、值班值守、应急处置等工作。高层公共建筑的产权单位要依法落实建筑消防设施的维修保养和年检制度，也可委托建筑的建设、使用或者物业管理等单位实施。

5、燃气及供电部门要定期检查高层建筑燃气管道、仪表、阀门、报警装置及电线电路，并及时维修更换损坏的部件，解决私拉乱接电线等问题。对高层建筑内涉及房屋产权单位安装的燃气泄漏报警仪、管道自动切断阀等设备，要委托有资质的第三方每年做一次强制检测。

6、公安消防支队、派出所三级管理机构和房地产管理部门要将高层建筑消防安全隐患整改情况，列入物业管理行业评比、平安小区和安全大楼评比考核工作的主要内容，切实加强监管、检查。各级公安机关消防机构、各公安派出所应依法加强对高层建筑的分级监督检查，及时纠正违反消防法律法规的行为。

7、规划和国土资源部门要严格按照有关法律法规的要求，严把高层建筑项目审批关。在审批高层建筑项目时，充分征求和听取消防管理部门意见。同时，要严把高层建筑项目验收关，加强对在建高层建筑的监督检查，对不符合规划许可核准要求的不予验收。

二、要加强高层建筑消防安全隐患的排查治理

城市高层建筑的消防安全隐患的排查应按照“自行检查与监督抽查相结合，消防检查与部门监管相结合”的“两个结合”为原则。自行检查以房屋产权单位和租赁单位为主，加强对内部消防设施、消防管理制度、应急预案和措施等方面巡查，及时发现并整改存在的消防安全隐患；监督抽查以各所地街镇为区域范围，定期加强地区高层建筑消防安全的抽查，确保重要高层建筑消防安全，督促相关单位落实管理制度。消防检查以消防部门和公安派出所为主，按照消防规范要求，深入开展消防监督检查，对存在火灾隐患的单位依法处理；其他相关部门结合条线加强所辖高层建筑的消防监管。在工作中，应积极探索建立健全高层建筑消防安全管理的标准化，逐渐形成统一标准，并以“标准管人、以标准管事”的制度。

对在高层建筑检查中发现的火灾隐患，有的是一般隐患，有的涉及到产权单位多、整治资金缺乏、难于协调的复杂情况，治理时应按照政府主导的原则，必要时作为政府挂牌督办项目，督促落实整治。

1、对存在火灾隐患的高层建筑，由消防支队依法开具《责令改正通知书》，明确整改责任主体及整改措施、要求、期限，并抄送地方政府和相关部门。期满复查发现隐患仍未整改的，依法实施处罚，视情采取有关强制措施。对隐患整改确有困难的，报请地方政府协调解决。

2、对存在火灾隐患且因维修资金缺少等原因难以落实整改的高层居住建筑，由当地政府府筹措资金落实整改，或列为政府平安工程督办项目加以推进，确保及时消除隐患。

3、对存在火灾隐患且因业态多、产权单位多导致消防管理责任主体不明的高层公共建筑，由当地政府协调建筑各产权单位或其上级主管部门，明确整改责任和整改资金来源，确保整改工作落地见效。

4、城乡建设、规划国土资源、住房保障房屋管理、安全监管、质量技监、工商等部门要在各自职责范围内，做好高层建筑消防设施管理的监督。对高层建筑的产权单位未按规定落实建筑消防设施维修、保养、检测等管理职责的，公安机关消防机构要依法实施处罚。

三、加强高层建筑消防安全宣教培训

开展消防安全知识宣教培训是抓好高层建筑消防安全的重要方面，消防部门和相关职能部门要通力合作，把宣传教育作为一项长期的工作来抓，力求抓出成效。在宣教培训的内容上应以基本常识、火灾案例警示教育和逃生自救能力普及活动为主，通过宣传培训不断提升高层建筑使用人、管理人的消防安全意识和管理水平；强化社会化消防教育培训，落实高层建筑消防安全管理人、消防控制室值班操作人员、消防安全检查人员职业资格证制度。

1、文广部门应发挥职责优势，积极牵头开展消防宣传教育，依托119消防日、逢年过节、重大活动等节点，充分发挥电视、广播、报纸等主流媒体的作用，请主流媒体免费刊登、播出包括高层建筑消防安全防范知识在内的各类消防公益信息和公益广告，建立完善消防公益宣传工作的长效机制。

2、其他相关委办局要组织、督促本级教育、人力资源行政主管部门、职业培训机构将消防知识纳入教育、教学、培训的内容；督促高层建筑产权或使用单位认真贯彻落实《消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律法规，增强责任单位主体意识，使其自觉做好本单位的消防安全工作；加强消防志愿者队伍建设，积极开展消防志愿宣传服务活动，形成全社会参与、推动消防宣传工作的格局。

3、公安消防支队要会同单位人力资源主管部门以高层建筑的物业安保经理、建筑消防设施操作人员等为重点，组织开展针对性的消防安全知识培训，确保高层建筑相关从业人员能够熟练操作建筑消防设施设备，提升高层建筑的消防安全管理水平。

四、加强高层建筑消防安全的应急管理

近年来高层建筑火灾频发的形势，高层建筑消防安全管理还不够到位的现状，紧急情况时高层建筑疏散和处置都极其困难的特点，这些都要求我们必须高度重视高层建筑消防安全应急管理，采取措施增强高层建筑应急管理水平，并建立与城市经济社会发展相适应的高层建筑应急管理系统。在消防安全方面，将高层建筑消防应急管理工作纳入政府综合应急管理体系，加强对火灾等公共安全突发事件的风险评估和预案编制，加大公共消防设施和消防装备投入力度；加强灭火力量编成、组织指挥，开展针对性的模拟训练、实地拉动和实战演练；统筹、整合各类资源，做好突发事件应急处置过程中的人员疏散、安置等保障工作至为重要。因此，在构建高层建筑消防安全应急管理方面，政府、消防以及高层建筑相关单位因统一思想，明确要求，落实责任。

1、各级政府要将高层建筑消防应急管理工作纳入综合应急管理体系，加强对火灾等公共安全突发事件的风险评估和预案编制，加大公共消防设施和消防装备投入力度，落实应急知识普及、社会动员等工作。要统筹、整合各类资源，做好突发事件应急处置过程中的人员疏散、安置等保障工作。

2、消防支队要继续加强高层建筑火灾的灭火救援准备工作，熟悉各类高层建筑的消防安全状况，加强灭火力量编成、组织指挥、现场组网、战术运用、战斗展开、供水组织、疏散救人等措施，开展针对性的模拟训练、实地拉动和实战演练，进一步提升处置高层建筑火灾等灾害的能力。

3、高层建筑施工过程中，施工单位要设置专人负责工程施工消防安全管理，严格按照规定进行消防临时设施配置和管理，确保工程过程中消防安全。监理单位要加强对工程施工现场消防临时设施配置情况的检查。

4、高层建筑的物业服务企业要针对服务管理对象特点，逐幢制定高层建筑初起火灾扑救和应急疏散预案，明确各项应急处置工作的程序、措施和责任人，每年至少组织一次演练，及时改进不足，提升群防群治、自防自救能力。

参考文献：

[1]公安部消防局,中国消防手册[M],上海科学技术出版社，2007,第14卷.

[2]赵爱民,鲁亚姝. 现代高层建筑消防安全探讨[J]. 武警学院学报, 2007,(4):16-19.

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关键词：居住小区 消防安全 防火对策

中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）08（b）-0233-01

1 城市居住小区消防安全现状

尽管我国十分重视居民小区的消防安全问题，并出台了多部法律法规来规范各方的言行以确保百姓的生命财产安全，但是诸多复杂原因导致了仍存在许多的火灾隐患，这严重影响着居民的安居乐业。一般来说，住宅小区存在以下几个问题。

1.1 整体规划不合理或执行不够严格

一些住宅小区的规划建设缺少整体规划，或者即便有整体规划但是执行过程中不彻底。在一些老的住宅小区这种现象更为明显。对于这种状况的形成，部分是由于房地产开发商急功近利，放弃了长期的规划，导致小区的道路、管线设置不规范，其他一些关键部件如电线、电缆、热力管道等杂乱无章，这些都不仅严重影响了消防车的通行，而且一旦出现问题对于查找故障源也是增加了很大的难度。其他一些不规范的行为诸如零星小建筑的无序化建设，也对建筑物的防火间距产生了严重影响。诸如此类现象的存在，大大影响了整个住宅小区的消防安全环境，并大大降低了消防安全系数。

1.2 基础设施先天不足

一些小区内的市政消火栓数量存在问题，不能达到每120 m设一个的消防标准要求，而且现存的消火栓也存在一定问题，比如设置不规范等等。部分消火栓还存在遮挡、无明显标志、年久失修、线路腐蚀等一系列问题。这些问题都会导致住宅小区的消防供水存在严重不足的情况，当发生火灾时影响消防救援，导致初期火灾得不到有效控制，更有甚者一些看似不起眼的小问题关键时刻影响救援以致于酿成大火。

1.3 防火间距不足，消防通道不畅通

住宅小区建设的无序性是导致防火间距不足的主要原因，特别是在一些老旧的住宅小区内部，在后期私自搭建或违规搭建的零星建筑，如储藏室、车棚、热交换站、配电室等，还包括一些违章乱停车的情况，不仅缩短了防火间距，也严重影响了消防车的通行。

1.4 消防管理不到位

有的小区物业公司为了降低物业管理成本，通常只重视防盗的安全，却忽略了防火的安全。主要表现在：无专门的消防安全管理人员，即便有也更多的是其他岗位的兼职人员，往往是为了应付检查只用；无详细的消防安全管理措施，对一些法律法规中规定的必行的措施视而不见，平时的消防安全检查不到位，导致诸多的安全隐患存在。

1.5 消防安全意识有待加强

不管是房地产开发部门、还是物业管理公司、知道小区内的居民，很大程度上对消防安全不够重视，看不到一些存在的安全隐患。意识不够强并且消防安全方面的专业知识也存在一定缺乏的情况，导致平时不注意消防安全的检查，出现隐情和险情也不知如何处理，这些在现实生活中都是火灾发生的一些主要原因。

2 城市居住小区的防火对策

针对上述问题，需要从影响消防安全的各主要因素和关键点出发，从大局到细节，从面到点全方位立体化部署消防安全防护措施。

2.1 重视并做好住宅小区消防规划

首先要从源头抓起，做好消防安全规划工作。对于新建的小区一定要进行严格的设计规划，主管部门要严格把关，注重消防设施的部署以及消防通道的设计规划。消防规划是整个消防安全的基础，做好规划工作将会大大简化之后的监督检查工作。

2.2 加强住宅的装修管理

目前，居住住宅的装修还尚未形成统一的标准，有些居民为了节约成本的需要，往往会请一些非正规的装修工程队，而这些装修队伍大都没有施工资质，其施工过程也很难做到消防安全方面的考虑，比如电工没有经过专门的培训，可燃材料没有经过阻燃处理等等。这些装修队伍装修出的住宅安全隐患巨大，一方面，相关主管部门应该加大对这些施工队伍的管理，清除一部分没有装修工程开展资质的施工队伍；另一方面，广大居民也应注意要聘请具有装修资质的工程队负责装修工作，这样虽然成本会高一些，但是也从根本上消除了装修过程带来的隐患。

2.3 加强住宅消防设施的管理

消防设施是火灾发生时唯一有效的自救和救援设施，其重要性不言而喻，而在一些小区内，一些消防设施不是没有安置，就是其通道已经被阻碍。消防设施的安全就是我们生命的安全，除了相关部门应该重视设施的部署外，平时对这些设施的监管也应该到位。而广大居民更应该以身作则，不私自拆卸这些消防措施，更不要将私人物品阻碍了消防设施的取用。

2.4 加强消防管理

加强小区的物业管理，这是在日常生活中需要注意并保持的一个主要方面。加强小区的消防管理不仅是物业公司单方面的任务和职责，更是提高全民的消防安全意识的关键所在。随着住宅小区数量的增多，物业管理走向规范化是现实生活的需要，也是社会发展的趋势。物业管理部门应及时调整自身管理模式，适应新时期的需要，建立起一套完善的消防安全管理机制。可以从成立群众义务消防队的角度出发，也可以利用节假日组织小区的居民，搞一些防火知识学习和灭火的演练。这样能够使居民掌握一些基本的自防自救常识，学会报火警，学会逃生自救，以提高住宅小区的整体防范能力。

3 结语

消防安全关系到居民百姓的切身利益，是日常社会管理工作中的重中之重。而目前我国城市居住小区的安全现状不容乐观。消防安全重在预防，点滴之处都需要社会各界的理解和配合，对于一些消防相关的法律法规更应该遵守并严格按照执行。不论是房地产开发商、居民用户、物业公司还是消防管理部门，都要从现实情况出发，切实做好消防安全工作，把安全隐患扼杀在源头，同时也应该提高居民的安全意识，积极配合工作，在更好的消防安全环境下安居乐业。

参考文献

[1] 张淼.关于如何加强居民小区消防安全管理的思考[J].社科论坛，2013（10）：168-169.

[2] 阿峰.关注城市居民小区消防安全[J].聚焦，2009（7）：132-134.

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按照集团公司“找、抓、促“活动方案的总体部署和公司纪检、政工、物资、物业开展“找差距、抓整改、促提升“具体安排。与现场的消缺改造安全管理相结合、以提高经济效益为中心。把找抓促活动分解到安全、生产等各专业，形成人人找差距、事事找差距的良好活动氛围。

一、找差距阶段进行情况：

通过“走出去“的方式，物业中心组织管理人员前往国华海拉尔电厂参观、学习物业管理；参观后各区域管理人员将在外面看到的、听到的以及自己的感受进行了讨论。特别是在职工宿舍管理方面和安全保卫方面，让人深刻的感受到国华海拉尔公司在管理方面的亮点。与此同时各班组、各部门展开激烈的讨论、学习，进一步将找抓促的思想理念深入人心。通过这一系列的活动切实感受到我们与先进公司之间存在差距，我们公司内部各部门、班组之间存在差距，经过认真反复详细的查找，共找出差距30余项。

二、找差距阶段查找的主要问题：

1、制度不完善，执行力度不够。

2、工程遗留问题较多，须增快工程消缺速度。

3、服务人员素质普遍一般，以年轻人为主体，缺乏积极性工作中缺少亮点。

4、提高后勤人员思想增加学习紧迫性。

5、服务过程中不够体贴化。

三、物业中心针对以上主要问题，立即落实整改，

1、全员参与让我们的体系制度更加切近现实工作，从实际出发来制定我们的制度，同时在制定制度过程中大家可以把各项制度理解进而有利于制度的执行。为公司的后勤工作奠定了有力的基础。

2、消缺是物业中心的主要工作内容，加强消缺管理，严格按照消缺统计进行。保证职工正常生活办公我们的首要任务。为了这项任务在公司纪检委书记刘升森的带领下开展了行政生活区消缺检查、夏季绿化、暖气整体检查等工作，使行政生活区环境有了很大的提高。

3、从保证职工工作、生活出发细致进行服务工作。厂区每一个地方都能看到整洁的环境、有序的工具，使生活环境都有所提升。提高服务员整体素质展现公司后勤服务面貌，将一个生机盎然的服务班组展现给大家。

4、组织服务班组积极学习企业文化和专业知识，从多方角度出发了解认知后勤服务的主体意义和各个区域服务工作的内容，转换角度学习服务知识。

5、找抓促活动开展以来，全员找差距，抓整改，促提升方面做工作。我们着力将服务上一水平，体恤职工生活困难，帮助有需要的群体。在行政生活区内生活用品的配置上体现人性化。

“找、抓、促“活动是神华集团落实国务院领导重要批示精神、是提升安全管理水平、促进安全生产长治久安的一项根本举措，我们将坚定不移的贯彻学习开展好“找抓促“活动，不走过场，以此为契机，全面提升公司的管理水平。