民法典中的土地法范文
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篇1
[关键词]俄罗斯 土地法典 民法典 流通法典
在俄罗斯现行法律体系中，对土地进行规范的法律法规主要有：联邦宪法，俄联邦国际协议，总统令、政府规范性文件、联邦政府执行机构规范性文件，联邦主体的法律、规范性文件、地方自治机构的规范性文件等。再加上民法典中针对土地的相关规定，作为土地法渊源的专门法律规范，调整自然资源保护和环境保护关系的法律规范以及其他法律规范等，共同构成了俄罗斯现行的土地法律调整机制。这些法律法规对转型时期土地的所有权、使用权、土地流通等重要事项进行了规范。1991年《俄罗斯联邦土地法典》
在前苏联时期，基于现实的需要，俄罗斯苏维埃在1991年4月25日颁布了《俄罗斯联邦土地法典》(以下简称土地法典)。该土地法典正式取消了单一的公有制，承认国家所有、私人所有、集体所有、集体股份所有等多种形式并存的土地所有制结构，使俄罗斯的土地关系发生了根本变化。土地成为私人所有权的客体，所有权人可以按照自己的意愿，在不改变土地用途的前提下占有和使用土地。该法还确定了永久使用权和可继承的终身占有等其他土地权利，使俄罗斯私人土地权利体系基本成型。不过，土地法典没有赋予私人土地权利人以处分权。土地权利人不能买卖、赠与、调换土地。
1993年《俄罗斯联邦宪法》
苏联解体后，俄罗斯联邦成为国际法意义上的苏联的继承国。1993年12月12日，《俄罗斯联邦宪法》(以下简称宪法)实施。该宪法第八条规定：“在俄罗斯，私人的、国家的、自治地方的和其他形式的所有权得到承认，并享受同等的保护。”私人所有权第一次被排在了国家所有权前面，改变了几十年来法律对私有制的敌对态度。宪法第九条第二款规定：“土地和其他自然资源可以以私人、国家、地方或其他所有制形式存在。”该条款突破了前苏联时期土地和其他自然资源只能属于国家所有的限制，改变了以往强调“社会主义公有财产神圣不可侵犯”的原则，而代之以“私有财产神圣不可侵犯”。在保护私人土地所有权的同时，为了防止对权利的滥用，宪法第三十六条还规定：“如果不损害自然环境、不侵犯他人的合法权益，公民及其联合组织有权拥有作为私有财产的土地，对土地的占有、使用和处分由其所有者自由实现。”1993年宪法的颁布，为私人土地权利提供了宪法依据，成为俄罗斯现行法律体系中对土地进行规范的最重要的法律。
1995年《俄罗斯联邦民法典》
在土地所有制从单一的公有转为包括土地私有在内的多种土地所有制并存的情况下，1995年1月1日生效的《俄罗斯联邦民法典》(以下简称民法典)在第十七章“土地所有权和他物权”中对多种所有制并存的状况进行了确认。
首先，对土地所有权的主体进行了规定。依据民法典对财产所有权主体的一般规定，土地所有权的主体可以为国家、公民、法人、自治地方、各联邦主体。其次，明确了土地成为所有权的客体。如果法律未有不同的规定，土地所有权亦及于该地界内的土地表层(土壤层)和地界内水体、土地上的森林和植物。土地所有人有权按照自己的意志使用该土地地表上方和地表下面的一切物，但矿产法、大气空间利用法、其他法律文件有不同规定的除外，并且以不侵犯他人的权利为限。第三，明确了土地所有权的内容。土地和其他自然资源的占有、使用和处分在法律允许流通的限度内由其所有人自由行使，但不得对环境造成损害，也不得侵犯他人的权利和利益。对土地享有所有权的人，有权出售、赠予、抵押或出租土地，或者以其他方式对土地进行处分，但有关土地依法被禁止流通或者限制流通的情形除外。第四，对土地他物权予以确立。除了土地所有权外，在土地上还存在土地永久(无期限)使用权、终身继承占有权、地役权等他物权。
2001年《俄罗斯联邦土地法典》
1995年的民法典虽然明确规定了土地所有权和他物权，但是根据总统令，民法典第十七章关于土地所有权和他物权的规定只有在国家杜马通过的新《俄罗斯联邦土地法典》(以下简称土地法典)施行之日起施行。由于在农用土地能否买卖、外国人能否购买俄国土地的问题上，始终存在一些长期争论不决的问题，一直到2001年10月，新的土地法典终于在拖延了7年之后颁布实施。
土地法典的颁布具有重要的意义，首先，它使土地私有化的结果得到承认和维护，使土地走向市场进入流转有法可依。其次，土地法典表明了国家对土地进行监控、管理土地开发建设的立场。第三，土地法典对土地划出了严格的边界，并明确了使用要求。第四，土地法典还就保护土地和生态环境，因国家、地方政府的建设需要而终止土地权利等问题分别做了相应的规定。
2003年《农用土地流通法》
2003年1月27日正式生效的《农用土地流通法》，为农用土地的自由流通奠定了法律基础，从而使俄罗斯以土地私有化为中心内容的不可逆转。《农用土地流通法》(以下简称流通法)共4章20条，主要包括以下几个方面的内容：
第一，确定了农用土地流通法的调整对象和农地流通的原则。流通法是调节农用土地占有、使用和支配法律关系的规范，它确定了农用土地及共有农用土地中的份地的流通和交易规则及其限制，确定国有或市有农用土地的提供条件以及将其收归国有或市有的各种条件。流通法规定了农地流通时应该遵循以下原则：保持土地的专门用途，俄联邦主体或地方自治机关在符合法律规定情况下享有优先购买权，向外国人提供农用土地应遵循流通法的特殊规定，在合法情况下，可将国有或市有农用土地有偿或无偿提供给公民和法人原则等等。
第二，确定了农用土地买卖的主体和客体。农地买卖的主体是公民、法人、俄罗斯联邦、俄罗斯联邦主体、市级地区。外国公民、外国法人、无国籍人士以及外国公民、外国法人、无国籍人士有50％以上参股份额的法人，只能以租赁权拥有农用土地。并且，无论他们是在流通法生效前还是生效后购得该农用土地或土地份额，都应在一年之内出让，否则负责对不动产产权及其交易进行国家登记的司法机关应当将此情况书面通知俄联邦主体国家权力机关。
作为农地买卖的客体，流通法对农用土地地块的极限面积及位置都做了明确的要求。例如，农用土地地块的最小面积可由俄联邦主体依据俄联邦土地规划法的要求立法确定。如果农用土地地块的交易结果会出现面积和位置均不符合要求的新地块，则上述交易不允许进行。如果从人工灌溉的农用土地中分出的共有份地地块小于俄联邦主体依据俄联邦土地规划法而规定的改良土地所需
地块的最小面积，则上述分地不允许进行。
第三，除了买卖方式外，对于农地的租赁和继承也进行了规定。凡经国家登记的农用土地地块，包括有份额所有权的地块，均可交付租赁。一个承租人同时租赁的农用土地地块面积不受限制。农用土地地块租赁合同中可以约定，租赁的地块在租赁期满后，或者在租赁期满之前交给承租人所有，其条件是承租人支付合同中规定的全部赎金并符合流通法的特殊规定。如法律或租赁合同未作其他规定，认真履行自己义务的承租人在租赁合同期满后，在其他条件相同的情况下有续签新的租赁合同的优先权。
农用土地地块租赁合同的有效期不得超过49年。凡有效期超过流通法规定的最大期限的租赁合同，均应被视为与该最大期限等同的合同。出租给公民或法人的地块，如自租赁合同签订之日起已满三年，且上述土地使用情况良好，可由承租人按地块市场价格予以购买并为其所有。
第四，对于法律的适用进行了规定。由于流通法是2003年生效实施的，必然存在对其他法律如何选择适用的问题。对此，流通法规定，对于农用土地及共有农用土地中的份地的流通关系，由俄罗斯联邦宪法、土地法典、民法典、流通法、其他联邦法以及依据上述法律所通过的其他俄联邦和联邦主体法律来进行调节。俄联邦主体不得通过对农用土地流通含有补充规则和限制的法律法规。在按照专门用途和土地保护要求使用农用土地时，如发生流通法调节范围之外的关系，则适用其他联邦法律规定的标准。
从农用土地中提供给公民建造个人住房、车库，进行个人副业和乡间别墅、畜牧、果菜园等作业的土地，以及建筑物所占土地的流通由《俄罗斯联邦土地法典》加以调节，不受流通法的调节。对于在流通法生效前签订的份地租赁合同，应在流通法生效之日起两年内与俄联邦民法典、流通法的相关规则取得一致。否则上述租赁合同应适用财产委托管理合同的规则。
土地流通法的颁布结束了俄罗斯社会十余年来关于农用土地自由流通方面的激烈争吵，也为俄罗斯建立一个健康、有效的土地流通市场，实现俄罗斯和社会转型的既定目标提供了法律基础，并使俄罗斯农业实现由粗放型向集约型的转变，根本改变长期落后的局面成为可能。(作者单位：贵阳学院法律系)
注释
①②黄道秀，李永军，鄢一美：《俄罗斯联邦民法典》，北京：中国大百科全书出版社，1999年，第二百六十一条、第二百零九条、第二百六十条。
篇2
在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。
我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
一、不动产预告登记的涵义及价值
不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“RegistrationofCaution”(警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。[1]
尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。[2]在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。[3]在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记是有区别的。预告登记与本登记不同。通常所说的不动产登记是指本登记，即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力，故本登记又称终局登记。预告登记则是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的一种登记。实际上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于物权效力的保障。可见，预告登记与本登记的效力是完全不同的。当然，预告登记与本登记也有着密切的联系。权利人在预告登记后，为确定地取得不动产物权，应当在预告登记后的一定期间内申请本登记。否则，预告登记将会失去效力。其次，预告登记与异议登记不同。所谓异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利。异议登记纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。[4]预告登记与异议登记的区别在于：预告登记是为了保护权利人的物权变动的请求权，是保护登记人权利的一种措施；而异议登记是为了中止现时登记人的权利，是保护事实上的权利人及利害关系人的一种措施。
设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
在不动产物权的设定和转让中，由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限，或者可能由于客观原因（如房屋尚未建成）使得不动产不能现实地马上发生移转，这就使得权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人，并且这种设定和转让物权的原因行为（如合同的签订）与物权的实质变动即登记行为之间往往会有很长的时间间隔。在此情况下，物权的取得人除了享有债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，其权利往往会受到损害。
二、不动产预告登记的性质及在我国创设这一制度的意义
（一）不动产预告登记的性质
预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段呢？学者们有着不同的观点。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。[5]还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。[6]在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。[7]
在我国，关于预告登记的性质，主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[8]其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[9]其三认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权，因此也有学者称之为“准物权”。[10]
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。
（二）在我国创设预告登记制度的意义
首先，能更好地协调物权与债权的利益。虽然传统法理赋予了物权优于债权的效力，但法律在保障物权的同时，也应考虑到土地、房屋等不动产在价值上特别是使用价值上的不可替代性，当合同相对人所期待的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法律，应当认可这种变动对相对人的意义，并以法律予以保障”。预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。
其次，符合现实生活的迫切需要。买卖房屋已成为一种经常现象，但消费者购买预售的房屋时，只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中（尤其是在商品房预售中）经常发生不守诚信原则的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。如果通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值取向。
再次，有利于实现交易安全，减少交易成本。为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提。如果缺乏信息公告制度，当事人势必会投入精力和费用去调查、了解，这不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰易秩序。不动产预告登记制度本身就是物权公示的种类之一，通过预告登记可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。
最后，有利于健全我国不动产登记法律制度。我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。
三、国外预告登记的成功立法例
（一）德国、瑞士
德国、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中对预告登记进行规定。《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。根据第885条的规定，预告登记根据临时处分或根据预告登记所涉及的土地或者权利的人同意进行登记。为了临时处分命令，无需证实应保全的请求权已受到危害。可见，德国民法上的预告登记可因两种方式作成：一是不动产物权人的同意。如果有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人；二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。[11]
在瑞士民法中，预告登记可分为人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记和假登记三种。从这三种登记的内容看，人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记相当于德国民法中的预告登记，而假登记则相当于德国民法中的异议登记。关于人的权利的预告登记，《瑞士民法典》第959条规定，先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利，可以在不动产登记薄上进行预告登记，一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。可见，这种登记属于债权请求权的登记，并赋予了登记的债权有对抗的效力。
（二）日本、我国台湾地区
日本、我国台湾地区采取特别法式立法例，即在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。
日本的《不动产登记法》规定有假登记和预告登记。不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力相似，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力，也有学者将其简单归纳为担保作用、顺位作用和完善作用。担保作用类似于保全权利的效力，而完善作用则体现为预告登记所表现出的接近将来权利的效力，并且得到近似于物权中完整权的保护的方面。
我国台湾的民法受德日民法影响甚深，在不动产预告登记的效力上的规定也非常相似，但需要注意的是，在预告登记保全权力的效力中，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。另外，根据王泽鉴先生的观点，在中间处分行为非法律行为时，我国台湾地区的处理方法与德国和日本不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排除效力。[12]
四、我国物权法中不动产预告登记的制度设计
（一）预告登记之发生
预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。[13]笔者认为，预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。
我国《物权法草案建议稿》均未对预告登记的申请权人与预告登记的义务人作出明确规定，这不利于预告登记的操作，容易发生预告登记纠纷。而《物权法（征求意见稿）》也只是规定了债权人有权向登记机关申请登记，对预告登记的义务人未提及。笔者认为，在未来民法立法对预告登记进行规定时，应当对预告登记权利人和义务人都予以明确规定，并对列明申请预告登记时需要提交的文书。
借鉴德国、日本、瑞士等国承认法院的临时处分命令可以产生预告登记的作法，我国民事立法也应当规定，当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。
（二）预告登记制度之适用范围
在德国民法中，可以依预告登记保全的请求权包括以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限或附条件的请求权两种。这里所谓预告登记所保全的请求权，是有特定意义的请求权。一般认为，这种请求权虽然属于债的性质，但这些请求权所要变更的物权必须有登记能力，他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。这种请求权只能依债权契约而生，而不能依物权契约而生。[14]
在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。[15]
关于我国台湾预告登记制度的适用范围，根据台湾的通说包括，为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。[16]我国的对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在新《民法典草案》中，预告登记的适用范围被限定为保护债权人将来取得物权的权利。
另外，新《民法典草案》第240条的规定，对于当事人协议以将要建造或者正在建造的建筑物以及其他价值较大的财产设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。
综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，笔者认为，我国应借鉴德国和台湾的登记制度，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人和交易的秩序。
梁慧星先生认为，预告登记所保全的请求权包括根据合同产生的请求权、根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。从物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿来看，虽然都承认了预告登记，但规定也有所不同。王利明教授主持的《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记的内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”[17]梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第35条规定：“为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。”“预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。”[18]《物权法（征求意见稿）》第19条规定：“债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权，有权向登记机关申请预告登记。”
笔者认为，将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。笔者认为，预告登记应适用于下列情形：（1）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；（2）附条件或者附期限的不动产物权请求权；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。
（三）预告登记之效力
预告登记的效力是预告登记制度的核心问题，各国立法均对预告登记的效力作了规定。我国现有的法律法规对预告登记的效力问题基本未涉及，仅在最高人民法院2002年6月20日实施的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”赋予预售商品房的买受人以优先于建设工程价款受偿权的请求权，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，在受偿顺序上优于抵押权和其他债权，由此可以推知，最高人民法院已经确认这种经依法登记备案的请求权具有了某些物权的效力。但这一规定仅适用于商品房的预售中，权威性也显然不足，难以涵盖整个不动产的预告登记制度。《民法典草案》在第19条第二款中对预告登记的效力有所涉及，但也仅规定了保全权利的效力。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。
在我国，我国学者对预告登记效力的认识是基本一致的。梁老师认为，预告登记的效力包括：（1）保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力；（2）顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；（3）破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。
笔者认为，借鉴国外的经验，结合法学家们的意见，我国应规定如下预告登记的效力：（1）权利保全效力。即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。在权利保全的效力上，义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。
（2）权利顺位保全效力。即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。预告登记的命运与效力完全依赖于本登记是否可以作成。
（3）破产保护效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。以上三种效力，在我国的物权法专家建议稿及征求意见稿中，只规定了权利保全效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及，而对权利保全效力的规定，也不尽完善。笔者认为，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法应当予以确认。
（四）预告登记的失效
预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。梁慧星主持的《物权法草案建议稿》第37条规定：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。涂销预告登记的通知，可依公示方式送达。”而《物权法（征求意见稿）》第20条规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者该债权消灭的，该预告登记失效。”两稿对预告登记的失效从两个不同的角度作了规定，各有不同的侧重。笔者认为，我国未来的民法立法可以将两者结合，既允许有关利害关系人申请涂销预告登记，也应规定在达到法定期间不申请本登记时预告登记失效。此外，预告登记除基于上述原因失效外，还可因权利人的抛弃而失效。
（五）预告登记立法例之选择。
我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。笔者认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定。
综上所述，在我国创设不动产预告登记制度，明确其法律效力对于实现物权制度与债权制度的利益平衡，保证交易安全，创造诚实守信的不动产交易秩序具有极其重要的作用，我们应把握制定民法典和物权法的契机尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
【注释】
[1]王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第165页。
[2]［德］曼弗雷德?沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第232页。[3]王锦村：《土地法实用》，台湾五南图书股份有限公司1984年版，第380页。
[4]梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第159页。
[5]转引自陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第259页。
[6]转引自刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第555页。
[7]同[5]第262页。
[8]王泽鉴：《民法物权》（一），中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[9]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第213页。
[10]钱明星、姜晓春。房屋预售制度若干理论问题研究。中外法学,1996,(5)。
[11]王轶《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第169页。
[12]王泽鉴.民法物权（第一册）台湾:三民书局,1999,第105页。
[13]余能斌《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。
[14]孙宪忠.德国当代物权法北京:法律出版社,1997,第156页。
[15]王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》蔡耀忠编：《中国房地产法研究》法律出版社,2002,第153－154页。
[16]李鸿毅,土地法论台湾:三民书局,1999,第306－307页。
[17]王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第9页。
[18]同[4]第10页。
【参考文献】
王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版；
王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版；
王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版；
篇3
日本法制现代化之路的特点
完备的现代化法典体系日本经过战后的各种法制改革，至今已经形成了体系完备的现代化法典。在第二次世界大战前，法通常被分为宪法、行政法、商法、民事诉讼法、民法、刑法、刑事诉讼法七个部门。“六法全书”中提及的“六法”指宪法、民法、刑法、商法、刑事诉讼法、民事诉讼法，目前它仅仅是从法令集的编纂意义上使用的，并不是说现代日本现代法只包括六个法的部门。另外，对有关法的体系的确立，目前还没有统一的标准。除传统的七个部门法外，20世纪50年代出现了劳动法，60年代出现了社会保障法、经济法等新兴的法律部门。在行政法与民法领域中还出现了土地法、教育法、医事法、环境法(公害法)等新的法的概念，构成法体系的多样化。［5］其中民法典和刑法典经过多次修改后已经达到发达资本主义国家的立法水平，日本经过多年的法制改革，至今已经形成了体系完备的现代化法典。混合法律体系的创设日本法是在继受外国法的基础上发展的。特别是近代以后，日本政府在“脱亚入欧”的思想指导下，大量继受欧美各国的法律，并在此基础上，形成了独具特色的现代化法律体系。二战前，日本由于与德国有着相似社会条件，主要以效仿德国法来确立近代资产阶级法律制度，实现法制近代化。而纵观二战后日本的法律，英美法的影响主要体现在宪法、商法、诉讼法及司法制度等领域，而刑法和民法仍保留了传统的大陆法系色彩，民法主要受德国民法典和法国民法典的影响，加之日本法律固有的某些制度，所以对现代日本法的定位问题，多数学者认为日本法是一种“集合古今东西方法之大成”。［6］日本法是在总结日本古代法成果、吸收西方大陆法和英美法的精华、并结合日本社会现状的基础上形成、发展起来的。从法的类型学角度而言，日本法是一种混合法的体系，既包括古代日本法、中国法的因素，同时也包含着英美法系和大陆法系的因素。社会立法的逐渐加强第二次世界大战以后，随着各国劳动工人运动的普遍高涨，资本主义各国开始不得不制定一些提高工人社会地位，改善工人社会生活条件、加强劳动保护、协调劳资关系的劳动政策的劳动法律，资本主义国家的劳动立法进入了一个新的发展时期。在这种形势下，日本与欧美各国一样，开始在法律上提高工人的地位，保护其合法权益。与此同时，为了解决战后初期日本底层人民生活贫困的问题，日本政府也颁布了一系列旨在改善劳动者生活状况，对各种需要救济的人员实行救助的法律和法规。如1947年颁布了《劳动者灾害保险法》，1947年制定了《职业安定法》，1953年制定了《临时工健康保险法》等。同时，对各种社会保障制度进行了系统的整合。随着日本国力的日渐强盛，日本的社会保障制度日趋完善。1961年实现了全民皆(健康)保险、全民皆年金的制度。经过70年代至80年代的发展和完善，至90年代，又实现了“育儿休假给付制度”(1991年)、“高龄者继续就业给付制度”(1994年)等一系列社会保障制度，而这一系列的社会保障制度都是为了切实保障工人的权益。
日本法制现代化道路经验的中国借鉴
培养民主的法治意识二战后，在和平宪法体制的影响下，日本人的法治意识强化，并扎根于民众生活之中，这为日本建立现代化的法治国家奠定了一个良好的基础。具体到我国而言，培养社会主义法治意识就成为构建社会主义法治社会、和谐社会的前沿性、基础性工作。要构建社会主义和谐社会，就必须提高全民社会主义法治意识。从总体上来说，由于历史的原因和受文化教育程度的限制，目前我国广大人民群众的民主意识还不强，与目前我们正在从事的社会主义现代化法治建设事业很不适应。现代化的基本特征除了经济的高速度发展之外，还有一个重要内容，那就是高度的法治和民主，因为经济的跃升始终要与政治民主、现代法治、文化多元结盟。中国具有特殊的国情，两千多年的封建制度，导致国民民主意识、法治意识淡薄，要推动中国法制的完善建立，还必须大力培养公民的民主法制意识，加强法制宣传教育，只有这样，才能够真正的构建社会主义法治国家。健全我国现代化法制体系现在的日本已经有了一套完备的现代化法典，这套法典保障着日本经济的平稳发展、社会的平稳运行。日本在法制现代化的过程中形成了大陆法系和英美法系的双重特点，而我国在此点上也与日本有相似之处。针对我国目前的情况，有些领域还存在着立法空白，如在宪法领域我国还没有违宪审查制度、社会立法方面还不够完善，不足以有效保护广大工人的权利等。这对我国的经济发展、社会稳定是非常不利的。那么如何能够正确处理好构建法治社会、和谐社会和完备的现代化法典之间的关系，理清法制建设在构建和谐社会进程中的地位和作用，对促进、引导构建社会主义法治国家有着至关重要的作用。［7］所以说，借鉴日本发展的经验，构建我国社会主义法治、和谐社会，就必须有与之相适应的健全而完备的法律，就需要根据我国的国情完善我国的社会立法等。拥有了一套完备的现代化法典，才能为我国社会经济的发展保驾护航。大力发展现代产业立法从明治初期开始，日本就有了产业立法的雏形，二战后的日本更加重视产业政策的制定，并逐渐成熟，最终构建了完善的产业立法体系。其中，日本政府通过制定和实施产业法，引导产业界实现产业的高级化和国际化的经验非常值得我们借鉴。可以说，中国目前的经济发展水平还比较落后，面临激烈的国际竞争，要在短时间内赶上或超过发达国家的产业竞争水平，单靠市场机制的调节作用是无法实现的，必须借助产业立法对产业界进行有效的调控和引导，根据自己的国情拟定一定时期内可能达到的理想产业目标，这在一定程度上弥补了市场经济的不足之处，避免完全由市场自由调控所引发的一些不必要的损失和浪费。但同时，我们也应该注意，政府通过产业立法对产业的引导是有界限的、适度的，而不是无界限和无度的。我国要创建真正的产业立法，就必须处理好“市场之手”与“政府之手”的关系，这样才能保证中国经济在国际竞争中处于不败之地。完善的现代化法制是社会有序运转的重要保证，是社会和谐发展的基石。和谐社会必定是法制社会，社会主义法制是社会主义和谐社会的基本保障。只有以法律手段来治国理政，使国家权力的行使和社会成员的活动处于严格依法办事的状态，经济、政治、文化发展与社会全面进步才有基本的秩序保障，整个社会才能成为一个和谐的社会。无论在国家政治事务治理层面，还是在社会治理层面，以及国家与社会关系的方面，其制度安排、规则程序、合作参与、责任分担、利益共享都离不开现代化的法制，［8］以确保公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处这些价值目标得到确认、尊重和实现。因此，在我国的法制现代化道路上，我们要不断借鉴别国法制现代化的一些经验，使我国在法制现代化道路上能够少走一些弯路，加快我国现代化法制建设的步伐。
作者：秦飞 单位：山西大学
篇4
内容摘要：《物权法》借鉴大陆法系的通常做法建立了不动产预告登记制度，该制度的确立显现我国物权立法进步，对保障购房人利益防止出售方恶意违约起到很大作用，然而我国的预告登记规定不仅过于简单，原则性太强缺乏必要操作性，而且预告登记制度内在结构和与其它制度的衔接也有较多冲突。本文从总结我国不动产预告登记的适用范围、效力和程序等三个方面的成败得失入手，并提出相应完善建议。
关键词：不动产预告登记 适用范围 登记效力 登记程序
不动产预告登记制度起源于普鲁士，后来被大陆法系国家广泛借鉴，比较典型的有德国、法国、瑞士、日本、我国的台湾地区，它是民法中一项重要的物权制度。近年来我国大陆城市房地产价格一路攀升，处于优势地位的房地产商“一房多卖”不惜违约侵犯消费者利益屡屡发生。违约的代价没有违约后的收益高，处于弱势的买受人得不到有效保护，而以房屋为代表的不动产预告登记制度就是解决这个问题的良药，它在化解不动产交易中的风险隐患、平衡当事人利益中发挥无可替代的作用。
不动产预告登记的概念
预告登记的概念学界并没有统一的认识，我国大陆颇有影响力的几位民法学者对此表述各有不同。梁慧星教授（2000）认为，“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记”。孙宪忠教授（1997）认为，“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记”。王利明教授（2001）认为，“所谓预告登记，是指为保全债权的实现，保全物权的顺位请求权而进行的提前登记”。余能斌教授（2002）认为，“预告登记是相对于本登记（即终局登记）而言的一种预备登记（临时登记），即指在进行本登记的条件尚不完备时为保全不动产物权的变动请求权或进行本登记的顺位所进行的登记”。笔者比较赞同梁慧星教授的说法，既简洁明确又点明了不动产预告登记的实质―债权物权化。
对我国不动产预告登记的分析
《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记无效”。该条对不动产预告登记的范围、效力、申请条件、涂销均做了概括性的规定。
（一）预告登记的范围
我国将预告登记的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，可以分两层理解：其一，明确规定了房屋这一登记客体，至于“其他不动产物权”，由于缺乏法律的具体规定，还有待补充；其二，进行预告登记的基础是“协议”，即合同之债，若债权人欲保全自己将来的请求权，必须是基于合同产生的期待权。
（二）预告登记的效力
关于预告登记的效力：其一，预告登记具有保全未来请求权的效力，债权人一旦对债权请求权进行预告登记，既产生一定物权效力，如果债务人对请求权的标的进行处分，不发生物权效力，预告登记由于具备对抗第三人的功能使其具有了保全未来请求权的效力；其二，中间处分行为绝对无效。所谓中间处分行为是指，在预告登记之后本登记之前，不动产所有权人对不动产所做的处分行为。预告登记后，不动产权利人处分该不动产的，不问其是否妨害预告登记所保全的债权请求权，一律不发生物权效力，也就是我国对登记期间物权人处分行为采取绝对无效的做法，最大限度限制房屋卖方权利。
（三）预告登记的发生条件
我国预告登记采取自愿登记原则，在进行预告登记之前需要双方当事人进行协商，达成合意，才能进行预告登记。
（四）预告登记的涂销
预告登记的涂销有两种情况：其一，债权消灭预告登记涂销，因为预告登记有从属性，也就是说，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭；其二，预告登记权利人能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的预告登记涂销，这是为了防止预告登记权利人恶意拖延时间，阻碍相对义务人行使其处分权，同时也督促预告登记权利人及时行使权利。
我国不动产预告登记的不足
（一）预告登记的范围狭窄
关于预告登记的适用范围，各国均有比较明确的规定。例如德国民法典规定：为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。这就是说德国物权法上的不动产预告登记包括土地之上的物权请求权、土地上负担的物权请求权、物权顺位请求权；瑞士民法典也规定先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利可进行预告登记，甚至官方为保全有争议或有待执行的请求权所的命令、出质破产或遗产延期分割、家宅的设定及后位继承人的继承等权利也可进行预告登记。
比较来看，我国不动产预告登记的客体仅限于房屋和其他不动产，况且其他不动产的具体范围在物权法中语焉不详，对房屋和其他不动产以外的物权变更、转让的物权请求权更是排除在外，即使是可以登记的请求权也仅限于基于合同之债产生的请求权。可见我国物权法不动产预告登记范围的过于狭窄，将使预告登记制度难以充分发挥应有的作用。
（二）预告登记的效力具有局限性
关于预告登记的效力问题，大陆法系的预告登记大都具有权利保全效力、顺位保全效力、破产保护效力三种效力。德国民法典第883条第三款规定，“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定”；日本《不动产登记法》第7条规定，“本登记的顺位依假登记的顺位而定”；可见德国、日本的预告登记具有顺位保全的效力。这有利于全面保护预告登记权利人的合法权利，并且避免了不动产交易中的许多不稳定因素，而我国不动产预告登记仅仅具有保全权利的效力，效力单薄，难以综合发挥保护买受人利益的威力。
另外，《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”；我国台湾的《土地法》第79条规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效”，可以看出他们对中间处分行为采取相对无效原则，即为兼顾各方当事人的利益，保持相对平衡，就不动产权利，预告登记义务人仍可以处分，只是在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，预告登记义务人的处分行为方为无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权事后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分行为表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便为有效。
笔者认为，相比我国大陆物权法采取的绝对无效原则，上诉规定明显科学公平的多，法律规则更具灵活性，更多赋予当事人自治空间。不妨对照我们合同法在无权处分规则中的制度变迁，将预告登记期间中间处分行为采取相对无效原则似乎更为可取。
（三）预告登记的有关程序性规定不明晰
关于预告登记的程序性规定我国物权法目前基本上是空白的，尤以以下两个重要的登记程序规则欠缺最为紧迫：
一是无统一的登记机关和统一的登记的程序规定。我国大陆目前采取的不动产登记机关分散在多个部门的做法，尤其把土地权利登记、房产权利登记、林地权登记分别登记的做法显然是计划经济时代条块分割的附带品，早已不适应市场经济条件下的不动产登记需要，《物权法》的出台使多头登记做法更加尴尬；况且登记机关的不统一，既不利于当事人登记，也不利于相关利害关系人查阅，白白增加当事人负担和社会负担。而国外大多有统一的登记机关（通常为法院），如德国的《土地登记条例》第1条规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权”。还有的规定统一的登记办法，例如日本专门的《不动产登记法》。如果登记所采用的程序不同，不可避免给不动产的交易带来极大不便。
二是预告登记和本登记的衔接无明确规定。预告登记是把一种期待权过渡为本登记，但具体如何把预告登记推进为本登记，我国物权法没有这方面的相关规定，也没有其他法律可以参考，这无疑是我国法律上有关预告登记的漏洞，期待完善补充。
我国不动产预告登记制度的完善
综合以上对我国不动产预告登记制度现状与缺陷的分析，笔者认为，我国不动产预告登记制度应从以下三个方面进行完善：
（一）扩大预告登记的适用范围
我国预告登记的范围仅包括基于合同产生的债权请求权和以移转物权为目的的请求权，使用范围狭窄，至少应从两个方面扩展：第一，一些重要的不动产物权的请求权，如建设用地使用权与农村土地承包经营权应纳入预告登记的的范围。第二，法院判决、政府的行政决定、法律规定、遗产继承等产生的请求权，也应纳入预告登记的范围。
（二）扩展预告登记的效力
我国预告登记仅有保护权利的效力，不能充分发挥出预告登记的效用，应从以下方面拓展：
一是增加预告登记的顺位保全效力。顺位保全，即先登记者比后登记者有优先权。在顺位保全效力中，当同一个不动产上出现若干个互相冲突的预告登记时，可以以登记的时间来确定谁优先享有权利；允许多个人对同一不动产上的同一权利进行预告登记，可以在先登记人预告登记权利丧失或无效的情况下，由其他登记人顺位享有权利。
二是中间处分行为绝对无效应修改为相对无效。中间处分行为应采取相对无效原则，若不动产所有权人的中间处分行为没有妨害到预告登记权利人的权利，应该有效。
（三）细化和补充预告登记的程序性规定
申请条件应明确。申请预告登记应双方同意，如果一方不同意，可到法院进行诉讼，根据法院的判决再进行预告登记。
预告登记机关应统一。登记机关应定为一个部门，这个部门可以是行政部门，也可以是法院，但应该统一，即不管怎样，在同一范围内，由同一性质的登记机关办理登记事务（常鹏翱，2007）。
给予预告登记义务人抗辩权。预告登记制度侧重于保护登记权利人的利益，但权利义务的分配应均衡，没有无限制的权利。我国《物权法》只规定了预告登记权利人的权利，没有赋予预告登记义务人以抗辩权，这是有失公平的。预告登记并没有改变原来的债权债务关系，预告登记义务人应该享有抗辩权，《物权法》应予以明文规定。
补充预告登记推进为本登记的程序。鉴于从预告登记过渡为本登记的程序规定无法或缺，未来的不动产登记法或者物权法司法解释中应该补充，以填补法律漏洞。
参考文献：
1.梁慧星.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例.社会科学文献出版社，2000
2.孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社，1997
3.王利明.中国物权法草案建议稿及说明.中国法制出版社，2001
4.余能斌主编.现代物权法专论.法律出版社，2002
5.常鹏翱.物权法的展开与反思.法律出版社，2007
篇5
本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。⑴由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。
一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻
⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑼并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑾
否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”⑿依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。
否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。
持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。
二、不动产善意取得的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。
日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。（19）按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。（20）
善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实际之情形，一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
三、不动产善意取得的制度基础
考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。
然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异？究其原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。
我国对不动产登记实行实质审查主义，[29]赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
【注释】
（1）〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页
（2）肖厚国：前引，第33页
（3）梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页
（4）梁慧星、陈华彬：前引，第185页
（5）于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期
（6）孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》（下），载《中国法学》，1999年第6期
（7）王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期
（8）王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载《求索》，2001年第5期
（9）杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期
（10）李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期
（11）李晓云：《乱花渐欲迷人眼—追问不动产善意取得》，/reseach/academy/details.asp?lid=3047
(12)梁慧星、陈华彬：前引，第75页
（13）梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社，1998年版，第489、490页
（14）于海涌：前引
（15）李建伟：前引
（16）杨立新：前引
（17）李晓云：前引
（18）孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》，2001年第5期
（19）〔日〕安永正昭：前引，第53页
（20）肖厚国：前引，第54页
（21）谢在全：《民法物权论》（下），中国政法大学出版社，1999年版，第939页
（22）肖厚国：前引，第57页
（23）尹田：《法国物权法》，法律出版社，1998年版，第203页
（24）杨立新：前引
（25）王泽鉴：《民法物权•通则•所有权》，中国政法大学出版社，2001年版，第97页（25）王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，2001年版，第155、157页
（26）王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，2001年版，第157页
（27）史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版，第48页
（28）陈华彬则：《物权法研究》，金桥文化出版有限公司，2001年版，第301页
（29）王利明认为我国目前实行形式审查主义，《物权法专题研究》，吉林人民出版社，2002年版第37页。梁慧星认为是实质审查主义（抵押登记），《中国物权法研究》（下），法律出版社，1998年版，第827页。笔者对此采后说，一则为行文方便，二则无论我国目前实行实质审查主义还是形式审查主义，都无碍于本文的讨论，因为即使我国目前实行形式审查，由于实质审查主义的优点及学界的立倡，我国也将在不远的将来采实质审查主义。
篇6
关键词：预告登记 物权法 功能比较
一、引言
依据物权公示原则，是否登记是不动产物权变动与否的标志，这致使交易基础行为与不动产物权变动成为两种截然不同的法律事实，两者无论在时间上还是在逻辑上，均有明显的间隔差距。这种构造使得债权人仅仅具有取得不动产物权的可能，因为在基础行为有效成立但登记尚未完成的这段期间，债权人虽然依据基础行为享有债权请求权，但该权利并不具有限制或者禁止作为物权人的债务人处分物权的效力，一旦债务人处分了作为基础行为标的的物权，就必然导致债权人的物权变动目的落空。
显见，在强制登记的策略下，债权人在登记完成之前无论如何都要承担目的落空的风险，为了减弱这种风险，使得债权请求权实现的机会不因债务人行为而落空，预告登记（vormerkung）制度遂应运而生。张龙文先生非常精当地指出了预告登记的机能、功用和地位：“不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。”【1】
从登记形态上看，本登记记载的对象是具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，这是它们的差异之处。它们之间又存在密切的关联：预告登记旨在保全以不动产物权变动为内容的债权请求权，它为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，也是本登记得以展开的准备阶段；而且，本登记属于一般规定，在法律没有特别规定的情况下，预告登记要适用本登记的规则。
预告登记在保护债权人利益方面是一个重要的法律制度，它在德国、瑞士、日本等法律实践中具有久远而旺盛的生命力，但对新
出现差别，主要原因是它们在不动产物权变动上采用了不同的立场，前者采用了强制登记的策略，后者则注重登记的对抗力。由于德国法的立场更为合理，【5】与我国立法政策的选择更为接近，【6】下文主要考察德国预告登记的制度经验。
2．预告登记的性质
虽然预告登记保全的对象是债权请求权，但债权请求权因为预告登记而具有了对抗他人的类似于物权的效力，并能最大限度地转化为物权，预告登记的这种两面性，使得德国民法学理对于预告登记的性质存在很大争议，大致有以下三种观点：
第一，“债权担保手段说”认为，预告登记不是物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。【7】
第二，“物权说”认为预告登记与物权具有同等地位，有关不动产物权的一般规则均可以适用于预告登记，比如，在设定时，均需当事人的合意、登记同意和登记；又如，转让一个不存在的预告登记会导致善意取得等。【8】
第三，“债权物权化说”认为预告登记综合了物权和债权的特性。卡纳里斯（canaris）教授认为，德国预告登记所保全的请求权具有以下物权效力：其一，依《德国民法典》第883条第1项及第2项前段的规定，预告登记义务人在有害于保全请求权的范围内所为的处分行为，对预告登记权利人是相对无效的；依《德国民法典》第888条的规定，从预告登记义务人处取得物权者，对于请求权实行的登记程序，负有登记法上许可的义务。因此，尽管预告登记义务人实施了处分物权的行为，预告登记权利人仍然可以实现自己的权利。其二，依据《德国破产法》和《德国强制拍卖法》的相关规定，预告登记请求权还具有保护处分和对破产、强制执行的贯彻力这两个效力。其三，除了上述物权效力之外，预告登记请求权还具有以下物权效力：首先，从预告登记义务人取得物权者实施了侵害行为，预告登记权利人对此享有损害赔偿请求权、不作为请求权和妨害排除请求权。其次，预告登记权利人能够善意取得。【9】
预告登记确实具有多面性：首先，预告登记通过加固债权人的地位，为债权请求权的实现提供了保障，故可以将之视为债权担保手段；其次，通过预告登记，债权请求权被赋予物权效力，从而出现“债权物权化”的特征。上述观点分别从不同的视角出发，得出不同的结论，它们在各自讨论前提下分别具有合理性。本文将预告登记作为与本登记相对应的概念，表明预告登记承载的是债权请求权，这是其与本登记不同之处，也是预告登记之根本所在，没有此请求权预告登记即无实际意义；然而，抛开它们承载的权利性质和内容不讲，预告登记与本登记属于同质样态，均为表征权利的形式，并最终产生物权效力，故预告登记为债权内容与物权效力的结合体。
3．预告登记与相关制度的对比
（1）预告登记与异议登记
德国法中的异议登记与预告登记最初同出于普鲁士法的预备登记制度，后几经周折到了《德国民法典》中才成为两种截然不同的法律制度。这两者均具有保全权利、给世人以警示的功能，但它们之间的区别非常明显：其一，适用情形不同。异议登记因登记错误而产生，无登记错误就无异议登记；预告登记与登记错误无关，适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形。其二，保全对象不同。异议登记保全登记错误时所产生的更正登记请求权；预告登记保障作为物权变动原因的债权请求权。其三，功能不同。异议登记具有抗辩功能，旨在通过抗辩登记的正确性以阻断登记公信力；预告登记主要用于标志将来的物权变动，具有预告未来的功能，以促进不动产物权变动的完成。其四，品性不同。异议登记具有宣示性，旨在表明登记可能错误的状态，故不能被善意取得；预告登记具有设权性，可以适用善意取得制度。【10】正是因为预告登记与异议登记存在上述区别，它们可以相互并用。
不过，需要强调的是，尽管它们有区别，但针对具体案情可以进行转换。比如，e将土地出卖给k，并进行了所有权转让合意，后e以受欺诈为而行使撤销权。如果撤销权仅仅及于买卖合同，则可以通过预告登记来保全e根据不当得利规则对k享有的所有权回复请求权。如果土地所有权转让合意也被撤销，此时登记出现错误，则应为异议登记，即使应受保护的e对法律关系的判断出现错误，也不因此而承受不利的后果，故在e登记了预告登记之后，如果法院认为土地所有权转让合意无效，则该预告登记应被视为异议登记。【11】
（2）预告登记与让与禁止
相对的让与禁止为《德国民法典》第135条和第136条所规定，是限制权利人处分权的法律措施，违背让与禁止的处分对于受让与禁止保护的权利人无效，这与预告登记的法律后果等同。不过，让与禁止并不具有预告登记的其他法律效力；而且，让与禁止还可担保债权请求权之外的其他权利；除此之外，让与禁止的生效只需送达债务人即可，而无需进行登记。当预告登记与让与禁止并存时，就会在权利实现上产生冲突。比如，v在1953年10月27日用公证形式将其一块土地出卖给k，并同意土地所有权转让合意预告登记，该预告登记申请于同天递交登记机关，于11月6日完成登记。v和a之间正在进行一项诉讼，即根据v在1949年公证同意a的买入权（ankaufsrecht），v是否有转让土地所有权的义务。在11月5日，法院根据假处分作出让与禁止的命令，在11月6日送达v并到达登记机关，登记在12月2日完成。在11月6日，预告登记和让与禁止均发生法律效力，依据预告登记，k应当从v处取得土地所有权，而依据让与禁止，a应当从v处取得土地所有权，这就使v处于二难的境地。《德国民法典》第878条的规定可以解决这个难题，即权利人作出物权意思表示，在该意思表示已经具有约束力和登记申请已经到达登记机关的情况下，不因嗣后作出的处分限制而无效。在本事例中，v自1953年10月27日起就要受物权意思表示的约束，而且登记申请也于同日达到登记机关，故之后的让与禁止对k没有
法律意义。k有权请求a同意其登记为土地所有权人，a负有同意的义务。依据k的所有权登记，可以将让与禁止登记予以涂销。[12]
4．预告登记与请求权之间的关系
（1）预告登记保全的请求权
预告登记旨在保全债权请求权，其要依附于请求权而存在，故适当的债权请求权是预告登记存续的前提要件。何为“适当”的请求权，应当把握以下要点：
第一，预告登记所保全的请求权，必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的请求权，大体为不动产所有权移转请求权、设定抵押权请求权、消灭不动产物权的请求权、变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。而且，在预告登记设定时，请求权必须有效存续，比如，出让人通过无权人进行让与行为，在被人追认该行为效力时，才能办理让与请求权的预告登记。
第二，该请求权的法律基础比较广泛，可以是债权法（如基于买卖合同设定转让预告登记）、家庭法（如根据《德国民法典》第1383条的规定产生的财产转让请求权）、继承法（如在继承开始后的遗赠请求权）等私法，[13]还可以是公法，如法院裁判产生的请求权、政府命令产生的请求权，均能被预告登记。
第三，在请求权法律关系中，权利人是预告登记权利人；在为第三人利益的合同中，第三人享有清偿请求权，该权利能够成为预告登记标的的，第三人也是预告登记权利人，比如，依据a和b之间的合同，a有义务将土地转让给d，d享有相应的请求权，为了d的利益可以设定预告登记。预告登记义务人是请求权法律关系中的义务人，即在预告登记设定时，请求权所指向的物权人或其继承人。[14]
第四，请求权可以是附条件的请求权，比如，v将土地转让给其女儿t时，约定t要照料v，否则t必须将土地返还给v，v享有的所有权返还请求权被预告登记。只要t不履行义务，v的请求权就为预告登记所保全。在一般情况下，无论附解除条件请求权还是附延缓条件请求权，皆可被预告登记。只要请求权的权利基础确定，将来的义务人不能单方决定请求权的存续与否，而凭借权利人的意思即可决定请求权的产生，则预告登记保全的请求权还可以是附期限的请求权。[15]
（2）预告登记与请求权之间的关系
预告登记与其保全的请求权之间的关系主要表现为：
第一，预告登记对于该请求权具有依附性，随着请求权状态的改变而变动，当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让和消灭并办理相应的登记记载手续。但是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权消灭，比如，预告登记权利人自愿放弃预告登记，并办理涂销登记时，预告登记消灭，但该请求权仍然可以继续存续。
第二，当请求权自始或者嗣后不存在，而预告登记仍然记载在登记簿中时，登记发生错误，登记义务人可以请求更正登记；不过，由于请求权的受让人不能主张对登记簿的信赖，故不存在债权请求权的善意取得，自然也不能办理异议登记。如果请求权转让导致受让人信赖预告登记记载的，该受让人能够善意取得该预告登记。当请求权合法存续，但预告登记被不当涂销时，则意味着登记义务人的物权上不再负担预告登记，此时的登记也属于错误，在这种情况下，基于对义务人物权登记状态信赖而与其发生交易者，能够取得不负担预告登记的物权，当然，此种结果的产生必须在预告登记权利人办理更正登记或者异议登记之前。
（二）预告登记的效力
1．预告登记的主要效力
预告登记的效力就是保全债权请求权，这种效力主要表现为：其一，违背预告登记的处分无效，其表现大致为：在预告登记设定之后，预告登记义务人实施的处分行为将使预告登记目的不能实现时，该处分对于预告登记权利人没有法律效力。其二，在预告登记义务人破产或者被强制执行时，预告登记保全的权利摆脱了债权的特色，从义务人负担的其他债务中脱离出来，仍能够得以实现。其三，预告登记保全的债权因履行而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定，而不以依其产生时在登记簿中记载的时间为准。上述这三个方面分别从排斥义务人进行有害于预告登记的处分、忽视义务人财产状态和确保将来实现的权利地位等角度出发，全方位增加债权请求权实现的可能性，并给将来的物权提供良好的法律地位。
在上述三个方面中，第一个效力对于预告登记保全的债权请求权的实现最具有价值，其中涉及到多种概念、制度和关系，也最具有讨论的意义。此效力在《德国民法典》中有完整的表现，即第883条第2项规定：“在预告登记后处分土地及其权利的，在妨害或者侵害请求权的限度内，该处分无效。以强制执行、假扣押方式或者由无支付能力管理人实施的处分，适用上句规定。”第888条第1项规定：“取得已经登记的权利或者该权利上设定的权利，对因预告登记而获得利益之人无效的，该人为实现预告登记所保全的请求权，可以请求取得人同意为必要的登记或者涂销。”本文主要对该效力进行分析。
（1）处分的界定
预告登记保全效力并不禁止预告登记义务人就与预告登记有关的物权进行处分，只是当处分妨害预告登记保全的请求权实现时，不能发生法律效力，那么，如何界定处分，就是探讨此效力的前提条件。民法中的处分有三种意义：其一，最广义的处分，包括事实上的处分和法律上的处分，前者是对原物体加以物质变形、改造或者毁损的行为，如拆屋重建等；
后者包括负担行为（如买卖、保证）和处分行为（如所有权移转、债权让与）。其二，广义的处分，指法律上的处分。其三，狭义上的处分，是指处分行为。[16】在此所谓的处分，同样可能具有上述的三重含义，如何进行取舍，将直接影响预告登记制度目的的实现。
事实上的处分在性质上属于事实行为，不适用于民法中意思表示的规定，其一旦完成，就客观上也就产生相应的后果，无所谓有效或者无效，比如，房屋所有权人（房屋转让预告登记义务人）将房屋拆除，这导致预告登记权利人不能达到取得房屋所有权的目的，义务人对此应当承担违约责任等法律后果，但该事实行为却无法被认定无效，因此，事实上的处分不属于保全效力中的处分。
处分行为是一种法律行为，其直接导致既有权利内容变更、移转、设定负担或者消灭。处分行为是从法律事实的角度对处分进行的界定，其效力具有可否定性，可以成为此所谓的处分。比如，a将房屋出卖给b，并办理预告登记，后a将该房屋所有权通过登记移转给c，或者a在该房屋上为c设定了用益物权或者担保物权，此所有权移转行为或限制物权设定行为即为处分行为。依法产生的权利取得同处分行为一样，也属于在此界定的处分范畴，但是，它要受以下两种情形限制：其一，依法产生的具有优先效力的物权，为了实现该效力，就要具有对抗预告登记的效能。其二，具有公共利益目的征收能够对抗预告登记。【17】
如果从法律效果角度来界定处分，则其表征着权利人利益减少的状态，【18】导致此种处分状态出现的事实既可以是法律行为，也可以是强制执行等非法律行为，因为强制执行、假扣押导致的强制处分以及破产管理人等无支付能力管理人所为的处分，与处分行为具有同等的法律地位，《德国民法典》第883条第2项的规定即体现了这种立场。
负担行为不会直接导致义务人的既有权利变化，当然也就不是此处所谓的处分。但是，在房屋所有权移转预告登记后，所有权人将该房屋出租给他人，该出租行为能否被认定为处分？德国学理对此有两种截然不同的认识。本文赞同肯定观点，因为预告登记制度旨在促使债权请求权能够实现，达到预告登记权利人的目的，其能够排除导致预告登记义务人权利状态发生改变的处分行为以及强制处分，使得他人从预告登记义务人处取得的与预告登记相关联的物权，不是完全受法律保护的物权，该物权取得人必须同意预告登记权利人替代其物权人法律地位，这实际上意味着预告登记具有排斥与其目的相悖的物权之效力，预告登记权利人所得到的法律保护要大于一般物权人所能得到的法律保护。租赁权作为债权，承租人因此得到的保护要逊于物权人，基于“举重明轻”的论辩方式，【19】预告登记既然能够排斥物权，当然也可以排斥租赁权。而且，从实际妨害的角度来看，“买卖不破租赁”的立法政策导致租赁权对于预告登记目的的妨害，实际如同使用权等用益物权对于预告登记的妨害，结果导致预告登记权利人在取得权利后，不能实际获得标的物的使用价值，这种结果与处分并无二样。正如苏永钦教授所言，租赁权对世效力如法定物权，理论上当然非属得由当事人决定适用与否的“任意法”，故租赁权附随于所有权上，直接造成该所有权的负担（belastung），而不只是契约当事人的负担（verpflichtung），此时和对所有权的处分（verfügung）一样，都会造成权限的减少，不啻使租赁契约于订立时即发生类似处分的结果。【20】故而，即使租赁合同在性质上属于负担行为，但作为其结果的租赁权仍然属于此所谓的处分。
综上所述，预告登记保全效力所涉及的处分包括处分行为、强制执行等强制处分、有限的依法取得权利和租赁。
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（2）处分的无效
预告登记保全债权请求权的作用并不依靠禁止登记来完成，即登记义务人在预告登记后，仍然可以处分预告登记所涉及的标的物，即使该处分违背了预告登记的旨意，登记机关也不能拒绝登记。那么，怎样落实预告登记保全请求权的基本功能，就要依靠处分相对无效的制度设计，其表现为两个方面：其一，对人的相对无效，即处分仅仅对因预告登记取得利益之人无效，换言之，权利的取得对于受预告登记保护之人以外的其他人均具有法律效力。比如，v将土地出卖给k，并办理了移转预告登记。v又将土地所有权移转给d，d对k并非土地所有权人，对其他人而言则是土地所有权人。其二，内容的相对无效，即在妨害或者侵害债权请求权的限度内，处分无效，只要处分不妨碍请求权的履行和实现，即为有效。比如，在上例中，v将土地所有权移转给d，或在土地上为d设定抵押权，对k所有权的取得设置了障碍，应属无效。【21】但是，如果v在土地上为k设定了限制物权，并办理预告登记，之后，v又为d设置限制物权，由于限制物权之间遵循顺位制度，后设定的限制物权不妨害先登记的限制物权，该处分则为有效。
在相对无效的处分发生后，预告登记权利人有权请求因无效处分而取得权利者同意涂销该权利，该取得人负担法定的同意义务。权利人享有的这项请求权源于预告登记，与预告登记不能分离，具有保障预告登记实现功能的效用。在这种情况下，预告登记权利人与权利取得人之间的关系被视为所有权人和占有人的关系，[22]比如，取得人对不动产造成损害的，权利人自取得所有权之时起，对取得人享有损害赔偿请求权。
综上，预告登记对债权请求权的保全，并不采用禁止登记这种事前预防的方式，而是采用了事后认定处分相对无效的做法，这种策略的益处大致在于：其一，在预告登记已经发挥公示作用的前提下，登记机关进行登记审查时，无需审查登记事项是否与预告登记相悖，这将大大减少登记机关做出登记决定的时间及相应成本，简化登记程序。至于预告登记产生的处分相对无效风险，已经通过预告登记的记载告知了利害关系人，利害关系人甘冒风险从事交易，应视为出于理性人的自由选择，这种价值判断行为应受尊重，即使登记机关也无权干涉。其二，处分相对无效的机制，一方面通过法律强制权利取得人同意预告登记权利人实现其目的的制度设置，保证了请求权实现的可行性；另一方面又给权利取得人提供尽早进入交易的机会，一旦权利取得人完成与预告登记权利人的制度外博弈（如购买预告登记权利人的因预告登记所享有的权利），或者预告登记因其他原因消灭（如预告登记权利人自愿放弃预告登记），权利取得人就能够在其登记之时起就取得完全受法律保护并占据优先顺位的
物权，而无需等到预告登记失去法律效力后再与物权人进行交易，否则，在还有其他人进行交易竞争的情况下，可能产生的结果是其有可能得不到物权，或者得到的是顺位劣后的物权。
2．预告登记效力的产生与消灭
预告登记效力产生的标志是预告登记在登记簿中的记载，其程序等同于物权程序。在德国法中，为了产生这种记载，必须具备的前提条件是：其一，存在有被预告登记保全资格的请求权，如产生不动产物权变动的请求权等；其二，在当事人申请时，登记义务人自愿同意此种记载；或者在登记义务人不同意时，债权人能够假处分的方式进行预告登记。
预告登记效力消灭的标志则是其在登记簿中的记载被涂销，其原因大致有以下几种：其一，登记权利人自愿抛弃预告登记。预告登记是对债权提供的保障措施，其源于预告登记权利人的意志，在权利人自愿放弃权利，同意义务人实施违背预告登记的处分时，处分对权利人发生法律效力。其二，所保全的请求权因目的实现、无效、混同等情形而消灭。预告登记附属于其保全的债权请求权，当债权请求权消灭时，预告登记即丧失法律效力，违背预告登记的处分恢复合法性，由此产生的物权变动具有完全的法律效力。比如，a将土地赠与并转让给儿子s，约定在a生存期间，s将土地所有权转让给他人时，a享有取回的请求权，并办理了相应的预告登记。后s急需金钱，就将土地卖给k，办理了所有权移转登记。 k的所有权取得对于a无效，但a在死亡之前并没有行使取回请求权。依据约定，该请求权消灭，预告登记也消灭，k取得的所有权恢复了完全效力，a的继承人t不能取得该土地所有权。【23】其三，预告登记据此产生的假处分命令丧失法律效力。
三、本土规则的考察和分析
我国本土自上个世纪初期开始，就有预告登记的法律规定，后几经修订，最后出现于台湾法之中。在大陆地区，只有《上海市房地产登记条例》明文规定了预告登记，不过，有关商品房预售的法律规定了预售合同登记，它的对象也为引发不动产物权变动的债权请求权，学界一般将其视为预告登记。【24】
（一）台湾法中的预告登记
“台湾土地法”第79条之一规定了预告登记：“声请保全左列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：一、关于土地权利移转或使其消灭之请求权。二、土地权利内容或次序变更之请求权。三、附条件或期限之请求权。前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对预告登记之请求权有妨碍者无效。预告登记，对因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”“台湾土地登记规则”第125条规定了预告登记的程序：“申请预告登记，应提出登记名义人同意书及印鉴证明。登记机关于登记完毕后，应通知申请人和登记名义人。”
我们以上文的德国法律经验为标准，对台湾预告登记制度进行对比考察，就能得出以下分析结论：
第一，与德国一样，台湾预告登记也旨在保全债权请求权，预告登记必须依附于请求权，故其属于狭义预告登记，这种规则模式与台湾采用的登记公信力制度相互协调，构成了具有内在关联的制度同一体。
第二，在法律效力上，违背预告登记的处分相对无效，预告登记不禁止登记名义人再为处分，从而兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡，【25】这种立场值得赞同。不过，此处所谓的“处分”并不包括假处分等强制处分。这是当事人私事要为公权力让路的态度，从而为公权力进入私域打开了通道，这在客观上掏空了预告登记保全债权请求权的制度内涵，因为在这种公权力行为效力高于预告登记的优劣对比中，当事人不如直接从法院获取一纸具有强制力的文书，从而在利益实现的竞争中占据制高点，避免出现通过预告登记保全利益，到头来却被公权力轻轻推倒的尴尬局面。这正是台湾预告登记的致命缺陷，正如学者所评论的，预告登记无排除强制执行之效力，导致该制度设计的功能丧失殆尽，几已形同具文，为消除该弊端，回归德国预告登记效力将为一妥当选择。【26】
第三，假处分不是预告登记的发生渠道，这与德国法的规定不同。在台湾，假处分与查封、假扣押、破产形成了法院嘱托登记系列，假处分登记要由权利人向法院申请，再由法院嘱托登记机关登记，这与预告登记产生的程序不同。不过，假处分登记与预告登记一样，同样具有限制登记名义人处分登记权利的功用，只要针对不动产及其权利的假处分记载在登记簿之中，就能发挥其应有的功能，故难言不当。
第四，与德国法相比，台湾预告登记制度比较简略。比如，在违背预告登记的处分无效时，如何使预告登记权利人实现其权利，台湾法没有给出对策；又如，预告登记保全的请求权属于债权，它是否受债权法中抗辩的制约，台湾法也没有规定。这样的规定减弱了法律的操作性，不能突出该制度的法律效果。
（二）大陆法中的预售合同登记
商品房预售实质是将将来生成的房屋提前销售出去，买受人在此享有的是在房屋盖成后请求出卖人移转房屋所有权的权利，此时办理的预售合同登记，并没有实物可凭依托。这与德国预告登记显然是不同的，预告登记实际是对既有物之权利人的限制；而且，德国预告登记适用的范围很广泛，不动产买卖、设定土地担保物权、改变顺位等均得采用。
我国《城市房地产管理法》第44条第2款规定，商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案，这是我国大陆预售合同登记制度最基本的文本表达，我们从中看不到更详细的信息。这
个原则性规定给地方性制度提供了按照各自理解生长的温床，并由此产生了不同的制度构造，这种差别主要表现在预售合同登记的法律效力之上：
《珠海市房地产登记条例》第47条规定，商品房预售人不办理预售合同登记，预售合同无效。这种立场将登记作为预售合同生效的必要条件，登记在此成为防范与化解预售风险的器具。这种严格控制固然能够消除预售风险，但其产生的负效应也很明显，即达成债权意思表示一致的当事人，仅仅因为没有办理登记就不能得到违约责任的救济，这样就有可能使出卖人故意滥用优势地位不办理登记，此后也不实际履行预售合同，并因此不承担责任，这显然不是立法者想看到的结果。
1995年的《上海市房地产登记条例》采用了另外的策略，该法第32条规定商品房预售合同及其变更合同未登记的，不得对抗第三人。这一方面保留了当事人自由选择是否登记的空间，即使不登记，预售合同有效，但另一方面又让他们知道不登记的后果，法律在此只是给当事人指明了可见的后果，何去何从全凭当事人自己把握。这种策略消除珠海立场的缺陷，只要预售合同经过意思表示一致而成立，违约责任就开始悬挂在当事人的头顶，登记与否对此不造成任何影响；同时，登记的外表又使得预售合同请求权发生与物权相当的对抗力，从而起到了保全请求权实现的功用。
（三）上海法中的预告登记
2002年的《上海市房地产登记条例》见预售合同登记转化为预告登记，其特点在于：
第一，在适用范围上，它不仅适用于预购商品房及其转让的情形，还适用于以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让、法律、法规规定的其他情形。这几类情形在实践中运用得非常频繁，用预告登记的形式对它们进行制度保障极具现实意义。不过，所有这些情形的前提均是“房屋尚未盖成”，故在房屋盖成以后，就无预告登记适用的可能性，这显然忽视了其他的情形，比如上文中提到的几个德国判例就超越了这个前提，一旦它们在我国实际发生，就没有不给予预告登记保护的理由。其实，预告登记的制度宗旨就是保全请求权，为债权人实际取得不动产物权提供保障，凡是以将来引发不动产物权变动为内容的请求权，均可受到预告登记的保护，用“房屋尚未盖成”的标准来限制预告登记的适用范围，并没有充分的理由。
第二，预告登记的法律效力，是给当事人取得土地使用权、房屋所有权等权利提供了“优先请求权”，即当事人因该登记而排除其他人取得将来的房屋物权，这种效力类似于德国预告登记保全请求权的效力。由于上海否定了房屋盖成后的预告登记情形，并规定已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记，这客观上也使得违背预告登记的处分行为无从存在。在预告登记内部效力中，房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房，即预购商品房预告登记的效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记，这利于保护房屋买受人的利益。
第三，预告登记消灭的一般原因，为预告登记的房地产权利依法终止；但在预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让等预告登记情形时，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；在当事人一方申请预告登记的情形，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
四、结语
本文对预告登记进行了比较法考察，之所以采用这种方法，是因为要解决我国是否有必要采用以及如何采用这种制度的问题，首先必须用大视野的眼光来认识预告登记在登记制度以及物权法体系中的位置及其独特功能，厘清各种支持或者限制预告登记为何这样而不那样的制度条件。只有在物权法和登记制度整体关联的大背景下，充分考虑各种制约要素，才能恰当地给预告登记定位，从而使其在自己位置上不偏不倚，既能充分发挥其自身功能，又能与其他制度相互协调。
本文对预告登记的定位，继受了传统的制度和智识资源，从制度产生根源上把握其内涵和正当性，即对德国预告登记制度的追溯和解读；在此基础上，对我国的相应规则进行合理性对比分析。也许，最后我们可以得出这样的结论：在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，它融合了物权和债权的双重特性，与登记公信力、本登记、异议登记等构成了密不可分的制度同一体。
【1】张龙文：《民法物权实务研究》，汉林出版社1977年第1版，第170页。
【2】参见卢佳香：《预告登记之研究》，台湾私立辅仁大学1995年硕士学位论文，第19－48页。
【3】 vgl. münchener kommentar zum bürgerlichen gesetzbuch, band 6 sachenrecht, 3. aufl., verlag c. h. beck, 1997, s. 226.
【4】参见【日】我妻荣：《日本物权法》，有泉亨修订、李宜芬校订，五南图书出版公司1999年第1版，第77－78页。
【5】更进一步的论述，参见常鹏翱：《物权法中的真实观念》，载《北大讲座》，北京大学出版社2004年第1版，第126页以下
。
【6】我国物权法草案第106条规定了登记公信力制度。
【7】 vgl. jauering, bürgerliches gesetzbuch, 9. aufl., c. h. beck’s verlagsbuchhandlung, 1999, s.981.; palandt, bürgerliches gesetzbuch, 57. aufl., verlag c. h. beck, 1998, s.1073.
【8】 vgl. schwab-prütting, sachenrecht, 27. aufl., verlag c. h. beck, 1997, s.92.
【9】参见前引【2】，卢佳香文，第58－61页。又可参见canaris, die verdinglichung obligatorischer rechte, festschrift für werner flume zum 70. geburstag, b. i, verlag dr. otto schmidt kg·k?ln, 1978.
【10】 vgl. wieling, sachenrecht, 3. aufl., springer verlag, 1997, s.275 und s.299－300.；baur-stürner, sachenrecht, 17. aufl., verlag c. h. beck, 1999, s.235.
【11】 baur-stürner, aao, s.220.
[12] vgl. bgh 28, 182 und bayoblg njw 1954, 1120；baur-stürner, aao, s.234-235.
[13] baur-stürner, aao, s.220－221.
[14] vgl. müller, sachenrecht, 4. aufl., verlag carl heymanns., 1997, s.362－363.
[15] vgl. gursky, sachenrecht, 9.aufl., verlag c. f. müller, 1996, s.25.
篇7
[关键词]：房屋承租人先买权
房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。
注释
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论文摘要：房屋承租人优先购买权是司法实践操作中的难点之一，本文从优先购买权设置的意义及历史渊源、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质、租赁房屋优先购买权的基本特征及条件、房屋优先购买权的限制等方面进行了探析。
在我国的多部法律中对房屋承租人的优先购买权进行了规定，1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）第11条："房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。"1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）规定："出卖人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条："出卖人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"法律为何设置承租人的优先购买权，承租人能否实现优先购买权，怎样实现优先购买权，本文就以上问题进行探讨，以求教同仁。
一、房屋承租人优先购买权的定义及租赁权属性质
所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让出租房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优于其他人购买该出租房屋的权利。
我国现行《合同法》出于保护承租人的利益，第249条规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"此为理论上所称的"买卖不破租赁"。第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。"这两条规定实质上是授予承租人具有物权效力。还有《担保法》司法解释第65条规定："抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"此类似于"买卖不破租赁"的效力，也体现了承租权的它物权性质。
租赁权是一种债权，租赁合同在当事人之间产生的是债权法律关系，但长期的社会发展中租赁权具有不同于一般债权的特征，许多国家的立法为巩固承租人的地位，对租赁权作了一系列的规定。学者称为"租赁权的物权化"，就是说，租赁权虽然是一种债权，但具有物权的一些特征，租赁合同关系具有物权法律关系的性质。物权分为完全的物权和限制的物权，前者即所有权，后者又分为用益物权和担保物权，其中用益物权也是一种对他人所享有的使用、收益的权利。但承租人因租赁合同所取得的对他人所有物的使用、收益权利为债权性质的权利。
二、优先购买权设置的意义及历史渊源
优先购买的权利设置的目的在于保护承租人的利益，保护承租人的基本生存和发展权，而对出租人承认承租人的优先购买权，从而最大限度的使其所有权和使用权一致，以稳定财产关系，使财产所有权和使用权统一于一个主体所享有。
在我国，优先购买权古已有之，古称"佃租先买权"虽无明文规定，但民法却普遍存在，民国初年为法律所认可。在我国台湾地区，优先购买权变通适用于基地、房屋等财产买卖。如台湾《土地法》第104条规定"基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同等条件优先购买之权。"《台湾民法典》第426-2条规定："租用建筑房屋出租人卖出其基地时，承租人有依同等条件优先承买之权。"
三、租赁房屋优先购买权的基本特征及条件
租赁房屋优先购买权的基本特征是：
1、首先它是专属于承租人的权利，它不能转让或继承，转移至他人。它只能由特定的人--现有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口将该权利转让给他人均归无效，法律不予认可。
2、它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权。出租人出卖出租房屋时，必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权。不是直接对物享有的权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不得影响出卖人与他人进行协商。
3、它是附条件的形成权。即以同等条件为前提。它是行使购买权的核心。否则可能损害出卖的利益，且剥夺他人购买机会，如果承租人不能提供同等条件，出高价者不能获得房屋，不符合出高价者决定物的归属的市场原则，违背公平竞争的市场原则。
4、它是法定的权利。是由法律直接规定的，是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的，承租人必须在法律规定的条件下行使优先购买权，否则不得行使。
5、优先购买权是一种期待权。承租人要想实现优先购买权，必须是在出租人出卖租赁房屋时，才享有该项权利。出租人无意出卖租赁房屋或有意出卖房屋而没有出卖时；出租人出卖租赁房屋时，在合理期间内承租人明确放弃权利或超过合理期间后，再行使优先购买权，均不应支持。
承租人要想实现优先购买权还必须具备以下条件：
1、必须以有效的租赁合同为前提。出租人和承租人租赁合同无效不能产生该权利。如出租人非该房屋的所有权人，亦未经他人授权而出租房屋的，非法转租的次承租人不能享有房屋的优先购买权。
2、必须以合同存续期间为前提。若租赁合同尚未成立，租赁合同已经解除，承租人不能享有该项权利。
3、承租人应在合理的期限内行使。《意见》第118条规定：出租人出卖房屋应当在提前三个月通知承租人，《条例》第11条亦有相应规定。从而我们可以看出，如果承租人在收到出租人通知三个月后没有购买该房屋的意思表示，那么他的优先购买权就丧失，当然在三个月内只要未作出放弃购买的意思表示，出租人不得在该期间内将房屋卖与他人。有的学者认为，结合《合同法》第230条的规定，以10天或7天为宜。笔者认为，在目前法律法规没做出修改时，仍应以三个月为准，且合同法第230条规定，并未否定《解释》和《条例》的相关规定，依照三个月的期限，可使承租有充分的考虑及准备时间，这样既能兼顾出租人的利益，又能兼顾承租人的利益。且既然出租人愿意将其所有房屋的对外租赁，就应由其承受可能的不利后果。
4、必须在同等条件下购买为前提。在不相同的条件下，承租人不能享有优先购买权，对此问题司法实践中没有争议。那么何为同等条件，即同等条件的内涵是什么？在我国的审判实践中，存在两种主流学说：一为绝对等同说，认为这里的等同应为绝对相同或完全一致，笔者认为这种观点在适用中过于严格，尤其当其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人完全一致。二为相对等同说。持此观点的人认为，承租人购买条件与其他买受人大致相同，即为"同等条件"。这种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。王利明先生认为，优先购买权是指优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先购买标的物的权利，即同等条件主要是指价格相同。笔者认为除此之外，也应适当考虑支付方式，即第三人承诺一次性付清，则优先购买权人不得要求付款或分期付款，总之，在审判实践中，同等条件主要是指价格一致，还应兼顾付款方式等其它条件，以优先购买权的行使不损害出租人的利益为原则。
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[关键词] 商品房预售，优惠广告，生效要件，预售备案，预告登记
商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ，由于它能为房地产开发企业筹集资金 ，缓解房地产开发企业建设资金的不足 ，因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ，国家有关的法律法规尚不完善 ，导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。
一、商品房预售合同的法律性质和特征
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订 ，由预购方先支付定金或预付款 ，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为，商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此，在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。
合同有预约与本约之分，两者的性质及效力不同。笔者认为，商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并未开工或正在施工，即是将要建设或正在建设的房屋，甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定：“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言，商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此，若当事人一方违反预售合同，守约一方可以依约定内容请求对方履行。
商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同，它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有如下特征：（1）商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。（2）商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。（3）商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
二、购房优惠广告的性质和效力
在现实生活中，购房优惠是商业常事，这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同，表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉，而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益，并对社会信用产生影响。因此，探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。
法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范，利益关系分析由此是法理分析的基础，其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析，预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同，以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多，优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益，这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲，优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力，否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想，如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞，作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护，最终房地产开发企业的利益也将受损。
在笔者看来，优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之，即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠，该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为，其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺，将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力，避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看，正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下，广告主才能让渡部分利益，此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式，符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上，从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑，把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束，扩大享有报酬请求权的范围，减轻相对人在求偿时的举证责任。
优惠广告与要约邀请相似，但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点：（1）它是指一方邀请对方向自己发出要约；（2）它不是一种意思表示，而是事实行为，是订立合同的预备行为；（3）它对要约邀请人原则上无约束力，要约邀请人撤回要约，只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言，商业广告即属要约邀请，《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请，在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时，商业广告发出后，因根本无法知道有多少人看到了广告，亦不知道多少人将作出意向，因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立，否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见，一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之，如果广告在内容上符合要约的规定，则应视为要约，《合同法》第15条对此亦有规定。据此，优惠广告应不同于一般商业广告，两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金，而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此，优惠广告虽同一般商业广告一样，有推销某种商品或服务的作用，但并不等于一般商业广告。换言之，优惠广告虽有要约邀请的作用，但并非要约邀请。
优惠广告作为附条件单方承诺，对房地产开发企业产生约束力，在双方订立合同时生效，在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时，应承担相应责任。由此，优惠广告虽非双方的合同条款，但直接决定双方的权利义务。换言之，房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时，如兼涉及合同和优惠广告，应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的，此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺，对房地产开发企业产生法律上的约束力。
三、商品房预售合同的生效要件
1、预售方主体资格条件
预售方主体分为两种情况：（1）开发企业自行销售；（2）开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的，房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）对预售商品房主体资格所作的严格限定：（1）预售方必须是经土地管理部门核准，已全部交付土地使用权出让金，取得了商品房开发项目的土地使用权；（2）商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证；（3）持有建设工程规划许可证；（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和峻工交付日期；（5）预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》的。
2、商品房预售合同双方意思表示真实一致
由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。
3、商品房预售合同内容的合法性
预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。
4、商品房预售合同形式的合法性
商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同签订后，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，建设部1994年11月15日的《城市商品房预售管理办法》也明确规定：“商品房预售，房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
四、建立商品房预售合同的预告登记制度
（一）登记备案的行政法意义
上文中提到的商品房预售合同生效要件的第四个生效要件，是我国对于商品房预售合同的登记备案制度。从实践来看，商品房预售合同备案只具有行政意义。《城市商品房预售管理办法》第13条规定：“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以罚款。……[3]未按规定办理备案和登记手续的……”由此可见，合同备案与否导致的是行政责任，不办理合同备案只是让开发企业承担一定的行政责任，并没有承担合同无效的民事责任。从行政立法与民事立法的分工来看，应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，而民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系。这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；行政责任与民事责任发生竞合时，同样应依据这两种法律规范，分别处理，分别承担相应责任。如果以违反行政性规范为由而导致民事行为无效，相当于用行政法规调整民事法律关系，也就混淆了两种法律规范的作用。在此方面，最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）是比较符合实际的，该解释第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
因此，笔者认为，预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。
确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化，其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以一定的物权效力发生转变。
（二）登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力
根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准；在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。如前所述，法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。这一点，在当前理论界已经取得了一致的认识。最高人民法院的有关司法解释中，都体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第六条的规定（见前文），很显然是明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。
现行法律规定已对合同债权行为和登记产生物权效力的行为进行了区分，将合同备案行为和预售合同效力捆绑在一起不符合民法理论，更与有关的法律规定不相吻合。如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人也要承担合同无效的后果，对预购人不利；或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。
（三）登记是商品房预售合同的对抗要件
在实践中 ，对商品房预售合同的登记是合同的有效要件 ，还是对抗要件 ，学者们的看法并不一致。我们认为 ，商品房预售合同的登记是合同的对抗要件 ，而不是有效要件。首先 ，从法律的规定来看 ，如前所述 ，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定 ，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明 ，商品房预售合同签订在先 ，登记备案在后 ，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案 ；其次 ，在商品房预售合同中 ，预购方处于比较弱的地位 ，面临的风险比预售方要大得多。所以 ，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件 ，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样 ，一旦商品房预售合同没有登记备案 ，预售方就不会受合同的约束 ，可以任意将商品房再预售第三人 ，预购方也就无法追究预售方的违约责任 ，这极不利于保护预购方的利益。所以 ，登记备案不是商品房预售合同的有效条件 ，而应当是对抗要件。
（四）改造商品房预售备案制度为预告登记制度，赋予其准物权的效力
在我国商品房预售过程中，当开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购人基于预售合同享有商品房建成之后获得产权的债权请求权，然而债权请求权是一种只能向特定的相对人主张的权利，即相对权。预售人在预售合同签定后仍然一直占有标的物，此时，预售人虽然负有于将来约定的时间转移不动产所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，预售人很有可能将房屋卖给第三人，即出现“一物数卖”的情况。而出现上述情况，由于预购人只享有债权请求权这种相对权，因此预购人的合法利益得不到有效保护，进而损害预购人利益，不利于交易安全，破坏了交易秩序。
为保护预购人的利益，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”经过分析这一规定，不难发现，此时虽有违约制度予以救济，预售人的处分行为并未得到充分控制，预购人的交易目的并没有实现，因此需要在法律上设计一种制度来对预购人进行更充分的救济，以保护交易的安全。在大陆法系，采取的是不动产预告登记制度。保全不动产物权的请求权，是预告登记制度的出发点和归宿所在。
所谓预告登记是指为了保全债权的实现，保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。[5]它是与本登记或者终局登记相对应的一个概念。预告登记作为一种制度，源于德国。《德国民法典》第883条[预告登记的性质和效力]规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或者土地负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记薄中将其纳入预告登记的。被保全的请求权附条件或者附期限时，预告登记也为许可。预告登记之后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效。以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为之处分，亦同。”[6]自德国民法创设预告登记制度以来，大陆法系的一些国家，也设立了这一制度。如《瑞士民法典》第960条第二款规定：“处分的限制，经预告登记后，始得对土地后取得权利有对抗的效力。”[7]台湾地区《土地法》第 79条规定：“关于土地权利移转之请求权，得申请保全之预告登记。此项预告登记未涂销之前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”[8]随着不动产交易的发展，预告登记制度的适用范围扩展到土地以外的不动产交易，尤其是附着于土地之上的房屋。
预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，以确保权利人于将来能够取得物权 ，它具有排他性 ，可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法 ，给予属于债权法的请求权以排的物权效力 ，其本质属于物权法向债权法的扩张。[9] 预告登记制度的现实意义是，解决所有权保留买卖中，在合同成立后，标的物所有权转移前，买受人基于合同产生的移转房屋所有权这样一种债权所有权得不到保护的问题。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力，对于经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有人其他物权人，也可以对抗任意第三人，具有了绝对性和排他效力。所以，王泽鉴先生认为，预告登记制度与“买卖不破租赁”一样，都是债权物权化的重要表现。[10]
在我国，尽管通过一系列司法解释、相关部门规章的规定，逐步赋予了预售商品房预售登记以一定的法律效力。但是由于有关规定散见于不同的司法解释或地方性法规中，规定的内容也相对比较杂乱无章，甚至是零星的、破碎的，对于赋予商品房预售登记相应的法律效力内涵方面仍然缺乏比较全面、体系化的规定。这与商品房预售登记所能解决的问题、所要保障的利益显然是不能相称的。
目前，我国现行法律未对期房买卖的预告登记作出规定，但从实务工作和法学界主流观点来看，应建立预告登记制度。因此，我国应当根据物权立法的进展将现有的商品房预售登记制度适时地改造为预告制度。当前物权立法正在推进，由梁慧星先生主持的《中国物权法草案建议稿》第35条、第36条、第37条对于预告登记制度中的效力、涂销及义务人的抗辩等问题做了规定。[11]我们通过把商品房预售登记备案制度改造为与预告登记制度，可以更好的保护购房者的利益，克服商品房预售备案制度的缺陷，促进房地产市场持续健康发展。
我国所建立的商品房预售合同的预告登记制度，应使预告登记请求权的物权性质得到法律的承认。这种预售合同登记所产生的一种请求权 ，有学者将其称之为准物权。[12] 预告登记的请求权作为准物权，应具有以下四个方面的物权效力：
（1）保全效力。主要为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。在不动产债权行为成立之后、不动产物权转移之前，虽然不动产所有权人已经承担了未来转移其所有权或其他物权的义务，但由于合同相对人享有的债权无对抗第三人的效力，仅靠债权的请求权，债权行为的目的不一定能实现。如果将这种请求权以预告登记的方式登记，不动产出卖人违背预告登记所为的变更或处分不动产的行为就会无效，经预告登记的请求权就会得到保证。
（2）顺位保护效力。顺位，是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后在排列的顺序中所占据的位置。顺位的确立，取决于登记的先后顺序，先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权，只有先登记的顺位的物权实现后，后顺位的物权权利才能实现。预告登记在保全请求权实体权利的同时，还保全可请求权的顺位，即依靠登记而为请求权人取得了在先的有利顺位，使其具有排斥后续登记权利的效力。
（3）破产保护效力。相对人破产时，经预告登记的请求权具有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。如果请求权的履行条件已经成熟或者期限已经到来，该请求权的内容为转移所有权，请求权人可以行使取回权；如果该请求权内容为设定抵押权，请求权人可以行使别除权。预告登记的请求权不当可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而使保全请求权人达到取得不动产权利的目的，而且还可以在不动产物权人破产时对抗其他的债权人而确保保全请求权目的的实现。
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理由之二，即使依（2）、（3）两种观点，本人之追认与否与第三人之地位相关，在一般无权中，法律上本就赋予第三人以催告权，第三人对自己之利益所在，最为清楚，他自己若欲维持交易，而尚不感急迫，对本人又何故相煎太急？事实上，《民法通则》该项规定中的善意第三人并不知行为人无权，又哪里谈得上行使催告权呢？
理由之三，既然第三人为善意时，才值得保护，若其初时并不知行为人无权，而嗣后知道，此时若仍以该种情形为无权，那么毫无疑问，第三人应该有撤回权。若第三人与行为人所为之交易对其不利，他完全可以藉撤回权之行使，来保护自己。
理由之四，若依（2）、（3）两种观点，如果又不将构成要件限于本人能够改变善意第三人之处境这一点，那么依其推论，势必将更多的风险推向本人。
综此，余意以第一种观点为是。（注：其实，对《民法通则》66条1款后句，解释为默示的权授与，更为直接。）
3.人与相对人之关系
本人追认无权行为的，固然对他生效。然本人若拒绝追认，或经相对人之催告，于催告期内未作表示而视为拒绝追认时，人与相对人间之关系如何？首先，相对人与无权人为行为时，系知道或者应当知道人无权者，自不须特别保护。人为限制行为能力人时，相对人亦不受保护；但取得其法定人的同意而为者，不在此限（德国民法第179条3款）。唯有信赖行为人有权之相对人，有保护之必要。问题在于，此时，信赖之相对人对无权人有什么样的权利？《民法通则》66条1款、《合同法》48条1款都仅曰“由行为人承担责任”，但究竟承担“赔偿责任”，还是承担“履行责任”，抑或由相对人选择？这方面，外国有不同立法例。瑞士债务法第39条（注：瑞债39条：in the case of an express or implied refusal of theratification， the alleged agent is liable for the damagesresulting from the failure of the contract unless he provesthat the other party knew or should have had knowledge of theabsence of authority. /where the agent is culpable， the courtmay， if it deems just， award further damages. /nothing hereinshall affect claims for unjustifiable enrichment.）规定，人负赔偿责任，原则上赔偿契约未订定之信赖利益之损害，于人有过错时，若合于公正之要求，法院得判定更多的赔偿。而德国民法原则上给相对人以选择权，依其选择，无权人负履行责任，或者赔偿不履行契约之损害（第179条1款）。人不知自己无权时，则只就相对人信其有权所受的损害限度内负赔偿义务；但不得超过相对人于契约有效时所得利益的数额（第179条2款）。（注：梅仲协先生亦曾就民国民法第110条批评道：“该条仅规定损害赔偿责任之负担， 而于无权之原因，不加区别，于无权人之责任，亦不分轻重，似嫌率略”，见梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998年版，第161段。）在我国，应为相同之解释。
四、无权处分行为与无权处分合同
1.处分行为之概念
处分行为系相对于负担行为而言的。非直接处分标的物，唯就该标的物，作成负有让与义务之法律行为者， 此项行为， 谓之负担行为（verpflichtungsgesch？ fte ）， 亦称债务行为（obligatorischegeschaefte）。直接让与标的物（物或权利）之法律行为，曰处分行为（verfuegungen）。为处分行为之人，对于物或权利，无处分之权者，其处分行为，不生效力。（注：梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998 年版， 第101 段。 ）债法上的处分行为有债权让与（abtretung）、债务承担（schulduebernahme）及债务免除（erlass ），和物权法上的物权处分行为一样，都是抽象法律行为。（注：沈达明、梁仁洁：《德意志法上的法律行为》，对外贸易教育出版社1992年版，第78页以下。）处分行为有双方行为和单方行为之别，故无权处分行为与无权处分合同间有种属关系。另外这里所称“无权处分”，自然包括财产共有人之一未经其他共有人同意而处分共有财产的行为。
2.关于无权处分之规定
无权处分问题是一个相当复杂的法律问题，它涉及无权处分人与相对人、无权处分人与财产权利人、财产权利人与相对人三层民事关系的法律调整。以德国民法典为代表的大陆法系的民法，为调整好这三层民事关系，解决好由无权处分所引发的民事问题，就至少使用了以下七项民事法律制度（若涉及对债权之无权处分时，则更加复杂）：
（1）民法总则的法律行为制度
民法总则的法律行为制度首先对无权处分行为的效力作了规定，其精神为：无权处分行为是一种物权行为或准物权行为，经权利人追认的，或者无权处分人处分财产后，对处分标的物取得权利的，其处分行为自始有效（德国民法第185条，台湾民法第118条）。这一规则对调整无权处分人与权利人、无权处分人与相对人的关系都具有重要的意义。
（2）债法的买卖契约制度
债法的买卖契约制度对出卖人的权利瑕疵担保责任作了规定。按德国的物权行为与债权行为相分离的理论，买卖契约为债权行为；而根据买卖契约实施的，交付标的物并转移标的物所有权的财产处分行为，则为物权行为。如果出卖人为履行买卖契约而实施的财产处分行为，因属于无权处分行为而无效，则并不影响买卖契约的债权效力。在买卖标的物，具有权利瑕疵时，则出卖人即为未依正当方法，履行其契约上之义务，买受人得依关于债务不履行之规定，行使其权利，即得以诉讼请求涤除权利之瑕疵，货主张契约不履行之抗辨，在具备解除权发生要件时，得请求契约不履行之损害赔偿，或解除契约（德国民法第437条、 440条、320—327条）。买卖契约制度有关出卖人的权利瑕疵担保责任的规定，对调整无权处分人与相对人的关系具有重要意义。
（3）物权法的动产善意取得制度
物权法的动产转让制度对动产善意取得的条件作了规定。依此规定，自无权处分人受让动产物权者，只要具备了善意取得的条件，即使权利人对处分人的无权处分行为不予追认，受让人仍然可以自其取得动产占有之时起取得占有物的所有权（德国民法第932条以下）。 此种取得为原始取得，原所有人的所有权随之而消灭。物权法动产转让制度有关善意取得的规定，是调整权利人与自无权处分人处受让动产的相对人之间的民事关系的重要法律规定，对维护善意相对人的利益和交易的安全具有重要的意义。
（4）物权法的不动产登记制度
物权法的不动产登记制度，对不动产物权登记的公信力作了规定。根据不动产物权登记的公信力，自登记名义人善意受让不动产物权者，即使登记名义人非真正权利人，也不管权利人是否追认，善意受让人仍然自过户登记完成之时起，确定地取得其过户登记的不动产物权其详请参见德国民法第892条，瑞士民法第973—974条，台湾土地法第43 条）。有关不动产物权登记公信力的规定，是调整权利人与自无权处分人受让不动产物权的相对人之间的民事关系的重要法律规定，其性质和意义与动产善意取得相同。
（5）侵权行为法的损害赔偿制度
根据侵权行为法有关损害赔偿的规定，当权利人的财产因无权处分人的无权处分行为而于法律上灭失时，权利人有权请求无权处分人赔偿其因此而遭受的损失（德国民法第823条1款）。如前所述，按物权法有关动产善意取得和不动产登记公信力的规定，即使权利人不追认无权处分人的无权处分行为，受让财产的相对人仍然可以在一定条件下取得无权处分人处分的财产。在这种情况下，原权利人不能请求受让人返还财产，而只能请求无权处分人赔偿损失。因此，侵权行为法有关损害赔偿的规定，便成为解决权利人与无权处分人之间利益冲突的重要法律规定。（注：李开国：“对《合同法征求意见稿》若干问题的看法和修改建议”，《现代法学》1998年6期。）
（6）不当得利制度
在无权处分人所为之处分行为系有偿的情况下，无权处分人因主观上无故意过失而不构成不法行为，或者虽能构成不法行为而权利人之损害小于无权处分人之利得时，权利人可以要求无权处分人返还不当利得。无权处分系无偿的情况下，因处分而直接取得法律利益的人也应对权利人返还不当得利。另外，向无权利人所为之给付对于权利人有效力者，无权利人对于其受领的利益负返还于权利人之义务（德民816条）
（7）（不法）无因管理制度
依德国民法第687条2款之规定，管理人恶意（明知）地，以他人事务作为自己事务而为管理时，如甲将乙托代保管之宝石，出卖于人，于此情形，本人得就下述二种办法，择一行之，一、本人得行使关于侵权行为，或不当得利之请求权，二、本人亦得依无因管理之原则，请求管理人返还其应享有因其管理所得之利益。本人为此项请求时，无庸偿还因管理所支出之费用。唯就其自己因此所获之不当得利，负返还义务耳。（注：梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998 年版， 第200段）
从以上介绍我们可以看出，无权处分问题在民法理论上涉及物权行为与债权行为相分离的重大理论问题，在调整对象上涉及无权处分人与相对人、无权处分人与权利人、权利人与相对人三层民事关系，而解决由无权处分行为引发的民事问题的法律对策方案则跨越民法总则、物权法、债法三大法域，牵动法律行为制度、动产占有制度、不动产登记制度、买卖契约制度、损害赔偿制度、不当得利、无因管理制度七个民事法律制度，是一个十分复杂的法律问题。
3.《合同法》第51条规定：
“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”显然它只应也只能解决权利人与相对人的关系。这在处分行为与负担行为并存时，两者之间是相互影响的呢？还是采取抽象原则，使处分行为相对于负担行为而独立化、无因化呢？我认为应采用后一种观点为妥。如果采用前一种观点，则会与《合同法》第150条买卖合同中的权利瑕疵担保责任的规定相抵触。 如果买卖合同无效，那就无出卖人权利瑕疵担保责任可言。（注：李开国：“对《合同法征求意见稿》若干问题的看法和修改建议”，《现代法学》1998年6期。）其次， 这样理解还会对将来物权立法中善意取得制度的构成要件的规定产生影响。因为善意取得者，可以是物权，包括所有权和质权等，那么善意受让人究竟可以取得什么样的权利，应以其负担行为之有效为前提。即受让人之善意取得占有，只能补正权原之瑕疵，即惟可补正让与人权利之欠缺。作为权利取得原因之法律事实，如买卖、互易、赠与、出资、特定物之遗赠，或其他以物权之设定移转为目的之法律行为，或为消费借贷契约成立要件之金钱物品之授受，或为债权清偿之给付行为等，必须客观的存在，若无权原之瑕疵，其占有人本应即可取得其财产上之权利。（注：参见史尚宽：《物权法论》，台湾1979年版，第506页。）
4.《合同法》51条之规定尚有漏洞
德国民法第185条第2款规定，“权利人追认处分时，或处分人取得标的物时，或权利人为处分人的继承人并就遗产债务负无限责任时，其处分为有效。但在后两种情况，就同一标的物有数个不能相容的处分时，仅限于最先的处分为有效。”台湾民法118条2项也有漏洞，惟藉“类推适用”而为填补。民国二十九年上字第1405号谓：“无权利人就权利标的物为处分后，因继承或其他原因取得其权利者，其处分为有效，民法第118条第2项定有明文，无权利人就权利标的物为处分后，权利人继承无权利人者，其处分是否有效，虽无明文规定，然在继承人就被继承人之债务负无限责任时，实具有同一之法律理由，自应由此类推解释，认为其处分为有效。 ”（注：转引自王泽鉴：《民法总则》， 台湾1999年版，第22页。）此所谓“类推解释”实应为“类推适用”。至于数处分权抵触者，最初之处分为有效，例如，甲以属于乙所有之债权，始则让与于丙，继复让之于丁，嗣甲因赠与关系，取得乙之债权，此时唯让与于丙之处分行为为有效。（注：梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998年版，第169段。）我国《合同法》第51 条与台湾民法第118条2项存在相同之漏洞，应通过类推适用来处理。
五、脱法合同和违法合同
《合同法》第52条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同，以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《民法通则》第58条1 款5项、7项规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为，以及以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。
1.强行法、任意法
法律规范得分为强行法与任意法（又称强制法ius cogens；zwingendes recht与柔性法ius dispositivum； nachgiebiges recht）。前者谓不容当事人以自己之意思，任意变更之法规；后者谓唯于当事人间无特约时适用之法规，从而当事人之特约得排除或改变柔性法之适用。《民法通则》58条1款5项只提“违反法律”，而其所谓“法律”，在我国对法源论缺乏研究之情况下，将很多非为法律性质的东西塞于“法律”之名称下，加之，对“法律”又未区分其特性而为解释，致使实践中大量的合同被宣告为无效，对经济流转，殊为不利。现行《合同法》在这方面作了双重限制，一方面把“行政法规”与“法律”并列，从而使“法律”一词从广义的“法”之同义语，一降而为按特定程序而具备法律之形式的“法”，范围上自较前为小。另一方面专门提出“强制性规定”，从而把任意性规范对合同效力之影响予以排除。这样做，无疑使法律生活更趋稳定，法律后果可得预期，确是进步之表现。
2.对此处之“强制性规定”一语应从强行法之同义语角度予以把握
在学理上，有学者区分法律规范为强行法与任意法，而在强行法之下又区分为禁止规定和强制规定。强制规定者，法律命令为一定行为之规定也，禁止规定者法律命令不为一定行为之规定也。（注：史尚宽：《民法总论》，台湾1980年版，第295页。 ）一般所谓脱法行为（避法行为），则是以合法形式掩盖非法目的的行为，与禁止性规定有关。它们的特征在于：一、并非直接违反禁止性规定，而是间接违反禁止性规定；二、形式上合法，否则便成了一般违法行为。至于通常所谓利用“法律漏洞”，则系利用法律规定的不周全、不完善等立法技术的欠缺或不能预见的事项，使其行为免于抵触强行规定。只要其不违背公序良俗，并不当然违法。依法律确定性及安定性之原则，只能经由修正法律的方式，加以弥补杜塞，不能一律视为脱法行为，使之归于无效。从《合同法》52条及《民法通则》58条之规定来看，既然间接违反禁止性规定之脱法行为， 尚且为法律所不容， 那么， 依当然解释（argumentum a fortiori），直接违反禁止性规定之违法行为或合同，当更在禁止之列。如果将合同法52条中“强制性规定”仅狭隘地依照学理理解为命令为一定行为之规定，那么非通过解释，不能将直接违反禁止性规定之情形包括进去。但如果把“强制性规定”从强行法的同义语角度来把握，既合乎立法之目的，自然就无需再多此一举了。
3.违反强行法行为之效力
在我国学理上，违反强行法之行为或合同，向来以之为无效。这种认识既不能全面地反映我国民事立法的实践，也不尽科学。实则，违反强行法之规定时，可能引起四种结果：（注：梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社1998年版，第5段，第132段注；另参见史尚宽：《民法总论》，台湾1980年版，第296页以下。）
（1）无效并处罚。如重婚行为，非但民法上结婚无效， 而且在刑法上并应受一定之制裁。（2）无效。例如《民法通则》第56 条规定：“法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”否则因欠缺形式要件而无效。（3）并非无效亦不处罚。例如，德国民法， 禁止养亲与养子女结婚，但其婚姻，并非无效，唯其收养关系，因此消灭耳。（4 ）并非无效但需处罚。如《民法通则》第42条规定，企业法人应当在核准登记的范围内从事经营。第49条规定，超出登记机关核准登记的经营范围从事非经营的，除法人承担责任外，对法定代表人可以给予行政处分、罚款。再如《公司法》第206条规定，违反本法规定， 办理公司登记时虚报注册资本、提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的，责令改正，并予以相应处罚。唯情节严重的，才撤销公司登记。
