设计成本控制要点范文
时间：2024-02-19 18:06:37
导语：如何才能写好一篇设计成本控制要点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
法及手段，以期达到设计阶段有效合理控制成本的目的，使房产企业能赢在微利时代。
关键词：设计管理、成本控制、目的、方法
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中图分类号: F293.3文献标识码：A文章编号：
引言:
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，这就需要开发企业的管理模式由粗放型转为集约型管理，实现开发成本费用的精确控制。
正文：
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值，实现价值最大化；“节流”即房地产项目各阶段的成本费用控制。
通过大量房产工程项目研究表明,到项目初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%；到施工图设计阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程造价控制的关键。
然而在实际项目工程中，因设计阶段对于成本控制工作的不重视，导致项目重大返工、延误工期、影响报批报建的情况又屡见不鲜。常见的与设计相关问题有：
1）、拿地前未对项目现场进行切实有效的勘测，或是规划设计条件未了解清晰，或是未做项目
强排多方案比较，以致对项目定位未达到精准、最优、可实现性强的目标，进而在后期设计深化、工程建造、市场营销阶段碰壁，浪费人物财力，造成工程的巨大损失。举例：如某房产公司在江南一带拿地时，由于未及时了解到该区域在地下50、60米深度区域内存在大量溶洞的地质情况，并在设计时，未进行多方案比选，直接全部布局了30余层的高层，且采用钻孔灌注桩，结果在实际施工过程中造成了无法下桩成桩的情况，导致工程停滞。公司层面为稳妥起见，将原设计方案推倒重来，所有前期准备工作重新做过，这不仅浪费大量人力物力，也影响公司的品牌口碑。
2）、设计招标过程中，不合理的报价中标原则，导致设计单位的不正当竞争，使得设计工作进度、质量及后续配合产生各种问题，从而影响工程实际正常开展，大大增加不必要的隐性成本。
3）、设计工作开展阶段，设计内控技术、管理工作未及时有效跟进，导致设计成果质量成本控制权往往在设计院手里，房产公司本身没有有效监控，导致出现某些成本处于失控状态（比如：粗放式的设计管理导致建筑产品的钢筋含量、景观绿地率、地下车库面积指标等等偏离正常范围，引起成本控制问题）。
4）、各专项设计工作的组织安排不合理，导致设计周期延长、设计工作反复、设计质量低下等情况产生。譬如，某个房产项目原定是精装修项目，如果在建筑方案设计阶段未进行及时的精装设计工作的跟进，而在等施工图报批后再进行，则很有可能会导致精装设计落实困难以及报批报建的障碍，从而增加成本。
……
综上可见，在项目的设计管理过程中采取必要的原则和方法，对于实现合理有效的成本控制有多么重要的意义啊！那么如何通过管理使得项目的造价成本在设计阶段就得到合理有效的控制呢？这就需要我们对其中的方式方法进行研究细化并付诸于实施。
首先，为使设计工作在社会暨定成本范围内高效合理开展，公司设计、成本管理部门根据公司管理特点，结合以往项目管理经验，需制定出相应限额设计指标，用以指导设计工作正常开展。
其次，我们需要重视市场调查和工程可行性论证工作、结合规划前期条件以及现场实地的查证，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化，进行合理的项目定位，确保项目合理的开发周期，控制整个项目的总体运营成本。
再次，我们需要在项目各设计阶段，通过详细的设计内控技术管理工作，达到良好的成本控制目标：
设计前期准备阶段：
1）、多渠道了解收集项目规划条件、基础资料，准确及时明确项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用。
2）、尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本。
概念方案及方案设计阶段:
1）、做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地
增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比。
2）、充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计应用足容积率、尽
量用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案
和溢价性最高的产品体系。
初步（扩初）设计阶段，包括验证:
1）、方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）；
2）、建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：
首层大堂、楼电梯间等）等；
4）、建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性：如外墙装饰、保温、门窗、室
内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面
积及交通形式；
5）、基础、结构承重体系的比较选择工作：如设计荷载取值、地下室、基础结构选
型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景观方案融合、景观设计标准〔如软、硬景比列，水景面积控制，各类植被配
比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等〕引入；
7）、精装方案融和、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房
等）；
8）、小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施[小学校幼儿园]面积
及标准引入；
9）、市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气
管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）
10）、对其它共性部分设计标准要求引入。
施工图设计阶段：
1）、在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内作好施工图设计；
2）、施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图；
3）、施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。
施工图配合阶段：
1）、施工图设计完成后，及时组织各专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。
2）、加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚
持先算经济帐后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或
避免施工中的设计变更；
各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提供依据。
另外，设计院的选择与管理也是控制设计成本至关重要的一个环节，在实现的过程中，我
们需要关注如下事宜：
设计院的选择：应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。可通过概念性方案做多家设计院比选。
专业负责人的选择：专业负责人应有2、3个以上优秀项目的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有较强的影响力和控制力。
与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院；同时可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施，调动设计院的积极性；也可将此指标作为建立长期的战略合作伙伴关系的必要考评指标之一。
设计周期的合理取值：要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计。
设计费的合理取值：设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。
设计合同中明确限额设计为设计公司必须履行的义务：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额都需要受到惩罚，视为必需承担的违约条款。
限额设计合同的引入和使用：限额设计可以有效的控制项目成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量、门窗限额、景观、精装限额等。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。
此外，众所周知，设计组织能力决定设计工作效率，提高设计组织能力，直接影响建设项
目的进度、直接成本及间接成本，具体措施如下：
加强外部沟通能力，及时准确解读项目外控条件，确保项目设计工作快速高效正确开展，不发生严重的逆转情况，降低直接、间接成本；
做好设计进度控制，运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，合理确定各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及设计主线与附线之间的配合工作，尽可能做到“无缝接力赛跑”，降低成本。
做好设计质量控制，控制设计变更及签证工作：做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加；做好设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调，减少差错、修改、变更；设计差错应尽可能消灭在实施前，做到事前确认，降低对建安成本的影响，减少实物返工；重视业主意见反馈。
最后，合理引入外部资源，有助于确保项目设计的正确性、合理性，减少重大设计修改及
返工。
施工图审查公司的选择及沟通：选择从业经验丰富、有较强成本控制意识，易于沟通
的施工图审查公司，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。
其他外部资源的引入：当需要对于项目的性价比、重大悬疑问题进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式，进行技术、经济等层面的多角度论证或咨询。
结语：
如上，已较为清晰地阐述了房地产项目在整个设计过程中，进行有效设计成本管控的主要方法和要点。房地产设计过程中的成本管控工作，是一个涉及到房产公司众多部门的长期性工作，需要我们运用正确的方法、合理的步骤，各个部门互相支持、通力合作，在今后的工作中不断实践，逐步形成行之有效的设计阶段成本管控模式，真正做到集约式管理、精细化控制，让房地产企业赢在微利时代。
参考文献：
1、苗雨、刘国庆房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法城市建设理论研究
篇2
关键词：建设工程；成本控制；问题；意义；方法
建设工程造价控制一般可简单划分为投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段及建设实施阶段，各阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度各有不同。其中，设计阶段的造价控制项目是成本控制的关键，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，在整个项目建设过程中具有指导性意义。
建设项目成本控制在设计阶段存在的问题
长期以来，工程项目建设过程中普遍忽视设计阶段的成本控制，设计人员缺乏技术与经济相结合的思维。设计师将工程设计工作视为单纯的技术工作，只重视技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束。不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。有些设计粗糙，初步设计深度不够，设计概算质量不高，有些项目甚至不要概算，概算审批走形式，造成三超现象（概算超估算，预算超概算，结算超预算）严重。
由于片面强调项目建造过程中的限额设计的重要性，导致设计人员的创造性受到限制，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益。在目标成本中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽略项目运营和维护成本而只关注建造成本和销售收益，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好。
二、设计阶段成本控制的意义
设计阶段控制造价既是必须的又是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果，能够为中、后期项目开发的成本管理工作夯实基础。在建设项目开始施工前调整设计所需成本较小，而施工阶段改动设计就会造成成本增加较大。该阶段的造价控制不只是表面意义上的控制估算、概算、预算，而其实际意义在于通过控制三算，达到提高设计质量，降低工程成本的目的，即取得真正意义上的控制造价。因此，控制成本的关键在设计阶段。
房地产开发企业在设计阶段的成本控制方法
1、确定合理的投资估算
投资估算应为建设项目投资的最高限额。它不仅是项目筹措资金，制订建设贷款计划，核算固定资产投入及编制固定资产投资计划，也是工程招标选择设计单位和设计方案，衡量设计方案经济合理性，控制设计概算，实行限额设计的重要依据。房地产开发企业在项目的方案设计开始之前，应充分考虑项目定位、产品类型、营销对象和开发成本，根据项目盈利预期目标确定项目投资估算。投资估算的主要依据为参考项目的投资估算目标成本。从项目立项到竣工决算，目标成本是贯穿始终的控制手段和控制依据。在项目前期编制的投资估算目标成本中，可根据以往类似产品类型的建设成本经验数据为基础，综合考虑本项目的土地成本、前期成本、资金成本、估算建安成本、市政环境成本、公共配套成本及开发间接成本等，结合项目盈利预期目标，确定项目的投资最高限额，作为设计和施工阶段成本控制的依据和考核标准。
2、重视方案设计的比选
在设计方案比选阶段，房地产开发企业不应只考虑当时的限额，更应以可持续发展的眼光，关注全寿命周期成本和项目产生的社会影响和环境效益。例如，现在的楼盘为了提升产品档次，吸引购买人群，会营造大比例的人工湖泊。这种设计方案在不缺水的南方也许可行，但在如今到处闹水荒的中国其它地区则极有可能留下巨大的隐患。在设计方案比选阶段，相关人员应估算每平米的湖泊一年下来的蒸发量，自然渗漏水量，每次换水所耗费的水量与电量，评估如果折算成自来水或中水的费用，物业管理费用是否能负担。若设计改为种植区，则能够获取更大的环境效益。相对于一片茂密的树林来说，树林能为小区居民带来新鲜的空气，林中的鸟语花香，时间越久树林越能给小区居民提供更多的氧气。而维持一个大型人工湖泊所需要的能耗只能让地球产生更多的二氧化碳或一氧化碳，这跟现在倡导的低碳生活是背道而驰的。
在确定项目定位和产品类型后，设计人员应根据设计原则和建设方针，利用价值工程对主要建筑方案、结构布局、设备设施提出经济、技术方案比较，经过多方案的比选，优化设计，尽量采用安全可靠、易于施工、环保节能的设计方案，确保能够提高使用功能，降低工程造价和运营成本。成熟的房地产开发企业可根据以往开发的各种类型产品所积累的设计经验，结合国家颁发的各项建筑工程强制性条文和地区特点，制定实用有效的本企业设计阶段成本控制规范， 达到合理控制建安成本的目的。比如，为降低建造成本，建筑设计应优先考虑平屋面，或按照产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；在民用高层建筑电气设计中，在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线路供电，尽可能避免设置末端切换供电，高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆。
3、提高施工图设计的准确性
设计阶段控制成本应充分体现事前控制的思想，设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段，为了避免施工阶段的设计变更，应把施工图设计尽量做细，作深入。
施工图设计是初步设计的扩展，是指导工程建设的主要文件，是工程预算和施工招投标的基础与条件，是微观控制工程造价的图纸，其施工要素投入占建设项目投资的50%～60%，所以，施工图是成本投入的主要因素。提高施工图的准确性可以更精确地控制成本，减少施工时发生的设计变更。因此，施工图设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目的投资额进行，重点控制工程量。房地产开发企业在此环节的的成本控制主要手段就是通过以往项目积累，建立标准图库和标准做法，制定企业内部的建筑、结构、给排水、电气、通风、燃气等专业的技术标准和图集， 约定成本限额指标。房地产开发企业制定标准图库及制定标准做法可有效减少后期设计变更，降低成本，从而可以更精确地控制成本，同时也能够加快设计速度。比如，根据技术规范、地质报告、自然环境条件，在不同档次的民用住宅中，限定各专业单方设计造价指标，限定窗地比率和户型赠送比率；区分不同地区，不同建筑类型（如多层住宅，高层住宅、别墅等）制定钢筋及混凝土设计限额指标等企业内部规定；房地产开发企业应结合自身特点，规定各专业选材标准、档次和品牌，防止功能过剩，设计时应尽量选用兼容性强、通用成熟的材料设备，避免选择垄断性材料设备等；根据不同产品档次，确定统一的设计标准和不同单项工程的单方造价指标和单方材料消耗量指标。在项目开发结束后，房地产开发企业应对开发项目的成本数据进行统计、分析，不断完善、更新企业的成本数据库。相关人员可根据结算数据按分部分项工程进行分析，找出施工图设计管理中存在的缺陷和不足，为今后项目在设计阶段的成本管理中做借鉴。4、加强设计变更管理
建设工程实施过程中，设计变更的情况常常发生。设计变更有功能性变更与技术变更之分，功能性变更就是意味着可行性研究的修改。设计变更管理主要针对技术变更，即施工图设计变更与施工中的设计变更，施工变更主要是材料设备采购变更和现场施工条件发生变更，比如，由于施工图设计往往受详细勘察地质的影响，会产生基础或结构局部变更，会使目标成本产生微量变化，一般浮动占建筑总投资的2%左右；但实际往往大大超过比例，而且增加的费用非常惊人。
另一方面，可以加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前，组织企业各部门，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。比如，深圳市某高层商住楼项目，外墙钢结构装饰架立管及横管原设计为100×100的方通，等到施工单位从上往下施工了3层后，设计人员进行设计变更，将外墙钢结构装饰架立管及横管全部改为角钢，变更原因是由于该项目所有的给排水管及燃气管都是沿着外墙铺设，如果采用100×100的方通的话，外墙钢结构装饰架各立管及横管之间的缝隙较小，使得给排水管及燃气管穿不过去，所以全部变更为角钢。这导致所有已经施工完毕的外墙钢结构装饰架及部分已经加工好并运到现场的钢结构装饰架全部作废，造成无效浪费。扣除回收废料后，该项变更给施工单位的签证金额高达20余万元。由此可见，各专业的设计人员应互相沟通，加强审图环节，最大程度把矛盾消灭在萌芽状态，从而减少成本控制上存在的漏洞。
5、加强设计阶段相关外部单位管理
房地产开发企业可根据项目特点和企业需求推行设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式进行项目设计发包，可在设计合同中约定设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费用超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。在项目设计过程中，可实施设计监理制度，让监理在设计阶段就介入，从而避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，房地产开发企业可选定设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，有效控制工程造价成本。
篇3
关键词：成本控制;体系;建立;实施要点
成本控制工作的重要性已形成共识，无需多述。然而作为成本控制部门怎样才能控制住成本，却是个大课题。现从房地产成本组成入手，分析开发成本控制的总体思路，以及各项成本控制要点。
一、项目开发成本分析
房地产开发条件和环节较多，且相互影响，包括土地购买、前期配套、规划设计、招投标、施工、材料及设备采购、销售、工程预决算、融资、物业管理等。各环节的成本可大体分为：土地成本、前期配套成本、建造成本、营销费用、管理费用、财务费用、税金等。土地成本、管理费用及财务费用在项目初期即可大部分确定，其波动幅度较小，可控性相对较小；前期配套成本、建造成本、营销费用则会因为项目本身情况以及众多复杂因素等情况的出现，而使其前后差异较大，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较大。因此，前期配套成本、建造成本、营销费用是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。
二、开发成本控制的总体思路
建立成本控制目标，落实责任。
在开发开始阶段及早建立各个环节成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，将责任落实到各部门，确定各成本控制要点，即确定“控制什么、怎么控制、谁来控制”。
项目开发过程中，重点抓规划设计，规范采购行为，控制设计变更。
――在成本控制上规划设计具有“一锤定音”的地位和作用，此阶段加强控制将会给企业降低至少15％的成本，也会给企业带来至少15％的收益。
――严格规范工程采购行为，及早进行招标准备，使设计、合约、项目相互配合。
――完善设计变更、现场签证程序，完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。
建立事前、事中、事后成本评估制度。
――事前有可行性研究分析，进行经济性评估。
――事中建立成本预警机制。成本控制部配合财务部定期对各个项目、各个环节的过程成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警，经分析评审提出解决措施。
――事后清算对比分析评估。在项目完工后，由财务部、成本控制部门共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。
三、各项成本控制实施的要点和建议
1、设计管理和设计费用管理
众所周知，设计结果决定了建造成本的85%甚至以上，因此加强设计管理可以最大限度的减少事后变更带来的成本增加，是建造成本管理的重中之重。
（1）设计分判适度，科学讨论，明确审批职责。
――设计的控制要点和控制内容相当复杂。按阶段可分为：规划方案设计、扩初设计、施工图设计；按专业可分为土建设计、装修设计、景观设计、弱电设计、配套设计、人防设计等。在分判时不易过细，但也不能遗漏，否则易造成相关方互相推诿，影响出图，影响项目进展。
――委托一家实力较强的设计单位进行设计，在做正式施工图之前请专业技术人员和专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。
――明确设计初审、评审、决策各级人员的职责和权限，设计管理部门牵头、成本控制部门配合组建各类评审委员会，对各阶段设计成果进行评审。
（2）招标确定设计单位。
无论何种设计单位的选择均采取多单位、多轮次招标形式，以争取最佳的性价比。
（3）严格控制设计质量，设计费与其挂钩。
在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数，如限额设计或第三方优化设计评审等，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩。
（4）限制和控制对工程造价影响大的内容。
――在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容。另在积累了一定数量、类型产品的单位建造成本基础上，可考虑采取限额设计方法。
――在满足建筑效果的前提下，对装饰用料和建筑材料进行事前封样和定价，主动控制一些市场价格波动较大的材料成本。
2、建造成本管理
（1）编制项目成本预算，确定合理的成本控制目标。
在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式编制项目成本预算，尽早确定合理的成本控制目标。
（2）进一步细化成本控制指标。
成本控制目标一旦确定，成本控制部门、财务部门应及时将成本测算值进一步拆分成具体化的成本控制指标，对工程承包和材料选用起指导作用。如设计图纸要求外墙采用外墙瓷砖，则不同品种规格、不同产地，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制指标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。
（3）在工程承包和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。
各工程承包均需编制控制性标底，作为报价评标的重要依据。同时完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
（4）加强对投标单位的议标制度。
一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议等事项；另一方面利用承包商的竞争心态，可实现报价让利、成本下浮的目的。
3、前期配套成本管理
由于前期配套内容主要为水、电、、暖、燃气、电信等与市政有关的垄断企业发生成本，且其参与方案审核、项目验收，可以说是得罪不起的。通常通过研究相关政策规定，加强沟通联系的方式，减少支出，降低成本。
4、营销费用管理 营销费用主要指在项目销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、费、售楼处费用等。
（1）建立各项广告及市场推广计划和预算的执行及监督体制。
(2)建立营销费用管理的招标体系。
（3）降低媒体的折扣点。
5、管理费用控制
管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动而发生的各种费用，主要为人力资源成本、行政费用、招待费等。可通过提高工作效率、树立全员降低成本的观念等措施进行控制。我们已有的做法有如依据项目规模及开发进度合理制定人员配备方案；再如可将各行政费用指标分拆到各部门进行控制和考核，效果都非常好。
6、财务费用管理
财务费用主要为资金成本，与开发进度、销售进度、融资计划有关。
（1）公司应依据项目情况编制项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，并据此合理安排资金计划，利用集团公司为后盾，统筹安排，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。
（2）与项目管理部门配合，采取适当缓付承包商工程款的方式，可以适当降低财务费用。
7、税金及附加成本管理
税金及附加成本主要为营业税、城建税、企业所得税、土地增值税等，政策性强，灵活性差。但也可对税收进行策划，熟练掌握运用财务准则，充分利用优惠政策，实现合理避税。例如土地增值税，先按1％预征，待项目竣工后进行清算，针对利润较大的项目，我们将分几期开发的项目一并清算，推迟清算时间，从而达到降低财务费用的目的。财务部需提前做好与税务部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金。
篇4
关键词：房地产开发；宏观调控；成本控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着国家一系列宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日趋激烈。房地产项目自身情况及政府宏观政策因素发生较大差异，如能采取有效的控制措施，则可以大幅度压缩成本，可控性较强。因此，这也成为房地产开发过程中成本控制的重点。
一、房地产开发前期费用成本控制措施
房地产开发前期准备工作一般会发生部分费用，而这部分费用主要体现在项目规划建设前期筹备中。这部分费用在国外项目建设中，主要归入通路成本，包含市场开发费用、项目立项及规划费用、项目选址及征地费用等等。
1、土地费用的控制
这部分费用控制的关键是建设项目的选址。房地产项目开发用地必须考虑地块的地理位置、交通状况及环境因素。在目前的土地政策和背景下，国有土地出让一般以挂牌、拍卖、招商等三种方式进行，房地产开发公司对于土地的选择不多，因此针对每个出让地块的调研则显得尤为重要。
对于项目地块的SWOT分析及建设项目的可行性研究必须开展在拍卖之前，这样才能对项目进行有效的成本分析，进而减少项目建设时期的被动。在做前期论证时充分分析各种可能出现的影响开发成本和进度的因素，以决定是否拿地。另外，要充分考虑报建风险。这些都需要做充分论证，才能达到有的放矢。
2、勘察设计费的控制
前期工程费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对于行政事业收费，应采取有效的规避措施。而勘察设计费等，则应通过公开招标或者邀请招标的方式进行发包，在满足设计要求的情况下最大程度的压缩设计费用。对设计单位，应通过限额设计减小工期和材料成本压力，应该在建筑美学和投资成本间寻找平衡点，在保证设计定位和结构安全及适用性的前提下，外立面尽可能简洁；设备设施够用，好用；通过审核结构配筋降低含金率等等办法来达到控制开发成本的目的。
三、施工费用的全程控制措施
1、项目决策阶段的费用控制要点
一般房地产项目决策阶段会遇到以下问题，首先就是项目的实施阶段时候的市场定位已经与前期市场定位不一致。这个比较突出的表现在房地产市场的宏观调控政策上。这样的难题必须采取以下对策：①加强项目投资决策的科学性、系统性，重新明确和调整项目市场定位；②推行价值工程管理，使用最少的投资，争取最大的效益产出。③保持决策的连贯与调整，尽量避免后期大幅度调整带来的震荡和成本上升。
在价值工程管理上，必须遵循以下成本控制要点：①保持项目功能不变的情况下降低项目投资；②保持投资总额不变的情况下提高项目功能；③投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。
2、规划设计阶段的成本控制要点
设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键，必须采用以下有效措施进行控制：①对设计单位的设计管理应严格控制，设无论是概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均应通过规范化的设计控制流程来管理；②在满足设计质量的前提下，限制钢筋、混凝土用量等对工程造价影响大的内容；③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响；④通过规范化的设计任务书和合同严格控制设计单位的设计质量；⑤通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。
3、项目招标及前期阶段的成本控制要点
在这个阶段，必须通过合理分包及施工招投标等手段合理降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。具体的控制措施如下：①专业专项工程分包给专项队伍施工并负责验收通过，由有相应资质的设计及施工单位进行施工，并组织相关部门进行验收；②尽可能自购设备和材料，降低工程材料成本；③协调处理好与政府相关部门的关系，由于房地产开发项目施工过程中涉及较多的专项检查，必须协调好与政府相关部门的关系，减少不必要的罚款和处置费用。
其中材料采购造价成本控制是重点。由于房地产项目开发的周期较长，会出现有材料价格波动的情况。尤其是装饰材料的价格变动会更大，但是政府出台的相应建筑工程材料价格信息不但闭塞、材料品种不全、实效不及时，正确性时效性难以把握。因此房地产开发企业对于不能自行采购的材料，造价人员应该实地走访和深入了解，掌握材料采购的真实价格，降低不必要的费用支付。
4、项目施工过程中的成本控制要点
这一成本控制的重点在于保证工程进度，避免因延期交房引发不必要的赔偿。此外，还要从各种施工手段上尽量避免由于错误、缺漏等造成的浪费及重复施工，减少相应的费用支出。这个阶段控制造价控制较难把握，一旦发生错误，将使竣工结算发生错误。因此施工组织设计及施工方案的审定，房地产开发企业应该让费用控制工程师和造价人员参与，从而避免问题发生。
5、设计优化及设计变更成本控制要点
房地产开发企业应鼓励施工单位采用新工艺及新手段进行施工设计，甚至对于可以降低造价的材料替代或者合理图纸变更，都可以提出建议，由设计单位从技术上考虑是否可行，最终房地产开发企业审批核准。作为开发企业的造价控制人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。
6、造价增加的管理措施及控制要点
在施工过程中，由于工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等行为，会造成施工管理阶段的费用增加。而这阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，对没有定额的分部分项工程单价要及时合理的确定。
四、财务费用及项目建设时间的控制手段
对于房地产开发这种大型资金占用的项目，以加快销售和加速资金回收的手段来实现项目滚动开发，是最优化的资金手段，因此在项目建设全程必须缩短建设时间，控制手段主要有以下几个方面：
1、在征地、拆迁、立项、设计、报建等前期建设阶段尽量缩短工期。
2、在对规划设计阶段通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位以加快进度。
3、在施工阶段，从项目节点控制上为项目节约时间：①逐级编制工作计划，分项落实；②以合同为蓝本，明确各施工单位各分项工程的交接时间，对逾期交付行为设置处罚措施；③配备经验丰富的管理人员，保障项目拥有足够的技术指导；④确保资金按时到位；⑤保证原材料、设备的组织供应及时到位；⑥对于施工过程中的设计变更，要求设计单位及时变更出图。
4、在销售阶段，要注意以下几点：①项目定位及销售策略要符合项目实际情况，切记盲目和空泛；②将销售委托给专业的营销公司进行，并设立一定的销售激励制度，快速通过市场；③项目施工进度应配合销售进度，在销售时应具备基本的立面展示及样板间；③监控售房款的收取及客户房屋贷款的办理，以便及时收到银行放款。
五、结语
总而言之，在国家宏观调控政策下，房地产开发企业如果想要在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，那只有通过合理手段控制好房地产的开发成本。以方法促效益，才是企业生存的王道。
参考文献：
[1] 郭宝霞．浅议房地产开发企业的成本核算[J]．商场现代化，2010年第25期
[2] 叶宏：房地产企业项目成本控制思路[J].科技创新导报，2009（34）
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【关键词】房地产；成本控制；投资收益
1 房地产企业成本控制的作用
1.1 提高房地产企业的投资收益
企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，在2010年了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中明确提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。
1.2 加强房地产企业的管理效率
对于房地产企业来说，成本控制室成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。
2 房地产企业成本控制的现状问题
2.1 成本控制意识淡薄
在我国房地产行业的发展过程中，由于企业获得的利润大，很多企业都不注重项目各个阶段的成本控制。大部分进行成本控制管理的企业也只是关注材料的采购和利用阶段的成本管理，且只有在工程完工后财务人员才会有一个大概的成本结算。全过程全方位的成本控制很少被列入企业的成本管理项目中。
2.2 成本控制体系不成熟
大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，一些企业虽然出台了相应的成本控制政策，但限于管理水平的问题，没有将成本控制体系放在重要的位置，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，企业没有及时进行相应的职责权限的划分，当成本的耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善。
2.3 不合理的成本预测
房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。另外，大部分企业比较重视项目完结时成本的计算，对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题，使得成本控制体系的作用失效。
2.4 投入资金过高
由于房地产行业的特殊性，需要企业在投资初期放入大量的资金以支持后续阶段的正常进行。在投资初期企业可以通过各种渠道来筹集所需要的资金，但在房地产项目完工后，企业的上市会受到很大的阻碍和限制。因此，房地产能企业初期投资成本高使得对整个项目成本控制变的举步维艰。
3 加强房地产企业成本控制的措施
3.1 树立成本控制的理念
针对房地产企业员工成本控制观念淡薄的形势，企业的管理者应充分调动全体员工成本控制的积极性，培养员工的成本控制观念，始终贯彻经济技术、生产与成本管理相结合的原则，对职工进行全面的教育使得成本控制的观念深入人心。市场经济的快速发展要求企业的成本控制不仅应用于产品的生产过程，更加强调的是将实体的产品扩展到筹资成本、技术成本、资源成本、服务成本、环境恢复成本等无形产品的成本控制，只有这样房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。
3.2 加强项目事前规划阶段的成本控制
项目前期的成本控制是以编制目标成本为起点的，目标成本是指在一定的时期内，企业为了保证得到既定的利润收益，作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。这里的“合成”说明预算成本要经过多部门，大部分员工共同参与制定。目标成本一般会在项目规划阶段就开始进行编制，企业会结合土地费用额度、类似项目的历史成本并结合新项目的设计要点编制一套完善的投资评估的目标成本体系。在指定的目标成本中，房地产企业应加大关注土地管理的成本和前期成本。
3.2.1 土地管理成本
房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造，可以通过房地产企业与政府积极的协商协调，从而为企业争取一定的优惠政策，还可以获得一部分的税收返还以此来降低土地成本。另一方面，房地产企业可以通过公开的招投标活动，获得公开透明的招投标信息，综合分析并进行项目的可行性研究，进行理性的投资。
3.2.2 前期成本控制
前期成本主要包括招标投标费、规划设计费等。招标是控制成本的一种很重要的方法，开发商一般通过网络、报刊杂志相关的招标公告，这样的方式很可能吸引一些实力雄厚的公司参加设计方案的竞选，这样可能会获得性价比高的设计方案。另外，房地产企业可以利用限额设计来进行成本控制。限额设计是指在一定的资金限额的条件下，尽可能满足相应功能与质量要求的一种设计方法。在规划设计阶段，也要注重设计质量的监控，在项目的开始阶段，要确保相关技术的可行性，不能因为技术本身的问题导致项目后期无法正常进行，从而可能进一步加大了成本控制的难度。
3.3 加强项目施工阶段的成本控制
项目的施工阶段是项目最重要的环节，在这一阶段要投入大量的人力财力。采购是项目施工阶段成本的主要组成部分，这里的采购是指为了完成房地产项目开发的目的，从开发商外部来获得所需要的货物或是相应的服务，主要包括项目建安工程，材料、设备，勘察设计及咨询等业务的委托。房地产企业在采购过程一方面要加强管理，以防止财务人员与采购人员苟合产生隐瞒行为，从中牟取不法的经济利益。另一方面企业在采购过程中也可以采取招标方式，选择性价比高的厂商与其进行合作。合同是规定责任双方履行相应义务和解决相关问题的主要依据，因此，合同条款的规定应该尽量的细致全面，尤其是对在合作过程中容易出现分歧的部分应规定相对应定性定量的解决方案，合同用词不能模棱两可，耽搁项目的进程，使得成本控制工作进展变的更加艰难。
3.4 加强项目结算阶段的成本控制
项目结算阶段的成本控制也是十分重要的，在这一阶段要及时进行项目总结，分析项目整体开发过程中成本管理及执行过程中的经验和不足，以利于后续项目的开发管理。结算阶段成本控制的效益一般分为两种。一种表现为直接效益，主要是针对企业同施工单位的核对工作，这一阶段的工作要严格认真依据工程量的结算清单或者是按照定额计价的方式来结算整体工作量和总价格的计算分析，最终汇总出整个项目的结算造价，将其作为支付工程货款的依据，即该项目最终建设成本的数据。第二种效益主要表现为间接效益，主要是统计分析再利用的工作，可以依据企业已建成项目或者是利用其它类似项目的结算数据，并找出差异进行对比分析，从而汇总出不同类型楼盘的单方造价，能为房地产企业以后项目的成本测算提供便捷的方式，这是一种长远的经济效益。
3.5 加强营销阶段的成本控制
项目在规划方案确定后，就要开始进行营销工作。通过销售才能真正意义收回资金，取得相应的投资收益。因此，营销阶段的成本控制也是贯穿整个项目运作的重要一节。在这一阶段应针对营销成本建立一套比较完善的市场推广成本控制体系，对广告的投放也应当进行谨慎的考量，对各个商家的报价进行比较，从而选择一种低价优质的广告企划方案。
4 结语
总之，房地产企业的成本控制是比较复杂的，不仅要进行事前，事中控制成本，也应在项目结算和营销阶段进行成本控制。如果企业在项目的整个过程中综合利用各方面的技术、人才有效对成本进行全面的控制，不仅可以提高企业整体的管理效率，也可以大大的提高企业的投资收益，从而保证了房地产行业的市场竞争力。
参考文献
[1]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息,2010
篇6
关键词：建设工程；成本控制；现状；各阶段管理
中图分类号： F275.3 文献标识码：A
工程项目成本控制是指在项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的人工、机械、材料费的支出，进行指导、调节、控制，并及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项费用控制在计划成本范围内。建设工程成本管理是在满足工程质量、进度、合同规定要求的前提下，对各项费用进行的管理，以实现盈利的目的。因此，加强项目成本管理是项目成功的关键，是贯穿于项目整个周期各阶段的重要工作。
1.建设工程项目管理中成本控制的重要性
建设工程成本控制是在建设工程施工过程中，运用成本管理理念对施工技术和管理进行有效的控制，通过预测、组织、指导、核算和分析，对一切经济资源费用的开支等进行控制。项目成本控制贯穿于整个项目的实施过程中，是项目管理中的重点内容。因此，在建设项目管理中，加强和完善成本控制是一项十分重要的工作。具体表现在以下几个方面。
1.1有利于企业战略性成本控制实施
经济效益的提高是企业运行的根本目的，而成本控制是企业赢得市场竞争的战略选择，也是最基本的战略方法。其核心思想是将成本竞争作为主要手段，以降低成本扩大市场占有率，最终赢得企业的竞争优势。
1.2有利于提高项目的整体管理水平
成本控制是项目管理的质量表现，项目成本的降低直接反应工程耗能的节约。无论是劳动生产率还是资源利用率的降低，都从根本上体现项目的整体管理水平。
1.3有利于增加企业的利润
建设工程项目具有施工多样性、流动性大和周期性长的特点，在其建设过程中成本变动性较大，常常出现与计划不符的现象。因此，对项目成本的动态控制将会在很大程度上关系到企业的最终利益。
2.建设工程项目管理中成本控制的现状分析
2.1项目成本控制管理存在的问题
建设工程项目成本控制的分配明确但分工混乱状态依旧存在，目前已经实行了项目经理责任制，但是大多数民营企业没有从根本上对项目成本进行考核，项目成本管理责任制没有得到贯彻落实。这就导致管理程序缺乏规划、执行过程流于形式，随意性较大，令各项成本控制脱节于状态，从根本上达不到对成本的有效控制。
2.2项目成本控制存在的技术问题
建设工程施工中很多技术人员缺乏创新意识造成大量人力、物力、财力浪费。在工程项目管理中最重要的就是新技术的研发和应用，但是在技术控制过程中，管理人员却忽视整体过程和实际情况的控制，只是片面的对成本进行管理，再加上管理中存在较多漏洞，如采购环节、分包招标环节、合同签订等管理不严格，从而严重影响成本的控制。
2.3项目成本控制人员存在的问题
项目成本管理人员是影响建设施工成本的重要因素，由于管理人员的素质水平不高、缺乏相关的经验和理论知识，管理人员对成本控制观念不强等问题都会给成本管理带来一定困难。[［1］孟向军.建筑项目工程成本管理的现状及对策.现代营销.2012-10-15
]
3.项目参与各方的项目成本管理目标和任务
3.1业主方
业主方项目管理的目标包括投资目标、进度目标以及质量目标。主要的管理任务是对项目的投资管理、安全管理、进度质量管理、合同管理、组织协调管理等。业主方对项目成本的控制主要体现在质量目标上，包括设计阶段的质量管理、材料质量管理、设备质量管理等，最终是在质量目标上满足相应的技术标准和规定，以及满足业主方的质量要求，以最大限度控制项目的总投资。
3.2设计方
设计方管理的目标是对成本目标、设计进度以及质量目标进行管理，完成设计成本与设计工作有关的工程造价控制，包括设计进度、质量、合同以及与设计有关的组织协调工作。设计方对成本的管理主要体现在设计阶段，做好施工前期准备工作和保修期工作，为整个建设项目做好前期的准备工作，为节约成本和施工中成本的管理奠定良好的基础。
3.3供货方
供货方的成本管理主要是在施工阶段进行的，但它也涉及到设计准备阶段的工作，主要体现在供货进度、供货质量和成本控制上。保证材料的质量和供应，就是最大程度上保证工程项目的成本。
3.4施工方
施工方主要管理目标是对建设成本、施工进度、施工质量的控制和管理，施工方的项目成本管理主要体现在施工阶段。施工过程中由于技术和工种的交叉施工，因此，要对工程成本进行全过程的动态控制与管理，在保证施工质量和进度的基础上降低工程成本，既能保证满足业主方的要求，又能保证自身获得更大的利益。
4.工程项目各阶段的成本控制与管理措施
4.1投资决策阶段工程造价的管理
投资决策的过程是对工程项目选择和决定投资的过程，它对工程项目起着总揽全局的决定性作用。投资决策涉及的行业比较多，呈现出工作量大、数据多、专业技术人员多的特点，具有一定的专业性、实践性及客观性。投资决策的过程是依据相关的专业资料及方法对项目进行估测，在估测当中可以分为以下几个步骤：
1、规划阶段的投资估算
2、项目建议书阶段的投资估算
3、可行性研究阶段的投资估算
4、评审阶段的投资估算
投资估算对项目的总投资起着关键的作用，是工程项目整个过程的重要依据。但是长期以来投资决策阶段在建设中还存在严重的问题，比如出现投资膨胀现象，造成延长工期，致使工程造价过高；因为人为因素造成概算降低，有意压缩工程投资，预留资金缺口；在施工中，建设单位提出过高的要求，超出设计的标准。因此我们要重视投资决策阶段工程造价的管理与控制，多搜集相关的数据资料，对项目的价格进行准确的估测，为项目资金的投入支出作出全面准确合理的决策。
4.2设计阶段的造价控制
4.2.1推行和完善设计监理制度和完善施工图审查制度
投资者设计作品的好坏标准是客观的，在激烈的市场竞争中求得生存，就必须担负起投资者利益最大化，因此，设计人员应大力推行和完善设计监理制度，对设计过程进行跟踪检查，并进一步完善施工图审查制度，对设计作品进行全面检查，以避免设计中可能出现的错误。
4.2.2提高限额设计运用水平和完善设计变更
在设计过程中要让设计人员明白限额设计并不是一味考虑节约投资，也不是将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际，精心设计，保证设计的科学性。在设计准备阶段，设计人员和技术人员要对设备造型、工艺流程、建筑方案进行比较，研究出控制投资的具体措施，要对设计进行分块限额，对设计要进行造价核算，确保在设计阶段将造价控制在投资估算内。
[2]2陆宝君.建筑工程全过程成本控制要点探讨.产业与科技论坛.2013-09-15
4.2.3完善变更程序，尽量减少设计变更
设计变更也是影响造价的关键因素，在设计中，施工图的设计要尽量听取施工单位的意见，使之符合施工要求，尽量减少设计变更次数，避免造成造价失控。
4.3项目实施阶段的造价控制与管理
4.3.1合同管理
树立合同管理意识，认真学习国家相关法律、法规，在制定合同时严格把关。结合工程实际情况，制定合理的合同管理办法，明确合同中各方责任与权利，制定出既保护企业利益又满足业主要求的施工合同条款。
4.3.2材料设备费用管理
建筑材料和设备采购费用是构成造价的主要因素，由此，建设工程中材料的选用对降低造价起着关键性作用。选择优质实惠的材料，要货比三家，保障资金的充分合理利用，做好材料的采购、进场、应用、保管等各项工作。
4.3.3优化施工方案
施工前期要结合施工组织设计、施工图纸及现场施工实际情况，以及施工水平、机械设备等编制一套切实可行的施工方案。一份合理的施工方案能够指导项目部合理利用人力、物力、财力，以满足降低成本的要求。施工方案的优化是降低施工成本的行动纲领。
4.4 竣工结算阶段的管理与控制
工程建设合同是工程竣工结算的重要依据，合同条款是双方利益的保障，施工企业一定要牢固树立按合同条款提供的保护自身利益的法律意识，因此，要树立合同的管理意识。按照合同规定审核工程量的准确性，审查定额套用及设计变更签证是否正确，取费标准是否符合施工期间有关工程造价政策的规定。[]
结语总之建设项目全过程成本管理是基本建设工作中十分重要的部分，对工程经济和社会效益产生最直接的影响。因此，只有各方加强成本管理工作的力度，才能使建设工程成本管理走上国际化道路。
参考文献
篇7
摘要：随着房地产业发展速度的减缓，宏观调控措施的进一步增强，市场竞争加剧，要想在未来的竞争中保持优势并立于不败之地，就必须重视和控制好开发成本，提高成本管理水平。本文将分别从房地产开发的设计、招投标、施工三个阶段，提出控制开发成本的对策。
关键词 ：成本控制；房地产开发；造价
一、设计阶段的成本控制
一般来说，设计完成后，工程建设的成本70-80%就基本确定，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求，因此设计在成本控制中起着先天性的影响。设计的计划性是保证工期顺利推进的有效保障，设计的完整性和准确性，能提高招标过程中竞争的充分性和招标完成后招标结果的执行力。通过设计优化，可以减少不必要的成本开支，提高产品的性价比。设计的深化不但可以提高设计的完整性，而且可以提高招标结果的公正性和准确性。在实际案例中，许多技术人员过多的侧重于设计的安全系数，而较少考虑设计的经济性，这在根本上加大了项目的建设成本。为了避免过分关注设计安全系数而造成成本失控，可重点从以下方面着手：
1.实行设计招标，比较多个设计方案，择优选择设计合作单位
在设计阶段引入竞争机制，在制定设计招标方案时，应推行设计成果安全性与经济性相结合的办法，在这两个方面设定一定的权重来进行综合考虑。要邀请多方较为优秀的设计单位一起来竞标，并要综合分析各个竞标单位的设计要点，多方听取专家的设计建议，取长补短，达到优化设计方案的目的，最终在保证项目整体布局、建筑造型、适用功能等方面的协调统一的基础上，在降低工程造价上实现一定的突破。
2.实行限额设计，有效控制工程造价
实施限额设计，就是要严格按照批准的成本目标控制初步设计及施工图设计，在保证各专业达到使用功能，符合设计质量要求的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制设计变更，保证总投资控制在批准的限额内。做好限额设计管理，能为后期的施工建设节约很多的成本。从勘察工作开始，就要着手进行限额设计，在编制工程勘察文件时，应当满足工程建设规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。设计单位应把限额设计作为设计工作的重点考量因素，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在此基础上，按项目成本目标严格控制初步设计及概算，再用初步设计概算严格控制施工图设计及概算，节节连贯，环环相扣，每一个环节都能为下一个步骤做好铺垫，最终将限额设计贯穿于勘察设计的全过程。
二、招投标阶段的成本控制
项目招投标阶段是房地产开发成本控制的重要组成部分。招标工作的组织和招标结果直接影响着成本控制，可以说工程项目的招标结果对工程项目的成本控制有着决定性的影响。许多全国性的大型房地产公司在向全国多个地区布局时，时常会碰到对当地施工市场不了解，对本公司招标管理中的习惯条款与当地招标惯例的差异认识不足等情况，最终导致后期工程成本控制和工程管理处于被动的局面。
要做好招标工作，首先，业主要编制好招标文件。招标文件中要非常明确建设工程施工招标的原则和程序，规范和指导好施工招标的各个环节，标书中要约定好评标原则、报价范围和具体方式、报价项内容的描述及报价规定、合同价格形式、合同价之外的价格约定、敞开口的价格风险锁定措施、付款条件等内容；其次，做好标底编制这一项招投标管理的核心工作，标底是确定合同价款的基础，只有严格编制科学的标底，才能真实、准确的判断出竞标企业报价的合理性和可靠性，为最终总包合同价款的确定奠定坚实的基础。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是建筑产品从图纸到最终实物产品的形成阶段，在整个项目建设过程中，这一阶段是资金投入量最大、各专业交叉作业管理最复杂、最难的阶段。对于开发商来说，对这个阶段的管理主要是围绕着上述招投标的结果和实际中工程实施的价格变化来跟踪调整年度基建预算以及项目的最终动态成本目标。这一阶段的成本控制要点主要有以下几方面：
1.标准化合同管理，严格审核工程变更
管理好合同，首先要将合同有效地进行分类，在合约规划的基础上将其标准化，梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板，以规避合同风险，降低无效成本，提高执行效率。其次，要严格控制项目变更，强化变更程序。目前我国市场经济建设处于转型期，法律法规的制定及执行仍然有许多不到位的地方，具体到房地产开发市场中，则是出现许多施工单位为了争夺施工工程，采取“低价中标，高价索赔”的竞标策略。所以作为开发商的造价管理人员，不要对较低的中标价抱有幻想，误以为能节省成本，而要做到事前把关，主动监控，在保证施工企业有一定的合理利润的基础上，严格审核工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
2.借助监理机制，加强核价管理
开发商囿于人工成本支出的限制，不可能对项目建造的全工程都监督到位，这就需要选择合适的监理单位，帮助开发商在质量、工期、质量等方面进行全方位的监督控制。应将监理公司的工作业绩与其监理费实行有效挂钩，完善监理单位的职责分工及有关制度，保证工程成本目标在可控范围内变动。同时，要将对监理工作的考核细分到季度、月度及周，严格工程进度款的审核，及时检查或抽查监理公司套用材料单价及费用定额的核价工作，确认无误后再支付相应的工程进度款。
3.进行技术创新，强化绿色环保理念
技术措施的实施是项目总投资得以有效控制的重要保障。按照业内的平均水平，材料费约占直接工程费的70%左右，同时，直接费的高低又极大的影响到间接费的高低。当前建筑新技术新成果的广泛运用，能有效降低材料费的损耗，要加大新工艺、新材料的研究力度，用建筑科技的创新来有效降低成本。并且要强化绿色环保理念，在节约能源上依靠点滴式的集腋成裘，实现成本的有效控制、产品性价比的切实提高。
4.抓住市场节奏，控制管理成本
通过上述加强项目建设过程的管理，有效缩短项目开发建设周期，能直接减少管理费用、财务费用的发生，降低机会成本；通过提高各工程环节的有效衔接，加强产品质量管理，减少工程返工和客户赔偿，进而踏准市场节奏，组织好产品的销售，在市场出现有利时机时，及时地推出产品实现销售，最终有效的控制管理成本。
房地产项目开发具有周期长、涉及业务部门众多的特点，其中前期的设计、中期的招标和施工，是进行成本控制最关键的三大环节。提高前期项目设计的计划性、完整性和准确性，加大设计优化和设计深化的管理和力度，加强中期投标的组织与管理，加强标书的审核和分析，加强招标图纸的审核和深化，并在工程施工中严格按照招标结果和基建预算目标控制工程变更，将极大降低成本，实现对开发项目成本的有效控制。
参考文献：
[1]陈建俊.浅谈工程项目成本控制的重要性.城市道桥与防洪，2004：41～45.
[2]刘华.房地产开发项目几个环节的成本控制.科技资讯，2007：22～26.
篇8
关键词：成本控制；建筑设计；优化
中图分类号：U415.1 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）6-0134-03
随着国民经济水平的发展，建筑行业也随之发展起来，建筑设计阶段是对施工阶段起到指导作用的主要阶段，因此在建筑设计阶段需要对整个建筑的各个方面根据实际情况进行设计，保证整个建筑施工阶段能稳定进行。在建筑设计阶段进行成本控制能够分析在实际的施工过程中遇到的各种情况，合理控制成本预算，优化设计成本。
1 建筑工程中的设计阶段
在建筑工程中，对整个项目从立项、投资、准备、设计、施工到最后的交付投入使用，这些过程大致可以分为两个阶段，即设计阶段和施工阶段。建筑工程的设计阶段是根据业主的主要要求对整个项目进行设计，包括施工图、施工材料、成本等方面，最终要用最小的成本投入来获取最大的利润，保证业主的利益。
在项目有了可行性报告之后，对整个施工过程所需要用到的施工人员的开销、建筑材料的花费、建筑设备的花费等需要用到的所有费用进行预算，成本预算为施工阶段的具体资金花费做出了知道作用，是施工阶段的每一个步骤都能以预算的资金总数为标准，保证最后的实际成本不会超过预算。如果在设计阶段不对成本进行控制，一方面，保证不了业主的利益，业主不能对项目的大致花费有所了解，也不能保证在项目建成投入使用之后所获得的利润的多少。另一方面对施工阶段的各个步骤都没有一个基本的控制，在施工的时候就会造成资金的虚报，损害业主的利益或者对建筑质量没有保证。或者在施工进行一半的时候发现已经超出预算了，因此需要在建筑设计阶段对成本进行控制，控制每一个步骤、每一个方面所需要用到的资金，严格按照预算执行。
2 成本控制在建筑设计阶段中的体现
在建筑设计阶段，对成本的控制就是为了保证建筑工程的建成投入使用之后能让业主获取更大的利益，按照可行性报告的要求，通过对施工图各个步骤各个方面的控制，预计在实际的施工过程中能遇到的具体问题给出解决方案，确保实际成本不超过工程预算。成本控制在建筑设计阶段具体的体现如下：
2.1 在设计阶段树立成本意识
在设计阶段，需要设计人员对施工图进行设计，明确在施工过程中的施工方向，施工要求，施工要点，在设计阶段，业主需要根据可行性报告对建筑工程中需要用到的资金进行估算，结合施工图的要求来确定成本。
按照传统的看法，在施工之前，业主对项目的判断只是在于设计效果图，通过设计效果图的直观效果来判断项目的可行性与否，而不是在意设计施工图，对项目的基础和施工过程不在乎，至上想要最终投入使用之后的效果，就是由于这种思想，才会造成成本意识的缺失；另一方面，相关设计人员的专业素质不过关，就会造成方案过程传统，没有结合现有的实际情况，设计出的方案过于落后，不能满足现代化的要求，例如私自增加钢筋的直径和根数、基础过深、断面过大等；或者只是按照自己单一的想法进行超前设计，而在具体的施工阶段却没有施工基础，设计施工图是想要建造一座海市蜃楼，虽然想法具有超前意识，可是实际的施工工艺却不能满足设计施工图的要求，例如在主要承重的钢筋混凝土的要求不严格把关，为了美观多用装饰性的材料、进口材料、美观玻璃材料等。这两方面直接决定着建筑设计阶段的成本预算以及后期的施工阶段的成本使用，因此在建筑设计阶段必须树立成本意识。
成本意识也就是业主注重建筑工程中的成本，对设计施工图的要求从外表美观程度到实际的使用情况，再到设计方案实施的可行性以及所需要的成本，对于建筑工程的要求不只是局限于设计效果图，负责项目的相关人员要认真考察项目的可行性，从项目所需要的成本、投入使用后的利润、工程质量的好坏等多方面来确定项目能否进行投资，确定投资之后，要对建筑设计阶段的成本进行预算，保证实际成本的最低以及利润的最大化，对项目要建立一套完整的管理制度，确定项目的负责人以及具体的工作人员，明确每个人的责任及工作内容，使每个人都树立成本意识，在保证建筑工程质量的前提下使己方的达到最大化。
对于这个项目的设计人员来说，要求设计人员有专业的设计基础，了解各种施工工艺的成本，在两者之间找到平衡，了解各种建筑材料的性能、使用范围以及市场价格，能在不同方面用不同的建筑材料，既保证了建筑工程质量，又能使成本达到最低。在设计过程中要数量成本意识，根据实际的需要来进行施工图的设计，不能根据自己的感觉来设计，要符合实际情况，符合社会的发展。设计人员的成本意识直接决定着设计施工图的可行性以及所需要的成本的多少，因此设计阶段既要让业主方面做好成本的监控和设计人员成本的具体预算。
2.2 实行限额设计，控制成本
限额设计是在建筑设计阶段进行成本控制的主要方法，其含义就是按照可行性报告的要求，对成本进行初步估计，按照施工图的设计控制资金的使用数量，保证施工成本不超过预算的一种方法。在保证建筑施工阶段的正常进行的前提下，对成本进行限制，简而言之，实行限额设计的方法就是根据可行性报告对整个建筑工程需要用到的资金进行预算，业主按照预算的成本下拨资金，相关设计人员再根据成本的多少对初步设计图中的每个环节需要用到的成本进行预算，设计出建筑施工图，在满足可行性报告的要求的前提下，能对各方面的资金量化、具体化，准确计算每个环节的成本，最终使预算的成本不超过业主投资的成本，实际的成本不能高于预算的成本。在设计方面也要注意各种施工工艺的综合运用，例如在进行高层建筑的时候，输送混凝土是一个普遍存在的问题，用混凝土输送泵能让混凝土直接到达百米的高度，一方面保证混凝土质量由于运送时间过程而发生质量的改变，又能减少地面保存及保护的费用，一举两得。
3 建筑设计阶段中成本控制应注意的问题
在建筑设计阶段进行成本控制并不是一味的缩减成本，而是对人员、建筑材料、建筑设备、工程质量等方面进行有效的统一，在保证建筑工程质量的基础上，对各方面的因素协调控制，用最小的成本达到最优的质量。正是由于这个问题，对相关工作人员提出了更高的要求，建筑设计人员要尽可能的缩减成本，在设计施工人员的开销时，要保证每个岗位都有人去做，每个人都有岗位去坚守，不能出现人员闲置或者人员缺少而影响工期的情况，合理设置施工人员的工资待遇；在建筑材料方面，充分了解各种材料的基本性能和市场价格，保证在安排各位置的材料时能物尽其用，合理搭配，用最少的成本建筑出既美观有耐用的建筑工程；在建筑设备方面，要做好各种设备市场价格的调查，合理购进设备，在数量和质量上找到平衡点，不能一味的追求气势而忽略了成本；在施工工期方面要严格控制，保证最短工期完成整个施工工程，避免有的部分需要加急完成，有的地方为了等待其他的平行工序而停止施工的现象，对于工期的安排和交叉进行，既保证在工期内能够完成监护任务，又要保证突发事件的处理，一切以不耽误工期为目的，因为时间越长，每天的开销就越大，一方面浪费成本，另一方面，建筑工程一天不能投入使用，就晚一天创造出利益，对业主的利润也是一种损失。
建筑工程的灵魂就是工程的质量，因此在进行成本控制的时候要注意工程质量的把关，不能把成本控制和工程质量当成对立面去看待，要把两者和谐的统一起来，如果只重视成本不顾工程的质量，那么在建成检验的时候就会出现问题，出现问题之后就需要重新进行施工，重复施工需要耗费的成本会更多，如果只注重工程质量，尽管每一个环节的质量都有保障，可是有可能在施工阶段进行到一半的时候就会由于资金的缺少而造成工程不能进行下去，如果放弃该工程，那么前期投入的资金不可能收回，如果把该工程进行完整，那么结果在交付投入使用之后回由于利润没有成本高而造成资金的损失，所以不管重视那个方卖弄，都会造成资金的损失。因此，保证施工的质量，才能更好的控制成本。针对这一问题，在建筑工程的设计阶段，就需要相关的设计人员对成本控制和工程质量相结合，不能再设计完之后再进行成本的预算，浪费时间，影响设计的思路，要根据预算的多少来决定设计的建筑类型，根据预算的不同来合理分配每一个环节，建筑施工图的每一个地方所需要花费的资金，保证最后的总成本不能超过预算。
4 成本控制在建筑设计阶段中的优化
建筑设计阶段的成本在总成本中所占的比重并不大，可是这个阶段切决定着总成本的80%，因此成本控制需要在建筑设计阶段有所优化，既不能只为了建筑工程最后的效果而一味的优化设计方案，所有的方面都选取最好的，不计成本的设计，又不能因为过于压缩成本而造成建筑工程的质量达不到要求，再次施工所耗费的成本比一次施工的成本更多。因此需要在设计阶段优化成本的控制，使其既能保证质量，又能缩小成本，增大利润。建筑设计阶段能够控制成本的方面有很多，例如在设计图方面进行控制，包括地下面积、建筑工程的工艺水平、开窗面积、建筑形态等方面。
在建筑工程建成并投入使用的时候，要对其获得的利润与成本进行比较，保证利润的数目，这就需要在设计阶段对建筑的形态进行控制，因为建筑所需要的成本与实际销售之后得到的资金并不是相等的，换句话说，有的地方在建筑设计的时候是必须要进行施工的方面，可是在销售的时候却不能单独出售，例如地下面积，一般来说，建筑的地下面积如果算入住户的公摊面积中，会使住户觉得自己的利益受到损害，如果不算入公摊面积，可是在建筑施工的过程中却需要对地下面积的部分进行施工，并且在这个过程中需要用到的资金高于正常销售部分需要的资金，这就造成了不能单独销售的部分投入的成本比可销售部分投入的成本高，如果不合理控制这部分的成本，就会使成本过高，而实际得到的利润偏低。控制地下面积的方法就是减少地下室的土方开挖，尤其对于需要建筑地下大型停车场的地方，要注意地下面积的开发，每个车位的面积和整体的建筑面积要根据实际的情况合理控制，因为地下建筑的面积越大、深度越深，对于建筑材料，桩基等的成本就越高，即使是面积增加几平米、深的增加几厘米，都会对成本造成较大的影响，根据经验表明，要控制地下面积的大小，保证不超过整个建筑面积的15%，保证利润。
开窗面积是指在建筑中需要按照窗户的面积，开窗面积如果过大，就会导致成本过高，需啊哟更多的钢筋混凝土做框架，增加成本，另一方卖弄，又需要在建筑的保温措施上曾就爱成本，可是如果一味的减少开窗面积就会使建筑过于封闭，既不能按照节能的要求合理利用阳光，又在美观实用性的方面大打折扣，使建筑失去了实际使用的功能，因此需要合理设计开窗面积，在保证美观实用和照明的条件下，减小过大的开窗面积。
建筑过程在设计的时候需要对外观进行要求，因为在投入使用的时候首先看到的外观的美观程度，其次才是内部的构造，在重视美观程度的时候就会对其外表的平整程度进行调整，不能整个外表都是平面，这样虽然能够降低成本，可是却不美观，在销售方面会遇到很大的障碍。如果建筑工程的外面不平整，每一个凹凸不平得到地方都需要用建筑工艺作为补充，既要保证能够完全按照设计图呈现外表的效果，又要保证复杂的外表成本的控制，不能外表美观，耗费成本过多，只是做了“面子工程”，虽然外表美观，可是却不能单独的销售外表，外立面同地下面积一样，是需要耗费成本的方面，却不能通过单独销售的方式来得到利润，因此需要设计人员在设计的时候考虑到两者的统一及对立性，合理设计外立面，既能保证外立面的新颖美观，又要节约成本，同时在建筑材料上也要有所改进，外立面知识从观看的角度有的材料分不清种类，这样就可以选取较经济性的材料来代替其他种类的材料，或者多种材料组合，既能保证外表的美观，不会影响观看，又可以通过设计来控制成本。
5 结 语
综上所述，建筑工程需要花费的成本巨大，如果不对成本进行合理控制，就会在建筑完成并投入使用之后得到的经济效益与成本不能达到正比，因此需要在设计阶段就对工程的成本进行控制，在保证工程质量的前提下，设计出一项既符合大众审美要求，又低成本的建筑工程。
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篇9
1.1产品成本控制的概念
产品成本控制是指企业在生产产品过程中,采用一定的控制标准和手段,使劳动耗费及各种费用开支控制在预算范围内。及时发现偏差,找出原因,采取有效措施,使企业最终目标得以实现。它是根据事先制定的成本预算,对企业日常发生的本论文由整理提供各项生产经营活动按照一定的原则,采用专门方法进行严格的计算、监督、指导和调节,把各项成本控制在一个允许的范围之内。狭义的产品成本控制又被称为“日常成本控制”或“事中成本控制”。
1.2产品成本控制对公司的意义
产品成本是企业生产经营管理的一项综合指标,通过分析便能了解一个企业整体生产经营管理水平的高低。通过产品总成本、单位成本和具体成本项目等的分析,便能掌握成本变化的情况,找出影响成本升降的各种因素,有利于促进企业综合成本管理水平的提高,同时产品成本是产品价值的重要组成部分。所以产品成本也是制订产品价格的重要依据。
因此对产品成本进行良好控制可以保证产品成本计划目标的顺利实现,提高生产管理效率,促进、完善内部经济责任制,是企业增加盈利的根本途径。同时产品成本降低可以削减售价以扩大销售,经营基础稳固才有力量提高产品质量、产品创新设计,寻求新的发展。产品成本控制是抵抗内外压力,求得生存的重要保障。
2我国中小企业产品成本控制的现状及成因分析
2.1企业的产品成本控制大都停留在事后阶段
企业一直把提高产品质量与降低成本的目光紧紧地盯住在生产制造与检验过程,结果精力花费了不少,成本付出了很多,但却是收效平平。其原因就是只注重了制造与检验的环节,而忽视了影响质量与成本的其他环节,其中设计开发便是一个重要环节。现代设计认为,产品质量的优劣首先是设计,其次才是制造和检验,并提出产品质量的“源流控制”理论,即设计阶段是“上游”,制造和检验分别是“中游”和“下游”。抓好了上游控制,中、下游控制就容易。
2.2企业生产成本缺乏市场观念
生产成本是一个企业生产经营效率的综合体现,是企业的内部投入和产出的对比关系。低成本意味着较少的资源投入,提供更多的产品和服务,从而意味着高效率,但未必就是高效益。我国许多中小企业按照成本习性划分成本的构成并核算产品成本,通过大幅度提高产量降低单位产品分担的固定成本。这样,产量越高,单位成本就越低。因此,在销售量不变的情况下,企业误认为简单的降低成本就意味着增加效益。这种失真的信息导致生产成本控制觉察出现误区,似乎产量越大,成本越低,利润越高。
2.3未能及时收集原始成本数据,统计表格也不够合理
大多数中小企业不是由班组直接将原始数据输入系统,仍然采用填写报表,再由专业人员将报表数据统一汇总或输入微机。有的操作工和班组长不认真填报工时、材料消耗等表格,造成漏报数据和数据失真;有的未能及时随班填报,而是事后补填,由于时过境迁,单凭记忆凑数,很难保证准确;还有的字迹模糊,致使辨认困难。企业在印制统一表格时,要么名目繁多,要么容易产生歧义,不能适应企业不同产品的特点,填报费力,汇总困难,严重者能引起生产人员厌烦甚至反感,产生应付心理,自然影响填报质量。
2.4产品设计成本意识缺位
有的企业尽管采取措施强化成本统计,如分车间独立进行成本核算,严格控制材料和工时消耗等等,但效果有限,成本依然上升。其原因在于没有把好产品的设计关,忽视了产品设计阶段各零部件成本的估算统计工作,致使产品一投产就出师不利。
2.5决策过程成本观念不强
任何领导层决策的失误,都要由整个企业承担损失。由于产品开发、市场选择、资金运作不当,或者优柔寡断、议而不决而丧失的发展机会,都直接或间接增加企业开支,必然拉动产品成本上升。
中小企业虽然营销渠本论文由整理提供道较短,但由于促销活动频繁,人员费用过大,单位产品营销费用一般偏高,产品档次不高,容易过时,有时会陷入要么退出市场,要么降价促销,压缩利润空间,甚至蒙受亏损的两难境地。另外虽然企业组织结构相对简单,但随着规模不断扩大,仍免不了设置或增添若干职能单位,加之对外应酬面广,行政管理费用难以控制,甚至大幅超支,这势必会增加产品的成本。
3产品成本控制的解决对策
3.1注重产品前端的采购成本控制
企业要建立采购计划的制定与采购计划实施相分离的机制。仓库管理部门作为企业各种物资的储存、保管部门,能及时根据内部各单位对物资的需求和仓库的库存情况,较准确地提供企业对各种物资的实际需求情况。因此,每月末各内部单位应将对物资的需求情况列表报仓库管理部门,仓库管理部门根据各单位上报的物资需求情况,并结合仓库的实际库存情况进行分类、汇总、整理,编制物资采购计划明细表报管理层批准,批准后交物资采购部门,由采购部门根据计划进行采购。
3.2企业要规范行为,加强材料领用管理,做好材料领用的事中控制
对材料领取、使用加强管理,要采取查看领料单及现场查看相结合的办法,重点从材料是否超范围、材料收发存记录是否规范、对公私两用物品的领用管理是否严格、各部门领用的材料是否及时使用、是否存在小库存等方面进行管理。加强材料使用管理工作考核。主要从管理创新、节能降耗、定额消耗执行是否到位、查出的问题是否及时整改等方面进行考核,目的是促进各单位合理组织施工,减少材料损失浪费,发挥修旧利废作用。
3.3企业应彻底改变现存生产过程弱点:从追求产品数量、交货期转变成了在保证产品的质量、交货期前提下,追求数量
这样就使企业不是片面的追求数量上的提高,不顾产品的质量。我们知道中小企业的弱点之一就是片面的认为提高企业利润的唯一手段就是最大程度的增加产品的数量,但如果企业一味追求数量上的提高,忽略的产品质量的保证,那生产出的产品只会让消费者对公司的声誉打折扣,提高利润纯属空谈,把保证产品本论文由整理提供
质量作为提高数量的前提,这样既可以使利润合理的提高,又维护了企业的声誉。
3.4企业应该定期组织员工进行教育和培训
人的因素对生产率有十分深刻的影响,生产过程的任何环节都离不开人的参与,各生产要素都必须直接或间接地通过人起作用,要要树立“以人为本”的经营理念。“以人为本”的经营理念要求尊重人才、尊重知识和技能。企业劳动生产率的提高,归根结底决定于企业员工基本素质的提高。因此,企业要不断地创造机会鼓励职工学习新技术、应用新工艺、新技术和新工艺的改进和提高。
3.5企业应该实现现代化的成本本论文由整理提供管理手段
随着市场经济的发展,企业不能再将成本管理简单地等同于降低成本,而应是资源配置的优化和资本产出的高效管理。因此,企业不仅要关注产品的生产成本,而且要关注其产品在市场上实现的效益。尤其是在科学技术高速发达的今天,企业单纯依靠成本的降低来获取优势是不可能的,在知识经济时代,企业更多的应靠技术的投入,从而产生更大的收益,也即现代成本管理中所谓的相对降低成本,从而提高成本效益。
3.6企业员工要积极配合公司推行各种体制改革
随着科学技术的飞速发展、产品更新换代的日趋加快、社会竞争的日趋激烈、企业也面临更大的挑战。因此,公司都根据自己的自身情况和经济状况,而做出一系列的体制改革。作为公司的员工来说,公司每推行一项体制改革,我们一定要深入的学习、积极的配合。只有这样我们才能紧跟公司的步伐,只有这样我们的体制改革才能推进的更快,取得更大的成绩。
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篇10
关键词：房地产开发 全面成本管理 成本控制 经济效益
房地产企业而言，房地产开发的数量、质量、成本、利润以及对环境的影响是其必须考量的问题，这不仅关系到自身的经济利益，更涉及到所应承担的社会责任。房地产市场是我国GDP的主要支撑点之一，同时也会影响与此相关行业的发展，如涉及金融业的房地产抵押，涉及中介服务的房地产估价、经纪、物业管理等，这为房地产开发企业提出了一个亟待解决的问题，即如何在保证房地产增量的同时，带动相关行业的良性发展。笔者认为，加强成本管理是解决这一重要问题的核心办法。
一、价值链体现房地产企业的核心竞争力
在市场经济条件下，企业之间的竞争是整个价值链的竞争，波特的观点印证了价值链在企业竞争中的地位，即消费者心目中的价值由一连串企业内部物质与技术上的具体活动与利润构成，当与其他企业竞争时，其实是内部多项活动的竞争，而非某一项活动的竞争。如果企业的竞争优势没有体现在整个价值链中，将呈现“跛脚”的状态，当优势难以弥补其劣势时，或其劣势正是竞争企业的优势时，极有可能在市场竞争中步履艰难，其优势的发挥也将受到限制。
虽然企业价值的增加有内在价值和外在价值外之分，如果将其概括为价值链，可以将其分为基本活动和支持性活动，基本活动贯穿于企业的整个供、产、销及售后服务，支持性活动包括计划的制定、人力资源管理、财务管理、研究与开发等。在这些活动中，每一项活动都关系到企业的竞争力，都应该上升到战略的高度加以考量。房地产企业在开发过程中，要善于培养在价值链的关键环节上的核心竞争力，在形成“拳头竞争力”的同时，在成本管理方面树立系统控制观念，从原材料供应商直至产品的最终消费者，从开发设计到售后服务，都要上升到战略的高度将其所涉及的活动及社会资源进行有效整合，分析如何全面、系统地利用好自然资源和社会资源。这样才能实现对成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范围内。
二、成本效益原则是规避成本三维不确定性的有效手段
不合理的时间、单价和数量对房地产开发企业而言将产生难以估量的成本，主要表现在工期的长短、工程造价的高低及工程项目的大小。当三维特性难以控制时，企业将面临巨大的风险。为有效地控制成本，采用科学合理的应对方案，应遵循成本效益原则。企业面对三维特性带来的控制风险，不能面面俱到全线抵御，应自始至终贯彻重要性原则，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出现大问题的关键点。在讲求重要性的同时，也应遵循例外管理原则，要格外关注各种重要的例外情况，如对脱离标准的重大差异、发生超出预算的支出等应加大控制力度，在调查研究的基础上严格加强审批手续等；而对正常的费用支出，应本着从简的原则，尽可能降低控制成本。
三、基本环节成本管理是全面成本管理的核心
加强对每一个房地产开发环节的成本控制，能充分体现全面成本管理的内涵，将成本控制在定额范围内或成本预期内，从而实现企业经济利益最大化的目标。
（一）项目投资决策和设计阶段的成本管理
在这一环节不仅要建立投资集体决策机制，关键是要严格遵循投资决策程序，从投资可行性报告的审议到投资估算的审查，必须严格执行决策程序，必要时可以采用一票否决制来呈现决策程序的严肃性。尤其是在目标地块的价格以及未来经济利益的流入等方面，公司财务部门应提供科学合理、符合客观实际、充分详实的分析与评价。虽然该环节的可行性研究费、规划设计费、市政设施配套费、环评费和异地绿化费等标准，在不同地域有所不同，但这些费用均可控，因此在符合政策的前提下，尽可能降低相关成本是可行的。
（二）土地取得成本的管理
作为资源的土地是房地产开发企业赖以生存和追求经济效益的核心利益所在，加强土地成本的控制和管理旨在降低土地资源的取得成本，充分发挥和挖掘土地资源的最大价值，在增加其性价比的同时，为企业创造更大的财富。在该环节，可控费用包括：土地使用权转让费、拆迁安置费、提前搬家奖励费、菜地建设基金等。不可控费用包括：失业生活补助费、社保费、土地使用权工本费和契税等。在控制和管理好可控成本的同时，控制土地资源取得成本是重中之重，而其关键在于如何降低资金成本，如果能够延期付款或分期付款则是最佳决策。
（三）规划与勘测设计成本管理
房地产开发项目的规划与勘测设计工作，不仅涉及到相关费用的高低，还将对招投标及项目施工产生巨大影响。因此，在规划设计环节进行成本控制是实现全面成本管理的关键。该环节成本控制与管理的途径不仅要建立并遵守方案图纸会审制度与程序，还应做好对下列可控成本如异地绿化费、人防建设费、招标管理费、合同鉴证费、勘探放线费、钻探费、工程监理费和设计费等的控制与管理。如方案设计要有设计概算或设计预算，应制定与成本控制有关的制度，对设计者优化设计付出的额外劳动给予奖励等。
（四）招投标成本管理
项目招标包括设计、监理、施工、供应、销售及物业管理等单位，投标主要指参与政府建设工程的投标。招投标过程中除进行程序化管理外，该环节的相关费用一定要做到可预测、能控制，坚持标的的严格审查制度。要考虑到市场价格变化、自然地理条件、业内颁布的各种定额以及国内施工水平等因素，制定科学合理的招投标项目标的，对招投标过程中的费用以弹性预算进行控制。
（五）施工环节的成本管理
通过对房地产开发项目的投资决策和设计、土地取得、规划与勘测设计、招投标等环节的成本控制与管理，以尽可能地控制费用，在这一环节如果要保质保量完成施工任务而降低施工成本的可能性微乎其微，发生超预算的可能性比较大。因此，应从组织、经济、技术、合同等多方面采取有效措施才能减少不必要的浪费，实现经济利益最大化。监理单位及相关人员应严格按程序和规定对工程进行考核和计量。公司财务部门应对施工阶段的资金使用计划进行详细的审核，按施工进度及工程项目进行分解安排资金；严格按程序和合同规定对工程价款及材料款进行支付与结算，对工程进度款按10%作为质量保证金滞后支付，从而掌握工期与质量的主动权；采用计算机技术及其他先进的计量手段对施工过程进行成本跟踪控制，及时发现偏离目标值的原因并采取措施予以纠正；可聘请或会同社会中介机构对施工过程进行全程跟踪审计等。
（六）销售的成本管理
销售环节费用的高低取决于以下因素：由开发规模和档次决定的公司战略性的营销方案、税收、销售制度及相关规定、对费用控制的措施等。除税收这一不可控因素外，其他因素都是可控的，如营销现场费、广告费、费、销售奖励等。对于可控费用，公司应建立相关的预算制度，严格控制各项销售费用的开支规模与范围。财务部门所具有的决策职能决定了必须参与营销方案的制定，与销售部门保持良好的沟通，落实分析资金的使用情况，采用预警制度控制已接近限额的费用开支和未达到预期的回款，严格费用报销制度等。
四、期间税费的管理是全面成本管理的窗口
作为企业费用组成内容的期间税费，外部人可以通过其观测出企业管理水平的高度。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用，营业费用已通过销售环节进行了控制，财务费用的控制应该体现于整个资金链，如何管好、用好资金并降低资金成本，关系到企业能否高效经营。因此，财务费用的管理核心是提高资金周转率，实行预算管理。在保证资金链正常运转的前提下，在筹措资金繁多的渠道中，选择资金成本率低、风险小、周期短、贷款条件限制低的借款种类，控制好资金存量。如在不影响诚信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低资金成本。在管理费用的管理中，财务部门是费用控制的主要责任单位，采取计划限额方式较为适合，控制点是标准的制定和限额控制。在费用标准制定方面，除执行国家有关标准外，企业可以根据自身经营特点及业务需要，制定符合客观实际的费用开支标准，如差旅费、通讯费等。有些费用可以根据客观情况编制弹性预算或零基预算，本着厉行节约的原则，在上年实际支出的基础上考虑其合理性，尽可能减少费用开支，将费用开支定额分解到各个职能部门，如交通费、办公费等。
房地产开发企业在经营过程中，涉及的相关税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、残疾人基金、维修基金以及相关手续费、登记费。这些税费对企业而言是不可控的，但必须加强管理，按规定正确计算并按时交纳，尽可能防止漏税及交纳滞纳金，以免给企业带来不必要的费用开支。然而，仍应关注合理避税的可行性以及由此给企业带来的经济利益。
五、确定目标成本关系到企业全面成本管理的成败
进行成本控制与管理，必须有控制的标准，这就要求对即将发生的成本进行科学合理的估算，以便对费用的发生进行有效控制，从而确认企业的盈利水平。这实际上是对项目投入资金进行的估算，不仅满足融资计划的需要，也是进行项目可行性分析不可或缺的内容。预测的目的在于对未来经营的不确定性根据历史经验及市场变化来进行科学的预判，以确定资金耗费的额度，防范经营风险。成本预测应以年度经营目标为前提，是年度内项目规划、设计、建造成本及所有可能发生的费用总和。
目标成本的预测要点应包括如下内容：根据公司年度利润目标与预计产值倒扣成本；根据“由下而上”的成本费用资料平衡成本；根据委托的特点考虑长期协作能够降低的成本；根据房地产发展趋势及政策与新型材料、技术的运用可能增减的成本；根据公司管理要求应该降低的成本。对目标成本进行控制时，项目成本应按相对指标分解到各责任部门进行控制，如规划设计成本按总投资额的一定比例由总工办负责控制等；对期间费用应按公司的相关规定，按绝对额分解到各责任部门控制。各责任部门应按一定的比例设定预计费用，将其中的一部分集中到综合计划部门统一管理，以便随时进行调剂。对于修正的目标成本，经审议通过后应重新下达。为了保证目标成本的刚性，对于增加变动的责任部门不应再享受公司给予的奖励。
六、结语
房地产开发成本管理是以全面成本管理为前提，以价值链为纽带，以造价、工期和质量为保证，全员参与的全面、全过程的科学管理体系。只有树立成本效益观念，从战略的高度视整个价值链为目标，分析如何全面、系统地利用好企业拥有的自然资源和人力资源，加强对成本的有效控制和管理，才能达到降低成本和提高效益的目的。在全过程成本管理过程中，做好成本预测工作才能更好地将责任落实到实处，只有将目标成本分解、落实到每个责任部门，通过签订成本费用控制责任书，加大对目标成本的考核力度，才能使企业高效地完成自己的经营目标。X
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