地产公司质量管理制度范文

导语：如何才能写好一篇地产公司质量管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 质量管理 管理体系 质量控制

中图分类号： F253 文献标识码： A

一、组建公司质量管理体系。

当公司开发规模不超过5各项目时，房地产质量管理依靠较强的设计管理和工程管理人员的个人经验还是能够基本能够做好的，但是当开发规模大幅扩张时，就必须建立自己的质量管理体系，通过体系系统的方法解决质量管理问题，这一点建筑施工单位的质量管理体系给我们举了一个很好的例子。

二、强化设计管理。

房地产的设计管理不仅仅影响项目的开发成本，还对工程质量产生重大的影响，因此从方案设计阶段就应重点管控平衡好设计成本、效果、质量之间的关系，并做好相关设计评审，举个例子：很多项目的别墅或者洋房为追求立面造型，方案设计阶段的效果图顶层露台未设置雨棚，施工图设计单位也没有增加，后期交付使用后露台在雨天的使用功能大幅降低，严重的出现渗漏，实际上这种不符合设计规范的案例，并不全是施工图设计单位的责任，而是前期方案阶段没有进行深入的评审。

从初步设计和施工图设计阶段做好过程管理及成果管理。首先要有完善的设计委托书，而不是形式上的设计委托。设计委托就是要告送设计单位我们要的是什么，作为开发商也要有自己的技术沉淀，即开发产品在能力没有达到一定程度的情况下尽量采取复制开发的模式，并有运作几个项目后固化下来的《设计总说明》和《建筑做法说明》，通过后续开发不断完善建筑部品和建筑大样，在保证使用功能的前提下，逐步稳定设计对工程质量造成的不确定性。另外这个阶段还要注重组织两次图纸会审，一次是正式施工图白图内审，一次就是我们常说的施工图会审。

三、做好相关质量管理制度编制执行

开发商的质量管理制度建设是十分必要的，在现有的国家法律法规要求的设计、施工、监理、建设方、相关政府监督部门等组成的质量监管下，开发商更多的参与到工程质量管理中，对工程质量管理起着非常重要的作用。作为开发商应从以下方面建立自己的质量管理制度：

1、建立工地封样管理室，制定先关甲供及乙供材料的进场验收及封样制度。

2、制定交房样板管理制度，确保在主体施工阶段完成工程交房样板，从而提前通过工程实体暴漏工程问题，以便及时变更整改。

3、建立重点工序样板管理制度。重点针对单独分包的专业工程如门窗幕墙、防水、消防等，这些分包工程的部分质量管理内容比较容易被总包、监理的日常质量管理边缘化，也往往容易出现问题。因此，开发商根据工程施工过程中及交付后出现问题较多的分项工程设定一定范围的重点工序样板检查是非常必要的。

4、制定自己的工序交接及成品保护管理办法。进入装饰阶段，分包单位突然增多，参建各方的管理压力突然增加，这些问题往往都是工程技术问题、工序交接问题及成品保护问题，且经常使得各参建方疲于应付，而解决这个问题的关键就是制定相关管理办理，在进场之初就给各参建方立好规矩。

5、做好施工单位的合作评价管理，制定相关的合作评价管理制度，实现施工全过程的持续评价。改评价可有效的通过书面形式传递开发商在工程计划、质量、配合管理等方面的意见建议，更好的提高合作的效果。

四、加强施工过程的质量控制。

建设单位的工程质量管理除做好常规的施工质量管理外还应做好以下工作：

开发项目的日常质量管理，首先要充分发挥监理和施工单位的质量管理责任，作为开发商的施工管理人员要经常检查落实施工单位投标文件及《施工组织设计》中提到的质量管理体系及质量管理方式方法是否得到有效执行，这一点多数的开发商现场管理人员都没有有认证的去检查落实，而是根据自己的经验开展质量管理工作，使得现场质量管理只是针对问题该问题，没有从系统上和源头上解决问题。

其次，另外还要充分发挥监理单位在日常质量管理中的作用。监理公司所提到的《监理大纲》及《监理规划》所涉及的质量管理效果能不能得到有效的执行也是开发项目质量管理是否成功的关键。部分监理公司现有管理人员经验的限制，再加上部分监理工程师也是仅根据自身经验开展质量管理工作，并没有深入学习了解《监理大纲》及《监理规划》的相关内容，因此现场的质量管理职能并没有得到有效发挥。基于这一点，开发商的管理人员要想更好的发挥监理职能，应该引导督监理单位的质量管理行为，并检查落实监理单位在项目管理过程中《监理大纲》及《监理规划》所涉及管理内容是否有效的到执行。

然后，做好专业分包施工单位的质量管理。门窗、幕墙等专业分包施工单位的质量管理往往是最容易出现问题的管理分项，尤其是专业分包单位与总包施工单位的工作面交接是最容易出现问题的地方，举个例子来说门窗渗漏多数并不单纯是门窗渗漏，多数是门窗洞口渗漏，而洞口渗漏的责任是谁，也不好界定，有洞口收口不好的原因、有打胶不严密的原因、有洞口开裂的原因、还有保温渗漏的原因等等，需要针对具体问题具体分析。如何从源头上杜绝这类问题的出现，那就要求开发商管理人员更多的关注工作面交接。另外专业分包单位施工的分项工程，多数总包单位对质量的把控相对较弱，多数原因在于专业分包的质量控制总包施工单位业务并不精通，另外专业分包分项工程出现质量问题的主要责任也不在总包单位，总包单位在管理意识上的松懈，很容易导致出现问题，因此开发商的日常质量管理行为还应着重关注专业分包单位的质量控制。

组织做好政府质检等部分竣工验收前，各建筑责任主体（建设单位、施工单位、勘察设计单位、监理单位、物业公司等）的竣工交付前内部验收。这项工作很多开发项目的管理仅仅将其作为竣工交付的一个必要形式，

开发商的现场管理人员还应经常性的组织，现场质量评比和质量大检查，通过这一系列的质量管理行为有效的促进开发项目的质量管理，做到施工质量检查有效执行，而不是敷衍了事，并通过奖优罚劣的方法手段对建筑产品实行优质优价。

五、做好项目后评估及项目案例培训

1、做好项目后评估。房地长开发项目竣工验收后，除了及时处理好工程维修及后期房产手续的办理以外，并不意味着工程质量管理结束了，另外一个重要工作就是项目后评估，其中工程质量管理的后评估尤为重要，这个过程应该对项目开发过程的质量管理作出全面评价，而要做到全面评价，施工过程的积累也十分重要，包括各种图片资料、施工案例的经验教训等等，最终的目的就是总结反思，在后续开发项目中经验的到继续推广，并杜绝同样的错误再次发生。

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关键词：建筑工程；质量；管理；有效途径

中图分类号： TU198 文献标识码： A

随着近年来我国经济的不断发展，建筑行业是我国发展最为迅猛的行业之一，随着人们生活质量的不断提高，人们对建筑工程的质量要求也在不断提高，建筑工程的质量关系到人们的生命财产安全及生活环境质量，因此加强质量管理是企业管理工作的重要环节，只有建造出质量合格的建筑产品才能让人放心在内居住活动。

一、建筑企业加强质量管理的重要性

质量是建筑施工企业生产和发展的基础，只有保证质量才能保证建筑施工企业的长久发展。建筑行业与其他行业相比具有投资大，建筑安装生产周期长，工程量大，施工程序复杂需要多部门协作等特点，当某个分项或分部工程施工完成后再发现质量问题将很难进行整改或造成返工等非常大的损失。因此这在一定程度上对建筑工程的质量提出了严格的要求，需要建筑工程质量一次性过关，这个时候建筑企业加强质量管理显得尤为重要。只有企业对质量管理引起高度的重视才能保证企业施工的工程质量合格。企业质量管理体系的建立并不是一蹴而就的，同时企业的质量管理工作是涉及到多方面的，这就要求企业在对待质量管理的问题上要引起重视。

工程质量的高低与国家的利益，人们的利益息息相关，从上文中我们可以得知建筑工程是一项复杂性的工程，质量好的工程可以减少建筑在使用过程中对维修费的投入，同时也可以为人们提供更为舒适的活动居住环境，但是施工质量不合格的工程不仅需要返工，同时也会延误建筑工程的工期，影响公司的企业形象，更严重的可能会造成人民生命和财产的重大损失。

二、建筑施工企业质量管理中存在的弊端

从上文的介绍中我们可以得知建筑施工企业的质量管理对于企业的生产和发展的重要意义，对于建筑工程施工质量的高低具有重要作用，因此加强建筑施工企业的质量管理是当前我国建筑施工企业共同面临的任务，在此之前我们需要对建筑施工企业质量管理中存在的弊端进行分析，只有对弊端准确的认识，才能采取科学的管理手段巩固建筑工程的质量。下面对我国建筑施工企业质量管理中存在的问题进行介绍。

1.质量管理制度、职责不明确

建筑行业是一个涉及面广，工作量大，突况较多的行业，因此要求各个部门之间要有明确的职责，各部门人员按照各自的职责处理问题。但是在我国建筑施工企业中出现了部门岗位设置和人员配置不合理，岗位人员职责不明确的现象，这样就导致了部门人员工作效率低下，企业质量管理水平不高。

2.建筑材料采购不标准

建筑材料的质量对于工程质量具有重要影响，但是有的建筑企业采购人员素质不高，在材料采购中受利益驱使把关不严，加之材料验收检验制度的缺失导致部分“三无”、假冒建材产品用到工程实体中去，材料的缺陷自然而然会影响到建筑工程的实体质量。

3.对设计图纸、验收规范熟悉程度不够

很多建筑施工企业在工程施工过程中往往对国家现行验收规范及标准重视程度不够，施工管理人员对图纸、验收规范没有认真熟悉，导致了某些设计错误不能及时发现，部分工序施工质量不符合验收规范的要求，导致某些工序或分部工程在施工到一半或已完成时候发现质量问题而需要进行返工，不仅造成较大的经济损失，还影响到建筑工程的工期和质量。

三、加强建筑施工企业质量管理的有效途径

通过上文对建筑施工企业在质量管理中存在的问题进行的研究，我们可以得知要想实现企业质量管理水平的有效提高，必须要尽量克服上述问题，同时也应该采取其他有效措施开展提高建筑施工企业管理水平。

1.树立质量第一的观点

建筑施工企业在思想上要意识到质量是企业的生命，施工企业要培养广大员工树立起质量第一的意识，要培养员工的质量责任感，这是搞好质量管理的第一步。只有企业员工上下一心在思想上形成统一的质量意识，才能将质量控制工作落到实处，进而提高质量管理水平。

2.加强企业质量管理制度建设，明确质量责任制

企业是产品的第一责任人，施工企业在工程建设过程中要健全、完善各项质量管理制度及主要岗位责任，明确每个员工的责任职责，质量管理制度要形成文件并传达至所有员工，这样可以保证工程建设的有效开展，同时当问题出现时也可以根据责任制度找到相关问题的负责人，通过健全和坚持质量责任制可以提高员工的责任感，继而提高企业质量管理水平。

3.加强图纸会审

图纸是施工单位开展工作最直接的依据，设计图纸质量的好坏对于工程质量有着直接的影响。因此工程在开工前要加大对图纸的会审工作，通过图纸会审不仅可以发现和避免设计中的一些差错、遗漏、矛盾，将图纸中的质量隐患与问题消灭在施工之前，使设计施工图纸更合理、更符合施工现场的具体要求，提高施工效率。同时还可以使施工单位在对图纸充分了解的基础上进行工程建设，让施工企业打“有把握的仗”，从而提高企业工程的质量管理工作水平。

4.严格按图施工

设计图纸是对工程的具体方向把握，施工企业在工程建设过程中要严格按照设计图纸进行施工，不可私自改动，如果有因设计不合理等原因须对设计图纸或方案进行修改的，施工单位必须及时向设计单位提出修改意见，并经设计单位出具书面的设计修改文件后才能进行施工，切不可凭经验擅自修改图纸进行施工。

5.严格执行现行验收规范和标准

施工单位要高度重视规范和标准的执行工作，要经常组织企业员工对建设工程规范和标准进行学习，并在实际工作中严格按国家现行相关规范、标准的规定认真贯彻执行，严格按照规范和标准规范质量行为，并及时对最新的规范及标准进行更新，促进工程质量水平的提高。

6.确保施工行为标准化管理，严格实施“样板引路”制度

施工标准化是企业为了更好的实现工程质量，根据设计文件要求、验收规范、施工方案和工人的操作经验制定出来的一套标准化操作流程。实施“样板引路”制度，有利于使施工行为标准化，加强质量控制，消除工程质量通病，是提高公司质量管理的一个有效手段。

7.严格建材采购，严把建材质量关

建筑材料的好坏对于建筑工程质量的高低有决定性的作用，因此保证建筑材料的质量和规格是保证工程质量的重要条件之一。这就要求在建筑材料的选购上要由专业的采购人员进行，通过对材料市场调查研究，通过对材料的比较进行既经济合理又保证质量的采购。同时施工企业也要建立材料进场验收及检验制度，材料的进场要严格按照质保要求进行，杜绝“三无”材料进场，严格遵守“先检后用”的原则，同时在工程建设过程中也要开展不定期抽检活动，只有这样才能保证建筑工程在材料上质量达标。

8.建立质量奖惩制度

在工程建设过程中施工企业要建立企业质量奖惩制度，对工程质量搞得好的项目部和个人给予充分的肯定和奖励，这样可以促使其更好的提高质量水平，提高积极性，对工程质量较差的项目部和个人要对其进行相应的惩罚，这样可以促进其提高工作效率，为提高质量水平而不断努力。

四、结束语

质量是企业的生命，质量管理是企业日常管理工作的重要环节，因此加强质量管理是建筑施工企业常抓不懈的一项工作，只有在工作中认真重视并做好每一个细节的质量把关工作，才能提高企业的市场竞争力，提高我国建筑行业施工质量管理水平。

参考文献：

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随着我国房地产行业的不断发展，由于房地产工程项目质量问题关乎到人民的生命和财产安全，所以房地产工程项目质量问题已经逐渐成本了人民关注的重点，而房地产工程项目质量管理存在的前期准备不充足、缺乏全方位的管理、缺乏有效的监督和缺乏完善的质量管理体系和制度等问题，使得房地产公司的工程项目质量管理非常不规范，从而给房地产公司的发展带来了很不利的影响。本文对上述问题进行了深入的分析，提出了房地产有效解决质量管理中存在问题的措施。

关键词:

房地产；工程项目；质量管理

1房地产工程项目质量管理的必要性

目前，我国房地产公司在工程项目质量管理方面不够重视，管理水平较低，而且建筑公司也不重视工程项目质量管理，从而相关质量管理系统就无法发挥作用，使得工程项目质量得不到保障。而事实上，房地产工程项目质量管理是关系到房地产公司发展得重要因素，是房地产公司提高市场竞争力的重要环节，所以房地产公司要想获得更好的发展就必须加强对工程项目质量管理。而加强工程项目质量管理不仅需要房地产公司，还需要建筑公司的共同努力，建筑公司需要加强对施工人员的责任心和安全意识培养，提高施工人员的专业能力，使其能够熟练相关设备和技术操作，从而切实保障工程项目质量，同时，在建筑公司中标之后，房地产公司要对施工人员的技术水平、设计图纸和使用的材料进行严格质量检查，并对施工进行严格监督，从而保障工程项目的质量。

2房地产工程项目质量管理中存在问题

2．1缺乏完善的前期准备和严格监督，无法有效保障工程项目质量

房地产工程项目的规模一般都较大，所以在项目施工之前的前期准备是非常重要的。房地产公司并没有在前期对工程施工进行实地考察，然后根据实际情况对工程进行规划和图纸设计等，同时，房地产公司没有建立独立的质量监督部门对工程施工进行实时的监督和管理，也没有根据实际情况发生的变化来调整施工方案和设计图纸，再加上房地产公司没有对施工材料进行统一的规划和管理，只是将工作将由建筑企业来负责，当施工工程中出现任何问题时，建筑企业由于对项目的不了解，所以并不能及时的意识到问题并解决问题，从而无法保障工程项目的质量，并对未来居住的人带来难以预料的严重后果。

2．2缺乏事中管理，无法明确了解施工中出现问题

尽管有一些房地产公司在前期考虑到了工程项目的质量问题，也做出了一些相应的措施来保障工程项目的质量，但是却只注重了事前的管理，而对于工程项目质量管理的事中管理是极其缺乏的，事实上，事中管理是有效保障工程项目的重要环节，一旦忽视了就会使得一些在施工过程中出现的小问题被建筑企业或施工人员隐藏起来，而这些小问题虽然在短时间内不会造成任何影响，但是时间一长就会显现出来，从而对居住的人带来很不利的影响。

2．3缺乏完善的管理体系和制度，无法保障施工进度和质量

目前很多房地产公司在工程项目质量管理方面都缺乏完善的质量管理体系和质量管理制度，从而无法对与工程项目有关人员的工作行为形成监督和约束，使得一些施工人员在施工过程中违规操作或偷工减料，而这些行为都会严重的影响到工程项目的质量，同时，由于没有相应制度的约束，施工人员在施工时就会拖延工期，从而无法在保障施工进度的同时保障施工质量，而工期的拖延还会导致施工成本的不断上升，这必将给房地产公司带来巨大的经济损失。

2．4缺乏完善的事后管理，无法按期投入使用

很多房地产公司都忽视了工程项目质量管理的事后管理这一环节，但事实上，事后管理是对工程质量，进行有效评价和检验的手段，能够有效的保障工程项目的质量。很多房地产公司没有在工程项目竣工之前对项目进行检验和评估，就算是让验收单位来检验项目质量，验收单位也不会以设计的图纸为标准来验收，从而使得工程项目无法按期投入使用，也无法有效的推动工程项目质量管理相关工作，极大的降低了公司的经济效益。

3有效解决房地产工程项目质量管理中存在问题的对策

3．1加强事前管理，为项目施工打下良好基础

在房地产工程项目质量管理中缺乏规范化的事前管理是影响工程项目质量的最主要因素，所以房地产公司加强工程项目质量管理就必须加强事前管理。在项目施工之前，房地产公司要进行充分的市场调查和实地考察，获取准确的、完善的、科学的数据信息，综合考虑人为和自然因素等，并对相关的工程项目风险进行预测和防范，从而在此基础上利用科学的方法设计出工程项目施工方案和图纸，使得所设计出的图纸能够真实的、准确的体现实际情况，为项目施工营造良好的环境，保障工程项目能够顺利的展开。除此之外，房地产公司需要建立完善的岗位责任制度，明确各个施工环节的责任人，将质量管理相关工作落实到每个人的身上，使得公司能够建立起完善的工程项目质量管理系统。

3．2建立独立的质量监管部门，提高工程项目质量管理水平

房地产公司必须建立独立的质量监督部门，对施工过程进行实时监督，使其能够及时的发现问题并准确的解决问题，并且严格的约束施工人员工作行为，有效的防范违法行为的出现，从而有效保障工程项目质量。由于房地产工程项目规模较大，施工程序比较复杂，存在很多的环节，所以房地产公司要从施工中的每一个环节入手，切实加强对每一环节质量的管理，房地产公司需要严格检查每一环节的工程质量，只有在上一个环节质量满足要求的情况下，才能进行下一环节操作，一旦出现问题，就必须停下来对项目进行质量检查，并进行相应调整，从而保障各个细节的质量。在项目施工时，房地产公司需要定期的对工程材料、设备等相关资源进行质量检查，从而保障材料、设备和施工技术的质量，根据不同的施工技术和工艺的不同要求选择合适的机械设备，并定期的对设备进行更新和维修，保障设备质量合格，不断提高质量管理水平。

3．3严格事后管理，保障工程项目质量

房地产公司必须加强工程项目质量管理的事后管理，在项目竣工够，以前期设计的图纸为标准，并根据国家对工程项目质量检验标准，对工程项目质量进行严格的检查和验收，尤其是建筑主体结构的质量、建筑装饰质量、施工难度和易忽视部位，一旦发现任何问题，必须及时的解决，有效避免工程投入使用后再出现问题，同时编制完善的质量评估报告，对工程项目相关信息进行有效整合，从而为今后的工作提供经验，有效防范再发生出现过的问题，不断提升公司对工程项目质量管理的水平。

3．4定期对施工人员进行培训，提高施工人员专业能力

房地产公司加强工程项目质量管理很重要的一个环节就是提高施工人员的质量意识，房地产公司需要选择一支专业水平高的施工队伍，并对施工人员进行培训，让他们对工程项目质量有充分的了解，培养其在施工中的责任感，使其能够具备较高的质量和安全意识，从而使其能够认真的完成施工中的每一个环节，并及时的发现施工中的问题、及时汇报、及时解决，同时房地产公司需要加强对施工人员对各种新设备和技术的培训，并且建筑施工单位需要严格施工人员准入资格制度，严格筛选工程项目施工人员，不断提高施工人员专业素养，使其能够熟练各种新兴的技术和设备，从而切实提高工程项目质量。

4结语

房地产公司加强对工程项目质量管理就必须实现全方位的管理，即事前管理、事中管理、事后管理。事前管理需要房地产公司为工程项目的施工做好万全的准备，保障相关数据、材料、设备等的质量，同时提高施工人员的责任和安全意识，从而保障项目施工顺利进行;事中管理需要房地产企业加强对项目施工的监督和控制，有效规避施工人员的违法行为，保障各个环节的质量;事后管理需要房地产公司严格验收和评估项目工程质量，保障项目能够按期投入使用，从而保障公司的经济效益。

作者：谢新格 单位：华航物流集团有限公司

参考文献

［1］袁旭光．房地产项目管理现存问题与对策研究［D］．华中师范大学，2015．

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关键词：房地产；现场施工；精细化管理

中图分类号：S618文献标识码： A

一、我国房地产工程实施精细化管理的必要性

在市场竞争激烈的今天，如何提高企业的应变能力，使企业不论在地产业繁荣时期还是在萧条时期都能适应经济环境和社会环境，发掘购房者的购买欲望是每个房地产企业的所追求的最终目标。企业必须规划好每一分钱，把钱用在刀刃上，并且在考虑最大盈利的同时，保证产品的质量，这样才能以最好的姿态迎接未来残酷的竞争并立于不败之地，这也是企业选择精细化管理作为其管理理念和致胜工具的重要原因。在我国金融、土地和审批等各种政策完善的同时，进入房地产业的门槛也在不断抬高，与此同时消费者更趋于成熟理性的购买，对住房有了更个性化、更高品质的要求，因此房地产商的竞争会愈演愈烈，这使得房地产企业必须适应环境的变化，扩大客户群的范围，选择开发多种类型、多种户型的品质优良的住宅满足不同阶层的客户需求，而不仅仅局限于为高层社会人士建造高档别墅以及大量的写字楼。因此在项目工程建设上实施精细化管理是房地产企业在此契机下面临的重要的战略选择。

二、工程精细化管理的内容

精细化管理在房地产项目的管理中，是一种现金的管理方法和理念，近年来，随着房地产商品品质的提升，建筑行业竞争的加剧，房地产在工程的开发、成本管理、质量管理等方面的要求更高，只有进行高效的项目开发、建设、运营管理才能保证企业持续不断的发展壮大。只有将精细化管理落到实处，建立起一套完善的精细化管理制度和指引手册，在制度上明确各部门和人员的职责，完善各项表单和流程，对员工进行精细化管理培训，强化精细化管理意识，才能使得精细化管理成为一种常态。

房地产项目工程精细化管理涵盖了质量、进度、成本和安全四方面的内容，而质量管理是工程精细化管理的重点，成本的精细化管理由于牵涉的过程更长，则可从工程方面独立出来讨论。一般的房地产项目包扩了土建工程、安装工程、园林景观工程、室外配套工程和精装修工程，这五个阶段的精细化管理具体内容有所不同，但是总体的管理方法和思路是相似的。要做好工程的精细化管理，首先要明确项目规模配备的各专业工程技术人员的数量，包括了总工程师（技术负责人）、工程负责人、土建、暖通、给排水、强弱电、园林景观、成本（预决算）、材料以及质量督导管理人员等。规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当储备人员。其次要对各工作岗位的工作职责、责权范围、工作关系和任职资格进行详细的定义，通过操作手册，明确各施工阶段、工序、部位的负责人员和参与人员。再次，各种工程会议和工程检查制度也应该在精细化管理实施中明确，以确保各项管理措施得到有效的执行。另外通过建立完善的各项工作表单，对工程实施阶段进行标准化、流程化管理，便于操作，同时也有利于对各阶段的资料进行跟踪管理，存档后为查询提供了有利条件。为了对施工过程实现更高的质量管理，精细化管理还应明确各工序和部位的施工质量控制要点及验收标准。

三、我国房地产企业项目管理中出现的常见问题

1.项目前期缺乏可行性研究

目前我国的房地产企业，项目管理的前期大都没有进行全面的可行性分析，对项目目标定位的不清晰导致对项目的基本的任务分解不足。有很多经验不足的企业在进入房地产工程时，对大型的工程建设的经验不足，对整个项目不能进行及时的分解和细化，没有进行全面的研究，对项目定位也不是很明确，对项目没有进行具体的分解落实，这就导致项目原来预定的目标无法实现，整个项目在实施的过程中就容易出现问题，这样建设完成的日期等就会出现偏差。

2.项目开发过程中财力支撑不足

现如今，我国的大多数房地产项目融资的渠道比较的单一，主要是通过银行贷款的方式进行融资，完全靠自身能力的企业很少，企业的实力不强导致很多项目融资的过程不是很理想，在融资的过程中也会出现问题，投资者对整个项目不是很认可和看好。

3.房地产企业管理人员匮乏，项目管理水平较低

大型的房地产企业对项目管理人员的素质要求较高，进行建设的过程中对项目开发、管理、设计等方面的专业人才的要求比较高，但在我国，建筑方面的专业人才素质还不是很强，这导致项目进行的过程中，有很多关于建筑的专业方面的问题无法得到及时有效的解决，项目管理就容易出现漏洞，导致事与愿违。

四、房地产工程精细化管理的具体措施

1.提高施工精细化管理中队伍的技术水平

建筑行业的技术日新月异，在日益激烈的竞争力中，若想在行业内立足和发展，就必须提高施工队伍的专业技术水平，提高施工质量。在新进施工人员上岗之前，应该组织岗前培训，并进行严格的考核，必须保证持证上岗；同时对于原有的施工人员，应该定期组织他们进行施工实践技术和理论知识的培训，掌握基本要领，时常组织员工之间的施工技能比赛，比赛结果和升职、加薪直接挂钩，调动施工人员的工作积极性。另外，可以鼓励施工人员进行施工技术的实践创新，利用高层管理人员的技术优势，强化施工管理技术，为施工队伍提供积极有利的条件，将建筑工程施工技术的力量发挥到极致，最大程度上实现精细化施工管理。我国目前正处于经济快速发展的阶段，建筑业的发展也会消耗大量的资源，影响生态环境，为了可持续发展，在建筑施工技术方面应该创新技术，降低施工成本，实现建筑绿色施工技术的新革命。

2.实施施工现场物资管理制度，规范施工现场的物资管理

建筑工程的施工要用到大量的物资，这些物资不仅数量大，而且种类繁多，管理稍有不善，不仅会影响到施工的顺利进行，严重的还会引发安全事故。通过实施规范化的物资管理制度，施工现场的物资管理人员要从以下三方面对物资进行科学化、规范化的管理。

3.把好物资入库的质量关

在物资入库时，必须对质量进行检验，一是要看是否有正规的出厂合格证明或检验单，二是在条件允许的情况下，对物资进行见证取样，并委托有实验资质的单位对样品进行检测，对于质量不合格的物资，坚决不能入库。其次，加强对库存物资的保管。建筑工程施工现场的物资具有数量大、种类多的特点，必须对其进行科学的管理：材料和工具实行归类存放，这样不但方便材料的领用，还可以避免因挤压而造成损坏；容易变质的物资，特别是露天存放的，要加强对物资的防护，避免由于外界因素造成的损耗；加强对物资的防盗工作，特别是贵重的物资，更要派专人进行防护；及时把用剩的物资回收入库并归类，优先使用。

4.物资的领用要实行审批领用制度

对于物资的领用特别是重要物资的领用，要实行审批领用制，先由相关人员开具物资领用单，并由上级领导审核签名确认后才能发放物资，以避免物资的重复领用造成浪费。

5.加强项目成本精细化管理

随着调控的深入以及市场的发展与成熟，依靠土地增值获取丰厚利润的时代已经成为过去，要想在竞争市场中胜出，必须在成本管理上要精打细算。同品质的楼盘，建设成本低的楼盘无疑将有更大得竞争优势。而大多数房地产企业对工程造价的管理仅仅停留在招投标管理和竣工项目的财务核算、竣工结算上，对于其他阶段则没有足够的重视。事实上在整个流程体系中，土地购买、产品策划定位和设计阶段的成本控制站所有成本控制的绝大部分。以设计为例，占成本控制的大约80%。所以，建立起一套完整的全程成本控制系统，对全过程进行管控。

6.完善建筑工程质量管理体系，提高建筑工程施工现场的质量管理水平

质量是建筑工程的根本，施工质量就是施工企业的命脉，是施工企业在市场中站稳脚跟的有力保证。有了质量才能提高企业信誉，信誉提高了才能赢得市场，而有了市场才能增加企业的效益。

在建筑工程的现场施工管理过程中，一方面，要通过建立完善的质量管理体系，强化施工人员的质量意识，加强对工程质量的管理和控制，并把质量控制的责任落实到人，层层把关，并实行质量奖罚制度，提高管理人员质量管理的积极性。另一方面，工程的验收要严格按质量验收标准执行，在施工过程中，加大对施工现场的质量巡查力度，通过走动管理及时发现质量隐患并及时处理，把施工现场的质量事故扼杀在萌芽状态。

综上所述，房地产项目的全过程进行精细化的管理，能够促进工程进度的有效实施，保证工程的质量，保证施工的效率，保证有效的节约建筑成本，进行施工的全过程的控制。

参考文献：

[1]王琪.精细化管理在房地产项目中的应用研究[D].天津大学,2012.

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关键词:多层民用住宅;建筑施工;工程质量管理

全球经济增长速度放缓,在这种外部经济环境不利的条件下,我国经济仍以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。我国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济环境稳定的前提下,加大基础建设进程,我国建筑业将面临更大的发展前景和前所未有的机会。最直观的表现就是我国多层民用住宅的投资额度正逐年递增,这也同时给多层民用住宅施工的质量管理工作提出了更高的要求。

一、多层民用住宅存在质量问题

在我国,多层住宅建设的工程造价偏低。由于施工工艺相对简单,参与竞争的施工单位一般较多,因此竞争十分激烈,再加上目前招标大多采用固定总价合同,为了中标,施工单位压价行为比较普遍,所以一般中标价较一些公建项目偏低。近年来,政府在基础设施方面加大了投资,希望通过基础设施建设方面的投资拉动国民经济的发展。住宅建设由于其巨大的社会效益和经济效益而成为投资的热点和重点,但目前,我国住宅建筑施工建设总体水平还比较低,还没有实现集约式、内涵型发展。与国外相比,主要差距就在于工程项目管理水平较低。管理手段比较粗放和落后,人为的随意性较大,对建设市场监管乏力,对建设过程的监控,难以量化考核、跟踪评价和准确把握。从管理效果看,由于项目管理水平较低,工程质量起伏大,不稳定,形势不容乐观。于是这就形成了我国多层民用住宅存在的质量问题。

二、多层民用住宅工程进行施工质量管理

目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题,在相同的开发环境、条件等软件设施下,除了开发产销对路、适应市场需求的产品外,谁能在工程项目管理建设中,既能确保工程质量,工程进度,又能注重项目开发成本的管理,控制和把握好合理的造价,从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益,就能在这激烈的市场竞争中获取主动,从而走向成功。那么,要控制好工程的质量和进度,而且合理降低工程造价,最重要的方法和途径就是要做好多层住宅建筑施工的项目质量管理工作。

三、多层民用住宅施工质量管理思路

在多层住宅工程施工管理的重要内容包括质量、进度和投资管理,这三项管理工作是相互制约、相互影响的统一体。而在多层住宅工程的施工阶段,在工期目标和投资目标宏观控制的前提下,多层住宅工程的质量尤其重要,是决定工程建设成败的关键。因此,在多层住宅工程施工阶段,管理工作的重点就应该是多层住宅工程的质量管理。多层住宅工程质量包括工程结构质量(住宅本身所包括的墙体、地板、管道等,是否符合国家相关标准)、使用功能(厨房、卫生间是否合理)和建筑材料对室内环境的污染等多个方面。同时也包括易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节。分析影响住宅工程质量的因素,主要包括“人、材料、机械、方法和环境”等几个方面。因此,要保证住宅工程的质量。必须在施工阶段对这几个方面进行严格的控制。

四、做好施工质量管理的准备阶段工作,并确定好施工阶段的管理工作

在工程准备阶段,要细致审查施工单位编制的施工组织设计。施工组织设计的成功与否,直接影响整个多层住宅工程能否按计划顺利完成,对于施工组织设计的审点,应放在审查施工单位对工程进度、施工方案、质量安全技术措施的安排等方面。

在多层民用住宅施工阶段,首先,备料和施工过程中应对入场的建筑材料、构配件、成品、半成品、水卫电气材料及新材料等查验出厂证明或检验报告、合格证明书等,不合格的材料严禁使用。对于质量有疑虑的材料,应进行重新检验。其次,对隐蔽工程的质量验收要细致,这对于减少住宅工程的质量通病十分重要,如基础部分、各个混凝土结构部分的钢筋绑扎、厨房和卫生间地面及屋面的防水处理等,对这些分部、分项工程的验收,必须严格,必要时可以邀请工程质量监督部门共同进行验收,符合要求才能签发隐蔽工程验收记录。如发现有质量问题,应督促施工单位及时整改,没有经过验收的隐蔽工程不得继续施工,以免给工程带来结构或发生使用上的隐患。最后,定期召开工程协调会议。多层民用住宅工程的施工单位可能有多家,如土建单位、安装单位等,因此应组织设计单位、各施工单位等有关部门参加的协调会,检查计划执行情况和研究工程建设中存在的问题,并提出处理意见,明确解决问题的措施、方法、期限等。五、优化多层民用住宅施工质量管理

1、建立样板管理制度发展纲要

在多层民用住宅施工质量管理中,可以套用传统的优秀管理制度来对其进行优化,样板施工的作用不仅仅局限于施工质量的最终考评。而将其扩展到施工过程中各道工序施工程序的正确性、合理性的确认,使参与样板施工的分包队伍,在实施中接受技术标准、质量标准的培训,统一操作程序、统一施工做法、统一质量验收标准,为推广施工后的质量过程控制提供可靠的保证。

2、优化多层民用住宅施工项目的内部质量验收 为保证多层民用住宅工程质量,实现过程精品,要根据工程的施工特点及质量目标,编制了高于国标的项目质量验收内控标准,并加大质量过程检查密度及实测点数,由常规的质量抽检,变为普查。在工序验收管理上项目部设立了内部三级检查制度,实行内部质量验收的层层把关。通过内部三级检查制度的实施,有效地控制了施工质量,在监理公司验收中,一次验收合格率达到100%,部分施工工序达到免检。

篇6

尊敬的各位评委、各位同事：

大家好！

首先感谢公司给我这个展示自我，营销自我的机会，使我抱着一种积极参与、激流勇进的心态参加设计公司总经理竞聘。

我叫__，——年——月出生，——年——月毕业于——城市学院土木建筑系，——年——月进入__集团工作至今，工程师，国家二级注册建筑师。 光阴似箭，日月如梭，转眼间，我来__已十年了。十年来，我有幸见证了__集团从小到大，从弱到强，到现在发展成为__乃至湖南房地产业的一面旗帜。__“以人为本，用心营造”的企业文化，科学严谨的管理模式，至高至远的锦绣前程深深地吸引着我。十年来，在__这个学习氛围浓厚，有着良好互助精神的团队里，我得到了迅速的成长，从一名初出校门的业务新手成长为一名技术全面、业务娴熟的二级注册建筑师，从一名设计员成长为设计公司副总经理、总经理。是公司给了我一个“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”发展平台，是公司培养了我，我的每一个进步都倾注了公司领导的心血。借此机会，对多年来关心和支持我工作、学习的各位领导表示衷心的感谢，各位同仁表示衷心的感谢。下面我分三个方面来阐述我的竞聘演讲。

一 、过来一段时期，思想和工作小结

在政治思想上，我一贯遵守宪法和法律，遵守公司的规章制度，认同和拥护公司的企业文化，努力贯彻执行集团董事局和公司全委会方针、决策，关心国家大事，热心公益事业，维护公司的形象和利益。 2001年，获房产公司世纪花园户型方案竞赛第一名，2003年获“市优秀设计”二等奖，两次获得“设计产值状元”。

二、拟任职务的现状及分析

设计公司是集团公司的技术核心，肩负着房地产产品的开发和研究工作，为集团公司提供技术支撑和服务。近年来，设计公司在集团公司的正确领导下，依托主业，抢抓机遇，以质量求发展，抓管理促效益，取得了长足的进步，技术队伍和实力不断发展壮大，资质升为乙级，综合产值和利润逐年上台阶，为社会创作了一批较有影响的住宅小区、商业、办公、综合楼等建筑精品。员工收入和生活质量、工作环境得到了很大的改善。设计公司是一支年轻的团队，是集团公司百般呵护下的温室里的花朵，没有经受过市场经济的洗礼，没有领教过市场竞争的残酷，还没有完成由单一型“技术人”向复合型“社会人”的转变。设计公司的发展还存在许多不足，突出表现在不能满足集团公司主业迅速扩张的需要，在制度建设、设计水平、服务质量、管理水平、人才结构与贮备、市场竞争力等诸多方面暴露重重危机，具体表现在以下几个方面：

1、装饰、园林工程施工管理工作没有走上正规的轨道，极需建立一套完善的立项、招投标、签立合同的程序和管理办法。

2、设计水平和服务质量较往年有所下降，全面质量管理难以落实到位，项目前期参与不够，产品研发力量薄弱，重大项目管理不到位，导致一些项目边施工边修改，重大项目没有通盘考虑，顾此失彼，严重影响工程建设进度，浪费大量的人力、物力和时间。

3、内部管理急待加强。特别是项目进度和项目综合管理没有很好贯彻执行，定额设计工作还停留在初步阶段。

4、人才结构极不合理，技术人员中新手所占比例过大，技术力量薄弱。规划、建筑等人才缺乏，方案设计水平急需提高，对外组织方案竞标的实力较弱。内部项目也出现安排不下去或安排的项目不能按时完成，严重影响建设方的工程进度，损害公司形象。

5、外部市场丢失殆尽，在业界的知名度、影响力较低。设计人员接触的建筑类型单一，且没有经受市场的洗礼，成长缓慢，不利于设计公司长远的发展。

三、任职后的工作打算

如果我有幸能当选设计公司总经理，我将根据业界的发展趋势和公司实际情况做好以下几点工作。

1、建立健全管理制度，为公司可持续发展打下坚实的制度基础。

（1）、建立与利润挂钩、总额控制的行政、后勤管理人员管理产

值分配制度，既维护股东利益，又充分调动管理团队的积极性。

（2）、改革完善执全委会制度，建立以管理层为主的执委会，建立以股东为主的全委会，切实加强全委会对执委会的领导和监督，以及两会各司其责。

（3）、规范园林、装饰工程施工管理，严格按照集团公司的有关制度，结合设计公司的实际情况制定操作性强的管理办法。

（4）、与房产、工程公司合作，制定定额设计实施细则和标准，完成集团公司下达的任务，将定额设计思想贯穿到设计的每一个阶段。

（5）、制定科学规范的设计业务工作流程。

（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入优胜劣汰机制，激发员工积极向上。

2、建立一支高素质的专业人才团队，为公司的可持续发展打下坚实人力资源基础。

（1）、有计划引进优秀的规划、建筑、结构、设备等专业人才。

（2）、通过项目合作引进“外脑”，提高设计水平和项目管理水平。

（3）、发挥技术骨干的传、帮、带作用，贯彻落实技术指导人制度，加快年轻技术人员的成长。

（4）、鼓励员工参加注册考试和方案竞赛，鼓励发表专业论文和参加学术活动，开阔视野，增长见识。

（5）、积极拓展外部市场，积极参加各类招投标，增强在业界的影响力和知名度。

3、加强执行力建设

（1）、贯彻落实设计进度管理制度，严格按合约提交合格的设计作品。

（2）、贯彻落实定额设计细则，最大限度为业主省钱，为社会节约资源。

（3）、加强设计文件汇签管理，杜绝不合格作品出图。

（4）、落实全面质量管理制度，重视事先指导、事中检查，把好图纸校审关， 管好各类技术文件存档。

（5）、做好设计前期研究工作，为房产当好参谋，加大作品的研发力度，为社会多出优秀的设计作品。

（6）、强化“四步曲”及“百分制考核办法”。

4、狠抓各项规章制度的落实，努力完成产值和利润目标。

利润是企业生存发展的前提，是投资人追求的经济目标，是对管理团队最直接的考核办法。我一定会建立健全和贯彻落实各项规章制度，切实抓好生产和服务工作，团结和带领全体员工努力工作，积极完成2006年发展规划的产值和利润目标。

篇7

【关键词】：房地产开发；项目；质量控制

Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.

[ Key words ]: real estate development; project; quality control

中图分类号：F293.33文献标识码：A

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。

质量是一切企业求发展的根本,为企业注入了生机;同时,质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。 这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。 如何进行房地产开发项目的质量管理？下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1 目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。 有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2 房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

1 建立开发项目质量管理责任制项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2 制定开发项目的质量计划充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。 3 设计阶段的质量控制

1 方案设计阶段 在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。 在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

2 施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4 施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。①明确质量目标。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。②制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。③质量保证。质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。

4.2 开发项目建设的施工过程质量控制。项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。

4.3如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。

4.3.1 工程施工质量控制特点。①从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。②建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。③不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。④及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。⑤在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。

2.2 施工阶段工程质量的影响因素

4.3.2影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。①人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。③机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。④方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。⑤环境因素主要是指工程技术环境、工程管理环境(如管理制度的健全与否，质量体系的完善与否、质量保证活动开展的情况等)和劳动环境。

篇8

关键词：工程质量、创优、预控、施工过程、管理

Abstract: With the rapid development of China's real estate and construction industry, developers and owners on the quality of construction is not just simply stay to meet acceptable quality standards, more and more customers demand for quality engineering, the requirement was gradually enhanced, which requires the construction enterprises in order to capture the market, the bigger and stronger construction enterprises must create more high quality and fine works, this paper combined with some good experiences and practices achieved by the construction enterprises in the engineering quality, excellence activities were discussed.

Key words: project quality, excellence, pre-control, the construction process, management

中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编码：

当前建筑市场竞争激烈，如何在残酷的环境中生存，以质量求生存早已不是口头禅，

目前业主尤其是住宅工程的住户特别关注工程的质量，不少房地产商在楼盘的前期市场策划中，将建筑质量列为楼盘的热卖点。可见建筑质量的好坏将成为竞争的主流，这就要求建筑施工企业改变游戏规则，杜绝不正当竞争，抓好工程质量，多创优质工程才能更好的掌握市场竞争的主动权，赢得自己的品牌和良好的信誉。下面就工程质量管理中对创优工程如何管理谈几点体会：

一、认真遴选创优工程，确保目标实现

创优工程（栋号）的选择和确定对创优目标能否实现起着至关重要的作用，合理科学的选择创优工程（栋号），是落实创优质工程的基础。要选择工期合理科学，造价合理预算充足，工程技术含量高，业主开明有创优意愿的工程作为创优质工程（栋号）。

在施工中如何确定合理的分包形式、选择合格的分包商，对工程的顺利进行也是至关重要一环。当前施工企业承揽工程越来越困难，竞争也越来越激烈，很多工程都是通过竞争、压价才承揽到的。而我们承揽施工任务的目的在于满足业主要求的基础上创造经济效益，同时获得社会效益，必须选择最适合的项目承包管理模式，尽量减少总包合同风险，将总包合同风险合理地转嫁给分包才可以为企业获得利益。

二、强化职能部门管理作用

1、加强公司职能部门管理和服务

质量管理部门对新开工的项目特别是创优项目，在开工伊始就应将项目工程质量管理纳入有序状态，质量管理部门应对项目进行交底和培训，如质量计划、创优计划的编制，优质工程检点，创优实施要点等。认真编制质量检验计划，明确分部、分项工程每道工序质量检验的工具、检测手段和标准。针对工程质量控制的难点和重点，制定工程创优控制措施、创优控制计划，并在施工中严格执行。

2、加强对工程的现场检查、调研和创优工程预检

质量管理部门应每月组织一次工程质量检查。检查内容包括质量管理体系的运行情况、工程实体质量、资料管理、分包队伍素质情况等。在检查后都要进行总体讲评，了解项目自身不足，以便及时整改。另外，检查时也可以将公司及上级部门文件做面对面的传达，使各类信息能有效及时传达。

质量管理部门应经常到现场进行协助和指导，可根据需要及时派人至该项目蹲点协助项目进行质量管理工作，并做全面质量诊断，帮助项目查清问题。以便更能够直接有效地促进项目提高质量意识，加强质量管理能力，解决质量问题。通过这种方式也使质量管理部门能够深入第一线，全面深入了解项目施工管理现状和各方面需求，从而不断调整对项目服务的内容和方式方法，使服务和控制内容更具针对性。

质量管理部门应及时组织专业人员进行创优工程预检。在优质工程检查之前，如：天津市“结构海河杯”检查、市优质工程、 国家优质工程检查之前质量部门可根据创优检查的要求和程序对项目进行预检查。

3、组织内外部工程质量管理交流活动

适时组织公司项目内部观摩学习，包含质量管理体系的运行、创优等。优质工程检查时，组织其他项目到场参观，以便使创优项目更直接地了解评优检查的程序和重点，同时学习别的项目的先进经验和好的做法，对照别人找出自己的差距。组织外部创优项目观摩。搜集整理每个创优工程的相关资料，及时将好的范本或存在的问题传递到其他创优项目，使资料编写与管理少走弯路。组织召开创优经验交流研讨会、质量管理体系运行经验交流会。

4、收集、汇总资料并及时形成项目施工的指导性文件

在施工质量管理方面，公司质量管理部门应及时总结各项目的施工质量管理经验，对各分部、分项工程的施工质量控制要点进行归纳总结，编制公司工程质量内控标准，编制质量计划、创优计划范本；针对公司各个项目经常出现的质量问题，编制质量通病控制措施；根据优质工程检查常出现的问题，编制优质工程检查问题集；编制创优要点，编制创优施工规范集等。及时为项目创优工作提供指导和依据

三、做好目标策划与管理

1、目标确定

目标管理是整个创优活动的开始，根据工程总体质量目标、工期目标、业主的要求和安全文明施工目标，结合工程的具体情况和特点，确定工程的各阶段目标，还要将质量目标层层分解，落实到分部、分项工程。围绕目标配备相应的资源，一方面要充分考虑目标实现的难易程度，也要考虑投标竞争的需要、工程造价和社会影响。目标是指引我们前进的方向，目标的确定要有科学性和可行性。目标一旦确定，就要强调严肃性，对业主、对社会的承诺，要不折不扣地兑现。

2、建立完善的项目管理体系

组建项目经理部时，对每个部门、每个岗位的设置要科学合理，职责分明。人员选配上要由有创优经验、组织能力强、有责任感、技术过硬的管理人员组成能打硬仗的项目管理班子。项目应建立完善的质量岗位责任制，在项目开工之初或阶段工程开始时，制定项目质量岗位责任制度，明确领导班子成员的责任，确定每个部门的职责，最后落实到项目每个管理人员，并签订相应的质量岗位责任状，与个人收入挂钩，形成一个由项目经理为主责任人、项目总工和现场经理领导监控、各职能部门执行监督、分包队伍严格实施的网络化的项目组织体系。

3、建立项目质量管理程序

建筑企业应建立一套规范的项目质量管理程序，从工程的开工、施工过程质量管理、工程竣工验收、用户回访与维修、工程创优应有一套统一、完整系统的实施程序。

4、工程质量计划、项目创优计划，质量检验计划等的编制

项目质量计划和项目创优计划编制的目的是为了确保企业质量方针在工程施工过程中自始至终得以认真贯彻执行，并通过严谨的技术管理与质量保证措施最终确保项目质量目标的顺利实现。一般情况下，质量计划应在项目经理部完成质量策划、确定资源配置和明确部门岗位管理职责后即可着手编制并尽快编制完毕，以便尽早贯彻执行

质量检验计划的编制要明确了分部、分项工程每道工序质量检验的工具、检测手段和标准。针对工程质量控制的难点和重点，制定工程创优控制措施、创优控制计划，并在施工中严格执行。

四、工程质量预控管理

1、加强培训工作的管理

1.1进行质量意识的教育

增强全体员工的质量意识是创精品工程的首要措施。工程开工前针对工程特点，由项目技术负责人将本项目的包括公司质量方针、项目质量目标、项目创优计划、项目质量计划、技术法规、规程、工艺、工法和质量验评标准等进行公示和宣讲。通过教育提高各类管理人员与分包单位施工人员的质量意识，人人树立百年大计、质量第一的思想，并贯穿到实际工作中去，以确保项目创优计划的顺利实现。项目各级管理人员的质量意识教育由项目经理负责组织教育；参与施工的各分包方各级管理人员由项目质量负责人负责组织进行教育；

1.2加强对分包的培训

分包是直接的操作者，只有他们的管理水平和技术实力提高了，工程质量才能达到既定的目标，因此要着重对分包队伍进行技术培训和质量教育，帮助分包提高管理水平。项目对分包班组长及主要施工人员，按不同专业进行技术、工艺、质量综合培训，未经培训或培训不合格的分包队伍不允许进场施工。项目要责成分包建立责任制，并将项目的质量保证体系贯彻落实到各自施工质量管理中，并督促其对各项工作落实。

2、加强材料供应商的选择和物资的进场管理

2.1材料供应商的选择

结构施工阶段模板加工与制作、商品混凝土供应商的确定、钢筋原材及加工成品采用，装修阶段、机电安装阶段材料和设备供应商等均要采用全方位、多角度的选择方式，以产品质量优良、材料价格合理、施工成品质量优良为材料选型、定位的标准。同时要建立合格材料分供方的档案库，并对其进行考核评价，从中定出信誉最好的材料分供方。材料、半成品及成品进场要按规范、图纸和施工要求严格检验，不合格的立即退货。

2.2材料采购与进场管理

首先做好材料选样报批工作，对于选定的材料要及时对材料样板进行封存。根据材料样板、选定的材料厂商，进行材料定货。材料定货计划要根据施工图纸要求及现场实际尺寸进行编制。材料进场严格执行检验制度，对照材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，看是否有产品合格证、材料检测报告，把好材料质量关。对于特殊及贵重材料要项目经理、主管，责任工程师与现场材料员共同验收。材料进场后，对材料的堆放要按照材料性能、厂家要求进行。对于易受潮变形、变质的材料要上盖下垫，防止材料受潮变形。对易燃．易爆材料要单独存放。对材料堆放地点要有预见性，尽量减少材料的搬运工作。材料在搬运过程中要注意，对于易碎、易损的材料要特别提出，必要时对工人做书面的搬运指导书。材料使用完毕要及时清理、回收，不得浪费材料。材料人员应做好材料收发存台账，及时收集材料的材质证明及产品合格证。

3、加强对图纸、规范的学习

严格按规范施工的工程才是精品工程，项目应定期组织技术人员、现场施工管理人员以及分包的主要有关人员进行图纸和规范的学习，做到熟悉图纸和规范要求，严格按图纸和规范施工。同时也给图纸多把一道关．在学习过程中对图纸存在的问题及时找出，并将信息及时反馈给业主和设计院。

4、加强合同的预控作用

合同管理贯穿工程施工经营管理的各个环节，合同是约束自己也是保护自己必不可少的手段。我们要特别注重分包的选择，比较各分包方价格、工期、质量目标，细化合同的内容．将对分包的质量要求写入合同中，合同内容要力求全面严谨，责权明确，不留漏洞。

五、 加强施工过程质量的监控

1、对分包的管理

分包管理必须以合同为依据，各种管理制度为附件。因此在与分包合同谈判时，需从生产、技术、质量、安全、物质、文明施工等方面最大限度地要求分包，条款必须清楚，内容详尽、周全，把风险尽量转嫁给分包，为项目生产活动做好基础和铺垫工作。

在分包管理上很关键的问题是把分包管理融入到总包管理中去，接受总包的组织和协调。在各分项工程施工前组织有分包技术人员参加的方案讨论，全面听取其合理意见和建议。在工程施工阶段可通过各种施工表格，责令分包定期按时填写上报，由总包审定。要求分包执行总包下达的各项施工方案、技术交底、整改通知、指令或指导书等。同时要注意多与分包主要管理人员沟通，了解他们的一些想法。对分包工作中一些好的做法、建议应给予表扬和支持，对分包出现的质量问题，不论大小一定不能放过，分析原因提出批评甚至罚款。

2、认真做好施工组织设计和方案，构建创精品工程的技术基础

开工前，根据工程特点，制定需要编制的施工组织设计和施工方案的清单，明确时间和责任人。施工组织设计和方案在定稿前都要召开专题讨论会，充分参考有关部门及分包的意见。每个方案的实施都要通过方案提出讨论、编制、审核、修改、定稿、交底、实施几个步骤进行。方案一旦确定就不得随意更改，并组织项目有关人员及分包负责人进行方案书面交底。

3、制定完善的计划体系

完善的计划体系是掌握施工管理主动权、控制生产各方面的依据。它涉及面十分广泛，不仅指施工生产进度计划，而且还包括材料设备、劳动力供应计划及因现场条件制约的材料设备进场堆放计划，还涵盖各分包交叉作业的协调计划，以及现场文明施工等，循，减少管理的随意性。为了实现对业主工期目标承诺，项目经理部要制定工程总进度计划，计划管理以施工总控制计划为指导纲领，月施工进度计划为阶段控制目标，将计划管理的控制单元划分为日计划，保证日计划就保证了周计划和月计划，从而确保施工进度计划目标的实现。为保证工程总控计划的完成，可在项目实行生产例会制度。考核当日计划的完成情况，总结当日工程质量、文明施工、安全生产，下达第二天的工作计划，协调人、机、料的投入和使用，落实责任，确保日计划的实施

4、建立健全过程控制的有效管理制度

项目经理部要建立质量例会制度、质量会诊制度、每月质量讲评制度 项目经理部可每周召开生产例会，项目经理要把质量讲评放在例会的重要议事议程上，除布置生产任务外，还要对上周工地质量动态作一全面的总结，指出施工中存在的质量问题以及解决这些问题的措施。措施要切合实际，要具有可操作性，并要形成会议纪要，以便在召开下周例会时，逐项检查执行情况。每月底由项目质量负责人组织分承包方行政及技术负责人对在施工程进行实体质量检查。每月检查后以《月度质量管理情况简报》的形式发至项目经理部有关领导，各部门和各分承包方。简报中对质量好的承包方要予以表扬，需整改的部位应明确限期整改日期，并在下次质量例会逐项检查是否彻底整改。项目经理部还要及时建立样板制度、三检制及检查验收制度、挂牌制度、质量问题追溯制度、奖惩制度等一系列必要的管理制度以便对施工过程的工程质量进行控制。

参考文献：《天津市建设工程创优指南》天津市建筑业协会2010

《建筑施工手册》（缩印本）中国建筑工业出版社 2008

马虎臣主 编著 《建筑施工质量控制技术》中国建筑工业出版社2007

张检身 编著 《工程质量管理指南》中国计划出版社 2001

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关键词：房地产企业； 房地产开发； 质量控制； 整体效益

中图分类号：F293.3文献标识码： A

一、前言

在房地产项目开发过程中，要想做好质量管理和效益管理，就要结合房地产开发实际，从房地产项目的开发建设环节入手，确保房地产开发能够符合规范要求，在质量管理和效益管理上能够遵守建设规则，在质量和成本核算上能够达到预期目标。基于房地产开发的重要性，以及对房地产开发项目质量和效益的现实要求，做好房地产开发的质量和效益管理对房地产企业而言具有重要意义。为此，在房地产开发过程中，积极做好质量和效益管理既是企业的必要措施，同时也是企业的重要管理内容。为此，房地产开发企业应从项目建设的整个过程入手，确保质量管理和效益管理取得积极效果。

二、房地产开发项目在前期应质量和效益并重

在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准。考虑到前期质量控制和成本管理的重要性，在房地产开发项目中，应从以下几个方面做好质量控制和成本管理。

1、房地产开发项目在前期应做好各项质量管理制度的编制

考虑到房地产开发项目的复杂性，在前期阶段，应结合设计和施工实际，做好施工组织设计、施工方案和质量管理等基本制度的编制，保证质量管理得到有效控制。

2、房地产开发项目在前期应制定具体的成本管理办法

成本管理是决定房地产开发项目总体效益的关键，要想做好成本管理工作，就要从管理办法的制定和完善入手，确保房地产开发项目的成本管理有据可依。

3、房地产开发项目在前期应实现质量管理和成本管理的统一

在前期阶段，房地产开发项目的质量管理和成本管理应放在一起考虑，不能重视了质量而忽视了成本管理，也不能只重视成本管理而忽视质量管控，所以，二者应放在一起考虑。

三、房地产开发项目在设计阶段应注重质量和效益并重

项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1％，但设计工作对工程造价的影响程度可达75％以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。基于这一认识，在房地产开发项目中，要想做好质量和效益管理，就要从设计阶段入手，重点做好以下几个方面工作：

1、在设计阶段，应明确质量管理原则

为了保证房地产开发项目的质量管理能够取得积极效果，我们应在设计阶段明确质量管理原则，确保质量管理能够贯穿于整个房地产实施阶段，保证质量管理达到预期目标。

2、在设计阶段，应确保设计质量满足实际需要

考虑到设计质量对整个房地产开发项目的决定性作用，在设计阶段，我们应结合房地产开发项目的设计实际，确保设计在准确性和合理性方面满足实际需要，达到提高设计质量的目的。

3、在设计阶段，应合理选择设计方案，节省项目建设成本

设计方案的确定，关系到整个房地产开发项目的建设。设计方案的合理性和科学性，也能为房地产开发项目节省大量建设资金。所以，房地产开发项目在设计中应优化设计方案，节省项目建设成本。

四、房地产开发项目在实施阶段应质量和效益并重

在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

1、实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。

施工阶段是决定房地产开发项目的关键时期，为了保证质量管理取得积极效果，应结合施工现场的质量管理实际，积极实行效益奖励制度，实行明确的奖惩制度，保证施工现场的质量管理取得积极的管控效果。

2、尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。

房地产开发项目中设计变更的增多，将会直接导致工程成本的增加，在这种情况下，施工质量也难以保证达标。为此，在房地产开发项目的施工阶段，应减少设计图的变更，使质量和成本管理能够在可控的范围之内。

3、严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。

考虑到现场签证的特殊性，现场签证的增多，对成本控制是一个不小的考验。基于这一认识，在房地产项目开发过程中，必须要严格控制现场签证数量，确保工程技术管理人员能够相互配合，保证签证的准确性和合理性。

五、房地产开发项目在竣工结算阶段应质量和效益并重

开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。 结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作。房地产开发项目由于工程量大，施工过程复杂，其竣工结算工作量也相对较大。因此，我们要考虑到房地产开发项目的结算实际，在结算过程中，重点做好质量管理和成本管理，具体应从以下几个方面开展工作：

1、在房地产开发项目竣工结算阶段应根据质量要求核对工程量

为了保证房地产开发项目的竣工结算能够取得积极效果，我们应根据质量管理的要求，认真核对工程量，使工程量能够满足工程结算需要。

2、在房地产开发项目竣工结算阶段应重视成本核算

在竣工结算过程中，应始终坚持成本核算理念，利用各项成本核算手段，对整个项目的成本投入进行全面核算，确保成本管理取得积极效果。

3、在房地产开发项目竣工结算阶段应严格执行核算制度

考虑到成本核算对房地产开发项目的重要性，在竣工结算阶段，要想保证成本核算取得积极效果，就要严格执行核算制度，达到提高成本管理质量的目的。

六、结论

通过本文的分析可知，在房地产开发过程中，质量和效益是重要的管控目标。要想做好质量和效益管理工作，就要从前期阶段、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段入手，确保房地产项目开发的质量和效益管理取得积极效果。

参考文献：

[1] 赵增辉;;项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析[J];科技创业月刊;2011年07期

[2] 陈妮;;浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J];价值工程;2011年23期

[3] 眭云晴;;房地产项目管理成熟度的模糊综合评价[J];山西科技;2011年04期

[4] 顾学扣;;论房地产开发项目成本控制的主要措施[J];中国新技术新产品;2011年18期

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质量是企业的生命，质量是企业发展的根本保证。建设工程项目的质量管理是确保按照设计师的设计成果保质保量的施工完成。建筑工程的质量好坏，关乎到国家经济发展，关乎到广大人民群众的切身利益，作为房地产开发经营单位，要把工程建设质量放到首要位置，不断探索研究提升工程质量的管理方法和技术措施，把提高建筑工程质量作为企业发展的基石。

本文以房地产开发公司质量管理作为研究对象，从管理学的角度出发，对其质量管理现状和存在的问题进行分析研究，并给出质量管理改进提升的建议措施。

关键词：房地产开发建设工程质量管理改进措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

一、 房地产公司质量管理现状及存在问题

1.1房地产公司质量管理现状

房地产行业经过十几年的膨胀和飞速发展，尤其在各房地产公司以经济利益至上的背景下，房地产开发质量引起全社会的关注。在经历各种“楼脆脆”“楼歪歪”事件后，房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多良好的经验，并得到较好的传承，但同时还有许多需要继续改进的地方，特别是在质量管理中暴露出来的具有行业共性的质量问题。

当前大中型房地产公司都建立了自己的质量管理体系，有各自的质量管理文件，在每个开发阶段形成对应的各流程质量管理文件，现对某房地产公司各开发流程的质量管理进行论述：

1.2房地产公司质量管理存在问题

1.2.1、多数企业质量管理体系的建立缺乏规范性、完善性，没有经过认证机构的认证和贯标。项目公司没有建立有效的项目质量控制体系，缺少项目质量控制计划及有效的运行机制。

1.2.2、质量成本意识淡薄、认识不足

质量成本是指企业为了保证和提高产品或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的一切损失。

质量成本一般包括：为确保与要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，这些工作引起的成本主要包括：预防成本、鉴定成本、内部损失成本和外部损失成本。其中预防成本和鉴定成本属于一致成本，而内部损失成本和外部损失成本，又统称为故障成本，属于不一致成本。

目前多数企业重工期，轻质量。质量成本管理欠缺，没有形成有效的质量成本管理体系，缺乏对质量成本和企业发展战略影响的认识。

1.2.3、全员参与力度不足，一是建设工程质量管控知识的全员培训普及率低：普遍存在安装管理人员不懂土建，土建管理人员不懂安装，财务、行政等人员不懂工程等情况；二是企业内部员工不能完全实现定岗定编，一人多岗、多人一岗的情况时有发生，员工职责分工不明确，不能有效地参与质量管理活动中。

1.2.4、偏重现场施工质量管理，忽视设计质量管理

大多数管理人员认为，现场施工质量应当是工程结构实体质量的关键，总是在施工过程中严格控制各工序流程的疏漏问题，这在质量管理及隐患造成根源上产生了明显偏差。然而现在设计公司更多的考虑了建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等很少，不能充分从施工的角度进行设计，为工程的施工带来了困难，从而埋下了质量隐患。

1.2.5、偏重表面质量，忽视隐蔽质量

一般在检查质量、评估工程、竣工验收和用户反馈意见等，往往偏重于外露的质量问题，如平整度、顺直度、颜色一致性等。对较隐蔽的质量问题，如：钢筋间距均匀性、下料长度、箍筋弯钩角度、搭接绑扎质量、焊接接头质量、当钢筋数量在构件（梁柱结点）同一截面上密度较大时排放、砼保护层厚度控制、砼浇筑振捣质量（密实度）、设备器材调试及管线耐久性等均较容易忽视。

1.2.6偏重现场正在施工过程的被动式质量管理，忽视工序进行前的准备工作管理

施工单位在施工过程中往往盲目急切追求节省工期和人员配置开销，而导致在管理结构体系上及后续施工及准备不足，造成某种重要的紧前及紧后工序考虑不足，例如：材料供给速度缓慢、送试及报告出具不及时、机具未提前检修而故障频繁出现、资金周转余地小、设计变更或技术核定单签字盖章迟缓、必要的安全设施配置、各工种同时操作干扰而发生矛盾纠纷等。这些都源自于对工序进行前可能出现的问题预料考虑不全面，反而造成窝工、怠工和人员、材料、机具、资金的不必要浪费，延误了正常施工进度。

1.2.7、质量文化建设薄弱

质量文化是指群体或民族在质量实践中所形成的技术知识、行为模式、制度与道德规范等因素及其总和。

员工对质量认识散而杂，缺乏统一的质量意识培养和质量目标凝聚，企业内部质量诚信和质量道德氛围没有形成，低层次质量问题时有发生，工作交接时为接管者留下难以解决的质量管理问题。

其次质量文化中的价值观体现出以人为本的理念，大部分企业一方面工作中充分表现出了尊重员工的观念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激励制度，影响了员工的积极性。

此外持续改进力度不足、项目普遍存在抢工期情况、对乙分包单位的选择缺乏有效的管理监控措施等，都对工程质量造成一定影响。

1.2.8、工程技术人员技术水平落后，技术管理水平跟不上房地产开发业态的变化

随着商业及住宅的销售升温，房地产的需求也出现了量价齐升的景象，工程建设管理人员的需求也随之上升，而工程技术人员的增加远远不能支称房地产开发的速度，由于人手的短缺，许多经验不足，技术水平尚需提高的人员也承担起现场的工程管理重任。由于技术水平的不足，往往现场出现了需建设单位解决的技术问题，凭自己的不成熟的经验草率的答复，施工单位不得不按建设单位意见办理，造成了许多施工质量出现了问题。开发业态不同所需要的系统技术水平的复杂程度也不同，许多在住宅中适用的规范，在商业开发中就不适用，一些技术管理人员由于技术水平有限给企业造成了不必要的质量困惑。

第二章 质量管理改进建议

随着公司的不断发展和市场竞争的加剧，对比少数大型标杆房地产企业，大部分公司的管控水平还有一定差距，迫切要求通过提高自身质量管理水平，来提高产品竞争力和增加利润。在分析了企业质量管理现状之后，建议从以下几个方面加强质量管理工作。

2.1完善质量管理体系，积极申请认证贯标

按照我国《质量管理体系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的规定，建立规范质量管理的组织结构，完善质量方针和质量目标、质量手册、程序性文件和质量记录,积极申请认证机构对质量管理体系的认证。

积极申请体系认证对公司发展具有重要意义：可以促使企业质量管理走上规范化、程序化、法制化的轨道；降低质量成本，提高企业利润；满足客户要求，赢得用户信赖，扩大市场份额，提高企业的知名度和声誉；全员素质发生质变。

2.2建立质量成本管控体系

2.2.1.要深入开展质量成本管理的研究、学习和宣传，对主要从事质量成本管理的人员进行专门培训，明确其职责和任务；对有关技术人员和统计财会人员，提高工作技能。

2.2.2.制定质量成本管理的有效标准，即确定适宜的质量成本水平；完善公司会计核算和成本管理制度，建立质量成本报表；建立质量成本控制科目同时下发各责任部门。

2.2.3.编制、实施质量成本计划，同时要对有关数据进行统计、核算与分析，对质量成本计划的实施进行适时控制。

2.2.4.编制质量成本报告并对质量成本的控制情况进行考核，结合企业的具体情况，提出质量成本改进计划和相应的质量成本改进措施。

此外，在质量成本管控过程中要加强质量成本的预测和分析：质量成本预测是质量问题决策的依据，在预测时，应考虑客户对产品的质量和服务要求、竞争对手的质量和质量成本、公司质量成本结构和质量成本水平；通过质量成本分析，找出公司质量成本的薄弱环节和主要因素，围绕质量改进和目标，形成全过程控制目标。

2.3进行明确的质量目标分解，加强考核

从工程设计到工程建设再到交付使用，设定每个阶段的质量管理目标，开展全员参与质量管理的重要手段就是运用目标管理方法，将组织的质量总目标逐级进行分解，使之形成自上而下的质量目标分解体系和至上而下的质量目标保证体系，发挥组织系统内部每个工作岗位、部门或团队在实现质量总目标过程中的作用。建立立体考核制度，不仅有上级部门对下级部门的考核，还要有下步工作主体对上步工作主体的考核评价，以横向约束来提高员工的质量行为。

建设工程质量不仅要重视某个“点”或“几个点”的管理，更要注意“面”的管理，“全过程”的管理，工程质量不仅是静态管理，更重要的是动态管理。管理是通过人来掌握的，如忽视了对工程质量和信誉切切相关的以人为本的技术质量创新——即企业素质、人力资源的开发，必然造成企业缺乏发展动力。全面质量管理是以全员的技术质量创新，提高人的工作质量，通过管理创新，使建设工程企业具有动力、凝聚力。形成强大潜力的内在机制，为提高工程质量，为企业生存和发展奠定坚实的群众基础。

2.4提高教育培训水平，开展多样性质量活动

2.4.1开展多层次、全方位的培训活动：首先进行质量意识的教育，提高员工的质量意识，让员工认识到质量无处不在，时时刻刻保持清晰的质量意识。其次，针对不同的岗位进行不同的岗位质量教育，让员工牢固树立“下一步工作就是客户”的观念，不接收上一步工作的不合格品。

2.4.2按照“QCC”管理方法成立质量小组，开展多样性的质量管控活动，例如质量预先控制活动、自检活动、互检活动、中间性抽查活动、监督活动、质量改进活动等。

2.4.3开展落实质量体系的内部审核程序，有组织有计划的开展内部审核活动。企业领导应发挥决策领导作用，制定审核政策和计划，组织内审人员队伍，落实内审条件，并对发现的问题采取纠正措施和提供人、财、物等的支持。

2.4.4积极执行激励机制：必须建立和切实执行激励机制，对在质量工作中成绩突出的员工或团队，要给予积极的奖励（包括物质奖励和精神奖励），激发更多的员工参与质量工作行列中，群策群力，使质量管理得到持续改进。

2.5加强现场管理，减少对工程质量的影响

加强全面质量管理，要建立以产品为中心的质量责任制。建立质量保证体系还必须使测试手段、检验手段多样化。

要抓好设备管理、原材料管理，材料必须经过严格的检验，各项材料试验数据合格后才能使用。这是保证工程质量的物质技术基础。强化管理，向管理要质量，向管理要效益。

对照公司标准开发流程的要求，合理制定进度计划并严格执行，减少因领导决策、工程节点变更等引起的抢工期现象的发生。

编制工程网络计划图，找出关键线路。因客观原因必须进行抢工期时，应选择关键线路中资源强度小或费用低的工作环节缩短其工作时间，制定抢工期方案，保证人材机资源配置到位和工作逻辑关系顺畅，减少对工程质量和安全的影响。

2.6加强监督管理，建立预见性、服务性的质量监督模式.

要把工程质量管理好，必须有一个健全的、有效的质量控制管理体制：一是政府监管，二是建设单位（业主）负责，三是建筑产品的直接生产者负责。由这三个层次构成对整个工程质量进行控制、监督、管理的体制。主要表现在以下几个方面： 1．进一步树立监理的权威，监理公司必须按照国家的法律、法规、设计文件和合同规定，独立地行使自己的职责，对社会负责。因此，监理公司既要对建设单位负责，也要对社会负责。没有监理工程师签字，材料、构配件和设备不得在工程上使用或安装，不得进行下一道工序的施工，不得拨付工程进度款，不得组织竣工验收。要把监理在工程管理过程中的权威性和作用强化起来。

2．推进监理公司提高素质，加强对监理单位的管理。要求监理公司在人才结构上、能力上进行调整，缺乏的人才要尽快补上，适应监理工作的需要。另外，加强监理职业道德监督，不能利用监理之便，行个人之私，更不能和某些方面勾结起来，弄虚作假，损害工程质量。总而言之，工程监理是我们整个工程质量管理体制中的一个环节，要继续推进。

3、社会监督：建筑设计要适合大众市场，不要单独去适合某些人群，阻碍市场的正常发展。工程质量在每个置业者心目中站主要地位。为此，在工程建造过程中，社会监督与社会舆论起到重大的主导作用。在设计环节要抓好以下四个方面工作：一是通过施工图审查把关，切实督促建设各方特别是设计单位自觉贯彻执行国家有关节能的法律法规和强制性标准。二是大力推广建筑节能科研成果在工程上的应用，要制定政策加强引导。三是标准设计工作要跟上，及时更新体现最新科研成果的标准图，使建筑节能的“四新”技术广泛应用于工程建设。

2.7加强公司的质量文化建设

营造质量文化，包括质量精神文化、质量物质文化、质量信誉文化，树立员工的质量战略意识、质量竞争意识和质量参与意识。

2.8加强员工培训，增强自身技术及管理素质

房地产开发公司是资金密集型企业，不同于一般的劳动密集型建筑业或零售业。开发公司现场工程管理部门是工程师管理建筑施工队伍，因此工程部工程师的管理水平直接影响着工程的建设质量。质量差异性的竞争，也演变成了企业人才资源的竞争，仅仅靠市场招聘远不能满足企业高速发展的需要，加强员工培训不断增强自身技术及管理素质，提高房地产工程的现场管理水平，进而提高房地产开发工程的质量。

强调人本管理，调动员工积极性和创造性，为员工的自我发展提供机会，在员工实现自我价值的同时实现公司的目标；加强员工的精神激励和物质激励，建立合理的薪酬体系，严格绩效考核和奖励措施，建立良好的晋升制度，及时提拔表现优秀的员工，用富有吸引力的薪酬和相对公平的机制来留住人才。

结束语

在企业的生产活动中，造成质量问题的原因只有10%-15%来自于技术，85%-90%是企业内部管理上的问题。建立规范有效的质量管理体系，是提高企业生产管理质量的根本，同时，质量管理是一个系统工程，应该贯彻“三全”管理的思想和方法，进行全面、全过程、全员参与的质量管理，才能不断提高工程建设质量。

由于本人能力有限，时间和其他客观条件的限制，本文对房地产公司的质量管理分析还不够全面，建议措施的针对性、有效性尚有待检验，研究深度还不够，如有其它不足错误，恳请指正。

参考文献

【1】丁士昭主编，建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2011

【2】王二高，企业质量文化的建设及实施，中国质量，2006

【3】黄汉江，现代建筑业经营管理[M]，上海:百家出版社,1999.