房地产政策金融范文

导语：如何才能写好一篇房地产政策金融，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:房地产、金融政策、房价

房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的角度来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

1、利率与房地产市场需求

住宅是家庭最主要的资产，根据测算，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂价格使得家庭必须依靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：（1）当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们购买速度，进而增加对住宅的现实需求；（2）在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。提高利率必将减少房地产市场的需求，将对房地产市场需求、对房地产市场价格具有极大的抑制作用。而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。

2、贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例，首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。中国当前的房地产市场，政府进行金融政策调控的目的，不应当是限制居民的正常需求，而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率，也同时会压缩房地产市场的正常消费需求，所以政府的落脚点应该是提高第二套住房贷款的首付比例。

3、汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性，目前中国处于经济快速增长的阶段，每年经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程，这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此在打击国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

二、金融政策与房地产供给关系

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率。从金融政策的角度，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

房地产开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此，银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款。提高市场利率，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外，由于银行利率提高，人们储蓄意识增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求。相反,国家采取宽松的货币政策，银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加市场供给。同时利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。在人民币升值预期的作用下，如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制，也必然会导致房地产商品供给的增加。。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,也不是想象的那样简单。

首先，在其他条件不变的情况下，提高住房贷款利率，或者抬高住房贷款门槛，都将抑制购房欲望和实际投资，从而抑制房价的无序上升。然而，需要注意的是,政府出台金融政策的目的，并非简单地降低房价，而是使房地产价格充分反映供给和需求信息，降低房地产商品的投资和投机因素，降低银行的金融风险，促进房地产市场的健康发展。

其次，由于房地产商品的特殊性，在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下，投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率，投资仍然不会减少，从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

总之,金融政策可以在抑制房地产价格上有所作为,但是要使房地产价格真正得到控制，还应综合考虑各方面的情况，并配合使用其他相关的政策措施。

参考文献：1、房地产经纪相关知识：房地产金融。（中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写）。

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从房地产发展历程看，在过去相当长时间内，房地产发展经历了一个“黄金期”。而最近1～2年，房地产发展出现了巨大的转折，多数观点认为“黄金期”无以为继了。房地产是我国经济发展传统支柱产业，今年下半年出台了一系列宽松政策，这与稳定房地产市场不无关系。

以下是对金融市场与房地产行业相关的几个问题的思考：

1、降息周期预期

所谓“强刺激”的整体宽松政策实践证明会带来突击上项目，重复建设，从而引起局部产能过剩，结构调整更加困难等不良后果。2014年尽管经济下行压力大，央行还是顶住压力放弃整体宽松政策，而替代以“常备借贷便利（SLF）操作”定向宽松常态化。SLF相较于降准而言，具有期限短、灵活性强及宽松政策传递信号相对较弱的特点。不过持续的SLF操作与降准无异，市场最终能接收到宽松的信号。11月21日，央行宣布非对称性降息，结合中央多次表态要解决企业融资成本过高问题，市场理解为全面宽松的信号，股市当天开始急速上涨。货币政策相对宽松无疑会对房地产行业造成重大影响：

1）购房成本降低。房地产属于单体价值高、期限较长的资产，并且是金融机构相对认可的抵押物。无论消费者还是投资人，在购置和持有房地产时一般都采用较高的财务杠杆，利率下降会极大的降低购置和持有成本，提高市场的有效需求。

2）资产估值提高。宽松的货币政策对房地产估值影响有两个方面，首先利率下调直接导致折现因子提高，提高房地产的估值；另一方面，相对宽松的货币政策降低了通缩的风险，刺激了CPI向上的预期，也可能起到维持市场租金水平或刺激市场租金水平提高的作用，从而提高房地产的估值。

3）融资环境改善及开发成本降低。宽松的货币政策，开发商也会直接从中受益，融资环境得到改善，融资成本相应也会降低。

2、美元升值与人民币国际化进程加快

2014年10月29日，美国联邦储备委员会宣布结束其债券购买计划。由此，曾被冠以“无限期”之名的美联储第三轮量化宽松政策在启动两年多后宣告结束，美元加息预期提升。分析认为，量化宽松政策达到了预期目的，美国经济回暖，美元将强劲回归，但新兴市场却因此面临严峻的形势。事实上，包括日本、欧洲以及新兴经济体经济复苏形势不乐观，此后都陆续推出本国的QE。在经过有史以来最长的疲软期后，美元再次成为全球投资者的首选货币，全球资本回流美国趋势明显。

人民币加快国际化进程，2008年7月10日，国务院批准中国人民银行三定方案，新设立汇率司，其职能包括“根据人民币国际化的进程发展人民币离岸市场”。2009年7月，六部门跨境贸易人民币结算试点管理办法，我国跨境贸易人民币结算试点正式启动。2014年，人民币全球清算网络频频布局。6月18日，建行担任伦敦人民币业务清算行；19日中行担任法兰克福人民币清算行；2014年7月4日，中国人民银行公告称，决定授权交通银行首尔分行担任首尔人民币业务清算行。

从以往经验看，由于我国实行外汇管制，央行发行货币其中部分是外汇占款，即外汇储备提高迫使发行人民币供给兑换。反之，随着美元回流和人民币国际化进程加快，不可避免导致国内流动性收紧。对房地产行业而言，也必须理性评估和对待美元升值及人民币国际化的影响。

1）美元的升值导致大宗商品价格不断下跌，这将有利于全行业成本的降低。近年来，随着人口红利的陆续销蚀，人工成本成倍上涨；因产能过剩钢材等建材价格下降弥补了部分损失。随着大宗商品价格不断下跌，包括燃料油等在内的原材料价格下降将进一步降低全行业成本。

2）美元回流和人民币国际化导致流动性收紧，以人民币计价的资产价格有下降趋势，房地产回调甚至“硬着陆”的风险加大。预期人民币类似QE的货币宽松政策将可能对冲部分因外汇流出带来的流动性收紧风险。

3、PPP模式对房地产开发的影响

PPP模式即公私合作模式，是企业参与提供公共服务（包括基础设施）的一种开发运营模式。公共服务提供的主体一般是政府及其所属部门，政府鼓励企业参与开发和经营获得合理利润，目的一般出于融资需要；也有观点认为企业执行效率比政府高，PPP模式下，企业主导执行可以提高社会效率。现阶段鼓励PPP模式动因是解决地方政府融资问题，截至目前地方政府债务比例普遍过高，违约风险加大，需要清理；另一方面政府提供的公共服务还不完善，公民获得公共服务的数量和质量落差很大，造成的社会矛盾比较尖锐，需要加大投入。PPP模式很好的分散了政府的违约风险，也许是解决当前地方政府融资问题的一条出路。

PPP模式对房地产企业而言，存在以下机会：

1）以PPP模式与地方政府合作，参与公租房、经济适用房以及旧城（棚户区、城中村等）改造等项目。

2）以PPP模式与地方政府合作，参与城市运营模式的创新和实践，获取开发和运营机会。

3）以PPP模式为先导，换取土地开发资源。

4、REITs试点对房地产运作的影响

REITs即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的流动性。

几乎任何一种金融创新背后都是逃避法律规制，作为一种融资模式在美国最早诞生的REITs优点在于满足一定条件可以免征所得税和资本利得税。从我国现阶段看，央行为降低的房地产贷款风险，采取限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款等系列举措，房地产融资渠道受到挤压，REITs成为可选利用的渠道之一。然而，我国相关法律法规仍不完备，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制；另外，目前房地产行业过热后空置率较高，租售比偏低，收益率预期下降，这些都制约着REITs的试点和推广。

从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金和物业增值回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。对房地产开发企业而言，REITs的推广具有以下几方面的影响：

1）REITs增加了投资性需求，开发商可以从市场环境的改善中受益。

2）作为REITs的专业管理人输出管理，做到轻资产运营。

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【关键词】房地产市场；金融发展理论；金融风险

中图分类号：F293.35 文献标识码：A文章编号：

一、研究背景

过去的五年里，在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下，我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势，多地二三线城市房价也有不同程度上涨，引发群众不满与政府关注。为此，国务院于2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内含10条宏观调控政策，揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来，各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本，要深刻研究中国房地产市场，需从经济金融方面着眼。

本文认为，近几年中国房地产市场发展所暴露的问题，是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险，应从金融发展理论入手。

二、文献综述（金融发展理论）

金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系，具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用，如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长，以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。

1．金融抑制和金融深化理论

1973年，美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述，金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展，而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展，从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：

（1）名义利率限制

发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制，实际利率一般很低，有的甚至是负利率，压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时，这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求，然而中介机构的贷款利率水平往往偏低，某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。

（2）高准备要求

在一些发展中国家，商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行，贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样，储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金，还有一部分投放于低收益的住房债券。

（3）外汇汇率高估

发展中国家为了保持本币的稳定，往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货，然而其经济情况却无法同该发达国家相比，从而导致了本币价值的高估，汇率无法真实反映本币价值，国内商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口补贴和出口退税等措施，鼓励国内企业扩大出口。

（4）政府通过干预限制外源融资

在金融抑制下，由政府决定外源融资的对象。麦金农说，银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字，也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资，则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。

总之，金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策，实行金融深化改革，充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，又反映跨期消费的成本收益，以沟通储蓄与投资，提高资本的使用效率。

2.金融约束理论

20世纪70年代初，以金融抑制和金融深化理论为基础，发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远，并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下，随着国际金融发展理论研究的不断深入，一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。

90年代以来，以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”，认为：麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件，即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中，这种均衡条件难以普遍成立。况且，由于经济中存在着信息不对称、行为、道德风险等，即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下，资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会，尤其是为银行部门创造租金机会，使其有长期经营的动力，减少由信息问题引起的不利于完全竞争市场形成的一系列问题。金融约束的实质是政府通过经济金融政策使银行部门因“特许权价值”而获得租金。通过“租金效应”和“激励作用”可以规避潜在的逆向选择行为和道德风险，鼓励创新，维护金融稳定，从而对经济发展起到正向效应。因此，在政策上，金融约束论更强调政府干预的重要作用，是一种通过政府推动金融深化的政策。

本文认为，中国是社会主义国家，是最大的发展中国家，应综合金融深化与金融约束理论，既发扬社会主义市场经济功效，又确保政府的宏观调控能及时到位。

我国房地产市场金融风险分析

房地产业与金融业的联系

房地产业与金融业息息相关，这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持，另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。据统计，在2010年5月至2011年5月年房地产开发投资资金来源中，平均有17.55%来源于国内银行贷款，有24.87%主要是定金和预付款的其他资金来源(表1)。如果假设其他资金来源中有60%是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替换出开发贷款，则房地产开发资金来源中有34.47%来自金融机构。

商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据中国人民银行每季度货币政策执行报告显示，1998年以来，个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95亿，增长了32.55倍。到2002年6月，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。2002年至2010年我国个人金融机构住房抵押贷款余额如下（表2）。这说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。

表1 全国房地产开发投资资金来源（单位：亿元）

（来源：中国经济景气月报2011年6月刊）

表2 我国历年个人金融机构住房抵押贷款余额（单位：万亿元）

（来源：中国人民银行季度货币政策执行报告）

2.房地产金融风险

（1）银行风险

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在我国的经济领域当中，很多因素之间都是相互影响的，金融与房地产就是相互关联的两个因素，当金融领域或者房地产领域发生大规模的变动，势必会影响到另一个领域，两者之间是相互影响、相互支持的两个领域，甚至有学者将两者进行合并，形成了房地产金融这一金融类别。辽宁省要想实现房地产经济的发展需要金融政策支持。

二、金融市场对房地产发展的影响

（一）利率对房地产发展的影响

房地产的发展主要依靠的是居民对住房的购买，而居民对住房的购买能力取决于居民的经济情况或者是流动资金数量。在金融领域，影响到居民流动资金数量的因素包括金融利率的高低。当金融利率升高时，居民可能会考虑将钱存入金融机构以获取利息。而如果金融利率降低，居民则可能将钱用于投资等其他方面的支持，房产的购买实际就是投资形式的一种。除此之外，当金融利率降低的时候，不仅会影响到居民的流动资金，从房地产方面，也会导致房贷的利息降低，为居民减小了购房的压力，从而从一定程度上增加居民对房屋的购买，促进房地产的发展。

（二）货币政策对房地产发展的影响

金融货币政策也是影响房地产发展的重要因素之一。当国家经济过热时，国家为了防止通货膨胀，通常会采取紧缩的货币政策，减少市场中货币的流通，而反之则会增加货币的流通数量以促进经济的发展。通过国家货币政策的变化，居民的经济水平也会具有相应的变化，当国家采用紧缩的货币政策的时候，居民的经济水平相应也受到影响，流动资金减少，由此减小了对房屋的购买能力，反之则会增加对房屋的购买。

（三）金融市场发达程度对房地产发展的影响

金融市场的整体发展水平也关系到房地产经济的发展。当金融经济繁荣的时候，国家经济情况良好，人民购买能力增加，追求更高的生活水平，这其中就包括对住房水平的追求。反之，则会减少对房屋的购买。除此之外，金融总体发展情况良好也有利于房地产商更好地在房屋建设过程中进行投资融资，从而促进房地产的发展。

三、金融支持对房地产发展的制约因素

（一）金融信贷政策制约房地产发展

综合辽宁省当前的房屋销售水平可知，在房屋的销售过程中，普遍存在居民对房屋首付存在压力并且难以承受房贷的情况，从而影响了房屋的销售水平及房地产行业的发展。通过对金融领域现状的了解，可以得知，造成这一现状的原因是因为当前金融信贷政策的影响，在当前的金融领域中，金融政策不仅对货币的流通进行了一定程度的宏观调控，影响了货币的流通数量，降低了居民的经济能力，同时增加了房屋贷款的利率，增加了居民的购房压力，造成了居民购房难的情况，继而制约了房地产行业的发展。

（二）金融机构与房地产商信息不对称制约房地产发展

房地产的发展除了与居民的经济情况以及房价、房贷的高低这些销售因素过程有关，其与房屋在建设过程中的金融情况也是密不可分的。在房地产商进行房屋建设的过程中，应当具有一部分自有资金以及一部分银行等金融机构的贷款作为筑房前期的资金投入。但是在部分房地产商进行金融贷款的时候，未考虑到自身资金的数量以及房屋的销售情况，金融机构也未对其经济能力进行调查和了解，因此，如果遇到突然的市场变动，则其投入收回的风险就会很大，偿还金融贷款的能力也会降低，不仅影响房地产的发展，还在一定程度上影响金融机构。

（三）金融融资渠道单一制约房地产发展

在房地产商进行房屋的建设的时候，需要进行大数额的资金投入，但是绝大多数的房地产商在进行投入的时候其自有资金的数额达不到建设房屋的总体需要，就需要进行贷款和融资。在日常的房地产建设过程中，往往通过股票等融?Y形式对建设资金进行筹集，但是筹集的渠道仍然十分单一，导致房地产商在进行资金筹集的过程中难以快速地筹集到足够数量的资金，从而影响整个建筑过程的进行和资金的运转，制约房地产行业的发展。

四、促进房地产发展的金融支持政策

（一）调整金融信贷政策

根据上文分析的金融领域对房地产行业发展的影响因素可以得知，在房地产建设和销售的过程中，受到金融政策很大的影响。影响来自于货币政策和汇率政策两个方面。紧缩的货币政策不利于人民生活水平的提高，因此对房屋的销售也造成一定的制约作用。在金融货币政策进行调整的过程中不仅要兼顾国家整体的经济情况，同时也要兼顾各经济行业的发展情况，避免因为货币政策的过度紧缩而对房地产行业的发展造成过大的压制。就汇率政策而言，过高的汇率虽然可以增加居民的经济能力，但是同时也会造成居民将货币存入银行增值的情况，因此，若要促进房地产行业的发展和房屋的销售，就应当对汇率进行适当的减少以增加居民的流通货币和购房欲望，促进房地产经济的发展。

（二）放宽房地产企业上市融资的限制

除了金融政策对于房地产发展情况的影响，融资情况对于房地产商的运作也具有巨大的影响作用。有部分房地产商由于自由资金的不足导致房地产无法面临市场风险，甚至导致最后无力偿还在建设初期欠下的外债。本文认为，造成这种现象的原因除了出借方未了解清楚房地产商的经济状况之外，还有一部分原因就是房地产商的融资遭到限制，这直接导致房地产商除了自有资金和借款资金之外，缺乏其他资金的来源，造成了缺乏应对市场变故的经济能力以及资金运转的缓冲途径。因此，要想使得我国的房地产行业加以发展，除了应该对金融政策进行相应的调整以外，也应当放宽房地产行业上市融资的限制，使得房地产行业的资金来源更广。但是这并不意味着让房地产行业进行无限制的融资，国家金融仍应当进行宏观调控，避免影响其他金融领域的发展。

（三）拓宽房地产企业融资渠道

根据上一条建议中所提到的金融行业对放宽房地产行业上市融资的限制，从更细的一方面来说就包含了企业债券、企业股票更形式的融资方式。但是由于当前的股票市场大多集中于商业领域的企业，房地产商的股票往往也不能成为其主要的融资渠道。因此，本文要论及的就是企业债券的放行。众所周知，债券较之股票具有较为稳定的特点，因此，也是投资者较为中意的投资形式，尤其是房地产行业这种一旦成功销售则盈利较大的行业，其企业债券更是受到投资者的青睐。但是在现在的金融行业对房地产商的企业债券具有一定形式的禁锢，从而阻碍了房地产行业的发展。因此，放宽房地产商企业债券的发行，也是给予房地产发展金融支持的重要途径。

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【关键词】金融调控；金融业；房地产业；和谐发展

房地产是资金密集型的行业，房地产从开发到销售都离不开金融机构信贷的支持。我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，超额利润导致房地产信贷非理性增长，结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性，资金来源较单一导致房地产对金融依赖程度高。房地产市场发育不良蕴藏着较大的金融风险。为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和我国金融的安全，2010年来我国政府陆续出台了一系列房地产调控措施，2011年颁布房地产调控的“新国八条”，金融调控正在进入从量变到质变的关键时期。通过差别化住房信贷政策、上调存款准备金率和加息等一系列金融调控政策，使银行放贷额度从紧，房地产开发资金链面临考验。在新形势下，发展机遇与风险共存，如何共建稳健的房地产金融体系，促进金融业和房地产和谐地发展，是金融业与房地产业共同面临的重要问题。

一、金融调控对金融业和房地产业的影响

（一）金融调控对房地产业的影响

1、融资困难

我国房地产业的融资方式包括贷款、股权投资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式，而其中银行贷款是房地产业的主要资金来源渠道，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金依赖程度已高于80%。实行金融调控后，一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。去年以来，房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以来的最低水平；与去年同期类比，前6个月国内贷款降至6.8%，接近2007年以来的低点。在万科关注的14个主要城市中，北京、上海、广州、深圳和杭州5个城市，成交量与去年同比有小幅下降，与2009年相比则是大幅下降，与2007同期相比则有50%的下降。此外，主流开发商的销售在今年7月份放缓。7月销售数据显示，包括万科、保利、中海、绿城、富力等公司在内，销售环比均出现下滑，万科、中海、保利环比下滑超过3成。因此，目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。

2、成本费用提高

一是，由于房地产融资渠道狭窄，在金融调控下，银行放贷额度从紧，融资困难，融资成本也就随之提高。今年开发商融资成本大幅度上升，由原来的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于贷款利率提高和限购政策，使得人们的住房消费速度放慢，而开发商为了及时回笼资金，积极开展各种形式的促销活动，市场的竞争更加激烈，销售费用增加。

3、房地产市场走向分化

信贷紧缩，房地产融资渠道狭窄，使得房地产资金缺乏有效的资金来源；房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；利率提高，信贷的利息增加。这些因素的共同作用，一些实力不强的中小房地产商或被淘汰出市场，或被其他大型房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高，房地产市场走向分化。

（二）金融调控对金融业的影响

1、银行放贷额度从紧

实行金融调控以来，我国不断提高存款准备金率，特别是2011年我国5次提高存款准备金率，使我国存款准备金率达到21.5%，创历史新高。存款准备金率的上调使银行放贷额度从紧。“伟嘉安捷”分析，央行每上调0.5个的百分点的存款准备金，将冻结超过3000亿元资金。存款准备金率的不断上调，银根紧缩。今年下半年平台贷款风险防控的深入推进，银行对于房地产业贷款的发放会越来越难。

2、信贷风险增加

金融调控下银行信贷金额从紧，使对银行贷款依赖程度高的房地产商目前面临着巨大的资金压力，积累了大量的金融风险。主要表现：一是房地产信贷增长过快显非理性增长，还贷来源不确定；二是房地产商自有资金比重低，银行信贷占房地产资金的比重高，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。另外，房地产市场分化，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

二、发挥金融调控的作用，实现金融业与房地产业的和谐、发展、共赢

1、建立房地产金融风险监控体系，加强监管力度，有效防控信贷风险

目前我国房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，房地产金融缺乏有效的监管体系。房地产调控是一项复杂的工程，金融机构要关注经济和政治环境的就化，关注房地产市场的变化，随时充分掌握房地产市场的有效信息，并及时进行分析，预测房地产市场的发展趋势，才能走在房地产发展的前沿，并根据房地产市场的变化，合理地运用金融政策进行有效调控，防范风险于未然，促进房地产业健康发展。因此建立房地产金融风险监控体系是十分必要的。

建立房地产金融风险监控体系。首先，建立科学的房地产金融风险宏观监控制度，层层落实风险监控职责，实现全过程、全方位、全员的监控；其次，金融机构要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系；第三，建立一支房地产金融风险监控的专业队伍，提高金融机构从业人员的职业素质，增强风险意识。

加强监管力度，做好事前、事中、前后的监控。认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户的财务风险和经营风险，研究信贷风险防范措施，确定投资项目的可行性。加强信货资金的管理，根据宏观经济环境的变化、信贷市场的变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求变化，采用科学、完整的风险度量指标体系对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整，确保信贷资金的使用安全。加强与客户的沟通，建立良好的借贷关系，为提高房地产企业资金的使用效益出谋献策，确保信货资金按期收回。

2、大力推进房地产金融融资模式的创新，建立多元化的融资渠道

房地产是资金密集型行业，所需资金额非常大，单纯依靠银行信贷或信托基金都不能有效地解决融资的问题，在严厉的金融控制下，房地产金融融资模式创新就显得十分重要。因此，一方面，必须大力推进房地产金融融资模式的创新，探索房地产信托，债券型、股权型以及混合型REITS，房地产私募融资，住房抵押贷款证券化，商用房地产抵押贷款证券化，构筑完善的房地产金融体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散信贷风险。另一方面，金融业凭借完善的金融服务体系，支持优秀房地产企业拓宽融资渠道，鼓励房地产企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等多元化的融资渠道筹集开发资金，进一步改善房地产企业的资本结构和资本质量，降低房地产金融风险。

3、加快建设和完善信用等级评估系统，建立良好的借贷关系

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。过去由于商业银行之间的竞争激烈，许多金融机构的信用等级评估形同虚设，信用评价制度缺失，贷款机构与借款人之间存在着严重的信息不对称，在流动性收紧时期，金融调控越来越深入，蕴藏较大的信贷风险，因此，金融机构建设和完善信用等级评估系统迫在眉睫。建立客户信用等级评估的制度，构建和完善科学的客户信用等级评估系统，通过信用等级评估系统，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注房地产市场发展变化，在对房地产房地产市场发展形势进行分析和预测的基础上，认真筛选与有效支持优质客户，将有限的信贷资源分配到真正优质的客户群体，确保信贷资金的安全。通过信用等级评估系统，及时了解房地产企业的经营情况，及时与企业沟通，并给予房地产理财的指导，帮助企业渡过房地产市场调整时期，防止业务发展大起大落，同时加速信贷资金回笼，有效防控信贷风险。

4、合理地运用金融调控政策，调整房地产业投资结构和方向，促进房地产市场健康发展

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。“新国八条”国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度。国家在保障性安居工程建设上的政策措施、个人转让住房的税收政策、差别化住房信贷政策等直接或间接地给予房地产商优惠，从而实现供给和需求的合理互动。国家对房地产的金融调控政策积极地引导金融机构给予房地产商融资支持，明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设。从我国整体水平来看，目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者，其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房，因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理，中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说，投资此类住房是大有市场的。因此房地产业结合政策的导向，在房地产开发的双轨制的模式下，加速企业转型，由原来的单一性向混合型、综合型方面转变，利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房，积极投资参与保障性安居工程建设。

在投资方向上，面对金融调控下的房地产市场，一线城市的房价下降是必然趋势，三四线城市的房地产市场受金融调控的影响较小，房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围。中国指数研究院的数据以及中房协今年7月份的相关报告显示，我国房屋的销售面积和销售额等指标均保持增长。成交量自5月份以来一直延续增长态势，其中，成交量的增长主要集中在三四线城市，而一二线城市的成交依然处于低位。投资方向应以大城市为依托以中小城市为重点，在布局中关注到一二线城市，同时也要把业务向三四线城市积极延伸。随着人们生活水平的提高，人们越来越注重生活的质量，生活方式也在发生新的变化，这势必推动小城镇的开发, 推动旅游房地产、休闲养生房地产的高速发展，度假用房及其短期交换使用也将成为新的热点。

作为国民经济支柱产业房地产关系到60个相关产业，房地产业不发展，国民经济就会受到严重的影响。我国政府近年来陆续出台了一系列房地产金融调控措施，目的是为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和金融的安全。因此，建立和完善房地产金融风险监控体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，合理运用金融政策调控，才能促使金融业与房地产业的和谐、发展、共赢。

参考文献：

[1]邹磊.房地产金融风险对我国金融安全的影响[J].经济研究导刊,2011(11)．

[2]韩旭,王翔.金融调控对房地产市场影响分析[J].商品与质量,2011(3)．

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一、县域房地产企业贷款快速增长的原因

（一）投资规模被动扩张增加房贷需求。2007年以来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，并坚持从严执行闲置土地处置政策，受调控政策影响，反逼房地产企业短期加速存量土地开发投资。据对湖南省内70个县的200家样本房地产企业的抽样调查结果显示，2008年上半年，200家样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。房地产投资短期内快速膨胀，导致信贷资金需求急剧加大。

（二）资金异常紧缺迫使企业寻求贷款支撑。一方面，县域房地产开发投资对资金的需求远远大于资金供给，资金供需缺口明显加大。2008年上半年，200家样本企业从正规金融贷款13.64亿元，民间融资总额2.72亿元，而同期企业完成投资却达到了32.84亿元。同时，样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，进一步加大了资金缺口。另一方面，房地产市场销售明显回落，加剧企业资金紧张。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，200家样本企业上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。从增长速度来，样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期的商品房竣工量同比增长1.56倍。销售回落导致房地产资金回笼不畅，流动资金异常紧张，迫使企业转向银行寻求贷款支持。

（三）银行对房地产企业有较强的贷款扩张冲动。目前县域商业银行资金相对富余，但县域工业企业项目大都不符合贷款支持条件，而近几年高度繁荣的房地产市场使房地产贷款成为县域银行业新的效益增长点，在利益趋动下，各商业银行都在争食这块蛋糕。部分银行对于房地产调控效应缺乏前瞻性的判断，通过扩大房地产贷款规模抢占市场，导致房地产贷款投放过快。

二、县域房地产贷款快速增长背后值得关注的问题

随着宏观调控效应的进一步显现，县域房地产市场面临的形势将更加严峻，并已经明显影响到了金融领域，房地产贷款快速增长背后存在的一些问题值得高度关注。

（一）关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款却由7282万元快速增加至17839万元，金融机构面临不良贷款上升的压力加大。再从县域房地产贷款投向来看，有相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险有可能集中暴发。

（二）企业还贷能力明显弱化。随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比减少2180.54万元，下降31.39%；有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。样本企业速动比率平均只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的还贷风险。

（三）民间乱融资危及信贷安全。房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所蔓延，个别欠发达地区甚至已冲击社会安定，严重影响金融安全。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。

（四）房贷操作风险反衬监管不足。金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，也反映出县域金融监管不到位。主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到要求的情况下发放房地产开发贷款；一些银行人员甚至对发放的房地产开发贷款按一定比例收取10%的高额回扣。

三、相关政策建议

面对县域房地产贷款快速增长中出现的问题，在落实“一保一控”宏观调控政策过程中，有必要在全面了解和掌握县域房地产金融运行状况的基础上，更加注重宏观调控的科学性和灵活性，正确把握好县域房地产金融调控的重点和力度，以确保县域房地产市场健康发展。

（一）及时调整房地产金融调控重点。在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控

对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。

（二）注重金融调控与房地产市场发展的协调平衡。对于县域房地产金融调控应把握“有保有控、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力的平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。房地产企业是县域经济的支柱产业，要立足于整个宏观经济的层面来看待，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济平稳健康发展。比如政府可适当降低包括契税在内的住房交易税，不仅可以降低居民进入房地产市场的交易成本，也可以通过这种降低税收的来增加房地产市场的供给，繁荣房地产交易。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。

（三）建立县域房地产金融监测机制。目前，我国房地产行业的监控重点是全国70个大中城市，县域房地产金融的监测近乎“空白”，应将房地产监测体系延伸到县域。建立适应县域房地产金融调控指标体系，对县域房地产企业进行适时跟踪监测，重点监测房地产民间融资、房地产贷款增长、企业资金链状况、房地产投资和销售状况等。同时，建立房地产金融调控效应评价制度，根据监测情况及时分析和评价房地产企业的调控效应，为房地产金融宏观调控提供调整和决策参考。

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关键词：房地产　融资市场　宏观调控

近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了解决融资困难，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。当前房地产融资市场格局的形成有着深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识房地产融资市场，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。

一、政府政策背景

政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制。诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批，提高贷款利率等。

(一)紧缩信贷意在化解金融风险

目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：

第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60％的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中银行于一身。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险：另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。

第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断性，由于缺乏与市场经济相呼应的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞。

第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位。缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积。在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。

(二)宏观调控政策仍将持续

从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7％。占同期固定资产投资总量的23.7％。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面影响，出现了诸如信贷规模急剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济问题。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。政府的紧缩政策将在一段时间内(3－5年)持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。

二、房地产产业发展背景

产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求：二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。

(一)房地产行业运作模式的转变

随着房地产行业专业化分工的日益深化。传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。

(二)市场竞争引发行业集中度提高

据权威部门预计，今后5―10年，现有近3万家房地产公司将有90％以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，行业集中度的提高使得融资主体对地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义更为深远。

三、当前房地产融资市场的主要特征

监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局：二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向。

(一)以银行信贷为主导的单一融资格局

2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9％，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4％，自筹资金与定金及预售款增幅较快。分别占资金总量的30.3％和42％。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60％以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。

(二)多元化的融资渠道日趋活跃

其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10％，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小

视。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立。产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具。虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1％，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。

四、房地产融资市场的发展趋势

从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。

首先，房地产融资体系逐步健全。其中包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言。除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言。关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。

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关键词：房地产投资；风险分析；风险防范

我国房地产投资市场在经过2010年政府新一轮宏观调控后，2011年随即面临多重考验，后续市场还存在诸多不确定因素，在CPI高涨、城市化进程加剧等客观因素的推动下，房地产投资者必须清醒把握房地产投资的各种风险因素，采取有效的防范措施，以获得预期的经济收益。

一、房地产投资主要风险因素分析

房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。

1.政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。

2.市场风险

市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。

3.金融风险

金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。

4.技术风险

技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。

5.自然风险

自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。

二、房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施规避和控制风险,从而减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采取措施。

1.把握政策变动，关注市场动态

当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；同时对投资项目进行全面的市场调查和分析，掌握价格、竞争情况及未来市场的变化趋势等。通过对各项政策的研究和市场调查分析，既有助于房地产投资者确定正确的投资方案，又利于其根据政策和市场变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

2.优化投资组合，防范市场风险

房地产投资是投资周期长、高风险的活动，同时各类房地产投资在风险程度、预期收益和资金总量方面各不相同。房地产投资者应当合理选择不同投资可靠性的投资组合方案，维持稳妥投资与积极投资的比例关系，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高；注意房地产投资结构的优化，合理确定长期投资与短期投资的比例，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范市场风险。

3.合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者在投资机会分析时要在考虑贷款规模减少和利率可能升高的基础上进行，合理安排投资资金，确保自有资本金充足，在出现金融风险的情况下，能够迅速实现资金周转，从而对金融风险进行防范。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

4.加强保险意识，规避自然风险

房地产投资者可以通过对投资实物进行房地产保险，将地震、火灾等不可抗拒力带来的自然风险转移给保险公司, 降低自身损失，从而为房地产投资者规避自然风险。

总之，现阶段房地产投资者应理性对待风险，充分考虑自有资金情况，及时注意使用多种投资方式，提高风险预判能力和风险承受能力，分散风险，减少损失，达到投资利润最大化的目标。

参考文献：

［1］刘秋雁.房地产投资分析［M］.东北财经大学出版社，2007-09.

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在宏观调控一直持续的情况下，我国房地产企业为了应对政策影响，获得新的生存和发展空间，尝试了多种融资创新模式。随着资本市场的深入发展，直接融资已经是房地产行业融资的大势所趋。但就目前而言，房地产业多渠道多元化融资模式的建立还存在诸多问题。

（一）法律法规不健全，影响融资渠道拓展相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

（二）债权融资为主，债权融资比例高，形成高负债经营截至2012年末，房地产企业的平均资产负债率已达到75.2%，房地产企业总负债为2.6万亿元，总资产为3.5万亿元，总负债较去年年底增加5013亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。

根据证券交易所的数据，电子行业负债率均值为45.21%，化工行业负债率为32.12%，采掘业负债率为30.60%，交通运输业36.23%，传播文化业负债率为42.51%。可见，房地产业的负债率要显著高于其他行业。除了股市融资之外，房地产上市公司主要通过银行贷款来满足其资金需求，这也在一定程度上提高了房地产公司的负债率。房地产开发企业高负债率使得企业经营存在较高的财务风险。从交易费用理论的角度来分析，随着企业负债增加，企业在享受税收利益的同时其破产成本也会上升，企业的最优资本结构是企业负债的税收利益与破产成本之间权衡的结果。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险的发生就会给房地产企业带来更多隐患。

（三）较高的融资成本，会加重房地产企业的融资负担近年来国家对房地产行业出台了一系列金融政策，房地产筹资成本不断增大。目前房地产信托的收益率一般在8%～10%之间，加上渠道费用占比3～4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%～15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。有的开发商为了维持资金链的连续不断，甚至使用高于资本利润率的资金，房地产经营非常艰难，许多公司无奈选择被兼并。

（四）受宏观金融政策环境影响，房地产企业融资金融创新力度不够在国外房地产融资方式非常丰富，不仅有常见的股票、债券、信托方式，还有基金、期权等金融衍生品融资方式。对比来看，国内的房地产融资产品可供选择的并不多，还需要市场更多的金融创新，使房地产企业可以根据自身情况选择资金来源渠道。

二、对策与建议

（一）加快完善房地产金融立法，为房地产融资提供安全的法律保障房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规。我国房地产基金的法律法规滞后，房地产投资基金的法律地位还没有完全确立，主要体现在迄今为止，我国任何一部法律都没有正式承认房地产投资基金（包括私募房地产基金、特定投向基金等）应当建立规范的法律条文如《房地产基金法》及涉及全行业全社会的信用立法等。我国的金融服务市场、房地产市场发育尚不完善，还存在诸多法律空白，房地产融资的多样化发展更需要法律的支持与保护，因此加强房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

（二）房地产企业自身要确保财务稳健，降低经营风险和负债风险面对资金和库存的双重压力，强调销售和现金回款显得尤为重要。中国的债券市场不发达导致房地产开发企业债券融资水平很低。通过发行房地产公司债券可使房地产企业融资结构得以完善，并能使信贷政策对房地产融资的影响得以降低，降低对信贷融资的依赖。同时，发行公司债替代银行贷款，也能够降低财务成本，从而降低房地产企业过高的负债率。

（三）培养优秀的专业人才，建设专业化金融服务人才队伍随着直接融资的不断发展，房地产金融市场需要更多的专业化人才。加快、加强人才培养显得尤为重要。促进房地产融资渠道的多元化，需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产融资运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。同时，还需要积极促进律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

（四）大力发展和完善资本市场的融资体系，发展以市场型金融为主，政策性金融为辅的房地产融资模式房地产企业的融资与金融市场体系的完善有很大的关系。从发达国家的经验来看，完备的房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。房地产金融一级市场是指围绕房地产开发、流通以及消费整个环节进行筹融资所产生的资金初始交易市场，包括以银行为主的金融机构信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；房地产金融二级市场是建立在一级市场之上，对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。

发达国家成熟的资本市场能为企业融资提供各种便捷而适宜的渠道，而中国房地产金融起步比较晚，目前仍处于初级阶段。首先应当健全一个完善成熟的房地产金融体系一级市场，加强对风险的防范，规范信用体系。同时，促进二级市场的蓬勃发展，加快培育壮大机构投资者，在强化社会监管的前提下逐步取消投资主体的资格限制，建立多元化的投资队伍引导社会理性投资，促进房地产资产证券化的繁荣发展。

篇10

作为经济发展重要的两个产业，房地产业和金融业之间有着密切联系。一方面，房地产项目开发需要巨额资金支持，除了主要来源于银行信贷，还有一部分来源于上市融资、保险、基金、信托、期货等其它金融类产业；另一方面，消费者对房地产业产品的消费也需要银行的支持。因此，房地产业与金融业间的相互影响不可小觑。纵观1997年东南亚金融危机、2008年美国次贷危机等，房地产价格剧烈波动几乎总是与金融危机如影相随。由于市场投机行为、宽松的货币政策等原因，我国房地产业快速发展的同时也集聚了一定的泡沫。如果房地产泡沫破灭，可能会导致金融业风险的爆发；金融业风险引爆，也可能会造成房地产业融资困难，资金链断裂，引发房地产业风险。尤其在美国退出QE、我国银根收紧的情境下，探讨房地产业与金融业之间的波动溢出效应，剖析两个市场间信息传递效率，对制定房地产业的调控政策和金融业风险管控措施，保持房地产业健康有序发展和维持金融业的稳定，实现经济转型发展具有重要现实意义。

本文以地产股和金融股为研究对象，采用双变量MVGARCH-BEKK模型和Wald检验，探索房地产业和金融业之间的波动溢出效应，为市场参与者、房地产业和金融业的调控及风险管理提供科学依据。

二、 BEKK模型及Wald检验

三、 房地产业和金融业波动溢出效应检验

1. 数据选择和描述性统计。选择深圳地产指数和金融指数分别作为房地产业和金融业的代表。样本区间为2001年7月2日～2014年4月28日，共3 111个交易日数据，数据来源于大智慧软件。文中采用对数收益形式，日收益率为：Rt=ln（Pt/Pt-1），其中，Pt为房地产指数或金融指数第t日的收盘价。

由表1可知，样本观察期间内，房地产业的平均收益为正，而金融业则为负，但两者标准差比较接近。峰度统计量和J-B检验统计量均表明两序列不服从正态分布。由ARCH效应检验可知，两序列都具有明显的条件异方差性（滞后10阶）。Ljung-Box Q统计量显示，在5%的显著水平下，两序列均不具有自相关性（滞后10阶）。单位根ADF检验表明所有的序列都是平稳的（1%的显著水平）。即，房地产收益率和金融业收益率均具有高峰厚尾、条件异方差性，适合用GA-RCH模型建模。

采用双变量MVGARCH-BEKK-t模型对房地产业和金融业建模，结合Wald方法检验两者之间的波动溢出效应。表2的第一栏是不对参数进行任何约束的BEKK模型估计结果，第二栏是房地产业和金融业间波动溢出效应Wald检验结果。

首先，基于2001年7月2日～2014年4月28日的数据进行实证分析。由第一栏的第一列可知，矩阵A和B的对角线元素α11、α22、β11、β22均显著异于零（1%的显著水平），说明房地产业和金融业收益率的波动均受自身历史波动的影响，而且波动具有聚集性和持久性。元素α12、β12估计值比较小，且都不显著，可粗略地判断不存在从金融业到房地产业的波动溢出效应；α21、β21的估计值均显著地不等于零（1%的显著水平），可以粗略地判断存在从房地产业到金融业的波动溢出效应。由Wald检验结果（第二栏的第一列）可知，1%的显著水平下，拒绝假设1和假设2，接受假设3，即房地产业对金融业存在单向的波动溢出效应，反之则不成立。

为进一步研究2008年次贷危机对我国房地产业与金融业波动溢出关系的冲击，将样本分为两个区间：2001年7月2日～2007年12月28日（次贷危机前）、2008年1月2日～2014年4月28日（次贷危机后），分别对这两个样本进行建模。由表2第一栏的第二、三列可知，无论是次贷危机前还是后，房地产业和金融业收益率的波动均受自身历史波动的影响，而且波动具有聚集性和持久性（对角元素α11、α22、β11、β22均显著异于零）。但是次贷危机之后，房地产业和金融业波动的聚集性和持久性比危机之前有所下降。次贷危机之前，房地产业、金融业波动的聚集性和持久性分别为1.216 6（α11+β11）和1.233 4（α22+β22），危机之后分别为1.153 0和1.148 8。可能是因为次贷危机后，受经济复苏不确定性、房地产业政策调控等的影响，市场参与者对这两个市场持审慎的投资态度，对信息反应敏捷，投资策略调整频繁，波动的聚集性和持久性下降。

由表2第二栏的第二、三列可知，次贷危机前，元素α12、β12、α21、β21均较小且不显著，可粗略判断房地产业和金融业之间不存在波动溢出效应，Wald检验在5%的显著水平下接受了房地产业和金融业间不存在波动溢出效应的假设，进一步验证了两者之间不存在波动溢出效应。次贷危机后，元素α12、β12估计值比较小且都不显著，但α21、β21的估计值均显著地不等于零（1%的显著水平），可以粗略地判断存在房地产业到金融业单向的波动溢出效应，Wald检验结果说明，1%的显著水平下，房地产业对金融业存在波动溢出效应，但房地产业对金融业却不存在波动溢出效应。

3. 结果分析。基于2001年7月2日到2014年4月28日的样本数据研究我国房地产业和金融业间的波动溢出效应，发现房地产业对金融业存在单向的波动溢出效应，并且这种效应是2008年次贷危机后产生的，即次贷危机前（2001年7月2日～2007年12月28日）我国房地产业和金融业间不存在波动溢出效应，次贷危机后（2008年1月2日～2014年4月28日）房地产业和金融业间存在单向的波动溢出效应。出现“次贷危机前房地产业与金融业之间不存在波动溢出效应”这种现象，一方面是我们选择“地产指数”和“金融指数”代表房地产业和金融业，但2001年到2005年，我国股市一直处于熊市，市场交易量不够活跃，即便2006年我国基本完成了股权分置改革，恢复新股发行，但股市上“地产指数”和“金融指数”的信息传递效率仍然比较低；另一方面，次贷危机前，虽然我国房地产业发展迅速，自住和投资性购房所占比重较大，投机套利所占比重小，房地产业发展较为健康；同时，国有商业银行在这个时期进行了改革，剥离了银行的不良资产，银行风险较低，故两者之间没有明显的波动溢出效应。受次贷危机的影响，我国股市受重创，房地产业风险也被业界和政府重视，政府多次调整贷款基础利率，并出台房地产购买政策，这些信息同时影响到股市上的房地产股和金融股，进而影响到“房地产指数”和“金融指数”；同时，房地产业是资本依赖性产业，资金主要来源于上市融资或银行贷款，保险、基金、信托、期货等其它金融类产业，所以一旦房地产业出现风险，比如房价暴跌，以房产等作为抵押物抵押在银行的资产，价值将下降，金融业尤其是银行业将会受直接影响，2007年发生在美国的次贷危机就是一个典型案例。由于我国房地产业受政策调控影响比较大，并且民间资本也具有较强的实力，当金融业爆发风险，房地产业虽然很难从银行融资，但政府出台一些有利于房地产业的政策，比如取消限购、出台买房落户政策等“救市”，房地产业受金融业风险的影响将很小，所以尽管理论上金融业对房地产业可能存在波动溢出效应，但本文实证结果却不支持该理论。