房地产金融政策范文

导语：如何才能写好一篇房地产金融政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:房地产、金融政策、房价

房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的角度来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

1、利率与房地产市场需求

住宅是家庭最主要的资产，根据测算，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂价格使得家庭必须依靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：（1）当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们购买速度，进而增加对住宅的现实需求；（2）在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。提高利率必将减少房地产市场的需求，将对房地产市场需求、对房地产市场价格具有极大的抑制作用。而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。

2、贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例，首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。中国当前的房地产市场，政府进行金融政策调控的目的，不应当是限制居民的正常需求，而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率，也同时会压缩房地产市场的正常消费需求，所以政府的落脚点应该是提高第二套住房贷款的首付比例。

3、汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性，目前中国处于经济快速增长的阶段，每年经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程，这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此在打击国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

二、金融政策与房地产供给关系

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率。从金融政策的角度，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

房地产开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此，银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款。提高市场利率，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外，由于银行利率提高，人们储蓄意识增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求。相反,国家采取宽松的货币政策，银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加市场供给。同时利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。在人民币升值预期的作用下，如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制，也必然会导致房地产商品供给的增加。。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,也不是想象的那样简单。

首先，在其他条件不变的情况下，提高住房贷款利率，或者抬高住房贷款门槛，都将抑制购房欲望和实际投资，从而抑制房价的无序上升。然而，需要注意的是,政府出台金融政策的目的，并非简单地降低房价，而是使房地产价格充分反映供给和需求信息，降低房地产商品的投资和投机因素，降低银行的金融风险，促进房地产市场的健康发展。

其次，由于房地产商品的特殊性，在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下，投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率，投资仍然不会减少，从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

总之,金融政策可以在抑制房地产价格上有所作为,但是要使房地产价格真正得到控制，还应综合考虑各方面的情况，并配合使用其他相关的政策措施。

参考文献：1、房地产经纪相关知识：房地产金融。（中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写）。

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【关键词】房地产 金融市场 问题探讨

一、我国政策对房地产金融市场的影响

从2004年10月中国人民银行将金融机构的存贷款基准利率提升之后，房地产金融市场也因此受到了影响。为了平衡发展，中央银行对商业银行在住房贷款方面的政策也作了适当的调整，同时各个部门也积极制定出了相关的规定。如以往商业银行给客户提供住房贷款业务的期限为三十年，现已减少到二十年；购买的房子在两年之内就要转让的要收取售房总金额的0.05比例的营业税；以往客户要申请购房的贷款最高限额是0.8，现已减少到0.7。中央银行一系列货币政策出台后不久，杭州、上海、徐州等城市房地产的发展就受到了影响，不仅开发面积增长率有所下降，房屋价格也有所降低，这也为房地产金融市场走向规范化提供了平台。

利率，实际上就是指资金的价格，是资金供求情况的一种体现，在金融领域和经济领域都占有核心地位。利率发生变化首先影响的就是货币的供给和需求，接着影响商品市场，最终对整个市场经济的运作造成影响。利率提升货币的供给量也就增加，需求量减少，也就降低了商品市场的需求。就居民来说，利率提升产生的一系列影响可以降低自身消费，同时，储蓄的资金也会有所增加。另外，利率提升也会对居民的股票、房屋、土地等价格造成影响，降低居民的投资收入，制约居民的投资需求。就企业来说，利率的高低对自身的投资规模也有影响。在货币供给量保持不变的基础上，利率提升就表示资金的价格也提升，企业自身的融资成本也就增加了。利率的提升还会促使原材料成本增加、工资增加。如果市场上资金的价格没有响应的提升，那么企业的利润就会受到影响，投资规模自然也就受到制约，市场给企业的供给量也就会相应减少。这样低效率的企业就无法在竞争激烈的市场上立足，最后被淘汰，促进行业整体的效率提升。此外，利率的提升也就表示紧缩性货币政策的实施，商业银行也就会收紧银根，控制甚至是缩小信贷资金的规模，进而提升供需两方的融资难度，有效制约投资跟需求。

二、对我国房地产金融市场的政策建议

（一）调控住房贷款结构跟规模，抑制货币供给量增长过快

货币供给量的增加过快，就会使得住房贷款增加，进而房地产开发的投资跟投机需求也就会增加。尤其是住房贷款相关标准的降低，更会使得投机需求增加，导致房地产价格持续上涨。所以，监管部门必须要严格控制住房贷款的结构跟规模，适当制约房地产投机需求的增加，提升住房贷款的水准。这样一是可以制约房地产金融市场的快速发展，二是可以减少贷款的风险。

（二）创建并完善房地产金融市场的预警跟统计指标系统，指引金融机构的信贷走向，促进信贷资金的平衡发展

强化并落实房地产信息处理、统计、公开等制度，创建并完善科学的、合理的预警和检测系统。一是，定期将各自地区商品房的开发、投资、施工、竣工、空置、销售等情况公布出来，增加房地产相关信息的透明度，给开发商提供有效的投资信息，指引开发商投资有发展潜力的商品房。二是借助对相关信息的披露、问题的分析以及政策的解读，避免消费者盲目的跟风投资，强化消费者的风险意识，保证房地产金融市场的健康、稳定发展。

（三）改善投资环境，探索并拓展投资渠道

当前，很多资本都被卷进了投机市场，民间资本也有大量外逃现象，这都是因为投资渠道受阻，投资经济收入低下的原因。因此，当前的投资环境需要进行改善。为此，政府应该侧重改善投资环境、强化公共服务、调控市场秩序等方面的政策，减少甚至是避免政府跟居民争夺投资利益的情况，创造更多的投资机会。大力支持债券市场、股票市场等的发展，借助增加相关信息的披露量和透明度、约束上市企业及证券商的行为准则、给中小投资者的正当权益提供保障等方式，让社会广大投资者将目光重新放到其他的投资领域上，增加投资渠道，进而分散房地产金融市场过多的投机资金，降低房地产金融市场的调控压力。

（四）取消房屋预售制度

取消房屋预售制度，只进行现房销售，这样会使房地产企业承担的风险跟责任都增加。当房地产企业只能进行现房销售时，就不能够再借助预先售房收取购房款或是跟购房者跟银行的按揭贷款，必须自己筹集更多的资金进行楼盘的建设以及配套，最终使得自身的资金成本增加。此外，进行现房销售，可以有效制约房地产投机。现房销售的炒房成本资金要高出期房很多，也就将房地产投机者的成本金额提升了，可以有效制约房地产投机。也就是说，取消房屋预售制度，实行现房销售可以转变房地产企业过去的开发形式，对房地产开发商拥有的资金要求也会很高，可以促进房地产金融市场的优胜劣汰，保证房地产金融市场健康、稳定、长远发展。

总之，国家出台的货币紧缩性政策对房地产的短期是有一定的影响，但从房地产的长远、稳定、健康发展来说是有利的。

参考文献

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关键词房地产贴现率信贷总量信贷结构权益融资

房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训，很值得我们借鉴。

1日本催生房地产泡沫的三大金融因素

1.1贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头

在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD）的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10%，特别是1987年1月达到12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……

1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。

1.2信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元，1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。

1．3信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%，而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。

从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加，而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓，1987～1989年3年间，竟出现了负增长。

2日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施

1986～1990年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象，日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。

对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导，积极配合大藏省的行动。1989年7～9月后，连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始，要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30％。

大藏省和日本银行的干预很快奏效，1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7％，这是10年以来的首次减少。

由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强，因此其执行期间都不是很长，随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整，金融政策从1991年7月开始转为缓和，当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整，同年底还取消了对不动产融资的总量控制。

3总量控制失效的原因分析

3.1政策漏洞，资金仍通过间接融资方式流入房地产业

日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此，在泡沫期间，有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出，以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源，主要依靠银行贷款生存。1984年末，全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元，1985～1991年间，累计增加了25万亿日元，长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查，1989年3月～1990年3月的1年间，这些非银行金融机构的融资额增加了47%，而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资，成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。

3.2企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因

在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间，企业设备总投资额在5兆日元水平上，而且由于此时日本的经济增长速度不够，实业投资利润不大，而房地产市场趋升。因此，通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场，以期获得投机利润。

4对中国的启示

4.1制定金融政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响

尤其是在整个社会利润率低下，新的高利润行业有待开发，社会游资增加的情况下，更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系，并且是投机资金较好的选择，很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下：社会中其他行业利润率低———长期投资减少，游资增加———因为房地产具备资产特性，理论上可以在任何价格达到市场出清，游资进入房地产———房地产价格上升，房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后，社会发展已经进入相当平稳的时期，再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力，社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施，调低了银行利率，替房地产投机资金来源拓宽了渠道。

4.2控制金融系统对房地产业贷款的过快增长，密切关注信贷结构状况，采取措施避免信贷结构畸形全科论文中心t房地产业的发展离不开金融系统的支持，但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展，而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形，房地产业应该加以干预，并且采取了窗口指导的措施，但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段，日本经济所受危害将大大减轻。

4.3制定金融政策时，要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断修正

日本在执行总量控制措施时，本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升，但在执行过程中又怕打击房地产业，整个过程中摇摆不定，政策执行者决心不坚定，目标不明确，导致政策效果不明显、出现系统漏洞，并且没有及时弥补，造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境，在其他可以进入发展的行业已经成熟，社会利润率降低，国内社会经济相对而言缺乏创新，新的高利润行业极少出现的情况下，大量游资正进入房地产业，试图利用其资产特性获得投机利润。

4.4金融政策的制定应该是一个动态的过程

对于不断出现的新的变化，应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变，权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施，使得整个金融体系风险依然进一步扩大，为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状，自从央行121文件颁布实施后，房地产资金来源明显紧张；但与此同时，也催生出不少新的融资方式，特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物，我们既不能简单的加以抹杀，也不能放任其自由发展，最终造成整个金融系统的风险增加；而应该对其进行具体的分析，按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。

参考文献

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关键词：房地产金融；风险；对策

一、房地产金融的作用

由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。

去年十月，保利集团以45亿元竞得上海徐汇区滨江地块。同日，保利与万科组成的联合体在长沙拿下一块高价地。据不完全统计，长假之后短短3天时间内，全国土地市场已成交12宗地块。土地市场复苏，也带动了地价和溢价率的上行。据统计显示，全国10个典型城市前三季度土地出让金总计2732亿元，同比去年前三季度下降39%，但第三季度土地市场出让金和溢价率都明显上涨。其中，第三季度总土地出让金为1352亿元，环比第二季度上涨123.8%；土地溢价率达到18.58%，较二季度也明显增加。

1.房地产金融是房地产业发展的保障。房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。

2.房地产金融政策。是房地产宏观调控的重要手段。房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。

3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。

二、我国发展房地产金融的方式

1.公积金制度

我国住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金的特点是普遍、强制、集中、专业。我国的住房公积金制度是为了配合城镇住房制度改革的一种制度安排。1991年上海市率先进行试点，1994年国务院正式将其纳入制度建设，1999年国务院颁布《住房公积金管理条例》标志住房公积金制度正式在全国范围实施。我国住房公积金的管理原则是：住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。国务院建设行政主管部门会同财政部门、中央银行拟订住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住房公积金管理工作的指导。住房公积金制度的重要意义有三点：

（1）住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定资金，有利于建立市场经济体制。（2）住房公积金有利于单位解决职工住房问题。（3）住房公积金不仅为职工提供了住房保证，而作为一次性提取的储蓄存款也使职工退休时有一定的保证，生活不至于马上陷入困境。

2.房地产保险

（1）购房抵押贷款房屋保险。购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。（2）购房抵押贷款人寿保险。购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减，并同贷款本金余额相应，其保险期限为保单生效时贷款年期的余期。如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力，则由保险公司代替贷款家庭偿还购房者所欠的贷款余额，而房产仍归其家属所有，这样就大大提高了买房家庭的抗风险能力。（3）购房抵押贷款保证保险。购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因致使无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷款。

3.房地产股票

房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。房地产股票与一般工商企业股票的共性特点在于其收益性、风险性、流动性。股本总额大，房地产股票收益较高，升值较快，房地产股票资信较高，市场稳定。发行房地产股票的情形包括以下几种：

（1）设立公司时筹集开业资金：包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合，组成具有一定经济规模的经济实体，组建成股份有限公司，申请上市。买壳上市：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东，从而达到间接上市，扩张资本的目的。借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市，然后将其资产注入上市公司，获得整个集团公司上市的效果。（2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票。（3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票。（4）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票。

三、我国房地产金融政策的走势判断和建议

1.为了制止房地产的局部过热和泡沫的产生，中央银行的房地产金融政策会重申2001年的有关规定，特别要强调开发企业资质、信用等级要高，企业自有资金达到30%四证齐全才能发放贷款，贷款投向主要是支持普通商品房住宅，严禁个人住房贷款“零首付”，以规范商业银行的竞争行为。

2.当前我国房地产业存在着一定的泡沫问题这是客观事实，对此我国在发展房地产金融的时候应该尽可能的使用各种“软着陆”的对策和方案，尽最大努力维护我国房地产市场的健康稳定发展，坚决杜绝各类“一刀切”的偏执工作方案，有效控制房地产市场大波动问题的发生。

2013年全市写字楼供应仍然较为充沛，但72万平方米的总量较过去两年的年均量有15%左右的下降。浦东仅有两个项目上市，预计市场会出现供不应求的情况；浦西供应量相对较大，但其中54%左右分布在杨浦、闸北、普陀和虹口等次中心区域，写字楼市场去中心化趋势将会延续。

参考文献：

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国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员、博士生导师，享受国务院特殊津贴专家

2012年中国的物价波动开始呈现出一些新的特征。今年中央经济工作会议报告里面有句话很突兀：“2012年经济回落的压力和物价上升的压力并存”。如果说经济回落的压力应该就是增长速度在回落，那么推动通胀上升的压力应该是不大的。但是为什么报告里面写成增长回落的压力和通胀上升的压力并存呢?我最近也一直在思考这个问题，从目前来看我觉得有几个物价方面的新特点值得关注。

人口结构的变化。最近细分发现，在2004年以前，劳动力成本的涨跌跟CPI之间的关联非常小。2004年之后，劳动力成本的波动跟CPI的波动关联性显著增强，现在我们劳动力成本上升比较快，而且未来可能一段时间内，随着人口红利逐步减少，劳动力成本上升的趋势明显。这就使得一方面劳动力成本和物价的关联程度在上升，而另一方面劳动力成本在上升的趋势中会对物价有推动。

物价方面的另外一个判断就是，现在我们回顾改革开放30年，中国的货币存量已经非常大了，M2（广义货币，等于流通中的现金+活期存款+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款）是80万亿。每年总有一定程度的高于GDP+CPI的货币发行量。而且在历史上来说，也没有出现很显著的恶性通胀。所以大家给予的一个解释，就是中国的货币化进程（以货币为媒介的交易份额逐步增大的过程）在迅速推进之中。但是从目前的评估来看，中国的货币化进程基本上接近尾声。也就是说，货币化的吸收多于货币的实质在接近尾声了，超过GDP+CPI哪怕多一点的供应量都可能导致物价很灵敏的波动。我认为这是物价波动的一个新的特点，这两个特点直接会影响到货币政策决策和金融政策决策。从目前的惯性来看，可能一季度反弹一点，三四月份、五六月份还会回落，到年中可能接近低点，我们大致看趋势的话，下半年有一个上升。但是这个上升对劳动力成本，对货币供应量会很敏感，要通盘平衡。

2012年的房地产金融我认为会是一个非常活跃的年份。近期房地产放松调整的可能性不是太大，在开发贷、按揭贷不可能像以前大幅放松的情况下，因为前几年买的地非常多，现在能否通过种种创新来融资，会在很大程度上直接决定着房地产企业在调整当中的生存状态。这种房地产金融创新既包括房地产基金、私募债券或者利用其他的工具，也包括加一些带有点什么期权性质的创新来维持自己的现金流。比如我看到有的城市房地产商为了维持现金流，现在房子给你，3年后房价如果低于现在的水平，我就原价把钱退给你。这样销路还真不错，既维持现金流，又为三年后的房价表现留下预期。

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关键词:房地产金融 金融市场 融资渠道 金融创新 金融监管

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-042-02

房地产业是典型的资金密集型行业,这决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因而建立房地产金融支持体系显得至关重要。

一、房地产金融市场的概念及分类

1.房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

2.房地产金融市场的分类。房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分,可以按照多种标准进行分类,如按服务对象不同,房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同,房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式,房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。

3.房地产市场与金融市场的关系。自1998年住房货币化改革以来,我国房地产业得到了极大的发展,其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示,截至2009年年末,我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%,显然,房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持,同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。

二、我国房地产金融市场的现状

20多年来,通过改革和政策举措,我国住房建设和房地产经济持续高速发展,同时,我国住房金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。

1.房地产金融工具单一,住房开发过于依赖信贷资金。我国的房地产债权金融工具品种很少,只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果加上施工企业垫资中银行贷款,住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上,形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害,使银行面临倒闭和破产的风险。

2.地产金融市场深度仅限于一级市场,金融体系尚不健全。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全,缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构,容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。

3.房地产金融资金运作效率较低,存在流动性风险。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险,出现“短存长贷”的现象,再加上房地产企业的经营具有不确定性,一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款,银行就会出现流动性危机。

4.缺乏对低收入者住房供给的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我国是一个发展中国家,粗略估计,低收入人群大约占城镇人口的15%～20%。2007年8月国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件,对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式等做出了详细的规定。但由于多方面原因,我国为低收入者提供住房资金支持的渠道尚不健全,而住房公积金政策又存在某些缺陷。一方面住房公积金缴纳对象有限,相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护;另一方面公积金的缴交仍沿用老办法,使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公积金管理混乱,监管不力。据统计,2008年全国住房公积金缴存额4469.48亿元,同比增加26.15%,实际缴存职工人数为7745.09万人,只占在岗职工数的69.2%;个人公积金贷款2035.93亿元,只占当年住房公积金缴存额的45.55%,沉淀资金高达2000多万元,住房公积金的职能作用进一步弱化。

5.法制建设滞后,监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律,但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据,特别是住房按揭贷款,更是缺乏法律保证,这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。此外,我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,房地产金融业务的有关规范也急待制订。

三、我国房地产金融市场未来发展的对策

1.建立多元化的融资渠道。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松,融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面,建立多元化的房地产融资体系,拓展房地产融资渠道,应逐步扩大房地产企业股权融资的比重,提高自有资金比例。对于大型、优秀房地产企业,可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。

2.建立统一开放的房地产金融体系。加快金融体制改革,逐步健全和完善房地产金融体系,建立我国房地产政策性金融机构,如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构(类似住房公积金管理中心),负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保,负责住房公积金的总体管理,待条件成熟时,开放房地产金融二级市场,逐步完善房地产金融机构体系,除原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外,还要大力发展专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构和住房融资担保或保险机构。积极完善房地产金融一级市场,构建二级市场,建立统一开放的房地产金融体系。

3.加强房地产金融市场监管和调控,合理规避房地产金融的风险。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点,可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制,改进金融监管方式,提高金融监管效能,维护房地产金融市场秩序,强化房地产金融机构的风险管理机制,金融监管机构应加强对房地产行业的监管,特别是对金融创新的有效监管,完善贷款审核程序和借贷标准,科学指导资产证券化业务的开展,建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系,防范和化解房地产金融市场风险。

4.完善住房公积金制度,构建多元化、多层次住房保障体系。住房公积金制度作为一项政策性的保障制度,在保障中低收入群体住房需求方面已发挥一定作用,但也存在不少缺陷。应逐步扩大住房公积金政策的覆盖面,扩大公积金的使用范围,提高其使用率,同时明确规定公积金的最高和最低缴存比例和限额,建立和谐发展的公积金制度。构建以政府为主导的以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障体系,多渠道筹集和积累住房保障资金,加大财政预算安排,继续推行从土地出让净收益中安排一定资金以及各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净收益用于保障性住房建设,发行住房保障福利彩票,鼓励社会多渠道筹集资金,探索新的市场化的住房保障模式。

5.建立健全与房地产金融有关的法律法规。借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规,尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,规范市场主体的行为,制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规,对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定,指导房地产金融机构加强内部风险控制,有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。

参考文献:

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5.王宇,姚均芳.2009年我国房地产贷款增长迅猛.甘肃日报(五版),2010.02.12

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论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制

论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。

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1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

二、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

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[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06

[2]潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07

[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸,2006,07

篇9

关键词：房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

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1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。