房地产企业规章制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业规章制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；会计内控制度；措施

中图分类号：F23文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）12-0121-02

1 内控制度的概述

内部控制是企业对会计业务活动进行组织、制约和考核的程序和措施，并且明确企业内部职能部门的职责和权限，相互之间形成紧密联系、相互协调和相互制约的控制系统，从而保证企业实现生产经营管理目标。内控制度可以根据不同的控制目的，分为两大类会计控制和管理控制。会计控制的主要目的就是保护企业资产和物资的安全性，保证企业会计信息的真实性和完整性，合理的控制企业的财务活动；管理控制的主要作用是保证企业的经营方针和企业决策的贯彻执行，促进企业生产经营活动的经济性和效率性。内部控制的主要母的是确保企业资产的安全性，企业财务信息和财务报告的可靠性。

内部控制对企业的作用主要体现在以下几个方面：（1）保证企业生产经营活动的合法性；（2）有助于实现管理层的经营方针和目标；（3）保护企业资产的安全和完整，以免企业资产流失；（4）保证企业会计业务和会计信息资料的真实性和完整性。房地产企业具有高投资、高风险和周期长的特点，防范企业财务风险是企业财务管理的首要目标，而完善的内控制度能够充分保证房地产企业长期稳定的发展。近年来，国家不断对房地产企业进行调控，房地产企业的管理制度也日渐完善。建立和完善房地产企业会计内控制度，对于房地产企业的稳定发展，提高企业的经济效益有着非常重要的意义。

2 房地产企业会计内控制度的建设原则

房地产企业对于内控制度的建设需要符合以下几个原则：（1）内控制度的合法性原则。房地产企业的内部控制制度必须要符合国家的法律法规，还要符合相关政府监管部门对企业的监管要求；（2）内控制度的全面性原则。房地产企业的内部控制涵盖了房企业所有的财务活动，内控制度应该渗透到企业财务活动的决策，财务的执行，财务的监督和财务反馈等环节，避免在企业的财务活动中企业的内部控制出现漏洞；（3）内控制度的重要性原则。企业的内部控制应当突出重点，针对企业财务中重要、高风险的事项和环节采取积极有效的控制措施，避免企业财务的重大缺陷存在；（4）内控制度的有效性原则。内部控制需要保证能够实现企业的内部控制目标。房地产企业的员工必须严格执行内控制，及时的处理企业内部控制在建立和实施的过程中变现出来的问题； （5）内控制度的适应性原则。企业的内部控制应该要体现出企业财务活动的规模、特点和财务风险状况，还需要不断改进和完善房地产企业项目环境和企业管理要求；（6）内控制度的成本效益原则。内部控制应合理的权衡企业成本和企业效益的关系，充分体现出内控制度的有效性。

3 房地产企业财务内控制度的现状

3.1 房地产企业财务内控制度有待进一步完善

目前，大多数房地产企业的内控制度在某些方面都不够完善，例如内部环境、风险评估、控制系统、信息与沟通以及内部监督等。造成房地产企业内控制度不完整的原因，一方面是在制定过程中没有充分考虑企业的发展战略；另一方面就是没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，盲目地构建内控制度，没有系统化，使得内控只停留在分散的制度文字编制的层面上，缺乏与之配套的操作流程，使得失去了实用性和可操作性。

3.2 房地产行业的内控环境复杂

房地产行业内控缺乏具有可操作性、规范化的文件。有的企业根本没有制定相应的制度与规范，而有的企业即使有相关的制度与规范，但是又没有可操作性，缺乏一个制定具体规范的计划；行使内控行为主体素质有待提高，不能完全满足实际工作需要；存在着比较严重的多头管理、各自为政的现象，使得房地产企业管理和风险控制的难度在客观上大大增加了。

3.3 外部环境的影响

随着经济全球化趋势的日益加剧，现代企业的外部环境变得日益复杂，房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要面临国际企业带来的压力和挑战。再加上房地产行业其本身的特殊性，资金投入大，风险高，控制难度大等等。房地产企业会计核算的特殊性也是导致内控复杂的主要因素，在会计核算方面，房地产企业不可能，也没有必要去进行各步骤开发产品的成本的计算。

4 加强房地产企业会计内控制度的措施

4.1 建立科学合理的员工绩效考核体系

房地产企业建立科学合理的员工绩效考核体系需要从以下几个方面方面着手：（1）做好企业绩效考核前的准备工作。推行绩效考核最强大的动力来源于公司决策层的支持，做好企业的宣传和动员工作，策划好企业考核工作的执行方案，例如：成立企业绩效考核工作小组，明确工作人员的工作职责和任务；（2）制定完整的岗位说明书，这是做好企业绩效考核工作的前提条件，企业的绩效考核的目的就是考察企业员工的岗位职责和员工工作任务的完成情况；（3）企业经营目标的分解。企业的战略计划可以分解为企业的年度经营指标，企业的年度指标又可以分解程企业的季度经营指标和企业个人年度任务指标；（4）持续改进考核体系。企业绩效考核的组织者，应充分了解广大员工对企业的意见和提议，在实践过程中不断的完善，这样企业的绩效考核工作才能进一步的进行；（5）做好企业的考核绩效计划和考核反馈工作。在进行绩效考核之前，企业的主管人员要与员工进行有效的沟通，制定良好的绩效计划，让企业和员工一起共同确认绩效考核指标和绩效考核标准。

4.2 健全房地产企业会计内控有关规章制度

一个企业的规章制度是企业行为的标准和基础，完善房地产企业的会计内控制度，让房地产企业能够做到有法可依，有章可循。健全房地产企业的会计内控相关制度主要要做好以下几个方面的工作：（1）要做到房地产企业的财务管理有章可循，有法可依，房地产企业就必须要建立起一系列完善的规章制度，但这些制度要以《会计法》、《公司法》和《会计基础工作规范》为依据，并且要根据企业的实际情况，还要符合企业的财务管理体制，企业的固定资产管理制度，企业的利润分配管理制度，不断的完善规章制度，提高企业规章制度的科学性；（2）企业还需要明确规定企业的每个员工每天必须做什么，针对具体的情况应该怎样做等，从而保证责任制的实施，让企业的每位员工都能清楚的认识到自己应该承担的责任，保证每位员工都能自觉遵守，还要针对员工建立起有效的激励机制和企业监督约束机制。在日常工作过程中，严格执行规章制度，增强企业规章制度的执行力度。

4.3 房地产企业要真正落实各项财务管理工作

房地产企业真正落实财务管理工作的前提条件就是要明确各岗位职责，明确责任制，各负其责。房地产企业落实财务管理工作要做好以下几个方面工作：（1）企业应完善法人治理结构,健全企业各项财务管理职能，完善各企业之间资金往来的财务手续，搞好企业的利润分配管理，避免企业财务风险；（2）企业会计基础工作的统化和规范化，会计人员要根据企业会计基础工作的要求，建立企业会计账册，严格办理会计手续，仔细的进行会计核算；（3）会计人员要加强企业会计原始凭证的审核和企业财务收支的监督工作；（4）定期核对企业会计账簿数据和企业库存现金和实物以及各企业之间的往来账款，确保企业的账目清晰和准确；（5）会计人员要严格编制会计报表，为企业财务会计报告信息的准确性和真实性提供最基本的保障。

5 结语

房地产企业的建设周期很长，消耗量也很大。建立完善的会计内控制度，对于房地产企业的健康稳定发展具有非常重要的作用。房地产企业只有建立科学的内控制度，才能让房地产项目实现成本最小化，达到经济效益最大化的目的，从而提高房地产企业的社会经济效益。

参考文献

［1］杨文.房地产企业会计内控制度的建立与实施［J］.新财经（理论版）,2011,（2）:276.

［2］冯自臣.浅谈企业会计电算化条件下的内部控制［J］.华章,2009,（11）:8-17.

［3］袁涛.内控制度对企业的重要性［J］.时代经贸（学术版）,2008,6（23）:222-225.

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【关键词】房地产企业；内部控制；经济效益；生产运营

在美国次贷危机的影响下，我国的房地产行业受到了更多的金融市场监管，如何增强自身的国际竞争力是它们目前所面临的最主要问题。在房地产企业内部控制问题日益凸显的时期，各房地产企业只有抓住这次契机，通过对自身内部控制存在问题的分析来寻找解决之策，才能在这个行业获得生存的机会与更大的发展。

一、内部控制概述

内部控制指的是企业为了确保在遵守国家规章制度的前提下，获得可靠财务报告以及经营效果而建立的由领导层、管理层以及其他相关人员共同参与的制度与程序。它是企业为了自律，并通过制度管理、风险控制、内部稽查以及相互制约等措施来达到降低投资风险以及完成经营目标等目的而制定的。由于房地产行业的特殊性，因而它的经营活动会受到政治与经济形式变化的影响。

二、房地产企业实施内部控制的重要性

当房地产企业发展到某一阶段以后，企业的资金与人员均有了一定的规模，此时企业的财务管理能力、机构设置以及人员的配备都需要获得一定的提升来满足企业继续壮大的需要。

严密而完善的内部控制可以推动企业改进管理过程中存在的问题，提高企业的经营水平。它还可以起到监督的作用，让房地产企业遵照规章制度与原定计划开展经济活动，帮助企业均衡、协调的发展。同时，它也可以核算资金投入，找出经营管理中存在的漏洞并进行改进。另外，内部控制的存在可以通过对有效信息的收集来帮助房地产企业的领导做出最正确的决策，并防止会计、统计工作中出现的舞弊现象。

三、当前的房地产企业内部控制中存在的问题1.内控制度不够健全、不透明大众普遍认为现在的房地产企业缺乏社会责任感与公信力，过于追求经济利益，这与房地产企业内部控制制度的不健全以及不够透明有着很大的关系。我国有部分房地产企业还没有建立自我约束与防范机制，违规情况发生后再采取补救措施，这种办法只能在事后进行控制，非常的被动，影响了内部控制作用的发挥。

2.房地产企业对内部控制的重视程度与执行程度都不够

由于相当一部分房地产企业对内部控制重视程度的不足或是制度内容不合理等，使得我国房地产企业财务信息失真。而有些企业则是执行得不到位，内部控制制度的建立只用来应付相关部门的检查，在实际的经营过程中却完全忽视了它的存在。

3.缺乏监督

虽然由政府部门与社会监督机构共同构成的监督体系已经形成，但其发挥的监督作用却没有达到预期效果。各个企业之间缺乏横向的信息沟通与比较，也让企业之间失去了相互监督的作用。房地产企业项目周期比较长、项目地点不固定等特殊性给企业内部控制制度的执行造成了一定的难度，因而无法实现重要信息的及时沟通。

四、加强房地产企业内部控制的对策

1.完善房地产企业的内部控制环境

加强房地产企业内部控制的宣传力度，让企业的领导者们充分地意识到内部控制的重要。在建立内部控制制度时，要以企业自身的实际情况为依据，并将内部控制制度的实行当做一项长期任务来抓。在实行的过程中，房地产企业的董事会应该充分发挥他们的作用，带头创造出企业内部控制的实行环境，并执行他们的监督、引导作用。

2.完善企业内部控制的信息沟通机制

及时、有效的信息沟通是房地产管理者可以快速掌控企业最新经营情况以及确保员工以正确方式履行工作职责的保证，因此，房地产企业需要完善企业的内部控制信息沟通机制，以免企业出现沟通不畅或不及时的情况。房地产企业建立信息沟通机制之后，还需要进行定期的调试，让信息的收集、存储以及传递工作发挥更大的作用，满足企业经营信息的需求。

3.完善房地产企业内部控制制度的相关原则

（1）合法性原则

房地产企业的任何经济活动都必须在遵守国家相关法律的前提下开展。并且，房地产企业相关制度的制定不得与国家规章制度发生冲突，坚持合法性原则。

（2）全面性原则

房地产企业的内部控制是一个完整的系统，它的实施会涉及到企业的各个部门以及经营过程的各个环节。内部控制的全面性原则要求内控制度在不违反企业内部会计制度的前提下覆盖企业的所有经营环节，并在决策、监督与执行的过程中落实业务流程的控制点。内部控制作用在企业所有经营环节中的渗透具体体现在对原料和设备采购的控制、项目施工成本的控制、开发费用的核算上。

（3）审慎性原则

企业内部控制的最重要作用就是防范经营过程中可能出现的风险。而房地产企业由于经营上的特点，因此风险比较大。为了尽量降低出现风险的可能性，内部控制制度需要严格遵守审慎性原则，充分考虑经营过程中各环节的潜在风险，并通过合理的措施来预防或减少风险。

（4）灵活性原则

前瞻性是房地产企业内部控制作用的一个特点，它可以随着市场行情的变化对企业的内部管理作出相应的调整来适应环境的变化，企业经营战略、运营策略以及内部管理的及时变化与调整让房地产企业内部控制作用的发挥得到了保障，同时也确保了企业的经济利益。

4.健全风险内部控制机制

在房地产市场行情变化快、走向不明确的情况下，各种关于房地产企业政策与资金信息的消息铺天盖地而来，仅凭房地产企业的领导来判断这些信息的真实性是远远不够的。完善的内部控制制度可以根据其风险评估结果与预测帮助企业把握市场的走向，做出最准确的决策。房地产生产经营的各个环节都会受到很多因素的影响，因此，企业领导者需要具备一定的风险意识，通过风险预测、风险评估等方法对经营风险进行防范和控制。

五、关于房地产企业内部控制的案例分析

某房地产公司经历十几年的发展与壮大，在内部控制方面已经有一定成效。其企业文化为“提供愉悦空间，共享优质空间”并且本着“诚信合作、共赢为本”的经营理念。在十几年的发展过程中，该公司的经营理念以及企业文化为企业打下了坚实的根基。但是也存在一些比较明显的问题，比如在内部控制的监督和执行方面，该公司缺乏明确的奖惩机制。在执行过程中没有全面进行监督和规范并定期进行考核和奖惩。从制度建设的角度来看，该公司在进行股份制改造过程中，在相关法规的基础上结合公司实际运营情况修改并制定了《总裁工作细则》《公司章程》等制度来确保公司运作的规范。此外还了68份内部受控文件，比如《报销管理控制文件》、《预算管理控制文件》等。这些内部受控文件作为相关部门日常工作的依据，在提升该公司的经济效益方面起到了很大推动作用。但同时也存在操作性不高、条款重复等问题。

由于以上问题的存在，使得该公司在信息沟通方面出现了问题，导致了重复售楼事件。2008年7月28日，该公司的售楼系统显示A客户的认购信息，并收取五万元定金，但是该客户在同年6月又办理了退订手续。而此期间，该公司的售楼系统中该套房同时还有B客户的认购信息，时间为同年4月。由此可见，受到内部控制制度不够完善的影响，该公司的信息更新管理出现了问题，导致了重复销售的问题。

2010年，该公司进行了内部控制改革，主要从内部控制环境的创建、内部控制制度原则的修订、风险内部控制机制的健以及信息沟通机制的完善等几个方面着手。尤其在信息沟通这个方面，该公司明确规定售后服务以及收款人每天下班前需要首先核对录入资料以及相关的交易信息进行，在完成换房、信息变更、退订等信息的变动并取得组长签字。通过组长的监督作用来确保企业内部信息沟通的顺畅。而经过此次改革，该公司再也没有出现过重复售楼的情况，并且监督与执行力度都得到了明显改善，奖惩机制也更加健全，相关内部控制文件操作性不高、条款重复等问题也一并得到了解决，在完善的内部控制制度下，公司实现了经济效益的大幅提升。

六、结语

针对房地产企业的特殊性，内部控制所能发挥的作用比一般的企业更大。因此，内部控制作用是否有效会对房地产企业造成非常大的影响。不仅会影响企业抵御风险和防错防弊的能力，还会影响企业的经营、管理水平以及竞争实力。由此可见，重视房地产企业的内部控制对于改进企业管理与经营中存在的问题有着重要的意义。各房地产企业如果可以仔细发觉内部控制中存在的问题并实行相应的对策，企业一定可以获得更大的发展与进步空间。

参考文献：

[1]刘梅霞.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[J].中国集体经济，2013（6）

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【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策

所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。

一、房地产企业财务风险形成的原因

（一）缺乏完善的财务管理体系

虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。

（二）对财务预算不够重视

房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。

（三）资本结构不科学

利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。

（四）融资渠道单一

我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）完善部门和制度建设

思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。

（二）加强财务预算工作

由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。

（三）建立科学的资本结构

资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。

（四）明确战略目标

融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。

三、总结：

房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。

参考文献：

[1]陈志高．最新房地产工程项目财务管理及风险分析与内部会计控制规范实物全书［M］．中国工程建筑出版社，2007．

[2]张艳平，张康．浅谈我国房地产企业的财务风险控制［J］.中国商界（下半月），2009，（03）．

[3]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J].中国城市经济，2008，32(3)：34～35.

[4]朱文莉，耿宏艳 . 上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究 ［J］． 财会通讯，2011 ( 27) .

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知识管理指的是企业在日常生产运营中要随着市场的转变，不断获取新的知识，在对新知识充分利用的同时还需根据企业的实际情况对知识进行创新，进而使企业自身的生产运营能力得到强化。将知识管理落实到房地产企业中，就是要求房地产企业在日常的生产运营中根据国家现阶段房地产市场的主要形势来获取最新的知识信息，并针对这些知识信息进行分析、筛选、整理、存储、创新，进而通过知识信息在企业内部各部门之间的传递来强化部门间的合作交流，使房地产企业日常的生产运营变得更加有序化。从现实层面来看，我国的房地产企业要想充分发挥知识管理的作用，就必须明确知识管理在企业日常生产运营汇总的重要性。这要求房地产企业能在企业内部设置专门的知识管理机构，在提高企业知识管理专业性的同时协助企业其他各部门进行知识管理的完善。不仅对强化企业内部各部门之间的合作有着非常有效的帮助，同时还能有效强化企业在市场中的核心竞争力。

二、房地产企业知识管理实施的意义

市场经济的飞速发展使得我国房地产行业的竞争趋势变得越发激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中提高自身的竞争优势并获得长足的发展就必须通过有效的知识管理来提高企业的管理质量。就房地产企业的生产运营来看，从生产规划到最终产品落实期间的各工作环节都设计广泛的知识信息，且这些知识信息在房地产企业中不仅是维持生产运用的重要资源，同时还是维护企业在市场竞争中得到长足发展的重要保障，因此，房地产企业在日常的工作中应重视对知识信息的管理。就房地产企业的知识管理工作来看，其中一项至关重要的内容就是及时有效的将知识信息传递至企业生产运用的相关部门中。这一工作能使企业相关的工作人员与知识信息之间形成充分的衔接，在已有知识经验的基础上对知识信息进行创新创造，这对强化房地产企业内部员工的创新能力也有极为有效的促进作用。由于房地产企业所涉及的知识内容非常繁杂，因此在实际的知识管理中就必须形成一套系统的管理方式，这不仅能使房地产企业在生产运营中实现资源利用的最大化，同时对激发企业的潜能促进企业自身竞争实力的提升也有着巨大的帮助。由此可见，加强房地产企业的知识管理无论是对提高房地产企业自身的核心竞争力，还是对转变房地产企业自身的管理运营模式都有着非常有效的作用，能有效促进房地产企业在激励市场竞争中得到长足的发展。

三、新形势下房地产企业知识管理模式应用策略

1.科学有效知识管理策略的制定。知识管理作为能有效提高企业竞争实力的工作内容在一些发达国家中已经有了多年的实施经验，因此，我国的房地产企业要向通过相关策略的制定来提高知识管理的有效性，就必须充分对这些经验加以借鉴，并更具企业自身的实际情况进行创新，设计一套与企业自身发展相符合的知识管理策略以作为企业中各部门知识管理的重要依据。而在此基础上，房地产企业内部的各部门也可以以自己部门的实际工作内容为依据再次对知识管理工作进行创新。这一方式的运用往往对提高企业的生产经营效率有着非常重要的作用，还能使企业的生产资源得到最大化的利用。2.良好知识管理平台的构建。一个良好知识管理平台的构建能切实有效的促进企业内部知识管理质量的提升。当今社会网络信息技术的飞速发展为企业知识管理平台的构建提供了极为有力的条件，尤其是对房地产企业而言，由于房地产企业所涉及的知识管理内容非常繁杂，且需要对企业内部各部门的知识信息进行综合运用，因此，在实际的知识管理中往往需要对各类知识信息内容进行有效的整合。而将网络信息技术运用到企业内部的知识管理平台构建中，能充分有效的对网络技术的广泛性、时效性、互动性充分利用，在提高企业知识管理质量的同时便捷各部门之间的沟通交流。3.专业化知识管理部门的构建。一个专业化的知识管理部门通常需要有以下的内容所组成：首先，部门管理者。部门管理者自身要具备非常丰富的管理经验，且在工作中要能合理的对工作进行安排，协调部门工作人员之间的关系，既要具备良好的创新能力又要能理性的对工作及问题进行分析解决；其次，技术专家。技术专家要具备较强的知识管理经验能力，要求能对知识管理中出现的不同问题进行深入的原因分析，保证能对工作的实施提出由建设性的建议；最后，技术人员。技术人员要具备较强的网络信息技术能力，要求在工作中做好知识管理系统的管理与维护。4.重视企业内部文化氛围建设。房地产企业的生产经营从最初开发规划的落实到最终成品售后的实施，中间的各个环节都涉及非常繁杂的知识信息，要确保知识管理实施的有效性并提高企业在市场的竞争实力，就必须通过企业内部文化的构建来为知识管理的实施提供精神保障。一方面，房地产企业的领导要重视企业精神文化的构建，要求其在工作通过引导的形式将企业的发展战略融入到各员工的思想中；另一方面，制定相关的规章制度，以规章制度为依据对企业员工的工作行为进行管理。与此同时，房地产企业还需以企业最终的盈利为目的构建相应的物质文化，强调优质产品及服务在生产运营中的重要地位。5.针对知识管理的有效性构建良好支撑体系。房地产企业要确保其知识管理工作的有效性往往需要对以下的三项工作进行完善来为知识管理的实施提供保障。首先，紧抓土地开发权。这要求房地产企业对国家相关的政策信息进行深入分析与了解，并对市场的实际情况做好分析与调研；其次，做好人事管理工作。人力资源作为企业最重要的资源在知识管理的实施方面起到了重要的保障作用，为提高知识管理的有效性，房地产企业的管理者也应重视企业内部人力资源的开发与管理；最后，完善企业融资。完善企业内部的融资工作能为知识管理的实施提供重要的资金支撑。

四、结语

在知识资源高度集中的当今社会，我国的房地产企业必须根据自身及市场的实际情况不断对企业中的知识管理进行创新，以促进自身在激烈市场运营中竞争实力的提升。在这一背景下，房地产企业要想发挥知识管理的重要作用就必须以自身的实际情况为依据，制定有效的知识管理策略、构建专业化的知识管理部门、设计一个有效的知识管理平台，从而是自身在激烈的市场竞争中得到长足的发展。

作者:姚芬 单位:陕西职业技术学院

参考文献：

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【关键词】 房地产企业 财务管理 风险 风险控制

房地产企业财务管理是按照国家法律、法规和政策以及房地产企业经营要求，遵循资本营运规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作的总称。

房地产行业是典型的资金密集型行业，其特点有：资金投入量大、回收期长、变现能力差等，而房地产企业的目标是生存、发展和获利；财务管理工作以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心，因此，财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义，房地产企业对财务管理也有着相应的要求：力求保持以收抵支和偿还到期债务的能力，减少破产的风险，使房地产企业能够长期、稳定地生存下去；筹集房地产企业发展所需的资金；通过合理、有效地使用资金使房地产企业获利。

房地产行业近年来在我国得到了迅猛发展，这个在我国起步于20世纪80年代中期的新兴行业已成为当前投资的重要领域之一，但是各地房地产泡沫高涨，随着金融危机爆发后实体经济所受影响渐渐显现，房地产泡沫受到严重的挤压，房地产企业面临着巨大的危机，其对财务管理的要求所存在的风险都逐渐暴露，如果这些风险得不到应有的重视和及时的风险控制应对策略，一旦整个市场受到某种刺激或冲击，某些房地产企业资金周转不畅造成资金链断裂，承受不住来自资金、工程等方面的压力破产，或许会在整个行业内引发多米诺骨牌效应，房地产行业面临重新洗牌。这是房地产企业乃至国家和民众不想看到的。因此，房地产企业财务管理风险必须得到重视。

一、我国房地产企业财务管理面临的风险

1、偿债风险

房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。根据全国工商联经济部、中华财务咨询有限公司《中华工商上市公司财务指标指数（2011年度）》财务数据比较全行业上市公司2011年财务数据，房地产行业的资产负债率处于相对较高的水平，仅次于轻资产的金融服务行业。

从2011年的截面数据可以看到房地产行业资产负债率相对其他行业来说已处于高位，假设全行业资产负债率服从正态分布，那么房地产行业已经落在了这个以47.78%为均值的正态分布的98%，即3σ范围以外，从统计学的概念已经可以认为其达到了极大值。

从1997年至2011年，整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。

2、筹资风险

从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，虽然自筹资金的比例逐年升高，但外债仍是主要资金来源，还有很多类似民间借贷等不明来源的不合规范的借入资金，使得企业的资本结构不当，而且不够稳定的资金构成使得房地产企业财务管理面临着很大的筹资风险。

目前随着土地、信贷政策的收缩，房地产行业的资金门槛逐步提高，加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得资金压力骤然加大。不仅如此，在房地产企业负债经营期间，贷款利率因通货膨胀等因素发生增长变化，不仅进一步增加了企业的资金成本，而且还抵减了一部分预期收益，这种资本结构使得房地产企业财务状况对利率变化相当敏感，随着利率的上下浮动产生较大的财务波动。

3、管理风险

房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地产企业财务管理风险的成因

1、预算执行力低

目前大多数房地产企业的预算环节中存在着许多不完善的地方，没有制定合理合规的预算管理制度；没有对评估项目进行可行性分析及SWOT分析；没有从征地成本、资金成本和运作以及资产报酬率等方面进行财务分析；没有对企业资金出入的必要性以及合理性作出相应的评判。即使最后项目开始运作，整个项目资金使用的全盘计划没有制定好预算，大量地吸引资金，盲目使用，不分资金使用的轻重缓急，甚至只考虑个别项目和之前短缺资金项目的用款，拆东墙补西墙，影响了整个项目和所有项目的利益。这就造成了极大的偿债风险和筹资风险。

2、资金管理低效和成本控制不力

大多数房地产企业都存在着资金管理低效和成本控制不力的问题。筹集到资金后，在企业层面，财务部门对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理低效；而在企业基础层面，财务管理人员普遍缺乏相应的管理知识，不能够上升到宏观层面去对整个企业资金运作流转做管理。由于企业对资金管理的低效，既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道，又加大了资金运行的成本，同时成本控制不力使得财务系统处于一个非常脆弱的环境，很容易因外界的冲击而崩溃，这给企业带来了极大的管理风险。

三、房地产企业风险控制对策

1、树立风险意识

上述三点风险是房地产企业特别并值得高度重视的，因此房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，设立风险防范机制等应对方案。没有树立风险意识的企业，就算现在做得规模再大、盈利再好，一旦出现小的财务波动，有可能就会成为压垮骆驼的最后一根稻草。所以整个房地产企业由上至下要树立风险意识，进而企业全体了解所面临的风险，做好应对这些风险的措施，学习现代化高速发展的资金管理模式，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。

2、可行性论证和科学决策

因为房地产企业有着独特的行业特征和特点，在项目开发之初，企业就应从整体效益出发，使用成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。与此同时，也要做好对整个企业的SWOT分析，根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，制定企业能够做的和可能做的战略组合，从而确定当前项目是否是企业能够做、必须做的，考虑企业人力、资金、时间、效率等是否能够承受。在整个决策过程中，财务部门要从筹资成本、资金规模以及预期收益等方面进行整体分析、测算，实行科学的决策而非盲目立项上项。

3、加强预算执行

房地产企业能够通过财务预算指导具体职能部门进行短期目标和长期计划的完成，根据企业短期和中长期目标的不同，合理地对资金进行分配。同时，财务预算能够科学地了解当前项目可能要求的大致财务状况，进而做出相应的、合理的调整，有效避免和防范房地产企业潜在的财务风险，有理有节地限制企业高投资高收益的内在投资驱动，避免资产负债率的逐年走高，将资产负载率保持在可控范围内，始终保持企业的偿债能力，使企业能够长期、稳定地生存下去。

房地产企业应将企业的整体收支、资金的投放和实际收益以及经营的统筹分配在管理层面上做出统一的部署，在具体的项目预算方面，先对项目的各环节进行整体的预算。在实施和调节上，需要将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排，定期检查和考核，定量约束资金管理。在预算执行过程中，如果超出预算范围内的业务，应将其上报至企业最高决策层进行审批，并附加理由说明，在内部控制资金的流转，确实保证资金的安全。

4、构建企业财务管理风险测评指标体系

我国现有的财务风险分析指标体系主要是短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力三个方面，这三个方面的体系又由多种基础指标构成。财务风险评价方法大致分为定性分析和定量分析，分析指标体系虽然重要但仍然需要改进，用更加数量模型的方式去分析，包括单变量（多变量）判别模型、概率模型、神经网络分析等。

在众多的风险评价方法中，层次分析法有其定性和定量相结合地处理各种评价因素的优点，房地产企业可以尝试使用这种方法构建企业财务管理风险测评指标体系。

5、规范财务行为，强化业务素质

房地产企业财务管理水平不高，很重要的一个原因就是内部管理制度不健全，财务管理的随意性较大。无规矩不成方圆，如果没有一套行之有效的规章制度，企业的财务管理流程就无章可循，如果不能严格按照规章制度来做，企业内部管理的加强便无从谈起。

同时，强化企业员工的业务素质和管理知识，加强对财务人员的业务培训很重要。质量好的财务人员对于新情况的处理能力是相当关键的。企业财会人员应该加强自身的财务修养，通过科学的战略眼光加强对企业资金运作的管理，从而达到降低财务风险的根本目的。

综上所述，房地产企业的财务管理面临较大的风险，而其风险的形成原因是多方面的，有各企业内部资金管理结构和成本控制不力的原因，也有外部行业特性造成的资产负债率高的原因，因此，加强房地产企业的应对风险能力，必须要建立健全财务管理机制，以有效预防财务风险。只有有效地降低和规避财务风险，才能切实提高房地产企业的综合竞争力，使房地产业在市场经济中健康发展、做大做强，成为一个健康的投资产业。

【参考文献】

[1] 刘永生：浅析房地产企业财务管理风险与防范措施[J].中国市场，2012（26）.

[2] 常俊华：浅谈房地产企业财务管理的风险防范[J].中国集体经济，2011（36）.

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【关键词】房地产企业 风险防控 内部审计

当前，随着社会的发展，我国企业已经逐步认识到内部审计的重要性。但是，由于内部审计起步晚，发展比较缓慢，审计方法明显落后。对于房地产企业来说，由于投资规模较大，传统的内部审计方法存在着明显问题，难以及时发现房地产企业发展过程中潜藏的风险。因此，我们必须高度重视房地产企业的内部审计工作，及时发现、规避企业发展过程中出现的各种问题和风险，实现维护市场秩序，促进我国经济快速健康发展的目的。

一、内部审计的概念

内部控制指的是企业或者单位为了实现特定目标，避免或降低各种风险，提高经营管理效率，而制定和实施的一系列方法、措施和程序。内部控制是社会经济发展到一定阶段的产物。内部审计是企业或者单位加强内部控制的重要手段，是实施内部控制的基础环节和不可缺少的重要组成部分。

作为一种特殊的形式体现在内部控制系统中，企业应当根据内部审计的需要，制定科学完善的内部审计制度，建立起独立有效的内部审计机构。内部审计机构应当在贯彻国家相关法律法规的基础上，根据企业发展的需要，对内部加强审计监督并及时发现内部管理过程中存在的缺陷，及时规避企业发展中存在的风险，推动企业健康可持续发展。

二、当前房地产企业内部审计中存在的问题

（一）对内部审计的重要性认识不足

在很多时候，由于内部审计并不能产生出直接的经济效益，所以房地产企业对内部审计工作并没有高度重视。同时，由于开展内部审计工作需要设置更多的部门和工作人员，也需要制定相关的规章制度，增加管理环节，这在很多房地产企业看来，增添了管理难度。也有部分房地产企业把内部审计等同于成本控制，没有全面理解房地产企业内部审计的重要作用。实际上，内部审计有助于维护房地产企业正常的经营活动，确保企业资产的安全，有效提高企业经济效益和市场竞争实力。

（二）内部审计的作用没有得到有效发挥

在很多房地产企业中，虽然设置了内部审计部门，但是由于受到传统观念的影响，内部控制意识薄弱，内部审计的作用很难得到发挥。主要表现在，很多房地产企业没有形成一个完善的内部控制系统，财务评价制度和经济合同管理制度很不健全。同时，缺少对经营风险和财务风险进行事前预测，而更加重视对实物进行控制。加上奖惩标准不够明确，这在很大程度上对内部审计制度的贯彻执行产生出不利的影响。

（三）内部审计制度不够健全

在当前我国众多房地产企业中，还普遍存在着内部控制系统设计不合理、内部审计制度不够健全的情况。在很多房地产企业中，内审部门划归于财务部门，这实际上就导致内部审计缺乏独立性，内部审计的作用很难得到发挥。同时，很多房地产企业的内部审计职能仅仅是审核会计账目方面，而在防范开发项目投资风险、降低项目运作成本以及提高经济效益等方面的作用没有得到广泛认可。

三、加强房地产企业内部审计的制度建设和创新

（一）建立健全完善的内部审计制度

内部审计制度是推动房地产企业健康发展的重要保障，有助于房地产企业管理工作顺利进行。一方面，要通过制度确保内部审计在房地产企业管理中的重要地位。通过建立健全内部审计制度，可以有效保证企业提高经营效率和效果，使内部审计的各项制度措施得到有效执行。另一方面，内部审计作为企业加强内部监控的重要手段，通过制度的建立与完善，可以充分发挥管理职能。内部审计可以对企业的经营活动、组织效益以及成本费用等进行审查和评价，及时发现企业日常管理中存在的问题，并有针对性地提出整改方案与改进建议，从而提高企业的经济效益。

（二）加大房地产企业内审人员的培训力度

高素质的内部审计人员是提高房地产企业价值的根本保证。因此，房地产企业内部审计人员不仅要掌握会计、审计、经济法规和管理等知识，而且还要遵守审计准则和职业道德规范。在我国很多房地产企业中，内部审计人员主要来自于财务部门，他们的知识结构不够合理。因此，必须根据内部审计工作的实际需要，进一步优化内部审计人员结构，加大对内审人员的素质能力的培训力度。同时，房地产企业必须重视建立科学的激励机制来吸引优秀的审计人员，建立起一个高效的审计团队，改善企业经营管理工作，努力实现企业利益的最大化。

（三）积极改进审计手段

当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上，审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上，在现实生活中，这一审计模式出现了很多问题，在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此，房地产企业必须要积极改进审计手段，从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务，从审查和监督转向评价与咨询。与此同时，房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域，而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上，应该灵活多变，根据工作需要灵活采用多种方法。

四、结语

在激烈的市场竞争中，房地产企业必须高度重视风险防控工作，而内部审计工作有助于房地产企业加强内部控制，合理规避市场风险，因此，重视内部审计工作成为房地产企业必须要全盘考虑的题中之义，中长期的愿景是建立一套更加科学的内部审计制度体系，从而不断推动内部审计制度的创新，尽可能地减少或者避免突发性的经济风险，努力推动房地产企业健康快速发展。

参考文献

[1]刘忠阳.现代企业内部审计相关法律问题探究[J].法制与社会，2009（ 12） .

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关键词：房地产业；房地产企业；内部控制

一、内部控制的概述

内部控制是对企业进行一定的内部管理，是现代企业最重要、最基本、最关键的管理方式，一个完整而严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理，同时建立一系列完整的管理责任制度、内部审计、报告和电子监控的制度，可以提高企业内部控制的能力和企业经营管理水平、增强企业的综合实力。

二、房地产企业内部控制的重要性

房地产企业发展到一定阶段，企业的资金、市场、人员发展到一定的规模，企业的机构设置、人力资源配备和财务管理水平等方面都需要进一步的完善，所以，要想适应企业发展的需要，就必须从严去管理企业，实现企业管理的创新，使传统的管理模式逐步向现代企业管理模式过渡，加强内部控制是建立现代企业制度及企业发展的内在需求。

三、房地产企业内部控制制度中存在的问题

（一）内部控制制度不够完善

我国房地产企业内部控制系统存在着内容不够完整、设计不合理的问题，主要表现在有些企业只具备基本的内部控制操作，没有一个完整的内部控制系统。比如财务控制、经济合同控制管理制度不健全，甚至有的企业还没有建立自我规范和约束机制，只有遇到违法违纪的行为才会采取一定的措施进行补救，这是一种偏重于事后控制而忽视事前的预防控制的机制，比如对经营风险和财务风险的事前预测和控制很少涉及，仅较重视实物的控制，忽视对行为的控制，有的企业内部控制职责划分、奖惩标准不明确，严重影响了企业内部控制制度的执行，给企业带来很大的风险。

（二）房地产企业对于企业内部控制认识不够

由于内部控制不能直接产生经济效益，间接的效益也需要很长的周期，还需要设置更多的人员岗位，制定大量的规章制度，增加办事的环节和程序，许多房地产企业把精力主要放在房地产商品销售和开发上。甚至有很多房地产企业只是把内部控制系统当作是成本控制、内部牵制制度、会计控制等。如果没有充分理解房地产企业内部控制系统的具体内涵，就很容易束缚企业的发展，甚至会影响企业的效率。企业内部控制并不是对自己人不信任或者制造矛盾。企业应该认识到内部控制系统是保证企业经营活动能够有效地进行，保证资产的安全，会计资料的真实、完整，提高企业的经济效益。

（三）、房地产企业自身的特点影响内部控制制度的实施

房地产企业开发周期长、筹资额大、资金周转慢，涉及的部门范围广，内部控制信息沟通不畅。房地产企业会计核算时，开发成本与收入不配比等也影响了内部控制制度的顺利实施。

四、完善房地产企业内部控制制度的具体措施

（一） 完善房地产企业内部控制制度的相关原则

1.全面性原则

内部控制应当贯穿决策、执行和监督的全过程。业务流程设计需要覆盖到企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策和执行中，并进行监督。不存在内部控制的空白点，实行对整体经营活动的控制，比如设备、材料和采购的控制，房地产的施工成本和开发费用的控制。

2.重要性原则

内部控制应当在兼顾全面的基础上，关注重要业务事项和高风险领域，并采取更为严格的控制措施，确保不存在重大缺陷。比如房地产企业对“三重一大”事项实行集体决策和联签制度就是重要性原则的体现。

3、制衡性原则

内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督的机制，同时兼顾运营效率。制衡性原则要求房地产企业完成某项工作必须经过相互不隶属的两个或两个以上的岗位和环节，同时还要求履行内部控制监督职责的机构或人员具有良好的独立性。

4、适应性原则

内部控制应当与企业规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，内部控制系统需要有战略性，并与企业外部环境和内部管理相适应，随着企业经营战略和方针及内部管理需求等变化适时地进行调整和完善。适应性原则要求房地产企业建立与实施内部控制应当具有前瞻性，适时地对内部控制系统进行评估，发现可能存在的问题，并及时采取措施补救。

5、成本效益原则

内部控制应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。成本效益原则要求房地产企业内部控制建设必须考虑投入成本与产出效益之比。成本效益原则需要从企业的整体利益出发，尽管某些控制可能会影响工作效率，但会使企业免遭损失。

（二）、完善房地产企业的内部控制

1、完善房地产企业的内部控制环境

企业内部控制环境好坏直接影响企业内部控制的执行，企业的经营指标和整体战略的实现，是企业内部控制其他要素充分发挥作用的基础，并起着制约的作用，所以需要加大企业的内部宣传，提高企业管理者的内部控制意识，让企业管理者充分认识到现代企业要想在激烈的市场中获得成功，就需要注重内部控制设计与实施，保证每个岗位和人员，每项业务或环节都能按照企业的规章制度办事，其次还需要发挥董事会的作用，董事会是企业内部控制的核心，所以需要大力加强董事会的建设，只有董事会拥有技术、智慧和才能，并进行有效地控制，才能进行引导和监督。另外还要加强企业文化建设，提高员工的思想道德水平，树立公司统一的价值观和道德标准，制定员工行为准则。

2、建立严密的内控体系

房地产企业要在企业经营过程中制定相互牵制相互制约的制度，以防为主。工作中明确职责，另外要进行事后监督，设立审计委员会。由董事会管理并独立于被审计部门。

3、加强信息沟通

目前，我国企业信息化建设相对比较落后，不能为企业的营销和管理提供有效的数据，采用电子商务管理，客户的信息将成为现代企业的命脉，所以现代企业成本管理应该重视客户关系的维护成本。良好的信息管理能提高企业内部控制的效率，减少企业内外信息不对称和流通不畅。

结论

深化企业内部控制是一个长期的过程，它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，企业要加强内部控制意识，不断强化企业内部控制。

现代企业只有不断吸取和借鉴中外内部控制的成功管理经验，才能抓住机遇，与时俱进，提高企业内部控制水平，保证企业成为市场竞争的强者。

企业的内部控制是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内部控制方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业内部控制的任务还任重而道远，只有坚持企业内部控制，中国的企业才会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：江苏博爱投资有限公司）

参考文献

[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大学出版社，2008

[2]陈胜群. 企业内部控制战略[M].立信会计出版社，2006

[3]杨修发，朱启明. 内部控制会计学[M]. 西南财经大学出版社，2005，

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关键词：房地产 财务管理 问题 策略

房地产企业的崛起和发展加速了房地产市场的升级和变革，在发展过程中，财管管理问题是企业最为关注的话题，因为，财务状况是企业能否立足于激烈市场竞争中的核心要素，是企业安身立命的根本。财务管理能使企业在理财方面更加集中，优化筹资与投资机制；能对考评管理起到积极的辅助作用；能使管理变的更加专业，监督变得更加严格。然而，在飞速发展的社会主义市场经济体制下，传统的财务管理已不能满足现代企业发展和竞争的需要，各个企业都在寻求新经济形式下，实际解决房地产企业财务管理的问题关键所在，探讨解决问题的方法和策略，以促进企业核心竞争力的提升。

一、房地产企业财务管理的特点

1、资金投入密集且周转期长，筹资任务重

房地产企业财务管理中，资金管理问题是首要解决的。首先，房地产开发建设前期需要有大量的资金注入，因其建设的周期比较长，涉及的范围又广，受房屋的工程等价和高额地价等方面的因素制约，资金投入密集且资金数额较大，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工等队段，历时较长，资金周转期长。帮需要企业通过多种渠道进行资金筹集，而且筹资数额大，筹资任务繁重。

2、投资风险大，决策要求高

房地产具有投资额大、开发周期长，企业内外环境较复杂等特征，涉及到诸多不确定的因素，从而加大了整个房地产企业的经营风险，对投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性作用。因此，房地产的开发和决策也显得尤为重要，财务管理人员要做好对企业投资的分析和决策工作，在项目的开发和投资阶段提高警惕，通过减少对投资决策方面的失误来降低整个企业的经济损失，保证分析决策工作的可靠性和及效性，有效的降低风险，分散风险。

3、财务关系涉及范围广，较为复杂

房地产企业外部联系范围较广，企业财务管理内容复杂，财务关系不仅包括与企业债权人、债务人、被投资单位、投资人及内部职工之间的关系，还包括与国土、环保、规划、建设等各个政府部门之间的监督与被监督的关系。比较复杂的企业财务关系会使得企业的财务管理呈现多样化，复杂化，加大管理难度，形成管理风险。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要与不断变化的外部环境时刻保持密切联系，保有更强的灵敏度。

二、房地产财务管理中存在的问题

1、财务管理模式滞后

房地产企业财务管理制度不够健全，管理模式陈旧，有些房地产企业对财务管理不够重视，在进行日常管理和招标投标工作中，没有进行财务方面的衡量，把财务会计人员当作是专门整理发票、记账的人员，专业财务管理缺失，方法滞后。另外，缺乏完善的管理规章制度，财务管理工作没有可遵循的依据，企业资金管理比较盲目，资金分散，企业重视成本核算而忽视成本控制，对财务管理的把控能力减弱。

2、财务管理信息孤岛现象严重

房地产集团的各子公司的信息化工作都起步较早，为公司运作提供了方便。但是由于各子公司间运用的财务软件都不尽相同，集团很难对各子公司的财务数据进行有效的汇总分析与管理，规划统一工作，形成信息孤岛现象。另外，在集团的下属企业中，系统之间不能实现无缝对接，核算人员只能根据相应的业务交易所进行处理，然后整理成凭证，降低了数据处理的时效性和准确性，信息孤岛现象严重。

3、资金管理制度不健全

房地产企业没有根据业务发展建立起财务长期增长模型，没有设定明确的股利分配政策、资本回报率和资本结构标准，短期负债比例高，经常会发生资金闲置或不足的情况；投资项目一味的追求多元化经营，选择追求短期效益，应收账款回收速度慢，盲目性较大，资金流动出现障碍，经常造成周转不畅的局面，总体经营战略不清晰。

三、房地产企业财务管理的中存在的问题及发展策略

1、对开发项目进行可行性分析，加强风险把控

企业一定要在项目开始运作之前，对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策能力。财务管理人员要结合项目本身的特点，对项目运行中可能遇到的所有问题进行预测 ，重点把握筹资资本、筹资规模、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益等几方面的可行性分析，对房地产市场进行充分的调研，提高房地产企业财务管理人员对投资风险的管理意识，在投资风险决策的过程中努力保持稳健性，在投资决策中对风险和收益进行严谨的分析，最好是运用财务管理软件对项目投资进行可行性分析，这样才能有效的加强风险防范和风险控制，增强项目本身的把控能力，有效促进房地产企业的发展。

2、健全财务管理制度，加强项目运营控制

健全的财务管理制度是企业健康运行发展的根本保障，企业应建立完善的财务管理制度，用制度来规范企业项目运作。首先要设立专门的企业管理机构，保证乐业财务管理工作的正常运行。其次是财务管理人员要根据项目管理的需求和特点，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订和完善，再次在资金管理中，对所有资金的收入和支出，都严格按照规章制度执行，充分发挥企业财务管理人员应有的作用。最后，财务工作人员除了对会计结果进行审核外，还应积极参与到项目经济合同的会审和项目的预算当中，全方面监督经济合同的履行情况。

另外，企业领导者应规范房地产主要经济业务的财务收入和支出的审批过程，审批人员对自身的审批依据、审批职责和审批权限进行明确和了解，并根据企业的业务需要制定专项的管理制度，完善财务核算的办法及监督手段。

3、构建统一的信息化管理系统平台

信息化是现代企业的重要管理工具，更是房地产企业财务管理中重要的管理支撑点。以集团组织建构为基础，运用信息化管理手段，建立统一平台的系统的网络管理体系，把集团内所有数据和信息资料在同一数据库中集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用。实现资金管理、预算管理、数据分析、财务管理和人力资源管理一体化，从而形成集团数据流和信息流统一的平台，为企业决策提供完整、及时、有效、准确的信息。信息管理平台的应用能降低成本，有效提高房地产企业的效率不，加快发展并实现精细化管理，从而控制运营风险，提高产品质量，提升综合竞争力。

4、实行全面的资金管理，提高企业资金的使用效益

房地产企业财务管理工作的中心就是资金的管理，财务部门应努力加强企业内部的资金融通工作，充分利用闲散资金，对内部的存款和借款设置出专项的账户并进行相应的核算和管理，对所需资金应上报相应的资金使用计划后，再做统一的调剂和融通，通过合理的高度，充分发挥企业货币的时间价值，更好的降低企业资金的成本，提高资金的使用价值。

由于房地产企业项目资金建设周期长，投入量较大，应确定好最佳的企业资金结构，努力加强企业项目建设过程中的成本控制，在考虑企业资金的成本的基础上考虑投资方案的选择及可行性，对项目进行动态的评价和决策后再确定出最优的企业资金结构，以求最大限度的降低资金的使用成本。并应努力构建出多元化的筹资渠道，有效缓解企业资金的困难，增强企业的实力和竞争力。

参考文献 ：

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关键词：成本核算；控制；制度建设；监督

房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

3 提高房地产成本核算水平的途径

（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。

②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。

③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。

（2）加强制度建设，强化会计监督。

①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。

②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。

设立内

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关键词：房地产企业；内部控制；企业风险管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企业风险管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）简述

2004年9月，COSO了名为《企业风险管理——整合框架》的研究报告，它是对《内部控制——整合框架》的补充和丰富，同时也标志着“风险管理时代”的到来。

这一报告从原来的只公布财务报表并且只关注财务报表的可靠性，到现在公布由企业编制的进行公布的所有报告。而且，涵盖范围也从原来的财务信息扩展到了更广泛的非财务信息。对主体目标的这种分类可以使我们关注企业风险管理的不同侧面。另一方面，《企业风险管理——整合框架》提出内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通和监控八个相互关联的风险管理构成要素。这份企业风险管理框架涵盖了内部控制，从而构建了一个更强有力的概念和管理工具。

二、我国房地产企业内部控制存在问题分析

（一）控制环境与目标设定方面

1.尚未形成良好的内部控制文化。内部控制文化包括企业员工的风险观念、风险内部控制意识和风险管理职业道德等。内部控制是一个需要董事会、高级管理层和各级工作人员由上而下共同努力才能实现的过程。目前房地产企业的依法合规经营意识薄弱，特别是基层项目机构部分工作人员还未充分认识到内部控制和风险管理的重要性，法律意识淡薄，责任心不强，防范风险意识差。另一方面，房地产行业建设周期长，许多前期形成内部控制的缺陷潜伏在工作中，要到后期才能体现。因些内部控制不能直接产生经济效益，而间接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善内部控制要增设人员岗位，制定大量规章制度，增加办事环节和程序，许多房地产企业就认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响了办事效率。有的甚至认为内部控制是对自己的不信任，容易造成内部矛盾。这也造成了房地产企业对内部控制认识的偏差。

2.人员素质差异。一些员工专业水平不高，识别风险和防范风险的能力有限。内部控制系统发挥作用必须落实到人员的实际操作，由于工作人员的风险意识不强、判断错误等原因而导致影响经营风险的状况屡屡发生。另外，由于房地产企业项目部员工流动性比较强，宣传学习无法系统全面，实施控制也就无法全面到位。

3.没有制定明确的战略目标。房地产企业不能根据自身实际制定相应的发展战略和经营目标，盲目追求业务规模的扩展与追求自身经济利益，无视内部控制中的合法合规控制，违规操作，给行业和社会带来极大的损失。

（二）事项识别、风险评估与应对方面

1.风险防范意识薄弱。首先表现为盲目追求利润最大化。有些房地产企业盲目强调利润，为增强收益能力，以不断地扩大投资规模为战略目标，盲目扩张使得有些房地产企业通过借贷解决大量的资金需求，造成企业资产负债率过高，也就增加了房地产企业到期不能偿债的风险。同时高额的贷款利息，增加了企业营运成本，加大了资金营运风险。

2.缺乏风险评估和管理。虽然有些房地产也设立部门对风险进行管理，但设立不够完善，存在盲点与漏洞，使风险评估无法发挥预防作用。房地产项目的建设是一个复杂的系统工程，工艺庞杂，在经营过程中，由于不确定因素而导致企业蒙受经济损失的案件屡有发生，例如，建筑市场中各类责任事故、层层转包、合同纠纷屡见不鲜，使企业存在潜在风险。

3.风险识别和评估方法落后。近几年来，虽然各房地产企业的风险意识有所增强，但是，安全防范措施还不完备，从而导致了企业不能有效地控制风险，不能及时地对所发生的问题采取必要的纠正措施。尚未建立系统、完善的客户信息电子档案管理等问题。

（三）信息与沟通方面

首先，缺乏有效的信息系统。一些业务或管理系统杂乱缺乏科学规划，各系统之间缺乏沟通和协调，信息往往难以共享，各业务部门根据自身的业务需要，数据采集的口径不一致，往往会产生误导的信息或需要信息时无处可寻的状况。其次，信息交流不够充分。没有及时将有关政策传达给参与活动的所有人员，使他们不能及时知道企业运作的最新状况，员工不能清楚的明白自己所承担的特定职务，本业务在内部控制方面有何要求，造成越权行为和责任无法落实。第三，执行力不够。当项目基层工作人员将问题上报给管理层时，管理层未给予足够的重视，认为只是小问题而敷衍解决或置之不理，造成小问题不断恶化，最终给企业行带来了恶劣的结果。另一种情况是，管理层下达了解决方案，项目基层却没有落到实处切实执行，使内部控制出现漏洞。

（四）监控方面

这方面主要问题是内部审计职能弱化。一方面缺乏完整的内部审计规章制度，许多制度存在盲点和漏洞；检查走形式，监督不严，许多房地产企业的检查只是上级布置，下级应付而没有认真对待，不能及时发现存在的问题；另一方面一些房地产企业内部审计不足，对内部控制的检查频率较低不能与房地产开发的制度更新速度相适应，在一定程度上影响了内部审计的效力。

三、改革我国房地产企业内部控制的措施

（一）创建良好的内控环境

1.坚持矩阵的管理方式：纵向和横向同时管理，明确各级管理层的权力，使他们各尽其职，避免因制度不完善而出现逃避责任，无人承担的情况。

2.建立强有力的内部控制文化：统一员工对内控制度的认识，使内部控制成为企业内部的自发需要，提高管理者对内部控制的认识水平，将内部控制作为企业的目标。并加强人力资源管理，建立高效的人员队伍，使风险控制融入到全体员工日常工作中。

3.重视对员工的培养：通过定期、持续的业务培训，内部控制文化以及先进理念的培训，培养员工的内部控制意识、风险意识，成为高素质高道德的员工。

（二）构建系统的风险识别与应对体系

1.强化会计核算的内部控制系统。防范风险首先要从日常的业务工作做起，有效的防范操作风险，就应该建立完善的会计系统。记账岗位和对账岗位严格分开，做到账实相符；明确各项业务的审批权限，明确责任；健全档案管理，完善信息系统，及时反映企业的经营状况。

2.建立动态的风险预警模型。面对复杂多变的房地产市场，要加强对员工的风险管理意识培训提高他们对风险识别、监测和控制市场风险的能力。同时还要定期与房地产各参与者进行联系，对各开发程序进行评估，形成一个动态的、能够持续改进的风险控制体系。

3.建立有效的资金审批机制。规范财务资金审批流程，在审批人员授权的权限范围内审，完善经济业务办理审批手续。

4.完善防范意外风险措施。由于房地产市场竞争的加剧，房价的高低都很难预测，加强意外风险时的预算，这样可使企业在遇到突然事件时可以不影响整体的运作，提前做好防范工作。

（三）规范内部控制活动

首先，明确岗位和职责。限制每个人的权限，实施严格而明确的职责划分，坚持不相容职务分离，业务操作过程中的授权、交易、记录、管理应当有明确的划分。严格授权，所有进行业务交易的工作人员都应经过授权，防止越权交易行为。

其次，明晰责任关系。落实交接手续，使部门和员工能够清楚知道自己的职责，一旦发生问题，能追究到个人，并可以给成绩优秀的员工一定的奖励，调动员工的工作热情。还有，定期检查。每天对现金，重要空白凭证，业务单据，账户管理进行检查，做到账实相符，管理层定期对业务质量及监控录像进行抽查。

（四）完善银行内部的管理信息系统

首先，董事会和管理层有责任完善信息系统，搭建信息交流平台，强化信息披露制度。其次，完善信息反馈制度。管理层应该给员工创造条件让他们有机会能直接与管理层沟通，保障任何有关银行经营管理过程中遇到的问题和风险的信息能够及时地反映到管理层那里，以便管理人员能够及时发现问题，并纠正错误的行为。此外，建立科学的信息分析体系。

（五） 构建科学严密的内外监控体系

明确内部审计和监察部门的监督职责，切实做到监管措施落到实处，定期自我检查。发现内部控制存在的缺陷时应及时改正并上报，使内部监督能够发挥作用。采取科学的内部审计方法，提高内部审计的作用，并实施责任追究制度，增强个人责任感。

参考文献：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探.2009.