房地产企业管理规章制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业管理规章制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键字】房地产企业；项目合同；风险管理

1 房地产企业项目合同管理的现实特征

在房地产企业中各类丰富项目的合同管理具有主体多样性、条款专业性、长期性与履行复杂性等现实特征。依据房地产项目的开发过程，企业通常需要签订多种类合同，例如土地使用权利的出让合同、开发合作合同、贷款、设计合同、监理合同、施工合同、设备材料安装合同等。因此依据合同签订的主体不同其进行的合同谈判与商洽也不尽相同，体现了房地产项目合同管理的主体多样性。在专业化的运作之下，房地产项目开发已构建了较成熟的运营模式，因此，其开发项目中涉及的多类合同均具有一定通用的条款或体现为具体的合同格式，只有条款设置的专业化才能体现房地产企业的良性运转效应。房地产开发一般均具有较长的周期，需要履行较长的时间跨度，甚至贯穿整个项目的开发周期，例如基于合作的项目开发合同、施工合同及监理合同等。市场经济发展的复杂变化性、宏观政策的调控及相关法律法规的出台、修订、地理条件的变化等影响因素均会对房地产项目的合同履行过程造成一定的影响，一旦发生利益矛盾，建设各方为了维护自身的权益必将采取相应的措施或谈判或协商，从而进一步加大了合同的履行难度。

2 房地产企业项目合同管理中存在的风险

基于房地产企业项目包含的以上丰富特征不难看出，房地产企业项目的合同管理风险是客观存在的。主要体现为履约的风险、政策的风险、市场环境风险以及企业管理风险等。主体合同的履约能力是合同最终目的顺利实现的必要保证。由于房地产项目具有开发周期较长的特征，在合同履行的环节中很可能令主体受到各类因素的影响从而动摇其履约能力，例如经营管理不完善、资金链出现问题、施工企业突发安全事故等。合同条款的谈判及签订环节中同样包含各类风险因素，例如合同各方可能产生基于信任与妥协让步的条款，令后续合同的顺利履行包含许多不确定因素。在合同的履约实践中倘若产生纠纷现象，我们必须采取相应的补救措施，如果未能高效、及时的搜集相关资料数据，导致证据不全面或诉讼时效过期，则很可能为企业带来败诉风险。在房地产运营管理中其必然受到宏观政策调控及市场价格波动、供需变化引起的风险影响，这些影响是客观存在的。另外由于房地产企业管理高层的不重视、相关管理规章制度的不健全、合同制度化管理的缺失、包含较多漏洞或没有及时修订合同条款，合同重要管理人员的流动、合同监督管理不到位均会令房地产企业的项目合同管理存在这样或那样的风险。

3 完善构建房地产企业项目合同管理体系

3.1 制度管理层面的科学建立

高效的房地产企业项目合同管理离不开健全制度的强化规范，为了有效提升企业管理效率、降低企业运营风险，使各类项目的规范化管理有章可循、有据可依，我们应科学建立完备的房地产企业项目合同管理统一体系，健全各项规章制度，令项目合同管理贯穿企业全过程的项目之中，强化对合同信息的综合收集与高效传递、规范各合同的审批流程与权限明确、完善合同的签订与执行、实施对合同的综合监督与细化检查、切实履行合同后评价管理、合同印章与档案管理，从而令合同管理体系更加强劲、规范，发挥综合服务管理价值。

3.2 流程管理的完善执行

对房地产企业的合同审批我们必须严格执行相关的合同流程管理，做到权责清晰、分工明确。对项目中包含的全部合同应首先进行清晰的分类管理，例如分为投资类合同、土地类合同、工程类与设计类合同、财务类合同等，同时按照不同类别的合同性质及重要性进行分级审批，必要时还应由各个相关部门、尤其是法务部门进行审批会签。在各审批环节我们必须遵循科学的权限原则，不允许越权签订、口头协议及倒签合同等不良现象的发生。对合同主体的管理环节我们应严格审批其签约资质、资格、信誉与经济情况等问题，确定合同主体是否具有独立的法人资格，是否拥有相关的授权文件，尤其应对非本地单位应着重了解其相关资信情况、是否包含不良记录等。对合同的条款管理环节我们应尽量通过本企业进行对合同文本的拟定，合同的必备条款应包括具体的合同类型、主体项目名称、清晰的合同目标、主体双方享有的权利与承担的义务及违约责任等。在合同谈判阶段一开始我们就应有针对性的展开对合同条款包含不确定性因素的研究，对其包含的特殊条款进行严格审查，对合法性的核查应提请专业人员履行法律审核，避免因条款的违法性导致整个合同的无效。对与合同相关的招投标文件以及谈判文件我们应着重审查，判定其是否与合同文本存在冲突，明确对合同解释的优先顺序。同时，该类文件作为合同构成的重要部分应一并进行存档管理。在合同用章的管理环节我们应确定各类印章由专人管理，相关管理人员应严格履行权责，在批准范围内合理用印并进行详细登记。房地产企业项目合同必须经由法定代表或相关负责人的签署同意后方可履行对外签订环节，对未经授权的项目印章管理人员不应履行用章行为。在合同履行与监督管理环节我们应围绕具体条款合同内容进行全面的动态管理，令主办部门及时履行合同交底，及时披露合同信息。合同执行部门则应严格依据相关条款合同履行义务，本着谨慎、科学的原则有效签收及妥善保管各类原件材料，并做好完善记录。面对宏观政策的变化、市场调节与发展动向特征，我们应时刻关注，制定预防、预测管理机制，采取及时的防范措施避免损失的进一步扩大，杜绝随意变更合同细则条款的不良现象。另外我们还应科学建立合同合帐，利用现代化系统管理软件对合同进行细化管理、掌握其潜在的风险因素，对合同进行全面、动态的成本控制等。再者在合同履行完毕后我们还应及时总结，发现问题、权衡责任，进行履行情况的风险评级，并为后续的合同签订积累丰富的资料与管理经验。

4 结语

针对房地产企业项目开发过程中合同管理风险存在的客观性，我们只有深入合理的研究如何降低风险发生的可能性，从项目科学管理的角度出发，为企业构建完整、统一与高效的项目合同风险管理体系，才能切实促进房地产企业项目合同的顺利开发，并为良好的企业风险控制、企业经济效益提升提供必要的保证。

参考文献

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（俊发地产有限责任公司，云南 昆明 650225）

摘　要：要保障房地产业财务资金安全，确保市场良好有序运行，就要加快房地产企业财务内控制度的建立与完善，并加强企业内部资金的监管。本文将从房地产企业财务内控制度现状入手，探析其中存在的问题，进而提出如何建立和完善房地产企业财务内控制度及其意义。

关键词 ：房地产企业；财务内控制度；完善；措施

中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地产行业具有资金密集、人员较杂、受市场波动和国家政策影响较大等鲜明特点，因而受到了人们的广泛关注。企业不能控制市场变化或国家政策的调整，要想促进企业自身的发展，就需要从自身的管理入手。可见建立健全房地产企业财务内控制度是房地产企业的必然选择，也是在市场经济环境下保障资金安全的重要举措。

一、房地产企业财务内控制度的现状

财务内控制度是指企业管理者为了适应国家政策、方针的调整，保护企业内部资金、财产的完整与安全，保证财务信息真实可靠及实效性，尽量降低企业市场风险，为企业发展创造良好生存环境的重要举措。财务内控制度其实是将企业内部人员（特别是财务管理人员）的行为进行规范，对所有的财产、资金进行维护和有效利用的一系列方式和办法、程序和制度的总称，是房地产企业进行自我检查、约束、制约的系统。

（一）缺乏有效的监督系统

部分房地产企业是由企业的管理层直接任用财务人员。存在经理这样的管理层为了巩固自己的地位，并为向企业高层显示自己良好的工作业绩，导致其与财务工作者搞权钱交易的情况。这将导致财务人员做出的会计审计报表缺乏真实度，对企业的经营业绩有所夸大，使企业高层对企业真实运行状况缺乏了解。会计财务报表的公布一般来说以年报为主，因此缺乏时效性，这就使得企业职工不能对公司的财务情况及时知晓。而这将整个企业财务置于不安全的境地，管理层私挪公款，用公款进行大吃大喝等现象时有发生。

（二）房地产企业内控环境复杂

房地产企业是资金资源密集型企业，在资金方面不仅数量庞大且项目众多，仅土地使用费用一项就多达千万，这就为企业内部财务管理造成了很大的困难。然而，在房地产企业中存在资金被宣传部门、建设部门、销售部门等分割使用，且各部门较为分散，各自为政的现象。缺乏完整的资金运作体系，将资金置于一个透明的环境下运作，这就使整个企业难以有一个完整的资金流向图，企业高层也难以对企业整体的资金状况深入了解。对于防范风险，保障资金安全是极为不利的。

（三）外部环境波动大

在市场经济环境下市场占主导，一方面，这促进了市场经济的发展；另一方面，这为房地产企业带来了资金风险。房地产行业与其他行业相比，有其自身独有的特殊性。资金投入极大，建设周期较长，受市场环境影响极大等都是房地产行业的特点。因此，一旦遇上市场经济波动较大的时期，人们对买房就会持观望态度，房地产行业则将遭受重大打击。投入的资金难以及时收回，银行贷款、人员开支等花费都将给房地产企业的资金造成很大的压力。此外，随着改革开放的深入，部分外商企业嗅到了中国房地产的商机，纷纷在中国买地建房，这也给国内的房地产企业带来了一定压力。可见，当前房地产行业不仅要抵御市场变化的风险，还要应对外商企业的竞争，故而建立健全房地产财务内控制度势在必行。

二、建立完善房地产企业财务内控制度的意义

（一）优化房地产企业生存环境，防范市场风险

建立和完善房地产企业财务内控制度，首先能对企业的资金总额、债务情况及在建项目等有一个明确的认识，进而能够对企业进行统筹规划，留出一部分的安全保障资金，确保在面临经济危机时企业不会陷入资金断链的恶性循环；其次，在面对外部竞争时，企业也能及时调整发展方案，积极革除企业原来的旧制，减少因企业部门之间各自为政的资金浪费，提高企业的利润空间，并能够积极应对激烈的市场竞争，使其在市场竞争中立于不败之地。

（二）提高企业财务人员的素质

首先，完善的企业财务内控制度能够防范原来企业管理人员与财务人员权钱交易，“做假账”的风险。畅通企业财务人员向企业高层汇报的渠道，提高财务工作地位及对财务人员的要求，对财务人员的职业素养和职业道德的提升具有促进作用；其次，将公司财务信息在公司平台上进行公布，促使财务人员为提高财务信息的价值而自主学习计算机操作、会计电算化及信息系统等方面的知识，促进了财务人员的技能提升。

（三）保障企业的资金安全

房地产企业投入的资金量大、运转周期长，任何不合理的财务管理系统都会对资金安全造成很大隐患。建立和完善房地产企业内控制度就是为建设企业高效的财务管理系统提供良好的制度保障，为企业的财务管理系统正常运行提供有力支持，进而能够让企业资金在一个安全的控制环境下运作，真正保障房地产企业的资金安全。

三、房地产企业如何建立和完善财务内控制度

（一）对企业发展进行统筹规划

任何一项企业制度的建立都离不开对企业的发展战略、发展方向进行深入的研究，房地产企业也不例外。要想建立完善企业财务内控制度，就要对企业的发展目标、发展方向进行统一规划，统一调整；并对企业内部的资金、在投项目、土地使用费用、银行贷款与利息、人工费用、水电等基础资源花费等进行了解，将企业账目做一个详尽的整理。革除企业内部各部门各自为政的旧制，建立统一的财务管理及内部控制系统，在各部门设立财务管理与内控监督的岗位。同时，根据企业的发展方向，要对资金的使用方向有所侧重，有所保留。预留一定的安全保底资金，防范未来因政策调整、市场波动可能出现的资金危机。

（二）建立健全房地产企业的财务管理规章制度

首先，建立健全财务人员的选任与管理制度。从用人的源头保证有合格的人员保障对财务内控制度的建立、执行与完善。其次，要建立健全财务主导预算管理的制度。由财务部门引领企业的全面预算管理，对预算的编制、执行、分析与调整的全程进行全面把控。再次，建立健全资金管理制度。对筹资、投资、资金运作等环节明确权责，严格控制各类资金的收支，发挥资金的最大使用效率。最后，建立健全对企业经营活动及时、准确进行核算的管理制度。促进企业守法经营，真实反映企业的经营成果，及时经营信息，以满足外部投资人、监管机构以及内部管理的需要。

（三）加强内部监督，外部调控

部分传统的房地产企业尚未建立完善的资金监督系统，因此也存在财务人员舞弊的风险，若要建立和完善企业财务内控制度就需要形成良好的监督机制。首先，要建立内部审计机构，发挥内部审计的职能，进一步提高审计人员的地位；其次，要将房地产企业的财务内控制度与现代网络信息技术相结合，对企业的财务运作进行公示，上至企业高层，下至企业基层员工都能够对企业内部资金情况有及时的了解，并通过企业员工的监督从中发现财务运作存在问题，以期发挥对建立完善企业财务内控制度的促进作用。

结束语

房地产行业是我国经济发展的关键性产业，它的发展与稳定影响着众多行业的发展与稳定。近年来，多数房地产企业已经认识到企业资金管理的重要作用并积极推进财务内控制度改革。这些举措对优化房地产企业生存环境，提升房地产企业的利润空间，促进房地产行业健康发展，进而推动社会经济的增长，具有难以估量的重要作用。

参考文献：

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经界（学术版），2013，03：199.

[2] 刘艳艳.试析房地产企业会计内控制度的建立和完善[J].经营

管理者，2013，01：188.

[3] 杨晓璐.试论企业财务内部控制的建设与完善[J].中国集体经

济，2012，24：161-162.

[4] 侯文丽.完善企业财务内控制度，提高财务管理水平[J].时代

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1构建以知识综合能力和创新思维培养为核心的实习教学体系

高素质、复合型人才培养是建筑学专业教育应对未来行业发展需求的必然选择。自2009年始，我院开始试行以“基础知识强化与创新能力培养”为核心的“2十2+l”教学课程体系‘21，在此体系中，建筑学专业设计实习作为本科五年级综合阶段的核心课程，是实现“结合学科发展热点，提高设计课程的交叉性与综合性，建立融合职业素质教育的专业实践课程体系”这一阶段教学目标的主要教学环节。为了更好地与毕业设计阶段的“研究型”教学模式衔接，建筑学专业设计实习应以拓展学生的学习视野、训练学生综合运用所学专业知识与技能为主要任务，通过真实而多样化的专业实践环节，提高学生发现问题、分析问题和解决问题的能力和设计创新意识，为其今后的职业生涯打下坚实基础。

1.1以专业知识综合为核心构建高水平的实习平台

重庆大学建筑学专业教育自1994年参与专业评估以来，按照专业教育评估标准，制定了与专业课程体系密切配合的本科生实践性教学环节及相应的质量控制方法，逐步建立了院、系、设计实践基地“三位一体”的校企合作动态管理机制和一批高质量的实践实习基地。近几年来，为了进一步突出企业在专业人才培养过程中的主导作用，改变原有专业实习普遍存在的实习单位水平良蒸不齐、实习质量难以控制等问题，我院综合参考历年来的学生实习情况及反馈信息，在对实习企业的设计资质、设计力量、设计管理进行充分调研的基础上，相继与国内30余所行业影响力突出的设计企业签订了实习基地建设协议。为保证实习质量，实习基地建设协议中不仅要求各企业为学生的专业实习配备高素质的专业指导团队，而且对学生在企业实习的工作生活条件、实践科目及专业训练标准等均有详尽规定，要求学生综合运用已有的专业知识，参与到建筑设计流程各环节的具体工作中去，通过实习熟悉建筑设计的过程、程序及各设计阶段的工作重点、设计深度要求、图纸绘制表现、设计人员岗位责任等内容。另一方面，为确保实习的顺利进行，在每年9月开学初期专门安排了针对性的职业教育和必要的专业指导，使学生在实习前能够充分了解职业建筑师的工作任务与职责。近几年来，为促使学生更全面地发展，特别要求学生了解和参与设计说明书撰写、现场调研分析、设计项目策划、设计过程控制等设计研究环节，最终形成全面的专业知识整合与运用能力。实习基地的建立确保了建筑学专业学生校外实习的规范化，极大地提高了学生的专业实习质量和学院实习管理的工作效率。许多实习基地地处我国沿海发达地区和特大城市，设计技术力量配备齐全，在国内建筑设计领域中长期处于领先地位，学生在这些高水平的设计企业中参与实际工程项目不仅可得到充分的专业设计实践的锻炼，而且因实践训练内容更贴近现实工作环境而有利于学生在毕业后尽早适应新的工作岗位。目前，我院的校外实践教育基地建设已取得初步成效，在合作企业中聘任了30余位专业实践经验丰富、具有高级职称的专家组建成专业实践指导队伍，“重庆大学一重庆市设计院工程实践教育中心”和“重庆大学一西南设计研究院工程实践教育中心”分别人选国家级和重庆市级的工程实践教育中心，同时获得项目经费200万元。

1.2瞄准行业发展前沿建设双师型师资队伍

专业设计实习是学生从课堂教学迈向社会的第一步，需要通过设计过程的体验全面了解和掌握设计工作的流程和综合性的工作技巧，然而目前许多设计企业在大量繁重设计任务的压力下难以为学生的专业实习提供有经验、高水平的实习指导教师。另一方面，当前国内外建筑设计领域已发生了重大变革，特别是建筑学科与先进数字技术的整合已成为当代建筑学科的前沿领域之一，计算机辅助设计、三维虚拟现实模拟、工程项目的数字化集成与管理等都得到了广泛运用，体现出显著的经济效益和技术发展优势。然而我院学生在实习过程中普遍反映对当代建筑数字技术的现状及相关知识掌握不足，感觉之前所学知识面较窄、缺少宏观和系统性的综合分析能力，这些现象的存在说明校内的专业教学环节与行业实际需求之间尚存在着较大的差距。因此，建设一支具有丰富实践经验的校外企业教师队伍、与校内师资队伍形成相互补充是从根本上提高建筑学专业教育水平及设计实习教学质量的关键。为此，我院结合建筑学专业的未来发展趋势，以学科发展和专业设计实习基地建设为依托进行了建设高水平双师型教学队伍的探索l3]:一方面，我院与作为实习基地的设计企业紧密合作，通过修正人才培养计划和制定开放的教学机制，鼓励高水平、实践能力强、具有注册建筑师资格的企业建筑师或工程师兼职专业教学工作，努力实现专业教学课程体系与教师队伍建设的职业化、市场化和多元化;另一方面，学院也积极鼓励不同专业背景的骨干教师立足建筑学学科发展前沿，组建多个不同专题的设计教学团队，通过课程体系改革不断提升学生在建筑数字技术、大型城市综合体、城市整体形态研究等前沿领域的设计创新能力与专业综合素质。目前，我院依托“卓越工程师教育培养计划”与校外实践教育基地建设，在合作企业中聘任了30余位专业实践经验丰富、具有高级职称的专家组建成专业实践指导队伍，为学生的专业实习和进一步的校企联合培养高端专业人才奠定了基础。下一步的工作重点是在长期合作的企业中设立若干个联合研究工作室，不仅接纳本科生、也接纳专业硕士研究生进人企业实习，同时将企业专业实践指导队伍中的部分高级工程师聘请为专业硕士研究生联合导师，从而提升企业参与专业人才培养的层次与高度。同时，联合研究工作室还可瞄准行业前沿领域设立专项研究课题，鼓励校内专业教师带领学生组建设计研究团队，为校内专业教师及时掌握建筑行业发展的前沿动态、不断更新知识提供一个全方位开放的实践平台。

2建立高效、适应就业市场变化的设计实习管理机制

我院多年来按照“系、所具体实施，教务、学生办公室共同保障教学质量监控和思想品德教育”的工作思路，根据学生历年来就业需求的变化不断完善、优化专业设计实习的教学管理与质量控制机制，在制定实习标准、保障实习质量、反馈学生实习信息等方面与合作企业密切配合，使学生通过较长周期的专业设计实习训练，在知识运用、团队合作、社会经验乃至今后的就业选择等方面均有较大收获。

2.1制定严格的设计实习标准，形成双轨管理机制

为保证专业实习质量，我院针对校企管理模式差异及其在人才培养过程中的不同作用，明确了校企双方的职责与义务，制定了相应的管理规章制度和教学质量控制标准。对于合作企业，学院通过签订实习基地协议，明确了企业为实习学生提供的工程实践项目类型、规模和设计工作深度要求;学生在实习期间作为企业承担岗位职责的准员工，由企业主要管理人员担任实习项目的负责人，采用企业管理模式，按“准员工”标准归口到企业的人力资源部门管理;同时企业需做好学生在企业学习期间的安全、保密、知识产权保护等方面的教育工作，为学生实习提供充分的身心安全保障。实习基地则采用企业导师与学校指导教师共同承担教学任务的“双导师制”，指导教师队伍由高校教师和企业专业技术人员、管理人员共同组成，按照“企业导师为主、学校教师为辅”的原则，企业导师负责学生在企业学习期间的专业指导，依托企业的规章制度对学生进行管理;学校指导教师定期对在企业学习的学生进行跟踪指导囚。通过实习教学过程，企业提前了解了学生的专业学习情况，并按“双向选择”的原则将实习学生纳人其后备人才培养梯队的统筹考虑，同时有意识地培养学生的社会责任感与企业文化认知，为学生毕业后进人企业工作作好技术与心理的准备。对于实习学生，学院制定了详细的实习流程及成绩评定标准，要求其在指定的设计企业中必须连续实习3个月以上.其设计成果须经设计企业指导教师签字并盖章确认后方能进人设计实习答辩阶段;对于专业硕十学位研究生，学院要求企业每年结合企业实际，为研究生的毕业论文选题提供便利条件。学生返校后须通过设计实习答辩方能进人毕业设计阶段，而学生设计实习答辩的成绩及毕业设计表现一般由学院通过教务办公室、学生办公室的渠道反馈给实习企业，为企业今后招聘员工和改进实习内容提供参考近几年来，为进一步加强实习监管，获取真实、有效的学生实习信息，学院在全面建立学生校外教学实习基地后多次派出人员分赴北京、上海和广东等学生实习集中的城市与地区，检查、落实本科生的实习情况。其间分别组织了与各实习单位领导、实习指导教师、实习生的座谈活动，检查学生的实习成果.加强与参与实习的学生的交流，针对存在问题提出改进意见。通过对实习情况的调研工作，学院获得了大量宝贵信息和建议，同时也对学生在实习中的具体困难有了更深的认识，为以后教学讨一划的进一步完善及实习管理机制的优化提供了丰富的基础资料。

2.2适应就业需求变化，提供多元化的实习机会

毕业设计实习往往与学生今后的就业选择有密切关系。随着经济与社会的转型，目前学生就业的模式与途径已越来越多元化，除毕业后进人设计企业外，出国深造、攻读研究生、自创企业、进人房地产企业或政府管理部门等成为了建筑学专业学生就业新的增长点。为此学院在实习基地建设、实习时间安排等方面进行了相应调整:在实习基地建设方面，从近6年的毕业生就业情况调查结果来看，我院本科毕业生中约20一30%选择到长江三角洲、珠江只角洲地区就业，但6年来呈一定的下降趋势，选择在内地就业的学生比例则呈上升趋势(图l)，这与我院高考生源地的多元化及内地城市发展机会的增加有一定的关系，为此我院在实习基地选择上相应增加了西南、东北、西北等地区设计企业的比重;从毕业生就业单位的构成情况来看，我院学生在非国有企业就业的比例呈现出一定的上升趋势，由2006年的37%上升到2012年的40%(图2)，说明毕业生的就业观念正在逐渐改变，就业选择日益多元化，为此我院在实习基地的选择上相应增加了天华、联创、华通国际、基准方中、众恒等非国有企业，以为学生未来的就业提供更多的选择性。