房产公司制度管理范文

导语：如何才能写好一篇房产公司制度管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、企业理念、精神

（一）经营理念

为客户创造生活：提供高质量的住宅产品和服务，使人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值：服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现世豪地产的社会价值；为员工创造机会：创造发展空间，提升员工价值，提高世豪人的工作生活质量；为股东创造回报：以长远利益回报世豪股东。

（二）公司精神

以人为本，诚信至上，创新、务实、团结、高标准、专业化。

二、员工行为规范

遵守国家政策、法律、法规，维护社会公德，遵守公司各项规章制度，服从公司组织领导与管理，做到令行禁止；爱岗敬业、尽职尽责、勤奋工作、无私奉献。求精务实、勇于创新、坚持原则、自尊自爱；维护公司利益、公众利益，确立“公司第一”的原则，不得做出有损公司利益的事情。

三、企业组织结构与岗位职责

（一）营销部

1、负责公司开发项目销售组织与实施；销售数据的统计与分析；客户管理与客户服务；制定项目的销售政策、拓展计划；销售队伍的组建与培养；建立健全销售管理制度。

2、负责行业信息的研究和市场分析；项目的市场调研、论证、定位；开发项目的包装；项目的宣传推广与广告的制作、；促销活动的组织实施；市场营销策略的制定；市场营销计划及预算的制订；产品宣传资料的设计、制作。

3、销售部经理全面负责销售部门的日常管理；负责公司开发项目销售工作的组织与实施；负责公司开发项目销售数据的统计与分析；进行客户的开发与维护；制定、健全开发项目的销售政策；负责开发项目销售工作总结分析；为公司领导决策提供参考；完成公司领导安排的其他事项。

（二）工程部

1、负责制定工程施工组织总计划；负责项目工程技术管理；负责项目工程现场管理及质量保障；负责工程竣工验收；协调各施工队伍之间的场地、施工用水、用电及进度配合等问题；督促监理公司监督施工质量，监督协调施工单位的安全生产和防火、防盗工作；负责收集、整理、管理好施工档案，做好图纸和技术文件的收发工作；按档案管理制度的规定收集、整理、保管好工程档案。

2、工程部经理全面负责工程部的日常管理工作；协调好设计、施工、监理各单位之间以及与公司其他部门之间的工作；组织图纸会审和设计交底，组织审查施工组织设计、施工方案、进度计划、发现问题及时协调解决；协助审核预算、签证工程量和进度部位，检查付款申请与进度是否相符；完成公司领导安排的其他事项。

（三）财务部

1、负责财政行为的指导、监督与控制；负责帐务处理、经营核算、成本控制、申报纳税；负责资金的筹划与管理。

2、财务部经理负责公司日常帐务工作处理及各类财务报表的编制；负责组织和协调财务部日常会计核算工作，保证会计核算流程正常运转；负责协调与公司其它各部门的财务相关事宜；负责公司纳税申报工作；负责编制现金流量表，定期向公司领导提交财务分析报告；完成公司领导安排的其他事项。

（四）技术部

1、负责规划方案设计的技术指导工作；负责公司开发产品总体效果的控制；组织落实规划建筑、室内装修的设计方案及施工图；负责组织审查建筑专业的图纸并提出解决技术问题的方案；负责落实完成建筑、室外景观、室内装修的方案设计及施工图设计；负责组织建筑发展动态的调研，参与室外景观的方案论证；负责工程建设过程中的建筑问题的解决方案及技术文件审核；负责支持工程部门现场施工技术管理。

2、技术部经理负责技术部全部技术工作和日常技术管理工作；完成公司领导安排的其他事项。

（五）物业部

1、负责与工程对口的政府部门协调沟通，与本公司工程部进行协调沟通，与总包单位协调跟进维修整改工作；负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务；接受小区业主管委会及单位居民的监督及上级的检查指导工作。

2、物业部经理负责贯彻执行国家、省市对城市住宅小区实施物业专业化管理的有关方针、政策和规定办法，认真落实小区物业管理的各项规章制度，确保物业管理顺利有序进行，获得住户满意；完成公司领导安排的其他事项。

（六）后勤部

1、负责企业规章制度制订及企业文化建设；负责会议组织、来访接待等行政办公事务管理；负责人力资源规划、开发；负责招聘管理、录用管理、培训管理、绩效管理、裁减员管理、薪酬福利管理；负责公司后勤事务管理。

2、后勤部经理负责办公室的全面工作，调查研究、了解情况并提出处理意见或建议，供公司领导决策，作好公司领导的参谋助手；负责各类文件的分类呈送，供公司领导阅批并转有关部门处理；负责公司组织结构设置、岗位设置、定员编制方案、招聘、培训、调配、解聘、绩效考核等组织实施；根据公司提出的薪酬原则，制定员工薪酬制度和社会保险计划，并组织实施；负责编制员工培训计划，承担培训管理具体工作，完成培训工作；负责公司员工专业技术职称的报考及职称管理、聘用工作；完成公司各项后勤服务管理工作；完成公司领导安排的其他事项。

四、公司工作制度与工作纪律

（一）实行每周五天、每天八小时工作制；迟于上班时间5分钟为迟到，早于下班时间5分钟为早退；未经请示4小时不到岗为旷工；节假日或非工作日期间需要加班时，服从公司或部门的安排。

（二）衣着得体、仪表严整、举止端庄。男士不留长发，不裸背露体；女士不穿短裙，不浓妆艳抹。讲文明、讲道德、讲风格。

（三）对来公司办事的客户，要热情接待，谈吐大方得体，维护公司形象。处理业务要体现快捷、认真、严谨、高效的工作作风。

（四）坚守工作岗位、尽职尽责，不得擅离职守；工作时间严禁从事与业务无关的事务，不准干私事，不准从事娱乐性活动，不准因私打公司电话。

（五）讲政策、讲原则、令行禁止；坚决杜绝弄虚作假、欺上瞒下，虚报冒领等不正之风；保守公司机密，维护公司利益。搞好办公区（室）卫生，保持工作环境整洁；勤俭节约，爱护办公设施；下班前，最后离开办公区的工作人员要关闭电源，关好门窗。

五、公司人事管理制度

（一）公司各机构需要增加人员时，先填写《人员增补申请表》，经主管领导核准后，由后勤部统一招聘。员工招聘采取内部选聘和对外招聘两种方式，内部选聘从公司内部员工中选拔聘用所需人员；对外招聘，应聘人员填写《招聘登记表》，由后勤部负责办理聘用手续。

（二）新进员工须经后勤部进行岗前培训，经培训考核合格后方可试用，试用前签订试用合同。录用员工正式上岗，进入试用期，试用期为1-3个月。

（三）新进员工试用期满，从后勤部领取转正申请单，填写《转正申请单》，主管部门具体签署意见并与后勤部协调，由后勤部呈公司领导批准，转为正式员工。

六、公司考勤、加班及请假管理

（一）各部门要严格要求，如实填报考勤表，每月X日前上报后勤部汇总进行核查，并根据考勤管理制度核算工资，报财务部执行。

（二）员工因工作需要，经部门领导同意，可以加班。员工加班公司支付薪资，或按加班时间进行1：1调休，调休者不再支付加班费用。国家法定假日按300%支付薪资，公休日加班按200%支付薪资，平常日加班按150%支付薪资。下列情况下可视为加班：员工在正常工作时间和效率下，确实完不成工作任务，员工加班经过部门领导同意。员工未办理相关手续，或办事效率原因未完成工作任务而加班，不视为加班，不支付加班费用。

（三）公司员工假期分为带薪假和扣薪假两大类

1、带薪假：每周公休假、法定节日假、婚假、产假、丧假、工伤假、年休假。每周公休假：实行每周五天工作制，各部门可根据情况采取轮休制。法定节日假：指元旦、春节、国际劳动节、国庆节及其它法定节假日，按国家有关规定休假。婚假：员工达到法定年龄结婚，给假3天；如属晚婚（男满25岁，女满23岁），给假15天；再婚者不享受晚婚待遇。产假：工作三年以上的女员工，符合国家计划生育政策生育时，凭证明给假90天；已婚女员工妊娠期内流产，一次给假7--30天；员工之配偶分娩，给假3天。丧假：员工父母、配偶、子女丧亡给假5天；员工兄弟、姐妹丧亡给假2天。工伤假：按劳动合同及实际情况给予。年休假：年休假应在不妨碍工作之时，提前一周提出申请。公司正式员工工作1—3年，每年年休假5天；工作3—6年，每年年休假7天；工作6年以上，每年年休假10天。

2、员工请假必须提前填写“请假单”，经批准后方可休假；特殊情况下，可电话或委托他人请假，但事后须补办请假手续，进行销假。员工请假1—2天由部门经理批准，3-4天由副总经理核准；5天由总经理批准。部门领导请假1—3天由副总经理批准，4-5天及以上由总经理批准。副总经理请假由总经理批准。

3、事假：每次最长不超过5天，年累计不得超过10天。病假：3天以上病假须持县级以上医院证明，否则以事假计。

4、假期工资：每周公休假、法定假、年休假、婚假、丧假不扣工资；30日以内的产假及工伤假，不扣工资；30日以上的产假及工伤假，假期只发50%基本工资；事假期间扣发全部工资。

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一、我国台湾地区房地产金融证券化立法之源起

金融证券化的发展可追溯至20世纪60年代的美国。广义而言,证券化包括金融资产证券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不动产证券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的标的是各类金钱债权,即金融资产;后者则是资本市场与房地产市场融合发展的产物,其标的是土地所有权和相关权利,即不动产物权。目前,不动产证券化最为成功的首推美国的房地产投资信托制度(REITs),这一先进的融资工具先后为欧亚多个国家和地区所继受。以亚洲为例,在仅约7年内就积聚了80个以上的房地产信托投资基金,总值超过770亿美元[2]。我国台湾地区亦不例外。20世纪90年代后期,台湾房市持续低迷,政、商、学三界形成共识,应引进不动产证券化制度以解决不动产流动性不足的问题,促进金融商品多元化,以复苏房地产市场。为此,我国台湾地区于2002年7月先行颁布《金融资产证券化条例》。未几,“行政院”完成“不动产证券化条例”草案,由“立法院”于2003年7月三读通过,其后“财政部”又于2003年12月实施《不动产证券化条例细则》。笔者以为,剖析我国台湾地区不动产证券化的制度构造对于内地开展房地产信托投资基金试点颇具启发意义。

二、我国台湾地区不动产证券化法制之组织架构

《不动产证券化条例》(以下简称《条例》)设计的不动产证券化类型包括不动产投资信托(REITs)和不动产资产信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不动产投资信托是参考美国房地产投资信托制度与台湾《共同信托基金管理办法》及《金融资产证券化条例》部分规定;不动产资产信托是借镜日本模式之“资产流动型”制度[3]。前者先发行证券获取资金,再用筹集的资金投资不动产项目;后者则先有不动产项目,再以此为支撑发行证券获取资金。一般国际间所称之REITs,并不包括后者。我国台湾地区将此二者涵纳于《条例》内的理由在于:其一,REATs有投资信托无法取代的某些优点,故须以资产信托为推动主力,以免资金募集不足而致证券化无法展开的窘境;其二,REATs能迅速创造不动产的附加价值,同时规定两种模式能给予金融机构及投资者更多样化的选择。

(一)不动产投资信托

依《条例》第4条第一项第三款,不动产投资信托系指“向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产证券化投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托”。换言之,受托机构通过公募或私募的方式发行受益证券,以所筹集的价款设立不动产投资信托基金,并把基金投资于法律规定的范围。不动产投资信托基金以封闭型为主,辅以开放型基金。其原因在于不动产投资信托之标的为不动产,若为封闭型的房产基金,则有固定配息,投资门槛较低,一般公众投资者均可入场投资,但其流动性相对较低,无法提供投资者随时购回的要求。因此,为保留一定的弹性,《条例》又规定了经主管机关核准,可得募集附买回时间、数量或其他限制的开放型基金①。我国台湾地区资产证券化市场与大陆金融市场类似,亦处于初创阶段,故立法者态度谨慎,对不动产投资信托基金的投资标的、闲置资金运用方式、受托机构价款事项等方面均作了详细规定,以期在维持不动产信托基金之流动性、效益性的同时,确保基金之安全性。《条例》在制度设计上的一个亮点是估价报告书的制作和公告。受托机构运用不动产投资信托基金进行主管机关规定的一定金额之上的不动产或不动产相关权利交易前,应洽请专业估价师依《不动产估价师法》规定出具估价报告书。精致的制度设计旨在引入中介机构,借助社会中介力量,保障投资者的权利,这也是公开、公平、公正市场交易原则的具体运用和体现。

(二)不动产资产信托

依《条例》第4条第一项第四款,不动产资产信托系指“委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立之信托”。换言之,先有不动产,再进行证券化,通过将不动产移转予受托机构并发行受益证券,使受益人(受益证券持有人)间接享受不动产或相关权利的收益。不动产资产信托与台湾地区金融资产证券化中的特殊目的信托制度最大不同之处在于:金融资产证券化的信托财产是各种金钱债权,而不动产资产信托的信托财产是不动产物权。因此,在立法技术上,《条例》仅就与不动产相关的特殊规则做了规定,其他适用《金融资产证券化条例》相关规定。

(三)不动产资产信托与不动产投资信托之异同

不动产资产信托与不动产投资信托作为我国台湾地区不动产证券化的两种组织形态,必然具有一些共同的运作机制,如受托人、受益人、受益分配、业务风险承担等。因此,《条例》第36条特别允许不动产资产信托援用不动产投资信托的部分规定。不过,两者的差异亦十分明显[4]。

1.不动产投资信托的委托人为不特定的投资大众,即认购不动产投资信托受益证券的投资者。而不动产资产信托的委托人为不动产所有人或不动产相关权利人。

2.不动产资产信托中的信托财产仅以不动产、不动产相关权利为限,较之于不动产投资信托的投资范围为小。不动产投资信托的投资标的除不动产、不动产相关权利之外,还包括受托机构或特殊目的公司依不动产证券化条例或金融资产证券化条例发行或交付的受益证券或资产基础证券以及银行存款、政府债券、金融债券、国库券、银行可转让定期存单以及其他具有较高信用等级的商业票据等金融商品。

3.不动产投资信托的信托财产是金钱,即认购不动产投资信托受益证券的投资者向受托机构缴纳的价款。不动产资产信托的信托财产是发起人移转于受托机构的不动产所有权及相关权利。

4.从受益证券的募集流程来看,不动产投资信托系以先募集资金作为信托财产,再进行资金运用,因此,投资人认购受益证券时资金运用对象可能尚未确定;而不动产资产信托以不动产作为信托财产,就已经确定的不动产及其相关权利进行证券化,然后再发行受益证券,筹集资金。

5.不动产投资信托是仿照美国共同基金(MutualFund)的运作机制设计的,具有融资功能。不动产资产信托则是通过受托机构专业化的经营对不动产为有效开发利用与营运。

三、我国台湾地区解决不动产证券化中若干问题之路径选择

(一)不动产证券化之组织形态

是否仅以信托制为选择?我国台湾地区虽继受美、日制度,却又与两者之制度设计不同:我国台湾地区不动产证券化的组织形态采信托制,日本不动产证券化则兼采信托和公司制双轨并行,美国的房地产投资信托在实务中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三种形态。此外,我国台湾地区金融资产证券化法制虽对其不动产证券化实践具有较大影响,但前者同时涵纳公司制和信托制两种组织形态,故也不同于不动产证券化之单一的信托架构。对此之合理解释在于,我国台湾地区不动产证券化市场处于初创和发育时期,导入公司制必然牵涉过多之立法调整,而且可能引致证券化与公司制度之协调问题。我国台湾地区《不动产证券化条例草案》在立法理由中就指明其仅采信托制的目的在于“避免本条例草案内容过于复杂,以及影响公司法制之契合”[5]。不过,须注意的是,鉴于公司制在不动产证券化中的组织架构优势,晚近的发展趋势是以公司制度推动证券化。韩国、日本在推行不动产证券化时,亦先引进信托制,然后再导入公司制。证券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牵涉公司法制之协调配合,故无法一蹴而就,只能在进一步发展证券化市场和完善法律制度的基础上方可引入公司制以推行证券化。

(二)受托机构之资质

《条例》通过后,学界之歧见最为集中的莫过于受托机构的资质问题。《条例》规定受托机构以《信托业法》所称之信托业为限,设立满三年以上,并经主管机关认可的信用评等机构评等达一定等级以上,此同《金融资产证券化条例》对受托机构之资质要求。依不动产证券化原理,受托机构应为专业性机构,体现在两方面:一是独立经营,寻求投资对象,开发、管理、营运不动产,以产生效益;二是客观评估不动产的价值,披露不动产的有关信息。换言之,受托机构应是经营、管理不动产的行家里手,是不动产专业机构。然而,《信托业法》规定的信托机构是专门的信托机构和银行的信托业务部门,其性质是专业的金融机构。毋庸置疑,信托机构(部门)具有较强的运营金融资产的业务能力,但其是否具有经营不动产的理论知识和实务经验却值得怀疑。如果受托机构委托专业的不动产公司营运不动产,则须支付数目不菲的费用,而且会产生成本问题。如此一来,无形中减少了投资者的投资收益,这对社会公众而言是不公平的。无怪乎《不动产证券化条例》通过后,各界对受托机构之相关规定异议甚多;而《金融资产证券化条例》中之类似规定,却几乎没有批评的声音。在房地产金融证券化市场极为发达的美国,受托机构并不仅限于金融机构,一般的专业性房地产公司反而成为受托机构的典型形态。事实上,受托机构采何种形式取决于房地产市场的发达程度,在发达的房地产市场可采取专业的房地产公司,而在市场的初创阶段,则应采取金融机构为受托机构。

(三)受益人会议与信托监察人制度

在不动产证券化市场中,如何充分保护投资者的权利,一直备受政、商、学三界之关注。《条例》创设了受益人会议和信托监察人制度以保护投资者的利益。受益人有权参加受益人会议并行使表决权,但受托机构以自有财产持有受益权时,无表决权。受益权的行使方式有两种:一是直接行使,但仅以受托机构基于特殊目的信托契约所负债务之清偿和其他仅为受益人自身利益事项为限;二是间接行使,通过受益人会议或信托监察人行使。换言之,仅涉及自益权的由受益人个别直接行使,涉及共益权的须由受益人会议或信托监察人为之,且以后者为原则。这是由不动产投资信托和不动产资产信托的信托性质决定的,不动产证券化中的信托是商事信托,具有营业性和集团性的特征,受益人作为投资者人数众多且具有流动性,各个受益人基本持分相同,即基本单位权利相同,只是持分数目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可个别行使,共同行使反而为例外。受托机构为保护受益人权利,依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定,选任一人或数人为信托监察人。信托监察人不得为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人。可见,信托监察人之设计初衷是有益的,但效果是否必然理想,笔者以为却不尽然。其原因在于,信托监察人设立之目的是保护投资者(受益人)的利益,信托监察人的职责是监督受托机构对受托财产的有效营运。而《条例》规定之信托监察人却由受托机构选任,这岂非矛盾?其实,由受益人选任信托监察人才是合理的制度设计。四、镜鉴与建议房地产金融证券化这一复杂的融资过程,涉及多部门法律,除专门的证券化立法外,还涉及公司法、证券法、信托法、税法等,如何协调各部门间关系,成为制度设计的重要考量因素。我国台湾地区在制定《不动产证券化条例》时,先行修订了相关法律,并参酌《金融资产证券化条例》之成功经验,其稳健的立法进路值得学习。事实上,现行《条例》也只是过渡性的,台湾地区立法部门仍在积极探索引进公司制可能引致之问题与相关对策。最终,其不动产证券化立法必然会和发达国家的法律接轨,采信托和公司双轨制。不过,我国台湾地区在引进不动产证券化的过程中,也有不足之处。例如,据《条例》,投资或运用的标的必须是“已有稳定收入之不动产”或“已有稳定收入之不动产相关权利”。如此,“开发型”REITs因不具备“已有稳定收入”之要件,就不得成为资金运用之标的。笔者以为类似规定无法满足我国内地的需求,故而建议应附条件开放“开发型”REITs①。在我国内地房产开发商用高财务杠杆进行开发的情况未有根本改善之前,为避免发生开发商利用RE-ITs筹集资金却将风险转嫁予投资者的情形,应禁止其投资尚待开发的项目;至于投资已开发而尚未完成的开发项目,则须订定投资时的完工比例,以利于风险评估。此外,应对投资占REITs总资产的比例有所明定,避免投资风险过高,确保受益者的权益。尽管存在或多或少不足,我国台湾地区之《不动产证券化条例》及相关规定对我国内地“开展房地产信托投资基金试点”依然极具建设性意义。目前,借力“双中心”获批东风,上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹,争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样,天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭[6]。然而,如前文所述,在国家层面资产的证券化立法上,我国仅有关于金融资产证券化的法规,尚无关于不动产证券化之法律规定。因此,内地可借鉴台湾地区之经验做法,从以下几个方面做出规定:

(一)组织形态:其一,大陆可先借助较为完善的《信托法》构建信托制不动产证券化组织架构,待市场发展成熟并积累足够运作经验后再引进公司制以推行证券化。其二,鉴于我国基金市场尚欠成熟,房地产信托投资基金在初期应以“封闭型”为主,当符合特定条件时才可采用“开放型”,其理由在于:(1)虽然信托并不被认为具有权利主体资格,但是在信托的基础上加上了投资分散、专业管理与高度流通等机制,较单纯的信托更适合于REITs的发展;(2)如采取开放型的基金模式将使REITs的规模限于不确定,影响广大投资者对于REITs风险的评估;(3)采开放型必须维持有一定的现金供受益者回赎所用,相对地可以投资的金额就少,会影响到REITs的绩效,也损及不动产投资信托的安定性[7]。其三,房地产信托投资可以借鉴金融信贷资产证券化的经验做法,仅就房地产金融证券化中的特殊问题作出规定,其他适用金融资产证券化法的相关规定。

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关键词:经济转型 特征 财务管理 模式

纵观经济形势，中国正处于国际经济环境恢复缓慢、国内经济增长同步放缓的局面。

经济大环境正倒逼中国经济加速转型，从投资出口驱动型模式向内需消费型模式切换。我们看到今年两会的政府工作报告提出要把GDP增速调整到7．5％，中央高层也在几次重要会议上强调扩大消费需求、优化投资结构和保障在建项目以及“十二五”规划确定的重大项目，强调了要保持总需求的稳定；强调“发展战略性新兴产业、传统产业优化升级、发展服务业和促进中小企业发展”，体现了寻找新的经济增长点的内容。可见，“十二五”规划目标正引导各方把工作着力点放到加快转变经济发展方式、切实提高经济发展质量和效益上来。

从相关机构的分析中不难看到，中国经济转型期的基本特征大致表现在三个方面：一是方式转变，经济增长趋势下行；二是投资转型，转向新兴产业和消费投资；三是消费升级，服务性消费是新增长点。我们在原有财务管理模式的基础上，需根据中国经济转型期的特征，完善并提升新的财务管理模式。笔者以为可从以下几方面重点筹划：

一、选择适合的集权分权财务管理模式

对于企业集团而言，良好的集团财务管理是以市场为导向，以资本为纽带，以现代企业制度为保证，合理配置企业集团资产，发挥集团整体优势，提高资本的运营效率。企业集团的财务管理模式通常可分为“集权式”、“分权式”和“集团总部指导下的分权管理”三种。三种模式各有利弊及适用性。对于处于经济转型期的企业而言，集权和分权的合理划分是相当重要的，一方面可以使集团总部在迅猛发展的转型期保持控制力，另一方面也使下属企业的积极性和创新力得到保障。笔者以为可从以下几方面把握集权与分权的适度平衡：

首先，对于资金及预算管理须采用强力集权管理。资金管理是财务管理的核心，有效的管理在于把母子公司分散的现金集中起来，降低现金持有水平，保证集团重点项目的资金需要，通常包括银行账户管理、资金预测、筹资管理等。而预算管理是体现财务控制力的重要手段。具体包括母公司对预算的最终决定权以及预算执行管理的考核权等。在经济转型期，企业效益增长放缓，有效的集权管理将是企业“储藏能量过冬”的有力武器。当然，从集权管理的手段而言，通过ERP、资金管理软件或网银资金池等办法均可实现有效的管理。

其次，对于投资管理可采用集权与分权适度结合的管理办法。由于投资管理属于风险较大的决策层面管理，而集团的投资规模和投资方向在很大程度上影响到集团的发展方向，因此集团投资管理应倾向予采用集中管理。然而经济转型期的投资机会活跃，为保持一定的灵活性，投资管理可以适度分权，即给子公司制定限额以下的投资额且采用报备制，当投资额总额或比例超过上限时，将由集团公司统一审批权衡。

最后，除了统一制度及核算体系外，日常财务管理及核算等工作采取广泛的分权办法，以鼓励子公司的积极性。

二、 建立盈利性与变现性平衡统一的业绩考核模式

财务管理的盈利性目标是企业生存与发展最基本的需求，也是国有资本保值增值、民营资本发展壮大的根本途径。然而随着经济的发展，资产的变现性或者说资金的充足率越来越成为财务管理的核心目标。在经济转型期的大背景下，现金的管理目标甚至超越盈利目标，成为决定企业是否有能力继续生存或者有实力突破创新的关键因素。

比如近期处于政策调控风口浪尖上的房地产企业，潘石屹曾公开表示，银根紧缩，调控严厉，各房产公司财务状况相当恶劣，很可能出现一批公司在三四个月内陷入困境甚至死掉的状况。以身为以房地产为主业的16家央企之一的中粮地产为例，2010年前三季度经营性现金流锐减28亿元至-24.1亿元，资产负债率也异军突起达到历史峰值，显然，背靠中粮集团雄厚资金实力的中粮地产也陷入了一场日益紧迫的资金危机。我们看到，中粮地产从2010年以来通过发起地产信托融资、出让金融资产、通过子公司向银行借款等形式频频融资，然而由于自我造血功能不足，资产运转效率低，区区几个亿的主营收入难以负担百亿元的扩张费用，凶猛的逆市扩张与资金之间的矛盾始终无法缓解，并可能成为长期的资金链趋紧风险。因此，在经济转型大环境下，始终高度重视产业扩张或转型所需的资金平衡是至关重要的，资金预警线及生命线的把控往往决定着企业的未来。当然，对于保守过冬的企业而言，资金的平衡往往更意味着企业是否能存活下去。

可见，企业在经济转型期无论是扩张还是“过冬”都对资金有着高度的敏感性，因此在制定财务管理目标时，尤其需要把资金管理的考核目标作为优先，制定不同业务需兼顾的盈利点以及资金回笼效率，设计相关KPI指标引导建立盈利性与变现性平衡统一的业绩考核模式，切实提升资本的整体运营效益。

三、打造适应经济转型期的财务能力模式

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工作总结是对工作的检查与分析，也会为了以后工作不在出现相同的问题，避免错误的发生。而一份好的总结可以帮助我们今后工作上的成长。以下是小编为大家准备了房地产销售员上半年工作总结2021年大全，欢迎参阅。

房地产销售员上半年工作总结一在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.

第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。

对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

房地产销售员上半年工作总结二回顾这半年的工作历程，作为_企业的每一名员工，我们深深感到_企业之蓬勃发展的热气，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作总结：

我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。

作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为__月份的销售奠定了基础。最后以____个月完成合同额____万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。

由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。

这半年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产销售员上半年工作总结三开拓市场，对内狠抓生产管理、保证质量，以市场为导向，面对今年全球性金融危机的挑战，抢抓机遇，销售部全体人员团结拼搏，齐心协力完成了本年度的销售工作任务，现将本年度工作总结：

一、2021年销售情况

2021年我们公司在北京、上海等展览会和_、发现资源等专业杂志推广后，我公司的_牌产品已有一定的知名度，国内外的客户对我们的产品都有了一定的认识和了解。2021年度老板给销售部定下_万元的销售额，我们销售部完成了全年累计销售总额_万元，产销率95%，货款回收率98%。

二、加强业务培训，提高综合素质

产品销售部肩负的是公司全部产品的销售，责任之重大、任务之艰巨，可想而知。建立一支能征善战的高素质的销售队伍对完成公司年度销售任务至关重要。“工欲善其事，必先利其器”，本着提高销售人员综合业务素质这一目标，销售部全体人员必须开展职业技能培训，使销售业务知识得以进一步提高。今年公司添用了网络版速达3000财务管理软件，销售和财务管理可以清晰的及时性反映出来。我们销售人员是在_市_科技有限公司的培训下学习成长的，所学习的专业知识和公司内部信息都是保密的，大家必须持有职业道德。老板是率领销售部的最高领导者，希望加强对我们员工的监督、批评和专业指导，让我们销售人员学习的专业知识，提升技术职能和自我增值。2021年我学习了iso内部审核培训和会计专业知识培训，并获得了国家认可的证书。这一年来我们利用学习到的管理知识、方法在我们公司生产管理中充分实践，其显示效果是满意的。

三、构建营销网络，培育销售典型

麦克风线材销售是我公司产品销售部工作的重点，销售形势的好坏将直接影响公司经济效益的高低。一年来，产品销售部坚持巩固老市尝培育新市尝发展市场空间、挖掘潜在市场，利用我公司的品牌著名度带动产品销售，建成了以_本地为主体，辐射全省乃之全国的销售网络格局。

四、关注行业动态，把握市场信息

随着电子产品行业之间日趋严酷的市场竞争局面，信息在市场营销过程中所起的作用越来越重要，信息就是效益。销售部密切关注市场动态，把握商机，向信息要效益，并把市场调研和信息的收集、分析、整理工作制度化、规范化、经常化。产品销售部通过市场调查、业务洽谈、报刊杂志、行业协会以及计算机网络等方式与途径建立了稳定可靠的信息渠道，密切关注行业发展趋势;建立客户档案、厂家档案，努力作好基础信息的收集;要根据市场情况积极派驻业务人员对国内各销售市场动态跟踪把握。

五、再接再厉，迎接新的挑战

回首一年来，我们销售部全体业务人员吃苦耐劳，积极进取，团结协作取得了良好的销售业绩。成绩属于过去，展望未来，摆在销售部面前的路更长，困难更大，任务更艰巨。我们销售部全体业务人员一致表示，一定要在2_-_年发挥工作的积极性、主动性、创造性，履行好自己的岗位职责，全力以赴做好2021年度的销售工作，要深入了解电子行业动态，要进一步开拓和巩固国内市场，为公司创造更高的销售业绩。

福_迎春，祝我们_科技有限公司在2021年的销售业绩更上一层楼，走在电子行业的尖端，向我们的理想靠拢。

房地产销售员上半年工作总结四本年度是我公司快速发展的一年，也是我学习、管理的销售工作取得重大进展的一年。在公司领导英明指导下，在兄弟部门大力配合支持下，紧紧围绕销售工作，我带领销售部全体员工，奋力拼搏，开拓进取，真抓实干，勤勤恳恳做事，兢兢业业工作，较好完成了各项工作。现作如下述职。

一、加强学习，领会精神，提高执行力

随着公司业务的急剧发展，公司完成建筑面积由5万平方米增加到20万平米，这对我和所有销售团队成员都是一个巨大考验。为此，我组织团队成员，认真学习每次会议的精神和公司下发的文件，深刻领会公司领导的指示与意图，提高执行力。通过深入学习，使销售团队统一了思想认识：公司的经营管理是公司快速、健康、可持续发展的生命线，是公司取得良好经济效益的根本保证，“不以规律，不成方圆”，没有严格的管理制度和科学的经营思路，就不会有公司的正常运转;销售工作是公司经营管理的重要组成部分，是实现公司资金良性周转的重要一环，实现效益，树立公司品牌的重要途经。成功的销售，可以不仅能够为公司创造良好的经济效益，而且有利于提高公司的知名度和美誉度，带动企业业务的发展，实现资金的快速回笼，推动公司良性运转。因此，我注意引导部门员工树立责任意识、危机意识、品牌意识和大局观念、效益观念，坚决贯彻执行公司各项指示精神和要求。

二、尽职尽责，率先垂范，努力做好销售本职工作

上半年，我带头努力，处处以身作则，较好地开展了各项工作。我坚持经常深入一线，冒着高温天气，督察广告投放情况;奔波忙碌，与销售公司沟通，与外部相关部门协调，帮助销售公司制定销售方案，全面监督市场运作情况。在我的带领下，团队成员工作积极，较好开展了各项销售活动。

加大内部外部沟通与协调，积极为销售部门营造良好的发展空间是销售经理的重要职责，工作中我特别注意了与其他部门沟通与协作。我积极与工程部沟通信息，及时了解楼盘施工进度与相关情况，适时安排广告宣传工作;全力配合财务部工作，及时沟通财务信息，随时向业主追要购房款项，确保账目明细;认真与物业公司协作，向业主宣传物业管理的要求与特色，引导业务遵从物业管理规定。同时我带领员工加强了与业主的交流，售前积极进行上门拜访活动，引领业主深入楼盘现场考察，现场宣传;售中多次带领业主奔走于银行、房管局等部门之间，竭力为业主的购房排忧解难;售后，及时进行电话回访，了解业主的要求与意见，引导业主多介绍新的客户。此外，多次深入城管局与其领导交流，申请大型屋外广告牌，争取其支持;与银行信贷部门、按揭中介、房产交易中心等相关部门建立了长期合作合作关系，既为他们提供业务支持，也寻求他们的帮助，使售楼过程畅行无阻，快速便捷。

三、强化管理，注重团结，带好销售团队

工作中，我能够摆正自己的位置，站在中层干部的角度和促进公司发展的大局看待问题，坚决贯彻执行领导的意图，经常教育员工“有条件要上，没有条件创造条件也要上”，引导员工端正态度，做到“只为成功找理由，不为失败找借口”，并且经常组织员工学习领导指示与公司文件，确保提高执行力;我还经常深入公司检查监督，及时传达上级指示精神，发现问题及时提醒，帮助其制定销售计划，改进销售思路，辅助其健康发展。

同时，在公司领导的帮助下，结合销售部实际，我进一步健全了部门管理制度，制定了规章制度，明确了部门员工的岗位责任，完善了责任制度和激励机制，落实奖罚政策，强化了对部门成员的管理，调动了员工的积极性和主动性。同时，我坚持以人为本，尊重员工的意见，采纳合理化建议;关心员工的生活，关注青年员工的成长，无论个人生活还是工作，都为他们提供力所能及的帮助，极力营造团结一致、相互帮助、相互协作、携手共进的氛围，充分发挥团队合力开展工作，打造爱岗敬业、朝气蓬勃的销售团队。

四、正视不足，改进工作，超越自我

半年来，虽然取得了一定的成绩，但公司领导要求相比还有一定差距，主要表现在：

一是创新能力不强，由于忙于具体事务，往往忽略对一些问题的研究，以致于工作思路不够开阔;

二是计划不够细致，工作中往往注重大事的计划，忽略日常小事的计划，一定程度上影响了效率。

对这些问题，我将在今后的工作中认真加以解决，改进工作，超越自我。

五、总结经验，明确今后的工作思路与措施

1.拼搏奋进，下半年力争完成以下目标;

2.合理搭配，科学制定广告计划;

3.完善制度，提高管理水平。

为进一步提高销售管理水平，需要完善规章制度，规范部门运作。

一是制定案场管理制度，加强对案场销售以及纪律管理，逐步改变对公司依赖性过强的局面，学会“两条腿”走路，提升公司形象与销售业绩;

二是建立健全合同管理与签约制度，实行专人管理，健全客户档案，防止意外纠纷，确保公司利益。

感谢公司给我搭建了述职的平台，我将把这次述职作为认识自我和自我批评的一次极好契机，进一步总结经验，发扬优点，克服不足，以更加饱满的工作热情，团结并带领同志们按照上级工作要求，开拓进取，求真务实，为销售工作尽力尽为，为公司发展做出积极贡献!

房地产销售员上半年工作总结五我是__销售部门的一名普通员工，刚到房产公司时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导和各位同事的帮忙下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场有关的一些资料。作为销售部中的一员，深深感觉到自我身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自我的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自我。在高素质的基础上更要加强自我的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且一向努力做好自我的本职工作。

2021上半年，我用心配合本公司有关部分同事工作，以提高销售率为目的，在公司领导的指导下，为__月份的销售奠定了基础。最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼和实践的检验，我从中学到了不少专业知识，也透过销售认识了许多新朋友，使自我在待人接物、行为礼仪、突发事件等各方面都比以前有所提高。

经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出了__火爆认购的场面。在销售部，随着新楼盘的对外销售，应对工作量的增加以及对销售工作的系统化和正规化的深入，工作显得很繁重。从开盘至今，同事们基本上每一天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入主角并且娴熟的完成了自我的本职工作。

此外在销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自我的工作经验，及时找出弊端并及早改善。经过同事们的亲密合作，销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，我想这其中也与其他销售部成员的努力是分不开的。

2021上半年是有好处的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为___企业的每一名员工，我们深深的为我们企业蓬勃发展的热气，同事们人人努力拼搏的精神所吸引。