房地产经营管理制度范文
时间：2024-02-10 17:54:19
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篇1
第一条为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，强化对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《*省城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。
第三条房地产开发经营按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第四条市建设行政主管部门和房地产管理部门按照各自职责分工，负责本市房地产开发经营管理工作。
市发改、国土、工商、财政、物价、人防等部门，按照法定职责共同做好房地产开发经营管理的相关工作。
第二章房地产开发企业
第五条本市行政区域内的单位和个人均可依法申请成立房地产开发企业。
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于1000万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在审查房地产开发企业的登记申请时，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取市建设行政主管部门的意见。
第七条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到市建设行政主管部门备案：
（一）营业执照副本及复印件；
（二）企业法人组织机构代码证；
（三）验资报告；
（四）企业章程；
（五）税务登记证；
（六）企业法人、总经理的任职文件，企业工程、经营、财务、统计等负责人的任职文件及职称证件，企业技术人员职称证件及复印件；
（七）企业固定办公场所证明；
（八）企业与职工签定的劳动合同书及为职工交纳的三金证明、住房公积金证明材料；
（九）市建设行政主管部门认为需要出示的其他文件。
市建设行政主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
第八条房地产开发经营由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
第九条开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、房地产开发发展规划和年度建设用地计划并兼顾人民防空的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十一条房地产开发项目由市建设行政主管部门会同房地产管理部门提出，报市人民政府批准确立，纳入房地产开发年度计划；按照国家规定需要发改部门批准的，还应当按照程序报批，并纳入固定资产投资计划。
第十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。
第十三条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，市建设行政主管部门和房地产管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十四条被确定为项目开发者的开发企业，在与市建设行政主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营权证明后，即取得项目开发经营权。
房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到市建设、国土部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，并到市发改部门办理登记备案手续。
第十五条需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由市建设行政主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
房地产开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划设计图纸和拆迁安置方案报市建设行政主管部门、房地产管理部门和人防主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第十六条房地产开发企业提报的项目设计图纸，应当详细反映开发项目所在地块位置、用地面积、建筑面积、绿化覆盖率、容积率、硬化率、各类配套设施的布置方式、标准等内容。
开发方案计划应当详细说明项目的工期、开发步骤、开发组织、质量标准及新技术、新材料、节能方式的应用等内容。
第十七条经审定的规划设计方案，房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更；确需变更的，应按规定报原审定机关批准并办理变更手续后方可变更。
第十八条房地产开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不低于20%。
市建设行政主管部门应当按照国家有关规定，对项目资本金投入使用情况实施监督管理。
第十九条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第二十条房地产开发项目应当严格依法配置物业管理用房。物业管理用房建筑面积按照建设工程项目面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
第二十一条房地产开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由市建设行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动工开发迟延的除外。
第二十二条市建设行政主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
房地产开发企业开发建设的房地产项目，必须符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业对其开发建设的房地产承担质量责任。
第二十三条房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，房地产开发企业不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门提出验收申请。市建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收。
第二十四条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第二十三条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
第二十五条参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的鉴定意见和竣工验收结论负责。
第二十六条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市建设行政主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十七条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）法律、法规规定的其他条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第二十八条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报市政府或上级政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权，转让房地产报批时，市政府或上级政府批准其可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
购买在城市规划区内集体所有土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，市房地产管理部门不予办理权属登记。
第二十九条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到市建设行政主管部门和房地产管理部门备案。
受让人进行房地产开发的应当具备房地产开发资格。
第三十条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第三十一条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证、房地产开发经营权证明和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第三十二条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列资料：
（一）本办法第三十一条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案；
（六）法律、法规规定的其他材料。
房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。
第三十三条房地产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第三十四条房地产开发企业向境外预售、销售商品房的，应当同时提交允许向境外预售、销售的批准文件。
第三十五条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售证明的文号。
第三十六条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市房地产管理和国土部门备案。
第三十七条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第三十八条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第三十九条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
第四十条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，到市国土部门和房地产管理部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第四十一条违反本办法规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者房地产开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十二条违反本办法规定，未取得开发经营权证明，擅自进行房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。
第四十三条违反本办法规定，在城市规划区集体所有土地上从事房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第四十四条违反本办法规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十五条违反本办法规定，开发项目未经综合验收或经验收不合格即交付使用的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。
第四十六条违反本办法规定，开发企业将开发项目转让给其它开发企业未办理开发者变更手续的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十七条违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房地产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款的1%以下的罚款。
篇2
第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的持续健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》《省城市房地产开发经营管理制度》《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》等有关规定，结合我市实际，制定本制度。
第二条本制度所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目及销售、出租商品房的行为。
第三条市房地产管理局（以下称房地产开发主管部门）负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
市国土资源主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第四条本市内从事房地产开发经营的企业，应符合有关法律、行政法规规定的条件和《省城市房地产开发经营管理制度》所规定的条件。
第五条房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各级房地产开发企业业务范围：
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；
（二）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围承揽房地产开项目；
（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市行政区域内承揽房地产开发项目。
第六条市外具有二级资质的房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的必须经市房地产开发主管部门登记备案。
第三章房地产开发建设
第七条市房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报市人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定须经市发展改革主管部门批准的还应报市发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第八条房地产开发项目的用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或划拨前，市建设行政主管部门、房地产开发主管部门、规划部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿，安置要求。
第九条开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%存入专业银行，并由银行部门出据资金证明，方可办理开发手续。
第十条房地产开发企业申请开发项目，应当向市房地产开发主管部门提出房地产开发项目申请，市房地产开发主管部门审查后核发房地产开发项目确认单，再报市发改委按规定核准。
第十一条房地产开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权的必须按照土地出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。
第十二条房地产开发应当严格遵守规划方案，不得擅自更改，确需变更的必须按原审批程序报批，规划部门在组织听证后，决定是否批准变更。
第十三条房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的应负责赔偿。
开发企业与勘察、设计、施工单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。
第十四条房地产开发企业在开发项目建设过程中，必须严格按照规划方案和要求完成规划区域内的物业管理用房、共用设施设备、地下管网等配套工程的建设安装，其中供水、供电必须安装智能表（卡）否则，房地产开发主管部门不予组织验收。
第十五条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。
第十六条房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由市房地产开发主管部门组织相关部门在30日内进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用并办理产权登记手续。
第四章房地产经营
第十七条国家实行商品房预售许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售，必须到市房地产开发主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。
第十八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当符合下列条件并提交相关证件（复印件）及资料：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）开发企业的营业执照》和资质等级证书；
五）工程施工合同；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；
（七）载明水电表分户安装、小区保洁、治安管理等内容的物业管理方案。
第十九条不符合第十八条第（一）项至第（七）项规定的条件及证明材料的市房地产开发主管部门不予办理《商品房预售许可证》
第二十条房地产开发主管部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》
第二十一条房地产开发企业预售商品房时，必须与商品房预购人签定书面合同。房地产开发企业必须在商品房预售合同签订之日起30日内到市房地产开发主管部门、土管部门、工商部门备案。
预售房屋的必须公示《城市商品房预售管理制度》和《商品房预售许可证》
第二十二条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十三条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有权退房；给购买人造成损失的开发企业应当依法承担赔偿责任。
第二十四条房地产开发企业可以委托有资格的中介机构销售，必须向中介机构出具书面委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十五条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第二十六条开发企业没有依法取得房屋产权证不得出租其商品房，对已取得房屋产权证，出租商品房应执行建设部《房屋租赁管理制度》
第五章法律责任
第二十七条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
第二十八条将未经综合验收的开发项目交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的由市房地产开发主管部门组织进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第二十九条将验收不合格的房屋交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的依法承担赔偿责任，造成严重后果构成犯罪的依法追究刑事责任。
第三十条开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房屋的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十一条房地产开发企业对市房地产开发主管部门作出的处罚决定不服的可以依法申请复议或者向人民法院，逾期不履行处罚决定，不申请复议又不向人民法院的由市房地产开发主管部门依法申请人民法院强制执行。
第六章附则
篇3
关键词：房地产企业；资金管理；应用
引言
资金是房地产企业的根本，合理有效的使用资金是房地产企业能够继续发展的根本保障，但是由于种种原因，导致房地产财务风险日益显露。房地产资金管理作为房地产企业进行管理活动的关键，当然在房地产管理活动当中资金管理具有重要的地位，同时资金管理也出现在房地长经营过程中，通过对资金进行有效控制从而让房地产财务管理取得成效性，这对于房地产企业的发展以及整个行业而言都有着积极调的意义。房地产在前期的开发，以及后期建设时期，都是需要大量资金的投入，在开发初期以及建造期间投入的资金比较大，并且需要通过较长的时间才能收回，那么就必须要加强房地产企业的资金管理，以保证房地产企业的长期发展。
1.房地产企业和资金管理
房地产企业指的是从事房地产开发，经营以及管理等活动的，以营利为目的的自主经营、独立核算的经济组织，与其他行业相比房地产企业具有经营对象的不可移动性，经营活动的资金和人才密集性以及经营活动过程中的行业限制性这三个特征[1]。在市场经济条件下，房地产想要长期的经营下去，不仅要建立科学的组织结构，还应该通过改革建立起产权清晰、政企分开、管理科学等为特征的现代企业管理制度，目前我国现阶段的房地产企业按照性质可以划分为全民所有制企业、股份制企业、私营企业以及外资企业等。
资金管理是社会主义国家对国营企业资金的来源以及使用，进行有计划的、有控制等项目工作的总称，进行资金管理需要坚持划清固定和流动的资金以及其他资金的使用界限，一般应该实施计划管理[2]并且不能够相互流用的。加强房地产企业资金的管理，能够有效及时的发现项目资金的短缺，有利于房地产企业和资本市场的有机结合，在此基础上能够让各企业之间形成有效的的沟通、协调机制。财务管理的核心内容，指的是房地产企业在开发、经营以及管理房地产等过程中各项资金的管理和控制，房地产开发需要投入大量的资金，并且要经过较长的一段时间才能够收回，加强对房地产企业资金管理是保证房地产企业开发项目顺利进行的重要手段，同时也是保障房地产企业能够长期发展的重要措施。
2.房地产企业资金管理存在的问题
在房地产企业发展过程中，资金的作用十分重要，那么对房地产资金进行合理管理，也就成为房地产企业健康发展的关键。那么我们需要先分析出房地产企业资金管理方面存在的问题，根据问题的分析来制定房地产企业资金管理的有效措施。
第一，资金管理制度不完善，管理意识不够[3]。有的企业领导在资金管理方面意识较为薄弱，造成了企业制度的缺陷以及执行力的缺失，在企业资金比较丰盛的时候不知道如何有效的进行规划使用，在缺乏资金的时候就开始担心企业的发展，这是缺乏一种长期预算资金管理意识的表现。缺乏专业的房地产资金管理人员，没有建立完善的资金预算管理制度，此外还缺少对企业在项目开发、项目投资等环节的资金预算和管理制度，导致在具体的施工过程中出现成本费用超出预算。
第二，房地产资金管理模式落后。想要高效的完成所有的经济活动，都需要专业的经济人才，对于房地产而言，进行资金管理需要的是更加全面的经济人员，由于房地产涉及的面比较广，产业链也比较繁多[4]，那么在整个管理过程中，所需的管理方法也不尽相同。但是目前的房地产资金管理模式比较落后，实施的管理模式粗放，导致资金分散，使整个企业的整体资金不能合理流通。
第三，融资的形式比较单一。目前我国的资本市场还处于起步阶段，导致房地产融资市场也处于起步阶段，一般情况下房地产进行融资的时候，采用的贷款方式都是短期或者长期的银行，但由于我国企业债券市场发展比较慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。此外由于房地产企业的融资方式是短期的，并且融资风险也相对较高，还债压力较大，这并不利于房地产企业的资金运作。
第四，房地产企业投资决策不科学。目前我国的房地产市场比较火爆，这就直接导致房地产企业在关注行业利润的时候，忽略了行业发展潜在的危险以及周期性，并且不能够很好的估计企业面临的挑战。甚至有的房地产企业并没有合理的对开发项目以及市场的具体发展情况进行分析，就盲目进行投资，导致房地产企业不能够得到合理的回报，甚至出现破产等严重情况。
3.提高房地产企业资金管理的措施
通过上文我们知道，资金管理不合理，则会直接影响到企业的长久发展，甚至导致企业破产。那么如何更好的做好房地产企业资金管理，就成为我们需要考虑的问题。
第一，增强房地产企业资金管理意识。对于房地产管理而言资金管理意识是十分重要的元素，它是房地产资金管理的导向。房地产企业应该树立统一的资金管理观念，对资金进行规划使用，此外还要加强对控制房地产企业现金流量，严格控制现金的流入和流出[5]，保证企业长期具备支付和偿债的能力，还要提高企业资金管理的意识，充分估计各项项目的投资风险。
第二，建立健全的资金管理制度。在进行资金预算制度构建中，房地产企业应该建立资金预算小组，明确各个小组的工作职责和权利范围，按照整个资金制度进行资金预算计划，并且及时的对项目的各个阶段进行检查，掌握项目的实际情况。在资金管理过程中，对每一环节都设置资金预算小组，并加强和其他部门之间的联系，合理安排资金的利用。
第三，拓宽房地产企业的融资渠道。事实证明单一的融资方式并不利于房地产企业的发展，房地产企业应该拓宽多元化的融资方式。房地产企业不仅可以向银行以及其他的金融机构借款，还可以利用其他的筹资方式来获得所需的企业资金，房地产企业还可以增强自身的经营管理，提高企业在市场中的竞争力[6]，提高房地产企业在市场中的竞争力。对于一些大型的房地产企业而言，还可以开发多元行业，合理的对资金进行调度。
第四，进行合理科学的投资。房地产企业是一个危险系数比较高的产业，房屋销售是房地产企业资金回收的关键环节，在具体的销售过程中，可能会出现供不应求的情况，也可能出现滞销情况。也就是说要想保证销售量，就必须要在前期的项目开发期间做好全面的准备，做好市场调研以保证销售量能够达到最高[7]，正确的分析市场的情况，根据市场情况进行合理的投资，房屋出售，以免出现市场反弹或者是销售下降的情况，全面确保房地产企业能够最大化的资金回收。
不仅如此，还应该对房地产企业的资金进行合理的监控，定期的对资金的使用情况以及资金的流向进行检查，加强对资金的管理，不仅如此还应该对项目的总汇以及账单进行全面的分析，全面保证房地产企业的资金流向问题。企业可以适当的对项目监督负责人员予以适当的奖金奖励，鼓励监督人员更好的实施监督权利，还应该开展内外部审计和监督，严格实施奖惩措施，完善房地产企业的资金管理方式，保证房地产企业的资金流向。
结语
房地产企业的资金管理直接影响到房地产企业的经营，以及获得的经济效益，也可以说房地产企业的经济效益和房地产企业资金管理有着密切的关系，企业进行资金管理是保障企业能够长久发展的根本。房地产企业是一个涉及项目较多的产业，并且房地产市场也存在着较多的不确定因素，那么这就导致房地产企业的资金管理存在着众多的不确定因素。所以房地产企业应该通过完善资金管理制度、加强管理意识、拓宽融资渠道等方式来提高企业的资金管理水平，保证房地产企业最大化的经济效益。（作者单位：南开大学）
参考文献
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[2]段术祥.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营管理者.2011（09）
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[1]解秀丽.房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者.2011（02）
[5]安尼.试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计.2013（05）
篇4
1
总则
1.1
业务管理制度是公司业务管理运作策划结果的表达，业务管理制度的价值在于沟通意图、统一行动，是保证管理公司房地产经营业务取得预期成果的重要手段。
1.2
适用的业务管理制度有赖于系统的业务运作策划，识别、分析和确定业务运作过程，有效构建业务管理模式，是编制管理制度的基础。
1.3
易于理解和可操作是对管理制度文件的基本要求，适宜的文件系统结构和表达方式将有助于对管理制度的理解、执行和修订。
2
业务运作策划
2.1
管理公司房地产业务运作的总体策划，由管理公司经营管理委员会统筹进行，从切实保证项目开发业务效益和效率的目标出发，优化、规范项目开发作业过程，明确管理公司和项目所在公司各自工作责任和方法，以及相互间的配合关系。
2.2
系统的业务运作策划应遵循以下要求进行：
a)
充分识别房地产企业业务管理所需要的过程，构建以项目管理为核心的过程网络；
b)
合理安排这些过程的顺序和作用，保证过程接口严密、运作有序；
c)
规定过程操作的准则和方法，实现业务管理的规范化；
d)
提供必需的信息，确保业务运作的效率和准确性；
e)
建立必要的控制措施，对业务运作过程进行适当的监控、测量和分析；
f)
持续改进业务运作流程，促进管理水平和经营绩效的不断提升。
2.3
根据项目开发管理的特点，业务运作策划应特别关注项目开发中的顾客需求识别、产品定位、营销推广、业务分包，以及项目运作计划体系、工程质量、项目成本的管理。
2.4
根据管理公司确立的基本管理模式，管理公司和项目所在公司的协调运作需要在以下方面进行明确，并具体规定操作方式和控制程度。
a)
管理公司房地产业务运作的基本要求；
b)
项目所在公司为执行管理公司的规定要求，结合自身实际情况进一步细化的操作方法和控制措施；
c)
管理公司为履行策划、指导、监督和控制的职能，促进项目所在公司执行房地产业务运作要求、其内部的运作方法和要求。
3
管理制度表达与适用范围
3.1
文件结构
3.1.1
手册及其支持文件的规定表达了管理公司房地产业务运作的基本要求，为方便文件使用和修订，根据表达的内容不同分为不同层次的文件，包括业务管理手册、作业流程、工作指引、标准表单等。
3.1.2
本手册及其支持文件的内容没有包括仅适用于某个（些）项目所在公司内部运作的管理规定，为保证管理制度的充分性和适用性，各项目所在公司应根据本手册及其支持文件的规定，并结合自身管理需要进一步制订相应管理文件。
3.2
业务管理手册
3.2.1
业务管理手册是管理公司房地产业务运作管理制度中最高层次的文件，规定了管理公司业务管理的基本原则和管理政策，并按章节分别阐明了管理公司房地产业务运作过程的基本流程、管理权责、控制内容，以及遵循本手册规定所需使用的作业流程、工作指引、标准表单。
3.2.2
本手册的规定对管理公司和项目所在公司均是强制性要求，具体工作中必须严格执行。
3.2.3
本手册中的规定并不具备直接的可操作性，执行本手册规定需要使用相应的作业流程、工作指引、标准表单，以及要求各项目所在公司自行制订的文件。
3.3
作业流程
3.3.1
作业流程是支持业务管理手册的第二层次的文件，是对常规的、普遍性的、内容较固定的作业过程制定的规范与程序。管理公司房地产业务作业流程采用跨职能流程图的方式进行编制，可以清晰地表达业务作业步骤、作业内容、顺序、责任，以及执行重要作业步骤所需要使用的工作指引和标准表单编号。
3.3.2
支持本手册的所有作业流程规定属于强制性要求，具体工作中必须执行。
3.4
工作指引
3.4.1
工作指引一般是作业流程的支持性文件，对流程中的重要活动起解释、指导、提示、补充或辅助决策作用，但也可以是直接支持业务管理手册的文件。工作指引是公司积累知识、经验，提升核心竞争力，成为学习型组织的重要基础。
3.4.2
工作指引可分为强制性和参考性两类，强制性的工作指引各项目所在公司必须执行，参考性工作指引由项目所在公司根据自身实际情况决定是否执行，或进行修订。强制性工作指引和参考性工作指引的区别，将通过工作指引的文件编号方式予以体现。
3.5
标准表单
3.5.1
标准表单是预先设计好的、用于作业过程中登记、填写、签署和传递特定信息的表单或文件，它以特定的格式规定了所填写的内容、类型、要求等。
3.5.2
与工作指引类似，标准表单也分为强制性的和参考性的，并通过标准表单编号予以区别。
4
管理制度文件编码规则
4.1
编码目的在于规范管理公司各项制度文件的编制要求，以及编码标识方式，以便于文件识别和使用。
4.2
本编码规则适用于业务管理手册、作业流程、工作指引、标准表单等。
4.3
文件内容表达的格式要求
4.3.1
业务管理手册每一节的内容在表达形式上应按以下三部分展开：
a)
总则——说明管理公司针对某项业务管理的基本原则和总体要求；
b)
正文——说明管理公司对某项业务活动的职责分配及管理工作内容；
c)
支持性文件——列出落实该项业务管理工作的作业流程和工作指引。
4.3.2
作业流程统一以跨职能流程图的方式表达，对流程图基本画法明确如下：
表示过程中的一个步骤/动作
表示过程中的判断步骤，其引出线至少应有2条
流程线，表达步骤间的前后关系
表示该步骤/动作的内容为计划/报告的编制
表示各流程间相互关系
流程结束点
4.3.2.1
流程图中的每一步骤框图应尽可能填入“执行动作”，流程图的方向用箭头表示，反映“执行动作”的时间或逻辑关系。
4.3.2.2
在执行某个过程步骤时，需要使用其它工作指引，以及形成标准表单形式的记录时，均应在流程图中该步骤的旁边写出相关文件、标准表单的编号。
4.3.3
工作指引一般采用文字表达方式，不要求执行统一格式。其内容应具体规定完成某项具体工作任务所需的操作方法、技巧，或特定的工作责任划分。
4.4
文件编号
4.4.1
业务管理手册
业务管理手册各章节的编号方式如下：
X
.
X
某一节的自然序号（0～9）
所在章的自然序号（0～9）
4.4.2
作业流程、工作指引与标准表单
a)
业务类别代号及其流程模块序号
业务类别
流程模块
名称
代号
名称
序号
企业发展战略管理
Development
stratagem
management
DSM
项目经营目标管理
Project
object
management
POM
项目经营目标管理评价与改进
100
业务信息管理
Business
information
management
BIM
经济合同管理
Economic
contract
management
ECM
招投标管理
Project
purchase
management
PPM
管理公司集中采购
100
第一类招标
200
第二类招标
300
第三类招标
400
材料设备采购
500
供方管理
600
安全文明生产管理
Safe
&
environment
management
SEM
危机管理
Corporation
crisis
management
CCM
成本管理
Project
cost
management
PCM
目标成本
100
成本统计与控制
200
工程结算
300
进度管理
Scheme
management
SM
项目投资管理
Project
investment
management
PIM
项目论证与决策
100
项目经营策划
200
项目设计管理
Project
design
management
PDM
规划方案设计
100
建筑方案设计
200
景观环境设计
300
初步设计
400
施工图设计
500
设计变更
600
项目施工管理
Project
engineering
management
PEM
施工准备
100
施工过程
200
工程验收
300
工程移交
400
工程保修
500
项目销售管理
Project
sales
management
PSM
营销策划
100
销售准备
200
阶段促销
300
销售过程
400
交楼入伙
500
物业管理
Property
management
PRM
b)
文件类型代号
作业流程
P(procedure)
工作指引
G(guide)
标准表单
F(form)
c)
上述编号方式中，某一流程模块仅有一个作业流程时，其作业流程编号中的“DE”设置为“00”；如某一流程模块有多个子流程时，其作业流程编号中的“E”设置为“0”。
如：PEP100，表示“施工准备”流程模块只有一个作业流程文件。
如：PEP220，表示“施工过程”流程模块中的第二个子流程，即“项目施工质量控制”。
d)
工作指引和标准表单一般都直接支持某个作业流程，在编号方式上只与作业流程有关，均以“E”字段进行区别。
e)
部分流程模块因只有一个作业流程，其相关工作指引和标准表单较多（大于9），此时工作指引和标准表单的流水序号同时使用“DE”两字段，从01开始编排。
f)
部分没有作业流程，直接支持业务手册的工作指引和标准表单，其编号中的“CDE”字从001开始编排。
g)
所有建议使用（非强制规定）的工作指引和标准表单，其文件编号和版本状标识码之间加“(T)”表示，如标准合同文本（参考文本）的编制为ECG003(T)A。
h)
部分工作指引和标准表单在一个类型文件编号下，可进行继续细分，如：施工图审查要点，可根据结构、电气、给排水等专业分别制订文件，为区别不同施工图审查要点文件的编号，分别表示为PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)……。
4.5
文件版本标识
4.5.1
业务管理手册的版本状态，以日期作为标识。
4.5.2
作业流程、工作指引和标准表单的版本状态，以英文字母加以标识，写在文件（表单）编号后面。如：PDP100A，表示规划方案设计流程文件的版本为“A”（即第一版）。
4.5.3
无论修改内容多少，作业流程、工作指引和标准表单每次发生修订，均须更换文件“版号”，按A、B、C……顺序递增。
5
管理制度体系审核
5.1
审核目的
规范对各项目所在公司管理制度执行情况的监控，增强管理制度的执行力度，促进各项目所在公司内部管理水平的持续提高。
5.2
审核依据
1)
国家及地方相关法律法规；
2)
集团公司行政管理制度汇编；
3)
管理公司万达房地产经营管理制度；
4)
项目所在公司制定的管理制度（规定）；
5)
项目所在公司制定的计划性文件；
6)
集团、管理公司下达的专项工作指令（文件）。
5.3
审核机构
5.3.1本着公平、公正、公开的审核原则，管理公司设立管理制度审核领导组，负责管理公司范围内的制度体系审核工作，监督项目所在公司的管理制度内部审核工作，并指导审核过程和有效利用审核结果。
5.3.2
管理制度审核领导组下设执行秘书，经营管理部作为执行秘书负责审核工作的联络协调和具体操作执行。
5.3.3
项目所在公司应建立保证管理制度有效执行的内部审核小组，负责项目所在公司的管理制度内部审核工作，并配合管理公司的制度监督、审核工作，该小组成员名单、工作方式等情况应上报管理公司经营管理部备案。
5.4
审核方式
5.4.1管理公司的日常业务审核
在管理制度审核领导组的领导下，管理公司各部门负责按照管理制度要求检查项目所在公司应审批、核准、备案事项的执行情况，并进行督促和指导。
5.4.2
管理公司的现场审核
根据相关指引文件规定，管理公司不定期对项目所在公司进行管理制度现场审核。
5.4.3
项目所在公司的内部审核
项目所在公司根据相关指引文件规定，定期（每半年）对本公司的制度执行进行内部审核，并且将内部审核报告上报管理公司经营管理部备案。
5.4.4
管理公司的年终综合评价
管理公司审核领导组依据管理公司日常业务审核情况、现场审核情况、项目所在公司的内部审核情况、执行中的制度反馈建议、外部情况变化等信息，在每年年终组织对在管理公司范围内的制度执行进行总体评价，分析存在的问题，提出改进的要求，形成评价报告。
5.5
审核结果利用
5.5.1
项目阶段性（半年、年终）考核评价时将该阶段的制度审核情况作为考核公司内部管理能力（水平）的一项重要指标依据。
5.5.2
开发项目经营管理责任书中的综合调整系数B的一项“内部管理系数”的确定依据。
5.5.3
对项目所在公司高级管理层进行绩效考核、人力资源考核的重要依据。
5.5.4
持续改进项目所在公司和管理公司内部管理水平的依据资料。
5.5.5
管理制度持续改进的主要依据资料。
6
相关作业流程和指引文件
1)
MSG001
管理制度审核基本要求
2)
MSG002
现场审核指引
3)
MSG003
篇5
关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革
一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义
我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。
二、各高校土地资源管理专业课程体系现状
据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。
(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状
1.中国地质大学
中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。
土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。
信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。
土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。
工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。
土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。
2.中国人民大学
中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:公共管理学、应用经济学。
主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。
3.广西师范学院
广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:
专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。
专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。
专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。
实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。
4.山东农业大学
山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。
主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。
(二)启示与借鉴
从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。
三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路
经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:
(一)人才培养目标的定位
本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。
(二)课程体系的修订与改革特点
1.专业特色
以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。
2.人才培养特色
倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。
3.课程特色
本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。
(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系
2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。
其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。
专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。
专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。
该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。
“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。
“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。
“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。
“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。
通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。
参考文献:
[1]周伟等.土地资源管理专业培养方案修订与特点[J].中国地质教育,2004,(4).
[2]王永东等.构建土地资源管理专业新型复合型人才培养体系的探索[J].中国农业教育,2007,(3).
[3]袁春等.土地资源管理专业实践教学体系改革研究[J].中国地质教育,2007,(1).
篇6
关键词：房地产企业 会计 问题 对策
现代城市规划与建设脚步的加快，促进了房地产行业的发展。在巨大的发展空间面前，房地产企业如何提高市场竞争力，是企业经营管理中面临的首要问题。受房地产行业经营活动中资金特点的影响，房地产企业会计工作对企业的经营发展有着较大的影响。为了保障房地产项目投资活动中资金链的通畅、保障房地产投资项目资金使用效率，现代房地产企业必须加强对会计工作现状的调研与分析。针对房地产企业会计工作的现状及存在的问题制定相应对策，并以科学的实施及严格的监督管理保障会计工作的顺利开展。
一、房地产企业会计工作中存在的问题分析
房地产企业的管理工作受传统地产企业经营习惯影响，存在着会计管理意识薄弱、会计控制及管理体系不完善、会计管理组织结构不科学、会计管理缺乏明确目标、缺乏会计监督机制、会计制度执行不力等问题。这些问题的存在与企业经营管理理念侧重有着极大的关系、与企业经营管理能力及会计工作重视程度有着极大的关系。在现代城市改造与建设中，会计工作的科学开展关系到房地产开发企业的经济效益、关系到房地产开发企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企业会计管理工作现状及存在的问题，房地产企业必须加快自身会计体系的建立及相应制度的建设。以会计工作的科学开展促进房地产企业综合市场竞争力的提高、促进房地产项目实施中资金的有效使用，利用现代会计管理理论指导房地产企业的会计管理工作，实现会计工作的全部职能。
二、房地产会计工作存在问题的应对策略
（一）强化会计管理意识，促进房地产企业会计工作的开展
针对房地产会计管理工作中存在的问题以及房地产企业会计管理意识薄弱问题，现代房地产企业的经营管理中应强化企业经营管理层会计管理工作意识。从会计管理工作职能、内容、目标的分析入手，强化项目管理人员、各部门岗位人员工作中会计管理意识，进而促进会计管理工作的开展。同时，针对房地产企业资金流向特点以及会计岗位设置现状，房地产企业还应建立完善的内部控制体系。以内部控制体系的监督职能促进房地产企业各部门、岗位工作中人员会计意识的树立，促进房地产企业会计工作的顺利开展。
（二）建立完善的会计控制管理体系，促进房地产企业会计工作的开展
房地产企业会计管理工作现状分析中发现，房地产企业会计管理体系不适用、会计管理体系不完善对房地产企业会计工作有着较大的影响，严重时还将导致房地产企业资金链失控等问题的发生。为了保障房地产企业的经济利益，促进房地产项目投资资金链的通畅，现代房地产企业应加快会计控制与管理体系的完善。针对不同项目的实际情况以及企业管理架构、管理流程的特点对原有会计控制管理体系进行完善。必要时借助专业服务机构对企业会计管理体系、管理流程进行评测，发现企业会计管理工作中存在的问题。以评测结论及建议为基础，以企业实际需求为重点对会计管理体系进行完善，促进会计管理工作的有效开展。在房地产项目投资建设中，单纯的多层住宅小区、高层住宅小区以及复合型住宅小区的会计管理内容也存在一定的差异。这一差异的存在使得会计工作内容更加繁杂，会计审计及管理工作量急剧增加，为了保障房地产企业投资项目会计管理工作目标的实现，房地产企业财务管理部门还应建立会计管理信息数据库以及会计管理问题数据库，针对不同问题发生的原因制定相应措施，以此提高会计工作管理能力。
（三）完善会计管理组织架构，促进会计管理工作的开展
现代房地产会计管理调研报告指出，房地产企业会计管理组织架构存在的缺陷严重制约了房地产企业会计管理能力及管理水平的提升。而且，房地产会计管理组织架构存在的问题也影响了会计管理工作的开展、影响了会计工作目标的实现。针对这一问题，现代房地产企业的会计管理工作中应加强对企业会计管理组织架构的建立与优化。针对企业投资项目情况、针对不同项目对会计管理工作的需求，对会计管理组织架构进行评测。以评测结论为基础完善、优化房地产企业会计管理架构，促进会计工作的有效开展。
（四）明确会计管理目标，促进会计管理工作的开展
受房地产企业高利润因素影响，房地产企业对会计管理目标缺乏足够的重视，仅通过基础会计管理制度以及相关法规指导会计工作的开展。这一现状严重制约了房地产企业会计工作职能的发挥，影响了会计管理工作目标的实现。为了促进现代房地产企业会计管理工作的开展，房地产企业在项目投资阶段应根据项目的实际情况确定会计管理目标。以明确的会计管理目标指导房地产项目的会计管理工作，规范会计工作中的注意事项、促进会计管理目标的实现。
（五）建立会计监督机制，促进会计工作的顺利开展
会计监督机制的建立有助于房地产企业会计工作的开展、有助于相关岗位人员会计制度的遵守。现代房地产企业必须在项目投资前确定明确的监督管理机制，并以专人进行会计工作的的监督及审查。针对房地产企业资金流向、资金使用情况以及会计工作内容中的注意事项等开展监督及审计工作，确保房地产企业资金使用效率及资金使用有效性。以会计监督机制的建立及执行，避免职务侵占等问题的发生，保障房地产企业的经济利益。
（六）强化会计制度的执行，促进会计管理目标的实现
在现代房地产企业会计工作问题的调研及分析中发现，房地产企业会计制度的执行使影响会计工作目标实现的关键因素。近年来，房地产企业所面临的市场竞争压力使得企业不断完善自身管理体系、强化企业综合市场竞争力的构建。因此，房地产企业的会计制度建设已经出具成效。但是，受企业会计工作人员综合素质及相关岗位人员会计管理意识等因素影响，房地产企业的会计管理制度执行不力问题严重影响了企业会计管理目标的实现。针对这一现状，现代房地产企业应加强岗位职责及责权利内容的明确。通过奖惩制度的实施促进相关岗位人员会计工作制度的遵守、促进房地产企业会计管理目标的实现。
三、强化会计工作基础，促进房地产企业会计工作的开展
房地产企业会计工作中，票据的规范、基础工作的开展等对会计管理工作的开展有着重要的影响。针对现代房地产企业会计管理工作需求，房地产企业的会计管理工作中应加强会计工作基础的强化。通过相关岗位人员培训、奖惩制度应用、会计人员职业道德及职业操守的强化等促进会计基础工作的开展，促进房地产企业会计管理水平的提高。
四、结论
综上所述，现代房地产企业会计管理工作中存在的问题影响了企业的经济效益、影响了企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企会计管理中存在的问题，现代房地产企业应通过会计制度的健全、会计监督体系的健全、会计组织架构的优化以及相关责权利的明确促进会计工作的开展。同时，针对房地产企业资金特点加强相关岗位人员的培训工作，促进房地产企业会计工作的开展、促进房地产企业会计管理目标的实现。
参考文献：
篇7
【关键词】 房地产 项目开发 运营 管理
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。
一、房地产项目开发运行管理概述
房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。
二、房地产项目开发中运行管理存在的问题
1. 决策阶段
房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。
2. 设计阶段
房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。
3. 建设阶段
建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。
4. 项目销售与使用阶段
项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。
三、优化房地产项目开发运行管理的措施
1. 做好市场定位与调研工作
房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。
2. 制定科学的企业经营战略
企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。
3. 把握计划管理中的关键点
房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。
4. 加强项目成本管理
在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高T工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。
四、结束语
综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。
参考文献：
[1] 苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版），2016（13）：145.
[2] 周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].中国城市经济，2011（14）：96- 97.
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关键词：房地产 企业 内控 管理
近年来，房地产企业受经济形势及政治形势变化的影响，加上融资环境恶化，开发品质要求越来越高，导致项目成本不断上升。这都使得内部控制越发显得重要，房地产企业的内部控制管理亟待创新。通过创新房地产企业的内部控制管理体系，实现对企业加强对经营业务流程、资金控制管理、风险评估预警等环节的控制，从而使企业的内部控制建设能够紧跟时展的潮流，增强竞争力。
一、房地产企业内控特点
首先，房地产企业受经济形势及政治形势变化的影响比较大，在制定企业内控制度时，要充分到考虑企业当前所处的形势，使内控制度能够符合形势的变化，能够与时俱进。
其次，由于房地产企业产品周期比较长，项目控制环节比较多。针对不同的环节要制定不同的控制制度，应对好各个生产环节的不同风险，并且要注重各个环节的衔接与平衡。
第三，房地产行业作为一个资金使用密集型行业，资金是企业生存和生产的保障。这都意味着企业财务方面的内部控制是整体内部控制体系的核心和关键点。
二、房地产企业的内控工作内容概述
房地产企业内控主要是以企业的风险防范以及管理监督为目的，通过构建全方位的控制管理体系，借助于完善的内部控制管理制度，对房地产开发建设以及投资决策所开展的一系列的管理活动。
（一）房地产企业的风险评估
企业的风险评估主要是指通过对企业的开发建设项目以及投资决策活动的风险性进行相应的评估，并对风险问题进行风险的识别、分析、评估、预警以及控制，避免企业出现风险问题造成经济损失。
在不同的项目开发阶段，会面临不一样的风险。在战略管理阶段，需要考虑项目开发时机风险、项目地点选择风险、开发物业类型风险和开发规模风险。在前期规划阶段，需要考虑土地购买风险、土地拆迁安置风险和融资风险。在项目设计阶段，需要考虑设计质量风险、设计技术风险。在工程管理阶段，需要考虑承包合同风险、工期风险、质量风险和成本风险等。在销售阶段，需要考虑销售价格风险和营销风险。
（二）房地产企业内部控制环境的建设
企业的内部控制环境主要是指企业内部控制工作氛围的塑造、内部控制工作机构的设置、内部控制制度的制定以及内部控制管理的权责分工安排等一系列的内容。企业所制定的内部控制体系要符合企业的机构设置和企业文化，不能与其冲突，更不能脱离企业的实际情况，但可以逐步改善企业权责体系和引导企业文化的转变。
（三）信息渠道的建设
内部控制工作需要大量的数据信息，建立畅通的信息沟通渠道，并确保企业内部以及企业与外部市场之间信息沟通渠道及时有效的传递是企业内部控制工作的重要内容。信息的收集是内部控制体系根据所指定的制度进行判断和决策的依据，因此信息的畅通是内控体系正常运作的必要条件，信息的反馈也可以促使内控制度的不断自我完善。
（四）房地产企业内部监督管理
内部监督管理主要是对企业内部控制管理工作所开展的一系列的监督检查工作，从而及时发现企业内部控制开展过程中所存在的缺陷问题，并通过相应的措施及时纠正处理，提高企业的内部控制管理水平。房地产企业在生产过程中的各个环节的衔接和监督，是内控体系的关节，只有处理好内部监督，才能保证内控制度的平衡性，才能及时发现内控制度的不足。
三、房地产企业内控管理创新模式构建措施
（一）优化房地产企业的治理结构
房地产企业的管理结构情况对于房地产企业内部控制管理工作的开展有着直接的影响。首先，在企业机构设置上，应进一步完善房地产企业董事会的作用，通过强化管理群体集体决策，确保投资决策活动的合理性。其次，在房地产企业内部建立以内部审计以及稽核等监督工作为主要业务的监督机构，对房地产企业的所有经营项目进行监督管理。第三，完善企业管理制度以及员工约束激励机制的建设，确保各项管理工作能够得到贯彻落实。通过完善房地产企业的治理结构，为房地产企业内控工作开展提供良好的基础。
（二）对房地产企业的业务流程进行优化
房地产企业业务流程主要是项目建设投资决策、项目建设招投标、合同管理以及房地产产品的营销等。不同的业务流程，其工作的内容和性质是不同的，需要防范的风险和控制的内容也是不同。在制定内部控制体系时，可针对不同的业务流程，划分不同模块，制定出适合的控制指标和要求，并且加强不同模块间的监督和沟通，使各个模块有符合自身的控制内容和要求，并且又有机的统一在整个企业的控制体系之中。
（三）完善房地产企业风险评估体系的建设
由于房地产企业经营业务具有较高的风险性，因此应该将风险评估管理是内部控制管理工作的关键内容。风险评估体系的实施应该在项目实施的全过程动态的控制开展，在开发项目所处的不同阶段，进行的针对性的风险评估。着重对于融资风险、决策风险、合同风险、产品市场风险、政策风险以及法律风险等内容进行重点的控制。
四、结束语
房地产企业作为我国重要的国民经济支柱产业，对于我国社会经济的发展有着重要的影响。针对目前我国房地产企业管理中存在的一系列问题，房地产企业内控管理部门应该进行有针对性的优化创新，通过创新企业内控管理优化企业的治理，提高企业的经营管理水平，为新时期企业的长远发展提供保障。
参考文献：
[1]吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究—以万科为例[J].改革与战略，2008
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关键词：房地产 工程成本 管理 质量 发展
中图分类号：F 93 文献标识码：A
自改革开放以来，在国家相关部门的大力扶持之下房地产企业依托于国内外良好的发展环境取到了令人瞩目的成就，成为促进国民经济发展中的中坚力量。作为房地产企业生产经营活动中的重要内容，工程成本管理是一项十分复杂的管理活动，涉及内容多，范围广，其实际管理质量直接关系着企业的经济效益和当地的经济发展，如果管理效率不高、管理质量不过关，很有可能阻碍企业的正常运营，给企业发展带来很多不稳定因素。但是很多房地产经营和管理人员没有充分认识到工程成本管理工作的重要性，一味地追求经济效益而忽略了工程成本管理质量的提升。因此房地产企业管理人员必须从自身情况出发，探究合理的提升工程成本管理质量的有效策略。
一、房地产企业工程成本管理的重要意义
房地产资源开发是一项复杂的系统性工程，其中工程成本管理作为房地产实际经营管理活动中的重要内容处于优化资源配置、保障各项经营活动正常运行的关键环节，与企业各项经营管理活动的顺利开展之间保持着紧密的联系，工程成本管理质量一旦下降，则企业的相关业务工作必然会受到很大的影响，经济效益也难以保证。因此保障企业工程成本管理质量对于房地产企业的可持续发展具有重要的现实意义。
在激烈的市场竞争之下，企业管理者越来越重视管理活动在促进企业经济发展中的重要作用，企业必须提高成本管理质量，才能满足企业正常的运营需要，确保各项经济活动的顺利进行，从而有效地提升企业的经济效益。从实际效果来看，企业工程成本管理主要有以下两方面的重要意义：
一是加强企业成本管理是确保企业正常运行的关键条件。房地产产业的发展特点决定了资本必然在实际经营管理活动中占有重要的地位，因为资本是维系房地产企业各项生产活动的关系纽带，只有有效地进行工程成本管理，才能最大限度地提升提升资本的运作效率，进而为企业的各项经营活动提供完备的资金支持，才能有效保障各项经营管理活动的顺利进行。一旦企业的成本管理环节出现问题，则很容易出现资金流短缺的问题，给企业的可持续发展带来不稳定因素。
二是加强工程成本管理是提升企业经济效益的重要手段。保障企业各项经营管理活动的有序进行与提升企业的经济效益是一脉相承的，企业的经营管理与核心利益密切相关，保障了实际经营管理活动的开展质量就是保障了企业的核心效益和核心竞争力，只有当工程成本管理质量得以保证时，才能正确反映出企业的实际运行情况，为企业管理者的重大决策提供有力的数据参考。
二、目前我房地产企业工程成本管理中存在的主要问题
（一）工程成本管理的各个环节存在脱节的现象
房地产企业工程成本管理是一项涉及设计、材料选购、运输、建设等多方面的系统工程，也是一项从工程立项一直到工程竣工等过程都参与其中的管理项目，需要广泛协调参与工程建设的各个方面，其中就包含立项、设计、工程验收、竣工等多方面。但是从现实情况来看，很多工程建设单位在工程成本管理过程中存在严重的脱节现象，施工单位在投资预算、设计预算以及施工运算等各个工作环节之间缺乏必要的沟通和交流，开会商谈的机会少之又少，各部门之间往往无法达成统一意见，工程成本在管理和交流过程中出现断层，导致各个部门的经营人员和管理人员之间是相互独立的，没有形成一个有机的统一整体，因而工作效率不高。同时各个部门之间缺乏必要的交流与合作，很有可能造成实际施工过程中资金和材料以及人力资源的花费超出原来的成本预算范畴，工程因为缺乏必要的建设因素而被迫停工，甚至会出现烂尾楼，这对当地的经济发展无疑会产生十分恶劣的影响。
（二）建筑工程成本管理信息相对落后
房地产企业工程成本管理需要强有力的信息获取工作机制作为重要的支撑。在当今信息时代的大背景下，工程成本管理工作的完成依赖于信息系统的建立。目前大多数建筑工程承包单位的定价管理制度不符合实际情况，很多方面的工程造价还沿用以前旧有的人工、材料、机械设备的价格，导致总的工程造价出现较大误差，给工程的实际施工带来极大的不便。虽然各地的造价单位定期根据市场行情调整一些造价系数，以其达到当前的价格水准，但是总体来说工程成本管理中的相对落后，且价格调节严重滞后于市场上的价格浮动速度。另外建筑业信息化模式、决策程序、管理项目等项目的量化程度较低，造成大量已完成工程缺乏必备的数据收集整理和分析，后续工作没有详细的数据参考，各个建筑过程之间的衔接性达不到相应的要求。
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关键词：统计工作 房地产企业 管理 一、房地产企业统计工作中存在的问题
作为企业经营管理工作，首先想到的是管理战略、经营方式、组织形式、营销策略等方面的工作,企业决策者常常忽视统计的重要性。但企业开展工作和项目开发都得以大量的统计的工作为前提。企业的管理方式、组织结构、经营方式、营销策略都是以统计工作为基础的才能更加有效。在目前国家宏观政策和激烈市场环境竞争中，房地产企业面临挑战。统计工作为服务房地产企业，已越来越受企业管理者重视，为公司长期发展有着举足轻重的作用。但目前在房地产企业中，统计工作还丰在着许多问题和不足，主要表现在几个方面：
1、统计观念认知不足
由于我公司是外资投资的房地产企业，公司的高层管理人中主要由外方人员担当，因而对国内的统计工作的重要性和必要性认识不足，意为统计工作的首要任务是完成领导要求的报表任务，基本的统计信息调查，整理，分析领导要求的统计报表，统计工作与经营管理工作分开，使统计工作人员在公司管理工作中处于边缘化，现统计工作生命力不强，工作观念狭隘，工作仅限于汇总数据，报报表。
2、工作制度不够完善
要做好企业的管理工作，必须要有严格的制度，统计工作也不外乎，公司在制订内部管理制度时，并没有把统计工作单独作为一项制度进行制订，而是作为公司行政管理工作的一部分，使公司统计工作的管理上没有相关的规章制度, 从而统计工作无制度可循。
3、统计工作与项目开发结合不够
现在房地产企业开发的项目前期工作，必须要经过大量的市场调研工作，来确定项目定位、总体设计、市场营销、价格水平等各方面重要因素，统计工作数据越详细越准确，有利于项目的顺利开发和销售。
二、加强企业统计管理的对策
房地产企业统计工作是房地产企业制定政策和计划的主要依据。目前，整体房地产业竞争越来越激烈，房地产市场的快速发展迫使我们改变原先的统计工作观念势在必行。加强统计人员素质，提高工作效率，改进工作方法，建立健全统计规章制度，形成一套合理科学的统计管理模式，体现统计工作的“信息”、“咨询”、“监督三大职能。
1、统计工作的重要性。公司领导首先应从思想上认识到统计工作的重要性，重视统计工作帮助统计部门解决工作中存在问题：统计工作人员在工作中不受其它部门干扰，要保持其专业性和稳定性，要求统计人员要不断提高自身的业务水平和综合素质。
2、公司可根据当地相关法规建立健全企业统计规章制度，规范公司的统计工作，制定工作人员的目标，工作流程，工作职责以及绩效考核成等。详细点说，第一，建立统计工作岗位并明确岗位职责。为加强企业内部管理从精从简，提高工作效率，在管理中设立综合统计岗位，明确其工作性质，保持工作中的独立性。其工作职责应是：制定公司统计标准，标准体系和统计资料报送制度。负责市场信息收集，审核，分析，汇总。完成上述工作后，统计人员应该还应把汇总后的信息提供给各有关部门，为公司领导做决策提供准确的信息支持。第二，公司内部统计信息收集加强。首先，每个业务部门将收集的基础信息向管理部报送，管理部负责汇总。其次，各业部的专项信息向综合统计人员报送，综合人员进行综合的分析研究。最后，经过汇总分析的各种综合信息再向公司决策者，各部门负责人多向运行。为其研究问题，管理决策和了解情况的需要。
3、在当今网络时代，房地产企业在各环节应紧跟节拍，不断创新。如：统计资料的报送手段、统计调查方法与分析技术等方面。企业的统计工作应发挥现代统计技术和网络传输技术，以提高统计资料的利用效率。
首先，利用网络传输和统计资料，可以压缩公司成本和统计人员工作量，也可以使得人员把时间和精力放到项目开发建设服务等其它方面。其次，实现无纸化办公，进一步增加了统计工作方法和手段。随着信息技术的快速发展，对统计数据的整理与分析方面也提出了更高要求，传统的统计手段和方法已经不能满足现在公司的要求。因此，现在公司统计部门可根据自身需要，选择适合自身的统计软件对资料进行更精确的加工。如：SAS、SPSS等。计算机技术的广泛应用，使统计数据的综合分析已变得简单迅速，可以给公司决策者提供更准确，更高质量的统计信息。
综上所述，公司统计工作的管理需要各部门的支持，也需要政府统计部门的努力，还需要公司领导和统计人员重视和努力。要在各个方面做好基础功夫，扩大信息视野。只有这样，统计数据才能及时，准确的为公司领导提供依据，促进企业在市场中更具竞争力。
参考文献:
[1]Du Brin,A.J The management science[M].Press of Ren-min University of China，2010
