房地产公司内部管理制度范文
时间：2024-02-08 18:02:36
导语：如何才能写好一篇房地产公司内部管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】房地产公司；财务管理；问题；具体对策
财务管理是公司为了获取经济效益最大化，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等各类经济活动中管理工作的总称。房地产公司在现代经济社会中占有重要地位。在丰厚的利润驱使下我国涌现了大量的房地产公司，楼市行情上扬速度极快。为了防止房价的上涨，我国政府部门颁布实施了诸多的宏观调控政策对国内房地产公司予以调整。针对此情况，房地产公司内部财务管理怎样实现现代市场经济的需求，不断提高自身竞争实力，这是目前的核心课题。笔者就房地产公司财务管理特点为切入点，指出了房地产公司财务管理中存在的问题，并提出了相应的解决对策，以保障房地产公司持续健康发展。
一、房地产公司财务管理的特点
1.资金筹集数额大、资金周转周期长
由于房地产公司开发对象的特殊性，使得房地产开发时需要投入庞大的资金。在庞大的土地价格与房屋工程造价下，房地产公司一次将投入高额的资金，对于此情况，要求房地产公司应采用各类有效的途径和渠道开展资金的筹集工作。同时，由于房地产公司的开发经营过程存在长期性、资金周转困难等现象，所以要想短时间内收回资金还具有很大难度，致使资金周转不灵。
2.投资决策困难，存在较大开发风险
由于房地产开发公司具有较长的开发周期，不可避免的会发生诸多的不可确定因素，而这些因素很有可能会影响到开发企业投资项目的成败及效益，所以，明确指出房地产公司进行投资决策过程中必须对项目的可行性加以论证，而这样一来使得投资决策难度提高。由于房地产公司不具备高的调整能力，变动性差，只要项目开始施工，就无法再把资金抽回，这无疑给公司的投资带来了巨大的风险隐患。
3.存在多样化的财务形式，财务管理存在较大难度
众所周知，房地产开发会经过征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等各环节，开发活动涉及方方面面，所以，呈现出了多样化的财务形式。此外，房地产公司活动参与者一般包括了房地产公司及其投资者、债权人、债务人、被投资单位以及内部各单位和各上级管理部门，给财务管理带来了较大的难度。
二、房地产公司内部财务管理中存在的问题
1.不重视全面成本及费用管理
这里所说的成本及费用管理指的是针对房地产公司日常开发经营时所有费用与开发产品成本的产生而实施的涵盖预算、计划、控制、分析、评价等在内的各种有效的管理活动，其主要职责是将房地产公司内部潜力充分挖掘，贯彻节约目标，合理控制开发产品成本和其他费用的支出，保障企业在竞争激烈的市场中具有较高的竞争实力。房地产公司内部成本与费用管理在公司内部管理中属于核心内容，全面成本管理明确指出房地产公司要求做到全员、全过程、全方位的成本管理，贯穿于房地产公司开发、生产、经营全程。
2.缺乏完善的财务管理制度
国有企业与民营企业在制度建设过程中有着一定的差异性，这就使得房地产公司起步运行时，大部分的工作都难以有相匹配的制度依据，特别是财务管理工作上，房地产公司中常出现资金不集中、多头开户、财权分割等各类对公司发展极为不利的情况，大部分款项支付过程中均不具备相关的经济合同备案，财务部门无法全面获悉款项的来源、发生细节，也没有针对资金设置专门的归口部门，这样就使得房地产公司领导层难以及时的了解项目资金的实际运转情况。
3.各部门间的协调性差
在房地产公司内部财务管理工作中，财务部门与经济部门和工程部门接触中还存在一些矛盾问题，比如，在实施的制度中指出各部门每个月三十号前要将用款申请递交到财务部门中，然后，财务部门再对月份用款计划进行科学的汇总与合理的编制，报经理办公会批准后，由财务部门进行所需资金的筹集，同时根据已经确立的用款计划办事。然而实际情况是，经济部门和工程部门常由于诸多因素而无法根据此规定办事。在房地产公司财务管理部门中最难解决的问题就是资金的计划性执行力度不强，引起该问题发生的根本原因是各部门没有认识到财务管理的重要性，认为控制属于财务部门管辖范畴，不按照相关制度办事。在和经济部门合作时，财务部门的任务是为经济合同支付费用。根据上述例子，经济部门作业过程中，经常不根据相关规定提交申请，虽有相关的制度但未得到有效执行，而财务部门与经济部门是同等级的，没有权力管理经济部门，对于经济部门的拖后行为，只有领导层方可予以处理。
三、强化房地产公司财务管理的具体对策
1.推行全面成本及费用管理
成本及费用管理涉及房地产商品寿命周期各环节阶段，房地产公司内部成本管理工作具体涵盖了成本及费用的预测、计划、控制、核算、检查、分析这些内容，要想保证成本及费用管理具有高水平，房地产公司就应有效管理所有成本费用，并且还应全面调动员工参与成本及费用管理工作的热情，促进公司经济效益最大化，严格根据国家明确规定的房地产公司成本及费用开支范围与标准，保障房地产公司各环节经济水平，落实全面成本及费用管理。
2.创新财务管理制度
实际工作中常有一些问题无法根据以往的工作经验有效解决，所以需要通过制度创新来及时处理。比如，在货币资金控制的安全问题中，因无法获悉准确的审批权限而导致财务管理难以有序运行，要想通过以往的标准规范来解决此问题难度较大。所以，房地产公司应贯彻落实三级审核制度，以此提高财务部门的管理水平，摒弃传统中看见有领导签字就立即付款的行为。比如，某个项目运行时，发生了严重超过预算的现象并有领导的签字，财务部门应根据这个情况，结合三级审核制度提出相应的异议，认为高出财务预算，最终款项被放置到下一阶段中支付，从而推动财务预算的有效运行。
3.处理好各部门间的关系
在对房地产公司财务部门和其他部门间的矛盾冲突进行处理时，必须先充分了解财务预算的具体内涵，财务预算工作的完成其实就是全员运行的过程，而并非财务部门自身能够完成的，所以，要求财务部门在协调和各部门间的关系时，各部门也要与财务部门良好的配合以实现预期的财务预算目标。领导层也必须对财务预算管理工作予以足够的重视与支持，设置专门的预算管理组织、预算执行部门与审计部门，推进财务预算正常运行。此外，房地产公司财务部门实施财务预算体系时应将自身具有的财务核心作用全面发挥，充分了解财务预算的阶段性目标，如果存在预算目标范围以外或者预算目标严重不足的情况，第一时间汇报给领导层，财务部门在财务管理工作中具有主导与核心作用，应该承担起对各部门间关系的有效处理。
4.加强财务定期检查与考核
房地产公司不仅要做好投资回收衔接、增强资金运用水平，同时还必须做好投资项目的风险分析和方法性研究工作。科学合理的财务预测能够降低财务风险，将各类风险抵制在萌芽之中。对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等实施财务指标分析，加强财务监督，节约成本费用，提高经济效益。
四、结论
综上所述可知，财务管理在房地产公司中属于重要部分，对房地产经营与管理起到了重要的保障作用。房地产公司要想持续健康发展，一套完善的财务管理体系不可少，该体系能够保证房地产公司有效筹资、投资及用资等，所以，房地产公司应积极构建一套行之有效的财务管理体系。
参考文献：
[1]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策[J].经济师，2009（8）
[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业，2009，（2）
篇2
2010年11月24日，北京息源兴业房地产经纪有限公司(以下简称“思源经纪”)在纽约证券交易所上市。成为中国第二家在纽交所上市的房地产公司，成功融资6250万美元。从2010年7月正式启动上市工作，到成功上市，思源经纪只用了140多天，如此快速高效的过程甚至让主承销商摩根士丹利都感到吃惊。实际上，从2009年初获得鼎晖投资的注资，到2010年来成功上市，思源经纪在每一个关键步骤上的表现都近乎“雷厉风行”，“这得益于公司有一支高效率、以目标为导向的团队。”思源经纪CFO李凯在接受《首席财务官》杂志专访时如此表示。
思源经纪的前身是一家专注物业管理软件的公司，2000年进入北京傲房地产销售业务，2004年将主营业务集中在一手房销售上，并成立了思源经纪。只用了短短的三年时间，思源经纪便成为北京房地产服务行业的翘楚，业务范围覆盖城市运营与土地一级开发顾问、项目全案策划、经纪等专业性的房地产服务领域。
01 王牌文化
在金融危机的阴霾之下，当时的国内房地产行业已经感到阵阵寒意，但是思源经纪却迎来了知名投资机构――鼎晖投资的注资。鼎晖3000万美元投资思源经纪，占股19.29％。在李凯看来，恩源经纪大动鼎晖的秘诀就是“人和”以及“负责任，有追求”的企业文化核心。这使得公司即使在最困难的时期也一直坚持长远可持续发展战略，不为短期利益所诱惑。
国际金融危机期间，房地产公司大规模裁员，放弃正在销售期的项目，准备通过肖减业务规模来渡过市场艰难期。思源经纪却逆势而为，在2008年下半年陆续成立了多家城市公司，而这些城市公司正是在2009年以后推动了公司的高速成长。李凯说，当时思源经纪的高管团队认为，市场越难的时候也是公司越容易接单、越容易积累客户资源的时机，“我们要做的是稳定团队、积极接单、逆势扩张、提升内部团队的专业能力和服务品质。”
李凯坦言，患源经纪作为房地产鼹务公司，其全部价值都是依靠团队来创造的，因此鼎晖在考察思源经纪时也更关注公司的人和团队，以及公司内部的企业文化导向是不是具备了让公司成长的空间。“正是看到了我们在上述方面的优势，所以当许多在海外上市的中国公司的股价已经非常‘便宜’的时候，鼎晖没有去‘捡便宜’而是决定投资我们。他们对公司文化有高度认同，对管理团队给予充分信任，对公司未来的成长性充满信心。”
事实上，逆势扩张的战略也让思源经纪在当房地产行业一片哀鸿遍野之时独立趣楚：新订单不断、合同储备面积在大幅增长。2009年房地产销售市场回暖以后，思源经纪的业绩更是有了一个跨越式的增长，销售额从2008年的100亿元飙升至2009年的300亿元。
2008年7月，李凯离开已经工作了17年的松下电器，正式加盟思源经纪。从知名外企到民营企业，李凯也是看中了思源经纪的管理团队。李凯表示，“思源经纪作为一家民营企业，团队职业化的道路非常好，公司管理层人员基本都是职业经理人。我们的创始人认为，公司要实现长远可持续发展一定要走职业化道路。正是‘职业化’和‘长远可持续发展’打动了我，而我本身也是一个喜欢挑战的人，”
在加盟思源经纪以后，李凯面临的最重要的工作就是推进财务部门的内部管理体系化建设。在李凯的带领下，财务部门按照组织、制度、流程、绩效四个方面进行系统化梳理和整合：重新明确财务各岗位的定位、职责、考核标准；完善公司财务管理制度并导人集团管理信息化系统；建立财务预算与分析管理体系；引进了一批高素质的专业人才。这些工作为恩源经纪日后的上市打下了良好的基础。
02
四个月上市
“四个月零二十二天”，这是思源经纪从启动上市到成功登陆纽约证券交易所所用的时间。谈起思源经纪的上市过程，李凯颇为自豪。
2010年6月中旬的一天，思源经纪董事长陈良生突然找到李凯。表示公司准备去美国上市，希望能在12月份之前完成这一工作，并让李凯整体负责上市筹备工作。于是2010年7月2日，在李凯的带领下，由法务经理、财务副总、行政总监在内的四人小组正式启动思辣经纪速度市的筹备工作。
“在整个上市筹备的过程中，令我印象深刻的是各方中介，包括投行、境内外律师、审计师、公关公司在内，所有的人都体现出非常高的专业能力和团队合作精神，没有他们的协作我们不可能在这么短的时间内完成上市。”在短短的140多天的时间里，思源经纪完成了美国会计准则下三年的财务报表审计，写出了同业里内容最全面数据最详实的招股说明书，共向美国证券交易委员会(SEC)的六轮递交。李凯感慨，每次收到SEC的问题都几乎彻夜不眠地解决，只用三或四天的时间就作出回复，而其他公司一般需要8～10天，因此他们的办公室经常在凌成三四点钟的时候还人声鼎沸。“我们只有一个目标，要在加10年11月份之内完成上市。”
“筹备上市这件事对于我个人的职业经历来说是非常具有挑战性的，当我站在纽交所敲钟台上看着思源经纪的股票挂牌开始交易那一刹那啊，我感到非常骄傲。”与此同时，另一个挑战也摆在李凯面前，那就是如何当好一名上市公司的CFO。李凯表示，自己已经做好准备，今后将花更多的时间去与投资人沟通，更加关注公司业务发展战略的实施效果和公司内部治理的有效性。
03 建立成本优势
房地产经纪是一个人力资源密集型的行业，随着规模的扩大，如果在成本，尤其是人力资源戚本方面不能实现有效的控制，就会给公司利润带来很大的压力。思源经纪则依靠“深耕城市”和“客户至上”的经营策略在成本控制方面一直保持着优势。
与其他公司不同，思源经纪并未一味扩大城市公司的数量，而是追求在进入一个城市后就要做到精耕细作，尽最大努力在最短的时间内做到这个城市的市场占有率第一。截至目前，患源经纪在全国有17家城市公司，相比同行业普遍30～40家，甚至更多的城市公司数量，思源经纪似乎显得过于保守。不过这一“深耕城市”策略使得思源经纪的人均效率和人均效益远超同行，人均净利润指标一直居于同行业领先地位。
随着内部管理体系日渐成熟，思源经纪将其在北京市场的成功经验不断进行复制，在进入许多城市的两到三年之内就能做到当地市场份额的前列，甚至第一。“这样做就较好地解决了规模扩张所带来的管理资源被过渡摊薄，进而影响到对客户的服务品质。作为房地产服务提供商，高品质服务是公司的生存之道。”李凯说，“另一方面，最大限度地增加在单个城市的市场份额，可以非
常有效地提高边际利润，这也使得思源经纪保持了较高的人均效益高。”
思源经纪在行业内率先改变的内部激励机制则为其在实践客户至上策略方面奠定了基础。李凯表示，房地产经纪行业很容易出现同质化竞争，因此如何用内部机制激励员工真正以客户目标为导向去做事情很重要。在这方面，思源经纪率先取消了行业内普遍采取的分佣制，取消层层提佣的做法，改为对经理级以上的员工进行年度绩效考核，实行绩效奖励制。绩效考核标准中很重要的一条就是必须完成开发商为客户设定的年度销售任务。
在恩源经纪的网站上有这样一个公式：“客户成功+员工成功=企业成功。”李凯表示，思源经纪已经将“客户至上”的理念深深地融入到了企业文化之中，这正是作为房地产服务商的思源经纪能在短短的六七年时间里从一家名不见经传的小公司迅速成长为中国领先的房地产经纪公司的根源所在。
深耕城市和客户至上的策略为思源经纪参与今后的行业竞争赢得了先机。思源经纪招股说明书显示。2010年前九个月公司实现净营业收入4.32亿元，几乎等于2009年全年净营业收入的总和。2010年前三季度净利润为1，32亿元。
04 发力竞争
在国内，房地产经纪还是一个相对年轻的行业。然而，随着房地产经纪公司规模的扩大，如何平衡“效益”和“规模”成为了一个重要课题。“谁能很好地解决这一问题，谁就可以获得相对竞争优势。”李凯表示今后将进入一个行业整合的阶段。
相关统计显示，2005年国内百强房地产经纪公司的销售金额占全年新房销售总量的17％，这一比例在2010年预计进一步增长到约35％。房地产开发商越来越倾向于把策划营销等专业服务外包给经纪公司。目前地域性的竞争格局已经显现，易居中国以长三角为根据地占据华东区域，思源经纪则以环渤海区域为核心鳌占北方地区，华南地区以世联地产和合富辉煌为主。“未来这个行业可能会进一步整合，所以谁在这个市场领先一步，谁就取得了先发的竞争优势，这也是我们考虑公司上市，跟资本市场对接的初衷。通过上市进一步提高公司知名度，吸引更多优秀人才加盟，高素质的人才是这个行业的核心竞争力。”
李凯也毫不掩饰思源经纪借着此次上市而带来的资金和品牌优势迅速做强做大的目标。实际上，思源经纪已经开始发力。
2011年1月12日，恩源经纪与深圳市星彦地产硕闻有限公司正式签署协议，宣布思源经纪成功收购星彦公司。此次企业并购标志着思源的房地产经纪业务正式入主华南市场，全国性布局在今年将全面拉开帷幕。
房地产经纪行业人员流动性大，如果有一支稳健的员工队伍将会成为一个很大的竞争优势。李凯表示，“思源经纪经理层以上的员工流动率很低，大概每年5％左右。公司给员工提供了一个没有天花板的职业发展空间，我们有的城市公司总经理就是从一线置业顾问提升起来的。”2009年思源经纪设立了一个名为3-1-5的工程，即在2012年之前在公司内部自己培养出30个城市公司总经理，100个项目总监，500个销售经理和策划经理。
篇3
【关键词】上市公司；投资性房地产；公允价值
一、我国投资性房地产公允价值计量的特点
随着我国房地产市场的发展，涉足房地产投资的企业越来越多。2006年我国在借鉴国际会计准则、全面修订企业会计准则之际，新增《企业会计准则第3号――投资性房地产》，首次要求对以投资为目的而持有的房地产单独确认。该准则充分考虑我国社会主义市场经济不完善的实际情况，很多地方体现中国特色，特别在投资性房地产公允价值计量方面表现得十分谨慎。
首先是有条件地采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。与国际会计准则优先采用公允价值计量不同，我国准则侧重于采用成本模式。准则规定采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：a.有活跃的房地产交易市场；b.同类或类似房地产的市场价格及其相关信息能够从房地产交易市场上取得。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式确定后，不能再变更为成本模式。
其次涉及公允价值模式下对相关资产转换为投资性房地产时转换差额的处理。与国际会计准则相比，我国准则的特点是对同一资产价值发生增减不同方向变化产生的差额区别对待。规定如果转换当日公允价值小于账面价值，差额计入当期损益；如果大于账面价值，应当将差额在己计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。在国际会计准则中规定自用房地产转换为投资性房地产时按照此方法处理，而存货及自建投资性房地产则无论价值增加或减少其差额都计入当期损益。
最后在披露方面，国际会计准则要求在成本模式下仍应披露投资性房地产公允价值，我国准则规定公允价值计量模式的企业要披露公允价值确定依据与方法，而采用成本模式的企业并不要求披露公允价值。
二、上市公司投资性房地产公允价值计量的现状
我国对投资性房地产公允价值计量的所具有的谨慎特点不仅在准则制定时表露无遗，而且还能得到上市公司准则应用时统计数据的充分证明。总体上看，07、08、09三年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，分别约占上市公司总数的40%、42%、45%。其中绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，笔者结合有关统计数据并通过互联网公开资料查阅相关上市公司报表，确认三年分别为17家、20家和25家（见附表），分别约占2.70%、2.90%、3.24%，可见企业对公允价值模式的运用普遍相当谨慎，远低于此前市场普遍预期。2010年由于房价继续高涨，物业税呼之欲出，很多企业由此担心增加投资性房地产的税收负担，没有新增采用公允价值计量的上市公司。因此2010年仍然保持为25家。下面就其具体应用情况作些描述：
（一）从涉及行业来看，以房地产类公司居多
25家中，房地产公司9家，占36%，它们分别是：津滨发展、卧龙地产、正和股份、金融街、金宇车城、中航地产、泛海建设、世茂股份、武汉控股（该公司2010年房地产行业收入超过60%，实现向房地产行业转型）。另外银行业4家，占16%，分别是：中国银行、交通银行、深发展及宁波银行。其他12家分别涉及商业零售业、纺织业、化工业、酿酒业、航空业等等。这主要是因为房地产类公司资产中投资性房地产相对其他行业来说较多，特别是一些拥有商业地产的公司，采用公允价值计量更能发挥其反映资产真实价值的优势，对公司和投资者而言更有意义。这种现象在2007年刚开始实施新会计准则时并不明显，在近两年，特别是2009年随着房地产市场日益火爆，公允价值计量受到更多房地产公司青睐。
（二）从投资性房地产业务对公司影响看，多数公司影响不大
这可从两个比重进行分析。一是投资性房地产占总资产比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，应该说投资性房地产少的公司，无论采用成本模式还是公允价值模式对公司影响都不大。与之相对的是10家比重接近或超过10%，有1家投资性房地产占总资产比重甚至快达到90%。但总的来看，并没有象通常所料想的那样，表现出投资性房地产较多的公司偏好公允价值计量的现象。二是房地产租金收入占营业收入比重。根据2010年财务报表分析，有14家公司在营业收入中没有单独列出房地产租金收入，可见比例相当低，有单独列出的9家超过1%，1家不足1%，另外1家房地产公司没有单列租金收入，全部包括在房地产行业收入中披露。
（三）投资性房地产公允价值确定依据与方法各异，大多数公司有披露
根据2010年年报，有10家根据独立评估机构评估报告确定，但有2家并未列出具体评估公司名称，10家参考同市场同类房地产价格由公司自行确定，有3家根据第三方调查报告确定，另外有2家没有说明确定依据。无论是评估给出还是自行确定，大多数只是较笼统地说明按市场法确定公允价值，具体方法不明。
（四）投资性房地产公允价值内部控制制度建设刚刚起步，大多数公司还是空白
投资性房地产公允价值计量内部控制是为保证投资性房地产公允价值合法有效取得及其相关信息真实准确完整披露而制定和实施的一整套操作程序、管理方法与控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地产、世茂股份4家公布投资性房地产公允价值计量的内部控制制度或管理办法，其他21家公司虽然按照证监会要求建立公司内部控制制度并对其运行效果由会计师事务所予以鉴证，在内部控制制度的很多方面与投资性房地产有一定关联，但对投资性房地产公允价值的确定依据、方法、原则等方面并没有建立起有效内部管理制度。
三、投资性房地产公允价值计量存在的问题
从以上应用现状的描述中我们可以发现，很多公司选用公允价值是以反映公司资产真实价值，向报表使用者提供与其决策更为相关的会计信息为目的的，他们为公允价值计量作了十分有益的尝试。但由此也可发现很多问题，主要表现在以下几个方面：
（一）利用公允价值计量进行盈余管理
与成本模式相比，采用公允价值计量时不用计提投资性房地产折旧摊销，可以降低当期费用，提高公司利润，同时在近两年房地产价格节节攀升的背景下，还可以提高资产总额，降低资产负债率，产生公允价值变动收益进一步提高公司利润。采用公允价值计量即使存在使公司业绩不稳定、降低折旧税盾作用、增加资产评估成本等因素，但两相比较，公允价值计量的种种优势为避免上市公司“披星戴帽”或做到账面扭亏为盈或粉饰财务状况以满足融资要求等等还是具有显而易见的良好效果，因而为一些公司所利用。以ST华侨（600759）为例，其2007年年报显示，2007年度新增13.181亿元投资性房地产，当年因公允价值上升增加资产580万元，与投资性房地产公允价值收益580万元相比，因无需计提折旧而增加的利润5270万元（按取得成本13.181亿元和折旧年限25年估计）更为可观。再如，深方大（000055）2007年度非经常性收益总额是利润总额的2倍多，其中投资性房地产公允价值变动收益金额为4232万元，占非经常性收益5701万元的74.23%，扣除非经常性收益后的归属于上市公司股东的净利润为-3262万元。可知，投资性房地产公允价值变动收益是该公司当年实现账面盈利的主要因素。
（二）公允价值确定存在较大的可操纵空间
我国企业会计准则中虽然规定有确凿证据公允价值可持续可靠取得条件下可使用公允价值计量，并要求对公允价值的确定方法与依据予以披露，但究竟具体使用什么方法与依据仍由公司自主确定，这无疑给上市公司留下很大的操作空间。可以说，公允价值计量运用关键在其确定依据与方法上，然而通过对上市公司公允价值确定方法与依据的分析可知，实际上很多公司是参照市场价自行确定计算公允价值的，也没有说明计算方法与程序，有的虽然说明依据评估机构评估价格但并没有披露具体评估机构名称和评估报告书，还有的根本没披露其公允价值确定依据，确定方法与程序的说明也较笼统，有的公司投资性房地产公允价值变动幅度远远超过当年同类市场正常增长幅度，这不能不使报表使用者对其价值真实性客观性产生怀疑。另外，建立公允价值计量内部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多数公司仍缺乏这种自我约束机制，使公允价值确定更加主观随意。
（三）投资性房地产信息披露不够充分、不够规范
主要表现在两个方面：第一，持有土地使用权的信息披露较少。按照我国企业会计准则的界定，投资性房地产包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬迁或扩建需要，拥有土地使用权的情况较普遍。但从25家采用公允价值计量的公司报表分析，投资性房地产涉及范围几乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用权。公司的土地使用权似乎全部作为无形资产处理了，还在每年按土地使用权的规定年限摊销成本，这种做法显然无法反映一些上市公司囤地的投资目的与实际收益，没有让报表使用者取得投资性房地产完整信息。新华社2010年10月的报道曾披露，泛海建设（000046）在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，其间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。可是在公司报表投资性房地产或无形资产附注中却找不到有关这些土地使用权的重要信息。第二，25家公司中有13家没有投资性房地产具体项目名称，只有房屋、建筑物的成本与公允价值变动分类数据资料，报表阅读者无法了解公司主要投资性房地产的项目名称、位置、面积、单位价格，同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，无法根据会计报告判断上市公司采用的计量方法是否恰当。
四、投资性房地产公允价值计量的规范
在我国企业会计准则与国际会计准则持续趋同的大背景下，投资性房地产公允价值计量符合财务会计未来发展方向。针对上市公司在应用投资性房地产公允价值计量中存在的许多问题，建议从以下四方面进一步予以规范：
（一）完善公允价值计量与披露的相关会计准则，加强政府监管
第一是加快制定我国公允价值计量准则。2011年5月，美国财务会计准则委员会（FASB）与国际会计准则理事会（IASB）共同了关于公允价值计量和披露的最新规定，以实现公允价值项目趋同。制定我国公允价值计量准则显得更加紧迫。以此作为投资性房地产公允价值计量的指导性文件，保证公允价值取得、评估和变动的准确性。第二是完善投资性房地产会计准则。要求企业披露与公允价值确定的一些相关因素，如具体项目名称、位置、面积等。参考国际会计准则对投资性房地产公允价值估价作法，要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，并要求披露评估报告，不能企业自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构，避免人为操纵企业利润。第三是规范土地使用权归类标准，以确保以投资为目的而持有的土地归入投资性房地产，完整披露相关信息。
（二）完善房地产市场环境，为公允价值计量创造条件
第一完善房地产市场信息。活跃的市场是公允价值运用的基本前提，但是我国目前房地产缺乏完善的市场，价格及相关信息不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性，国家应采取有效措施，比如建立良好的交易环境、推行适当的优惠政策等，培育活跃的房地产交易市场。第二加快推行包括《评估机构业务质量控制指南》在内的资产评估准则体系，规范投资性房地产评估方法，提高资产评估质量与公信力。
（三）建立健全投资性房地产公允价值计量内部控制制度
随着我国经济融入全球化步伐加快，公司面临的的风险越来越大，为此我国监管部门不断提高对上市公司建立内部控制及其信息披露的要求。为与内部控制整体要求相一致，有必要要求上市公司就公允价值订立内部控制制度制定审议程序，用以明确公司以公允价值计量资产的计量依据、计量程序与计量原则，并严格、有效地将其执行，有助于公允价值计量的操作，降低随意性，提高会计信息质量的相关性和可靠性。
（四）加强教育与培训，提高会计人员职业判断能力
公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值计量中大量不确定因素的存在，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和职业道德教育，从主观上消除利润操纵的动机。
参考文献：
[1]企业会计准则第3号――投资性房地产.
[2]国际会计准则第40号――投资性房地产.
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[4]张鸣.投资性房地产中公允价值计量模式选择的影响研究[J].财会学习,2010,2.
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述职报告是任职者陈述自己任职情况，评议自己任职能力，接受上级领导考核和群众监督的一种应用文，具有汇报性、总结性和理论性的特点。下面就让小编带你去看看房地产主管的个人工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产主管的述职报告1不知不觉中，20____年已经接近尾声，加入公司已有些时间，这这段时间的工作中，我学习并积累了很多知识和经验，锻炼和提高了业务能力，更让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生阅历。可以说，在建华的这段时间中，收获颇多、感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几个方面报告。
一、学习方面：
学习，永无止境，来到公司的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质和操盘模式，通过努力的学习明白了销售经理的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面：
进入____之后，回头再看，感觉在公司中每时每刻都会学到东西，主要在于自己有没有去发现、去学习。在公司领导的耐心指导帮助下，我渐渐了解心态决定一切的道理，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对生活和工作，随之心境也是越来越平静，更加趋于成熟。
三、完成的主要工作任务：
1、____共计销售____套，销售面积________平米，销售额__________________元，回款额__________________元;
2、到______后，对项?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匦孪低撑嘌盗朔康夭ㄒ抵逗?a href='//xuexila.com/chuangye/yingxiao/xiaoshou/' target='_blank'>销售技巧。
3、修改和重申了案场制度，制度更加细化。
4、制定早、晚会签字制度，分析市场、客户以及销售中遇到的问题，提升团队士气。
5、在公司领导的指导下，参与制定12月的月团购计划，联系团购单位，选房、签约，最终成交____套，销售额______________元，回款额为______________元;
四、工作中存在的不足
1、对业务监督执行力度不够
2、对项目整体把控有待于提高。
3、需要进一步增加管理方面的经验。
4、与甲方缺乏有效沟通。
在学习公司完善的操盘经验，发掘自己工作中的不足的同时，计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、进一步提高自己的管理水平;
2、及时完成领导交给的各项任务;
3、与甲方及时有效地沟通，保证销售工作的正常化;
4、不断改进工作中所存在的问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成;
5、同时努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的执行力。
7、制定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，分工和责任明确，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。
8、工作从细致性出发，做到掌握销售上的一切相关事务。
20____年这一年是有意义的、有价值的、有收获的一年，虽然我来______公司时间不长，但是在这里真正体会到了团结协作，互帮互助，共同创业的一种精神，同时感谢各各领导、同事对我工作方面的支持和帮助，我相信公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，更好的发展，项目在公司的领导下，会以更好的业绩回报公司。
房地产主管的述职报告2在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。
第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
房地产主管的述职报告3人生天地之间，若白驹过隙，忽然而已，在这段时间的工作中我们通过努力，也有了一点收获，想必我们需要写好述职报告了。怎样写述职报告才更能吸引眼球呢?以下是小编整理的房地产主管述职报告范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
20____年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20____年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20____年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。现将我这一年来的工作情况向各位简要汇报如下：
一、了解落实土地信息
根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20____年我与公司其他部门的密切配合：
一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。
二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。
三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。
二、集思广益，制定各项管控制度
由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20____年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。
三、提倡加强团结，营造和谐氛围
团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时;不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为剂。把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。
四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力
20____年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路;随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实，于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。
五、严格信息披露，加强监督管理
按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益;本年度，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。
回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的`智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。
六、20____年工作计划
20____年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：
(一)提高个人综合素质，胜任总经理工作。
严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。
房地产业是一个业务分类极其广泛的.行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20____年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。
(二)按照公司计划做好项目工作。
一是土地信息取得方式
从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。
二是工作重点
明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：
1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。
2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。
3、房产与地产兼顾的发展思路。
房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。
(三)在物业管理方面
我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。
做为公司的主要负责人之一，不仅是公司领导的参谋，也是协调公司内外关系的窗口。总结一年的工作，更多的还是在一些方面存在的不足。只有提高个人的综合素质，才能更好的完成公司交办的各项任务，提高执行能力。20____年我一定要在公司领导下，严格按照公司的战略部署，紧紧围绕公司的总体发展战略，认真学习各项政策法规、规章制度，努力使思想觉悟和工作效果全面进入一个新水平，做好本职工作，抓好各个工作的推进落实，加强经营管理，提高服务质量，抓机遇，闯市场，创品牌，求效益，与公司共同发展，共同成长，为稳定的发展、谋取利益最大化贡献自己的力量。
以上是我的述职汇报，请各位领导评议，欢迎对本人工作多提宝贵意见，并借此机会，向一贯关心、支持和帮助我工作的各位领导和同事表示诚挚的谢意。
房地产主管的述职报告4一、工作绩效述职
时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。
二、工作心得和体会
虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。
我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。
三、关键事项
作为一名策划人员，我本着要不断的完善自己各方面的专业技能这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。
我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的，
四、____年的改进思路
在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。
在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。
20____年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的冬天。
房地产主管的述职报告520____年是紧张的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收获。回顾这一年的经历，经历了公司从来没有的策划模式，也完成了开始觉得不太现实的销售任务。让我对营销策划有了新的认识，也看到了大胆的广告推广方式。回顾这一年的工作，我在公司领导和同事们的支持与帮助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，认真的去完成了自己的本职工作，一年转眼即将结束，现对一年的工作情况总结如下：最重要的是工作重心的转变，其次是自己心智的成熟。
今年的销售任务从年初的11亿销售目标下达下来，就觉得确实是一个重担压了下来，为了去实现这一个目标，我全力以赴的去配合公司的每一个销售节点。我把自己的销售业绩放到了一边，重点放在了整个销售团队的销售业绩上面，我们把每一天都当成了开盘日，庆幸的是今年公司的策划部门为我们销售做出了强有力的销售宣传，保证每天我们的销售中心的人气都非常的旺，而这个时候我的工作就放到总控上面，做好现场的销售氛围，而自己确实在今年也没有赚到钱，有的时候心里确实感觉到不平衡，拿不到钱(我没有销售总提成)，有时候确实想放弃这个工作岗位，说实在话干销售就是吃的青春饭，拿高工资，别的同行也觉得今年我们卖这么好，我应该赚好多钱，但事实我根本没有，而幸运的是林总、刘经理真的也很理解我，对我关怀和帮助，同事们也非常配合我的工作，我应该感谢他们。
20____年的主要工作内容如下：
一、销售部日常管理工作
销售部门是公司对外展示的形象窗口，代表的是一个公司外表，也是公司最赚钱的一个部门，是一个先锋部队。销售部工作也是最直接的，拿业绩说话。天天跟形形的人打交道也是最难的一件事情，特别有些客户不讲道理，死缠烂打。面对这些工作，为了完成任务目标，自我强化工作意识，提高工作效率，细化工作内容，冷静处理客户问题，力求达到客户的满意度，创造良好的客户口碑，力求各项工作准确，避免疏漏和差错，至今基本做的还是比较完善。
1、认真做好市场调研工作。
对洛阳市场的信息掌握，对竞争对手的产品细致分析，每周调研做好记录，及时和团队分享，给公司产品定价提供依据，做到知己知彼百战不殆。
2、营造火爆的销售氛围促进销售。
配合策划部门的活动作出应对调整，在销售现场做好总控，盯紧销售案场的每一组客户做出调整，应对突况，核对房源、价格、优惠等确保准确，避免疏漏和差错。(我把自己的时间全部放在了为团队服务上面，而自己却没有了客户，没有提成，收入也是在这个团队里最低的一个人)。
3、做好客户问题的处理。
客户多了什么样的情况都有，要退房的、要优惠的、有对合同条款不满意的等等。在保证公司的利益不被侵犯的前提下，与客户周旋，洽谈，不但要完成签约，还需要客户满意，提高公司的美誉度，提升老客户推介率。
4、做好与其他部门的工作协调。
加强与公司各个部门的沟通，向行政部申请办公用具，车辆使用计划等;与客服部做好合同备案，贷款政策信息等相关信息的及时掌握;请工程部工程师为销售人员解答专业知识等工作，提高工作效率，掌握更全面的知识。
5、做好臵业顾问的培训学习工作。
及时捕捉政策信息，专业知识，课外知识等信息给销售人员分享。组织召开专题分享会使销售团队共同学习，共同进步。新员工的培训学习安排，考核。
二、加强自我学习，提高自身素养
在20____年里，公司加大了推广力度，更新了推广方式，不同新异的推广方式让我目不暇接，在这一年里我不断加强自身的学习，专业非专业知识不停地学习，为自己充电。向周围的领导、同事进行学习，尤其是______老总和______经理的循循善诱、孜孜教诲下，感觉到了今年自己还是有点进步。经过不断地学习充电，不断地积累，我在日常的管理能力、问题客户的处理能力、销售案场的销售氛围营造能力等等，在这一年里又有了新的提高，保证了本部门各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
三、工作中存在的问题
在这一年来，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：
第一，脾气太急躁，个人心理承受能力不是很好，对某些事情个人感观较浓，说话的尺度把握有所欠缺，办事的分寸掌握的不够完美。这中性格会造成本部门和其他部门的同事造成误解，亟待改之;
第二，不细心，考虑问题太少不够精细，该考虑的问题没考虑到，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;
第三，管理方式有些“粗犷”，不够细腻，管理制度的严密性与连续性没有监管到位。
四、今后努力的方向
新的一年开始了，20____年的任务目标15亿也已经下达，又是一个挑战，一个新的开始。自己决心认真提高业务、工作水平，为公司跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我我应努力做到：
1、加强学习，拓宽知识面。
努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;
2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;
真正做好领导的助手;做好臵业顾问问题的解决者“拆弹专家”。
3、注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。
4、不断改进销售部团队成员工作积极性，团队凝聚力，做好部门任务分解，并全力以赴去完成年度任务指标。
篇5
以“观念创新、强化服务、爱岗敬业、真抓实干。”为宗旨全面完成06年公司制定的各项任务和经济指标。
一、06年总经济指标：770万元。
（一）XXX橱柜门业精品城摊位租赁费（含物业费）656万元、广告费8万元；
（二）中城大厦物业费35万元、采暖费38万元、电费28万元，其它收入5.3万元。
二、2006年度XXX公司的主要工作
（一）加强团队建设、提高主人翁意识、树立企业文化；
1、抓基础建章建制完善目标管理责任制：经过对接管原荣达大厦后近3个月的总体情况了解发现，部分岗位的职责还需完善，例如：更夫交接班制度、保安员换岗制度、电梯工管理制度等。在2006年的工作中我们将对这些特殊岗位的岗位制度进行重新编写，力求完善。
2、制定员工考核制度：员工考核制度的制定，主要是为了使奖
罚制度有章可循。并且员工考核制度的制定可带动员工主动工作的积极性，提高工作效率，更便于对员工的管理工作。员工考核将分为日常行为考核及绩效考核两方面。日常行为考核将侧重于对考勤、行卫规范的考核；绩效考核则侧重于对员工工作能力、计划及工作目标完成情况的考核。
3、制定员工培训计划：要使各岗位的人员都能发挥其最佳的
工作能力，除了靠其自身的努力外，对员工的再次培训也是十分重要的。为此，办公室将针对特殊岗位，如：消防员、商务咨询员、管理员、保洁员等直接接触业主、业户或外来访客的人员进行岗位知识、岗位技能、大厦相关的基本知识的培训，除由办公室现有人员负责培训外，还将外聘相关领域的优秀讲师为我们讲课。对于各部门管理层人员，我们也将定期对其进行人员管理、客户管理、商务礼仪等多方面的培训。
4、统一着装、展示企业文化、树立企业形象：在2006年我们将参照按股份公司的制度的标准及样式，为XXX物业公司的全体员工制作工装及胸卡。要求所有人员着工装、胸卡上岗，并将出台相应的管理方案进行管理。这一计划如能实行必将在广大消费者及业主业户中树立起我XXX物业的良好形象。在统一着装的同时，我们还将把各部门办公室的室内外环境，按照相应的规章严格检查，使我XXX物业真正成为一家管理高效、办公环境整洁优雅的现代化、高素质的管理团队。
5、时刻牢记安全第一，把消防、安全融入日常工作中。
消防保卫工作是公司上下齐抓齐管的一件大事，在2006年除了要定期进行消防演习外，我们还将加强对消防员、保安、监控等相关人的岗位责任、工作流程的培训。还将在公司内部开展“增强消防意识、牢记安全第一”的学习活动。届时将邀请消防部门的宣传工作人员来为全体员工讲课，增强员工的消防意识、安全意识，学会遇险不惊、自如应对。
（1）加强治安综合管理。大力清查商铺内易燃易爆品。加大对占道消防通道的管理力度，完善商家装修及改建的审批制度，加强对施工过程消防监护。对有如上违反有关规定的业户，予以严肃处理,我们发现一件，处理一件。
（2）坚持“以防为主，防消结合”的工作方针，强化员工消防意识，做到警钟常鸣。认真落实好消防责任制，积极开展防火宣传，普及涊防常识，提高防火警惕性。一旦发生火灾知道如何报警和使用灭火器材进行扑救。力争年内和消防保卫部联合开展2—3次全员培训和实际演习。加强对消防保安人员的选用，强化业务培训，提高专业技能，树立良好的保安队伍新形象。每逢节假日前夕，都要进行有针对性的消防安全大检查，及时发现消防隐患和安全隐患。
（3）用制度规范行为，不断提高保安服务质量。
建立健全各项规章制度并严格考核。整顿作风，严明纪律，树立管理、服务和维护治安新形象，提高队伍凝聚力、向心力和感召力。
6、严格工程改造与施工的管理：2006年内将进行橱柜城行业布局调整、货梯改造、业主会所建设等多项大的工程。在这些工程实施的过程中，第一：保证安全施工；第二：保证工程质量。
7、员工食堂的管理：对于食堂的管理主要侧重二个方面。
（1）保证安全、食品卫生、环境卫生。食堂是消防安全的重点部位。因此，对于食堂每日用液食堂每日用液化气、油、明火等都制定了相关的操作规程及使用办法，杜绝一切安全隐患。
（2）在伙食补助及个人承担费用数额有限的情况下，做到粗粮细做，并要求食堂管理员制定出每日的菜谱，做到菜肴天天翻新，并根据不同人的口味要求进行合理的调整，食堂开始供餐的近三个月的时间里，公司上下全体员工（尤其是原荣达员工）都称赞现在食堂的伙食不但菜肴经营变换而且也可口了。
8、提倡节能降耗：在公司开展节能降耗的大讨论。发动所有员工献计献策，对于在节能降耗方面有空出贡献的将报请集团给予奖励。此外，在日常工作中也提出节约每一张纸、每一滴水、每一度电，做到人走灯熄，杜绝长流水、长明灯现象。
（二）XXX橱柜门业精品城的主要工作。
强化服务、提升业态，繁荣发展商城。2006年XXX橱柜
门业精品城的经济指标是664万元，其中摊位租赁费为656万元，占总经济指标的85.2%。也就是说XXX橱柜门业精品城的经营状况直接影响着明年的XXX公司的经济指标是否能完成。为此我们计划在抓管理的同时，我们还将强化管理干部及员工的服务意识。以“客商为主体”，一切工作围绕经济指标和客商这两个核。
1、做好商城摊位租金的及时全额收取工作：
制定出商城摊位租金收取的相关预案与预定金文本、做好催缴全款的准备工作。
2、全力做好商场四、五层招商工作：
为把专业化的橱柜门业商城做强做大，顺利完成2006年度经济指标。结合2005年底招商的实际情况，对2006年的招商计划进行重新修订，以确保招商工作能如期如数完成。
3、适时做好商城行业布局调整改造工作。
XXX橱柜门业精品城建筑面积近2万平方米，现有业户94户，经营面积5514平方米。经营行业为橱柜厨具和门业，分布在1-3层，东区为橱柜、西区为门业。
由于商城内橱柜门业的布局很不合理。每层都是东区经营橱柜，西区经营门业，这样的布局不仅杂乱无章，并且不符合消费者的消费习惯，还影响到三层商场也活不起来。我们计划是在原有业主租赁期（一年）满后，或在可能的情况下在春节前后实施调整改造，将现在的“东西区”一、二层全部调整为门业；三、四层全部调整为橱柜行业。
（1）根据商城现有业户实际情况做好商城改造调整布局工作。
（2）制定摊位调整布局时所能出现一些相关问题与解决方案。
（3）制定规划出商家，调整拆迁装修摆货期间的相关流程与部门人员安排。
4、做好商城广告费用的及时全额收取工作：
（1）做好室内外现有广告位的重新统计与规划工作.
（2）做好室内外广告位的再开发规划工作.
（3）制定好合理统一的米与整体出租价格.
（4）积极联系场内外业户资源做好商城广告出租工作与费用收取工作.
5、商城的宣传与推广工作：
（1）以“5月份的橱柜文化节”“9月底的门业精品博览会”的为主题，大力展开宣传攻势。
（2）“家装大比武”“一站式购物”与“房地产开发商优惠互补”相结合。
（3）筹集经费印刷大量DM单到相关区域长期发放.
（4）制作明显、特色、品味的综合类报架到兄弟市场摆放扩大知名度与宣传力度.
（5）长期开展小区摸底踏实地做好新开盘小区的“集采”活动.
（6）做好路牌与相关宣传媒体的选择组合租用预案。
（7）重塑商城与场内导购员的整体服务形象
6、收集、分析、处理同类市场的经营动态，做好市场预测：
（1）加强对主要同类市场的调研工作，及时掌握指导业户第一时间做好产品转型与调配工作。
（2）掌握产品价格指导场内业户适时做好价格调整。
（3）掌握相关同类竞争对手活动促销方案与计划，提前制定应对策略。
（4）掌握熟知行业的发展趋势与相关动态。
（三）中城大厦物业管理的主要工作：
2006年度中城大厦的经济指标是万元，其中收缴物业费为35
万元；收费采暖费为38万元。为保障这一经济指标能顺利完成，大厦物业部将在2006年度着重加大对物业费、采暖费的收取力度。
1、认真贯彻执行《物业法》和《XXX市物业管理条例》：
以《物业法》和《XXX市物业管理条例》为指针，坚持贯彻“业主第一、服务第一”的管理理念，全面做好2006年物业管理的各方面工作，全面推行目标管理。
2、管理目标：
（1）为业主服务满意率达到95％。
（2）部门级业主投诉率控制在5％；公司级投诉率控制在3％；大厦治安案件全年控制在三起之内，力争杜绝。
（3）如大厦验收合格，力争治安防范或环境美化有一方面评上区、市级先进单位。
（4）扩大服务范围，提高工作效率，加大解决遗留问题的力度。根据大厦现状和本年度各种费用收缴情况，前期遗留问题是业主关心的焦点，为此物业部把新一年工作的重点放在提高工作效率，解决遗留问题上。争取在3月底前督促房地产公司解决大厦目前遗留的房屋质量、房证、欠款等问题，业主会所争取5.1前投入使用，上半年内完成业主委员会的成立工作，年底前力争物业管理通过ISO14000质量体系认证，为新年度物业费和采暖费的收缴提供前提条件。在处理房屋质量问题上要求做到接到报修后10分钟内到现场本查看情况，小修当天完成，大修不超48小时。同时认真做好业主的建议投诉工作，建议台帐，逐项登记，能解决的马上解决，不能解决的迅速上报，并及时向业主反馈结果，尽可能让业主满意。进一步加强房屋服务中介等工作，通过提高服务功能和服务质量，争得业主对物业工作的支持和理解，为物业管理和费用收缴奠定基础。
（5）强内部管理，苦练内功，为全面完成全年经营和管理目标奠定坚实基础。总结一年工作经验，进一步完善各种管理档案，简化工作程序，在管理人员当中开展贯彻《XX市物业条例》工作，提高工作能力和素质。在贯彻《条例》的同时在业主中做好各种应缴费用的政策、标准等宣传工作，确保06年各项指标完成。
