土地金融政策范文

导语：如何才能写好一篇土地金融政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：金融政策；促进；土地管理；健康发展

推进城镇化的重要突破口是深化土地管理制度改革，而土地管理制度改革的突破口是让农村集体建设用地进入市场。深化改革既要做好顶层设计，又要允许地方摸着石头过河，进行探索试点，成熟后再制定成法律。

我国现行的土地管理制度存在四方面问题：

1.耕地不能得到保护，同时城市的存量土地也不能集约利用。因为集约用地成本高，旧城改造、拆迁安置不如征农民的地来得快。

2.农民利益受到损害。不仅被征地农民受损害，低价补偿、高价出让，农民不能分享土地增值收益。未被征地农民也受损害，因为现行制度限制农民集体建设用地进入市场。

3.土地财政、土地金融孕育政府信用风险和社会金融风险。土地财政的风险，主要由社会分散承担，而土地金融的风险则集中在政府身上。现在土地金融的负债规模太大，陷入了“借新还旧”的恶性循环。万一兜不住，就可能诱发金融危机。

4.政府既是裁判员，又是运动员，造成市场不规范，正常市场经济秩序难以建立。

尽管有关方面的改革一直在推进，但是在中国土地勘测规划院院长郑凌志看来，改革进行到这个阶段，已经触及一些地方政府的既得利益。自下而上的在现行法律框架内的制度变迁已经陷入改不动的艰难困境，根本无法破解城乡二元结构的深层次矛盾。因此，针对改革面临的瓶颈，急需在明确目标的前提下加速推进，超越既得利益。

集体建设用地入市是突破口，农村集体建设用地进入市场是征地制度改革题中应有之义。征地制度改革包括四个方面，一是缩小征地范围，二是提高补偿标准，三是拓宽安置途径，四是完善征地程序。其中，缩小征地范围的含义就是让农村集体建设用地进入市场。他认为，允许农村集体建设用地进入市场，农民就可以凭借土地财产自主参与工业化、城市化进程，增加财产性收入。而且只要符合规划，允许集体建设用地开发商品房，可以增加土地供应，可以打破开发商的自然垄断，对解决城市老百姓住房问题，也有好处。

因此，土地制度改革一定要与城镇化进程相适应，征地过程中要维护农民权益。城镇化过程中要解决转移人口变市民的问题，就要允许宅基地和房产流转，提高他们在城市中购买和租赁房屋的能力。他认为，土地管理新机制应该包括增量土地的征地制度改革、宅基地的流转、城乡建设用地的增减挂钩、城市存量土地的盘活等，这些是跟城镇化中的建设有关的。

对于宅基地制度改革，他建议，宅基地买卖不要限制买卖者的身份，合法宅基地应先办理登记，发生交易要办变更登记，同时对购买人开征财产税。农民自用部分可以免征，超出规定面积的则不能免。合规登记和纳税的，受法律保护，将来即使拆迁也可以得到补偿。“这样对存量土地征税，不仅对宅基地，包括经营性用地也要交财产税，可在一定程度上解决钱从哪里来的问题。同时，集体建设用地进入市场，对政府经营土地制度构成冲击，依靠增量土地的土地财政和土地金融没有了，城市建设怎么发展？建设资金怎么解决？这些问题接踵而至。其实，一些地方的改革探索已经回答了这个问题。广东的“三旧”改造，事实上允许农村集体建设用地进入市场，调动了农民和其他投资主体的积极性，人和地的问题解决了，钱的问题也解决了。政府职能也根本转变，主要是规划、协调、监管、服务。

集体建设用地入市以后，在土地增值收益的诱惑下，一部分农民会有冲动把农地变为非农地，给耕地保护带来新情况。“但现在政府抓住不放，耕地保护住了吗？外延扩张，是政府经营土地制度的必然逻辑。政府退出经营，专心做裁判员，农民的违规行为还愁管不住？”

业内专家认为，征地制度改革、集体建设用地流转等，单靠地方政府推动是不能完成的，需要中央进行顶层的系统设计。缩小征地范围、允许集体建设用地直接入市，让农民获得更多的财产性收入，建立城乡统一的建设用地市场等，涉及土地收益分配格局的调整。因此，未来的土地政策应加强改革的顶层设计，同时，应从基层吸取好的成功做法上升为政策法律。

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关键词房地产贴现率信贷总量信贷结构权益融资

房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训，很值得我们借鉴。

1日本催生房地产泡沫的三大金融因素

1.1贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头

在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD）的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10%，特别是1987年1月达到12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……

1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。

1.2信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元，1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。

1．3信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机

1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%，而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。

从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加，而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓，1987～1989年3年间，竟出现了负增长。

2日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施

1986～1990年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象，日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。

对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导，积极配合大藏省的行动。1989年7～9月后，连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始，要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30％。

大藏省和日本银行的干预很快奏效，1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7％，这是10年以来的首次减少。

由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强，因此其执行期间都不是很长，随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整，金融政策从1991年7月开始转为缓和，当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整，同年底还取消了对不动产融资的总量控制。

3总量控制失效的原因分析

3.1政策漏洞，资金仍通过间接融资方式流入房地产业

日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此，在泡沫期间，有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出，以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源，主要依靠银行贷款生存。1984年末，全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元，1985～1991年间，累计增加了25万亿日元，长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查，1989年3月～1990年3月的1年间，这些非银行金融机构的融资额增加了47%，而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资，成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。

3.2企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因

在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间，企业设备总投资额在5兆日元水平上，而且由于此时日本的经济增长速度不够，实业投资利润不大，而房地产市场趋升。因此，通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场，以期获得投机利润。

4对中国的启示

4.1制定金融政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响

尤其是在整个社会利润率低下，新的高利润行业有待开发，社会游资增加的情况下，更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系，并且是投机资金较好的选择，很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下：社会中其他行业利润率低———长期投资减少，游资增加———因为房地产具备资产特性，理论上可以在任何价格达到市场出清，游资进入房地产———房地产价格上升，房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后，社会发展已经进入相当平稳的时期，再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力，社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施，调低了银行利率，替房地产投机资金来源拓宽了渠道。

4.2控制金融系统对房地产业贷款的过快增长，密切关注信贷结构状况，采取措施避免信贷结构畸形全科论文中心t房地产业的发展离不开金融系统的支持，但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展，而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形，房地产业应该加以干预，并且采取了窗口指导的措施，但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段，日本经济所受危害将大大减轻。

4.3制定金融政策时，要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断修正

日本在执行总量控制措施时，本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升，但在执行过程中又怕打击房地产业，整个过程中摇摆不定，政策执行者决心不坚定，目标不明确，导致政策效果不明显、出现系统漏洞，并且没有及时弥补，造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境，在其他可以进入发展的行业已经成熟，社会利润率降低，国内社会经济相对而言缺乏创新，新的高利润行业极少出现的情况下，大量游资正进入房地产业，试图利用其资产特性获得投机利润。

4.4金融政策的制定应该是一个动态的过程

对于不断出现的新的变化，应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变，权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施，使得整个金融体系风险依然进一步扩大，为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状，自从央行121文件颁布实施后，房地产资金来源明显紧张；但与此同时，也催生出不少新的融资方式，特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物，我们既不能简单的加以抹杀，也不能放任其自由发展，最终造成整个金融系统的风险增加；而应该对其进行具体的分析，按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。

参考文献

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房价何以继续攀升

房价持续攀升，原因是多重的，主要受经济发展、市场供求关系的变化、地方政府政绩观等等因素的影响：

受经济高速发展和宏观政策的影响。经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，这是所有产业发展的基本规律。随着我国经济的发展，人们会把潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。同时，房地产价格的增速则要受到社会经济发展、城市化进程、限购政策、保障房政策、住宅需求、通货膨胀、国际经济环境等多因素影响。

受房地产供求关系变化的影响。随着房地产市场的需求多档次、购买动机多元化、功能需求个性化发展，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全、舒适性方向发展。住宅已成为家庭主要消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。第一阶段顾客需求改变，需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现；第二阶段房地产价值变化。当顾客需求向高层次方向发展，住宅质量、环境、科技含量等逐步提升，使得产品的品质不断加强，提高了房地产商品的附加值；第三阶段地产投资和刚性需求并存阶段。一般情况下，当房地产价值增加，作为对房地产投资商的回报，这部分价值必然要在房地产价格中得到体现，房地产价格自然会提高。

而住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。随着中国城镇化水平的提高，经济的迅速发展，素质教育普及广泛，人均收入逐年提高，更多的人从农村走向城市，从郊区涌向城区。自2008年以来，房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川，都是外来人口购房比例较高的城市。这些外来人口的住房需求是迫切且具有刚性的。同时，我国目前正处于城市化进程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）数量庞大，这部分家庭对于房屋的需求量不容忽视。此外，有一部分居民在早期已购买过住房，但由于当年的住房在户型、功能上的不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

受金融资本和金融政策的影响。改革开放以来，随着经济社会的发展和生活的改善，广大居民手中积累了一定的财富，客观上有保值增值的需要。因此，有相当的一部分人想要通过投资理财，让手上的财富增值。但随着全球经济危机的不断持续和发酵，一般意义上的制造业利润率已经变得十分微薄，加上人工成本的上升、生产资料成本的成倍增长，投资传统的工、农业已无法得到很好的回报，导致社会资本流向其他经济领域。所以，受到人多地少、城镇化进程提速、住房刚性需求等基本国情和外部因素的影响，投资楼市几乎等于稳赚不赔的代名词，导致资金进入楼市欲望强烈，使得房产成为社会资本的主要投资品。

受地方政府政绩观的影响。在一些产业不十分发达的地区，房产成为区域主导产业及区域财政主要财政来源。一方面，这些区域政府为了刺激辖区经济发展，增加地方财政收入， 以达到大幅度增加地方GDP的目的，不仅对房地产买卖持支持态度，并且将土地出让及房地产买卖作为区域内主导产业来推广。另一方面， 房产价格对地方税收有重要影响。与不动产有关的税收（如： 房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等）都与其市场交易价格波动有很大的联系。因而房地产增值有利于增加地方政府财政税收。只有拥有充足的地方财政， 政府才能满足民众与上级政府的需求。因此， 将房地产作为区域主导产业成为地方政府追逐地方政府收益最大化的必然选择。但这种选择却成为了房地产价格进一步上升的重要原因之一。

抑制房价持续过快上涨

房价问题事关国计民生，中央政府与地方政府应承担起抑制房地产价格过快上涨的重大责任，多措并举进行综合“整治”：

规范房地产商的商业行为。一方面要加大对开发商的监管力度，确保供应的土地能够及时、有效的转化成住房供应；另一方面，要通过制定长期、稳定的土地供应政策合理引导市场参与者对未来房价的预期，进而保持住房市场的稳定发展。同时，要规范房地产产业市场竞争秩序，避免恶性竞争。

坚定地抑制投机性投资需求。投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得收益，就会源源不断地进入房地产市场，从而直接抬高房地产价格。这就要求政府必须出台相关政策遏制投机。

区域政府在合理范围内多供应土地。政府的土地供应是影响住房价格变化的一个重要因素。当前的土地供应量对住房价格的波动变化有着显著的影响，这表明增加土地供应的确是缓解当前房价过快上涨的一个有效措施。因此，区域政府一方面要增加土地供应量，另一方面要采取有效措施减少开发商的土地储备行为，从而提高土地供应到住房供应这一过程的时效性。

制定合理科学的房地产政策。国务院于2003年8月12日就颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产业定性为能够“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济支柱产业”，把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。而在房地产政策中，关键是住房建设中保障房建设要能够承担起很大的责任，以缓解老百姓对住房的部分刚性需求。在土地供应上，区域政府要以满足老百姓基本住房需求为目标，积极维护保障房建设，遏制房地产开发商不良行为，进而缓解社会资源分配不均衡等社会矛盾。

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【关键词】通货膨胀；金融危机；外汇储备；投资；金融制度

一、日本金融危机爆发的原因分析

1、非独立的金融制度是导致危机的根本原因

日本的主银行体制不同于英美等国的模式,银行运作缺乏自身的独立性,严格按照官方的命令行事。政府对于金融市场的控制一旦脱离现实基础,只是为了政府经济目标而设定金融政策,将会导致严重的后果。没有立法为依据的金融监管，最终使银行等金融机构丧失了责任意识和风险意识。

2、银行经营错位是加剧泡沫的重要诱因

银行作为信贷双方的中间人,正是为了弥补借贷双方的信息不对称的。银行减少了交易费用,降低了风险和资金的成本。但是银行作为资金保管与运营的人,在信息不对称、缺乏有效监管的时候,银行可以出于自身利益进行信贷,为了获取高收益而投向高利润、高风险的行业,甚至会营造适合投资环境来保证自己的投资收益。

3、日本政府在经济扩张阶段不恰当的货币政策

从日本政府的货币政策来看，应该说在此周期中存在比较明显的失误。主要表现为在经济扩张时期实行降低利率放松银根的扩张政策。由于日元自1985年12月的“广场协议”后大幅升值，为了消除日元升值对经济的不利影响，日本政府随后采取了金融缓和政策。1986年1月30日起，日本银行分数次将官方贴现率从1983年以来的5%降至2.5%的历史低点。并持续容忍接近或超过10%的货币增长速度。这项政策一自持续到1989年5月方做出调整。这一宽松的金融政策带来了大量的富裕资金，促进了金融机构扩大贷款和整个社会的信用膨胀。

4、忽视了对土地、股票等资产价格的控制

在此周期的扩张阶段，由于批发物价和消费物价水平比较稳定，而传统的日本金融政策是以一般物价水平作为参照的，这种判断成为实行扩张性政策的根据之一。而却忽视了对土地、股票等资产价格的控制。对此日本政府自身也己经认识到，并且在大藏省的专门报告“资产价格变动的机制及其经济效果”中表示，今后在经济运营方面除物价走势外，与前相比要更加重视资产价格的走势。

5、不动产贷款控制不力

在对不动产贷款的控制方面，虽然大藏省较早就对银行的不动产贷款采取了行政上的干预措施。但是总体上看并没有什么成效，原因就在于金融机构通过非银行金融机构进行了大量的绕开行政管理的迂回贷款，银行回避管制的动机与非银行金融机构本身开拓新业务的企图相结合，最终导致大量迂回贷款流向不动产市场。非银行金融机构也因此成为继城市银行和地方银行之后的不动产贷款主力。经济转入收缩后，这些贷款大量成为不良债权，许多金融机构更因此而破产。同时，暴露出金融机构具有忽视对借款人进行审查的倾向。

二、日本金融危机对我国目前潜在的通货膨胀的警示

根据分析日本的金融危机和我国处于经济繁荣期的实际，在控制货币供给和扩大货币需求的原则下，提出如下建议：

1、加快金融制度建设

稳步发展金融自由化,提高金融系统的独立性稳步发展金融自由化,提高金融系统的独立性,保证金融政策对整体环境的稳定作用,是保证经济稳定高速发展、防范金融泡沫的重要环节。通过金融自由化,保证金融信息的公开性,更好地反映市场供求关系,促使资本更有效地配置,避免过高的泡沫风险；加强金融系统的独立性,减少外界的干预,可以使得金融系统减少不良资产累积,更好地处理泡沫风险,从而实现经济整体安全。使四大国有商业银行成为真正的商业银行。

2、加强银行监管

由于银行信贷存在投机行为，所以要加大对银行发放贷款的监管，谨慎控制银行盈利性的经营和投机。银行可以从事股票和房地产等虚拟资本的投资,这是出于资本配置的需要；人为的炒作虚拟资本,而将炒作的成本由社会承担就是错误的。同时，加大对借款人偿债能力的审查，减少资本的过度投入，防止经济过热和坏账的出现。

3、积极推进人民币汇率改革，加强外汇管理

我国房地产价格和股价的飙升一个重要原因就是国际投机性资本大规模流入我国，这也证明了中国经济高速增长与人民币升值预期对境外投机资金的巨大吸引力。因此，继续推进已经有成效的人民币汇率改革，实现人民币的缓慢升值，防止其过快升值。同时，由于外汇储备的快速增加给人民币升值带来很大压力。因此要加大外汇储备的管理，加强对海外的资本投入，扶持更多的大企业走出国门。

4、采取积极的货币政策和稳健的财政政策

在目前的股市繁荣情况下，要密切关注股市的变化，并加以政策引导，特别是要注意适用货币政策进行调整。在目前的情况下，要提高利率。同时，扩大投资面，引导货币的需求，努力创造有效需求。

5、对土地、商品房等资产价格的控制

实行严格的土地审批制度，实现土地的有序有效供给。防止开发商的圈地、屯地等行为。另外，还要努力控制房价的上涨，防止泡沫的扩大。

6、拓展投资渠道，鼓励全民创业

由于国内人们投资渠道的单一，多数资金流入了股市和房地产。因此，要拓展投资渠道，引导过剩资金的合理流向，比如发放国债等，减少资金对股市、房地产的压力。

另外，放宽投资领域，使得更多的被国家控制的行业如铁路、航空等部门向民间资本开放，使资本都能获得平等机会和高额回报。同时，鼓励全民创业，让更多人参与到实业中去，那样，可以扩大对资金的需求，同时，也可以减少资产泡沫，为经济的长久、稳定发展提供持久动力。

【参考文献】

1、曹龙骐.金融学[M].高等教育出版社,2003,7

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【关键词】商品房；价格；供求关系

商品房首先是一种商品，它的价格遵循商品价格的基本规律。同时，商品房又是一种特殊的商品，表现在它的稀缺性、区域性、受国家政策影响很大。商品房价格由于多种因素共同作用形成，其中供求关系是最基本的因素。

商品房价格的快速上涨，带来很多问题，稳定房价也成为政府面临的重要工作之一。了解商品房价格影响因素，有利于找到更好的控制房价上涨的方法。

一、商品价格影响因素

1、供求关系

（1）供求关系是影响价格的直接因素。供不应求，价格上涨；供过于求，价格下降。

（2）影响价格变动的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至个人喜好、生活习俗等文化因素，都会对价格产生影响。这些因素对商品价格的影响，都是通过改变商品的供求实现的。

2、价值影响价格

商品的价格会受到供求关系变化的制约，但价格都不会无限制地上涨或下跌。价格最终由价值决定，价值是价格的基础，而价格是价值的货币表现形式，价格不会无限制地背离价值。

二、商品房不同于一般商品特性

1、稀缺性，土地的稀缺性决定了商品房的稀缺性。

2、区域性，房地产的交易对象，土地、房屋是不可移动的，造成了某个地区的房地产市场在出现了供不应求或供过于求的状态时，无法通过其他地区调剂来达到市场平衡，这就是房地产市场的区域性。

3、受国家政策影响大。中国楼市说到底是政策市，政策对市场影响很大。

三、从商品房价格影响因素看房价调控

商品房价格影响因素很多，其中主要有供求关系、成本、国家政策和消费者预期。

1、供求关系与房价

1.1 供求关系

供求关系是影响市场交易的主要动力，是决定成交价格的根本原因。房地产作为一种商品，受供求关系的影响。当供应不变时，需求过旺，则会呈现供不应求的情况，导致房价上涨。

1.2 从供求关系看控制房价

在我国，受到人多地少的国情限制，土地供应不足，导致商品房供应受到限制。尤其是北京、上海、广州等大城市与省会城市，由于受到耕地保护、城市规划、征地拆迁等限制，中心城区可利用土地越来越少，城市每年土地供应量新增部分很少。

平抑房价，可以从多方面采取措施增加商品房供应量。首先是尽量增加土地供应量；其次还可以采取调整容积率，提高土地利用率；最后土地供应向普通商品房倾斜，增加普通商品房数量，增加小户型数量。

我国目前处于城镇化进程中，购房需求多元化，有新增人口需求、拆迁需求等刚性需求，有改善需求，还有投资投机需求。

在商品房供应不能大量增加时，控制房价一定要采取调整需求策略，保护首次自住性需求，延缓改善需求，遏制投资投机需求。

近期调控迅速见效的一个重要原因是限购、限贷政策措施精准的打击了投资投机需求，有效的减少了购房需求，从控制了房价上涨。

在城镇化快速发展时期，居民自住房的需要持续增加，满足这方面的需要，是房地产稳定健康发展的基础。相反，投机性购房扭曲供求关系，会造成房地产市场大起大落，影响经济的有序发展。控制房价将是一个长期的课题，在增加供给受限条件下，需求调节措施要继续发挥重要作用。

2、成本因素与房价

2.1 成本因素也是影响商品房价格的重要因素。

商品房成本主要由三项构成：土地成本，建设成本和税费，其中土地成本约占商品房成本的30～60%，是最重要的成本因素。

2.2 从地价看房价

现在“地价影响房价”，还是“房价影响地价”还存在争议，但是地价高，房价一定低不下来则是不争事实。

目前，土地供应市场由政府垄断，地方政府过分依赖“土地财政”，导致“地王”的不断出现。“地王”的出现，对区域市场定价影响很大。

地方政府作为土地供应主体，应摒弃“经营土地”的观念，充分认识控制房价上涨的重要性，认识到“高地价一定高房价“，”降低房价一定先从降低地价开始“，调整一味“价高者得”土地出让原则，适当比例推出“限价商品房”和“限房价，竞地价”土地，不当价格上涨推手。只有土地价格真正调整到位，商品房价格才有调整到位的可能性。

3、国家房地产政策与房价

房地产业是国民经济重要支柱产业，又是重要的税收来源，还是关联度很大的行业，而房价又是关系国计民生的。政府对房地产行业一直干预度大，自2003年以来我国房地产调控政策密集出台，力度不断加大，特别是2010年4月以来，在一年内更有多次调控政策出台，且力度一次强过一次。

3.1 主要房地产相关政策

（1）以“限购”、“限贷”为核心的调控政策，带有明显行政手段的烙印。限购令出台后，对遏制住房投机炒作起到明显作用。限购政策没有增加供给，而是通过行政手段限制需求、减少需求或延迟需求来调节供求关系。

（2）土地政策。我国人多地少，一方面要建设，一方面要保护耕地。城市化进程中，土地供应不可能大幅度增加，更要注重土地的集约使用。国家对经营性土地供应市场实行“招拍挂”，“招拍挂”制度虽然透明、公平，但有推高地价之嫌。

（3）财政金融政策。2008年为了应对国际金融危机，政府推出大规模刺激内需方案，目前执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。财政金融政策中对房地产市场影响比较大的主要是：信贷政策、利率工具和货币供应量。房地产行业信贷政策的收紧、二套房利率上浮政策通过金融杠杆的调节作用，限制了房地产市场的过热状态，减少了不合理的购房需求。而为应对国际金融危机，增加的货币供应量，则带来了潜在的通货膨胀威胁。

（4）税收政策对遏制房地产投资投机起到重要作用。目前房地产交易环节的税负较重，持有环节的税负较轻，使得市场上投资投机购房的量比较大。单纯地增加交易环节的税收，不能遏制投资投机行为的减少。只要投资者预期房价的涨幅比超过税收的负担，还是会出手买进。所以，应该在增加持有税收的同时减少交易环节的税负，这样既能抑制投资又能保证刚性需求。

3.2 从房地产相关政策看控制房价

房地产政策对于房价的影响主要通过影响供求关系、影响消费者预期来影响房价。目前房地产政策主要围绕“增加供给，控制需求”，“保护刚性需求”和“降低消费者涨价预期”来实施的。

在实际实施过程中应注意“一致性”、“稳定性”和“长期性”。“一致性”表现为各种政策的一致，避免作用相互抵消；中央政府与地方政府的一致，避免给市场带来错误信息。

要认识到房价调整的困难和长期性，保持政策的“稳定性”、“长期性”，要注意更多采用市场工具来调整房价，如税收政策、金融政策等。

4、消费者预期与房价

4.1 消费者的涨价预期

商品房市场的持续过热，有一个非常重要的因素，就是人们的涨价心理预期。

在刚性需求的支撑下，对未来房价的上涨预期进一步刺激了大量住房需求的提前释放，导致市场非理易行为的发生，从众心理使人们不断产生认知上的失调，盲目追逐高涨的房价。

4.2 从消费者预期调整看稳定房价

消费者的理性预期可以稳定房地产市场的正常运行，政府作为市场的宏观调控者，拥有强势的信息优势及不容推卸的责任，必须承担起合理引导消费者预期的重任。

一个稳定、合理的房价有利于房地产行业的长期、健康发展，有利于社会公平、稳定，希望政府按照价格规律更多采取市场化措施来调控房价。

参考文献：

篇6

关键词: 房地产 市场 金融 政策 利率 货币供应量

一、我国房地产市场与金融之间的关系

我国房地产市场自1998年开始逐渐市场化,从执行层面看,除金融和部分税收政策决定权属于中央政府之外,土地供应、市场管理、保障性住房等方面的政策很大程度上由地方政府决定,并且执行更为繁琐,干扰因素更多。地方政府及其他利益团体出于不同利益角度的考虑,在执行中央政府调控政策时可能大打折扣,从对最终调控效果带来较大的影响。因此,金融政策就成为中央政府调控房地产市场最能有效贯彻和执行中央政府意图而不扰的政策选择。

1.1 货币供应量和房价

“通货膨胀是一种货币现象”,这是弗里德曼对通货膨胀所下的一个定义。更广义的,我们也有理由认为包括房价在内的资产价格也在很大程度上受到货币供应量的影响。

通过费雪方程,我们可以从理论上做出合理假设:货币供应量和房价存在正相关性,在其他因素不变的情况下,增加货币供应量有利于房价上涨,反之亦然。我通过比较1994年至今,M2增速和房屋销售的关系,我们可以清楚的发现货币供应量和房屋销售增速有明显的正相关性。

1.2 利率和房价

由于购房过程中使用贷款,因此利率成为影响购房成本的重要因素之一。在贷款基准利率以及不同的折扣幅度之下,我们测算出100万30年期贷款所对应的不同月供金额,我们发现:利率每上升27个基点,月供增加约2.3%,而折扣减少也将明显提高购房成本,如果在5.95%的基准利率的情况下,实际利率从7折上升为1.1倍,月供将从4869.77元上升至6350.33元,增幅达到30.4%。

利率和房价的关系也极为敏感。我们假设存款利率减去预期的通货膨胀为真实利率,我们可以发现,在2005-2009年底的这一段时间之内,在真实利率(即购房者的真实成本构成因素之一)逐渐走低的时候,房价步入上升通道,在真实利率开始触底回升之后,房价开始回落。

因此,我们可以初步得出结论,我国房地产价格与真实利率存在一定的负相关性。

二、金融政策在房地产市场调控中所发挥的作用

2.1 1998年以来,地产调控的各个周期中金融政策的变化

根据政府对房地产市场的态度和主要调控手段,我们将1998年至今的调控政策分为以下6个时期:1、1998-2002,政府通过市场化改革和信贷支持鼓励房地产市场的发展;2、2003-2004,在投资过热苗头出现后,政府通过整顿土地市场和提高利率抑制投资过热,控制供给;3、2005,由于房价持续上涨,政府通过提高利率、按揭贷款首付比例、二手房转让营业税等手段提高购房成本和交易成本,以抑制需求;4、2006-2007,政府同时从供需两方面出手控制地产泡沫;5、2008-2009,政府通过信贷手段降低购房成本,同时降低二手房交易成本以活跃市场鼓励购房;6、2009年至今,信贷和税收优惠政策退出,并开始限制不合理需求。

图表 1 中国房地产政策调控的各个周期

2.2对金融调控政策的分析

在上述定性总结之后,我们进一步通过定量工具对金融调控政策对房地产市场的影响进行分析。主要角度包括货币供应量和住宅成交量、真实利率和住宅价格,房地产政策与投机获利空间等。

我们得到的主要结论是:

1、较低的利率或实际利率,对于中长期房地产市场的繁荣和房地产价格的增长有明显的作用,但在抑制市场过热和房价过高方面,提高利率难以在短期内产生效果,作用并不显著。

2、降低货币供应量及提高最低首付比例对抑制房地产市场过热和价格过高有明显的影响,降低货币供应量可以迅速降低市场的购买力,提高首付可以大幅提升投机者的初始资金投入,降低财务杠杆和投资回报率,从而达到为市场降温的目的。

2.2.1 货币供应量和房地产成交

我们选取M2为衡量货币供应量的指标.商品房销售额增速为成交变化的指标,根据相关性统计得出1999年1月至2010年3月共135组数显示两者的相关系数为0.45,存在明显的相关性。货币供应量和房地产交额存在显著的联系。

因此,在制定调控房地产行业的金融政策时候,可以通过适当加大或减少货币投房,从而起到促进或者抑制房地产行业发展成交额的目的。

2.2.2 真实利率和房价

通过对真实利率和房价之间关系的研究我们发现,真实利率和房价之间存在明显的负相关性。当实际利率下降时,房价通常上涨或者加速上涨;当实际利率处于上行趋势时,房价通常下行或者增速不断放缓,但此时两者的相关性不如实际利率下降时明显。

从购房者的角度,我们可以解释为:当实际利率下降时,购房成本较低,消费者或者投资者存在较强的购房欲望,因此容易推动房价上涨或者加速上涨;当实际利率上升时,购房成本增长,但对刚性需求或者长期投资的购房者影响不大,因此未能明显表现在房价的下滑或者涨速下滑上。

由此可以给执政当局的启示是:

1、 如果希望刺激房地产市场或者房地产价格的繁荣,可以保持适当的低利率或者允许一定程度的通胀,从而使得实际利率为负或者不断下降,进而刺激购房行为。

2、 但如果执政当局试图让房地产价格或者房地产市场降温时,利率手段的效果并不明显,因此不能仅仅或者过渡依靠利率手段。

我们此处对真实利率的定义为1年期定期存款利率减去未来一年的通货膨胀比例,即当其的1年期定期存款利率减去1年后对应的CPI值。我们假设CPI是能够被理性预测的。

我们按此将1998年3月至2009年3月的145组月度数据进行相关性检验,发现这两者之间存在着明显的负相关性,其相关系数为-0.29。并且真实利率略为领先于住宅价格变化,这种状况在2005年以来的多次价格趋势变化中尤为明显。

2.2.3从购房者成本角度分析金融政策的效果

为了比较政府通过金融政策改变购房最低首付成数、折扣利率和税收政策时,购房者投入资金、月供、以及投资回报的不同状况,我们建立的模型:

基本假设如下表:

表格 1 不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型的基本假设

我们假设目前存在1套市价100万的住房,未来房价年涨幅为10%,目前5年期贷款基准利率为5.95%,法定的营业税率、增值税率和所得税率分别为5.5%,1%和1%。

假设购房者在第0年投入,第二年底将该房产出售,根据不同的金融和税收政策,购房者可能面临以下四种情况:

表格 2 不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型四种假设场景

该模型的核心思想是:政府处于抑制或者鼓励购房,容忍或者打击投机的考虑,通常通过首付、利率和税收(主要是营业税)来调节市场,因此我们假设了4种不同的首付、利率和税收方案,以测算购房者的首付、月供、总购房成本、投资回报等数据,进而分析不同的政策对市场的影响。

表格 3 对自住型购房者的影响

由于自住的购房者不存在出售该房产的状况,因此营业税等税收政策并无影响,因此仅仅利率和首付政策对购房者产生影响。可以看到的是,由于最低首付成数上升,购房者支付的首付由20万上升至50万;虽然利率折扣上升,导致相同贷款数额需要支付的月供上升约30%,但因为购房者在支付了更多的首付之后,贷款总额由80万下降至50万,因此月供金额由3896元下降至3175元,减少约18.5%;由于贷款总额减少,但利率上升,须支付的利息总额从60.25万小幅上升至64.31万,带动总购房成本小幅增长。

因此,我们可以得出结论,首付和利率政策对自住型购房者的影响如下:

1首付成数大幅上升,可能将财富积累较少的购房者排除在市场之外,但对于有一定财富积累的购房者而言首付成数上升则贷款相应减少,并非一定是坏事。利率的上升会增加月供,但由于首付增加,贷款相应减少,实际月供反而减少,总的利息支出增幅也不大。因此政府调整首付比例并相应调整利率,可能影响财富积累较低的收入阶层,对富裕阶层影响不大。

表格 4 对投资者的影响

对于投资者而言,其关注的是资金的投资回报率,因此首付、利率和税收都会造成影响。首先,根据我们的测算可以看出,严格执行营业税对于短期的投资有明显的抑制作用。在金融政策方面,提升首付比例通过增加投资者的初始投入金额,从而大幅降低投资者的投资回报率;而对于投资者而言,持有房产并承担利息的时间较短,因此利率的提升对投机者影响不大,在我们的模型中,两种不同的利率场景下投资者在2年内支付的月供金额仅相差1.73万元,相当于房价的1.73%。

因此我们可以得出结论:

1、 营业税等交易环节税率的提升可以立即提升投资者的交易成本,从而抑制投资。

2、 首付比例的大幅提升将显著增加投资者的初始资金投入,并相应大幅降低投资回报率。因此在市场过热时,政府应该严格执行较高的首付比例或者通过严格控制货币供应量和贷款投放,以降低投机者的杠杆比例,从而达到抑制投机的目的。

3、 由于投机者持有房产的时间不长,利率对其影响不大。

参考文献:

[1] 陈玉京,中美住房金融理论与政策:房地产资本运动的视角[M],北京,人民出版社,2009年02月:32

[2] 刘造林等,我国货币政策对房地产投资影响的实证分析[J],北方经济,2008年第6期,69-70

[3] 谢百三、陈小明,我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向[J],当代财经,2006年第10期,87-90

篇7

【关键词】 “西江经济带”； 金融政策； 合作共赢

一、构建“西江经济带”建设的金融政策体系的背景概述

2009年12月7日，国务院《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》提出了“西江经济带”概念，确立了江海互动的发展思路，把打造“西江经济带”与发展北部湾经济区相提而论，规划把南宁建设成“国际区域通运输枢纽”，把柳州、梧州建设成“国内区域性综合交通运输枢纽”。广西壮族自治区党委、政府酝酿编制《广西“西江经济带”发展总体规划》，提出了要充分利用和发挥港澳和广深等地珠三角的龙头作用，把握中国-东盟自由贸易区建设和北部湾开放开发带来的机遇，把“西江经济带”争取为国家发展战略，作为我国“十二五”规划时期的建设重点，争取更多更好的财税金融政策，带动整个西江流域的开发。因此，“西江经济带”面临前所未有的重大发展机遇。

区域金融政策是推动区域经济协调发展的一个重要工具和杠杆。金融支持政策对区域经济发展的重要性不亚于财税支持政策。区域经济发展重大产业项目的布局是根本，财税支持政策是吸引重大产业项目落户的条件，而金融支持政策则是拟落户的重大产业项目的重要决定因素和已落户的重大产业项目良性运行的保障。通过高效融通的区域金融政策，实现金融资源在区域内安全自由流动和合理优化配置，促进区域经济与金融市场共赢发展，不断提高区域综合竞争力和整体实力。经济特区、沿海开放城市、高新技术开发区、西部大开发地区、东北老工业基地、北部湾经济区、泛珠经济区等区域经济发展，都离不开区域金融政策的支持。同样，区域金融政策对“西江经济带”建设具有举足轻重的地位与作用。目前，“西江经济带”建设的金融政策体系已成为政府部门和专家学者酝酿编制《广西“西江经济带”发展总体规划》的重要组成部分和重要研究的课题。

二、“西江经济带”建设的金融政策体系现状：与北部湾经济区优惠金融政策比较研究

（一）北部湾经济区优惠金融政策

2008年1月国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，北部湾经济区正式上升为国家发展战略。综观《广西北部湾经济区发展规划》和《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定的通知》，国家或自治区对北部湾经济区的优惠政策包括产业、财税、金融、土地、外经贸以及人力资源和科技开发政策和优化投资环境等一揽子优惠政策支持。其中，北部湾经济区享受国家或自治区的金融支持政策主要有：一是支持金融主体建设：发展地方法人金融机构，比如设立北部湾发展银行，支持经济区内金融企业分支机构实施升格或增加设置；鼓励和促进更多境内外金融机构到北部湾经济区设立分支机构；加强小额贷款公司试点工作。二是加强信贷支持：在信贷增量中保持一定比例用于支持经济区重点产业发展和基础设施建设；支持经济区中小企业、“三农”等弱势经济组织和产业的发展。三是支持中小企业担保机构发展：对从事中小企业担保的信用担保机构，免征三年属于地方分享部分的企业所得税。四是鼓励加工贸易企业开展出口信用保险业务等。

（二）“西江经济带”建设的金融政策现状及研究设计“西江经济带”建设的金融政策体系的紧迫性

回头看“西江经济带”建设的金融政策现状，尽管国家或自治区已把打造“西江经济带”与发展北部湾经济区相提而论，但经济带的金融优惠政策乃至专家学者对这方面的政策研究仍处于空白状态。西江流域，被称为联通大西南的“黄金水道”，贯穿云、贵、桂、粤四个省会城市，沿岸五十多个地级市，直达港澳，涉及GDP上万亿，西江流域隐藏着巨大的经济发展潜力。经济发展需要资金的支持。目前，“西江经济带”建设遇到的资金瓶颈问题前所未有。就“西江经济带”广西沿岸五市金融机构而言，除了自治区首府南宁市遍及工商银行、农业银行、建设银行、中国银行国家四大商业银行以及国家开发银行、中信银行等金融机构，梧州市、柳州市、贵港市、玉林市四城市基本上只有工商银行、农业银行、建设银行、中国银行等金融机构落户，而且整个资金存放量小，远远无法满足“西江经济带”快速发展态势的资金需求量，“西江经济带”建设的资金需求矛盾日趋彰显。而“西江经济带”金融合作由于缺乏区域金融优惠政策支持以及各地利益博弈，无法吸纳珠三角及国内外资本进驻。资金是区域经济发展的主要动力，融资渠道的畅通可以改善投资环境，为当地经济发展起到较大的促进和保障作用。目前，“西江经济带”建设投融资规模小，并且投资存在短期化，不利于经济区投资结构的优化和良性发展，不利于企业做优做强，直接影响“西江经济带”快速发展。加速“西江经济带”港区、保税区、开发区、出口加工区的产业一体化进程，创建循环经济示范带，促进沿江第二产业带动第一第三产业，推进“西江经济带”建设，加快经济带协调发展步伐，必须得到多层次、梯度性、合作共赢的“西江经济带”建设金融政策体系的支持。因此，推进“西江经济带”建设，或争取“西江经济带”上升为国家发展战略，“西江经济带”建设的金融政策体系研究时不我待。

三、构建“西江经济带”建设金融政策体系的前期分析

（一）经济全球化，进一步深化了区域分工合作和金融资源的市场配置

区域生产要素的差异，导致区域产业的集群或转移，促进区域行业或产业在激烈的市场竞争中优胜劣汰和不断循环分工合作，从而引发区域经济利益的博弈：增加或外溢。这种周而复始的分工合作与利益博弈，推动了区域分工合作的不断深化和金融资本的自由流动，造就了区域金融的更紧密合作。让金融在区域资源流动中更好地发挥配置导向和市场调控作用，为区域经济合作和区域经济发展提供更多样、便利和完善的金融服务，区域经济合作与发展前景才更广阔。这种区域经济合作与发展趋势给“西江经济带”建设带来了辐射效应。

（二）投资多元化，激活了区域资本市场的开放开发

伴随知识经济的迅猛发展和世界性能源短缺，促使全球性经济板块的循环流动和区域经济的密切合作，国内贸易和对外经济异常活跃，经济区域之间以及区域内部的投资活动日益频繁，出现投资多元化和融资多样化的趋势，进一步催生区域经济多样化和区域金融供求之间的矛盾。区域金融政策是实现区域经济扬长避短、优势互补、资源共享、合作共赢、共同发展的区域经济实体互动的政策工具与价值杠杆，因为多元化资金是区域产业政策、产业开发与升级、人才资源与智力的支持、科研与技术的开发与应用的财力支撑和保障。因此，投资多元化趋势给“西江经济带”建设带来多样化的融资平台。

（三）利益均等化，促进区域金融政策体系利益目标趋向一致性

目前存在的城乡与地区间贫富差距拉大和经济发展失衡、基本公共服务均等化程度不高与非均衡性等问题相当突出，尤其是欠发达西部地区由来严重。“西江经济带”（广西）地处华南、西南结合部，是我国面向东盟的重要门户和前沿地带，是西南地区最便捷的出海大通道，是一个联边、联江、联海的多少数民族的后发展欠发达地区，在促进区域协调发展、深化与东盟开放合作、维护国家安全和西南边疆稳定中具有重要战略地位。按照十六大四中全会的部署，我国将于2020年最终实现基本公共服务均等化。融资是财政的一大功能，通过财政贴息、信用担保等政策手段，为缩小城乡与地区间贫富差距，促进地区间经济协调发展，提高基本公共服务均等化程度，为促进区域金融合作优势互补、共同发展的利益目标一致性奠定了政策基础。

（四）资源差异化，导致区域经济发展非均衡性

区域经济协调发展是世界各国经济发展中永恒的主题，与之相随的另一面则是地区差距这一世界各国普遍存在的难题。正因为资源差异化引起区域经济发展的非均衡性，导致了不同区域对金融需求的非均衡性，从而出现了区域之间资金供求的不平衡，为研究制定区域金融政策和实施区域金融合作提供了理论依据和经济基础与实践需求。

四、构建多层次、梯度性、合作共赢的“西江经济带”建设的金融政策体系与实践机制

根据“西江经济带”资源环境承载能力、发展基础与潜力，按照发挥比较优势、加强薄弱环节的要求，坚持区别对待、分类引导的原则，充分凸显“西江经济带”后发展的区域政策优势和“黄金水道”的区位优势，突出“西江经济带”与其他经济区域的政策重点差异，研究制定目标明确、重点突出、手段多样、科学有效、现实可行的多层次、梯度性、合作共赢的金融政策体系与实践机制。

（一）地方政府积极推动“西江经济带”区域金融合作，努力构筑融资平台

1.科学制定《广西“西江经济带”发展总体规划》，并以地方立法的形式确定，以保持政策的持续性。通盘制定“西江经济带”快速发展的总体规划、实施方案、总体框架、原则、内容、配套措施等，统筹协调“西江经济带”的省际、城际发展框架和产业布局、交通运输枢纽、通信信息及管理系统的建设，为实现区域内密切合作、资源共享、优势互补、共同发展打下良好基础。

2.建立“西江经济带”金融利益协调和交流机制。在平等、互惠、自愿、合作、务实、双赢的原则下，定期召开“西江经济带”合作与发展金融论坛和联席会议，协调好金融运作中的问题，定期签署金融战略合作备忘录，努力消除金融组织体系和资金管理体系的“区域壁垒”，引导金融资源在区域内自由高效地优化配置，推进金融政策为“西江经济带”快速发展的进程。

3.设立“西江经济带”财政专项启动资金，加大政策支持和调控力度。区域经济发展离不开政府的精力投入、财税金融政策和资金支持。地方政府要设立“西江经济带”财政专项启动资金，专门用于“西江经济带”建设的区域金融共同合作的项目启动扶持投入和重大建设项目的财力支持。强化财政投资导向，加大对区域内龙头企业和支柱产业的财政扶持力度，财力支持建立企业孵化器，不断培植经济带企业技术自主创新能力和高新技术附加值，重点支持“西江经济带”产业一体化、创建循环经济示范带、沿江第二产业带动第一第三产业。同时，通过财政适度投入和调节资源增量，来聚集和整合经济带现有的存量资源，激发“西江经济带”的依托单位和参与单位之间的联合、协作、开放、共享的积极性，不断增强经济带建设的自我保障和自我发展的能力。

4.构筑融资平台，创造良好的“西江经济带”投融资环境。针对“西江经济带”建设过程中资金瓶颈的问题，地方政府既要注重用好政府投资、财政补助、政府采购、财政贴息、支付设备使用费、政府租赁等传统财政扶持政策，也要根据不同情况运用财政参股、财政担保等创新方式，实施以政府为平台和企业自主创新相结合的金融政策。通过政府引导，建立“政府支持、多方参与、风险共担、银企合作”的信贷担保体系以及政府资助的企业信贷担保制度，提供和支持信贷担保，搭建企业与银行（包括国内、国外）融资的舞台；通过政府引导和市场调节，充分利用“西江经济带”现有的基础设施和条件，对“西江经济带”现有产业实行资产重组，资源共享，资金增值；通过政府引导，以企业上市融资、发行债券、投资基金和增资扩股等方式扩大“西江经济带”建设的融资渠道。

（二）支持金融主体建设

设立“西江经济带”国家政策性银行分支机构，建立健全“西江经济带”地方商业银行。改革开放初期的深圳特区依靠招商银行这个偏居蛇口的区域性银行，实现了深圳特区经济建设的“造血功能”，缓解了地方融资开发的困难和经济发展的瓶颈问题；北部湾经济区依靠北部湾银行以及国家开发银行的鼎力支持而风生水起。“西江经济带”建设的金融政策体系离不开区域性金融机构的支持。目前，国家开发银行在广西只有首府南宁市设立分行。因此，设立“西江经济带”国家政策性银行分支机构是经济发展之大势所趋。通过银政合作，把开行的融资与政府的组织协调优势结合起来，推动建立市场化的投融资机制。同时，采取市场准入、项目用地、环保审批、财税支持、金融服务、外贸服务、劳动力支持、安全服务等更加优惠的财税配套措施或政策，在货币结算、货币兑换和金融市场发展、金融监管协调以及融资贷款等方面，加快建立有效的金融合作机制，鼓励和招揽海内外银行家和境内外金融机构到“西江经济带”设立分支机构；加强小额贷款公司试点工作，支持中小企业担保机构发展。尤其值得尝试的是整合“西江经济带”云贵两广四省区域内城市商业银行或“西江经济带”广西五市商业银行，按一定的财政资金比例或发行政策性金融债券募集资金，共同组建“西江银行”，为区域内基础设施项目提供政策性贷款以及区域金融合作平台，促进区域内双边或多边金融业务及金融资源共享，引导资金合理流动，实现在整个“西江经济带”区域内的资金融通，以促进“西江经济带”成为泛珠、泛北部湾经济区新兴的经济增长带。

（三）创新“西江经济带”投融资模式

坚持市场化方向，培育多元投资主体，鼓励金融机构和企业参与“西江经济带”建设的金融合作。建立政府构筑投融资平台，企业自筹资金为主、政府扶持启动资金和其他多种渠道筹措资金为辅，以优化区域资本结构与资源配置的“西江经济带”建设投融资机制的辐射性模式，按照“适扩总量，调整存量，优化增量，提高质量”的思路，把“西江经济带”建设的市场、产业、资源、布局、规划、资金与管理统一研究落实，确保“西江经济带”快速协调发展。此外，积极引入和发展项目融资、BT、BOT、PPP管理模式等现代融资创新工具以及银团贷款支持大项目建设的融资模式，鼓励区域外资本对“西江经济带”工业园区、物流园区、交通枢纽等基础设施以合资、合作、参股以及杠杆融资、股权投资、重组并购、产业整合、创业投资、风险投资、融资担保、基金管理、金融租赁与信托投资等方式直接或间接投资参与企业改制、企业经营、产业升级或金融业务。此外，创新民间投资创业机制，利用财务、税务和财政政策杠杆，鼓励和促进社会资本和个人资本向“西江经济带”投入，以提高民间投资在“西江经济带”投融资份额的比重。从而为“西江经济带”建设探索建立财政资金、国家政策银行金融资金、商业银行金融资金和民间投资资金协调联动的信贷模式，为“西江经济带”建设搭建高效的融资平台。

（四）加强“西江经济带”建设的战略投资者的开发合作

区域经济的发展，很大程度上取决于重大产业的带动。通过西部大开发、泛珠、泛北部湾经济区、广西发展以及广西民族等优惠政策的金融杠杆，强化区域比较优势，在税费、资金和区域基础设施及信息化建设等扶持政策下，鼓励如国投电力、中石油等强势企业的进入和东部产业转移，所产生的强烈投资态势和强大的辐射效应，在激活更多的人流、物流、信息流的同时，吸纳珠三角及国内外产业与资本进驻，带来数以百亿、上千亿元资金流的投资辐射强度，有利于增强“西江经济带”综合竞争力，形成“西江经济带”交通、资源、制造、加工产品带和产业集聚群及物流园区，进一步培育“西江经济带”富有核心竞争力的企业，提高“西江经济带”核心企业的整合能力和发展速度，带动整个“西江经济带”区域经济一体化发展。

【参考文献】

篇8

【关键词】土地流转；农村金融；金融需求；土地承包经营权

在中国，土地问题是维系国计民生的战略问题，也是“三农”问题的核心。农村土地既是一种资源，也是一种资产；农村土地进入要素市场实现有序流转是必然的趋势，也是实现资产价值的基本前提。土地流转不仅可以盘活资产，节约劳动力，实现农业产业化和规模化发展，更可以推动农村剩余劳动力向二三产业转移，加快农村城镇化的建设进程。在土地流转的背景下， 农村金融需求总量越来越大、结构越来越丰富，但现有农村金融供给的制度安排却维持刚性并逐渐萎缩，使农村金融供求呈现出明显的总量与结构的双重失衡。

（1）金融政策相关法律制度不完善。

对于土地金融政策，我国重点集中于城市尤其是商业土地开发方面，而于农村市场，则缺乏系统、完善和可操作性的法律法规。目前，我国的 《中华人民共和国担保法》 规定，农民土地经营权不能抵押； 《土地承包法》 则明确规定，农村土地承包经营权的抵押只限于通过招标、拍卖与公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，经发包方同意，并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的，才可以设立抵押；同时， 《物权法》 规定除买卖、公开协商等方式承包的农村土地可以抵押外， 其他方式承包的农村土地不允许抵押。

（2）支持农村土地流转金融渠道狭窄。

对于银行业，虽然我国已经呈现了国营、民营和外资等全面开花的景象，但由于农村地域广大，经济落后，人员相对不集中，因而在商业化背景下，许多银行没有进入农村。当前，涉农金融机构主要有农业发展银行、农业银行和农村信用社 （农村合作银行），而真正能够为农村土地流转提供金融服务的金融机构也只有农村信用社一家。农村金融供给“渠道”的狭窄导致良性竞争机制的缺失，难以激活农村土地流转的金融市场，也难以给农村土地流转提供足够的金融支持。

（3）农村金融信贷产品匮乏。

土地流转后，农户的经营范围将在原有农业产业经营的基础上涉及工业、规模农业等多个领域，对金融信贷产品需求也较为多样性；而目前各金融机构并没有将农村市场视为主要市场，针对农村土地流转开发的信贷产品就相对较少。调查显示，农业发展银行、邮政储蓄银行、农村信用社以及农业银行针对农村市场的金融产品仅有农户小额信用贷款、农户联保贷款和担保贷款等几种，而且由于政策和制度限制等因素，土地、自建房等均不能作为抵押，对农村土地流转贷款还处于试验和摸索阶段，信贷品种很难适应土地流转后多种经营的需求。

（4）土地流转融资成本偏高，且融资额度难以满足。

调查显示，目前农村土地流转两大资金来源的融资成本都偏高：一是农村信用社贷款利率普遍较高，一般在基准利率基础上上浮100%，利差较高，增加了农村土地流转的经营成本，从而制约了农村土地流转的快速发展。二是在我国持续加大银根收缩力度的影响下，土地流转过程中的民间融资成本迅速攀升。同时，各大银行对农户贷款都实行小额贷款模式，如农信社大多贷款规模都在2000 元～3000 元 / 笔，一般为春放秋收，只能满足农民的简单生产，无法实现长期性投资，难以满足农村土地流转的实际资金需求。

（5）农村资金倒流城市，土地长期投入所需资金不足。

尽管国家持续加大对“三农”的扶持，但由于农业支出和收入往往不成正比，迫使许多农民走向了城市，靠打工或者从事二三产业挣钱，甚至于许多农民选择了在县城等购买房屋居住，造成农村大量土地荒芜，农村人口减少。不仅如此，由于传统观念影响，将收入存入银行成为大多农民的选择，而各大银行往往为了盈利而将农民的储蓄调往城市和发达地区，资金大量流出农村，农村资金不能完全用于农村建设，多数被抽调到了城市。

伴随着农村土地承包经营权流转的快速发展，农村土地开始集中耕种，城镇化、城乡一体化的进程开始加快，农民开始集中居住，大量劳动力开始向第二、第三产业转移，对金融的需求也出现了不同于以往的新变化。

（1）从主体上看，需求主体趋向多元化。

土地流转后，农业生产由传统农业向现代农业转化，随之，农村金融需求主体也由原来的传统农户、个体工商户、乡镇企业等向种养殖大户、农村专业合作组织、农业龙头企业、农村集体经济组织以及其他乡镇企业等多种现代农业需求主体转化，需求主体趋向多元化。其中，种养殖大户、农村专业合作组织、农业龙头企业等将成为土地流转后农村金融需求的主要部分。

（2）从规模上看，大额需求增多。

我国实行的初期，农户资金需求额度较低，通过自身积累和小额信贷基本可以满足需求。随着土地流向少数工商企业、农业生产合作社或农业大户手中，随着生产经营规模的扩大，会因购买大型农机具、引进农业科学技术等，使资金需求额度较单个传统农户的需求大大增加，由几千元发展到上万元、十几万元不等，贷款金额明显由小额分散向大额集中转变。

（3）从用途上看，资金用途多样化。

随着土地流转规模的扩大，传统农业生产逐步向综合发展的方向转变，生产性需求从原来单纯的种子、化肥、果苗等传统生产需求，向农产品加工、农产品流通储运、农资经营、商业、服务业等综合需求方面发展。因此，资金用途相应由土地流转前的消费和生产为主转向生产、消费、加工、创业和投资为主，资金用途呈现多样化。

（4）从风险控制上看，风险控制的难度加大。

土地流转前，小规模农业决定了农户的生活消费资金需求和生产资金需求金额小、期限短，资金需求分散，季节性和临时应急性较强。土地流转规模经营后，中长期资金需求增加且相对集中，有相对明确的还款来源，但存在自然风险和市场风险，风险控制由分散向集中转变，控制的难度在加大。

（5）从服务内容上看，衍生性金融服务需求增多。

农村土地流转的发展催生了小额贷款公司和农村资金互助社等新型农村合作金融组织，加大了对农村信贷、农业保险、投资、期货、票据、兑现、清算等衍生性金融服务的需求。另外，也刺激了为小额信贷组织等金融机构提供服务的评级、担保、信息共享等中介机构的产生。

【参考文献】

[1]张瑞怀.对四川省农村土地流转及金融需求情况的调查[J].中国金融，2009（15）.

[2]章玉佩.对土地流转及金融支持情况的调查—以信阳市为例[J].中国金融，2009（15）.

[3]张广伟.对农村承包土地流转问题的思考[J].中国社会科学院研究生院学报，2003（6）.

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关键词：信贷支持；特色产业链；信贷有效需求；金融风险

一、金融支持支柱产业和特色产业链对接效益分析

金融生态环境建设向纵深推进。一是不良贷款清收卓有成效。县人民银行通过积极努力工作，充分发挥参谋助手作用，2012年共化解不良贷款3.99亿元，其中划拨97.66亩土地置换处置县农村信用联社不良贷款2.3445亿元，同时处置化解重点金融风险3处涉及贷款1.17亿元。二是加强诚信建设，吸引域外金融支持当地经济。近年来，包括武城县政府、人民银行以及相关部门立足实际，积极作为，高效履职，着力推动金融生态环境建设，推动形成了区域“金融洼地”，吸引了大量异地信贷资金注入武城，为支持本地企业发展作出了积极贡献。2012年共邀请市外银行机构23家考察企业75家次，新增市外银行机构贷款3.9亿元。全县新增银行分支机构2家、投资机构1家、申请成立了民间资本管理公司1家。

二、推动金融支持实体经济的对策建议

1.贯彻执行稳健的货币政策，努力解决信贷资金有效需求不足问题。找准支持实体经济的政策切入点，保持信贷总量均衡适度增长。稳健货币政策提出的总体稳健要求平稳增长仍然是货币政策考量的重点，信贷规模仍将保持合理适度增长。结合现代产业发展的主流形态和基本特征，按照“盘活存量、优化增量、调整结构、扩宽渠道”的原则，加大武城县项目建设，针对当前信贷有效需求不足问题，应在充分调研企业的生存状况的基础上，合理引导信贷资源投向具有发展前景、行业特色和区域特点的领域。对产能过剩、同质化、高能耗的企业应遵行自然法则，确保有限的信贷资源投向实体经济的真实有效需求。

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自改革开放以来，我国城镇化发展变化越来越快；新型城镇化的开展需要大量的资金去推进，但是现实情况往往是资金不足与浪费并存，造成这种现象的原因是财政、金融政策支持城镇化各自为政，而政策的相关制定者缺乏足够的沟通，导致财政和金融政策对城镇化造成的影响存在着差异，这使得新型城镇化的发展受阻。目前，大多数的研究都是分别探讨财政或者金融对于新型城镇化的影响，而研究新型城镇化进程中财政与金融的协同作用的却是很少，所以本文具有很大的研究意义。

二、财政与金融协同支持新城镇化的现状

城镇化进程的资金来源渠道主要是依靠地方政府自筹，中央政府因为转移性支付的种种限制造成“远水不救近火”的现状；而对于地方政府来说，任务重但资金匮乏，再加上财权与事权往往难以完全的匹配使得资金的筹集只能依靠土地财政或者投融资平台等融资方式。近年来，地方政府依靠土地财政获得了巨额的资金，但是因为土地资源有限性的关系使得土地融资不可持续，所以地方政府只能积极的探索新的融资模式，以便于满足于新城镇化进程的资金需求。金融可以使得资金被高效的利用，而财政可以有效的弥补市场化的“空白地带”，所以有效的结合二者协同支持新城镇化是政府最好也是最适合的选择。

但是，从目前的实际应用当中来看，财政与金融协同作用支持新城镇化发展的效果并不是很好。可以从以下两个方面来体现。第一，财政和金融彼此之间本身就有着不同，再加上彼此之间缺乏有效的信息沟通交流，造成信息不对称导致财政和金融政策协同作用于新城镇化的效果不是很好；并且，在问题出现时也不能够及时地对其作出调整，导致造成更多的损失；第二，虽然财政对于金融也有着一定的支持，但是涉及的领域不统一、资金量小，财政引导与金融调控效率都不是很高，综合作用于城镇化后取得的效果不大，很难达到预期的目标。

（一）财政与金融之间沟通交流不够充分，信息共享有待加强

在财政上，财政部门通过购买或者转移的支出行为作用于城镇化建设；在金融上，金融部门通过资金归集作用于城镇化建设。从上述可以得知，财政和金融在实施上交叉的地方很少，再加上也没有一个专门的部门来权衡财政与金融；导致两个部门只能依靠自身对城镇化资金需求的判断制定相关的政策，而没有足够的沟通交流，只是追求片面的政策效应，没有充分的体现出二者对于城镇化建设的“协同作用”。这就使得部分地区财政和金融都有覆盖，而部分地区仅涉及一种甚至有的地区两者都没有涉及到，这样就会造成资金使用上的浪费与闲置共存，最终加重城镇化中的地区差异。

（二）财政与金融配合成效问题

目前，在财政与金融协同支持城镇化建设的过程中，主要是通过财政支持金融进而再由金融推进城镇化的进程的模式；虽然，目前有许多财政支持金融的政策，如：贴息贷款、补贴等，但是这样的支持方式存在一些不足。如，涉及的行业多但是资金投放分散且量小；缺乏专项的财政资金。这些都会导致增大资金使用的成本，使用效率降低。再加上财政支持金融的方式单一，需要更进一步科学地规划，总结可以知道财政与金融的配合成效在新城镇化的进程中是存在些许问题的，对于他的推进作用是有限的。

三、对策与建议

财政与金融协同支持新城镇化建设的模式是必然的发展趋势；在整个发展模式中，财政起到政策引导、调控的作用，而金融则起到了更多的资金支持的作用。财政与金融的有机结合，不仅可以避免地方政府因为财政压力而盲目投资的行为，还可以通过有效地利用相关的金融机构实现合理的资源分配。针对于目前财政与金融协同作用新城镇建设的现状，提出如下几点建议。

（一）推行税制改革

在1994年后，我国进行了分税制的改革；那次改革为市场经济的发展提供了有利的条件，但是还是存在许多不合理的地方。例如，中央、地方政府的税种设置存在不合理的地方。具体表现为地方政府承担了更多的事权，财权却变得更小了；就目前的新城镇化建设而言，大的税种所得都是归中央政府所有，只有部分的营业税归地方所有。这就导致本来就收入少的地方政府要花费更多的资金投入到其他的建设工程中去，以此来完成所承担的事权职责；但如此一来花费在新城镇化建设的经费就十分的有限了。所以，对此应当推行税制的改革，切实地提高地方政府的收入，为新城镇化建设提供更多的资金。地方通过税制的改革，可以减少部分的事权增加部分的财权，这样就可以得到更多的资金到新城化建设的进程当中去。

（二）地方政府应该探索新的融资方式

之前常常采用的通过土地财政进行融资的方式，弊端主要在于因为土地资源是有限的，而土地出让金往往是一次性收取的，这就导致没有后续的资金用于新城镇化建设当中。而对于新城镇化建设来说，大量的资金是必不可少的，不仅是一时的，还需要不断的提供后续长久且可持续的资金。近年来，各地出现了大量的因为地方政府过度开发而出现的“鬼城”、“空城”，导致土地资源变得更加的有限。新城镇化的建设要求是经济、社会、生态能够和谐的发展，所以为了满足这一要求地方政府就应该探索新的可持续发展的融资方式。它可以借鉴国外的方式，将房产税作为一种新的融资方式，实现长久、持续的融资。财政收入由之前土地财政的一次性收取变成了多次的、可持续的收取，这对于新城镇化建设有着巨大的意?x。

（三）完善金融制度及加强相关的监管工作

目前，我国的政策性金融相对于其他性质的金融来说，所占的比例较小，并且缺乏全面的设置，所以对于城镇化的建设起到的作用较小。所以，对于新的政策性银行来说，政府应该明确的划分其职责，确定其分工，禁止商业“寻租”行为的出现。政策性金融与商业性金融之间存在显著性的差异，在于他们遵循的是不同的法律法规去完成自己的工作的，所以为了解决这些问题，地方政府应该制定权衡的相关条令，以便于及时的协调两者之间存在的差异。在新的城镇化建设的进程当中，应该结合新型的监管手段加强对于金融产品与服务的监督管控；对于那些产业升级、人口市级化及新型的特色金融，政府应该根据当地的实际发展状况制定科学合理的监管规则，实现针对性的监控管理；提高监管制度的执行力度，从而提高工作的效率。

（四）加强财政与金融的协同作用

就目前的实际工作状况来看，财政与金融协同作用于新城镇化建设出现这么多的问题，主要就是因为财政与金融之间存在着差异，在应用他们协同作用于城镇化建设时没有充分的融合他们；二者之间的差异及沟通交流的缺乏导致地方政府不能够实现真正意义上的协同作用。所以，就目前的状况来看，做好二者之间的融合工作是首要的任务。财政与金融协同作用新城镇化建设的过程当中，财政投入的见效更快，但是需要提供大量的资金，不利于财政的长远持续发展；金融加大资金的投入可以提高资金的使用效率，但是过于的追求利益，不利于区域的协调发展。要想充分的利用财政与金融的协同作用，就需要有机的融合他们。政府应该积极的探索创新财政与金融的融合方式，营造财政引导金融，金融辅助财政的高效管理模式；只有这样地方政府才能够实现真正的财政与金融协同作用于新的城镇化建设发展。