泡沫经济产生的原因范文

导语：如何才能写好一篇泡沫经济产生的原因，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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泡沫经济产生的根本原因是社会经济发展中的资金过度地集中在某一个部门、每一种行业、每一种商品，在这些特殊领域中反复转手运行，导致部门、行业、商品经济在某一特殊时期内出现扭曲膨胀而致使基础性的生产部门因资金短缺而出现经济衰退。随着经济发展进入到现代社会，市场经济中的各种金融工具和金融衍生工具开始大量出现并形成热潮，价值现代市场经济的自由化、国际化不断增强，泡沫经济形成和发生的几率大大提高，其波及的范围也更为广泛，相应地，这种泡沫经济的危害程度也更大，对其处理难度也更加复杂。上世纪90年代以来，随着中国经济发展速度的加快，国际化程度的增强，金融市场的发展，尤其是在亚洲金融危机的影响之下，中国学者对泡沫经济问题进行了各方面的研究。

从经济发展的客观规律来看，泡沫经济总是由于经济发展过程中的虚拟经济过度偏离了实体经济，造成市场中的虚拟经济成为了主体，而实体经济的发展受到挤压、限制，其结果是虚拟资本所产生的虚拟价值远远超过现实资本所产生的价值，经济看似繁荣，实则不堪一击。在分析现代金融泡沫经济形成发展的原因时，首先应明确两个基本概念：虚拟资本（FictitiousCapital）和现实资本（ActualCapital）。所谓虚拟资本，就是指那些有价证券，包括债券、不动产抵押单、股票等，它是能够给股票等有价债券持有者带来一定收入和回报的资本形式；所谓现实资本，则是指在经济发展中的一种实物形态的资本，主要表现为生产要素形式和商品形式。其实，经济发展中如果主要以生产资本和商品资本来运行，那么泡沫经济产生的可能性是很小的，这主要是因为以实物形态而存在的资本形态。而当经济发展以虚拟资本运动为主的时候，泡沫经济就非常容易产生。泡沫经济最容易在金融领域形成，并且由于金融业与房地产业总是相互影响、相互渗透、相互依存，土地作为不动产，土地的价格构成特征使得土地的资本具有虚拟资本的性质。因此，泡沫经济与房地产业也有着千丝万缕的联系，金融经济泡沫与房地产泡沫是一对孪生兄弟。

那么，为什么金融市场上较容易产生和存在泡沫经济呢？在当前金融经济中，泡沫经济涉及不充分信息、交易费用、外部性、非理性预期等众多新概念，各种金融工具和金融衍生工具的金融创新频繁出现，导致金融市场的运行和交易活动非常容易脱离实体经济。在实体经济中，成本价格是实体经济的基础，而在金融经济中，它以预期定价为经济模型。金融市场上较容易产生和存在泡沫经济，这与泡沫经济本身的双重性有关。也就是说，在经济发展日益现代化、国际化和自由化的今天，一定程度的泡沫经济有利于资本集中，这种集中是对市场竞争和发展具有促进作用的，但是泡沫经济终归是一种虚拟经济，其中主要存在的是不实因素和投机因素。因此，一旦这种经济过度发展，其后果也是非常严重的。具体来讲，严重的泡沫经济形成和发展的原因主要有两个方面：第一个方面的原因是社会原因，即在经济发展速度较快的时期出现了经济的整体繁荣和经济宏观环境较为宽松，这种繁荣局面和宽松环境极易为资金炒作提供机遇。所以，泡沫经济一般总会发生在国家对银行政策比较宽松、自由的经济体中。也就是说，在商品经济出现周期性的萧条之后，政府为了刺激经济发展，主动降低银行利息，放松银根，通过这种方式来刺激投资和消费需求以带动经济增长。于是，那些有闲散资金的市场主体就会把资金投放到那些有保值增值潜力的资源上，这就为泡沫经济提供了社会基础。第二个方面的原因就是对泡沫经济形成和发展的预先调控和及时约束机制不够。也就是说，在经济发展过程中，未能对那些有可能导致泡沫经济的投机活动进行监控、监督和制止，尤其是对投机过程中的贷款支付活动缺乏监控机制。但是，到目前为止，这种监控机制无论是在银行还是在政府都难以有效地建立起来。这是由于银行只是收付中介，而政府又难以对企业之间的交易活动进行干涉，甚至还容易被这种投机所形成的虚假繁荣而迷惑。

通过对金融经济中的泡沫经济的内涵及其形成发展原因的分析中，我们可以看出，在金融经济发展过程中，适当地存在一些泡沫，对于促进经济活跃和繁荣有一定的积极意义，也是正常的现象。但是，如果经济中存在过多的泡沫，并进一步形成泡沫经济，那么这种缺乏实体经济支撑的经济必然会有破裂、崩溃的一天，最终造成金融危机，给经济发展带来致命打击。因此，中国经济发展必须对金融经济中的泡沫采取非常谨慎的态度。正确认识中国金融经济中的泡沫问题，对于把握中国经济发展现状和促进中国经济健康发展具有重要意义。目前中国经济发展中的泡沫问题主要表现为股票泡沫和房地产泡沫。所谓股票泡沫，就是股票的市场价格与其内在投资价值之间的差距，这种差距与泡沫绝对额、经济总量、金融资产总量之间的关系有关。同时，股票市场同样遵循供求关系决定价格的规律，一旦大量资金流向股票市场，那么股价与公司未来业绩就会形成较大差距，盈率也会出现太高态势，这个时候就会出现泡沫。

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正确认识泡沫的现象

在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。

由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。

第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。

第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。

明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，我们就知道经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：

其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义"，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。

其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等，经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。

我国房地产泡沫的成因

从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。

1、 房地产泡沫产生的直接原因

过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。

2、房地产泡沫产生的间接原因

（1）消费者的预期。

消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

（2）政策因素。

房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。

（3）房地产投资的过度增长。

房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。

（4）银行信贷的非理性扩张。

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

（5）结构性矛盾。

经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。

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虚拟资本是资本的一种表现形式,它指同实际资本相分离的、本身无价值却能够带来“剩余价值”(它其实是对剩余价值的一种分割)、并具有独立的价值增值运动规律的各种资本凭证。它一般以货币、票证(本票、支票、汇票、大额可转让存单等等)、股票和债券、金融衍生产品等形式存在。虚拟资本的形成是与货币的产生分不开的。货币开始时本来是为突破物物交换的缺陷而出现的一种交换媒介,但货币产生(并由纸币取代金属货币,而成为一种价值符号)后,在交换媒介功能之外,又增加了价值储藏功能,使得货币具备了转化成资本的可能性。在借贷关系或者说信用关系出现后,资金借贷双方联系日益密切,资金需求者愿意向资金供给者支付利息,货币本身产生了“收益”,货币也就转化成了虚拟资本(借贷资本)。虚拟资本的出现,可以给企业带来巨大的效益。一般说来,资本越多,企业所产生的利润也就越大。企业若只能利用自身积累的资本,企业规模将难以扩大,经济效益就会受到极大的制约。若存在虚拟资本,企业不但可以利用自有资本,也可以利用虚拟资本,其规模的扩大、竞争力的增强及利润的提高是显而易见的。并且,在正常情况下,虚拟资本规模越大,企业效益从而整个国民经济的效益就会越大。正是由于能带来巨大的经济效益,虚拟资本才能够得以发展。继借贷资本这种最原始的虚拟资本之后,随着经济的发展和科学技术的进步,股票和债券、证券化资产以及金融衍生品等不断出现,资本的虚拟化程度越来越高。在当今全球经济发展过程中,虚拟资本呈现出越来越丰富的趋势,并且越来越与实质经济相分离,而成为一种相对独立的经济体。

据有关资料,截止到1997年,西方各主要工业国家的金融资产的总额都已超过其实际国内生产总值(GDP)的2倍以上。美国经济学家彼得•德鲁克在80年代将这种经济称为符号经济,并指出,符号经济已取代实质经济成为世界经济发展的飞轮。另一位美国经济学家林顿指出,目前世界上每天的金融交易中,只有2%与实质经济有关系,符号经济与实质经济有日益分离的趋势(袁钢明,1999)。虚拟资本发展到现在,按照其虚拟化程度,大致可分为四类:借贷资本(包括外汇)、股票和债券、证券化资产以及金融衍生品。借贷资本主要出现在银行和企业之间(外汇只有在出现借贷关系时才可被称为资本,它一般出现在国际借贷关系中);股票和公司债券则是最明显的虚拟资本,它们与实际资本呈一一对应关系。证券化资产是因资产证券化而发展起来的。银行将住房抵押贷款、汽车抵押贷款、信用卡贷款等各种信贷资产经过重新包装后实行证券化,或者在一些低信用等级的证券中加入较高信用等级的证券,并用其作为抵押发行新的债券,从而提高资产的流动性。这些信贷资产及初级证券本身就是虚拟资本,经证券化后,新出现的证券化资产是虚拟资本的虚拟资本,虚拟化程度更高了。虚拟化程度最高的是金融衍生产品。金融期货、期权合约的买卖者都并不真的拥有合同中规定数额的证券或货币,也不必在交易清算时真的买入或者卖出这些证券或货币。特别是指数期货和期权交易,实际上只是就指数的涨落打赌,无任何实际的对应物。这是最彻底的虚拟资本。对虚拟资本分类后,我们可以估算出其规模的大小。从银行对企业的贷款规模,我们可以计算出借贷资本的总量。股票和债券(包括公司债券和政府债券)的规模可从其发行总额得出。外汇一般为政府、企业、个人所持有,但作为(借贷)资本出现,其规模等于国家、企业进行投资时利用外汇之和。证券化资产规模可以根据证券化资产的总量来计算。

以上三者加总,基本可得出虚拟资本的发行总规模。虚拟资本除发行规模外,还存在与之密切相关的交易规模。交易规模在数量上比发行规模大得多,它是虚拟资本的发行规模、二级市场上的价格以及交易次数的函数,可以从货币市场、资本市场、外汇市场上的交易额得出。而第四类虚拟资本,包括金融期货、金融期权、远期协议、金融互换等金融衍生产品则由于其虚拟化程度太高,离实质经济甚远,基本上无对应的现实资产,我们只能得出其交易额。这也是一个巨大的数字。目前全世界衍生工具交易总量已突破40兆美元(王文灵、于瑾,1998)。80年代以来,各主要工业国家的金融资产迅速膨胀,交易规模迭创新高,这在西方被称为经济的“金融深化”(麦金农,1973;格利和肖,1960)。美国经济学家麦金农、格利和肖在创立金融深化理论的同时,向发展中国家大力推荐金融自由化和金融深化的好处,使得80年代以来,一些发展中国家的金融资产也快速膨胀,在有些国家,其速度甚至超过了发达国家。金融深化与金融市场的自由化和国际化结合在一起,世界金融市场联系越来越紧密,交易额达到惊人的程度。这一方面促进了世界经济的发展,另一方面,也为泡沫经济的出现及世界性的金融危机的频繁爆发埋下了祸根。

二、虚拟资本与泡沫

虚拟资本能带来巨大的收益,但收益与风险往往是相伴而生的。虚拟资本在增加收益的同时,其所带来的风险也会相应地提高。这种风险的最重要的表现就是“泡沫”。金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》编写词条时,曾指出泡沫是由投机行为引起的。投机行为大致遵循凯恩斯的“选股如选美”理论,或者所谓的市场接力棒理论。投机者普遍存在“博傻心理”,对金融资产的购买并不是看中了它的价值,而是见到大家都看好某一金融资产,自己也加入这一行列之中,期望自己手中的“接力棒”能传到下一个人手中,自己获取投机带来的风险收益。而由于只要大家有相同的预期,在相反的预期未形成主流之前,市场接力棒就会不乏接手者,从而带来市场的火爆,以至资产价格远远超过价值,形成泡沫。其实,除了投机带来的泡沫外,投资中也可能存在泡沫成分。企业为了解决资金不足问题,可以向银行贷款,也可以发行股票和债券等。因此,在存在虚拟资本的情况下,存在着两种资本运动形式,一种是实际资本运动,另一种是虚拟资本运动,两种资本运动都有获利的要求。虚拟资本运动依赖于实际资本运动,其获利必须以实际资本运动为基础。但虚拟资本运动也有相当大的独立性。如银行贷款和债券,一般都是在贷款或债券发行时,约定一个固定的利率,企业在一定的时间里,不管经营状况如何,都必须还本付息。虚拟资本运动能否实现价值增值,必须以企业实际资本(基础资本)运作的有效性为前提。一旦企业经营不善,或遇到整个经济的全面衰退,企业破产倒闭,实际资本创造的“价值”得不到实现,实际资本运动进行不下去,则企业先期的银行贷款和股票债券等虚拟资本较之实际资本来说,就成了空中楼阁。企业资不抵债的部分或者说虚拟资本超过实际资本的部分,实际上也是一种泡沫。因此,泡沫可以说是虚拟资本市值超过所对应的有效的实际资本的部分,包括投机带来的泡沫和实际资本缩水两个方面。其中投机带来的泡沫主要由资金供给者的炒作引起,而投资带来的泡沫则主要由企业(资金需求者)引起,它是由于企业投资失误,经营不善,或整个经济衰退,使得实际资本缩水造成的。

三、虚拟资本与泡沫经济

泡沫是虚拟资本的伴生物,但是,泡沫并不必然导致泡沫经济,只有在虚拟资本中泡沫的成分不断加重,资产价格普遍大幅度地偏离或完全脱离由实质经济因素决定的资产价格,泡沫成为一种普遍而大量存在的虚拟成分时,才会导致泡沫经济。我们可以用资产价格的基本计算公式来估计泡沫的严重程度,判断是否出现了泡沫经济。资产价格的理论值(基础价格)等于资产未来的金融性收益与长期利率加风险升水之比。但是,在现实中,资产实际价格总是在不断变化,因此,实际的资产价格常常与理论上的基础价值相背离。当资产实际价格比资产理论价格要高时,我们就认为经济中出现了泡沫,泡沫程度等于实际资产价格高出基本理论价格的部分。当二者之间的差距越来越大,最终使经济领域的各个环节都普遍出现严重脱节时,我们可以认为,泡沫经济出现了。泡沫从理论上看确实存在,但是,使用现实的数据推算泡沫程度极为困难,主要是资产基础价格的测定困难。因此,在实证研究中,一般根据资产价格增长和实质经济增长的异常程度来判断一定期间资产价格是否出现了泡沫。以日本为例,1983年,东京股市上日经平均股价只有8800日元,到了1989年,日经平均股价最高达到38915日元,6年间上升了3倍以上。

日本城市土地价格也上涨迅速,从1984年到1989年,上涨了约两倍,东京和大阪等大城市甚至达3倍。土地价格上涨使得普通住宅价格与一般职工年工资的比率,从80年代中期的5倍上升到1990年的10倍,东京市中心更是上升了近20倍(胡坚,陶涛,1999)。这无疑是泡沫经济的表现。泡沫经济的产生有主观和客观两方面的原因。从主观上来看,我们前面已分析过,主要由金融投机引起。人们在“博傻心理”支配下,金融资产价格越高越买,越买价格越高,从而导致金融市场超常规膨胀,引起泡沫经济。从客观上说,实质经济的内在失衡才是导致泡沫经济的根本原因。在东南亚金融危机之后,人们对这一点已有深刻的体会。被马来西亚总理马哈蒂尔指责为东南亚金融危机的“罪魁祸首”的索罗斯坦承,“苍蝇不叮无缝的蛋”,正是东南亚国家经济中内在的结构失衡才使他有机可乘(李罗力,1997)。索罗斯“打败”英格兰银行,也是英格兰银行存在内在失衡促成的。

我们不能不注意到,实质经济归根到底是虚拟资本及泡沫经济的基础,投机者不能不考虑自己投机炒作的金融资产的顺利转手问题。只有在实质经济确实存在问题时,投机才有较高的成功可能性。投机是泡沫破裂乃至引发金融危机的催化剂,是外在原因,实质经济存在的问题才是根本的、内在的原因。金融投机的猖獗与实质经济的失衡相结合,导致了泡沫经济。也正是这两个原因,使得泡沫经济必然会走向破裂。虚拟资本,从而泡沫经济的发展归根到底要受到实质经济的制约,如果没有实质经济的支撑,在实际资本的增值运动受阻时,虚拟资本的增值运动也会难以进行。无实质经济支撑的泡沫经济必然会走向破裂。泡沫经济产生的另一个原因是金融投机。从投机的作用机制看,泡沫经济存在着破裂的必然性。投机过程实际上就是一个“博傻”的过程,投机者都期待有更傻的“傻瓜”来接手。只要有新的加盟者,使得金融资产接力棒能够不断地传下去,一场金融游戏就能得以维持,金融泡沫就不会破裂。但是,这场游戏注定会结束。让我们略作计算来加以说明。假设一项金融资产价值为V,第一个人a1按照比原值高10%的价格购买,这项金融资产价格就是V(1+10%),前一个人赚得10%的收益;a1也在赚得10%后就抛,这项金融资产价格变为V(1+10%)2,这样,前面的每一个人都在赚得10%后抛出,被n次转手的这项金融资产价格就会是V(1+10%)n。要使游戏不断玩下去,n将趋向于无穷大,永远不停止,这样V(1+10%)n也会趋向于无穷大。若货币发行量可以无限增大,以适应这项金融资产增值的要求,泡沫还是不会破裂(这里不考虑泡沫经济会带来的其它问题)。但是,货币的发行量总是有限的,从而使得泡沫的破裂带有必然性。货币发行的有限性正是金融泡沫膨胀的终结者。

四、中国经济中的泡沫风险

我国由于长期实行计划经济,商品价格由国家计划决定,基本上不受市场的影响,而金融交易更是近乎为零,因此,基本上没有出现什么泡沫现象,以至人们对“泡沫”十分陌生。但是,进入90年代,自从深沪股市建立和房地产市场开放以来,中国人近乎在一夜之间,领会到了泡沫的威力。不仅股票二级市场上有泡沫,中国股市一级市场也存在泡沫现象。在中国上市公司中,一种很常见的现象是“一年赚,二年平,三年亏。”企业股票在发行时,账面上是盈利的,经过两三年,原来盈利的企业出现亏损了,账面资产缩水。我国目前股票的发行价格大部分是按照15倍以上的市盈率来确定的。企业亏损后,股票市价超出其相对应的资产许多,我们认为也是泡沫。在股市泡沫严重膨胀的同时,中国也出现过房地产泡沫。一块地皮几经转手,价格上升好几倍。疯狂炒作引起的房地产泡沫比起股市泡沫来,有过之而无不及。并且股市炒作的参与者绝大多数是居民个人,而房地产的炒作主要是由有实力的企业进行的,资金量大,泡沫膨胀厉害。

股市泡沫和房地产泡沫都是泡沫的表现形式。在我国,除这两种泡沫之外,还存在更严重的泡沫形式,这就是由于实质经济结构存在问题,国有企业大面积亏损而造成的泡沫。这种泡沫集中反映在银行不良贷款上。现在,我国企业融资还是以间接融资为主,银行介于存款人和企业之间,起资金融通作用。这中间的关键是企业经济效益必须好。企业效益好,银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常。如果企业效益不佳,则不论破产与否,都会给银行带来风险。若企业进行破产清算,清算价值难以还清贷款,银行会出现坏账;若企业拖欠贷款,银行会出现呆账。企业风险还只是单个的风险,当这种风险通过不良贷款转嫁到银行时,就会出现巨大的系统风险。我国企业经营管理不善导致银行大量不良资产的存在,这是中国经济发展中的一颗定时炸弹。泡沫经济对实质经济最大最坏的影响,还是在泡沫破裂之后。在泡沫经济的高涨阶段,人们心理预期高涨,消费和投资不断膨胀。因此,在泡沫经济崩溃后,金融资产将面临着全面缩水的窘境。一方面,人们收入锐减,将减少消费支出,从而导致消费需求不足;另一方面,金融资产的缩水,将不可避免地造成企业出现大量的不良负债,银行等金融机构出现大量的不良债权,信用制度遭到破坏,企业和银行将面临破产倒闭。从宏观经济方面来看,将出现投资和消费的双萎缩,同时引致螺旋式的通货紧缩,最终导致经济危机,严重时甚至会引发社会和政治危机。

五、加强虚拟资本风险管理的建议

前面的分析表明,虚拟资本是把双刃剑,在能够带来收益的同时,也隐藏着导致泡沫和泡沫经济的可能性。因此,对于虚拟资本,我们的对策包括两个方面:一是如何使虚拟资本收益最大化,另一个是如何使虚拟资本风险最小化。这其实是一个问题的两个方面,或者说,这二者是合而为一的。我们在使虚拟资本收益最大化的同时,也能实现虚拟资本风险最小化。麦金农、格利和肖反复论证过金融深化和金融自由化的好处,我们前面也分析过虚拟资本的巨大收益。要使虚拟资本收益最大化,很重要的就是促进金融深化和金融自由化。如果我们能够破除金融经济中的重重壁垒,促进金融深化和金融自由化,让国民经济的虚拟化程度更高,将能带来更大的经济效益。但是,盲目的金融深化和金融自由化却会带来巨大的风险。推进金融深化和金融自由化,引入竞争机制有几个条件:一是微观竞争主体要具有硬的预算约束。软预算约束的企业可以把风险转嫁给政府、银行或其他股东和债权人,扰乱竞争秩序,从而引起金融危机。二是宏观经济基础结构要相对合理。金融危机归根到底都是由不合理的经济基础结构引起的,现实经济的失衡在虚拟经济的推波助澜下,就会产生难以预料的恶果。三是要有必要的金融监管,以防范金融风险。

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【关键词】地产 涨幅 泡沫 供求

在大约三年前，房地行业还发展态势非常迅猛，当时市场需求性非常大，地产价格也逐步提升，众多开发商都进入此领域争夺相关市场份额。但目前当地产行业却进入了冷却期，发展水平开始处于滞缓状态，导致这种现行主要原因不仅是国家进行了政策调控，本质上来讲是由于此行业内部竞争性过程中具有一定问题，并最后造成房地产行业处于当下不景气状态。从经济性视角来分析，房屋r格的下降主要原因是由于泡沫经济造成的，另外，出现此状态的主要诱因还有多方面性，下面就对于房地产经济泡沫所具有的特点进行进一步分析：

一、房地产泡沫的特征

国内相关房地产文化性发展时间不长，正是由于这种文化的产生，才导致房地产开发得到更多大众的重视性，而房地产价格发展形势也是大众非常关注的部分。从房地产行业的发展近年态势来看，可体现出从高处逐步下落的过程，从1997年直到2010年间，房地产行业得到良好性发展，但是经过绚烂的发展后，还是逐步进入的衰退期，可见国内房地产发展进入了一个发展滞缓状态，而造成此现象的主要诱因有哪些呢？

（一）房价持续上涨

由于社会经济不断发展，而且大众生活水准性也在不断攀升，房屋价格提升也是历史发展的必然结果。但是由于我国市场经济还需要不断加强并完善，房屋价格浮动性，应该与大众生活水平相适应，但是国内房屋价格却出现了前所未有的发展状态，价格提升速度非常快，于此同时房屋项目也在不断提升其建设速度，在上个世纪九十年代时期，各城市中的房屋价格出现了迅猛涨价形势，由于此时商品房销售数量有限，市场需求性比较平衡，所以未出现泡沫经济相关问题，但是来到二十世纪以后，城镇化进程不断加快，更多的人口都流入了大城市，使得住房需求性提升，同时为房地产的发展创造了难得机遇，于是房产行业发展得到了空前发展性，而且导致很多企业都开始对房地产行业进行投资，最后导致房屋市场的供需性平衡性得到破坏，严重影响了房地产价值性，有些地区的居民对于过高的房价不能有效承担，并逐步形成了房地产泡沫。

（二）房价收入比过高

房屋的价格对于房产地产行业获得经济效益具有一定影响力，房屋价格的浮动性也是产生经济泡沫的原因。房屋卖出的价格对于房地产开发商经济收入具有很大作用。国内的房地产商都是为了获得更高的经济收益而进行项目运作，并在房地产开发过程非常关注不断管理各项目成本。但是房产开发进度过快，导致出现了开发的过度性。观察房地产开发与大众需求来说，它们之间具有一定的联系性与矛盾性，房地产一直追求获得更高利润性，但是大众却更多的关注其价值性，但是过高的房屋价格，还是会导致更多的居民不能承担如此高昂的房屋价格。

二、房地产的泡沫化对我国的危害

房地产行业所出现的泡沫形象，还不能对其行业发展具有致命性打击，但是仍然会影响其发展速率，并对于国家经济调控具有错误引导性。

（一）房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡

当下国内房地产行业发展中，在规模性较大的城市中，其配置结构具有一定问题：高档房屋产品过多，刚需性房屋产品较少，面积较大的户型种类较多，但是小户型房屋数量过少。通过分析从2005年上半年投资结构发现，处于收入较低居民中，对于经济适用房的需求性减少了14.k60，导致经济适用房和一般性住宅的比例出现了变化，并同比2004年具有更明显的减低性，进一步造成了房屋供求出现了失衡性。

（二）房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险

由于房地产贷款具有一定的风险因素，而且部门房地产开发企业在进行商业贷款过程中会出现不良信用性，通过统计发现，在农业银行和中国银行中所体现的不良贷款率很高，但是工商银行与建设银行的不良贷款率并不高。另外，当下个人买房贷款的不良信用率很小，但是基于房屋税收政策的不断建立，同样会影响到购买人的偿还能力。

（三）房地产泡沫的长期存在易引发政治和社会危机

由于房地产泡沫已经出现破灭性预兆，将会对经济产生较大影响，并导致很多工厂破产，社会中的失业现行比较严重。而且处于经济危机状态下，也导致更多犯罪事件时有发生。观察马来西亚房地产发展过程，在1997年其房地产泡沫开始破裂，而且当年的犯罪率对比1996年比例数值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率对比1997年比例数值提升可53%，由于本地居民对于经济危机非常不满同时造成了社会危机性不断攀升。

三、结语

通过分析研究可以看出，泡沫经济的产生都是由于经济利益问题所导致的。大众需要在社会生活中争取更多的经济收益性，房地产开发企业也非常关注提高经济收益，但是在获得更高收益过程中，需要进一步考虑市场经济发展适应性。正是由于房地产开发的无序性以及没有受到国家具体有效管控，导致在一定时期内发展状态过于迅速，并没有关注居民购买的承受性，导致行业发展处于滞缓状态。如果不能提升购买方的购买欲望，则会导致项目建设过剩问题。可见，为了促进房地产行业未来发展具有一定的稳定性以及有序性，需要以务实的态度进行市场分析，并关注如何才能避免泡沫经济生产。

参考文献：

[1]曹春霞.中国房地产泡沫经济研究[D].首都经贸大学：赵秀池，2006.

[2]孙红梅.中国房地产泡沫资产剖析[D].首都经贸大学：马方方，2008.

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关键词：房地产；物业税；泡沫经济

    一直以来，在调控房价的各项建设中，物业税的呼声最高，被人们视为抑制房地产市场投机行为的杀手锏，但始终千呼万唤不出台。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。进入2009年以来，由于楼市突如其来的强劲反弹，要求物业税尽快实现从“空转”到“实转”的声音又高涨起来，有关部门纷纷将开征物业税的时间表提上议事日程，改革已经箭在弦上。

    一、我国房地产业存在的问题

房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业，通过产业链接和传递，能直接或间接影响关联产业的发展，如果房地产业能够保持合理的发展速度，将有利于促进经济稳定持续增长。然而，由于房地产业是一个市场供给弹性非常弱、容易引发投机等行为的产业，在发展中容易出现各种“市场失灵”现象，从而对经济造成一定的危害和损失。我国的房地产业存在着严重的市场失灵的情况，例如，一些有钱人通过大量的购房来提高住房的价格，炒热房地产市场，从而牟取私利，这在一定程度上加剧了贫富差距的扩大。

    二、房地产业的“泡沫经济”

中国的房地产泡沫最早是在2004年出现的，当时在社会各层对中国房地产发展争论不止时，国家建设部门专门对泡沫论发表意见：“判断房地产是否出现泡沫，关键是看他是否存在真实需求。”在市场经济环境下，一定程度的泡沫产生是必然的，泡沫是市场经济活跃度的表现，是市场经济发展的伴生物。目前社会舆论评价说中国房地产泡沫已经到了严重危险区阶段，认为中国的房地产市场发展已不可持续。其依据主要是两个方面：一是资金不断流入股市楼市，导致这些市场的泡沫；二是通过房价收入比、空置率、土地价格上升速度等一系列指标认为“中国的房地产泡沫已经是世界最高”。

    中国的房地产泡沫是多种因素共同作用的结果。首先，金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因。周京奎通过博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择。认为银行金融支持过度，是房地产泡沫产生的直接根源。目前从金融角度解释房地产泡沫的生成，认为金融中介的作用及信贷过度是导致房地产泡沫生成的直接原因，这一观点具有很强的代表性。其次是信息不对称情况下，投机和炒作致使房地产泡沫生成。房地产市场投机之所以存在原因是其市场上存在信息不对称的现象，不同人群对同一资产价值评估不同，由此产生房地产市场上投机过多，出现泡沫化趋势。最后相关体制不健全进一步导致房地产泡沫生成。有些学者认为地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。

    三、物业税拯救不了“蚁族”

房地产业的泡沫经济不仅让中国政府焦虑不安，并且也使世界各地的媒体都将视线聚焦在中国的房地产业。“如何拯救中国的房地产市场”，如何让中国的“蚁族”们有一个栖居之所成为了当今社会的热门话题。

    2010年1月26日，在北京市两会上北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税，税务专家们还预测，备受社会关注的物业税税率大致为0.5%~1%。物业税改革真正的意义在于改变目前地方政府过于依赖土地财政、追求短期收益的缺陷，为政府提供长期、稳定的税收财源，同时倡导合理的住房消费理念，改变人们“一劳永逸”的传统购房思想。

    物业税一旦出台无疑会对房地产经济产生重大的影响。在一定程度上物业税起到可以抑制房地产市场的投机行为的作用，但是物业税的征收是针对房产保有阶段征收物业税，这样就使得开发环节的信贷风险转移到了物业保有阶段。目前，我国许多工薪阶层都采取按揭贷款的方式，每个月的工资除了用来归还银行房屋贷款和支付利息，还要缴纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而提高的，这意味着消费者要承担越来越重的税负负担，那些家庭经济实力不强的工薪阶层因为购房“门槛”降低而购入房产，就出在“平买贵地”的境地，随后出现的问题就是长期下来付不起后期的银行债务和物业税，个人房贷业务坏债率的增大，势必增加的银行的信贷风险。

    物业税的征收尽管在短期内可以使房价上涨得到抑制。但从长期来看，商品房趋势仍然是向上走的，因为城市化、资源稀缺、全球化等又会让投资预期回升，物业税的执行可能会遇到真空，如现在深圳屡禁不绝的“阴阳合同”一样。另外，只要房地产走市场化之路，房价上涨必定以多数人为背书，这势必会导致少数人转嫁物业税让大多数人来承担。综上分析，笔者认为现在还不是中国出台物业税的最佳时机。但是房地产业作为中国经济的支柱产业，必须得到正确的规范和引导。所以，在未来的几年里，不管是征收物业税还是房产税，政府的管制都起着至关重要的作用，只有国家真正的重视房地产业，关注中国蚁族的生存现状，中国的房地产泡沫经济才能得到抑制。

    参考文献：

[1]韩晶.物业税:不是蜗居者的救命稻草.新财经.2010(2).

[2]杜鹃.物业税能否抑制高房价.china credit card.2010(5).

[3]肖文晓.物业税与降房价无必然联系.real estate informationof china.2010(1)

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房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期，警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。

二、房地产泡沫的形成

房地产泡沫指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的脱离市场基础价值而持续上涨所形成的经济状态。由于房产价格相对容易确定，房地产泡沫一般是指地产泡沫，它的产生是由房地产业本身特性决定的。从房地产泡沫的形成来看，其形成机制包括内在因素和宏观环境两个方面的因素。

（一）房地产泡沫形成的内在因素

首先，土地价格的虚拟性是诱发房地产价格泡沫的根源。因为土地的价格并不是价值的货币表现，而是虚拟的价格形式，具有不确定性。而地租是以土地价格形式投入到土地的资本的利息，因此实质意义上的土地价格并不是购买土地的价格而是购买地租的价格，确切地讲是购买地租收入的权利。早在19世纪人们就意识到，拥有土地的所有权相当于持有一笔收入固定的永久债券。因此，土地价格其实是未来收益的资本化。随着经济的发展和财富存量的增长，房地产成为重要的投资工具和投资方式。由于投资者对土地价格的乐观预期及产生的相应投机行为导致土地价格异常波动，偏离正常值，使得价格泡沫产生成为可能。

其次，土地的有限性也是促使房地产泡沫形成的重要因素。房地产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产，由于房地产建造周期较长，短期内的供给曲线几乎是垂直的，对于土地而言，即使在长期总量也几乎不会发生变化，并且也不存在合适的替代品，因此房地产的供给弹性和替代弹性都很小。此外，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，房地产的基本价值也就难以确定，尤其对于房地产存量更是如此，基本价值并非简单地由其建造或重置成本决定。经验证明，房地产价格也不存在终端价格约束，从长期来看，由于对房地产需求不断增加而土地存量不变，房地产价格将一直呈上升的趋势。

（二）房地产泡沫形成的宏观环境

首先，金融自由化是房地产泡沫产生的主要宏观因素。过快的金融自由化进程如果与经济发展水平不相匹配，将会导致金融资产扩张速度超出当局者的实际控制能力，过剩的流动性最终会促使泡沫经济形成，从而使实行金融自由化政策的国家陷入困境。并且，自由化的金融市场运行规则也使银行存在利润率下降的压力，在激烈的竞争影响金融机构原有垄断利润的情况下，逐利的本能诱使金融机构投资行为短期化甚至投机化，舍弃对低收益的实物资本融资，转而对房地产等高收益行业融资，导致房地产泡沫的膨胀。

其次，银行道德风险的增加也促使了房地产泡沫的形成。麦金农认为，“银行是一场针对政府的不公正赌博的受益者，它保留了不正常的利润，不必支付因风险贷款所带来的巨大损失而产生的全部社会成本”。克鲁格曼也指出，“由于金融机构明确或暗含的受到政府的信用保证，因而缺乏投资者的监督”。在政府担保或存款保险制度存在的条件下，政府实际上成为金融机构存款的保险机构，承担着金融机构经营失败的风险。这就导致金融机构缺乏风险意识，自然乐意向房地产业等行业投资而将投资风险转嫁给政府。也正因为现行的金融机制无法遏制银行等金融机构在道德风险加大情况下所产生的投机行为，金融机构的大量资金参与房地产投机交易，导致房地产泡沫在各国频繁出现。

三、加速泡沫破灭的机制：宏观经济政策的变动

宏观经济政策的变动既是房地产泡沫产生的原因之一，同时也是加速房地产泡沫破灭的重要机制，可以日本为例进行分析。日本在二十世纪八十年代过早地推行金融自由化政策而为房地产泡沫的产生创造了条件。1985年9月，西方五国财长会议通过的联合干预外汇市场迫使日元升值的决定，造成日元对美元汇率从该月中旬的244日元兑换1美元上升到1986年8月的153日元兑换1美元，日元汇率在仅仅一年的时间升值将近一倍，从而使国内资金大量剩余。为了缓解日元升值对国内经济造成的冲击，日本政府的发展战略被迫由出口主导型转为内需主导型，掀起了国内购买房产热潮，房地产业因此发展迅猛。

在实行上述经济发展战略的同时，日本政府又制定了宽松的金融政策。从1986年1月30日到1987年2月23日，五次降低中央银行的贴现率，贴现率由5%下降到2.5%的历史最低水平。在这种宽松的金融环境中，企业不但可以顺利地从国内市场筹集资金，而且在国际市场上筹集的外汇也可以自由兑换为日元在国内通用。资金的大量过剩，造成两方面的影响：一是国人投机热情高涨，一是银行对房地产业加大融资力度。日本企业也通过发行可转换的债券等方式从股票市场筹集更多的资金涉足房地产业。

随着泡沫经济的不断发展，日本政府也开始逐渐意识到其危害性。在1989年5月、10月、12月三次上调贴现率达到4.25%，1990年8月再一次上调贴现率至6%。这给日本股市以致命的打击，股价迅速下跌。股市的崩溃造成了日本国内经济的混乱。受此影响，日本房地产市场从1991年也开始垮塌，在1992、1993、1994年3个年份东京市街地平均价格分别下降了7.6%，14.0%，10.3%，下跌时期，部分地区地价甚至下降一半，从而宣告日本房地产市场泡沫的破灭。

四、针对房地产泡沫的措施:日本经验的启示

（一）货币政策的选择

在控制房地产泡沫的过程中，货币政策往往面临两难处境。这是因为房地产泡沫并非全局性的通货膨胀，而是在总体均衡的情况下带有地域性特征的局部过热。而无论是利率工具还是货币发行等货币政策手段均带有全局性，对于某个特定行业就缺乏针对性。但是，在房地产泡沫膨胀的时候，银行也是会紧缩银根的。日本在实体经济增长率放缓的情况下，银行一味降低利率，增加货币供给，而这种宽松的货币政策却没有带来显著的通货膨胀。正是由于物价的稳定使日本金融当局容忍了货币的过量供给，而货币的过量供给与长期的低利率政策恰恰是泡沫经济产生的主要原因。

近几年我国北京、上海等部分城市出现的房地产过热，政府长期执行的低息政策起到了重要的作用。自1996年以来，在9年的时间内我国经历了8次降息，虽然从2004年开始央行逐步调高利率，但调高幅度很小。因此，我国应以日本经验教训为鉴，为正确引导市场的资源配置，政府应考虑引入差别利率，适时调高企业、个人投资别墅、高档公寓，高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜。

（二）财政政策的选择

凯恩斯曾提出，在过低利率下如果要刺激经济回升，在该点实行扩张性财政政策要比扩张性货币政策取得的效果明显得多。在日本的泡沫经济中，日本政府对这一问题认识滞后，只重视货币政策的调节作用，而忽视财政政策，最终导致泡沫经济的发生。正如日本经济学家星川顺一所说：“正是由于完全放弃了对财政政策的使用，片面地依赖金融政策才使金融当局陷入如此艰难的境地。”日本学者研究证明，如果19世纪80年代不实行超紧缩的财政政策，那么公债就会比实际水平超出20兆日元。这一数字正好与银行借给房地产商进行投机的金额相等。也就是说，如果当时银行能够把资金转移到公债上的话，土地及证券投机就不会如此膨胀。

我国的情况却有所不同，从上世纪九十年代后期一直实行扩张的财政政策，但并没有遏制目前全国房地产过热的状况。究其根源，主要在于我国财政政策的受益群体偏高，使商品房等高端产品的消费能力大幅度提高，助长了房地产泡沫的膨胀。其次是银行出于降低不良资产比率的考虑，收缩对实体经济的放贷，将新增存款集中投向所谓的优质行业、优质客户，导致房地产开发贷款和个人住房抵押贷款迅猛增长，为房地产泡沫提供了资金支持。

因此在对政策工具的选择上，首先要避免财政政策受益高端化，使农民和城市中低收入群体获得更大的利益；其次，对于财政投资应强调方向性约束，财政对出现房地产泡沫的城市进行投资时，应根据情况适当调节投资节奏，避免对房地产泡沫的推波助澜。三是加强税收调节。如开征土地财产税可以抑制土地的炒卖增加开发商囤积土地的经济成本，并可以推动产业结构调整，使城市土地从真正有效的使用者手中转移。

（三）金融监管

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[关键词] 房地产 泡沫经济

一、房地产经济泡沫与地产金融风险

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。

部分学者认为房地产自身的金融风险是催生泡沫经济的一大诱因。由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方而，金融业务、金融机构之间存在着密切的相互联系，相互依存、相互影响、相互制约的关系，一旦产生风险往往相互连累。从经济学的角度出发，一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的、不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应。积极的外部效应使利益被第二者获得，而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬，往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失，但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用，因而当事人可能仍然进行该交易或活动。房地产金融风险就属于一种消极的外部效应。当较多的金融业务、金融机构面临较大风险，尤其是己经受到较大损失时，人们就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更大损失。

二、如何防范房地产泡沫

1.加强房地产价格监测调，预防限制房地产投机和炒作

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制

理论界普遍认为，从地价运动对房地产价格的影响入手对房地产泡沫的形成机理进行了探讨。由于土地供给的稀缺性，作为房地产价格最重要组成部分的地价具有不断上涨的趋势，这是房地产泡沫产生的内在动力。土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理，以及房地产业与金融业的密切关系则是房地产泡沫产生的主要原因。因此，各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

参考文献:

[1]进李国柱:房地产泡沫：理论、预警与治理[M].社会科学文献出版社 ，2007年

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关键词：实体经济；虚拟经济；泡沫经济

一、实体经济与虚拟经济的涵义

实体经济是指物质产品和精神产品生产、销售及提供相关劳务服务的经济活动，不仅包括农业、交通运输业、能源、建筑业、邮电业等物质产品生产活动，也包括商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。

虚拟经济的概念是由马克思的虚拟资本衍生而来的，它是指股票、债券以及金融衍生品等各种虚拟资本，以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动；简单地说，虚拟经济就是直接以钱生钱的活动。虚拟经济运行贯穿于企业债券市场、财政债券市场、股票市场、借贷市场、产权交易市场等五大市场。虚拟经济是虚拟资本的持有与交易活动，只是价值符号的转移，相对于实体经济而言，其流动性很高。随着现代电子信息和网络技术快速发展，股票、有价债券等虚拟资本无纸化、电子化，交易在瞬间即可完成。

假定从事经济活动的人都是在追求自身利益最大化，而且其行为完全理性，但是现实中正如诺贝尔经济学奖获得者西蒙(Herbert Simon)所指出，从事经济活动的人只能是有限理性的，由于人们受到信息和知识的限制，难以了解和预测各种可能的结果，通常只是根据主观判断进行决策，而且在决策时，也难以考虑所有可能的方案，此外。人们的价值观和周围人们的言行也会影响其决策的正确性。这样，我们将投资者分为理性投资者与噪声投资者两大类型。

虚拟经济的发展是靠人们乐观的心理预期来支撑的。如果虚拟经济中没有投机、泡沫和风险，就不是虚拟经济。当交易者都是理性投资者，都能准确的预测未来收益，那么虚拟资本价值就是固定的，也就不会有交易量了。在噪声交易者占主体的市场环境中，每位交易者也是理性的，都在追求自身效用最大化，正是这种趋利行为，投机者不是看未来收益的折现，而是看买卖差价，买卖差价的存在依赖于一部分人对未来有乐观的估计，所以他们购买的价格才会超过其理性价格，而有投机就会有泡沫，就是上市交易价格与理性价格之差，有泡沫必然会有风险，这种风险就是主观风险。这种风险有正反馈作用，很容易被放大。由于虚拟资本市场发生小规模的外部冲击可能最终导致实体经济发生大幅波动，其中的传导机制被称为“金融加速器”。

二、虚拟经济运行不同于实体经济的特征

虚拟经济是在实体经济的基础上产生的，实体经济第一性的，虚拟经济第二性的，但是虚拟经济具有不同于实体经济的特征。

(一)高流动性

实体经济活动的实现需要一定的时间和空间，无论信息技术多么发达，其从生产到实现都需要消耗一定的时间，而虚拟经济只是虚拟资本的持有和交易活动，只是价值符号的转移，相对实体经济而言，其流动性很高，现代电子信息和网络技术高度发达的今天，巨额虚拟资本交易在瞬间即可完成。

(二)高风险性

虚拟经济在发挥风险分散和风险规避功能的同时，自身却蕴藏了巨大的风险。因为虚拟资本价格的决定并非像实体经济产品价格均衡过程一样遵循价值规律。而取决于公众的主观预期，所以价格波动剧烈。

(三)高投机性

正因为虚拟资本价格的不稳定和不可预测，一部分风险偏好者得以利用“贱买贵卖”获取利差。现代电子信息和网络技术更使投机活动如虎添翼，增大了虚拟经济的风险。

(四)不稳定性

虚拟经济自身具有的虚拟性，使得各种虚拟资本在市场买卖过程中，价格的决定并非像实体经济价格决定过程一样遵循价值规律，而是更多地取决于宏观经济环境、行业前景、政治环境等许多非经济因素，这增加了虚拟经济的不稳定性。

三、虚拟经济与实体经济的关系

现代经济有两个“轮子”，一个是虚拟经济，一个是实体经济。双轮驱动，使现代经济比单靠实体经济独轮推进的传统经济马力更大，效率更高，发展速度更快。在全面建设小康社会进程中，必须发展虚拟经济，做实实体经济，使两个“轮子”必须按比例协调发展，虚拟经济的滞后发展会阻碍实体经济的快速发展，而其超前发展则容易引起泡沫经济。

泡沫经济是指虚拟经济规模和发展速度超过实体经济规模和发展速度所形成的经济虚假繁荣现象，当某种资产被预期价格将上涨而成为集中追捧的对象时，大量的买入使市场价格攀升，以至于实际资产价格严重偏离理论上的价格，形成泡沫经济；而一旦价格上涨的预期发生逆转，价格暴跌，泡沫破灭，并引发金融危机，乃至整个社会经济衰退。

虚拟经济系统作为整个经济系统的一个子系统，是社会关系直接以市场为载体的直接体现。随着经济的演化，虚拟经济的稳定成为监控宏观经济稳定的核心内容：

第一，随着金融虚拟化的加深，一方面，虚拟经济的价值系统不再完全依赖于实体经济系统而逐步取得相对的独立性――实体经济对虚拟经济的影响越来越弱；另一方面，虚拟经济的价值系统通过对社会整体价值关系产生作用，从而对实体经济的价值系统的影响越来越强。

第二，实体经济的价格主要受制于资源禀赋的约束，比较稳定，波动的周期长：而虚拟经济的价格是由心理预期支撑的，所以波动性大而且周期短，不稳定性是虚拟经济的常态，比较敏感，容易引发社会价值系统危机，所以，虚拟经济的稳定性应该得到更多的关注。

第三，虚拟经济的配置资金作用，而在市场经济当中，实体经济的生产、流通、消费都是以资金为导向的，虚拟经济的活动对实体经济的活动起着引导和制约的作用。

因此，在当代经济系统中，虚拟经济稳定成为监控宏观经济风险、保持现代经济系统稳定的关键。我们的目标是：使虚拟经济带来的“收益最大化”，同时使虚拟经济产生的“风险最小化”。

四、研究虚拟经济对我国经济发展的建议

2007年是实施十一五规划的第二年，随着我国市场经济体制改革逐步推进和资本市场不断完善，为了推进我国虚拟经济的发展，要从我国实体经济实际情况出发，按照实体经济的要求和条件，采取有力措施，积极创新，逐步推进虚拟经济的发展。要发展虚拟经济，在宏观经济政策方面，既要创造条件，因势利导推动虚拟经济的发展，又要加强管理，防范风险。我国一方面存在实体经济发展不足的情况。不利于实体经济对虚拟经济促进作用的发挥：另一方面，要防止虚拟经济过度膨胀变为泡沫经济对实体经济的消极影响，正确处理实体经济与虚拟经济的关系。

(一)加快经济结构战略性调整

宏观经济结构不合理是中国经济发展中长期存在的突出问题。产业结构层次低，城乡、区域发展不协调，投资和消费关系失衡，这是经济整体素质和效益不高、经济社会发展存在诸多矛盾的重要原因。我们只有着力解决好结构不合理问题，才能持续扩大国内市场的需求，增加生产的有效供给，促进各行各业的全面发展，显著提高经济增长的质量和效益，统筹城乡、区域协调发展，做实实体经济。

(二)从根本上转变已有的经济增长方式

要从推动科技进步、深化体制改革、加强科学管理等方面采取更加有力的措施，着力提高资源利用率、降低物质消耗、保护生态环境，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，更要重视和加强虚拟经济领域的宏观调控。充分而有效的发挥资本市场的要素配置作用，以资本市场的活跃与稳定来保证国民经济增长目标的实现。

(三)合理发展虚拟经济，保持实体经济与虚拟经济协调发展

随着社会主义市场经济体制逐步完善，我国今后不但要加快发展以股票、债权为主要代表的虚拟资本，还要增加各种有价证券的上市交易量，而且要创造条件发展金融衍生工具，同时加强政府宏观调控的职能，积极支持并鼓励我国经济环境服务于我国实体经济发展的金融创新业务的发展，充分发挥虚拟资本市场对资源的有效配置作用。

(四)大力培养金融人才，提高金融监管水平，建立经济预警系统，增强金融交易的透明度，完善市场法规，加强金融监管

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关键词：金融经济 经济泡沫 相关探究

全球经济一体化是当下世界经济发展的主要趋势，其中一体化建设的进程与城市化建设的规模都在一定程度上得到了推动。在市场经济体制下的金融经济市场的现状不容乐观。当下社会经济正在不断的发展，这就使金融工具和金融衍伸工具等金融经济产物也被融入到整个现代经济社会之中。这会使市场经济向自由化、价值化和国家化的方向发展。在这样的社会背景下，类似与泡沫一样的经济表现形式在金融经济大潮中形成的可能性逐渐的增大。当下经济泡沫的辐射程度和影响范围都变得越来越大、越来越广。从此趋势来讲的话，在现阶段的金融体系发展形势的推动下，对经济泡沫的处理问题上有着一定的不可预见性。致使经济泡沫问题以股票泡沫和房地产泡沫的形式体现在当下的金融体系当中的。关于在现代金融经济中出现泡沫问题的根本原因及经济泡沫发展趋势的基础上找到相应的对策并能正确的解决此类问题是至关重要的。在确保现代金融经济稳定高效发展的同时也能使经济泡沫对整个金融建设发展起到促进作用，本文从以下几个方面针对经泡沫的问题做了详细的分析和阐述。

一、现代金融经济中产生经济泡沫的原因

随着科学经济的发展和人们生活水平的提高，根据市场经济发展状态下的金融经济发展趋势上来看，社会经济建设在发展的过程中把经济和实体经济之间的偏离性的问题过高的加以虚拟了，这往往会导致金融经济体系中的泡沫问题常常出现的最主要原因。在当下的金融经济市场中，虚拟经济在市场行为上占着较主导的地位，但实体经济在这种形势下的发展就会受到重重阻碍，其主要表现出了挤压、限制以及反弹等多种行为。挤压、限制以及反弹等行为导致了最终结构在在于金融经济体系当中那部分由虚拟资本而创造的虚拟价值是远远高于同等条件作用之下现实资本所创造现实价值的。这就使得在金融经济市场中的发展态势只是看起来较为良好，但实质上则像泡沫一样不堪重负。

在经济泡沫问题的背景作用之下，我们应该重视其中的一个重要的问题：现代金融市场飞速发展的今天为什么还会出现经济泡沫现象而且还会朝着延伸的趋势发展呢？在针对这一问题的时候，应该从问题的本质上去思考和探究，并且我们应该从以下几个方面进行分析：因为经济泡沫所涉及的问题是多方面的，其中不充分信息、非理性预期收益以及交易费用行为都较为复杂，在对金融工具和金融衍伸工具的使用过程当中，我们可以看到整个现代金融经济市场的运行是在实体经济与当发展状态相背离的情况下进行的。但是当下金融市场中实体经济的根本决定性基础是成本价格并非金融市场当中预期定价经济模型的参照依据，这就会导致金融经济市场的泡沫问题时常发生。同时我们应该意识到：经济泡沫在一定程度上促进了现代金融经济的建设和发展，金融市场中的资本集中也离不开经济泡沫的推动。但是经济泡沫现象本质上固然是虚拟经济的一大构成部分，所以经济泡沫所带来的安全隐患也是值得思考的，它会在一定程度上影响整个金融经济市场的稳定运行。经济泡沫问题形成并发展的原因就是社会因素和约束机制。

（一）社会因素

在市场经济快速发展的同时，经济建设的环境较为宽松。在经济建设宽松且低风险的环境下使越来越多的人对资金炒作更加的关注起来。这也是商品经济的周期性萧条时期以及金融市场银行存款利息下调的双重作用。在商品经济的周期性萧条时期以及金融市场银行存款利息下调的作用下，使消费者的投资以及消费都在很大程度上得到了满足。经济市场中的闲置资金在这种刺激性方式的作用下会全部投入金融市场当中那部分增值保值潜力最优化的资源当中，这就会经济跑的快速发展和蔓延提供了一定的社会基础。

（二）约束机制因素

在当下金融经济快速发展的前提下，对经济泡沫问题的约束机制相对不健全且相应的调整措施落实的不到位。在市场经济发展的过程上来讲，应该对金融经济当中那部分表现出潜在泡沫经济可能性的投机活动进行一定的监督和管理。但是对于投机活动中贷款问题的监控机制也没有加以完善，工作人员会将投机所产生的虚假繁荣作为金融经济的一大成果，这就会使经济泡沫蔓延的趋势越来越大、越来越广。

二、经济泡沫为什么会备受关注

经济泡沫问题无疑是当下全球学术界共同关注的一个经济问题。针对经济泡沫出现的原因，主要分为以下几个方面：

泡沫理论是在许多新兴经济理论的基础上建立的，经济泡沫理论集交易费用、不充分信息、非理性预期和外部性等概念综合为一体的具有前沿性的一项经济学课题。

随着当下经济的快速发展和金融不断的创新改革以及金融衍生工具和交易的相继问世，这都使得实体经济和金融交易有了进一步的脱离和相对的延伸，以上这些金融交易对当下的金融结构有着较大的冲击力。

价格在经济体系中的重要性不言而喻，但是实体经济是通过一定的成本定价的一种经济模型。众所周知，金融经济是通过相关预期定价产生的一种经济模型。

经济泡沫在现代金融经济的进程和发展中起着一定的作用并产生着其自身的价值，但是在经济金融不断发展和完善的今天，经济泡沫问题始终当下经济发展过程中必须要解决的问题。

三、现代金融经济中经济泡沫的表现形式分析

对当下的金融经济市场而言，经济泡沫的典型表现形式主要是指股票经济泡沫和房地产经济泡沫两种。

对泡沫经济本身而言，股票市场泡沫是由股票市场和投资价值之间的差额所共同构成的，股票市场泡沫和经济泡沫在整个现代金融经济中所表现出的金融资产总量、经济总量以及泡沫绝对额指标大小均是密切相关的。众所周知，价格在供求关系上是占着主导地位的，价格的这种特性在金融经济市场当中的股票市场上也是同样的。如果流向股票市场的资金太充足的话，那么股票中所体现的票面价格和发行公司之间的关系就在经济泡沫的掩盖下以市盈的趋势表现出来。根据我国当下的股票市场发展趋势，由于受股票投资行为迅速发展的影响，其中一些投资者利用金融经济市场中的主体力量和社会力量相融合并向使其前不断发展。根据对上述实际情况进行分析。我国股票的发展在当下泡沫经济的背景下需要确保对股票机构投资者的投资行为的相对标准化和规范化。

针对房地产的经济泡沫问题，其此种表现形式包含了供求关系相对失衡和交易成本相对低廉等特性。众所周知，房地产是现阶段经济泡沫的核心载体之一，经济泡沫是否真正存在、经济泡沫的程度是怎样的，对于这类问题我们应该加大关注力度。当下阶段的房地产有以下发展趋势：房地产价格正在逐渐的上涨，这使得工薪阶层要用几十年的时间才能买得起住宅。但是几年前兴建的写字楼却还没有完成相应的销售指标。从生产要素构成的角度来分析的话，密集型相对较高的人口和相对匮乏的土地资源将会产生房地产经济泡沫的现象，并且会使房地产泡沫现象不断的发展。

四、针对现代金融风险提出的几点防范建议

（一）政府和相关部门应该采用刺激性政策的退出机制手段

房地产市场有着自身的局限性，其主要包括无形性的市场需求和有限性的土地资源之间的矛盾不断的升级。政府应该在当前的这种趋势下对信贷和引导信贷的投资渠道进行适当的收紧，并在房产业上要考虑刺激性政策的退出机制手段。当下的中国房地产行业已经对银行进行了“捆绑”。如果在这个时候对房地产泡沫的处理不妥当的话，那么就会造成房地产价格的大幅度下跌且银行也会有很多坏账产生，这对经济发展和银行的影响都是十分重大的。所以，政府要适时考虑实行刺激性政策的退出机制手段，在退市上要慢收慢缩。

（二）适时的调控房地产的预期，在房价的非理性上面要进行严格的控制

众所周知，房地产行业是中国影响中国经济的关键性产业，其在当下经济中的地位不言而喻。但是当下的房价呈不断上升的趋势，这就使得房地产行业的潜在危险性扩大。虽然国家在房地产行业中已经对其进行了相关的调控和管理，期间也颁布了相关的法律法规。但是我们应该重视政策的连续性，这样就可以以短期的政策暂时的代替长期的政策。所以，对房地产预期进行重视才是执行政府职能的重要体现。

（三）适当的加息和增加投机的成本

我们应该注意到，在对流动性管理的这一方面上，在对流动性进行回收的同时，应该考虑到准备金率之外的费数量化货币政策，这样才能对通货膨胀等状况进行良好的抑制以增加房地产投机的资金成本。

（四）对土地的财政政策进行合理的调整

在土地的供给方面我们应该一大调整力度，在当前的财政体制和当下征地制度的基本框架之内，我国的各级地方政府对土地出让金收入的依赖已成为中国房地产调控中的一大难点。为了实现对土地财政政策上的突破，我们应该加大对征地制度的改革，并且要有针对性的改良地方政府的土地财政状况。中国的总体经济需要进行根本的改革，房地产改革对中国的总体经济变化有着重要的影响。从房地产调控所引发的一系列改革是中国经济发展方式的重要转化。同时也重建经济增长动力以促进中国经济平稳健康发展。

（五）对资产短期经济过剩形成的经济泡沫进行有效的抑制

资产的短期经济过剩是危机到来的前兆，无论是在成熟市场中还是在经济繁荣的新兴市场中，这无疑不是一个好现象。由于当下金融危机爆发的原因都是十分复杂的，杠杆、低利率、衍生品创新过度等都有可能造成金融危机的爆发。其更有可能造成房地产和股市价格的起伏不定，甚至还会出现高危泡沫的经济现象，致使经济崩溃和萧条。

五、结束语

随着当下经济的快速发展和生活水平的不断提高，经济泡沫中的一些复杂问题主要体现在金融市场资产运行独立性规律的复杂角度之上，并且经济泡沫问题与整个金融系统的内部缺陷相互的融合，在虚假繁荣的背后隐藏着巨大的潜在危机。现阶段的金融体系发展形势的推动下，对经济泡沫的处理问题上有着一定的不可预见性。致使经济泡沫问题以股票泡沫和房地产泡沫的形式体现在当下的金融体系当中的。关于在现代金融经济中出现泡沫问题的根本原因及经济泡沫发展趋势的基础上找到相应的对策并能正确的解决是至关重要的。国家和政府应该对经济泡沫问题进行一定的抑制，加大政策的扶持力度的同时并提出正确的引导方式，让我国经济能更好更快的发展下去。

参考文献：

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[2]黄秀华.泡沫经济典型案例分析及金融风险防范[J].经济研究导刊，2011

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[4]袁钢明.日本经济泡沫兴败及其对中国经济的启示―――兼论日元升值的正面影响[J].国际经济评论，2007

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摘要对于我国的经济发展来说，房地产发展是当前国民经济增长中非常重要的组成部分，如何有效对房地产泡沫经济的形成进行判断和预测是保证我国经济持续稳定增长的重点。预期房价上涨率指标是人们对于房价的一种非理性预期，本文通过对该指标的相关公式进行介绍，总结分析了具体的测算方法，然后通过该指标对其在房地产泡沫经济中的有效作用进行了简单的介绍，但该技术当前还不是很成熟。

关键词房地产泡沫预期房价上涨率无套利均衡原理

对于泡沫经济来说，其指的是：当前经济中的高价是投资者认为的一种高价，若基础条件没有对这一价格进行支持则泡沫经济出现。对于泡沫来说，其形成主要是由于一些人的投资行为，导致人们对自身的未来资产无法进行理性的预期。在Stiglitz的定义中，其对无套利均衡思想进行了包含，本文对这一思想进行了应用。所谓的房地产泡沫指的是其未来的房价上涨是一种非理性的预期，而人们的过分追逐使得房价脱离了原有的市场基础，对于这一问题的出现，主要是由于投机需求。对于投资，在现实生活中会和投资之间进行转换，而人们购房的动机往往不是单一的。若人们对未来的房价预期会出现增长，那么提前消费就是一种投资。对于购房动机，其机会存在于所有的房产购买中，且在这一过程中其都会对房价的增长有一定的预测。因此，对于房地产的泡沫来说，预期房价上涨率是一个最主要的判断指标。

一、预期房价上涨率指标的计算

在对这一指标进行推导计算之前，首先需要进行几点假设工作：

首先，对于房屋买卖和租赁来说，两者处在同一种成熟的市场中，然后，人们在进行购房时没有对风俗等进行考虑，而是单纯的考虑房价的成本。最后则是房地产的市场具有较好的流动性。然后从消费和投资两个不同的角度对预期房价上涨率指标进行计算。

（一）消费性角度的预期房价上涨率计算

对于这一部分的购房，其主要是为了自身的居住使用，因此，购房者在进行房屋的购买时往往是对其使用年限以及年租成本等进行考虑。其中，年住房成本和购房成本之间是两个不同的概念。对于年住房成本来说，其主要是由6个因素综合计算得到的：（1）户主的利息损失，指的是户主将资金投入到其他的行业中所获得的收入，在进行计算时的内容是将房价Pt和无风险利率rft进行相乘。（2）每年的物业税开支，这一因素主要是由房价和物业税的税率Wt相乘得到。（3）所得税抵消，指的是将物业税以及抵押贷款的利息影响税收的减少，使得购房者的所得税减少等，计算采用的是rmt代表抵押贷款的利率，然后通过 来对所得税的税率进行计算，对于这一部分的大小，其应该通过Ptφt（rmt+wt）来进行表示。此外，还有年维修成本和风险溢价等，通过这些影响因素的整合计算可以得到年住房成本，而在房地产市场发展过程中，平衡时的预期年住房成本需要低于或者与同年租房成本相同。若年住房成本较大时，购房者往往会选择租房，这样导致房地产市场中的房价下降，反之类似，对于这一现象，是受无套利均衡原理的影响。当房地产市场均衡时，有年租房的成本为年住房成本，也就是

将两边的 消去之后可以得到：

通过移项能够得到预期房价上涨率为：

。

（二）投资性角度的预期房价上涨率计算

若在进行购房时，其目的是为了投资，那么在对其上涨率进行计算时可以将其分为红利和资本利两种不同的收入。对于红利，其主要是年租金的收入，而对于预期资本利，其是Ptgt+1，此外，还有投资费用等，通过对这些费用进行计算可以得到房价的预期房价上涨率为： 。

二、结论：房价下跌不等于房地产泡沫的缩小

对于房地产房价预测来说，若能够通过上涨率来对房价的发展形式进行准确的把握，则能够对房地产发展中的泡沫可能发生情况进行准确的把握。对于预期房价上涨率，其是对房地产泡沫生成的根源进行反应，若房地产的房价上涨率同市场基础之间产生了较大的差异，则表明当前的市场处于一种非理性状态。

通过对预期房价上涨率指标进行计算，能够通过计算结果对当前的房地产市场进行有效的宏观调控，但两者之间并不是相互存在的关系，也就是通过房价变化并不能对调控的结果进行有效的反映。对于房价来说，其非理性的预期是导致泡沫产生的根本性原因，若想要泡沫消失只能是将房价预期这一内容消除。此外，对于房价的下跌和预期之间的关系，其并不是一致的，同上面的结论相同，若两者之间一致，那么就不会出现房价变化无法对宏观政策进行反应的效果。例如为了对房地产市场进行抑制，政府将物业税提高了1个百分点，假设原来的租售比为12%，然后通过对市场进行调整，其房价下降了5%，在这种情况下，若其他的影响因素不发生改变，通过计算可以发现，房价下跌了之后的租售比反而上升为12.63。通过对房价和租售价格进行计算可以得知，只有当房价的下跌高于7.69%时，且房屋的出租价格不发生改变时，预期房价上涨率才会开始进行下降。对于这种现象，其主要是政府在进行宏观调控时对市场的一些基本量进行了改变，这些变量不会对预期房价上涨率进行影响。

三、结语

在本文中，预期房价上涨率是通过几个假设条件进行计算的，因此，若现实中的市场变化和假设存在着较多的不同，往往会导致计算结果和实际情况之间存在较大的差距，加上我国房地产中的二级市场等还不够完善，该计算方法在使用时还存在着一定的问题，希望相关学者能够加强对这一理论的研究。

参考文献：

[1]窦尔翔，李洪涛，李昕D.中国房地产价格泡沫形成因素分析[J].中国社会科学院研究生院学报，2007.01.

[2]方大炜.预期房价上涨率指标在监察房地产泡沫中的应用[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2007.02.