土地管理法细则范文
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篇1
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），国家有关的法律、法规和《河南省〈土地管理法〉实施办法》（以下简称《省实施办法》），结合本市的实际情况，制定《洛阳市〈土地管理法〉实施细则》（以下简称《实施细则》）。
第二条 十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地，是我国的一项基本国策。各级人民政府应加强管理，全面规划，合理开发，科学利用，切实保护土地资源，严格控制非农业用地，禁止乱占滥用土地。
第三条 本《实施细则》适用于本行政区域内的一切土地。本行政区域内的所有单位和个人，必须遵守《土地管理法》、《省实施办法》和本《实施细则》。
第四条 任何单位和个人，有权检举和控告违反土地管理法律、法规的行为。
第五条 对保护和开发土地资源，合理利用土地以及有关的科学研究等方面成绩显著的单位或个人，由人民政府给予表彰或奖励。对违反土地管理法律、法规和本《实施细则》的单位或个人，应依法处理。
第二章 管理机构与工作职责
第六条 市、县土地管理机构，直属同级人民政府，主管本行政区域内的土地统一管理工作。
郊区、吉利区人民政府土地管理机构，主管本行政区域内的土地管理工作。
城市区土地管理分局，直属市土地管理部门领导。
本《实施细则》所称的区仅指郊区和吉利区。
乡（镇）人民政府土地管理所，负责本行政区域内的土地管理的具体工作。
村民委员会和村农业集体经济组织应做好本村的土地管理工作。村民委员会设兼职土地管理员。
国营农场、林场和工矿企事业单位，负责做好本单位所使用的土地管理工作。
第七条 市人民政府土地管理部门的主要职责是：
（一）宣传贯彻国家有关土地管理方面的法律、法规、规章、政策，负责土地科技管理和业务培训，拟定市土地管理方面的法规、规章草案；
（二）组织编制全市的土地利用总体规划，负责编制全市年度土地利用计划，审查县、区编制的土地利用总体规划；
（三）主管全市建设用地的征用、划拨工作，承办由市人民政府审批的征、拨用地工作；
（四）负责全市的土地调查、监测、分类、定级、登记、统计、发证等地政地籍管理工作；
（五）管理全市城镇国有土地使用权的出让工作，监督检查国有土地使用权的转让、出租、抵押和终止；
（六）按照有关规定负责征收国有土地使用费；
（七）监督、检查各县、区，各部门土地的开发利用和保护情况，负责全市城乡土地利用中重大问题的协调工作；
（八）负责全市城乡土地利用中重大违法案件的查处工作，承办重大土地纠纷的调解处理工作；协助有关部门查处在土地管理方面徇私舞弊、贪污受贿、渎职等违法、违纪案件；
（九）会同有关部门做好国家建设征用土地的农业户口转非农业户口和安置工作。
县（区）、乡（镇）人民政府土地管理机构的职责可参照本条确定。
第三章 土地的所有权与使用权
第八条 土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。
国家为了公共利益的需要，依法征用集体土地或划拨国有土地，被征用、划拨单位必须服从国家需要，任何单位或个人不得干预、阻挠。
经国家征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位和个人只有使用权。
第九条 国有和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由市人民政府根据国家、省的有关规定，另行制定。
第十条 国有土地依法实行有偿使用制度。具体办法由市人民政府根据国家、省的有关规定，另行制定。
第十一条 下列土地属于全民所有，即国家所有：
（一）国家划拨给国家机关、社会团体、部队、全民所有制企事业单位、城市集体企事业单位使用的国有土地；
（二）国家依法征用的集体所有的土地；
（三）城市居民住宅使用的国有土地；
（四）县级以上人民政府批准划拨或承包给集体、个人使用的国有土地；
（五）乡（镇）、村农业集体经济组织或村民个人使用的国家机关、企事业单位、部队农副业生产基地等国有土地；
（六）1961年开始，农村实行固定土地所有权时，全民所有制和城市集体所有制单位已经使用的土地，没有确定给农业集体经济组织所有的；
（七）未经县级以上人民政府确认属于集体所有的荒山、荒地、牧地、林地、水域、滩地等；
（八）依照法律规定属于国家所有的其他土地。
第十二条 下列土地属于集体所有：
（一）1961年开始，农村实行固定土地所有权时确认属于农民集体所有未经国家依法征用的土地；
（二）依照有关法律和国家有关规定，属于农业集体经济组织所有的荒山、荒地、林地、牧地、水域、滩地等；
（三）乡村空闲地及农村居民使用的宅基地、自留地、自留山、饲料地等；
（四）乡（镇）村企业、公共设施、公益事业使用的集体所有的土地；
（五）依照法律规定属于农民集体所有的其他土地。
第十三条 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用；国有土地和集体所有的土地，可以依法确定给个人使用。
依法使用国有土地、集体所有土地的单位或个人，拥有土地使用权，并负有保护和合理利用土地的义务。
集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。
第十四条 集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有，由村农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
第十五条 集体所有的土地，由县、区人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位或个人依法使用的国有土地，由市、县人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。单位或个人依法使用的集体所有的土地，由县、区人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
未划拨使用的国有土地，由市、县人民政府登记造册，统一管理。
市、县、区人民政府土地管理部门，按照国家土地管理局统一制定的式样和省人民政府统一印制的国有土地使用证和集体土地所有证、使用证，统一核发。
第十六条 依法改变国有土地使用权的，须向市、县人民政府土地管理部门申请国有土地使用权变更登记，由市、县人民政府变更土地证书。
依法改变集体土地所有权、使用权的，须向县、区人民政府土地管理部门申请土地权属变更登记，由同级人民政府更换证书。
改变土地使用性质，用于非农业建设的土地权属变更，应按本《实施细则》第四十一条或第五十九条的规定，先办理报批手续。
土地承包经营权的确认和变更，由国营农、林单位，农业集体经济组织或村民委员会决定。
依法确认的土地所有权、使用权和承包经营权受法律保护，任何单位或个人不得侵犯。
第十七条 单位或个人依法买卖、交换、赠予、继承房产的，必须到市、县、区人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更手续。
第十八条 以转让城镇国有土地使用权为条件进行建设的，应按本《实施细则》第四十一条规定的审批权限，由双方向市、县人民政府土地管理部门提出申请，办理土地使用权变更手续。转让土地使用权的单位和个人必须依法向市、县人民政府土地管理部门补交土地使用权出让金。
第十九条 单位或个人需要使用国有或集体所有的土地，从事非农业生产经营活动的，应在取得土地使用权后，方可申请办理《营业执照》。
第二十条 土地所有权和使用权争议的处理，按照《土地管理法》第十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第八条的规定执行。
第四章 土地的利用与保护
第二十一条 各级人民政府应采取措施，搞好土地的开发整治，在保持水土和生态平衡的前提下，积极开发荒地、闲散地，整治废弃地，改造中低产田，制止耕地荒芜和破坏土地的行为。
第二十二条 市、县、区人民政府要建立健全土地调查制度。土地调查内容包括土地权属调查、土地利用现状调查和土地条件调查。
市土地调查计划由市人民政府土地管理部门会同有关部门制定，报市人民政府批准后实施。
县、区土地调查计划，由县、区人民政府土地管理部门会同有关部门制定，报同级人民政府批准，并报市人民政府土地管理部门备案。
县、区土地调查由县、区人民政府土地管理部门组织有关部门进行，土地所有者和使用者应当配合调查，提供必要的资料。
第二十三条 市、县、区人民政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评定土地等级。
第二十四条 建立土地统计制度。市、县、区人民政府土地管理部门会同同级统计部门依法进行土地统计。统计人员依法行使土地统计职权。土地所有者和使用者应当提供统计资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。
第二十五条 市、县、区人民政府根据土地资源情况，结合国民经济发展需要，编制土地利用总体规划，报上一级人民政府批准后执行。
经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准。
城市规划、村镇规划与土地利用总体规划应当协调。
在城市规划区内，土地利用应当符合城市规划。
在河流、水库的安全区内，土地利用应当符合河道、水库综合开发利用规划。
第二十六条 建设用地要纳入国民经济和社会发展计划，实行计划管理。各级人民政府土地管理部门，应当严格执行计划，不得擅自突破。
年度建设用地计划，由土地管理部门组织编制，经同级计划部门综合平衡，由同级人民政府审查同意，报请上一级人民政府批准后执行。
国家建设单项工程用地计划指标下达后，由市人民政府土地管理部门按照国家有关规定严格审查、控制。
乡（镇）村集体建设用地和农村个人建房用地的计划指标，由市、县、区人民政府土地管理部门统一掌握。县、区人民政府土地管理部门可根据用地定额，将农村个人建房用地指标换算为农村个人的户数指标，分解下达到乡（镇）、村。
第二十七条 国家建设、乡（镇）村建设和农村居民建房必须节约用地，提高土地利用率，充分利用荒地、劣地、空闲地和不宜种植的其他土地。
在城市规划区内进行建设应尽量少占耕地，一般不得占用菜地。在市规划区内必须占用菜地的，应经市人民政府同意后，按审批权限报批，并按规定缴纳新菜地建设开发基金。
占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位或个人，应按照《河南省〈耕地占用税暂行条例〉实施办法》的规定缴纳耕地占用税。
第二十八条 下列土地予以重点保护，任何单位或个人不得侵占和破坏，一般不得占用：
（一）经国务院或省、市人民政府批准划定的风景名胜区和文物、水源、自然保护区内的土地；
（二）国家铁路、公路用地及大中型水利、水电工程等重要设施用地；
（三）农业大专院校和重要的军事、科研单位的试验用地；
（四）经县级以上人民政府确定的名、特、优农林产品保护区、基本农田保护区和绿化地带。
第二十九条 县、区人民政府应根据经济发展计划和土地利用总体规划，在本辖区内划定的基本农田保护区，应严格控制，一般不得占用，以保证粮食、棉花、油料等农产品的生产。
第三十条 依法收回的国有土地，经县以上人民政府批准后，可划拨、出让给需要的单位使用；也可暂借（五年以下）给农业集体经济组织耕种，但不得修建永久性建筑物或者种植多年生作物。国家建设需要时，不再支付土地补偿费和安置补助费，不再安排招工。
第三十一条 承包经营土地的集体或个人应当保护耕地，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止水土流失、沙化、盐渍化和土壤污染。未按规定批准不得改变土地的用途，不得在承包地、自留地上建窑、取土、挖沙、建房、建坟，不准以建果园、挖鱼塘等手段变耕地为非耕地。
单位和个人将耕地改为果园、林地、鱼塘等非耕地的，须经县级以上人民政府批准。一次改耕地三十亩以下的，须经县、区人民政府批准；一次改耕地三十亩以上一百亩以下的，须经市人民政府批准；一次改耕地一百亩以上的，报经省人民政府批准。
第三十二条 严禁荒芜耕地。建设单位经批准征用（划拨）的耕地、园地和其他有种植业收益的土地，在正式划拨后半年未动工兴建的；集体、个人承包经营的土地，弃耕半年以上的；因从事其他产业而粗放经营，使年产量低于邻近同类耕地年产量一半的，均视为荒芜耕地，应征收荒芜费。
征收荒芜费的标准：荒芜半年以上、一年以内的，按该耕地年产值的一至二倍计收；荒芜一年以上、两年以内的，按该耕地年产值的二至四倍计收；荒芜两年以上的，按本《实施细则》第三十六条、第三十七条规定收回土地使用权。
建设用地和国有土地的荒芜费，由市、县、区人民政府土地管理部门核定征收；农业集体经济组织或个人的荒芜费，由乡（镇）人民政府核定征收。各级核定征收的荒芜费，缴当地财政部门，并向上一级人民政府土地管理部门备案。征收的荒芜费，用于农田基本建设和土地开发，不得挪作它用。
第三十三条 各级人民政府应完成上级下达的土地开发计划，土地管理部门要会同计划、农业、林业、水利等部门，制定土地开发规划。支持、鼓励单位和个人开发国有或集体所有的荒山、荒地、滩地等。坚持谁开发谁受益的原则，并按国家有关规定免交农业税。
开发的国有或集体所有的土地，所有权仍属国家或集体，开发单位和个人只有使用权。
开发国有土地资源的单位和个人应向县、区人民政府土地管理部门提出开发申请，由土地管理部门会同有关部门审查，按《省实施办法》第二十三条规定的审批权限批准后方可开发。
第三十四条 因开发地下资源和进行其他生产建设，致使地面塌陷、沉降、污染，造成耕地破坏或地面设施受到损失的，开发、建设单位或个人必须按《土地复垦规定》负责整治或支付整治费用，并给予相应的补偿。
被破坏耕地的核减、补偿、征用、权属等，按《省实施办法》第二十一条第二款、第三款的规定办理。
第三十五条 各级人民政府对本行政区域内的砖瓦窑（厂）、混凝土预制构件厂等建设要实行统一管理，从严控制。
已建的砖瓦窑（厂）、混凝土预制构件厂不得擅自扩大用地范围。平原地区原则上不准新建，确需新建的，应利用丘陵地、荒地或非耕地，并与造地相结合。对未经批准，盲目发展滥占耕地的，责令其停办并整治复垦。
砖瓦窑（厂）、混凝土预制构件厂生产用地，单位或个人应交纳复垦保证金。具体办法由市人民政府另行制定。
第三十六条 使用国有土地，有下列情况之一的，由土地管理部门报县以上人民政府批准，收回土地使用权，注销土地使用证：
（一）用地单位已经撤销、迁移或合并，不再使用的；
（二）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
（三）不按批准用途和期限使用的；
（四）公路、铁路、机场、矿场、水电工程等经核准报废的。
第三十七条 使用集体所有的土地，有下列情况之一的，由农业集体经济组织或村民委员会收回土地使用权，按规定注销土地使用证：
（一）农业户口转为非农业户口和已分配的大、中专院校学生的责任田、自留地、自留山、饲料地等；
（二）农户迁移后的住宅用地和“五保户”腾出的宅基地；
（三）农村居民宅基地超过当地标准的；
（四）经批准的农村居民宅基地、个体企业用地，批准后一年未按批准用途使用的；
（五）承包经营集体土地荒芜二年以上的；
（六）从事非种植业的专业户，在生产、经营活动停止后，不再使用的土地；
（七）在承包的土地上建房（窑）、烧窑、挖土、采矿等，擅自改变土地用途的；
收回乡（镇）村办企业、公共设施、公益事业的集体土地使用权，依照《省实施办法》第二十五条规定办理。
第五章 国家建设用地
第三十八条 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地或者使用国有土地的，按照本章规定办理。
第三十九条 列入国家固定资产投资计划的或者批准建设的国家建设项目，纳入年度用地计划指标后，建设单位方可申请用地。
第四十条 国家建设征用集体所有的土地或划拨国有土地，按以下程序办理：
（一）申请选址。建设单位根据县以上人民政府主管部门批准的设计任务书或其他批准文件，向市、县人民政府土地管理部门提出选址申请，由土地管理部门主持，组织有关部门共同研究提出选址意见。由建设单位编制选址报告，按建设项目的隶属关系和审批权限，报上级主管部门审批定址。
在城市规划区内，建设项目的选址应向城市规划行政主管部门申请，由城市规划行政主管部门主持，组织土地管理、环境保护、文物管理等有关部门共同研究，提出选址意见。建设单位编制选址报告，按建设项目的隶属关系和审批权限，报上级主管部门批准后，由城市规划行政主管部门发给建设用地规划许可证。按省计划管理部门的规定不需要上报审批的选址项目，可直接发给建设用地规划许可证。
（二）依法商定征地补偿、安置方案。建设项目选址定点批准后，由市或所在县、区人民政府土地管理部门审查征用土地面积，依法商定安置补偿预算方案，报同级人民政府批准。征地单位按安置补偿预算将征地款分别交给市、县、区人民政府土地管理部门；用地被批准后，由土地管理部门负责与被征地单位结算，并对各项费用的使用进行监督。
（三）申报审批土地。建设单位须持用地申请和批准的建设项目选址定点文件，年度固定资产投资计划，建设用地计划，征用、划拨土地的地理位置图，初步设计批准文件和设计部门绘制的平面布置图及补偿、安置方案等，按本《实施细则》第四十一条规定的审批权限办理审批手续。
篇2
Abstract: In today's accelerated development of urbanization, more and more farmers lost land in land acquisition process, and their post-impact protection has become an important topic of China's peaceful rise. So we propose to revise laws and regulations, give farmers more rights, strengthen social insurance and employment protection and so on.
关键词： 失地农民；保障；法律机制；措施
Key words: land-lost farmers；protection；legal mechanisms；measures
中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）01-0303-01
1我国迫切需要加强失地农民权益保障法律机制建设
我国当前之所以迫切要求建立更强有力的失地农民权益保障法律机制，其基本出发点是土地对于农民的重要性。我国十三亿人口中有九亿农民，而土地是农民的安身立命之本，是其生存权的最后一道保障。近7年来全国失地农民至少有4000多万，其中2000万以上是“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无”农民。更令人担忧的是，今后每年需征用土地约400万亩左右，每年约新增500万失地农民。从社会稳定和国民经济持续平稳发展的角度出发，我国迫切需要建立失地农民的社会保障法律机制。
2现阶段我国失地农民后期保障法律机制存在缺陷
2.1 在所有权及使用权分配及保护方面，农民个人权利被架空
当前法律虽然规定了集体土地所有权的权利主体是农民集体，但未明确规定农民集体的组织形式。一旦土地被征用，农民个人总是处于弱势地位，在法律体系中的实体权利易被架空，加之《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”使农民维权难上加难，甚至出现村委会侵害农民权益的事件。
2.2 现阶段征地相关规定已不能满足国家政策与宪法根本要求土地管理法规定对征用的土地按照原用途给予补偿，以年产值为依据。因其未考虑土地综合利用价值，使农民在此过程中权益受损。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》提出要“使被征地农民生活水平不因征地而降低”，“使被征地农民的长远生计有保障”，但实际上大部分农户失地后生活水平均有所下降。这种法律制度层面的脱节，导致大部分人享受了因社会公益征地带来的好处却使小部分的农民背负权益损失。
2.3 缺乏全国统一征地法规，难以有效约束地方政府行政侵权
目前征地补偿依据以及细则，均是国务院的部门规章或地方条例。当部门规章与省级地方条例冲突时，根据《立法法》第八十六条规定，需经法定程序由国务院或人大常委会确定。这无疑造成司法困境，也使当事人难以适从。在部分以卖地为重要财政收入的地区更易发生颁布地方条例以规避国务院部门规章的状况。
2.4 过分依赖一次性补偿，缺乏农民失地后长效保障法律机制
地方政府和企业为了自身利益往往对失地农民的处境视而不见，而农民作为特殊群体，文化素质普遍较低，对生计缺乏长远规划，易在短期内用尽补偿金；加之受自身能力及条件限制，无法顺利融入城市工作生活，只能被边缘化；遭遇养老、医疗保险不力时往往难以安度晚年。补偿金只是“输血”系统，失地农民更需要适合的“造血”系统解决其长远生计问题。
3对于失地后农民社会保障法律机制的完善与构想
3.1 明确公权范围，赋予农民保障自身土地利益的各项权利 被征地的农民个人直接面对国家公权力，因此必须严格限制“公共利益”的范围。在因公共利益而征地时，应当确保其生活水平不低于征地前。笔者建议“公共利益”应该严格控制在公共交通、基础设施、公共教育、公共卫生、社会保障、环境保护等方面。如出现争议，建议通过诉讼形式由该土地征用许可审批机关的同级法院予以确认，避免行政权的过分扩张。建议将土地权能分为：土地所有权（国家土地所有权、集体土地所有权）、土地用益物权（建设用地使用权、土地承包经营权、农用地使用权、宅基地使用权、地役权）与土地抵押权。使失地农民在其权利范围内具有更多参与权、决定权，包括知情权、协商权、在建筑用地征用过程中就征收与否、补偿安置方案的表决权、失地后以土地份额入股享受分红的权利等。笔者认为可以尝试在农民个人权益和社会公益中寻找最佳平衡点，建立健全征地过程中的公众参与制度，建立“征地门槛制度”，即当地农村集体中反对征地的农民人数比例达到三分之二以上，征地方案将被否决。
3.2 建议修改《土地管理法》，制定颁布《国家土地征收法》建议在修改《土地管理法》时授权国务院颁布全国统一的行政法规或单独立法。主要修改内容除上述土地权能界定、公众参与制度外，还应包括：
3.2.1 建立市场化的征地补偿机制征地补偿应当包括失地农民的实际损失，土地现有功能价值、土地增值部分以及失地农民社会保障等部分。制定征地统一年产值标准和区片综合地价，做到征地补偿同地同价并建立征地补偿标准动态调整机制。
3.2.2 在《土地管理法》中确立土地监察制度此部分可授权国务院制定具体条例，授权国家土地监察机构依法监督检查各级人民政府耕地保护责任目标的落实情况、土地执法情况、土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况。对不符合法律法规、国家政策的行为及时予以纠正，若地方政府严重失职或不能按时有效达到纠正要求，追究主要行政人员责任。
3.3 在养老、医疗保险与就业保障方面确保失地农民老有所养
根据“政府为主，个人为辅”的原则，养老保险应依据年龄确定缴费比例，按当地经济水平确定缴费数量，并且做定期动态调整。在医疗保险方面应加大对农村医疗的支持力度，失地农民转为城镇户口后不应直接进入城镇医疗保险体系，而应平滑过渡到新型农村合作医疗系统中。最后，政府应进行合理的城市规划，将劳动密集型企业安置在城市郊区，在政策上鼓励服务型行业招收农转工，并提供免费上岗培训，以保障失地农民的可持续生计。
参考文献：
[1]陈磊，薛兴利.城市化进程中失地农民社会保障问题研究[J].前沿，2005（05）.
[2]国土资源部2002年重点调研征地制度改革课题组.征地制度改革研究课题总报告[R].北京，2002.
[3]农业部.关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见.北京，2005.
篇3
论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。
（二）其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：
第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；
第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
（一）总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。
（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。
（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。
（四）对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高GDP的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
（一）修订和完善相关的法律法规
众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。
（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实
在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。
（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行
房地产的投机行为事实上涉及到多种法律，譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等，所以我们在判定相关的投机行为的过程中，必须要与其他的法律结合起来进行探讨，尽最大的可能规避法律上的漏洞，保证市场的有序运行，从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。
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关键词:矿权;地权;矿权审批;矿地取得;审批前置
中图分类号:D922.6 文献标识码:A 文章编号:1674—0432(2012)—08—0030—1
1 矿权、地权的法律特征
1.1 矿权审批法律特征
《矿产资源法》规定,矿产资源属于国家所有,地表或地下的矿产资源的国家所有权,不因其所依附的土地所有权或使用权的不同而改变。按照《矿产资源开采登记管理办法》的规定,申请办理采矿许可证并不需要采矿权申请人提供土地使用权证明,而是在办理采矿权出让手续后再办理土地使用权手续。也就是说,我国现行的矿权取得制度不需要以取得土地使用权为前提。
1.2 地权取得法律特征
《土地管理法》规定,我国土地分为三大类:农用地、建设用地和未利用地;建设用地手续报批又分为两大类:单独选址建设项目用地和城市分批次建设用地手续报批。矿权用地属于建设用地中的单独选址建设项目用地,因集体和国有土地性质不同,分别采取两种取得形式:划拨和出让。矿地取得的程序是国土资源管理部门先将地表之下的矿产资源采矿权出让给采矿权人,待采矿权人取得采矿权后,依据采矿许可证到国土管理部门办理土地使用权手续,国土资源管理部门履行相关事权后,报政府审批土地使用权。
2 矿权与地权的法律冲突
2.1 部门法之间的冲突
我国《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第七条第一款规定:申请企业法人登记的单位应当具备下列条件……(2)固定的经营场所和必要的设施……“固定的经营场所和必要的设施……”可以看出办理矿权需要有相应的经营场所,那么相应的固定场所应该包括了矿地的取得。实际中,几乎没有矿权人会先办理用地手续,大多数矿权人在取得矿权后才开始办理用地手续,少数矿权人用地手续因属于禁供目录的矿产资源开发用地是无法办理的,造成了依据《矿产资源法》取得矿权后的合理合法建设、采矿行为,多数违反了《土地管理法》相关法律规定。
2.2 部门法之内的冲突
我国《矿产资源法》规定,矿产资源属于国家所有,由国务院行使国家对矿产资源的所有权。凡在中华人民共和国领域及管辖海域开采矿产资源的单位和个人必须经过审查批准,取得采矿许可证,否则,不得进行采矿活动。同时,《矿产资源开采登记管理办法》对申请采矿的条件做出规定,第五条第一款规定采矿申请人申请办理采矿许可证时,应当向登记管理机关提交下列资料:申请登记书和矿区范围图……“矿区范围图”是实际占地范围的书面反映,显然对这些土地的占用应以合法为前提,然而我国现行矿权取得制度对以上相关资料进行审查时,不论其占地是否合法即颁发许可证。
2.3 法律冲突造成的不良后果
我国《矿产资源法》实施细则中,对探矿权人享有根据工程需要临时使用土地的权利进行了设定,但是对采矿权人取得的采矿权法律内涵是地下使用权,并不包括地表的使用权。我国《矿产资源法》对矿业用地尚未作为重要问题加以规定,《矿产资源法实施细则》原则作出使用土地按有关法律法规办理。对于需要占用地表的矿山企业,只有同时取得了两权之后才能进行合法的矿业活动,一旦地权审批时间长,或者因禁供用地无法办理,又确需占用地表进行采矿和建设的,矿权只能在遥遥无期的地权审批中浪费,或者铤而走险非法占地建设、开采,被国土资源执法部门发现后缴纳些罚款,再以重点招商引资企业为由申请了财政退库,破坏耕地(林地)达到涉刑标准的,换个法人继续占地,在这些环节中无形中增加了国家法律资源的庞大浪费,并且容易滋生腐败。所以,现行的矿权和地权之间的法律冲突导致诸多弊端。
3 矿权与地权冲突的协调对策
3.1 完善法律法规
《物权法》第一百三十六条中规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立;表明我国在法律层面上已认可土地实体的立体性。但地下空间的土地使用权属于何种土地所有权,在《物权法》中没有明确。所以应明确我国《矿产资源法》中矿权取得前置要件的法律规定,设定矿权取得必须以地权取得为前置要件。地权取得分解为地表权取得和地下权取得,根据拟申请矿权的开采方式,先行取得相应地权后,以相应的地权申请矿权。
3.2 规范行政审批程序
在申请矿权登记的审批程序中,矿山提交的材料应具备:采矿权申请书;申请划定矿区范围(矿区范围图);有资质的机构编写地质储量报告;矿产资源开发利用方案。行政审批机关应严格审核:申请范围和面积与登记管理机关批准划定的矿区范围和面积一致;矿山生产规模与设计利用储量相适应;矿山设计服务年限合理;土地使用权手续等法律其他要求的内容。
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关键词:公证;农村房屋;自认证据;审批前置
随着我国社会经济的发展，城乡一体化工作的大力推进，目前我国农村出现了这样一些现象，有的农民外出打工，举家迁移到远离家乡的城市居住，他们在农村的住房就闲置下来，而同时农村中的无房户需要房屋居住生活。也有些城市居民由于祖辈过世留下的农村房屋遗产需要继承，有的地方因城乡一体化建设大量农村房屋面临着拆迁而随之带来的农民房屋如何安置等等。因此，由于城乡一体化带来的迫切需要解决农村房屋所有权转移问题是公证行业面临的一个重大的实务课题。但由于现行法律法规对农村房屋所有权转移设有诸多限制，从而影响了对农村房屋的公证办理并制约了农村房屋所有权的流转。
一、农村房屋的特点和公证面临的诸多难题
农村房屋包括农村集体经济组织所有的房屋、乡镇企业所有的房屋及农民个人所有的房屋，本文所指的农村房屋仅指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋。我国农村房屋的所有权是否能转移呢?答案是肯定的，比如上世纪九十年代江苏省建设委员会规定“房屋所有权转移变更(如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等)，房屋状况变动(如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等)，他项权利变更(如设定、注销他项权利)，应及时向村镇管理机关申请登记。”由此说明我国农村房屋也存在买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等多种所有权转移方式。但是办理农村房屋公证存在下列特点和难题:
(一)很多农村房屋没有办理所有权登记手续，权属不清，是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍办理房屋方面的公证，认定房屋权属是办理不动产所有权转移的关键，而我国农村房屋大多数是权属不清，公证员难以分清权属。由于历史的原因，我国农村房屋很多没有办理房屋所有权证和土地使用证。比如有的农村房屋只有准建证或宅基地使用许可证，甚至有的农村房屋什么证都没有。权属不清，是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍。
(二)农村房屋所有权的主体复杂，能否正确区分农村房屋所有权的主体是公证员办理农村房屋公证面临的一个重要难题目前在公证理论界对农村房屋所有权的主体认识上存在诸多争论，有的人认为农村房屋应与城市房产一样，所有权认识上应该秉持基本是夫妻共有的理念。有的人认为农村房屋因宅基地是以户为单位，农村房屋是房随地走，所有权认识上应该秉持基本是家庭共有的理念。认定农村房屋是夫妻共有的和认定是家庭共有的双方都有充分的理由。这两种理念目前争论很大，难以定论。由此有当事人申请办理农村房屋公证，公证员应基于什么理念来区分房屋所有权的主体，这是公证员办理农村房屋公证需要思考的问题。
(三)农村房屋是一种限制性物权，现行我国法律法规对农村房屋所有权转移有诸多制约，这是我们目前办理农村房屋公证面临的又一个障碍目前我国法律对城市和农村的房屋交易规定了两套不同的管理体制:城市房屋，可以自由交易;农村房屋不能自由交易。农村房屋是一种限制性物权，主要是土地性质是宅基地使用权，农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有。因此，在办理农村房屋公证时必须综合考虑我国现行法律法规对宅基地使用权方面的规定，我国对农村房屋的管理规范，归纳起来主要有以下几点:1．不允许一户农民有两处(含两处)以上宅基地《中华人民共和国土地管理法》(下称土地管理法)第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着已经有一处房屋的农民不得再拥有其它农村房屋。2．禁止农村房屋向城市居民流转国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。3．宅基地使用权不得出让、转让或者出租《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。4有关农村房屋产权管理的法律、法规缺乏，农村房屋管理机构不健全。
二、采用证据学中的自认规则是办理农村房屋公证收集证据的一条重要途径
上述论述了农村房屋所有权主体复杂，权属难以认定，导致我们在公证实务中不敢办理有关农村房屋方面的公证。实际上办理农村房屋公证，不管是继承公证，还是赠与等公证，都是需要由公证员去收集证据，通过收集的证据所形成的证据链从而使公证员能够对当事人的农村房屋公证申请予以进行公证证明。要认定农村房屋的权属，除了有关部门对该房屋所保留的档案或者所出具的权属证明外，还有证据学中的自认证据规则也是认定农村房屋权属的一条重要途径。自认是指一方当事人在诉讼过程中。对他方所主张的不利己的事实予以的承认。我国法律仅对诉讼上的自认作了规定。诉讼上的自认可以产生两个法律后果:(1)约束当事人的效力。当事人一方对对方当事人提出的事实承认的。对方当事人就承认的事实不再负举证责任，作出自认的当事人也不得在诉讼中提出与自认事实相矛盾的主张，双方当事人也无须对自认的事实进行质证和辩论。(2)约束法院的效力。当事人的自认可以成为法院确认案件事实的依据，所以正常程序上涉及自认部分的调查和辩论不再进行，但涉及身份关系的案件和涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实不受当事人自认的约束。自认构成是指自认成立所必需的一切主客观要件的总和。一般来说，自认构成必须具备三个要件:第一，须是诉讼正在进行，且于诉状准备或言词辩论时，或在法官面前为之;第二，须就对方当事人主张不利于自己的事实，承认为真实;第三，须为声明或表示。这是我们诉讼上的自认。公证被有的学者称之为“准司法”活动，因此我们也可把诉讼上的自认推广到办理农村房屋公证上，公证活动中的自认构成要件本人认为也可分为三个方面:第一，须是公证受理后，公证办结前，且于在接受公证员的询问时，或在公证员的面前为之;第二，须就陈述某个主张不利于自己的事实，承认为真实;第三，须在公证员面前的声明或表示或在公证员制作的询问笔录文档中。在公证的受理审查阶段，是公证员亲自面见并询问全体公证当事人的环节，所以我们应该高度重视询问笔录的制作，充分发挥自认证据规则的作用。我们在制作农村房屋公证询问笔录时，公证员应主要从以下两个方面考虑农村房屋权属问题。
(一)如果当事人的农村房屋既有农村房屋所有权证，也有集体土地使用证。当事人如果持有农村房屋所有权证，那就说明其房屋产权得到了有关部门的一次权属认定。同时我们根据婚姻法中的相关条款，我们可有充分理由得出其房屋产权是夫妻所有还是个人所有的结论。但是农村房屋的权属并不是上面认定这么简单，因为当时颁发农村房屋所有权证部门并不真正是房屋管理部门，其权属认定没有按照相关的法律法规去做，还有该农村房屋的宅基地是以户为单位做出申请的。所以该农村房屋权属可能就存在着夫妻共有的例外，房屋权属就有可能是家庭共有。在这里，我们就要充分发挥自认证据的规则，根据该农村房屋的档案所涉及的所有家庭成员，并对全体家庭成员进行权属询问，制作询问笔录，通过他们的自认，发挥自认证据规则的作用，我们就可从而得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。
(二)如果当事人的农村房屋没有农村房屋所有权证，只有集体土地使用证或准建证。或者农村房屋没有任何相关证件。这里我们应注意的是该农村房屋的权属没有经过任何部门的权属认定，那它的房屋权属如何认定?根据我国物权法的相关规定，对于因继承、受遗赠、合法建造等非基于法律行为而取得的物权，其物权自继承或受遗赠或建造行为成就时生效。由此可认为，该农村房屋如果从来没有领取相关房产证，物权是从该房屋建造完毕时形成生效，其权属主体便是该农村房屋的出资建造人。核实出资建造人，是认定此种房屋权属的关键。在实务中，首先我们可通过村委会或村镇建设管理部门出具证明来核实出资建造人。一般来说，对于农村房屋是谁出资建造，该房屋所在村委会是比较知情的。农村建设房屋，除了土管部门申请宅基地外，还要到村镇建设管理部门申请建设许可。因此，村委会或村镇建设管理部门出具的权属证明是一种可信赖的证据。其次，我们还要充分发挥自认证据规则的作用，根据该农村房屋的档案所涉及的的家庭成员，或者对该农村房屋全体家庭成员进行权属询问，制作询问笔录，通过他们的自认，我们也就可得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。自认证据规则在我们办理农村房屋公证中有广阔的空间，我们应充分认识自认证据规则在办理农村房屋公证中的巨大作用，认真制作询问笔录。询问笔录也就是证据中的“当事人的陈述”证据，是我们办理农村房屋公证“确权”依据的一个重要证据。
三、农村房屋所有权转移
应当先由国家土地管理等相关部门审批农村房屋受让人资格是我们办理农村房屋公证的前置程序办理农村房屋公证，除了明确房屋的权属主体外，更重要的是我们还要知道农村房屋所有权转移受让方是否能享受宅基地使用权的资格。我国农村房屋所有权转移一般来说有下列几种形式:①买卖;②赠与③继承④析产⑤遗嘱或遗赠等。我国《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据物权法的公示原则，农村房屋所有权转移以及其项下的宅基地使用权转移都需要分别去房管部门和土管部门去登记，分别登记之后，农村房屋所有权受让人才取得真正的物权。公证的职能是对当事人申请提出的房屋所有权转移过程中产生的协议(如赠与、析产等)或法律事实(如继承、遗赠等)提供公证证明。但正因为本文前面论述的农村房屋是一种限制性物权，现行我国法律规范对农村房屋所有权转移有诸多制约。特别是以下两个方面的因素使我们必须坚持对办理农村房屋公证应当先由土地管理等相关部门审批农村房屋所有权能否转移给受让方的原则。首先农村房屋受让人身份的认定方面。《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定，农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。认定农村房屋公证申请受让人是否是农村集体经济组织的成员不是我们公证的职能。农村房屋公证申请受让人是属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明应该由村民委员会和所在乡镇部门出具比较可行。其次农村房屋所有权转移应该坚持“先地后房”原则，这与国有土地上的房屋转移登记“先房后地”正好相反。农村房屋所有权转移之所以是“先地后房”，因为农村宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的。我国《土地管理法实施细则》第六条规定依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记关依法进行变更登记。《房屋登记办法》第八十六条也规定了房屋所有权转移必须先进行宅基地使用权变更登记。房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料:宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。农村房屋所有权的转移是否符合《土地管理法》及其实施细则规定的宅基地使用权变更登记条件，需由土管部门做出前置认定比较合适。上述办理农村房屋所有权转移公证的复杂性，笔者所在地公证处就为此专门与农村房屋公证所涉及的土管部门、房管部门、村镇建设办等有关部门进行沟通协商，达成了当事人要申请办理农村房屋公证，农村房屋所有权受让人资格必须先由土地管理等相关部门审批的前置程序规定。如果对农村房屋所有权受让人资格有关部门进行了前置认定，那我们对办理农村房屋所有权转移涉及的买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等公证就有了坚实的法律基础。
作者:胡志菊 单位:江苏省张家港市公证处
参考文献：
［1］叶自强．论自认法则［J］．宁夏社会科学，1996．
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西部地区失地农民社会保障制度模式有一个共同的特点:以养老保险、医疗保险为主，以失业保障、住房安置为辅。这种全方位的综合社会保障制度模式基于现行的城镇职工社会保险，政府负主体责任，用地者负重点责任，失地农民自身负辅助责任。这样的保障模式存在诸多弊端，具体来说有以下几个方面的问题。
(一)征收土地的赔偿费用偏低。失地农民获得的补偿方式一般主要有货币补偿、实物补偿(一般是住房补偿)、部分就业安置。例如，贵州省铜仁市碧江地区对失地农民采取一次性货币补偿办法，分为耕地、宅地、青苗、农作物、就业补偿。具体到单个家庭，平均土地征收补偿费为50000～80000元左右，且这笔补偿费大部分被用来修建住房，而该地区购买住房的平均标准为1400元/平方米，因此失地农民最后实际得到的现金只有劳动力安置补偿费。根据相关政策规定，对失去土地的劳动力补偿18000元，18岁以下的补偿6000元，50岁以上女性、60岁以上男性补偿16000元，主要用于各项生活开支。①当前的征地补偿费中扣除失地农民自身及子女的教育费、医药费外，剩下的补偿费只够维持很短时间的生计，他们的生活保障问题尤为严重。
(二)土地补偿金不能及时发放。在征地之初，失地农民往往只能依靠土地补偿金来安排各项生产、生活，所以土地补偿金的及时发放成为失地农民的唯一经济来源。通常，失地农民要3个月甚至更久的时间才能领到一部分补偿费用。在失地农民被迫转为城镇居民的同时，他们所能获得的社会保障项目较少，收入上无法达到城镇职工相当水平，致使生活根本得不到保障。土地补偿金的延迟发放，使得失地农民生活状况更加恶化。从失地农民社会保障制度的实施情况来看，被征收土地的农民一般只享有养老和医疗保险，很少抑或根本没有失业和工伤保险，其子女的教育保障更是一片空白。这些在社会保障范围内得不到解决的问题，也正是失地农民最为需要、最关心的问题。农民失去赖以生存的土地就意味着失去工作和一切收入来源，他们理应得到政府提供的相应保障。而此时，如果政府延迟发放土地征收补偿费和安置补助费，不仅损害了失地农民的切身利益，也不利于政府自身的管理和经济社会的稳定发展。
(三)没有考虑生活消费支出的过快增长。在征地后收入水平总体上升的同时，失地农民的生活消费支出也急速增加。在对贵州铜仁碧江地区的实践调查中，失地农民家庭平均总收入从2008年16000元增长到2012年的28000元，增长率达到75%，而他们的平均生活消费支出则由2008年的9500元增长到了2012年的23560元，增长率达到148%。调查数据显示，该地区失地农民的生活消费支出在2009年至2011年间增长率最快，原因在于搬入新住所后需要支出电费、饮食费、水费、小区物业费，同时土地征收后使得以往自己生产的食品消费像蔬菜、粮油等，现在都需要花钱从市场购买。这些因素的作用使得失地农民的生活消费支出增长速度远远超前于家庭年收入的增长速度，而当前的社会保障制度尚未考虑进去。
(四)失地农民的就业途径十分单一。对于西部不发达地区的失地农民来说，由于他们本身的知识、技能受经济社会发展缓慢的局限，他们的就业机会相当稀少。在这些失地农民中，有三类群体的就业最为困难。第一类是完全依靠土地生活农民。他们一旦失去土地就意味着失去唯一的工作机会，他们除了种地又没有其他的工作技能，几乎找不到合适的岗位。第二类是离城区较远的山村失地农民。他们不仅由于远离城市无法适应城市的生产生活环境，而且大都数农民还带有传统的就业观念和淡薄的就业意识，他们的就业机会和选择余地也很少。第三类是年龄较大的失地农民。他们在失去土地后能够找到的一般都是那些技能低、工作量大、收入低且不稳定的工作，如搬运工、清洁工等。总体来看，由于失地农民的主要技能和工作方式是劳动耕种，失去土地后他们的技能无法移到城市工作中去，加上其他一些年龄、体力、技能、文化等因素的限制，他们的再就业非常困难且收入很低又不稳定。
二、西部地区失地农民社会保障制度存在问题的原因分析
(一)土地征收的补偿标准不合理。目前，我国土地征收补偿标准由《中华人民共和国土地管理法》及实施细则和地方政府制定的《土地管理条例》规定。一是土地补偿费标准为该耕地年产值的6至10倍;二是安置补助费标准为该耕地被征用前3年平均年产值4至6倍，但最高不得超过15倍;三是地上附着物及青苗补偿费用标准为当季的实际产值、按有关规定或双方约定的数额。①由此可见，这种土地征收补偿标准未能体现出本地区当前的市场价格和远期的升值潜力，更是没有考虑城乡收入差距。在实际征收过程中，土地征用单位通常没有结合当地情况，而是简单套用国家的上述标准进行土地征收补偿，这样的产值补偿标准就更加不合理。再者，以前三年的平均产值作为补偿标准也有失偏颇，因为征地前的农产品价格往往远远低于征地后，这样确定的土地征用补偿标准远低于它们今后本身的产出价值。
(二)土地征收补偿程序存在不足。当前土地征收补偿程序的不足使得农民不能及时领到补偿款或者被扣留部分补偿款，严重损害了失地农民切身权益。我国《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”①可以看出土地征收程序带有强制性，征收主体有权制定和执行补偿和安置办法的所有项目。另一方面，在土地征收程序上也存在不足，建设单位申请立项—选址论证—委托设计—凭项目批文—设计书委托征地，然后是土地部门统一征收机构受理，再与征地的乡镇、村协商土地补偿、劳力安置等有关事宜，最后签订征地协议书，建设单位依此协议书办理土地报批手续的必须文件。从以上的征地程序可以看出，从立项征地到征地行为实施，最受影响和最有利益关系的农民却并没有参与这一过程。所以，农民在土地征收过程中根本无法表达自己的意见和诉求自身的利益，更加不可能参与确定土地征收的补偿标准。尽管法律规定地方人民政府应当在征地补偿安置方案确定后公告并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，但实际征地补偿费用标准通常由征地主管部门确定。即使进行征地听证，其参与对象也只有政府部门、乡镇及村集体(主要是村干部)，参加的失地农民很少或是没有。
(三)政府财政保障资金投入力度不足。社会保障制度运行的关键是其资金的充足与否，对失地农民的社会保障情况更是如此。由于我国西部地区长期以来农村和农业发展十分缓慢，农民收入水平十分低下，他们在失去土地以后的社会保障所需资金只能依靠土地征收补偿费用。通常，土地补偿费用不能及时发放，加上迅速增加的庞大生活开支，最终可用于社会保障的资金微乎其微，所以只能依靠政府来投入。另一方面，从失地农民问题的紧迫性和危害性来看，政府提供财政资金为失地农民提供社会保障不仅解决了他们的生活问题，还促进了经济社会的稳定发展。最后，从权利与义务对等的角度来分析，失地农民让出了其赖以生存的土地使用权利，政府也有义务对为他们提供最低生活保障资金。
(四)失地农民受教育程度普遍较低。在西部地区，失地农民的文化程度远远低于经济发达地区。有半数以上的失地农民文化程度在小学及以下，初中以上文凭的只有极少数，大学文凭的更是没有。文凭的高低决定了这些失地农民受教育的程度，直接影响了他们拥有的专业技能和接受新工作的能力程度。西部地区失地农民普遍文化程度低，他们失去土地以后几乎没有任何专业技能可以在城市实现就业，也没有能力接受培训找到新工作。这样一来，他们的生活保障在短期可以拮据地依靠土地征收补偿费用，而长期的生产、生活更是毫无保障。
三、完善西部地区失地农民社会保障制度的建议
(一)制定合理的土地征收补偿标准。制定合理的土地征收补偿标准，需要修改和完善《中华人民共和国土地管理法》及实施细则和地方政府制定的《土地管理条例》，重新规定土地征收补偿标准。征收土地单位不能简单套用法律规定的标准，要结合当地实际情况把市场因素和土地远期价值考虑进来，综合确定土地补偿费、安置补助费以及地上附着物及青苗补偿费，同时要考虑本地区的城乡收入差距。这样确定的土地征收补偿标准比之前的以前三年平均产值为补偿标准要合理得多，能体现征收土地的实际价值，有利于解决失地农民的生活保障问题。
(二)优化现有的土地征收补偿程序。要不断优化土地征收补偿程序，保证失地农民及时、足额领到补偿款，切实保护他们的切身权益。首先要从法律上淡化强制色彩，充分尊重失地农民本身的意愿，从立项征地到征地行为实施要努力让最受影响和最有利益关系的农民参与这一过程。其次，要让失地农民在土地征收过程中自由表达意见和诉求自身利益，参与确定土地征收的补偿标准。在实际征收过程汇总，要依据《土地管理法》规定要求地方人民政府在征地补偿安置方案确定后公告并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，逐步取消征地主管部门确定征地补偿费用标准的行为。在进行征地听证的程序时，要逐步扩大失地农民的参与比例。
(三)加大政府财政资金投入力度。前文所述，我国西部地区长期以来农村和农业发展十分缓慢，农民收入水平十分低下，他们在失去土地以后的社会保障所需资金只能依靠土地征收补偿费用。土地补偿费用不能及时发放，加上必要的生活开支迅速增加，最终可用于社会保障的资金微乎其微，所以只能依靠政府来投入。此外，加大政府财政对失地农民社会保障的投入，不仅可以解决失地农民的生活问题，还促进了经济社会的稳定发展，有利于政府自身的建设和对社会的治理。
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第二条本实施细则所称的村民宅基地让出给农村集体经济组织，是指郊区村民按照自愿原则，将依法取得的宅基地让出给村集体经济组织或者村民委员会，不再申请宅基地的行为。
第三条市房地资源局是村民宅基地让出给农村集体经济组织的主管部门。区（县）土地管理部门负责村民宅基地让出给农村集体经济组织的具体管理工作。
第四条下列对象可以申请宅基地让出：
（一）依法享有宅基地使用权的村民；
（二）村民住房所有权人。
第五条村民让出宅基地，应当向村集体经济组织或者村民委员会提出书面申请，经村集体经济组织或者村民委员会审核后，报乡（镇）政府审批。乡（镇）政府批准村民让出宅基地，应当向申请人发出核准文件，并报区（县）政府备案，同时抄送村集体经济组织或者村民委员会。
第六条经审核批准让出宅基地的村民住房，可以由村民申请自行拆除；也可以由村民申请以收购方式处置，即由乡（镇）政府指定的单位（以下简称指定单位）负责拆除，或者收购后在5年内用于出租等经营。指定单位与申请人应当签订收购协议，协商收购价款，并报乡（镇）政府备案。
第七条让出宅基地的村民住房被收购后，不得改建、扩建。被收购后用于向外来流动人员出租的，应当按照《*市外来人员租赁房屋治安管理办法》的有关规定执行。5年使用期期满后应当拆除，不予补偿。在期满之日起两个月内未自行拆除的，区（县）土地管理部门应当责令拆除。
因国家建设征用或者因实施乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划调整使用宅基地，需要拆除尚在5年使用期内的住房的，按该住房剩余的使用期限，给予相应的市场租金补偿。
第八条经批准让出宅基地的村民住房自行拆除的，由让出宅基地的村民或者村民住房的所有权人向区（县）房地产登记部门申请注销宅基地使用权证。
经批准让出宅基地的村民住房被收购的，村民宅基地使用权证由指定单位保存；5年使用期满后，由指定单位向区（县）房地产登记部门申请注销权证。
第九条乡（镇）政府批准让出宅基地前后一年内，让出宅基地的村民或者村民住房的所有权人购买本区（县）范围内城镇商品住房的，可以凭新购商品住房的房地产权证，向区（县）土地管理部门申请返还政府收取的部分土地出让金（即由本区、县政府分成的部分，下同）。经区（县）土地管理部门审核，报区（县）财政部门批准后，申请人可获得返还的按所购商品住房建筑面积计算的部分土地出让金。申请人所购商品住房建筑面积超过宅基地原住房建筑面积的部分，不予返回土地出让金。
让出宅基地的村民或者村民住房所有权人自行复垦宅基地的，由区（县）土地管理部门验收合格后，按照全部复垦面积支付耕地开垦费。
第十条让出宅基地的村民住房被收购的，由区（县）土地管理部门按照宅基地面积的80%，向让出宅基地的村民或者村民住房所有权人支付耕地开垦费；指定单位在5年使用期满将宅基地复垦为耕地的，经区（县）土地管理部门验收合格后，按照复垦面积的20%向指定单位支付耕地开垦费。
指定单住将让出的宅基地自行复垦为耕地的，区（县）土地管理部门按照新增耕地面积的100%折抵建设占用耕地指标。指定单位从事非农建设经批准占用耕地的，可以使用该指标，也可以向其他建设单位有偿转让。
第十一条对村民让出宅基地并自行复垦的，或者由指定单位将让出宅基地进行复垦的，按照"退一奖一"的办法，分别给予所在乡镇或指定单位非农建设用地指标的奖励。
第十二条按照本实施细则让出的土地出让金、耕地开垦费，由区（县）财政部门在相应的收入中安排。
第十三条本实施细则在市政府印发的《关于*市促进城镇发展的试点意见》）中确定的试点城镇行政区域内和奉贤区先行试点，取得经验后再逐步推广。
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[关键词] 土地监察 土地违法 执法
一、前言
土地是一种最重要的经济资源，是一切生产和一切存在的源泉。土地执法监察是国家组织管理土地的重要保障手段。没有土地执法监察的作用，对土地违法行为不处理，土地管理法律法规所规定的权利的实施和义务的履行就没有实际上的保障；当前，土地利用与管理中有法不依、执法不严的现象仍旧存在，各类土地违法案件屡禁不止，造成耕地资源和国有土地大量流失。这些情况不得不引进土地监察部门的重视。但由于缺乏有效的执法手段和明确的执法权力，土地执法难以到位，严重地削弱了法律应有的权威，“执法难”成为我国土地管理中一个突出的问题。因此，如何扭转当前土地执法面临的种种问题，刹住违法用地之风，实现国家的土地管理职能，保证土地管理法律法规的全面实施，促进土地合理利用，以最终实现土地管理的总目标，是一个十分重要的课题。
二、建立有效的土地监察体制
1、强化基层队伍建设
人是执法监察关键环节中的关键，他们不仅是执法员，还是信息搜集员、问题分析员。为此，必须注重执法队伍的选配工作，形成优秀人才向一线流动的机制。针对土地所编制短缺，巡查工作无法专人负责的情况，建议一方面要适当增加编制，另一方面也可以考虑调动广大群众的积极性。例如，组建协管队伍，各地基层土地所可以酌情从辖区内聘请一些县（市）、乡（镇）人大代表或德高望重的人担任国土资源管理义务监督员，签合同、发聘书、给报酬、定奖惩，拓宽国土资源管理的信息渠道，协助解决所发现的问题。针对人员结构不合理的情况，建议不仅要进一步增加学习培训力度，还要尽快向基层土地所输送新鲜“血液”，让有土地专业知识的年轻人才进入基层土地所，以老带新，互相学习，让年轻人尽快摸清基层土地现状，锻炼成长为中坚力量，使基层土地所真正成为上级管理土地的专业化、正规化的“前线部队”。
2、更新管理土地的手段
遵循“预防为主、预防和查处相结合”的方针，实行上下联动, 建立快速反应机制，就必须向基层土地所巡查人员配齐配全车辆、数码相机、摄相机、PDA等执法监察工具，对土地违法行为做到迅速出击，及时发现，依法解决，把违法用地行为控制在萌芽状态。必须在基层土地所加快推进科学化管理土地信息技术的应用，完善土地信息化平台，实时更新土地资源各类数据库，以土地资源信息网络为依托，以标准、制度和安全为保障，形成互联互通、贯穿上下的政务管理、决策和为社会服务的信息体系，让基层土地所能更便捷地上报土地巡查情况，只有这样才能确保每一寸土地依法、正确、合理的利用。
3、明确基层执法职责
土地违法行为发现得越迟，查处难度就越大，因此，早发现、早制止、早查处，是提高土地执法效率，最大限度减少不和谐因素的有效途径。这不仅可以减少因执法给当事人、社会和国家带来的损失，还可以提高执法的威慑力，让违法者不敢存有丝毫侥幸。我们必须通过持续的土地执法动态巡查，逐级检查等方法，努力做到及时发现及时制止，把违法用地消除在萌芽状态。应进一步明确基层土地所的土地执法工作职责，充分发挥基层土地所巡查的积极性和便利性。可以建立节假日动态巡查预警制度，实行基层所与执法总队轮流巡查，做到全方位、全领域检查监督，有效地制止违法用地抢建现象的发生。另外，可以在乡村基层建立土地协管员、土地执法监管信息员，强化基层一线的土地监管作用。只要违法现象一有苗头出现，村级协管员就能事前做足群众工作，宣传有关政策，讲明利害关系，动员当事人自行停止违法行为，同时执法监察人员能在第一时间内赶到现场，尽量减少损失。
4、加强执法监督检查
要对基层土地所执法监察实行问责制度。必须明确规定问责对象和问责情况，如获悉违法用地信息不报告，发现违法行为不制止，以致形成违法用地事实的；明知申请事项存在违法违规行为，不移交执法监察机构处理的等。还应明确责任区分，可根据情节轻重、危害大小等分别追究有关工作人员的责任，如问题严重的，责令辞职、免职、降级；问题较轻的，取消当年评优评先资格、通报批评等。亟须建立相应的执法监察绩效考核制度，每年上级部门都要对照《工作目标考核实施意见》和《执法监察专项考核细则》对基层土地所的工作进行考核。考核内容应涉及执法监察工作制度落实情况，违法案件查处情况，土地管理和利用监督检查情况等。同时还应制定《行政执法责任制和评议考核制办法》，对执法监察人员的“德、勤、能、绩、廉”进行考核。
5、健全相关配套法律法规
地方政府是土地监察的监督检查对象。土地监察工作的开展，尤其是在切实做到不干预、不取代地方政府正常行使土地管理职权的基础上，抓准问题，提出合理的土地整改意见显得尤为关键。土地监察要想完成对地方政府的监督任务，发现问题的所在，直接取证才是硬道理。国土资源部可以出台相关配套的具体监察条例，如：《土地督察专员调查实施办法》，明确规定：“土地督察局在对地方政府进行监督检查时，地方土地管理部门应该积极配合和协作，如实地提供真实可靠的有关审批事项的所有统计数据和书面报告等资料。同时，地方政府无权干涉。”这样，土地监察可以避开地方政府的行政干预，直接从地方土地管理部门获得第一手真实可靠的信息，为后续的督察工作迈出坚实的一步打下基础。此外，还可以颁布《土地违法违规责令限期整改办法》等，为有效行使纠正权提供法律保障。
6、深入开展宣传活动
土地监察部门可以建立一个公民参与的监督体系，主要号召社会上的一些律师组织、评估机构、会计公司和公证机关等组成一个独立而且专业的机构――土地监督联盟，利用先进网络技术，搭建信息平台，设立问题论坛，让有问题的公民在网上发帖咨询。还可以利用每年的“6 25”全国土地日，以多种形式广泛深入宣传土地法规，进行开展法规咨询。出动宣传车上街下乡进行法规宣传，分发宣传材料等方式。举办土地法律法规比赛。组织观看法规宣传片。在繁华街道、主要路口设置大型法规宣传路牌，利用市区建筑工地围墙和绿化带小型广告牌等广告载体书写、刊发宣传标语、广告横幅，并通过电视、报刊等新闻媒介进行学习观摩。为土地执法监察营造良好气氛，进一步提高广大干部群众的土地国情、国策、国法意识，使土地管理法规深入人心、家喻户晓。同时要求土地执法监察人员在日常执法工作中，要发挥宣传员的作用，耐心向群众宣传解释土地法律法规。通过长期的努力，取得了较好的社会效果，为土地执法监察工作创造良好的社会环境。
三、结语
总之，土地监察管理是落实土地资源管理的重要措施，面对土地管理过程中出现的各种问题和违法用地占地行为，面对确保18亿亩耕地红线的艰巨任务。土地管理相关部门要进一步认清新形势下土地监察工作面临的形势，采取有效措施，要加大宣传力度，理清思路，才能使整个土地监察工作走向健康、规范、发展的轨道，并在促进经济发展、构建和谐社会的时代背景下发挥出重要的作用。
参 考 文 献
[1]王先文．执法监察教程[M]．北京：中国方正出版社，2007．36-37．
[2]仁，鞠成伟．论土地督察制度与土地管理模式改革[J]．行政法学研究，2007(2)：96-97．
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摘要:以“低能耗、低污染、低排放”为基础的低碳房地产经济，与我国当前经济发展方式转型的建设目标不谋而合。低碳房地产经济的实现需要靠科技作保障，更需要法治去促进和引导。西方发达国家纷纷立法和出台各种鼓励刺激政策促进低碳房地产经济的发展。我国应借鉴他们的成功经验，立足本国国情，积极立法促进房地产业低碳经济的发展。
关键词：低碳 房地产业立法
Abstract: the "low energy consumption and low pollution, low emission is the base of low carbon real estate economics, and China's current economic development mode transformation of the construction goal completely. Low carbon economy of real realization needs the guarantee by science and technology, need more rule by law to promote and guide. The western developed countries have legislation and present various encourage stimulus policy in promoting the development of real estate low carbon economy. Our country should learn from the successful experience, based on their national conditions, the positive legislation to promote real estate industry a low carbon economy development.
Key words: low carbon legislation of real estate industry
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
房地产行业是我国国民经济支柱性产业之一，同时也是我国碳排放量较大的行业。2011年中国新增建筑面积为46亿平方米，在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产行业也掀起了一场绿色住宅运动，从设计、用材、构造、能源、景观等诸多方面综合运用环保技术。高档住宅和别墅为代表的绿色住宅类产品投放市场后，受到消费者热捧，在2009年房地产市场低迷的环境下价格仍逆市上扬，经受住了市场的考验，体现了“低碳住宅”的含金量和生命力。房地产行业在经历2009年的动荡之后，2010年也面临“低碳地产”发展的转型。研究报告显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0.8吨碳。另外，在建筑运行过程中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排放量很大。因此，加快发展低碳建筑，实现节能技术创新，建立建筑物全生命周期碳排放控制体系，并形成可循环持续发展的模式，必须具有完备的法律法规支持。
一、加快建设低碳房地产业的法律体系的原因
1.从未来看，低碳房地产业的发展需要法律的支持。未来低碳建设重点主要有三个：一是新建建筑的节能；我国正处在快速城镇化的过程中，城镇化率平均每年增长1个百分点。如果我国新建建筑都严格按照节能50%或65%的标准进行设计建造，将对节能减排工作做出巨大贡献。二是现有建筑节能改造；包括住宅和大型公共建筑节能改造。其中，大型公共建筑比普通住宅运行能耗高5---10倍甚至10--20倍，是节能改造的重点。三是北方地区城镇供热计量改造；以秦岭淮河为分界线，秦岭以北的城市年户均二氧化碳气体排放量基本都在2.5吨以上，而秦岭以南没有实行集中供热的城市每年户均二氧化碳气体排放一般都在1.5吨以下，这说明供热计量改革节能减排潜力巨大。
2.推动低碳房地产业发展，关键在于发挥法律、政策合力和使消费者认可。必须加强对低碳建筑及其意义的宣传。目前，为了与传统住宅区别开来，建筑业提出了节能住宅、绿色住宅和低碳住宅等概念，但从公众的角度看，这些概念之间的关系，有哪些不同并不清楚。因此，只有在理论上进一步明晰节能住宅、绿色住宅和低碳住宅的定义，才能让消费者能了解和接受，并愉快的使用。
二、国外关于低碳产业建设的立法经验与启示
欧美等西方发达国家在低碳经济法制建构方面已经具有相关的经验。如欧盟2006年3月的《欧洲能源战略绿皮书》；英国2003年的能源白皮书《我们能源的未来：创建低碳经济》以及2007年6月出台的《气候变化法案》。德国1972年出台了《废弃物限制及废弃物处理法》，2002年出台了《循环经济与废弃物管理法》，2004年出台的《国家可持续发展战略报告》。美国2005年出台的《2005年国家能源政策法》以及2007年7月美国参议员提出了《低碳经济法案》。[1]日本是低碳经济立法最为完善的国家，也是最值得的我们学习的国家。日本不但专门制定了《环境基本法》，还于2000年颁布了《循环型社会形成推进基本法》、《促进建立循环社会基本法》和《促进资源有效利用法》，并根据各种产品的性质，分门别类建立了《绿色采购法》、《食品回收法》、《家用电器回收法》。日本是典型的岛国，受其地理环境条件的制约，气候变化对日本的影响远远大于其他世界发达国家。因此，面对气候变暖可能给本国农业、渔业、环境和国民健康带来的不良影响，日本各届政府一直在宣传推广节能减排计划，主导建设低碳社会。1974年日本执行了"阳光计划"，把太阳能、地热、煤炭、氢能源等4个领域作为石油替代能源的重点进行开发研究。“阳光计划”规定以居民屋顶并网发电为主要目标，对光伏系统初始的政府补贴达到了光伏系统造价的70%。另外，"七万屋顶计划"中的最初50%现金补助，全部由政府资助，从而使日本成为光伏产业大国。1979年，日本政府就颁布实施了《节约能源法》，并对其进行了多次修订，最近一次是在2006年，该法对能源消耗标准作了严格的规定，并惩罚分明。
二、我国低碳房地产业的立法现状与存在的问题
我国要发展低碳房地产经济，建立一个有利于低碳经济发展的政策法律体系和市场环境是必不可少的。我国在有关低碳经济的开发利用领域已经制定相关了《水土保持法》（1991年）、《电力法》（1995年）、《煤炭法》（1996年）、《固体废物污染环境防治法》（1996年）、《节约能源法》（1998年）、《清洁生产促进法》（2002年）、《清洁生产审核暂行办法》（2004年）、《可再生能源法》（2005年）、《循环经济促进法》（2008年）等法律。[4]应该说我国低碳经济立法已经有了可喜的进步，但还存在一些明显的不足，笔者认为存在以下几个问题：1.我国缺少一部有效的对低碳产业进行引导、促进、保护和规范的大法。2.低碳房地产领域的相关法律严重缺位，政府政策支持力度不够。房地产领域的相关法律政策更是严重缺位。正是由于现阶段国家对于支持低碳房地产发展相关政策滞后, 企业在低碳房地产的开发经营中承担着更大的风险和责任。3.现有法律规定过于粗放, 缺乏可操作性。现有的立法规定不够详细具体, 缺乏足够的操作性, 这也是导致中国目前环境执法效果不佳、环保状况不能得到根本改善的重要原因。4. 缺乏统一的执法体系, 执法局面分散混乱。虽然国务院各部们制定节能减排有关的法律中都有涉及执法的内容, 但执法权却分布在各个部门, 而各部门只管自己的一块。
三、我国建设低碳房地产产业体系的立法构想
低碳经济的核心是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济发展模式，与经济立法的任务和目标相一致。下面是笔者发展低碳房地产经济的几个立法建议，以期引起同行的关注与探讨。
1．《房地产法》修订过程中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
我国的建筑节能研究起步晚，基础差，消费者认识不足，实践少。现住建部关于建筑节能、节能与环境的保护的综合性标准还没有成为体系。因此需要尽快建立完善房地产低碳特征标准体系，使得低碳建筑有法可依获得保护，建议尽快建立适应低碳城市发展的标准体系，并注重建筑节能的立法。为了更广泛地实行建筑节能减排，中央政府应该从国家意志和法律层面鼓励低碳房地产的发展。
2．《土地管理法》修订过程中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
土地管理法要适应低碳经济房地产的需要，尽快修改土地管理法，在土地政策上应制定减碳目标进行资源配置，把节能减排、低碳地产要求写入土地管理法，并制定绿色建筑的具体执行行业标准。这种措施会使得房地产开发企业必须注重房地产项目绿色质量标准，应用绿色技术推动节能减排，这对于我国房地产业本身就是一场产业结构调整，同时也要改变传统的“价高者得地”的土地出让办法，有利于抑制地价与房价。
3．相关税收法律法规中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
在税收方面，一是可以借鉴英国经验，适时开征“气候变化税”。我国可以结合自己的实际情况，放大地方政府税收收入的征收与使用权，灵活运用这一税种来调节能源的供求，降低碳排放，实现我国整体的绿色建筑的发展。二要改革现有的资源税，加强对资源环境的保护，调整经济结构，合理布局产业结构，提高土地的利用率，保护的生态环境，实现经济和环境的和谐持续发展。借鉴国际经验，发展低碳经济还应该完善企业所得税。根据《企业所得税法》企业从事符合条件的环境保护、节能节水节地项目的所得，将享受“三免三减半”的税收优惠。
4．相关财政金融法规中推进我国低碳房地产产业发展的立法建议
我国低碳房地产经济的发展，没有财政税收金融的大力支持，再好的构想也是空中楼阁。可以说，充足的财政支持、合理的税收负担、多样的融资渠道、活跃的金融产业是我国实现低碳经济建设的原动力和新鲜血液。目前找到我国发展的财税金融法律制度障碍，制定配套的政策及制度，是首要解决的问题。
5.有关知识产权保护与消费者权益保护方面的立法建议
低碳经济的发展需要大量资金的投入，需要科技的不断创新，我国各城市间的发展水平以及不同企业间的差距，以及政府的投资力度差距等，势必会造成在低碳技术的研发和低碳产业发展上的不均衡，结果必然导致相关低碳技术或低碳产业的市场支配地位，其利用知识产权而获得的支配地位极有滥用的危险，需要结合我国的切实情况，制定关于低碳产品安全标准、知识产权保护，消费者的权利的相关法规细则，不仅可以衔接国家法律关于质量安全和消费者权益的规定，还可以有针对性的在低碳经济的产品生产、销售、服务等方面保护消费者的利益，增进社会总福利。
参考文献：
[1]陈柳钦 日本如何推进建设低碳社会[J]节能与环保2010,(23)
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一、指导思想和目标任务
（一）指导思想。以十七大和十七届中全会精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，以统筹解决土地管理工作中存在的问题为核心，夯实基础，强化措施，建立健全机制，切实扭转乱占滥用土地特别是耕地的不良局面，持续稳定耕地面积与质量，促进县域经济社会全面协调可持续发展。
（二）目标任务。年全县违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例控制在5％以内，年元月前完成全县违法用地清理整顿工作任务，拆除违法建筑物36处以上，恢复耕地面积300亩；结合社会主义新农村建设，大力开展农村土地综合整治，增加有效耕地面积，持续实现县域耕地总量动态平衡，确保全县耕地不少于73771.22公顷，基本农田不少于53892.13公顷；层层落实耕地保护责任，完善执法监管体制，建立耕地保护长效机制，逐步建立“依法管理、开源节流、节约集约、多级联动、先补后占”的土地管理和耕地保护工作机制。
二、实施步骤
按照“普遍参与，突出重点，注重实效，着眼长远”的要求，分动员部署，处理落实和建章立制三个阶段开展违法用地专项整治攻坚年活动，具体工作和时间安排如下：
（一）部署动员阶段（年月至月）
成立违法用地专项整治攻坚年领导小组及其办公室，制发实施方案，召开动员会议，对耕地保护工作进行全面安排部署。各乡镇人民政府要根据要求，结合本地实际，研究制定开展攻坚年活动的具体工作方案，明确指导思想、目标任务和保障措施，召开专题会议，搞好组织动员，部署开展本辖区内攻坚年活动的具体工作。
利用电视讲话、标语横幅、宣传展版、宣传车、宣传册、座谈会、手机短信、新闻媒体等各种形式广泛深入开展以“保护耕地资源、规范用地行为”为主题的国土资源管理法律政策宣传教育活动。县国土资源局要做好电视讲话、通告和召开人大代表、政协委员座谈会等有关工作，开展土地管理法律政策宣讲活动50场次，发放宣传资料5000份；各乡（镇）人民政府要出动宣动车、发放宣传资料到村到组，悬挂横幅10条，召开人大代表政协委员座谈会2次，设立永久性宣传标语10幅以上；相关县直部门要悬挂横幅1条，张贴宣传标语10幅以上。
（二）处理落实阶段（年月至月）
着重抓好以下六个方面的工作：
1、完善国土资源执法监察体系。健全监管网络，设立国土资源违法行为举报热线电话，并向社会各界广泛公布，制定实施违法举报奖励方案，对举报者给予奖励；建立由县政府牵头，国土资源、公安、法院、检察、纪检监察、法制等部门参与的国土资源联合执法机制，设立国土资源公安执勤室，由县公安部门调派2名干警，并明确1名分管副局长负责此项工作，切实充实执法力量，从严打击违法用地行为；按照一村一人的模式聘请国土资源信息员，明确职能职责，准确及时掌握基层土地管理和耕地保护动态。严格执行国土资源动态巡查制度，加大巡查力度，将违法用地行为扼制在萌芽状态。
2、开展违法用地摸底排查活动，各乡镇组织国土资源所等部门单位，对年1月1日至年月31日之间(特殊情况可追溯到年以前)的未批先占、少批多占等所有违法用地进行全面摸底清查，包括农民住宅建设、农村公益事业建设、农村产业结构调整项目、乡镇招商引资项目、危房改造项目及采矿等各类危房用地，要对清理出的违法用地以宗为单位逐一登记造册，对面积、地类性质、建设时间、处理收费情况等进行详细登记，并在规定时间内上报县攻坚年领导小组办公室，上报情况要做到真实、准确，杜绝弄虚作假、瞒报漏报现象的发生。
3、开展清理整顿非法用地集中执法行动。由县政府牵头，国土资源、法制、城乡规划、公安、法院、纪检监察等部门单位和乡镇参与，对非法占用耕地修建住宅、烤烟房、禽畜养殖场、沼气池、采矿等行为进行严厉打击，全面整治违法用地行为，选取10处以上影响恶劣、破坏耕地严重的违法建筑，由县政府组织力量坚决拆除到位。各乡镇要组织所属部门，组建专门工作班子，安排专门工作经费，有代表性的选取1处以上违法建筑拆除到位，有效扭转当前农村乱占滥用耕地建房的局面，妥善处理解决农村建房用地遗留问题，引导用地行为逐步走向规范。国土资源、法制、公安、法院等部门单位要加强协调研究，制定出台国土资源违法案件强制执行实施方案，确保集中执法行动顺利开展。
4、大力推进农村土地综合整治。按照“统一规划、突出重点、示范先行、整村推进、集中投入、打造亮点”的工作思路，结合社会主义新农村建设，由国土资源部门牵头，联合农业、建设、水利、环保、发展改革、财政、林业、农业综合开发、交通、电力等部门在西洋江镇等地实施农村土地综合整治工程，要加强规划引导，深入开展农民集中成片建房试点。县国土资源局要牵头做好项目的实施工作，相关乡镇和部门要配合做好宣传发动、土地权属调整、规划设计、拆迁安置、项目设施建设等工作。
5、积极做好耕地占补平衡工作。加大补充耕地力度，积极争取土地开发整理项目落户隆回，实施好三阁司土地整理项目、虎形山茅坳村等4个年市投资土地开发项目和横板桥八0三城乡建设用地增减挂钩项目，加强项目前期规划设计、中期施工监理、后期跟踪管理，确保于年内全面竣工并通过验收。县国土资源、农业等部门要结合我县实际，制定实施耕地质量建设管理办法，采取工程、生物及先进耕作方式等综合措施，突出保护好土壤耕作层，加强对剥离后的熟土耕作层的管理利用，促进耕地数量和质量的提高。
6、加快基本农田保护示范区建设。加大基本农田保护区基础设施建设力度，结合土地利用总体规划修编和第二次土地调查，摸清全县耕地及耕地后备资源家底，开展全县永久性基本农田划定工作，完成26个乡镇和120个村基本农田保护标志牌的定位与设立，更新现有基本农田保护区标志牌与界桩。
（三）建章立制阶段（年1月至3月）
1、完善责任体系。严格落实《违反土地管理规定行为处分办法》和《隆回县乡镇人民政府耕地保护责任目标考核办法》，制定出台《隆回县违反土地管理规定行为责任追究办法》，实施土地管理和耕地保护工作一票否决制,县政府与各乡镇签订责任书,每年年终严格实施考核,兑现奖惩。各乡镇、国土资源所要建立实施土地管理和耕地保护分片（村）包干制度，确保土地监管和违法案件查处责任到人。对土地违法行为隐瞒不报、压案不查，造成辖区内土地管理秩序混乱，发生严重后果的，或者乱开口子，违法许诺、表态，导致土地被破坏、占用，及国家工作人员违法参与征地、圈地，与土地开发商勾结从事房地产开发的，将追究单位主要负责人和直接责任人员的责任。
2、建立奖惩机制。从新增建设用地有偿使用费省市返回部分和农土资金中安排资金，设立耕地保护基金，制定土地管理和耕地保护奖惩实施办法和基金管理使用细则，对在动态巡查、违法案件查处、土地开发整理等各个环节做出突出贡献的乡镇政府、职能部门、社会团体、村组和先进个人实行奖励。
3、健全规章制度。研究制定《隆回县农村宅基地管理办法》和《隆回县农村产业项目用地管理办法》，进一步完善和严格实施基本农田保护责任制度、用途管制制度、严格审批制度、占补平衡制度、质量保护制度等土地管理及耕地保护工作制度，探索建立管理严格、利用有序、奖惩得当、问责有力的耕地保护工作长效机制。
三、工作要求
（一）加强组织领导。严格土地管理，加强耕地保护，是贯彻落实科学发展观的重要举措，是年乃至今后一段时期各项工作的中心任务，各级各部门要充分统一思想，提高认识，统筹安排，精心组织，扎实推进违法用地整治攻坚年行动有序开展。各乡镇要全面加强组织领导，广泛开展宣传动员，党委书记要亲自抓，乡镇长要切实履行起土地管理和耕地保护第一责任人的法定责任，有效组织开展本辖区攻坚年行动各项工作。国土资源、纪检监察、公安、法院、检察、规划、农业、督查室、法制办等单位要加强协调，密切配合，建立完善切实可行的工作机制，形成强大工作合力，确保全面完成各项任务。
（二）注重活动实效。各乡镇人民政府、县直相关单位要根据行动总体要求，紧跟工作节奏，从实际出发，创造性地开展工作，既要依法依规，又要结合实际，细化分解各项工作任务，定工作标准，定时间进度，定责任主体，确保取得实实在在的效果，要着力在提高全社会特别是广大干部职工严格保护耕地的自觉性上下功夫，着力在推进耕地保护体制机制、管理方式手段的创新上下功夫，着力在增强科学发展，保护耕地的能力上下功夫。
