土地评估方法范文
时间：2024-02-05 17:51:33
导语：如何才能写好一篇土地评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：评估方法；地价内涵；差异
1 几种主要评估方法的地价内涵分析
1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2 收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3 假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4 市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2 各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3 “长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3 不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4 结语
篇2
关键词：低碳；土地利用；城市规划；低碳城市
Abstract：
he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.
Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
1. 排放量评估应是城市规划的基础
低碳城市的终极目标就是减少碳排放。评估城市土地利用模式对温室气体排放的具体影响，对城市的碳排放量进行有效合理的计算，研究城市在产业、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相应的减排策略，是发展低碳经济、是制定低碳城市发展目标的基础。
1.1 碳排放量评估应作为低碳城市规划设计的第一步
精确计算城市碳排放的水平应作为城市规划的起点加入到城市规划设计过程当中。只有正确的把握城市碳排放的情况，才能明确城市的低碳化发展方向，才能制定相应有效的减排措施。这种碳排放量的评估实质上是对城市规划方案的碳排放情境的预测分析。正式这种预测分析的提前完成是今后制定一系列减排政策的依据。
1.2 碳排放量评估有利于城市低碳减排目标的制定
近年来随着低碳城市理论的发展，碳排放量情境评估分析已经逐渐被世界各国所接受和应用。IEA的《全球能源展望》、能源与环境政策研究中心的《中国能源报告（2008）：碳排放研究》、国家发改委能源研究所的《中国2050年低碳发展情境研究》，分别基于投入产出、IPAC模型等方法，对我国中长期的碳排放水平进行情境分析。《全球能源展望》基准情境下二氧化碳排放量从2005年的50亿吨增
长到2030年的110亿吨；《中国能源报告》的结论则认为2005年和2030年的碳排放量为25.19亿吨和31.47亿吨（折算成二氧化碳排放量分别为92亿吨和115亿吨），与IEA参考情境下的碳排放量相近；《中国2050年低碳发展情境研究》得出中国碳排放总量于2040年达到最高值。
2 土地利用的碳排放量计算及相互关系
2.1 城市土地利用二氧化碳排放量计算
在建设低碳化城市的过程中最基本的碳排放量指的是在城市和生产消费过程中向大气排放的二氧化碳的量，该量的基本公式为：
城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放总量－二氧化碳吸收总量
其中，二氧化碳排放总量＝能源消费带来的二氧化碳排放量＋工业产品生产的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳总量＋农业二氧化碳排放总量＋其他。
二氧化碳吸收总量主要是指“林地吸收二氧化碳总量”
2.2 城市土地利用与碳排放量的相互关系
土地利用是指农田、森林、草地、湿地、建设用地之间的相互变化。通常来说，城市土地利用的碳排放量，一般计算林地、草地的碳吸收量及农业的碳排放量与碳吸收量，其他如建设用地的碳排放量在能源排放总计算。对于城市来说农业用地有限，因此不是计算的重点。
森林每生长一立方米木材大约可以吸收1.83吨二氧化碳、释放1.62吨氧气，而破坏和认为减少森林面积就会大大降低森林碳汇功能，从而导致碳排放量的增加，而森林被转变为农业用地后的十年，土壤的有机碳平均下降30.3％。
3 减少碳排放的土地利用规划策略
3.1 土地混合利用
土地混合利用实质上是指该地块在功能上的多样化布局和使用，不同功能的混合可以有效是缩短交通距离，降低城市的运行压力。土地混合使用应在控规编制阶段所确定的土地使用性质。应具有控规的法定效力。作为规划结果的土地混合使用，应在同一个地块有超过两类以上使用性质的建筑。因此在引导混合用地配置上提出一下几点。
3.2 通过土地利用变化直接减少碳排放
可通过一下几种土地的直接利用来降低碳排放
（1）减少地面硬质铺地。地面土壤中的生态系统和通气透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面积的硬质铺地隔绝了土壤与空气的接触从而降低了这种土壤的自然功能。
（2）推广绿色建筑。绿色建筑可在使用周期内最大程度上节约能源的消耗是未来建筑的发展趋势。
（3）基础建设低碳化。城乡基础建设过程中，应改变小汽车为主导的交通模式，以运输量大，能源消耗低，方便快捷的交通系统为主导，如轨道交通和公共交通，以非机动车为辅助的交通模式来有效的降低碳排放。
3.3 增加碳汇直接减少碳排放
国内外研究早已证实成长中的树能从大气中吸收并固定二氧化碳，而砍伐树木后退化的土壤会向大气排放二氧化碳及其他温室气体。利用不同数据、卫星遥感数据、观测资料对1981－2000年间中国大陆植被分析结论包括：在此期间中国年均砍伐树木的总碳汇为0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳汇最高为（0.075 PgC/a），其次为灌木丛（0.014～0.024 PgC/a），最低为草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳储存量为每公顷71.5吨；因此增加森林面积，增加碳汇是最直接有效的减少碳排放的策略。
4 结语
低碳城市是未来城市的发展趋势而碳排放评估对城市的发展将起到长期结构性作用，我国正处于大规模城市建设和新一轮的空间结构调整期，应尽快确立碳评价标准体系和评估系统，并由此形成可持续发展的城市规划体系。
参考文献
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篇3
关键词：房地产；房地产价格评估；价格形成；评估方法
0 引言
随着世界经济的发展，房地产之间买卖日趋增多，由于房地产牵扯到太多利益群体，房地产的价格越来越受到人们的普遍关注。因此，对房地产价格进行科学的评估是非常必要的，有利于房地产整个行业的健康发展。
1 房地产价格评估概述
1.1 房地产的特点
不可移动性、耐用（耗）性、异质性（即使在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位等方面的差异）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等、均为房地产的特点。
1.2 房地产的类型
土地有农村土地和城镇土地之分，因此房地产也有在农村和城镇之分。农村土地只有建设用地和耕地之分，房地产存在于建设用地上。城镇土地按照其用途，可分为：1、居住类房地产；2、商业类房地产；3、休闲类房地产；4、公共事业类房地产；5、工业类房地产。
1.3 房地产价格的构成
房地产价格由土地价格和建筑物价格构成。其中土地价格分“农转非”地价和旧城区改造地价，建筑物价格分为建筑物生产成本和建筑物销售成本。
1.4 影响房地产价格的因素
1.4.1 一般因素
一般因素指影响房地产价格的整体宏观因素，包括社会因素、经济因素、政策因素和其他因素。
1.4.2 区域因素
区域因素指一个地区不同功能上区分地价的因素。一般来讲，无论是住宅区，还是商业区，工业区，地段越好，价格越高。
1.4.3 个别因素
个别因素较为细致，指不同地块之间的微小差异。如通风，日照，交通的方便程度等。
2 房地产价格评估方法
房地产价格评估方法有很多种，可以分为传统评估方法和新兴评估方法。传统评估方法即为我们所熟知的成本法，收益法，市场比较法和假设开发法。新兴评估法有很多种，在这里主要展示最具有代表性的特征价格法，模糊逻辑法，贝叶斯判别法，其他如政策性评估法，人工神经网络法等也会做简要的介绍。
2.1 传统评估方法
2.1.1 成本法
成本法也称为累积法或承包商法。成本法的基本思路是以开发或建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。
2.1.2 收益法
收益法又可称为收益资本化法、投资法。收益法的基本思路是将估价对象未来各期纯收益，选用适合的折现率，折算为现值，再将各期纯收益的现值累计，累计之和即为估价对象房地产价格的方法。
2.1.3 市场比较法
市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法。它是将估价对象房地产与近期已发生的房地产交易实例进行比较，再加以修正来确定估价房地产价格的方法。
2.1.4 假设开发法
假设开发法又称剩余法，倒算法。它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。
2.2 新兴评估方法
2.2.1 特征价格法
特征价格法也被称为效用法或价格法。此方法是将不同房地产价格影响因素实施分解并将房地产特征固定不变，从而将房地产价格变动的特征因素分离开来，剩下的部分就是受供需关系决定的房地产价格的变化。
特征价格法取样较为容易，模型的经济意义更为直观，该方法也被学术界赋予崇高的地位。
2.2.2 模糊逻辑法
传统评估方法在评估房地产价格的时候都无法避免不确定因素的干扰，并且房地产价格的影响因素在房地产价格评估中无法量化。正由于此，模糊逻辑法为这类问题提供了一个可供参考的解决方法。
2.2.3 贝叶斯判别法
贝叶斯判别法的基本思路是：如果知道已经发生了交易的房地产有K种类型，而且从反映房地产物理、经济特征的各种因素中确定了m个主导性因素及其指标。当需要确定待估房地产X归属于以上K种类似房地产的何种类型时，根据判别规则，找出X来自K类型中某i类的后验概率h（i/x），比较h（i/x）的大小，将x归到使h（i/x）达到最大值的那一类型的类似房地产中，这样就得到了评估结果。
政策性评估方法是政府制定的，适用于规定的估价业务范围的房地产估价方法。
3 传统评估方法与新兴评估方法评价和比较
3.1 传统房地产价格评估方法评价
3.1.1 传统评估方法的优点
的来说，成本法，收益法，市场比较法，假设开发法在实践中得到了广泛的应用。不同的方法应用的地方也不一样，针对这四类传统评估方法的特点，成本法最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估；收益法最适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价；市场比较法最适用于房地产市场发育程度较高，而特殊用途的房地产由于缺乏交易实例则不适用市场比较法；假设开发法最适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产价格评估，具体来说包括将生地开发为熟地租售，在熟地上建造房屋租售，将在建工程完成为房地产租售。针对待评估房地产的特点，选择合适的评估方法，有利于评估结果的准确性。
3.1.2 传统评估方法的缺点
虽然传统评估方法应用比较广泛，但是这些方法存在着许多局限性，主要表现在以下三点：（1）传统评估方法都存在一定的主观性。（2）传统评估方法都要求房地产行业发展较为成熟。这一要求本身就是对我国房地产评估的否认。（3）传统评估方法对样本容量都有严格的要求。
因此，在x择使用传统评估方法对待估房地产进行评估时，针对待估房地产的特点，首先要选择适合的方法，另外一个非常重要的问题就是要尽量规避所选方法的局限性，若实在无法规避，也要尽量降低这些局限性所带来的影响，保证评估结果的准确性和科学性。
3.2 新兴房地产评估方法的评价
3.2.1 新兴评估方法的优点
相比于传统方法，新兴评估方法可以克服传统评估方法的诸多局限性，更好的体现定量性。特征价格法将影响房地产价格的各种属性，进行了特征化，用各种不同的特征值来代表这些属性，利用函数模型，再结合统计知识和计量经济知识，更好地对房地产价格进行量化；模糊逻辑法也是如此，对于传统方法无法量化的一些不确定性因素，模糊逻辑法采取了专家团队测评的方法来降低这些不确定性，很大程度上打破了这些局限性；贝叶斯判别法充分利用了统计、数理、计量的知识，将这些因素量化成某个变量；每个神经元都是一个变量，通过比较实例与待估对象，进而进行量化。新兴评估方法是随着社会的发展逐渐形成的，其理论基础也还需要在实践中慢慢证实，因而其普遍性没有像传统评估方法那样强，不过可以相信在未来，新兴房地产评估方法一定会被大多数人所接受，成为主流的评估方法。
3.2.2 新兴评估方法的缺点
虽然新兴评估方法解决了许多传统评估方法的不足之处，但不可否认的是其自身也存在着一定的局限性。如在现实生活中，一些因素根本不可能量化为变量，这就是新兴评估方法的不足之处。
4 结论
总结传统评估方法和新兴评估方法后，可以发现，任何一种评估方法都有一定的前提条件，为特定的市场或环境所服务。当这些前提发生改变后，评估方法的效力和精准性也会发生变化，进而影响评估结果，无法得到待估房地产的真实价值。本文论述了传统评估方法和新兴评估方法及其比较，可以发现新兴评估方法较为科学。一方面，新兴评估方法是在传统评估方法的基础上发展而来的，解决了传统评估方法的不足之处，但另一方面，新兴评估方法的发展并不是对传统评估方法的摒弃，像我国，在房地产市场发展不成熟的情况下，传统评估方法依旧占据着重要的地位，只有房地产市场逐渐发展成熟，数据获取相对容易后，新兴评估方法的优势才可以展现出来，其重要性才会凸显。
参考文献
篇4
目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。
【关键词】
投资性房地产；评估；背景；关键事项
1 投资性房地产的评估背景
随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。
为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。
国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。
投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。
“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。
投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。
为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。
2 投资性房地产评估过程中的关键事项
下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。
2.1确定评估范围
在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。
在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。
2.2明确评估基准、评估方法和评估假设
投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。
投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。
评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。
2.3提交投资性房地产评估初稿
评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。
评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。
3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估
3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法
国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。
在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。
3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的
评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。
3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识
随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。
3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式
注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。
3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设
国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。
3.1.5要关注投资性房地产的产权情况
与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。
3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款
一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。
3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估
3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别
与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。
3.2.2对评估的影响
国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。
后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。
评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。
周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。
【参考文献】
[1]《资产评估》 全国注册资产评估师考试用书 经济科学出版社.2013（05）.
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关键词 规划调整 实施评估
中图分类号：F301.2 文献标识码：A
第三轮土地利用总体规划（2006-2020年）已在全国范围内实施，与上一轮土地利用总体规划相比，其在土地调控指标体系、管制分区等方面发生了明显变化，因此，要求在实施过程中更加加强对本轮土地利用规划的控制与调整。由于社会经济的发展，往往要求土地利用总体规划在实施过程中根据需要进行调整，而规划的严肃性对土地利用总体规划的调整具有严格的限制。据此，国土资源部先后下发文件《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发[2012]2号）和土地利用总体规划评估修改指导意见等文件，指出对土地利用总体规划的修改，必须就修改的必要性、合理性和合法性等进行评估，组织专家论证，依法组织听证，并向社会公示。规划实施评估报告经规划原批准机关同级国土资源主管部门同意后，方可开展规划修改。凡涉及改变城乡建设用地扩展边界、禁止建设用地边界，改变约束性指标，调整重大布局等原则性修改，必须经规划原批准机关批准，同时各省国土资源厅相继出台技术指导文件，作为土地利用总体规划实施评估的技术指导。
1土地利用总体规划实施评估方法研究
当前，土地利用总体规划实施评估的一般思路是首先构建实施评估指标体系，然后通过数学的方法分别计算出各指标数值，最后根据权重和各指标分值综合计算得到该区域土地利用总体规划实施总分值。根据研究思路可以看出，一般情况下，土地利用总体规划实施评估的方法主要是定性和定量相结合的方法，但传统的土地利用总体规划实施评估中的定性与定量相结合方法往往是定性为主，单一用数理统计进行分析。随着各项技术的发展，这种传统的评估方法已经无法满足需求，逐步转变为多元关注的分析方法。除此之外，目前的规划实施评估还引入了定位分析技术，将GIS软件与土地利用实施评估进行有效结合，从空间上对规划实施情况进行分析。
本文主要通过多角度构建土地利用总体规划实施评估指标，运用数学模型分别计算各指标数值，从多元定量方法入手，进行土地利用总体规划实施评估研究。
2土地利用总体规划实施评估
2.1评估指标选择
根据卧龙镇土地利用总体规划（2006-2020）、国民经济和社会发展“十二五”发展规划、土地利用变更数据等最新统计数据，结合规划实施评估技术指导，从规划指标执行、规划实施效益的实现以及规划实施后土地利用程度和变化三个方面进行定量评估，选取规划主要指标实施情况、用地结构与布局情况、用地节约集约程度、规划实施情况和规划与经济社会发展匹配度5个评估目标、耕地保有量目标实现程度等22个子目标（见表1）。
表1：卧龙镇土地利用总体规划实施评价因素因子及权重
2.2评价指标的权重确定
权重应依据评价目标、评价指标对土地利用总体规划实施评估的影响程度来确定。评价目标、评价指标的权重值在0～1之间，每个目标对应下一层分值指标的权重之和都应为1。一般情况下，确定权重主要依据特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法等几种方法。本次卧龙镇土地利用总体规划实施评估评价选用特尔菲测定法来确定总体评价及评价目标指标权重。其测算方法是首先对各因素进行多轮次的专家打分，并按下式计算权重值：
其中wi =1
式中：c――评估分值
Wi――第i个评估因素作用权重值
di――第i个评估因素作用分值
由此计算得到本次规划实施评估各因素因子的权重如表1所示。
2.3 指标计算
考虑土地规划评估的系统性，评估指标覆盖面较广，因此采用多因素综合评判模型作为土地规划实施评估的模型。具体公式为：
其中wi =1
式中：c――评估分值
Wi――第i个评估因素作用权重值
di――第i个评估因素作用分值
由于各评估指标反映不同的评估内容，有不同的评估标准和量纲，相互之间不能直接比较，需通过标准化将其转化为可比量纲。
为了更直观地评价土地利用总体规划实施水平，将土地利用总体规划实施状况分为优秀、良好、一般、差、较差和很差六类，对应的综合评价分值归类标准见表2：
卧龙镇土地规划实施定量评价结果为80.55分，规划实施情况良好。为了找出规划实施中存在的问题，对各个评价指标进行具体分析。
3.对土地利用总体规划实施评估的思考
土地利用总体规划实施评估主要是针对目前正在实施的第三轮土地利用总体规划的调整而进行的一项工作，其目的是为了科学合理的进行土地利用总体规划的调整，但实际应用过程中，当前的土地利用总体规划实施评估的方法及评估思路尚存在一定的问题。
3.1土地利用总体规划调整依据不明确
目前的土地利用总体规划调整虽然受到土地利用规划实施评估的限制，即在调整前必须先通过规划实施评估，但是却没有明确的限制因素，虽然通过定量的规划实施评估可以得到该地区规划实施情况的好坏，但这种好坏不能作为是否进行土地利用总体规划调整的依据。而当前的实际操作是很多地方将这种规划实施评估作为土地利用总体规划调整的一部分，不能对土地利用总体规划调整起到规范限制的作用。
3.2规划评估指标与规划调整内容不一致
目前的土地利用总体规划实施评估主要是对目前规划实施情况的指标测算及分析，而土地利用总体规划调整过程中，往往是对规划布局的调整，规划的各项指标很少会发生变化，从而使得这种评估跟实际的调整联系并不密切。
参考文献
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[2] 田帅，刘秀华.量化模型用于动态土地利用总体规划实施评价的研究[J].西南农业大学学报：社会科学版，2006，4（4）.
篇6
关键词：房地产；抵押；价值评估；评估方法
随着社会市场经济的飞速发展，我国的房地产事业也日趋繁荣，为社会经济水平的提高做出了较大的贡献。而在银行的发展过程中，其主要的经济来源之一就是房地产抵押，因此在我国，受到了各界人士的关注和重视。随着时间的发展，可以作为房地产抵押的东西也逐渐增多，随之兴起的还有房地产评估产业。我国相关法律明确规定房地产的抵押评估标准，但实际抵押评估过程中，还是存在一些特殊性的房地产，加大了房地产抵押价值评估工作的难度系数，影响到价值评估工作效率和质量的提高，因此在实际的价值评估过程中需要熟练掌握一定的方式方法，从而保证房地产抵押价值评估的合理性。
1 房地产抵押评估的现状及特点
房地产也称为不动产，这是因为房地产具备着显著的不可移动、易于保管且实用的特征，这种特点也让房地产有着一定的增值可能性和保值特征。与其他产业相比较，房地产虽然没有不存在流动资产的灵活性，但是其方便保管和易于保值的特征明显，不会因为市场价格波动而出现变化。另外，房地产作为人们生活与生产活动中不可缺少的组成，人们对其的依赖性更为强烈，与那些五行资产相比较却又存在着鲜明的流动特性。基于这一特征，房地产可谓是不动资产与流动资产的完美结合体，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、贷双方所接受和认可。
2 房地产抵押价值评估的方法
2.1 不完全产权房地产的价值评估方法
不拥有房屋产权出让土地的使用权，而拥有房屋的产权就是不完全产权房地产，有些房屋土地的获得是通过划拨的方式实现的，包括企事业单位的房产、廉租房和社会各界的经济房等等。在评估这类房产抵押价值的过程中，可以采取以下两种方式，首先就是对土地使用权的市场价值进行直接评估，还可以对这类房地产在假设出让土地使用权所形成的市场价值进行评估，然后在此基础上，把土地使用权出让时所赚的租金或者是出让使用权所赚的租金扣除的方式M行抵押价值评估。
2.2 完全产权房地产的价值评
通过购买和出让等方式获得的土地使用权，说的就是完全产权房地产。通俗来说话就是在一定期限内，对房屋土地的使用权和房屋产权的拥有，而在拥有产权期间可以任意转让、出租和出卖该当地产。各类商品房、自主经营的饭店以及娱乐场所等都属于完全产权房地产。在具体评估该类房地产的抵押价值过程中，市场法是主要的评估方式方法之一，同时收益法和成本法也是可以应用的评估方法。也可以采用基准地价修正法评估通过单独出让方式所获得的土地使用权所成为的抵押物，同时也可以应用假设开发评估方式和市场法对其进行抵押价值的评估。
2.3 局部房地产的价值评估方法
顾名思义，该类房地产就是指整体房地产当中的一个部分，可能是一个房地产当中的某层楼、某个单位或者是某个套件组合，也可能是具有综合性质房地产当中的不同用途的部分房产。在评估已建成或者是已经使用的整体房地产当中的部分房产抵押过程中，应该对部分房地产在整体房地产当中所起到的作用进行高度重视，同时还应该重视部分房地产所具有的权益，其是否能够独立使用，是否能够独立出售等都应该有事先的了解，还应该分析和关注部分房地产对整体房地产土地当中公共配套设施和公用部分的合理使用。在评估该类房地产的抵押价值过程中，成本法、市场法和收益法是可以采用的价值评估方法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。
2.5 成本评估法在房地产建设中的应用
工程建设离不开各种资源的支撑月配合，在房地产建设中，必然会消耗一定的物力、财力以及人力，这些都是房地产建设的成本所在，也正是如此，我们有必要录用成本评估法来评估房地产建设费用。这种方法是通过工程建设开发成本作为依据，在评估师利用重置成本的方法对建筑单位的施工技术、所消耗的材料、价格水平进行评估，得出一个全新的物资耗费成本。在具体的应用中，首先是对房地产土地成本进行估量，通过用基准地价系数修正法或者市场比较法来获取土地成本。其次对已经建设完成的部分建筑物的价值进行求取，可以采用重置成本的方法来获取。最后，前面两部分的价值进行整理，其总和就是当前房地产价值。具体来说，成本评估法在房地产建设中的计算公式为：在建工程价值=土地成本+本工程已经建成完工部分的价值（这里面又包含了前期设计、策划费用，建筑安装费用，管理费用，基础设施费用，投资利息，开发利润，销售费用，税金等。）
结束语
综上所述，在房地产抵押价值评估工作开展过程中，掌握不同有效的价值评估方式方法对提高房地产抵押价值评估的合理性具有较大的影响，所以需要价值评估工作人员加强重视，保证借贷双方的权益不受到侵害。本文从房地产抵押价值评估的现状和特点入手探究房地产抵押价值评估的方式方法，对系统的建立一个有效的抵押价值评估体系具有良好的促进作用。为了保证抵押品价值评估的合理性，方式方法的掌握能够对房地产贷款抵押风险具有一定的防范作用，规避不同程度的风险，从而有效保证借贷双方的合法权益。为了使用社会经济发展对房地产抵押价值评估工作质量的高要求，需要不断创新抵押价值评估的方式方法。
参考文献
[1]皇甫青，沈振辉.一次特殊的估价[J].城市开发，2007（11）.
[2]陈静.二手房评估如何更省钱？[J].楼市，2006（13）.
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【关键词】贷款抵押评估 风险
2012年我国经济增速持续放缓，出口下滑、基本建设与房地产投资增长乏力等减速因素拖累经济发展，另一方面国内消费也不能有效拉动内需，许多上市龙头公司相继亏损。在此经济形势下，银行信贷资产潜在风险度增加，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻。信贷资产的安全依赖于对信贷操作过程的把关和控制，而抵押物评估就是其中关键一环，也是银行信贷资产安全的最后一道防火线，对保障信贷资产安全及防范金融风险尤为重要。本文主要从如何科学评估抵押物价值着手阐述，控制风险，保障银行信贷资产安全。
一、 把好抵押物入口关 ，防控抵押物产权带来的风险
抵押贷款中最常见的是房地产和机器设备评估，不论是资产评估机构还是审核机构在接受资产评估业务后，首要任务是明确待估资产是否已取得相应的国家机关出具的产权证明文件，权属是否清晰，从而有效防控由产权等引起的信贷资产风险。
房地产评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相关文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。
设备评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。
综上，对纳入评估的抵押物的核实非常重要，评估人员必须对抵押物产权进行仔细、谨慎和严格的界定。 在查验上述资料时还应注意抵押品必须是法律法规可以接受的财产，具有价值、能够转让或变现、抵押人对抵押物具有处置权。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估，以防范权证不齐，产权不清的带来的信贷资产风险。
在实际操作中还应重点关注以下几点：
1.抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致，否则必须进行仔细调查，弄清来龙去脉并予以说明。
2、股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业、外资独资企业作为抵押人的，应该出具由公司/企业章程确定的有权决议机构做出关于同意抵押的文件。
3、抵押财产为两人以上共有的，财产共有人应出具同意抵押文件。
4、国有土地抵押必须经国有相关部门批准。
5、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，抵押物评估必须慎重处理。对于尚未取得房产证的建筑物，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证、地上建筑物照片等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
6、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押而增加风险。
7、如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，
8、从目前情况来看，大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。但应注意某些市场价值极有限的专用资产及其他资产一般不用来作为抵押资产。
9、市场变现能力有限的资产不宜用为抵押资产。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，如有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用作抵押资产。
二、坚持评估原则，防控评估人为因素带来的风险。
抵押贷款资产评估是资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则：即独立性、客观性和科学性原则；应遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则；还应遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值原则。此外，从防控银行信贷资产风险及抵押物评估自身业务性质考虑，还应重点遵循以下原则：
1.安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、未来适用性等其他因素情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围；或虽然进行了评估却须予以特别说明，以防抵押期间这部分资产价值损失。
2.真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
3.保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时风险加大。对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，遵循资产评估各项一般原则，重点关注抵押贷款评估的三原则：安全性、真实性、保守性，充分关注企业的经营能力，采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等采取的方法有效防范金融风险。
三、 科学选取评估方法，有效防范抵押物评估价值风险
资产评估的主要有市场比较法、重置成本法、收益法等几种基本方法。贷款抵押物资产评估时应综合考虑抵押物资产特点、市场价格、变现难易程度，选用合适的方法进行评估。由于贷款抵押物资产评估有其特殊的性质，因此在选取评估方法时应有所侧重。市场比较法是市场发育完善状况下资产评估普遍采用的方法。重置成本法适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。
不同的资产抵押，应采用不同的评估方法，评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。具体操作时应注意以下问题：
1、针对整体商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场法和收益法。
2、行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法。
3、部分（局部）房产、乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。
4、作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。
5、在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。
6、在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。
贷款抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的各项参数值。
抵押物资产评估一般价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。
四、总述
在目前经济形势下，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻，作为以经营资金为主的金融机构，希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。
防范银行信贷资产风险应从各操作环节进行全面控制，作为其中最后的、关键节点的贷款抵押物评估，作者在实际业务操作实践中感悟到，做好关键点防控：即把好评估资产的入口关，防范产权风险；坚持估价原则，防控人为风险；科学选取评估方法、有效防控资产价值风险等三个环节，可以有效防范贷款抵押物评估风险，从而降低银行金融风险。
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关键词：土地定价 NPV方法 实物期权方法
土地市场的核心是定价问题。土地应是包括份额所有权、使用权和发展权的有机体系。所有权是产权，土地使用权也是一种产权，基于现代政治经济的视角，本文评述了中国现有土地定价方法，指出了各种所谓科学土地定价方法的适用范围和局限性，以期为中国合理、科学的土地价格标准形成提供合理的经济学依据。从而实现土地资源的优化配置。
一、传统的土地估价方法
目前，在我国实施的土地流转定价方法主要沿用传统方法，例如：市场比较法、收益资本法、成本法、基准地价修正法、土地定价法、影子价格法等为主。
（一）市场比较法
所谓的土地流转定价市场分析法，主要是在相同市场条件基础上，在替代原则下根据相似土地的类型及使用的交易参考价值比例与现待评估的土地进行比较分析，其中以影响交易的相关因素（如：土地所在区域、交易时期和个别差异因素）进行适当调整，以此来获取待评估土地的基准地价的一种价格评估方法。
在我国土地流转交易中，市场比较法相对于其它方法而言比较符合市场供求关系的基本规律，具有较强的说服力及实践性，因此成为我国土地流转交易中应用最广泛及在技术体系上相对更为贴近实际的一种评估价格方法。在评估过程中，需要对影响交易的相关因素（如：交易实际情况、时期以及区域等）进行调整，比较适用土地市场体系较完整且拥有充足替代性的土地交易案例等地区。除此之外，在评估过程中还要对容积率和使用年限等进行调整，这样可能会增加实际操作的难度，因此需要评估者具备较多的市场估价实践经验。
目前，我国在涉农土地交易方面的市场机制尚不健全，虽然有少量农户流转了农用土地的承包权，但是都是采用较为隐性的交易，交易价格定价不具备科学性与合理性，不能作为土地流转交易的市场参考案例，因此笔者认为我国不适宜采用市场比较法。
（二）收益还原法
土地流转交易收益还原法还可称之为地租资本化法。收益还原法实施是以“土地收益理论、地租理论”为基本原则，通过计算土地为未来一段时间内所能够获得的效益额通过折算而获得土地流转参考价格的一种常用评估方法。
由于土地与其它商品相比具有永续性、固定性等特征，这样便可以让土地使用权限获得者在未来一定时间内获取稳定的经济效益，因此可以将土地效益作为土地交易的价格参考值。收益还原法所获取的价格参数的可信度，主要需要依靠待评估土地的还原率及纯效益，因此比较适用于潜在收益土地或者现有利益（如：工业、商业、出租等用地）土地的交易估价。
实际应用收益还原率最大的困难在于解决纯收益及还原率等问题。目前，我国经过多年的探索发展，已经可以应用成熟的C-D生产函数确定纯收益定量化方法来解决纯收益问题；而在还原率方面则主要是在综合应用市场提取法，投资复合收益率法、风险调整与安全利率法以及投资收益率与投资风险排序等基础上所获取的综合还原率方法。
（三）成本法
在土地估计中成本法主要是评估待流转土地开发过程中产生的消耗费用总和为依据，同时加入开发利润、投资利息、土地出让金及相关税收等之后获得的土地价格。该方法实施的主要思路是综合待评估土地未来的所有投资（如：获取土地使用权费用及基础开发费用）及未来产生的投资利息、相应利润，考虑国家对于土地所有权所需要获得的现实利益，最后在算上土地所有权可以活动的经济效益（土地出让金），综合上述因素而计算出待流转土地的现实价格。
土地估价中的成本法主要适用于土地交易市场不发达、交易案例较少及可利用市场资料较少的地区。但是也有学者认为，成本法在土地评估中并不是完全适用，主要是由于其对于土地的整体评估方面不具备代表性，再加之土地若要实现利益化需要较长时间，因此其的实践应用中仍然具有一定的局限性。
（四）基准地价修正法
在土地流转交易中，基准地价修正法主要是以基准低价为依据，综合分析各类用地的影响因素（如：区域因素、个别因素等），构建一个地价修正系数参考数据表格，利用地价修正系数对待评估土地进行全面评估的一种估计方法。
基准地价修正法其实就是比较法的升级版本，其通过利用基准低价评估为编制一个综合各个影响因素的修正系数量表及相关影响因素条件的说明表。当需要对流转土地的价格进行评估时，评估者只需要将土地的使用年限、市场供求关系、区域因素、使用方式及未来经济效益等进行实证分析、评估，并参照修正系数来修正基准地价参数，从而获得待流转土地的价格参考值。
我国在城市土地使用权的价值评估研究时对土地基准地价进行系统性研究，目前已经获取城市土地中不同级别土地的基准地价。那么我们在对某一块土地进行使用权价值评估时便可在参考该基准地价基础上合理调整其它影响因素，最终获取待评估土地的使用权价值。
（五）社会保障修正土地定价法
由于我国是一个传统的农业大国，因此农用土地对于农民来说不仅是重要的经济收入渠道，更是一个重要的社会保障。虽然我国的土地社会保障影响力表现还不够明显，但是其确实是实实在在存在的，这种影响对于以土地为主要生活来源的农民来说社会保障功能表现的尤为明显，其重要性在一定程度上高于其自身的生产功能。因此，对于农用土地的价格评估时不能单纯从经济价值角度考虑，而是应该充分考虑土地自身所蕴涵的社会福利价值。
温铁军（2000），姚洋（2000） 研究提出：农用土地作为农民的主要生活、养老、失业及基本医疗等保障的重要支撑，但是随时社会的不断发展，在农民总经济收入中农业经济效益所占比例在逐渐缩小，从而导致农用土地的社会保障功能将逐渐退化。因此，在农用土地流转交易中不能完全按照市场经济模式来确定价格，而是需要更多倾向土地的福利保障方面的价值评估。
（六）影子价格法
影子定价又称“计算价格”、“影子价格”、“预测价格”、“最优价格”。是荷兰经济学家詹恩·丁伯根在本世纪30年代末首次提出来的，运用线性规划的数学方式计算的，反映社会资源获得最佳配置的一种价格。他认为影子价格是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”。1954年，他将影子价格定义为"在均衡价格的意义上表示生产要素或产品内在的或真正的价格"。其本质是土地的边际效用价格。
二、现代金融学视角下的土地定价
上述这些方法可以用一个基本结论来概括，即土地价格是地租的资本化价值。主要是运用计量经济模型定量分析土地流转价格及其影响因素。对于目前我国的土地流转交易价格的解释变量，其主要涵盖土地基本特征（如：土地的形状、面积、土壤情况及距离城中心距离等）、交易双方特征、土地流转成本、土地农用收益、未来土地效益期望值及其它一系列的附加性费用等等。
从现代金融学角度来分析，土地定价可以灵活应用风险调整中的折现率来表现出土地现在及未来所产生的现金流量。这种评估方法就是所谓的NPV方法，该方法属于是静态思路方法，缺点在于缺乏对于未来进行灵活考虑。在NPV方法中其实是将农用土地作为一个固定对象，也就是说在未来几年农民的耕作成本及经济效益不会发生较大变化，因此在评估中并没有考虑未来农业生产中的不确定及波动因素，所以该方法不符合现代经济学原理及市场发展原则。在相关研究报告论述中，目前我国局部地区的土地交易中的价格因素仍然未完全体现出区域市场效率，在常规情况下农民的土地流转一般都是采用资本化地租方式。若采用资本化地租方式来评估地价，这样可能会减少农民在土地流转中应该获得的经济效益，这种方法不能完全凸显出土地的经济价值，因此这种方法不能应用于农用土地流转交易。
在现代金融研究的推动下产生出一种新型学科——实物期权，其融合了数学、管理学及金融学相关知识，目前已经被广泛应用于企业发展战略规划、房地产开发、自然资源评估以及R&D等决策之中。实物期权方法与传统评估方法相比，其在土地定价过程中可以较为简捷的反应影响地价的不确定因素，另外还可以综合分析土地开发最优策略以及最佳交易时期。该方法尤其适用于收集影响投资决策的各类弹性因素，在收集这些弹性及时机因素时主要集中在土地交易过程中，也就说在交易过程中土地所有者可独立决定是否按照目前价格交易或者等待未来更高价格时才进行交易。即现代金融学视角下的土地流转定价，土地价格等于NPV折现加上经营权溢价。如果考虑博弈的因素，还应该加上博弈的价值。这就解释了现有的土地征收标准偏低的原因，定价方法不够科学合理。政府制定的标准和真实的价格之间差距太大，再加上委托问题中的道德风险，结果造成农民不满情绪日益强烈。
实物期权定价方法可分为无套利定价法和比较定价法。无套利定价法可分为完全市场定价和非完全市场定价。其中，完全市场定价可分为复制定价法、折现因子法和鞅方法；非完全市场定价可分为e套利定价法、区间定价法、效用定价法、相关定价法。比较定价法可分为决策树方法和动态规划法。各种方法都有其优势和缺陷，我们只能根据实际情况选择合适的定价方法。
三、建立制度完善、配套措施完整的土地市场
土地经营权及使用权是在我国积极推进社会主义现代化市场经济中的必然要求。最近几年，我国制定并推广实施土地承包经营权，而随着我国社会、经济环境的不断变化，土地承包经营权也随之发生了一定的变化，在发展初级阶段是被国家明令禁止时期，之后政策初步允许土地经营权流转时期，法律规范土地经营权流转时期和政策引导支持土地经营权流转时期。
科学合理地评估土地价格应参考土地价格评估目的、评估对象及其它相关资料信息，科学、合理选用土地定价基本方法及实践评估应用方法。不同的价格评估方法在适用对象、范围方面存在一定的差异性。在交易价格评估中常用的成本法、收益法、市场比较法在实践应用中最大的难点是无法确定一个合适的参考数据。土地定价的方式也可以是多样的，比如现金、实物、债券等。实物期权方法应用的难点是选择合适的标的物价格过程。中国农村土地是集体所有制，具有等级制、社区封闭性、政府控制等特点，并承担着收入职能、社会保障职能、就业职能。农地流转价格如何才是公平合理的，这个答案最终要依靠市场来回答，当然，土地流转市场的建立需要土地产权制度进一步改革，必须得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障农民的财产权利不受侵犯，否则，历史经验告诉我们，土地流转的实现反倒可以成为权贵者掠夺农民土地的合法依据。
参考文献：
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一、评估机构应当中立评估
社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。
二、被征收人对评估机构有更多的选择权
《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。
三、评估委托合同明确约定权利与义务
《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
四、确保评估结论合法、合规、符合实际
房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
五、明确房地关系
被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1 房地合一；2 地随房走；3 以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。
六、选择对被征收人有利的评估方法
房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济
收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
七、评估的监督救济程序
房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。
八、协助与配合
因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。
篇10
关键词：房地产评估；假设开发法；在建工程
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：对房地产评估中的假设开发法探究
收录日期：2016年4月29日
伴随着我国房价一直居高不下，对于普通百姓而言，购买一套房，甚至需要花费一辈子的心血。因此，在房地产准备开发前，就对房地产的价值进行评估显得意义非常的重大。通过假设开发法进行评估，能为相关决策者提供一定的数据参考，为他们做出更好的决策做好准备。
一、案例简介
某房地产开发公司企业价值评估中，采用资产基础法所涉及的企业存货――在建开发产品（在建项目）。评估基准日：2014年12月31日。土地面积12，600m2，国有出让住宅用地（取得国有出让土地使用权证），开发程度为“七通一平”，土地剩余使用年限48年。规划容积率4.0，总建筑面积为47，400m2。在建开发产品账面价值为8，310万元，其中：土地成本（含契税）为6，642万元，已发生勘察设计等前期工程及管理费约为945万元，已完成建筑工程成本约为723万元。投资建设方案：项目至基准日已经运行1年，从评估基准日计算，该工程尚需3年建设工期，预计第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安装工程费估算为1，500元/m2。勘察设计、前期工程费及管理费用等估算为360元/m2。房地产销售计划：住宅在项目建成时预计销售55%，建成第二年和第三年分别销售35%和10%。平均销售单价为6，250元/m2。销售费用和交易手续费为收入的3.5%。测算过程如下：
1、后续开发建设成本。根据预算，该项目建筑安装工程单位成本造价约为1，500元/m2，勘察设计等前期工程及管理费用成本造价约为360元/m2，合计约为1，860元/m2，则：
总开发建设成本=47400×1860=8816.4（万元）
后续开发建设成本=8816.4-945-723=7148.4（万元）
测算后期各年的投入金额如表1所示。（表1）
2、总销售收入的预测。（表2）
住宅销售收入=47400×6250=29625（万元）
3、营业税金及附加。营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，合计是5.5%，以预售或销售收入为基数进行预缴或汇算清缴。
4、销售费用。主要是交易手续费、销售人员工资、广告等费用，以预售或销售收入为基数，按3.5%测算。
5、管理费用和财务费用。管理费用已在建设费用中核算。财务费用未单独核算，不影响项目净自由现金流量计算。
6、折旧与摊销。金额小，不单独计算。
7、土地增值税。第3年度和第4年度以预售收入为基数按2%预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度土地增值税预缴额=16293.75×2%=328.875（万元）；第4年度土地增值税预缴额=10368.75×2%=207.375（万元）；第5年度土地增值税汇算清缴如表3所示。（表3）
8、企业所得税。第3年度和第4年度以预售或销售收入为基数按1.25%（即等于5%×25%）预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度企业所得税预缴额=16293.75×1.25%=203.67（万元）；第4年度企业所得税预缴额=10368.75×1.25%=129.61（万元）；第5年度汇算清缴如表4所示。（表4）
9、折现率。按照评估所采取的收益口径，根据在建项目所在地同类项目开发收益水平、在建项目开发进度与可能风险状况和房地产项目开发正常的借贷资金规模和结构，折现率为10%，年中折现。
10、在建开发产品评估值。在建开发产品评估值的测算如表5所示。（表5）取整，在建开发产品评估值为10，631万元。
二、方法分析
本案例采用的是房地产评估中的在建工程价值评估。所谓在建工程指的是：合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》等正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其土地使用权价值和工程价值的评估。
本文中的案例运用假设开发法来进行评估。假设开发法是建立在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除在建工程在续建阶段的利息和利润、后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、买方购买在建工程的税费、销售税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述为：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-在建工程在续建阶段的利息和利润-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-买方购买在建工程的税费-销售税费
对尚不存在的续建工程作假设是假设开发法需要做的。假设开发法还需对建成后的楼价作出预测，然后确定资本化率，最终求出在建工程的评估价值。假设开发法普遍存在假设条件多、时间长、风险大、易产生偏差的情况，因此此方法适用于市场前景开阔，且即将完工的在建工程价值评估。
使用假设开发法评估在建工程，必须详细调查了解估价对象的具置、周围的土地利用状况，查清估价对象的地形、占地面积、地质基础设施状况，为估算建筑费用提供依据，根据相关材料掌握估价对象的容积率、用途、建筑高度限制、覆盖率、土地使用年限、权利性质等情况。
三、结语
房地产评估工作中的难点是对在建工程的评估。让在建工程的价值得到正确体现需要选择合适的评估方法，而此方法需要满足金融机构放贷的谨慎原则和开发商对在建工程评估价值的认可，需要评估师在具体操作时做好权衡和取舍。
笔者认为，成本法估价对于完工程度低于60%的在建工程较为合适，而假设开发法适用于完工程度超过60%或已完工但尚未验收的在建工程。在实际工作中对在建工程进行评估，还需要对其他特殊情况进行分析，如在建工程评估时采用的合理工期与实际工时不等时需要进行的分析。总之，在建工程的评估值与实际工程进度的应付款数、账面已付工程款数都不是等同的，需要谨慎分析后才能确定。
主要参考文献：
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