房地产质量管理体系范文
时间：2024-02-05 17:50:46
导语：如何才能写好一篇房地产质量管理体系，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
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【关键词】房地产；项目建设；质量管理
随着城乡一体化建设的不断推进，我国房地产事业出现了前所未有的繁荣发展势头，房地产建设投资在整个国家固定资产投资中占有绝对比例。高楼大厦鳞次栉比，各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，美化了城市，带动了经济的发展，房地产业正向市场化、规范化、规模化方向发展。建筑数量的增加，也给质量问题提出了新的要求，房地产建设项目的增加给整个建设行业带来了质量管理的大课题。下面就谈谈对房地产项目质量管理体系的思考。
1 工程质量管理的涵义
如果单纯谈质量管理，应该说是一个广义上的概念，就建筑企业的质量管理包括建设项目地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。包含有关房地产项目的许多内容，一个房地产开发项目的完成，涉及到一系列的工作，建筑只是其中一个阶段，项目前期可行性研究、项目策划、项目设计、项目的具体实施、交付使用等环节。优质的管理就是把这五项工作都做好，这对房地产开发项目来说是至关重要的。但由于房地产项目建设中一些自身的特点，给质量管理和控制带来一些影响，一些问题是在房地产项目开发中被人们忽视的，比如前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，这几个环节往往决定着工程建设的质量和成本，但恰恰给项目负责人所忽视，而把主要精力放在施工阶段。优质的质量管理是全面的整体管理，是全过程的优化1。
2 项目的前期管理
所谓房地产开发项目前期管理，就是指项目未进入施工阶段的一系列工作管理，比如项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。这些内容决定着项目建成后的效益，认真做好这个阶段的工作，对整个项目建设来说意义重大。对房地产项目的地段选择关系到日后的销售问题，建设规模、规划方案影响着成本问题，项目的户型构成、配套设施水平分析、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析关系到日后的销售问题，风险分析、财务、经济效益和社会效益等影响着日后的应收账款问题。所以这个时期的所有准备和调查研究数据是否符合实际，和项目的开发建设密切相关。
（一） 建立质量管理责任制
没有规矩就没有方圆，没有制度就难以有好的管理。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须把工作重点放在质量管理上。如果开发的项目具有一定的规模，那么可以单设项目质量经理。制定相关责任制，并且落实到人。质量经理要根据投资人项目开发战略，市场定位目标，制定和编制项目质量管理责任制，在施工中负责组织实施；在整个施工过程中，检查质量责任制的执行情况，随着每道工序的进展跟踪、督促项目质量责任制的落实情况，尤其要注意质量控制点的验证和评审工作的执行情况；建设施工之中一旦发现质量问题，质量经理要负责报告，在项目经理的指挥下，提出解决方案；记录整理质量检查的结果形成书面报告，报上级质检部门和项目经理。在项目建设中，质量问题是每一个参与施工人员的义务，不是一个项目经理就能全部取代的，所以针对其他岗位，也要建立相应的质量管理责任制，并且确定专人负责质量监测工作。人人想质量，人人管质量，才能有优质的建设项目2。
（二） 制定开发项目的质量计划
质量管理计划是项目质量管理体系的一部分，在制定质量计划之前，质量经理要认真研究和了解项目投资人的投资策略，熟悉和掌握开发项目的质量政策以及本开发项目的特点，了解当前本地区地产行业整体动向，科学制定质量目标和质量标准；根据项目的建设特点，熟练掌握质量管理体系文件，根据此文件编制质量管理计划。对于独立开发项目的企业，根据项目的具体情况，有针对性地堆质量管理体系做适当调整，使其更加符合本项目的特点，层层制定质量责任制，抓好具体实施中的落实工作，每一层次职责、权限、目标都应该有具体的规定，并且制定出具体的保证质量措施。力求做到重点突出，务实性和可操作性。
3 项目设计阶段的质量管理
项目的设计阶段主要有两项工作，一项是项目规划，一项是施工图的设计，做好这两项工作的质量管理对日后的施工来说非常重要。房地产开发是个复杂的工作，涉及的面广，人多，需要协调和合作的单位也多。所以设计之初，要和市政园林、邮电、通讯、供水、供电、供气等部门，密切搞好关系，做好项目建设中的协调工作，保证规划质量。房地产项目质量管理的第一步是设计的管理，设计不合理必将带来日后的不尽麻烦。所以这一时期的质量控制主要放在选好设计方案上，认真策划住宅的套型、结构体系，最大限度地开发利用内部功能、空间、节能、节地等，应用新理念和新技术及新工艺，在保证结构可靠的前提下，达到合理开间；建筑造型和风格有艺术感。合理安排单元内的居住、使用、卫生等面积，做到人性化和以人为本，达到居住舒适；对墙体、屋盖、地面处理要灵活得当，具有艺术性和美感，即注意实用又注意观瞻性3。
施工图设计是项目进入实施阶段的标志，在开发项目的规划方案审查通过后，就是施工图的设计阶段。所以施工图是建立在规划方案基础上的，规划方案是设计的依据。项目工程设计首先是初步设计，然后是施工图设计。规模大、技术要求高的超大项目，一般是按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。在我国工程设计行业，通常情况下是执行二阶段设计和三阶段设计的基本工作模式，在这个过程完成项目的设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，这样分布进行便于控制保证设计质量。
4 施工阶段质量管理
施工过程中的质量管理，是提高房产质量的重点，而且这也是项目建设的实施阶段。在这个阶段的质量管理有两个内容，一个是辅助施工的质量管理和直接施工的质量管理。前者包括对施工队伍的选择，这是保证质量的前提，其次是施工材料的选择，这是施工的物质基础，也是质量的重要影响因素，最后是配件和设备的采办以及动力供应和后勤服务等，这是正常施工的基本因素，关乎到施工的顺利进行。为了提高房产质量，必须要选择一支资质等级高、重管理、人员素质高、技术力量强的建筑企业。按照合同及设计文件选购材料及各种构件的性能、规格、品种、色泽等要求进行材料和设配的准备，必须有出厂合格证。在进入工地前，由工地实验室进行严格检验。直接施工的技术质量管理是核心工作，这是质量问题发生的实质阶段，这一阶段的质量管理首先就要强化人员的质量意识，树立 “百年大计、质量第一”的观念，在施工现场，严格执行质量管理计划，层层落实质量责任制，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。加强施工队伍的技术力量，做好参加施工人员的技术培训，强化技能提高。
由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，对质量要求特别高，而且建筑质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，影响着人们的生活环境和社会环境，因此如何加强房地产的质量管理，不仅仅是房地产企业所关注的，也是造福社会的表现。
参考文献
[1]王清海; 论房地产开发项目管理的质量控制[J]. 建材与装饰(中旬刊) 2008年01期
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关键词：房地产；全过程；质量管理
中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：
1 房地产项目全过程质量管理的概况
1.1 全过程质量管理的概念
全过程质量管理，在通常意义上是指对产品或服务实现从概念提出、策划一直到寿命终结整个过程的质量进行管理和控制，它是针对目前大多数企业仅仅将质量管理理解为对产品生产过程或服务提供过程的质量进行控制的背景下提出来的。全过程质量管理还意味着在每个管理过程中，对管理对象的人、机、料、法、环五个方面实施全方位的管理。这一质量管理概念的提出，主要是为了强调质量管理的全程性，克服现阶段企业对前期和后期质量管理认识不足的现状。
1.2 全过程质量管理在房地产项目中的运用
全过程质量管理思想对房地产项目的实施具有重要的意义。房地产项目与其他项目相比，一个显著的特点就是房地产项目的一次性，仅仅依靠事后的质量控制或者难以达到满意效果，或者代价高昂。现代“全面质量”概念的兴起，强调质量的含义不仅包含稳定性和可靠性，还应包括产品对客户需求的满足程度。具体来说就是“质量”已经不再是单纯的房屋质量，而是包括各种有形和无形的质量。
在房地产项目的实现过程中，项目前期的构思和规划设计阶段与此联系密切，传统的侧重施工阶段质量控制的管理方法已经很难满足市场要求，将房地产项目的实施作为一个整体过程综合考虑已经成为一种很自然的思路，全过程质量管理在建房地产项目中获得普遍推广是未来房地产行业发展的趋势。
2 房地产开发各阶段的质量管理
2.1 项目构思及可行性研究阶段
项目构思及可行性研究是质量管理的起点。本阶段工作的质量是整个房地产项目的关键，例如房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。
2.2 规划设计阶段
规划设计阶段的质量在整个工程中起关键性作用。在项目立项之后，工程采用的工艺和装备是否先进合理，产品的品种、质量和成本是否有市场竞争力，建筑是否先进、适用，结构是否合理、坚固，以及建设速度的快慢、投资的大小、质量的优劣、效益的高低在很大程度上都取决于设计。
2.3 施工阶段
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。
2.4 售后服务阶段
世界上没有十全十美的房地产产品，楼盘存在的缺点和不足是难以避免的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的不足之处，并努力去克服和改进，提高房地产产品的整体质量。售后服务阶段的质量管理可以为有关服务提供保证，因此售后服务的质量管理应该作为房地产产品全过程质量管理的一个阶段。
3 房地产项目全过程质量管理体系
3.1 房地产项目全过程质量管理体系构建原则
1）以顾客需求为前提。随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的房地产市场定位与目标顾客的产品需求分析。更有效地做好房地产项目规划设计、产品定位、顾客需求研究工作以保证项目的质量，不仅可以使开发商在竞争中凸显优势，还可以保障消费者的权益。
因此开发商应该以顾客需求为前提，细分顾客及顾客需求，要将质量目标进行展开，其中包括目标分解、对策展开、目标协商、产品质量形成过程的控制准则和方法、目标责任和授权等，以便达到质量管理的目标。
2）以优化组织结构为基础。房地产项目质量管理的责任方是所有项目干系人。项目质量管理的成功必须有项目的全体干系人积极参与和共同努力。项目全体干系人都需要理解和明确其质量责任，并积极承担自己的质量责任和管理职责。对于房地产项目质量管理而言，在不同的时期，不同的阶段目标，会有不同的工作内容，这就需要优化组织结构，使得不同的项目干系人交叉对项目质量管理承担责任，密切合作。
3）以全过程为基本准则。全过程质量管理是一种发展的眼光审视质量这一概念，从发展前景来看，这种全过程的质量控制模式能够最大地贯彻以客户需求为中心的现代服务理念，提高了建筑项目对市场的符合程度，因而必须以全过程为基本准则来构建房地产项目的质量管理体系。
3.2 房地产项目全过程质量管理体系的构成
房地产质量的综合性、复杂性和社会性，说明房地产质量管理是一项范围广泛的社会系统工程，单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的，应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系。笔者将房地产项目全过程划分为可行性研究、规划设计、施工和售后服务这四个阶段，同时将物业管理划入房地产售后服务阶段。具体的运作程序见图1。
图1 房地产项目全过程质量管理体系
1）开发商质量管理体系。开发商质量管理体系中包括了设计单位、材料供应商、施工单位、开发商售后服务中心以及物业服务企业，都是隶属于开发商或者由开发商选聘的。这些相关部门的密切合作贯穿于房地产项目的全过程质量管理。
设计单位主要负责项目的可行性研究和规划设计阶段的工作。项目的可行性研究是房地产项目全过程质量的开始，规划设计阶段对整个项目的质量管理的成败起到了关键的作用。因此，要提高房地产项目建设质量，优化工程设计无疑是关键的一步。
2）社会监理体系。社会监理单位是具有独立的社会法人资格的经营性活动组织，是服务型的咨询机构，它受业主委托代表业主对建设项目进行监督和管理。它是独立于甲乙双方以外的第三方，和建设单位是合同约定关系，行使合同所确认的职权，承担相应的职业道德和法律责任。
3）政府监督体系。政府对工程质量的监督管理主要是以保证工程使用安全为主要目的，以法律、法规和强制性技术标准为依据，以工程建设各方主体的质量行为为主要内容，以施工许可制度和竣工验收备案制度为主要手段，在健全和完善“企业自控、社会监理、政府监督”的质保体系基础上，形成调控有效，监督有序、保障有力的，与社会主义市场经济体制相适应的工程质量依法管理的新格局。在日益严峻的国际竞争环境下，提高政府对工程质量的管理水平，就需进一步完善政府对工程质量的监督职能；加强政府对工程质量监督检测；严格市场准入，提高建设工程质量；同时要规范建设单位的市场行为；加强建设参与单位的管理，形成质量管理链；进一步落实质量责任制，提高质量监督水平。
3.3 房地产项目全过程质量管理体系的实施
1）组织准备。房地产项目全过程质量管理体系涉及组织的方方面面，关系到组织全局的大事，在实施前期，要统一思想，建立班子，确立目标，宣传教育，制订计划，充分地做好组织准备工作。
2）试运行及实施。质量管理体系建立后组织试运行是非常必要的。因为通过一个阶段的运行，可对质量管理体系设计的符合性及运行的有效性进行考察，以发现质量管理体系在建立上、运行上存在的问题，从而采取纠正措施，促进全过程质量管理体系的完善和有效。
3）质量的持续改进。质量改进是质量管理的一部分，致力于增强满足质量要求的能力。持续改进对所有项目干系人来说是永无止境的。它涉及组织的方方面面，随时随地进行的，从最高管理者到基层管理者都应针对自己的管理对象来进行。它包括组织目标的调整、发展战略的更改、组织机构的变动、资源的重新分配、奖励制度的改变、产品的调整等。这种改进可以使质量管理成本下降，使组织的人际关系得到改善，使组织充满活力，提高竞争力，使组织的资源发挥更大的效益。
4 结语
全过程质量管理是一个动态的发展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中加入对环境保护的要求，对可持续发展的要求，对质量成本的衡量等，真正实现全过程的质量管理。
参考文献：
[1] 汪越成，司静波.我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J].改革与探讨，2008（9）：64.
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在企业中实施ISO9000质量管理体系时，为了达到目的和最大效果，确保实施的成功性，经常关注以下几个要素：
1、管理者推动：
在房地产企业中建立一套新的管理体系，决不是一件轻而易举的事，是需要伤筋动骨的，不但需要打破一些传统观念，而且还要使新的体系能够在企业中生根、发芽、开花。它从基层到管理层，从一个部门到另一个部门，涉及的人员之多，关系之复杂，无疑这将是困难的。要克服这些困难，使管理体系的建立能够获得成功，捷径之一——管理者推动这把利器。首先：管理者站在企业的上层，有利于观察企业的情况，能够看到企业的软肋在哪里？有利于工作的开展。其次：管理者有利于推动部门与部门之间事务的协调，有利于监督上下级之间的工作。再次：管理者既是改革的带头人，又是改革的推动者。
2、质量方针：
是企业总的方向和目标，是企业的口号和旗帜。
3、建立项目小组：
项目小组的组成有助于更好的建立和实施新的体系。在项目小组成员的组成上，应该是有所要求的，成员要有一定的组织协调能力、监督和实施能力。一般建议企业中上层管理人员或者部门负责人以上人员组成。
在质量体系实施的过程中有以下几个质量控制点：
1、企业诊断
2、建立体系（参照标准、结合企业实际情况设立目标和范围）
3、试运行（检验体系的可行性）
4、建立内部审核制度
5、管理评审
6、培训（贯穿于所有阶段的所有过程）
通过以上各个关键点的把握，使全国数万家企业都顺利通过ISO9000体系的建立，并且得到很好的效果。ISO9000体系在企业成功实现的经验，我们可以借鉴应用在企业实施客户关系管理中来，利用ISO9000规范的流程和成熟的运作模式为企业实施客户关系管理提供方法。以房地产企业为例，在房地产企业中，不妨我们把ISO9000的实施模式引进来，在房地产企业中得以应用和消化。房地产企业在满足了管理者推动、公司实施客户关系管理方针和目标明确、有了充分的资源可以利用的基础上，应该在以下环节上加大力度。
1、客户关系管理诊断。帮助公司建立切实有效的规范化、系统化、科学化、可操作性强的客户关系管理体系，以满足客户关系管理的需要。能够有效的控制整个客户关系管理体系的建立，确保实施的成功性。在诊断中，充分了解企业在经营销售、市场活动和客户服务方面存在的问题，客户从咨询房子到买房子变成业主，直到后期的物业管理，再到客户的价值升值，形成交叉销售和链式销售。在整个客户的价值生命周期中，客户关心和了解什么问题？企业需要了解和掌握客户的哪些资料？如何细分客户？客户不满意的原因是什么？有什么改进方法？每个问题如何通过信息化手段实现？等等诸如此类的问题要多了解。作为房地产企业多问些为什么，是有助于企业发展的。客户关系管理厂商创智公司率先走企业诊断的路子，在行业应用方面取得突破性的效果，创智公司连续不断接到房地产大单，也充分体现前期咨询诊断的作用和效果。
2、客户关系管理体系的建立，要根据企业的实际情况制定自己的目标和范围，不可放大目标，也不能缩小目标。目标太高，不利于看到实施效果，容易产生负面影响；目标太低，容易实现，但很难达到实施客户关系管理体系的最佳效果。只有适合企业情况的体系才更能有助于企业的发展。例如房地产经营销售部实施客户关系管理的目标：在三个月之内，建立完善的客户档案资料，并能对部分数据进行分析；在六个月内，客户资料完善，对潜在客户和业主进行全面跟踪和管理，并对经营销售部的所有数据进行分析。对房地产企业来说，在六个月内整个公司客户关系管理平台建成，在各个部门得到初步完善；在一年内完成客户关系管理体系的建立，对所有客户数据可以进行分析，指导相关部门、人员制定计划和目标，提高企业整体协同作战能力，增强企业竞争力。客观的制定目标、建立体系才能很好评估客户关系管理给企业带来的价值，有比较，才会有进步。
3、建立客户关系管理监督审核机制，确保客户关系管理体系在企业中有效应用。完善的监督审核机制，是对客户关系管理体系顺利实施、延续的重要环节之一。在监督审核人员的选择上，应该是很有责任心、组织协调能力强、有信息化基础的人员组成。公司也可以倡导自监或他监的制度，无论是在工作流上，还是在处理客户投诉方面，让客户关系管理成为自己的好帮手、企业发展的好助手。深圳招商房地产在这方面做得比较好，他们组织客户关系管理项目小组，监督着整个企业的客户关系管理建设，从管理方面、业务方面和信息化方面多层次多渠道进行监督和审核，在借助外力的同时，也在加紧修炼自己的内功。
4、组织企业客户关系管理管理评审，对于企业设立的目标和体系实施的有效性要进行定期评审。结合企业的内部审核结果，对体系的有效性进行评估、改进、提升，使客户关系管理体系始终保持良性的可持续发展的状态。
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关键词：全面质量管理；建筑工程；PDCA；成本
改革开放三十年，建筑行业得到极大发展，建筑工程质量得到很大提升，但建筑工程依然存在许多质量问题，绝大部分愿意为缺少有效质量管理体系。尽管我国大力提倡和引导建筑企业开展ISO/50430认证，而且大多数建筑工程企业也通过该体系认证。可是对于全面质量管理如何开展，在建筑工程质量管理中如何运用还是值得探讨和研究的问题。
1全面质量管理的概念
全面质量管理体系是当今世界普遍实施的现代质量管理体系之一，它拥有广泛的适用性，适合各种各样的组织形式。全面质量管理体系被引进我国之后，为我国质量管理工作提高发挥了重要贡献。全面质量管理体系的理论基础是以客户为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、管理的系统方法、持续改进、基于事实的决策方法、与供方互利的关系，全面概括了质量管理的各个方面。运用上述理念建立起来的质量管理体系，充分调动全体员工的主动性，控制工程全过程，以良好过程保证最终工程质量。持续改进是质量管理体系的最为重要的思想，其理念体现在戴明循环。基本原理是：准备做一项事情后，首先根据设想或者目的制定工作计划；然后根据计划去实施，检查监督实施过程中和结尾的工作，最后总结得失，将优化的东西固化下来，将不足的地方进入下一个循环。工程质量水平在循环中得到持续改进。QC七大工具是解决质量问题的利器，最为常见的工具是统计分析发、分层法、排列图法、因果分析图法。这几种工具综合利用可以发挥更大作用，一般做法是：收集统计出现问题，分层或者排列找出重要质量问题，而后根据20/80原则，确定出需要解决的质量问题，随后，用因果分析图分析找出最终原因。
2全面质量管理在建筑工程质量管理的作用
2.1将以顾客为关注焦点发挥到极致只有满足客户需要才能实现产品的功效，获得市场认可。全面质量体系的建设就是突出以顾客为关注焦点。站在用户的角度以顾客的需求为核心，聘请专家针对可能存在的问题进行专项技术培训，提高技术人员技术水平。研究和探讨疑难问题，共同制定出比较合理的工程方案。建立严格的质量控制程序，确保整个勘查过程处于全控制当中。当前激烈市场竞争条件下，客户满意度是企业的关注焦点，满足客户的需要才能赢得客户信赖，才能在日趋激烈的市场中赢得更多客户资源。2.2充分发挥领导作用、提高质量管理体系的有效性全面质量管理体系十分强调领导作用，体系要求明确规定最高管理者的工作，从制定质量目标、明确相关部门或者个人质量权责到制定各种激励措施等各个方面都要求最高管理者亲自参与。最高管理层制定和推动的政策可以更好的得到落实，通过最高管理层的参与引导全体员工参与的动力和热情。进而可以保证整个质量管理体系质量方针和目标得到贯彻，体系内的各个部分恪尽职守，确保工程各项工作得到统筹安排、确保工程出现任何问题都可以得到及时处理。全面质量管理的建立可以充分发挥领导作用，全面提高质量管理体系的有效性。例如，建筑工程中建立全面质量管理体系后，技术部和工程部各自有明确的质量目标，而且这些目标是最高管理者通过目标分解布置到各自部门，两个部分都会十分重视。在领导作用下，部门会各自努力提高员工的技能及岗位工作质量，积极监督和实施质量管理要求各项要求，确保质量管理体系要求得到实施和保持。2.3提高项目质量管理水平、减少成本、提高竞争力根据全面质量管理体系的要求，建立过程必须提高全员的质量意识及管理意识，明确各项管理的工作流程及职责。全面质量管理体系建立和实施就是全员质量意识提高和工作流程明确的过程，因此全面质量管理体系的建立必然可以有效提高项目质量管理水平。而全面质量管理体系中规定的定期进行内部审核及管理评审可以帮助实施企业及时发现问题，进而解决问题，这是持续改进质量所必须的。例如，工程项目完毕后，及时进行内部审核，不仅能总结经验，还可以改进项目质量管理水平。全面质量管理体系还全面控制影响项目管理的人员、技术及项目管理的各项环节，制订合理有效的控制方法及途径，减少影响项目管理质量的行为发生。质量管理体系还体现在要求项目质量管理工作，如施工现场的检查、施工人员的管理、数据分析等。质量成本是项目成本很重要的组成部分，是为了提高质量和处理质量问题而付出的成本。如果质量问题频繁出现，质量成本必然增加。质量管理体系的实施可以有效防止质量问题的出现，最大限度的降低质量成本，进而降低项目管理成本，提高市场竞争力。
3全面质量管理在提高建筑工程质量管理的应用
文章以建筑工程中最为常见的混凝土工程为例，阐述全面质量管理在提高混凝土工程质量管理的应用。3.1计划阶段（1）问题确认阶段。文章用增强混凝强度为主要问题进行阐述。钢筋混凝土工程存在许多质量问题，利用统计调查表汇总最近十个类似工程出现的质量问题，根据统计该企业混凝土强度不足、几何尺寸不符合要求、混凝土表面不平整、预埋件发生位移、露筋以及麻面、蜂窝等质量问题。而后用分层法或者排列图法，确定出主要质量问题，找出出现频率最多的三项为该轮PDCA循环解决问题。（2）原因分析阶段。利用因果分析法，从人、机、料、法、环五个方面画出“鱼骨图”，经过层层分析确定直接原因，而后将直接原因与工程实际情况对比，确定出影响混凝土强度的主要原因。（3）措施制定阶段。文章以制定水泥进厂新标准为例阐述，以A供应商供应水泥为主要原因为例制定措施，首先停用A供应商供应的水泥；其次检查自身水泥进货控制程序和水泥进厂检查标准；最后检验自身对供应商评定程序，确定新的供应商。3.2实施阶段正式实施新的原料检验标准，实施过程是措施落地的过程，这需要前期培训和传达，并保证实施人员严格按照新的标准控制进厂水平质量情况。3.3监督检查阶段监督检查是实施的保证，只有及时监督检查实施情况，才能最大程度保证实施过程的落实。在监督检查过程中，对于新标准实施的监督检查分为两个部分，监督检查标准是否被认真执行；实施新标准后，进厂水泥的质量情况、使用新标准水泥后，混凝土强度情况。3.4总结阶段假设新标准落地情况良好，使用新水泥后，混凝土强度合格率大幅度提升，这说明本次实施措施有效，应该将本次实施的措施固化，继续执行下去。并对监督检查过程发现的其他问题进行分析，进入下一个PDCA模式。如果新标准落地情况良好，可是使用新水泥后，混凝土强度不合格情况依然维持原有水平或者只有微小改善，这说明该问题不是根本原因，需要从原因分析入手，从新制定新的措施加以实施。
4结束语
总之，建立在全面质量管理理念基层上建筑工程质量管理体系可以有效保证工程质量，并持续改进质量水平。
参考文献：
[1]张文钦.建筑工程质量管理有效性研究[J].住宅与房地产,2016,(27):215.
[2]才化雨.质量管理在建筑工程中存在的问题与对策[J].煤炭技术,2009,(7):135-136.
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1 现代信息技术在房地产文书档案管理工作中的作用
将现代信息技术应用于房地产文书档案管理工作，不仅能够为原有管理带来技术创新，还能对管理理念的转变、管理水平的提高以及人员素质的提升起到助推作用，体现出相当的科学技术优势。
（一）有利于提高房地产文书档案管理的效率
房地产文书档案管理工作内容琐屑、庞杂，工作环节多，工作过程长，操作规程细，要求程度高，稍有疏忽就会出现问题，甚至会造成更大的差错。随着现代信息技术的引入，各种数据信息从输入到归类再到检索等等，各个环节均采用智能化操作，不仅节省了大量的人力与体力，也使同一工作量的完成时间大为缩短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地产文书档案管理的质量
管理质量是衡量管理水平的重要指标，管理质量整体的高低涉及到诸多相关因素，针对文书档案管理中的收集、整编、目录、归档、查寻、利用、统计、鉴定等环节，数据化与智能化的操作方式不仅使管理工作的效率大大提高，也减少了人工操作中很容易出现的一些偏差与错误，使整个档案管理工作水平有一个质的提升。
（三）有利于提高档案管理人员的业务素质能力
以现代信息技术作为房地产文书档案管理的技术支，势必需要一批专业的文书档案管理人才，势必要以先进的档案管理理念、专业化的档案管理意识以及高效的档案管理模式来实现高效率、高质量、高水平的文书档案目标，也势必有利于档案管理人员的业务素质能力的提高。
2 现代信息技术下房地产文书档案管理工作的创新与发展
房地产文书档案的管理工作必须适应现代化发展的要求，必须以现代化信息技术的运用为基础，大胆创新档案管理工作，使档案管理工作的管理理念、管理体系及管理模式都有新的发展与提升，以更好服务房地产、科研及教学工作。
（一）管理理念的创新
房地产文书档案管理工作的创新首先需要管理理念的创新，而管理理念的创新又与社会的变化与发展密切相关。
首先，随着科技的进步，现代信息技术被运用到各种领域，促使各行各业的工作方式与工作效率发生较大改变，势必要转变理念、更新观念、增强现代化档案管理意识。
其次，房地产文书档案作为房地产过程技术运用的记载，必将为房地产的教学、科研工作带来帮助，房地产档案的信息化管理无疑能够提供全新的检索、对比、归纳与交流方式，档案管理人员必须将工作理念由"看守式管理"转变为"服务式管理"。
再次，随着我国改革的深入及经济的进一步发展，尤其是房地产保险制度的改革与实施，使广大民众对房地产系统寄予了更高的期望，提出了更高的要求，这就要求档案管理人员必须增强现代观念，以适应新形势下的档案管理工作。
（二）管理体系的创新
房地产文书档案管理是一个系统性的工作，房地产应在建立现代信息技术网络平台的基础上，加强管理人员的配备与培训工作，建立新的档案管理体制。
首先，应把房地产文书档案管理建设成为服务型的现代信息技术平台，这是创新管理体系的第一要素。其中，"服务"是档案管理的宗旨，"服务型"是档案管理的模式，"平台"是档案管理的服务窗口，"现代信息技术"则是实现档案管理目标的技术支撑与操作方法。
其次，应提高管理人员的专业能力素质，这是创新管理体系的第三要素。现代信息技术下的房地产文书管理需要具有良好职业道德、具有深厚的专业理论知识以及较强的信息技术应用能力的专门人才，要创新管理体系，就要使管理者在这几个方面都达到新型管理的要求。
最后，应建立适宜现代化档案管理工作的制度机制，这是创新管理体系的第三要素。没有相关制度机制的跟进，没有和现代化信息技术相匹配的管理制度与运行机制，就谈不上真正的管理创新。
（三）管理模式的创新
管理模式涉及具体的管理方法，创新管理模式应在原有方式的基础上加以创新并逐步完善。首先，应在房地产档案室引入IS09000 质量管理体系，并结合档案管理的有关文件、制度，编写质量体系文件，融合标准，实现管理程序文件化。其次，构建互联网档案查阅服务平台，把已存档案数据化，以便为更多的用户提供服务；同时应设置管理权限，在保证信息安全的前提下，提高档案管理的现代化和资料利用的高效化。再次，要将档案管理由以管理为主转型为以服务为主，变被动接受为主动收集，积极为档案利用做足准备、创设条件，以最大化发挥房地产文书档案管理工作的价值。
篇6
目前，各高校纷纷采取各种措施，努力提高教学质量。能否借鉴ISO9000质量管理体系标准在全球范围内企业界成功运用的经验，将该标准移植到高教领域，建立教育质量管理体系并持续改进，进一步提高教育质量，值得探索。
1、ISO9000质量管理体系的定义
ISO9000质量管理体系是从企业和顾客的关系出发，为企业提供一个建立和实施质量体系以具备满足顾客需要能力的保证模式和管理指南。
2、我国高校推行ISO9000质量管理体系现状
把ISO9000质量管理体系引入高校质量管理中，是一项创举，也是一个新课题。
目前，我国高等教育领域的时常化程度相对滞后，大量传统学校如何面对现代化进程转变有待时日，教育产业化还处于争论阶段。高等学校的管理基本沿用传统的目标式管理模式。该模式具有简单、高效和最终控制的显著特点，但对于高成本、不可逆性的生产过程的管理日益显现出其不尽合理和难以监控的弊病。因此，将ISO9000质量管理体系引入学校教育管理，并通过严谨的研究和实验，建立起一套行之有效的教育质量认证体系标准，再行推广，对我国学校教育管理很有必要。ISO9000质量管理体系已引起我国高教界普遍关注，并得到少数高校的引用（目前推行ISO9000质量管理体系的主要是民办学校和海运类大专院校），如：
（1）浙江大学2000年12月的简讯说：城市学院在为期两个月的“教育质量双月”活动后，提出了“参照ISO9000系列，完善教学质量管理和质量保证体系”的措施。
（2）岛海远洋船员学院校园网于2002年5月24日报道：“学校在全国高等院校中率先建立起ISO9000保证体系，并通过挪威船级社的国际认证”。
3、我国高教界全面推行ISO9000质量管理体系存在的问题
ISO9000质量管理体系在航海院校推行后取得了满意的效果，但在我国教育领域全面开展ISO9000质量管理体系还存在以下的问题：
（1）目前，我国教育领域市场化程度相对滞后，传统学校面向现代化进行转变还需要一个过程，教育产业化还处于争论阶段，面向国际发展的格局，教育界应拿出什么样的举措？这些都成为制约教育质量提高的因素。
（2）ISO9000质量管理体系针对教育领域的认证标准在我国还没有真正建立起来，一些实施和正在实施这一标准的教育机构，都基本上沿用企业认证体系和指标，而针对教育管理的质量认证体系的相关研究处于刚刚起步阶段，在国内还是空白。对教育领域而言，其对象是人，如何来进行合理、公正、科学的量化评价，目前来看还有很大难度，而且ISO9000质量管理体系标准基本沿用于企业，其体系标准有很多指标就明显不适合于培养人才的教育领域。
4、研究内容
面对国内教育领域推行ISO9000质量管理体系存在的问题，我们认为，有必要采取这样四个步骤：
第一，联合国内权威教育行政、科研、学校、质量认证机构开展联合攻关，以ISO9000质量管理体系标准为参照，通过对企业质量认证体现进行全面的分析、整合并结合学校教育管理体制进行全面的研究。通过研究，制定出一套教育管理质量认证体系标准。
第二，利用教育行政以及科研机构的优势，选择不同地区、不同类型、不同发展水平的学校作为实验学校，开展教育质量认证体系标准实验，并不断跟踪反馈，对标准体系进行修订和完善。
第三，通过持续一定时间的实验和总结，制定出一套科学、合理、公正并行之有效的、量化的学校教育质量认证体系，并在全国推广。
第四，在教育领域建立教育质量认证最高机构，统一我国学校ISO9000质量管理体系工作。
5、在教育界推行ISO9000标准的长远意义
学校作为特殊机构，在教育管理中引入ISO9000质量管理体系具有重要的意义。目前，ISO9000质量管理体系的标准的应用范围已经由制造业扩展到政府行政管理机构、金融机构、房地产部门、航空以及各级各类教育机构等39个行业，其中教育业排在第37个行业。因此在教育领域推行ISO9000质量管理体系，是国际社会政治经济发展的必然。
对我国而言，特别是进入九十年代后，经济社会迅猛发展，教育需求不断增大，我国政府明确将教育摆在优先发展的战略地位，加大财政投入和多渠道办教育的力度，使教育改革和发展的步伐向面向现代化、面向世界、面向未来的方向发展，以进一步提高我国人民素质、培养大批适应社会主义市场经济建设事业的人才。目前，我国已初步形成了多层次、多形式、学科门类基本齐全的教育体系，普九达标、高职中专还有高等教育都得到长足发展。
二、推广前景分析
1、各高校在推广ISO9000质量管理体系中遇到的一些问题
（1）高校的质量观和目标观追求与其他作业有较大的差异。衡量一个高校是否是著名的，是否是高质量的，主要看其科研经费的多少；重大课题、基金项目的多少；有多少人获奖以及奖励等级的高低；发表多少篇论文、有多少论文被SCI、EI、ISTO检索；有多少知名教授、培养多少知名人等等，这些质量指标是判断高校质量水平的依据，与ISO9000质量管理体系目标的相对短期性（一般目标实施期为三年）有较大冲突。
（2）高校的管理者对ISO9000质量管理体系缺乏全面的了解。高校系统没有对ISO9000质量管理体系引起足够的重视，无论是政府教育主管部门，还是高校本身很少组织ISO9000质量管理体系的普及教育工作，只对ISO9000这一术语熟悉，但其对内涵不甚了解。
（3）管理机制相对滞后。无论是政府管理体制，还是高校内部管理体制，计划经济的管理色彩要浓于其他行业，所以“无管理者推动”这一动力；高校招生的市场化刚开始，普通教育大众化转移也刚刚开始，大学教育还停留在卖方市场，办学的市场化意识不浓，所以还没到“市场推动”的地步。
（4）学生属性。ISO9000质量管理体系被广泛的用于生产制造业和服务业，制造业的对象是产品，产品不具有思维，是被动的；服务业的对象顾客，顾客是具有主动性；而教学对象是学生，学生既是学校教育的结果，即产品，又是具有思维能力的人，所以，学生具有产品和顾客两重性。而学校既不是单纯的“制造业”，也不是单纯的“服务业”，它也具有“制造业”和“服务业”的双重性质。高校实施ISO9000质量管理体系时比其他行业要复杂。
（5）顾客满意度。顾客满意度是质量管理中最新的主题，也是ISO9000标准的核心内容之一。高校如何实施顾客满意度，有下列因素值得思考：高校的顾客有三大群体，一是在校学生，二是学生家长，三是用人单位。这三个群体对学校的要求和期望都不相同，所期望的满意度指标及程度不一样。同时存在下列不确定因素：一是毕业生不像工业产品，一用就知道好坏，毕业的学生是要经过一段时间后内才能展现出其质量水平；二是产品一般不具备流动性，谁买了，谁使用，若换了一家用人单位，不是租界就是作为二手货转买，此时，新的用户单位对产品的期望值自然就会改变，而毕业生可以频繁地更换工作岗位和单位，但对其的期望值不会改变；三是毕业生是人，人际关系会影响调查数据的客观性和公正性。高校的顾客满意度工程比其他行业要充满更多的复杂性和不准确性。
2、高校应用ISO9000质量管理体系的特殊性
（1）要对学校产品进行准确定位。学校有没有产品，学校的产品是什么？要回答这个问题还需要搞清楚什么是产品，ISO9000质量管理体系将产品定义为“过程的结果”。学校虽然不是制造业，但它存在着活动和过程，这些活动和过程分别构成了教育、教学、管理和服务几大类别，而这每一类别的活动和过程又都是有结果的，显然学校是有产品的。但学校的产品不是学生或人才，因为学生或人才不是上述活动或过程的结果，人才不是学校这一单一组织培养出来的，还有家庭、社会和个人努力等因素。学校活动和过程的结果是学校为学生提供在校学习、生活的各类服务。因此，学校的产品应该确定为教育服务。
（2）结合本学校的特点适时调整、剪裁和转化。学校不同于企业，有它自身的规律和行业特点，我们可以把学校的所有工作分为教育、教学、管理和服务等四大类别过程，并制定程序文件对这些过程进行监督和控制。
3、高校中推广ISO9000质量管理体系有着广泛的应用前景
（1）高校实施ISO9000质量管理体系的必要性。新世纪高等教育自身发展的要求。随着我加入WTO，许多国外的教育机构将涌入我国的教育市场，这势必加大了教育市场的竞争，教育教学质量的好坏直接影响我国高校的生存和发展。目前，各高校都有自己的一套教学质量管理体系，但从运行情况来看，普遍在客观性、合理性、科学性等方面不尽如人意，在质量管理体系的有效性和持续改进上也缺乏监督和审核。因此，我国高校与国际市场接轨，以SO9000国际标准为依据，建立先进科学的教学质量管理体系是非常有必要的。
（2）高校建立ISO9000质量管理体系教学质量管理体系的可行性。我国在产业划分中，把教育服务作为服务产业划入新兴第三产业的范畴，使高等教育的属性有了更明确的定位。从这个定位来看，ISO9000质量管理体系所用的“服务”就包括高等教育服务，所适用的“各种类型组织”就包括从事高等教育服务的高等院校。国家质量技术监督局介绍2000版ISO9000质量管理体系的结构和内容有12个特点，“标准”中的这些特点与高等教育教学质量管理的结构和内容十分相似，是弥补现行教学质量管理各种缺陷的有力保证。
篇7
关键词：房地产；开发；施工阶段；质量管理
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标, 一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。与一般工程不同的是, 房地产工程管理不仅关注工程质量是否符合国家地方标准, 是否按图施工, 还需进一步关心客户对产品质量的满意度; 另外, 目前我国房地产开发企业一般采用平行承发包模式或施工总承包模式来进行施工管理, 又考虑到项目投入资金大, 周期长, 企业必须在成本、进度与质量三者间寻找合理的平衡点。因此, 企业在项目质量控制上需要采取更加宏观、全局的战略措施。房地产开发项目的质量控制贯穿项目全过程, 从项目前期市场调研、实地勘察、投资分析、项目策划到决策、设计, 再到施工、竣工验收及物业管理阶段, 都需要严格的质量控制系统来保证产品质量。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工等工作的进行, 进而影响整个工程质量; 施工阶段则需要侧重检查和监督施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系, 是否按投标时的承诺进行施工和监督 。
一、房地产项目施工前准备阶段质量管理
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
1、明确质量目标
房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
2、制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
3、质量保证
质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
二、加强房地产施工阶段的质量管理
施工是开发项目形成实体的过程, 也是决定最终产品质量的关键阶段, 要提高开发项目的工程质量, 就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后, 如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”, 因此工程项目施工过程中的质量控制, 就显得极其重要。
1、明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力; 过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。
2、制定项目建设实施的质量管理计划在确定了项目建设质量目标后, 制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责, 项目质量经理具体对项目质量负责, 项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。
3、质量保证质量保证就是实施质量计划, 增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如, 在招标前举行标前说明会, 在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标, 进度目标, 成本控制目标以及招标条件, 对施工组织设计和质量计划进行审查; 对进场的原材料、构配件和设备进行监控; 组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议; 检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
4、开发项目建设的施工过程质量控制项目施工过程中的质量控制, 实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较, 找出工作范围在执行中的偏差; 运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较, 找出偏差; 运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差; 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪, 得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制, 正确划分各级技术管理工作的权限, 使每位工程技术人员各有专职、各司其事, 有职, 有权、有责。工程开工前, 将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员, 制定详细的规章制度和奖罚措施, 不允许出现不合格品。在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。
坚持“三检”制度。即每道工序完后, 首先由作业班组提出自检, 再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好; “三检制”的基础上, 请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故, 必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的“三不放过”原则, 认真处理, 防患于未然。
按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。
严格按施工工艺( 或施工程序) 施工。根据对影响工程质量的关键特点, 关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则, 并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统, 形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息, 客观地提取产品的质量数据, 为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。
三、竣工阶段的质量管理
竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。
总之，只有将项目管理和质量控制有效的结合起来，在严格管理，明确责任的情况下，切实加强质量控制工作，才能充分保证房地产的开发质量和进度，才能真正落实安居工程，在保证企业经济效益的同时实现社会效益最大化。
参考文献：
[1] 朱广安. 浅谈房地产项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006(06)
篇8
关键词：项目管理创新机制理念
中图分类号：O571.43+1文献标识码：A文章编号：
1、管理理念创新是项目管理创新的动力
房地产项目管理是一门年轻而又充满活力的学科，即工程项目管理学，属管理学科的一个分支。它是研究建立体制、组织与管理规律的一门科学。研究的范围包括管理思想、体制以及项目管理的组织、方法、手段等。研究的对象是工程项目管理总目标的控制。这个总目标包括费用（成本）目标、时间（工期）目标、质量（包括安全）目标和其它相关目标。与项目管理学相关的学科还很多，如组织学，它研究一个系统的组织机构和组织内的工作流程。又如投资学、技术经济学等等。只有把项目管理看成是一门具有较强实践性的管理科学，而不是看成依行政指令推行的权宜之计，那么，就会主动的而不是被动的去推动和参与项目管理的创新。项目管理创新是房地产开发企业发展战略的要求，其目的是使生产过程中诸要素优化配置，以实现工程项目的合同目标，获得更好的经济效益和社会效益。本文通过分析工程项目管理存在的问题，阐述了项目管理创新的必然性，并提出了创新的原则和方法。
一、创新的原则
（一）项目管理的创新要有利于生产力的发展。生产力三要素很好有效地协调组合，是建筑工程项目施工管理首先要遵守的原则。
（二）项目管理的创新要有利于适应市场的需要市场是动态变化的，只有适应市场才能有所作为，才能获得效益。这里的效益是指在工程项目施工中的社会效益和企业的经济效益。所以项目施工管理的创新从广义上使项目的内涵前后延伸，深度上更好地建设好项目，处理好企业与项目的关系，增强适应市场竞争的能力。
（三）项目管理的创新要有利于企业文化及品牌效应的提升，高素质的企业在激烈竞争中能及时明确自身的市场定位，能适应千变万化的市场需求，能在市场中生存、发展。否则，市场已经变化了，你还有弄清楚，根本不具备应变能力，这样的企业就会被迅速退出市场。
管理理念创新还要求项目管理者实现管理理念的创新，在矛盾中妥善处理好项目多重目标的关系。施工企业为了在竞争中求得生存与发展，确保与业主的合同条款中的承诺得以实现，就必须加强项目管理，确定合理的成本目标、工期目标、质量目标。对于设定的最终目标要使工程达到优质水平，让用户、社会满意，为企业在竞争中奠定坚实基础。
2、管理机制创新是项目管理创新的前提
项目管理机制是开发企业经营管理机制的重要组成部分，只有建立了科学高效的项目管理机制，项目才能给企业带来预期的效益，并开拓源源不断的市场。
2.1实现组织机构创新
项目管理机制创新，首先要明确项目管理的性质，将项目部建成一次性的项目管理经济组织，实现组织机构创新。在推行项目管理的初始阶段，项目部依然带着许多计划经济体制下的行政色彩。
1）除行使项目管理职能外，还行使后勤服务、人事劳资、教育培训等行政管理职能；
2）跨工程项目进行管理，导致单项工程盈亏状况不明的事件时有发生；
3）项目部固化，违背了项目部的一次性和动态性原则。因此，项目管理必须从这一传统惯性中走出来，真正使项目管理走上科学化轨道。
2.2实现制度建设创新
项目部是经济管理组织，企业必须靠制度来规范和约束其管理行为。制度建设，一是企业管理者和职能部门对项目的管理和控制要规范化、制度化，要尽可能统一项目管理模式。要有机处理好企业经理与项目经理、企业职能部门与项目经理部的关系。项目经理是企业经理在项目上的全权代表，代表企业对外履约。项目经理与企业经理既是上下级关系，又是经济合同平等关系，不能以经济平等关系代替上下级关系，更不能以上下级关系代替经济平等关系。二是不断优化企业的基本职能结构，科学界定企业管理与项目管理的关系，强化企业的发展战略研究、技术开发、市场营销以及服务职能，弱化直接指挥控制和行政命令，变行政命令为主的管理模式为以市场化运作为基础的调控模式。三是对项目管理成效的考核要科学化、理性化，必须明确企业本部是投资责任中心、利润中心，而项目是成本中心，要通过项目责任成本的管理与考核，实现项目效益的最大化。
2.3推动项目生产要素运作方式的创新
按照市场化分工、专业化协作的要求，进一步深化施工管理体制和组织方式的改革，对构成项目生产要素的包括项目经理在内的各种资源进行重新整合，以内部市场化的运作方式代替过去的行政指令，推动企业全要素市场化。对项目经理进行工程项目现代管理知识培训，并着手理顺和建立工程项目总承包、专业分包和劳务分包的总分包管理体制，以尽快形成工程总包与分包的管理格局，努力实现房地产建筑组织结构和承包方式的根本性改变，为进入国际市场竞争创造条件。
3、管理方法创新是项目管理创新的有力保障
管理方法创新是项目管理有机处理和协调好工期、质量、成本多项目标的关键，是项目管理成败的重要保证。
3.1质量管理方法创新
质量是企业的生命，企业要获得市场主要靠质量。质量控制核心是落实质量责任，严格执行ISO9000质量管理体系标准，坚持做到时间再紧程序不超越，任务再重标准不降低，条件再差要求不放松。同时继续深入开展全面质量管理和群众性QC小组活动，为质量水平的不断提升创造条件。通过质量控制手段和管理方法的创新，实现不断创优和铸造精品工程的目标，赢得顾客满意，从而不断开拓新领域，占领新市场，最终达到市场创新的目的。
3.2成本控制措施创新
项目是成本中心，成本控制是至关重要的。“成本”是企业绩效管理的核心问题，绝大多数管理活动都是围绕成本而展开的。成本管理是全过程、全方位的管理，从投标承揽任务开始到工程竣工验交，每一个环节每一道工序都要事先预测，认真核算和监控。一个工程的成本包括很多方面，有现场成本，通过现场管理降低成本；有机械设备成本，通过缩短机械使用周期来提高效益；有材料成本，通过控制材料的质差、价差、量差来减低消耗；有劳动力成本，有效地使用劳动力，不搞人海战术，提高劳动生产率；有质量成本，通过提高产品质量来减少无效劳动；有文化成本，通过提高凝聚力来调动积极性。还有运输成本、财务管理成本、安全成本等。完善的项目合同管理也是成本控制的一项关键因素。
3.3人本管理思路创新
项目管理必须始终坚持以人为本的思路不动摇。无论是ISO9000质量管理体系所倡导的质量管理原则，还是ISO 14000环保管理体系，直至OHSMS 18000职业健康安全管理体系的具体要求，无不体现了以人为本和着眼于可持续发展的科学理念。特别是OHSMS 18000的实施，将会有助于推动职业健康安全法规和制度的贯彻执行，使人真正还原于企业和社会的主体地位，而不是异化对象，同时还有利于消除贸易壁垒，并给企业带来直接和间接的经济效益，有助于企业在社会上树立良好的品质和形象。因此，项目在坚持人本管理原则的过程中必须实施思路创新，可通过ISO9000、ISO4000、OHSMS 18000的整合与贯彻实施，使项目管理上升一个全新的层次，走上一个新的台阶。
篇9
关键词 物业管理 发展现状 问题 完善
一、我国物业管理的发展与存在的问题
“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。是房地产开发建设的延续和完善，在房地产业的整个产业链条中有着不可替代的地位，起着至关重要的作用。”[1]
（一）我国物业管理的发展现状
随着我国经济建设的蓬勃发展，各城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业，“我国未来的房地产物业管理应涉及物业设置及使用全过程及服务”。[2]但就目前来说，除少数市场经济较发达地区外，我国物业管理行业在绝大多数地区还处于导入期，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，消费者物业管理消费概念不强，因此对物业管理的接受程度不够，这也导致物业管理即使进入，为占领市场和保证服务质量也需要付出较高的成本，最终结果甚至会出现社会效益与经济效益不佳的局面
（二）我国物业管理发展存在的问题
随着物业管理的快速发展和规模的不断扩大，物业管理行业发展中的许多深层次问题也随之暴露出来，具体包括相关法律体系不完善、物业管理人企业存在诸多问题等情况，影响着我国物业管理的健康发展。
1.相关法律体系不完善。各个行业都必须有法可依才能保证整个行业的健康和快速地发展，目前我国在物业管理法律这一块却略显不足。纵观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷多数是由于法制不健全而引起的。此外，在解决物业管理纠纷的问题上也还存在许多盲点。例如，目前的法律、法规尚未明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任，这也导致许多小区存在着多头管理而造成无人管理的现象。
2.物业管理企业存在许多问题。第一，竞争机制不健全。目前很多城市还停留在谁开发谁管理的状况，竞争机制也存在招标程序不规范、运作成本高、压价招标等问题。存在主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业的情况，这种封闭式的自我管理模式，有碍于物业管理市场的发展和物业管理企业的公平生存和发展。第二，企业管理经营状况差。由于内部管理机制不够完善，物业管理企业规模小、运作方式落后、技术操作不够规范。许多物业管理企业处于高成本或勉强保成本的运营状况，难以提供优质的服务，致使物业管理收费困难，反过来又增加了企业的经营难度，造成恶性循环。
3.人员素质和专业化水平较低。由于我国物业管理起步晚，管理人才缺乏，尤其是中高级管理人才严重不足。目前，物业管理企业中高级管理人员，大多数是转行的“新手”设置物业管理专业的高等院校屈指可数。基层人员也缺乏高素质的服务技能培训，难以适应新时期物业管理发展的需要。
二、我国物业管理的完善
（一）完善物业管理立法，加强执法力度
政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权。加快立法建设，突出政府监督指导力度。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规，旨在规范物业管理企业和业主双方的行为，解决物业纠纷的盲点问题。同时，采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目，营造公平竞争的行业氛围，妥善处理好业主选择权和政府指导的关系。
（二）物业管理企业的完善
1.推行ISO9000质量管理体系。ISO9000质量管理体系标准理论的基础和指导思想的原则，总结了世界范围的质量管理的实践经验，参照和吸取了管理学科的新进展、新观念，精炼地表述了质量管理所遵循的行之有效的基本原则和标准，具有科学性、系统性、严密性。物业服务企业应“加快市场化进程，走专业化服务、规模化发展之路”，[3]我国继1998年等效采用后，很多企业竞相贯彻ISO9000标准，提高了产品质量、服务质量，提高了社会信誉，从中获得了较好的效益，得以更好地生存和发展。
2.树立满足顾客的宗旨。物业管理企业的顾客就是业主。“物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持‘以人为本’创造‘和谐社区’服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。”[4]随着我国经济体制从计划经济向社会主义市场经济体制的转变，物业管理企业要以顾客需要为关注焦点，更好地满足顾客的需要，坚持“顾客至上，服务第一”的宗旨，坚持高标准、高起点地开展各项工作，建立科学、规范的管理体系、管理目标，健全各项规章制度、岗位职责，来满足顾客明确的或隐含的需要。
3.改进物业管理的质量。物业管理必须注意渐进的日常的持续改进，对重大项目的改进应作出决策并加以实施。持续改进是一个永恒的主题，为确保组织的未来发展并使相关方满意，管理者应当创造一种文化，通过实施各种措施使组织内人员都能积极参与寻求过程，促进质量持续改进，满足顾客的要求。
（作者单位为广东宏德科技物业有限公司）
参考文献
[1] 季如进.物业管理[M].首都经济贸易大学出版社.
[2] 毛骏飞.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].管理科学.
篇10
关键词:房地产开发；施工管理；浅论
Abstract: the construction management is very important in the management of engineering of a link, the reason is the stand or fall of site construction management of the whole project main body of the project construction cost and construction quality will have direct influence. Especially real estate project is very complicated engineering project, in construction, involves many link. The factors to influence the management work in the existing basis to improve them, take preventive measures, improve the level of management has the extremely vital significance.
Keywords: real estate development; Construction management; Shallow theory
中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、做好房地产项目施工管理的节点控制
项目进入实施阶段后，作为管理人员，一定要把眼睛盯在计划的关键节点上，把精力集中在关键节点上。对计划关键节点的控制是企业由粗放型向细化型转变，是提纲携领、化繁为简、化难为易的管理方法。为此，要做好逆计划，对每个关键节点前的工作要有预测，按工作的先后顺序反方向梳理工作程序和衔接关系。对可能影响工作进度的因素和环节做出预案，并加以关注；做好实时监测，对每个关键节点所应完成的任务进行实时实地的监督检测，管理人员对每天的工作完成情况要进行检查，对承包商的工作安排要有了解，由此测算出施工效率，从而掌握关键节点的进度；做好因果剖析，对进度拖延的现象或是某一工序连续延误的现象进行解剖分析，查找原因，进度拖延是工程施工中经常发生的现象，但是关键节点的延误会拖延总工期，管理人员要对此进行分析研究，要用每天的实时监测记录与计划对比，一要分析确定已拖延的工作量、已拖延的进度对总工期的影响有多大；二要分析承包商的工作效率、工作负荷、人力和机具设备安排是否匹配、是否满足进度的需求；三要分析边界条件的变化和影响程度，如设计错误或变更、供方供应不及时、天气影响等；做好纠偏，制定针对措施，消除继续拖延的可能性，制定弥补措施，赶回已拖延的工期。
二、对施工进度及工程质量加强管理
1、施工准备阶段的质量控制
在房地产工程施工前，单位必须对承包单位现场施工管理机构的技术管理体系、质量保证体系、质量管理体系进行严格审查，确保在施工的过程中可以对水库工程的施工质量进行及时签认。对直接影响水库工程质量的施工设备和机械，要对承包单位出示的技术性能报告进行严格的审核，如果有达不到质量标准的必须立即更换，不能在房地产工程施工中使用。必须要求承包单位提供在工程施工将要使用到的计量器和机器具的权威检测部门的鉴定证明，同时保证其有效期限。必须要求承包单位把将要进场工程材料、设备和构配件的报审表中提供进场质量检验记录和质量证明资料，并对其进行审核签认。同时还要按照相关工程质量管理文件规定和委托监理合同约定对进场的实物根据一定的比例采用见证取样或者平行检验方式进行抽检。必须要求项目监理人员验收不合格或者未经验收的工程设备、材料和构配件等必须拒绝签认，同时签发书面的监理通知单，通知承包单位必须把不合格的设备、构配件和工程材料在限期内撤出施工现场。项目监理部在设计交底前，应该安排监理人员对设计文件进行详细熟悉。如果发现图纸中存在设计问题，应向设计单位通过建设单位提出书面
建议和意见。施工单位安排的设计交底会，工程监理人员要认真参加，同时对设计技术交底会议的记录（纪要）现场进行签认。
2、施工过程中的质量管理
在具体的施工过程中施工现场情况是复杂多变的，经常出现施工返工和设计变更等类似情况。因此，在对施工进度计划及质量的监理工作中必须十分的注意出现模式化倾向问题，应该根据施工情况进行动态的调整和安排。要结合水利水电工程的具体特征以及现场施工中影响质量问题的要素，采取有效的措施把工程质量事后验收改变为事前进行控制，提前采取
预防手段，控制各道工序的质量，从而合理的解决工程质量可能存在的缺陷，减少返工，避免资金和建材的浪费。控制各道工序质的量要实行严格的数理统计方法，坚持实测——分析
——判断这一过程，在统计和分析时根据检验数据，对工序整体质量的是否稳定和正常进行评估。在实际工作中，必须严格规范施工工艺流程，这是确保所有工序质量的基础，进场前施工队伍必须就对整个工程的技术指标等进行书面交底工作，划定分解好各分项工序的具体内容以及质量监控重点的分布。要实现最优的施工质量的管理，必须严格要求施工队伍按照工艺的流程施工，这是规范施工操作的准则和依据，是施工工序质量的有所保证的基础，操作人员在施工的过程中要严格遵守工艺流程。
三、注意施工阶段的过程控制和管理
房地产开发企业对工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在理想的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样房地产开发企业和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。
严格把好工程质量关加强质量管理，控制返工率。在施工过程中，要严格把好工程质量这一关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方主体质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费从而加大工程投资。甲方代表要随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。如果发现问题，应及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需要注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应该责令其改正、处以罚款。情节严重的，报上级主管部门，责令其停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并且赔偿因此造成的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收，工程项目具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方要进行自检，并在48h前通知甲方代表，请求甲方进行验收。
参考文献:
[1] 徐烨.房地产项目现场施工管理策略分析[J]. 现代商贸工业. 2009(14).
