耕地占用税条例实施细则范文

导语：如何才能写好一篇耕地占用税条例实施细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

国务院重新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令〔*〕第511号）（以下简称《条例》）已于*年1月1日起正式实施。财政部、国家税务总局将制定《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），我省将依据《条例》和《细则》制定具体实施办法，确定各地耕地占用税适用税额。在新的实施办法下发之前，为切实做好全省耕地占用税征收管理工作，现就有关问题通知如下：

一、关于耕地占用税的计税标准

从1月1日起占用耕地的，各地征收机关征收耕地占用税时，暂按当地原适用税额基础上提高四倍的标准进行预征，待我省耕地占用税实施办法实施后，依据重新确认的适用税额，多退少补。

对各类开发区占用耕地的，在原适用税额提高四倍的基础上提高20％。

对占用基本农田的，适用税额在原税额提高四倍的基础上提高50%。

对占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域、滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，暂比照上述标准执行。

二、关于耕地占用税的纳税义务发生时间

经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。

三、关于税款的入库管理

为了保证耕地占用税及时足额征收，各征收单位要对预征的税款先行汇入税务代保管资金账户。关于税务代保管资金账户使用问题，国家税务总局、财政部及中国人民银行联合下发的《关于印发<税务代保管资金帐户管理办法>的通知》（国税发〔*〕181号）已经予以明确。各征收单位要统一在本地农业银行开设税务代保管资金账户，对于以前未发生业务而未设立该账户的，要及时开设以保证税款按时收纳。待我省耕地占用税实施暂行办法出台后，再对该账户内经确认属于税款的资金进行缴库和结算。

四、关于耕地占用税减免管理

篇2

我国房地产行业具有一定的基础性，从1978年改革开放至今，历经三十多于年的发展，与其他产业间联系密切，已然成为拉动国民经济发展的支柱产业之一，所以房地产企业能否健康、稳定、可持续的发展在一定程度上影响着我国经济的走势。根据这几年房地产企业发展走势来看，房地产企业的资金链相较于其他行业而言则要更加紧张。因为房地产企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢、融资难等等特点。目前房地产企业税制设计不是很合理，很多部分的税种都集中在流转环节，而且多是以预缴的形式提前征收，再加上高额的土地出让金和各种名目的费用，使的房地产开发企业面临着巨大的经营压力。因此，科学有效的税务筹划，能够缩减企业税收成本，有利于提高房地产企业的经济效益，提高其竞争实力。

在利润率普遍趋同的当今社会，降低成本很显然是企业保持竞争优势的一大法宝。而税务筹划工作的实质是指纳税企业在依照我国税法的相关规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，通过对企业的投融资、经营管理等活动进行合理的分析和决策，充分利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润最大化这一经营目的。

二、房地产企业税务筹划现状

2015年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发展环境日趋复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业税务筹划方面的的著作及专论，取得了一定成绩。

三、房地产企业税务筹划的可行性

第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹划。一方面房地产企业通过税务筹划的方式在一定程度上可以提高纳税企业纳税的积极性；同时合法的税务筹划也规避了偷税漏税等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹划要求企业涉税人员具备较高的财务管理水平，能够提高企业资源的有效配置，优化产业结构。

第二，我国的税收环境逐渐国际化。我国自加入WTO以来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，实施税务筹划提供了自由发挥的平台。

第三，随着现代市场经济的日趋复杂，相关税收法律法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税务筹划提供自由发挥的土壤。

四、房地产企业主要税种筹划方法

房地产企业在经营过程中，前期投资金额很高，而且经营周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地产企业开发经营业务日趋复杂，企业除了土地、房屋的开发以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系列环节，当然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。

我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进行税务筹划的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。税率一般为营业税一般为5%（其中建筑业为3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。

（一）营业税

房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利用营业税的不同税率进行税务筹划，二是利用营业税的计税依据进行税务筹划：

1.营业税税率差异――不动产销售和装修分离。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照“营业税-建筑业”缴纳3%的营业税。

例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税应纳税额时，这部分装修价款会作为价外费用计入到营业额中，按照“营业税――销售不动产”5%的税率依此纳税，因而无法适用“营业税―建筑业”3%的营业税税率纳税。因此，房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照“营业税―销售不动产”税目税率5%计征营业税，而房地产企业提供的装修价款将按照“营业税―建筑业”税目3%计征营业税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。

例2：房地产企业大多与与其他建筑单位一同开发，也就是“分包”给其他建筑公司，根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业作为发包人将以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单位的分包款后的余额为营业额。如果承包建筑单位仅仅是负责建筑工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照“营业税―服务业”这一税目5%税率纳税；但是如果建筑单位承包建筑安装作业，不管其是否有参与施工，都应按照“营业税―建筑业”这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方与建筑单位在合作开发过程中，需签订建筑安装工作合同，按照“营业税―建筑业”3%税率计税，节约2%的应纳税额。

2.营业税计税依据差异――降低价外费用。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是营业额，营业额等于全部价款加上价外费用。房地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已达到减轻税负的效果。

例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部价款时大多连带收取一部分其他费用，譬如：采暖费、物业费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定这部分费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处理和收取这一部分价外费用，因此代收的这部分费用不再划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地产企业税负。

（二）土地增值税

1.分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相适用的税率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：400/600*100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，适用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。

如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。

因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240-155=85万元）的税额。

2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一关键方法。

例如：某房地产企业开发一处房屋，支付800万元取得土地使用权，花费1400万元用于土地开发和配套必备设施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业银行同期同类贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员发现，不提供可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。

因此，通过上例分析，房地产企业提供金融机构证明是明智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。

3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹划。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。

（三）企业所得税

1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据税法相关规定，房地产企业在销售房屋时，只有当房屋的所有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担。

2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终完全办理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地确认和核算房地产项目的最终成本、费用或损失。因此，房地产企业的财务管理人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。

（四）房产税

1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在会计核算账簿上“固定资产”账户上记载的房屋原价，该原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，房产税税额越高。所以，房产税税务筹划的关键就是合理适度地降低房产原值，房地产企业的财务管理人员可以将能与房屋主体分隔开的建筑部分分离出去，单独确认其价值，不作为房产原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹划。

例如：某房地产企业采用从价计征以房产余值作为其计税方式。按照《房产税暂行条例》的有关规定，房产税按征税对象划分属于财产税类，房产是以房屋形态存在和表现的一项财产，独立于房屋之外的有关建筑物不包括在内。准确掌握税法规定中对房屋的定义，对独立于房屋之外的建筑物是不征收房产税的，所以企业财务人员在核算房屋原值的时候，要将房屋与可分隔开的建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，分开确认和核算。

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【关键词】税法 名词概念 涵义

会计实务与税法的结合应用已经日益显现出其重要性,但相当一部分会计人员对税法常用名词概念使用不规范、不科学。究其原因,主要是会计人员对税法相关名词概念的内涵理解不深,断章取义。这种误解和混淆若处理不好,极易造成“偷税”,面临税收征管部门高额罚款和严厉处罚。有鉴于此,笔者参考现行各单项税种税收实体法及其实施条例(细则)、《税收征收管理法》及其实施条例、税务行政法制的基本原则、国家税务总局、财政部、海关等税收征管部门和两高(最高人民法院和最高人民检察院)的司法解释和其他行政法规、规章制度,进行归纳总结,对会计实务中常用的税法相关名词概念做一解析与甄别,管中一窥,以供商榷。

1 税收优惠名词概念涵义解析

1.1 免税、不征税、抵税、退税、抵扣

“免税”有两种用处。第一种用在“税收优惠”的专章法规规定中,与“减税”一起统称为“减免税”,在税法中一般有专门条款,是我国各单项税种税收实体法规定的普遍性税收照顾政策,其涵义“对本来应该征税的应税项目(或应税劳务),税法规定免予征税”。《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施条例》(以下统称《税收征管法》)将减免税分为“报批类减免(需要报税务机关审批同意)和备案类(取消审批手续和不需要报税务机关审批)减免”。按照税法条款规定的内容,又可以分为“免征”(完全免予征收税款)、“暂免征收”(在一定的时间段内暂时性免予征收税款)、“酌情减免”(根据实际情况和困难决定是否免予征收税款)、“法定减免”(法律规定的减免)、“特定减免”(特定范围的减免)、“定期减免”(在特定时期内给予减免)、“临时减免”(在一定时期临时性的给予减免)、“经审批后减免征收税款”等各类规定。

如《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下统称《营业税法》)规定:“托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍等服务免征营业税”属于“备案类、免征、法定减免”、“对社保基金理事会、社保基金投资管理人运用社保基金买卖证券投资基金、股票、债券的差价收入,暂免征收营业税”则属于“备案类、暂免征收、法定减免”;《中华人民共和国车船税暂行条例》(简称《车船税法》)不仅专章规定“法定减免”,如“非机动车船、拖拉机、捕捞、养殖渔船免征车船税”,还规定“特定减免”,如“省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,对城市、农村公共交通车船给予定期减税、免税”。《中华人民共和国海关法》和《中华人民共和国进出口关税条例》(以下统称《关税法》)规定“临时减免税”政策:“临时减免税是指以上法定和特定减免税以外的其他减免税,即由国务院根据《海关法》对某个单位、某类商品、某个项目或某批进出口货物的特殊情况,给予特别照顾,一案一批,专文下达的减免税。”临时减免税一般有单位、品种、期限、金额或数量等限制,其他不能比照执行。

第二种情况用于增值税出口货物的“免、抵、退”税政策,即:“对货物出口销售环节不征收增值税、消费税,这是把货物出口环节与出口前的销售环节同样视为一个征税环节;出口退税是指对货物在出口前实际承担的税收负担,按规定的退税率计算后予以退还。”根据《财政部、国家税务总局关于进一步推进出口货物实行免抵退税办法的通知》(财税[2002]7号)规定,实行“免、抵、退”税管理办法的“免税”是指对生产企业出口的自产货物,在出口时免征本企业生产销售环节增值税;“抵税”是指生产企业出口自产货物所耗用的原材料、零部件、燃料、动力等所含应予退还的进项税额,抵顶内销货物的应纳税额;“退税”指生产企业出口的自产货物在当月内应抵顶的进项税额大于应纳税额时,对未抵顶完的部分予以退税。

“不征税”指税法规定的不予征税的项目,由于其自身就不是税法规定的应税项目(或应税劳务),当然不予征税。如《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(简称《耕地占用税法》)规定:“建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的,不征收耕地占用税。”

“抵税”除用于上述“免、抵、退”税政策外,还有其他用法:用某方面的金额抵减应纳税额,有时也称之“抵免”。如《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下统称《企业所得税法》)规定“税额抵免”的内容:“企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备,该专用设备投资额的10%可从企业当年应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。”

“退税”与“免、抵、退”政策涵义截然不同,是指税收征收机关在依法征收税款后,发现多征了税款,主动或者依纳税人申请按照规定程序和办法退回多征的税款。如果这种退税从国库(国家金库)中退还的,由于国库是财政部门的出纳机关,归口财政部门管理,所以财政管理上称为“退库”。如《税收征管法》规定:“纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息,税务机关应及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规中有关国库管理的规定退还。”

“抵扣”指按照一定的金额标准抵扣应纳税所得额。如《企业所得税法》规定:“创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的,可以按照其投资额的70%在股权持有期满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额,当年不足抵扣的,可以在以后纳税年度结转抵扣。”

1.2 减税、减征、减按、减计、加计扣除、减半征收、两免三减半、三免三减半、五免五减半

“减税”指在税法规定的正常计算应缴税额的基础上,减免部分税款。“减征”指在正常的税率基础之上按照一定的百分比计算扣除。如《中华人民共和国消费税暂行条例》和《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》(以下统称《消费税法》)规定:“对生产销售达到低污染排放值(相当于“欧洲ⅱ号”标准)的小轿车、越野车和小客车减征30%的消费税”。减税和减征的区别前者直接减免税款,后者减税率。

“减按”实际上也是减征的一种。其含义是减少后按照较低的税率计算缴税。如《企业所得税法》规定:“非居民企业减按10%的税率征收企业所得税”,即:非居民企业的实际适用税率为10%。

“减计”指在计算某些收入时,少计一部分金额。如《企业所得税法》规定:“减计收入优惠企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入,可以在计算应纳税所得额时减计收入”;“综合利用资源,指企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料,生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入,减按90%计入收入总额。”即:对于上述符合条件的行业企业,用其取得的收入乘以90%计算应税收入。

“加计扣除”指国家为鼓励某些行业发展,规定在正常扣除基础上,额外再按照一定标准扣除一定的金额。如《企业所得税法》规定:“对于企业的研究开发费,再按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销”、“企业安置残疾人员所支付的工资费用,在按照支付给职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除”。

“减半征收”指对于应缴纳的正常税款,按照50%征收,或直接减半乘以适用税率计算。如《企业所得税法》规定:对原适用24%或33%企业所得税税率并享受国发[2007] 39号文件规定企业所得税定期减半优惠过渡的企业,2008年及以后年度一律按25%税率计算的应纳税额实行减半征收。”即(应纳税所得额×25%)×50%或者直接按照“应纳税所得额×25%×50%=应纳税所得额×12.5%”征收。

“两免三减半”指国家为鼓励某些企业发展给予的一种特别优惠措施,即前两年免税,后三年减半征收。如《企业所得税法》规定:“我国境内新办软件生产企业经认定后,自获利年度起,第一年和第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。”

“三免三减半”指前三年免征,后三年减半征收。如《企业所得税法》规定:环境保护、节能节水项目的所得,自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第1年至第3年免征企业所得税,第4年至第6年减半征收企业所得税。”

“五免五减半”则较“两免三减半”、“三免三减半”更加优惠,税款的减免扩大到五年免税和五年减半征收。如《企业所得税法》规定:“投资额超过80亿元人民币或集成电路线宽小于0.25微米的集成电路生产企业,可以减按15%的税率缴纳企业所得税。其中,经营期在15年以上的,从开始获利的年度起,第一年至第五年免征企业所得税,第六年至第十年减半征收企业所得税。”

2 税收法律责任名词概念涵义解析

2.1 偷税、逃税、骗税、抗税、欠税、漏税

《税收征管法》规定:“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证、或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税”。偷税重在强调由于纳税人的各种有意(恶意)行为造成不缴少缴税款的客观结果。对偷税的处罚是“对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

税法没有特别规定“逃税”的概念,一般指纳税人故意违反税收法律法规,采取欺骗、隐瞒等方式,逃避纳税。《税收征管法》规定:“纳税人欠缴应纳税款,采取转移或者隐匿财产的手段,妨碍税务机关追缴欠缴的税款的,由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金,并处欠缴税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

“骗税”指以恶意欺骗手段骗取税款的行为。《税收征管法》只规定了骗取出口退税的行为:“以假报出口或其他欺骗手段,骗取国家出口退税款,由税务机关追缴骗取的退税款,并处骗取税款1倍以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”笔者建议修订增加《税收征管法》相关内容,扩大骗税概念的适用范围。

《税收征管法》规定:“以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的,是抗税,除由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金外,依法追究刑事责任。情节轻微,未构成犯罪的,由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金,并处拒缴税款1倍以上5倍以下的罚款。”

“欠税”指纳税人未按照规定期限缴纳税款,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的行为。《税收征管法》规定:“纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或少缴应纳税款或应解缴的税款,经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关除依照规定采取强制执行措施追缴其不缴或少缴的税款外,可以处以不缴或者少缴税款50%以上5倍以下的罚款。”

“漏税”一词是日常生活俗称,其概念除在《海关法》提及“漏征”外,《税收征管法》和其他税法中没有明确提及和规定。依照税法立法的法理原则,可以理解为:漏税是指由于各种原因疏忽造成税务机关漏征或者纳税人漏缴税款的行为。

2.2 罚款、滞纳金与罚金

“罚款”是纳税义务人违反了税收相关法律法规而由税务征管机关给予的一种经济制裁,是一种行政处分行为,属于行政处罚范畴。“滞纳金”是指纳税义务人由于延迟缴纳税款而按日加收万分之五的额外罚款,也属于行政处罚范畴。“罚金”是指违反税法行为违反刑法,其严重程度达到了刑事处罚的标准,经法院裁判给与的一种金额处罚,是纳税人负担的一种刑事处罚范畴。

2.3 以上和以下、不超过(不高于、至多、最高)、不低于(至少、最低)、多少~多少

“以上和以下”是指在规定的金额以上和以下,一般不含“本数”在内,除非特别说明。如《消费税法》规定:对于委托其他企业(非个体)加工应税消费品的,以受托加工企业为消费税的扣缴义务人,如果受托方未按照规定代收代缴税款,委托方就要补缴税款(对受托方不再重复补税,但按照《税收征管法》的规定,处以应代收代缴税款50%以上3倍以下罚款)。这里的“50%以上”是指大于50%,“3倍以下”是指小于3倍。

“不超过(不高于、至多、最高)”指税法规定的最高金额限制,一般包含“本数”在内;“不低于(至少、最低)”则是指税法规定的最低金额限制,一般包含“本数”在内。如《企业所得税法》规定的小型微利工业企业标准之一为:“工业企业,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过100人,资产总额不超过3,000万元”。这里的“不超过”就包含了本数“30万元”、“100人”、“3,000万元”。

“多少～多少”指从多少金额到多少金额之间的区间范围。一般而言,“本数”(此时一般称为“级距点”)包含在前一个“多少”内,除非特别说明。如《个人所得税法》规定的“工资、薪金所得适用的税率表”如表1所示:

以上表第1、2、3个级数为例,应做如下理解:第一个级数“不超过500元的”是指月含税应纳税所得额“小于等于500元”的金额部分,即500元。“本数(级距点)500元”包含在第一个级数里;第二个级数“超过500-2,000元的部分”则是指“大于500元小于等于2,000元”的金额部分,即1,500元,“本数(级距点)2,000元”包含在第二个级数里;第三个级数“超过2,000-5,000元的部分”则是指“大于2,000元小于等于5,000元”的金额部分,即3,000元,“本数(级距点)5,000元”包含在第三个级数里。由于第一个级数的“本数(级距点)500元”已经包含在第一个级数计算,所以第二个级数的“前本数(级距点)500元”不应该在第二个级数计算,而“后本数(级距点)2,000元”则应该包含在第二个级数里计算,不应该在第三个级数里计算,其他各级距级数同理,依此类推。

例如:某人某月含税应纳税所得额是500元,其应纳税款的正确计算为500×5%=25元,而不是500×10%-25=25元(速算扣除法计算),二者计算结果虽然相等,但体现的计税原理有天壤之别。

同理,假定某人某月含税应纳税所得额是2,000元,其应纳税款的正确计算为500×5%+1,500×10%=175元,或者用速算扣除法计算为2,000×10%-25=175元,而不是2,000×15%-125=175元。

假定某人某月含税应纳税所得额是5,000元,其应纳税款的正确计算为5,000×15%-125=625元,而不是5,000×20%-375=625元。

2.4 利息率的换算、到期日和具体天数的计算

利息率的换算主要涉及到年利息率(以%表示),月利息率(以‰表示),日利息率(以表示)之间的换算,一般是按照行业惯例执行的,没有规范文件论及。计算时按照具体要求保留小数点位数,理论上一般要求保留2位小数,实际工作中按需保留。

以“年”为计算利息单位时,一年就是一个公历年,不分平年和闰年,到期日为对应年份的同一日。一年等于12个月,不分大小(平、闰)月,每个月30天,一年360(12×30)天。即:百分数除以12得到千分数(%÷12=‰),千分数除以30得到万分数(‰÷30=),百分数除以360得到万分数(%÷360=)。如年利息为12%,则月利息率=12%÷12=1‰,日利息率=12%÷360=1‰÷30≈0.033。如2005年5月14日(3年期)的贷款,到期日就是2008年5月14日。

以“月”为计算利息单位时,一个月等于30天,不分大小(平、闰)月,到期日为对应月份的同一日。如2008年5月14日(3个月)的贷款,到期日就是2008年8月14日。

以“日”为计算利息单位时,就需要区分大小(平、闰)月、平年和闰年,大月31天,小月30天,平月28天,闰月29天,平年365天,闰年是366天。区分平年和闰年的基本方法是:使用年份数字除以4,除得尽的年份是闰年,其余是平年,4年一闰。具体计算到期天数时一般采用“算头不算尾”的规则进行,即“起始头天和到期日尾天”的天数只算“起始头”一天,不算到期日尾天。如2009年为平年,2月24日开出一张支票,按照规定其有效日期为10天,则有效日期最后为3月5日,即2月24~28日共5天,3月1日-5日共5天。再如税法按日加收滞纳金5的计算:假设某进口货物向海关申报进口日期为4月2日,海关填发税款缴款书日期为4月4日,则“进口货物关税纳税义务发生日期”是4月2日(向报关地海关申报报关进口的当天),缴纳进口货物关税、增值税(消费税)时间为“海关填发税款缴款书之日起15日内”,即4月18日(含)前。

另外还有二点需要说明的是:如果缴纳税款的最后一日遇到周末或法定节假日,则缴纳税款的日期相应顺延至周末或法定节假日过后的第一个工作日。如果恰逢大小月或者闰平月的最后一天,对应到期日也应相应顺延至下月的第一天,即:某闰年2月29日起的1年到期日应该是下一平年的3月1日;8月31日起的1个月到期日应该是10月1日,1月31日起的1个月到期日应该是3月1日。

3 有关计税依据的名词概念涵义解析

3.1 销售额、含税销售额和不含税销售额

《增值税法》规定:“销售额是指纳税人销售货物或者提供应税劳务向购买方(承受应税劳务也视为购买方)收取的全部价款和价外费用”;《消费税法》规定:“销售额为纳税人销售应税消费品向购买方收取的全部价款和价外费用”;《营业税法》规定的销售额是指营业额。增值税属于价外税,采用价外计税方式,用不含税价作为计税依据,因而销售额中不包括向购买方收取的销项税额,即“不含税销售额”。其中,价款是指按照销售数量与单价的乘积,价外费用是指在销售价款之外向购买方收取的各项额外收费。消费税和营业税都属于价内税,税金包含在销售额(营业额)中,构成销售额(营业额)的一个组成部分,因而销售额(营业额)中就包含有消费税(营业税),不需要额外收取。另外,税法规定部分符合特定条件的收费不属于价外费用,不计入销售额(营业额)。

“含税销售额”和“不含税销售额”是针对增值税纳税义务人在对外销售货物或者应税劳务时,销售的定价或价款中是否包含有增值税销项税额而言,实际上是纳税人在销售货物或应税劳务时采用的一种定价方式。定价中包含有增值税的销售额称之为“含税销售额”,最典型的是小规模纳税人的销售行为。由于小规模纳税人只能开具普通发票,所以其采取含税定价方式,取得的销售收入均属于“含税销售额”。定价中不包含有增值税的销售额称之为“不含税销售额”,最典型的是一般纳税人的销售行为。由于一般纳税人可以开具增值税专用发票,其专用发票上就分别要列明销售额、税率和销项税额等内容,所以其销售额为“不含税销售额”。增值税应纳税额的计税依据是“不含税销售额”,在按照“含税销售额”定价时,纳税人就要将“含税销售额”通过公式换算为“不含税销售额”,考虑到增值税是属于价外税的基本原理,税法在规定计算公式时候,没有单独给出也无必要特意给出“不含税销售额”的概念,使用“销售额”的概念代替“不含税销售额”的概念。具体计算公式如下:

(一般纳税人不含税)销售额=含税销售额÷(1+增值税税率)

其中,增值税税率有17%(基本税率)和13%(低税率)两档。

(小规模纳税人不含税)销售额=含税销售额÷(1+征收率)

其中,征收率在2009年1月1日以前有6%和4%两档,以后为3%。

另外,在理解“含税销售额”和“不含税销售额”的换算和内涵时候,由于消费税(营业税)的销售额(营业额)内已经包含有消费税(营业税)税款,所以“含税销售额”和“不含税销售额”仅指增值税。

3.2 混合销售行为(混营)和兼营非应税劳务(兼营)、兼营不同税率货物或劳务

实务中,会计人员较难区分“混合销售行为”(简称“混营”)、“兼营应税劳务”和“兼营不同税率的货物或劳务”(二者统称“兼营”)之间的差异,进而混淆了增值税和营业税的纳税义务和范围。根据《增值税法》规定:“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务,为混合销售行为。”理解“混营”的关键在于:“混营”涉及的货物和非增值税应税劳务只是针对某一项具体销售行为而言,非增值税应税劳务是为了直接销售这批货物而提供的,二者之间是紧密相连的从属关系。故此,《增值税法》规定:“从事货物的生产、批发或者零售的企业,企业性单位和个体工商户的混合销售行为,视为销售货物,应当缴纳增值税;其他单位和个人的混合销售行为,视为销售非增值税应税劳务,不缴纳增值税。”

与“混营”相比,“兼营”是指增值税纳税人在从事应税货物销售或提供应税劳务的同时,还从事非增值税应税劳务(即营业税规定的各项劳务),且从事的非增值税应税劳务与某一项销售货物或提供应税劳务并无直接的联系和从属关系。《增值税法》规定:“纳税人兼营非增值税应税项目的,应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额;未分别核算的,由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。”

“兼营”还有另外一种情况,即兼营不同税率的货物或应税劳务,是指纳税人生产或销售不同税率的货物,或者既销售货物又提供应税劳务。

下面以某大型综合性商场(一般纳税人)的各种销售行为,根据税法的立法精神原理,列表对该商场不同行为纳税义务比较如表2所示:

本文主要是解析了税法常用的一些名词概念进行解析,有助于会计人员正确理解税法常识,帮助正确理解和核算应缴税金。

参考文献

[1] 中国注册会计师协会编:税法,2009年度注册会计师全国统一考试辅导教材,经济科学出版社,2009年4月第一版.

篇4

一、房地产开发企业的主要工作及业务特点

（一）主要工作业务范围划分 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业所主要从事的业务有：土地的开发与经营，涵盖企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营，涵盖房屋的开发指房屋的建造。

（二）房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 首先是开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。其次是开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。第三是开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多。第四是开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。第五是经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（三）房地产开发企业商品房预售行为的税收缴纳相关法律依据 房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》（建设部令第131号，2004年）的规定，开发商开发的商品房只有同时符合以下条件，才能开盘预售：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、房地产开发企业商品房预售收入会计确认与税务要求

（一）会计确认 房地产作为一商品，由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质，“现房销售”占比较低，而多以预售为主。因此，对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号――收入》规定，当企业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益预计将流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然，房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。

（二）税务要求 税务会计遵循法定性原则，即只要符合税法规定的应税收入，不论其会计上如何处理，也不论其业务金额的大小，一律按税法规定计征税款。房地产开发企业商品房预售收入涉及如下税种：第一，营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收账款方式的，其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，缴纳印花税；第二，土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”，因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。第十条规定：对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第三，企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按规定缴纳企业所得税。

三、房地产开发企业商品房开发过程中的项目投资费用估算

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本 主要包括8项：（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%计算。（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

（二）开发费用 主要是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的2%～3%；销售费，约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

四、房地产开发企业商品房预售的涉税处理

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发企业预缴税费的会计处理，制度上并没有做出明确的统一规定，作者结合实际工作中的做法，对主要税种谈谈自己的看法。

（一）科目设置 房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目，核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。

（二）营业税费核算 由于楼盘尚未开发完工，财务会计遵循实质重于形式原则，预售房款不符合商品销售收入的确认条件，暂作“预收账款”入账。但是，税法在确定计税基础时采取的是“形式主义”，往往遵循“形式重于实质”原则，税务会计更重视发票、索款凭据、合同等形式。按税法规定，纳税人采取预收款方式销售开发产品，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业收到预售房款，即负有纳税义务，次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则，收入不能确认，按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时，借记“应交税费――（营业税、城市维护建设税、教育费附加）”，贷记“银行存款”。楼盘开发完工，预售收入符合确认条件，此时，应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“营业税金及附加”科目。借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”；借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

（三）土地增值税核算 房地产企业预缴上地增值税，应根据完工和结算竣工的工程项目，及时对土地增值税进行清算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税。借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税费”，贷记“应交税费――应交土地增值税”。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”，贷记“应交税费――应交土地增值”。补缴土地增值税，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

（四）企业所得税核算 国税发［2009］31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。这种“预计毛利额”在会计上并不做账务处理，只是在企业所得税纳税申报上作为“调增项目”专项反映，计入应纳税所得额。作者认为，以预计毛利额计缴的那部分企业所得税额，在会计上作为“应交税费――应交企业所得税”借方反映，作为完工结转销售当期应缴企业所得税的抵扣项。