国有土地房屋征收法范文

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篇1

摘要:

国有土地上房屋征收这一行为之属性符合私法中的所有权社会化原则，其作为一种社会现实普遍存在于当下我国经济发展的进程之中，其背后蕴涵着深刻的私权保障要求。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》在立法理念与技术上较原有法更为先进与合理，但在实体规制与程序设置上仍存有缺失，故公共利益的清晰界定、拆迁补偿标准的明确设立以及拆迁程序的细化规范是解决国有土地上房屋征收所出现问题的必由进路。

关键词:

房屋征收;公共利益;私权保障;拆迁补偿;正当程序

随着经济社会的进一步发展，城市化进程的不断推进，用地规模激增使得土地及附着于其上的建筑物之征收不可避免，并因此需要拆除相应土地上的建筑物、安置相关人员。在征收中，产权主体均竭力争取对城市土地中蕴含无明确归属之显化的潜在租值，且相关征收制度被异化所生之权利和权力的冲突与较量，而科学、合理的法律法规之暂付阙如引致了城市发展与私有财产权保护关系的扭曲，使得各方以利益博弈者的身份相互对峙。虽然2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布施行，但具体的规制内容仍存有漏洞，对被征收人私权保障的力度依然孱弱，暴露出国有土地上房屋征收①法律制度的结构性悖论和实践操作中的功能性混乱等诸多问题。因此，有必要对国有土地上房屋征收问题进行深入研究。

一、国有土地上房屋征收的私权保障要求

我国《物权法》第四十二条第一款规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第三款继续规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”从一定意义上说，《物权法》确立了国有土地上房屋征收补偿的私法基础与私法要求，填补了规范与事实的缝隙，体现了“法治的基本要求(形式法治)是‘法律主治’”［1］。国有土地上房屋征收这一行为属性符合私法上的所有权社会化原则。传统私法秉承所有权绝对原则，其过度强调个人的绝对权利所带来的弊害使得现代权利观念逐渐由个人权利转向社会权利。德国学者耶林在其《法律的目的》一书中指出:“所有权行使之目的，不独应为个人的利益，同时也应为社会的利益，因此现今应以‘社会的所有权’制度取代‘个人的所有权’制度。”［2］而《魏玛宪法》第153条所规定的“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利”即表征了这一理念。从另一侧面与此相对照的是“对所有权的拘束与个人在社会秩序中承担的内在和外在义务拘束相符”［3］。在现代社会中，任何私人财产权利都不是绝对的、不受限制的权利。国家为了维护公共利益的需要，有必要在特殊情况下通过征收的方式限制私人财产权。这既是所有权社会化限制的表征也是私人所有权的义务所在。诚然，所有权社会化并非是对私人所有权的否定，其本旨是调适所有权保护与所有权内在义务拘束的平衡，在最大程度上使得私人所有权的行使与社会公共利益并行不悖。正如王泽鉴先生所言:“所有权并非绝对，基于公共利益的限制(包括征收的可能性)，实乃寓存于所有权本身。所有权的内容兼括权能和义务、限制及拘束，使私的所有权更具存在的依据，而发挥其功能。”［4］因此，所有权社会化并非导致所有权失去独立的价值意蕴，倘若在所有权社会化的过程中对所有权造成了损害，仍然应当参照私权的损失加以救济。

(一)拆迁补偿的私法基础公民的合法财产受法律保护，确立物权法律关系的重要意义就在于明确物之归属及利用，保障所有权人对所有权的信赖保护以及合理预期利益，强化所有权的安全属性及稳定性。从私权保障的角度检视，城市房屋拆迁却有违物权稳定性，且极易破坏所有权的安全属性。国有土地上的房屋拆迁法律关系中所涉及的物权内容至少包括三个方面:土地所有权、土地使用权以及土地附着物房屋的所有权问题。根据我国现行法律，城市土地所有权归国家所有，城市土地使用权被相应的房屋所有权人所享有，作为城市土地附着物的房屋所有权亦归城市居民所有。土地所有权归属于国家，其不能成为国家征收的对象，不构成城市房屋拆迁补偿的私法基础。根据我国《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条所确立的“房随地一体转移”与“地随房一体转移”的规则，我国城市土地使用权与房屋所有权从权利流转的归属分析是一致的。城市房屋拆迁直接损害的是城市居民的房屋所有权，所有权的灭失直接导致损害赔偿，因此国有土地上房屋拆迁补偿的私法基础首先在于对城市居民房屋所有权的侵害。同时，城市居民享有城市土地使用权，而城市房屋拆迁的最终目的即是提前终止土地使用权并收回土地以使土地资源得以重新分配。所以，从应然的角度出发，在房屋拆迁法律关系中，拆迁补偿的私法基础包括两大方面的内容，即拆迁主体对被拆迁人房屋所有权以及土地使用权的损害。忽略二者之一的看法都是不全面的，因为此两种基础法律关系关涉补偿原则及范围的问题。

(二)拆迁补偿的私法原则国家基于公共利益的需要，即依循“公共利益较个人之必要为大(Necessitaspubulicamajorestqua-mprivata．)”及“私人利益，次于公共利益(Privatumcommodumpublicocedit．)”［5］，可以对城市房屋进行拆迁并依法给予拆迁补偿。城市房屋拆迁是对公民私有财产权的限制，但这种限制并不能表明国家力量可以毫无对价地随意剥夺公民的私有财产权，因为“征收虽然是基于公共利益的目的而对个人和集体财产权所做出的限制，但这种限制并不是对财产的无偿征收，而是强制性地以适当补偿为前提的权利移转”［6］。“由于行政征收权就是公权力的一种特权，具有自我扩张的性质，加之公共利益的不确定性，征收机关在适用时往往体现了较大的自由裁量权。如果不对之进行合理约束，必然会侵犯被征收人的合法权利。”［7］具体到房屋征收法律关系，拆迁行为在实效上与一般的侵权行为无异，只不过这种行为基于法律的规定而产生，具有法律基础，拥有合法形式，因此不能判定为侵权。但征收人因公共利益导致房屋被征收的后果一方面造成被征收人合法财产权的灭失，侵害了物权，造成权利人损害(这种后果与侵权行为引发的后果别无二致);另一方面又引起其他主体(被侵害人除外)的受益，并且后者受益之广度与延展性显然优于前者，这在土地使用权的补偿上尤为凸显，在地价补偿标准方面，我国采用的以法定方式辅之以裁定方式作为计算基数的地价一般来说低于市场交易的地价①，而补偿缺省和计列开发成本时的刻意高估所形成的高估低赔的差额利益更是极易使得被征收人陷入“新圈地运动”。所以，虽然基于公共利益导致的城市房屋拆迁行为不具有侵权性质，但依据民法之等价有偿、公平原则以及侵权法的归责原理，侵权赔偿的标准理应被参照实行，赋予权利人以请求损害赔偿或诉请承担其他民事责任的权利，征收人也应当对被征收人的损失给予公平补偿。《宪法》第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯”，即使该合法利益需要绝对服从于社会公共利益，基于此所产生的损害赔偿却也是不可敷衍了事甚至置之不顾的，否则这将会诱发公权力过度侵犯公民私权现象的产生。所以，从公民私权受法律保护的角度而言，基于因公共利益所生之房屋拆迁补偿必须采取公平补偿的标准，才能更好地保障私权。

(三)拆迁补偿的私法保障范围拆迁补偿的私法保障范围在利益分配上应当包括合理利益的保障范围以及预期利益的保障范围;在保障主体上应当包括直接利益主体与间接利益主体。合理利益的保障属于直接损失的范畴，当然属于拆迁补偿的范围。至于预期利益，根据私法精神，出于对被拆迁人利益的充分考虑以及公平原则的要求，也应当纳入补偿范围之中。与此同时，主体保障的范围也应当扩及间接利益主体的范围，才能够保证拆迁补偿的公允性。以美国联邦宪法所规定的征收三要件之一的公平补偿为例，第5条修正案强调:“未经公正补偿，不得将私有财产充作公用。(norshallprivatepropertybetakenforpublicusewithoutjustcompensation．)”其部分内涵即体现出多维度补偿的理念:一是有权得到补偿的不仅包括财产的所有人，还包括财产相关的收益人，如房地产的承租人;二是取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还包括其附加物，以及与该房地产商业信誉有关的无形资产(odwill)②。此外，1970年联邦国会还制定了《针对联邦或联邦资助规划的统一搬迁补助与不动产征收政策法》(UniformRelocationAssistedandRealPropertyAcquisitionPoliciesforFederalandFederallyAssistedProgramsAct)，规定应当向被征用人补助搬迁费用、搬家津贴以及其他杂项费用。很多州受其影响，肯定搬迁费用等应当计入征收补偿的数额之内③。三是补偿的公平市场价值并不单纯反映被征用财产的当前用途，它还反映该财产适宜投入使用的其他合法用途④。通过全方位的保障，被拆迁人并不会因公益而生的征收、征用导致利益减损，这是符合当代私权保障的民法精神的。因此，在借鉴国外经验的基础上，扩大拆迁补偿的私法保障范围在我国成为一项重要任务。

二、国有土地上房屋征收原有法述评

(一)国有土地上房屋征收问题的形成与现状从广义“法”的角度看，国有土地上房屋征收由我国现行的多部法律同时进行规制⑤，既有国家的根本大法《宪法》，又有如《城市房屋拆迁管理条例》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法律法规，还有如《物权法》这样的民事法律。鉴于涉及法律规范的位阶层次之较大跨度和部门领域之繁多数目，我们必须承认调和我国现行的房屋征收制度兼具复杂性、重要性以及必要性。通过对涉及的各法律施行之时间、具体规定以及实践操作的境况之分析，我国房屋征收问题的形成与现状可得以基本把握。第一，由1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1991年1月国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》时间间隔之短暂，我们可以窥知我国对土地使用权制度的法律调整与对城镇房屋征收问题的法律调整几近同步。因此，城镇房屋征收问题之独立存在和极易产生纠纷的现状背后必然存有多元化因素，而非仅仅是土地使用权制度的不完善所致。第二，土地与建筑物“房地分离”的本质关系与“一体主义”的法律后果所引致的结构性悖论是导致我国现行房屋征收相关法律问题的重要根源。为凸显房屋的本身价值与独立地位以及便利房屋的流转交易，我国并未延循古罗马法的“一切建筑物从属于土地”的土地吸附地上物原则①，而是采纳了建筑物所有权独立于土地所有权的所谓“房地分离原则”［8］。然而在法律后果上，“房随地走”或“地随房走”的房地一体之自由流通模式，从立法技术和思想上体现的交易模式是建立在国家所有权基础上的“国家物权主义”，“在土地国有的条件下，土地所有权与使用权(从而土地所有权与房屋的所有权)的分离变成强制性的，不能通过相关各方的谈判来加以改变。人们并非是在各种可能的选择中去选择自己认可的权利分配模式，而是被强制接受某种权利分配结果”［9］。这使得国家在对国有城市土地进行征收的同时，不重视或者根本否认国家对城镇房屋的征收，亦或是只着眼于房屋本身的补偿而回避土地使用权随征收活动潜在租值的显化而导致的利益纠纷。这种房地结构性矛盾实际上根源于我国的计划经济体制，其更加强调公民对国家安排的绝对服从。随着我国社会主义市场经济的提出与发展，房屋流转交易形式逐渐多样态化、土地使用权出让和转让的法律制度日臻完善，如何促使房产与地产妥适结合以体现客观价值的最优化愈加受到重视。第三，随着社会主义市场经济发展的深入和公民权利意识的自觉而生，在对房屋违法征收的一片反对声中，立法者开始密切关注并愈发重视房屋征收中被征收人的合法权益。这最突出地反映在我国2004年《宪法》第四修正案、2007年《物权法》以及2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布与施行。在城市房屋征收法律关系中，作为相对弱者一方的被征收人的合法权利越来越受到全面、合理的保障，在补偿范围、补偿程序上也逐渐体现出私权保障的价值诉求。

(二)国有土地上房屋征收的原有法评价国有土地上房屋征收所涉及的原有法律法规为房屋征收行为构建了大致的法律框架，但该法律框架还远不能满足和解决现实生活中房屋征收出现的诸多法律问题，国家权力运作和公民权利保障相协调的要求无从实现。原有法规制的问题主要体现在以下方面:首先，公共利益界定不明确。我国《宪法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房屋拆迁管理条例》和《物权法》等原有法对公共利益都或详或略有所提及，然而，于诸多规制中“公共利益”依旧“犹抱琵琶半遮面”的不明确性与模糊性，并未降低实践中区分公共利益和非公共利益的难度，由此行政主体侵损私权的较高概率仍是房屋征收中存有的较大隐患。修正原有法立法技术上的弊端以及规制上的漏洞以击破制度成为准确界定公共利益的原动力。其次，政府角色定位不清晰。我国有关征收的原有法律规制由于对行政权力缺乏有效制约，导致其过于膨胀，司法程序的作用没有得到应有的重视与发挥。在征收法律关系中政府毋庸置疑是作为最终归责者的一方主体，但在征收过程中政府作为指挥者、执行者、服务者亦或是裁决者的定位又迟迟得不到明确，而于设法减轻自身机构直接的担责压力或缓解现行补偿的经济负担的考量，政府或扮演多重角色或隐匿幕后，由此导致的主体错位造成认定程序上的混乱，从而引发政府信用危机与公信力下降等现实问题。最后，拆迁补偿安置不合理。第一，补偿安置实质上是充满利益博弈的伪商谈。因行政部门的强势“兜底”，原有法从安置补偿协议的启动到制定均刻有明显的强制性烙印，这就使得缺少双方充分沟通和意见交流的补偿安置协议是一种冲突博弈而非议价博弈。由此，征收方案的制定过程就离“接近于一个完全信息的双方议价博弈，其最后的均衡将趋向于纳什议价解①”这一理想模式渐行渐远。第二，房屋补偿标准偏低，国有土地使用权被提前终止后未得到应有补偿。原有法尚未就城市建设拆迁中国有土地使用权的补偿做出具体规定，将若干问题淡化为仅对征收房屋所有权而产生的补偿安置问题，被拆迁人土地使用权的损失被悄然“隐去”。第三，被拆迁人难以得到真正妥善安置。按照原有法的补偿标准，较低的货币补偿使得大批拆迁户易陷入难以承受按面积差价重新购房的经济压力和在外租房又明显不能满足利益优化的两难境地，最终只能选择迁移到地价相对便宜的城市边缘居住。随着城市经济的不断发展、用地需求的无限增长，如此迁移循环往复，被拆迁人的地理位置渐次被“边缘化”，最终导致的是整个社会中低收入群体的被“边缘化”。

三、国有土地上房屋征收新条例评述及完善之思考

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新《条例》)颁布施行，该条例较《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧《条例》)在权利保障方面设置更为周全，立法理念、立法技术更为先进与合理，制度的嬗变促使了许多现实性问题的解决，但新条例仍有许多规制有待完善。

(一)公共利益的界定是否应正面界定以及能否正面界定作为公权与私权连接点的公共利益一直是备受学界讨论的热点与难点问题。面对因立法的暂付阙如而导致实践中“公共利益”之滥用境况，尽管王利明先生曾在制定《物权法》时就明确指出:“仅仅寄希望于物权法对公共利益内容的界定是物权法所不能承受之重”［10］。但不可否认的是，公共利益承担了揭橥《宪法》第十条②精神的责任，成为《物权法》第四十二条③规定的征收程序启动之实质要件与最终目的之应然归宿。因此，研究公共利益的界定成为完善我国房屋征收法律制度的首要任务。新《条例》第八条就公共利益的范围进行了具体规制:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”一方面，立法上将公共利益作为房屋征收的前置条件，有助于界分公益征收与商业征收。判定公共利益的需要还必须坚持必要性原则，即“为了实现某种特定的公共利益必须对特定范围内的房屋进行征收，否则该特定公共利益不能实现。也就是说，哪怕房屋征收行为的目的确实具有公益性，但若该方案不是唯一的，还有其他不需要通过房屋征收也能实现公共利益的途径，那么该征收行为就不符合必要性原则，其为了公共利益需要的‘确需’性就不具备。必要性原则能够有效防止政府在为实现公共利益的过程中为削减成本或其他不适当考虑而滥用征收权”［11］。另一方面，在立法技术上兼采了列举式和概括式并举的立法方式，妥善地处理了公共利益因具有发展性、开放性、抽象性和模糊性等特征而引致的难以界定的问题，以相对明确的标准使得在法律实践中更具操作性。通过对公共利益进行列举性的规定，法条能够为一般民众及行政主体提供统一的标准指引，对于判定某一行为是否违反公共利益的要求也大有裨益，这种具体化的法律操作模式实质上就是对公共利益类型化分析，正如拉伦茨所言:“当抽象———一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时，大家首先会想到的补助思考形式是‘类型’。”［12］而概括式的“兜底条款”即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”之规定，一方面因开放式“兜底条款”的运用而“期待能弹性地、演变地对生活事实加以规范，而不至于挂一漏万或不能与时俱进”［13］;另一方面也使得规制“公共利益”的法律层级有所保障，这决定了地方性法规和政府规章都无权创设新的“公共利益”的情形，限制了对“公共利益”的扩大解释①。诚然，在房屋征收和拆迁的过程中，就新《条例》列举的六种公共利益而言，“最容易出现公共利益被‘掉包’的情形就是政府组织实施的保障性安居工程和旧城区改建，在这两项建设中往往存在公共利益与商业利益交织的情况，而使它们成为地方政府大量引入商业利益的缺口”［14］。因此，在判定因该两项建设需要而进行的房屋征收与拆迁活动时，应该严格审查征收房屋收回土地使用权后的土地使用主体、征收与拆迁的受益者、产权的可能承受人与土地的使用功能等，以确保作为房屋征收与拆迁目的的公共利益在房屋被拆迁后能够在相当程度上得以实现。

(二)拆迁补偿标准的重塑补偿系征收制度的必备要素，注重补偿的征收制度，“既遵循了法制发达国家征收制度的发展规律，也抓住了我国城市不动产征收纠纷的主要矛盾”［15］。房屋拆迁补偿既具有深厚的基础，又体现私权保障的价值内涵，在房屋拆迁法律关系中，房屋拆迁补偿理应体现人权保障的要求以及等价有偿、公平的民法原则。基于注重完善与提升拆迁补偿标准的理念，具体补偿举措应体现在以下方面:第一，从适当补偿到公平补偿———价值理念的转变。我国2001年颁布实施的旧《条例》对被拆迁人采适当补偿标准，这在实践中多被等同于象征性或抚慰性补偿。依据适当补偿标准，被拆迁人的直接利益无法得到全面补偿，更毋论预期性的利益。此外，行政补偿的范围偏小，补偿基本上只限于财产权补偿，而财产权补偿中也只局限于对直接损失的补偿。2011年实行的新《条例》首次将拆迁补偿的标准确定为公平补偿标准②。公平补偿原则纳入了严密的利益评估机制，并与市场挂钩，实现了私权保障价值理念的转变，对房屋拆迁法律关系中被拆迁人的利益保护更为周全。然而，新《条例》尚未关注或解决的问题在于:城市居民房屋所有权和土地使用权虽然归属主体一致，但二者的价值标准却是相异的。新《条例》虽然对被拆迁人采用公平补偿标准，但这种补偿的公平性所针对的对象却不甚明晰。新《条例》第十七条第一款限定了房屋征收补偿的范围:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。从条文字面看，补偿仅限于基于房屋所有权所产生的合理利益，对城市土地使用权的补偿不在考虑之列。然而，新《条例》第八条关于公共利益需要的界定，“无论是为了保障性安居工程建设、旧城区改建的需要，还是为了基础设施建设、公共事业的需要，地方政府对他人房屋进行征收的真正目的并不是为了取得房屋的所有权，而是为了尽快拆除房屋和重新开发、利用土地”［16］。事实也是如此，随着现代化进程的加快，城市土地使用权的市场价值往往要远高于基于房屋所有权所派生出的各项利益。况且，新《条例》第二十一条第三款“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的”规定已暗含了地价在补偿中所占有的重要份量;第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”中的“房地产”更是直接显露“地产”在征收补偿中难以被忽略;住建部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条也规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的交易金额。由此，被征收房屋的价值补偿，当然包含了对建设用地使用权价值丧失的补偿，否则“公平补偿”只是“金玉其外”而在实质上对被征收人有失公允———新《条例》对补偿标准所依据的基础对象之暧昧不清的态度值得反思。日后立法需要完善的事项在于:第一，在考虑补偿时，是否需要同时补偿基于房屋所有权及土地使用权所产生的利益之总和;第二，是否将二者价值进行比较而补偿价值较高者。笔者认为，第二种方法更为合理。原因在于，我国实行房地一体主义，对二者进行总和性补偿一方面会加重政府负担;另一方面可能会引发道德风险，加剧公民的信誉危机。如前所述，土地使用权具有独立的价值，且此价值在某些情况下相对于房屋而言在理论上甚至更为显著，但是在实践交易中，土地使用权的对价一般已经“吸附”于为取得房屋所有权时所支付的对价中，所以在厘定补偿规制时，也理应将实践考虑其中，故补偿标准按两者价值之和显然并非合理。根据十八届三中全会国务院机构改革和职能转变方案所指出的建立不动产统一登记制度，“房地一体”的模式将会更为明显地体现，在补偿价值计算时，立法应参照实践中“地产”之于“房产”价值的“吸附”这一事实对补偿标准进行明晰规制，以两者价值较高者为准。第二，由单一性到多样性———亟待解决的问题。在拆迁补偿方式上，目前我国基本上采以货币补偿为主、实物补偿或产权调换为辅的做法，新《条例》依然没有解决该漏缺①。补偿方式的简单化使得被拆迁人所面临的际遇难以被顾及甚至遭到漠视。在房屋拆迁过程中，房屋的灭失往往直接导致居民就业成本和生活成本的增加，从而引发新的生存危机，这关涉公民权利的保护及社会秩序的安定与和谐，因此，有必要坚守公平补偿的原则与标准。美国研究不动产征收及补偿的著名学者AbrahamBell和GideonParchomovsky指出，随着公共利益范围的不断扩张，公平补偿几乎成了仅有的对私人财产权有意义的保障和对政府滥用征收权的审查②。究竟什么是“公平补偿”?美国联邦最高法院认为，需要补偿的是因征用行为给财产所有人造成的损失，衡量损失的标准是财产被征用时的公平市场价值(fairmarketvalue)③。在坚持公平补偿标准时，立法需要考虑两方面的因素:一方面，公平市场价值并不单纯反映被征用财产的当前用途，它还反映该财产适宜投入使用的其他合法用途④。纯粹从现有价值出发评估的补偿数额往往难以弥补当事人的实际损失，对被限制和剥夺私有财产权的公平补偿必须包括私有财产的既有价值如被拆迁人处分不动产自遭受破坏的损失，潜在价值如被拆迁人对不动产情感价值的损失以及与不动产所处社区联系割裂的损失、满足个人正当的特殊需要投入的损失⑤，同时还应该将可得利益纳入考虑之中。另一方面补偿的方式必须考虑到分配正义，补偿方式差异的背后蕴含的是价值冲突及利益冲突。庞德认为:“法学家所必须做的就是认识这个问题，并意识到这个问题是以这样一种方式向他提出的，即尽其可能保护所有的社会利益、并维持这些利益之间的、与保护所有这些利益相一致的某种平衡或协调。”⑥故，为平衡或协调公共利益与个人利益，立法所提供的补偿方式理应能够保证个人的生活水准不会因为私有财产权的征收或征用而降低。因此，建立多样化的补偿机制成为必须。多样化的补偿方式除了以货币补偿为主，实物补偿或产权调换为辅外，还可以考虑增加安排就业、提供升学机会、扩大社保范围等其他措施，从多方位、多维度保障被拆迁人的合法权益。第三，由笼统性到唯一性———补偿主体的特定化。房屋拆迁责任主体不明确是导致房屋拆迁纠纷的重要原因。房屋拆迁中实际包含了两层法律关系———政府与开发商之间的土地使用权出让法律关系、政府与被拆迁人的土地使用权收回与房屋所有权征收法律关系，被拆迁人与开发商之间并没有直接的法律关系。旧《条例》规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。在旧《条例》下，何谓拆迁人?拆迁主体是谁?拆迁由谁补偿?这些问题对于被拆迁人而言往往不得而知，加之缺乏公共利益的前提性要求，诸多商业性拆迁大行其便，无所顾忌，这些均使得主体错位、责任承担混乱的现象成为常态。新《条例》第四条则明确规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”这一规定揭示了“房屋拆迁”归属于“征收”，是政府行为，即市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，政府部门成为公益拆迁补偿的唯一主体而明确归位。新《条例》第四章又就政府职能部门的不法拆迁行为规定了严格的责任机制，补偿主体的特定性使得政府的责任得以明定，在权利保护方面避免了被拆迁人求偿无门的被动局面，健全了被拆迁人的补偿保障途径。新《条例》中，房屋拆迁补偿法律关系中的政府部门承担的是严格责任，“一个国家要实行法治，总要会牺牲一些原本由国家、政府、官员所拥有的东西，或者是放弃某些希望取得并且可能取得的正当目标，诸如国家的部分权力、阶级利益、政党影响力、官员职权、工作效率，甚至经济效益”［17］。虽然政府从之前的“幕后”走入“台前”且承担更多的责任与风险，但这与责任政府、服务政府的科学行政理念是相符的。但新《条例》需要进一步完善的地方在于有必要具体细化被拆迁人求偿程序，拓展求偿救济途径，在归责主体明确化的同时只有构建起健全完善的求偿程序才能在终极意义上保障被拆迁人行使求偿权。

(三)征收正当程序的完善目前，我国房屋征收正当程序的不完备甚至缺失是房屋征收违法现象屡禁不止的主要根源。“一个健全的法律，如果使用武断的、专横的程序去执行，不能发生良好的效果。一个不良的法律，如果使用一个健全的程序去执行，可以限制或削弱法律的不良效果。”［18］严格程序的规制及施行是达至实体正义的前提，“征收程序要实现的基本功能是:对征收决定权的制约和对被征收方权利的保障”［19］。在我国有关规定程序的法律法规中，保障公民或行政相对人的知情权和参与权尤为必要，正当程序原则应当成为房屋征收高度关注的原则。第一，完善征收许可中的听证程序。根据我国《行政许可法》第四十六条的规定:“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。”该规定存在的问题是，听证程序的启动完全依靠行政机关的价值判断，在具体行政行为所涉及的利益关系中，行政主体既是参加者同时又享有决定听证的启动权，缺乏一定的监督机制。新《条例》第十一条明确规定:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”可见，该规定在提高听证的公众参与度以及过程、结果的透明度上有所进步。但是，对于何谓听证、何时听证、如何听证、向谁主张听证这些问题的法律规定过于粗泛，听证信息机制的设置依然严重失衡，被征收人缺乏实际参加听证的路径保障以致《行政许可法》赋予公民主张听证的权利有被“虚化”或“架空”之嫌。新《条例》关于听证事项中，只有因旧城区改建需要征收房屋才关涉严格听证的问题，在其他事项上则无严格听证的要求。“不管如何界定公共利益，也不管是哪一级别的公共利益，只要公共利益的主张会引起私人实体利益的限制与克减，就必须存在一种程序系统来保证这种限制与克减的正当性与合法性。”

［20］尽管新《条例》第九条规定，作出的征收决定必须符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等，而这些规划的制定就必须广泛征求社会公众意见，经过科学认证。这其中完全可以将其明定为必须经过公益调查和公益听证程序。笔者还认为，对关涉房屋征收中的所有事项都应当纳入听证程序，听证应该严格执行《行政许可法》所要求的程序进行，听证笔录应当完整、全面，准确反映听证过程及参加者的意见，并以此作为决策的依据。“正当法律程序就是要求征用当局必须听取被征用人的意见，同时要充分说明行使征用权的理由，而不是根据其单方意志作出征用决定。”［21］对于行政机关未经听证所作出的违法行政行为，应根据征收进程中的不同情况，依法分别作出撤销、驳回诉讼请求或者确认违法判决。第二，完善拆迁补偿安置的评估程序。完善拆迁补偿安置评估程序的关键在于保证评估机构的独立性、客观性与公正性。旧《条例》虽然规定补偿定价以市场评估价进行确定，但同时又将评估办法的制定权划归省、自治区、直辖市人民政府，市场评估受到政府政策的左右。新《条例》规定在评估办法上增加了复核评估以及向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。在房地产价格评估机构的选任上，规定评估机构应由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定，将被拆迁人的索偿权与行政主体的行政权相剥离，尽量避免行政主体的过分干预。总体而言，新《条例》推行后的最终议价结果较之于旧《条例》应更为趋近公平。由于“健全第三方评估市场，赋予公民以自由选择评估方的权利，引入有效的竞争机制应该是完善征收补偿制度的一个必要进路”［22］。不难看出，在评估机构的遴选机制以及对评估机构的监督等方面，新《条例》仍有细化的空间。第三，完善房屋征收的裁决程序。

完善房屋征收裁决程序应当强化司法权与行政权的分离，强化司法权对行政权的监督，坚持司法终局原则。根据旧《条例》的规定，行政裁决程序是提起行政诉讼程序的前提条件，如果不满行政裁决，即使申请诉讼，也不能避免房屋被强制征收的命运。赋予政府部门对征收纠纷的行政裁决权后，政府部门在下发行政许可后还对其自己作出的行政许可予以裁决，“在中国现行的房屋拆迁制度框架中，政府既是给予房屋拆迁许可的初始界定者，同时也是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，行政许可、裁决及执行的角色重叠，政府一身兼具运动员和裁判员的双重身份。”［23］行政主体行使行政权时往往肆无忌惮，不利于被征收人合法权益的保护。行政的特点固然讲求效率，但是在公民权利可能受到极大损害的时候，还应当充分注重正义、公平的要求，这是实现最优效率的途径之一。新《条例》第十四条规定:“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”这是对房屋征收的裁决权实行司法终局原则的确认。从私权保障的角度而言，只有将房屋征收的最终裁决权由行政裁决转化为司法裁决，建立起有效的监督机制，才能避免行政主体对房屋征收裁决权的权力垄断，更好的保障被征收人的合法权益。在国有土地房屋征收中，房屋征收作为越来越普遍的社会现象所引发的一系列社会问题不容忽视。新《条例》在保障被拆迁人的权利方面虽有显著进步，但关于拆迁补偿的制度设计无论在理论层面还是立法技术层面都存在着不足。在正确处理社会公共利益与私权冲突的过程中，需要构建起公平合理的平衡机制，强化被征收人合法权益的保护，健全被征收人权利救济途径，将公平补偿、正当程序纳入法律保障体系之中，这样才能更好地处理好城市房屋征收纠纷，促进社会和谐秩序。

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［22］赵骏，范良聪．补偿博弈与第三方评估［J］．法学研究，2012，(3):67．

篇2

现将省人事厅《关于一九九七年度机关、事业单位工作人员提前或越级晋升工资档次问题通知》（粤人薪［1998］1号）转发给你们，请按照执行。

我市机关、事业单位1997年被市委、市政府授予“广州市劳动模范”的工作人员，根据穗工［1995］173号文件规定提前或越级晋升工资档次的，与本单位1997年度工作人员提前或越级晋升工资档次同时办理。其中，1996年、1997年连续两年考核评定为优秀等次的，只能提前或越级晋升一个工资档次。今后提前或越级晋升工资评定为优秀等次的考核年限重新计算。

工作人员提前或越级晋升工资档次的，由单位填写《广州市机关和事业单位工作人员年提前或越级晋升工资审批表》（附后）一式三份，按隶属关系由主管部门审核后，于1998年7月底前报同级政府人事部门。增资标准批复后，个人增资按干部管理权限审批。

各区县房地局（土地局）、市局各有关业务处所：

为适应我市住房制度改革的需要，加快房改售房权属审查、买卖过户、登记发证工作的进度，现将有关事项通知如下：

一、房屋权属审查

售房单位所售房屋的产权，房地权属管理部门按以下规定进行审查，经审查确认后，出具确权证明。确权证明要按统一格式（见附件）并加盖主管部门公章。

（一）已取得房屋所有权证的房屋，凡与现状相符未发生权属纠纷的，不再进行产权确认。

（二）新建、翻建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证，可以确认产权；1984年4月10日以前建设但手续不全的，单位出具书面具结后，可以确认产权。

（三）合建、联建的房屋，有关各方提交计委立项批复、建设工程规划许可证及合建、联建协议，可以分别确认产权。出地方在计委立项的，可以先确认其相应部分的产权；出资方应当以出资额为限，办理交易手续后，可以确认其产权。

（四）集资建设的房屋，提交集资建房的批准文件、建设工程规划许可证、集资建房协议书，可以确认产权。

本规定第（二）、（三）、（四）条在房屋产权审查确认时，申请人在1991年5月31日以前取得土地使用权，无权属纠纷、又无法提交土地来源证明文件的，可以由申请人出具书面具结；1991年6月1日以后取得土地使用权的，应当提交土地来源证明文件。

（五）调拨及单位合并、分立沿用的房屋，应提交调拨或单位合并、分立的文件，可以确认产权；证件不全、确无权属纠纷的，由申请人出具书面具结后，可以确认产权。

（六）交换的房屋，提交房屋产权交换协议，可以确认产权。

（七）企业改组、改制、重组发生产权转移的房屋，提交企业改组、改制、重组的批准文件以及房屋产权移交文件，可以确认产权。

（八）1988年10月1日以前购买的商品房，提交买卖合同；1988年10月1日至1995年4月18日期间购买的商品房，提交建设工程规划许可证、买卖合同、买卖契证；1995年4月18日以后购买的商品房，应提交商品房销售许可证、买卖合同、买卖契证、竣工质量验收证明，可以确认产权。

（九）1987年10月1日前购买的公有住房，提交买卖合同；1987年10月1日以后购买的公有住房，提交买卖合同、买卖契证，可以确认产权。

（十）有权属纠纷的房屋，纠纷各方同意先向职工出售公有房屋再解决权属纠纷并达成书面协议（包括售房价款的管理）的，有关各方提交协议后，由房地权属管理部门书面向房改售房方案审批部门说明纠纷各方达成协议的有关情况，并附协议书。售房方案审批后，可以为购房人办理买卖过户、登记发证手续。

（十一）以上规定适用于国有土地上房屋所有权的确认。

1986年12月31日以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位在农村集体土地上建设、购买、受赠等房屋产权的确认，凡符合国家土地管理局《确定土地所有权和使用权若干规定》并办理相应手续、提交有效证明文件的，可以确认产权。

1987年1月1日以后，全民所有制单位、城市集体所有制单位在农村集体土地上建设、购买的房屋，提交依法补办集体土地转为国有土地手续的证明文件，以及房屋建设、买卖的证明文件，可以确认产权。

二、房屋面积测算

（一）房改售房方案经批准后，售房单位可以自行测算或委托专业测绘部门对所售房屋的面积进行测算。

（二）房改售房面积应当按照有关规定进行测算，并出具房改售房面积测算书面报告，报告内容应当包括：房屋面积测算方法，整幢楼房的建筑面积，各单元（套）建筑面积清单。采用实测方法的，应当按照市房地局市房政字〔1989〕第030号文规定进行，各单元（套）的建筑面积之和应当与减去应扣除公用部位建筑面积后的整幢楼房的面积相等；采用1.333系数测算的，应当按照市房改办、市房地局京房管改字（1992）第480号文规定进行，各单元（套）的建筑面积之和应当与用该系数测算的整幢楼房的建筑面积相等。

多产权楼房中的各产权单位可以分别采用1.333系数单独进行房屋面积测算，只提供所测算的各单元（套）的建筑面积清单。

（三）房改售房面积测算后，只须填写北京市房屋登记表，不再绘制房地平面图。

三、房屋买卖过户

（一）办理房改售房买卖过户手续，售房单位须提交房改售房方案批复、北京市房屋登记表、房屋买卖合同、房屋所有权证，未取得房屋所有权证的，应当提交确权证明。

（二）交易管理部门办理买卖过户手续均以房屋买卖合同中的房价为准，在房屋买卖合同上加盖房改售房鉴证章。

四、房屋登记发证

（一）售房单位办理房屋买卖过户手续后，须提交房改售房方案批复、北京市房屋登记表、经鉴证的房屋买卖合同、房屋所有权证，未取得房屋所有权证的，应当提交确权证明，到房地权属登记部门申请登记。

（二）登记部门审查确认后，填制核发房屋所有权证。证中只须附北京市房屋登记表，不再附房地平面图。

五、办理时限

自售房单位按本规定提交全部证明文件之日起，各部门应当按以下规定时限办结：

（一）交易部门：自收件之日起20个工作日内，办结买卖过户手续。

（二）登记部门：自收件之日起30个工作日内向售房单位出具房屋确权证明；30个工作日内核发房屋所有权证。

六、其他事项

（一）房改售房应当由售房单位为购房人统一办理房屋买卖过户及登记手续。

（二）房改售房所需房屋所有权证，由市房地局加印公章及“成本价出售住宅”专用章或“标准价出售住宅”专用章后，由各区县房地局领取使用。

（三）售房单位在房改售房后，批余部分应当按规定办理变更登记。如果批余部分需继续出售，登记部门应当在房屋所有权证或确权证明中注记已售出房屋情况。出具确权证明后，房屋全部售出的，不再向售房单位核发房屋所有权证。

（四）本通知中有关测量技术问题，由市房地局勘察测绘所解释，其他问题由市房地局权属管理处解释。

 附件：确权证明

     确权证明

＿＿＿＿＿＿＿＿市／区／县房改办：

    座落于＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿号的房

屋＿＿＿＿＿＿＿＿幢，建筑面积＿＿平方米，

正在申请办理房屋所有权登记，经审查房屋所有

权属于＿＿＿＿＿＿所有。请贵办公室办理该

单位房改售房方案审批的有关手续。

篇3

【关键词】国有土地；制度；房屋征收；保证

中图分类号：D922.33 文献标识码： A

自《房屋征收条例》出台和实施以来，我国在国有土地上房屋征收补偿方案方面存在的不足正在不断的体现出来，并因此而导致了大量征收纠纷的出现，在一定时间内已成为社会矛盾的热点，对于和谐社会的构建带来了极大的影响。因而为了确保《房屋征收条例》得到有效的实施，笔者结合自身工作实践，提出以下几点探究性的分析。

1.国有土地上房屋征收制度保证的根本前提

为了确保国有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必须始终坚持民主决策的基本原则，切实加强对社会稳定风险评估，才能实现合法征收，也是房屋征收的根本前提。

1.1始终坚持民主决策的基本原则

民主决策是《房屋征收条例》中提出的国有土地上房屋征收原则。即在广泛听取民意的同时，还应征询房屋被征收人所提出的意见，尽可能地确保房屋征收行为的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收决策的民主性、透明性、科学性。

1.2切实加强对社会稳定风险评估

任何工作的开展都具有一定的风险，而为了工作成效的提升，就必须加强对风险的评估，才能更好地采取有效的措施，尽可能地降低因风险而带来的损失。因此对于房屋征收工作的开展更应如此。所以为了确保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必须加强对其风险的评估。否则就会引发诸多导致社会和谐被破坏的现象发生。所以在做出征收决定，作为政府职能部门，必须组织专家加强对房屋证书开展而可能的导致社会稳定风险的评估，对存在的风险因素进行分析的同时提出相应的措施予以解决，当发现由于征收可能对社会稳定带来重大影响时，就必须否决征收决定，最大化的确保政府征收决定的科学合理性。与此同时，还应加强与人民群众的沟通，对民情民意有一个全面的掌握或了解，着力实现政府工作的社会化，广纳谏言，以最大化的确保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。

2.国有土地上房屋征收制度保证的主要措施

2.1人性化的征收国有土地上的房屋

目前，人性化已成为政府部门为人民群众服务水平高低的重要指标，因此在国有土地上征收房屋时，除了要严格按照《房屋征收条例》第十七条之相关规定的基础上，还应确保征收过程的人性化，基于此，笔者提出以下几点人性化的征收措施。一是从提高征收补偿灵活性入手，既能选择采取货币的方式对被征收人进行补偿，同时也能采用房屋产权置换的方式进行补偿，所以作为政府部门，还应为此提供置换产权的房屋，同时还应房屋产权置换过程中，新旧房屋之间的差价，若征收房屋的价值低于所置换房屋的价值，则应要求被征收人向政府补差价，反之，则应由政府向被征收人补差价，并尽可能确保所提供的房屋与被征收房屋的地段相同或相近，总之，必须征得被征收人的同意。二是结合实际采取针对性的补偿方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬迁时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，对于置换房屋产权的被征收人，在置换之前，被征收人由于房屋被征收而临时安置时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，或为其提供周转房，以此最大化的确保被征收人因为房屋征收导致的利益损失降低最低甚至不损失，体现补偿方式的多元化；三是对于生活条件上存在困难的被征收人而言，若其与住房保障条件相符，在享受上述个性化服务的同时，还应将其优先享受住房保障，在促进其居住条件改善的同时进一步彰显房屋征收的人性化[2]。

2.2市场杠杆下评估和确定补偿价值

随着市场经济时代的到来和不断的发展，我国很多行业的发展得益于市场的杠杆作用和调节作用。因而在对国有土地上的房屋进行征收时，必须严格按照《房屋征收条例》中的第十九条之规定的相关内容对被征收房屋的补偿价值进行确定，最大化的避免出现只补房而不补地的传统货币补偿中的不足，通过市场的杠杆作用对房屋的价值完全体现出来。与此同时，在通过市场确定房屋的补偿价值时，还应严格按照《房屋征收条例》中有关被征收房屋价值评估之相关规定进行科学的评估，若被征收人对评估价值不认可，则可向评估机构申请进行复核评估，若对复核结果仍不认可，则可以向评估专业委员会对其进行鉴定，并由所在地的县一级的住建部门制定相应的评估办法，同时还应向社会广泛的公开征求意见，最大化的确保房屋的补偿价值得到科学的确定，确保房屋被征收人能在同等区位中以市场价够得类似住房，保证房屋被征收人的合法权益。

2.3实行补偿决定与强制搬迁相分离

政府作为征收房屋的主体，因此在严格按照《房屋征收条例》的相关规定下，有权作出被征收房屋的补偿决定，若房屋被征收人没有在规定期限内提请复议或行政诉讼时，那么该补偿决定的法律效率就会生效，但是房屋被征收对象拒绝执行时，人民政府可以向人民法院申请对不成决定强制性的执行。但为了保护房屋被征收人合法的权益，应严格按照《房屋征收条例》中提出的实行补偿决定与强制搬迁相分离的规定，人民政府在向法院申请强制执行时应接受司法的审查，若审查后发现补偿决定的程序违法和法律缺乏适用性以及根据错误等，即使房屋被征收人没有提请复议和行政诉讼时，同样应补偿决定撤销，利用司法审查对错误的补偿决定进行完善和改进。

2.4被征收人行政诉讼权利得到保障

《房屋征收条例》对征收决定法定条件、作出决定的程序等均作了详细的规定，如果对不符合规定条件的项目，政府作出征收决定，或者作出的征收决定程序违法，或者征收决定损害了被征收人的合法利益，作为被征收人可以依法提起行政诉讼，要求法院对征收决议予以撤销。如果政府不能提供充足的证据和法律依据来支持作出的征收决定，法院就会作出撤销征收决定的判决。此外被征收人最关心的就是补偿安置结果，征收决定作出之后，就需要与被征收人就补偿安置问题进行协商，经过协商达成一致意见时，应及时签订补偿安置协议，并全面履行。若无法达成协议，在征收决定规定期限后由政府作出补偿决定[3]。

3.结语

综上所述，《房屋征收条例》为国有土地上房屋征收提供了良好的制度保证。因而为确保房屋被征收人的合法权益得到有效的保护，就应以合法征收为前提，在坚持民主决策的基本原则的基础上，切实加强对社会稳定风险评估，人性化的征收国有土地上的房屋，利用市场杠杆下评估和确定补偿价值，实行补偿决定与强制搬迁相分离，保障被征收人行政诉讼权利，最大化的实现房屋征部门收与被征收人的双赢。

【参考文献】

[1]吴海洋.浅析国有土地上房屋征收与补偿工作[J].现代交际，2013，12:16.

篇4

建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

 

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

篇5

关键词：国有土地；房屋征收；补偿；条例；可操作性指标；评价

中图分类号：D912.3　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作为国家赖以存在、延续的最重要物质资源，自文明创始以来就一直是人类所珍视、追逐的目标，“人类文明的标志就在于通过以国家强制力为后盾来确定人们或各社会集团对于土地的权利”。土地征收法律制度作为土地法律制度中的重要组成部分，更需高度关注与重视。2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)正式公布并生效，这标志着我国的土地征收法律制度进入了一个全新阶段，公众普遍对其操作性有着更高的功能期待，然而该条例的可操作性究竟如何，在《条例》刚实施不久的情形下，可以针对《条例》文本进行评价。

一、《条例》的可操作性评价指标

一部法规范性文件，即使制定程序合法，内容完备且不违背上位法，形式规范，如果不能在实践中得到很好地适用，也只能是没有生命力的一纸空文，这样的立法实际上是对宝贵立法资源的浪费。因此“可操作性指标”是评价法律质量的一个重要标准，只有具有较强可操作性的法律才可能成为高质量的法律。本文中“可操作性”是指，法律规定有效地付诸行动，得到实施的程度。法律的可操作性强，就意味着法律能够更有效付诸行动，得到更好的实施；法律的可操作性弱，法律在运用中困难程度就更大。

具体说来，法律可操作性评价具体指标有三，即：规范完整性、规范明确性和适用频率。

规范完整性主要考察构成要素完整的规范条数和无后果构成要素的规范条数之间的比例。完整的法律规范构成要素包括假定条件、行为模式和法律后果三个部分。构成要素完整的规范条数在整部法律中所占比率越高，其从规范完整性指标来看的法律可操作性越强。因为缺乏法律后果的规范意味着有行为却无相应处理结果，该行为模式的法律效力在实践中就会存在问题，常常会出现操作难与执行的局面。

鉴于《条例》出台的时间短，在实践中难以全面考察其适用频率，因此以文本为对象，我们主要从规范完整性与规范明确性两方面来评价其可操作性。

二、可操作性具体评价

(一)规范完整性

此次新出台的《条例》共计35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五大章。其中构成要素完整的规范条数共29条，无后果构成要素的规范条数共6条，构成要素完整的规范条数占该条例规范总数的83％。

在6条无后果构成要素的规范中，1条是有关立法宗旨的规定，2条是有关法律原则的规定，另有1条是有关实施附则的规定，这4条从立法层面而言无需具有法律后果这一构成要素。除去此4条，实际真正产生影响的无后果构成要素的规范为两条，即第15条和第29条，仅占新条例规范总数的5.7％。因而，单就规范完整性这个指标而言，《条例》具有很高的可操作性。

《条例》第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”然而却并未规定当被征收人不予配合时该如何担责，使得针对被征收人制定的配合义务极易在实践中形同虚设，缺乏强制效力。被征收人不配合，征收纠纷便随之而来。

第29条规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。”如若审计机关未依法对征收补偿费用管理和使用情况进行监督，或未公布审计结果该承担何种法律后果?是比照第30条针对市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员的担责规定，还是另依他法?缺乏有效的法律责任，使得审计机关自身行为缺乏规制，易怠于行使其监督职责。

(二)规范明确性

1、完善进步之处。在《条例》颁布生效之前，有关土地征收与补偿，主要适用的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》与各地方根据各自具体情况所制定的相关地方性规章等。其中最重要的、在全国范围内生效的为《土地管理法》。可通过与上述法律法规的比较，来评价分析《条例》的进步与完善之处。

(1)适用范围的明确性。法律规范的适用范围又称法律规范的效力范围，即法律规范对于什么样的人，在什么时间、空间范围内对于人们具有拘束力。法律规范的适用范围包括在时间上的适用范围、在空间上的适用范围和对人的适用范围。此处，我们主要对空间上的适用范围加以评价。

原《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物的拆迁。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》、《物权法》等有关集体土地征收的规定及相关地方性法规规章的规定。在《条例》出台前，法律规定的征收范围不但包括基于公共利益而征收的土地，还包括非公益性商业用地。允许非公益性商业用地的征收，在实践中极易造成征地权的滥用，利用国家权力不当地剥夺私权，侵害原土地权利的合法权益，易造成行政权力的腐败。

为从制度上解决这一问题，此次新条例做了严格限制。首次对征收范围进行了具体细化的明确。确定的土地管理制度创新精神应该是逐步缩小征地范围。根据该精神，《条例》规定：只有为维护公共利益才可进行征收，从而排除了非公益性商业用地的征收。

统计资料表明，截止到2007年底，全国征地用途中仅有20％土地是为绿化等公共利益的，80％的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。

针对此现状，《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”在原《城市房屋拆迁管理条例》第1条“加强对城市房屋拆迁的管理”的基础上增加了“维护公共利益”，与《物权法》的相关规定相一致，即只有为了维护公共利益，才能进行征收。

同时该法首次对“公共利益”进行界定，以列举的方式严格限制其范围，《条例》第8条明确规定其所指的“公共利益”主要包括国防、外交需要，组织实施能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要等。第一次以法律的形式划定了在理论上和实践上都存在较大争议的“公共利益”的大致范围，避免实践中因为规定不明而出现征收范围肆意扩大的现象。

除此，首次明确排除了“违建”补偿，明文规定违规建筑不属于《条例》的补偿范围。违规建筑是否获赔一直是土地征收实践中的争议问题，《土地管理法》与原《拆迁管理条例》均未对该问题做出直接规定，造成实践中纠纷不断。《条例》第16条首次明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在

房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”这一规定有效解决了“违建”获赔的争议，打击了部分地方为获得更多补偿款而临时突击扩建的行为，有利于公平正义。

(2)执法主体的明确性。原《拆迁管理条例》在对征收工作主体进行规定时用词混杂。其在第5条规定“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，第7条却规定“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查：经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”同时使用“县级以上地方人民政府”与“市、县人民政府”造成在实践中区级人民政府征收权的资格争议问题。而《条例》则统一规定为“市、县级人民政府”，有效避免了区级人民政府征收主体资格的争议问题。

(3)执法对象的明确性。原《拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”由此可知，其将执法对象定为“拆迁当事人”。但何为“拆迁当事人”?在实践中，往往难以界定，范围不一。是仅指房屋所有权人?抑或包括房屋承租人或其他利益相关人?《条例》则避免了“拆迁当事人”这一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有权人”这一更为具体明确的表述，缩小了执法对象的范围，在司法实践中更具有操作性。

(4)执法程序的明确性。《土地管理法》并没有细化具体规定土地征收程序，仅在第46条笼统规定，“国家征收土地的。依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。被征收人应当在公告规定期限内，到有关部门办理征地补偿登记。即“法律条款并没有明确事前知情和主动参与的权利，而只是强调了被征收人要履行事后参与的义务，而法律实体之外又缺乏必要的协商或听证程序作为补充，加上农民受知识层次、信息占有量等因素的限制，参与公共事务能力较弱，如果没有适当的程序制度作保障，在利益受到侵害时往往不能及时有效地维护合法权益。”

《条例》则对执法程序做了具体细化。第8条至第29条完整规定了征收与补偿的执法程序，涵盖征收前至征收后的全部过程，使实践过程中的每一步均有法可依，有法可循。特别是对于房屋所有权人私权的保护，比之《土地管理法》更为全面具体。第27条首次提出“先补偿，后搬迁”的概念，顺应民心地将禁止野蛮拆迁写入条文，符合依法治国，建设社会主义和谐社会的需要。“先补后搬”这一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有权人的财产权，从而在最大程度上地维护了私权。

同时，从程序上否定了行政强制拆迁。作为一贯争议热点，行政强制拆迁在此次《条例》中的废止有着巨大积极意义。据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2％左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。新条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”这一规定有利于文明拆迁的实现，促使拆迁部门采取更为温和的拆迁谈判方式，在一定程度上缓和了征收方与房屋所有权人之间的矛盾。

(5)执法标准的量化不确定性。执法标准的量化不确定性可经下列公式加以计算：

执法标准的量化不确定性=(处理项上限－处理项下限)÷处理项上限

经上述公式计算所得的商越大，则执法标准的量化不确定性就越大。因为根据上述计算公式所得百分比越大，意味着条文在内容上就具有更大的自由把握与发挥的空间，在实践中行政机关的自由裁量权就越大，即该条文在内容上的随意选择性与量化不确定性就越大，操作起来因缺乏明确规定与标准就越发困难，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在执行标准的量化不确定性。以征收补偿标准为例，该法第47条是有关土地征收补偿的核心规定，这条概括性的规定构成我国土地征收的根本制度。透过条文可知，我国《土地管理法》规定的土地补偿标准是：土地补偿费为被征耕地前三年平均年产值6－10倍，安置补助费为4－6倍，二者的总和最高不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。套用执法标准的量化不确定性公式，将字母a设为常量，代表被征耕地前三年的平均年产值，则土地补偿费的上限为10a，下限为6a，代入公式即为：

(10a-6a)÷10a=0.4

即该条文的量化不确定性为40％。

反观，新条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”按照理性的交易规则，开发商给付的补偿款会尽可能贴近市场价格，不太可能过多偏离市场价格。因此土地补偿费的上限价格会接近于其下限价格，即接近于市场价格。换言之，上限与下限之间的差额近乎为0，则带入上述公式即为：

0÷市场价格=0

即该条文的量化不确定性为0，亦即意味着该条文的可操作性非常高。通过上述计算清晰可知，新条例在土地征收补偿费方面，其可操作性明显高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只适用于金额的计算，对于同种条件不同处罚或不同条件不同处罚的情形并不适用。这两种情况因种类不同而不能相比。对于前者，即同种条件不同处罚的规定，在实践中很易造成执法机关都倾向于选择更有利于自己的A处罚方式，而逃避另一种相对而言获益少的B处罚方式。比如条文若规定执法机关可以采用罚金或吊销执照的方式进行处罚，则在实践中绝大多数执法机关都会选择罚金而不采用吊销执照的方式，从而造成行政权力的滥用。这种选择权实际上具有很大任意性与自主性。量化不确定性大，法律可操作性小。

而对于后者，即不同条件不同处罚的规定，虽在形式上是放于同一条文中，然而在实质上却可拆分为两个不同条文的内容。在A条件下实施对应的A处罚，此为一个条文的内容；在B条件下实施对应的B处罚，此为另一个条文的内容。不同前提条件，不同处理结果，应分开确定计算其量化不确定性，不可笼统套用上述公式计算。

2、存在问题。虽然总体而言，《条例》具有较强法律可操作性，较之《土地管理法》与原《城市房屋拆迁管理条例》在规范明确性方面有了很大改善与进步，但不可避免的亦在一些方面仍存在问题，需进一步完善其内容，以增强其可操作性。

(1)在适用范围的明确性上，有关“国有土地”的范围规定还需要进一步界定。《条例》的适用范围是“国有土地”，相对于原《城市房屋拆迁管理条例》，适用范围更大，然而“国有土地”的界定是一个复杂问题。“现实中的‘国有土地’大

体有这样几种：一是已征用或已经确权给使用者的国有土地；二是依时颁发的土地房产所有证换发新使用证的国有土地；三是城市市区居民使用的土地，按城市的土地属于国家所有，在土地初始登记时确定为国有土地：四是城市、城市郊区的农民特别是城中村居民，因转户、拆迁等情形，土地随之转为国有土地；五是第二次全国土地调查中对城市市区的土地调查登记为国有土地的：六是依法不属于集体所有的国有土地。

实践中面临的复杂问题是，有的‘国有土地’未经过征收程序，有的没有给原集体经济组织支付过补偿，有的是先办理房产所有证后办理土地使用证，有的仍然由农村集体经济组织使用甚至仍然是农用地。”而《条例》仅笼统规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，则上述各类国有土地是否都适用“收回”规定?是否排除某些情形?如何确定哪些被收回的国有土地应该补偿?“例如，因‘城中村’改造、居民转户等原因形成的国有土地是否补偿?第二次全国土地调查中登记为国有土地是否补偿?没有支付过征用补偿而直接按‘城市土地属国家所有’规定登记发证的原集体土地是否补偿?这些问题直接影响能否收回土地使用权。”因为《条例》未对“国有土地”的范围进一步界定。所以在房屋征收的实践操作中有可能造成无法可依的局面，从而使该新条例的可操作性大打折扣。

(2)在执法主体明确性上，有关房屋征收实施单位及其法律责任的规定需要进一步完善。按照现行规定，“建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关。容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。这是由当时的历史条件所决定的。二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。”首先，此处的房屋征收实施单位到底指谁?“不以营利为目的单位主要有三种：一是国家机关，二是承担行政管理职能的事业单位，三是民办非企业。从立法意图来看，国家机关可以排除，但房屋征收实施机构究竟是属于承担行政管理职能的事业单位还是民办非企业，抑或两者兼而有之?”期望予以明确。其次，对于超出房屋征收部门委托范围所实施的行为，房屋征收实施部门该如何承担法律责任?若由房屋征收实施部门自身承担，则若在其不具有承担能力的情形下，谁该为其承担?这些都是实践中将遇到的问题。

(3)在执法程序明确性上，有关土地价值确定程序、房屋调查登记的规定和被征收房屋的“土地用途”的认定规定需要进一步细化。《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。”而对于被征收的土地，则只在第13条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”除此并无进一步的处置办法。有收回，则应有补偿。法律规定的补偿标准仅为“合理”二字，那么这便涉及到对“合理”的判断。何谓合理补偿?补偿多少才谓合理?这其中的关键问题即为对被收回土地的“价值”进行确定。尤其是划拨土地，作为被收回土地的主要类型之一，其价值在实践中向来难以确定，然而新条例并未对划拨土地的价值确定程序予以规定。

实践中收回国有土地使用权的操作程序应该如何?有关国有土地“收回”应由谁执行?补偿主体是谁?鉴于当前我国大多城市社区(居委会)是从原生产队改制而来，集体经济组织实体早已发生转移，那么，转移后的补偿主体是谁?“许多住宅用地原来给村(居)委进行过补偿，那么，现在应补给谁?国家、省级项目在被征收房屋的国有土地上进行建设的，要不要给市、县政府进行土地补偿?”进一步探讨，依什么程序计算补偿金额?“《条例》明确被征收房屋价值的补偿是‘被征收房屋类似房地产的市场价格’，显然已包含了土地补偿或土地使用权收益。那么，原集体经济组织的土地补偿应该如何计算?单位和个人获取的‘市场价格’中要不要显化‘土地价值’?同时，房屋价值由‘具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定’，其‘相应资质的房地产价格评估机构’实际上是住建部门确定的资质，那么国土资源部门确定资质的‘土地价格评估机构’能否参与?”以上均是尚待进一步明确之处。

新条例第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

“对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。但对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。”笔者以为，可采用信息登记公开的方式，将拒不配合的被征收人情况登记在册，用以备案，建成档案系统归总，便于随时查阅。

新条例第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”如何界定是否擅自改变“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何认定?条例尚未有明确规定。依据前述《条例》第15条规定，被征收房屋用途的认定，主要采取调查登记的办法，那么如何“调查登记”?法律并未明确规定。条例只规定房屋征收部门进行调查登记，则国土部门是否同样有权参与调查登记?“房屋用途与土地用途是否应该‘登记一致’?改变房屋用途的同时改变土地用途是否不予补偿?新建、扩建、改建房屋的同时，擅自改变土地用途和改变土地使用条件的是否要处罚?改变土地用途行为在被征收房屋‘调查登记’时被认定为‘合法’的，国土部门还要不要处理?

事实上，长期以来拆迁工作中房屋和土地用途的认定，与能否顺利达成拆迁协议有着十分直接的关系。为了获得更大的经济利益而改变了住宅用途，但在拆迁时得不到满足，一些‘钉子户’就是这样产生的。”因此，必须对被征收房屋的“土地用途”认定程序加以进一步明确。

三、评价结论

篇6

房地产调控政策在房地产市场、土地供应、保障房建设、商品房销售、税收和金融等方面不断深入，房价、地价上涨趋势得到初步控制。保障房建设规模和政策支持力度空前加大，相关建设、配置、运营、退出等管理制度开始完善。同时对拆迁市场造成了深远的影响，首先拆迁成本将受到控制，但被拆迁人的期望不会降低，从而拆迁周期将延长，最终影响土地上市。其次需优先保证保障房用地供应，从而政府和开发商的市场目光将投向何方将不言而喻。最后对商品房购买的限购，将导致拆迁人需准备更多的安置房源用于安置被拆迁人。

在房地产市场变化多端的时期，必然要求作为该行业的专业人员不断学习，从而适应市场，满足相关方的各种需求。本文将从征收相关的政策文件解读出发，分析征收政策对各种类型项目的影响，并就北京市征收项目的操作流程进行汇总。

一、征补条例及其配套文件的要点解读

（一）征补条例要点解读

1、对公共利益的界定清晰，非公共利益拆迁暂时无法可依。

《征补条例》对公共利益的六种情况进行了列举，概念界定更加清晰，但调整范围变窄了；同时，为弥补法律法规的滞后性，增加了第六条作为兜底条款，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

政府亟待改变在拆迁工作中的角色和被动局面，明确政府只承担国有土地上公共利益项目的房屋征收职责，并通过强化行政力量保证关系国计民生的项目能够顺利实施，使政府摆脱开发商盈利工具的形象；同时，征补条例没有涉及非公共利益部分拆迁，也意在让政府退出非公共利益拆迁领域，让非公共利益拆迁回归市场行为。

2、征收取代拆迁，房屋征收的主体为市县级政府。

3、想通过政府行为来保证征收与补偿不存在任何营利目的。规定建设单位不能参与搬迁，征收实施机构不以营利为目的。

4、补偿范围和标准予以明确，补偿程序规定先补偿后搬迁。

补偿标准一直是引发搬迁矛盾的主要因素。《征补条例》对征收补偿的范围、标准和程序进行了明确，并规定可对被征收人给予补助和奖励。明确补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。使市场价格成为了补偿底线，彰显征收的强制性补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，对被征收人的切身利益进行了保护，有利于避免发生社会矛盾和纠纷。

5、强调决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

一是作出房屋征收决定前，准备工作更多，要求更高。包括组织社会稳定风险评估、听证会、制定征收补偿方案等，准备周期也将拖长，制约因素增多，项目启动将会变得更加困难。

二是尊重被征收人的知情权、参与权和选择权，该条例以大量条款对“公开、公平、公正”的原则进行了落实，改变了过去拆迁人制定拆迁政策被拆迁人被动接受的局面。

三是有利于被征收人之间互相监督，对“钉子户”形成广泛的社会舆论压力，促进形成公开透明和良性互动的征收环境；同时，征收可能会因多次论证、听证等因素影响，导致征收周期加长，与被征收人的沟通工作更加凸显重要。

6、对已签协议不履行的，只能通过向法院解决。

取消原《拆迁条例》中规定已签协议可以仲裁、可以诉讼，诉讼期间可以申请强制执行的救济途径，规定只能等法院判决生效后，申请法院强制执行，这样等待的时间会较长，征收进度会因此变慢。

7、对于未达成补偿协议的处理办法。

可以申请行政诉讼或行政复议的只有被征收人一方。征收的主体是政府，政府不能既当运动员又当裁判员，强制执行的机关只能是居中的第三方人民法院。

8、征补条例增加被征收人产权调换的选择权。

在过去的拆迁中，补偿方式是由拆迁人一方决定的，如果拆迁人没有房源，则可以不提供房源。《征补条例》强调被征收人的选择权，即被征收人如果提出房屋产权调换的要求，则征收人必须要提供相关房源。为了旧城改造进行的征收，则还应在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征补条例》精神，预备符合要求的房源是项目启动的重要前置条件，这对今后征收工作的实施提出了更高的要求。

9、强调征收的前提是保证社会稳定。

《征补条例》的出台背景是因各地违法拆迁、暴力拆迁、野蛮拆迁等恶性事件层出不穷，在拆迁领域出现了大量社会矛盾和冲突，不仅使政府面临巨大的舆论压力。而且对党和政府形象造成了严重损坏。《征补条例》的出台，除顺应民意呼声之外，更是将征收维稳工作提高到讲政治，讲大局的高度，防止征收工作再次成为破坏或影响社会和谐稳定的事件多发地带。

10、对未登记房屋规定更为细化，违法建筑均不补偿。

《征补条例》采用更为审慎的态度，在征收之前对未进行登记的房屋进行合法性界定，相当于将房地产领域的相关遗留问题提前予以解决，既体现了对被征收人权益的尊重和保护，又为以后的征收扫除了障碍，保障了征收工作的进程。

11、仅针对被征收房屋产权人补偿，房屋租赁人没有规定。

征补条例只是针对房屋的产权人，对于有租赁关系的房屋产权人与租赁人之间的关系及补偿处理由出租人自行解决。

（二）2011年6月7日住建部下发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号），该文件较2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）更体现公开、公平、规范，体现一大政治特点，向民主迈进了一步，关注民生，使补偿更为公平。

1、体现市场价值补偿原则，使征收补偿价格与市场交易价格相匹配，实现公正评估。

2、明确强调由被征收人选择评估机构，保证了被征收人的自主选择权，充分体现民主原则。

3、规定初步分户评估结果要公示，避免拆迁工作人员适用标准的不统一性，实现阳光补偿，透明拆迁。

4、操作程序和救济措施规范化，明确规定征收评估的流程和方法，力求充分体现被征收房屋的市场价值，避免因房屋价值被低估而带来的不公平现象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号），该文件主要规定了征收决定项目主体、工作步骤（九步骤）及需公开的相关内容（五公开）。

（四）2011年6月10日北京市高级人民法院下发《关于施行前已取得拆迁许可证项目所涉案件有关审判、执行工作的若干意见（试行）》（京高法发[2011]194号），该文件主要规定《征补条例》施行前本市国有土地上已取得拆迁许可证项目所涉案件的申请、受理、判决、执行（先予执行和强制执行）等相关程序规定。在审判和执行过程中遵循争取各方理解和支持，严格依法审查标准，多做矛盾化解工作，慎用强制手段，切实维护社会和谐稳定，努力实现“不强而解、不执而行”的工作方针。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下发《关于废止〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉等规章和规范性文件的决定》第239号，该文件主要规定废止《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年11月1日北京市人民政府第87号令）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109号文件）等相关规范性文件，但《征补条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

（六）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》京建法〔2011〕17号，该文件主要规定征收主体及住房保障相关管理部门应优先满足被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件的配售配租工作，并要求住房保障部门拆迁现场办公，简化审批程序，提高办事效率等相关事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》京建法〔2011〕16号，该文件主要从维护大多数被征收人的利益出发，规定国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的资质要求，评估机构选定的组织主体，组织程序等内容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局联合下发了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》京建法〔2011〕18号，该文件规定主要是国有土地上房屋征收时，停产停业损失补偿房屋的认定标准，补偿标准以及进行补偿相关程序等。

二、征补条例及配套文件对拆迁市场的影响

1、对在施项目的冲击性较大。主要体现为：居民期望值升高，要求货币补偿或安置房屋标准更高，普遍存在观望态度；拆迁周期将延长，随之拆迁成本增大，拆迁难度加大；政府支持力度减弱，没有强制拆迁保障，后续收尾难度大。从而拆迁主体就需创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点。

2、对停滞项目和已取得前期手续但未启动的项目的影响更大，再启动的可能性更小，拆迁成本、难度增大；具有实施主体变更的可能性；操作程序和组织模式将发生变化。从而需详细分析项目状况，结合政策，创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点；需进一步研究分析是否可转入公共利益范畴，由政府实施征收工作或按协议收购方式实施。

篇7

    现将财政部、国家土地管理局财综字（1995）10号文《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》转发给你们，并结合我市具体情况，补充通知如下，请一并遵照执行。

    一、土地收入征收的范围：

    （一）土地出让预定金

    （二）出让地价款，包括土地使用者转让划拨土地使用权补办出让手续支付的地价款；

    （三）土地收益金，包括地租；

    （四）土地使用费，指土地出让合同中规定的每年应收取的土地使用费；

    （五）其它有关收入。

    1.按照规定延期付款期间应当收取的资金占用费；

    2.土地使用者违约造成的扣缴定金；

    3.其他收入

    二、土地收入的交缴

    （一）土地使用者支付的土地有偿使用费用，由市、区县房屋土地管理部门填写市财政局统一印制的《北京市国有土地有偿使用收费》专用票据，将土地收入存入经财政局认定的房屋土地管理部门在银行开设的国有土地有偿使用收入专户。

    （二）市、区县财政局要在同级房屋土地管理部门国有土地有偿使用收入的相同开户银行开设财政国有土地有偿使用收入专户。

    （三）经办国有土地有偿使用收入的银行，应在房屋土地管理部门收到土地有偿使用收入的次日，将全部款项划入同级财政部门国有土地有偿使用收入专户。

    （四）因合同取消、调整等原因应退还的有关收入，市、区县财政局应根据房屋土地管理部门提供的情况，及时核实并办理退还手续。

    （五）各区、县也可采取由土地管理部门与用地单位签定土地出让合同后，由用地单位将土地有偿使用收入直接缴入财政专户的办法。

    （六）各级开发区土地收入的交纳也应按上述办法执行。

    三、市、区县财政局应当按照本级人民政府出让土地使用权的批准权限分别负责土地有偿使用收入的征收管理，并监督本通知的实施。

    四、土地使用者应按土地使用权出让合同规定的期限缴纳地价款，未按照合同规定交款的，房屋土地管理部门可解除土地使用权出让合同，不予办理土地登记，不发放土地使用证，并可追究受让方的赔偿责任。

    五、房屋土地管理部门须按照有关规定填报“国有土地出让情况报表”和“国有土地有偿使用收入情况报表”，有关报表及要求另行制发。

    六、本通知下达前已经取得土地收入的远郊区、县应当按照本通知进行清理，按此规定将土地收入缴入同级财政专户。

    七、本通知自之日起执行。

    财政部、国家土地管理局关于加强土地使用权出让金征收管理的通知（财综字〔1995〕10号）

    各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、土地管理局（厅）：

    为了进一步加强土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的征收管理，现对土地出让金征收管理的有关问题通知如下：

    一、根据国务院和财政部的有关规定，土地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

    二、财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和单位一律不得代为征收。

    三、国有土地使用权有偿出让合同签订后，土地管理部门根据土地出让合同，负责填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”（以下简称“登记单”）。登记单一式五联，第一联存根（土地部门），第二联、第三联和第四联土地部门填写后，送交财政部门；第五联代交款通知单，交土地受让方。

    四、土地受让方应根据交款通知单规定的金额、开户银行和帐号，按规定时间将土地出让金直接缴入“土地出让金财政专户”。

    五、土地受让方按合同规定全部付清地价款后，财政部门应为土地受让方开具“土地出让金专用票据”，并在登记单第四联和第五联上加盖收讫章。加盖收讫章后的登记单第四联，退土地部门存档。土地管理部门根据土地受让方所执加盖收讫章后的登记单第五联、土地出让金专用票据及有关规定，办理土地登记手续，填发土地使用证。

    未按合同约定交缴土地出让金的，土地管理部门可解除土地使用权合同，不予办理土地登记，不发放土地使用证，并可追究受让方的赔偿责任。

    六、财政部门应设“土地出让金财政专户”，用于土地出让金的专项存储和清算。财政部门应于次月五日前和土地管理部门核对、清算当月的土地出让金收入和支出。土地部门应按出让宗地填报“国有土地使用权出让金清算单”（以下简称“清算单”）。清算单一式三联，第一联土地部门存档；第二联和第三联报送财政机关。财政部门应根据土地管理部门填报的清算单，及时清算、拨付有关费用并核拨土地出让业务费。清算核拨有关费用后的土地出让金净收益应按季缴入金库，由当地人民政府根据城市基础设施建设、土地开发和管理情况，专项使用。

    七、“缴交国有土地使用权出让金登记单”、“国有土地使用权出让金清算单”、“土地出让金专用票据”式样由财政部统一规定，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门监制并发放。

    八、各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局），应会同土地管理部门，根据本通知结合本地实际情况制定实施办法。

篇8

ⅹⅹ路南段征收补偿方案听证会主持词

（2016年月日）

现在开会，请与会者关闭通讯工具或调静音状态。

尊敬的各位领导、听证代表、列席代表、同志们:

大家上午好!请各位代表和旁听人员找位置坐好。

为了广泛征求社会各界对《ⅹⅹ路南段国有土地上房屋征收补偿方案》的意见，切实维护被征迁户的合法权益，使补偿方案更切合实际，更具科学性和可行性，今天在这里召开ⅹⅹ路南段（国有土地上）房屋征收补偿方案听证会。今天会议共有七项议程: 一是说明听证主题，介绍听证代表、出席及受邀人员，并核对听证参加人的身份及到场情况。二是宣布听证纪律及注意事项。三是陈述征收补偿方案的合法性说明。四是听证代表质询、提问和发表意见。五是听证陈述人进行答辩。六是听证代表最后陈述。七是总结归纳。

下面，进行第一项议程，说明听证主题，介绍听证代表、出席及受邀人员，并核对听证参加人的身份及到场情况。

听证主题是：“贤路当广不当狭，言语当开不当塞”。为完善ⅹⅹ路南段（国有土地上）房屋征收补偿方案，加快推动项目实施进度。今天，我们在此以公开的方式召开听证会，这是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条：“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会”的要求，在此对ⅹⅹ路南段（国有土地上）房屋征收补偿方案进行广泛听取社会各界的意见和建议，以提高政府行政决策的透明度，推进民主决策、科学决策。诚恳地希望各位仁者见仁、智者见智、建言献策。

6月1日，项目指挥部在政府网站了（国有土地上房屋）征收补偿方案听证会的有关事项公告，并采取公开报名和推荐的方式征集参会听证代表,截至昨天总共报名 人，经过社区和职工代表确认，我们从个人报名和推荐代表中产生 人，分别来自 人、 人、 人。另外从县人大代表、政协委员、政府办、监察局、公证处、审计局、物价局、新闻媒体、城关镇、社区等单位邀请代表10人。下面，让我们以热烈的掌声对各位领导、听证代表、应邀代表和参加听证会的表示热烈欢迎!

受指挥部委托，今天的听证会由我担任主持人，本人是ⅹⅹ; 听证员由ⅹⅹ担任。听证陈述人由ⅹⅹ担任。记录人由 律师事务所注册律师 担任。这里说明一点的是：会议全程录音录像。下面，请听证员核对听证参加人的身份及到场情况。……

核对完毕，参加今天听证会的应到听证代表 人，实到听证代表 人，符合法律规定，会议可以举行。现在进行第二项议程，宣读听证纪律及注意事项:

1、会议纪律：

(1)参会人员不得随意提前离开会场。

(2)全体参会人员应自觉维护会场秩序，会场内严禁喧哗、哄闹或随意走动。

(3)与会人员应相互尊重、真诚相待，严禁使用偏激语言攻击、指责或诋毁他人。

(4)代表发言时，请举手示意，经同意后方可发言。其他人应认真听取，不得随意发言、提问和插话，影响代表发言。擅自退出听证的，视为放弃听证权利，不影响听证正常进行。

2、注意事项：

(1)因会议时间较紧，每位代表发言时间一般控制在5分钟之内（发言超过时间，将被提示）。

(2)代表发言时，请先介绍自己的姓名、单位和职业，并围绕会议主题，简明扼要地阐明自己的观点，对本次征收补偿方案提出具体的意见和建议。

(3)旁听代表、特邀代表、列席代表和会务工作人原则不在会上发言，如时间允许，旁听人员也可发言（2至3 人），意见建议相同的则不重复，其它意见可以以书面形式提交。

……

现在进行第三项议程，请县征收办主刘佩冉同志陈述《ⅹⅹ路南段国有土地上房屋征收补偿方案 (听证稿)》。

……

现在进行第四项议程，听证代表质询、提问和发表意见。下面，请参加听证会的代表发表自己的意见和建议，也可递交书面材料，请记录人员做好记录、收集和汇总工作。

……

现在进行第五项议程。请陈述人就听证代表提出的相关建议和询问进行现场解答。

……

现在进行第六项议程，请听证代表最后陈述。考虑时间问题，允许2名旁听发言，现在想发言的请举手

……

现在进行会议最后一项议程，总结归纳，会后请各位代表、听证员、记录员在听证记录上签名。

……

篇9

关键词：房屋征收；财产权利；公共利益；补偿

中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）11-0045-02

一、房屋征收中的公民财产权利

财产权是宪法赋予公民的基本权利之一，也是公民享有的最为重要的私权利之一。而作为民法基本原则之一的私法自治原则，也要求公民对其财产享有独立的排他的支配权。但是在现实生活中，却不断遭受各种违法征收行为的侵害和剥夺。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行虽然表明了国家要对被征收人进行公平补偿的决心和信心，但是纵观其内容，我们不难发现《国有土地上房屋征收与补偿条例》只涉及国有土地上的房屋所有权[1]，公民的财产权利未能获得全面、系统的保护，这主要包括以下两个方面。

（一）国有土地上的房屋所有权

我国《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。”民法通说认为处分权是所有权内容的核心，是所有权最基本的权能[2]。而在房屋征收过程中，公民不能根据个人的想法和意愿处分自己的房屋，若不对公民的房屋所有权进行充分的保护，公民的财产权利很容易受到的侵犯。

（二）租赁权

与已废止的《城市房屋拆迁管理条例》不同的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了对房屋承租人权利保护的规定，他们无法作为房屋征收关系的一方主体参与其中以维护自身的合法权益，这是较为不妥的。

当征收标的为房屋所有权时，被征收人当然为房屋所有权人，但是我们应该看到承租人的租赁权虽然不是征收标的，但房屋承租人基于所享有的租赁权也应当获得征收补偿。房屋承租人的租赁权会因房屋所有权的变更而受到影响，承租人若只是通过向房屋原所有权人主张交付租赁物和使租赁物适于使用收益的状态[3]，是很难得到实现的，否则《城市房屋拆迁管理条例》就不会在《合同法》已经制定和颁布的情况下，专门设立法律条文对其进行规范，明确房屋承租人有获得拆迁安置补偿的权利，这无疑不是为了强化承租人的法律地位，使其可以在有法律依据的情况下行使自身的合法权益。况且，房屋承租人的财产权虽然并非是征收直接剥夺的对象，但其权益损害却与征收的实施具有直接的因果关系[4]。

房屋承租人作为征收关系中一种非常重要的利害关系人，应当被认定为债权意义上的征收关系人，在今后的立法中，应当明确规定承租人的征收关系人法律地位，或者将其置于“有独立请求权的第三人”的地位。

二、房屋征收中公民财产权利受到侵犯的主要原因

（一）公共利益界定不明确

在公益征收实践中，无法将公共利益从商业目的中分离出来，造成了滥用政府权力干预房屋征收、纠纷严重等现象，作为弱势一方的被征收人得不到有效的保护[5]。

而区分公益征收和商业拆迁行为的关键就在于对公共利益的界定。我国《宪法》第13条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产权实行征收或者征用并应给予补偿。”因此，只有出于实现公共利益的目的，才可以依法对公民的私有财产权实行征收、征用并予以补偿，政府才能行使公权力介入房屋征收。但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》有对公共利益的概念和范围的规定尚有模糊之处：首先，该条例第八条列举的（二）到（五）项均是国家建设中的建设活动，但如果要判断某一特定的项目是否属于为了公共利益，仍没有明确的判断标准，没有相对独立的判定程序。其次，第八条中的（一）项关于“国防和外交的需要”的表述过于概括，没有实际可操作性，而第（六）项的兜底条款更是为征收人滥用公共利益开铺平了道路。最后，公共利益界定的权利主体交给了市、县级人民政府，公民无法行使自身权利介入公共利益的确定程序。

（二）房屋征收补偿机制不完善

被征收人的利益能否获得应有的保护，在很大程度上依赖于征收补偿，这也是房屋征收纠纷的核心问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经较之前的《城市房屋拆迁管理条例》取得了明显的进步之处，但我国目前的房屋征收补偿机制仍不完善，十分不利于保护作为弱势群体的被征收人的利益。其主要表现为：房地产价格评估机构缺乏独立性，房屋征收补偿标准模糊，房屋征收补偿范围过窄，安置补偿不到位，房屋征收补偿责任分配不明确。

（三）司法救济制度不完善

通过分析《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们可以发现国家对于保障被征收人权益的司法救济制度建构并不完善，这主要体现为以下几点：第一，被征收人能够提起行政复议或行政诉讼的事项仅为房屋征收决定，而对于房屋征收行为实施过程中的其他方面则无权进行诉讼。第二，被征收人对房屋征收决定提起行政复议或行政诉讼的期间，根据现有法律规定，征收行为将不会停止进行，即便被拆迁人果真胜诉，也无房屋可予以保护了。第三，房屋征收部门既负责实施房屋征收与补偿的具体工作，又负责调查登记房屋具体情况的登记，很难形成有力的监督体制，无法实现对被征收人的权利救济。

三、房屋征收中公民财产权利保护的建议

（一）正确界定公共利益的含义

公共利益含义的确定，能够起到明确区分公益征收和商业拆迁，并能有效限制国家征收权的滥用，但是随着时间的流转，公共利益这一高度抽象概念的内涵和外延不断发生变化，我们应该如何正确界定公共利益呢？

结合我国房屋征收的实际情况，我们可以从以下几个方面来界定公共利益：第一，能够使不特定多数人受益。根据少数服从多数的原则，超越个人利益的多数人的共同利益可以被认为是公共利益，但是绝对不允许政府以公共利益为借口运用权力完全不顾个人利益。此外，实现的公共利益必须要大于被侵害的个人利益以及采用最小的侵害手段实现公共利益，这是在实际运用中不可忽视的两点。还需注意的是，少数人的利益也可能成为公共利益[6]。第二，应为向社会大众提供公共产品或服务。这种产品和服务具有非竞争性和非排他性，由社会大众普遍分享，而不能被个人专享。第三，以促进社会各方面的发展为目标。为了全社会的经济、文化等方面的发展所采取的措施和手段当然应属于公共利益，但是如果个人利益与全社会的发展相吻合，也可以被纳入公共利益的范畴。第四，最终结果是使社会公众获得利益。如果仅口号上是为了公共利益，而实际最终的利益均为个别人所享受，则不能认定为是实质上的公共利益。

（二）完善房屋征收补偿制度

1.完善房屋征收评估机制。完善房屋征收评估机制，最为重要的是房屋评估机构要保持中立，这主要包括两个方面：评估机构经济、组织上保持独立和评估机构法律责任的独立。

2.扩大房屋征收补偿范围。如前所述，租赁权作为公民的一项权利，在房屋征收过程中受到损失同样也需要获得补偿，此外，公民依据《物权法》所享有的用益物权和担保物权等均应受到合理的保护。故而，房屋征收应当是足额、完全的补偿，补偿范围应是以对房屋所有权和租赁权为主，兼顾预期收益和其他无形财产利益等。

3.明确房屋征收补偿标准。被征收人获得的补偿应当是与当时市场情况相符合的价格，绝对不能低于所遭受到的损失。我国可以借鉴世界上先进国家的做法，通过法律制度对房屋征收的具体标准和程序予以明确规定，如国务院可以根据房屋征收的实际情况，施行《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》，对补偿的实质和程序条件、方法等问题进行详细的规定。

4.建立安置补偿监督机制。针对前述安置补偿存在的问题，需要在如下几个方面建立监督机制：首先，安置补偿资金管理的监督机制，避免挪用和滞留安置补偿金的现象。其次，安置房建设监督机制，督促征收人及时为被征收人安排安置房，使被征收人能够尽快投入到正常的生活和生产中。最后，安置房质量监督机制，保证安置房质量，防止被征收人人身和财产权利受到侵犯。

（三）完善房屋征收司法解决机制

承前，我国在司法救济层面上对于被征收人的保护是不够充分的，国家权力机关在制定有关征收的法律时，应当对被征收人诉讼权的行使提供保障，在被征收人提起行政复议或诉讼时，征收人应当暂停征收行为的进行，以免成为无意义之诉。被征收人诉权的行使范围绝不能够仅限于征收决定这一个方面，其可以针对征收行为本身提讼，而更为重要的是当被征收人和征收人就补偿协议产生纠纷时，被征收人提起的应是民事诉讼而非行政诉讼。

（四）提高公民的自我保护意识

在房屋征收中，被征收人法律维权意识淡薄、对拆迁知识了解的匮乏，是导致其私权利受到侵犯的一个不可忽略的原因[7]。因而，若想减少房屋征收纠纷的发生，单靠约束行政机关是远远不够的，最为迫切的是提高公民的自我保护意识，这可以通过以下几个方面来实现：首先，要培养公民参与意识，意识到自己作为国家的主人，应积极参与到房屋征收中，对各项工作的实施进行监督。其次，了解和学习关于房屋征收的法律、法规，掌握自身享有的权利都有哪些，并明确在权利受到侵犯时可以采取的救济措施。最后，公民应意识到我国是法治社会，任何人权利的实现必须是合法的，不能侵犯他人的权利，自觉遵守法律，不企图采取非法手段获得更多的房屋征收安置补偿。

四、结论

房屋征收中公民财产权利的保护问题，是我国在城市化建设中不可忽视的问题，其能否得以解决关系到社会财富是否可以公平地进行再分配，而这会影响到社会稳定的根基，国家必须认真处理房屋征收问题。若想使公民的私权利在房屋征收中不受侵害，我们就应该抓住问题的关键和实质，即公共利益内涵和外延的确定及房屋征收补偿制度的完善。需要予以注意的是，除了规范征收人的行为，更重要的是公民应当提升自身的权利保护意识，其法律意识的增强可以在根本上减少自身合法私有权利受到侵犯的机率。只有内外因相结合，才能使公民的财产权利在房屋征收中获得更加妥当的保护。

参考文献：

[1]沈开举.征收、征用与补偿[M].北京：法律出版社，2006：113.

[2]杨震.民法学[M].北京：中国人民大学出版社，2009：226.

[3]戚兆岳.不动产租赁法律制度研究[M].北京：法律出版社，2009：105.

[4]房绍坤，王洪平.公益征收法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2011：157.

[5]邢益精.宪法征收条款中公共利益要件之界定[M].杭州：浙江大学出版社，2008：255.

篇10

一、适用范围

本方案适用于大街未施工建设路段1.5公里范围内的征地拆迁，包括将东桥口段、西桥口段和东三里段集体土地征为国有，并对上述三个村征地范围内120余户房屋实施拆迁补偿。

二、指导思想

认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、《省土地征收管理办法》、《县人民政府关于推进城区住宅房屋征收货币化补偿安置的意见》等法律法规规章规范性文件，参照国有土地上房屋征收与补偿有关法律法规规章有关规定，鼓励货币化补偿安置，积极利用开发性金融支持，为县城中村改造体制机制创新积累可复制的经验。

三、征地拆迁程序及补偿

（一）拟征收土地公告、组织勘测调查。县政府在被征地的东桥口、西桥口、东三里村集体经济组织所在地拟征收土地公告。县国土资源部门依据拟征收土地公告，组织勘测定界，并会同财政等有关部门、榆山街道办事处及建设单位，与有关村民委员会、被拆迁户现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单。

（二）实施房屋评估。

1.选定评估机构。县国土资源部门会同榆山街道办事处按照公开公平原则选定房地产价格评估机构。

2.评估方法及标准。被拆迁房屋比照拟征收土地公告之日被征收房屋所处房屋区位新建普通商品房市场价格评估确定。评估价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的土地使用权的价值。被拆迁房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等附属设施，给予货币补偿，补偿价格评估确定。被拆迁户安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照拆迁房屋设备迁移补助费标准给予补偿，不能迁移的按照附属物补偿标准给予补偿。被拆迁房屋院落内的树木，按照征地地面树木补偿标准给予补偿。

3.房屋面积和用途确定。被拆迁房屋建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。无房屋所有权证书但建设手续齐全的房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的建筑面积为准。

（三）签订征地拆迁补偿安置协议。县国土资源部门会同财政等有关部门拟定土地征收补偿安置方案并公示，与有关村集体经济组织、被拆迁户签订土地（房屋）征收补偿安置协议。依法报省政府批准土地征收方案并土地征收公告。

（四）补偿安置。

1.被拆迁户选择货币补偿方式的，对被征收土地的有关村集体经济组织，按照被征收土地所在区位征地区片综合地价的20%给予土地征收补偿，用于举办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设；被拆迁户的房屋补偿安置费用（包括被拆迁房屋价值补偿、因拆迁房屋造成的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、选择货币补偿奖励）由县财政部门会同国土资源部门通过榆山街道办事处支付给被拆迁户。搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、选择货币补偿奖励的标准，按照《县国有土地上房屋征收补偿和补助奖励办法》的有关规定执行。县房屋管理服务中心要及时公布更新县城区存量商品房源信息，为被拆迁户提供真实准确的房源信息。

2.被拆迁户选择参加本村城中村改造安置且与被征地的村集体经济组织达成房屋拆迁补偿安置协议的，按照城中村改造有关规定办理（备注：不得突破平政发〔2009〕1号文件规定）。

（五）拆除房屋、移交土地。被征收土地村集体经济组织、被拆迁户应当在规定的期限内清理搬迁附着物，并移交土地。未在规定期限内移交土地的，由县政府责令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申请人民法院强制执行。

四、其他

（一）加强组织领导。成立片区部分地段征地拆迁工作领导小组，由县委常委、常务副县长焦卫星同志任组长，副县长于瑞民同志任副组长，县国土资源局、榆山街道办事处、财政局、住建委（规划局）、城管执法局、房管中心、物价局、司法局、法制办、局、公安局等有关部门单位主要负责同志为成员。领导小组办公室主任由榆山街道党工委书记兼任，副主任由县国土资源局、榆山街道办事处、住建委、房管中心等有关部门单位分管负责同志兼任。从有关部门单位抽调工作人员组成征地补偿、资金筹集、执法保障、群众工作等若干工作组，实行日调度、周总结，保障征地拆迁工作顺利进行。