农村土地征收管理法范文

导语：如何才能写好一篇农村土地征收管理法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词： 农村土地征收 补偿方式 就业安置

注：本文系吉林省“十一五”社会科学项目——可持续发展下吉林省土地征收法律研究成果之一。

一、我国农地征收补偿方式的存在的问题与反思

当前，我国农村土地征收补偿方式单一，补偿方法粗糙，不能科学合理地解决不同情况下的土地征收补偿需要，主要表现在以下几方面：

1.现行法律关于土地征收的规定太过笼统。我国现行的法律中，关于土地征收的规定主要体现在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国宪法》中，但两法对于土地征收补偿问题仅一笔带过，如《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而对于如何补偿、补偿的数额、方式等问题却没有明确规定。

2.农地征收补偿的方式简单趋同。目前，无论是《中华人民共和国土地管理法》还是各级政府出台的“土地征收管理办法”都没有对农地征收补偿方式进行规定。实践中，各征收补偿单位基本上“一刀切”的采用现金补偿，不能够真正有效的维护被征土地使用权人的利益。

3.现行农地征收补偿方法单一，没有考虑到补偿的长效性。以现金方式补偿为例，目前，各补偿主体基本上都采用一次性发放补偿金的形式。这样的补偿金发放方式却有许多弊端，如“鄂尔多斯现象”，一夜暴富后的失地农民的生存都将面临严重困难。

二、完善补偿方式的重要意义

1.保证农地征收的顺利进行，为城市化、工业化发展提供必要的土地支持。作为城市发展、工业进步的必要前提，农地征收至关重要。现代社会的进步不能以剥夺农民的生存空间作为发展的手段，科学合理的农地征收是工业化进程必不可少的重要措施。

2.维护社会稳定，保证失地农民的生存和可持续发展。失地农民的生活保障不能仅凭一次性的金钱补偿就可以真正解决，正确的补偿方式是在获得城市发展、工业进步所必需的土地的同时，使供地农民的生产、生活能够得以有序的维系和可持续性发展。

3.保护基本耕地面积，保证国家农业基础。我国耕地保有量只有183亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。 “十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩。 科学合理的农村土地征收补偿方式，不仅要保障农民的基本利益，更要确保农业产业的安全。

三、补偿方式完善之初探

1.现金补偿现金补偿应有明确的使用范围，主要适合工商业发达地区的征地对象。这类征地对象一般比较希望通过征地补偿获得经商的资金，并且具备经商的能力和条件，土地对其收入的影响不大。而对于那些年龄、身体、环境都不适宜经商的征地对象而言，现金补偿的方式应尽量避免使用。

同时，应结合征地对象的财产管理能力，建立长效补偿机制，如对于补偿金的发放方式可以分为一次性发放和分期发放。

2.以土地使用权入股是指被征地农民以其土地使用权评估作价，入股征地项目，获得相应股份以及由此产生的股份收益。这一方法可以保证失地农民在征地后获得稳定的收入来源，同时还可以实现资产的增值。但这一方式只适用于工商业用途的土地征收，对于非营利项目征地不适宜。

3.土地使用权置换即按照被征收土地的面积、用途及收益率等，对征收土地进行评估，在附近区域分配给征地对象使用，以置换原有被征收的土地的补偿方式。此种补偿方式要注意置换土地与被征收土地的使用价值及收益率的合理换算，保证征地对象的土地收益不因此而明显减少。

4.异地移民受客观条件限制，一些大型征地项目不便采用如上方式补偿，同时，为保证农地面积稳定，可考虑采取对征地对象实行异地移民安置，如上个世纪90年代末长江三峡移民 即为此。但异地移民要合理考虑安置地的人口和经济吸纳能力，将移民排斥反应降到最低。

5.就业安置在对征地对象进行现金补偿后，还可根据征地项目的用工情况，优先吸纳征地对象务工，尤其在一些少数民族聚居地区较为适宜。这样不仅保证了征地后项目的用工需求，而且能够充分发挥征地对象建设家乡的积极性，使其为当地的经济发展作出更大的贡献。

科学合理的农村土地征收补偿体系应该充分考虑到征地对象的地域特点和个体特点，使具体的征地补偿与地域相适应，与对象相适应，切实保障国家、集体和农民的合法利益，同时，还要够保障农业的健康发展。

参考文献：

[1]杨洁.我国农村土地征收补偿过程中存在的问题和对策研究.载《法制与社会》，2011年12月

[2]靳利飞.我国土地征收补偿问题研究进展.载《安徽农业科学》，2012年

[3]李作峰.《论农地征收补偿制度之重构——对《土地管理法》修改草案的建议》，2011年11期

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一、政策执行力的概念界定

执行力这一概念最早被运用于行政法学领域,普遍被认为是指对具体行政行为予以强制执行的强制力或法律效力。罗豪才就认为:行政行为的执行力是指行政行为的内容如果是命令相对人为一定行为或不为一定行为,则相对人必须执行。如果相对人不履行其义务时,行政机关可依法定程序强制执行,有时还可申请人民法院通过民事诉讼程序强制执行,这里的行政行为执行力,即指其可强制执行的法律效力。执行力这一概念在近年来被广泛应用于工商企业管理领域,美国学者保罗?托马斯和大卫?伯恩就指出:执行力是一整套行为和技术体系,它够使公司形成独特的竞争优势 。我国有学者认为,“执行力就是指组织执行战略,实现组织经营战略目标的能力”,“在形成了决策、制订了具体的计划之后,达成目标的具体行为就是执行,而确保执行完成的能力和手段构成了执行力”〔1〕 。企业管理领域的执行力主要是指企业在日常运作过程中,执行企业战略计划的能力及技术体系。近年来,我国已有学者将执行力这一概念引入政府行政管理领域。政策执行力,即政策执行机构实际具有的整体执行政策能力与它投入某项政策的执行过程的能力之间的比例关系。影响政策执行力的因素主要有:政策问题的性质,即涉及问题的相依性、动态性、时空性及受影响之标的人口的特性(包括标的人口的分殊性、标的人口的数目多寡、标的人口行为需要调适的程度);政策执行的资源,包括人员、信息、设备、权威等资源;政策执行人员的意向,一般来说,执行人员对政策目标的认同感越高,执行时的意愿及配合就越好;政府组织结构,政府组织结构对政策执行的影响主要有标准作业程序和行政权责分散化两个方面;政策目标团体的顺服程度,要使政策有效执行,就需要目标团体顺服政策,采取合作态度,加以配合;社会、经济与政治环境以及政策沟通状况等因素。本文从中选取一些因素为切入点,并以土地征收政策为视角,来研究地方政府政策执行力的强弱状况。

二、地方政府在土地征收政策执行中存在的主要问题

(一)地方政府公务员在政策执行中曲解政策

地方政府公务员存在自利倾向,在执行过程中,曲解政策,将政策朝自己有利的方面理解并执行。就地方政府土地征收政策而言,《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“国家为公共利益的需求,可以依法对集体所有的土地实行征用。”而何为“公共利益”法律并没有明确的界定,而地方政府的双重角色使其在土地征用和转让过程中存在巨大的利益空间。根据现行征地制度,全国各地征地得到的补偿一公顷在15000―150000元之间不等,而政府土地出让价一般一公顷在150万元以上,有的可高达数百万元以上,甚至更高。征地费与出让费之间如此之大的差价对地方政府产生巨大的诱惑,导致地方政府在强大的利益驱动下,以公共利益为幌子占用农村集体一些有很大增值潜力的“黄金地段”,导致农民利益受损。刘守英指出现行征地制度最大的问题就是行政权侵犯财产权〔2〕 。另外地方政府土地管理部门在土地征用过程中由于监督的缺失,公开性不够,存在暗箱操作现象,滋生寻租行为。土地是农民的命根子,离开土地,农民就失去了安身立命的依靠。政府由于自利性而随意征收农民土地,致使农民失去生活来源与依靠,势必会增加农村的不稳定性。

(二)土地征收管理缺乏透明度和问责制

在县这一级政府中,国土资源局承担土地管理工作,涉及土地调查、评估、利用等诸多方面,就其国家建设用地征收、土地审批及土地规划工作过程,公开性不够,缺乏内部沟通与外部沟通,导致政策的不合理、不科学,政策执行遇到阻碍。地方政府在土地征收过程中,农民群众对征地程序、补偿安置费标准缺乏知情权与参与权,常常被动接受地方政府征地及补偿安排。部分农民因为违法征地及补偿不公平损害其利益,却苦于没有有效的利益维护机制,在上访无下文后,通常采取围堵县政府、阻挠工程建设、拒不搬迁等不正当行为来维护自己的利益。另外,地方政府土地政策执行过程中缺乏对失职官员的问责机制,加上法律对土地行政管理部门及工作人员基于行政失职所承担的法律责任规定相当笼统,造成实践中责任人员有规避承担法律责任的可能以及土地工作的随意性,影响土地政策目标的实现。

(三)政策执行监督机制不完善

地方政府在土地征收过程中公开性不够,存在暗箱操作,滋生腐败行为。改革开放以来,地方政府的监督体制不断得到加强和完善,监督检查工作走上系统化、法制化轨道。但在政策实践中仍然严重存在有法不依、执法不严和违法不究的问题。就县级土地征收政策而言,就存在着外部监督缺失、内部监督不力的问题。一方面,由于法律不健全,导致对地方政府执行土地征收政策的过程中出现监督真空的问题。如《土地管理法》第66条规定县级以上人民政府土地行政管理部门为土地的监督机关,但条文中并没有进一步规定土地征用后的土地使用情况的监督。另一方面,由于监督力量不足,监督部门独立性不够,监督人员素质不高等问题也是造成监督不到位的重要原因。孟德斯鸠认为:“一切有权力的人都容易滥用权力,这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇到有界限的地方才休止。”[3]要防止滥用权力,就必须以权力约束权力。因此监督是正确使用权力的前提。地方政府的农用地征收政策,是地方政府出于公共目的,依法运用行政权力征收农村土地的一项公共政策。缺乏有效的监督机制,必然导致地方政府在土地征收过程中,滥用行政权力,严重损害失地农民的经济利益及其他各项合法权益,严重偏离了建设社会主义新农村“生活富裕”、“管理民主”的要求。

三、提高地方政府土地征收政策执行力的对策

(一)加强地方政府公务员职业道德教育及思想政治教育

政策执行主体(包括政府组织及其人员)是政策执行活动的重要组成部分,发挥着核心作用,执行力的其他一切要素包括组织结构、制度、资源技术等,都必须通过执行主体即人才能发挥作用。因而,采取积极措施,培育优秀的执行主体是提高政府执行力水平的关键途径。优秀的执行主体的素质必须包括执行主体的思想素质和职业技能。在思想素质方面,要有敬业精神,热爱本职工作,有着高度的责任心、纪律性,同时要诚实可靠,不搞形式主义。在职业技能方面,政府执行者必须具有执行工作中所需具备的一切管理思想、技术、方法甚至管理艺术等。建设一支高素质的执行主体,可以使其正确理解土地征收政策的精神,按要求准确执行土地征收政策,从而降低滋生腐败的几率,维护失地农民的利益,保障农民生活,维护农村地区的稳定,为社会主义新农村建设创造一个良好的环境。

(二)健全和完善责任追究制度

地方政府在农用地征收过程中,由于法律不完善,对土地行政管理部门及工作人员违法征收农用地或行政失职所承担的法律责任规定模糊,再加上缺乏责任追究机制,使许多官员毫无顾忌进行违法征地或不按规定程序征收,损害农民利益。因此健全和完善责任追究机制是提高地方政府政策执行力的必要前提。要完善责任追究机制必须做到以下:一要明确责任,层层分解从首长到各级执行人员的职责,并公示职责范围、惩戒办法等内容,有利于增强实践中的可操作性。二是职、责、权一致。执行人员所负的政策责任与其所掌握的权力、所处的职位、所执行的任务一致。将责任分配到具体的岗位,落实到具体的个人,是建立责任追究制的必要前提,否则责任追纠只是一纸空文、口头禅而已。三是要启动问责机制,通过将土地征用的执行情况与执行标准进行跟踪评估,对未完成执行任务、执行效果不佳,或造成严重损失者,追究其相应的公共责任,包括政治、法律、道义等责任,如执行人员引咎辞职以负的政治责任。建立责任追究机制,是根据职权责一致原则,以保证各级政府、政府各部门更准确有效地执行政策。全面落实建设社会主义新农村战略,必须建立和健全责任追究机制。只有建立责任追究机制,才能保证各级政府、各级党政领导干部专心致力于自己的本职工作,形成上下一心,努力推进社会主义新农村建设进程的局面。

(三)完善土地征收政策执行监督机制

首先,改革土地行政主管部门行政系统。由于县级土地行政管理部门在地方政府系列之中。地方政府与县级土地行政管理部门存在领导与被领导关系,对于地方非法征地行为,没有一个土地行政管理部门工作人员敢于违抗行政命令而真正在履行职责的。为了更有效地实现对土地征收政策执行的监管,必须对土地行政主管部门行政系统进行改革,实现由市级政府对地方政府土地行政管理部门的垂直领导,摆脱现在土地行政管理部门受制于地方政府的局面。

其次,建立和完善土地征收听证制度。土地征收主体必须认真听取征地农民的意见与建议,对被征地农民提出的有关问题必须予以合法合理的解答。要建立土地纠纷仲裁机构,做好土地征收的行政复议和行政诉讼工作。通过设立仲裁机构,裁决征收者与被征收者之间的争议,保证土地征收的合法性及公平性。要强化农民土地登记工作,通过土地登记,为农民发放相应的土地权利证书,在法律上有效的确认和保障农民的土地权益。

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关键词：房地产税制     房地产税收体系    房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。

（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。

（三）税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

（四）房地产税计税依据明确

各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

（五） 房地产税制内外统一

综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。

（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。

二、对我国的启示

我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。

当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：

（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点

我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：

1.房地产保有税类。 我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。

为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。

房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.房地产取得税类。 房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。

3.房地产收益税类。 房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。

（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位

借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。

（三）合理确定计税依据

现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。 因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。

（四）灵活设置税率

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。

另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。

（五）统一内、外资两套房地产税制

现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。

建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。

（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度

目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。 为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。

参考文献

（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 2000年版。

（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。