土地管理法对宅基地的规定范文

导语：如何才能写好一篇土地管理法对宅基地的规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第二条本办法所称宅基地，是指苏木乡镇和嘎查村的农业户口或城镇非农业户口的居民（以下简称居民），在农村牧区的住房和杂屋等附属建筑物占地及庭院占地。

居民在自治区境内使用宅基地，必须遵守本办法。

第三条居民建房，应利用旧宅基地。在空闲地、劣地、废弃地的，不得占用耕地和好地。

第四条各级人民政府应加强农村牧区宅基地管理，严格申请、审核、批准手续。

第五条居民对宅基地，只有使用权，没有所有权。

第六条居民使用宅基地，应符合苏木乡镇土地利用规划和村镇建设规划的要求。

未作村镇建设规划的，应按照土地利用规划，搞好宅基地规划，经旗县级土地管理部门和村镇建设管理部门审查，由旗县级人民政府批准后执行。

第七条有条件的地方，可以迁并分散的村庄和零散住户，复耕原址，扩大耕地面积。迁并应符合土地利用规划和村镇建设规划。

鼓励城市郊区和经济条件较好的人口密集地区集中建房和建多层住宅。

第八条旗县级人民政府应制定宅基地用地计划，经盟行政公署、设区的市人民政府计划部门和土地管理部门审核后，报自治区人民政府批准下达执行。

第九条居民建住宅实行一户一宅。宅基地面积按照《实施办法》的有关规定执行；宅基地的申请、审批程序，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》有关规定执行。

第十条具备下列条件之一的，可以申请新的宅基地：

（一）因国家或集体建设占用土地，原住宅需要拆迁的；

（二）因土地利用规划及村镇建设规划，原住宅需要拆迁的；

（三）因腾优占劣将原址复耕复植，需搬迁的；

（四）达到婚龄，确需建住宅的。

第十一条宅基地使用者应按批准用途使用，不得买卖和非法转让。

第十二条居民依法使用的宅基地，由旗县级人民政府登记造册，确认使用权，核发使用证。

第十三条居民住宅依法出售、继承、赠与引起宅基地使用权转移的，应向所在地集体经济组织或嘎查村民委员会提出申请，经苏木乡级人民政府审核，由旗县级人民政府土地管理部门办理宅基地变更登记手续，换发使用证。

第十四条宅基地实行有偿使用的原则。对超过规定标准，确实不能收回土地的，应按超占面积数量加收使用费；对五保户、军烈属、特困户可以减收或免收费用。具体收费办法另行制定。

第十五条宅基地使用费实行专款专用，主要用于嘎查村基础设施和公益事业建设。各级土地管理、财政、审计部门监督其使用，任何单位或个人不得挪用。

第十六条宅基地使用权发生争议时，当事人应协商解决。协商不成的，由苏木乡级或旗县级人民政府处理。当事人对处理不服的，可以向作出处理决定的上一级人民政府申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知之日起十五日内向人民法院；也可以直接向人民法院。

第十七条宅基地争议处理期间，双方应维持宅基地及其附着物使用现状，任何一方不得改变和破坏。

第十八条宅基地纠纷处理期间，故意制造纠纷、煽动闹事、阻挠处理工作正常运行的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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一、维护农民合法权益，基本完成宅基地登记发证工作

加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施；宅基地和集体建设用地使用权是农民及农民集体重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益。自2013年10月，我市开展农村集体土地使用权确权登记发证工作以来，市政府广泛宣传，强化督导，2015年底已全面完成了我市392.50平方公里1808个行政村、656556宗地（其中宅基地652710宗地，农村集体建设用地3846宗地）地籍调查工作；并对符合登记发证条件的1766个行政村531634宗地颁发了土地证，占符合登记发证条件宗地数100%，占总宗地数81%，登记发证工作基本完成。

二、严格审核用地条件，依法开展宅基地用地审批工作

自1986年6月颁布《中华人民共和国土地管理法》以来，农村宅基地的审批一直严格按照相关法律法规规定的条件和审批程序进行,审批渠道一直是畅通的。其中农村村民申请宅基地的条件根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十二条的规定执行，具备下列条件的，可以申请宅基地： (一)农村村民户无宅基地的；(二)农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；(三)回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞，需要建房而无宅基地的(符合第(二)项的除外)；(四)原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的。对宅基地审批的前置条件、所使用土地的类别和宅基地面积标准根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十一条的规定执行，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇建设规划，先使用原有的宅基地和村内空闲地。村内有空闲地的不得批准使用村外土地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积按下列标准执行：(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；(三)山区、丘陵区每户用地不得超过二百平方米，占用耕地的适用本款(一)、(二)项的规定。对宅基地的审批程序根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十三条的规定执行，符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡(镇)人民政府或街道办事处审核后，报县(市、区)人民政府批准。同时为依法依规严格管理农村宅基地，对申请宅基地的农村村民，各县（市）区国土资源管理部门受理宅基地申请后，一是要到实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划，并将批划宅基地报件的相关要求告知申请人。二是宅基地经依法批准后，要到实地按批准范围、面积丈量宅基地。三是村民住宅建成后，要到实地核查是否按照批准的面积和要求使用土地。通过这些措施，有力地保障了符合条件的农村村民对宅基地的用地需求，维护了他们的合法权益。

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关键词：宅基地；宅基地使用权；典权

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）30-0142-03

一、农村宅基地使用权概述

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种：即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。新修订的《土地管理法》和《物权法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。

宅基地使用权具有以下的法律特征：

第一，权利主体特定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着土地管理法将宅基地的使用权人限定为农村村民，即宅基地使用权是农村居民因建造自有住宅对集体所有的土地占有、使用的权利。而《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”该规定对宅基地使用权人的身份并未加以限定。但《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这说明《物权法》将对农村宅基地使用权的规制留给了《土地管理法》和其他相关立法。

第二，权利客体仅限于集体土地。这一点《土地管理法》和《物权法》都有明确的规定。首先，宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地上，在国有的土地上不得设定宅基地使用权。其次，宅基地使用权的客体仅以土地为限，但在解释时应不限于“地面”，宅基地使用权人在地面之上或者地下也得进行建设附属设施并保有所有权。

第三，“一户一宅”。集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。《土地管理法》第62条明确规定一户只能拥有一处宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用权的土地使用用途，根据现行法律规定只能用作农村村民住宅的建设。《物权法》第152条也明确规定只得在该土地上建造住宅及其附属设施。解释上，这里的住宅是指农村村民所建住房及与住房和居住生活有关的其他建筑物和设施，例如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚等。

第五，权利的取得具有无偿性。我国现行法律中，宅基地使用权的原始取得是无偿的。按照现行《土地管理法》的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织为了保障其成员的正常生活，无偿将土地作为一种福利向本集体成员提供失。

第六，权利无期限。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消失。

二、农村宅基地使用权的流转方式分析

宅基地是农村居民的基本生活资料，我国相关法律限制宅基地使用权的自由流转，权利人不得就其宅基地使用权单独转让、出租或者设定抵押。如：

《土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《担保法》第37条和《物权法》第184条规定，宅基地使用权不得抵押。

另外，国家土地管理局关于《确定土地所有权与使用权的若干规定》的第169条规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

从以上法律规定可以看出：第一，宅基地使用权人只能是农村村民。那么，农村村民的身份是根据什么标准确定的？是按照从业标准还是户籍标准，或是按照实际常住标准？对这一问题，我国立法没有正式的规定，个别部门规章有按从业标准的，如1989年1月16日国家工商行政管理局《私营企业暂行管理办法》第3条规定：“农村村民，指农民个人，不含农村中的非农业居民。”也有地方法规按户籍标准的，如2007年7月1日起施行的《上海市农村村民住房建设管理办法》第3条规定：“农村村民，是指具有本市常住户口的本市农村集体经济组织成员。”所以，要从立法上规范宅基地使用权制度，就有必要从立法上对农村村民的身份进行科学合理的界定，统一农村村民身份的界定标准。

第二，宅基地使用权不得单独转让、抵押，但宅基地使用权可以随房屋所有权转让、抵押。实践中，这种转让也存有限制：即受让人只能是本集体经济组织成员，而且还必须是农村村民，因为前文已述及宅基地使用权人仅限于农村村民。如果要转让给本集体组织外人员，该人员必须首先在本集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。这种限制，违反了物权法平等保护原则，使农村的不动产难以进入市场进行交易，在一定程度上限制农民的融资手段，继而阻碍农村经济的发展；另一方面，这种限制会让农村宅基地使用权的转让出现两难境况而使得这种允许随房转让的法律规定形同虚设：目前在大量农村人口向城镇流动的情况下，许多农民已经进城打工，有的在城里已经购置了房产，在经济欠发达地区，“空心村”和宅基地闲置情况十分突出，而农村村民几乎每户都有自己的宅基地，所以，这些空置的宅基地在农村本集体经济组织内进行转让几乎没有市场可言，而对农村房屋有需求的城镇居民却无法在农村购房。在城里购置了房产的农民无法转让闲置的空房，将会造成农民房屋的长期空闲，不符合“物尽其用”的原则。

同样道理，如果农村村民通过抵押自己的房屋融资，在农村村民无法偿还借贷款物时，抵押权人的抵押权就有可能无法实现，因为该抵押的房屋无论是折价还是拍卖，继受取得房屋所有权的人也必须是农村村民，前文述及，大多数农村村民对宅基地没有购买需求。所以，这在实际上限定了农民通过自己的房屋融资的可能。而同样都是房屋，法律对城镇居民的房屋所有权几乎没有限制，对农民房屋所有权的这种限制，显然是一种歧视。近年我国农村进行产业结构调整，实行农业现代化，在这种情况下，农民需要资金发展生产，但可以取得融资的只有房屋和宅基地。所以，对宅基地使用权制度的改革势在必行。

对宅基地使用权，法律作出农民可以无偿使用不得转让的限制，主要基于以下考虑：一是为了使农民“居者有其屋”，保证农民不要成为流入城市的无业游民，造成两极分化；宅基地和住房是农民最后的生存基础，尽管在市场经济形势下，农民的生产和生活方式发生了很大变化，但农民对住房和宅基地依然有着极大的依赖性。农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。二是因为宅基地使用权具有一定的福利性，按照现行《土地管理法》，宅基地使用权与农村村民的身份相联系。集体组织为了保障其成员正常生活，将宅基地使用权作为一种福利向集体成员无偿提供。在目前房地一体的格局下，如果允许农村村民将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织的成员，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。

一般而言，无论是城镇居民还是农村村民，大多都是在急需资金而又无其他融资渠道时才会变卖房屋或抵押房屋融资，或者是房屋长期闲置而房主自己没有居住需要也不愿出租。在因为融资出卖房屋或抵押房屋后，城镇居民出现无居无业情况时，往往可以靠低保生活，但农村村民却没有低保制度的保障。笔者认为，国家应尽快建立健全农村的社会保障制度，不能因为农村社会保障制度的缺失而又通过立法限制农民对自有房屋的处分权，这种限制，是不平等的，也是一种歧视，不利于保障农民的合法权益。

三、农村宅基地使用权可否设定典权的分析

允许农村宅基地使用权随房屋转让而转让，需要制修订一系列的法律，也需要一定的时间，在立法部门没有将相关法律纳入制修订进程之前，本人认为，可以通过司法解释的方式，允许农村村民通过对自有房屋设定典权，不限定典权人身份的方式融资，①对农村村民的私房设定典权，即为宅基地使用权设定典权。这一方面可以满足城镇居民对农村住房的需求，另一方面让农民在融通到资金的同时又保有房屋的所有权，在典期届满后，农民可根据自身的需要，决定是否需要回赎或找贴房屋。

典权，是指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利[1]。这里的不动产，仅指建筑物及其所占用基地的基地使用权[1]。其中，支付典价者为典权人，而以自己的不动产供典权人占有、使用、收益者为出典人，作为典权标的物的不动产为典物。

典权在我国具有悠久的历史，是中国传统思维和习惯在法律上的反映。如学者言：“典权系物权编所定物权中，唯一纯出于固有法制者，其所以兴起之缘由，乃因众人认为变卖祖产尤其是不动产，筹款周转以应付急需，乃是败家之举，足使祖宗蒙羞，故绝不轻易从事，然又不能不有解决之计，于是有折衷办法之出现，即将财产出典于人，以获得相当于卖价之金额，在日后可以原价将之赎回，如此不仅有足够之金钱，以应通融之需，复不落得变卖祖产之讥。而典权人则得以支付低于卖价之典价后，即取得典物之使用收益权，且日后尚有因此取得典物所有权之可能，是以出典人与典权人两全其美，实为最适宜之安排。”[2]

因为对宅基地使用权人的身份限定，农民出典房屋同样受到诸多限制。笔者认为，允许农村村民通过对自有房屋及宅基地使用权设定典权，而不限定典权人身份的方式融资，主要理由如下：

首先，从上文对典权的简短分析看出，典权的设定主要是为满足融资的需要，而农村村民对自有房屋设定典权，也多是基于融资需要，出典房屋可使其获得经营活动急需的流动资金，以解一时之需；同时也满足了典权人对他人不动产的占有、使用并获取收益的需要，而且，在出典人不回赎的情况下，典权人有可能取得典物的所有权。而不限定典权人的身份，一方面可以让农村村民通过出典房屋很快融通到所需资金，另一方面，即使出典人不是为了融资需要而出典房屋，也可避免该房屋长期闲置，这对于物尽其用有积极的意义。

其次，限制宅基地使用权转让主要是担心农民将房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。因为《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但农村村民将自有房屋设定典权后，仍对房屋保有所有权，在将来可以通过回赎的方法重新占有和使用自己的房屋，在将来不会沦为无居无业的失地农民。同时也避免了损害到本集体经济组织的对宅基地的所有权及其相关利益。

再次，有利于避免不必要的诉讼纠纷。实践中农村私有房屋买卖纠纷案件比较多，①这类纠纷被界定为是名义上买卖房屋，实际上是买卖宅基地使用权，因为我国法律禁止宅基地使用权的自由流转，所以，农村私房买卖当事人如果都为农村村民，则买卖合同被认定为有效；而纠纷的诉讼双方当事人如果出卖人为农村村民，买受人为城市居民的，则买卖合同被认定为无效。②被认定为无效的这些买卖合同，交易发生的时间多在前两年以上，有的甚至在10年以上；出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；大多数诉讼是缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；很多买受人对房屋进行过装修、翻建、改建等添附行为。房屋买卖合同被认定为无效，买受人的利益损失往往比较大，如北京宋庄画家李玉兰与宋庄某村民买卖宅基地使用权纠纷一案。同时也纵容了出卖人不依诚信履约。如果法律允许农村私有住房出典而不限定典权人的身份，则会避免这些不必要的纠纷。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆迁等使得房屋现值或拆迁补偿较高，都不会影响到典权关系的双方当事人为此而提讼。如果出典人在典期届满后不愿回赎房屋，可依照当时的市价找贴房屋给典权人。

这里还有个问题需要说明一下。农村私有房屋设定典权后，典权人有留买权，即出典人转让典物时，典权人在同等条件下有优先购买权；还有典物取得权，即典期届满，出典人不回赎的，典权人取得典物的所有权。这样，典权人最终也取得农村村民房屋的所有权，同时也取得农村宅基地使用权。有人会认为这也是名义上卖房实际是买卖宅基地使用权，应该无效。笔者认为，首先，典权设定后，典期一般都较长，大都在10年到30年之间，出典人对自有房屋是否有居住需要，在典期届满时是否有必要将房屋赎回，有足够的考虑时间。出典人转让典物或在典期届满不回赎典物的，都说明出典人对自有房屋没有居住的需要。法律限制农村私房自由转让的第一个原因，即担心农村村民转让房屋后沦为无居无业的失地农民便不存在，而且农村村民的私房属于农村村民的私产，他们有权处理，法律不应过分干涉。其次，无论是留买还是绝卖，出典人和典权人处分的都是农村私有房屋所有权和宅基地使用权，而不是宅基地所有权，即并没有侵犯到集体的宅基地所有权。典权人作为典物的使用人，长期在农村居住生活，只是没有农村户口，是否可以将其看作是农村村民？而对于农村村民的认定标准，法律并没有统一的规定。

综上，笔者认为，法律应该允许农村村民对自有房屋设定典权而不限制典权人的身份，适当放宽对农村村民私房及宅基地使用权流转的限制，以保障农村村民的合法权益。

参考文献：

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据报道，一场让农民上楼的行动，正在全国二十多个省市进行。各地将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。山东诸城“整建制”地将一个县的村落“消灭”，河北廊坊未获审批就先“挂钩”大搞撤村复耕，乱象不一而足。中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出，和平时期大规模的村庄撤并运动“古今中外，史无前例”。在土地财政推动下的这场圈地如果不能得到及时遏制，必然会酿成悲剧。

如何遏制新一波圈地运动，关键是三方面，一是严格遵守《土地管理法》关于农地征收的程序规定，完善《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》；二是尊重农民意愿，让作为土地主人的农民能依法保护自己的宅基地权益；三是建立责任追究机制。

地方政府作为圈地运动的主体，其共同的政策依据是国土资源部2008年颁布的《增减挂钩办法》，核心是所谓的“占补平衡”，即将多少农村建设用地复垦为耕地，就增加多少用于城镇建设的地块。指标是“借”，3年内要以复垦的耕地“归还”。

这样的规定是和《土地管理法》相冲突的。《土地管理法》第三十一条规定：非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。按照保18亿亩耕地的国策，应当是先“开垦”后“占用”。

《增减挂钩办法》第十二条规定，对项目区实施规划和建新拆旧进行整体审批，不再单独办理农用地转用审批手续，整体审批结果报国土资源部备案。这样的规定很模糊，是不是意味着在项目区内的农用地转用，就不需按照《土地管理法》规定的程序报批？增减挂钩是否在给地方圈地乱象大开制度绿灯？这样的制度是否要进行重新评估。

从实际效果看，《增减挂钩办法》成为新一轮圈地乱象的诱因。将挂钩指标的管控交给地方政府，却又缺乏有效的监督，实际效果是在鼓励地方变相乱占地。据报道，国土部2009年批给河北的增减挂钩周转指标仅为1.2万亩。河北省“探索”的周转地，远远超过了这个指标。2009年，河北启动了1000个村的新民居建设，预计到2012年全省15%左右的行政村将完成新民居建设改造，将腾出50万亩建设用地指标。有些地方将一个县的农村“整建制”地“消灭”，也不符合增减挂钩“因地制宜、分步实施”的本意。

道理是即使有“指标”，拟用于城镇建设地块的征收程序，也必须符合《土地管理法》第四十五条的规定，即征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，必须国务院批准。

更加重要的是，作为宅基地主人的农民，要能依法保护自己的合法权益，让农民自己选择自己的生活方式。新修订的《村民委员会组织法》第二十四条规定，宅基地的使用方案须经村民会议讨论决定方可办理。

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关键词：农村；宅基地；制度改革

引言

农村宅基地制度是我国土地制度的重要组成部分。随着我国农村土地制度改革的深入，农村宅基地确权登记和管理工作稳步推进。然而，其作为农村重要的土地制度与如今的社会现实发生了激烈冲突，引发了农户土地权益保障与土地资源保护、宅基地使用权的福利属性与财产属性、宅基地的闲置与无序扩张等一系列矛盾，现有的宅基地制度已经无法妥善协调这些矛盾。随着社会经济的发展，市场机制在资源配置中发挥越来越重要的作用，但目前宅基地制度是计划经济的产物，已不适应当前经济的发展。当前宅基地使用权没有实质收益、处分权益，农民无法从价值数百万亿元的宅基地中获利，同时占用宅基地没有任何成本，宅基地缺少退出激励，导致土地的巨大浪费，并导致了城市房价飙升。我国农村宅基地改革与管理迫在眉睫。

1 存在的问题

作为土地管理中最基本的宅基地管理近些年虽然在保障农民权利、加强耕地保护方面起到了积极的促进作用，但随着社会的不断发展，农民生活观念的不断变化，一些新的问题层出不穷，主要表现在：

1.1 “空心村”流转问题

因农村普遍存在农民进城打工、经商以及子女赴省城上学等人口流动现象，大批空闲宅基地导致“空心村”问题。而“空心村”问题又将直接导致土地资源的浪费，并从一定程度上引发农村社会的不稳定因素，这将严重违背社会主义新农村建设的初衷。所以要加强对空闲宅基地的管理，做到开发合理，流转合法。从而达到维护农民权益，保护国土资源的目的。

1.2 一户多宅问题

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此对多宅、多占的违法占地应一律予以拆除。同时严格宅基地申请条件，对不符合条件的、不符合规划的不应予以审批。

1.3 城里人购买宅基地问题

1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，对城里人购买宅基地的，应要求退还所购土地。

1.4 使用权秩序混乱问题

现行法律对宅基地的使用限制较多，但明确赋予宅基地使用权人的权利较少。对于宅基地使用权的一些基本权能，如占有、使用、收益等，都未做明确规定，对于宅基地使用权人的处分权规定几乎没有。这不仅不利于使用权人有效利用宅基地，而且易导致邻里之间的纠纷。更为突出的一个问题是，依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但法律并没有禁止房屋的出租、出卖，包括继承，导致了宅基地使用权转让秩序的混乱，宅基地非法进入房地产市场的行为，更是严重干扰了土地市场秩序。

1.5 农村宅基地立法和管理的问题

一是宅基地无偿使用的问题。我国《土地管理法》及相关法律均规定，我国的宅基地是无偿取得及使用的、这种方式虽然减低了农民建房的成本，保障了低收入农民住房问题。但也出现了诸多问题：（1）农民抱着“不用白不用”的心态，无限制利用宅基地，致使土地浪费现象严重，甚至在一些人口规模较大的村庄，由于村内宅基地用完，便大面积占用耕地建房，致使耕地面积逐步萎缩。（2）宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用，甚至会出现抢夺宅基地的现象，影响社会安定，也严重阻碍了农村宅基地的有偿退出。二是对宅基地的流转没有明确的法律规定。我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清：（1）允许农村宅基地使用权人对地上建筑物（主要是房屋）进行出租出卖。然而，针对农村宅基地使用权是否可以转让，却未做出明确的规定，使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。（2）法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地向城镇居民流转，转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让。阻碍了宅基地的有效市场配置。三是基层政府管理方面的问题。对于宅基地的管理，我国法律有着严格的规定，在实行中却出现大量问题：（1）农民宅基地的审批要经以下程序：村民向村委会提出申请：村民代表会议讨论通过并公布；报乡（镇）人民政府审核：县人民政府批准。在农民宅基地审批过程中，乡（镇）国土所必须做到“三到现场”。然而，实际上由于管理力度的不足，不经过法定程序而通过幕后交易直接拿地的现象比比皆是。（2）基层政府管理人员对工作没有主动性，不能亲自下到村，调查和解决宅基地中的不当利用问题。

2 如何做好当前农村宅基地改革与管理工作

为进一步贯彻落实实行最严格的耕地保护制度，有效合理利用土地资源，维护社会稳定，促进社会经济发展，对农村宅基地管理混乱现状，应从以下几个方面解决：

2.1 健全宅基地审批管理制度。在宅基地审批中严格执行一户一宅制度。申报前，对其所在村组的旧宅基地进行调查核实，确认无误符合条件的农户方可受理。在审批过程中，严格实行“三到场”制度，即批前踏勘，选址到场，审核是否符合审批条件：批后放线、打桩定位到场，确定四址：房屋建成竣工后验收到场，审核是否超标准用地。经验收符合标准，发放集体土地使用证，以证管地。

2.2 强化村镇规划管理。在村庄布点规划上，结合文明村建设，促进旧村改造和新村建设。要严格实行拆旧建新制度，对一户多宅但不居住的废弃、空闲宅基地统一规划、整理，不符合规划的不予审批。

2.3 加大“空心村”治理改造力度。政府应加大对“空心村”闲置宅基地、废弃地开发整理资金投入，盘活农村存量建设用地，增加耕地面积。村民建房使用村内空闲宅基地的，可制定优惠政策，积极推进土地集约利用。对荒芜未建的闲置宅基地，超过一年未建设的应当收取土地闲置费，超过两年未建设的由村集体统一收回，另行安排。

2.4 加大土地管理法律法规宣传力度。要广泛深入宣传《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，增强全民法律意识，在全社会形成依法用地的社会氛围。

2.5 加大对宅基地私自划拨、倒卖处罚力度。对私自划拨倒卖宅基地的村民、干部，要追究责任，没收非法所得。村民申请新建住宅必须出具承诺书，承诺建新房拆旧房，退出原使用的旧宅基地，交由村委会重新安排使用。

2.6 处理继承和赠予的关系时，防止出现以接受赠予为名，实际是私下有偿转让，规避法律制裁而造成一户多宅的情况发生。

2.7 加大土地执法查处力度。国土部门和村镇规划部门要协同配合，做到日常巡查与执法检查相结合，事前防范与事后查处相结合，建立土地执法监察体系，把各种违法用地消灭在萌芽状态。

结束语

农村宅基地是农村土地管理的重要热荩科学有效的宅基地管理将改善农村村容村貌、提高宅基地和土地节约集约利用水平、有效保护耕地，从而为新农村建设提供充足的用地保障。

篇6

当前，我国的法院在对农村房屋买卖合同案件进行处理的过程中，对效力的认定主要有三个观点。[1]首先合同必须是具有法律效力的，我国的《合同法》规定，但凡合同中有违反法律法规的强制性规定，其合同一律视为无效。而且确认合同是否有效的时候，不能将地方的规定作为依据，要将我国制定的法律、法规作为依据。但对于农村的房屋买卖，我国至今还未制定相应的法律法规。[2]合同无效，但是不返还。其原因是贩卖房屋的一方的行为可以看做是对房屋使用权的放弃，法律允许这种放弃的行为。此外，我国的《合同法》中有这样的规定：“如果不能返还或者没有必须返还，那么需要折价补偿。”这里所说的不能返还，指的是原则上和事实上的不能返还，而“没有必要返还”则指的是根据实际情况，但使用扩张解释来理解所谓的没有必要返还。这样可以更好地传播诚信的原则，使房屋买卖更加放心。[3]合同无效，买房和卖方相互返还，但是，反悔的一方必须要对另外一方进行补偿，这样才符合要求。

二、关于农村房屋买卖的法律法规演变

（一）20世纪80年代

早在20世纪80年代初期，我国就制定了《村镇建房用地管理条例》，在这部法律当中，严格的规定了不能对建房用地进行买卖、出租以及转让。此外，其还规定了农村社员和回乡落户的离退休人员，如果需要宅基地来建房，必须向生产队进行申报，批准后才能建房。如果实在需要耕地，那么需要由县级政府批准，然后才能够使用宅基地。不仅如此，这部法律还规定了出卖、出租房屋的，不能够再申请宅基地。社员如果迁出当地，所拆除的房屋所腾出来的宅基地，必须由生产队收回，进行合理的安排。从上面的规定来看，在20世纪80年代，我国禁止建房用地的直接买卖，但是没有禁止房屋的买卖。而且还规定房屋的买卖必须经过相关部门的审核、批准。但是在20世纪80年代末期，这条法律被废除掉了。

在20世纪80年代末期，我国所制定的土地管理法是这样规定的，农村居民建住宅，必须使用过去的宅基地和空闲的地。如果使用耕地，那么就需要通过乡级民政府审核，再上报人民政府批准，使用原来的宅基地，以及村内空闲的土地，必须由村级人民政府批准。但如果是对住房进行了出租和贩卖，那么就不能够再申请宅基地了。

（二）20世纪90年代以后

到了20世纪90年代，我国对土地管理法进行了第二次修正，规定农村的居民们只能拥有一处宅基地。农村村民在贩卖和出租住房之后，不能够再申请宅基地。此外，还规定了农民集体所有的土地使用权不能够出租、转让，更不能用于非农业的建设。

有关的规范性文件是这样解释的，关于社员的宅基地，以及有建筑物和没有建筑物的空白宅基地必须归生产队所有，不能进行出租和买卖，但是可以归各户长期使用。在宅基地当中的一些附着物，比如树木、厕所、猪圈等等，则归社员使用，社员可以对其进行买卖和租赁。如果卖掉了房屋，那么宅基地的使用权便可以转移给新的房主，但是宅基地的所有权则必须归生产队拥有。1991年，我国人大法工委认为，不能够按照《土地管理法》中的规定，对农村房屋的买卖行为和转让行为进行处罚。

到了1999年，我国又了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，这其中有这样的规定：城市中的居民不能购买农村的住宅。

2004年，国务院制定了《关于深化改革严格土地管理的决定》，这其中有这样的规定：加强农村宅基地的管理，避免城市居民在农村购置宅基地。

但是一些法律人士认为，买卖农村的房屋属于自愿的行为，买卖双方自愿进行交易，并且立有契约。这不算违法，最多只能算手续不完整，因此需要确定买卖关系有效，并且补办相关的手续。

综上所述，我国的法律仅仅只是禁止了农村土地使用权的转卖或者出租，但是却没有明确禁止农村房屋的买卖和租赁。此外，农村居民卖掉房屋所导致的结果是不能够再获得宅基地，一直到20世纪90年代的时候，才有相应的规章制度来废除此项法规。但是上面所说的这些法规并不是《合同法》当中规定的法律和法规。

三、农村房屋买卖合同的效力以及处理

根据上面的观点，如果要合理的认定农村房屋买卖的合同，应该将有效认定作为原则，无效认定则作为例外。在1999年之前，我国农村房屋买卖合同都是作为有效的认定。

（一）从法律原理的方面来实施探讨

在我国的《合同法》当中，有这样的规定，如果存在这几种情况，那么合同便是无效的。第一，合同的一方用欺骗或者威胁的方式来使另外一方签订合同，损失对方的利益。第二，恶意串通，损坏国家、集体或者其他人的利益。第三，采用合同来掩盖合法的目的。第四，损坏社会的利益。第五，合同中存在违反法律法规的条例。

合同符合以上任何一个情况，都可以视为无效。此外，应该将国家制定的法律法规作为依据，不能将地方的规章制度作为依据，否则合同也是无效的。同时也不能对国家、社会以及个人造成利益损坏，如果违背了这一点，将对交易秩序造成破坏，因此这样的合同也是无效的。

另外，我国的《物权法》中，将宅基地的使用权纳入了益物权当中，益物权的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在这里，仅仅只规定了对宅基地的“使用”以及“占用”，却并没有规定“收益”，然而也没有实施禁令，没有认定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要产生流转。所以，在《物权法》里面，对宅基地的使用留了非常大的空间，因此也非常的灵活。

不仅如此，我国的《宪法》也对集体土地所有权进行了规定，这条规定和我国的户籍制度进行了紧密的连接。在我国，土地所有制被分为两种不同的情况，土地属于国家或者生产队，用来修建房屋。由于所有权的不同可以将其分为宅基地和建设用地，建设用地一般属于国家，而宅基地则属于个人或者生产队。需要注意的是，集体土地使用权的流转不能够改变集体土地所有权属于集体经济组织这一事实。

最后，再对相关的法条进行解读，可以得知《土地管理法》当中没有限制宅基地拥有者处分放弃宅基地，关于拥有者的弃权，法律没有禁止。在《物权法》里面，规定了宅基地的获得、转让等，必须和土地管理法相适应。但是对宅基地使用权进行规范，只有法律，部门的规章制度还不够。在我国的众多法律法规当中，没有要求集体土地使用权和房屋所有权的主体一致。而且在笔者看来，农村房屋如果能够和城市房屋的“地随房走”相适应，那么就更加合理了。

（二）科学的分析立法的本意

在我国的《土地管理法》当中，对土地用途进行了严格的要求，避免农村土地变成建设用地，因为这样可以在一定程度上保护农村用地。但是宅基地实际上就是建设用地，它的使用权主体如果产生了变化，不会对农村用地产生负面影响，同时也不可能对宅基地的性质产生改变。所以，不能够对宅基地使用权流转问题进行调整。为了保障农民的基本权益，避免农民卖掉房子以后没有居住地，《土地管理法》中禁止人们在农业土地上实施非农业非项目，并且限制了农村房屋的买卖。但是，如今很多的农村劳动力都已经涌向城市，所以农村的房屋买卖也不会对农民生活造成太大的负面影响。

（三）科学分析立法的趋势

发生农村房屋买卖合同纠纷，一般都是因为在城市化进程当中，农村的房屋面临拆迁，随着房价的高涨以及高利润的拆迁利益，原来的出卖方开始反悔。如果立法模糊，那么就没有明确的立场来进行干预和调整，使得合同纠纷加深，甚至影响到农村的安定生活。

可以对我国将来的立法取向进行分析。在《民法典草案》当中，规定了农民可以通过集体经济组织来获得宅基地，每一户只能有一座宅基地。而且还规定了宅基地不能够随便进行转让，如果该宅基地上的住房需要转让，那么宅基地的使用权也会被转让。如果宅基地拥有者放弃了宅基地的使用权，那么也就再也得不到宅基地。法学家王利明起草的《物权法草案》中有这样的规定，宅基地使用权不能转让，如果房屋所有权进行了转让，那么宅基地的使用权也必须转让。因此，这也说明了我国未来的立法方向并没有故意偏向“非集体组织成员不能购买农户房屋”这一规定。

从宏观的角度来看，农村必然会往城市化的方向发展，而且城市化的进程会不断的加快。农村土地使用权的物权化，比如承包经营权已经被法律所认可。那么宅基地作为私有的财产在市场上进行交易，则对所有权拥有者非常有益。如果不能够在市场上进行交易，则可能会对农村的经济发展造成一定的限制，甚至影响城市化的进程。

将农村的房屋和城市的房屋进行比较，发现土地权属有所不同，这是它们最大的区别。城市的房屋可以随意出租、转卖、抵押等等，但是对土地性质进行分析，宅基地和国有土地使用权有非常大的差别，宅基地是集体经济组织分配给农村居民的，所以是无偿的。综上所述，农村房屋和城市房屋的本质区别很小，如果买卖合同没有其他无效事由，那么则可以认定为有效。

通过上面的分析，可以得出下面的处理原则，将有效认定为原则，无效则认定为例外。在1999年之前，我国农村的房屋买卖合同一般都是作为有效的认定。这样的原则非常符合我国法律的规定，而且遵循了立法本意，顺应了将来的立法趋势。此外，还综合考虑了相关政策的特殊性以及合同矛盾发生的原因。

（四）认定合同有效的条件

第一，在买卖房屋的时候，买房的家庭当中有一名以上属于农村集体经济组织的成员。第二，在1999年我国的《土地法》进行修订之前所发生的农村房屋买卖。第三，贩卖方目前已经不再和农村集体经济有关系。第四，买房的一方在购买的时候，符合国家规定的农村宅基地使用的条件，或者已经获得审批，可以对宅基地进行使用。第五，转让行为的审批已经被通过，也或者该地方的农村集体经济组织对其非常认可。第六，宅基地的性质已经国有化。第七，一座房屋通过了多次买卖，也或者相关的房屋已经开始进行合法的扩建、改建，不能够和原有房屋进行区分。第八，相关的房屋已经被纳入拆迁的范围内，或者已经被拆迁。

在笔者看来，只需要符合以上任何一条，而且没有损坏国家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只会纵容不守信用的恶意，并且对已经形成的市场交易秩序产生破坏，严重的甚至影响农村现有的安定环境。

此外，如果交易宅基地的目的不是为了居住，在这样的情况下所发生的农村房屋买卖也是无效的。

篇7

被申请执行人郭某是个体工商户，在某县城做生意，经营期间由于资金短缺，多次找申请执行人吴某借款累计达76000元。后法院判决郭某夫妇偿还欠款76000元。执行期间，被申请执行人郭某夫妇离家出走，去向不明。经查，被申请执行人郭某夫妇农村老家有两间楼房及院落，并无其他可供执行财产。申请执行人要求法院拍卖该楼房产用于清偿债务或直接用该房产抵偿。

分歧

由于申请执行标的物系农村私有房屋，对农村私有房屋是否可以被拍卖或抵偿，法院执行人员形成两种意见。一种意见认为，农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。因为农村私有房屋的转让不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移。因为目前我国法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易采取了原则禁止的态度，向本集体经济组织成员以外的居民转让农村宅基地上的房屋的行为是无效的，因此农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。

另一种意见认为，对农村私有房屋的流转效力不能一概而论。农村私有房屋宅基地使用权是用益物权，对农村私有房屋应允许有条件的转让以实现物的权能，本案中被申请执行人除房屋外并无其他可供执行财产，如对房屋不予执行，将造成资源的闲置浪费，因此在为被执行人保留一定的自住房外可以进行拍卖或抵偿。

评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。1988年《宪法》第2条修正案将《宪法》第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在此，并没有考虑土地的不同类型以及土地的不同所有权主体，可见，“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。

二、我国目前的法律、法规及司法解释对农村私有房屋的转让效力问题并无明确规定。只有《物权法》、《土地管理法》、《担保法》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的转让问题。另外还有一些国家政策方面的规定，如2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但国务院文件不属于法律或者行政法规，不能作为认定转让效力的法律依据。

篇8

关键词: 农村宅基地使用权/农村房屋所有权/农民利益保护

一、      二元经济结构下的农村房屋所有权

 

衣食住行是人的最基本要求。在农村基本解决温饱问题之后,农民住房这一基本权利就突出地摆在我们面前。但是,我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定,只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。例如,《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第153条同时规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。法律的严重缺位造成八亿农民住房这一基本权利得不到充分的保障,也更突出了我国长期以来存在的二元经济,乃至二元社会的深层次问题。

 

在我国城市化进程中,长期靠过度剥夺农业和农民来发展工业和城市。城市和农村两大经济系统被人为地割裂开,这就是所谓的二元经济结构,其发展的严重后果是导致我国的二元社会结构,即在一国之内人为地划分为城市和农村、市民和农民两个社会和阶层。其主要表现为:

 

1.工、农业产品价格“剪刀差”。从统购统销到实行合同订购,国家通过“剪刀差”从农民那里拿走6000-8000亿元。据专家测算,通过“剪刀差”、征地、农民工务工等方式,全国农民每年仍向城市做出大约2万亿元的贡献。

 

2.城乡收入差距。城乡居民之间存在较大的收入差距,并且这种收入差距不断加大,导致社会贫富分化加剧。1978年前我国城乡收入比是2.6!1,而到2003年,收入比却升至3.2：1。

 

3.1958年通过、至今仍有效的《户口登记条例》确定了“一国两策、城乡分治”的户籍管理制度,中国公民由此被分为“农业人口”和“非农业人口”,即从法律上将全国公民划分为两种身份和壁垒森严的两个世界。农村的孩子只有考上大学或参军转干才能合法地从一个世界(农业)转换到另一个世界(非农业),这造成了城市居民和农村居民在竞争起点上的不平等。

 

4.城市居民和农村居民在基本权利和社会福利方面的实际不平等。这些具体表现在:(1)农村居民在求学、就业、医疗卫生、社会保障和自由迁徙等基本权利方面和城市居民不平等;(2)农民在享受政府公共产品供给方面与城市居民有天壤之别;(3)农民和城市居民的社会负担不一样,城市居民对国家的责任主要是纳税,并且个人所得税有起征点,而农民的负担却多种多样,既有人力也有金钱负担,并且金钱方面的负担主要表现为“费”,这种乱摊派、乱收费是没有起征点的。(4)农民在土地产权、房屋所有权等问题上与城市居民享有的权利不平等。

 

在这种“以乡养城、城乡隔离”的体制下,涉及城市居民房屋所有权的法律、法规有《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》(2007年10月28日修改为《城乡规划法》)、《建筑法》等。城市居民不仅可以享有国有土地的使用权,还可以享有城市房屋所有权。而在农村,涉及农民房屋所有权的法律只有《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》,农民在自己赖以生存的土地上,仅能享有一处宅基地的使用权,不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有权(即不能领有国家房屋登记机关统一颁发、全国通用的《房屋所有权证》)。

 

物权是个人独立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物权之上,没有独立自主的物权也就没有独立的法律人格。物权法的基本功能就在于保护个人对社会财富的拥有,其结果是激发个人对财富的不断追求,而个人对财富的增长又能促进整个社会财富的增长。个人财富的增长,也是一个人全面发展和个性解放的前提,在这个意义上,拥有财富的个人才是自由的。而只有自由的人才能更好地创造社会财富,才能享受幸福的生活。应该说,在个人的财富当中,占有较大比例的部分是以房屋不动产的形式表现出来的,在农村尤为如此,我国农民的全部积蓄几乎都用在建房上。而我国某些法律似乎仅保护少数人的物权,多数法律还在继续维护、确认城市和农村、非农业人口和农业人口这种不平等的现状,这是现行法律的最大缺陷。

 

二、      农村房屋所有权方面的法律规定及其缺陷

 

虽然我国《宪法》第13条规定公民的合法的私有财产不受侵犯。但宪法本身并未对“合法”进行明确规定,而交由其他法律来界定。

 

《民法通则》第3条规定当事人在民事活动中的地位平等。第5条明确规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。该法第75条同时规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。对于以上条文所提到的“合法”,《民法通则》本身依然没有做出具体的规定或解释,而又交由其他法律、法规来进一步落实。

 

《物权法》第2条规定,因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。《物权法》中涉及房屋所有权制度的主要条款包括该法第9条(不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外)和第30条(因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力)。因此,根据《物权法》的以上规定,可以大胆推断:农村的房屋可能因为不属于“合法建造”或“未经登记”而不发生物权的效力。

 

篇9

一、农村房屋宅基地，是指农村村民取得合法用地手续，用以修建住宅的集体土地。农村宅基地属于农民集体所有，农村村民对宅基地只享有使用权。

二、户口在本区范围内的农业人口适用本办法。

三、区建设局负责全区农村宅基地（房屋）的规划、定点、建设管理以及建筑面积的审批和验收。

区国土资源分局负责全区农村宅基地的审批、验收以及宅基地（房屋）的登记、发证。

四、农村村民新、改、扩建住宅，需使用集体土地的，必须符合城市规划要求集中统一建设，严禁在规划居住区外零星用地建房。

五、农村集体经济组织内的农业人口，一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。其标准为：每人20平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人及5人以上的户按5人计算。

六、农房集中修建，建筑面积控制在每人40平方米以内，5人以下的户按实际人口计算，5人及5人以上的户按5人计算。

七、农村村民申请新建、改扩建住宅，按本办法第五条、第六条审批。

申请扩建住宅，原有宅基地（房屋）使用证登记房屋建筑面积人均不足40平方米的，按本办法第四条、第五条、第六条审批；原有宅基地（房屋）使用证登记房屋建筑面积超过人均40平方米的（年4月1日以前批准的），保留原有家庭人口已登记面积。对新增加的农业人口按本办法第四条、第五条、第六条审批。

八、土地被部分征用，对本组未撤销建制、也未进行住房安置的农转非人员，从转非之日起5年内，可按本办法第五条、第六条规定审批宅基地（房屋）；对农转非后因婚嫁、生育等原因增加的非农业人口不再审批宅基地（房屋）。

九、土地被全部征用，自征地补偿安置方案批准之日起，对因婚嫁、生育新增加的农业人口不再审批宅基地（房屋）。

十、农房集中区建设经区建设局会同区国土资源分局初审，并报市规划局确认后，予以实施。6个月内未动工修建房屋的，规划定点自行失效。

十一、建设标准按上级建设行政部门规定的方案施工，不符合建设标准的，区国土资源分局、区建设局不予验收、发证。

十二、农房建设竣工后，村民应在60日内分别向区国土资源分局、区建设局提出验收申请。验收合格的由区国土资源分局颁发《市区农村宅基地（房屋）使用证》。

十三、农村村民需变更《市区农村宅基地（房屋）使用证》的，由本人提出书面申请，并提交原《市区农村宅基地（房屋）使用证》及相关证明材料，分别经组、村、乡审核后，报区国土资源分局办理变更登记。

十四、与农村村民离婚的一方如系城镇居民，可享有其原登记的宅基地（房屋）面积，但不得扩建、改建房屋。

十五、农村村民将《市区农村宅基地（房屋）使用证》遗失的，应登报挂失，并向区国土资源分局申请补证，由区国土资源分局注销原证，补发新证。

篇10

五十六条的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条加强土地管理，是各级人民政府的重要职责。县级以上人民政府土地

管理部门主管本行政区域内土地的统一管理工作。乡级人民政府负责本行政区域内

的土地管理工作。

第三条各级人民政府应采取有效措施，宣传贯彻《土地管理法》和本办法，

保护土地资源，制止乱占滥用土地的行为。鼓励合理开发和充分利用每寸土地。同

时，必须保护国家建设项目，特别是重点建设项目需要的用地。

城乡建设必须节约使用土地。根据城乡建设规划，可以利用原有的空闲地、宅

基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。个人建房，提倡

盖楼房。

第四条国家建设征用土地，必须按下列程序办理审批手续。

（一）建设单位持国务院主管部门或县级以上人民政府按照基本建设程序批准

的计划任务书或其他批准文件，向土地所在地的省辖市或县（市、区）人民政府土

地管理部门提出用地申请。

（二）省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门根据批准的文件和总平面

布置图、地形图，以及城市规划管理等有关部门的书面意见，正式核定用地面积，

并组织用地单位与被征地单位签订补偿、安置协议。

（三）用地申请按批准权限经县级以上人民政府批准后，由所在地的省辖市或

县（市、区）人民政府土地管理部门签发土地使用证，并根据建设进度一次或分期

划拨土地。

因抢险急需用地，经县级以上人民政府同意，可以先使用。需要长期使用的，

应及时补办用地审批手续。

第五条征用土地审批权限：

征用耕地（含菜地、园地、鱼池、藕田，下同）3亩以下（“以下”含本数，

下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、滩地等，下同）10亩以下，由县（市、

区）人民政府批准，征用耕地10亩以下，非耕地20亩以下，由省辖市、自治州

人民政府或由省人民政府委托地区行署批准；征用武汉市行政区域内耕地100亩

以下，非耕地200亩以下，由武汉市人民政府批准。超过上述用地面积的逐级报

批。

一个建设项目需要征用跨县以上行政区域土地的，由上一级人民政府或地区行

署按本办法规定的审批权限批准或报批。

省辖市、自治州、县（市、区）人民政府和地区行署批准征用土地的文件，须

抄报省人民政府土地管理部门备案。

第六条国家建设征用土地，由用地单位按下列标准支付征地费。除国家另有

规定外，任何单位和个人，未经省人民政府批准，不得擅自提高或降低标准，也不

得以任何借口收取本办法规定以外的费用或附加其他条件。

（一）土地补偿费和地面附着物补偿费。

1．征用省辖市郊区耕地的，按其年产值的五到六倍补偿；征用县级市和县辖

镇郊区耕地的，按其年产值的四到五倍补偿；征用其他地方耕地的，按其年产值的

三到四倍补偿。年产值的计算：国家牌价和市场价的平均数，乘以同类土地前三年

平均年产量（下同）。

2．征用有收益的非耕地，按其年产值的二到三倍补偿。

3．征用宅基地，按邻近土地的补偿标准补偿。

4．被征土地上的青苗、树木，能计算产值的，按产值补偿；不能计算产值的

，合理计价补偿。征地协议签订后抢种的作物、树木，不予补偿。

5．被征土地上的建（构）筑物等的补偿标准，由省辖市或县（市、区）人民

政府规定。违章建筑，不予补偿。

（二）安置补助费

1．征用耕地的，每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为被征用地每

亩年产值的二至三倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用

耕地年产值的十倍。需要安置的农业人口数，按《土地管理法》第二十八条规定的

方法计算。

2．征用有收益的非耕地的安置补助费，按其年产值的二至三倍支付。

3．征用无收益的土地，不付安置补助费。

（三）上述土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活

水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的

总和不得超过被征地年产值的二十倍。

（四）征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地的开

发建设基金。

收费标准为：武汉市每亩7000至1万元；其他省辖市每亩5000至70

00元；县级市每亩3000至5000元。

第七条土地补偿费和安置补助费，除被征土地上属于个人的附着物和青苗补

偿费付给本人外，其余的按《土地管理法》第三十条规定的用途，由被征地单位拟

订使用计划，经省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门审查同意后，由用地

单位支付给被征地单位，在土地部门的监督下按计划使用。

新菜地开发建设基金由土地管理部门收取，交同级财政专项储存，专款专用，

任何单位不得挪用。此项经费用于开发新菜地和改造老菜地。使用计划由土地管理

部门会同农业和蔬菜生产主管部门及商业部门提出，经省辖市或县（市、区）人民

政府批准后实施。

第八条因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由当地土地管理部门和乡（

镇）人民政府及被征地单位、用地单位共同协商，予以安置。其中安置到集体所有

制单位和全民所有制单位就业人员的条件，由省人民政府另定。

第九条对村（组）的集体土地一般不得全部征用，确因国家建设需要全部征

用的，必须经省人民政府批准，其原有的农业户口经审查核定后，可以转为非农业

户口。

第十条计税土地被征后，其农业税、特产税的减免，按农业税减免程序办理

。减免以前，由用地单位负担。

第十一条国家建设使用国家荒山、荒地、荒滩、按本办法第五条规定的审批

权限，经批准后无偿划拨。划拨国营农、林、牧、渔场和科研、教育单位附设场、

站使用的国有土地，按本办法第六条规定的补偿标准的下限，补给原使用单位。

第十二条国家机关、团体、企事业单位和农、林、牧、渔场，在国家批准用

于农业生产、科研或本场范围内的土地上进行非农业建设的，按本办法规定的征地

程序，报县级以上人民政府批准。

第十三条乡（镇）村兴办企业，应首先利用现有设施和场地，严格控制占用

土地。确需使用土地的，必须持县级以上主管部门批准的计划任务书或其他批准文

件，向省辖市或县（市、区）人民政府土地管理部门提出申请，按本办法规定的审

批权限办理用地审批手续。使用非本集体所有土地的，还应按本办法规定的各项补

偿标准的下限支付补偿费，并妥善安置农民的生产和生活。

乡（镇）村兴办企业，其用地面积，不得超过国家关于同行业和相同经营规模

的国营或集体企业的用地定额。

第十四条乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地的，经乡（

镇）人民政府审核，按本办法规定的审批权限办理用地审批手续，对使用非本集体

所有土地的，由主办单位给被用地单位调整土地或给予适当补偿。

第十五条农村个人或个人合伙兴办企业，应首先利用自有的房屋庭院。确需

使用集体土地的，须提出申请，并与土地所有单位签订有偿使用土地的协议，使用

非耕地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民审查，报省辖

市或县（市、区）人民政府批准。上述个人经批准使用的土地，仍归原集体所有。

停止使用后，交还集体，并负责恢复耕种条件。地面附着物可作价交集体或自行拆

除，不准把生产、营业用地作为宅基地。

第十六条农民建房用地，由本人申请，经村民委员会同意，使用非耕地的，

由乡（镇）人民政府批准；使用耕地的，经乡（镇）人民政府审查，报省辖市或县

（市、区）人民政府批准，并按被占耕地年产值的二到四倍支付土地补偿费。

农民新建、改建房屋的宅基地（含一切附属设施）总面积，使用耕地的每户不

得超过140平方米，使用非耕地的每户不得超过200平方米。具体用地面积，

由省辖市或县（市、区）人民政府在上述限额内，根据当地人均耕地等情况确定。

出卖、出租房屋的，不得再在当地申请宅基地。农民迁居和拆除房屋后腾出的

宅基地，由集体收回，统一安排使用。

第十七条城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体土地的，由本人申请，

所在单位或居民委员会同意，报省辖市或县（市、区）人民政府批准。并参照国家

建设征用土地补偿标准，支付土地补偿费和安置补助费。

居民建住宅每户宅基地面积：大中城市内不得超过80平方米，其他城镇内不

得超过100平方米。具体用地面积由省辖市或县（市、区）人民政府根据当地实

际情况，在上述规定限额内确定。

第十八条用地单位或个人经批准征用、划拨的耕地、园地和其它有收益的土

地，未经原批准机关同意，从征地批准划拨之日起满一年未使用的，由县（市、县

）土地管理部门收取荒芜费。满两年还未使用的，依法收回。

荒芜费按同类土地年产值一到二倍收取，交同级财政，作为土地开发建设基金

。

第十九条依据《土地管理法》第十九条规定，收回的国有土地，县级以上人

民政府可在本办法规定的审批权限内，按本办法规定的补偿标准有偿划拨给其他符

合用地条件的单位使用，用地单位支付的各项费用交同级财政。收回的国有土地也

可以暂借给农业集体经济组织耕种，但不得在土地上兴建永久性建筑物或种植多年

生植物，国家建设需要时，予以收回，只支付青苗补偿费。

第二十条对违反《土地管理法》和本办法，除按《土地管理法》的有关规定

处理外，对并处罚款的，按以下标准执行：

（一）买卖、出租或以其他形式非法转让土地的当事人，根据情节轻重，按其

非法收入的10％至20％处以罚款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年产值的一至三倍罚款；非法占

用其他地方土地的，按照被占土地或邻近土地年产值的一至二倍罚款。

（三）批准的临时用地期满不归还，以及拒不交出依法应收回使用权的土地的

，按本条第二项规定标准处以罚款。

（四）非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，按被占用金额的5％至1

0％罚款。

第二十一条以上罚款由县级以上人民政府的土地管理部门决定，被处罚的单