民法典对土地使用权的规定范文

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关键词:取得时效 所有权 用益物权

一、 取得时效立法现状

取得时效源于罗马法《十二铜表法》,指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思,公然、和平地继续占有他人的所有物,经过法律规定的一定期间,依法取得其财产所有权或者其他财产权的法律制度。此时原权利人丧失权利,而占有人取得权利。这一制度有利于促使当事人积极行使权利,提高社会财富的利用效率,现代大陆法系大多数国家均对这一制度作了明确规定。

从狭义立法而言,我国不存在取得时效制度,但从广义立法来看,有关司法解释、部门规章及地方法规等仍反映了取得时效制度的精神。如国家土地管理局1995年颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第21条也规定,农民连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的,可视为现使用者所有。此规定也反映了时效取得制度的功能,对于解决农民集体之间的土地权属纠纷有重要作用。司法实践中,广西百色地区国营老山林场与百色地区田林县周瑶族自治乡和平村公所渭昔屯土地、林木权属纠纷一案被学界认为是取得时效在司法实践中运用的典型案例。①鉴于这一制度的价值,我国应明确规定其适用范围。

二、 取得时效的适用范围

综观大陆法域各国立法,取得时效适用于以下三种类型:1.所有权,2.所有权及他物权,3.财产权;我国学者对应确立的取得时效制度适用范围看法不一,主要有以下三种意见:1.以所有权及用益物权为限;2.以物权为限;3.以财产权为限。本文认为从取得时效的立法动机和功能上看,宜以所有权及他物权为限。

a) 所有权

所有权为取得时效的客体为各国立法公认,但值得探讨的问题在于:对于不动产,是否只适用于未经登记的部分?学界对此有两种观点:一是认为取得时效只限于未经登记的不动产。理由是已经登记的不动产财产秩序具有确定性,不应适用取得时效。②我国台湾立法便采此说。二是认为取得时效不局限于未经登记的不动产,也应适用于已登记的不动产。理由是不动产一经登记后,若所有权人任其荒芜不治,而第三人以和平公然持续占有的方法,在相当长一定期间充分予以利用,仍不能取得所有权,不足奖励勤劳,也不利于尊重占有人及交易第三人扬形成的信赖关系。③日本立法例便采此立场。本文认为,从从社会便利,促进交易角度考量,不动产登记与否不应成为阻碍时效取得的理由。在以下两种情形下,不动产登记虽经登记仍有适用取得时效的必要:

1、登记错误。在我国,不动产登记机关主要采取形式审查方式,在实践中出现许多登记错误的现象;对此,大陆法系一些立法例往往采取登记取得时效制度。登记具有确认或证明财产权属的效力,如果登记错误,不动产受让人因登记公信力而受保护,如果出现证明双方的交易基础无效或可撤销,则即使受让人已长期以所有人的名义公然和平占有该不动产,也不能对抗转让方要求返还不动产的请求,这对受让人不公平。为了维护交易的稳定安全,在这种情形下有必要建立取得时效制度以保护受让人的利益。

2、登记所有者长期弃而不用,他人长期以所有者的身份予以占有使用。此时应允许占有人通过时效取得不动产所有权。不动产占有人在取得时效届满后如何取得不动产所有权,各国立法例规定不同,主要有以下三种模式:一是当取得时效期间届满后,占有人应先申请公示催告程序以除去他人的所有权,然后才能申请登记自己为所有权人。《德国民法典》采该种模式。二是取得时效完成,则占有人无须登记即取得所有权,但未经登记不得对抗第三人。《日本民法典》采该种立法模式。三是取得时效完成,占有人仅取得请求登记为所有权人资格,只有在办理了登记手续后才能为所有权人。我国台湾立法采该种模式。我国未来民法典应采何种所有权取得模式,学界有争议,尚未定论。《人民大学民法典草案建议稿》采《德国民法典》模式,而《社科院民法典草案建议稿》采我国台湾立法模式。本文认为根据我国的国情宜采德国立法模式,结合我国国情,占有人在取得时效完成后如果直接向不动产登记部门申请登记,一旦所有人及利害关系人提出异议,不动产登记机关处理后可能还会因为该纠纷引发行政诉讼,最终由法院裁决,因此从立法的效益及社会便利上出发,由法院先行做出结论,再由当事人依此结论去登记机关办理登记手续,这有利于立法的效益实现。

b) 他物权

他物权根据其所支配的内容可分为用益物权与担保物权。用益物权包括地上权、地役权、典权、永佃权、土地使用权、农地承包经营权等,担保物权包括抵押权、质权、留置权等。本文将对这一权利是否适用取得时效制度细述。

1. 用益物权

根据通说,学界公认用益物权适用取得时效制度,理由为:用益物权以占有为要素,用益物权具有转让性。但是否所有的用益物权均可适用取得时效?有学者提出,国有土地使用权、典权不能适用取得时效,还有学者提出农地使用权也不能适用取得时效。他们认为一是国有土地使用权的创设方式是出让和划拨,其他方式取得国有土地使用权均为非法,二是出于对国有土地使用权的特殊保护。本文认为这两点理由过于牵强不能成立,根据我国《宪法》第10条第4款的规定,国有土地使用权是可以依法转让的。我国《土地管理法》第40条也规定:“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用”。这些规定表明,国有土地使用权不同于国有土地所有权,且从资源的有效利用上看,为了使闲置的资源能物尽其用,创造更多的社会财富,不应限制国有土地使用权和农地使用权适用取得时效制度。

典权亦可适用时效取得所有权。典权是支付典价,占有他人不动产并对其使用收益的权利。其建立在占有、使用他人的物上,只要典权人在没有典权的前提下(如原典权契约已经届期、超出原出典范围、原典权契约无效)继续占有、使用出典物,且支付典价(包括提存),则这种长期以典权名义占有、使用出典物的行为必然会在客观上形成一种稳定的权利外观,周围的人均会相信该典权人是真正的典权人。这种已形成的财产秩序应该受到法律的保护,这正是取得时效的立法功能。对于在国有土地使用权、农地使用权及典权中适用取得时效制度《社科院民法典草案建议稿》就采纳了这一意见。(参见该建议稿第277条第2款及第278条第2款)。

2. 担保物权

担保物权能否适用取得时效,学界对此也有争论。有人认为担保物权属于从物权,不能脱离于主债权单独转让,即担保物权不具有转让性。有人认为担保物权的抵押权可适用取得时效,还有人认为担保物权中的质权可适用取得时效。本文认为,从取得时效适用的必要前提是权利的可转让性,只有具有可转让性的权利才能适用取得时效制度。担保物权因其从物权的性质,本身不具有可转让性,不宜适用时效取得。抵押权不以转移抵押物的占有为条件,不符合取得时效制度中的“占有他人之物”为要件,不适用取得时效。而留置权与质权,虽均以占有他人之物为要件,但其仍从属于主债权,如果主债权消灭,作为从属权的留置权及质权也随之消灭。因此,担保物权不宜适用取得时效。

三、 结语

《人民大学民法典草案建议稿》和《社科院民法典草案建议稿》都提出确立取得时效制度,这一制度对完善我国的民事立法意义不言而喻,但草案中对取得时效制度的适用范围没有作出明确规定,这是需要完善的地方。资源的稀缺性要求法律合理协调利益的分配,相信确立时效取得能使资源得以重新配置和有效利用,充分利用有限的社会资源能创造更多的社会财富,发展我国的市场经济。

参考文献:

[1]葛承书.民法时效―从实证的角度出发[M].北京:法律出版社,2007.

[2]林旭霞.取得时效制度的适用性及其效力分析[J].河南省政法管理干部学院学报,2004,(5)

[3]肖厚国.取得时效的实践价值.甘肃政法学院学报[J].2005,(7)

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关键词：房地一致；房地相对分离；立法模式

中图分类号：DF922.3 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0146－02

我国房地关系采取房地一致立法模式，在资源配置相对单一、房地关系格局相对简化的市场经济初期阶段，这种房地捆绑的存在状态和处分方法可以很大程度地维护交易上的安全，避免房屋所有权与土地使用权分别属于不同的主体的时候出现的权利冲突。但随着经济生活的不断发展，房地一致的立法模式无论在理论上还是在现实中都存在一些尚待解决的问题。因此，我们应探索是否有更适合的土地使用权与房屋所有权关系的立法模式，来满足现代社会人们多样化的需要，与现代社会的交易习惯更相符合。

一、我国现行房地一致立法模式的内涵

由于我国特殊的土地产权制度的安排，我国的土地和房屋关系的立法模式与其他土地私有制国家略有不同，是土地使用权与房屋所有权结合的关系。长期以来，我国的土地使用权与房屋所有权关系的立法模式采取“房随地走、地随房走”的房地一致立法模式。房地一致立法模式要求房屋所有权与土地使用权主体一致并一同处分。房屋所有权人和土地使用权人主体一致是从静态的角度对房地一致立法模式的规定。房屋所有权和土地使用权一同处分是从动态角度对房地一致立法模式的规定。虽然我国法律从来都承认土地使用权和房屋所有权是相互独立的物权客体，但房地一致的立法模式还要求两者必须一并处分即土地和房屋随同转让、随同抵押。当物权发生变动时房屋所有权与土地使用权应当同时变动，且两者归于一个法人或自然人的处分原则。

二、我国现行房地一致立法模式面临的困境分析

我国的房地一致立法模式虽然适应了市场经济初期阶段社会生活发展的要求，但这种立法模式过分关注了土地与房屋在物理属性上的不可分性，并没有充分考虑二者在价值形态和法律形态上的可分性。①随着社会经济的发展，房地一致立法模式面对民法平等原则、意思自治原则和房地分离的需求时，其困境也日益显现。

首先，作为民法基本原则，意思自治强调法律应给予通过个人自由意志形成的法律关系提供一种法律保护，使民事主体获得自主决定的可能性。②土地使用权和房屋所有权的物权变动，应是典型的意思自治范围内的契约自由，所有权神圣的体现。作为拥有土地使用权或房屋所有权的权利人在处分其权利时，通常不需要取得他人的同意。③但房地一致的立法模式则要求房屋所有权与土地使用权捆绑行使，这种对民事主体进行房地处分的自治行为的干预，违背了民法关于意思自治原则的规定。

其次，我国房地一致立法模式要求在静态上房屋所有权和土地使用权主体同一，在动态上房屋所有权和土地使用权一同处分。这种“房随地走、地随房走”的房地一致立法模式在公民取得土地使用权的对价性与土地使用权期限届满，权利人不愿或不能续期的房屋所有权归国家取得的无偿性上相冲突。我国《物权法》出台之前，对土地使用权期限届满后的房屋所有权由国家无偿取得，此规定一经出台就引起了各方的质疑。我国《物权法》对此进行了修正，物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”虽然，此规定看似解决了公民取得土地使用权的对价性和国家获得房屋所有权的无偿性之间的冲突，却忽视了不想或因公益不能续期的房屋所有权人权利。因为现行《物权法》并没有规定此种情况发生时应该怎么处理，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和不与《物权法》相冲突的条款仍然有效，所以当住宅土地使用权期限届满后，当事人不愿或不能继续续期时，房屋所有权仍然要收归国家无偿所有，这显然违背了民法公平的原则。

最后，虽然房地一致的立法模式有其自身无法克服的理论缺陷，但现实社会经济生活的强烈需求更是房屋所有权与土地使用权在实践中大量分离的根本原因。对土地和房屋资源的充分利用的需求，对实现投资、融资的经济价值的需求和对全面保护权利人利益的需求使现行的房地一致的立法模式滞后于现实生活，忽视了现实生活中人们对土地使用权和房屋所有权分别享有权利并能独立地行使权利的强烈需求，才导致了法律对“房地产一致”的法律规定与大量的土地使用权和房屋所有权相分离的矛盾。

三、构建适合我国的土地使用权与房屋所有权相对分离的二元主义立法模式

房地一致的立法模式已不适应现实的需要，显现出越来越多的弊端，再绝对坚持房地一致立法模式就可能产生严重的后果。因此，与其对房屋所有权和土地使用权分离的现象予以限制，导致实践中产生更多的冲突，不如找到一条可以解决冲突的路径，对这种现状予以确认和保护，这样更有利于界定各种权利和利益，对各权利人提供充分的保护。

（一）各国土地与房屋关系的主要立法模式考察

作为服务于经济基础的上层建筑，在经济生活发生变化的同时，各国土地与房屋关系的立法模式也顺应潮流不断地完善与进步。这些房地关系的立法模式的经验，可以作为我们审视和选择适合我国房屋与土地关系立法模式的基础，为我们提供宝贵的借鉴经验。

在不同的历史时期，为了适应不同的现实需要，各国在土地与房屋关系上主要呈现出两种不同的立法模式。第一种是为了适应自然经济和简单社会关系而产生的土地吸附房屋的一元主义的立法模式。一元主义立法模式采土地吸附房屋的原则，把房屋当做土地的从物，此时土地与房屋不可分离。这种立法模式源于罗马法。从当时社会经济生活的需要出发，因为能满足人们对土地的需求，采取这种立法模式在土地资源较为丰富的社会背景下是较为适合的。罗马法后期，为保护建筑人的权利出现了地上权制度。《罗马法》规定“地上权的所有主，即建筑物的所有主，仍然是地皮的所有主，只是允许地上权人获得类似于现状占有的令状，以保护自己对建筑物的享用。”①该阶段的地上权人享有的只是房屋的使用权，房屋的所有权仍归土地所有人，其并没有改变建筑物属于土地组成部分的事实。所以，地上权制度的产生，但还没摆脱“一元主义”立法模式的束缚，仍然属于土地吸附房屋的一元主义立法模式。

第二种是在社会分工更加细化、各种利益要求纷繁复杂的经济环境下，进一步实现了物尽其用，保护市场中各方主体的行为自由和利益实现的房地相对分离的二元主义立法模式。土地与房屋权属相对分离的二元主义立法模式中土地与房屋各自为独立的不动产，可以发生法律上的分离，土地权利和房屋权利可以独立存在并且分别处分。随着人口急剧增加，土地资源日益稀少，土地吸附房屋的一元主义立法模式己不再适应社会现实经济的需求，而肯定房屋的独立性并使土地权利与房屋权利相对分离已成为发展的趋势。对此，德国在1919年颁布的《地上权条例》规定房屋变成了独立的主物，不再是土地的从物。自此，《德国民法典》确立并规范了以“取得对建筑物的所有权”为目的的现代地上权原则，同时也完成了土地与房屋关系立法模式从“一元主义”向“二元主义”的过渡。随后《日本民法典》仿照《德国民法典》确立了土地所有权与房屋所有权相分离的模式。这种立法模式中土地的权利与房屋的权利是各自独立的，可以独立转让或者设定抵押。这种制度设计满足了他人较长时间对土地利用的需要，同时也在法律层面解决了土地和房屋权利冲突的矛盾。

(二)用房地相对分离的二元主义立法模式来构建我国土地使用权与房屋所有权关系

通过上述对各国土地和房屋关系立法模式的考察，我们可以看出，分别界定土地和房屋的权利和利益，实现土地和房屋各自利用价值的最大化，保障房地产资源配置效益最大的房地相对分离的二元主义立法模式，可以很大程度地解决现行立法模式下的困境。

在房地相对分离的二元主义立法模式中，土地使用权和房屋所有权可以依法分别由两个以上的自然人或者法人享有，并可以分别转让、分别设置抵押。此种立法模式下，权利人不但可以同时拥有或处分房屋所有权和土地使用权，还可以分别享有并分别处分两种权利。房地相对分离的二元主义立法模式的理论可行性主要体现在法律对土地使用权和房屋所有权独立性的承认，和对两者各自具有独立交换价值的肯定。在可行理论的支持下，房屋所有权与土地使用权分别抵押和转让也都具有可操作性，并且完善的不动产登记制度也可以消除两权分别抵押、转让带来的冲突。

综上所述，承认房屋所有权与土地使用权可以相对分离，构建适合我国国情的房地相对分离的二元主义立法模式，不仅能为解决现在房地一致立法模式下出现的房地分离的现象找到理论支持，更能够顺应我国经济发展的需要，促进房地资源的充分利用，满足各种权利人多元化的现实需求。

参考文献：

[1] 王泽鉴.民法物权・用益物权・占有[M].北京：中国政法大学出版社，2001：53-54.

[2] 高富平.土地使用权和用益物权[M].北京：法律出版社，2001：98-100.

[3] 史尚宽.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2000：188.

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【关键词】占有制度；已然占有；应然占有；占有保护请求权

纵观世界各国的立法法例，有关占有制度的规定大多单独成章，系统而规范。而我国有关占有的规定零星地分布在法律、法规和规章中，但是从未明确占有的概念，更没有明文承认占有制度，直至2007年物权法出台。可见，现代社会中，法律对物的保护已逐步由对物的本权保护转向兼顾对物的利用价值的保护。

一、占有制度绪论

（一）占有制度的概念

占有一词，源于拉丁文Possessio，分别由Posse（权力、掌握）和Sedere（设立、保持）两个词组成，意为“对物的控制和管领”。德国法学家萨维尼在《论占有》一文中将占有定义为“有所有意思的人，完全管领物件，并排斥他人干涉的事实。”与所有相比，占有强调的是对物的直接/间接控管，而不论其权属如何，尽管物的所有人当然对属于自己的物有控制能力，但这是基于所有权的一种外在表现，与占有的管领有本质的区别。

（二）占有制度的历史渊源

就占有制度的历史渊源而言，主要有罗马法和日耳曼法两个。

作为大陆法系起源的罗马法，其对大陆法系民法制度的创立和发展影响极为深远。罗马《十二表法》第六表就定为“所有权和占有”，共11条，同时第七表“土地和房屋（相邻关系）”、第八表 “私犯”及第十二表中均有对占有的规定，都是指对物予以实际的控制。[1]这是占有规范的雏形，包括占有的性质、占有的对象、占有的类别、占有的丧失及占有的保护等。罗马法以占有来概括或表述一定主体对物的事实上的支配和管领，奠定了占有法律制度两千多年历史发展的基础。

日耳曼法对占有制度亦产生重要影响，日尔曼法上的占有制度，则很有可能是来源于早期的教会法。“随着罗马法的接受，它已经逐渐演进成拉丁法即当代民法的占有。”[2]在中世纪的日耳曼法中，Gewere制度是其整套对物权利秩序的基础，无论是所有权或其它限制性的权利均需要以Gewere来体现其存在。一直到《德国民法典》诞生之前，这一套以Gewere为基础的对物权利秩序还在普鲁士等地区得以保留。

可以说，19世纪以来各国民法确立的占有制度，正是罗马法与日尔曼法两种不同占有制度交互作用的混血儿。

（三）我国清末民初民事立法中的占有制度

清末法学家沈家本受命主持修订法律，聘请志田钾太郎、松冈义正起草民律。松冈义正在立法过程中，直接从1900年生效的《德国民法典》中寻找根据，于《大清民律草案》中确认了占有，至此“占有”一词才真正进入法律文本，在此之前，《大清律例》中并未出现过这个字眼，类似含义则是用了“侵占”、“强占”、“霸占”、“占夺”、“谋占”等词汇，且都是带有否定性评价的字眼。

民国十四年，修订法律馆以《大清民律草案》为参考，编纂民律草案。与《大清民律草案》相比，物权编的变更较少，而占有一章亦然。民国十八年十月，《民法物权编》开始起草。《民法物权编立法原则》共计十五条，其中涉及占有的有如下几条：

“第四条以所有之意思，5年间和平公然占有他人之动产者，取得其所有权。”

“第六条以所有之意思，占有无主之动产者，取得其所有权。”

“第十条支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益者，为典权人。”

“第十五条以动产所有权或其他物权之移转或设定为目的，而善意受让该动产之占有者，纵其让与人无让与之权利，其占有仍受法律之保护。”[3]

（四）占有的法律性质

有关占有性质的争论由来已久，历来是争论的焦点，各国学界亦对此众说纷纭，仁者见仁智者见智。归纳起来，争论的两大派分别为事实说和权利说。在罗马法上，占有被认为是一种事实，其机能不在保护权利而在于保护社会和平。而日尔曼法则不同，经占有公示的状态具有绝对性，权利包裹在占有中，借占有得以体现，因此，占有被称为“权利的外衣”。

1、事实说。该观点认为，占有是一种事实，而非权利。在罗马法上，占有始终是一种事实状态，“一种使人可以充分处分的，同物的事实关系，它同时要求具备作为主人处分的实际意图。‘占有’这个词的含义是指真正的掌握一种对物的事实上的控制。”德国学者耶林亦认为“占有是事实，所有权是权利。占有是事实上行使某种请求，而所有权是在法律上确认实现的权利。”大陆法系的大多数学者持有这种观点。在立法上它反映在《德国民法典》第854条[4]，《台湾民法》第940条规定。[5]

2、权利说。权利说即主张占有本身并不是事实，而是一项权利。占有人对物的占有本身就是表明他享有对该物的某项权利。持该观点的学者认为，首先，占有既是一种利益，又受法律的保护，符合权利的定义；而且，从现实的角度出发，交易过程中，出卖方对物的占有本身即意味着对该物的某些权利，买受人也很少去会怀疑现实占有某物的人的权利存在，权利说要求在占有发生纠纷时，应就背后的权利一块进行裁判。持该学说的法例以日本最为典型，《日本民法典》物权法篇中第二章未规定占有的概念，而是规定了占有权。[6]

二、不动产合法占有的保护

（一）保护的必要性

生活实践告诉我们，不动产的转让相对于动产的转让繁琐许多。原因之一在于，按照物权法的规定，不动产的转让采用的是统一登记制度。这就意味着，不动产物权的取得是以登记为标志的。然而，现实生活中，不动产转让合同签订生效距不动产权属证书的取得是有一定的时间间隔的，甚至由于政策等方面的原因，不动产转让合同签订生效后，经过数年仍未能取得不动产权属证书，这就难免存在物权转让合同有效而物权受让人却无法行使物权的现实尴尬。现行法律往往注重对本权权利人的保护，而忽略本权转让合同中本权受让人利益的保护。那么，在当今不动产物权频繁交易的市场经济大环境下，如何最大限度地保护受让人的合法权益成了学界讨论的焦点问题，也是亟待解决的问题。这不仅关系到不动产交易的健康发展，稳定交易秩序，更是建设社会主义和谐社会的关键。

（二）保护的依据

物权法第五编规定了占有，与所有权、用益物权、担保物权并列分布，首次将占有制度纳入民法体系，也是我国民事立法第一次系统地对占有制度加以明确规定。物权法第245条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿……”。其立法目的在于：对宣示权利的外在表现---占有提供保护，同时保护占有人稳定的生产和生活秩序。占有保护当然适用于有本权的占有，如物的所有权人对物的占有，同时也适用于无本权的占有，只要占有的产生有合法基础，比如基于合同关系，即借助某一法律关系作为媒介产生的占有，而不论占有背后是否享有真正的本权。

（三）已然占有的保护

为了更好地阐述保护途径的行使过程，笔者假定：情形一，不动产转让合同签订生效，但尚未办理不动产转让登记手续，若此时不动产受让人已实际占有了该不动产，那么第三人对该不动产实施侵占/妨害的，不动产受让人该如何应对？笔者认为不动产受让人可以从以下途径寻求法律救济：

第一，不动产受让人可以将侵害的事实告知该不动产的转让人（依然为所有权人），不动产转让人得以根据其享有的物权行使物上请求权，请求排除妨害，从而使物权回复到圆满状态，最终维护不动产受让人的权利。

第二，若不动产转让人怠于行使物上请求权，而任由第三人实施侵害该不动产的行为，那么不动产受让人（也即不动产已然占有人）得以根据物权法第245条行使占有保护请求权，请求排除妨害，从而达到维护自身权益的目的。

由此可见，不管选择哪一条保护途径，不动产受让人都能寻求到法律救济。值得注意的是，第一种途径的局限性也是显而易见的，即救济的行使受制于不动产转让人的主观意愿、或者其他一些客观原因，从而可能导致无法行使或无法及时行使，而且颇费周折。这样一来，不动产受让人权益的保护将显得异常被动。第二种途径的主动权则掌握在不动产受让人手中，不受不动产转让人主观因素的影响和限制，能够由不动产受让人自主行使，从而切实保护不动产受让人的权利。

（四）应然占有的保护

笔者过一个相关案件，土地使用权受让人未实际占有涉诉的不动产，仅根据有效的土地使用权转让合同，将来应该占有该幅土地，此时案件的处理将有别于已然占有的情形。现将案情简化处理为情形二：甲、乙签订土地使用权转让合同，但尚未办理该土地使用权的权属证书。另悉，转让合同签订前，甲已将该幅土地租赁给了丙，后丙转租给了丁，由丁一直占用。现租赁期限已经届满，但丁仍拒不搬离。在土地使用权转让人甲怠于行使权利且转租人丙下落不明的情况下，不动产受让人乙至法院要求丁支付租金并搬离。

在审理过程中，存在不同的观点，第一种观点认为：国土资源与房产管理局确认该幅土地的使用权人为甲，并且已经转让给了乙。乙作为土地使用权的合法受让人，有权向丁收取租金。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。所以甲和乙所签订的土地使用权转让合同有效，根据合同约定，乙有权受让转让合同项下的所有权利，包括收益权、排除妨碍请求权等。

第二种观点认为：根据《中华人民共和国物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”。乙没有取得涉诉土地的权属证书，表明乙并不享有该幅土地的物权，也即未直接取得对抗丁的物权，因此要求丁返还该不动产无法律依据。另外，丁系与丙而非乙签订租赁合同，根据合同相对性原则，乙要求丁向其支付租金，没有事实和法律依据。

从中不难发现，第一种观点是基于有效的转让合同，从而乙承继了合同项下的权利，包括向丁收取土地租金的债权请求权。第二种观点是基于物权的角度，认为物权请求权行使的前提是物权真实有效存在，由于暂未履行登记手续，未取得土地使用权权属证书，也即未取得真实有效的物权，从而导致物权请求权的行使于法无据。法院支持了第二种观点，驳回了乙的诉讼请求。

有人提出，土地使用权受让人可依上文情形一第二种保护途径所述，根据《物权法》第245条行使占有保护请求权，请求排除妨害、返还原物。对于这一观点，笔者认为有待商榷。《物权法》第五编规定的占有保护请求权旨在保护已然占有，即先有实际占有，而后占有物被他人非法侵占的场合下当事人得以主张的请求权，即意味着已然占有是该请求权得以主张的前提。本案中，乙自始至终未实际占有涉诉土地，反而由丁一直占有使用，因此乙就谈不上主张已然占有保护了。

至此，土地使用权受让人已是孤立无援，无法寻求有效的法律救济。虽然不动产受让人可以凭转让合同追究转让人无法依约交付土地占有的违约责任，从而获得经济上的补充，但是不动产受让人的期望是土地的应然占有，进而取得土地使用权，而不是追究转让人的违约责任获得金钱上的赔偿。再者，因交易标的利用价值的不可估量，很多情况下，受让人维权失败导致的期望利益的损失是无法用金钱衡量的，因此，受让人的权益无法得到切实有效的保护。

（五）对应然占有保护的思考

在应然占有的情形下，物权人怠于行使物权，土地使用权受让人又暂未取得权属证书，导致其救济途径缺失，除却一纸使用权转让合同外，无法享有合同项下任何实实在在的权利。此时，法律应赋予土地使用权受让人独立的救济途径，这不仅是公平正义价值的需求，也是建设法治社会的题中应有之意。

阻碍土地使用权受让人独立行使救济权的症结在于履行登记手续前，其凭持有的转让合同仅享有针对转让人的合同债权，即相对权，而非如物权般的对世权，无法对抗合同外的第三人，而物权则可对抗物权人以外的所有人。这不能不说是债权保护较之物权保护的一个薄弱点，为了弥补债权保护的局限性，法律有时赋予债权以物权的特性，就是我们通常所说的债权物权化。债权物权化最典型的当数“买卖不破租赁”原则。根据物权法定原则，在法律没有明确规定租赁权为物权时，不得认定其为物权，而仍然是一种债权。承租人基于其与出租人之间的租赁合同关系，得以对抗作为物权受让人的第三人，实属债权相对性的例外。

据此，债权人并非绝对地无法对抗第三人，债权物权化原则为此打开了一个突破口。土地使用权受让人尚未取得权属证书，但并非对土地不享有任何权利，受让人得以凭有效的转让合同对其受让的土地享有一定程度上的支配权，包括占有该幅土地进行利用收益的权利，并且据此突破合同债权的相对性原则，进而对抗第三人的非法侵占，否则，有效的土地转让合同只能是一纸空文罢了。

三、结语

综上所述，在不动产交易活跃的当今社会，不动产受让人往往处于弱势地位，加之由于各种原因导致的有合同、无证书、无物权进而无物权救济的现实尴尬屡见不鲜。物权法给占有以相当于本权的保护，是世界各国民法法例的发展方向，对稳定物的占有关系，以及维护物的交易秩序和社会和谐发挥了重要的作用，但是对不动产受让人未取得权属证书期间应然占有的保护依然存在法律救济的空缺，有待立法加以填补和完善，在法律上为其债权物权化提供依据，这不仅是实践的需要，也是法律体系上的需要。

注释：

[1]周楠：《罗马法原论》（下）（商务印书馆1994年版，第407页）以及周楠：《罗马法》（群众出版社1983年版）一书附录中《十二铜表法》的译本。

[2]孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第105页。

[3]谢振民.中华民国立法史[M]（下册）.北京：中国政法大学出版社.2000.771-773。

[4]《德国民法典》第854条 占有的取得 （1）物的占有因对物有实际控制而取得。（2）如果取得人能够对物行使控制，凭原占有人与取得人之间的协议即足以取得占有。

篇4

关键词：“买卖不破租赁” 租赁物 所有权变动 占有

一，“买卖不破租赁”制度的适用瑕疵

“买卖不破租赁”从其字面意义上看，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同继续有效，即承租人并不因租赁物的所有权发生变动，而丧失对租赁物的占有和利用。该制度是一项存在于德国的传统制度，其赋予了租赁权的对抗效力，是租赁权债权化的具体体现。“买卖不破租赁”制度在保护承租人的权利，保护交易安全和维护社会关系的稳定方面有着重要的意义。我国《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，从根本上确立了这一制度，但是，在我国的司法实践中，对该法条的理解和适用上存在着很大的争议，租赁权的对抗效力在适用范围、适用条件和法律适用等方面存在着缺陷，具体有：

第一，在租赁物的范围上，我国《合同法》没有区分动产租赁和不动产租赁，这样的规定是否合理？

第二，我国《合同法》第229条规定的“所有权变动”的情形具体包括哪些？是否包括一些特殊的所有权变动，如因所有权人抛弃而取得，因征用、强制执行或破产拍卖而取得？并且他物权的变动是否也适用于本条？

第三，租赁物之占有是否为“买卖不破租赁”原则的适用要件？租赁合同生效后，承租人因为指示交付或者占有改定等交付方式，没有占有租赁物时，是否适用《合同法》229条的规定？

二，“买卖不破租赁”制度的产生初衷

在罗马法的传统中实行的是“买卖破租赁”的原则, 即虽然物的出卖并不真正使租赁解除, 租赁关系仍然在承租人和出租人之间存在, 但是此等租赁关系不能对抗新的物之所有权人, 当承租人被驱逐出土地时, 他只能对出租人或其继承人行使诉权。2这一原则使得承租人经常处于被驱逐的境地。为了保护承租人的法律地位，皇帝通过积极的干预，出现了保护承租人的法律规定：皇帝敕令规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的,买受人即有遵守的义务,这样, 通过承认当事人约定的租赁不受买卖影响的条款的效力, 从而限制了“买卖破租赁”的原则3根据学者的具体考察，1794年的《普鲁士普通邦法》将租赁权作为一项物权。但在《德国民法典》的起草过程中，它的第一个草案仍遵循了罗马法的传统。既没有采纳《普鲁士普通邦法》的直接将租赁权作为物权的做法，也没有规定租赁权的对抗效力。但因此之故，遭到了来自《普鲁士普通邦法》适用地区的强烈反对。最后《德国民法典》的第二个草案对此做出了折中，在“债务关系法”编的第571条(现在的第566 条) 规定了“买卖不破使用租赁“规则。4至此，我们才可以说《德国民法典》所确定的租赁权的对抗效力，在其社会背景下成为了保护住房承租人的有力工具，也正是在住房租赁的意义上，租赁权对抗效力体现了这样的立法政策，即王泽鉴先生所言的保护处于经济上弱者地位的承租人。5

由此可见，“买卖不破租赁”原则创立的初衷就是为了保护处于弱者地位的承租人的权利。当今社会经济的快速发展，土地价格的不断上涨，使得很多人买不起房子，因此，越来越多的人会选择承租他人的房屋， “买卖不破租赁”的原则显得尤为重要。因此，我国《合同法》更加的有必要将这一制度规范的趋于完善。

三，通过比较各国的立法例来解决我国《合同法》229条的缺陷

（一）租赁物的范围

关于租赁物的范围问题，1988年最高人民法院的《关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行) 》(简称《民通意见》) 第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《民法意见》将适用客体的范围限制为“私有房屋”，而我国《合同法》笼统的描述为“租赁物”，没有区分动产租赁与不动产租赁。那么，对于“买卖不破租赁”这一制度是否有必要区分动产租赁与不动产租赁呢？或者是有必要限制适用客体的范围吗？

《德国民法典》第571条第1款规定:“出租的住房在交给承租人后,被出租人让与给第三人的,取得人即代替出租人, 加入在出租人的所有权存续期间由使用租赁关系产生的权利和义务”。根据该规定，“买卖不破租赁”适用于住房的使用租赁。另外，根据《德国民法典》第578条的规定，“买卖不破租赁”还适用于土地的使用租赁、住房以外的房屋以及已登记的船舶的使用租赁。可见，《德国民法典》在该原则的适用客体范围上较广，不仅适用于房屋租赁，还适用于土地租赁和已登记的船舶租赁，但是并没有规定使用于动产租赁。

1804年《法国民法典》首次在民法典中规定了“买卖不破租赁”原则的条款。该法典第 1743条规定：“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定期限的租赁契约的房屋或土地承租人；但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”《法国民法典》关于“买卖不破租赁”原则的适用范围相比较德国没有那么广泛，仅适用于房屋租赁和土地租赁，但是相同的是都不适用于动产租赁。

《日本民法典》规定更为简洁更为审慎，其第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。”

可见，尽管德、法、日的民法典关于“买卖不破租赁”原则的适用客体的范围不尽相同，但都区分了动产租赁和不动产租赁，并且都不适用于动产租赁。笔者认为，对于一般的动产租赁物，承租人在市场中很容易找到可替代物，租赁物所有权转让后对其影响不大。而对于住房租赁，该住房关系到承租人的基本生活条件，是否“破租赁”密切关系到承租人的利益，因此，“买卖不破租赁”应当区分动产租赁与不动产租赁，应当适用于不动产租赁，以及特殊动产，如船舶、飞机等的租赁。

（二）适用的所有权变动的情形

关于适用的所有权变动的情形方面，根据《德国民法典》第571条第1款的规定可知，“让与”不仅包括买卖之物权变动的情形，还适用于其他的物权变动情形，因此，《德国民法典》的“买卖不破租赁”原则更精确的讲是“让与不破租赁”。并且，《德国民法典》第577条规定：“出租的土地在出租人交付承租人之后，又设定第三人权利的，因行使上诉权利而剥夺承租人由合同约定的使用时，准用571至576条的规定。”由此可以看出，《德国民法典》上“买卖不破租赁”同样适用于他物权的设立，包括用益物权的设立，实现抵押权的司法拍卖等情形。 与《德国民法典》关于适用的所有权变动的情形规定不同，根据《法国民法典》第1748条的规定，“买卖不破租赁”仅适用于买卖租赁物的情形。而《日本民法典》对于该问题规定的是“取得物权”的方式，并没有具体的规定具体的情形。

我国《合同法》所规定的“所有权变动”的情形，按“所有权变动”的定义，指的是所有权的取得、变更和消灭。至于变更的主体、内容，以及所有权的取得是原始取得还是继受取得，我国《合同法》并没有具体的规定。《法国民法典》仅限制于买卖太过狭窄，而《德国民法典》对于所有权变动情形的规定时较为严密的。并且，我国《合同法》仅限制于“所有权的变动”上，也过于狭窄，因为土地承包经营权或者是国有土地使用权出租期间，土地承包经营权或者是国有土地使用权发生转让的情形，并不是所有权的变动，但是，若该情形不适用于“买卖不破租赁”的规定，对承租人是不公平的。因此，我国《合同法》应借鉴《德国民法典》的规定，严密设定“所有权变动”的情形，而且应当适用于他物权的设定。

最有争论的是，租赁权的对抗效力是否适用于公用征收和强制执行中的强制拍卖？

笔者认为，公用征收为原始取得是该物权变动情形不适用于“买卖不破租赁”的原因之一，另外，公用征收是国家为了公共利益而行使公权力的行为。不仅被征收物的所有权人应当为了公共利益作出让步，承租人也应当对公用征收作出让步。因此，公用征收之情形下，承租人的租赁权没有对抗效力。

至于强制执行中的强制拍卖，不同于实现抵押权的司法拍卖，是没有适用该原则的余地的。而且，最高人民法院新近颁布的《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》较彻底的贯彻了公法说的强制拍卖理论，因此，强制拍卖并不能使适用“买卖不破租赁”。但是，租赁人因此而受到的损失应当有向出租人请求损害赔偿的权利。

（三）租赁物之占有是否为“买卖不破租赁”原则的适用要件

租赁物之占有是否为“买卖不破租赁”原则的适用要件？租赁合同生效后，承租人因为指示交付或者占有改定等交付方式，没有占有租赁物时，是否适用“买卖不破租赁”的原则呢？

从《德国民法典》第571条第1款的规定“出租的住房在交给承租人后”可以看出，适用“买卖不破租赁”的原则必须满足租赁物已履行了交付的要件。而《法国民法典》的第1743条的规定并没有将交付作为适用“买卖不破租赁”的必要条件，而是规定不动产必须经过公示，才能适用该原则。《日本民法典》对于租赁物是否交付的适用于《法国民法典》主张一致。

我国《合同法》对此并没有做出明确的规定。笔者认为，《德国民法典》将占有租赁物作为适用“买卖不破租赁”原则的必要要件，太过僵硬。因为，《德国民法典》明确的将适用该原则的客体范围限制为不动产和船舶等特殊动产，这些客体上物权变动必须经过公示，公示是其物权变动的要件。与动产是以交付为其物权变动的公示方式不同的是，不动产是以登记为其物权变动的公示方式。因此，《法国民法典》与《日本民法典》的规定更为合理。在我国，有关不动产的租赁都设有特别法规制，在各特别法上都设有登记之要求，因此，我国因效仿《法国民法典》与《日本民法典》以登记作为产生租赁权的对抗效力的要件，而不应以占有作为产生对抗效力的要件。

四，《合同法》229条的缺陷与修改

上述分析表明，我国《合同法》229条的规定太过于抽象，有很多的漏洞，对司法实践造成了许多的困难，因此，有必要作出恰当的修改。

第一，《合同法》229条所规定的租赁物的范围太过宽泛，应当区分动产租赁与不动产租赁，一般动产租赁不适用“买卖不破租赁”，不动产租赁与船舶、飞机等特殊动产租赁可适用该规定。

第二，《合同法》229条规定的“所有权的变动”情形较为狭窄，而且不精确，应当效仿严密的《德国民法典》关于该条的规定，同时适用于他物权的变动。同时，应该明确，公用征收与强制执行的强制拍卖不适用该条规定。

第三，《合同法》第229条应当明确登记为产生租赁权对抗效力的要件，而交付并非产生对抗效力的要件。 注释：

1，《论租赁权的对抗效力-兼论《合同法》第229条的缺陷与修改》，黄文煌，《清华法学》2010年第二期。

2，【意 】彼德罗.彭梵得:罗马法教科书( 2005年修订版), 黄风译, 中国政法大学出版社，2005年版, 第289页。

3，周：罗马法原论(下册),商务印书馆1994年版,第723页。

篇5

房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。关键词：抵押权效力、土地使用权、房屋所有权、合并抵押抵押权效力的范围取决于当事人设定抵押权的约定和登记。房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。

一、合并抵押不成立法定抵押权

法律规定土地使用权和房屋所有权一并抵押的，并不成立法定抵押权。所谓法定抵押权，是指不需要当事人设定抵押的合意，也不需办理抵押登记，而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。观诸世界各国的抵押权制度，法定抵押权的情形主要有下列几种：

1、公法性质的法定抵押权。如瑞士《民法典》第836条规定，基于公法或其他对土地所有人有普遍约束力的，并由各地州法规定的不动产抵押权，除另有规定外，虽未登记，仍生效力。此类抵押权是为了确保国家税收等权利的实现。

2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权。比如法国《民法典》第2121条规定，夫妻一方对另一方的财产，未成年人与受监护的成年人对监护人或者法定管理人的财产，国家、省、市镇行政公共机构对税收人员和会计人员的财产等享有法定抵押权。这类法定抵押权的目的是为了保护夫妻一方，未成年人或者国家、省、市镇等的合法效益，确保其对夫妻另一方、监护人、特殊的国家工作人员的债权的实现。因为在上述主体关系中，夫妻另一方、监护人、税收人员或者会计人员在很大程度上掌握着另一方的财产，存在利用这种优势侵吞另一方利益从而增加自己财产的极大风险与可能，所以，法律有必要给与特殊的保护。

法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护，除特别的公法上的债权外，其原因大多在于，该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。如果没有该债权，就不会有抵押物的现存价值，所以，如果不规定法定抵押权，就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保，从而破坏了债权人之间的利益平衡；而且，也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。所以，法律规定了法定抵押权，允许该债权人不经合意、不需登记，就可以获得抵押权。但是，我国土地和房屋一并抵押的规定，却显然与上述两种情况无关，它解决的不是债权和抵押物的价值的关系问题，而是土地和土地之上建筑物的关系问题。

二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果

1、土地和地上建筑关系的民法模式

关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。我国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。在当事人没有达成约定的情况下，视为已有法定地上权的设定。如我国台湾民法典第876条规定，土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，须申请法院定之。

2、我国采取的民法模式

我国大陆和日本及我国台湾相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于我国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。但是，事实上二者又无法分离，如果土地使用权和房屋不能归属于一人时，就需要像台湾那样通过法定的土地权利来解决房屋所有人和土地使用权人之间的利益冲突。但是，我国不但没有规定法定地上权，反而为了回避权利冲突，规定了房、地一起抵押的做汉。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。1994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

3、我国采取立法的原因

立法者为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。我认为主是为了方便司法。因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因：

1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，我国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，民法研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。

2）、我国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕成本过高，而且，理论上也存在很多难点。

3）、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题，对土地使用权的流转更多的是限制。使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。所以，从管理的角度来说，房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押产生的后果

这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，我国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在我国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。

1）、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。但是，二者实际上又是重复的。根据一般的登记法理，登记顺位是由纳入登记簿的先后决定的，由于这两个抵押权是分别登记在不同的登记簿上，所以，在它们之间也就不存在谁是第一顺位的问题。两次登记的当事人都有主张自己是第一顺位的理由。所以，确定谁是第一顺位的，都对另一方不公平。

2）、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。即使我们从学理出发允许重复抵押，但是，重复抵押的进行，后顺位的抵押权人只有在前抵押顺位的抵押权人获得优先受偿后才能就其余额优先受偿。所以，一般来说，考虑到后顺位的抵押权实现的风险要远远大于前顺位的抵押权的风险，后顺位的抵押权人会提高对债务人的贷款利率，这就要求其能够明确的知晓自己作为后顺位的地位，从而注意自己的风险，适当提高贷款的利率。但是，在我国现有分别登记的情形下，后顺位的抵押权人却无从知晓自己的风险。债务人没有支付重复抵押的代价，却获得了重复抵押的收益，这对后顺位抵押权人是不公平的。债务人的做法也违背了权利义务相一致的公平原则。

3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。反之，担保物的价值越低，债权人的风险越大，主债务人的代价相应增加。所以，抵押物的范围和价值是和债权人的风险、债务人的代价成正比的。在债务人的代价未变的情况下，片面扩张抵押物的范围，增加抵押物的价值，减少债权人的风险，对债务人是非常不公平的。所以，从权利义务相一致的公平角度来讲，对当事人未设定抵押的部分，如果承认其也属于抵押范围，是不合适的。

三、片面要求房地合并抵押，是对抵押和转让的混淆

上文已经提到，我国关于房地合并抵押的规定，是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同主体导致的矛盾。但是，只有在土地使用权或者房屋所有权转让时，包括当事人约定转让以及债务人无法清偿债务，法院为了实现抵押权而拍卖土地使用权或者房屋所有权进行的转让，才会出现这种情况。但是，转让和抵押毕竟不同。转让是现实的转让，而抵押只是以抵押物充当债权的担保，如果到期债务人无法清偿债务，就对抵押物实行拍卖，以拍卖所得的价款优先受偿。如果到期债务人履行了债务，抵押权作为从属性权利，也就归于消灭，抵押物所有人可以要求注销抵押权登记。也就是说，抵押权的设定只是意味着在债务人无法清偿债务时变卖抵押物以实现抵押权的可能性，并不一定会发生权利的转移。在没有转移的情况下，所谓房屋所有权和土地使用权易其主体的问题就不会发生。所以，即使我们承认房地合并转移的必要性，也并不能以此作为合并抵押的理由。更何况，房地合并转移的合理性还有待于商榷呢？

四、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权效力扩张到未约定抵押的土地使用权或房屋，是对抵押权性质的误解

抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的约定，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面，土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的，和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权，二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其主体的问题。根据《担保法》第三是五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的，也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权，但是在实现抵押权，需要拍卖土地使用权时，可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖，但对未设定抵押权的部分，抵押权人没有优先受偿的权利。

例如：当事人甲用自己建有房屋的土地使用权，以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权，甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押，并且在土地管理部门办理了登记。现在债务人丙到期无法清偿债务，抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定，也没有办理登记，但根据法律规定，土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人则认为，抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分，对房屋所有权，虽然可以一同拍卖，但是债权人无权优先受偿。

上述案例中，法院最终判决原告乙“土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿”的诉讼请求不予支持，这既符合法理，也符合我国法律的有关规定。

五、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权扩张到未约定抵押的土地使用权或者房屋所有权，是对《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》、《担保法》有关房地合并转让、抵押的规范性质的误解

1、我国对于房地抵押的法律规定

检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第31条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定（前文已述），《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据；而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的，因为房屋必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础，不能是空中楼阁，所以，为了简化房地产交易关系，法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是，法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。

2、我国房地抵押、转让的法律分析

1）、按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说，条文都不是孤立存在的，一个规范总要有一个规范群，立法者不会无缘无故的组成一个规范群，规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法意图。所以，在民法解释学上，体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是，如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押，土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话，就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节，方才合乎逻辑。但是，本条并没放在此处，而是放在了抵押和抵押物那一节，在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题，而是什么情况下，哪些财产可以充当抵押物的问题。《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。本条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。衡量这两款，第二款仅仅规定出让土地使用权的抵押，言外之意，对划拨国有土地使用权并不允许抵押。但是，再回来参考第一款，如果划拨土地使用权的房屋抵押的，那么，该房屋占用范围内的划拨国有土地使用权也就应该同时抵押。这在第三款的印证下更加鲜明。第三款针对集体乡镇村企业的体积土地使用权问题做出了特别规定，不允许单独抵押，但是，如果以企业建筑物抵押的，占用范围内的集体土地使用权同时抵押。所以，我认为，主张《担保法》的本条规定扩张了抵押权的效力，可能是一个误读，本条的目的或许更多的是为了解决划拨国有土地地用权或者集体土地使用权的抵押或者流转问题，而不是在于扩张抵押权的效力。

2）、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定，大可怀疑。《担保法》第五十五条规定，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定，首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上，从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张，抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。

因此，房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。参考文献资料：

1、新编《房地产法》法律出版社2006年

篇6

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

（二）以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

（一）房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

（二）房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

（一）房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。

篇7

[地上权农地使用权地役权

用益物权，“系对他人所有物享有以使用收益为内容的他物权。”[1用益物权制度在整个法律制度中占据非常重要的地位。它和所有权制度、担保物权制度一起构成了传统物权制度的三大基石。传统民法上的用益物权制度主要包括地上权、永佃权和役权。传统制度的基本理念和体系构造对后世立法的影响颇为深远。在现在的中国，要在尊重用益物权的平等和独立、以构建财产归属和财产利用并存的二元结构体系为必需的外部环境、尊重传统、体现时代精神和实际需要、体现中国特色的基本指导思想之下，构建完备的、合理的并符合中国实际的用益物权制度是十分必要也十分紧迫的任务。

一、传统用益物权制度现代立法时的基本指导思想

（一）尊重用益物权的平等和独立是建立现代用益物权制度的应有理念

在传统民法中，我们一直生活在所有权高于一切的物权理念下，按照所有权派生其他物权的理论，所有权的地位毫无疑问的高于其他定限物权，所有权被认为是其他物权的母权，其他的物权不仅时间有限、内容优先、效力有限，而且首先是为了所有权的利益而存在。例如在用益物权体系中的地上权，为双方所约定，至于土地所有权而言，这也不过是实现土地收益的一种方式，只有在这个前提下，才有地上权人以一定的对价实现土地的权利。这种理解成为构筑所有权和地上权关系的指导思想，不难发现，被认为是他物权中最绝对的地上权，依然是在所有权的光环笼罩之下，从无平等关系之说。同时，之余所有权而言，用益物权更无独立性可言，存在的只是一种依附和被依附的关系。随着商品经济的发展，财产所有权并不能容纳和解释当今社会正在发生或即将发生的一切，商品生产和交换的具体实现并不一定需要以所有权为前提，那么，所有权就没有理由凌驾于其他物权之上。因此，物权平等和独立的原则，是最基本的物权价值取向，也是将传统用益物权制度加以现代立法改造的逻辑起点。

（二）财产归属和财产利用并存的二元结构是建立现代用益物权制度所必需的外部环境

现代社会的财产新问题，集中表现为财产归属和财产利用两大范畴。财产归属新问题的解决能促使财产利用的顺利进行，而财产利用又是创造和取得新增财产的主要途径之一，产生了新的财产归属新问题。归属和利用对于社会来说具有同等重要的功能。传统物权制度中已然存在着一个具有高度概括性、普遍适用性和同一完备性的财产归属制度，但传统物权理论和体系中的财产利用内容零碎散乱，缺乏整体意识，没有形成统一的法理和原则，难以发挥其应尽之功能。财产利用关系性质不明、定位不清必然导致法律保护不力，从而难以保证财产利用人的合法权益。因此，现代物权制度应涵盖独立的财产利用制度，使其和财产归属制度相互依存、相互功能，构成二元结构体系。用益物权制度作为财产利用制度的一个支柱，再将传统加以现代化改造时也必然需要以财产归属和利用并存的二元结构体系的建立为其外部环境。

（三）“尊重传统，体现时代精神和实际需要，更要有中国特色”[2

一国在其物权立法之初，必须根据其特定的历史背景以及现行社会经济发展状况，通过功能分析、比较分析等方法，尽可能具体的设计为其承认的物权类型，并至少就这些权利的基本内容做出明确的强制性规定，就我国的用益物权来看，它应着眼于物的使用价值，促进社会财富的充分利用，以此为价值尺度来衡量用益物权制度设计，是指体现时代精神和实际需要，在继续原有物权种类及借鉴他国经验的基础上更具有现实特色。

二、传统用益物权制度现行立法时的名称选择

用益物权制度体系的完备性和合理性则具体表现为高度科学性、概括性、开放性和系统性，而科学性首先就体现在权利名称的规范上。

（一）土地使用权抑或是地上权

有关土地使用权和地上权的关系或选择，目前主要有三种观点摘要：观点一认为，我国现行立法和实践都采用了土地使用权的概念，这一概念在内容上不仅可以涵盖地上权，而且比地上权更具有灵活性，对使用人的保护更为充分，因此，不必单独规定地上权，可以沿用现行法上规定。观点二认为，土地使用权的概念本身是不明确的，因为使用中包括占有、使用和收益三项权能，过于宽泛，不宜采用。所以目前应以现行的国有土地使用权、集体土地使用权、宅基地使用权、造林权为基础，创设统一的地上权制度。观点三认为，地上权和土地使用权各有其适用的范围，二者不可相互替代，规定了土地使用权，也应规定地上权。

从我国的立法目前状况来看，使用权这一概念被广泛使用，不仅包括物权意义上的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权还包括债权意义上的土地租赁权；不仅具有所有权权能层面上的使用权还存在他物权意义上的使用权。我国现存的使用权概念是一个融合传统地上权、永佃权、地役权等用益物权部分功能的权利集合体，内容过于宽泛，也正是这种宽泛性使其失去了作为特定用益物权种类所必要的准确性以及和其他用益物权的区别性。

因此，应在现行制度体系的基础上找出对土地使用权制度更为合理的替代。有学者主张采用“基地使用权”[3的概念，整合把他人土地作为建筑物或附着物的基地来使用的权利，既足以表示其内涵，又能和其他性质的土地上的使用权相区别。在此，笔者接受通说，主张将现有的土地使用权制度予以拆分，借鉴传统民法上的地上权制度来规范现有的建设用地使用权制度和宅基地使用权制度，而将农村土地承包经营权制度分离出去并加以改造使之成为和地上权制度并立的另一用益物权。

（二）农村土地承包经营权、永佃权、用益权、农地使用权或农用权

以农业为目的（如为种植、养殖、畜牧等）而长期排他性地使用集体所有或者国有土地的权利，目前统称为“土地承包经营权”，其中以设定于集体土地上的承包经营权最为典型。目前，学者对这一概念的采用有很大争议。

有学者主张应沿用“土地承包经营权”这一概念[4，认为应该尊重中国的实践，并且土地承包经营权的概念早以深入人心，没有必要使用其他概念来代替。但是也有学者反对继续使用土地承包经营权的概念，认为“承包经营”、“承包经营权”等概念虽然具有应然意义上的物权性质，但在中国实践中确是典型的债法概念的范畴，不利于维护承包人的利益，不利于保护土地资源，也不利于土地资源的流转，应用其他概念来替代。如“永佃权”、“用役权”、“农用权”或“农地使用权”等。＂以下分别介绍。

1.永佃权。这一概念最早出现在古罗马时期，指“支付租金、长期或永久地使用、收益他人的不动产的权利。”[5在后来的日本民法典和我国台湾地区的民法中都沿用了这一概念。在我国，为农业目的而使用他人土地的用益物权类似于传统民法上的永佃权，但仅仅是类似而已。首先，所有权性质不同。永佃权反映的是封建土地制度下的租赁关系，而现行的土地承包经营权是建立在土地公有的基础上的，二者截然不同。其次，从永佃权的概念表述中可以看出这是是一项永久性的权利，而我国为农业目的而设定的土地用益物权尽管期限应当足够长（例如50年）但不必规定为永久性的权利。况且，永佃权概念在中国废弃已久，再次采用也不妥。

2.用益权。也有学者主张用“用益权”的概念替代“土地承包经营权”。他们认为“用益权是对物或权利不加变更的使用和收益的权利”，并且这一概念有据可查，早在罗马法的时候已经出现了这一概念，但是值得注重的是摘要：大陆法系物权制度中的用益权是一种人益权，客体仅限于不动产。并且，瑞士法和法国法上的用益权概念都有其特定的含义，如法国民法典上的规定摘要：“用益权为对他人所有物，如自己所有，享有其使用和收益之权。”“用益权可以对各种动产或不动产设定”（第581条）“可以出租、出卖或无偿转让的”（第595条）可见这一概念的外延非常广阔内容也十分丰富。但在中国实践上，既无法国瑞士相同背景，且“用益物权”、“用益权”分属上下位概念，应用中极易混淆，故不宜采用。但是，又有学者主张将用益权制度加以引用和改造，并冠上“企业用益权”“自然资源用益权”等特定前称，用以规范我国现行的部分用益物权制度[6，笔者觉得有点意思，值得思索。

3.农地使用权或农用权。有学者提出以此概念来整合土地经营权制度（如社科院草案）。笔者较为赞成此观点。“农用权”或是“农地使用权”的概念来代替“农村土地承包经营权”“蕴含着一个农业土地使用权利从债权性质向物权性质演进的过程，在权利形式上表现为土地承包经营权向农地使用权演化，社会主义市场经济体制的确立以及农业经济的持续发展进一步加速了这一演化的进程。”[7为立法技术上的一大进步。

（三）地役权或是邻地利用权

地役权制度源于罗马法，近代各国民法都继受了罗马法的地役权概念，将其作为一种独立的用益物权，在英美等普通法系国家的财产法中，地役权也是一项重要的不动产权益，其内容和大陆法系各国民法所称地役权基本相同。我国现行立法（民法通则）中仅有“相邻关系”的规定，未承认地役权概念，但是，地役权是依当事人之间设定地役合同而发生，是于相邻关系之外一种更为广泛的权利义务的有偿调节，目的在于充分利用土地，发挥土地效益，弥补相林关系的不足，在构建用益物权体系时应考虑到地役权独立而重要的地位。

但对这一制度名称的选择上学者有不同意见，有的主张沿用“地役权”概念[8，有的主张采用“邻地利用权”概念[9，持后一观点的认为“地役权”中的“役”含有不得不被使用的意思，而“邻地利用权”中的“邻”既指邻接又指邻近，基本可以表达地役权的内涵，又能更好体现地役权认为自己土地的便利而使用他人土地的意义，且更轻易被实践所接受，所以，邻地使用权的概念应该被采用。但是，笔者对此观点不甚赞同，首先，地役权不以土地相毗邻为必要，这是各国立法和实践已达成一致了的，而邻地利用权中的“邻”最直观的解释即为毗邻，实践中可能引发争议，不符合物权立法应明确规范的宗旨。其次，地役权含积极地役权和消极地役权两种，现实生活中也确实存在着两种分别以作为和不作为为内容的地役权，而“邻地利用权”概念似乎只能涵盖积极地役权的内容，不能完全表达权利内容，故还是应该沿用传统民法之“地役权”概念再加以现代化改造更为稳妥。

三、传统用益物权制度现代立法时的内容设计

构建完备的、合理的并符合中国实际的用益物权制度首先要求在现代立法时对传统制度加以改造，现将基本内容设计介绍如下摘要：

（一）地上权（含建设用地使用权和宅基地使用权）。在建构现代用益物权制度时，应结合中国实际，借鉴传统民法上的地上权制度来整合现有的建设用地使用权和宅基地使用权制度，并冠以“地上权”的名称。这里所指的地上权，是以在他人土地上建造并所有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。这里仅要求以在他人土地上有建造并使用建筑物或工作物的目的即可使用他人之土地，而并不要求以现有工作物为必要。所谓工作物，指建筑物、隧道、沟渠、桥梁、广告塔、纪念碑及地下铁等在地上或地下摄制的建筑物。于现行法对应，这里所指的地上权，即使指非农用集体土地之使用权和城镇够有土地使用权，包括建设用地使用权和宅基地使用权。作为一项重要的用益物权制度，地上权具有以下法律特征摘要：1.地上权为以他人土地为标的物而成立的物权。2.是以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的的物权。3.是基于上述目的而使用他人土地的定限物权。4.是使用他人土地的物权。地上权的设立，是创设用益物权的法律行为。在地上权设定之前，土地由其所有权人自为使用，或建立债的关系而由承租人或借用人使用。地上权创设后，即在所有人的土地上创设一种新的物权性质的土地使用权力，据此权利，土地所有人将所有权中的所有权能和用益权能移转给地上权人，保留了处分权能；地上权人则取得了对土地的排他性权利。地上权可以在得以设定的土地上设立，不论土地形式表现为陆地或水面，也不论在地表或地表上下，因而，也可以以空间为标的物，设立“空间地上权”。地上权可以因行政划拨而设立、因合同而成立、因集体内部分配而设立、因出自而设立、也可以因法律直接规定而设立。地上权人可以行使的权利包括摘要：对土地的使用权、基于地上权而成立的物上请求权、地上权的出租和使用借贷以及相邻关系只适用。同时，地上权人应向所有权人履行地租支付的义务。

（二）农地使用权。农地使用权是指“农业经营者在集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或者畜牧等农业活动的权利。”[10它是对传统民法中的永佃权的改革，用以规范现行法上的“农村土地承包经营权”。农地使用权的主体为一切农业经营者，以集体经济组织所有或国家所有但由集体经济组织长期使用的土地为客体，以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。农地使用权的农地，仅限于农用目的。农地使用权可以继续、出租、可限制分割，但是不得抵押、出卖或赠予。农地使用权可以因合同而设定也可以时效而去的。农地使用权人享有占有权、使用权、收益权、出租权、发包权和物上请求权等。同时，农地使用权人应承担交付租金、按规定用途使用土地和维持地力的义务。但是这里的农地使用权不能等同于台湾民法上的农用权制度。在构建现代用益物权制度时，以“农地使用权”代替“农村土地承包经营权”，是土地承包经营权回归物权的表现，要在农村率先建立农地使用权制度，要使广大农民对土地的利用关系法制化\合理化，稳定农业生产经营秩序和农村中的社会秩序。农地使用权制度的建立，意味着农民将获得更大的土地使用自利。

（三）地役权。地役权制度时为特定土地治利益而使用他人土地的权利。土地为不动产，具有不可移动的特性，在所有人使用自己的土地的过程中，经常存在为使用土地的方便和利益而不得不使用他人土地的情形。为提高土地的效用，减少纠纷，地役权制度的设定时有必要，这一点，无论是在古罗马时期还是在现代中国，都是真理。地役权制度作为现代用益物权体系中的一个重要制度，具有以下特征摘要：地役权人通常不是土地所有人，而是地上权人和农地使用权人。地役权为以限制供役地所有权为内容的他物权，以他人土地供自己土地便利之用为设定目的。地役权的内容不得违反强行性规定或公序良俗。立法上应对相邻关系和地役权分别规定，依物权公示原则，地役权之设定应以登记为对抗要件，即地役权以当事人之合意成立而生效，但非经登记不得对抗第三人。地役权可以基于法律行为而取得，如直接设定或让雨，也可以因法律行为以外的原因而取得，如时效取得和继续取得。和地上权相同，在地役权中由于“空间”作为新兴客体，“空间地役权”也随之出现。空间地役权是指以他人土地指特定空间供自己土地或空间便利之用的权利。在构建现代用益物权制度时，应建立完善的地役权制度，使之和相邻关系相互补充从而最大限度地调节不动产利用之功能。

四、现行物权法草案以及专家建议稿之相关规定简析

（一）人民大学的物权法草案。这是以往王利明教授为代表的专家建议稿。在这份草案中，将用益物权规定在第三章，用七个小节分别规定了土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权、空间利用权和特许物权。此草案沿用了农村土地经营权的概念。认为中国实行联产承包责任制，几十年来已经形成一整套政策法律制度，取消承包经营权概念，就等于完全取消这一制度。笔者认为这种观点过于悲观也过于保守，任何一项改革都有除旧立新之处，只要是能往好的方面发展，能更好实现制度设计的本来目的，就应该坚持改革，并且，将农村土地承包权予以制度上的整合，也并不是完全取消了这一制度，名称的变化并不足以导致彻底覆灭的后果。此外，此草案中将宅基地使用权单独规定，原因在于其认为宅基地的取得方式不同，权利内容不同，主体身份也有限制，所以应单独规定。

（二）社科院的物权法草案。这是以梁慧星为首主持制定的专家建议稿。在这个草案中，并没有明确使用“用益物权”的概念，而是以土地使用权概念作为基础概念，在依使用权的不同目的，分别在第三、四、五章规定了基地使用权、农地使用权和邻地利用权。基地使用权类似于传统民法上的地上权制度，农地使用权是对传统民法中的永佃权制度的改革，而邻地利用权是对传统地役权的取代。从整个法条的形式逻辑上来看，此草案最具有形式上的美感，并且在概念的设计和选用上力图追求语言风格的一致性，这是此草案的最大特征之一。

但是，笔者认为并无必要为了追求概念表达上的一致性而牺牲制度内容设计上的合理性，换言之，概念是为了内容而选用，首先应考虑内容设计的合理，其次才应该考虑概念的选用，当然，内容设计和概念选用二者其实是一个不可分割的过程。

（三）人大法工委的物权草案（2004年10月15日委员长会议审议稿）。在此草案中，将用益物权规定在第三编。在第十、十一、十二、十三、十四、十五、十六章分别规定了一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权和居住权。应该说，从制度内容设计来看，此草案的规定已十分完备。在一稿中，选用的是“邻地利用权”的概念，二稿选择的是“地役权”，在概念的选用上更加合理也更加科学。此外在内容上，二稿增加了“典权”的内容，和一稿比较内容上似乎是完备了一些，这也反映了立法者的立法倾向。然而，二稿继续沿用“土地承包经营权”的概念，似乎在此制度权利名称的选择上，采取的是和人民大学草案相同的保守的态度，笔者不甚赞同。

五、小结

总之，传统用益物权制度在现代立法时要尊重用益物权的平等和独立、以构建财产归属和财产利用并存的二元结构体系为必需的外部环境、尊重传统、体现时代精神和实际需要、体现中国特色。在名称的选择上应该符合科学性和明确性的要求，既不能生搬硬套，也不能盲目生造。内容的设计也应该合理并符合国情。几个物权法草案各有特色，笔者认为，对于传统的用益物权制度，现代立法时的内容设计如下摘要：农地使用权制度（整合现行法上的农村土地承包经营权制度）、地上权制度（含建设用地使用权和宅基地使用权）和地役权制度。

注释摘要：

[1陈小君摘要：《论传统民法中的用益物权及其现实意义》，《法商探究》1995年第四期。

[2杨立新摘要：《漫议物权法的用益物权体系》，载于中国民商法律网，2003年3月14日。

[3梁慧星摘要：《中国物权法的起草》，《民商法学》2002年第2期。

[4王利明摘要：《物权法草案建议稿》，载于中国民商法律网，2005年5月10日。

[5周枏摘要：《罗马法原论》（上），商务印书馆2001年2月版，第414页。

[6王利明主编摘要：《物权法专题探究》（上），吉林人民出版社2002年版，第699-702页。

篇8

关键词： 土地承包经营权；法律属性；法理分析；意义

农村土地承包经营权，是指农村集体组织成员及其他民事主体对国家或者集体所有的土地，依照合同的规定对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。但是当前在家庭承包责任制的积极效应释放完毕之后，它自身的种种缺陷对农业的进一步发展所产生的负面效应逐渐暴露出来。特别是近年来国务院批准海南省国际旅游岛建设后，投资海南省新农村建设的项目与日俱增，从而也带来一系列的土地承包权方面的纠纷。究其原因主要是：农地承包经营权的权利属性不清，从而导致土地市场尚未形成，土地流转受限，土地资源无法进行优化配置，使土地这一基本的人类财富未能更好为农民造福。

1 土地承包经营权的法理分析

1.1 农地承包经营权的债权属性和物权属性之争

就财产关系而言，主要包括物权和债权。所谓的物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。所谓的债权是债权人享有的请求债务人为特定行为的权利，债权是根据法律的规定或合同的约定而产生的，债权人所取得的债权的内容也由法律规定或合同约定。两者的区别在于：在权利性质上，物权为支配权，债权为请求权；在权利发生上，物权为法定主义，债权为任意主义；在权利效力所及的范围上，物权为绝对权，债权为相对权；在权利效力上，物权所具有的效力为支配力，债权所具有的效力为请求力；在有无期限的区别上，物权中的所有权为无期限的权利，债权为有期限的权利。

关于土地承包经营权的法律性质，在学术界曾存在债权说和物权说两种不同的观点：

债权说认为，土地承包经营权的内容是由合同确立的，承包经营权本质上是一种联产承包合同关系，它仅仅发生在发包人与承包人之间，因此土地承包经营权不具有对抗第三人的效力，基于联产承包合同取得的农地使用权（即目前的土地承包经营权）属于债权性质，尤其是从土地转包来看，承包人取得的权利都是短期性的，承包人也不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。

物权说认为，土地承包经营权是对物的占有、使用、收益为内容的权利，性质上只是对物的支配权。“承包经营合同所确立的承包经营权，是对标的物直接占有、使用和收益的权利，因而是物权；承包经营权的作用主要是保障承包人对发包人的物进行使用和收益，所以它应属于用益物权。”

1.2 我国当前土地承包经营权立法的债权属性分析

《民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”《土地管理法》第14条第1款也规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”从上述法律规定看，我国农民享有的土地承包经营权是由承包双方的承包合同确定的，而不是由法律直接确认，其权能也需要由承包合同约定。

1.3 我国当前土地承包经营权立法的物权属性分析

在我国公有制条件下，土地属于全民所有或集体所有，广大的农民是非所有人，他们要想获得对土地耕种的权权利，就需要在他人所有的物上设定他物权，确切地说是用益物权。用益权制度起源于罗马法。在罗马法中，“用益权是对他人的物的使用和收益的权利，但以不损害物实质为限。”罗马法创制的用益权制度为法国民法典和德国民法典所继承并加以发展。从法、德民法典的规定来看，用益权是指在不损坏物的实体的情况下使用他人之物并收取孳息的权利。我国现行的民事立法中虽然没有使用“用益权”的概念，但是，随着《农村土地承包法》的颁布实施，特别是《物权法》的颁布实施我们认为，我国的土地承包经营权的权能明显加强，已经具有了明显的物权性质，土地承包经营权已经由债权性质的权利转化为物权性质的权利，是用益物权的一种类型。这主要表现在：土地承包经营权与用益权有许多相类似处：（1）土地承包经营权的客体与用益权的客体一样均属他人所有之物。我国是社会主义国家，法律明确规定土地属于国家所有或属集体所有。土地使用权人等都是对国家所有或集体所有土地进行占有、使用、收益的。（2）土地承包经营权的享有者在行使权利过程中亦不得损坏物的实体。（3）用益权是一种动态权利，其价值的实现必然要在物的使用、收益及有限改造的运动中完成，而国家所有或集体所有土地使用权，亦是如此。（4）上述权利与用益权一样可以依照法律规定或合同约定而设立，其享有者既可以是法人或其他组织，也可以是自然人。总而言之，就国家所有或集体所有土地的具体内容而言，它们实质上都是民事主体依照法律规定或者依照合同的约定对国有或集体所有的土地行使占有、使用、收益和部分处分的权利。而这些权利与传统民法中的用益权并没有本质的差别。

2 我国土地承包经营权债权属性的负面影响

承包经营权的债权属性是立法和实践中都不可否认的现实，对其流转的制约也就体现在债权流转的有限性方面，具体而言，体现在以下几个方面：一是受到承包期限的限制，由于承包经营权的债权属性，承包经营权设置了一定期限，流转的期限不得超过承包期剩余期限，这对于投入大，生产周期长的规模化现代农业生产来说显然是不利的；二是由于承包经营权的债权属性，农村土地承包经营权不能完全按照市场方式自由流转。三是承包经营权的流转救助效力较弱，无法对抗来自政府和基层干部方面强大的公权力。

3 确定我国土地承包经营权物权属性的重大意义

在有关农地承包经营权的诉讼中往往是承包方基于发包方的违约行为提起诉讼，如发包方违约收回土地，进而将其发包给他人，原承包方就此提起诉讼。此处争论的根源在于：农地承包经营权虽为法定物权，但该权利是以承包经营合同之债权方式设定的。也正是这个原因才有学者如前述所言，认为农地承包经营权其实是债权。尽管承包方可选择提起物上请求权或债权请求权之诉，但作为并不熟悉法律的村民来说，其诉讼请求不可能像学理划分的那样清晰，往往只是要求救济等笼统表达，从而其对竞合请求权之选择行使的权利转而成为法院给予物权救济或债权救济上的自由裁量权。而在我国司法实践中，法院基本上将涉及农地承包经营权的案件作为债权纠纷处理。也就是说，法院把其作为债权纠纷处理时，往往仅判决发包方承担赔偿损失之违约责任即可，而承包方之恢复原状——返还土地——的诉求无从得以满足。对该法律规定间的竞合关系问题。笔者以为，应在裁判时着重考虑法律规范中的价值选择。也就是说，《物权法》赋予农地承包经营权以物权效力，对于保护承包经营权人的利益、提高农村土地利用效率、调整农村土地利用关系都具有十分重要的意义。具体来说，主要表现为以下几个方面：

（1）农村土地承包权的物权化能增加农村土地效益。制度在配置社会经济资源的过程中，起着很大甚至决定性的作用。在不同的制度条件下，往往产生截然不同的经济效益和社会效益。物权化与债权化作为两种具有较大差异的制度模式，必然会导致农村土地效益的相差悬殊。依法赋予农村土地承包经营权以物权的效力，不仅保证承包经营权人自身拥有使用土地获得收益的权利，还充分保障土地能够朝着最佳的使用方向合理流转，确保土地在流动中发挥其最佳的效益。与此同时，物权化中的土地承包权期限法定化要求，使得承包经营权人具有了向土地中进行长期投入的动力。这不仅有助于土地地力的逐步改善，同时也有助于承包经营权人获得更大的土地收益。

（2）农村土地承包权的物权化有利于控制发包方的非法干预，充分保护农村土地经营权人的合法权益。有效防止发包方对承包权人的干预和侵犯，确保承包权人在土地承包关系中与发包方处于平等的法律地位，是我国农村土地承包经营权物权化的一个主要目标。目前，经营权人所面临的危险主要来自于发包方的越权干预，依法直接明确承包经营权人的权利范围并赋予其强有力的救济方式，将十分有助于承包权人地位的提升，充分实现其应得的承包经营收益。

参考文献

［1］黄河．农业法视野中的土地承包经营权流转法制保障研究［M］．北京：中国政法大学出版社，2007．

［2］王小艳．土地制度变迁与土地承包权物权化［J］．中国农村经济，2000，（1）．

［3］高富平．土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究［M］．北京：法律出版社，2001．

［4］刘保玉．物权法［M］．上海：上海人民出版社，2003．

［5］高富平．土地使用权和用益物权［M］．北京：法律出版社，2001．

篇9

一、评估和补缴差价是现行法律所规定的主要处置方式

之所以称评估和补缴差价是现行法律所规定的主要处置方式，主要依据有三：

第一，法律规定。对于协议出让的国有土地改变用途的处置办法，现行法律规定主要是下列三条：其一，《城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”其二，《土地管理法》第五十六条中规定：“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其三，《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”这一些法条中争议较大的是对“变更”一词的理解，笔者认为：在我国现行的《合同法》、《民法通则》等多部法律的诸多法条中，“变更”是与“终止、解除、撤销、废止”等并列且含义迥异的法律术语；实施“招拍挂”和“重新签订土地使用权出让合同”的前提是必须“终止”原出让合同，“解除”土地使用权的出让与被出让关系；但《土地管理法》第十二条所规定的“变更登记”却不是“终止”原已确定的土地使用权出让与被出让关系，其含义应理解为有条件地改变原出让合同的部分内涵，签订出让合同的变更协议，其土地使用权的出让与被出让关系依然保持。

第二，司法解释和规章规定。其一，2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”其二，国土资源部21号令第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”最高院的司法解释和国土部的规章对于以评估和补缴差价方式处置协议出让土地改变用途，可谓表述得既明确，又具体。

第三，法学专家认同评估和补缴差价的处置方式。由中国社会科学院法学研究所研究员、博导梁慧星主编的《中国民法典草案建议稿附理由》一书（2005年出版）第二编“物权”第十一章“基地使用权”第四百二十九条建议稿中表述：“在基地（主要指有偿出让土地）使用权存续期间，经县级以上人民政府依法批准，可以变更土地的登记用途；经土地所有人同意，可以变更土地的约定用途。”该条所附理由为：“物权法既要强调基地使用权人有按用途使用土地的义务，也应准许基地用途在严格条件下的变更。”这一章由中国社会科学院法学研究所研究员、博导陈甦执笔、并经梁慧星审稿，这一条中写明了变更的条件是“在基地使用权存续期间”。由此可见，梁、陈二位法学专家对出让土地改变用途也持经审批和评估后补缴差价的观点。

二、评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式

之所以称评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式，主要理由是：

第一，评估和补缴差价，与地方政府积极扶持企业发展的实际相适应。多年来，各省、市的众多县、市、区政府，为了留住企业，为了涵养税源，为了促使企业做大做强，为了改善投资软环境，对本地企业（包括一二三产业）都在施行优惠措施，其中最重要的扶持措施就是通过设立多种奖励或补贴项目给企业以资金补助，尤其是经济强县、市、区政府，对规模较大的企业予以特别优惠，较流行的做法是将企业依法所缴税金超上年税额的地方留成部分按一定的比例以地方财政补贴的形式予以返还。所以，据此实际情况看，在处置出让土地改变用途时让企业多缴一些出让金与少缴一些出让金，公众没多大的利害损益，因为土地出让金收益的极大部分归县、市、区财政，地方政府在处置土地改变用途时对企业扣得紧了一些、投资环境“差”了一些，有可能在税收地方留成中给企业再多返还一些、投资环境再改善一些，因而在处置出让土地改变用途时紧扣细算没多大的意义，只不过落实到具体企业上的利害损益可能会有一些不同而已。再说，由地方政府设立多种名目给企业以资金补贴容易引起国际贸易摩擦，而在土地使用权出让金上给企业以较宽松的政策，却是能为蓝眼睛们认可的给企业的一份暗补，比地方政府给企业返还财政资金要稳妥得多。

所以，笔者认为，按评估和补缴差价方式处置出让土地改变用途，虽应力求将价格评估得公正、准确，应严格防范处置人以权谋私，但没必要锱铢必较，因为地方政府对企业的基本态度仍然是积极扶持其做大做强，而且最重要的扶持措施是让企业合法地少缴税费、多拿补贴。所以，笔者认为：凡是政府财力比较宽裕、近几年确实给企业以诸多扶持性补贴的县、市、区，在施行《规范》中，对出让土地改变用途还是选用评估和补缴差价方式为好。

第二，评估和补缴差价，处置成本较低。按招拍挂《规范》所规定的在某些条件下的改变用途按招拍挂方式处置，在具体实施时，实际上还是要经过手续繁琐的多项评估——评估其工业用地的现行价，评估地上建筑物及其装修的重置价及折旧，评估其动产的搬运费等，不然，没法收回其土地使用权，没法进行招拍挂。而这几项评估，不仅工作量很大，而且倘若评估人徇私，其偏差仍会很大，采用招拍挂方式处置想使处置公正公平的目的仍然难以达到。因此，笔者认为处置出让土地改变用途，关键是要在土地使用权评估中严格实行国土部于2002年颁行的《城镇土地估价规程》等一系列防止评估出现偏差的规定，并设法通过提高评估的公开透明度、民主参与度和加强民主监督行政监督等措施，力求使工业用地使用权的现行价、经营性用地使用权的当前市场价评估得准确。如果估价按《城镇土地估价规程》所规定的准则、技术途径、方法、程序运作，透明度较高，听取并综合多方意见，且采取听证、公示等多种监督措施，那么，对出让土地改变用途按评估和补缴差价处置将与按招拍挂方式处置结果相同，而且能减少处置的中间环节，节省处置所花费的人力、财力，缩短处置的时间，降低处置的总成本。

第三，评估和补缴差价，可将改为房地产用地剔除于外。按目前通行的分类，经营性用地包括用于商业、娱乐业、服务业和房地产业。在竞争较充分的现在，商业、娱乐业、服务业的利润率已接近于制造业，房地产业的利润率仍然较高；而且在为数较多的城镇中一般性的商业企业已供大于求，而新型娱乐业、服务业是政府还需要积极扶持发展的产业。因此，笔者认为，按国土部新制订的《规范》的规定施行，地方政府如果采用经审批、评估市场价和按市场价补缴差价的方式处置工业用地改经营性用地，建议这种处置方式仅限于改为商业、娱乐业、服务业用地，而将开发房地产用途剔除于外。即对于将协议出让土地改为房地产开发用地者，经审批、评估和补偿后收回其土地使用权，然后再公开招拍挂出让。

篇10

2000年3月5日，甲公司向工商银行申请贷款5500万元，约定2002年9月22日还款。为担保贷款，甲公司将其评估值7000万元（不包括地价款）的一栋大楼抵押给该银行，并于2000年3月21日到房屋管理局办理了抵押登记手续。2000年8月26日，甲公司又以该大楼占用范围内的土地使用权向建设银行申请抵押贷款。经评估，该土地价值为3500万元。建设银行了解到该块土地是出让地，土地上的房屋已经抵押并办理登记，遂决定向甲公司贷款2500万元，约定2001年9月16日前还清贷款。2000年9月15日双方到土地局办理了抵押登记。2001年11月5日，因甲公司届期未能偿还贷款，建设银行向人民法院要求实现其抵押权，拍卖抵押的土地清偿其贷款。审理中对本案房、地分押形成了几种不同观点。

一种观点认为，担保法第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”据此，房、地分押属于违反法律强制性规定的行为，应当确认两个抵押合同均无效，抵押权的设立也无效。

第二种观点认为，担保法第三十六条两个“同时抵押”的规定，系法定抵押权的规定：以房屋登记设定抵押权的，当然发生其占用范围内的土地使用权同时设定抵押权的效力；以出让土地使用权登记设定抵押权的，当然发生其附着的房屋同时设定抵押权的效力；两种情况下均无须对后者进行登记。据此，两个抵押合同和抵押权的设定都有效，但属于“一物二押”性质的重复抵押，应以登记时间先后确定抵押权的顺位。

上述两种观点，有一个共同的理论前提，就是认为我国法律禁止房、地分押。因此，或是认为分押无效，或是曲为解释，认为“同时抵押”的规定系法定抵押权的规定。两者共同的缺陷是，均无视当事人的真实意思表示，无视经济生活的现实，对法律的倡导性规范作了刚性的理解和解释。

笔者认为：上述两个抵押均有效，但不是重复抵押，而是房、地分押。房、地分押是当事人的真实意思表示，与我国法律规定的房地一体化原则并不矛盾。理由如下：

一、根据我国现行法律规定，土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离，但土地使用权与建筑物所有权在主体归属上应当保持一致。

这一原则，被称之为土地使用权与建筑物所有权一体化原则。其原因在于，房屋与其占用范围内的土地在物理上不能分离，为了维持既存建筑物的完整与经济价值，“土地使用权转让时，其地上建筑物及其他附着物所有权随之转让”（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条）；反之亦然。需要注意的是，此种一体化应是归属主体一致意义上的一体化，而不是权利客体附合意义上的一体化。古代罗马法实行地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部分，其所有权应归属于土地使用权人。德国继受罗马法地上物属于土地的附合原则，视建筑物为土地的重要成分（德国民法典第94条）。按照物权法物之重要成分不得独立成为权利标的的原理，物的整体与其重要成分随同转移。因此，此之所谓“转移”既包括转让，也包括设定抵押。这是因土地及其附着物被视为同一权利客体所必然具有的法律效果，也就是权利客体附合意义上的一体化必然具有的法律效果，是“一物一物权”原则的体现。

与此不同的是，我国现行法律实行的是土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离的原则。宪法规定，土地所有权实行国家所有和集体所有（宪法第十条）；但同时规定公民个人享有房屋所有权（宪法第十三条）。即法律承认建筑物与土地构成相互独立的物权客体。并且，我国实行国有土地使用权出让转让制度。这意味着我国现行法律恰恰是通过鼓励土地所有权与土地使用权的分离来实现土地效用的商品化和市场化目标的。作为其法律效果的自然延伸，当然就进一步强化了房屋所有权与土地所有权的分离。因此，现行法律所要求的一体化，不再是土地吸收其附属建筑物等附着物的“一物一物权”意义上的一体化，而是为了维持土地与其附着的建筑物的完整与经济价值，实行土地使用权与附着于土地的建筑物所有权在归属主体上保持一致的一体化。通俗所谓“房随地走”、“地随房走”，就是这种房、地（地上权）应当维持其主体归属一致性的一体化原则的形象表达。显然，在此意义上，房屋与其附着的土地使用权的一体转让并不意味着两者应同时向同一主体抵押。因为只有将房屋视为土地的附合物，土地使用权抵押时，才必然导致其附着的地上建筑物同时抵押；而将建筑物等地上附着物视为土地的附合物，是与我国宪法确认的土地所有权和房屋所有权可以相互分离的财产权制度相冲突的。如果从主体归属一致的意义上来看，则土地与其附着的建筑物同时抵押并无逻辑的必然性，也没有法律和经济上的必要性，还因目前不动产登记制度的二元并存，徒增实务中的混乱和困扰。

二、现行法律实行土地使用权与其附着的建筑物所有权在归属主体上保持一致的一体化原则

意味着土地使用权转让时，其地上建筑物等附着物应当同时转让或者随之转让；反之亦然。但在逻辑上，并不能必然推出土地使用权或者建筑物所有权抵押时，也要适用同样的规则的结论。这是因为：第一，抵押权所支配的是抵押物的交换价值，而非抵押物本身。抵押权的实现，其效果是抵押权人从抵押物拍卖或者变卖的价款中优先受偿。无论土地使用权与建筑物所有权同时抵押或者分别抵押，并不妨碍两者归属主体的一致性。分别抵押的，依法向同一主体转让，与一并抵押的向同一主体转让，其效果并无不同。第二，担保法第四十条明确禁止流抵押契约，抵押合同订有流抵押约定的，其约定无效。这就表明，分别抵押并不必然导致土地使用权与其附着的建筑物所有权分别归属的结果。对不同物权客体交换价值的分别支配，与其在法律上的统一归属，是可以和谐并存的。第三，担保法第五十五条规定：抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。这实际上表明，法律所强调的是土地及其附着物的同时转让（实质是在同一归属主体的意义上进行转让）；而对不同物权客体的交换价值的支配，则是完全可以根据经济上的必要性和可能性，区分不同的法律事实而相互分离的。超级秘书网

三、现行法律将土地使用权及其附着物的一体化转让

延伸到一体设定抵押权，意在维持既存建筑物的完整与经济价值，简化权利关系。但转让的一体化足以实现这一法律政策目标，将该约束延伸到抵押权的设定，并无法律实益。事实上，由于我国不

动产登记机关不统一，抵押权设立的一体化约束缺乏相应的技术条件，导致经济生活的现实与这种一体化约束的愿望反差较大。在此情况下，对有关法律规定采取目的解释方法和逻辑解释方法，将现行法律规定的土地使用权与建筑物所有权一体化原则解释为仅限于转让的一体化，是较为妥当的。据此，有关抵押设定的一体化规定，实际是倡导性法律规范。如果将担保法第三十六条“应当将……同时抵押”以及其他法律中的类似规定解释为法定抵押权，则违反文义解释规则；并且，由于公示方式的缺乏，法定抵押权的解释也容易导致担保实践中的混乱。