土地价值评估方法范文

导语：如何才能写好一篇土地价值评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】棕地；评估方法；清理成本

一、问题提出

棕色土地是指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，这类土地的再利用由于污染受到很大的限制，其价值贬损严重。棕色土地的治理和再开发是一项复杂工程，涉及到生态环境、地理等系统，蕴含许多不确定性和高风险，需要一套行之有效的评估方法。西方国家早在20世纪80年代就开始关注棕色土地污染问题，其中棕地评估问题的研究主要集中在价值影响因素、评估方法和污名。Mundy（1992）认为，受污染不动产收益的影响成分包括环境污染引起收益的减少和可销售性影响两部分，Wilson（1994）把受污染不动产的损失分为内部损失、外部损失和间接损失，Ch？琢lmers（1993）、Webber（1997）、Kinn？琢rd（1999）、J？琢ckson（2005）等对市场法、成本逼近法、折现现金流法、抵押权益法、内涵资产定价法、蒙特卡洛模型、调查法、市场访谈法的应用问题进行了研究。

国内学者对棕地价值评估问题也进行了尝试研究。其中，赵玉杰（2004）等人通过对农业环境污染事故进行分析，运用市场价值法和机会成本法对其带来的损失进行评估；纪益成等（2007）翻译了美国Roger M.G roves等人著作，并对棕地价值评估方法进行了介绍；陈燕（2010）、艾东（2010）、张琳（2012）、桂荣芳（2014）等从污染物属性、棕地价值损失的不确定性、案例研究等方面入手，对市场比较法、收益还原法、成本法和内涵定价法进行了对比分析；姚尚丽（2013）、方盛水（2014）结合企业决策和棕色土地再开发项目的特点，研究了模糊实物期权法、层次分析法、专家打分和模糊综合评价法对污名价值的计量问题等。

由国内外的研究文献来看，除了成本法、收益法、市场法三大评估方法，它们还衍生出一些更为实用的方法，这些都是我们可以借鉴过来的。而我国对棕地价值的评估方法研究，主要集中在三大方法中，对其他方法的研究很少。这有待于国内学者共同努力，强化棕地价值评估方法的系统研究，以满足实务的要求。

二、棕地价值评估方法

在查阅棕地价值评估及其他污染评估文献基础上，笔者归纳提炼了六种可使用的方法，并对这些方法使用中的注意事项、技术难点进行了分析，希望对评估师评估工作有所裨益。

意愿评价法的难点是调查问卷的设计，问卷设计时可参考国外一些设计较成熟的问卷，但是还需结合本身的事故特点，且应在问卷上表明土地污染情况、其对人体健康及周边环境带来的影响等信息，确保结果的合理真实性。

在实务中，土地价值评估运用最多的是市场法，因为污染土地的污染程度、污染源等不一样，涉及治理成本、污名的修正时需要特别注意。

除了上述的几种方法外，国外学者还提出了环境资产平衡法、调查法、期权选择法、抵押资本分析法等等。除此之外，我们可以通过对传统方法进行污染因素修正，或借鉴空气、噪音等方面的价值评估方法和自然资源定价方法，研究一些适用于污染土地的评估方法。

三、研究结论与对策建议

我国对土地价值评估的研究还处于初级阶段，尤其是棕地的价值评估，要走的路还很长。针对评估方法，我们需要一个完善的法律体系和准则体系，为评估提供理论基础；一个全面完整的数据库，为评估方法提供数据基础；一个经验丰富的评估团队，保障评估的质量。在这些方面我们是欠缺的，因此提出几点建议：

（1）增加和完善环境方面立法，出台相关政策。到目前为止，我国还没有出台与受污染不动产评估问题相关的准则，实务中都是依照国际评估准则。及早出善相关法律法规，建立健全土地环境保护法律法规和标准体系，才能预防土地污染和降低其造成的环境风险，及推动受污染土地价值评估工作的开展，为评估方法的应用提供依据。

（2）进一步完善技术标准，公开环境数据，为评估提供数据支持。价值评估方法的应用都是以大量数据为基础的，由此专家和学者需在数据搜集的方法和技巧上进行研究探讨。我国环境调查起步晚，数据缺乏，且很多具体的环境数据并未对公众开放，对评估工作的开展有很大的限制，影响评估结果的准确性。所以数据的积累搜集事关重要，需要专家和各相关部门共同研究探讨，为评估方法的运用提供数据支撑。

（3）促进学科的相互交流。很多关于环境、地理、健康等的专业问题评估师都无法全面的了解，这就必须寻求相关学科专家的帮助。评估师之间，擅长的领域可能也不一样，如土地评估师、房地产评估师与环境影响评价工程师等等。这也要求评估师之间相互合作，相互提供便捷，保证评估工作顺利进行。

（4）发挥行业组织的主导作用。土地评估师协会、房地产评估师协会作为我国土地、房地产价值评估领域的专业组织，应起到带头作用，提高评估队伍的整体素质，规范评估机构和评估师的行为，积极组织受污染土地评估相关问题的研究，填补空白，开创新的行业方向。

（5）积累和借鉴经验，提高评估结果的准确度。评估师的经验在很大程度上左右了评估结果的准确性，虽然方法的研究日益成熟，但是在实际操作时，很多细节都不能很好地把握，这是需要经验为基础的，所以在借鉴方法的同时，总结和借鉴实践经验也是一个重要环节。

在评估领域需要研究和探讨的方面还很多，需要我们共同的努力。美英等国家不管是对准则的研究，还是对传统方法、模型的改善创新，一直都走在队伍前列，为出现的新问题提供依据和可行的评估方法，这都需要我们不断吸收内化再创新，才能推进我国评估行业的发展。

・・・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[1]J？琢ckson Thom？琢s O.Ev？琢lu？琢ting Environment？琢l Stigm？琢

with Multiple Regression ？琢n？琢lysis[J].？琢ppr？琢is？琢l Journ？琢l，2005，73（4）：363-369.

[2]Roger M. Groves，李海明，纪益成. 应该怎样评估污染不动产的价值？――遗憾的是，美国的官方案例并未对此做出回答[J]. 经济资料译丛，2008（2）：74-86.

[3]陈燕，梁小君.污染土地价值评估的探讨[J].中国房地产估价与经纪，2010，（5）.

[4]艾东，朱彤，乐小芳.污染土地价值评估问题探讨[J].生态环境学报，2010，（5）.

[5]张琳，李影，李娟.国外棕地价值评估的方法与实践综述[J].中国人口、资源与环境，2012，（4）.

[6]桂荣芳，赵娟.污染土地评估方法研究[J].中国工程咨询，2014，（12）：62-66.

[7]方水盛.受污染不动产评估方法及管理体系研究[D].浙江财经大学硕士论文打印稿，2015.

[8]彭希哲，田文华.上海市空气污染疾病经济损失的意愿支付研究[J].世界经济文汇，2003，（2）.

篇2

关键词：收益还原法；新技术思路；土地评估

中图分类号：X703文献标识码： A

收益还原法（以下简称收益法）是评估的重要方法之一，无论在土地评估、房地产评估还是资产评估，收益法是常用的评估方法之一。随着房地产市场的快速发展，收益还原法的技术思路出现一些新的变化。

1 收益法的原理及特点

收益法基于预期收益原理，是在估算估价对象未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。运用此方法在估价时，是把购买估价对象作为一种投资，即购买价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。

收益法具有以下几个比较明显的特点：

（1）收益性。投资该估价对象应能够获得一定的收益，或具有潜在的收益。如果没有了收益，则就没有了所谓将收益还原得到估价对象的价值了。例如公共免费使用的建筑，基本没有收益，因此不适合采用收益法评估。

（2）预期性。从投资的角度，投资者购买了估价对象后，是通过估价对象的未来收益来实现投资收益的。因此投资者购买估价对象时必须预计估价对象未来能获取的收益以及收益方式，而其愿意付出的购买价格也是基于这个预期收益来确定的。由此可见，从收益法的角度来看，估价对象未来的收益能力和收益方式都是影响估价对象价值的重要因素。

（3）折现性。未来的收益必须通过折现，才能得到估价时点下价值，这其中涉及到收益法中一个重要参数――还原利率。还原利率除了考虑资金的时间价值，更重要的是反映投资者的预期收益，即投资者在该项投资中期望所获得的收益。从财务分析的角度来看，还原利率实际上就是内部收益率。

2 收益法技术思路的变化

随着近年来房地产市场发展的速度加快，房地产收益形式及收益能力出现了新的变化。尤其是在住宅市场，原有的购买―出租模式已经滞后于房地产市场发展的速度。表现比较明显的是租金的增长速度较大落后于售价的增长速度，由此造成按购买――出租模式下的投资收益率越来越低，也就是说用租售比法测算得到的还原利率越来越低，甚至低于国债的收益率。从投资的角度来看，这项投资已经逐渐变得不可行了。但是，近年来住宅房地产市场的交易却越发活跃，这其中除了刚性需求，投资需求也占有较大的比例。这种现象反映了投资收益率并不是越来越低，反而可能是越来越高，只是收益形式有了新的变化。

由此可见，住宅房地产市场预期收益能力和收益形式已经改变。虽然从表面上看每年的收益能力降低了，但是住宅投资的主要收益形式已经由每年出租收益改为持有几年后的转售收益，而且这个转售收益的收益能力往往比每年出租收益大得多。这种投资模式与传统每年出租的投资模式最大区别就是持有期的大大缩短。传统投资模式的持有期是长期的，甚至是整个收益期，更注重的是长期稳定投资收益。而新的投资模式持有期一般只有5年，甚至更短，更注重的是短期投机收益，这种投机收益是具有较大风险的，因此其要求的回报率更高。

基于这种变化，收益法的技术思路也做了相应的调整，将整个收益期分成了两段，第一段为持有期，第二段为转售期。持有期的收益按传统的方法折算还原，然后再将转售的收益另外折算还原，最后将两部分收益的价值相加即得到估价对象的价值。

估价基准日出租出租 出租出租转售

持有期

新技术思路下房地产评估的计算公式：

P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n

其中：A――持有期内的第一年纯收益

F――持有期后的转售纯收益

r――持有期的还原利率

d――持有期的收益递增比率

n――持有期

3 新技术思路应用于土地评估碰到的问题

按上述收益法新的技术思路，则土地评估中收益法的计算公式应为：

P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n

其中：A――持有期内的第一年土地纯收益

F――持有期后的转售土地纯收益

r――持有期的土地还原利率

d――持有期的土地纯收益递增比率

n――持有期。

对于空地租赁的案例，这个公式可以直接套用。但是实际空地租赁的案例比较少，而且这种短期投资的形式更少，空地租赁的大部分是长期投资。而土地评估中收益法应用的最多的是已建成建筑物的土地价值评估。对于这类评估，上述土地评估收益法的新计算公式中持有期部份的参数均可以按原有技术思路求取，但持有期后的转售土地纯收益怎么得到？这个是困扰收益法新技术思路在土地评估中应用的重要因素。

4 问题的解决方案

从土地评估的收益法技术思路来看，土地的纯收益等于房地产纯收益减去房屋纯收益。因此转售的土地纯收益也可以用转售的房地产纯收益减去转售时房屋的纯收益，公式如下：

转售的土地纯收益=转售房地产纯收益-转售时房屋的纯收益

转售房地产纯收益=转售房地产价值-相关费用（包括手续费、中介费、税费等）

转售时房屋的纯收益=(P房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n

PMT房= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房

其中：P房――估价时点的房屋现值

PMT房――房屋年纯收益

R房――房屋还原利率

n――持有期

m――总收益期

5 还原利率的差异

从上面的分析可见，还原利率实质上是投资内部收益率，因此对于不同的投资，内部收益率是不相同的。也就是说新技术思路下的还原利率与原技术思路下的还原理利率在内涵上是不一样的，但是其求取的原理还是一样的，求取方法仍采用市场提取法。

通过对广州市10个区域100多个样点进行统计分析，发现在目前的房地产市场下，房价上涨速度比较快，年平均涨幅达到10%以上，由此统计得到的还原利率也超过了10%，远高于出租的回报率，也高于国债利率等这些无风险投资收益率。当房地产价格年平均增长率下降时，统计得到的还原利率也相应降低。由此可见，这类型投资的还原利率与房价的年平均增长率程正相关的关系，基本上约等于房价的年平均增长率加上出租的回报率。

而原技术思路下的还原利率是基于稳定长期投资的内部收益率，还原利率不高且稳定，通常比无风险投资收益率稍高一些，风险大的投资还原利率更高。

因此，对于上述公式中的还原利率有所区别，其中持有期的土地还原利率属于短期投资内部收益率，风险较大，还原利率较高，而且与房价上涨幅度密切相关。计算转售时房屋的纯收益中所用到的房屋还原利率是整个收益期的房屋还原利率，属于长期投资型的，风险偏小，还原利率不高。

6 举例

某人购买了一套60平方米的新房，购买价格120万元，使用年期70年，一次性付款，购买后即出租，每月租金2000元（假定为净收益），预计这套房子5年后可以170万（实收）价格转售，估价基准日类似房屋的重置价为30万元，房屋还原利率为7%，持有期土地还原利率为10%。现要评估这套房所在土地的价值（评估时点为购买房屋的日期）。

求解：

房屋年纯收益= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房=300000/(1-1/(1+7%)70) ×7%=21186

转售时房屋的纯收益=(F房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n =(300000-21186÷7%×（1-1/(1+7%)5）)×(1+7%)5=298930

转售的土地纯收益=转售房地产纯收益-转售时房屋的纯收益=1700000-298930=1401070

土地价值=2000×12/10%×[1-1/(1+10%)5]+ 1401070/（1+10%）5=960933

7 需要注意的问题

从上面的例子可见，计算得到的地价非常高，约占房地产购买价格的80％，主要受以下两个方面因素的影响：

1、房屋重置价

从上面例子中的参数可见，房屋重置价仅占购买房地产价格的25％，五年后转售时房屋的纯收益也仅有29万左右，因此当房价已经涨到170万时，计算得到转售的土地纯收益达到了140万左右，即使经过折现，这部分贡献给予土地的价值达到了87万左右。由此可见，房屋重置价的确定对土地价值的影响比较大。只有确定合理的房屋重置价才能还原得到合理的土地价值。从价值理论来看，房屋重置价不仅仅是房屋的建设等费用，还应包括一定投资利息和利润。

另外，当房价在增长时，是否房屋重置价也应该是随之变化？变化规律如何？这有待进一步深入研究。

2、预期房价增长率

从上面的例子可见，五年后房价从120万涨到了170万，涨幅达到40％左右，年平均增长率约为7％左右。由于房价的大幅增长，导致土地纯收益也大幅增长，从而测算得到的土地价值比较高。也就是说，这种方法计算得到的土地价值，是一种投资价值，是基于预期未来房价有一定涨幅情况下的土地价值。由此可见，预期房价的增长率对土地价值影响非常大，预期房价的增长率越高，土地价值越大。

但是，在目前房地产市场变化比较大，而且政府宏观调控频繁的情况下，预期房价增长率存在一定的不确定因素。

参考文献（References）:

[1] 中华人们共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].北京:中华人们共和国国家质量监督检验检疫总局,2001 NO.1:50.

篇3

关键词：农地发展权；征地；补偿；综述

我国自1987年《土地管理法》开始实施以来，土地征收补偿一直按照耕地年产值的倍数标准，仅考虑了农地的生产资料价值，严重脱离了实际，影响了失地农民生活，也导致了很多社会矛盾。农地的价值除了包括生产资料的价值，也包含了农民生活保障的价值和国家粮食安全的价值，这两部分价值可以通过对农地发展权补偿来体现。农地发展权是农地改变用途的过程中产生的价值增值。理论界对农地发展权的归属、土地增值收益分配、农地发展权补偿方式等问题存在很多争议。通过查阅大量文献资料，总结规律，在此基础上对征地中农地发展权补偿的理论研究综述。

一、农地发展权的性质研究

土地发展权，这一构想最初源于英国采矿权与土地所有权分离而单独出售和支配。此后，美国、法国等陆续建立了该制度，但不同国家的具体制度设计差异较大。我国土地发展权的研究开始于20世纪90年代，年限较短，相关制度还没有设置。土地发展权可以分为农地发展权和市地发展权，本文研究界定的发展权是农地发展权，即改变农地使用性质的权利。

土地发展权是土地所有权的一部分，是可与土地所有权分割而单独使用、处分的财产权，是一种与土地所有权具有相同效力和权能的物权。沈守愚（1998）认为它的权源是国家，很多学者提出土地发展权是因土地管制而产生的，没有国家对土地的分区控制和用途管制就没有土地发展权。近年来学者们从不同的角度研究土地发展权，拓宽了研究广度和深度，对土地发展权的认识也越来越全面。如从经济法律关系的角度、从人权的角度理解土地发展权。

二、农地发展权的归属研究

国外关于农地发展权的归属，有两种主要处理方式：一是农地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于土地所有人，政府要保护农地，须事先向所有人购买发展权，具有代表性的是美国。二是农地发展权一开始就属于国家或政府，土地所有人或使用人若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购买农地发展权，典型的是英国。

农地发展权的归属影响征地补偿额的确定和土地增值收益的分配，并且影响未被征地农民的利益补偿。当前，我国对农地发展权的归属研究争议较多，主要有三种观点，即农地发展权全部归国家、全部归土地所有者和两者共享。

（一）农地发展权应全部归国家所有的观点

我国现行《土地管理法》实行的基本是土地发展权国有模式。很多学者支持现有模式，认为从土地用途管制、耕地保护的角度农地发展权应归国家所有，这样看似限制了农地转为非农建设用地的灵活性，影响了农村集体和农民的收益，实则保护了农地不被轻易转用和占用，保护了农地的农业生产方式，同时也保护了农民的长远利益。陈柏峰（2012）认为土地发展增益源于外力增值，是全体社会大众努力的结果，地块的发展增益与国家发展战略、城市规划、非农用地供应政策、城市化速度等因素密切相关。从这个角度说，农地发展权也不应该全部归土地所有者所有。我国还应当坚持土地发展权国有模式，并通过完善具体制度来保障土地发展增益全民共享，一部分收益用来反哺失地农民。如目前台湾地区明确宣示土地发展权国有，但政府并没有获取全部土地发展增益，农地所有权人在土地开发中可以分享不菲的发展增益。

（二）农地发展权应全部归土地所有者所有的观点

也有学者从农地发展权的性质，农民利益保护的角度认为农地发展权应归农民集体所有。刘永湘、刘国臻等认为非公共利益性质的征地行为压抑了集体土地所有者的土地发展权，给集体土地所有者带来了损失。这是有经济实力的用地单位利用国家公权力侵犯农民私权利的行为。刘明明、黄滟、张安录等都赞成农地发展权主要属于农民集体所有，不能因为国家宏观调控而抹杀了土地产权，土地发展权归农民集体所有有利于土地流转和土地资源合理配置。

（三）国家和土地所有者共享土地发展权的观点

就我国现状来看，不适合将土地发展权全部归国家，那样农民分享土地增值收益就没有了理论依据；也不适合将农地发展权全部归农民集体，国家还要通过土地规划、分区控制、用途管制等限制土地自由开发。周诚（2006）曾提出“私公兼顾论”和“农地全面产权观”，指出在农地自然增值的公平分配应当全面顾及失地农民和国家。王永慧、严金明、何元斌、林泉等认为实体发展权价值应由政府和农村集体共同分享。可以从土地发展权增值收益来源的角度来确定增值收益分配，因土地规划、改变用途带来的增值收益归国家所有，因土地使用者增加投入带来的增值收益归土地所有者所有，因土地自然增值带来的收益归国家和土地所有者共同所有。

三、农地发展权价值补偿方式研究

不论农地发展权的归属如何界定，未来我国在征地补偿中必将考虑使农民能够分享土地增值收益，保护农民的土地权益。对于发展权的补偿方式，可以采取直接的方式如国家购买发展权，或间接的方式如提高失地农民社会保障等。

（一）国家直接购买土地发展权

国家直接购买发展权是建立在发展权归土地所有者所有的基础上的，采用这种方式，政府的财政负担重，和我国现行征地制度完全不衔接，相应的制度建设存在很多困难。刘明明（2008）认为我国应当借鉴美国的经验，采取国家购买发展权和发展权移转两种模式，其中应当以发展权移转为主，辅之以国家购买发展权。但事实上发展权移转需要完善的土地发展权市场，我国现在还不具备条件。

（二）尝试多种补偿方式

也有学者提出了许多灵活的发展权补偿方式，可以归纳为以下几种：1.完善农民的生活保障体系，使失地农民教育、医疗、养老有保障；2.如果征地后土地用于生产经营活动，可以让失地农民自愿入股或安排工作，直接参与土地的后续开发经营，使其长期获益；3.考虑增加 “土地发展权补贴”，按被征收土地面积发放，国家可以从全国“土地财政”收入中提取一定比例的经费，作为“土地发展权补贴”的资金来源；4.将征地过程产生的土地收益全部返还失地农民，国家通过征收农地发展税参与土地增值收益分配。这些补偿方式是对现行征地制度的补充，而不是推到重建，更现实可行、可操作。

四、农地发展权评估研究

在国际上用于土地发展权估价的方法主要有：依据发展权涵义定价，依据市场定价，依据产权价格因素量化定价（特征价格法），依据条件评估法（CVM）定价等。近年来，我国学者对土地发展权价值评估也有许多研究。

农地发展权评估思路大体可分为“加法”和“减法”。“减法”的观点认为发展权价值=改变用途后的土地价值-原农业土地价值。前者可以用市场法、收益法、假设开发法等计算不同用途土地价格；后者可以从土地作为农业生产资料所能带来的收益的角度计算土地价格。“加法”的观点从失地农民未来生活保障的角度评估发展权价值，认为土地发展权价值等于农民就业、养老、医疗及失业等社会保障费用的总和。也有一些其他的计算方法，如从土地未来发展潜力的角度评估，主要考虑土地与城市边缘的距离、城市边缘的开发程度、每公里交通费等因素。

五、对农地发展权价值补偿的思考

（一）设立农地发展权具有重要意义

我国现行的征地补偿制度，没有使失地农民分享土地增值收益，脱离了农地的实际价值。因为征地补偿偏低，引发许多案件，矛盾较为尖锐。在城市快速扩张的过程中，以低廉的价格购得农用地，再以较高的价格在城市交易，这实际上是另一种形式的“剪刀差”，只不过过去的载体是农产品，现在是农村的土地，这是对农民极大的不公平。引入土地发展权，维护农民土地权益，使农村集体、农户都能分享土地增值收益，已是势在必行。设置农地发展权是我国进一步深化，明晰农村土地产权，适应经济社会发展的需要；是保护农民利益，调动农民生产积极性，促进土地规模经营的需要；也是耕地保护，有效利用土地的需要。

（二）我国的农地发展权不适合全部归土地所有者所有

有学者批判现有征地模式，主张将土地发展权完全归土地所有者所有。我国现在实行的是土地发展权完全归国家所有的模式，如果转换为土地发展权全部归土地所有者，需要很高的制度转换成本。而且转换以后也不能实现期望的社会公平，在城市未来规划区内的城郊农民将获得高额的土地增值收益，而那些没有机会被征地的农民，拥有的土地发展权不能带来任何收益。这样的制度安排不仅不会促进社会公平，相反是另一种制度不公平，只是把城市扩张和农民收益的矛盾变为了不同区位农民收益之间的矛盾。从当前中国的国情来看，还是应该坚持土地发展权国有，在此基础上最终通过公共财政，采用不同的方式，补偿全体农民。

（三）适当保障农民土地发展权权益

政府应从立法的层面，建立新的征地补偿制度，从土地转换用途后的价值增值中分出一部分作为对失地农民土地发展权的补偿。同时，对没有被征地的农民，也要考虑限制土地发展权的补偿，从已开发土地的发展增益中拿出适当的份额进行再分配。

参考文献：

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[3]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].中国土地科学，1998（01）.

[4]陈柏峰.土地发展权的理论基础与制度前景[J].法学研究，2012（04）.

[5]金俭，吕Q.论台湾土地开发许可制及其对大陆地区的启示[J].湖南师范大学社会科学学报，2013（03）.

[6]刘永湘，杨明洪.中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争[J].中国农村经济，2003（06）.

[7]黄滟，张安录.基于cvm法的农地发展权定价―以武汉市远城区为例[J].农村经济与科技，2012（05）.

[8]刘明明.论我国土地发展权的归属和实现[J].农村经济，2008（10）.

[9]周诚.论我国农地自然增值公平分配的全面产权观[J].中国地产市场，2006（08）.

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[11]何元斌，林泉.城中村改造中的主体利益分析与应对措施――基于土地发展权视角[J].地域研究与开发，2012（04）.

篇4

一、中国房产税制

中国房产税是以房屋为征税对象，区分房屋用途以房产余值或租金收入作为计税依据，以房产产权所有人为纳税人征收的一种财产税。中国现行房产税以1986年10月1日开始施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》为依据，由地方税务局负责征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》对房产税的征收对象、纳税人、计税依据、税率等内容做出了详细规定:征税对象方面，房产税仅对城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，也即是说，对于坐落于城市、县城、建制镇和工矿区外的房产免征房产税。纳税人方面，通常情况下房产税的纳税人为房产所有权人;产权出典的，以承典人为纳税义务人;产权有争议的，以实际使用人为纳税义务人。计税依据方面，区分房产用途确定房产税税基。房产自用的，以房产余值为计税依据，房产余值为房产原值一次性扣除10%～30%后的余值，房产原值是指产权所有人购入房产时房产的价值;房产出租的，以租金收入为计税依据。税率方面，房产税按年征收，自用房产和出租房产适用税率分别为1．2%和12%，对个人纳税人将其住房对外出租继续用作住房的，取得的租金收入暂减按4%征收。［1］对税务机关征收房产税有异议的，纳税人可以在法定行政复议期限内向税务行政复议机关申请行政复议，也可以向人民法院提起税务行政诉讼。但是，纳税争议案件，如对房产税的征税对象、税率有争议，当事人未经复议不得提出行政诉讼［2］。

二、美国房地产税制

目前，美国是世界上房地产税制比较完善的国家，其房地产税制的理论依据有公需说、义务说以及交换说，表明其征收房地产税是为了满足社会公共需要，纳税人享受了公共服务，所以需要向国家缴纳房产税。正是在这三大理论的支撑下，美国房地产税制逐步形成并不断完善。美国房地产税的征税对象不仅包含房产，还包含与房产相连的土地。与此对应，美国房产税的计税依据既包含房产的价值，又包含土地的价值。对于房产和土地价值的估计，地方政府在评估时主要采用三种方法:市场价值法、成本法、收入法。在美国，不是使用这三种方法中的某一种来进行价值评估，而是用不同的方法对不同类型的房产估值。对于有频繁交易的房产，采用市场价值法，即以公平市场上交易双方都愿意接受的价格作为评估价;对于新建房产或有特殊用途的房产，采用成本法，即以重新购建该房产的成本价为评估价;对于类似商场、购物中心等能够创造收入的商业性房产，则用收入乘以一个能够反映房产价值的比例来评估房产价值。不论采用哪种办法评估房产价值，每年都需重新估计，并以新的评估价计算当年应纳税额。为了减轻评估工作量，美国对于纳税年度内产权没有发生变化的房地产采用简易评估办法，即确定一个评估价值增长率，重新评估价值可以按上一年房地产评估价值和增长率确定;对纳税年度内产权发生变化的房地产才进行详细的重新评估［3］。特别有意思的是，美国房产税税率不是一个确定的税率，不仅每个地区税率有可能不同，同一个地区不同年度税率也有可能出现很大的差异。这是因为美国房产税税率是用每年地方财政需要乘以房产税贡献比例后，除以本地房产评估价值计算得来，所以不是一个固定的税率。在制定房产税制度时，美国各地方政府通常会制定一个完整的税务日历，日历中会标明房产状态确定日、评估日、纳税期间、复议日、纳税截止日等内容，便于纳税人了解房产税的计算方法与征收程序，并自觉履行纳税义务。美国在强调纳税人纳税义务的同时，还特别强调纳税人的权利，并将其体现在税务日历中，比如，若纳税人对地方政府确定的房产评估价值有异议，可以在缴纳房产税前提出，也可以在缴纳房产税后、截止日前向法院提出税费返还的申诉［4］。

三、中国房产税与美国房地产税比较

(一)征税对象中美两国均对房产税征税对象做出了明确规定。不同的是，中国房产税仅对房产征收，对土地征收的是城镇土地使用税，房地分离;美国则将房产和土地作为一个整体，一并评估并征收房地产税。

(二)税基中国房产税税基的确定需要区分房产的用途:自用房产以房产余值为税基;出租房产以租金收入为税基。美国房地产税以房产与地产的评估价值作为税基。

(三)税率中美两国对房产征税均采用比例税率，但确定方式不一样。中国税率法定并保持不变。美国房地产税税率的确定取决于当年地方政府预算收入中需要房地产税所做贡献及当年当地房地产评估价值，两者之商即为当年税率。由于每年地方政府预算收入及房地产评估价值均可能发生变化，所以美国房地产税税率每年都可能不同。

(四)对地方贡献程度不论是美国还是中国，房产税均属于地方税种，其征税收入将增加地方财政收入。中国房产税占地方政府收入不足4%，美国房地产税占地方政府收入可高达30%以上，可见美国房地产税对地方财政所做贡献较大，其税负与中国相比较重。较重的房地产税负使得纳税人在满足家庭基本生活需要的基础上减少对闲置房产的投资，有利于房地产市场资源的合理分配。可见，完善中国房产税制不仅有利于提高中国地方政府财政收入，还有利于改变中国房产资源分布不合理的现状。四、中国房产税改革试点中国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是以1986年的国情为基础制定的，而1986年以来国情发生了重大变化，尤其是在近几年房地产市场得到充分发展的背景下，如何改革房产税成为完善税制改革探讨的一个热点。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。《通知》指出:同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确指出逐步推进房产税改革。2011年1月，房产税改革试点工作在上海和重庆两市展开。上海和重庆根据各自实际情况，针对部分个人住宅，制定了不同的房产税征收试点办法。上海对个人住宅试点征收房产税的依据为《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。该《办法》中规定了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。重庆依据《房产税改革试点暂行办法》对个人住宅试点征收房产税，该《办法》明确了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。上海和重庆两市对部分个人住房征收房产税，是在扩大征收范围基础上进行的试点。房产税试点实践为我们下一步改革房产税制提供了计税依据和税率两方面的经验。试点政策打破了传统房产税制对计税依据、税率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基础上，对个人闲置住房征收房产税。两市在征收房产税时都采用了以房产评估价作为计税依据的方法，由于现在评估方法等问题尚未解决，两市目前采用市场价作为评估价。在税率的确定上，上海设置了两档税率，重庆设置了三档，对于房产价值高的，适用较高档次的税率，对于房产价值较低的，适用较低档次的税率。

五、完善中国房产税制的思考

中国房产税制正处于改革的过程中，我们应在借鉴国外房产税税制的基础上，总结上海和重庆两市试点经验，不断对房产税制进行改革完善。需要注意的是，由于中国国情与美国等发达国家不同，房地产市场状况特殊，在改革时不能照搬照抄，而应在明确房产税制改革目的的基础上，制定适应中国国情的新房产税制。房产税制改革应兼顾调节房地产市场和增加地方财政收入。

(一)拓宽征税范围目前，除房产税试点区域外，中国房产税主要是针对城市、县城、建制镇和工矿区的非住宅房产征收，对个人住宅用房产免征房产税。结合房地产市场来考察，房地产市场飞速发展，房产价值不断上升，不少投机者囤积房产，通过赚取买卖差价获得丰厚收益。这导致了房地产市场上资源分配不均的现象，一部分人拥有多套住宅类房产，且大部分处于闲置状态，而一部分人却无力负担高房价。原房产税制对个人住宅类房产免税是为了刺激个人买房，而现在房产税应该以调节房地产市场资源配置为己任，在满足居民基本生活需要的前提下，将住宅类房产纳入征税范围。这不仅有利于增加地方财政收入，还有利于消除房地产市场上的资源配置不均的现象。目前，中国对房产和土地分别征收房产税和土地使用税，而房产和土地在物理上是不可分的，在评估房产价值时不能离开土地，评估土地价值时也不能离开地上建筑物。所以，笔者认为改革中国房产税制可以借鉴美国的经验，将房产和地产一并作为征税对象。这样一方面减少了税种，使房产税和城镇土地使用税合并;另一方面征税对象既涵盖了房产又涵盖了土地，将两个税种合并仍然保证了对房产和土地征税，保证了地方税收收入，实现“少税种、宽税基”［5］。

(二)改革计税依据中国现行房产税计税依据分别为房产折余价值和房产的租金收入，设置这两种计税依据不符合税收的公平原则。比如，同一地段的房屋，房屋购置时间不同，房屋原值不同，负担的房产税也不同;房产用途不同，房产税税负也不相同。借鉴美国房产税制在计税依据方面的政策及总结上海和重庆两市房产税改革试点经验，可以采用房屋的评估价作为计税依据，对住宅和非住宅征收房产税［6］。这样能够比较准确地反映产权所有者的经济实力，体现税收量能负担原则，实现税收公平。同时能够对房产投机者进行警示，闲置房产持有越多，价值越高，房产税税负越重，有利于刺激投机者，使其将多余房产投放市场，实现资源优化配置。另外，采用评估价作为计税依据，可将房价与地方政府收入、纳税人负担相联系。在经济繁荣时，征收房产税有利于提高地方政府收入，完善地方公共设施建设;在经济衰退时，房产的计税基础下降，纳税人房产税税负降低。可见，以评估价作为房产税计税依据对地方政府和纳税人来讲，可接受度都是比较高的。采用评估价作为计税依据，就必须确定评估机构。为了保证评估价值公平，地方政府可以委托中介机构进行房地产评估，并在税务行政复议中增加对房产评估值复议相关的内容。当纳税人对其房产的评估价有异议，且有证据证明评估价不准确时，可申请重新评估。