土地评估收益还原法范文

导语：如何才能写好一篇土地评估收益还原法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]加油站;收益还原

一、加油站用地特点分析

1.位置极其重要并且分布离散性强

加油站作为一种经营性房产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备设施条件差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。应该说加油站用地的价格主要取决于位置，位置条件决定下的价格更是加油站房地产价格的主要构成成分。

另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

2.存在行业垄断利润

目前加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，其行业回报率高于社会平均资本化率。

二、加油站评估的特殊性

1.加油站的价值包括特许经营权的价值，而且这部分价值的权重比较大。另外还包括一些动产（如加油器、油罐车等）。因此最理想的估价方法是收益还原法，通过剥离专营权收益来求取房地产产生的净收益。

2.加油站的收益除区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益影响也很大。所以对加油站价格的评估必须要弄清其客观收益、成本、和有关费用标准，才能科学、合理的评估加油站的土地价格。

三、估价技术路线分析

分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。加油站获取收益的方式主要是通过油品的销售，赚取油品的批发零售差价获取利润极个别的附带经营小型商店，待估宗地的价值也正是体现带它获取收益的能力上，所以首选收益还原法进行评估。

1.收益还原法公式的选用

收益还原法的一般公式为:

P=a1/(1+r1)+a2/[(1+r1)(1+r2)]+an/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]

式中:a1,a2…an分别为未来各年的纯收益;r1,r2…rn分别为未来各年的还原利率。使用年限n可以根据《国有土地使用证》确定,但是对于a1,a2…an年纯收益和r1,r2…rn还原利率,却是在相当长一段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于a1,a2…an和r1,r2…rn都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定a和r每年不变,使得公式得以简化。

实际应用在加油站评估中的收益还原法公式:

P=(A-A1-A2)/r[1-1/(1+r)n]

其中:P为土地总价格;

A为加油站年房地客观总收益;

A1为加油站房地出租年总费用;

A2为加油站建筑物、构筑物的纯收益；

r为加油站土地还原率;

n为加油站土地收益年期。

加油站年房地客观总收益A=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用A1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。

2.相关技术参数的确定

净利润的确定：根据行业连续三年的平均利润率确定

流动资产、固定资产、无形资产等其他资产及其收益率的确定：可根据经营者提供的连续三年的经审计的会计报表确定其流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的取值，该类资产的收益率根据待估宗地的实际情况确定。

加油站年纯收益的确定：加油站建筑物及土地部分的收益为：

净利润-（流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的收益）资本化率的确定：以一年期定期存款利率加上特许经营垄断利润及风险利率确定为估价对象的资本化率。加油站行业属于垄断性行业，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业的利润率具有保护性，其行业回报率应高于社会平均资本化率。具体数据及计算过程略。

四、应注意的问题

1.资产负债表及损益表应该是企业在一定时期内经营状况的真实反映，由于该表须上报税务部门，以核实该企业在一定时期上缴的税额，因此我们须认识到该表的保守性。由于操作的规范性，对该表应客观对待，敢于提出问题，才能真正了解该表的真实含义。

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关键词：土地价格，地价评估，基准地价

1研究背景

“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。

2城市地价分析研究

2.1土地市场的结构分析

土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。

另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。

2.2土地价格类型分析

作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。

2.3土地价格分布规律分析

从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。

由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。

3城市地价评估体系的更新

3.1城市土地定级的更新

当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场

①因素综合评价法

多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。

②级差收益测算法

级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。

③市场交易价格定级方法

市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。

3.2基准地价的更新

3.2.1基准地价更新的基本途径

①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法

即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。

②价指数调整法

地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数(即价格指数)。

③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。

④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。

3.2.2样本地价评估的方法

①收益还原法

借鉴土地市场发育完善国家土地估价的方法中，收益还原法是至为重要的一种方法。所谓收益还原法即求取不动产在将来所能产生的期待纯收益折算为现值的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得地价的一种方法，此方法通常被称为地租资本化。

用收益还原法评估地价的基础是土地预期收益原则。土地能为投资者带来预期纯收益，并且根据土地的固定性、不增性和永续性得出，土地还可以源源不断的提供收益。将预期源源不断的收益以适当的报酬率折算为现值的总额，这就是该土地的实质价值。

收益还原法以其充分的学术理论依据广泛地应用于国内外的收益房地产中，所谓收益房地产是指有收益和潜在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的综合。但是对于非收益房地产(比如学校、公园等)并不适用。

②剩余法

剩余法又称作倒推法或残余法，是香港土地估价中较为重要的一种方法，同时也是一种比较具有学术依据的评估方法。

剩余法的理论依据是采用倒推的方式计算完全由土地产生的利润，即地价。

剩余法适用于的范围较广，适用于土地开发区土地估价，拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估，旧建筑占用土地的土地估价。

③成本逼近法

成本逼近法也称作累价法，就是把土地取得和开发的各项费用累加而得到土地的价格。

成本逼近法应用的基本原理是生产费用理论。与收益还原法比较，是从两个迥然不同的角度对土地的价格所作的评估，一个是基于土地生产费用，另一个是基于土地将产生的费用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投资(包括土地取得费和基础设施开发费两大部分)作为基本成本，运用经济学中等量资金获得等量收益的投资原理，特别是当前土地实行招标、拍卖和挂牌交易形式的情况下，投资者只能得到社会平均利润，使土地的标的价可以用成本加成法来确定。

3.2.3基准地价的测算方法

基准地价和其他类型的地价具有本质上的相同性，即地价是地租的资本化。

a.按地价是地租的资本化求取地价。即

P=Ar

式中，P为土地价格，A为土地年收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年限。

b.按照地价指数法求取地价。即

P＝P0×K式(3.17)

式中，P为更新后基准地价，P0为更新前地价，K为地价指数。

地价指数可分为综合地价指数、分类地价指数和区域地价指数。综合地价指反映一个城镇地价变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内不同区域及不同类型地价的变化幅度。

地价指数计算方法有直接计算和间接推导两种。直接计算即采用抽样调查的标准样本与原基准地价或原始样本进行比较或直接依据地价动态监测服务的标准宗地体系计算地价指数；间接推导即通过影响地价变动的指标体系如物价指数、用地效益指标等建立评价模型修正推算出地价指数。

4结论

本文着重研究了两个方面的问题，通过对第一个问题的研究，本文发现了导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因。对于第二个问题的研究，本文着重解决了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系。总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

【参考文献】

[1]葛京凤.地产价格评估原理与方法.第1版.北京：中国环境科学出版社，2002.7

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对584户农户和98位专业人士的问卷分析表明，在问及“是否需要开展农村土地资产评估？”问题时，有近70％的农户及88％的资产评估专业人士回答需要。这一问题同时也被另一问题所佐证，在“您认为开展农村土地资产评估重要吗？”问题中，有近80％的农户和95％的资产评估专业人士回答很重要。调研数据表明，人们已经逐渐认识到农村土地资产评估的重要性，开展农村土地资产评估已成为时展的潮流。

1．1建立农村土地市场，统筹城乡一体化发展改革开放30多年来，我国社会主义市场经济取得了长足的发展，农村土地市场得到逐步发展。一方面，在社会主义市场经济下，农村土地既是一种资源，又是一种资产，以土地为主要内容的农业资源必将进入市场，参与流通和交换；另一方面，国家鼓励农村土地市场建立和发展。2003年3月1日实行的《中华人民共和国农村土地承包法》标志着国家对农村土地流转市场放开，随后党和国家相继一系列法律政策，鼓励引导农村土地市场的建立。农村土地流转过程中，涉及土地估价的问题越来越多，如农村土地承包经营权出让、租赁费用计算，农村土地抵押贷款、耕地复垦价值计算，新农村建设中住房置换价值确定等，使得农村土地资产评估变得日益重要。调研数据显示，53．25％的农户参与农村土地流转，占被调查农户一半以上，表明忠县已存在农村土地流转市场，67．81％的农户愿意流转土地，他们普遍认为，在社会保障体系逐步完善的条件下，土地流转不仅不会威胁到他们的生存安全，还会给他们带来更多的财产性收入。具备合理的农村土地价格是确保农村土地合理流转的首要条件。目前，我国农村土地交易价格混乱，缺乏一个明确、统一的土地评估标准，因而这种市场存在一定的局限性和盲目性，从长远来看，在一定程度上阻碍了我国农村土地市场的健康发展。党的十指出要深化经济体制改革，健全现代土地市场。健全现代土地市场，应加快发展农村土地市场，建立健全农村土地资产评估体系，开展农村土地资产评估。一方面，有利于实现资源优化配置。价格是市场的灵魂，按照价值规律建立农村土地资产评估体系，有利于促进我国农村土地资产流动，引导土地从低效率经营者流向高效率经营者，实现资源的优化配置，促进我国农村土地规模化、现代化、产业化发展。另一方面，有利于统筹城乡一体化发展。我国城乡土地资产市场的二元特征明显，主要表现为：土地产权城乡二元、土地价格城乡二元、土地市场城乡二元、土地用途城乡二元、土地规划和管理城乡二元。开展农村土地资产评估，建立城乡一体化的土地资产评估标准，有利于建立“同地、同权、同价”的城乡土地市场，促进土地资源在城乡间的合理、有序流动，促进城乡土地市场一体化发展。

1．2完善征地补偿制度，保障农民合法权益据调查，63．18％的农户认为我国现行征地制度不合理，73．97％的农户对我国现行征地补偿标准不满意。党的十指出要让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。农村土地是农民发展的经济资源，是农民从事生产与维持生计的固定资产，也是农民最主要的财产。显化农村土地资产、盘活农村集体经济、保障农村土地平等入市、增加农民财产性收入是实现农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果的有效途径，是农民产权权益的经济实现形式。然而，在农村土地资产化过程中，作为弱势群体的农民其合法权益难以得到保障。据《中国统计年鉴》的数据，2007～2011年，农村家庭财产性收入占总收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在农村土地资产化过程中，土地并没有发挥其增收的功能，农民的财产权益受到了侵犯。一方面，我国现行的征地补偿制度损害了农民权益。《中华人民共和国土地管理法》规定土地补偿费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，采用“产值倍数法”的计算方式，并且规定土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均产值的30倍。这种政府垄断和干预的土地补偿机制并没有以市场机制为基础，农民缺少话语权，导致土地补偿标准偏低，严重扭曲了土地真实价格，最终损害了农民权益［5，6］。国际上通行的做法是根据土地市场价格进行补偿，被征地的人员在获得公平交易后自谋生计。结合国际经验及遵循市场主体平等、利益均衡的原则，开展农村土地资产评估是完善我国征地制度的前提条件。农村土地资产评估有利于实现“按价征地”和充分保障失地农民权益。另一方面，我国农村土地交易中，交易价格大多是由双方自行协商或由农村基层组织协商确定的，缺乏科学依据，作为弱势群体的农民，其合法权益难以得到保障。开展农村土地资产评估，引入第三方专业的资产评估机构和评估人员对交易土地进行评估，给出独立、客观、公正和科学的评估价格能有效维护农民的权益。

1．3规范农村土地流转行为，加强农村土地资产管理农村土地所有权和使用权分离的过程必然导致农村土地流转［7］。由于我国农村土地市场发展滞后，缺乏政府的统一管理，土地流转大多是流转双方私下协商交易，导致流转行为不规范，在流转中容易产生欺行霸市、倒买倒卖等投机行为，而土地流转的投机性又导致了农村集体土地资产的流失和农地非农化。加强农村土地资产评估有助于确定合理的土地流转价格，建立农村土地市场价格体系，规范农村土地流转行为，促进农村土地合理流转。土地既是一种重要资源，又是一项重要财产，推进农村土地资产评估有助于加强国家对土地的宏观管理，为国家决策提供科学依据。第一，有助于提高耕地保护质量。我国实行了世界上最严格的耕地保护制度，制定了包括基本农田保护制度、土地用途管制制度和耕地占补平衡制度在内的一系列制度。《中华人民共和国土地管理法》明确指出“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”开展农村土地评估，建立农村土地价格体系是促使我国耕地管理向数量质量双重管理转变的重要依据。第二，有助于加强国家对农村土地的监测。加强农村土地资产评估，有助于摸清全国各地农村土地生态质量（包括数量和质量），实现农业可持续发展；有助于测算我国农村包括土地在内不动产的价值总量。第三，有助于指导农村土地开发整理。应用农村土地资产评估成果，有助于合理确定土地开发整理的重点区域、区域土地开发整理潜力及应采取的措施，提高农村土地开发整理规划编制的科学性。

2推进农村资产评估面临的主要挑战

2．1农村土地制度供给不足通过调研，笔者发现，绝大部分的资产评估专业人士认为制约我国农村土地资产评估发展最主要的障碍是农村土地制度供给不足。一方面，我国农村土地资产评估在国家层面上制度设计较少，又缺少相应层面的法律制度或规章制度，导致土地资产评估缺乏科学性，无法形成正常的市场价格表达机制，造成农村土地资产价格扭曲；另一方面，现行的农村土地制度，在一定程度上阻碍了我国农村土地资产的评估。根据地价理论，土地价格是土地所有权垄断而产生地租的资本化。因此，推进我国农村土地资产评估首先应加强我国农村土地产权制度建设。目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农村土地产权模糊，产权模糊将不利于产权主体形成有效的激励和约束机制，并最终损害了分配机制［8］；第二，农村土地产权不稳定，主要表现为土地承包期及农民对所承包土地的不稳定性，不利于农民对土地进行长期投资，阻碍土地承包经营权流转机制的建立；第三，农村土地产权不完整，土地使用权具有的转让、出租、抵押等权能受到法律法规的限制。正是由于残缺的土地使用权，才导致了土地使用的随意性以及土地流转的困难性。姚洋［9］认为土地使用权的有效转让，能够使得土地使用权具有边际产出拉平效应与交易收益效应，从而提高资源配置的效率。此外，我国农村土地流转制度和市场制度供给不足在一定程度上阻碍了我国农村土地资产化。农村土地流转制度供给不足主要表现为：流转主体的障碍、流转权利的限制、流转规则不明。农村土地市场制度供给不足主要表现为：农村土地市场体系不完善，农村土地市场管理机制缺乏。

2．2评估方法技术体系不健全现代估价方法体系的建立是基于一套固定的政策构架及市场环境假设，其常用的方法包括收益还原法、市场比较法和成本核算法。现代评估方法并不完全适用于中国国情的农村土地资产评估市场。一方面，中国农村土地市场是一个不完全的市场，国家政策对农村土地的收益影响较大，预期收益成为一个难以预期的变量，导致现有估价方法需要重新考虑标准化变量的误差问题；另一方面，我国农村土地资产独特的产权性质和保障功能决定了农村土地资产评估方法设计需要更多的考量。市场比较法。市场比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法［10］。运用市场比较法所求取的价格与市场价格最吻合。但是，由于我国农村土地市场不健全，流转交易价格不规范，缺乏参照性。因此，在农村土地市场体系尚未完全建立的情况下，不宜采用市场比较法。成本核算法。成本核算法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本核算法一般适用于新开发土地的估价，在农村土地资产评估中应用范围有限。例如，运用成本核算法对在农村地理条件恶劣地区开垦的一块贫瘠土地估价，由于投入多，估价高，这就与市场比较法、收益还原法所评估的结果相差甚远。收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。目前，学术界大都形成共识，认为收益还原法是目前我国农村土地估价中最适宜的方法。但是，收益还原法中待估地的年总收益、还原利率等参数因子很难确定，阻碍了收益还原法在实际中的应用。针对农村土地资产评估方法，62％的重庆市资产评估专业人士认为农村土地资产评估的原理和方法可以参照城镇土地资产评估的原理和方法进行。还有部分人士认为，鉴于农村土地的多样性及各种类型土地本身的特性，在开展农村土地资产评估时应采取分类评估的方法，建立分类评估技术路线。他们认为，农用地评估可以采用收益还原法、成本法，建设用地评估可以采用市场比较法。此外，沈秀峰等［11］认为，在测算农地价格时应根据农地流转方向进行不同的估价，农地转农地，则只需要测算其经济价值，农地非农化，应测算经济价值、生态价值和社会价值，而不同价值估价时所选择的评估方法应不同。

2．3土地市场服务体系不健全完善的市场服务体系是保障我国农村土地资产评估顺利开展的有利外部环境条件。目前，我国农村土地资产评估体系尚未建立，配套服务设施不全，主要表现在以下三个方面。1）缺乏专业的资产评估机构和专业的资产评估人员。以重庆市为例，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是重庆市主要从事土地资产评估的自律组织。通过对该协会及资产评估专业人士调研得知，目前该会从事土地资产评估工作的专业评估机构，其业务范围大多集中于城市土地，很少涉及农村土地，有从事农村土地资产评估的专业人员则更少。在我国被政府认可的具有评估资格的专业人员有注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师，国家并没有从法律层面上明确我国农村土地资产评估主体。2）缺乏市场中介组织。一方面农民获取资产评估市场信息的渠道较少，中介组织有利于搭建起资产评估需求方与评估方的桥梁，加强评估双方信息互通，促进农村土地资产评估工作的开展，进而促进农村土地流转；另一方面有利于加强对资产评估机构和评估人员的监督管理，保障需求方利益，保护农民权益。3）缺乏政府对农村土地资产评估的有效管理。由于农村土地资产评估处于新生事物发展阶段，政府对其管理处于探索阶段，导致部分地方缺乏有效管理，主要表现为农村土地资产评估相关法律法规不健全、监督管理缺失、出现过分干预现象等。

3有序推进农村土地资产评估的政策建议

3．1坚持人民主体地位，保障农民合法土地权益党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。依法保障农民合法的土地权益是贯彻落实党的十方针的基本要求。加强农村土地制度改革是保障农民合法土地权益的根本途径，主要途径有：一是完善农村土地承包经营权权能。一方面，通过法律制度的建设，按物权理论规范我国农地承包经营权制度，赋予农民完整的承包权权能；另一方面丰富农村土地承包经营权流转形式。地方政府要在不改变农地用途，不损害农民利益的前提下，积极探索各种土地承包经营权的流转模式。二是依法保障农民宅基地用益物权。通过土地管理制度改革，实行宅基地有偿使用制度和允许宅基地有条件转让，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，依法保障农民的宅基地使用权和收益权，保护农民利益。

3．2促进城乡统筹发展，健全农村土地资产评估体系目前，我国城市已形成比较完备的土地资产评估体系，而农村土地资产评估工作还处于试点阶段，尚未全面开展。建立城乡一体化的土地资产评估体系，健全农村土地资产评估体系，主要措施有：一是培育专业的农村土地资产评估机构和评估人员，保障农村土地价格的科学性、统一性和合理性；二是加快完善农村土地资产评估的基础性工作，尽快建立全国性的农村土地分等定级；三是探索农村土地资产评估方法，建立具有全国性指导意义的评估技术路线；四是建立农村土地资产评估中介机构，建立资产评估信息服务平台和仲裁调解机构；五是进一步完善农村土地资产价格体系。

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摘 要： 土地一级开发是政府根据城市总体规划和土地利用总体规划，为保证国民经济社会发展和土地市场的稳定，在土地出让或划拨前对土地进行整理和前期开发的过程。由于土地一级开发需求资金数额庞大，政府自身进行开发会面临较大的压力，因此由企业进行专业的土地开发是更好的选择。

关键词： 土地一级开发；土地规划；地价测算

在企业进行土地开发过程中，土地价格是投资决策的关键因素，进行科学合理的定价测算，可以使企业在完成该项目后保证自己的利益。但企业进行地价测算时大多采用传统的土地定价方法，忽视了不确定性因素的变动对土地出让价格的影响，主观经验对评价结果的影响较大，可能导致企业做出错误的决策。并且由于房价逐年上升，房地产市场竞争较大，土地资源竞争加剧到底土地出让价格的增加，传统土地定价方法容易低估土地出让价格，使得企业错失优质的土地一级开发项目。

1. 研究的背景、意义和目的

广义的土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划的顺利实施，在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。经过十几年的发展，土地一级开发在各地都有了一定的成效。如今，土地一级开发已经成为政府调控宏观经济的重要手段，也是整个房地产市场的价值基础。

近年来，中国的房地产市场波动一直较大，尤其是 2009 年末房价的涨势更是惊人，房价经历了由高到低，由低到高的起落，由房价的讨论使得更多的人开始关注土地一级开发市场。房地产开发初期我国主要采用一二级联动开发的方式，随着房价大幅增涨，这种开发方式显示出较大的弊端，土地增值收益流失严重。

2. 土地一级开发地价测算方法

土地一级开发项目投资决策的一个重要参数就是土地出让价格，只有土地出让价格可以平衡土地一级开发的成本费用税收等支出和合理的利润，企业才可以获得部分土地增值收益，进行该项目的投资开发。如果企业对于土地出让价格估计过高，实际出让地价不能平衡成本和利润，将使得企业投资该项目获得巨额亏损；若土地出让价格估计值低于实际价格，企业会在投资决策时放弃该项目，则可能由于投资决策失误而错失优质的投资项目。因此，企业应该选择合理的土地定价方法，根据面临的实际情况合理测算地价，避免决策失误。

2.1市场比较法

通过与估价近期有过交易的类似地块进行比较，根据交易时间、区域以及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的修正系数，适当的修正类似地块的出让价格，市场比较法就是以此估算出让土地的客观合理价格的方法。此方法理论比较简单，是技术上较为成熟的一种估价方法，也是房地产估价最常用的方法之一。

2.2成本估价法

成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法。

2.3 成本估价法

成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法]。 成本估价法适用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是计提土地一级开发项目总成本的固定比例作为自己的收益，一级开发企业的收益风险较小，土地出让价格在投资决策中并非重要风险因素，因此用成本估价法正向推算土地出让价格，其正确性对投资决策影响不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一级开发企业获得收益的总要来源，成本估价法中的增值收益来自于经验预测，风险程度较大。

2.4 基准地价修正法

政府会在不同时间节点上的基准地价，根据待测土地的环境状况、区位条件、土地使用年限和政府要求的容积率等，确定相应的修订系数，得到修订后的预测土地价格。计算公式如下：

待y土地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×日期修正系数×年

期修正系数×容积率修正系数×因素总修正系数

待测土地价格 = 待测宗地楼面熟地价×规划建筑面积

2.5收益还原法

基准地价修正法的原理和市场比较法的原理相似，只是将未来若干年内待测土地每年预期纯收益用一定的还原利率折现为预测时间的收益，其总和即为预测宗地价格。计算公式为：

待测土地价格=第i年土地纯收益 /（1+ 还原利率）i-1

收益还原法适用于能够产生收益的土地，包括产生土地增值收益或者二级市场收益，该方法可以对能产生收益的土地、房屋或者有收益的房产资源进行估价的一种便捷方法。收益还原法要求首先估算土地在未来每年预期纯收益，然后根据期望收益率这算到当前投资点上，以便考虑资金的时间价值。

2.6 假设开发法

假设开发法是假设土地出让给二级开发商完成房地产开发后可以正常销售，通过市场比较法预测房地产销售收入，扣除房地产开发成本、利润和税金等，来估算土地出让价格的客观合理价格或价值的一种估价方法。假设开发法多种房地产估价，包括净地、已完成土地一级开发的“熟地”、待出售房地产评估、单位搬迁出让土地和在建项目等的估价。评估时，需把握其投资开发前、后的状态，以及开发以后的经营方式。对于土地一级开发企业，假设开发法被用于评估完成土地一级开发后土地出让价格，即“熟地”出让价格。

3.总结

不同土地定价方法在房地产和土地评价领域中都有应用，在具体分析了不同方法的测算原理、评估对象、适用情况及其局限性后，我们可以看出，以上介绍的五种方法均适用于土地一级开发完成后的土地出让价格，对土地定价有一定的指导意义，但这些方法在实际应用中受主观经验影响较大，因此估计结果偏低；评估结果是固定点值，不能的得出土地定价的波动范围。但土地一级开发企业进行投资决策时更希望项目的收益值是在某个范围区间中波动，减少决策风险，因此这些评估方法不能满足企业需求。假设开发法根据市场开况逆向推导土地成本，是最适用于土地一级开发项目土地定价的方法。

参考文献

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【关键词】 土地使用权;抵押;评估;操作风险

自上世纪九十年代房地产改革以来,我国的房地产交易市场取得了巨大发展,房地产、土地评估机构作为市场经济重要的组成部分,也经历了从无到有,从弱到强的过程,逐渐获得了各个经济主体和管理部门的认可。由于我国的法律法规还不健全,市场信息还不透明,更重要的是我国的评估中介机构往往大多脱胎于政府机关,先天性不足导致中介机构的中立人的身份受到影响,在市场风险不断变化、而房地产和土地评估的风险显现又比较滞后的情况下,评估机构的操作风险不容小觑。

一、估价行为受政府部门的影响巨大,非市场化因素明显

在我国开始住房改革的初期,由于国内基本上没有成立具有独立法人资格的中介房地产评估机构,为了建立市场经济中不可或缺的一环,很多原从属于房产局、国土局的评估服务所(部)从政府下属的事业单位,逐渐脱离出来成为独立的市场评估机构,或者是政府、房产、国土系统内部的干部“下海”,成立房地产(土地)评估中介机构,这样导致一方面中介机构基本上都有政府的背景和资源,容易获得市场信息和大量业务,另一方面政府和相关部门也容易监管或者控制中介机构的行为,对政府来说比较“听话”。这样为中介机构的“中立人”身份设置了先天不足的障碍。

2009年笔者调查了本市9家较有影响力的评估机构,结果如下表:

从上表可以看出,中介机构近80%背后都有政府背景,往往没有政府背景的公司竭力想与政府拉关系、走后门,以便获得一定的影响力和资源。可以说在我国目前政府机构掌握着大量资源且呈现大政府小社会的背景下,中介机构的独立地位是不完全的,也因此容易导致估价结果的非市场化,从而导致法律纠纷。

二、估价结果受银行等贷款机构影响的风险

随着我国房地产市场的快速发展,房屋土地的交易日渐增多,评估机构的数量也原来越来越多,受业务竞争的影响,评估机构的往往需要银行等贷款机构介绍业务。银行介绍的业务往往一宗地的面积就达到几千甚至数万平方米以上,收取的评估费用是一宗个人房地产评估业务的数十倍,评估机构往往易受银行的影响。以桂林市中心广场地下商城在一个评估有效期限内(2009年1月至2010年1月)土地使用权抵押的评估地价为例:

最低的评估地价3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差达5倍以上,而这两个特殊点经电话调查均有银行放贷需求因素的影响。

三、评估方法选择不当导致的风险

目前,土地的主要评估方法有剩余法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修订法和成本逼近法。不同的房地产和土地的情形应选择不同的评估方法,每种方法都有其缺陷,倘若评估人员选择的评估方法不当,则会引起估价结果很大的差异。

1.剩余法缺陷及风险。剩余法是基于土地价格等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格的原理,缺陷在于:(1)在应用此方法进行土地评估时最适合新开发的楼盘,对祖屋、危旧老房运用此方法评估则比较难以得到正确的结果。(2)要得到合适的土地价格,必须有较为公开透明的原材料、租赁市场,而且物价和不动产市场要比较稳定,不能剧烈动荡,否则因为未来的预期不可预料导致估价不准。(3)开发商的竞争要是非垄断性的,评估机构掌握了房地产市场的行情和供求关系,从而正确判断开发完以后整个建筑物和所占土地的售价,否则导致估价偏差。

2.市场比较法缺陷及风险。市场比较法师土地估价中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比较法要求房地产、土地交易市场起码对行业内信息公开透明,交易案例能够及时被行业案例平台所记录,能够及时反映近期的市场行情。其次比较法是一种实践中的做法,并没有完善的理论依据,同时各种修正系数的确定需要估价人员具有较高的业务素质、丰富的知识面和评估的经验,这样才能比较客观、准确地进行比较修正,否则容易落入主观的误区,导致估价差异加大。再次比较法不仅要求土地的位置、时间、空间布局、附着物相似或一致,更重要的是权属和法律规定具有可比性。

3.收益还原法缺陷及风险。收益还原法是对土地、房屋等不动产具备收益性资产进行估价的基本方法。它的限制在于:适合于用于有收益的土地和其他不动产,对公益性不具备收入的土地估价则不合适;另外对即使有收益,因为政策原因导致亏损的国有企业进行评估时也不合适;进一步说,对于取得非市场化的收益的土地和其他不动产用此方法都是不太合适的。

4.基准地价系数修订法缺陷及风险。基准地价系数修订法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先该城镇应该具有一系列的基准地价和完善的修正体系估价成果,没有这个基准此办法无从谈起。其次基准地价有一定的时间限制,土地价格往往逐年变化,每过三到五年基准地价都会变化一次,此方法适用于短期、大量的宗地评估。另外很重要的一点,基准地价关系到政府的土地收益,往往是政府决定何时调整基准地价及其大致的标准,并非是完全市场化的操作,在基准地价变化的时间点前后,其估值价格相差往往很大,可能由此造成经济纠纷。

5.成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地估价、工业用地估价(商业和住宅则多不适应)、无收益又很少有交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价。但估价结果只是一种“算术价格”,对土地效用、价值及市场需求等方面的情况未加考虑,这也正是其缺陷。

四、对风险的防范现状及建议

根据抽样调查,桂林市土地评估机构对土地抵押评估的操作风险有一定的防范和注意,但还未给予足够重视,调查结果如下:

通过下表可以看出:职业道德教育、评估技术教育和考核和相关法律培训比较重视,这是土地评估公司开展业务的基础,都达到了100%标准;土地评估纠纷防范与处理仅略超5成;对道德风险和职业信誉有重要影响的评估风险奖惩实施细则仅有三家制定出来,占23.1%;收集完整的评估案例分析和预测、对市场法具有重要意义的信息获取与预测仅仅有38.5%的公司制定了相对详细制度,指定了人员,明确了职责,安排了相应的培训。总体而言,桂林市土地评估机构对评估风险的防范还有很多欠缺:

一是,缺乏评估风险意识,重视程度不够。大部分评估公司管理人员对土地抵押评估的风险不以为然,认为只要经过技术和法律培训,不犯大错就可以高枕无忧,而对职业道德和信誉建设缺少有效的制度与详细规划,一旦出现问题会导致无章可循,或是简单的处罚或辞退员工了事。

二是,本地市场竞争激烈,信息交流低下。为了争夺市场份额,各个评估公司各自为战,对手中的案例保密,没有有效的交流机制和平台,导致有效信息的交流相对缺乏,对市场预测比较粗略。从过去的案例来看,尽管没有出现很多的纠纷,但随着市场化的改革日益深入,政府改革的进入攻坚后,纠纷将可能日益增多,评估风险需更加重视。针对这些问题,提出以下建议:

(1)坚决落实评估中介机构和政府部门的现行管理制度,完善信息和交流平台。

(2)坚持进行行政和司法改革,完善法律和行政执法制度,各部门各负其责,需要交给的事情放手由市场去管,政府做好“社会的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府无需更多插手市场事务,影响中介机构的公正性与中间人的身份。

(3)加强职业道德教育和规范行业细则,加强行业自律,对影响中介结果公正性的“条子”、“招呼”予以网络公告,建立公开的行业人员信用档案,对影响行业形象的业务人员予以降低行业信用等级和其他处罚。

(4)加强业务能力培训,贷款金融机构负责土地抵押的人员应有相应的法律资格证或土地等级人资格证;土地评估机构非全国土地注册评估师不能参与评估,并定期进行培训与考核;房产和土地抵押登记部门的经办人需持有登记上岗资格证,且参加市级以上全日制培训不少于一个月。

参考文献

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（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

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一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。

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关键词：土地储备制度；问题；对策

一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。

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矿产，石油及天然气的生产过程包括勘探，评估，开发和建设四个阶段。本文着重对澳大利亚采掘行业生产的前期阶段，即勘探和评估阶段会计准则的选择进行探讨。由于采掘行业行业的特殊性，勘探和评估阶段具有高度的不确定性，例如探测失败，市场对矿产品需求的变化，价格波动及政府出台的相关政策，都使得前期阶段的活动面临着高风险。因而，为了规避风险以及风险所可能造成的后果，不同的经济主体会采用不同的会计准则。根据 Henderson, Pearson and Herbolm (2006)的研究，采掘行业在核算勘探及评估费用时一般采用四种方法：

直接费用法：将所有勘探评估阶段的支出作为费用，无论勘探结果是否成功 费用还原法：若发现有经济效益的可开采的资源，将所有支出作为费用并纳入资产类的会计科目 完全支出法：将所有支出资本化，若发掘成功，则将这部分被资本化的支出作为费用从收入中扣除 成功作用法：允许所有勘探和评估阶段产生的支出被资本化，直至项目被终止

澳大利亚会计行业准则(以下简称AASB)第六条矿产资源的勘探及评估指出勘探及评估支出产生于经济主体获得勘探的法定资格之后且矿产资源的技术可行性和经济效益可持续行都明确之前。该准则规定不管出于何种利益，该经济主体可将勘探及评估支出记录为费用，也可将该支出部分或者全部资本化。该支出只有在以下情况才可累计或者延后记录：

勘探区域土地的使用权及保有权的期限为短期的 支出预计可通过进一步的项目开发，出售，或者在该区域内的其他活动且此类活动还未达到可获得经济收益的，予以扣除的通过对澳大利亚前30强矿产资源集团的年度报表的分析，对于矿产的勘探和评估费用的会计处理，各集团出于各自利益的考量有着不同的处理方式。必和必拓集团(BHP Billiton Ltd)在其2006年报中将矿产的勘探和评估支出列为费用，除了在可行性研究显示出具有经济收益的项目中所产生的勘探和评估支出。帕拉丁集团(Paladin Resources Ltd)，在2005年度的年报中，在勘探和评估支出的确认的会计准则选择上做出其一个自主性的改变，该集团将勘探和评估支出列为费用，从已发生的收益中扣除。这样做的原因是因为该集团已从一个勘探型的企业过度到生产型企业，因此不受AASB 6的限制。回顾帕拉丁集团的会计处理方法，最终使其账面上勘探及评估的资产类项目金额减少，累计损益增加，且在利润表中的勘探及评估费用增加。采取不同会计准则的公司例如特瑞阿克集团(Triako Resources Ltd)和阿夸拉集团(Aquila Resources Ltd)则将勘探和评估费用延后，因为这些费用被合理的确认为将从产品的收入中扣除。沃特 (2005)的研究表明，确认的无形资产和潜在的经济因素以及商誉和研发资产存在重要的关联性。管理层拥有将确认的无形资产进行资本化的决策权，而这一决策权的缺陷是使资产负债表的质量下降，因此影响投资者对公司内部运作的评价。

通过对年报和相关研究，对澳大利亚等发达国家的采掘行业会计准则的选择进行分析发现，当前澳大利亚会计理论框架在处理采掘行业勘探和评估支出上存在不足之处：费用还原法应当是唯一的方法，将会计准则的选择限制为单种方法并不能确保自行处理权的消除。即使成本中心已被定义，仍不可能在企业中准确区分开来，从而降低了整个产业财务信息的可比性和透明度。特别是采掘行业可受益于多种会计准则，揭示与自行处理权都满足于历史成本会计模型以反映企业的真实价值，但收入管理在一定程度上被减弱。

AASB6还要求对勘探和评估资产的成本必须事先进行确认，但允许企业对随后的确认方法运用成本模型或价值模型的两者之一。企业需要一种政策，使其能根据支出与已发现的矿产之间相关性程度，来确认该支出是否属于勘探和评估费用。必和必拓集团(BHP Ltd)就是这样一个例子，该集团公司在2006年的财务报告中揭示了他们在费用确认上的会计准则选择，包括了勘探和评估活动，这是比较罕见的。Yongvanich和Guthrie(2005)坚持认为非经济衡量标准在采掘行业的使用正与日俱增，他们的研究表明澳大利亚矿业公司越来越多地运用环境指标及实际指标，但却缺少对揭示这些非经济指标的监管系统。由英国政府起草的一份名叫采掘行业透明度倡议的国际框架，意在提供向发展中国家进行资源援助的可行性及透明度。正如Yongvanich和Guthrie(2005)的研究结果，该倡议鼓励使用非经济指标。

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城市河道生态整治工程建设，一般是为了提高城镇及周边区域防洪保安标准，同时结合城市建设和环境改善需要，使城市河道成为集防洪、交通、绿化、美化和休闲娱乐为一体的城市风景线。堤防等工程建设可以置换出一定土地供城市建设和工业开发，也会带动周边一定范围内土地升值和开发，甚至带动整个城镇土地升值、开发和经济发展。过去由于对环境不够重视，再加上资金短缺，尤其在计划经济时期，土地使用权靠政府划拨，不允许进行土地商业开发，城镇政府没有土地出让收入，根本没有河道生态整治资金。因而，多数城镇河道防洪标准低，甚至没有堤防。山区河道形成游荡型河床，遇两岸山体河床缩窄；平缓地带河道扩散、游荡，宽窄不一；汛期洪水漫滩,平时基本没有下泄流量；河道干涸或成为污水沟，植被稀少，河滩成为风沙源。此外，企业单位向河道排放矿浆、矿渣、垃圾，洪灾、风沙、恶臭、污秽、脏乱，严重影响河道周边环境质量，对居民生活影响很大，也严重影响了城市开发和招商引资。城市河道本来是城市的母亲河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航运及渔业资源生存和发展壮大，只是近几十年，由于经济发展和城市规模迅速扩大，需水量急剧增加，加上污染和上游来水逐渐减少，北方城市多数河道出现断流、干涸，不得不靠大量开采地下水维持城市发展，城市河流逐步失去了原有经济和环境功能。城市河道本来是重要环境因子，却成为环境脏、乱、差的集中地带。因此，为了经济发展、提高居民生活质量、建设环境友好型社会，越来越多的城市进行河道生态整治，这也是经济发展客观要求。

2项目经济评价特点

城市河道生态整治工程项目，虽有一定公益性，资本金以政府投资为主。但是，由于政府资金有限，一般政府只能筹集少量资本金，其余大量建设资金要靠银行贷款或社会融资。因此，无论政府决策、银行贷款，还是其他社会融资，都需要进行完整可信的经济评价。该类项目不同于一般的水利项目，其经济评价是一个新课题，尤其是财务效益和经济效益计算，包括效益种类、定量计算标准和方法等。如果没有一套合理的计算方法和可信的结论，不仅影响城市政府决策，还会影响银行贷款和社会融资。城市河道生态整治工程项目主要有以下特点：（1）此类工程虽然带有一定的公益性，由于资金来源主要靠社会融资，需要还本付息。同时，城镇政府可获得大量土地出让收入，财务效益明显，实际上与经营性项目无异。（2）工程效益与一般防洪项目有区别，一般防洪项目没有直接财务收入，仅有防洪经济效益，或附带一些交通改善效益，而城市河道生态整治项目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置换可以促进土地快速开发，政府很快获得土地出让收入，反过来为城市河道生态整治工程提供充足的建设资金和还贷资金来源。（3）项目业主或管理单位不同于一般项目。一般项目业主很明确，是项目筹资和收益的主体，而城市河道生态整治项目，虽然名义上也有业主，但业主只负责项目建设、管理等事务，土地的征用和出让则由市县政府(土地储备中心)负责，即土地出让权归政府，其收入纳入市县财政，建设资金和运行费用由财政拨款。也就是项目收入和支出的主体既分离，又统一，可以将二者捆在一起作为一个整体进行经济评价。（4）由于土地出让不是一般的商品或服务出售，出售土地的是政府不是企事业单位，土地出让金属政府预算外财政收入，所以土地出让金不需要缴纳销售税金和所得税。项目财务收入应该是项目带来的土地出让净收入，即土地出让金扣除土地征收等相关费用等。因此，财务评价时财务报表就有别于一般经营性项目，可以不编制损益表、财务计划现金流量表和资产负债表，直接根据投资、贷款和预测的年运行费、土地出让净收入编制借款还本付息计算表、项目财务现金流量表，计算财务盈利能力指标和贷款偿还期等指标，以供政府和金融机构决策参考。

3项目效益计算

根据项目建设的目的和功能分析，城市河道生态整治工程财务效益包括土地出让收入、旅游收入、运行费财政补贴等。经济效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促进招商引资和城市发展等间接效益。其中土地出让财务效益和土地升值经济效益有别于一般防洪工程，而且是工程财务和经济效益的主要部分，其他效益已有成熟的计算方法，故本文着重分析财务效益中的土地出让净收入和经济评价中的土地升值效益。土地出让净收入与土地升值效益虽然概念上和用途有所不同，但两者具有不可分割的内在联系，实质上都是因为城市河道生态整治工程建设改善周边环境带来的土地升值，只是评价所站的角度不同。土地出让净收入是站在业主和当地政府的角度，是项目带动一定时期内可开发的周边土地所能获得的直接土地出让收入，是财务评价指标；而土地升值效益则是站在国家或全社会的角度，预测项目周边土地可能的升值，无论是否付诸实际开发。项目效益计算，应该遵循“有无对比”原则，计算有本项目比无项目收益的差值，也就是项目周边土地出让净收入和土地升值效益计算的核心是都应该预测项目周边土地可能的升值，包括升值范围和升值幅度。考虑周边土地开发实际，具体评价时财务效益和经济效益可采用同一标准，但财务效益应按计算期内实际可能开发面积计算。此外，经济评价时应根据工程建设实际情况区分两类土地计算财务和经济效益。一类是由于修建或改建河堤使原有部分河漫滩变为堤外建设用地，属于新增建设用地，这部分土地应该按照土地实际出让净收入计算效益。第二类是现有建设用地，由于环境改善和防洪标准提高而导致的土地升值。土地升值范围和升值幅度与项目性质、建设内容、建设规模、城镇规模、经济发展水平有直接关系。一般项目环境建设内容越多，建设规模越大，城镇规模越大，经济发展水平越高，其土地升值范围和升值幅度就越大。土地升值范围与升值幅度紧密相关，即土地升值范围大的项目周边土地升值幅度也大，反之就较小。一般城市河道生态整治工程项目所带来的土地升值范围为河道两侧一定距离以内，升值幅度由河岸边向两侧逐渐递减，离河道越远，升值幅度越小。具体升值范围和幅度，应根据实地调查结果预测确定。按照土地价格评估理论，土地价格评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地成交价格作适当修正，以此评价待估土地客观合理价格。收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的还原利率还原，以此估算待估土地价格。成本逼近法是以开发土地的所耗费各种客观费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴税金和土地增值收益，来确定土地价格。剩余法，又称假设开发法，是在预计开发完成后，不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税金等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。对于城市河道生态整治工程项目经济评价，从不同土地价格估价方法适用范围、计算工作量、可操作性以及经济评价计算精度要求等方面分析，城市河道生态整治工程应该选用市场比较法计算土地价格。评价人员应对同一城市或相邻城市类似环境的土地价格进行详细调查研究，以保证土地价格和增值预测结果的客观和正确性。同时应注意，新增建设用地应该按照土地实际出让净收入计算效益，现有建设用地应按照土地升值计算效益。就目前来讲，河北省一些城镇河道两侧土地升值范围一般在500～2000m，升值幅度已达每亩30～50万元，不同城市、不同工程、不同时期升值幅度差别很大，必须通过实地调查，客观评估。

4关于土地出让金