国有土地的征收与补偿条例范文

导语：如何才能写好一篇国有土地的征收与补偿条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：《国有土地上房屋征收与补偿条例》；补偿方式；公共利益

前言：

我国公民拥有财产权，它是公民权利系统中的关键部分。财产权并不是绝对不能侵犯的，在公民利益与国家利益相冲突时，国家利益高于公民利益，国家有权征收公民的私有财产，国家给予公民一定的补偿，换句话讲就是，行政征用权必须是满足公共利益的需要才能行使。

城市在建设或改造过程中，必然会出现征收公民的房屋的行为，而房屋的征收有利于加快城市的建设与环境的改造，有助于提升居民的居住条件。然而在对公民房屋征收时，常常会出现各种社会问题，例如暴力拆迁、违法拆迁，引发社会矛盾，这种情况不利于社会的发展与城市建设。随着我国各地区城市建设的不断开展，由拆迁所带来的问题与矛盾也越来越突出，引起了政府与公民的密切关注，怎样处理好房屋征收过程中出现的问题，已经变成全社会注意的热点问题。在这个大背景下，政府于2011年颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并得到了进一步的实行。以下将对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响与方面影响进行分析。

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响

1.扩大了被拆迁人的补偿选择权

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十一条中指出，被征收人可以自行选择补偿的形式，具体的补偿方式有两种，分别是房屋产权调换、货币补偿。此外，对于在城市旧城改造过程中，选取房屋产权调换方式的，政府部门必须给被征收人提供与之相近的地段或者是改建地段以选择。在该条例中所明确的补偿形式多种多样，被征收人具有充分选择的权利，这表明了政府尊重被征收人。在该条例内指出城市旧城改造的征收，同时对房屋的实际情况进行了分析，由于居住在这些地方的居民多是老人，对房屋及其附近的居住环境有一定的依赖和感情，这导致很多的居民不愿搬离。而增设选择权能够充分体现百姓民意，满足不同对象的需要，进而有利于征收工作的顺利、有效、快速开展。

2.增设了补偿的听证程序

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十一条指出，很多居民对于政府的征收补偿办法不满意，政府部门应该开展相关的听证会，且根据听证会的结果对补偿办法进行调整。相关负责人指出，在开展征收建议初期，部分居民认为应该提高公民参与力度，实现征收补偿程序的透明化与公开化。所以，听证会就此产生，且要求政府部门根据听证会的结果对补偿办法进行调整。增设征收程序能够有效的对征收行为进行规范化管理，保证被征收人利益不受侵害。征收程序的公平、公开、公正可以改进政府的征收工作，为人们提供更好、更优质的服务，让人们深切体会到征收程序的公平、公开、公正，让人们放心，从而避免在房屋征收过程中矛盾与冲突的出现。另外，在该条例在房屋征收中增设了民众参与以及公开透明等项目。政府部门在对居民房屋进行征收之前，会评估社会风险，保证征收工作的顺利进行。

3.对公共利益进行界定

在《宪法修正案》中明确指出，为了避免公民私有财产受到损害，在对房屋进行征收过程中，必须在“公共利益”的要求且依据有关法律程序的条件下才能进行。然而对“公共利益”怎么界定，在《宪法》还未加以说明。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第八条通过列举的形式，对“公共利益”进行了详细说明。该类列举法将抽象的公共利益具体化，明确化，从而为公共利益的界定给出了法律上的依据，使其具备可行性与可操作性。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，针对商业拆迁与公共利益征收进行了明确的划分，这有效的抑制了之前利用公共利益的名头进行商业拆迁的现象，有效地保护了公民的合法利益。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的负面影响

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，对于我国的房屋征收具有极大的积极作用，有效的保障了被征收人的财产，然而在一些方面还存在一定的问题，在今后的工作中还应该加以完善。

1.公共利益界定不够完善

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第八条中指出，国家由于公共利益所需，征收国有土地上的居民房屋，且指出了几种公共利益的实际情况。由此发现我国公共利益的界定方式是通过立法界定形式下的列举办法实现的。然而它还不够全面，无法将全部的情况都包含进去，公民对“公共利益”还存在疑惑。此外，对于公共利益的界定程序，《国有土地上房屋征收与补偿条例》还不够完善，没有进行界定前后的审核监督。

2.征收补偿力度有限

在我国房屋的征收过程中，各种冲突与矛盾出现的主要原因不是公共利益这一方面，而是不满意征收补偿的价格。由于征收补偿价格的高低直接影响着被征收人的利益。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，虽然对征收补偿价格进行了一定的调整，保证了居民的合法利益不受损害，然而相较于其他先进国家，我国在征收补偿方面还不够完善，表现在：首先，征收补偿中托底保障措施制定不够，针对弱势人群的保护问题，还不够全面，力度还不够。其次，对于一些能够预见的损失或者是干扰性事业，没有明确列入应当补偿的范围。最后，对于土地使用权，补偿范围和措施标准还不够明确、不够全面。此外，尽管从征收范围、实施程序到补偿标准已经比较充分体现了房屋征收补偿工作的公平、公正和公开，但仍无法避免部分被征收人对补偿标准不满，存在少量“钉子户”漫天要价，阻碍公益性项目正常建设的现象，因此如何在补偿标准和工作程序到位的情况下，保证政策标准的执行前后一致，确保绝大部分人的合法利益得到保障，杜绝“先搬吃亏，后搬便宜”现象的产生。

3.缺乏完善的配套法律制度

对于征收民众建议、被征收人决定评估机构以及房屋征收听证会召开等各项制度，选取怎样的评估机构与住房保障等问题，考虑到各地实际情况和以往做法的不同，《国有土地上房屋征收与补偿条例》都有给出相关对策措施并授权地方政府予以细化。所以后，在地方政府还没有颁布相关配套政策措施的条件下，新条例在具体施行中必须面对一个问题，即与之相配套的制度还不够完善。

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为加快推进2021年棚户区改造项目土地及房屋征收工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等相关法律法规，结合我县实际，制定本工作实施方案。

二、指导思想

深入贯彻新时代中国特色社会主义思想和党的精神，贯彻落实关于工作的重要讲话和重要指示批示精神，贯彻落实中央、自治区、自治州经济工作会议等一系列会议精神，按照“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局的要求，以着力改善群众住房条件为出发点和落脚点，以提高城镇居民的居住水平、改善城市环境为目标，统筹规划，精心组织，精致建设，高标准完成棚户区改造任务，最大限度地解决旧城区住房安全、脏、乱、差、危、基础设施严重滞后等问题，大幅改善各族群众生活水平和居住条件，确保群众生命财产安全。

三、征收范围

综合一片区（酒厂片区、青年街片区）、综合二片区（恰普河路片区）、综合三片区（农业农村局片区、康利小区西片区、体育广场片区）、别斯托别乡片区（恰普河路片区）、工业园区片区、三小片区（则新路片区）。

四、征收依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房﹝2011﹞77号）、《实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（自治区第187号令）、《国有土地上房屋征收与补偿估价规则》（新建法﹝2011﹞15号）、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释﹝2012﹞4号）、《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（﹝2012﹞行他字第16号）。

五、征收原则

1、遵循“政府主导、统一规划、民生为重、公正公开、依法征收”的原则；

2、征收补偿方式：货币补偿、产权调换、货币+产权调换等方式，由被征收人自主选择。

六、实施步骤

（一）确定年度工作计划（2021年3月30日前）。

根据自治区、自治州统一安排部署，结合我县实际，制定2021年棚户区改造项目实施工作计划。

（二）成立棚户区改造项目工作指挥部（2021年6月9日前）。

成立棚户区改造项目工作指挥部，指挥部由县委、政府主要领导任指挥长，分管领导任副指挥长，办公室设在县住建局一楼，由县住建局、自然资源局、财政局等县直部门和涉及旧城改建的乡镇抽调人员组成。

（三）底数摸排宣传动员（2021年6月30日前）。

由指挥部指导各有关乡镇选派专职干部对棚户区改造项目区域进行入户调查，集中力量、集中时间逐户进行排查，摸清改建区域内居民的住房面积、建筑结构、权属性质、家庭收入、家庭成员、人口、生活状况、征收意愿、安置方式意愿等基本情况，同时拍照造册存档，杜绝出现突击增建、改建、扩建、改变用途和其他不当增加补偿费用等违法行为。

（四）加快棚户区改造项目审批（2021年6月30日前）。

依据人民政府批复下发2021年棚户区改造项目征收公告，完成各乡镇征收人员培训、风险评估等前期工作。

（五）征收补偿协议签订（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相关棚户区改造项目前期工作完成后，由征收部门于2021年6月30日前与乡镇签订委托征收协议书，有关乡镇于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收补偿相关政策及优惠办法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等规定，结合经济社会发展水平，制定如下补偿标准：

（一）被征收房屋具体补偿标准为：依据《国有土地上房屋征收评估办法》和《国有土地房屋征收与补偿估价规则》由评估机构评估确定。

（二）选择产权调换的被征收人享有优惠价安置房的权利。

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关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02

近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：

第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。

征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。

“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。

第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。

为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。

第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

参考文献：

[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.

[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.

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关键词：房屋征收; 国有土地使用权; 补偿

中图分类号： F301.0文献标识码：A 文章编号：

引言：

基于房屋与国有土地的密切关联, 房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利, 房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿, 因此, 房屋被征收时, 房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。

房屋征收中国有土地使用权补偿的法理基础

1. 土地使用权的性质

土地使用权, 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分权的权利。土地使用权实际上有两种, 一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权, 二是非土地所有权人对他人所有的土地所享有的使用权。前者即所有权人的使用权, 可称之为作为所有权能的使用权。后者即非所有权人的使用权, 可称作与所有权相分离的使用权。前者不是独立的权利, 只是所有权的一项权能; 而后者是一种独立的、与所有权相关的一项财产权利, 它从所有权中分离出来, 是相对独立于所有权的一种权利。

土地使用权不仅具有对物的直接支配和享受其利益的权能, 还具有排他的效力。土地使用权的排他性不仅可以对抗第三人, 而且可以对抗所有权人。也就是说, 即使是所有权人, 也负有尊重土地使用权的义务; 所有权人滥用所有权地位, 不法侵害土地使用权人的权利也要承担民事责任。国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权利, 指公民、法人或其他组织依照法律规定, 对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。因此, 虽然城市土地使用者的国有土地使用权基于土地的国家所有权而产生, 但它并不从属于土地的国有所有权, 而是一种具有独立意义的物权, 在法律许可的范围内, 土地使用权人可以自主地对土地进行各种开发和利用并获取收益。

作为一项独立的权利, 土地使用权是财产权。财产权表明了人与人之间针对物的相互关系, 反映着在人与物之间的关系之侧面的人与人之间的关系, 从法律的观点看, 财产是一组权利, 这些权利描述一个人对其所有的资源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改变、馈赠、转让或阻止他人侵犯其财产范围。

在现今的大多数国家里, 财产权既属于宪法上的概念, 也属于民法上的用语, 对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励。如果人们在占有和使用有限的资源时没有安全保障, 则会导致社会的不稳定。民法上的财产权则主要属于公民对抗公民、或私人对抗私人的一种权利, 由此形成了作为平等主体的私人之间的财产关系。而宪法中的财产权乃属于宪法上的一种基本权利, 与其它宪法上的权利一样, 均是公民针对国家而享有的一种权利, 即公民所享有的、为国家权力所不能不当侵害的一种权利, 直接地反映了公民与国家权力之间在宪法秩序中的关系。从这个意义上说,这种财产权是反对专制特权, 增进个人自由以及促进市场经济效率的有效手段。

2. 房屋征收的性质

征收是指国家为了公共利益强制剥夺私人财产权并给予相应补偿的制度。征收在性质上是强制性购买, 不管被征收人同意与否, 只要符合征收条件, 被征收人必须放弃其权利而接受补偿, 其法理基础在于公共利益高于个人利益。征收是对私权利的严重限制, 因此, 世界各国一般对征收规定了严格条件, 主要表现在: 第一, 必须为社会公共利益; 第二, 必须给予被征收人公平补偿。

尽管国有土地上房屋征收与补偿条例规定的是房屋的征收与补偿问题, 但是, 从实物形态、权属关系、价格构成及处分情况来看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因为如此, 人们通常将房屋这一财产称之为房地产。因此, 房屋的征收必然要涉及土地问题。就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权两个部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于附着于土地之上的房屋的所有权价值。在国有土地上实施房屋征收的真正目的, 通常并不是为了取得被征收的房屋及其附属物, 而是为了取得房屋及其附属物所占有的土地的使用权, 并在此基础上进行新的土地开发和建设。从这个角度看, 房屋征收从表象上看是消灭房屋所有权, 而其实质是获得房屋所占土地的使用权, 是通过征收房屋收回国有土地使用权并进行重新安排。

房屋征收中国有土地使用权补偿的事实依据

1. 城镇房屋土地使用权是有偿取得的

在传统的计划经济体制下, 我国城镇只存在单一形式的划拨土地使用权。由于土地使用权不能转让、出租或抵押, 土地使用权不是一种真正意义上的财产权。1988 年宪法修正案废止了原宪法第10 条第4 款/ “禁止土地出租”0的规定, 增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。随后《土地管理法》也作了相应修正, 建立了土地使用权有偿取得、使用、转让和出租制度。1990 年制定的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了国有土地有偿使用制度, 确定了国有土地的划拨和出让方式。据此可知, 我国城市房屋所有权人所获得的土地使用权是出让土地使用权或者划拨土地使用权。

2. 土地的增值收益是土地使用权人的投资收益

土地既是资源, 又是资产, 由于土地资源的不可再生性和土地投资的积累性, 土地具有增值性。在城市土地国家所有、分散利用的模式下, 我国的土地增值收益应当归作为所有者的国家享有, 还是归土地使用权人享有呢? 有学者认为, 土地的增值收益并非土地使用权人的劳动所得, 应当归土地所有者即国家享有。事实并非如此, 我们通过分析土地增值的成因即可得出结论。

房屋征收中国有土地使用权补偿的法律依据

1. 宪法

我国宪法第10 条第3 款规定,国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿;第13 条规定, 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。宪法的上述规定, 建立了财产权保护的新的制度起点。国家为了公共利益的需要, 依照法律规定对土地、公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿, 其实质在于为国家权力如何对待公民财产权建立边界和设定规范, 即通过对合法公共侵害的公正补偿, 实现对财产权的宪法保护。

2. 法律

我国物权法第121 条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权依照本法第四十三条、第四十四条的规定获得相应补偿0。土地使用权属于用益物权, 因此, 在房屋征收时应当对其进行补偿。

参考文献：

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关键词：城市建设；收回土地；铁路；权益

中图分类号：D08 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-02

随着经济的快速发展，城市建设的步伐不断加快，现代化的城市对土地的需求非常迫切，地方政府往往以进行旧城改造等理由收回铁 路划拨土地使用权，这对铁路企业如何保护好土地权益的问题变得十分突出。

一、铁路划拨用地

1.铁路用地及其特点

铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地和其他用地。

铁路是城市工业、商业活动的中心和连接城乡的纽带。由于铁路运输事业在国民经济中大动脉的特殊地位，铁路用地自然地在城市发展中处于经济活动的中心，铁路为城乡之间架起了经济联系的桥梁，铁路用地的利用和发展必然成为城镇经济和周围经济发展的辐射源，很多城市是依托铁路逐渐发展起来的。同时，城市发展后，因为铁路用地对城市的所起到的分割作用，对城市的规划和交通等又形成一定的制约作用。

2.划拨土地使用权及其特点

我国目前土地使用权制度中，取得土地使用权的方式主要有两类，意识土地使用权划拨，而是土地使用权出让。北京局土地面积约3.1万公顷，其中的土地使用权类型为划拨用地3.07万公顷，占总面积的99%，所以是保护好划拨土地使用权权益对企业的意义重大。

《城市房地产管理法》中定义为划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本规定以划拨方式取得土地使用权的，处法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨用地使用权具有以下特点：

（1）划拨土地使用权是依照法律法规并经由批准权的政府批准。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事业和涉及国计民生的项目。

（3）不需要缴纳土地出让金。

（4）划拨土地使用权没有使用年限的限制。

（5）依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（6）土地使用受到一定的限制，未经批准并补缴土地出让金不得转让、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用权

1.土地使用权收回的定义

所谓国有土地使用权收回是指国家基于法律规定，有偿或者无偿地收回原土地使用权人对土地的使用权的行为。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主体时，才存在所有权人对使用权人权利的收回。就铁路划拨土地来讲，国家是土地所有权人，铁路企业是土地使用权人。法定的土地管理机构映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并应给予合理的补偿。

2.政府收回土地使用权的主要依据

历年来政府及土地行政主管部门出台的一些法律、法规和政策，对政府收回土地使用权提出了行管规定。

《土地管理法》第58 条规定，为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。它确立了政府收回土地使用权的基本权利。

国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”

《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”

3.政府收回土地使用权的理由

鉴于土地使用权是一种用益物权，政府收回划拨土地提前收回依法划拨的国有土地使用权只能基于重大的正当理由，即所谓“因公益事业收回”，在实际工作中主要有公共使用、旧城改造、土地储备等。

（1）公共利益。相关法律法规都提到因公益事业可以提前收回铁路用地。单就因公益收回土地使用权而言，行政机关在做出收回土地使用权的行政决定时，所依据的公共利益的范围没有准确的界定。一般来讲狭义的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通设施、河道、机场车站的修建等。

（2）旧城改造。广义上讲旧城改造也可以算是公益事业，但根据《土地管理法》地58条专门对旧城改造进行了叙述，也可以看出法律法规暗含了旧城改造不属于狭义的公益事业。事实上，旧城改造是政府提前收回土地使用权的主要形式，也是实际工作中遇到最多的。

（3）土地储备。《土地储备管理办法》第12条规定，因旧城区改建需要调整土地的，应有国土资源管理部门经由批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地，与土地登记机关办理土地登记手续后纳入土地储备。由此可见土地储备是以旧城改造等收回土地后的一种方式。实际工作中，很多城市的土地储备中心直接依据城市规划进行土地收储，同时政府收回的土地需经土地储备后进入市场出让。

三、收回铁路划拨土地的补偿

1.铁路划拨土地其实不是无偿取得

通常人们认为铁路划拨土地为无偿取得，除部分接收敌伪土地外，建国后新建铁路用地均系国家无偿划拨，不需要支付相关费用。但实际工作中，铁路建设征（拨）用土地需要依法对原土地使用者支付土地房屋搬迁、安置、补偿的费用。近年来，随着土地价值的不断攀升，征地拆迁费用越来越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地块，越来越接近土地出让金的价格。同时，铁路企业在多年使用划拨土地时对土地进行了投入，应该依法享有土地的权益。

2.划拨土地补偿的依据

前述1990 年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》虽仍然没有废止，但其中的有些内容已经不适应当前经济、社会发展的需要了，不能再机械的进行套用搬用。国土资源部于2001 年公布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，第一次明确了企业国有划拨土地的权益，承认国有划拨土地使用权是一种财产权。《土地管理法》第58 条也明确规定，在公益事业及旧城改造情形下政府收回国有土地使用权应当予以适当补偿。该条款未限定国有土地使用权的取得方式，应当认为同时适用于出让土地使用权和划拨土地使用权。无论土地使用权人是单位还是个人，均需给予适当的补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》和《土地管理法》对收回是否补偿有冲突。从时间上可以看出立法的趋势是从无偿到有偿，划拨土地使用权的权益日益被重视。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》是法规，《土地管理法》是法律，依据下位法服从上位法的原则，应该承认，收回国有划拨土地使用权应给予原土地使用者一定的补偿。同时，依据法律适用中的“新法优于旧法”原则，也应当在收回划拨国有土地使用权时，予以土地使用权人一定的补偿。

3.划拨土地补偿价格如何确定

《土地管理法》第58条只规定了应给予适当补偿，但是如何补偿，该法没有明确的规定，相应的法规、规章都没有述及。相应的法规、规章都没有述及。《城镇土地估价规程》中规定：“划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”。实际工作中，可依据《城镇土地估价规程》对涉及的划拨土地使用权进行评估后按照评估价格给予补偿。根据宗地条件评估出该地块出让土地使用权的价格，一般设定为该用途的最高使用年限，计算并扣除土地出让金，得出该宗土地的划拨土地使用权价格。

四、实际工作中出现一些问题

1.划拨土地收回补偿法律的缺失

目前执行的法律法规没有明确指出划拨土地使用权的补偿方法和程序，所依据的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58条相关描述，相对于出让土地使用权较为补偿标准界定模糊不清。《物权法》中没有明确对划拨土地使用权的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地收回的补偿更是只字未提。因此，应当通过对相应法律、行政法规的修改，将收回划拨土地使用权补偿制度具体化。如通过修订《土地管理法》或《土地管理法实施条例》，加入明确收回划拨土地使用权补偿的内容；在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确在进行建筑物补偿的同时， 应当同时对土地使用权进行补偿。

2.收回土地使用权的主体不清

收回土地使用权的批准权限，是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府，既可以是县级以上人民政府，也可以是有关人民政府土地行政主管部门。在实际工作中，具体组织实施土地收回工作的，往往是公益设施、城市改造的土地征收往往由建设单位或建设指挥部或者开发商牵头，补偿协议往往由建设单位或工程指挥部担当，实际这些单位没有收回土地使用权的职能。随着国家相关制度的逐步完善，近年来这种状况也将得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用权并行

首先，在收回国有土地使用权的情形下，很难将其与不动产公益征收区分开来。由于我国坚持的“房地权利一致”的原则，二者的效果都是将土地使用权与建筑物的所有权同时征收。实际工作中有些是依据《土地管理法》等收回土地使用权同时对房屋进行征收补偿，即所谓“房随地走”；有些是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等通过征收国有土地上房屋，同时收回土地使用权，即所谓“地随房走”。这样造成征收程序和补偿标准的不一致。

4.补偿标准的不确定

相对于出让土地使用权，政府部门在实践中对划拨土地使用权补偿的思路非常清晰，大多是不予补偿。一些地方出台地方文件，明确对国有划拨土地不予补偿，一些地方只对征收的房屋进行补偿，不对划拨土地给予补偿。完全不考虑被拆迁人对其土地使用权享有的相关利益，必然会引起拆迁部门与铁路被拆迁单位之间的冲突。

五、保护铁路划拨用地权益的几点措施

1.坚持有偿收回的原则

铁路划拨土地使用权因公益收回必须以补偿为前提，即必须通过法定的程序，在取得铁路部门同意、给予充分补偿的基础上，才能收回铁路划拨土地使用权及相关建筑物的拆除。房屋征收与土地使用权征收在程序上同步，由统一的部门负责，土地使用权征收程序前置于房屋征收程序，土地使用权征收与房屋征收分别补偿。

2.坚持土地置换的方式

土地是一种不可再生的资源，政府往往以低价收回胡波土地使用权，在通过市场进行土地出让。对政府依法收回铁路用地，铁路企业可采取与政府协商采取土地置换的补偿方式。利用政府收回铁路用地的契机，经土地评估，择地置换给铁路企业土地用于生产建设。如需经营开发，可采取土地出让的方式，补缴土地出让金后去的出让土地盘活土地资产。

3.积极参与城市建设规划

铁路企业应依据城市总体规划、土地利用总体规划，根据铁路中长期的发展并结合近期发展目标，满足铁路运输生产和经营需要，通过与政府规划部门协商，把铁路用地规划纳入城市总体规划中去，对铁路用地的进行统筹协调，合理安排铁路用地的利用。同时，对因生产运输需要，不宜有政府收回的地块，应与政府积极协商变更或调整城市规划。

4.开发利用盘活土地资产

铁路企业及时掌握铁路用地利用现状，对一些生产力布局调整后空置的土地，及时提出调剂利用方案。对因废弃铁路用地、城市零散地块，可以与政府协商进行土地置换或合作开发，盘活铁路用地资产，确保铁路用地保值增值。

篇6

建设区域内涉及国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

因实施诸暨市2021年“三改”专项行动工程项目建设需要，拟对诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋实施征收，按照国务院 590 号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》及房屋征收相关法律法规的规定，制定本房屋征收补偿方案。

一、房屋征收目的

为加快实施城市更新、新型集镇建设、及交通工程项目建设需要，对相关地块实施综合改造，并对改造区域内的国有土地上房屋实施征收并补偿安置。

二、房屋征收范围

诸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨阳街道孙陈村袁家村（局部）城中村改造、暨阳街道“暨阳印记”项目涉及人民中路、朱公湖新村等局部区域、浣东街道诸中村新东自然村和城东村东山吴自然村城中村改造、浣东街道盛名路以东工业园区、浙江恒久机械集团有限公司（陶朱街道迎宾路8号）、白门至大路杨公路建设工程、绍大线改建工程、G60科创走廊诸暨创新港项目、店口镇集镇改造及大唐街道集镇改造等工程项目建设区域涉及的国有土地上房屋。（具体范围以房屋征收红线图为准）

三、补偿资金情况

项目所需房屋征收补偿资金由各相关出资单位筹措解决，并已全部到位。

四、征收补偿方式

1.住宅房屋的补偿

实施货币补偿和产权调换公寓房安置（包括市场化安置）两种安置方式。选择货币补偿的按照被征收房屋的评估价再给予15%的货币补助。产权调换公寓房安置实行拆一还一”补差价，被征收人也可选择市场化安置，通过向被征收户开具《商品房安置购房证明》的形式发放安置房补助，鼓励被征收户向房产市场购置商品房用于安置，房产企业凭《商品房安置购房证明》向征收部门结算安置房款的安置方式，并按政策相关规定进行具体结算。

2.非住宅房屋的补偿

原则上实行货币补偿安置。其中用地性质为工业及参照工业类土地上的房屋征收，按照成本法对土地及房屋进行评估，并按评估价值进行补偿，再给予15%货币补助。用地性质为商业或办公用房的，按照市场评估价格进行补偿，再给予15%货币补助。

五、相关政策补助标准

1.住宅房屋

（1）搬家费：按照2000元/户计发两次，其中被征收房屋合法建筑面积超过80㎡部分按标准再给予10元/㎡计发两次搬家费。

（2）临时安置补助费：选择产权调换市场化安置或货 币补偿并自行解决安置用房的，过渡期限为20个月，市区范围内按照被征收房屋合法建筑面积每月20元/㎡发放（镇乡按照当地住宅房屋市场租赁情况确定），计发 20 个月；每户每月不低于500元。

（3）装潢补偿：按照评估的价格补偿，放弃评估的按 照 500 元/㎡补偿。

2.非住宅房屋

（1）搬迁费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（2）临时安置补助费：工业及参照工业类的按被征收合法土地面积200 元/㎡计发；用地性质为商业或办公用房的按被征收合法建筑面积200元/㎡计发。

（3）职工歇业损失：凭从业人员劳动合同、参保依据 及征收公告前三个月的工资清册，补助一年期的生活费6000元/人。

（4）停业停产损失补助；依据被征收单位有效的营业 执照、税务登记证及纳税证明，按被征收房地产的评估价值的 6%给予补助。

（5）机械设备的补偿：按照评估的价格进行补偿，可以拆装的补偿拆装搬迁调试费用。

（6）装潢补偿：按照评估的价格补偿。

六、签约及搬迁期限

房屋征收工作计划在2021年4月下旬开始实施至2021年9月下旬结束，为期半年，其中在公告规定的签约搬迁截止日前签约并搬迁完毕的发给按时签约搬迁奖，按合法房屋征收建筑面积550元/㎡计发（其中工业及参照工业类用地的除外）。逾期签约或搬迁的，不再计发按时签约搬迁奖。

篇7

收回土地使用权制度存在的问题

收回国有土地使用权包括两种情况：一种是单纯收回国有土地使用权，即收回空地使用权；另一种是收回土地上有房屋等附着物的国有土地使用权。收回国有土地使用权在具体操作上，一般是由土地行政主管部门报经县级以上人民政府批准后，发出收回国有土地使用权决定，并对土地使用权人予以补偿(有房屋等地上附着物的，对土地使用权连同房屋等地上附着物一并补偿)，即完成了收回土地使用权的法律程序。

上述制度设计和操作程序，存在着以下问题：

从理论的角度看，由于国家以及具体实施机关即县级以上土地行政主管部门在土地管理中身份的双重性，使县级以上土地行政主管部门在实施收回土地使用权行为时身份不明确，存在以行政权解决民事争议问题的嫌疑。

按照我国宪法和土地管理法的规定，城市土地属于国家所有。国家以所有者的身份(具体由各级人民政府及其土地行政主管部门实施)，通过划拨或出让的方式，向用地单位提供土地使用权，与此同时，国家通过县级以上人民政府及其土地行政主管部门以行政管理者的身份对土地进行行政管理。因而在实践中，县级以上人民政府及其土地行政主管部门始终扮演着两种角色，一种是代表国家以土地所有者的身份出现，另一种是以行政管理者的身份出现。

在国有土地使用权出让这一行为中，县级以上人民政府及其土地行政主管部门无疑是代表国家以土地所有者的身份出现的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，国有土地使用权出让合同争议属于民事争议，应当通过民事诉讼途径解决。国有土地使用权出让合同争议的情形可能包括订立争议、履行争议、变更争议、解除争议等。但是，在实践中不能完全排除国家以所有者的身份通过解除与用地者签订的土地使用权出让合同，收回土地使用权的可能性。因而在相关的法律规定中，就必须明确县级以上人民政府及其土地行政主管部门在“收回土地使用权”时的身份定位，即以所有者的身份，还是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能与用地者在平等的基础上，通过民事的方式解决“收回土地使用权”的问题，而不宜采用行政权力解决双方之间的民事争议；如果是以行政管理者的身份，法律应当以明白无误地体现出处置行为的强制性和单方意志性，规定对行政相对人的财产进行处分的手段和程序，以此来解决“收回土地使用权”的问题。

而从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的相关规定的表述来看，没有对国家在收回土地使用权时的身份作出区分，而是将两者混为一谈。从字面意义上理解，法律法规更突出强调的是国家的土地所有者的身份。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用土地的实际年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”《城市房地产管理法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”从这两个法条的表述可以清楚地看出，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，以及提前收回的基础都是出让合同，而出让合同的主体一方正是以土地所有者代表身份出现的市、县人民政府土地行政主管部门。因而在这两个条款里，国家更多的是以土地所有者的身份出现，加之“收回”属于中性词语，并不具有明显强制性和体现单方意志性，因而也不能表明国家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份强制剥夺行政相对人的土地使用权，当然不存在“提前”的问题。这无疑会产生国家以行政权力强行解决与用地者之间的民事争议的嫌疑。《土地管理法》第五十八条第一项和第二项的规定虽然没有言及出让合同的问题，但由于继续使用了“收回”这样中性的词语，使得县级以上人民政府及其土地行政主管部门，尤其是县级以上人民政府土地行政主管部门作为出让合同的一方，在实施“收回土地使用权”时，对外仍然无法以明确的“行政管理者”身份出现，即县级以上人民政府及其土地行政主管部门究竟是以“土地所有者”即出让合同一方的身份，还是以“行政管理者”的身份出现，究竟是解决与受让方之间的出让合同的民事争议，还是解决强制剥夺行政相对人的土地权利仍然是不明确的。

城市房屋拆迁制度存在的主要问题

消灭被拆迁人的房屋所有权和土地使用权，可以采用两种手段加以解决。一是由行政机关依法强制剥夺并对被拆迁人给予合理补偿后，消灭被拆迁人的房屋所有权和土地使用权；二是由拆迁人通过市场买断的方式，取得被拆迁人的房屋所有权和土地使用权。只有消灭了被拆迁人的房屋所有权和土地使用权，才能够启动拆除房屋的程序。

然而按照现行的城市房屋拆迁制度，在没有依法消灭被拆迁人的房屋所有权和土地使用权情况下，就由行政机关许可拆迁人拆迁被拆迁人的房屋，恰恰是越过了依法消灭被拆迁人的房屋所有权和土地使用权这个必要前提，直接实施了核准拆迁房屋的行为，侵害了被拆迁人房屋的所有权和土地使用权，使得这项行为不具合法性。

同时，行政许可拆迁房屋并未对国有土地使用权作出处理，但在拆迁实践中都是在拆迁房屋的同时对国有土地使用权一并补偿，从而在实质上对国有土地使用权作了处置。虽然《城市房屋拆迁管理条例》规定了申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交国有土地使用权批准文件，但这一规定与土地管理法律、法规不相符合，无法衔接，在实践中也无法操作。在土地管理实践中，并不存在“国有土地使用权批准文件”这样的法律文书。作为用地

单位，取得土地使用权依法可以通过三种方式，第一种是符合国家《划拨用地目录》要求的项目用地，由县级以上人民政府依法划拨；第二种是通过出让等方式从国家手中有偿取得；第三种是通过买卖的方式从原土地使用权人手中有偿取得。如果采用第三种方式取得土地使用权，属于市场交易行为，无需政府的批准；如果采用第二种方式取得土地使用权，则是由用地者通过有偿受让的方式从国家手中取得土地使用权，而不是由政府及其土地管理部门批准取得。通过划拨取得土地使用权需要政府的批准，由政府核发《划拨土地决定书》，但这种《划拨土地决定书》也不能等同于《城市房屋拆迁管理条例》所称的“国有土地使用权批准文件”。而且如果是采用划拨或者出让方式取得土地使用权，还必须是在已经依法消灭了被拆迁人的房屋所有权和土地使用权的前提下才可能实现。

用“征收”制度取代“收回”和“拆迁”制度

笔者认为，为了社会公共利益的需要，应对国家强制力处置的土地使用权和房屋一律实施征收并给予合理补偿，即用“征收”代替“收回”和“拆迁”。这不仅有充分的宪法依据，也将使收回土地使用权和城市房屋拆迁中所存在的问题与矛盾迎刃而解。

第一，修改完善《土地管理法》关于“国家为了公共利益的需要，可以依法收回土地使用权”的相关内容，增加“国家为了公共利益的需要，可以对当事人依法取得的土地使用权实施征收并给予合理补偿，土地上有附着物的，应当对附着物一并征收和补偿”的相关规定。

篇8

针对这个问题，目前我们国家的法律法规并没有详细规定到公摊这个程度上，不过，大家可以看一看《中华人民共和国物权法》第四十二条，该条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这里所提到的“保障被征收人的居住条件”，我们理解为不能因为征收拆迁而导致被拆迁户的居住条件降低，也由此引申出最低“拆一还一”的原则;当然，基于保障居住条件的立法精神，所谓“拆一还一”应当指的是实用面积，如果仅仅是建筑面积不变，但公摊面积增加了，那么实用面积也必然降低，被拆迁户的居住条件也就得不到保障。

针对这一问题，不少地方政府也作出了相应的规定，今天拆迁律师就为大家盘点一下各地关于拆迁中公摊面积的部分规定，以供参考。

1、山东省

《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十一条第一款第(四)项：补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。

第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。

前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。

本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。

2、陕西省

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。

3、新疆维吾尔自治区

《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》

第二十条第二款：被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。

4、湖北省

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

第四十一条被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。

建筑面积补助的具体标准由各区人民政府根据项目实际情况确定。

5、河北省

《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第三十条第二款：房屋征收部门应根据被征收房屋的具体情况给予公摊补助。公摊补助由房地产价格评估机构依据公摊基准补助系数结合被征收房屋评估确定。

6、安徽省

《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十一条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。

7、浙江省

《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》

二、房屋征收补助

(四)住宅房屋产权调换公摊面积补助

产权调换住宅房屋为高层建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。

8、福建省

《福州市仓山区东部新城农村集体土地房屋征收补偿安置实施细则(试行)》

十三、征收非农经合成员在农村集体土地上产权房屋，给予被征收房屋产权建筑面积10%的公摊补偿(安置房为七层以下多层房屋的除外)，但每户最多不超过10平方米。

9、甘肃省

《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

第三十五条征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。超过后的建筑面积，可分档次由被征收人以优惠价格购买，调换后的房屋产权归被征收人所有。具体优惠价格在征收补偿方案中作出规定。

征收非住宅房屋实行同类地段产权调换的，产权调换房屋套内建筑面积应不小于被征收房屋套内建筑面积，套内建筑面积相等部分，按评估差价结算，所对应的公摊面积不予结算费用。

10、四川省

《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》

四、严格补偿标准

(一)房屋补偿费。实行货币补偿的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定;实行产权调换的，综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。

对住宅实施改造，房屋所有权人选择产权调换的，改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，实施单位免收公摊面积补差款。房屋所有权人一次性付清差价款的，优惠30%。

《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》

第二十九条产权调换还房在被征收房屋套内面积不减少的前提下，按照以下原则进行：

(一)房屋征收部门提权调换的住房为多层的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1：1的比例还房。

(二)房屋征收部门提权调换的住房为高层的，鉴于公摊面积增大，按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1：1.2的比例还房。

……

(五)按照本条第(一)、(二)项还住房的，还房公摊面积比例超过15%的部分由政府承担，计入还房产权面积。后期费用由被征收人自行承担。

……

《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(试行)》

第三十五条征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，安置房屋总建筑面积不能少于50平方米。被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，房屋征收部门免收公摊面积补差款。

被征收房屋和安置房屋的套内建筑面积和公摊面积以房屋所有权证记载为准。房屋所有权证未分别记载套内建筑面积和公摊面积的，以房屋所有权登记部门核定的面积为准。

《泸州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿有关政策的通知》

七、其他补助

(三)公摊面积的补助

选择产权调换的被征收人，被征收房屋为砖木结构、木单结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免收产权调换房屋公摊面积补差款;被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋以建筑面积结算，产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分，由政府补助。

《泸州市征地补偿安置办法(试行)》

第二十条第二款：申请安置房安置的户，每户安置房面积超过应享受面积10平方米以内的，按片区还房综合成本价补差，超过应享受面积10平方米以上的部分，按片区还房指导价补差。申请高层安置的，每户公摊面积超过应享受面积的7%部分由政府承担，并给予每人一次性物业管理费等补助5000元。

11、重庆市

《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》

第二十五条被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

12、

《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十四条第二款：被征收房屋为平房住宅、简易楼房、非成套独用居住房屋、多层住宅，实行产权调换房屋为高层住宅的，在“征一还一”的基础上，按照满足被征收房屋原有套内面积使用功能的原则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补助标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。

13、广西壮族自治区

《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第二十九条第二款：对被征收房屋的公摊面积按照1：1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》

第(二十七)条第二款：拆迁安置房公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。

《钦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第三十条征收住宅房屋时选择产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，按照套内面积1∶1.3调换。安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内(含10平方米)的部分，按照征收决定公布时本市上一年度保障性住房建设成本价结算差价;超出的面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门提供的同地段类似商品房平均价格结算差价。

对被征收房屋的公摊面积按照1∶1调换。安置房屋公摊面积小于被征收房屋公摊面积的，结算差价;安置房屋公摊面积大于被征收房屋公摊面积，给予其免收差价奖励。

安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的，不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格，按就高原则给予被征收人货币补偿。

14、江苏省

《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》

安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。

15、辽宁省

《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》

第二十四条之(三)征收有照商业门市平房：

1.原地(就近)安置楼房，被征收人应支付安置面积(原房屋面积加上所对应的增加公摊面积)评估价格与原房评估价格差价50%的价款。可就近上靠增加面积，档次内增加面积部分按优惠价格(安置房评估价下浮20%)结算，档次外增加面积部分按安置房的评估价结算;

2.异地安置楼房，在前目基础上原房屋面积加上所对应的增加公摊面积部分按照征收地块与安置地块类似商业门市评估价格互找差价。

16、河南省

《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》

附件1洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准

一、对被征收房屋的补偿

1.实行货币补偿的，按照被征收房屋的市场评估价计算。

2.实行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋进行调换。

在进行房屋产权调换时，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换。套内建筑面积调换时，被征收房屋价格和安置房屋价格均按市场评估价计算，双方结清差价。

公摊面积调换时，免收套内建筑面积相对应的公摊面积的价差款。

被征收人选择的安置房在2套(含2套)以上的，实行高低搭配进行安置。

17、吉林省

篇9

一、社会稳定风险评估包含的内容

《征收条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估应包括哪些内容?笔者认为，应包括如下内容：1.征收项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是征收房屋的各项建设活动，是否是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；2.征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的保障条件是否具备，征收法规政策的宣传公示是否到位等；3.征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；4.可能引发不稳定因素的其他方面；5.征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施等。

二、对被征收房屋存在租赁关系的补偿安置问题

《征收条例》未对被征收房屋存在租赁关系的补偿问题作出明确具体的规定，其立法本意是要求承租当事人双方通过民事协商、调解、诉讼等方式解决租赁纠纷，政府不介入其中。但在具体征收补偿过程中，租赁双方未能解除租赁关系的情况时常存在，这在一定程度上增加了征收补偿工作的难度，需要谨慎对待。

1.补偿方式的选择

《征收条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。对征收补偿时不能与承租人解除租赁关系的被征收人是否既可以适用货币补偿，又可适用房屋产权调换呢?笔者认为，此种情况对被征收人只能适用房屋产权调换。其原因是被征收人与房屋承租人仍可就产权调换房屋建立新的租赁关系，避免房屋承租人没有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同时可规避房屋征收人介入房屋租赁纠纷。

2.停产停业损失补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应对被征收人给予因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收房屋存在租赁关系，实际由承租人经营，那么，真正意义上的停产停业损失由承租人承担，因此，停产停业损失理所当然应补偿给房屋承租人，对被征收人只存在租金损失的问题。房屋租赁当事人可就停产停业损失费协商房屋租金补偿问题，或者依照房屋租赁协议或合同处理相关补偿问题。

3.房屋征收奖励

《征收条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予奖励。对存在租赁关系的被征收房屋，房屋征收奖励是给予被征收人还是房屋承租人?笔者认为，房屋征收奖励应给予被征收人。因为征收奖励的目的是促使被征收人及早搬迁，征收人可根据征收项目的实际情况制定合理的奖励办法，而最终向征收人腾空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人为获得最高额度的征收奖励，可催促房屋承租人尽快腾空房屋，如果因房屋承租人迟迟未腾空房屋而导致征收奖励损失，被征收人可通过司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政复议、诉讼前是否存在先予执行的问题

按照《征收条例》第28条规定，市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的条件，一是被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，二是被征收人在补偿决定规定的期限内又不搬迁。按照《行政复议法》第9条的规定，被征收人申请行政复议的期限一般为补偿决定送达之日起六十日，按照《行政诉讼法》第39条的规定，被征收人提起行政诉讼的期限一般为补偿决定送达之日起三个月，而补偿决定规定的搬迁期限一般为补偿决定送达之日起十五日内。因此，在补偿决定送达之日起三个月内，亦即被征收人提起行政诉讼前，市、县级人民政府是不能申请司法强拆的。这极可能造成重大公共工程延期或影响绝大部分被拆迁人按时返迁等。在补偿决定送达三个月后，无论被征收人是否提起行政诉讼，市、县级人民政府均可依法申请人民法院强制执行。在诉讼期间，人民法院对征收人已依照有关规定对被征收人作了货币补偿或者提供了安置用房、周转用房且对被征收房屋进行了证据保全的，可依法先予执行。

四、商业拆迁问题

《征收条例》只规定了为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要对房屋进行征收，而对商业拆迁未作规定。而实际上进行房地产开发等商业拆迁在一定时期内依然存在，这必然涉及到拆迁管理和对被拆迁人的补偿安置问题。

1.拆迁管理问题

由于商业拆迁行为是纯粹的民事行为，拆迁法律关系是民事法律关系，拆迁当事人双方是平等的民事主体，因此，房屋征收人是不能对之进行管理的，各级房产管理部门只能对之进行指导。但尽管如此，笔者认为，拆迁人要从事拆迁行为，应当具备建设项目批准文件、建设用地批准文件、国有土地使用权批准文件，同时，为保障被拆迁人的合法权益，维护社会稳定，被拆迁房屋所在地的县级人民政府可以指定有关部门对拆迁补偿安置资金进行监管。

2.拆迁补偿标准问题

对商业拆迁的补偿标准，笔者认为可参照房屋征收补偿的标准，拆迁人对被拆迁人的补偿至少不低于房屋拆迁之日同时期、同结构、同区域、同用途的二手房市场价格。如果拆迁当事人双方协商一致的，依照约定。

3.对违规拆迁的处理问题

篇10

征地有争议不可以动工。被征收人与征收人双方应当就征地纠纷进行合理范围内的协商沟通；沟通未果交由同级征收管理部门裁决；裁决后被征收人仍不满意的，可以向法院提起诉讼。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（来源：文章屋网 ）