土地征地政策范文

导语：如何才能写好一篇土地征地政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键字：土地价值土地交易土地政策

一、土地资源总价值观

土地资源的功能除了在目前市场上能得到价值体现的人类生产生活的空间支撑和粮食矿产资源的生产功能外，还有许多不是直接被当代人类利用，但对人类社会的可持续发展有着非常重要的功能。从土地资源的直接使用功能和非直接使用功能出发，本文借助资源环境经济学理论提出的资源的总价值理论，将土地资源的价值分为使用价值和非使用价值。使用价值是指土地资源被使用时，满足某种需要或偏好的能力，它包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值。

二、划拨用地的价值构成

在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。

三、土地的价值不在土地而在项目

篇2

1、乡村主要领导重视是自查自纠工作落实的重要前提。督查中发现大多数乡村主要领导都高度重视农村土地承包政策落实自查自纠工作，乡村干部开展工作积极主动，针对性较强，工作效果明显。

2、有些乡镇每星期调度一次，一是汇报工作进度，二是针对查找出来的问题进行专题研究，集思广益，制定出台一些行之有效的整改纠正措施，切实加以解决，促进农村土地承包政策落实到位。

3、有的乡村针对分户登记表、承包合同、经营权证填写不规范的现象，组织村干部上户纠正，并核对落实相互之间数据、信息的一致性。

4、有的乡村针对农户承包合同因保管不善丢失较为严重的现象，组织村组干部与农户重新补签合同。

二、基本情况

1、县动员大会结束后，各乡镇党委、政府高

度重视，专门成立了乡镇强农惠农政策落实情况监督检查工作领导小组，并设立了办公室，制定了实施方案，分别于4月13日至4月18日召开了乡村两级干部大会，进行了动员部署和业务培训，落实了工作责任，明确了自查自纠工作时限。

2、到目前为止，我县没有一个乡镇实现了权证、合同两个100％到户，就是单个实现100％到户的乡镇也找不出来。总的说来，全县权证、合同到户状况不容乐观，其中：权证、合同到户率达90％以上乡镇3个（其中一个乡镇合同到户率只有80％左右）；权证、合同到户率达80％左右的乡镇4个，但合同到户率均小于权证到户率，多数不足80％；权证、合同到户率在70％以下的乡镇3个，其中有一个乡镇到户率还不足20％。

三、存在的主要问题

1、仍然有个别乡村主要领导重视不到位，认为土地政策落实不如涉农资金落实重要，开展农村土地承包政策落实自查自纠工作只为应付，查找问题大事化小，整改纠正措施不到位。

2、部分乡村农村土地承包纠纷调解处理属地管理责任落实不到位，特别是对省、市、县减负、农业部门转办的群众件调处不力，存在踢皮球的行为，意在矛盾上交。截至目前，仍然有2起省、市农经部门转办的群众件未得到妥善处理。

3、有些乡村承包合同与经营权证因种种原因（上水片乡镇大多数村组都存在3～5年重新调整承包地的做法，下水片乡镇部分村组存在前述做法，县城周边村组及部分乡镇所在地和道路沿线因土地即将被征用，部分村组因群众土地承包纠纷难以调解，少数村组因农户修路集资款项未上交，如此等等）尚未全面换发到户，这个问题有的乡村已引起高度重视，但整改纠正措施不力，或不切实际，或违背法律规定，或无从着手；有的乡村则抱着无所谓的心态，听其自然，放任自流，根本就不想纠正过来。特别是下到3～5年重新调整承包地的村组，农户问及合同、权证有什么用，一是说明群众对权证的重要性缺乏必要的认识；二是让我们不知如何回答好。

4、有的分户登记表承包面积抄写出错，或合同、权证编号漏填等。

5、经营权证填写不够规范，表现为：

（1）有的权证上共有人只填写户主一人，且共有人年龄误填成出生年月；

（2）有的权证上“农地承包权（）第号”漏填，合同编号漏填或错填；

（3）有的权证发证时间漏填或填写不全；

（4）有的权证地块四至界址漏填或填写不完整；

（5）有的权证承包期限不足30年，甚至整整少了1年；

（6）有的权证未加盖“换证”章。

6、每个乡镇都或多或少存在农村土地承包调查摸底表、分户登记表、基础数据库、承包合同、经营权证、农户实际承包情况数据、信息互不一致现象，有的乡村“六不相符”现象还比较严重。

7、大多数乡、村、组农户流转承包土地只履行口头协议，未签订流转合同，缺乏规范管理，给农村土地承包纠纷埋下隐患。

8、有的乡镇由于电脑通用，基础数据库安全性差，甚至由于人动丢失软件安装光盘等；大多数村农村土地承包档案保管不规范、不完整。

9、部分乡村干部工作马虎，责任心不强，给日后工作留下许多难吃的馊饭和带来极大的负面影响。

四、建议

1、县领导小组办公室要加大综合督查力度，给乡村主要领导施压，促进整改纠正措施落实到位。对敷衍塞责、整改不力的乡村，一定要严肃追究其主要领导的责任。

2、每3～5年重新调整承包土地的做法虽然违背法律政策规定，但有时候又比较符合农村实际情况。对于这种行为，一是要明确一个截止的时间界限，否则，势必成为今后引发农村土地承包纠纷的隐患；二是向上建议针对小调整的对象和范围作些修订，以适合农村的实情。

3、土地流转手续不规范是当前引发农村土地承包纠纷的重点和调解工作的难点，规范和加强农村土地流转管理应该作为乡镇党政工作的一个重点抓好抓实，要积极创建农村土地流转规范化管理示范点，发挥示范带动效应，引导农

村土地规范流转，维护农村和谐稳定。

4、进一步督促*镇人民政府按照法律政策规定妥善处理省、市、县减负、农业部门转办的2起久拖未决的群众土地承包纠纷案件，并在规定时间内上报处理结果。

5、加大《农村土地承包法》、《*省实施﹤农村土地承包法﹥办法》等法律政策的宣传力度，扩大影响，消除部分乡村干部在贯彻执行农村土地承包政策中的抵触情绪，增强工作的自觉性、主动性和严肃性。

五、当前工作中的难点

篇3

关键词：土地政策；房地产价格；主体功能区

中图分类号：F062.9 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2013）03-0022-03

一、引言

随着福利分房制度的终止，房地产业开始蓬勃发展起来。近年来，房地产业已成为许多城市的支柱产业。然而，随着经济的快速发展，房地产市场渐渐出现了房价上涨过快，空置率过高等严重影响其健康发展的问题。2003年，国内部分地区的房地产市场开始出现过热现象。同年，土地政策被正式纳入为宏观调控政策来调控国民经济。几年间国家出台了大量土地政策对房地产市场进行了针对性的调控。各种政策的出台对于房地产市场特别是房价究竟产生怎样的影响，这是一个值得深入研究的问题。而与此同时，我国“十一五”规划纲要首次提出“重点开发、优化开放、限制开发和禁止开发”四种类型主体功能区建设，并要求各地区据此“规范开发秩序，完善开发政策”。党的“十七大”报告中也明确要求“在2020年初步完成主体功能区布局”。然而需要注意的是，由于主体功能区理论是我国首次提出，其基础理论建设仍相对滞后。一般认为，主体功能区的理论创新，其实质是将空间维度重新纳入理论分析。主体功能区的不断发展及其变化，必然是土地政策在“空间维度”上的一种属性表现。因此，进一步探寻土地政策参与宏观调控必然是深入主体功能区理论基础建设的客观要求。

二、土地政策参与宏观调控研究的简要述评

国内外许多学者都对土地政策与房地产的关系进行了研究。Pollakowski（1990）通过对美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究，发现土地供给政策可以影响一个地区的土地价格和房地产价格。当土地限制供应政策越严格，地价和房价的上涨速度就越快；Peng.R和Wheaton.W.C（1994）对香港1965-1990年相关数据进行了计量实证分析，结果表明，土地供给的下降会减少房屋供给总量，这样一来消费者会产生未来可利用土地资源更加稀缺的预期，于是其对房屋的需求上升最终会导致地价和房价的上涨。Raymond（1998）运用Granger因果分析对香港地区的房地产价格与土地价格关系进行了实证检验，结果证明房价与地价之间不存在因果关系。而我国学者对于该问题的研究基本持两种观点：一种认为，土地价格很大程度上决定了房地产价格；另一种则认为，房屋供求的变化在很大程度上决定着房价的变化。例如，娄文龙和朱青（2004）认为，造成我国房地产市场产品供给量不足、供给结构不合理的原因主要是土地供应方式存在问题，并对该问题提出了合理的政策建议；周江（2005）认为，造成房地产价格过高的原因有很多，房地产市场结构不合理只是其中的原因之一；高丽坤、李淑杰等学者（2006）从价格和供应量的角度，分析了土地市场与房地产市场之间的关系；张庆佳、林依标（2008）认为，房价上涨的原因是由土地的有效供应量不足以及供应结构不合理引起的，解决这两方面的问题就可以使房价回到合理价位。

三、土地政策对房地产价格形成的影响分析

土地供应政策参与宏观调控，并对房地产价格产生影响，主要有三方面：土地供应量、土地供应方式和土地供应结构，进而影响房地产市场价格。

（一）土地供应量角度

房屋建设离不开土地，土地供给量的数量会直接影响到房地产市场的发展。土地供给分为增量土地和存量土地。城市扩大建设主要通过两方面途径：一方面，是向周边城镇扩张，通过占用农用耕地来提高增量土地的数量；另一方面，则是对已有土地进行深度开发和利用，提高存量土地的利用率。

随着城镇化步伐加快，部分城镇规模过度扩张，我国土地资源利用粗放，浪费现象凸显。一些开发区和新区违反规划设置，盲目扩大规模，造成了北京、天津、上海等多城市“城中村”问题严重。2004年，国务院办公厅颁布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》集中对土地市场进行整顿。该通知对之前土地供给过程中存在的土地占用违规、不合理现象，以及土地审批过程中违反国家产业政策、超规划超计划等现象提出了整顿要求，加大了对房地产市场的整顿力度，对土地供应实行了从紧的政策。此外，我国也正在面临逐年增加的人口压力。据测算，我国基本农田保护面积应稳定在15.6亿亩以上。为保障粮食供应、保护现有耕地，2005年由国土资源部颁布的《关于进一步做好农田保护有关工作的意见》。该《意见》加强了城市规划中对农田的保护力度，也对征地活动提出了更加严格的要求。从近年来我国土地年征地面积的统计数据中可以看出，随着相关政策的落实，全国年征地面积基本呈下降趋势。这意味着，城市的土地供应不能单靠对外扩张来满足，而是要对已有土地进行深度开发。对于房地产企业来说，可供使用的土地不会通过城市对外扩张来无限供应，终究是要在一定范围内进行。

仅仅调节增量土地的供给远远不够，存量土地调整也是调节土地供给量的重要方式。例如，为进一步提高土地利用率，2007年国土资源部、财政部和中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，明确要求“各地应根据土地市场需求，合理确定土地储备规模”。土地储备中心通过明确土地产权将土地开发的法律障碍扫除干净，并通过对纳入储备的土地进行必要的前期开发，使其尽快达到具备开发条件的土地标准，从而缩短了土地开发周期。对于房地产企业来讲，该办法从某种程度上加快了土地供应的速度，对于企业自身投资项目的扩大起到了一定帮助作用。同时也让开发商意识到，对城市中已有的存量土地进行更加合理的开发利用，提高土地利用率，才是在当今土地政策背景下的一个明智选择。

（二）土地供应方式角度

土地供应方式也对我国房地产市场产生着重要影响。2004年，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律公开竞价出让。以招标拍卖挂牌形式出让土地使用权的方式将竞争机制引入了土地一级市场，规避了协议出让方式的不公开、人为影响因素较多等缺点。同时，该文件还规定2004年8月31日起，开发商必须及时缴纳土地出让金，如果在两年内不开发，政府就有权将土地收回。

由此，我国的土地供给方式发生了巨大变化，从政府与开发商协议商定土地价格变为通过招拍挂形式确定土地使用者。一块具有最佳区位、升值空间大的地皮无疑会成为开发商争先抢夺的目标。由于土地所有权拍卖市场化、透明化等特点，开发商不能再利用政府某些寻租行为和自己的人脉关系低价获得土地。随着土地市场竞争程度不断增加，开发商只好不断提高自己的出价来获得中意的地皮。但是，这部分高出的成本自然就会转嫁到房屋售价上，于是房价被逐渐推成了天价。

（三）土地供给结构角度

2005年起，我国部分地区存在严重的地产开发规模过快，地产价格大幅上涨，供应结构不合理现象。针对房地产市场出现的这些新问题，国家出台了相应的土地政策来调整房地产市场的土地供给结构。2005年3月，国务院办公厅颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》，要求“加大住房供应结构调整的力度，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例”。为进一步加强房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，2005年4月，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部等部门联合颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确指出要“强化规划调控，改善住房供应结构”。

为满足我国大量低收入群体的住房需求，国家出台的相应土地政策已经将房地产市场结构进行了重大调整。经济适用房等保障性住房面积正在逐年增加，但对于开发商来讲，出售这部分房屋所得利润极低，很少有开发商愿意将有限的资源投入到保障性住房的开发建设中去，但是出于政策的要求考虑，保障性住房的建设比例正在逐年增加。而我国对保障性住房购买资格有严格的限制，并非所有人都满足，绝大部分消费者仍然是普通商品住宅的购买者。因此，对于普通消费者庞大的住房需求来讲，如果普通住宅的有效供给不能满足的话，普通住宅的土地价格就会继续上涨。

四、结论

本文研究表明，土地政策会对房地产价格产生重大影响，其作用途径主要有三方面，即土地供给政策通过调整土地供应量、供应方式和供应结构，对土地价格起到了大幅拉升的作用，从而影响了房地产价格的增长。而对土地政策参与宏观调控的影响路径研究，也为我国主体功能区建设提供了理论基础，为我国不同功能区的宏观调控提供了一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]Pollakowski.H.O，S.M.Wachter.The Effect of Land-Use Constraints on Housing Prices[J].Land Economics，1990，66（3）：315-324.

篇4

关键词：土地制度，主体功能区，区域性土地政策

一、引言

迄今为止，我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度，但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样，对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状，是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权，不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障，而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市扩张成本就越低，招商引资越便利，政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控，其宗旨是约束地方政府行为。但是，土地调控的闸门在中央，而土地闸门的把手还在地方，加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变，地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动，进而使中央政府的土地调控效果大打折扣，对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。

本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性，提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则，并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，设计了相应的土地政策。

二、推进形成主体功能区土地政策的基本思路

（一）以进行主体功能区规划为契机，开展国土规划

在我国经济发展的规划中，有以经济发展为主导的五年计划，有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划，有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中，各自为政，相互冲突，导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导，决定一个地方在一个阶段的经济面貌，也决定地方领导的政绩，因此，往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应，而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力，加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段，在城市建设规划方面，出现2-3年各地就进行一次规划修编，也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下，对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划，但是，由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期，另一方面，由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的，带有明显的计划经济色彩，对经济发展预期明显过低，造成土地利用总体规划大大滞后，越来越失去其权威性，甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划，是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础，以国民经济和社会发展规划为依据，以城市规划和土地规划为支撑，逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机，把国土规划提上议事日程，从可持续发展和区域协调发展的角度，对国土进行全面规划，实行科学的国土开发和保护，对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局，以《国土规划法》的形式予以明确，提高规划的科学性，减少行政干预，减少下位法之间的冲突和矛盾。

（二）有利于空间合理布局，形成区域梯度发展

改革二十多年来，区域之间的调整，土地政策起到了很重要的作用，20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面，区域朝着均衡方向发展，而乡镇企业之所以能全国遍地开花，在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业，解决农民的就业和收入问题。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比邻港澳的便利外，也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法，据调查，这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地，这就大大降低了企业创办的门槛，为招商引资创造了大大便利。90年代末以后，长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理，但这一区域80年代乡镇企业大发展时，留下了大量存量集体建设用地，为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。

随着珠三角和长三角的高度工业化，土地稀缺性大大提高，产业转移势在必然，中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一，土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区，由于土地稀缺性十分高，如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路，不仅导致土地的不集约、节约利用，而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展；重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色，土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验，避免建设用地完全通过征用的倾向，给集体建设用地进入市场开辟一个通道，将对优化开发区的发展具有重要战略意义；限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主，土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主，通过补偿和转移支付，缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此，在推进形成主体功能区建设中，根据不同区域的功能定位，形成区域性的土地政策，将有利于区域发挥比较优势，形成区域之间协调发展。

（三）建立和健全补偿机制，缩小区域差距，实现区域共同发展

我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展，一个很重要的原因是，一个地方不抓经济，该地区与其他地区的差距就会不断拉大，地方政府收入也上不来。

地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定，而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高，居民购买力越强，房地产业越活跃，土地市场也越发展，政府土地收入也越高。反之，一个地区的工业化、城市化程度越低，居民购买力越低，房地产业不发展，土地市场也无法发展，政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。

尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡，但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距，一个地方的产业不发展，尤其是地方可支配的收入上不来，光靠财政转移支付，无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。

解决的办法是，根据主体功能区的区域划分原则，对于能发展的区域（优化开发区域和重点开发区域）在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松，支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程；对于限制开发区域和禁止开发区域，除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外，在财政上专辟生态和环境保护基金，给予补偿；除了中央财政渠道外，还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制，即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿，办法包括建设用地指标可交易，建立政策性移民专区等等，让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果，让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境，形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。

（四）充分发挥市场机制的作用，实现稀缺土地资源的集约、节约利用

我国上一轮经济发展中，政府通过垄断土地供应主导经济发展进程，这种增长模式，虽然保证了工业化和城市化的高速度，但也带来政府经营土地和金融的高风险，农民权益受损，土地的粗放利用，形象工程林立，环境恶化，土地腐败。

我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色，但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是，要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断，发挥市场在土地配置中的基础性作用，通过价格机制反映土地资源的稀缺性，引导土地的更集约、更节约及更有价值利用；将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置，让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果，促进社会和谐和政治稳定。

具体而言，在优化开发区，土地政策的重点是，强化市场机制的作用，政府逐步退出对土地征用和供应的垄断，诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置，将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法，并形成地方规章，对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段，一定要吸取优化开发区的经验教训，改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路，真正发挥市场在配置土地资源中的作用，既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用，又通过健全市场和农民土地产权保护，降低企业创办门槛，实现农民土地权利对土地级差收益的分享，为实现城乡统筹和共融提供制度空间。

三、主体功能区的土地政策设计

（一）优化开发区的土地政策

1.优化建设用地供应结构，促进城市化和工业化协调发展。（1）改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高，城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下，城市用地与工业用地的比重关系，提高土地的集约度和利用效率，推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变，促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商业和房地产用地的市场供应量，促进房地产市场的健康发展。具体途径是，将建议（2）中提到的减少的行政性划拨用地，转用于通过市场方式供应于经营性用地，以及将建议（4）中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。

2.强化市场在建设用地配置中的作用，探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。（1）严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛，占地过多，既浪费土地，又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定，清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定，尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。（2）着手制定“公共利益征地否定式目录”，明确规定以盈利性为目的的用地不得征用，土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要，可以对土地实行征收和征用”的原则，改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决“公共利益”在法律上难以准确界定的情况，建议出台政策明确规定，只要是以盈利为目的的用地，即可判定为非公共利益，这类用地不得通过征用获得，并列出不属于公共利益用地的名录，作为将来国土部门监察的重要内容。（3）限定政府储备土地为存量土地，严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围，明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。

3.严格控制建设用地增量，把盘活存量作为土地政策的着力点。（1）出台政策统一处理历史遗留问题，在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机，以盘活闲置土地为目的，由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定，对闲置用地的界限、类型、范围、期限，金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时，加强土地利用制度改革，加大土地腐败的处罚力度，进行土地保有环节的税收征收试点，提高房地产商持有土地的成本，防止土地投机。（2）对存量集体建设用地的确权进行分类处理，在政策上既要给出路，又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费，由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁，应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。（3）尊重农民土地财产权利，构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益，土地价值升值的绝大部分应留给农民集体；在物业改造中，尊重农民意愿，尽可能保持土地的集体所有；对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目，要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体，让农民集体长期享有物业出租的收入。

4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地；（3）城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。

5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在优化开发区，既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占，又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例，土地严管前，浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里，启动开发面积484平方公里，仅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建设用地的按计划指标控制与管理，再过5到10年，浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年，全省建设用地平均年使用量约50万亩，最高年份达70万亩。土地严管后，2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩，加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩，大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整，以适应地方经济发展和城市化进程。（2）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（3）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡，这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展，这种做法将越来越普遍，甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

6.进行土地财产税改革试点，培植地方政府可永续利用的地方税源。（1）启动土地财产税改革，让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验，土地财产税一般作为地方政府主要税种，可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难，合并税种，统一征收，分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收；将现行的各种土地税费合并为三个税种，即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税，将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收，体现保护耕地的目的；土地保有税是对持有建设用地者的征税，基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况，可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格，税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税；土地交易税是对建设用地的交易行为征税，既让地方政府可以获得稳定的税源，也有利于土地转向最有价值的使用。（2）在土地财产税改革探索阶段，尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法，并明确土地出让金由地方使用，中央不参与其利益分配。中央可明确规定，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，有利于这笔资金的规范有效使用。但是，在操作上要注意以下两点：一是，预算资金管理是年初进行预算，年终审核，而土地出让金是政府出让土地所得，它是一种政府垄断下的市场行为，当年计划出让多少土地可以由有关机构控制，但出让金多少则受市场左右，土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是，中央在土地出让金预算管理的规定中，应规范和提高土地出让金的使用效率，决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。

7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场，让农民分享工业化、城市化成果。（1）尝试政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场，这样，一方面可以减轻政府的财政压力，另一方面有利于农民分享土地级差收益，使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法，值得推广。（2）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（3）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。

（二）重点开发区的土地政策

1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用，警惕和防范政府经营土地风险。（1）改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区，政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓，对经济发展的负面影响大。在一些省份，2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市，不利于区域协调发展，应该予以改变。（2）在重点开发区，地方政府也借鉴优化开发区的做法，实行政府土地储备和独家经营土地，但是，由于经济发展尤其是房地产市场发育不足，土地出让收益不理想，政府经营土地并非一本万利，应减少政府独家供应土地的局面，禁止政府将增量土地放入土地储备。（3）在重点开发区，基础设施用地比重过高，带来供地结构的不合理，也影响土地收益，应当予以改变。

2.尝试工业用地直接进入市场，维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响，让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台，可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为，但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段，农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移，都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明，在符合规划和用途管制的前提下，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既大大降低了企业的用地成本，又保证了农民可以长期分享土地增值收益，地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法，有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户，促进制造业向重点开发区域的转移，继续保持我国制造业在全球的竞争优势。

3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。（1）城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下，要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律，一切用地以规划为蓝本，不能突破规划，也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新，变相大面积圈占农地。（2）在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存，有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是，由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局，建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权，而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。（3）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（4）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。

4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律，结束集体建设用地大量非法流转的局面。（1）应在符合规划的前提下，集体土地应与国有土地一样，可以出租，出让，转让，抵押；可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》；农民可以获得土地流转的绝大部分收益；集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得。（2）所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划，农用地转非农建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，依法进行土地登记，办理转用手续，取得转用证书。（3）要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查，制定出补办转用手续的最后期限和罚则，使所有非农建设用地必须依法取得，禁止私下流转的土地黑市；建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易，这一过程不改变集体土地所有权性质，任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则，与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理，确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上，严格界定集体经济组织和农民在土地权利，在流转收益分配上的关系，要加强对集体经济组织土地收益资金的管理，将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障，以保障农民的长远生计。

5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地。（3）城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。

6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（2）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡。（3）随着经济发展，跨省耕地动态总量平衡将不可避免，建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。

（三）限制开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。（1）国家财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。（2）继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止，但是对于限制开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。（3）国家出台政策，建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。

2.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的“公地悲剧”问题，解决草场界定中的技术和产权问题。

3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程，带来当地人口致富，应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上，改变完全集中于大中城市的格局，对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。

（四）禁止开发区的土地政策

1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区，资源的保护具有国家公共品的特性，因此，必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口，因此，必须由中央财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。

2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策，对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用，考虑到这些地区的生态正处于修复期，当地农民还没有经济能力承担后续功能，继续10-15年的中央财政支持相当关键，因此，这一政策对于禁止开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此，在实施主体功能区以后，由于禁止开发区主要承担生态功能，中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。

篇5

【关键词】土地整理；地形图；测量技术

0.引言

土地整理是地形数据库的建库工作重中之重，地形图测量是其中必不可少的环节。随着科学技术的迅速发展，地形图测绘技术也发生了革命性的变化，由以往传统的人工测量方式发展为现在的全自动化、高清数字地形图测绘技术。一系列新型的地形图测量技术应运而生，可以满足不同地形地势的测绘需求，克服复杂地势对测绘带来的困扰，大大提升了地形图测绘的精准度和完整性，很大程度上缩小了误差，从而为地形测量数据质量提供重要保证。

1.土地整理及测量工作

地形图测量工作是土地测绘整理项目中至关重要的环节，是整个土地管理项目的前提基础，地形图测量精准度的高低直接影响到整个土地规划项目的是否顺利开展，进而直接影响到项目施工科学性和可行性[1]。精确可靠的测量数据是确保土地涉及规划的前提条件，会使得项目规划更详细、更便捷，能够让项目规划设计更加贴近显示，方便后期施工。一般情况下，土地地形图测量是按照1：2000的比例尺进行测量的，但是某些重点土地区域要做好精确化整体，比如水沟、堰塘、道路、提灌站等，这些地区在土地整理过程中一般要按照1：500的比例尺进行测量。其实，不同的地形地势在进行地形图测量采用不同的比例尺，这是地形图测量的一项技术要求。在土地项目工程的初步设计阶段，一般采用1：5000比例尺，对于地质灾害性地形进行灾害监测和评估时一般采用1：2000比例尺，而1：500和1：1000通常用于项目工程中的施工和验收环节。在测量过程中为了确保测量结果的精准性，一般将测量结果和一直结果进行比较，从而提升测量数据的精准性。完成地形图数据测量只是第一步，之后还必须将测量的结果应用到实地地形图中，验证其精准性，从而发现不足之处，从而加以修改，补查缺漏之处。

2.土地整理地形图测量技术影响因素

地形图测量技术一半是测量地球表面上的地物在水平面上的投影和高程，将投影和高程距离按照一定的比例尺进行缩小，在采用符号标注并绘制成地形图。一般情况下大面积土地地形图的测绘工作会采用航空微型测量技术，而针对小范围的土地测绘一般采用聚酯薄膜测图板技术[2]。影响地形图测绘数据的精准度的因素有很多，主要有以下几个方面：一是天气。天气因素是影响地形图测绘的首要因素，恶劣的天气环境会给测绘工作带来极大阻碍，也会使测量所得结果出现误差，进而直接影响到测量数据的精准性。二是测量仪器的性能。测量仪器性能高低是影响测量结果的关键，性能良好、能够保持稳定的工作状态的仪器更能够确保测量结果的准确度，因此测量工作开始时要检查仪器的工作状态，调整好仪器的各项参数设置。三是人为因素。测量员是操控仪器和完成测绘工作的重中之重，如果测量员自身业务技术水平较差、缺乏责任心、对工作技术要求松散、操作过程不符合规定，这些问题的存在会使得测量数据的精准度大打折扣。

3.土地整理地形图测量技术类型

3.1数字化测量技术

数字化地形图检测技术是一种新型的测绘技术，它的主要特点是精确度高、成图速度快。数字化测量仪器操作简单便捷，用于野外测量较为灵活方便。它的优势主要体现在以下几个方面：一是测量结果实时显示。数字化测量仪器设备具有高清的成像成图软件系统作支撑，能够将测量到的地形结果通过图像形式动态实时地展示出来，而测量员整个的地形测绘工作也是透明而直观的，可以为地形测量做好监督管理工作。二是提高野外地形测绘效率，节省测绘工作时间，该仪器特别适用于野外地形测绘，能够任意查看定位坐标。该项技术能够弥补以往传统测绘技术不能迅速成图的缺陷。三是不收作业时间限制。数字化测量技术没有作业时间的要求，拥有智能化操作系统，能够自动完成地形测绘工作，大大减少人工操作的工作量。采用数字化测量技术只需一个人就一个完成采集点坐标测量数据采集，此外该仪器能够将采集到的数据通过联网设备传递到数字化软件数据库中，并根据使用者的要求生成不同比例尺的地图[3]。

3.2全站仪测量技术

全站仪测量技术同样是一款操作便捷的技术，它同样具备测量数据精密、操作灵活轻巧的优势，全站仪测量所得的数据一般都是高精度的测量结果。在土地整理地形图测绘中，全站仪测量技术是不可或缺的技术手段。随着现代科技的逐步发展，全站仪仪器的便捷性和精准度也在不断提高[4]。全站仪测量技术的优点主要体现在以下几个方面：一是在项目工程地形图测量时，要运用到工程放样，采用全站仪测量能够将施工设计规划图中的相关电位精确而快速地预设到地面上，减少施工误差。二是才继续拧地形图测绘时，能够将控制测量技术和地形测量的实施过程进行同步，为施工测绘提供前方交会、后方交会，并指导项目施工的导向测量工作。

3.3GPS-RTK定位测量技术

一是具有高精度、高效率的优势。GPS测量时，载波相位法可以将精度拓展到1ppm。在大量的工程测绘实例中，运用GPS技术测量的相对定位精度能够控制在50m以内，目标相对定位精度能够精确到1mm，也就是说能够观测到一只苍蝇或蚂蚁的动态运动过程。而在1500m以内的工程测量和精度定位中，监测定位数据的误差在1mm以内，在高层建筑检测定位时，垂直平面误差在5mm以内。由此可见GPS定位测量技术的具有高精准度的优势。GPS定位测量技术能够在短时间内获取定位数据，为工程测量提供有价值的参考依据。二是具有多功能、适应广的优势。GPS定位测量的功能繁多，应用范围较广。GPS能够为客户提供持续性实时的动态目标的三维立置、移动速率以及时间信息，在定位和导航功能之外还可以用于测量目标运动的速度和目标距离。三是具有测量耗时短、操作简便的优势。传统的工程测量以静态定位为主要方法，选择一条准线，根据规定的观测精度和观测要求来完成检测测量任务，测量时间在1小时至3小时间，而GPS动态定位法，可以将几个小时的测量任务缩短为短短几分钟，甚至几秒钟。GPS定位测量技术本身是建立在计算机技术、互联网通信技术以及空间定位技术的基础之上而发展起来的，因此自身的智能化和自动化水平较高，只需要人们根据实际应用安装一定的开关设备，同时发出任务指令，GPS定位系统就能够全面、精确地采集到用户所需要的数据。

4.结束语

在土地整理的地形图测绘过程中，要正确选择合适的地形图测绘技术，严格遵守测绘时的相关操作规范和行业准则，测量人员要秉持严谨负责的工作态度，测量前检查仪器的共组状态，注重测量结果的精准度和质量型，这样才能确保地形图测绘的规范化、科学性以及可靠性。

篇6

【关键词】农村土地；土地征收；补偿；对策

Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation

Xie Peng，Zhang Da-jiang

（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）

【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.

【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures

1. 农村土地征收的立法现状

土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。我国征收集体土地的所依据的法律法规目前，是在国家根本大法《宪法》的指导下，以《中华人民共和国土地管理法》等为主，同时根据各省、市级人民政府制定的一些法律规章、地方法规。

2. 农村土地征收存在的问题

2.1公共利益界定不清，土地征收滥用严重。

我国《宪法》第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。然而何为公共利益？我国相关法律并没有作出规定，这无疑扩大了政府的自由裁量权，易造成滥用土地征收权力的现象。

2.2补偿收益主体不明确，补偿分配不合理。

首先，我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，同样“集体”的具体内容也没有明确规定，这就导致了农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”，进而导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。[1]；其次，农村集体经济组织成员资格认定的标准不统一，补偿费在被征地农民个体之间分配混乱。村委会根据村规民约确定被分配人员资格及分配办法。在发放数量上，有的全部发放，有的村集体先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]

2.3土地征收程序不完善，缺乏有效监督管理。

我国土地征收程序主要包括征收土地公告和征地补偿、安置方案公告，以及办理征地补偿登记等，但从实际操作上看仍存在诸多不足：

（1）征收补偿程序可操作性不强，关于土地征收程序的一些重要事项上规定的模糊不清。例如《土地管理法实施条例》第 25条规定：“征地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3个月内全部支付”，但在实践中，并未参考这一期限，大都滞后发放。

（2）补偿纠纷发生后，缺失救济程序。对于补偿决定，《土地管理法实施条例》中规定由政府行使裁决权，缺乏应有的中立性。

（3）农村土地征收补偿标准偏低，失地农民社会保障堪忧。土地对于农民而言具有生产资料和社会保障两种功能，征地与拆迁补偿定价时应当引入市场机制充分考虑土地自身价格和未来社保价格，应当按照市场基本价值规律科学确定征地与拆迁补偿标准。[3]现有的征地a偿标准在于用过去的物权数值测算未来的物权权益，没有包含未来社会保障价值。

（4）据国家统计局对2942户的农民调查，耕地被征收前人均纯收入平均为2765元，土地被征收后人均纯收入为2739元，约下降了1%。再看支出，土地被征前农户的家庭消费支出相对较低，有些农产品如粮食、蔬菜等还可以自给自足；土地被征后农户面临与城镇居民相同的消费环境，生活支出大大增加，不仅所有商品都需要从市场购买，一些大项消费如住房、子女入学、大病就医等更增加了普通农民的生活负担。由此可见，征地后农民的生活水平总体是下降的。[4]

（5）补偿方式简单趋同，缺乏长效性。我国现行的法律中，关于土地征收的规定主要体现在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国宪法》中，但两法对于土地征收补偿问题仅一笔带过，没有明确规定，造成以下问题：各征收补偿单位在实践中基本上都是以现金补偿为唯一方式，未考虑到被征地人的长远利益。一夜暴富后的失地农民的生存都将面临严重困难。

3. 对我国农村土地征收过程中出现问题的对策

笔者认为，解决上述问题，可以从以下几个方面入手：

3.1界定“公共利益”的范围。

笔者认为，应当通过概括的基础上加以列举的方式明确“公共利益”的范围。梁慧星在其主编的《中国物权法草案建议稿》中，对公益作出了列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。” [5]

3.2严格土地征收程序与监管。

（1）建立土地征收部门对征收是否符合公共利益需要的认定程序。以法律形式大致明确其内涵和外延。

（2）提高征地信息的公开程度。征地政府应当通过多种渠道普及征地法律政策和征地公告。公告内容应包括征地原因、征地单位、征地范围、征地时间、补偿方式等，以增强征地工作的公开性和透明度。

（3）引进司法救济程序。在土地征收法律制度中应赋予在征地纠纷案中保持相对中立的法院或其他仲裁机构对案件的管辖权，在案件的审理中，确保农民的合法权益的到保护，确保审判结果的公正。[6]

3.3提高补偿标准。

就补偿标准而言，应充分考虑被征地农民的基本生活要求确保其原有生活水平不降低。

（1）提高补偿标准最根本的是需要建立市场化的土地评估制度，制订区片综合地，考虑地类、产值、地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等市场因素合理确定土地价格。

（2）创新农地使用制度。尝试让集体经济组织保留部分土地产权进行流转，通过办市场、建标准厂房和商业用房、造停车场等予以出租，也可以在国家、省、市重点工程及企业集团用地中，把集体土地产权作价入股收取年租金，使农民有稳固的收入和就业机会。[7]

3.4S富土地征收补偿方式。

丰富土地征收补偿方式能够进一步确保农民获得充分的安置。笔者建议采取以下几种补偿方式：

（1）货币安置。主要有分期、一次性和终身货币安置。相比于一次性货币安置方式，终身和分期货币安置更适合农民利益的保护，采取终身和分期货币安置方式能够避免由于物价上涨而产生的问题，按照物价变化情况定期调整补偿费用。

（2）农业安置。划分一定面积或质量较好的土地给农民，使其能够继续开展农业活动，自给自足，或者转变为其他农业方式。

（3）提供免费的职业技术培训或提供工作岗位。只有将生存技能教给农民，才能实现真正的脱贫。

（4）企业补贴安置。若是为了建设乡镇企业而占用农村土地，可以提供当地农民就业机会。

4. 结语

土地征收事关失地农民之生存，事关社会之稳定。在不断推进城市化、加速推进和谐社会的进程中，我们必须从根本上保障农民权益，结合本国国情，结合各地实际情况，通过完善法律法规、政策调整，弥补和改进当前土地征收制度中存在的缺陷和不足，构建具有中国特色的土地征收补偿制度。

参考文献

[1]农村土地征收问题研究 [期刊论文]《建筑工程技术与设计》，2015年 张雅娜.

[2]农村土地征收补偿费用分配存在的问题及法律规制 [期刊论文]《法制与社会》，2015年 黄洪强 等.

[3]农村集体土地征收补偿问题、原因及对策 [期刊论文]《武汉商业服务学院学报》，2013年 余鑫 等.

[4]非理性征地补偿的制度诱因 [期刊论文]《改革与战略》，2009年 左静.

[5]《中国物权法草案建议稿》梁慧星 社会科学文献出版社2000-03.

[6]科学发展观视域下的农村土地征收补偿制度思考 [期刊论文]《湖南科技大学学报（社会科学版）》，2011年 吴传毅.

篇7

在新批准的城市规划区范围内征收用于政府储备的农用地，对在征地储备工作中积极主动、密切配合，按期完成任务的乡镇（街道）和村（居）委会，给予乡镇（街道）、村（居）委会两级总共每亩2.5万元的奖励，奖励资金由市级财政从取得的土地出让收益中列支，专项用于支持乡镇（街道）和村（居）委会组织实施的农村基础设施建设项目。具体办理程序：由市国土资源局根据征地情况提出奖励意见，经市财政局审核后拨付；为调动农民群众协助开展土地收储工作的积极性，在按规定补偿标准进行补偿的同时，依照有关规定，利用从土地收益中提取的失地农民基本生活保障资金为失地农民建立养老保险，解决生活保障问题。具体办法另行制定。

二、盘活存量用地，严格控制土地收储成本

对城市规划区范围内的存量国有建设用地改变原来用地性质及规划条件，由政府收回土地使用权、重新公开进行挂牌出让的，对超出底价的市场溢价部分，按40%比例返还给原用地单位，费用计入土地收储成本。

各区及各融资平台要严格按照现行政策规定收购储备土地。收购储备经营开发性土地，必须按照有关规定，由市财政部门全过程跟踪评审，并出具收储成本认定评审意见。各区新增工业用地和旧村改造用地的收购储备成本，由同级财政部门投资评审中心负责评审。

三、统一土地出让运作平台，规范资金上缴程序

根据《省国有土地使用权招标拍卖办法》（省政府令第123号）规定，土地行政主管部门负责本行政区域内的土地招标、拍卖、挂牌活动。各区及各融资平台储备的土地，凡经营开发性用地（不含旧村改造和工业用地）对外出让的，一律通过市国土资源局土地有形市场统一运作，土地出让金全部通过“省非税收入征管系统”上缴市财政国库。

四、调整完善市与各区土地收益分成政策

（一）在新批准的城市规划区范围内，工业用地和旧村改造用地继续分别由各区运作，土地出让金由各区分别收取，并按规定用途自行安排使用。

（二）区属企业（含事改企转制单位）改制、破产后出让原划拨土地取得的土地收益，凡改制、破产企业安置职工存在资金缺口的，由市财政审核确认后，在土地收益范围内按资金缺口一次性返还相关各区，专项用于保障职工权益。

（三）对高新区范围内的经营开发性土地出让收益,市与高新区按下列比例分成：出让京沪铁路以西土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后，按3∶7比例分成；出让京沪铁路以东土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后,剩余部分全额返还高新区。

（四）对区东部新城区规划范围内（西至天烛峰路，东至芝田河，南至泰新路，北至刘家庄水库以北道路，面积约40平方公里）的经营开发性土地出让收益，市与区按下列比例分成：出让老泰莱路以北土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后，按3∶7比例分成；出让老泰莱路以南土地取得的土地收益由市财政扣除应计提专项资金后，按6∶4比例分成。

（五）对旅游经济开发区和岱岳区青春创业开发区规划范围内（旅游经济开发区西片区：西至界首405仓库路、京沪高速公路，北至环山路及其向西的延伸线接405仓库路，南至泰肥铁路，东至学院西墙和大桥路。东片区：津浦铁路以南，泰肥铁路以北，东至两铁路交叉口，西接大桥路。面积约23.9平方公里；青春创业开发区：东至京沪高速公路，南至天平街道办事处与夏张、满庄边界，西至耿庄、重河、北大圈、南大圈的村西边界，北至界首和新104国道，面积约39.6平方公里）的经营开发性土地出让收益，按下列比例分成:属于旅游经济开发区范围内的土地出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，市与旅游经济开发区按3∶7比例分成；属于泰山青春创业开发区范围内的土地出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，剩余部分全额返还岱岳区，弥补因旅游经济开发区封闭运行所造成的土地收益和税费损失。

（六）城市规划区范围内其他经营开发性存量土地的出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，市与相关区按7∶3比例分成。

（七）城市规划区范围内其他经营开发性新增建设用地的出让收益，由市财政扣除应计提专项资金后，市与相关区按6∶4比例分成。

篇8

当前农村土地整治存在的问题立法问题。尽管2003年以来，国土资源部陆续颁布了一系列的政策文件和操作规范，但不可否认，从部门规范性文件到一套完善的土地整治法律法规体系，其间还有很大的距离需要跨越。系统梳理和总结已有的相关政策文件，切实加强土地整治的立法工作，是当前土地整治管理工作中一项十分紧迫和极其重要的任务，一部全国性的土地整治法律法规也需要尽快从幕后走到台前。资金问题。搞好土地整治，需要“真金白银”和实实在在的投入。因此，必须建立稳定的资金渠道，才能充分保障新农村建设中土地整治工作的顺利开展。《土地管理法》以法律形式确定了新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费等资金主渠道，保证了对土地整治的长期稳定投入。从2007年起，按照国家加强土地调控的要求，国家又将新增建设用地有偿使用费提高了一倍，进一步扩大了资金规模。同时，国家要求将土地出让金纯收益的15%用于农业土地开发，又进一步拓宽了土地整治资金渠道。但目前所投入土地综合整治的资金一个明显特点就是全部由国家无偿投入。

今后一段时期，需要在稳定现有的资金来源渠道的基础上，进一步完善土地整治资金投入机制。应考虑研究建立合适的融资机制，将目前大量的社会闲散资金引入到土地整治工作中来，提高土地综合整治资金来源的社会化程度。另外，还有必要研究完善土地整治资金的投入使用程序和使用监管机制，促进资金更加合理使用，并得到有效监管，不被挪用、滥用及其他违法违规使用，切实保证土地综合整治资金的使用效果。协同问题。农村土地整治内容丰富、涉及国土、规划、建设、农业、水务、交通、环保等众多部门，如何建立有效的合作联动机制，加强各相关部门之间协作，提高土地整治工作效率，也是需要研究的重要问题。绩效考评问题。当前，土地整治的绩效评价工作仍是一个薄弱环节，从而导致土地综合整治中出现“偷工减料”、“重过程，轻结果”、“重形象，轻实效”等问题。因此，土地整治工作的绩效考核评价问题值得深入研究，更加科学、合理和更能从分发挥激励-约束导向作用的绩效评价考核标准体系亟待建立。构建土地整治机制加强立法和规划工作，完善土地整治法律法规体系。首先需要进一步完善土地整治立法工作，包括尽快制定全国性的土地整治条例和系列配套性的实施办法，夯实土地整治工作的法制基础。其次，迫切需要科学规划，使土地整治规划与土地利用总体规划、城乡建设总体规划相衔接。同时，还应当科学制定新农村建设规划和土地整治计划。现阶段，由于农村土地整治与新农村建设密不可分，因此农村土地整治必须建立在新农村建设规划基础上，通过具体项目的实施向新农村的总体目标迈进。拓宽融资渠道，建立稳定的土地整治资金筹集机制。搞好土地综合整治，必须建立稳定的资金投入渠道。要坚决落实政府各类土地收益用于“三农”的规定，充分利用好新增建设用地土地有偿使用费、土地出让金用于农业土地开发部分、耕地开垦费及土地复垦费、耕地占用税等各方面资金，并严格收缴，严格按规定用途整合使用，加强督查，使之成为政府支持土地整治、支撑新农村建设可持续发展的资金源泉。

切实落实财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地整治相关资金使用管理有关问题的通知》的内容和要求。在发挥政府作为土地整治资金投入主渠道作用的同时，还要积极探索创新，形成多元投入的机制,按照“谁开发、谁受益”的原则，农村集体筹集一部分，鼓励农民投工投劳,吸收社会资金,鼓励具有一定资质的企业参与土地整治,充分调动各方面的土地整治积极性，对通过土地综合整治增加的耕地，可实行政府收购制度。同时应整合各项支农资金，将农村交通、水利、农业综合开发等各项涉农资金与土地开发整理资金统筹用于村庄整理和新农村建设项目，提高资金使用综合效能，同时强化专项资金管理，完善资金监督检查制度。可以考虑结合中央提出的“加快推进农村金融改革”的要求，创新设计金融工具，进一步拓宽土地整治工作的资金来源渠道。促进取得实效，建立科学合理的绩效考核评价机制。土地整治工作除了“事前规划和计划”、“事中实施和监督”外，还有一个必不可少的环节，就是“事后评价和管理”。因此，应建立各级土地管理部门和相关单位共同实施的严格的土地整治绩效监督评价机制。按照“设置合理、操作可行、评价充分，科学考核”的原则建立土地整治绩效考核评价指标体系及评价考核专家库，同时配套制定相应的奖惩和激励约束机制。通过定期对土地整治项目执行情况进行考核评估，加强土地整治工作实施开展的动态监测与跟踪分析，及时发现和解决存在的问题，总结经验和教训，提出改进建议和措施。在土地整治绩效考核评价中，还应该注意发挥群众和团体的积极作用。提高参与各方积极性，建立科学有效的激励导向机制。土地整治工作的参与主体众多，包括各级地方政府、农村集体和农民、项目施工企业、社会投资参与单位等等。这些参与主体的积极性是否能发挥好以及能否持续保持下去，关系到土地整治是否能取得真正的成效及能否可持续开展，因此，必须调动各参与主体的积极性。这之中，建立科学有效的激励机制至关重要。对于地方政府，应该根据其所辖区域内的耕地面积、承担和开展土地整治工作的规模及成效等因素，在土地整治专项资金分配上体现出差别和鼓励扶持倾向；对于农村集体和农民群众，最基本的要求是不能因土地整治给他们增加额外经济负担，同时要让他们在土地整治中获得实惠；对于土地整治项目施工单位，主要是通过招投标的方式选择，但同时考虑到要保证工程质量，不能一味地压低土地整治工程承包价款。

对于社会投资主体，应从政策上加以鼓励，最重要的是要为他们设计合理投资回报渠道，如优先考虑社会投资主体对建设用地需求及探索实行土地整治股份制的模式。充分维护农民利益，建立健全公众参与和法律援助机制。一是要在整个土地整治过程中,应让农民享有充分的知情权、参与权、建议权和监督权。二是维护好农民的土地承包经营权和宅基地权利，特别是要做好农村土地综合整治后各项土地权益的分配工作，按照“公开、公平、公正”原则开展工作并接受社会广泛监督，提供充分有效的法律咨询和法律援助救济服务，严格防止各种侵犯与损害农民和集体合法土地权益的行为发生。

篇9

关键词：土地调整；嵌入性；制度实践

一、研究背景

自以来，我国逐步稳定农村土地承包关系。但是，在中央政策对土地承包关系越发强调稳定时，很多农村地区的土地调整却是一个普遍的现象。根据中国人民大学和美国农村发展研究所2008年组织的17省份农村土地调整数据显示，自分田到户至今，被调查村进行土地调整的次数中位数是2次，63.7%的村在二轮承包（或30年不变）时进行过土地调整，34.6%在二轮承包之后还进行了土地调整，主要原因是人口变化（64.5%）和征地（10.6%）。

二、概念界定

“嵌入性”概念（或者叫嵌入性视角）是“新经济社会学”的核心概念，在格兰诺维特看来，“行动者既不是像独立原子一样运行于社会脉络之外，也不会奴隶般地依附于他/她所属的社会类别赋予他/她的角色。他们具有目的性的行动企图实际上是嵌在真实的、正在运作的社会关系系统之下的。”我国学者汪和建则提出行动嵌入于网络、网络嵌入于制度、制度嵌入于文化，在研究网络对行动的作用的同时要注意更大范围内的“制度”的作用，而在研究“制度”的形成与作用时又要考虑具体社会中的“文化”形态及其作用。

三、基于S村土地调整的实践分析

S村乃是山东省南部的一个自然村且大多数村民选择务农。2011年S村具体情况：村民总人口420人，耕地总面积490亩，村民人均纯收入9200元，每亩种粮直接补贴84元，粮食作物种植面积200亩，经济作物种植面积290亩（数据由访谈S村村干部整理）。

下面我们就结合笔者对S村的实地调查展开嵌入性视角下土地调整过程的分析。

1.土地调整中村干部与村民的社会网络嵌入

在S村每年一次的土地调整中，参与者主要是作为调地组织者的村干部和有调地需求的农户。

S村的土地调整方式是有针对性的局部小调整，正如贺雪峰所说，村社集体依据农户人口增减，每年或隔几年，对土地进行调整。S村的增地者在得到一份土地之后需要向村委会交2000元，这种款项由村干部掌握。

在这种情形下，没有户口但人在村的增地者就会有求于负责调地的村干部：希望在土地调整时得到土地，于是就会出现这类增地者向村干部送礼的情况。在增地者与村干部的关系网络中，村干部因为掌握着分配土地资源的权力而处于优势地位，即村干部具有“结构洞优势”。

2.土地调整中国家政策及地方性非正式制度的嵌入

对调地行为影响最大的制度莫过于国家对土地承包关系的一系列政策法规。《土地管理法》规定：“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”

除了土地制度外，同样对调地行为产生重要影响的还有税收制度及强农惠农政策。从2006年起，农业税的免除、国家农业补贴等惠农政策的实施，使得土地收益增加，使农民更加注重自己手中的土地。

3.土地调整中农民文化价值观的嵌入

（1）起点平均的公平观

长期从事农村政策研究的张路雄先生指出：“老百姓对土地制度的最基本要求是平等的使用权。”土地占有均衡与否是决定农民基本生存状况差异的极为重要的方面，村民不大能够忍受村庄内部的贫富差距，尤其是不能忍受因为土地占有差异而形成获取基本生活资料能力的差异及由此导致的贫富差距。正如学者贺雪峰所说：“几乎所有到农村调查过的学者都发现，农民其实并没有很强的产权意识，他们更多的是要求土地利益占有的公平公正。农民也因此普遍认为土地应该随农村人口变动而进行调整。”

（2）集体化时代遗留下来的“集体土地成员权”意识

在中国农村土地是集体的财产，这种土地集体制赋予村庄内部每个合法成员平等地拥有村集体所有土地的权利。由于成员权的存在，土地调整受到人口变动带来的压力。在这个意义上，30年不变，甚至长久不变的政策并没有成为阻碍土地调整的直接障碍，尤其是当土地调整成为一种村庄习惯时，突然的中断必然引起期待调田农户的不满。S村村民认为，“以前的增多人口都摊地，为什么轮到我这反而不调地了，凭什么，太不合理了”，这种不平衡的心理正是土地调整必须持续下去的社会心理基础。

通过对S村土地调整的微观剖析中可以看出，土地承包制度在具体的实践操作中并不是想当然地被简单实施。在其实施的过程中会因社会网络、制度、文化等作用于其上而产生土地调整，这种多重嵌入环环相扣、层层递进：土地调整受社会关系、社会网络影响，社会网络离不开制度的作用，而无论是行动抑或社会网络都离不开文化。通过嵌入性视角的分析，我们可以看出，对于土地调整在其具体实施过程中具有一定的生存土壤。

参考文献：

[1]叶剑平，丰雷，蒋妍，等.2008年中国农村土地使用权调查研究：17省调查结果.及政策建议[J].管理世界，2010（1）：68.

[2]格兰诺维特.镶嵌：社会网与经济行动[M].罗家德译.北京：社会科学文献出版社，2007：8.

[3]陈璐.医药回扣的经济社会学分析：一种嵌入性的视角[J].视野，2009（1）：98

[4]贺雪峰，刘金志.对农村土地承包期的思考[J].广东社会科学，2009（4）：154、156.

[5]伯特.结构洞.竞争的社会结构[M].任敏等译.北京：格致出版社，2008.

[6]贺雪峰，刘金志.土地何以成了农民的权利问题[J].中国农业大学学报：社会科学版，2010（1）：20.

[7]贺雪峰.地权的逻辑：中国农村土地制度向何处去[M].北京：中国政法大学出版社，2010：50-51.

[8]周其仁，刘守英，湄潭.一个传统农区的土地制度变迁[J].土地制度建设试验监测与评估，1997.

[9]郭利琴.社会转型中的农民行动逻辑研究：以X村集体“调地”事件为例[D].山东大学，2011：10.

篇10

关键词:地籍测绘；土地开发整理；应用

Abstract: Cadastral Surveying and mapping throughout the whole process of land development and consolidation project, the land development and consolidation project is carried out smoothly and high quality has a role can not be ignored. Analyzing the application of cadastralsurveying and mapping in the land development and consolidation in three aspects the basicmeaning of cadastral, in assault in the development of cadastral surveying and mapping,surveying and mapping from an important role in the land development of the cadastral surveying and mapping the report's main requirements.

Keywords: Cadastral Surveying and mapping of land development and consolidation;application;

中图分类号：P271 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

地籍测绘主要是根据权属临界点和临界地址为基本坐标进行测定，在测定过程当中不仅要求精确，而且要求全面，如相关土地的实际使用面积、具体地理位置、土地使用的现存权属关系以及将来可能利用的状况等因素都要在测绘图纸上进行准确全面的绘画，此外，还要根据以上数据与记录制作相应的测绘表格，以有助于开发质量的有效提高。

一、地籍测绘在突击开发中的基本意义

（一）地籍测绘为科学化土地开发的实现提供根本的数据支持

地籍测绘的相关数据需要科学化，科学化的相关数据不仅能够为多个部门提供其所需的数据信息，而且能够实现资源共享，从而提高工作效率，避免资源浪费。具体来讲，地籍测绘相关数据信息的科学化要求在其信息取得与信息共享的过程当中将环境资源、基础设施、经济的统计等多种因素综合在一起进行考虑与完成。只有将环境资源、基础设施、经济的统计等因素与测绘的原始结果进行结合与分析，才能够将需要开发的土地的交通、地形、水环境等多种信息进行综合性的反映，从而为所要开发的土地提供完整的数据。

（二）地籍测绘可以有效降低成本避免浪费

土地开发设计方案的质量高低、预算合理与否以及可获得的效益多少等，都与地籍测绘报告有着直接的联系。土地开发整理过程当中，地籍测绘的精确化与科学化，不仅可以有效提高土地开发整理工作的效率，促进其顺利完成，而且能够有效降低开发成本，避免突击开发整理过程当中造成不必要的浪费。

（三）地籍测绘可有效规范土地开发的工程质量

无规矩不成方圆，土地开发整理这项工作，通常情况下，持续时间较长，工程量较大，涉及范围也较广，因此没有基本的原则与固定的规矩，是难以顺利开展工作的，整个工程也是难以按要求完成的。要想达到土地开发整理的目标，就需要在地籍测绘上下足功夫，因为地籍测绘可以为整个土地开发整理工程提供必要的、基础的数据，且其所提供的数据是精确的与科学的。在其精确科学的数据支撑之上，不仅整个工程的进度、注意事项以及相关原则规矩等都可在其基础之上制定，而且整个工程所要达到的目标，尤其是整个工程最终形成的质量也就可以随之确定。土地开发整理工程在有既定质量目标的情况下，各部门、各环节则可按照相关要求去进行实际工作，从而对工程的完成质量有所规范、有所保证。

二、地籍测绘在土地开发当中的重要应用

（一）地籍测绘在土地开发前期的应用

在土地开发整理前期，地籍测绘的主要应用在于将所要开发的土地的一些前期情况进行完整的表现。首先，地籍报告当中要对开发土地的地形与地貌、居住人口与赔偿金额等方面进行初步评估。其次，地籍报告当中要对长时间没有检查的一些地下管道、道路问题等损坏数据的相关情况进行总结。最后，地籍报告的相关数据要为城市规划与环境管理等部门的工作提供必要的数据说明，为其工作的具体执行提供有力的支撑。

（二）地籍测绘在土地开发中期的应用

地籍测绘报告当中的数据要具有精确性与科学性，因此，该数据具有较强的说服力，土地开发要在该数据的支撑之下，尽可能地减少一些不必要的监督，尤其是一些有可能会影响工程进度的监督，这样不仅有助于工程建设过程当中施工单位自主性与主观能动性的发挥，而且有助于施工单位的统一管理，从而有效提高土地开发整理的效率与质量，对土地开发整理工程的顺利完成与高质量完成有着直接的促进作用。

（三）地籍测绘在土地开发后期的应用

土地开发整理后期，地籍测绘的主要应用在于其竣工测绘数据的应用，因为该数据就是竣工时工程所要达到的水平与高度。从某种程度上来说，地籍测绘报告当中的数据越详细、越准确，竣工后，其工程效果也就越好。因为地籍测绘报告当中的竣工测绘数据是工程目标的直接体现，精确的数据不仅权威而且有说服力，因此，与竣工测绘数据相一致的工程是合格的工程。

三、地籍测绘报告的主要要求

（一）关键位置点的测绘

土地开发整理这一工程的地籍测绘当红总，关键位置点的测绘是其中极为重要的一部分，因为只有将关键位置点测绘准确，才能够进行其他的测绘工作，其他的测绘工作都是在关键位置点确立的基础之上进行的。通常情况下，关键位置点的测绘是先测整体，后测局部，先测表面，后测内在，先粗略的测绘，再细致的测绘。然后根据各关键点的测量设计出一个网格状的图，该图不仅要清晰明了，而且要准确可靠，只有清晰准确的测量结果才符合测绘标准，才有参考的价值。

（二）要对土坎测绘的精确度进行精准把握

土坎的测绘较为复杂，尤其是土地开发整理过程当中往往有着多种多样的土坎，针对这些各种各样的土坎，不仅要把其坎顶、坎脚线进行精心的测量，而且还要将其缓坡的坎顶线进行细心的测量，由于土坎的不规则性较强，要对这些数据进行精准的测绘则难度较大，因此在对土坎测绘的过程当中要给予足够的重视，要保证其测量结果的准确性，只有如此，才能够真正避免因数据不准确而造成的损失。

（三）要将细部的测量进行注明

土地开发整理过程当中的细部测量主要是指要开发土地范围内的房屋的位置与面积、花草树木的种类与年龄、建筑与人口的密度等内容进行测量，这些内容较为琐碎，不仅容易遗漏，而且统计起来难度较大，尽管如此，其准确性还是十分重要，因为这些因素与土地开发整理工程当中的许多问题有着密切的联系，如搬迁等，因此，要在位置点等因素测绘准确的基础之上将这些信息进行注明，只有将这些细部的数据进行注明，才能够在实际的土地开发整理过程当中避免不必要的麻烦与事端。

四、总结

地籍测绘对土地开发整理工程不仅有着为科学化土地开发的实现提供根本的数据支持、有效降低成本避免浪费等基本意义，而且还对贯穿于土地开发管理工程的前期、中期、竣工等多个环节，其数据的准确性与科学性对整个工程建设的顺利完成与高质量保证有着积极的促进作用。为了充分发挥地籍测绘对土地开发整理工程的积极作用，在实际测绘过程当中要对关键位置点、土坎、细部等方面的测绘进行尤其的注意，要确保其准确性与科学性。

参考文献[1]梁梅.浅析地籍测绘在土地开发整理中的应用[J].现代物业（上旬刊）,2011（07）

[2]应超.关于地籍测绘技术在土地开发中的整理应用[J].商品与质量,2012（04）