土地确权法条例范文

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篇1

[关键词]物权登记　物权公示　物权变动模式

前言

物权作为对世权，要求一切社会公众承担容忍与消极不作为的义务。那么为了避免人们动辄得咎，为了交易的安全与秩序，就要求这种强大的权利以特定的表现形式昭然于外而使他人可知，这就是对物权的公示要求。物权通过公示得以明确权利的界限，又通过这种明确进一步强化了物权的效力。而对不动产和特殊动产物权的登记，则是借助公权力机关权威而表彰的，最为典型的物权公示方式。

本文下面将以物权法为主，参照其他法律、法规，对我国现行物权登记实体规则，即终局登记的各要素：登记机关、登记内容、申请主体、登记效力逐一进行归纳分析：

一、登记机关：

首先，依照物权法第十条，国家对不动产实行统一登记制度，因此对不动产物权的登记，应由某经法律、行政法规规定的机关统一负责办理。依各国立法例，由司法机构统一负责不动产物权登记的居多1。但是，且不论我国现行法律对不动产物权登记问题各有规定，物权法本身对此问题的立场就有不同，物权法第一百二十七、第一百二十九条规定，有关土地承包经营权的登记主体，是当地县级以上地方人民政府。那么在将来对不动产统一登记机关的设计中，是无视该规定另行设定登记机关，还是顺水推舟统一在当地地方政府？物权法专门规定土地承包经营权的登记机关，不知有何深意？

其次，依照物权法第二十四条，海商法第九、第十三条，民用航空法第十一条，机动车登记规定第七条，船舶、航空器、机动车物权的登记，分别由船舶登记机关、国务院民用航空器主管部门、机动车登记机关负责。这里的物权，应当指包括所有权、用益物权和担保物权在内的各种物权登记。

再次，而对于其他一般动产，依照物权法第一百八十七条，以生产设备、原材料、半成品、产品设立抵押权的，登记具有对抗效力，但却并未明确规定登记机关。而第一百八十八条规定，以上述动产进行浮动抵押的，登记主体则是工商行政管理部门。这就产生了一个问题，对上述一般动产的一般抵押登记，若由其他机关登记，则将重演“多头登记、政出多门”的弊端；若统一由工商部门登记，则远远超出了仅负责企业设立、变更登记的工商部门的能力范围，事实上，由于一般动产以交付为物权变动的公示方法，实际上没有任何一个机关能够有效的承担一般动产抵押登记这一职责。

二、登记的内容：

权利归属与权利变动互为因果，实为一体两面。进一步而言，“登记”一词本身即具有名词和动词双重词性，名词意义的登记指不动产物权登记薄上有关某人对某不动产享有某种物权之记载；动词意义的登记则指将当事人变动物权之意思标志登录到国家不动产物权登记薄上。2因而登记的内容无法将权利归属与变动截然分开。但是，从对物权登记的目的出发，物权登记的本体及实质应当是物权之变动，因为正因为物权归属因经常性的物权变动而模糊难辨，为保护交易安全与秩序，才有了公示的必要。3而作为公示方式之一的物权登记，根据物权法第三十一条，基于公法行为、继承及事实行为发生之物权变动，无需登记。而引起权利变动的法律事实，依据是否基于当事人意思表示而发生法律后果，又可以分为法律行为，与公法行为、事实行为等其他行为，以及事件。而法律行为基于当事人意思而发生其所追求的结果，是民事主体追求意思自治的工具，也是物权法作为私法所规范的核心。因此，本文讨论的物权登记的内容，事实上即当事人使得物权设立变更转让消灭的法律行为。对物权之登记，就是对当事人法律行为的公示，进而使得法律行为生效或得以对抗第三人。

三、申请登记的主体：

有观点认为，有权申请的主体应该是物权权利人。但又由于在物权法中，不同的物权登记效力不同，或为生效要件、或为对抗要件。作者认为，有权申请的主体，应当是引发物权变动法律行为的当事人。事实上，德国、瑞士等大陆法系也是如此规定的。

若引发物权变动法律行为是赠与等单方法律行为，申请主体自不难确认。但在双方法律行为的情况下，则应当是双方共同申请，抑或其中某一方申请？传统民法国家在法条中高度强调“当事人合意”，故普遍采取了“共同申请制”。我国物权法虽无此种表述，但在实践中也是如此操作的。5作者认为“共同申请制”并不可行，人为增加了申请登记的难度，不利于保护当事人的权利。而应当改为允许双方当事人任意一方即可申请。

四、登记的效力：

物权登记的效力是物权登记规则中最核心的问题。登记是法律在当事人对物权变动合意之外，所人为设计的表彰物权变动的法律程序，通过让物权的存在和变动伴随某种表象，使得物之交易秩序得以维护。而对登记赋予法律效果的不同，也将直接影响登记规则的制度设计，以及相关当事人的权利义务关系。

然而，我国现行法律对物权登记不尽一致，不仅依动产不动产有所不同，还在体系内部充斥着例外性规定。我国对于物权的登记效力十分混乱，经过梳理，可发现以下问题：

第一，纵观世界各国立法例，物权的变动模式可分为意思主义与形式主义，我国物权法第九条和第二十三条规定则清楚表明，我国原则上采取的是形式主义的物权变动模式以及公示要件主义。但是，原则之上又有例外，尤其是对于不动产物权而言，首先，由于我国的生产资料公有制，使得土地所有权只可能发生一种变动，即从集体所有转为国有，因而使得土地及自然资源所有权既不需要设计变动模式，也不需要采取登记作为公示方法。其次，在用益物权实质上发挥了所有权作用的我国，用益物权的变动模式却是各行其是，一方面城市的建设用地使用权依传统采形式主义变动模式，另一方面，农村土地承包经营权和地役权的变动则采取了意思主义，在当事人达成合意之时便发生物权变动效果。至于宅基地使用权，由于这种权利的创设来自于政府审批、集体分配，由极强的公法色彩，又采用了无视登记公示即生效的模式。四种用益物权采用了三种立法模式，而又由于我国“房随地走、地随房走”的规则，连带使得不同性质土地之上的房屋所有权也采用了不同的登记规则，不可谓之不混乱。

第二，如果说物权法中同时规定了登记的对抗效力与生效效力还只是由于我国特殊的国情，那么对于登记的公示公信力上则又出现的新的不一致。物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”这一条规定不但统一了动产与不动产的善意取得制度，而且也规定了物权登记，不论是作为对抗要件还是生效要件，都具有了公信力。

综上，我国物权法在对登记的效力问题上出现了相当多的混乱，其实质是理论上对不同物权变动理论的反复与立法的实用主义倾向，导致登记规则出现了大量游离于基本原则之外的例外规定，损害了整个法律体系的严谨性。

注解：

①江平主编：《中华人民共和国物权法精解》，中国政法大学出版社2007年版，第26页。

②李开国：《中国民法学》，法律出版社2002年版，第325页。

③孙鹏：《物权公示论——以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第6页。

④德国民法典第873条，德国《土地登记薄法》13条，转引自李昊、常鹏翔等：《不动产登记程序的制度构建》，北京大学出版社2005年版。

⑤参见《城市私有房屋管理条例》，第九条。

⑥李昊、常鹏翔等：《不动产登记程序的制度构建》，北京大学出版社2005年版，第143页。

⑦我妻荣：《日本物权法》，有泉亨修订，五南图书出版公司1999年版，139页。