新土地法土地征收补偿标准范文

导语：如何才能写好一篇新土地法土地征收补偿标准，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘 要 在征地补偿实践中，遇到一些现实问题，给征地补偿工作带来一些实际困难。现对征地补偿制度存在的问题及解决措施提出粗浅的认识。

关键词 征地 征地补偿

一、征地补偿制度中存在的问题

（一）征地补偿依据单一

征收耕地的补偿费用包括土地补偿、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均亩产值的六到十倍；征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均亩产值的四到六倍。但是每公顷被征收的耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均亩产值的十五倍。”这种补偿费的依据显然不能真实地、全面地、客观地反映出耕地价格。由于耕地的类型、质量、等级、区位等因素，征地补偿的费用应该有差别。同样是旱田，按照产值计算出的补偿标准是一样的，若综合考虑耕地质量、等级、区位等因素，计算出的补偿标准差别是很大的。

（二）地上附着物和青苗补偿不规范

由于农业产业结构的调整和市场的导向作用，农民的经营理念发生了很大转变，以市场为导向，什么赚钱种什么，新品种、新技术被广泛采用。在征地补偿中，地上青苗补偿没有可依据、可参考的国家标准和省级的地方标准，在补偿过程中极易引发矛盾和纠纷。

（三）征地补偿随意性较大

《土地法》明确规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。在实际征地过程中，并非都是基于“公益性”，政府对“非公益性”用地按照补偿标准征用，然后以市场价招拍挂出让，即使完全按照法定标准补偿被征地农民，也存在着很大的收益差额。由于“非公益性”用地存在，土地补偿价格出现了同区域、同类型土地而不同的补偿价格。

（四）征地执法难度大

按照征地相关制度和程序，在征地依法报批前，国土资源管理部门将根据征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户，集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。然而在实际执行中，对农民在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时不予补偿农民不同意，要求给与补偿，否则拒不交出土地。在执行过程中由于没有具体的法律政策依据，依法强制执行又易引起矛盾，造成社会不稳定，只好给与补偿。在社会上造成了谁抢栽、抢种、抢建谁得便宜的导向，增加了土地成本，形成了不好的社会风气。

二、解决征地补偿存在问题的具体措施和建议

征地补偿制度关系到农民的切身利益和社会的稳定，按照构建和谐社会的要求，切实保障被征地农民的生活水平不降低，长远生计有保障，保障经济和社会建设所必需的土地资源及时得到使用，有必要进一步规范和完善征地补偿制度。

（一）科学制定征地补偿标准

1．制定统一的年产值标准

制定统一的年产值标准，应考虑到征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素，补偿的依据将前三年主要农产品的平均亩产值或产量的单一因素向综合因素转变，使耕地产值标准更加科学、合理。

2．确定统一产值倍数

土地补偿费和安置补助费的统一产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法定规定的范围内加以确定。按法定的统一产值倍数计算征地补偿安置费用，尚不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致的失地农民社会保障费用的，应及时报请省级人民政府批准土地补偿费、安置补助费合计按三十倍计算，即使按最高补偿标准予以补偿，还不足以使被征农民保持原有生活水平的，应当制定具体的，具有可操作性的补偿法规政策，便于执行。

（二）统一制定地上附着物和青苗补偿标准

青苗补偿费是指征用土地时，农作物正处在成长阶段而未能收获，征地部门应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。由于农业产业结构的调整和市场的导向，地上种植物种类繁多，实际价值差别较大。为科学合理的进行补偿，省级人民政府应制定出统一的补偿标准或可供参考的“地方标准”，便于参考执行。地上附着物补偿是指为农业生产而建造看护房、大棚等设施，在征地时由征地部门予以补偿。地上附着物因功能不同，简易复杂也不相同，因此补偿价格应规范，应尽可能减少随意性。

（三）建立地上附着物评估机构

地上附着物和青苗作为征地补偿一部分，随着农作物新品种增多、种植成本增大和生产技术提高，地上附着物补偿标准争议增多。按照一般原则，青苗补偿按季产值的三分之一补偿工本费；对于处在成长期的农作物，最高按季产值补偿；对于能够获得的收获不予补偿，无青苗者则无该项补偿。对于多年生经济林、果木、能移栽的尽量移栽，由用地单位支付移植费，无法移植的，就按实际价格补偿。这里遇到一个实际问题，地上附着物和青苗的补偿价值由谁决定，是征地部门还是被征地农民。显然，谁都无权决定，通常情况下，只能协商解决，然而协商补偿很难达成一致意见。这就需要有资质的评估部门提出补偿评估报告，以评估补偿标准为补偿依据，化解地上附着物补偿的随意性和矛盾。

（四）完善征地补偿费使用制度

按照土地法律政策的规定，土地补偿费属于集体经济组织的农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会管理，其如何使用应当由村民会议或者村民代表会议讨论决定，土地补偿费主要用于发展集体经济和改善农村生产和生活条件，提高生活水平。由于法律政策对被征土地或失去土地农民的补偿分配政策不够具体和操作过于笼统，在安置补助费分配方面不够灵活和可具操作性。省级政府应根据被征地农民和集体经济组织的实际情况，制定出不同的、灵活的、具有可操作性的补偿分配政策。

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关键词：失地农民；社会保障；存在问题；措施

中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）13-0036-02

土地是农民“安身立命”之本。由于工业化和城市化进程的推进，农村集体土地被大量地征收征用，失地农民也就随之产生了。如何解决失地农民的社会保障问题，不仅关系到失地农民日后的生活，而且关系到社会的和谐与稳定。因此，分析现阶段失地农民社会保障所面临的问题，探讨解决失地农民社会保障问题的对策具有十分重要的意义。

一、失地农民的现状

失地农民的产生是城市化进程中的正常现象。“失地农民”是指农民的土地被依法全部或者部分征收征用后，导致失去与土地相关的一系列权利，没有基本生活保障的一类特殊的法律主体。据有关部门统计，每征1亩地就会造成1.4个失地农民。根据这个比例，每年大约产生250～300万的失地农民，随着今后城市化进程的加快推进，失地农民的数量将不断增多。建立和完善失地农民社会保障制度就显得尤为重要，它是被征地农民基本生活保障的需要，是实现城乡社会保障一体化和推进城镇化进程的需要，是实现社会公平正义的需要。

二、目前中国失地农民社会保障存在的主要问题

（一）现行征地制度对“公共利益”界定不明

失地农民社会保障问题存在的直接原因是土地征用制度的缺陷。根据中国《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依法按照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。但是没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益”需要。在实际中，有些基层政府为了加快当地的建设步伐，追求政绩，常常越权非法批准征地，导致农民失地的随意性过大，出现土地征收中不规范的情形，进而损害了农民的合法权益。

（二）土地征收的法律法规滞后，损害农民的权益

1.土地所有权行使主体法律界定不明。中国土地法规定农村土地归集体所有，农民不是农村土地权益的主体，对于由谁来代表农民拥有这些土地所有权，谁来行使、如何行使却没有明确的规定和程序上的说明。由于征地实施单位一般不直接面对农民个人，这就造成在征地过程中，农民往往没有参与权和决策权，甚至知情权，从而导致土地补偿款的分配混乱，弄虚作假，暗箱操作形象普遍，补偿款被层层盘剥，层层截留，真正到农民手中只有很少一部分。据国家有关资料统计被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20%～30%，企业占40%～50%，村级组织占25%～30%，农民仅占5%～10% 。

2.土地补偿标准不合理，补偿费过低。《土地管理法》规定的征收土地补偿费、劳动力安置补偿费都是按照土地被征用前三年的平均年产值来计算的，这种规定没考虑到土地本身的价值，也没有考虑到土地征收后地价的上涨，没有将土地看做是资产来处理，不符合政治经济学原理，被征地区位因素、经济社会发展水平、土地供求状况以及被征用地的用途等因素全没有考虑在补偿范围之内，补偿费过低的现象就难以避免了。明显偏低的土地补偿标准严重影响了农民的基本生活。

（三）失地农民补偿安置方式较为单一

当前，中国失地农民的安置工作主要采取农村集体经济组织安置、用地单位安置和货币安置三种。中国现在主要实行的是货币安置这种方式。货币安置是将征地补偿款一次性发放给被征地农民，让其自谋出路。但是根据有关部门的调查，农民拿到征地补偿费用后，绝大部分将费用转为消费资金，只有很少部分考虑投资再生产。尽管有部分农民转入二、三产业，但有相当数量的失地农民仍然难以找到出路，收入不稳定会随时存在着被淘汰的可能。导致这种情况的出现与其自身因素有很大关系，农民由于知识结构单一，综合素质低，缺乏应对市场竞争的能力，失地就意味着失业，长远的生计难以得到保障。

（四）失地农民社会保障机制的不完善

中国长期以来实行的是二元化城乡经济结构。城市实行的是“高补贴，广就业”的“国家保障型”社会保障制度。而农村实行的是以群众互助和国家救济为主的“个体自我保障型”的社会保障制度，其保障水平低，覆盖面窄。由于大量的农民失地、失业，他们成了一个典型的弱势群体，生活在被社会遗忘的角落，丧失了基本的国民待遇。一方面，他们失去了土地，不再是原来意义上的农民了，没有了土地这个基本的生活保障；另一方面，失地的农民并未真正地成为城镇居民，因为他们失地后没有稳定的工作，也没有被纳入城镇社会保障范畴。他们在城市受到种种不平等待遇甚至歧视，不能与城镇居民一视同仁，没有享受到城市居民的各种社会保障，就业受到排斥，子女入学接受教育也常常困难重重。所以，他们就成了种田无地、就业无门、保障无份的三无农民，沦为国家、集体、社会“三不管”的地步。

随着社会的发展、改革的深入，失地农民的社会保障直接影响到中国经济社会的健康快速发展，影响社会的和谐与稳定，因此完善失地农民的社会保障机制刻不容缓。

三、完善失地农民社会保障的对策

（一）明确界定“公共利益需要”的范围

征地制度改革必须明确界定公共征地的内容和范围。要站在维护农民利益的立场上，严格界定公益性和经营性建设用地的范围，控制征地规模，尽量不多占用农民的土地。在公共利益之外的用地，例如商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及工业用地和各类开发区、园区等用地退出国家征地范围，使它们在土地利用总体规划和农用地转用年度计划的控制下，逐步通过公开的市场交易取得土地使用权。

（二）严格征地程序，重视失地农民的权益保障

政府是社会保障的主体，在征地执行过程中，必须保证土地权利人有充分的知情权、参与权、谈判权。征地过程必须规范透明，政府应起到监督职能，严格履行征地告知、确认和听证程序，使农民利益得到有效保障。被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受群众监督。对于有争议的事宜可以建立专门的土地法庭或土地法院，有效地解决关于土地征地方面的各种纠纷。

（三）提高征地补偿标准，改革土地收益分配制度

为了切实保护农民利益，征地补偿必须在确认农民土地财产权利的基础上，制定合理科学的补偿标准，以土地的市场价值为依据，按市场经济规律进行补偿。要充分考虑到失地农民的基础生活、就业、住房和社会保障等问题，从制度上做长远安排。影响土地价值除了要考虑土地被征用前的价值之外，还应考虑因土地的区位、市场供求、经济发展及政府宏观政策等因素造成土地可预见的未来价值和潜在收益，改革不合理的征用土地收益分配制度，建立合理的土地资源开发收益分享机制。例如，对工业园区建设和其他经营性项目被征土地，可采用土地折价全部或部分入股、租赁的方式，定额收取红利或租金，让农民“失地不失权”、“失地不失利”。

（四）多层次全方位建立失地农民社会保障制度

从根本上解决失地农民的生存问题，让失地农民老有所养、老有所依。从目前的情况来看，可以采取循序渐进的方式从以下几个方面下工夫：

1.建立社会养老保险体系。 一是低保。将所有符合条件的失地农民纳入城镇最低生活保障范围，包括非因土地征用失地的农民；二是养老保险。要采取政府补贴、征地单位代缴等方式，将被征地的土地补偿费和安置补偿费统筹用于解决农转非人员的养老保险等问题，不足部分应由各级财政按比例分摊兜底；三是失业保险。要建立失地农民失业登记制度，由征地单位为在劳动年龄段、已参加养老保险且符合其他规定条件的失地农转非人员办理失业保险，由社保机构发放失业保险金。

2.建立多层次医疗保险制度。高额医疗费用支出对被征地农民来说是巨大的压力。中国绝大多数农村经济发展水平还不高，农民无力承担高额的医疗费用。因而，各地应该坚持因地制宜的原则，建立多形式、多层次的医疗保障制度，采取国家、集体和个人共同投入、风险共担的机制，为被征地农民建立社会医疗救助制度；政府与民间结合，强化多元投入机制；鼓励商业保险作为一种辅助或补充模式，为被征地农民投保团体大病保险；建立新型合作医疗保障制度等等。

3.建立教育培训机制。政府部门应建立完善的就业培训体系，根据不同的年龄阶段、文化层次安排不同的培训内容，力求做到时间短、掌握快、费用低、学得会。同时还要加强市场信息服务，畅通市场与农户之间的联系渠道，尽快把市场需求信息送到农民手中，使其能尽快地找到适合自己的职业。各级政府要加大扶持力度，财政每年都应列出专项预算资金，对农村劳动力培训进行补贴、扶持。

4.建立再就业创新机制。坚持就业与创业并重的原则，积极为失地农民自主创业搭建平台。一是鼓励失地农民兴办个体、私营企业，鼓励有一技之长的农民大胆创业；二是提高农民的创业能力。政府加强对失地农民的创业指导，帮助他们拓宽生产经营门路，提高对市场经济的适应能力；三是成立失地农民创业服务中心。为创业者提供各种信息咨询、科技服务、法律援助等等。

综上所述，“失地农民”问题是关系社会稳定和国家发展的问题，针对目前被征地农民的社会保障制度中存在的弊端，政府必须高度重视认真分析，推进征地制度改革，建立合理的土地资源开发收益分享机制和多层次的社会保障体系。这个看似容易但在实施过程中阻力很大，失地农民的社会保障制度的健全完善并非一朝一夕之事，需要我们进一步的研究和探索。

参考文献：

[1] 唐海燕.中国失地农民权益保障问题研究[J].法制与社会，2011，（1）.

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关键词：土地征用；补偿标准；补偿范围；发达国家；土地征用制度 文献标识码：A

中图分类号：F301 文章编号：1009-2374（2015）35-0191-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.35.094

1 概述

随着工业化、城市化步伐的加快，征用农村土地、城市旧房拆迁成为城市建设、经济发展、社会进步的客观要求。近年来，土地征用问题引发的社会矛盾日益突出，制度不完善、补偿安置不得当是许多问题的根源。相比较而言，发达国家的土地征用制度比较完善，土地征用补偿问题能很好地解决。本文介绍部分发达国家的土地征用补偿实践，对我国完善土地征用补偿制度有重要意义。

2 部分发达国家的土地征用补偿制度

2.1 美国

美国实行的是土地私有制，大部分比例的土地为私人所有，如农村的耕地属于家庭农场，政府拥有的绝大部分是非耕地，如沼泽、森林、草地等。美国法律规定政府若使用土地必须进行购买或租赁，即使是联邦政府也不例外，联邦政府不能随意处置地方政府的土地，如若使用必须通过购买、租赁、交换等途径取得。美国宪法对行使土地征用权的相关规定较为严格，政府或组织必须是为了公共目的，而且对土地所有者进行公正合理的补偿，也就是说要对土地所有者补偿公平的市场价格，包括土地的现有价值和土地将来获利的折扣价格。美国征地补偿价格的计算方式比较科学，一般依照土地被征用前的市场价格进行计算，制定补偿方案时要努力保障土地所有者的利益，对被征地的现有价值和可预测的未来价值都要计算在内。另外，补偿涉及的范围比较宽泛，补偿对象不只是土地所有者，还包括相邻土地的所有者或经营者，对因征地给他们造成的损失也要计算在补偿之内。而且，征地价格最终是由双方确定的，土地所有者对价格不满意可以继续提出要求，政府或组织认为补偿金额过多也可要求法院进行裁决，总之，为了维护双方利益，二者都可以通过法律程序提出自己的要求。

2.2 日本

日本实行的也是土地私有制，私人占有65%的土地，剩余35%为公有地，并且这部分土地多为森林和荒野。日本的相关土地征用法律法规明确规定，政府要运用土地进行公共基础设施建设等公共事业就可以征用土地，例如道路建设、堤防建设、港湾建设等。土地征地补偿金的来源是租税以及这些公共事业获得的利用费。日本土地征收补偿的范围和标准为：（1）土地补偿标准：以征用时的市场价格为标准，费用是征用时的土地市场交易价格与确定征地至实际征地之间的物价指数变化的乘积；（2）对残余地的补偿费用包括由于征地减少的价值和改建、扩建、新建、修缮等对残余地进行处置的费用，而且土地所有者还可以要求政府将残余地也一起进行征用；（3）地上物补偿标准以同种物件的交易价格为参考；（4）迁移补偿，即因征地而必须迁移所花费的必要费用，如建筑物、设备、树木等的搬迁费用以及因搬迁产生的其他费用；（5）收益损失补偿，如因土地被征用导致渔民、牧民、林场主不得不暂停营业或缩小规模，土地征用者要补偿这部分损失；（6）其他损失补偿，如误工费、租房费用、搬迁花费以及公共事业完成后产生的噪音、空气污染、水污染等损害的补偿。另外，法律规定对依靠土地工作的雇佣者也要进行补偿，主要补偿他们因失业产生的损失。因此，日本土地征用补偿制度的范围包含土地所有者及相关人员的经济和生活损失。

2.3 德国

德国土地征用补偿标准从初期全额补偿变为适当补偿，再到当前的公平补偿，其补偿内容主要有：（1）实体损失的补偿，即依据征地申请被裁定当日的市场价值为依据补偿土地及地上标的物的损失；（2）其他损失补偿，包括营业损失补偿、残余地价值减少补偿、搬迁费用以及房屋闲置费等各种附带损失的补偿。另外，如果征地计划确定与实际征地期间的土地价格上涨的话，上涨部分的收入划为国家所有，这个规定就是“涨价归公”，此规定可以预防土地投机分子获取暴利。如果土地所有者及其他相关人员对补偿费用有不满意的地方，可以向辖区内专门的土地法院提讼，维护自身合法权益。在征地补偿款支付上，由征收受益人直接支付给被征收人，并且支付行为和补偿金额必须在征地决议生效起始日开始的一个月内发生并完成，若超出这个期限那么征地决议就会失效。此外，德国的土地征用补偿形式不局限于货币补偿，还可以用代偿地、代偿权利地进行补偿。

2.4 加拿大

加拿大的宪法对财产征收补偿并未做出规定，但各省立法几乎都规定了征收补偿。加拿大征地补偿的主要内容有：（1）与其他国家相同，依据土地的市场价格对被征地者进行补偿；（2）损害赔偿，主要对象是由于征地造成相邻土地价值减少的非征地，还包括给土地所有者造成的营业损失等；（3）扰乱损害赔偿，主要是指因征地造成的迁徙费用以及迁徙过程的其他损失；（4）因土地被征用，土地所有者需要重新安置，在此过程中因特殊困难而受到的损失。土地征收补偿金额一般是由专门的土地评估人员来确定。

许多国家制定的土地征用补偿制度都或多或少受美国的影响，最明显的当属日本。与美国相似，日本的土地补偿也是以被征用财产的正常市场交易价格为标准，并按照签订合同的价格计算。不同的是，它对征地后土地价格变动的差额不再计算在内。日本的土地征收补偿涵盖的范围非常广，被征收土地本身、因土地被征收减少的收益以及地上物和因征收导致的其他费用都包括在内，可谓非常全面。其补偿标准采取的是较为合理的市场价值标准，以确定征收时市场价为准，并考虑实际征收时的物价变动，但土地被征收后以及土地上的预期可得利益并没有计算在内，这一点与美国相比，显得略微不足。德国的补偿原则与美、日不同。德国法律明确规定：“只有符合社会公共利益时，方可准许征收财产。”与美、日所确定的公正补偿不同，德国的征地补偿额的确定是为了在公共利益与土地所有者的利益之间确定一个公平合理的标准，这种补偿标准被称为“适当补偿”。在加拿大，要根据土地的最优利用确定土地的补偿价格。这种“最优利用”是指土地的补偿范围要包括土地在将来的价值增值。但由于土地开发而产生的价值增值是因为社会、经济发展所造成的自然增值，不应该由土地所有人独享，多数情况下这种价值增值不在补偿范围内。

3 启示

发达国家的土地补偿制度比较完善，拥有丰富的补偿经验，对我国进一步深化征用有重要意义，有以下四点启示：

（1）按照市场价格确定补偿标准。遵循土地最优利用原则，依据当前的土地市场价格，并将土地的未来价值考虑在内，由专职土地评估师对被征用地进行估价，决定最终补偿费用，包含土地补偿金、安置补助费、建筑物损害费、经营损失费等各种补偿项目的金额，平衡各方利益，体现充分合理的补偿原则和精神。

（2）必须扩大征地补偿范围。现阶段，我国综合国力不断增强，公有制实现形式多样化，我们要同发达国家一样逐步实现完全补偿原则，对土地所有者的补偿从征地引起的直接损失扩大至间接损失，增加补偿项目，如相邻地损失费、残留地损失费、营业损失费等其他附带性损失。这既保障了被征用者的权益，也促使征用者高效利用土地。

（3）提高征地补偿的透明度。从法律的高度完善土地征用补偿程序，使土地征用的相关主体都参与到征地补偿环节，维护自己的合法权益，尤其是保障被征地的农民可以了解实情、参与决策、监督监管、有话语权，改变农民面临的被动局面。

（4）设立专职部门或机构处理征地纠纷，如征地纠纷仲裁机构，加强专职人员的业务培训。现有制度规定由政府调节和裁决，违反了市场主体平等原则，难以保证公平合理地解决纠纷。我们应创造性地引进发达国家的成功做法，对土地征用纠纷处理提供法律支持，设置专门的仲裁机构对各权利主体之间的争议进行裁决。

我国目前的土地征收制度还具有计划经济的色彩，随着市场经济的大力发展，政治文明和法治社会的建设，现有的土地征收制度在保障被征地农民的权益方面存在诸多不完善之处，需要在立足国情、省情的基础上，综合吸收和借鉴发达国家的文明做法，提出适合本土的合理的土地征收法制体系，完善土地利用规划和管理制度，合理利用土地资源。

参考文献

[1] 甄华英.美国土地征用补偿制度及其对我国的启示

[J].辽宁行政学院学报，2008，（12）.

[2] 廖小军.发达国家土地征用补偿实践及启示[J].发展研究，2007，（10）.

[3] 周玉琴，赖理达.征地补偿制度的国际比较及对我国的启示[J].市场论坛，2007，（12）.

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关键词：土地征用；征地权；征地制度；政策建议

一、主要国家征地制度介绍

虽然各国的征地制度不尽相同，但就其核心内容而言，大多包含征地目的、征地程序、征地标准以及征地补偿费等几个方面。

（一）英国征地制度

在英国，土地征用被称为“强制购买”。英国《强制征购土地法》规定，土地征用必须符合公共利益需要，并且征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”。英国的征地主体是英国的法定机构，如政府机关以及自来水等公用设施单位，征地程序主要包含四个阶段：申请，核准，补偿的议定或裁决，让与合同的订立与补偿的给付。

关于土地征用补偿，英国作了较为详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、补偿的估价日期以及补偿支付与安置的处理等。

英国法律规定，土地征用补偿原则有五条，一是土地征用的补偿以市场价为基础；二是补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则；三是不因被征土地的特殊用途而给当事人以价格补贴；四是如果土地的使用出现违反公众利益或违法的情形时，发生的收益在征购中不予考虑；五是，在特殊情况下，土地裁判所不考虑市场的价格，而是“重置等价”；六是，考虑打搅补偿。

至于土地补偿的补偿标准，则是以被征用土地所有权人在市场上的出售价格为准。由于取得土地可能是经过通知的几个月之后，如果地价上涨，征用补偿的估价日期问题变得十分重要。英国的估价准则中规定，如果当时是统一协商确定补偿金额，那么以通知之日开始算估价日期；如果补偿争议上诉，则以土地裁判所听证的最后一日开始算作估价日期。

土地征用补偿费的内容有：其一，土地及建筑物的补偿，以公开市场土地价格为标准；其二，残余地分割或损害补偿，以市场贬值价格为标准；其三，租赁权损失补偿，指契约未到期的价值及因征用而引起的损害；其四，迁移费、经营损失等干扰的补偿；其五，其他必要费用支出的补偿，如律师或专家的费用、权利维护费用等。

（二）美国征地制度

在美国，土地征用被称为“最高土地权的行使”，很多法律对土地征用都有明确的规定，如《美国宪法》、《美国联邦土地政策管理法》等。联邦宪法规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”可见，美国对于土地征用是有比较严格的要件规定，包括正当的法律程序、有合理的补偿和必须满足公共使用。

由于美国是一个以土地私有为核心的国家，因此其土地征用实际上是一种买地行为。美国征地制度的主体除了政府外，从事公益事业建设和经营的法人组织也可以根据其目的征用一定的土地。美国联邦法律规定，政府拥有的土地只能用于政府办公用房、公立大学、公办实验农场、公园、道路、车站、军用设施等。如果政府要进行经济建设和公益事业发展时，只要理由证据充分是可以强制收买私有土地的，土地价格按当时市场价格计算。

美国征地程序为：首先，由具有资格的正式审核员审查，审核员在征得土地所有者同意后，实地调查、汇总，向负责征地的机构提交审核报告；其次，高级审核员进一步研究能否同意审核员提交的审核报告中的补偿价格；最后，由征地机构向土地所有者报价若价格不合则进行谈判，直至采取强制征用。

美国土地征用补偿是赔偿土地所有者的公平市场价格，这种补偿制度充分考虑了土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且补偿了其可能预期的未来价值，同时对由于征地给邻近土地造成的损失也进行了补偿。

（三）日本征地制度

日本《土地征用法》第3条中确定35种公益事业是属于可征用土地的范围，包括建设公园、修建公路铁路、港湾河道建设、修建学校社会福利设施等。公共利益界定十分具体、明确。

日本征地程序一般包括六个环节：申请征地，登记土地以及建筑物，达成征购协议，由征用委员会进行裁定，让地裁定，六是征用终结。日本的土地征用补偿主要分为五种：第一，征用损失补偿，即为按照因公共事业需要而被征用的私有财产的市场价格给予赔偿；第二，即为赔偿所有者因为被征地所造成的损失，主要是对土地附属物的赔偿；第三，残地补偿，指由于征用或者使用属于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成残地的价格下跌，以及其它残地的损失时，必须对其损失进行赔偿；第四，离职者赔偿，即对土地权利者的雇佣人员因土地被征用而造成失业时发生的损失进行经济补偿；第五，事业损失赔偿，即是对在建设过程中由于导致噪音、污水等而造成的损失，进行相应的补偿。此外，日本政府为使失地农民获得适应新的工作环境和劳动技能在农村推行了一套职业训练制度，提供学习机会和相关职业技能训练。

二、国外征地制度的主要特点

以上所选几个国家对我国来说极具代表性，很值得借鉴。欧洲的英国以及北美的美国是当今西方发达国家的主要代表，这两个国家的土地征用制度经过多年的发展和完善，已基本趋于成熟；日本国则与我国同属于亚洲国家，因此，日本的土地征用制度对我国来说具有重要的借鉴意义。从以上对这些国家征地制度的简要介绍中，可以粗略的认识国外征地制度在保护被征地方权益方面的一些主要特点。

（一）清晰的土地产权

西方大多数发达国家都以土地私有制为主，土地属于个人所有，土地产权安排清晰，征地主体及客体都比较明确，同时国家的法律也强调对个人财产权的保护，例如法国的《人权宣言》指出，“财产权是不可侵犯的神圣权利”；美国联邦宪法也规定，“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产”，在征用土地的时候，政府必须要尊重个人的财产权。明晰的产权是市场交易的基础，在清晰的产权安排下，一方面政府可以运用市场规律较为顺利的实施土地征用，另一方面也使得被征地主体有了维护自身利益的基础。

（二）明确的征地范围

各国的征地制度在界定征地范围时，不约而同的提到了只有为了公共利益才可以征用土地。从以上几个国家的经验来看，公共利益的界定大体可分为三种方式：其一，列举兼概括式，代表性国家有日本等。这一方式严格限定“公共利益”的范围，公共利益的界定十分具体、明确；其二，严格论证式，代表性国家有美国、英国。例如英国，在征地前要确认征用的土地是否适用《强制征购土地法》，而确认适用该法的门槛很高，征地方必须证明该项目是一个令人信服的符合公众利益的案例；其三，概括式列举，代表性国家有德国和法国。这一方式虽然没有象第一种方式那样详细规定了“公共利益”的范围，但通过其他方面的规定来保证土地征用公共利益的实现。

西方发达国家在界定征地范围时，对于“公共利益”的范围作了极为严格的限制，这是防止征地权滥用、行政权力侵犯个人权利的有效保证。

（三）科学合理的补偿标准

土地征用制度是一种强制性的制度，它给原土地所有人造成了事实上的损害，这是公权对私权的侵害，必须进行补偿，任何国家都规定了补偿制度。而能否科学合理地确定征地补偿标准问题，是一个国家或地区征地制度发展完善与否的重要体现。

西方发达国家在制定征地补偿标准时大多按公平市场价格定价，即是以被征土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为计算依据，它可使买卖双方都愿意接受。在认定征地补偿内容时，或遵循完全补偿原则，或遵循不完全补偿原则，或遵循相当补偿原则。一般情况下，本着法律对财产权和平等原则的保障，对特别的财产征用侵害给予完全补偿，对特殊情况可以准许给予不完全补偿。从各国的发展趋势来看，土地征用补偿范围与标准均呈现日渐放宽之势，往往对被征用主体所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿，而这种合理、充分、完全的补偿是保护被征地主体利益的关键。

（四）完善公开的征地程序

总体来看，国外较为完善的征地程序一般包括了征地申请、审查、批准、征地公告等环节，被征地人参与征地过程的程序、发生争议时申诉和仲裁的程序，以及如何进行征地补偿的程序。尽管各国征地程序的侧重点不同，但都强调整个征地程序的公众参与、过程公开。由于有一整套完善的征地程序，同时在这一过程中强调公众参与、过程公开，因此在公众的监督下，土地征用的公共目的以及被征地主体的利益得到了较为有效的维护。

三、对中国征地制度的政策建议

通过对欧洲的英国、北美洲的美国、亚洲的日本的土地征用制度进行比较分析，可以发现：土地产权的明晰性，土地征用目的的公共利益性，征地标准的市场定价和补偿范围的较为宽泛，体现公正、公平、公开的征地程序以及完善的申诉程序，是这些国家土地征用制度得以成功的关键因素。这种征地制度安排背后的深层指导思想在于对个人财产权的充分尊重。这样的征地制度安排既有效地保护了被征地主体土地权益，又保证了土地征用的权威性和公平性。而我国现行的土地征用制度存在土地产权不明、征用目的界定不清、征地范围过大、征地补偿范围小标准低、征地过程缺乏公开透明等缺陷，并产生极大的社会矛盾。我们可以从这几个方面来逐步改善我国的土地征用制度。

（一）明晰土地产权界定

中国可以借鉴英国、美国、日本的经验，一方面减少土地产权的层级和中间环节，进一步明确集体土地的产权归属；另一方面，可以在将要被征收的土地范围内整合土地产权，进行适度的土地私有化改革，强化农民的承包经营权，进一步将其物权化，明确土地征用中农民的土地产权主体地位，充分尊重农民的土地产权权益，在土地产权制度安排上为农民有效保护自己的土地权益提供制度保障。这不仅不影响中国土地集体所有的主体结构，还能有效地解决因为产权不明造成的征地纠纷，更好地保护农民利益和维护社会稳定。

（二）合理界定“公共利益”的范围

一方面，我们可以从立法的角度加强对“公共利益”的界定。在我国的《宪法》和《土地管理法》中都规定了“国家对公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并予以补偿”。但是法律却没有对于哪些建设项目用地是为了“公共利益”加以明确界定，因此对我国的土地征用立法应进行完善我们可以借鉴日本、韩国的经验，对“公共利益”运用列举兼概括方法进行法律界定，明确哪些项目是符合“公共利益”的要求。

另一方面，规范征地补偿程序。法律应保护被征地者的知情权、参与权以及上诉权等。对于知情权，只有为公益事业的目的，政府才有权征用土地，且必须公开声明和通知被征地人及利益相关人员。对于参与权，征地过程中，对于地价评估由独立第三方资产评估机构评估，或者由相关法律规定按征地时市场价计算，对于评估价不满的被征地人也可以提交自己的评估报告，由法院进行裁决，政府按照法院裁决依法征地。这是为了形成良性的公众参与机制，提高土地征用过程中农民的决策参与度，从根本上约束政府可能的扩张征地范围的冲动。

（三）征地补偿标准市场化改革

目前施行的征地补偿标准是与市场无关的政策性补偿标准，不仅完全偏离了土地的经济价值和农民预期，也造成了人为的不公平和不稳定因素。这就需要我们借鉴发达国家比较完善的征地补偿制度，进行土地补偿标准的市场化改革。

另外，我们还应要区分公益性用地和经营性用地，对于为了公共目的的公益性用地应该站在被征地农民的立场给予市价补偿，并且扩大征地补偿范围，最大限度的保证农民失地后生活水平不会下降，这是关系到社会公平的一个问题；对于经营性用地可以直接从市场取得，不再纳入征地范围，这是遵从了土地征用的公共利益使用原则，另外还可以有效地遏制征地权滥用的现象，压缩了地方政府“土地财政”现象的空间，既保证了农民利益，又维护了社会稳定。

（四）建立独立、专业的土地仲裁纠纷机构

针对补偿纠纷问题，世界上许多国家和地区，除了土地政策、咨询、执行机构设立意外，还会专门设立仲裁机构来裁决征地主体与土地所有权人之间的争议问题。但是在我国的《土地管理法实施条例》中，如果对补偿标准有争议的，由县级以上的地方政府进行协调，协调不成则由批准征用土地的政府进行裁决。同时征地补偿、安置争议不对征用土地方案的实施有任何影响。可见，我国政府既是土地征用的主体，也是土地征用补偿纠纷的裁判员，缺少一个裁决争议、矫正双方行为的专门机构。因此，我国也应将解决土地纠纷纳入法律程序，并且建立独立、专业的仲裁机构解决土地纠纷争议。（作者单位：四川大学经济学院）

参考文献：

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关键词：农村土地补偿 存在问题 对策

为适应我国经济建设的需要，我国需要大量的土地加以建设用于国防、交通、水利等，而我国农村拥有巨大的土地资源。从农民手中征收土地并加以补偿已经成为保障我国经济发展建设的一项重要举措。这项举措对于建设美好安宁的家园，交通运输，实现城乡一体化等等具有重大意义。但是由于有关法律、制度等方面的不完善，在对农村施行土地补偿的过程中，出现了很多的纠纷事件，这也表明了我国在这方面存在很多问题。找到问题并对之加以解决和调整对于农村土地征收和更好更快的发展经济建设都有重要意义。本文将深刻分析我国农村土地补偿过程中所存在的问题，并提出相应的解决措施。

一、我国农村土地补偿当前的状况以及问题

近些年来，随着农村土地征收及土地补偿政策的推进，在为国家经济建设作出相应贡献的同时，也出现了各种纠纷事件。造成其发生的原因包括违法征地，不经相应农户同意，克扣或者挪用农民土地补偿资金等等，侵害了农民的利益，对社会造成了恶劣的影响。造成这些现象的原因有以下几点：

（一）政府征收行为不规范

在我国的《宪法》中规定了国家征收土地是为了公共利益的需要，但是在实际的征收过程中，很多政府部门并不是真正的为了公共利益，而是为了某些单位或企业的少数人的需求，对土地进行非法征收。例如有些国营企业为了最大化的盈利，滥用征收职权不惜破坏环境，损害公共资源生产和操作，违背了实现公共利益的初衷，没有为老百姓做出实事，对国家和社会造成了不利的影响。除此之外，我国在《土地管理法》中规定在任何单位和个人在使用土地进行建设时都首先要提出申请。在涉及征收农用地作为建设用地时，应该办理相应的农用地转用审批手续。但是在现实的操作中，各级政府在对于土地征收不严格履行相应程序，采用默许态度，造成许多单位和个人在使用土地时，采取先建后报，私买私卖等违法征地行为。

由此可以看出，虽然我国对于土地征收进行了有关立法，但是仍然不完善，政府的执行力不强，不能真正的发挥土地征收的作用，并且侵害了农民的权益，这是引起纠纷的首要原因。

（二）补偿标准以及分配管理存在问题

土地对于农民来说，是其赖以生存的基本资料，征收土地对于很多农民来说都失去了生活的来源。而在《土地管理法》中规定，征收土地的补偿费一般为该土地在征收前三年平均产值的6到10倍，安置费是4到6倍。而这种标准的制定本身就没有考虑到农产品价格低廉等实际的现实情况，对于农民来说，在农民安置需求上本身就偏低。而在农村土地补偿款的分配中却还存在着管理问题，有的补偿款是发放到村委会，有的是直接发放到农民的个人账户上，在这个过程中，就出现了补偿款被占用，挪用，私吞等行为，严重损害了农民的利益和国家的形象，引起农民的不满。

（三）政府执法和监督不到位

出现征收行为混乱以及土地补偿纠纷的重要原因之一就是政府有关监督单位没有很好的起到监督的作用。监督部门对各个环节没有密切监管，对于滥用征收职权和克扣农民土地补偿款的行为中打击力度不够，对于征收过程中操作不当的行为没有进行立即的整改和纠正，为这些违法行为的滋生提供了漏洞。

（四）农民本身的局限性

农民由于在知识和认识存在局限性，使得他们不能够通过正确合理的途径来解决问题，维护自己的权益，并且农民属于弱势群体，在自己的权益受到侵害时往往只能哑巴吃黄连，有苦难言。而有些政府部门或企业正是利用了这一点获取私利。

（五）纠纷解决的机制不健全

由于纠纷解决机制的不健全，农民在土地征收和土地补偿的过程中权益受到损害时，因为解决纠纷渠道的不通畅，部门之间相互推诿，矛盾得不到解决。农民在土地补偿款分配引起的纠纷中，也会因为证照不全等原因，在向法院提讼时，往往以不属于其案件受理范围而拒绝。

二、针对农村土地补偿中存在问题的对策

（一）完善相关法律、法规

针对农村土地征收以及补偿中所存在的漏洞制定一部完整的征收补偿行政法规，明确界定公共利益的范畴，让土地补偿的工作更加具有操作性，规范政府在征收和补偿过程中的行为。对各个环节都制定出细致以及完善的处理办法。限制国家权力，保障农民的知情权，参与权。

（二）政府规范行政程序，实行阳光政策

各级政府的土地管理部门在征收农民土地和补偿的过程中，应该坚持公开、公正、公平的原则，严格依照法定程序执行办理，积极让农民参与其中，了解各个程序的进行和目的。并且对农村土地的开发利用过程，应该从有利于当地经济发展，符合人民群众切身利益出发，对有效合理使用土地的行为加以保护，对滥用、乱占农民土地的行为给予坚决的打击，与乡镇以下各级建立信息联系，必要时对征用土地进行审查，保证土地使用产权明晰。落实征地补偿安置听证制度，不仅有关主管部门参加，还要有农民参加，听取民众意见，并且施行信息公开，严格实行“村级财务公开”和“村务公开”制度。

（三）增强监督和惩治力度

在补偿款的核算和分配方面，各级政府和乡镇部门应该加强监督，实行专户储存，避免在分配环节上出现挤占、挪用、私分、克扣等腐败行为的发生。除此之外，也要对违法行为给予坚决的打击，将违法行为扼杀于萌芽状态，严重的违法行为要及时移送到司法机关。

（四）加强土地法律法规的宣传教育工作

很多农民在知识和认识问题上都存在局限性。在征收补偿的过程中，相关部门应该不断的加大宣传有关土地的教育工作，让农民理解国家的意图以及纠正他们认为承包地为私有地的误区，转变他们的观念，并且为他们在纠纷中遇到的问题提供法律帮助，告诉他们合理的解决途径。并且有些农民在得巨额的土地补偿款后，不能合理使用，大肆挥霍，甚至用于赌博，针对这个问题，政府也应该对被征地农民给予宣传教育，避免新的社会问题的出现。

（五）确立合理补偿标准及改进分配方式

我国在对农村土地补偿的规定仍然存在不明朗的现象，应该合理借鉴其他国家或地区的补偿办法及标准，再结合我国实际国情，确立合理的补偿原则。建立完善的土地评估政策和土地评估方法。在对被征地合理评估后，以市场价格作为标准，综合考虑国家，社会及个人的利益，合理制定补偿标准。本着以人为本的原则，补偿的标准首先要保证被征地农民的生活质量。其次补偿款直接通过一本通方式发放到农民账户上。

总而言之，农村土地补偿对于国家的发展和社会的和谐都有重要意义，更有关于农民群众切身的利益，在这个过程中，平衡国家和个人之间的利益关系，将各个环节归于合法的轨道，是发展经济建设，维护人民利益的重点。这个过程需要国家政府以及各级部门和个人共同的努力，相信在不久的将来，农村土地补偿一定会更加合理，更加完善，农民切实从中获益，真真切切的达到以公共利益为目标，为经济建设做好保障。

参考文献：

[1]董文秀.我国农村土地征收补偿法律问题研究[D].烟台大学，2014

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1、征地补偿标准偏低。《土地法》规定征地补偿有三部分组成，一是土地补偿费，按每亩土地前三年平均产值的6-10倍补偿，二是青苗及其地上的附着物补偿按市场价补偿。三是劳动力安置补偿费按每亩土地前三年平均产值的4-6倍补偿，而且土地补偿和劳动力安置补偿费之和最高不得超过按每亩土地前三年平均产值的30倍。造成失地农民的长远生计征地补偿标准过低，难以满足失地农民参加社会保险的需要，是当前征地补偿安置工作的最大难题。近几年来，有些省、市适当提高了征地补偿标准，但相对于土地“招、拍、挂”来说，农民得到的只是微不足道一小部分，据调查，只占5%-10%，按现阶段农民种田从每亩土地获得的收入与现行补偿标准所获得的利益来推算，也只相当于农民种一亩耕地20年左右的收入之和。所以，征地补偿标准过低，难以满足失地农民参加社会保险的需要，应逐步按市场经济规律对失地农民进行补偿，以保障失地农民的长远生计。

2、补偿安置办法单一。现行征地安置政策基本上是一种纯粹的经济补偿办法，即国家按照被征收土地的原用途给农民予以直接的经济赔偿，如土地补偿费是对农户土地承包经营权的财产补偿，安置补助费是补偿农业从业人员因征地而就业不充分或一时不能就业所承受的损失，等等。肯定地说，这种经济补偿机制是必要的，目前显然也发挥了积极的作用，但大量的实证调查证明，现行的经济补偿机制是低水平、不全面的，难以完成所有的工作。这种补偿在结果上无法恢复被安置者以前的收入和生活水平。在大多数情况下，即便及时足额给付了经济补偿，失地农民在很长时间以后仍会处于贫困状态。这就警示我们：对现行的征地补偿安置政策必须加以调整和完善。

3、失地农民理财能力不足。据调查，70%的失地农民对征地补偿资金缺乏管理经验，缺乏投资理财观念。一些失地农民在得到货币补偿后,由于理财能力不足,养老观念滞后,缺乏参保意识等原因,无法对自己的养老问题作出合理安排。在当前整个社会就业压力增大、社会保障制度还不健全的情况下，失地农民在就业、收入等方面不稳定，许多家庭靠征地款维持生计，甚至有的家庭坐吃山空，这是当前广泛影响我国工业化和城市化进程中社会和谐稳定的突出问题

4、就业保障机制不健全。失地农民就业难，一方面是农民自身素质的原因，另一方面是就业岗位有限，再一方面是就业保障机制还不健全。一些地方在征地时承诺引进企业优先安排失地农民就业，而企业引进来后又由于种种原因，企业自主招工，不能兑现承诺。再加上政府对失地农民的就业保障机制滞后，造成大量失地农民失业。

5、社会保障层次低。由于户籍等原因，目前还没有将失地农民纳入到城镇居民社会保障体系之中。参加最多是新型农村合作医疗，其次是养老生活补贴，基本上没有城镇居民所享有的社会保障、失业保险等。不少失地农民现行每月社会保障金跟不上物价的上涨，连解决生活都存在困难的问题日趋突出。

6、培训体系不完善。对失地农民培训缺乏统一规划，负责培训工作的主管部门不明确，缺乏用前培训、按需培训和实训教学，培训面不宽。

二、解决失地农民社会保障问题的几点见解

1、要尽快完善土地补偿机制，确保失地农民长期受益。一直以来，我国普遍采取征地时一次性给付货币补偿，没有就业安置，让失地农民自谋职业，但是，这种简单的补偿机制下，失地农民自身文化程度不高，缺乏非农业方面的的就业技能，进城务工时，在城市激烈的就业竞争中处于弱势地位，显得孤立无助。为了改变这种状况，必须修改《土地法》规定的征地补偿水平，在提高现行征地三项补偿标准的基础上，国家应该明确规定各地征地收益应向失地农民倾斜，并规定一定的比例，确保社会保障资金的落实。建议国土资源部出台规定，除土地安置补偿费外，地方政府要再从土地出让金中拿出一定比例 （不少于10％） 作为专项基金，被征地的集体经济组织也应从本集体的积累资金或土地补偿费用中抽调一定的资金注入失地农民社会保障基金，逐步按市场经济规律对失地农民进行补偿，以保障失地农民的长远生计，让失地农民也能从土地的增值和城市的发展中长期受益。

2、建立社会保障制度，解除失地农民的后顾之忧。坚持为失地农民提供最基本的生活保障入手，探索建立三项保障制度，解除失地农民的后顾之忧。一是实行失地农民最低生活保障制度。建立健全失地农民保险预警预测制度，多方筹措资金设立失业保险基金，对符合条件的失地农民定期给予援助，切实保障了失地农民的基本生活。二是健全基本社会保障制度。对失地农民社会保障进行有益探索，保险资金采取村集体统一支付或者是由村集体和个人按比例缴纳的方式，合理负担，将失地农民逐步纳入社会社会保障体系。三是强化农村合作医疗制度。为切实防止农民尤其是失地农民因病致贫、因病返贫，从根本上解决农民就医问题，有效解决广大农民“看病难、就医难”的问题。这样从几方面入手，解除失地农民的后顾之忧。

3、要不断发展和壮大集体和家庭经济，确保农民长后续发展。在充分尊重群众意愿的前提下，积极盘活土地补偿资金，把土地补偿金的大部分以村民入股的形式留在村集体作为开发建设资金，兴办二、三产业，发展集体经济，这样一方面可以解决失地农民的就业生活问题；另一方面，让农民手中的“死”钱变“活”钱，“小”钱变“大”钱，逐步实现家庭资金积累，同时发展了公共公益事业，并逐步推进失地农民向社区化、城镇化过度，让失地农民也能从土地的增值和城市的发展中得到实惠。

4、要采取灵活多样的补偿安置方式，改善失地农民的居住条件。各地应根据自己的实际，探索制定出符合当地特点且灵活多样的补偿安置方式。一是用两套房安置，一套房解决失地农民的居住问题，第二套房可用于出租，用于解决失地农民的生活保障。二是把失地农民住宅小区纳入城市建设总体规划，统一进行建设，避免了无序开发，结合“城中村”改造，大力实施村居改造工程，逐步实现平房楼房化、农村城市化、农民市民化，提高整个城市建设的科学性、合理性。三是可将征地补偿安置费的一部分发放给失地农民，保障其当前的基本生活需要，另一部分作为失地农民的社会保障专项资金，应当从宏观上进行统筹规划,让失地农民社会保障在参保方式、保障水平、缴费比例等方面与当前的农村社会保障以及城镇社会保障制度相衔接。

5、建立健全就业扶持机制，加快失地农民转移步伐。为保证农民“失地不失业”，必须坚持“政府引导、统筹规划、创新机制、注重实效”的原则，一要制定优惠政策，积极扶持失地农民就业。明确规定建设单位征地后应优先招用被征地的劳动力，积极鼓励用人单位吸纳农村失地人员，对用人单位招用失地农村劳动力的，给予社会保险补贴、职业介绍补贴等优惠。二要认真清理和纠正对农民工的歧视性政策，使失地农民可以享受到与城镇失业人员一样的最新优惠和扶持政策。三要大力倡导失地农民自主创业，增强创业扶持政策，例如小额贷款、减免税费等方面的扶持。四要强化技能培训，增强失地农民的就业能力。明确主管机构，从培训对象、内容、时间等方面统筹协调，劳动、农业、科协、教育、老促会、扶贫办等方面对失地农民的培训工作，要有针对性地科学安排培训内容和形式，将符合用人单位需要的订单式培训与推荐就业相结合，职业技能培训与引导性培训相结合。不断拓展培训机制，多形式、多层次、多渠道提高农民工的各项技能，特别是针对用工单位需求，进行“订单式”、有针对性地专项技术培训，切实增强失地农民的就业能力和专业技术素质。

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关键词：减少；土地征收；纠纷

中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号：16749944(2011)04020402

1 引言

水城县地处贵州西部,六盘水市西北部,东与六枝特区、纳雍县相邻,南和盘县接壤,西连云南省宣威县,北接威宁县,辖33个乡镇,人口约76.36万人。近几年来,随着城镇化、工业化建设步伐加快,对农村集体土地征收征用越来越多,因土地征收而产生的纠纷也不断增多,这些纠纷的发生,造成少数未得到分配的村民生活困难,直接影响城镇化、工业化区周边环境,不利于建设和谐社会。

2 水城县土地征收纠纷现状

自2008年以来,水城县国土资源局共接待土地纠纷来访526人次,协调处理土地征用纠纷案件193件。其中2008年接待上访118人次,查处纠纷案件40件；2009年接待上访 183人次,查处纠纷案件65件；2010年接待上访225人次,查处纠纷案件88件,2011年随着工业园区建设的全面铺开,预计今年上访人数和案件会更多。在经济利益的直接驱动下,水城县土地征收纠纷不再局限于在经济发达的集镇周边和交通要道沿线,工业园区所在地和建设项目所在的边远山区也成了纠纷多发地,且纠纷数呈逐年激增态势。

3 水城县土地征收纠纷成因分析

3.1 少数土地征用程序不到位

土地征用原本必须严格按规定程序操作。过去,在农村土地征用中,大部分未按程序规定操作,用地单位往往仅在征得被征地农户同意后,便与村集体经济组织或村民委员会私下订立征用协议。稍民主一点的被征地单位,召开村民代表会议讨论决定,有的则在毫无民主的情况下仅以其它会议的形式甚至个别人以个人意志代替村民代表会议,私下买卖土地,从而导致农村土地征用过程缺乏公开性、民主性和规范性,严重侵犯村民及村集体的利益。近几年,政府本着依法行政和以人为本的理念行使执政权,基本上克服了上述种种弊端。

3.2 土地征用协议内容不规范

土地征用涉及多方利益关系,土地征用协议应明确规定各方的权利义务关系。现实中,双方所签订的有关协议往往比较粗糙,土地征用价格有的由双方自行协商确定,涉及土地征用条款的规定比较简单,表述不够明确,内容不够全面。土地征用款只规定总额而未明确土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等项目的具体数额；双方权利义务的规定比较模糊,一般无违约责任条款。对享有分配土地补偿费、安置补助费的主体审查不够细致认真,出现了遗漏现象,增加了分配中的矛盾和成诉的机率。

3.3 少数干部违法违纪现象

极少数村干部法制意识不强。农民对征地程序、补偿安置费标准缺乏知情权、参与权,一些基层村组织存在拖欠、截留、挪用征地补偿款的现象,给予被征地农民的补偿不合理或未能妥善及时安置被征地农民,没有树立依法用地的意识,或滥用手中的职权,对征用土地的价格、土地征用款的分配以及用地的性质等重大问题不按规定召开有关会议,由集体讨论决定,缺乏应有的公开性和民主性。有的还私下收取不正当利益,非法转让土地,损害了国家和集体经济组织的利益,引起了群众的不满。甚至引发了少数群众到处上访上告,增加了社会的不稳定因素。

3.4 失地农民合法权益的保障方式比较单一,责任不明确

土地被征后,涉及农民的养老、就业、医疗、培训及子女上学等多方面的问题,可现在失地农民权益保障基本上都是采用一次性货币补偿的办法,对无一技之长和市场经济意识淡薄的农民来说,一旦失地农民花光了被征用土地的补偿、安置等费用后,生活就难以得到进一步保障。《土地管理法》也未明确由哪个组织负责对失地农民的安置,因此存在农民生活保障问题。

4 减少土地征收纠纷的对策与建议

4.1 完善征地程序,严格依照程序征收土地

大力运用科技成果,使用GPS测量仪器(RTK)代替传统的皮尺进行土地丈量,从技术上减少土地丈量误差,减少因土地征收纠纷的发生。建立完整、规范、严格的土地征收程序、补偿标准公示程序、土地补偿款的支付程序。并将程序公开化,增加透明度,让农民群众对征地程序、补偿安置费标准享有知情权、参与权,有效杜绝一些基层组织拖欠、截留、挪用、征地补偿款的行为,减少被征地农民的补偿损失,妥善及时安置被征地农民,对被征地农民的各项补偿款要严格按照规定期限及时补偿到位。我县制定了被征地农户、村支两委、乡政府、登记丈量方及业主的五方现场丈量并签字的程序进行土地征收,实行收支两条线,一人一卡的支付程序,保证将补偿款支付到被征地农户手中。

4.2 政府应当正确引导,规范土地征用行为

(1)土地征用中务必要确保土地征用过程的公开性、民主性和规范性,涉及村民利益的重大事项,必须经村民代表会议集体讨论决定,未经集体讨论而个人决定的事项,造成严重后果的,要依照有关规定追究相关责任人的责任。

（2）对征地中出现的土地所有权不明确的确权纠纷,政府要及时依法裁决,防止予盾的不断扩大。

（3）要进一步规范征用协议的内容。协议条款应做到内容全面详尽,表达清晰、不会产生歧义。土地征用协议应当交由当地政府备案。政府部门应聘请法律专业人员审核协议是否明确双方的权利义务并作出专业指导意见供参考,以预防和减少矛盾的发生。

（4）在土地征用款分配中当地政府部门要教育和引导村干部和村民代表不能随意剥夺和损害其他村民(包括外嫁女、离婚妇女和部分外迁户)的合法权益,充分体现村民的平等对待原则。

4.3 健全社会保障制度,减轻农民的后顾之忧

我国建立市场经济体制时间较短,各项基本社会保障制度还在改革、探索和逐步创建过程中,基本保障制度还不够健全,也是土地征收补偿矛盾较为突出的一个重要原因。受户籍制度限制等诸多因素影响,我国多年来形成的城乡二元化格局未从根本上发生改变,在城镇职工基本社会保障制度还没有健全完善的条件下,农村的社会保障机制仍没有发生根本性的变化。农民的社会保障仍然是以家庭为单位,其社会保障功能是由集体所有个人承包的土地来实现,在国家没有完全建立健全针对全体公民的社会保障体系的条件下,农民的社会保障仍然没有摆脱对土地的依赖,除了国家一些基本的扶持、救助外,农民的居住、医疗、就业、养老等基本的生存需要大多要靠土地来实现,土地是农民最后的保障。农民的土地或房屋被征用以后,农民即丧失了传统的赖以存在的生存资本,土地补偿款肯定是难以满足日益增长的物质和文化的生活需要。因此,在征用土地政府应该制定相应的安置措施。

（1）对年轻农户进行技术培训,并将其吸收进企业工作或政府组织劳务输出到发达省份打工就业。

（2）将年老失地农民纳入低保,给其设立专户,使其生活有保障,以减轻农民的后顾之忧。同时政府还要不断探索建立和完善失地农民养老保险制度、医疗制度,确保失地农民获得基本生活来源,解决老有所养的疑虑,从而减少或消除失地农民的后顾之忧。让失地的农民共同来关心我们的地方经济发展,从而真正实现和谐、统一和发展。

5 结语

土地问题,关乎民生,涉乎民计,维乎民意。因此,统筹城乡一体化发展,提高征地补偿标准,建立开放型土地征收程序,建立被征地人员的基本养老保险制度和再就业制度的途径,是解决征地纠纷、避免、维护社会稳定的重要途径。

参考文献：

［1］ 赵理尘,姜 杰.国外城市土地利用制度及其对我们的启示［J］.法学论坛,2003(2):16~17.

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［6］ 郭 洁.论土地价格法律规制的若干问题［J］.法商研究,2005(2):77~78.

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1.存在的问题

1.1法制宣传还不够广泛深入

土地法律法规和政策宣传工作的广度和深度还不够，缺少持续有效的宣传，广大干部群众对有关内容了解不多，致使一些群众土地法制意识淡薄，受利益驱动，违法占地建房的现象较多。

1.2土地利用总体规划亟需修编

规划的指导性和操作性不够强，土地利用总体规划与相关综合性规划衔接不够，不能很好地控制和引导用地，影响了项目落地，也导致规划变动存在随意性，由此带来一系列新问题。城乡建设用地需求与新增建设用地空间矛盾突出，建设用地空间拓展艰难，客观上成为土地规划修编的一大难题。

1.3土地征收收储和用地审批管理不够到位

土地征收困难。随着土地资源的不断升值，征收土地涉及利益调整越来越大，加上国家对土地的管理越来越严，征收土地所面临的矛盾和阻力也越来越大。在征地过程中，由于群众思想工作问题、补偿标准问题、被征地农民社会保障问题等原因，导致征地工作难度很大。土地收储进展缓慢。多年来土地收储工作是我县的薄弱环节，办法措施不多，实际收效不大，土地储备中心未真正发挥作用，后续储备数量匮乏，用地保障严重不足。用地审批效率不高。用地审批环节多，涉及多个部门，工作量大，报批时间长，造成建设用地不能及时到位。

1.4土地节约集约利用率较低

一是建设用地供地率低。由于许多项目前期工作不充分、各类待开发用地缺乏统筹安排、征地难到位等原因，导致建设用地供地率低下。同时，一些效益好的企业急需用地无法解决，靠租借厂房或内部挖潜进行生产，严重影响企业的发展壮大。农村土地利用率低。农村建房缺少规划引导，布局散乱，管理不到位，导致一方面农村缺房户建房艰难，另一方面，占用耕地建房、少批多占和“一户多宅”的现象得不到有效控制。

1.5土地执法监察有待进一步强化

执法监管力度不够。土地管理缺乏健全有效的监管机制，乡镇、村对土地日常监管的主动性和积极性不高，还没有形成整体监管合力；执法力度不够，对违法占地的查处缺乏有效的措施和手段，部分地方违法用地屡拆屡发、屡禁不止，没有从根本上得到遏制。土地历史遗留问题突出。各类问题迟迟未能得以有效破解，严重影响了我县土地管理秩序。

2.几点建议

土地问题是事关单县发展的根本问题。严格土地管理，是全面落实科学发展观、确保经济社会可持续发展的长远之计，也是维护社会和谐稳定的当务之急。当前，必须牢牢抓住土地这个根本问题，竭尽全力管好土地，想方设法用好土地。

2.1着力营造良好社会氛围

土地是民生之本、发展之基，是单县经济社会发展的命脉。县国土资源局要牢固树立科学发展观，充分认识严格土地管理的极端重要性，进一步坚定管好土地的信心和决心；要采取各种形式，通过多种途径，广泛深入宣传土地法律法规和国情国策，提高宣传教育的针对性和实效性，增强广大干部群众的土地法制观念，努力在全社会形成保护耕地、依法用地的良好氛围；要大力宣传国土资源部门的职能职责、公开服务内容和办事流程，增强政策透明度。

2.2着力做好新一轮土地规划修编工作

土地利用总体规划是实施土地用途管制、调整土地利用结构布局和严格依法管地的基本依据。一要继续做好前期准备工作。要以新一轮土地利用总体规划修编为契机，深入开展调查研究，全面掌握土地利用情况；加强对今后土地需求和供给的预测分析，为开展空间布局提供科学依据；密切与省市国土资源部门的联系，抓紧推进规划修编相关工作。二要认真做好规划修编调整工作。要积极调整规划，包装项目，优化项目布局，拓展用地空间；着眼长远谋划，统筹安排规划期内各类用地，定性定量到地块，努力留足用地空间；加强与相关部门、乡镇（街道）的联系，充分听取各方意见，积极做好与相关规划的衔接工作，增强规划的前瞻性、科学性和指导性。三要强化规划实施管理。严格按照规划控制用地，根据形势发展需要，依法修改和调整规划，维护规划严肃性、权威性。

2.3着力加强土地征收收储和用地审批管理

一要加大土地征收工作力度。要加强政策宣传，充分做好被征地农民的思想工作；进一步完善征地工作制度，严格履行征地程序，规范征地行为；研究解决好被征地农民合法权益保障问题，完善征地补偿办法，实行征地补偿费统一支付，做好土地征收补偿安置工作。二要切实加强土地收储工作。要认真执行土地储备实施办法，进一步规范土地收储行为；充分发挥收储中心的作用，落实土地储备基金，实施存量土地收购储备，增强对土地市场的调控力度，特别是对城区小宗土地，要注重储备中心的收储调控作用，防止土地零星推向市场而影响城市发展品位。三要提高用地审批效率。进一步改革管理机制，优化审批程序，简化用地审批流程，缩短审批时限，提高用地预审、报批效率。特别是要提高农村建房审批效率，加快推进农民住房改造工作。

2.4着力提高土地节约集约利用水平

一要切实提高供地率。要充分做好项目前期工作，加快推进项目落地，及时办理供地手续；加强与乡镇（街道）和有关部门协调配合，加大供地力度，着力破解供地难问题。二要切实加强建设用地批后管理。要抓紧研究出台土地批后管理的相关政策，规范建设用地使用权流转，建立企业用地退出机制和闲置土地收回机制；积极引导企业转变土地利用观念，严格节约集约利用土地，大力推进“零增地”技改，在规模以上企业开展“亩产论英雄”活动；采取有力措施，严格节约用地，积极盘活存量土地，依法处置各类闲置用地、空闲土地和擅自改变用途的土地，着力提高土地利用率；加强“退二进三”政策研究，推进传统产业升级。三要切实解决农民建房难问题。要结合推进农村土地综合整治活动，加快农民住房改造建设工作，积极探索解决农民建房问题的有效途径和措施。进一步调整村庄规划布局，执行农村一户一宅政策，严格控制农民建房用地标准，从源头上制止一户多宅、少批多占、未批先占和占用耕地建房现象的发生。

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关键词：台湾地区 征地补偿 地价补偿

中图分类号：F28 文献标识码：A

台湾地区关于征地的立法较多，《土地法》、《平均地权条例》、《都市计划法》、《促进产业升级条例》等都对土地征收有所涉及。为整合分歧不一的法规，减少征地纷争与阻力，台湾地区于2000年2月2日了《土地征收条例》并将其作为土地征收的统一规范条例，从征地补偿的条件、补偿标准、补偿方式、征收程序等各个方面做了详细规定。本文仅就土地征收的补偿程序、补偿项目和补偿发生进行阐述，探讨可为我国大陆征地立法和实践借鉴之处。

一、台湾地区的征地补偿程序

台湾地区的土地征收程序除具有一般土地征收所应具有的要件之外，还具有自身的特点。

第一，征地实施前举行公听会并以协议价购为先行程序。《土地征收条例》规定，需用土地人在取得土地之前先举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见，然后再将事业计划报请主管机关许可；主管机关许可后，先与所有权人协议价购或以其他方式取得土地，并且议购价格不得低于征收补偿费标准。如果协议没有达成，才可以依法申请征收土地。

第二，征地实施中重视并听取土地所有权人关于征地补偿的意见。需用土地人的征地申请经中央主管机关核准后，由县（市）主管机关公告，并以书面通知土地权利人，征地补偿费由用地人支付并由主管机关转发，土地所有权人接受补偿费后即终止对土地的权利与义务。但当所有权人对征地补偿有异议时，则由主管机关负责调查处理并将查处结果通知土地权利人；如果土地权利人不服查处结果，则提交地价评议委员会复议；如果土地权利人不服复议结果，则提起行政救济。最后的复议或行政救济结果若与补偿方案价额有差异，则将差价补交给土地权利人。

第三，征地实施后原土地所有权人可行使收回土地的权利。土地被征收后，如果土地需用人没有依照征收计划使用该土地，原土地所有权人可申请收回其土地。具体包括征地补偿费发给满三年，未依照征收计划开始使用的；未依照核准征收的原定兴办事业使用的；依照原征收计划开始使用后未满五年，不继续依原征收计划使用的。如果有以上情形，原土地所有权人可以申请照原征收补偿价额收回其土地。另外，由于工程设计变更、都市计划改变等原因导致原有土地无征收必要时，经需用土地人或土地所有权人申请后，经审查符合规定的，主管机关予以撤销征收。原土地所有权人缴回征收价款后，政府将土地发还给原所有权人。值得注意的是，不论是收回土地或撤销征收，土地所有权重新回归原土地所有权人所有，而不是归政府所有。

二、台湾地区征地补偿范围及项目

台湾地区土地征收分为一般性土地征收和区段征收。一般性征收遵从国际通行的“公益目的”原则，规定因公益需要，兴办国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护等事业，得征收私有土地。一般性土地征收的补偿范围包括地价补偿、土地改良物补偿、土地他项权利补偿以及由征地引起的其他损失的补偿。具体补偿项目如下：

一是地价补偿。台湾地区《土地征收条例》并实施以后，规定地价补偿按公告土地现值补偿。公告土地现值是直辖市或县（市）政府估计并提经地价评议委员会评定的地价，于每年1月1日公告，作为土地移转及设定典权时申报地价的参考，也是主管机关审核土地移转现值的依据。由于公告土地现值往往低于市场地价，台湾地区采取公告土地现值加成的办法，加成数比照一般正常交易地价确定。可见，台湾地区的地价补偿是以市价为基准的。

二是其他土地权利的补偿。台湾地区规定，如果被征收土地或建筑改良物已设定他项权利，如地上权、典权、地役权、永佃权、耕作权等，这些征收土地“应有之负担”由地政机关在发给补偿金时代为补偿，并以余款交付被征收土地的所有权人。

三是土地改良物的补偿。台湾地区将土地改良物分为两种，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附着物；二是农作改良物，即农作物、其他植物或与水利、土壤有关的土地改良物。《土地征收条例》规定，征收土地或建筑改良物时，对建筑改良物的补偿按其重建价格计算；征收的土地附带有农作物时，补偿费视农作物的生长成熟期而定：成熟期距被征收时间在一年以内的，按照农作物成熟时的产值而定；成熟期距被征收时间在一年以上的，按照农作物种植及培育的费用而定，同时参考这些费用的现值。

四是迁移补偿。《土地征收条例》规定对征地而造成的人与物资的迁移费给予补偿：①土地改良物由所有权人取回并自行迁移的；②坟墓及其他纪念物迁移的；③人口需要迁移的；④生产资料必须迁移的（动力机具、经营设备、生产原料等）；⑤养殖物必须迁移的（水产物或畜产物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部迁移的也发给迁移费。

五是营业损失补偿。《土地征收条例》规定，对土地权利人因土地或改良物的征收而导致营业停止或营业规模缩小造成的损失给予补偿。

6六是一并征收补偿。台湾地区在征收土地时对土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有权人要求取回、自行迁移、违规建造建筑物或非正常种植农作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的残余部分地形不整或面积过小，导致利用价值降低的，土地或改良物的所有权人可以向主管机关申请一并征收。

七是征用土地补偿。征用补偿是因政府兴办临时性的公共建设工程，需要征用私有土地或土地改良物而发给权益人的补偿费。其中，征用土地的年补偿费按照公告土地现值10%计算，征用土地改良物的补偿费按照征收补偿费的10%计算。如果征用土地导致土地改良物必须拆除或者不能回复到征用前的状况也给予补偿。

八是连接地补偿：因征收某块土地而导致与其连接的土地受到影响而使价值降低，对该连接地给予补偿。连接地补偿款额以不超过减少的地价额为准。

九是调查勘测损失补偿。需用土地人为申请征地而实施调查或勘测时，有时需要拆除或迁移地上的障碍物，由此导致土地权益人遭受损失，这种情形也给予适当的补偿。

三、台湾地区的区段征收与补偿方式

在台湾地区，除一般土地征收外，还有较为特殊的区段征收。区段征收是因实施国家经济政策、新设都市地域、举办国防设备、公用事业的需要，对一定区域内的土地全部予以征收。具体征地情形包括①新设都市地区的全部或一部分实施开发建设；②旧都市地区为公共安全、卫生、交通的需要或促进土地合理使用实施更新；③都市土地的农业区、保护区变更为建筑用地或工业区变更为住宅区、商业区：④非都市土地实施开发建设；⑤农村小区为加强公共设施、改善公共卫生需要或配合农业发展规划实施更新；⑥其他情形。区段征收的土地经过重新分段整理后，政府无偿取得公共设施用地，道路、沟渠、公园、绿地、儿童游乐场、广场、停车场、体育场所及学校用地等归当地政府所有，原土地所有权人领回一定比例的抵价地，对剩余的国民住宅用地、安置原住户所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租赁或设定地上权的方式进行处分，并将所得收入用于支付区域开发总费用。

抵价地补偿是一种特殊的地价补偿形式。《土地征收条例》规定，实施区段征收时，原土地所有权人不愿领取现金补偿的，应发给抵价地。土地所有权人领回的抵价地面积，以征收总面积百分之五十为原则，最少不低于百分之四十。如果领回的土地面积小于最小建筑单位面积，土地所有权人应申请合并土地，如果不申请合并土地则发给现金补偿。抵价地的计算基准为区段征收后的路线价或区段价。除以抵价地作为地价补偿外，其余各项补偿费如土地改良物补偿、合法营业损失、迁移费补偿等与一般征收补偿无异。

区段征收及抵价地补偿是一种公私互利的举措。对土地所有权人而言，领回的抵价地虽然比原有的土地面积减少，但征收后的土地经过重新规划整理、开发建设，公共设施得以完善，地价普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住环境和生活质量都会有所改善；对政府而言，不仅免费得到公益、公共用地，还可得到城市建设的大量资金，城市发展和建设有了保障；对需用土地人而言，得到用于房地产开发及其他城市建设的土地资源并获取开发利润。区段征收及抵价地补偿实现了政府与民众双赢，普遍受到欢迎。

四、台湾地区征地补偿经验及其启示

一是关于征地补偿程序。我国土地管理法规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。这种确定方案在先、公告并听取意见在后的做法对征地及补偿行为并无约束，一些地方政府不与农民沟通与协商，强征强占农民土地的现象时常发生。台湾地区的做法值得借鉴：在征地审批前召开公听会，土地所有权人可以充分表达意见及利益诉求；议购为先、征地在后，体现取得土地手段之温和；在征地补偿方案后，农民对补偿方案有异议，也有申述的渠道并能得到切实的解决。

二是关于征地补偿范围和项目。土地征收会涉及到农民生活的各个方面，如果考虑不周，就会造成对农民利益的损害。我国现行的征地补偿的项目主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费，补偿项目明显偏少，没有实现对被征地农民的全面补偿。应借鉴台湾地区的做法，建立以地价补偿为核心的多项目征地补偿体系，除现有补偿项目外，还应增加迁移补偿、营业损失补偿以及残余地补偿等。考虑我国目前农村土地产权状况，除对土地所有权给予补偿外，还应增加对承包权和租赁权的补偿。并且应明确规定各项目的补偿依据，如按市价补偿或协议价补偿等，避免笼统、模糊的规定。

三是关于补偿安置方式。我国现行的补偿安置比较单一，基本采取现金补偿的方式，而且多是一次性补偿，很多农民征地补偿款用完后就业无门、生活无着落。有些地区尝试采取以地入股的方式，与我国台湾地区的抵价地补偿有些相似。台湾地区的区段征收和抵价地补偿已经取得比较成熟的经验，我国大陆的征地补偿制度改革可以借鉴，尤其对我国小城镇建设更有借鉴价值。区段征收和抵价地补偿不仅解决小城镇建设需要的资金问题，而且使被征地农民沾享土地增值收益，改善居住环境和生活状况，有利于被征地农民现实利益和长远利益的保护。

四是关于征地后的监管问题。我国征地制度存在的一个严重问题是土地征而不用、多征少用的现象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用监管机制。台湾地区在土地征收之后设定的收回权和撤销征收制度为我们提供很好的启示。土地征收后并不意味着土地监管权利的终结，由原土地所有者行使征地后土地使用的监督权，对于解决用地单位对土地的不合理使用和土地闲置浪费现象是一项很好的举措。

参考文献：

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为了认真贯彻落实国务院关于严格土地管理的指示精神，进一步规范开发区的土地管理，根据国土资源部《关于进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发[]17号）、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》（国土资电发[]22号）和市人民政府《关于进一步从严土地管理坚决制止违法违规占用土地行为的紧急通知》（政发[]18号）精神，结合当前开发区（以下简称“开发区”）土地管理工作实际，现将进一步严格开发区土地管理的实施意见通知如下：

一、进一步规范土地报批工作，从严控制新增建设用地

1、建设项目用地必须符合土地利用总体规划、城市总体规划与土地利用年度计划。凡不符合上述两个规划或没有农用地转用年度计划的，不得报批用地。

2、报批的建设项目必须符合国家产业政策、土地供应政策和项目用地定额标准。对国家产业政策规定优先发展的项目，优先报批用地，优先供地。对禁止类和限制类的项目分别实行禁止供地和限制供地。

3、工业项目严格执行国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发[]232号），对投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占的比重等各项指标进行严格审核，控制项目用地规模。

二、落实土地征收的补偿政策，严格按程序征收土地

4、按照法定程序征收土地，严禁未征先用、征而不用、多征少用、以租代征等各种违法用地行为。

5、依法合理确定征地补偿标准，科学制订征地补偿方案，足额支付被征地农民土地补偿费用。征地安置补偿未到位前，不得强行征地，切实维护被征地农民的合法利益。

6、征地补偿费和劳力安置补助费纳入财政专户管理，进一步严格财经纪律，严禁拖欠、截留、挪用“两费”用于其它方面的建设。

三、加强土地出让管理，严格执行供地政策

7、任何项目禁止零地价供地。地价严格按照鄂政办发[]65号《省人民政府办公厅关于公布湖北省协议出让国有土地使用权最低价标准（试行）的通知》精神执行。凡确实需要以优惠价供地的项目，由开发区管委会向上级政府或有关部门严格履行报批手续。

8、工业用地项目实行协议出让。协议出让的程序是：

（1）用地者按开发区国土资源部门的要求提供用地要点资料、可行性报告和环评资料等。

（2）用地者在规定时间内向开发区国土资源部门提交开发区项目审批部门同意其在开发区落户的立项批文和选址定点通知书。

（3）用地者与开发区国土资源部门协商项目建设地块出让金价格、金额、支付方式等内容。经过协商一致并按程序报批后，签订《国有土地使用权出让合同》。用地者根据合同规定足额缴付土地出让金后，开发区国土资源部门颁发用地通知书。

9、经营性用地项目严格实行招、拍、挂。凡经营性用地项目须报市国土资源局土地交易中心按招、拍、挂程序，办理供地手续。其中，拍卖出让经营性土地的基本程序是：

（1）开发区国土资源部门会同市国土资源局及市地产交易中心公开招标拍卖公司，严格按招标程序确定拍卖公司。

（2）开发区国土资源部门会同市国土资源局及其有关部门根据拍卖地块的用途、容积率、绿化率等指标以及土地评估价格，邀请建设、规划、纪检等部门人员对拍卖地块的地价拟定起拍价,经开发区管委会主任办公会研究并报市国土资源局、市土地拍卖领导小组确定后交由市地产交易中心进行拍卖。

（3）拍卖公告公布二十日后，由市土地交易中心组织拍卖公司进行拍卖。以竞价高者取得拍卖地块土地使用权，签订确认书和《国有土地使用权出让合同》。

（4）竞得单位须在合同规定的期限内足额缴纳土地出让金，逾期未履行合同者将视同放弃竞得权，并不退还竞买保证金。

10、经批准使用土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，不得开采、动用或者破坏地下资源和其他资源。

四、严格土地登记发证制度，加强土地档案资料管理

11、凡进区项目用地需登记发证的，必须足额缴纳土地出让金，并履行下列程序：

（1）由开发区国土资源部门对用地单位提供的项目批文、规划图件、建设批准文件、土地出让合同以及缴纳土地出让金单据等资料进行审查，审查内容包括是否符合土地用途、投资强度、土地利用率以及土地出让金是否缴清等。开发区国土资源部门在审查上述内容后，还要到现场核查项目建设是否完成、设备是否安装到位。

（2）开发区国土资源部门审查、核查合格后，将审查、核查结果送开发区各相关部门会签并报开发区管委会批准，然后按程序向市国土资源局申请核发国有土地使用权证。

12、切实抓好开发区土地档案资料的收集、整理，加强土地档案资料的管理，保持档案资料的完整、准确，为发挥土地档案资料的基础性作用、合理利用档案资源、依法管好土地提供依据。

五、严格执行土地调控政策，巩固土地市场治理整顿成果

13、发挥土地供应的调控作用，全面落实国家对房地产开发项目土地供应的政策规定，加强土地市场动态管理，进一步优化开发区土地资源的优化配置。

14、对开发区历年的土地政策进行全面清理，凡不符合国家现行土地法规和政策的，一律予以废止，坚决制止违规违法用地行为的发生。

六、其它

15、开发区原有规定与本通知的规定发生冲突的，按本通知的规定执行。

16、本通知的规定与上级有关规定不符的，按上级有关规定执行。