农民专业合作社会议纪要范文

导语：如何才能写好一篇农民专业合作社会议纪要，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

农业产业化国家重点龙头企业是指以农产品生产、加工或流通为主业，通过合同、合作、股份合作等利益联结方式直接与农户紧密联系，使农产品生产、加工、销售有机结合、相互促进，在规模和经营指标上达到规定标准并经全国农业产业化联席会议认定的农业企业。

1 国家重点龙头企业的申报程序

根据《农业产业化国家重点龙头企业认定和运行监测管理办法》（农经发[2010]11号），国家重点龙头企业的申报程序如下：

（1）申报企业直接向企业所在地的省（自治区、直辖市）农业产业化工作主管部门提出申请；

（2）各省（自治区、直辖市）农业产业化工作主管部门对企业所报材料的真实性进行审核；

（3）各省（自治区、直辖市）农业产业化工作主管部门应充分征求农业、发改、财政、商务、人民银行、税务、证券监管、供销合作社等部门及有P商业银行对申报企业的意见，形成会议纪要，并经省（自治区、直辖市）人民政府同意，按规定正式行文向农业部农业产业化办公室推荐，并附审核意见和相关材料。

2 申报国家级龙头企业基本标准

（1）企业组织形式。依法设立的以农产品生产、加工或流通为主业、具有独立法人资格的企业。

（2）企业经营的产品。企业中农产品生产、加工、流通的销售收入（交易额）占总销售收入（总交易额）70 %以上。

（3）生产、加工、流通企业规模。总资产规模：东部地区1.5亿元以上，中部地区1亿元以上，西部地区5 000万元以上；固定资产规模：东部地区5 000万元以上，中部地区3 000万元以上，西部地区2 000万元以上；年销售收入：东部地区2亿元以上，中部地区1.3亿元以上，西部地区6 000万元以上。

（4）农产品专业批发市场年交易规模：东部地区15亿元以上，中部地区10亿元以上，西部地区8亿元以上。

（5）企业效益。企业的总资产报酬率应高于现行一年期银行贷款基准利率；企业应不欠工资、不欠社会保险金、不欠折旧，无涉税违法行为，产销率达93 %以上。

（6）企业负债与信用。企业资产负债率一般应低于60 %；有银行贷款的企业，近2年内不得有不良信用记录。

（7）企业带动能力。带动农户的数量一般应达到：东部地区4 000户以上，中部地区3 500户以上，西部地区1 500户以上。企业从事农产品生产、加工、流通过程中，通过合同、合作和股份合作方式从农民、合作社或自建基地直接采购的原料或购进的货物占所需原料量或所销售货物量的70 %以上。

（8）企业产品竞争力。在同行业中企业的产品质量、产品科技含量、新产品开发能力处于领先水平，企业有注册商标和品牌。产品符合国家产业政策、环保政策，并获得相关质量管理标准体系认证，近2年内没有发生产品质量安全事件。

篇2

拼搏之年。省级有关部门及市委、市政府的正确领导下，年是市实施”“计划的关键之年。为认真贯彻落实中央1号文件和市委九届五次会议及省市农村工作会议精神，深化农村各项改革，认真落实各项支农、惠农政策，以人为本，坚持”多予、少取、放活“方针，加快现代农业发展，积极推进社会主义新农村建设，市农业农村能源环保工作得到快速发展。

一、主要工作

1．农村能源建设。

节柴改灶推广10000眼，年全市计划建设农村户用沼气10000口。沼气综合利用10万亩，培训技工和农户50000人次，实施村容村貌整治50个自然村。截止年5月31日，全市共完成农村户用沼气建设11628口，占年计划的116.28％；节柴改灶8559眼，占年计划的85.59％；沼气综合利用推广5.5万亩，占年计划的54.96％；培训农户21353人次，占年计划的42.7％。新建沼气的总产气量达465.12万立方米，节约薪柴2.3万吨，相当于4万亩薪炭林一年的生长量，减少水土流失3.7万吨，减排二氧化碳1.9万吨，二氧化硫158吨，节约燃料费、电费406.98万元，同时为农户增收节支930.24万元，促进了庭院经济发展，增加了农民收入。沼气建设是生态农业建设的纽带，既能提供生活用能，又可提供优质有机肥料，改善生态环境，促进农业可持续发展。推广节柴改灶年可节柴0.86万吨。

截止到5月31日，开展沼气综合利用、培训农户。全市共完成沼气综合利用5.5万亩，培训农户2.14万人次，共施用沼肥40万吨，为农户节约了农药和化肥，为我市推广生态农业和沼气综合利用打下了坚实的基础。

2．完成中央扩大内需新增沼气建设项目。

对年中央扩大内需新增农村能源建设项目进行了自查。根据《省农业厅关于开展年农业建设项目专项检查工作的通知》云农（计财）字115号要求。

年下达我市农村户用沼气建设计划2906口（石林1373口、东川733口、禄劝800口）农村沼气乡村服务网点建设计划54个（石林36个、东川18个）农村沼气养殖小区和联户沼气12个（东川2个、禄劝10个）。

分别是五华（殖专业合作社）（牧业有限公司）（有限公司）（有限公司）（种有限公司）原种场）畜禽养殖废弃物治理和综合利用工程。年下达我市农村户用沼气建设计划5291口（东川2291口、富民1000口、禄劝1000口、寻甸1000口）大中型沼气工程建设5座。

农村户用沼气、农村沼气乡村服务网点、农村沼气养殖小区和联户沼气项目及大中型沼气工程属于国家拉动内需新增的国家重点项目，根据中央要求。年新增投资在今年4月底前全部完工。年新增投资要求在今年12月底前完成。时间紧、任务重，局在省农业厅召开项目启动会后，已要求项目县全力投入到项目建设中，经过九个县区的奋力拼搏，市共完成农村户用沼气建设967口，其余的正抓紧时间建设。大中型沼气工程有3家已完工，有4家正在建设中。

3．完成了农作物秸秆资源调查与评价工作的培训

为了更好地开展我市农作物秸秆资源调查与评价工作，根据《农业部办公厅关于印发全国农作物秸秆资源调查与评价工作方案的通知》农办科7号）和省人民政府办公厅《关于加快推进农作物秸秆综合利用的通知》云政办发82号）要求及省农业厅的安排。确保我市技术人员能够正确掌握秸秆资源调查与评价方法，邀请了省农业厅有关领导和老师为我市业务技术人员分别对秸秆资源调查、评价工作方案、调查与评价方法、入户调查技巧、调查数据统计、数据处理及审核上报等工作作了认真、细致的讲解。

4．完成《滇”“防治规划》中农田径流控制项目方案

明确我局负责滇流域范围内农业污染防治工作及农田径流方面的污染防治工作。分工明确后，根据市人民政府办公厅第153期会议纪要。根据会议纪要的要求，局已完成了滇流域农田径流污染控制示范工程实施方案》已上报省农业厅和市政府办公厅六处。

5．起草《市建设大中型沼气工程管理办法》征求意见稿）

规范项目建设，为加强我市大中型沼气工程项目的管理。确保建设质量和投资效益，结合我市实际，起草了市大中型沼气工程管理办法》征求意见稿）

6．起草《市沼气服务网点建设实施意见》讨论稿）

为巩固农村沼气建设成果，随着农村能源户用沼气建设规模的不断扩大。加强项目建后管理，确保又好又快发展，根据《市农村沼气管理办法（试行）起草了农村沼气服务网点建设实施意见》讨论稿）

7．建立市农业节能减排目标责任制

认真对照年目标责任书的任务分解，为进一步做好年节能减排目标责任现场评价考核。准备相关材料，迎接市节能减排领导小组的考核。

结合我局工作实际，根据《市节能减排工作领导小组办公室关于下达市年节能目标任务的通知》昆节减办发5号）精神。将年市农业局节能目标任务进行分解。

8．编制《市农业节能减排规划》

也是唯一的特大型中心城市，省会城市。为充分发挥省会城市对现代农业的带动作用，市委、市政府提出把打造成带动全省、辐射西南、沟通全国，面向东南亚和南亚的农产品信息流通中心、农产品精深加工中心、农业博览会展中心和农业科技研发推广中心。贯彻落实科学发展观的实践活动中，市委、市政府高度重视农业农村节能减排工作，以科学发展观为指导，按照建设社会主义新农村的总体部署，把农业农村节能减排作为统筹城乡发展、建设社会主义新农村和全面推进现代农业建设的基础工程。目前农业发展正处于现代农业的初级阶段，充分认识到农业节能减排工作的重要性，将目前单纯追求高产的农业增长模式逐步转变为农业发展与社会、环境相协调的增长模式，最终实现发展生态农业的目标，就是要在农业农村工作中落实科学发展观。农业节能减排是促进农民增收的需要，减轻资源和环境压力的需要，社会主义新农村建设的需要，滇水污染治理的需要。

9．编制完成《”市农村能源规划》

加强生态文明建设，党的十七“大提出。改善西部地区的生态环境，为我市农村能源建设提供了良好的机遇，同时也对这项工作提出了更高的要求。市农业和农村经济正处于一个新的发展时期，充满机遇和挑战。认真贯彻大精神，全面建设小康社会，以增加农民收入为中心、推进农业和农村经济结构战略性调整为主线，将生态环境保护与建设作为我市”“规划重点目标之一，确保我市农业的可持续发展的重要步骤。实现”生态家园富民计划“实施农村能源与环境健康、协调发展具有十分重要的战略意义，为此，市农村能源建设以”因地制宜、多能互补、综合利用、讲求效益“为方针，经过市级有关部门认真调查研究、科学分析，提出了市20112015年农村能源建设发展规划》

10．村容村貌整治工程

省级建设资金510万元（每村10万元）截止年11月底，年省级下达我市村容村貌整治工程村51个。省级建设资金已全部到位，建设项目已基本完成。年5月，按照农业厅《关于上报年村容村貌整治工程和村集体经济发展项目总结的通知》云农办经字91号）进行了检查总结。全市51个项目村共完成投资3453.21万元，除省级补助510万元外（每村补助10万元）引导投入资金2943.2万元，占总投资的85%3003.21万元拉动资金中，市、县、乡投入1007.68万元，占拉动经费的33.6%社会资金624.39万元，占21%;群众自筹集资1311.15万元，占43.7%群众累计投劳46739个。通过整治工程，项目村完成村庄道路硬化49346.21米，新建村庄道路22060.74米，支砌排灌沟渠12362.37米，安装人畜引水管道25189米，种植绿化树161604棵，绿化花草27635平方米，安装路灯247盏（其中，太阳能LED路灯40盏）建设文化室67个2618.9平方米、公厕73座、垃圾收集点139个，项目村村容村貌整治取得明显成效。

省级下达我市村容村貌项目村建议数50个，年。控制数60个。市组织县区申报省级村容村貌项目57个，项目正在申报中。

11．农业污染源普查工作

省农业组和市第一次污染源普查工作领导小组的指导下，按照省第一次污染源普查工作领导小组的统一部署。市农业组已按照全国污染源普查办公室的有关要求完成了工作，数据上报及普查档案整理工作已通过省级质量验收，目前，现正在进行普查数据开发及撰写普查技术报告工作。

普查范围涉及14个县（市）区，市农业污染源普查共涉及种植业、畜禽养殖业、水产养殖业及滇流域农村生活源四个污染源。127个乡镇，330个行政村。全市完成农业污染源普查对象22715个（其中：种植业污染源7229个、畜禽养殖污染源6464个、水产养殖污染源1694个、滇流域农村生活污染源7328个）>

普查结果显示：

占全流域总排放量10130.01吨的22.54%工业和城镇生活污染排放占77.46%工业和城镇生活污染为主的格局没有变化。①滇流域总氮总磷合计：农业生产及农村生活排放量2283.31吨。

畜禽养殖业排放的8844.75吨COD基本上没有处理，②滇流域化学需氧量（COD排放量：农业生产及农村生活排放量占总排放量的62.36%主要是农村生活污水产生的15718.18吨。而城市污水COD处理率达到产生98038.02吨，去除83096.5吨）84.76%相比之下，农业生产及农村生活化学需氧量（COD排放所占的比重相对较大。

占总量的80%农业生产及农村生活占20%总磷的污染农业生产及农村生活占60%工业和城镇生活占40%化学需氧量（COD由于城市污水去除率较高，③滇流域总氮的污染以工业及城镇生活为主。农村污水几乎没有处理，农村生活比重占40%农业生产占22%工业和城镇生活占38%农村生活污染应引起高度重视。

二、存在困难和问题

市年农村能源建设及农业环保工作虽然取得了可喜成绩，市委、市政府和省农业厅的正确领导下。但也还存在着不少的困难和问题。一是农民增收难的问题依然不容忽视。农民家庭经济收入与发达地区比差距较大，县区与县区之间，乡镇与乡镇之间，农民现金收入和现金支出增长不平衡，自筹能力低；二是国家投入不足，农业农村基础设施薄弱，农业综合生产能力低，影响沼气的推广；三是科技支撑能力不强，缺少发展后劲。

三、下半年工作重点

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一、20__年工作的回顾（略）

二、20__年工作总体安排

(一)工作思路

今年的工作思路是：继续实行“坚持一个中心、突出两个重点、做好三篇文章、落实四项措施、实现五个目标”。即：以社会主义新农村建设为中心；突出农业增效、农民增收两个重点；做好水稻、水产、畜牧产业化三篇文章；落实好惠农政策、生产计划、机制创新、深化改革四项措施；实现新农村建设有新突破、改革创新有新成果、农民收入有新增加、农业经济有新发展、农村工作有新亮点五个目标。

（二）工作目标

1、第一产业增加值达到40亿元，同比增长14.3％，产值实现80亿元以上。

2、农村人均收入达到9350元，人均收入增加1560元，增长20％。其中（收入分配）：水稻100元，畜牧600元，水产600元，蔬菜 60元，劳动力转移200元。

3、新农村建设投入达到1.8亿元，增长12％。

4、粮食产量达到57.5万吨，每亩增加75公斤。

5、肉鸭饲养量达到3000万只，全县至少建标准化小区45个。

6、水产养殖面积140万亩，增长7.6％。今年突出发展养大蟹，增加河蟹养殖面积和泥鳅鱼养殖面积。

7、小额信用贷款达到8亿元，增长6.7％。

8、劳动力转移实现8.3万人，增长7.8％。

9、农业产业化龙头企业达到115家，增长15％。

10、20__年5月1日前彻底解决农村饮水安全问题。

11、全县蔬菜保护地增加10000亩。

12、全县机插秧面积实现26万亩，机收割面积实现35万亩。

13、全县农业综合开发投入资金3000万元以上。

14、全县大禹杯动用土方1000万方以上，夺得大禹杯。

15、全县发展秸秆气化站7家，建沼气池3500户。

16、全县新上高附加值农产品深加工企业5家。

17、全县发展订单农业20万亩。

（三）保障措施

1、认真贯彻中央1号文件精神，积极包装项目，争取国家政策支持。

2、牢固树立抗灾夺丰收思想，实现农业增效农民增收。

（1）树立抗旱夺丰收思想。今年上游水库储水少于去年，我县的水库去年由于客观因素没有蓄上水，今年的桃花水一定蓄好。

（2）树立防控重大动物疫病思想。重点加大对禽流感、猪兰耳病、鸡新城疫、牛结核病等动物疫病的防控力度。一是要加强免疫工作；二是要切实加大疫情监控力度；三是要加强流行病学调查；四是要加强疫苗管理；五是要加大周边地区防控力度；六是要加大病源处理力度，必须在最短时间、最小范围内解决，防止漫延和扩大范围。

（3）树立战低温、防病害思想。水稻“三病”、“三虫”防治工作不能停留在口头上和字面上，管理和技术部门必须从春天抓起，手把手教会群众防治方法，把防治措施落实到生产过程中。针对低温冷害预防工作，我们要做到“天变我变”，及时应对。

（4）树立防大涝、抗大洪思想。我县所处的地理位置地势低洼，又是两条河入海处，所以每年必须把防内涝和抗大洪作为一项工作重点来抓，必须牢固树立有备无患思想，做到万无一失。

（5）树立抵御突发性气象灾害思想。国内各地区地震、台风、风暴潮、冷害、暴风雪等频繁发生，我们要时刻做好防御准备，积极应对无法预测的各种自然灾害，把灾害造成的损失降到最低。

3、抓好新农村建设。市委常委、县委书记××同志对“三农”工作非常重视和关心，多次指示我们农口部门必须抓好新农村建设、农业产业化，要把农民增收做为“三农”工作的出发点和落脚点，我们必须在工作中认真贯彻执行。按照新农村建设20字方针的要求，今年重点抓好：一是规化建设高标准新村；二是村屯道路实现硬化路面，全部消灭泥土路；三是村中植树栽花，每个乡镇要抓一个典型村屯，建好环村林；四是路边栽花；五是用上安全饮用水；六是农民用上沼气；七是用上太阳能；八是美化农村住宅环境；九是推进农村基层民主管理进程；十是新农村建设投资超过1.8亿元。

4、本文来源：文秘站 加快发展现代农业和实现农业产业化。加快现代农业发展步伐，努力实现一县一品、一乡一专和一村一专，重点实现六个突破。

（1）突破肉鸭养殖数量。今年全县肉鸭养殖达到3000万只，增加1.5倍。到20__年，全县肉鸭养殖实现1亿只，迈进全国养鸭大县行列。一是今年全县建成8个养鸭专业乡，主要包括××等乡镇。种鸭养殖重点是××镇5个乡镇的6家养鸭企业，要完成20万只种鸭养殖任务。二是建成2个年屠宰、储藏能力5000万只肉鸭的肉联企业。重点扶持对象是天野 家禽养殖公司和清水养禽场。三是建成至少45个养殖小区，每个乡镇至少3个。四是落实扶持政策，扶持政策按照县长办公会议纪要精神进行落实。五是落实资金，主要是多渠道进行筹措，包括自筹、贷款、吸收入股、对外联合等多种形式。六是解决鸭雏，重点乡镇按照落实数量进行养殖，保证鸭苗供应。目前已采取到外地购置鸭苗措施，保证上半年养殖户的养殖需要。七是找准养殖龙头企业实行订单生产，防止盲目生产。

（2）突破大蟹养殖数量和规格。养蟹产业没有发展起来，主要原因就是群众没有得到可观的经济效益，查找原因就是我县养殖成蟹单体的规格小，价格上不去，一旦突破这个瓶颈，养蟹产业将会实现跳跃式发展。解决问题的主要措施：一是扩大养大蟹面积。××镇各新增1万亩稻田养殖面积，向养蟹大乡发展；二是提高规格。养蟹大蟹从选苗开始抓起，必须选择大规格优良种苗，同时加强饲养期间管理，加强动物性饵料的投喂量；三是推广三种养殖模式：一是高淳模式；二是坝墙子模式；三是上工程稻蟹双养模式。今年各部门各科研单位一定要总结出一套适合我地区的养殖模式。

（3）突破泥鳅鱼养殖产量。今年，水产研究所必须总结出一套适合我县的成熟的泥鳅鱼养殖模式，并进行大力推广。××镇要积极参与，西安镇、平安乡今年养殖面积力争超过5000亩。水产部门还要积极探索赣榆养殖模式，全县的水稻要逐步实现一地三收（水稻、河蟹、泥鳅鱼）。同时，还要研究县内两条河流这一得天独厚自然资源的开发和利用，预计可利用水面61526亩。

（4）突破保护地生产规模。今年任务是新增10000亩，今年重点是新开镇的棚菜万亩连片区发展，利用现有的优势，向棚菜专业乡方向发展。××镇要发展千亩棚菜小区，其他各乡镇也要完成任务。

（5）突破生猪养殖数量。今年生猪养殖要实现100万头，跨入全国生猪养殖大县行列。目前我县存栏育肥猪已经达到70万头，有全县繁母猪3.8万头年可生产76万头仔猪作保障，实现100万头目标难度不大。另外，西安镇生猪养殖数量要向20万头努力，要体现××振兴公司养殖有机猪龙头企业的带动作用。

（6）突破皮毛动物深加工瓶颈。全县皮毛动物的养殖技术已经成熟，影响养殖数量主要是近两年来经济效益下滑，农户养殖积极性不高。要想提高经济效益，就要突破瓶颈，就要加快发展皮毛深加工产业，就要研究皮毛深加工，通过深加工增加养殖户收入，只有这样皮毛动物养殖产业才能向健康方向发展。

要真正实现上述六个突破，我县现代农业发展将发生质的变化，将实现新的飞跃：农民收入将大幅度增加，农业效益将大幅度提高，并在全国占有一席之地，××农业可能走出省门、走出国门。我们大家要向这个方向不懈地努力，这个目标将不会遥远。

5、突出抓好六项重点工作

（1）抓好水稻全程机械化。我县是全国的示范区，水稻全程机械化一定要走在前列。今年的具体[！]措施是：一是各乡镇要继续对购买插秧机和收割机的农户进行扶持；二是争取国家政策资金补贴要达到1000万元；三是发展农机合作社；四是加强培训和服务；五是实现人、机、苗、地、管五统一。新立镇要提前实现机械化。今年全程机械化要上一个新台阶，力争本届政府届满基本实现水稻机械化生产。

（2）抓好农村饮水安全工作。安全饮水工程在今年5月1日前必须结束。各乡镇抓紧核实工程量和项目投资，2月20日结束，3月中旬开始施工。

（3）抓好小额贷款用还工作。今年贷款数额必须保证8个亿以上。同时，要抓好信用诚信体系建设。各乡镇既负责贷款，也要负责还贷。

（4）抓好农村能源工作。发展村屯整体推进模式，捆绑使用资金，每个乡镇争取建造一个典型村，全县完成气化站5个。

（5）抓好农产品质量安全工作。今后我县要按照高产、高效、优质、生态、安全的要求发展现代农业，加快转变农业的增长方式，推进传统农业向现代农业转变，实现农产品向有机方向发展，确保农产品安全，为人民群众提供安全可靠的农产品。

（6）抓好争创农产品品牌。争创品牌的目标是2、5、10，即：国家级名牌2个，省级名牌5个，市级名牌10个。粮食局和粮食集团要把××大米创名牌作为工作重点下大力气进行培育，农口其他部门也要做好农产品品牌商标认证工作。

（四）当前春耕备耕工作

一年之计在于春。农口各部门和各乡镇一定要做好农业生产的安排部署，充分做好各项准备工作，确保农业丰收。

1、抓好技术培训工作。农口部门要积极组织农民进行培训，安排好培训时间和内容，切实解决农民在生产中经常遇到的问题，要加强对农业新技术的指导，保证农民实现科学生产、安全生产。同时，要解决和改变农民在农业生产中不翻地、水育苗、不科学用药的不良做法。

2、做好农用物质储备。抓紧种子、化肥、农药、黑土等备耕，推广盐丰、辽星等种子优良品种，提倡每户种植两个以上品种，每个水稻种植品种不超过种植面积的40％，以降低减产风险。做好农资市场打假工作，确保农用物资质量。

3、做好蓄水准备工作。做好桃花水及上游水库放水蓄水工作，达到沟满壕平，备足水稻育苗和插秧用水。

4、做好农业保险工作。积极宣传农业保险知识，扩大农作物保险面积，提高抵御农业风险能力和增强农民生产信心，确保农民收入稳定增长。

5、做好对上争取资金工作。认真研读中央1号文件，积极研究对上争取资金项目，让惠及政策落到自己头上。今年农口对上争取资金要保5亿争7亿。

6、做好粮食直补资金发放工作。各级部门必须按照国家政策足额及时发放直补资金。

7、做好准备，迎接六项检查。相关部门要做好对口部门检查接待工作。一是粮食清仓查库检查；二是移民项目的检查；三是病险水库除险加固检查；四是大型灌区续建项目检查；五是九年义务教育债务化解、村级债务化解检查；六是农口各项专项资金使用情况检查。

（五）抓好安全生产。农口各部门要做好农业生产知识的宣传，加强岗位安全知识培训，加强对农业生产工作的监督和管理，确保农业生产安全，实现农业丰收和生产安全双赢。

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【关键词】 小产权房；市场；法律问题；建议

【中图分类号】 TU-0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小产权房概念和类型分析

近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。

我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：

1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。

1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。

1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。

1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。

小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。

2 小产权房涉及的法律问题

2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。

小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。

因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。

根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。

出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。

《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。

因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。

政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。

据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]

“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。

《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。

法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。

由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。

对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。

2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。

由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。

北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。

2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。

如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。

2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。

1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”

从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。

3 对小产权房合理制度安排的建议

3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。

长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。

我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。

2008年党的明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。

现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。

3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）

3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转

3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！

参考文献

1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007

2 第一财经日报，2008