土地收益法评估范文

导语：如何才能写好一篇土地收益法评估，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]加油站;收益还原

一、加油站用地特点分析

1.位置极其重要并且分布离散性强

加油站作为一种经营性房产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备设施条件差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。应该说加油站用地的价格主要取决于位置，位置条件决定下的价格更是加油站房地产价格的主要构成成分。

另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

2.存在行业垄断利润

目前加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，其行业回报率高于社会平均资本化率。

二、加油站评估的特殊性

1.加油站的价值包括特许经营权的价值，而且这部分价值的权重比较大。另外还包括一些动产（如加油器、油罐车等）。因此最理想的估价方法是收益还原法，通过剥离专营权收益来求取房地产产生的净收益。

2.加油站的收益除区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益影响也很大。所以对加油站价格的评估必须要弄清其客观收益、成本、和有关费用标准，才能科学、合理的评估加油站的土地价格。

三、估价技术路线分析

分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。加油站获取收益的方式主要是通过油品的销售，赚取油品的批发零售差价获取利润极个别的附带经营小型商店，待估宗地的价值也正是体现带它获取收益的能力上，所以首选收益还原法进行评估。

1.收益还原法公式的选用

收益还原法的一般公式为:

P=a1/(1+r1)+a2/[(1+r1)(1+r2)]+an/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]

式中:a1,a2…an分别为未来各年的纯收益;r1,r2…rn分别为未来各年的还原利率。使用年限n可以根据《国有土地使用证》确定,但是对于a1,a2…an年纯收益和r1,r2…rn还原利率,却是在相当长一段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于a1,a2…an和r1,r2…rn都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定a和r每年不变,使得公式得以简化。

实际应用在加油站评估中的收益还原法公式:

P=(A-A1-A2)/r[1-1/(1+r)n]

其中:P为土地总价格;

A为加油站年房地客观总收益;

A1为加油站房地出租年总费用;

A2为加油站建筑物、构筑物的纯收益；

r为加油站土地还原率;

n为加油站土地收益年期。

加油站年房地客观总收益A=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用A1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。

2.相关技术参数的确定

净利润的确定：根据行业连续三年的平均利润率确定

流动资产、固定资产、无形资产等其他资产及其收益率的确定：可根据经营者提供的连续三年的经审计的会计报表确定其流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的取值，该类资产的收益率根据待估宗地的实际情况确定。

加油站年纯收益的确定：加油站建筑物及土地部分的收益为：

净利润-（流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的收益）资本化率的确定：以一年期定期存款利率加上特许经营垄断利润及风险利率确定为估价对象的资本化率。加油站行业属于垄断性行业，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业的利润率具有保护性，其行业回报率应高于社会平均资本化率。具体数据及计算过程略。

四、应注意的问题

1.资产负债表及损益表应该是企业在一定时期内经营状况的真实反映，由于该表须上报税务部门，以核实该企业在一定时期上缴的税额，因此我们须认识到该表的保守性。由于操作的规范性，对该表应客观对待，敢于提出问题，才能真正了解该表的真实含义。

篇2

为进一步加强土地市场建设，强化国有土地的用途管制，规范用地行为，合理优化配置土地资源，有效解决我市集镇及中心城区部分用地单位因企业改制安置职工、企业转型、城市规划调整、退城进园等原因申请改变现使用土地用途特别是将工业用途变更为商业、商品房开发等经营性用地的报批管理问题，确保政府土地收益不流失，根据上级有关精神，经2009年第三次政府常务会议同意，提出如下意见：

一、严格计划管理，控制供应总量

用地单位或个人需要改变现有土地用途，须向国土资源管理部门（以下简称“国土部门”）提出申请，并由国土部门在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，草拟土地供应计划，报市政府审批后执行。

二、严格收购储备，规范土地市场

（一）本着应收尽收的原则，土地储备中心负责城区需要改变用途的土地收购工作。对土地储备中心认定不宜收购的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公开交易。

（二）收购方案报批。收购方将原土地使用者的收购申请、收购方拟定的收购协议、可行性分析报告等相关资料上报国土部门，由国土部门签署初审意见，报分管市领导审批后予以实施。

（三）补偿标准的确定。土地补偿标准由有评估资质的土地评估机构按照收购时土地使用性质和批准的原土地用途进行评估确定（特殊情况双方协商），房屋补偿按房屋性质由有评估资质的房屋评估机构按市场价评估确定。

三、严格交易程序，规范交易行为

（一）处置方式

根据国土资源部39号令和《物权法》及相关法律的规定，划拨土地使用权改变用途、出让土地使用权改变用途及供应工业和经营性用地必须采取招标拍卖挂牌的方式公开出让。

（二）前置条件

1、产权清晰。尤其要查明改变土地用途地块的土地使用权、房屋所有权是否存在抵押或查封的情况，已抵押或查封的必须要解除抵押或查封，才能改变土地用途，有纠纷的不能改变用途。

2、清场拆迁。涉及拆迁和搬迁的，必须要有原单位对拆迁和搬迁的意见，对职工的安置要符合有关法律规定，不能引发群体性上访事件的发生。

3、规划许可。需要改变现有土地用途的必须由规划部门同意，并出具改变用途后土地的《规划设计条件》。

（三）处置程序

1、原土地使用单位向国土部门提出改变土地用途的申请。国土部门依据年度供应计划审查后，报市政府审批。

2、部门配合。各有关部门要根据各自职责，做好国有资产处置、房产评估、土地评估、出让金结算等工作。涉及到国有资产处置或变性的，要有国资部门的批复；土地上有房产的，要有房产评估报告，进行清产核资；国土部门要进行现场勘测、评估，确定土地资产量；财政部门负责做好土地出让金征收结算工作。

3、原土地使用单位提供相关资料，在符合改变土地用途前置条件的情况下进行土地、房产评估，确定补偿标准。

4、原土地使用单位与土地储备中心签订收购协议，不宜收购的与土地交易中心签订《委托处置协议》，同时按程序收回原土地使用者的土地使用权。

5、市国土部门拟定改变用途的出让方案报市政府同意后公开交易。

6、成交后，土地收购方与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并负责将土地出让总价款全额上缴财政。财政部门直接将收购成本拨付土地储备中心，委托处置的直接拨付原土地使用者，及时结算相关费用。

7、依法登记，颁发土地使用证。

四、严格土地出让收支管理，确保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出让总价款减去土地、房屋使用权补偿及前期费用等收购储备成本后的余额。政府土地收益主要用于城市建设、收购储备及企业安置不足的补充等。

（二）确定改变土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低标准的确定。改变土地用途的土地收益确定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性质为划拨的，最低收益为改变用途后的土地评估价的50%。

原土地使用者的土地使用性质为出让的，最低收益为改变用途后土地的评估价与改变用途时原用途的土地评估价的差额。

2、超过土地收益最低标准的分配。来源为土地储备中心收购的土地，在扣除各项税费后全部为政府收益；来源为委托处置的土地，在扣除各项税费和留足农业土地开发出让金、国有土地收益基金、廉租住房建设资金后50%返还给原土地使用者，其余为政府收益。

（三）国土部门、财政部门要相互配合，共同做好改变土地用途后土地出让收入的结算工作。

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关键词: 房地产估价 收益法 应用

收益法又称收益还原法、收益资本化法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。采用收益法得出的价格通常称为收益价格。

1.收益法的概念和理论依据

收益法是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

收益法是基于预测未来的收益来测算房地产的价格,也就是说它考虑的是未来的因素而不是过去的因素,因此收益法应遵循预期原理。具体来说,估价人员评估房地产当前的价值是基于房地产未来所能带来的收益或者带来的满足、乐趣等来预测,而不是基于房地产的历史价格、开发建设它所花费的成本,或者过去的房地产市场状况。

2.收益法的适用的对象和条件

由于收益法是将估价对象未来收益转换为价值的一种方法,因此收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价,如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估。另外,运用收益法评估时,估价对象未来的收益和风险是可以用货币来衡量的,只有这样才能将估价对象未来的收益转换为价值。

3.运用收益法评估房地产价格存在的问题

收益法评估房地产的价格是建立在一些对未来的假设参数上的。由于收益法需要预测未来房地产的收益及费用,而且要对收益所承担的风险进行度量,以及受房地产市场发展变化和社会经济条件各个方面因素的影响,其结果受主观判断和未来不可预见因素的影响比较大,因此收益法的应用,需要比较发达和成熟的资本市场,需要评估人员具有更加精湛的专业知识。然而,收益法在我国的评估理论和实践中都有薄弱地方,收益法的推广在理论和实践中都遇到了一些问题,如适用范围的局限性、评估实践中各种参数选取的困难性、特定假设和持续经营的限制性、估价人员技术水平的有限性、房地产市场的不成熟和不发达性等。总之,运用收益法评估房地产的价格主要存在以下几个方面的问题。

3.1参数确定比较困难。

就收益法而言,未来各年净收益、折现率和收益年限的确定对评估结果影响较大。

3.1.1年净收益的确定。

净收益是指由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失和合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。净收益估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,都应采用正常客观的数据,而不是实际的数据,并通常以年度计。另外,净收益既包括有形收益,又包括无形收益。

净收益的测算途径有两种:一是基于租赁收入测算净收益,如存在大量租赁实例的商业店面、写字楼、公寓、普通住宅等房地产;二是基于营业收入测算净收益,如歌舞厅、咖啡厅、宾馆、酒店等房地产。不管哪种方法测算,收益法考虑的都是未来收益,不是房地产的过去、现在的收益。而房地产之所以有价值,归根结底是因为房地产能给持有者带来未来收益,因此未来收益是房地产价值的源泉。未来收益有两个显著特点:一是未来收益是未来年份产生的,而不是过去或现在产生的;二是未来收益一般是不确定的,有的甚至波动性很大,几乎不能正确确定其数值大小。因为房地产市场不发达和不成熟,评估人员专业知识不精湛,所以年净收益确定比较困难。

3.1.2资本化率的确定。

资本化率是将房地产的净收益折现为估价时点该房地产的收益率。在确定资本化率时,是取房地产行业的平均投资收益率还是取全社会的平均投资收益率?是取该区域房地产投资者的平均投资收益率还是取特定投资者的投资收益率?不同的评估目的可能从不同的角度来确定资本化率,而评估结果对资本化率具有高度敏感性,因此估价人员在确定资本化率时一定要慎重。

求取资本化率常用的方法有市场提取法和累加法。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的资本化率公式,反求出资本化率。运用市场提取法求取资本化率时,评估人员往往简单地按公式r=A/V来求取,忽略了房地产收益年限为有限年。运用市场提取法求取资本化率,准确来说是采用试错法和线性内插法求取各比较案例的资本化率,然后采用三个可比实例资本化率的简单算术平均数作为市场提取法求取资本化率的结果。累加法是将资本化率视为安全利率和风险调值两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加。因为房地产市场不稳定,所以估价人员比较难确定风险调值。

3.1.3收益年限的确定。

房地产的收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的年数。一般是根据建筑物剩余经济寿命年限和土地使用权的剩余期限来确定。

对于单独建筑物和单独土地的估价,应分别按建筑物剩余经济寿命和土地的剩余使用年限确定收益年限。

对于土地和建筑物合成体的估价对象,在确定收益年限时,有两种情况:一种是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限,选用相应的有限年公式进行计算,然后加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。另一种是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的,应根据土地剩余使用年限确定收益年限,但应区别合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物“予以补偿”和“不予补偿”两种情况,对收回的建筑物予以补偿的,应考虑建筑物残余价值的现值。由于土地使用权出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物是否予以补偿对房地产的评估价值有直接影响,因此估价人员一定要关注土地出让合同中关于出让期限届满后土地使用权收回的有关条款并将该条款在报告中揭示。

3.2特定的假设和持续经营。

运用收益法评估时,估价人员是在一系列的假设基础上进行的,如净收益在未来收益年限内是持续的并保持不变的或以同样比例增加的等,因此收益法评估的结果只有当这些假设条件成立才可以采用。但是实际上,不能持续经营的情况很可能发生,例如在建工程不能按时完工,房地产发生产权纠纷被法院查封,商圈转移造成商铺出租困难,等等。

3.3估价人员技术水平和执业道德。

收益法需要对未来的收益、费用等进行预期、预测,需要设定一些参数,这使得估价人员的执业能力和执业道德问题凸显出来。估价人员应坚持客观公正的立场,要不断地对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向进行研究,这些虽不是估价理论问题,但与估价理论和实践紧密联系。估价人员不能只是埋头做报告,还要了解一切与估价理论和实践有关联的问题,这样才能更好地使用收益法为客户服务。

3.4房地产市场的不成熟和不发达性。

收益法的应用是建立在有一个成熟、发达和稳定的房地产市场基础之上的,也就是说在房地产市场发育不够稳定的地区,采用收益法所取得的评估结果不能够准确地反映估价对象的客观合理的价格。目前我国房地产市场还处于较低的层次,房地产市场不规范、不成熟、不完善,市场环境变动较大。

4.提高收益法在房地产估价应用的对策

4.1客观准确地确定各参数。

运用收益法评估房地产价格的准确度主要取决于净收益、资本化率与年限的确定。估价人员在确定净收益的时候一定要准确把握:(1)弄清楚收益的来源方式,即是以出租方式取得,还是以营业的方式取得。(2)净收益确定时除了考虑房地产带来的直接货币收益外,还要考虑房地产给个人带来安全感、自豪感、提高个人的声誉和信度等间接收益。间接收益一般难以货币化,所以通常选取较低的资本化率来考虑间接收益。(3)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益确定时,应采用正常客观的数据。若有租约期,可以利用估价对象本身的潜在毛收入、有效收入等,但如果估价对象本身与正常客观的情况不符,则应对它们进行适当的修正,使其成为正常客观的。

资本化率确定时,采用市场法求取一般要取三个案例资料,运用累加法求取一般要注意不同用途、不同地区风险调值是不一样的。收益年限确定时,一般要注意估价对象的建筑结构,另外土地和建筑物合成一体的估价对象要注意建筑物的经济寿命与土地使用年限谁先结束。

4.2建立健全估价制度,提高估价人员技术水平和执业道德。

4.2.1健全估价体系,规范估价流程。

在承办业务后,估价人员应严格按照估价程序,对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定,两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察,进行全面、细致的市场调查,对资料汇总、认真分析,把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等,从而将误差降到最小。

4.2.2组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材。

近年来房地产评估界的一些专家吸收国外的评估理论和方法,并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作,为完善和提高我国的房地产评估理论和方法打下了良好的基础。建议以此为起点,组织多方面的富有研究和实践经验的专家,集大家的智慧编写出更权威、更规范的具有我国房地产评估特色的理论著作和教材,为市场法在我国房地产评估中的应用打下良好的理论基础。

4.2.3加强在岗评估人员的培训。

中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班,对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。估价师不但要不断地学习最新最近的房地产估价理论知识,而且要参加过足够多的估价实践。因此,对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。估价人员要提高技术水平和实践经验,唯有通过不断地学习。

4.3政府应加大力度健全房地产市场机制建设,规范房地产市场。

为了规范和完善我国房地产市场健康发展,减少由于房地产市场不规范,房地产价格、收益不准确等问题导致的净收益、资本化率等确定不准确,政府应该加强对房地产市场的宏观调控,尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度,监测和判断房地产市场的发展态势,引导房地产开发企业理性投资,引导住房消费者理性消费,及时防范和制止房地产过热苗头和泡沫现象,引导房地产业健康发展。

参考文献:

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社,2004.

[2]廖俊平,陆克华,唐晓莲.房地产估价案例与分析[M].中国建筑工业出版社,2007.

[3]GB/T―50291―1999.房地产估价规范[S].

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关键词：农地收益权；抵押融资；比较优势

中图分类号：F311

文献标识码：A

文章编号：1003-4161（2015）05-0048-04

当前，我国正处于经济转型的关键时期，农业产业发展也正经历着从传统封闭走向现代开放的过渡阶段。从现实情况看，由于农村内部金融抑制矛盾普遍尖锐，融资困难和投入不足已经成为制约现代农业发展和农民增收的突出问题。对农民而言，土地无疑是其最重要的资产，实践中以土地承包经营权和土地经营权抵押融资的探索虽然已有一定进展，但总体上仍存在难以破解的诸多障碍，无法在更大范围推广。正因如此，进一步探索和完善以收益权为基础的农地抵押融资新模式，寻找一条更具现实性的破解农民融资难的有效路径，无疑具有十分重要的现实意义。

一、农地抵押融资产生的现实背景

从理论上分析，一般意义上的农地抵押融资是指土地承包经营权人在不转移对其所承包土地的占有、使用、收益的基础上，将其土地承包经营权作为债权的担保，当债务人不履行到期债务时，债权人有权依法按照规定将作为担保物的土地承包经营权进行拍卖或者变卖，以获得的价款优先受偿的融资形式。就实质而言，农地抵押融资是一种“用益物权”的抵押融资，是土地权利的抵押融资而非土地实物的抵押融资。

近年来，随着工业化和城市化进程的加快，农村劳动力大量外出务工，土地流转规模不断增大，农业规模经营的推进必然带来资金需求的显著增加。值得关注的是，土地流转加快和适度规模经营扩大虽然催生了种养大户、家庭农场、合作社等新型经营主体快速成长，但其大都处于发展初期，规模较小，实力不强，普遍面临投资能力不足的困扰。在此背景下，大多数新型经营主体都理所当然地把正规金融机构视为首选的融资渠道，各级政府也大力倡导金融机构必须更大力度地强化对新型经营主体的融资服务。但在缺乏基本抵押物的条件下，金融机构基于资金安全的现实约束却很难在改善农村金融服务方面实现实质性进展。毫无疑问，农村内部金融需求增长而供给仍然停滞所导致的供需失衡矛盾的普遍加剧，是多种农地抵押融资模式的实践探索得以产生和发展的主要动因。应当看到，作为常态化融资工具的土地金融制度，在西方发达国家早已成为农业相关制度和国家土地制度的重要组成部分。随着我国农村经济发展特别是土地适度规模推动的现代农业的快速发展，基于我国特有的农村土地制度基础，不同地区以不同方式多样化地创新探索以土地资产为基础的抵押融资模式，着力改善农村内部严重的金融抑制现状，已经具备基本的实践基础和制度条件。

二、农地抵押融资的实践探索

尽管我国现行法律仍然明令限制农地的抵押融资，但近年来，由于现实需求日趋强烈，金融抑制的矛盾不断尖锐，国家在政策方面对农村土地制度改革给予了越来越多的明确支持，正是由于宏观政策层面对农地抵押融资的限制趋于松动，促成了实践中农地抵押融资多样化的制度创新。总体而言，现有农地抵押融资大体有以下三种典型模式。

（一）以农户为贷款主体的土地承包经营权抵押融资的“同心模式”

“同心模式”是宁夏同心县于2006年率先探索的农村土地承包经营权抵押融资模式，其基本方式是在每一个行政村成立一个非盈利机构――“土地抵押协会”，由村民选举出常务理事，由常务理事来管理该村土地抵押贷款的相关事务。村民将自己所拥有的部分土地承包经营权向协会人股成为会员。当入股的会员需要贷款时，选择三户已加入协会的村民和一名协会的常务理事作为贷款担保人，与协会和担保人签订土地承包经营权抵押转让协议。村民在完善抵押担保手续后，向信用社提出贷款申请，由协会再与信用社签订总担保协议，信用社审查通过后与农户签订贷款借据并放款。

同心县属于国家级贫困县，农户脱贫任务重，产业发展基础薄弱。其设计抵押融资额度一般为1万～2万元，贷款年限为1年，主要满足贫困农户发展生计项目的小额资金需求。在同心县这一贫困地区，土地承包经营权抵押融资的突破在一定程度上有助于解决贫困农户资金短缺、贷款难的现实问题。同时，因农户对于土地的依赖性强，用土地作为抵押品来发展生产和摆脱贫困的模式也有效提高了农户的还款意识。然而已有的实践表明，在“同心模式”的实际运行中，由于农地承包经营权抵押融资的贷款主体仍为普通农户和贫困农户，主要解决的仍是分散的传统小农经济面临资金不足的问题，并非是满足以新型经营主体为主导的现代农业发展产生的较大规模资金需求，因而，“同心模式”之下的土地抵押融资规模必然是十分有限的。一旦农户在生产经营中出现无法及时还款的违约情况，容易造成农民失地风险，对贫困农户而言，其可能产生的影响是十分严重的。因此，“同心模式”虽然探索较早，也具有重要制度创新价值，但总体上适应范围有限，难以在更大区域推广和复制。

（二）以新型经营主体为贷款主体的土地经营权抵押融资的“崇州模式”

2011年，崇州市在四川省率先启动土地经营权的抵押融资试点，重点解决快速增长的各类新型主体发展现代农业资金不足的现实困难。崇州市在完成土地确权颁证基础上开展了农业经营体系的创新实践，其核心内容：一是引导农户以土地承包经营权入股，组建土地股份合作社；二是以市场化方式培育懂技术、会经营的职业经理人队伍，负责合作社土地的生产经营管理；三是引导建立适应规模化经营的专业化服务体系，打造“一站式”的农业服务超市平台。截至2014年底，崇州市已组建土地股份合作社225个，人社土地31，1万亩，培养职业经理人1588人，职业经理人人均经营农地面积达377，4亩，基本完成具有显著区域特征的新型农业经营体系的重构过程，为规模化现代农业的发展奠定了良好基础。在此条件下，土地股份合作社和职业经理人都必然面临资金不足的困扰，崇州市由此开展了主要针对土地股份合作社和职业经理人的土地经营权抵押融资试点。其基本方式是借款人主体首先向市农村发展局申请正式颁发《农村土地经营权证》，借款人再持证前往农商银行完成相关抵押融资手续，土地经营权抵押融资在经过农商银行核准后，提交崇州市土地承包经营权抵押融资联席会议审核通过，再由崇州市农业产权流转担保公司担保，签订贷款协议、合同，最后由农商银行正式发放。

崇州市直接利用农村土地经营权作为抵押融资的担保依据，重点解决新型经营主体扩大土地经营规模面临的融资难问题，不仅对推进土地合理集中和农业产业规模化发展具有重大现实意义，而且对多种新型经营主体的培育成长也有重要促进作用。但崇州的实践表明，由于对土地经营权的合理估价缺乏实质突破，在一定程度上限制了“崇州模式”更大效应充分发挥。实践中，崇州对土地经营权的估价是以传统农作物的产出来衡量土地价值，并未对土地经营权实际价值进行评估；而抵押融资的额度则是根据经营权的租赁年限来确定。抵押借款的期限统一限定为2年。这样的制度设计虽然总体上有利于降低银行的贷款风险，但同时也限制了抵押人的贷款规模。加之银行部门认为土地经营权的抵押融资存在评估难、担保难、处置变现难等现实障碍，因而普遍缺乏基本的内生动力。正因如此，尽管崇州市瞄准新型经营主体的土地经营权抵押融资的探索实践已经多年，但实际推进不尽理想，也未能产生更大范围制度创新的辐射扩散效应。

（三）以土地收益权实现抵押融资的“平罗模式”

2009年，宁夏平罗县针对现代农业发展中贷款难的突出矛盾，尝试以“存地证”作为质押的贷款业务创新。其操作办法是农户或其他需要贷款的经营主体，将土地产权证或经营权证质押贷款银行，事实上是以“存地证”暂归贷款银行，贷款人以存地收益归还贷款，直到借款人将贷款归还完后才可收回“存地证”。从本质上分析，“平罗模式”实际运行中放贷金融机构所处置抵押物是存地收益权而不是经营权，是以存地收益或土地上的预期收益所进行的农地抵押融资的模式创新。实践证明，土地收益权抵押融资模式表现出了更强的适应性和可操作性，因而在更大范围内得到了较大规模的实际推广。

2013年8月，四川省按照“农村土地流转收益保证贷款”的基本模式，在全省9个县（市、区）开展了农村土地流转收益保证贷款试点，成为国内第一个以省为单位进行土地收益权抵押贷款试点的省份。

2014年，武汉市大范围开展以农地收益权为基础的抵押融资试点，抵押融资规模超过6亿元。土地评估价值以土地上的农作物为主，附加大型生产基础设施价值，贷款额以土地收益评估价值的50%～60%发放。

三、土地收益权抵押融资模式的比较优势

从总体上看，我国农村土地抵押融资的早期探索大都以土地承包经营权抵押或土地经营权抵押为主，由于土地承包经营权抵押融资以农户为主要对象，难以满足适度规模经营发展中各类新型农业主体的融资需求，而土地经营权抵押融资模式虽然主要瞄准的是种养大户、家庭农场和合作社等新型经营主体，但金融机构因面临土地经营权评估难、处置变现难等障碍而不愿主动有所作为，实际推行困难重重。正是在此背景之下，探索其适应性更强、更利于实际操作的新型农地抵押融资模式的需求也就表现得十分强烈，平罗、四川、武汉等地以收益权为基础的土地抵押融资模式由此应运而生，而且因更为现实可行表现出了明显的制度创新的比较优势，在实践中得到了更为快速的推广发展。相较于土地承包经营权或经营权抵押融资模式，土地收益权抵押融资以下六个方面的比较优势是显而易见的。

一是有效规避了现行法律障碍。现行《物权法》和《农村土地承包经营法》明确规定农村耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不允许抵押融资，但对农村土地收益权抵押融资却无法律禁令。相反，按地上收益物的抵押融资类似于应收账款担保贷款。根据中国人民银行2007年的《应收账款质押登记办法》第四条规定，“应收账款的权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，允许使用应收账款作为权利债权性流转收益权质押融资”。因此，现有相关法律事实上为土地收益权抵押融资提供了有效的法律依据。

二是避免了农民失地的风险。担心土地抵押融资会导致农民失地，甚至引发社会不稳定，一直是一些地方政府不愿大力推进土地抵押融资的主要原因，在实践中这也的确是难以回避的潜在风险。而土地收益权抵押融资尽管也可能导致农民在一定期限内失去土地收益权，但是却能保住农民的土地，农民并不会因此丧失土地承包经营权，因而可以较为有效地规避农民的失地风险。

三是对土地收益权的评估更易操作。当前对土地承包经营权和土地经营权的评估缺乏科学合理的方法。在部分试点地区，土地附着物的价值往往占抵押评估总价值的较大比重，评估贷款额远远低于土地资产的实际价值。与之相比，土地收益权的评估更加科学方便。农民在承包土地上种植粮食或经济作物，其产量和市场交易价格基本稳定或可预期，评估价值较接近于真实价值；有些大宗农产品交易甚至无需专业评估机构，银行借贷双方通过协商即可完成对收益权的价值评估，既简单又易操作。

四是处置变现相对更加容易。对土地承包经营权或土地经营权抵押融资而言，若债务人不能按期偿还贷款，债权人很难通过转让承包经营权或经营权来弥补贷款损失，“不归还贷款，就收回并变卖土地”的威胁对农户来说不具现实性。相反，农户还可能采用策略故意不归还贷款，产生“道德风险”，进而使形成不良贷款。相比而言，土地收益权抵押融资的处置变现方式相对容易。债务人可收取土地农作物收益权充抵贷款，还可通过对农作物拍卖、折价变卖等形式清偿债务，获得应收账款收益，由于收益权的处置变现流动性更强，搭建流转处置收益权的交易平台更易推行。此外，若农户无法按时归还贷款，农民并不失去土地，而只是土地上的农作物收益被收走，其发生道德风险或赖账不还的概率也会大大缩小。

五是贷款风险相对可控。由于我国《商业银行法》规定金融机构自身不能自营不动产，土地承包经营权或土地经营权的处置变现不易实现，加之对承包经营权和经营权的评估难、管理难等问题，这就必然使得抵押权人的贷款风险较大。而土地收益权抵押融资的还款来源是较为可靠的土地经营的预期收益，这种模式的风险显然相对可控。另外，金融机构还可建立银行与债务人资金账户的连接机制，债权人可优先控制债务人账户资金分配，以保证收益优先用于归还贷款本息，确保还款资金来源的稳定和充足。

六是担保体系更易搭建。当前，土地承包经营权与经营权抵押融资共同存在缺少担保的突出问题，由于承包经营权或经营权在抵押融资过程中存在诸多风险及不可控因素，金融机构自身不愿涉足此类信贷产品，以盈利为目的的担保机构更不愿参与其中，这就造成了“贷款难，缺担保，贷款更难”的恶性循环。而以收益权为基础的土地抵押模式的担保平台实际上已经基本建立，现行的农业政策性担保公司或商业性担保公司等担保机构早已建立农作物项目的担保体系，政策性补贴也向农作物担保倾斜，这就构建了土地收益权抵押融资的担保连接机制，使得以收益权为基础的土地抵押融资模式更具可推广性。

四、结论与建议

农地收益权抵押融资模式突破了现行法律障碍，有效解决了农地评估难、变现难等突出难题，是农地抵押融资改革探索的深化和完善，具有适应性更广和推广性更强的制度创新的比较优势。然而，在现行试点地区的实际探索中，还存在一系列制约问题，亟待受到高度重视和有效解决。基于此，对进一步完善农地收益权抵押融资的制度设计提出如下政策建议。

（一）以明晰农地产权结构为基础，完善产权主体权能

农地金融需要土地产权清晰化来降低交易成本和风险，其关键在于如何完善农地产权结构、明确产权主体的地位和权利。按照我国土地制度的历史延续性，要在坚持农村土地集体所有，长期稳定土地承包经营关系的基础上，探索所有权、承包权、经营权“三权分离”的制度创新，赋予承包经营权人清晰完整的产权。另外，需要进一步明确土地收益权抵押融资是在承包经营收益权和经营收益权之上设立的，只有通过完善和明确产权权能，才能确保农地金融的规范运行。

（二）建立土地流转市场，促进新型经营主体成长

土地流转市场是农地市场化的关键。建立规范有序的土地流转市场有利于协调土地流转过程中的各方利益关系，妥善处理可能发生的各种矛盾和问题，切实维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益，从而使土地收益权的抵押融资能够有效规避波动风险，成为一个平稳有序的过程。此外，还应依托土地合理集中过程，大力培育种养大户、家庭农场、合作社等新型经营主体，提升贷款人的贷款需求、经济实力与抗风险能力。

（三）强化土地收益权抵押融资的风险防范

农村土地收益权抵押融资的基本功能是保障债权的实现，债权不能实现是土地收益权抵押中的最大风险。在土地收益权抵押中，收益权的取得处于不确定的状态，对于此类风险，金融机构可以在接受土地收益权抵押的同时与第三方签订协议，采用其他担保方式，以扩大担保范围的方式增强防风险能力。在实践中，农村金融机构在办理土地收益权抵押时可采用保证、抵押和动产质押并用的双重或多重担保。

（四）进一步完善相关配套政策

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关键词：土地 出让指导价 评估

一、研究背景

宁波市本级土地出让权限下放后，为保证宁波市原有地价体系的持续稳定和土地市场的健康发展，需要建立一套以土地出让市场指导价为主要内容的地价综合监管体系。为了完善这套体系，宁波市本级土地出让市场指导价的准确测定就显得尤为重要。相对于基准地价，土地出让市场指导价是基准地价具体区域的细化，能更清楚地显示城市地价水平空间的区域差异，有利于土地出让的精细化管理。作为一项新的研究内容，如何研究一套行之有效的土地出让市场指导价确定方法，对于处在健康有序发展阶段的土地市场有着深远的意义。

二、土地出让市场指导价的内涵

土地出让市场指导价是指某一时段、某一区域、某一用途类型的土地，在设定的基准条件下的土地出让时的市场价格的合理下限。土地出让市场指导价应该按照不同用途、不同区域、不同规划条件等测算确定，并定期公布实施。

以宁波市本级土地出让市场指导价确定为例，基准期日为2013年7月1日，实施范围包括宁波市本级的海曙、江东、江北圈内、高新区、东部新城和东钱湖度假区，土地用途分为商业用地、住宅用地、工业用地和可选择出让用地（东钱湖度假区包括风景名胜设施用地）。具体设定的基准条件见表1所示。

三、土地出让市场指导价确定的原则

土地价格作为土地市场中最重要的杠杆，在优化土地资源配置、合理分配土地收益、实现土地资产价值、保证国有资产不流失等方面有着十分重要的作用。为了使土地出让市场指导价的确定做到客观、科学、合理，在土地出让市场指导价的确定过程中必须遵循如下原则。

（一）供需原则

供需原则是指在完全自由的市场中，稳定的商品价格通常在供给与需求的均衡点形成。这一原则对土地市场同样适用，即土地价值通常随供给的变动而变动。如果某一用途土地的供给数量与需求相比变多了，均衡价值会下降；反之，如果土地变得更加稀少，供给相对于需求变少，土地均衡价值会提高。

供需原则揭示了在不同的供需状况下土地价格可能的变化趋势，对于土地现实价格的确定非常重要。而我国城市土地属国家所有，市场上能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。

（二）替代原则

替代原则是指在同一商品市场中，在商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者所吸引的需求会最大。土地价格同样也遵循替代规律，即某一地块的价格受同一区域其他具有相同实用价值的地块的价格所决定的。换言之，具有相同使用价值、有替代可能性的地块会相互影响和竞争，使价格趋于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移动性、稀缺性等特征，很难找到像一般商品那样属性、条件完全相同的替代品，这里替代原则主要强调的是市场竞争性。

（三）变动原则

一般商品的价格是随价格构成因素的变化而发生变动的，土地价格也有相同的情形。各种地价形成因素处于经常变动之中，土地价格也在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成。

社会、经济、行政和环境因素总是处于时刻变化之中，使得土地市场上的各种因素，如一般因素、区域因素及个别因素也在变动，进而改变不动产的需求与供给，以及土地的效用、稀缺程度、个别条件及有效需求，最终影响土地价值。

（四）预期收益原则

预期收益原则认为，土地价值是由其未来可获得利益的预期产生。在市场中，土地的当前价值往往不是依据其历史价格或生产成本确定的，相反取决于市场参与者对未来利益的预期。

事实上，市场上所有的土地都具有不同形式的收益，这也是土地价值的来源，无论我们采用什么方法进行估价，都离不开土地收益这一价值本源。

（五）报酬递增、递减原则

边际效用递减法认为，增加各生产要素的单位投入量时，生产的纯收益会随之增加，但当投入达到某一数值之后，相应的纯收益不再与追加的投资成比例增加。土地估价的报酬递增、递减原则认为，土地投资同样遵循这一原则，土地价值与投资的关系存在一个理论上的均衡点。如果超过了这个均衡点，追加的费用将不会使土地价值或收入有同样比例的增加。

四、常见的土地价格评估方法比较

市场比较法、收益还原法和成本逼近法是国际上公认的三种最基本的土地评估方法，其他的诸如假设开发法、基准地价修正法等都可以看做是这三种方法的衍生。

（一）市场比较法

市场比较法的基本含义是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。

市场比较法是以替代原则为理论基础，具有现实性和富有说服力。只要有类似的土地买卖实例可以适用，就可以评估土地价格。所以，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，适宜于市场比较发育的经常易的土地价格的评估。

（二）收益还原法

收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。由于土地的固定性、个别性、永续性等特征，使得土地的使用者能期待在未来年间源源不断取得纯收益，所以，纯收益的资本化可以作为土地价格。土地纯收益测定是否准确，还原利率选择是否合适，都会直接影响土地价格评估结果的准确度。

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，因此，它适用于有现实收益或者潜在收益土地和建筑物，或是房地产的评估。

（三）成本逼近法

所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法一般适用于新开发土地的评价，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行评估时。但由于现实生活中土地价格大部分取决于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估价中的应用受到了一定限制。

五、土地出让市场指导价的确定

（一）总体思路和技术路线

土地出让市场指导价确定的基本思路是根据评估范围内的城市规划确定各区域的主要利用功能和土地利用现状，在资料调查和整理分析的基础上，划分均质地域（区片），并且按照不同的用途类型和不同的容积率档次，测算确定各区片内各类用地出让时市场价格的合理下限（区片价格）。

按照上述总体思路，宁波市本级土地出让市场指导价确定将遵循市本级范围内综合平衡、结果简便实用、多种测算方法综合运用、地价连续性和动态性的基本思想，确定“以区片为基础，以土地市场交易资料为主要依据”的技术思路。具体的技术途径如下：

1.资料调查；

2.区片划分；

3.样点地价标准化；

4.区片价格的测算；

5.出让指导价结果的确定。

（二）样点地价标准化

宁波市本级土地出让市场指导价确定是以近5年土地出让样点地价数据为依据测算，而出让样点地价数据包括了不同容积率和不同年份，必须将其修正到基准容积率和基准期日，这就要求确定出容积率修正系数和年份修正系数。

1.容积率修正系数的确定

首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，区分市区与东钱湖度假区，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别、分年份的容积率与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定基于出让样点的容积率修正系数；其次，参考基准地价评估成果，确定基于市场交易样点的容积率修正系数；最后，综合上述两种结果，确定土地出让指导价容积率修正系数Rr。

2.年份修正系数的确定

首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，将其按照容积率修正系数进行容积率修正，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别的年份与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定年份修正系数Rn。

3.样点地价标准化处理

根据前述容积率修正系数和年份修正系数，可以将出让样点地价数据进行标准化处理，其公式为：

式中，pi——第i个出让样点标准化后的样点地价；

piy——第i个出让样点的样点地价；

Rr——容积率修正系数；

Rn——年份修正系数。

（三）土地出让市场指导价确定方法

宁波市本级土地出让市场指导价确定以《城镇土地估价规程》为指导，结合宁波市本级当前土地市场发育、房地产交易资料丰富、地价样点分布较广的实际，主要采用市场地价资料直接进行土地出让市场指导价确定，用到的方法是样点均值法和区域比较法。

1.样点均值法

对于出让样点较多且分布均匀的区片，其区片价格可以通过样点均值法来测算。样点均值法是指将区片内已有的出让样点数据进行标准化处理，求取其算术平均值的方法。其测算模型为：

式中，pi——区片内第i个标准化后的样点地价；

n——区片内的标准化样点数；

Pj——第j号区片的标准化区片价格。

2.区域比较法

对于出让样点较少或者缺失的区片，其区片价格可以采用区域比较法来测算。区域比较法是根据替代原理，将未知区域与已知区域的区域因素条件进行比较，确定一个修正系数，以已知区域的价格为基础，确定未知区域的价格。其测算模型为：

式中，p——样点均值法测算得到的区片价格；

K——区域因素比较修正系数；

Pi——第i号区片的标准化区片价格。

K值主要根据路段之间商服繁华程度、路段位置、路段店铺职能种类、交通条件和路段规划发展潜力等区域因素条件之间比较而确定。

六、结论

目前，土地出让市场指导价确定尚处于新的探索阶段，尽管可以借鉴以往土地评估的理论方法和评估体系，但仍未形成一套完整系统的评估理论。为了维持土地市场的健康发展和土地资源的合理开发，必须完善土地出让市场指导价评估体系的建立。

本文主要结合宁波市本级土地出让市场指导价确定研究对土地出让市场指导价确定方法进行了初步的研究探索，基本思路是依据出让样点地价数据标准化处理，通过样点均值法和区域比较法来测算区片价格，具有一定的操作性。但在实际的区片价格确定过程中，需要对出让样点地价数据进行详细的收集与整理，并且能够准确地测定样点标准化处理所需的修正系数，这样才能保证最后测算出的土地出让市场指导价的准确完整性和实践可用性。

参考文献：

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[2]资格考试命题研究中心.土地估价实务基础[M].南京：江苏

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[3]王冬青，曹健.我国城镇基准地价更新问题研究[J].山东理工

大学学报（社会科学版），2007 （5）.

[4]马文明，卞正富.地产估价中容积率修正系数的确定[J].中国

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关键词：农地发展权；征地；补偿；综述

我国自1987年《土地管理法》开始实施以来，土地征收补偿一直按照耕地年产值的倍数标准，仅考虑了农地的生产资料价值，严重脱离了实际，影响了失地农民生活，也导致了很多社会矛盾。农地的价值除了包括生产资料的价值，也包含了农民生活保障的价值和国家粮食安全的价值，这两部分价值可以通过对农地发展权补偿来体现。农地发展权是农地改变用途的过程中产生的价值增值。理论界对农地发展权的归属、土地增值收益分配、农地发展权补偿方式等问题存在很多争议。通过查阅大量文献资料，总结规律，在此基础上对征地中农地发展权补偿的理论研究综述。

一、农地发展权的性质研究

土地发展权，这一构想最初源于英国采矿权与土地所有权分离而单独出售和支配。此后，美国、法国等陆续建立了该制度，但不同国家的具体制度设计差异较大。我国土地发展权的研究开始于20世纪90年代，年限较短，相关制度还没有设置。土地发展权可以分为农地发展权和市地发展权，本文研究界定的发展权是农地发展权，即改变农地使用性质的权利。

土地发展权是土地所有权的一部分，是可与土地所有权分割而单独使用、处分的财产权，是一种与土地所有权具有相同效力和权能的物权。沈守愚（1998）认为它的权源是国家，很多学者提出土地发展权是因土地管制而产生的，没有国家对土地的分区控制和用途管制就没有土地发展权。近年来学者们从不同的角度研究土地发展权，拓宽了研究广度和深度，对土地发展权的认识也越来越全面。如从经济法律关系的角度、从人权的角度理解土地发展权。

二、农地发展权的归属研究

国外关于农地发展权的归属，有两种主要处理方式：一是农地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于土地所有人，政府要保护农地，须事先向所有人购买发展权，具有代表性的是美国。二是农地发展权一开始就属于国家或政府，土地所有人或使用人若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购买农地发展权，典型的是英国。

农地发展权的归属影响征地补偿额的确定和土地增值收益的分配，并且影响未被征地农民的利益补偿。当前，我国对农地发展权的归属研究争议较多，主要有三种观点，即农地发展权全部归国家、全部归土地所有者和两者共享。

（一）农地发展权应全部归国家所有的观点

我国现行《土地管理法》实行的基本是土地发展权国有模式。很多学者支持现有模式，认为从土地用途管制、耕地保护的角度农地发展权应归国家所有，这样看似限制了农地转为非农建设用地的灵活性，影响了农村集体和农民的收益，实则保护了农地不被轻易转用和占用，保护了农地的农业生产方式，同时也保护了农民的长远利益。陈柏峰（2012）认为土地发展增益源于外力增值，是全体社会大众努力的结果，地块的发展增益与国家发展战略、城市规划、非农用地供应政策、城市化速度等因素密切相关。从这个角度说，农地发展权也不应该全部归土地所有者所有。我国还应当坚持土地发展权国有模式，并通过完善具体制度来保障土地发展增益全民共享，一部分收益用来反哺失地农民。如目前台湾地区明确宣示土地发展权国有，但政府并没有获取全部土地发展增益，农地所有权人在土地开发中可以分享不菲的发展增益。

（二）农地发展权应全部归土地所有者所有的观点

也有学者从农地发展权的性质，农民利益保护的角度认为农地发展权应归农民集体所有。刘永湘、刘国臻等认为非公共利益性质的征地行为压抑了集体土地所有者的土地发展权，给集体土地所有者带来了损失。这是有经济实力的用地单位利用国家公权力侵犯农民私权利的行为。刘明明、黄滟、张安录等都赞成农地发展权主要属于农民集体所有，不能因为国家宏观调控而抹杀了土地产权，土地发展权归农民集体所有有利于土地流转和土地资源合理配置。

（三）国家和土地所有者共享土地发展权的观点

就我国现状来看，不适合将土地发展权全部归国家，那样农民分享土地增值收益就没有了理论依据；也不适合将农地发展权全部归农民集体，国家还要通过土地规划、分区控制、用途管制等限制土地自由开发。周诚（2006）曾提出“私公兼顾论”和“农地全面产权观”，指出在农地自然增值的公平分配应当全面顾及失地农民和国家。王永慧、严金明、何元斌、林泉等认为实体发展权价值应由政府和农村集体共同分享。可以从土地发展权增值收益来源的角度来确定增值收益分配，因土地规划、改变用途带来的增值收益归国家所有，因土地使用者增加投入带来的增值收益归土地所有者所有，因土地自然增值带来的收益归国家和土地所有者共同所有。

三、农地发展权价值补偿方式研究

不论农地发展权的归属如何界定，未来我国在征地补偿中必将考虑使农民能够分享土地增值收益，保护农民的土地权益。对于发展权的补偿方式，可以采取直接的方式如国家购买发展权，或间接的方式如提高失地农民社会保障等。

（一）国家直接购买土地发展权

国家直接购买发展权是建立在发展权归土地所有者所有的基础上的，采用这种方式，政府的财政负担重，和我国现行征地制度完全不衔接，相应的制度建设存在很多困难。刘明明（2008）认为我国应当借鉴美国的经验，采取国家购买发展权和发展权移转两种模式，其中应当以发展权移转为主，辅之以国家购买发展权。但事实上发展权移转需要完善的土地发展权市场，我国现在还不具备条件。

（二）尝试多种补偿方式

也有学者提出了许多灵活的发展权补偿方式，可以归纳为以下几种：1.完善农民的生活保障体系，使失地农民教育、医疗、养老有保障；2.如果征地后土地用于生产经营活动，可以让失地农民自愿入股或安排工作，直接参与土地的后续开发经营，使其长期获益；3.考虑增加 “土地发展权补贴”，按被征收土地面积发放，国家可以从全国“土地财政”收入中提取一定比例的经费，作为“土地发展权补贴”的资金来源；4.将征地过程产生的土地收益全部返还失地农民，国家通过征收农地发展税参与土地增值收益分配。这些补偿方式是对现行征地制度的补充，而不是推到重建，更现实可行、可操作。

四、农地发展权评估研究

在国际上用于土地发展权估价的方法主要有：依据发展权涵义定价，依据市场定价，依据产权价格因素量化定价（特征价格法），依据条件评估法（CVM）定价等。近年来，我国学者对土地发展权价值评估也有许多研究。

农地发展权评估思路大体可分为“加法”和“减法”。“减法”的观点认为发展权价值=改变用途后的土地价值-原农业土地价值。前者可以用市场法、收益法、假设开发法等计算不同用途土地价格；后者可以从土地作为农业生产资料所能带来的收益的角度计算土地价格。“加法”的观点从失地农民未来生活保障的角度评估发展权价值，认为土地发展权价值等于农民就业、养老、医疗及失业等社会保障费用的总和。也有一些其他的计算方法，如从土地未来发展潜力的角度评估，主要考虑土地与城市边缘的距离、城市边缘的开发程度、每公里交通费等因素。

五、对农地发展权价值补偿的思考

（一）设立农地发展权具有重要意义

我国现行的征地补偿制度，没有使失地农民分享土地增值收益，脱离了农地的实际价值。因为征地补偿偏低，引发许多案件，矛盾较为尖锐。在城市快速扩张的过程中，以低廉的价格购得农用地，再以较高的价格在城市交易，这实际上是另一种形式的“剪刀差”，只不过过去的载体是农产品，现在是农村的土地，这是对农民极大的不公平。引入土地发展权，维护农民土地权益，使农村集体、农户都能分享土地增值收益，已是势在必行。设置农地发展权是我国进一步深化，明晰农村土地产权，适应经济社会发展的需要；是保护农民利益，调动农民生产积极性，促进土地规模经营的需要；也是耕地保护，有效利用土地的需要。

（二）我国的农地发展权不适合全部归土地所有者所有

有学者批判现有征地模式，主张将土地发展权完全归土地所有者所有。我国现在实行的是土地发展权完全归国家所有的模式，如果转换为土地发展权全部归土地所有者，需要很高的制度转换成本。而且转换以后也不能实现期望的社会公平，在城市未来规划区内的城郊农民将获得高额的土地增值收益，而那些没有机会被征地的农民，拥有的土地发展权不能带来任何收益。这样的制度安排不仅不会促进社会公平，相反是另一种制度不公平，只是把城市扩张和农民收益的矛盾变为了不同区位农民收益之间的矛盾。从当前中国的国情来看，还是应该坚持土地发展权国有，在此基础上最终通过公共财政，采用不同的方式，补偿全体农民。

（三）适当保障农民土地发展权权益

政府应从立法的层面，建立新的征地补偿制度，从土地转换用途后的价值增值中分出一部分作为对失地农民土地发展权的补偿。同时，对没有被征地的农民，也要考虑限制土地发展权的补偿，从已开发土地的发展增益中拿出适当的份额进行再分配。

参考文献：

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关键词：土地纯收益；估价

一、土地纯收益评估

任何企业从事生产经营活动，都要投入一定的生产要素。这些各种具体形态的生产要素最终可以归为3大类：劳动、资本、土地。在经济活动中，收益性房地产总是与其他生产要素，如货币资金、人力、管理等，共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对估价对象估价时，作为土地估价依据的“收益”。是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分，仅属于土地本身所带来的收益，即纯收益，且这一收益是客观收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题，目前比较一致的观点就是不能盲目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。因此，在土地估价时纯收益的影响因素分析就显得至关重要了。

二、影响因素分析

(一)一般因素

1、土地投资的收益率与收益周期。土地收益与土地投资的收益率和周期密切相关。投资收益率是土地收益水平的一个标签，投资收益率越高，土地收益就越大。另外，投资收益周期也是一个很重要的因素，以房地产租赁为例，随着收益年限的增加，能够实现的租金将越来越低，虽然客观上增加了土地总体报酬，但是却使得资金不能很快回笼，土地纯收益年边际增长量降低，甚至为零。

2、土地的供给与需求。任何市场运作都受供求决定价格规律的支配，在地产流通中。土地的市场价格总是沿着土地的理论价格上下波动，同样，导致土地收益波动的重要因素之一就是土地的供求关系。土地供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地价格(收益)，土地价格(收益)影响土地供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。

3、土地用途。土地用途的变化会引起土地收益水平的较大变化。最典型的就是农用地征用为非农用地。目前农地征购价格是根据土地作为农业用地使用时创造的收益确定的，其转为非农用地后，价格一般会比原来用作农业用地的价格上涨几倍甚至几十倍。从各种用地的使用性质看农用地转化为商业用地、工业用地、住宅用地，能使其从使用过程中直接获得经济效益，因此，测算城市土地收益首先应明确土地用途。

4、经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。经济发展水平速度快，预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨。尤其是引起地价上涨。在经济增长时期，投资增加，利润增加，房地产市场活动趋于频繁；频率加快，房地产投资量与交易量随之而增加，市场活跃，此时，土地投资收益相应提高。相反，在经济回落或低速增长时期，对房地产的需求大大减少，房地产价格和租金下跌，投资和交易量减少，市场萎缩，企业预期利润悲观，投资信心不足。需求下降，土地投资收益则要降低。银行存贷款和率降低时。会刺激投资者的投资欲望，使房地产的供给增加，房地产价格相对下降，土地收益也相对下降。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变。否则说明两者之间发生了变化，相应的土地收益也随之变化。随着居民收入的增加，生活水平的提高。人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，导致房地产价格上涨，引起土地收益上升。

5、行政因素。影响土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属的变更。在我国，政府可通过制定各种政策手段来对不动产市场进行宏观调控，如通过控制土地供应量，提高土地出让价格及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，控制房地产价格水平。

6、人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动。一般而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，从而会使住宅用地投资收益有上涨的趋势。

(二)区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。不同的区域因素对不同用途的土地收益有着不同程度的影响：对于商业用地而言，特别注重营业环境和收益状况，繁华程度对土地收益的影响作用首当其冲。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高；且土地收益随着距商服中心距离的增加，呈现递减变化趋势。在这里有必要强调，商服繁华程度高的同一供需圈仅指一个街面；商服繁华程度低的同一供需圈可能指的是某一个商服中心或商业级别。此外一些特殊商业用地，如写字楼，虽属商业用地，但又与一般商场的供需圈不一样，考虑的区域因素也不一样；加油站的供需圈较大。区域因素调查的侧重点是该区域的车流量、交通体系、路网密度等。对于住宅用地而言，人们更注重是否安全舒适、交通便捷、基础设施和公用设施是否完备以及环境的优美等方面。对于投资者而言，交通系统、供电系统、供水系统、供气系统、供暖系统、邮电通讯系统、公共设施系统等有保障，会吸引更多的投资者及其持续的投资欲望，从而带动土地收益提高。在土地评估中，别墅、高档公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一样，应该分具体住宅类型分别有侧重的考虑其区域因素。对于工业用地而言，尤为关注的是交通设施和水、电等供用保证率的问题以及宗地面积的大小。不管对哪种用途的土地，城市规划的限制都是一个重要的区域因素之一，它通过对土地利用性质、用地结构、用地限制条件及交通管制等手段影响土地收益。

(三)个别因素

个别因素即宗地因素，是决定同一均质地域地块差异性的重要因素。是同一区域内土地收益差异的重要原因。主要包括宗地区位、面积、形状、宽度、深度、坡度、宗地基础设施条件、临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。个别因素反映的是同一供需圈内不同宗地的土地收益

区别，个别因素描述是否准确对商业用地地价的影响尤为重要。其中尤为重要的是宗地区位因素，包括3层含义：一是整体区位，主要指城市或地区整体的政治、经济、文化及其自然地理位置和对外经济关系等，它决定地价的水平，属于区域因素的范围。如我国的经济特区，有着优越的地理位置及海外经济联系，其地价水平明显高于内陆地区。二是城市内部的具体土地位置差异，即属于个别因素的范围。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影响因素，尤其是商业用地，其经营收益状况对位置变化非常敏感，地价变化也明显。三是相邻权。相邻权可对某一宗地收益产生正面影响，也可以产生负面影响。如待估宗地a与道路间有一块空地，该空地的产权不属于a，但可以供a使用，此时a的地价要比同类地区相似地块但无空地的地价要高：这就是该空地对宗地a的正影响作用。又如商住综合楼中的底层商铺就不可以办成歌舞厅、酒吧等娱乐场所；若宗地旁有油库，则从安全角度出发，该地块不可以建成饭店等。如果区位因素是城市土地收益的外部因素，那宗地基础设施条件则是影响土地收益最重要的内部因素。城市的土地价值是由城市基础设施的综合价值来表现的。因为现代城市是众多配套的基础设施所装备的土地，基础设施的建设是为了满足城市工商业生存和发展的需要。城市土地价值具有综合性，所以大城市拥有高质量标准和数量标准的基础设施，大城市土地的价值就提高。又由于城市中心拥有较高密度的基础设施，故城市中心土地收益也相对较高。相反。对于中小城市或城市边缘的地区，由于地租级差性，地产收益也相对较低。此外，宗地面积的适宜、形状的规整、临街状况及其临街宽度、深度的差异，诸如宗地容积率、建筑物高度、建筑密度等城市规划因素的限制和土地使用年限长短，都直接影响土地收益的大小。

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近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。

本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。

（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。

（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。

（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。

近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。

二、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。

（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。

（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。

（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。

（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。

（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。

（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。

三、收益法常见问题及分析

收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。

（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。

（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。

（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

四、成本法常见问题及分析

一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。

（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。

（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。

（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。

（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。

（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

五、假设开发法常见问题及分析

对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。

（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。

六、结论

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估

价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。

如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。

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内容摘要:不动产部分权益价值评估理论,是国内评估理论上的一项空白,也是不动产评估实践工作所缺乏的重要理论。本文从理论和实务上界定了不动产部分权益,论述了不动产部分权益的种类,阐述了不动产部分权益的评估思路,并创新性地提出了对不动产部分权益进行评估分析的方法。

关键词:不动产 部分权益 价值评估

不动产价值评估作为一种法定的制度,其理论与方法已较为完善,但主要是服务于不动产完整权益价值评估的理论与方法,部分权益的价值评估理论与方法还比较缺乏。探讨不动产部分权益的价值评估,无论从丰富我国不动产价值评估理论上,还是从满足不动产价值评估实践工作需要上,都具有重要意义。

不动产部分权益的分类

不动产权益,是不动产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。不动产部分权益,即指在权利、利益或收益上不完整的不动产权益,具体可分为以下几种类型:

(一)权利性的不动产部分权益

权利性不动产部分权益的特征是它具有部分权利,与它相对的是绝对的所有权。绝对的所有权包括占有、使用、收益和处分等四项权利,当其中的任何一项权利被分割出去时,分割出去的权利或剩余的权利都成为部分权利,在评估对象上都属于权利性的不动产部分权益,它包括:租赁权、地役权,收费权、可转让的开发权、抵押不动产权益和抵押权权益。其中,租赁权是指因租约对不动产权利束的分割而产生的部分权益,分为出租人权益和承租人权益两种;地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权,分为附属地役权和总地役权;收费权是指能够获取某一标的物收益的权利,如公路收费权、桥梁收费权、隧道收费权、风景旅游区的门票收费权等;可转让开发权是自土地所有权人拥有的权利束分离出来,经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地所有人的开发权;抵押不动产权益,是不动产所有人所拥有的权益,它指抵押不动产所有人在该宗不动产上所拥有的在抵押期间的占有权、使用权、收益权和有限制的处分权及偿还债务的责任或义务;抵押权权益,是贷款人(抵押权人)所拥有的权益,它是指贷款人有权将不动产权作为本票担保并要求借款人偿还贷款本金和支付借款利息的权利,以及借款人无力还债时向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿的权利。

(二)时间性的不动产部分权益

一般的所有权是指业主对其物业在任何时候都具有所有权,但随着不动产业的发展,业主只在某个规定的时间对某一物业拥有所有权的情况已经出现,这种情况的所有权即是时间性的不动产部分权益,一般称为时间分享权,包括附加所有权的时间分享权和无所有权的时间分享权。其中,附加所有权的时间分享权,是指仅在一年内特定期间使用的不动产所有权;无所有权的时间分享权,是仅可以在特定时间使用一单元、没有所有权的时间分享权和相关财产权利。

不动产部分权益的价值评估思路

(一)利用剩余法进行评估

不动产部分权益是不动产完整权益与所缺权益之差,因此评估不动产部分权益价值,首先可以采用剩余法的评估思路,即不动产部分权益的价值,等于不动产完整权益的价值减去所缺权益的价值。例如:出租人权益价值等于无租赁权限制的不动产价值,减去承租人权益价值;基于公共目的的地役权的价值等于供役房地产供役前的价值,减去其供役后的价值;抵押不动产权益的价值等于不动产在估价时点的完全产权市场价值减去需要继续偿还的贷款本金余额在估价时点的现值。

(二)利用收益法进行评估

对于可以独立取得收益的不动产部分权益,可以用收益法的思路评估其价值,即将其在剩余收益期限内的各期收益折现成估价时点的现值,并进行累加。例如:出租人权益的价值,等于租赁期间可获得的合同租金和租赁期满后的市场租金或转售收益在估价时点的现值之和;简单承租人权益的价值,等于各期市场净租金与合同净租金的差额在估价时点的现值之和;“三明治”承租人权益的价值,等于各期的转租合同租金与原租赁合同租金的差额在估价时点的现值之和;转租承租人权益的价值,等于各期的市场租金与转租合同租金的差额在估价时点的现值之和;抵押权益价值等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和,或者等于借款人在估价时点之后可能归还的贷款本息值与抵押权人从处置抵押物中所获的优先受偿款额在估价时点的现值之和;收费权的价值等于剩余收益期限内各期净收入在估价时点的现值之和。

除上述的剩余法和收益法两种主要评估思路之外,不动产部分权益的评估还有市场法、分配法和成本法等三种次要的评估思路。只要有足够多的可比实例,均可以采用市场比较法评估不动产部分权益的价值,只是实际中的部分权益的可比实例太少。对于私人通过合同取得的地役权的估价,采用分配法,即通过对受益的需役房地产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行。做新的时间分享权开发方案估价时,可以考虑采用成本法。

不动产部分权益的评估分析

(一)权利的分析

1.权利的种类与时点。权利的种类分析,是指分析评估对象具有哪些权利;权利的时点分析,是指分析评估对象在时间上于什么时点拥有何种权利。例如:在权利的种类上,地役权对标的不动产没有占有权、收益权和处分权;在权利的时点上,出租人权益中的占有权时点是租赁期满之时;抵押权中的对抵押物进行处分的权利是借款人无力还债之时。

2.权利的期限与范围。不动产的四种权利都具有一定期限,例如:简单承租人权益的期限是剩余的租赁期,且租赁总期限不能超过20年;政府还贷公路收费权最长不能超过15年,经营性公路收费权不能超过25年;典权期限仅是典当期间;“三明治”承租人权益的收益权期限是转租之日至转租合同结束的期间;出让土地使用权期限是土地出让合同中所规定的期间。权利的范围主要指行使权利的空间范围,例如:在共同承租人权益的价值评估中,要分析该承租人是否有权共同使用和占有物业内部的所有部分(当某承租人不可以使用共同的阳台和厨房时,则其承租人权益价值就会受到影响);除此之外,权利的范围也包括在用途选择上的范围。例如:同样一种土地使用权,当其用途的选择范围越广时,其价值也就越大;同样一种承租人权益,当其用途或使用方式选择范围越大时,其价值也就越高。

3.权利的限制性与弹性。权利的限制性是指权利受到限制的程度和内容,它是权益分析的重要内容,例如:在出租人权益的价值评估中,要分析出租人是否具有调涨租金的权利,是否受到了承租人续约选择权或购买选择权的约束或限制,是否受到了承租人逃避条款、撤出条款、竞争条款的限制,其出卖、抵押、赠与是否受到了租约的限制;对简单承租人权益,需要分析在租赁期满后是否具有续约选择权和在租赁期间是否具有对租赁房屋的改良权和转租权。

4.权利的专有性和受到影响的程度。一般来说,权利的专有性越强,受到的影响程度越小,则其价值越高。因此,对于不动产部分权益的评估需要分析其权利的专有性和受到影响的程度。例如,对承租人权益的分析,就要分析承租人占有和使用的部分是独有还是共有,如果是共有,则还需分析其占有权和使用权受到他人影响的程度;对于共同共有的房屋所有权和合作房屋所有权来说,其在处分房地产所有权时要取得共有的人同意,当共有人越多,其处分权受到的影响也就越大;同样,当某一房屋周围有噪音或其电梯运行具有时间限制时,其使用权的行使就受到了影响,从而价值就会降低。

(二)利益的分析

利益是符合人们需要的某种效用,当某种产品或行为符合人们的需要时,就是有利的,反之则是不利的。利益有直接利益与间接利益之分,直接利益是一种与不动产的主要功能直接相关的利益,间接利益是一种与不动产的主要功能不直接相关,但是对于产权人有用且会影响理性市场参与者作出价值判断的一种利益。

不动产的直接利益主要是经济利益,如地下空间权带动的地上房地产的增值,抵押权拥有者得到的借款人支付的利息收入。除经济利益之外,不动产的直接利益还包括使用利益或效用利益。例如:地役权对需役不动产的产权人来说增加了通行的便利性;简单承租人权益可以使承租人拥有一个生产或生活的场所。

不动产的间接利益主要是心理利益,如建筑物区分所有权中的良好社区人文环境和相邻关系结成的良好或有价值的邻居关系。不动产的间接利益也包括经济利益,例如:在商务写字楼中因相邻关系而结成的业务关联关系,商业地产的承租人权益中的一般承租人与主力店的相邻关系等。

在不动产权益中,利益不仅包括利益的得到,也包括利益的损失。例如:在合作房屋所有权中,某个股东所有权的转让受到其他股东的限制;在抵押权利益中,存在其他债务优选受偿权的行使而使其在申请处分抵押物时利益得不到保证的风险、抵押物的价值贬损的风险、抵押物难以变现的风险和抵押人的欺诈或抵押物被不可抗力毁灭的风险;房屋出租人可能因为租约的限制而失去转让出租房地产的机会等。

(三)收益的分析

收益是利益的一种量化。收益的分析包括收益构成分析、收益期限分析、收益风险分析等三个方面。

收入构成分析,是分析标的不动产权益包括哪几种收入。例如,地下空间利用权的收入包括:出口处地上房屋的增值收益,地下商业设施的销售或出租收益,地下其他设施的运营收益;建筑物区分所有权的收益包括:替代不动产的租赁收入,转售时的增值收入;地役权的收入是需役不动产增加的运营收入或价值;抵押权的收入为按照抵押合同约定或法律规定的利息收入;可转让开发权的收入是转让开发权的销售收入;出租人权益的收入是合同约定的租金和租赁期满后出租房屋的市场价值;简单承租人权益的收入为市场租金高于合同租金的差额;典权的收入包括在典当期间的出典不动产的租金,出典人无力偿还典金时出典房地产的市场价与典金的差额。

收入期限分析,即分析标的不动产权益中的各种收入的期限。例如,出租人权益和承租人权益可获收入的期限,是评估时剩余的合同租赁期限;典权能够获得租金收入的期限是典当期间;抵押权能够获得利息收入的期限是抵押期间;国家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路收费权获得收费收入的期限最长不得超过20年,而国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路获得收费收入的期限最长不得超过30年。

收入风险分析,即分析有哪些因素影响收入的实现和收入实现的可能性。例如,影响出租人权益收入实现的因素有:承租人的信誉(承租人有可能拒付或逃避租金),承租人的经济状况(待承租人经济状况恶化时有可能中途退租),承租人的道德(道德差的承租人有可能对房屋进行破坏);影响抵押权人通过拍卖实现抵押权益的因素有:未来政策的变化带来的房屋经济性贬值,未来人们消费观念变化产生的功能性贬值,未来抵押标的物所处区域的衰退导致的房屋经济性贬值;影响抵押权人获取利息收入和贷款本金的因素有:借款人的信誉,借款人的经济状况,借款人借款的数量与其经济总量的比值,未来国家宏观经济形势的变化,国家产业政策的走向等。

参考文献:

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3.[美]理查德•M•贝兹,赛斯•J•埃利著.不动产评估基础(第5版,中译本).经济科学出版社,2002

4.王利明著.物权法研究.中国人民大学出版社,2002

5.中国房地产估价师学会编.房地产估价相关知识(中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材).中国物价出版社,2002

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篇10

【关键词】房地产估价 收益还原法 还原利率

1引言

在房地产估价中，经常用到的方法有三种:市场法、成本法和收益还原法。而对收益性物业诸如商场、商铺、写字楼、宾馆等，决定其当前价值的不是过去的因素，而是未来的因素，也就是说基于市场参与者对未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期，因此利用前两种方法往往无法准确地反映其真实价值，因此就需要用到收益还原法来完成。收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值，根据估价对象房地产的正常年收益，扣除必要的各项费用和税费后，获得其年纯收益，然后将该年纯收益利用还原利率还原，即得到待估房地产的价格。实际工作中，由于还原利率的确定在一定程度上难以得到解决，因此，其应用受到限制。

2还原利率的实质

经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。

在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:

（1)其值必须为正值，如果还原利率r

3 还原利率的类型

照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。

4确定还原利率的原则

4.1确定还原利率应遵循的原则

4.1.1口径一致原则

同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。

4.1.2客观性原则

收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。

4.1.3实用性原则

实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。

4.2 确定还原利率需考虑的因素

4.2.1区域因素

所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。

4.2.2时间因素

房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。

4.2.3政策因素

一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。

4.2.4社会经济因素

社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。

5求取还原利率的方法

5.1累加法

该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

5.2市场提取法

该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入――经营总费用――行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。

5.3投资报酬率排序插入法

由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。

6结论

综上所述 ，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。

参考文献:

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[4]柴强.房地产估价.首都经济贸易大学出版社，2006,（7）.