土地流转补偿相关政策范文

导语：如何才能写好一篇土地流转补偿相关政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

农民最基本的生产资料以及赖以生存的生活保障就是土地，怎样解决好农村土地问题，和广大农民的利益息息相关，也和当前的社会主义新农村建设紧密相连，因此，对农村土地管理中存在的问题进行审视，努力寻找解决方法，具有极其重大而深远的意义。

一、农村土地管理中存在的不足有以下几个方面

1.集体经济较为薄弱，入不敷出。农村税费改革实施后，使得村集体经济收入大幅度减少，某些村出去为数不多的机动地承包费以外，几乎无其他收入，更有甚者欠有债务。因此，某些地方将机动地对外发包，强制性的流转农户的承包地，出卖集体地或者高价对外出租而获取高额回报，挪用土地补偿费以及土地流转费的现象较为突出。

2.土地流转过程不够规范，农户权益得不到保障。我国农民土地承包经营权是国家相关政策指导，以集体经济组织以及土地承包合同共同束缚、约定的。可是，合同存在的不规范性使其执行具有随意性，基层干部私自变更合同、收回或调整农民土地，更有甚者未经承包户许可，就迫使其签订土地流转合同，农户的土地承包经营权受到了较大程度的侵害。

3.征地补偿款难以落到实处，财务制度如同虚设。存在并不按照规则办事、严重违反财政纪律、私设账外资产、账务不清、部分村干部许可企业拖欠征地补偿费等现象，引起群众不满情绪。

二、改变农村土地管理中不足的对策

1.依法行政，提升落实政策的自觉性。土地管理政策有没有落实到位在很大程度上决定了干群关系是否紧密。目前，应当认真学习土地管理相关的规章制度，提升农村干部的法律以及政治觉悟，努力做到不折不扣，言出必行，依法行政，合理运用人民富裕的权力。认真贯彻落实相关政策、路线以及方针的落实到位，维护广大农民的权益，保障农村在稳定中某发展的局面。

2.将农村土地承包经营管理制度落到实处利用多种渠道，多种形式，在农村掀起农村土地承包法的热潮，让农民对国家的土地政策以及法规有所了解与熟悉，明确自身的义务，懂得维护自身的合法权益。对农村干部，应当加强法律法规方面的培养与教育，提升其法律意识，转变思想，端正作风，提高依法办事、依法行政的水平。此外，应当积极引导、努力规范土地承包经营权流转。在土地承包期间，农民应当有权利决定承包地是否流转以及通过何种方式流转，不管以什么方式，包括土地流转补偿措施以及标准等都应当由流转双方自行商讨决定，严厉制止妨碍或者强迫农户依法对承包地进行流转的行为。以稳定以及健全土地承包关系为前提，以有偿、自愿、依法为原则，努力寻找、探索有利于土地流转的新机制。对有条件的地方，引导农民有序、合理流转承包地，提升土地利用率，扩大经营规模。积极为农民提供各种土地信息，让土地依法转的动、流得出。应当对土地流转管理制度以及流程予以规范，对流转用途、流转对象严格审核，对流转收益的主体以及范围予以明确，依法、有条不紊的进行。

3.转变思想，做到保护耕地和经济发展两手抓。目前，国家加大了土地管理的力度，实施了较为严格的耕地保护政策。在这样的环境下，应当转变观念，与时俱进，在保证耕地不受损坏的基础之上促进经济发展，努力实现经济效益与社会效益双丰收。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，积极开发新耕地，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，对农村集体建设用地相应的使用权流转进行试行，努力提高土地利用率。

4.要提高土地补偿标准。土地补偿费低，土地增值分配严格不合理，是农民反应比较强烈的问题，也是造成大量耕地被征用占用的重要因素。必须尽快提高土地的补偿标准，给老百姓一个合理的补偿。要改革土地补偿标准的计算办法，不能只单纯考虑征地前几年种植粮食作物的收入，要充分考虑土地的市场价值，考虑当地农民的最低生活标准，让土地回归其应有的市场价值。要改革补偿的分配机制，合理确定集体和农民个人各自所享有的比例，农民所有的补偿费要直接分配到农民手中。必须树立科学的发展观和正确的政绩观，不要仅仅盯住招商引资上项目的成果，同时，还要看到对大量失地、失业、失保农民产生的隐患。

5.要强化征地监督机制，切实增加透明度。为确保做到依法征地、合理补偿，必须进一步强化监督机制，增加征地行为的透明度和农民的参与程度。要积极实行征用农村土地听证制度，在征地前举行听证会，充分听取被征地农民、乡村干部、所在地人大代表、政协委员、农业及监察等部门的意见和建议，提高征地决策的科学性。

6.为失地农民提供必要的社会保障。近些年来，农民由土地所创造出来的净利润有所降低，农业经营效益不高，仅靠土地收入维持生计较难实现，土地对农民的保障功能正在逐渐弱化。而农村的医疗、养老保险以及最低生活保障等覆盖面并不广，落实力度不够。因此，必须做到：第一，大力建立养老保险以及最低生活保障机制。尤其对失地农民，更要将这项制度落实到位，切实保障失地农民的基本生活。第二，对失地农民进行就业培训。大多数失地农民没有技术、文化不高、缺少资金的来源以及经营门路，难以稳定就业。因此对失地农民加强就业培训，能在一定程度是促进其稳定就业，保障他们的生活。？

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关键词：粮食补贴　土地流转

自2004年以来，我国开始全面实施粮食直接补贴政策，目前已逐步形成由直接补贴、良种补贴、农机具购置补贴、农资综合直补以及最低收购价等共同组成的粮食补贴政策体系。毋庸置疑，粮食补贴政策在促进粮食增产、保护粮食综合生产能力、调动农民种粮积极性、增加农民收入，乃至改善基层干群关系等诸多方面都起到了积极的作用。但不容忽视的是，粮食补贴政策仍存在诸多问题。其中，较为突出的是，粮食补贴对当前农村土地流转造成不利影响，未能充分考虑到土地流转和规模经营的长期目标。应当说，促进土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必然要求，也是促进我国农业现代化的题中之义。因此，当务之急是促进粮食补贴与土地流转之间的政策协同，形成政策合力，从而更好地提高政策实施效率。

一、粮食补贴和土地流转之间的政策冲突

粮食补贴政策的实施，一定程度上改变了土地经营的预期收益，从而对农民的传统土地经营策略产生了直接影响，这也从根本上改变了原有土地经营的稳态结构，由此对土地流转和规模经营产生负面影响。

(1)粮食补贴政策改变原有土地流转关系

由于长期土地经营收益较低，大量外出务工农户将土地流转出去，而且多以短期流转为主，流转形式大多是出租、转包和委托代耕等。随着粮食补贴政策的实施，粮食补贴资金均归原土地承包人所得，流转后实际种粮人没有享受到政府的相关粮食补贴。粮食补贴带来的利益关系调整，增加了土地纠纷。以往强迫农民土地流转和征地补偿不到位的，农民要求纠正或提高补偿标准；过去二轮承包时放弃土地或者转包出去的，提出要回土地重新承包。许多在外务工经商的农民纷纷弃城返乡，他们有的索要原有承包地，有的将原转包给种粮大户的耕地转交自己的亲属耕种，担心自己失去土地，从而引发新一轮土地承包纠纷。

(2)粮食补贴政策难以激励种粮大户

以上阐述的粮食补贴引发土地纠纷主要发生在政策实施初期，新时期的问题主要是现行政策不利于激励种粮大户从事规模经营。从粮食补贴的本质要求来看，应对种粮农民进行补贴，但在土地流转后，粮食补贴仍归土地承包人所有，现实中“谁的土地谁受益”与国家“谁种粮谁受益”的政策相悖。流转中粮食补贴相关政策不配备，真正的种粮户得不到国家的粮食补贴，影响了土地流转的长期性和稳步发展。对于规模经营者来说，不能按实际耕作面积得到粮食直补和综合补贴，规模经营的成本优势不明显。粮食补贴政策在促进农民种粮的积极性的同时，由于没有与时俱进，在机制设计上对土地流转没有较大的激励作用，因此现有的土地流转现象只存在于农户间的自发转移，没有形成具有规模的土地集中。在促进土地流转以更好的促进耕地的可持续利用方面，粮食直接补贴政策的效果并不理想。

(3)缺乏土地经营退出补偿机制导致老龄人口超时劳动

目前，我国60岁以上的老人已达1.34亿，占到总人口的10％，其中70％居住在农村。60岁本是进入退休年龄的时间，但由于农村缺乏养老金，同时没有土地经营退出机制，导致农村老人超负荷劳动、超时间劳动现象严重。在大量青壮年劳动力外出务工的背景下，家庭保有的土地理所当然地当作留守老人养老的经济保障。由于这些土地难以通过市场交易的方式得到较高的补偿，加上非农收入来源不稳定，土地“惜转”情况较为普遍，即使是非农就业收入比较充裕的承包户也存在使土地粗放耕种甚至撂荒也不愿将土地流转的心理。缺乏退出土地经营的补偿途径，农民相应的经济或物质补偿，这既导致农村老人过渡劳动，也不利于土地流转和规模经营。

二、粮食补贴和土地流转之间的政策协同

当前，需要不断粮食补贴政策，同时要对土地流转进行针对性地政策引导，从而更好地实现政策协同，兼顾土地流转和规模经营的长远目标。

(1)粮食补贴向种粮大户倾斜

从粮食补贴的内在要求来看，应当是补贴给那些在真正种粮的农民，而不是那些虽承包了责任田的农民，但实际不种田已外出打工或从事非农产业的农民。但在操作环节，是否种粮的甄别成本很高，且会带来新的问题。因而，从实际运行来看，普惠制的粮食补贴政策难以在短期内改变。但补贴政策应与农业规模经营，发展现代农业相结合。随着大量农村剩余劳动力的外出打工，农村经济社会结构发生了很大的变化，农村土地向种粮大户流转趋势更加明显，粮食生产的规模化经营不断扩大，这种变化符合现代农业的发展方向。农业补贴设计在政策导向上应顺应这一趋势。为此，补贴政策应具有鼓励种粮大户承包土地、同时推动那些已经离开土地的人把土地转让出来的作用。这就要求农业补贴政策对种粮大户的需求给与合理的考虑，对现代农业生产方式的推广应用给与适当的补贴。

具体的做法是采取增量补贴的方式，从粮食直接补贴资金中划拨一部分作为种粮大户的补贴资金。通过采取累进制的方式，进行二次补贴，即一次“普惠制”，二次“特惠制”，当然前提是对种粮大户要有严格的审核程序和后续监督环节。种粮大户由于耕种面积较大，对粮食补贴的反应较为敏感，通过适度的累进补贴，将有效增加经济激励，有效提高农民的种粮积极性，扩大种粮面积，实现土地流转和规模经营。

(2)出台鼓励土地流转的补贴政策

种粮大户补贴是针对土地流转的接收方，激励土地流转需求。但当前土地流转的供给同样不足，土地“惜转”普遍存在，当务之急是制定农村土地流转优惠政策，从资金投入、技术支持、信息服务、税费减免、创造非农就业机会、农业劳动力转移等方面给予扶持，激励小块土地经营者转出土地。对此，高度重视土地流转工作，安排土地流转扶持资金，针对土地转出方实施土地流转补贴，这不失为一种很好的方式。具体方式是，对于达到一定的土地流转期限，达到一定的土地流转面积，具有稳定的土地流转关系的农户进行一定的收入补贴。实施土地流转补贴的关键在于加强监管，土地流转必须是农民依法承包的土地，以有效流转合同为依据，并在土地流转服务中心进行交易、签约和鉴证。

土地流转补贴除了针对土地转出方，另一个重要的补贴对象应是土地流转平台。鉴于目前土地流转中多头管理现象严重，要充分发挥土地流转平台的职能和作用，尤其要重点建立以乡镇为主的土地流转

服务机构，强化其在提供流转平台、加强土地流转信息和政策法律宣传中的作用，支持农村土地流转服务机构和信息化平台建设。将土地流转平台的补贴作为重要内容，对区、乡镇(街)的土地流转服务平台建设成绩突出的予以补贴，这将起到引导和示范作用，起到事半功倍的效果。

(3)建立农村老龄人口土地经营退出机制

通过补偿机制激励老龄化农民退出农地经营，既有助于农业规模化经营，又使农民也能享受“退休制度”。这有成熟的国外经验可以借鉴。如德国、法国和日本等，采取“农民退休”形式，使老年农民转让农场、退出农业，既促进农业规模经营，推进产业结构调整，也提高农业劳动生产率，增加农民收入。

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【关键词】小产权房； 原因； 现状； 解决。

1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。经人推荐，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以 45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。但是李某立即回绝了此人。见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。

于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。2007 年 7 月一审法院判决如下： 李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。

我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。在此种情况下价格相对低廉的小产权房变得炙手可热。然而现阶段我国的小产权房还存在诸多问题亟待解决。

一、小产权房概述。

（ 一） 小产权房的概念。

所谓小产权房（ 又叫乡产权房） ，是指在农民集体所有的土地上开发建设用于销售的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发而不是由国家房管部门颁发。小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓。

（ 二） 小产权房的分类。

第一种小产权房： 在政府出让或划拨的土地上，未按原先规划的用途开发或利用，且将限制销售的房屋直接在市场上销售，有潜在产权纠纷可能的房屋。

第二种小产权房： 在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发和买卖，销售个军人以外的其他地方居民的房屋。

第三种小产权房： 占用集体土地或耕地违法建设在农民集体土地上用于商品住宅销售的或由村集体或农民自行组织建造销售给集体以外其他人的房屋。

（ 三） 小产权房的现状和国家的相关政策。

我国各地都存在小产权房，在建的已建的不计其数。根据相关机构调查显示，北京、上海和一些珠三角地区城市的小产权房所占比例惊人。其中深圳的小产权房面积占城市住房总面积高达 40% － 50%，而广州的小产权房出租则占了其房屋出租面积的 50%以上。

国家相关部门近些年相继了有关小产权房的各项政策，但各地小产权房仍有难以遏制之势。2007 年，国家相继严禁违规开发小产权房和购买小产权房的“风险提示”； 2008 年，国土资源部发出的通知中明确表明不允许任何机关为小产权房办理任何产权证明； 2009年，国土资源部下发的通知中仍然重申坚决叫停各种小产权房； 2012年，国土部表示将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括重点处理小产权房问题。2012 年 9 月，北京市开始试点清理小产权房。

二、小产权房兴起的原因。

（ 一） 城乡二元土地制度的影响。

我国对城市国有土地和农村集体土地采取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。

（ 二） 居高不下的商品房价格。

近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的 40% － 60%。一时间小产权房热销起来。

（ 三） 相关法律规定的欠缺和漏洞。

我国法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但法律对于农民在旧宅基地上再建楼房，把空置的部分卖给集体以外人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。根据现行的法律原理，法无明文规定即为不禁止。所以人们也就钻了法律的漏洞。新出台的《物权法》并没有限制农村集体土地使用权的流转，也没有规定禁止小产权房。

（ 四） 小产权房的出现有利于抑制商品房房价和保障住房需要。

小产权房价格低，它的大量存在会一定程度上起到抑制商品房价格的作用，促使开发商调整相关政策。目前市面上小产权房数量很大，对缓解紧张的城市住房问题、保障住房需要，缓解了政府为居民提供住房的压力。这就让小产权房有了其存在的价值。

三、购买风险。

（ 一） 小产权房没有国家房管部门颁发的房产证。

因为小产权房是在集体土地上建设的，而我国法律规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，不允许用于销售。所以小产权房的买卖是不受法律保护的，这种买卖行为基本上是无效的。而且正因为它不能确权发证，在交易时相比其他合法商品房交易要付出许多额外的交易费用，这期间可能会引发各种纠纷。将来出售或者遗赠给子女时也会有很大麻烦。

（ 二） 安全没有保证、配套设施不全面。

由于小产权房主要是集体组织或村民自行建造或者由一些开发商投资建造出售的，建成的房屋没有相关部门检验和监督，大多会因偷工减料或技术不佳、材料质量低劣而不合格甚至存在很大的安全隐患，住房安全得不到保障。加上其价格低廉，相关配套设施比如车库、天然气和物业管理都基本没有。虽然人们买房是为了有个遮风挡雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆迁补偿。

小产权房本身就是不合法的建筑，其买卖过程是违法的无效的，其买卖行为是不受法律保护的，在拆迁时也会被当作政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很可能会被强制拆除，而其买主也得不到拆迁补偿费。

四、小产权房的解决建议。

（ 一） 解决城乡二元土地制度和农村集体土地使用权流转制度。

城乡二元土地制度是小产权房产生的主要原因之一，虽然现状是我国法律限制或禁止农村集体土地用于非农建设用地，但是眼下随着城市化和新农村建设的进行，城市国有土地已经满足不了建设和住房需要了。所以近年来国家大量征收集体土地转化为国有土地之后再出让或划拨给地产开发商进行建设。但是这种做法使国家耗费了大量财力物力，使得土地流转的过程更加复杂，而农民的切身利益和征收补偿也没有很好的落实。在解决好集体土地使用流转的基础上，继续探寻统一城乡土地制度的路子，让农村集体土地和城市国有土地统一市场，同地同价，解决小产权房与商品房的价格差异。

（ 二） 完善相关立法和集体土地登记管理制度。

首先应该出台一些整治和规范小产权房的专门性法律法规，具体规定小产权房的概念和范围，说明其是否存在不合法之处和买卖行为是否有效、不受法律保护等，同事也要表明国家对小产权房的治理态度和政策。其次应该修改相关法律。虽然规定农村集体土地不能用于非农建设，农民对集体土地有宅基地使用权和土地承包经营权，享有占有、使用、收益的权利，但是没有处分权，只能在集体组织成员内部流通，这样使得集体土地上建设的房屋不能充分流通无法实现土地资源价值、房屋价值和农民利益的最大化。因此，相关法律可以修订为： 对在集体土地上建设的房屋销售转让时，将该房屋下的土地使用权一并转让，这样就有利于保障房屋的产权。最后，加强对集体土地的登记管理，在集体土地上建造房屋的，向集体组织缴纳一定的集体土地使用金。

（ 三） 针对不同情况，具体问题具体分析。

在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关政策确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开发商或买房人补交土地出让金或相关土地价款，完成征地过程后可发给相关产权证。

五、结语。

面对我国小产权房的现状，要全面分析其利与弊，慎重权衡各方利益，找出正确的解决方向和方法。

参考文献：

［1］梁慧星。 民法总论［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［2］梁慧星，陈华彬。 物权法［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［3］王泽鉴。 民法物权（ 通则 － 所有权） ［M］。 北京： 中国政法大学出版社，2001.

［4］梁慧星主编。 民商法论丛（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.

篇4

适时引导农户搞好土地经营权流转，是活跃农村经济的重要举措。然而记者在苏、皖、豫等省调查中发现，一些农户承包地流转的自受到了侵害。尽管中央三令五申农村土地流转必须依法、自愿、有偿进行，但在利益驱使下，许多地方基层组织仍越俎代庖，操控土地流转，少数地方甚至动用了警力，逼迫农民就范。

搞好土地流转，关键要处理好“谁流转、怎么流转和流转收益归谁”这三个问题。中央在2001年底下发的18号文件《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》和《农村土地承包法》作了明确的回答：承包农户是流转的主体，土地流转主要通过市场机制，流转收益全部归承包农户。

当前，侵害农民土地流转权的现象较多。一是以权力剥夺了农户的自主决策权。按现行法规，土地归集体所有，一些基层干部仗着土地所有者代表的身份和行政权力，搞硬性流转。记者最近到江苏省苏州市光福镇黄渠村采访时，村民反映，去年底镇村两级出动多辆警车，带着电棍、手铐甚至救护车，强行在农户承包地用煤渣铺路。此前镇里没与村民商量妥当，就把农户承包地租给了太湖国家旅游度假区。村民强烈反对，至今仍在上访。二是以土地规模经营为借口，以所谓“反租倒包”等花样，以低价强行“租用”农户承包地。这种形式在安徽滁州等地曾相当普遍。三是在土地流转过程中与农民争利。今年初，江苏省溧水县石湫镇政府强行将赵华村等四个自然村的4000多亩地流转给泗洪县双沟酒厂种植杨树，村民说，常年每亩收入约400元的旱地只得到镇里每亩补偿30元。记者追踪到酒厂，得到的答复是，酒厂付出的补偿远不止这个数字，但真实数字是“商业秘密”。四是随意调整承包地，分出所谓“口粮田”、“机动田”，在本应分到各户的承包地中切出机动田，由村集体甚至村干部个人掌握，变相剥夺农户土地。苏州市实际预留“机动田”面积曾多达8万多亩，比各地上报汇总面积多47％。

眼下一些农村干部中存在这样一些“高论”。如农民缺少土地流转的“智慧”，让农户自愿流转会“阻碍”规模经营和农业现代化的进程，“土地流转离不开行政干预”等等。这些观点是错误和有害的，它使一些地方土地流转工作的方式从“引导”变成了“逼迫”，造成了矛盾。在一些地方，土地纠纷已取代农民负担问题，成为农村的主要“导火索”。这些糊涂认识亟待澄清，简单粗暴的工作方法必须抛弃。

土地流转权，是农户依法享有的权利。它与承包地的使用权、经营权、收益权一道；构成了市场经济情况下家庭承包制度的基础。要搞好、搞活农村土地流转，首先要依法保护农户的这些权利，不许以任何借口剥夺农户的流转决策权，更不容搞“暗箱操作”、“借地渔利”。侵害了这些权利，就会挫伤农户热情，影响农村的社会稳定。其次，基层政府和村级组织要善于引导、做“好中介”和“好参谋”，不能与民争利。要为农户及时提供市场信息、帮农户掌握相关政策法规、培育土地市场的中介服务组织，把流转工作做细、做活。三是维护农户在土地流转中的应得利益。土地流转的全部所得，应不折不扣地返还农户。土地的流转，主要在农户之间进行，不提倡工商企业长时间、大面积地租用农户承包地。少数农户自愿将承包地流向企业时，基层组织应帮助农户多做分析、争取利益、规避风险，依法稳妥地处理好分歧和遗留问题。

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一、土地生态环境现状评价 (1)土壤环境质量总体较好,但个别重金属元素有上升且超标的现象 土壤环境质量是土壤容纳、吸收和降解各种环境污染物质的能力,是土壤质量评价的重要指标。土壤作为环境要素的重要组成部分,处在自然环境的中心位置,承担着来自工业和生活污水、固体废物、农药化肥及大气降尘和酸雨等各方面90%的污染物。该区土壤重金属大多数含量属于土壤环境质量一级标准,为保护区域自然生态、维持自然背景的土壤环境质量的限制值,见表1。适用于国家规定的自然保护区(原有背景重金属含量高的除外)、集中式生活饮用水源地、茶园和其他保护地区的土壤,土壤质量基本保持自然背景水平。但土壤中铅含量较高,上升幅度较大,受到铅中度污染; 土壤锌含量相对较高,上升趋势较为明显,表层土壤锌含量低于底层土壤,底层土壤锌含量绝大多数均远远超出背景值。 (2)工业废水达标率高,城市生活污水为环境的重要污染来源 工业用水主要分布在非金属矿物制品业、造纸及纸制品业、医药制造业,其用水量分别占全区工业用水总量的43.74%、30.07%、8.72%,合占全区的82.54%。工业废水排放主要分布在非金属矿物制品业、造纸及纸制品业、医药制造业、化学原料及化学制品制造业,其排放量分别占全区排放总量的41.06%、25.46%、9.80%、6.93%,合占全区的83. 26%。全区工业废水全部达标排放,达标率为100%。随着区域经济的快速发展,城市化进程加快,城市人口急剧增加,城市生活污水已成为环境的重要污染来源。

二、解决农村土地管理中的对策分析。

1、严把宅基地审批关，要规范宅基地审批程序。

新建宅基地由村民个人申请，经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并张榜公布，乡镇国土资源所负责宅基地的审查申报工作，县国土资源局统一审核，对符合条件的进行审批，登记确权，颁发证书。在审查的过程中，要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。农村村民一户有两处宅基地的，必须由村民组或村委会将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。对经村民大会或村民代表会议讨论通过，且事实上已形成超标准的建房用地，原则上要尊重农民意愿，不得强行拆除。对于房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。

对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，接受群众监督。

2、严格遵守农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益。

由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。

3、做到保护耕地和经济发展并重，严格土地的补偿标准。

严格按照依法批准的征地方案组织征地，征地拆迁安置补偿依法按规定足额补偿到位，切实做到先安置后拆迁，依法维护被征地农民合法权益，在城镇化和工业化进程中，不仅要看到经济发展的重要性，还应当坚持发展的可持续性，保证耕地的合理利用，防止浪费土地。努力实现经济、社会的全面发展。以严格增量、管住总量、盘活存量、集约高效为准则，开源节流，对旧城老村实施大力改造，盘活闲置基地，努力提高土地利用率。在农村的征地问题中，普遍存在的问题就是土地的补偿费低，且土地增值分配不科学的现象严重，这也是导致大量耕地被占用的主要原因。因此为了农村的持续发展，应当严格征地补偿标准，严格区分公益用地与经营用地征地补偿，结合当地的土地市场价格，使老百姓得到应有的补偿。全面考虑本地农民的生活状况，并按照最低生活标准赋予土地应有的市场价值。

4、加强执法监督，严肃处查违法占地的行为，为失去土地的农民提供必要的社会保障。

不断建立和完善执法巡查制度，加大对违法占用土地损害农民利益的行为查处力度，坚决维护农民的合法权益，保障社会的稳定。虽然近年来国家颁布了一系列农民的土地优惠政策，但是由于农业的经营效益不高，我国经济发展速度不断加快，物价持续上涨，农民的土地创造出的净利润降低，仅仅依靠土地的收入难以维持生计。农村的医疗、养老保险以及最低生活保障制度尚不完善，且覆盖面较窄，失去土地的农民根本无法维持正常的生活。因此国家应当加快建设并完善农村的社会保障制度，保证其真正的落实，尤其对于失去土地的农民，应当优先的考虑，保证其基本的生活。失去土地的农民大多数没有技术、文化索质不高，少i没有一定的资金来源和经营之道，在就业方而存在着很大的困难。地方政府可以设立专门的就业保障机构，对失去上地的农民进行职业培训，在一定的程度上促进其就业，使其生话得到保障，同时也提高了农民的文化索质，有利于新农村的精神文明建设。

参考文献。

[1]谭善凯。农村土地管理中存在的不足及对策[J].基础理论研讨。2011（03）。

篇6

1.转包是在不变更原承包人与村里承包合同的基础上，承包人把自己承包的土地再承包给第三方。

2.土地承包权或转让，是指承包人把自己承包的土地让与第三方承包，第三方建立了与村里经济组织的承包合同，原承包人退出，实质就是卖了承包经营权。

3.转包存在两个承包合同关系，转让只存在一个承包合同关系。

4.转包在不改变土地用途情况下不需要发包方同意，但合同另有约定的除外，但一般要求备案，不备案也不会因此无效；转让必须通过发包方同意，才有可以实现。因转让承包经营权实质上是合同权利义务的转移，义务转移必须取得发包方同意。

农村土地不能转让，我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权；也不能随意改变所属耕地的用途，因特殊情况确需征占自己所有耕地时，也必须经国家有关部门批准。既然不能转让，那土地转让和土地承包的区别也就无从说起。

至于土地转包法律是允许的。《土地承包法》第十条规定，“国家保护承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。”《土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”可见，土地承包经营权可以作为特殊民事权利进行处分，但承包人的流转土地承包经营权的行为需符合一定的条件。对于转包行为，需要双方签订书面合同，并经发包方备案；对于转让行为，需经双方签定书面合同，并经发包方同意。

转包与转让有相同之处：

①都由承包方主张权利，或转包，或转让； ②都是将部分或全部土地承包经营权转移给其他农户，并签订书面流转合同； ③都由承包方与受让方协商确定转包费或转让费数额；④都是在同等条件下，本集体经济组织成员享有受让优先权；⑤都不能超过法定承包期限的剩余期限。

转包与转让有两个原则区别：

①流转的决定权不同。转包由承包方自主决定，不必经发包方同意；而转让，“应当经发包方同意”，未经发包方同意，转让无效，但发包方无法定事由不同意或者拖延表态的除外。

②法律后果不同。转包的，原承包方与发包方的承包关系不变，转包期限届满后，原承包方仍享有该土地承包经营权；而转让则不同，转让后，原承包方在该土地上的承包经营权终止，由受让方与发包方重新签订土地承包合同，从转让之日起，原承包方不再享有该转让土地的承包经营权。另外，备案要求也不同。转让的，因已经发包方同意，由受让人与发包方重新签订了新的土地承包合同，则无需再报发包方备案；而转包及其他方式流转的，因无需经发包方同意，须将流转合同报发包方备案，但发包方仅以未报备案为由请求确认流转合同无效的，不予支持。

这里需要特别说明的是，《农村土地承包法》之所以规定转让“应当经发包方同意”，是国家出于对农民的关心和对农民利益的保护考虑的。因为家庭承包方在经济上、风险判断和预防上以及法律意识上普遍处于弱势地位，土地承包经营权既是农民的安身立命之本，也是农民奔小康的主要希望所在，所以，国家在保护农民土地承包经营权的流转自的同时，规定转让“应当经发包方同意”，实质上是为保护农民利益提供外部帮助。

根据《农村土地承包法》的规定，发包方是否同意转让要进行下列审查：

①承包方尚不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；②转让合同存在被强迫签订的情形；③改变了承包土地的农业用途；④受让方不具有农业生产经营能力；⑤转让承包地抵顶受让方欠款。

有上述情形之一的，就是发包方不同意转让的法定事由，未经发包方同意，转让无效。如无上述情形之一，发包方不同意转让或者拖延表态的，转让有效。因此，法官在审理这类案件时应准确把握转包与转让的原则区别，依法正确裁判，保护承包方的土地承包经营权和土地承包经营权的合法流转。

11 土地转包

土地承包经营户依照转包合同规定，将其所承包的土地在承包期限内进行再转移的行为。农村集体土地的承包和转包的政策内容，与国有土地使用权的出让和转让有相似之处，只是所依据的法律、法规有所不同。土地转包除依据《民法通则》、《土地管理法》外，还依据相关政策和规章。

农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。

12 农村土地非法转包的情形有哪些？

农村土地承包后不得买卖，但是否允许转包呢？如果允许，那么非法的农村土地转包情形又有哪些呢？对此，《中华人民共和国农村土地承包法》有着明确规定：“通过家庭承包取得的承包经营权可以采用转包、出租、互换、转让或其它方式流转”。

由此可见，农村土地承包经营后，农民有了稳定的土地使用权。但为了解决承包地块分散、种田效益不高等问题，农民可以采用转包、出租、互换、转让或其他方式对土地使用权进行流转。这既解决了人地矛盾，充分利用了土地，也有利于推进农业的规模经营。所以，法律和政策都规定，农村土地转包是合法的。

但是，合法的农村土地转包必须建立在农民自愿的基础上，并且不得违法改变土地用途。否则，就会形成农村土地的非法转包。当前一些地方在执行中央政策和法律的过程中出现了一些偏差：

一是违背农民意愿，强制推行土地流转，侵害了农民的自主经营权和影响了农村土地承包关系的稳定；

二是在农村土地流转中没有兼顾农民利益，甚至损害农民利益，搞“反租倒包”等错误做法；

三是借农村土地流转之名，随意变更土地用途。

这些行为都违背了中央政策和法律规定的精神，是非法的农村土地转包行为，必须予以纠正。

因此，《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。而对那些农村土地非法转包的情形，不但得不到法律的保护，还会导致违法犯罪，最终受到法律的制裁。

13 土地转包合同怎么写

土地转包合同

甲方（转让方）： 乙方（受让方）：

为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，经双方平等协商，订立本合同。

第一条 流转土地概况

本幅土面积 亩，东至 南至 西至 北至 。承包经营权年限 年，目前还有 年。

第二条 流转方式

甲方采取 方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

第三条 流转期限

双方约定土地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。

第四条 流转价款及付款方式

1.流转土地价款总计 元（折合每亩 元）。

2.合同签订后，乙方支付甲方 元。

3.其余款项乙方同意每年 月 日前支付甲方 元。

4.如遇国家征收、征用土地，补偿款归甲方所有，乙方相应损失经双方协商确认后从补偿款中扣除。

第五条 土地交付与回收

1.甲方于 年 月 日前将流转土地交付乙方。

2.乙方应于 年 月 日前将流转土地交回甲方。

3.本土地流转合同终止后，原土地上新建附着建筑物按以下第 种方式解决：

① 归甲方所有，甲方不作补偿；② 归甲方所有，甲方合理补偿乙方；③ 由乙方按时拆除，恢复原貌。

第六条 甲方的权利和义务

1.按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限收回流转的土地。

2.协助和监督乙方按合同行使土地经营权， 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

3.不得将该土地在合同规定的期限内再流转。

第七条 乙方的权利和义务

1.按合同约定流转的土地具有自主生产经营权，经营决策权、产品处置权。

2.按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。

3.未经甲方同意，不得擅自将该土地流转。

第八条 合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。

1.经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的。

2.订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的。

3.一方违约，使合同无法履行的。

4.乙方丧失经营能力使合同不能履行的。

5.因不可抗力使合同无法履行的。

第九条 违约责任

甲乙双方均应按照本合同约定履行义务，不按约定履行义务一方视为违约方，应向守约方支付违约金元。

第十条 争议的解决

在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的村民委员会、乡镇政府部门调解；协商或调解不成的，双方均有权向 法院。

第十一条 其他约定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会各一份，自双方签字或盖章之日起生效。

本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

（签字页，以下无正文）

甲方： 乙方：

篇7

常委会认为，在推进城市化发展的过程中，不可避免地会有大量农民土地被占，出现大批失地农民。市委、市政府十分重视这一问题，并做了大量工作。但由于各方面的原因，尚有不少失地农民的问题至今未得到很好解决。

据市统计局对顺义、大兴两区六镇百户失地农民的调查显示，有20.8％的农民成为“三无”人员，有近六成农户收入下降。

为此，委员们提出八条建议，维护失地农民的利益。

■失地农民集体上访

要件件有着落

尽快开展北京郊区农民情况普查工作，摸清底数，改变对失地农民“情况说不清、数字搞不准”状况。清理过时政策，尽快出台具有可操作性的政策和措施。对失地农民集体上访的问题要集中力量解决，做到件件有着落，事事有回音。

■发展规划要给

农民留有发展空间

调整建设规划和发展布局，合理利用土地资源，在修订首都空间发展规划时应十分突出统筹城乡的指导思想。严格规范村级组织违法改变土地用途的行为，防止出现不顾群众意愿的大拆大建。在制定发展规划时一定要给农村集体经济留有发展空间。在法律法规框架内维护农村和农民权益。

■将土地征用改为征购

严格土地征用管理，尽快推行土地征用政务公开制度。制定农村土地征占管理办法，规范农用土地流转的行为。可以考虑将土地征用改为征购，将支付征地的补偿安置费用改为按市场价格支付的购地费用。

■获得的利润

返还给失地农民

千方百计为失地农民广拓就业渠道，可以考虑从被征土地中拿出10％左右的建设用地，留给被征地村集体经济组织发展二三产业，这样不仅可以为失地农民创造就业岗位，也可以用获得的利润返还给失地农民。

■土地变资产 社员做股东

积极探索农村产权制度改革，保障农民土地收益。按照“土地变资产、社员做股东”的思想，通过股份制或股份合作制度改革的办法，使农民在土地改变了农业的使用方式以后，能够继续凭借产权获得土地经营的收益。

■征地单位一次性

将款项注入“安置费专户”

可以采用土地换社保的办法，将未纳入城镇社保体系的失地农民纳入社保，由征地单位一次性将款项注入劳动保障部门设置的“安置费专户”，封闭运行，用于支付失地农民的养老保险统筹费。

■分期为失地农民

缴纳15年的保险

妥善处理好征地工作中的遗留问题。解决绿化隔离带建设中存在的补偿标准过低，相关政策不合理的问题。对第一道绿化隔离带的农村，要提高损失补偿标准，提高养护费标准，放宽在绿化隔离地区保留优势企业的政策，提高乡镇企业拆迁标准。对近些年来被征占土地的农民，可考虑由政府筹措资金，为这部分农民分期缴纳15年的保险。

■防止补偿安置费用的

篇8

 

随着社会主义新农村建设及社会城镇化进程不断推进，积极稳妥有序地开展农村土地流转①工作已具有越来越重要意义，有的学者甚至认为这是农村土地制度又一次重大变革。

 

一、宁波市农村土地流转基本情况

 

宁波市经济较为发达，其农村土地流转工作起步也较早。近年来，随着全国范围农村土地流转速度明显加快，土地流转规模不断扩大，宁波市农村土地流转也加快发展。2010年6月末，全市农村家庭承包经营土地面积为241万亩，其中经营流转面积达139.7万亩，占比高达57.97%。2005年至2010年6月，全市农村土地流转平均增速高达16.11%。此期间及2010年6月末从宁波市农村土地流转情况看，具有以下特点：

 

一是流转方式日渐多样化。农村土地流转包括转包、租赁、互换、转让、入股等方式。2010年6月末宁波市已实现流转的土地中，采用转包、租赁、互换、转让、入股流转的分别占43.5%、40.2%、5.6%、3.8%和6.9%，而2005年上述比例则分别为64.1%、33.2%、1.4%、1.3%和0。不难看出，随着农村土地流转日渐成熟，土地流转方式不再集中而趋于多样化。

 

二是市场运作与政府推动相结合。农村土地流转市场化运作主要表现有：一是土地流转最初并一直以来都由于存在市场需求而产生发展;二是土地流转价格主要由相关当事人协商确定等。与此同时，宁波市还积极出台政策措施，鼓励引导农村土地流转加快发展。如：至2010年6月底，全市已有132个乡镇、2219个行政村分别建立了土地流转服务中心和土地流转服务站，分别占乡镇和行政村总数的96.35%和78.35%。

 

三是农村土地流转效益日益突显。一是促进农业规模化经营及农业结构调整。随着土地逐渐向种养能手、龙头企业集中，不仅增加了农业生产效益，而且促进农业结构调整升级。如：目前宁波市粮食和经济作物种植面积之比已从2005年的50:50调整为40:60;二是土地流转有利于促进农村剩余劳动力向第二、三产业加快转移，拓宽农民增收渠道，增加农民收入;三是促进社会主义新农村建设，如：加强农村基础设施建设等。

 

二、财政金融政策支持农村土地流转情况

 

(一)加大农村土地流转财政直接补贴力度

 

近年来，宁波市财政支持补贴农村土地流转力度不断加大。2005年至2010年上半年，已累计安排财政补贴资金3.25亿元，年均增长近8%。资金补贴用途及补助标准主要包括：一是支持农业产业规模经营，每年安排3000万元用于支持农业产业基地建设;对龙头企业技改项目按固定资产投资12%给予补助等;二是扶持发展土地股份合作。对入股面积300亩以上且合股期限10年以上的农业股份合作社，给予5万元一次性补助等;三是对村级土地流转服务机构给予经费补助。对土地流转5年以上的，按续签或新签合同区别给予15~230元/亩不等的补助。

 

(二)对相关配套环境的建立完善给予支持补助

 

一是建立完善农村医疗保险、养老保险等社保体系建设。如：该市新型农村合作医疗制度，每人每年保费补助额不少于50元，最高补偿额可达5万元左右;二是加大农村基础设施建设力度。增加对农业基础设施投入，加强土地整理、标准农田建设等工作;三是支持提高农业从业人员素质。如：对从事农业生产且符合条件的高校毕业生，给予每人每年1万元基本报酬补助;对农村劳动力加大非农技能培训力度等;四是安排经费支持农业标准化体系建设，如辖属鄞州区2010年此项经费达230万元。

 

(三)财政金融政策相互配合并力争取得成效

 

一是对部分农业贷款给予风险补偿或贴息补助。如：对欠发达县、市及乡镇农业贷款按贷款额1%给予补偿;对符合条件的农业龙头企业技改项目按贷款利息6%给予补助等;二是积极开展政策性农业保险。组建“政策性农业保险共同体”经营该项业务并安排扶持资金，如鄞州区每年此项扶持资金达900多万元;三是政府与银行合作推出金融产品。如：鄞州银行②与鄞州区农林局、区劳动和社会保障局合作推出小额农户担保贷款、农民自主创业贷款等，累计发放贷款3亿多元，涉及农户2500余家。

 

(四)从努力创新角度自主加强相关金融服务

 

从相关金融管理部门看，一是积极支持农业龙头企业及特色产业做大做强，要求对相关企业信贷投放须年均增长10%以上;二是鼓励开发适合农户及农业企业的金融产品，如：农产品仓单质押、企业股权质押贷款等;三是积极支持农村基础设施建设。从商业银行角度看，加强金融创新，顺应农村土地流转工作开展。如：鄞州银行开发“支农宝”、“安居宝”等针对性产品，支持优质玉米、大豆等规模化种植及蔬菜大棚建设等。

 

三、相关财政金融政策存在的主要问题

 

(一)相关财政补贴的支出结构不甚合理

 

其主要表现有：一是补贴资金用于工作经费比重过大，用于农业生产及相关支出比重则较小，如2010年宁波市农村土地流转及规模经营专项扶持资金的40%被用于工作经费;二是补贴资金间接支持农业规模化经营的比重过大，补贴效果不甚直接。如：很大部分补贴资金被用于农业科技示范、农科培训等;三是补贴对象还存在偏向国有集体单位、事业性非盈利性单位及农业系统内单位的特点，不利于调动民间投资农业的积极性。

 

(二)财政补贴资金的管理机制不甚完善

 

一是财政预算功能弱化，集中表现在因人为因素调整变更相关预算情况，导致部分农村土地流转扶持资金不能及时足额到位。如：2010年宁波市鄞州区将农村土地流转规模经营扶持资金从500万元调整为400万元;二是资金补贴中间环节较多，申请获得补贴相关程序较为复杂，容易造成财政补贴预算执行缓慢且收支不平衡问题;三是缺乏资金运用效果跟踪评估反馈机制。财政补贴往往注重分资金、下指标，对补贴效果缺乏跟踪。

 

(三)国有、股份制银行金融支持严重不足

 

从宁波市银行业机构支持农村土地流转情况看，总体呈现出以农村合作金融机构为主，农业银行、农业发展银行为辅，其他国有银行及股份制银行较少涉及的局面。其中，邮储银行尽管机构分布较广，但受业务范围影响使其金融支持作用有限。据统计，2010年6月末全市涉农贷款余额中，农村合作金融机构占55%以上，农行、农发展合计占30%左右。不仅如此，国有、股份制银行相关金融产品种类单一，金融创新动力明显不足。

 

(四)现有金融产品未能满足农村土地流转需求

 

一是贷款品种满足不了农村土地流转需求。据调查，银行业机构涉农贷款普遍存在额度低、期限短等特点，未能有效满足土地流转需求;二是农村土地流转引起的资金需求远高于农业贷款增速，宁波市因土地流转引起的资金缺口估计每年达7500万元;三是银行贷款对担保品要求过高，涉农企业或农户普遍缺少合适的抵押品;四是农业保险机制存在缺陷，主要表现为开办农业保险业务的保险机构过少、相关保险品种较为单一等。

 

四、政策建议

 

(一)进一步健全“失地”农民社会保障机制

 

建议进一步健全农村居民在医疗、养老及失业等方面的社保机制，提高保障水平，对因为土地流转而“失地”的农民甚至可以参照城市居民社保标准享受同等待遇。此外，对因为土地流转而“失地”的农民要加强再就业培训，提升其再就业能力，实现自我保障。

 

(二)充分发挥财政补贴的引导作用并加强管理

 

建议注重发挥财政补贴的示范引导作用。一是补贴要直接。可参照国外主要对农场主等经营主体直接补贴的做法，加大直接补贴比重;二是增强财政补贴公平性，即不因企业或单位性质差异而不平等对待，以带动全面参与农业规模经营，从需求角度促进农村土地流转;三是简化补贴手续，增加补贴透明度。此外，建议建立相关跟踪评估反馈制度，对财政补贴效果动态评估并调整补贴政策。

 

(三)加强提升金融手段支持农村土地流转的能力

篇9

[关键词]　旧城改造 保护失地农民利益 福山区

[中图分类号]　F301 [文献标识码]　A [文章编号]　1003-1650 (2014)04-0009-01]

烟台市福山区清洋街道办事处地理位置优越，交通路网十分发达，快速便捷。这几年随着城市化进程步伐的越来越快，旧城改造面貌日新月异，城市征地范围越来越大，导致失地农民越来越多，研究探讨失地农民问题利益保护问题已迫在眉睫。

一、福山区清洋街道失地农民利益保护现状分析

近几年，清洋街道对失地农民的保护主要体现在征地补偿制度和安置制度上，被征地农民就业和安置情况良好，但仍然存在许多问题。

1.每亩土地得到的补偿与当地经济水平相差较大，标准不高，补偿标准较低。土地补偿与当地经济发展不相符。

2.农民再就业有一定难度，安置形式不多。

二、制约福山区清洋街道失地农民利益保护的主要因素

1.现有政策、法律的缺陷导致了失地农民应得的权益补偿受到侵害

1.1我国现行的征地补偿标准还是计划经济的产物。土地补偿费和安置补助费很多不符合实际。

1.2法定安置还不到位，失地农民再次就业困难。

2.从土地重要性看农地非农化

土地对人类生存、政府、企业运转和扩大再生产经济水平的提高具有重要意义。如果失去土地，对农民来说，在未得到保障的前提下，是非常可怕的。即使被占用，随着工商业的快速发展，农民没有得到相应补偿和安置，农民的根本利益就会受损失。

3.农民的非完全市场主体地位使自己处于弱势地位

农民在社会主体中属于弱势一方是农民利益得不到保护的直接原因，农民并非市场主体者，在市场经济中处于被动。完全市场主体地位的不对称迫使农民无法从农村土地的合法有序流转中得到本应属于他们的利益，这也是农民利益得不到保护的重要原因。

4.土地使用权的时间限制影响其独立性

就我国目前现状而言，农民本身不具有土地的所有权，而且我国法律规定农民依法承包土地的期限仅为30年，如此短的时间并不能有效保证农民土地使用权的独立性，这是农民利益得不到保护的深层次原因。

三、保护城镇化进程中失地农民利益的对策与措施

1.在原有的基础上要提高土地的补偿标准

被征用的土地，要结合当地的实际经济产业要求，尽快产生实际经济效益，有了更好的经济收入才有条件给予失地农民更多的好处，才可能更好地维护失地农民的权益。建立合理的补偿机制。

2.探讨“土地换保障”征地机制

失去土地的农民，失去了生活来源。对此，对于失去土地的农民要分类保障，有条件的也要尽量考虑与城镇社保的衔接。同时还要实事求是地尽最大努力处理好一些失地农民的历史遗留问题，真正让广大失地农民老有所靠，老有所养。

3.增强失地农民权益的法律保护意识

在征地中要强化法律法规的宣传，普及失地农民权益保障问题是民生大事的意识，突出失地农民权益保护的的重要性。与此同时，积极树立起失地农民自己的权利意识，意识到自己是土地合法权益的受益主体，敢于通过合法途径保护自己的正当权益。

4.提高失地农民就业能力，促进就业

4.1搞好技能培训，提高失地农民就业能力

开展劳动技能培训，提高农村劳动力的整体素质，是加快农村劳动力快速有效转移的前提条件。一般来说，农村劳动力综合素质越高，其就业的机会就越多可选择的范围就越广，工作的适应性就越强。

4.2健全完善就业服务网络

不断完善区、镇、村三级服务体系，拓宽社会网络服务途径，积极与企业较好联系 ，建立平台直接为企业输送人才，同时出台优惠政策，农民工优先就业。

4.3加大制度约束力度，进一步促进失地农民就业

利用借鉴烟台经济技术开发区等地出台的鼓励企业吸纳失地农民稳定就业的经验和做法，加大政府工作力度，拓宽农民就业渠道，失地农民到企业实现了稳定就业年平均增长率超过50%。

4.4要尽快落实有关政策

按照国家相关政策要求，搞好社区建设，让农民有一个舒心的生活环境，尽快解决农民工身份等问题，让他们真正成为市民。

4.5土地流转过程中的创新机制

首先，抓好农村土地承包工作。近年来，随着经济形势的发展，农村土地承包工作成为了农村工作的热点和难点。成立专门的工作领导小组，负责确权登记颁证工作的组织领导和协调工作。

其次，积极探索村集体组织、农民入股的方式与企业合作，使农民得到长期利益。关键在农民自愿的前提下进行，严格按照国家有关法律和规定实施。

4.6进一步治理整顿对土地圈而不用的状况。

在清洋街道土地控制性规划方面，要明确开发性土地地块和农民集中居住点的土地地块。两种土地地块的确定要符合烟台市福山区土地利用总体控制性规划，由街道统一调控。更要拿出一整套符合群众意愿、符合长远发展的征地程序，积极稳妥推进工程项目建设。

4.7充分发挥各级政府在土地征用中的领导作用，切实维护失地农民利益。

各级政府要努力提高全面发展的思想意识，从根本上搞清失地农民的权益保障问题不光牵涉到现实利益的再分配问题，还牵涉到社会的稳定问题。一方面，要严格减少土地的征收范围。另一方面，要对土地流转坚持城乡一体发展、同等对待的原则。

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关键词：丰县；城乡建设；增减挂钩

中图分类号：D922.35 文献标识码：A文章编号：

在城乡建设中，用地增减挂钩是缓解城镇建设用地供需矛盾的有效手段，同时也是促进节约集约用地的重要举措。丰县城乡建设中各级领导要求相关部门要明确工程完成的任务节点，探索创新机制，加大督查力度，确保完成各项增减挂钩工程稳步快速推进。但在取得一定成绩的同时，同时也存在着群众利益保障需进一步加强、增减挂钩专项规划层次不高，运作机制不完善等一系列问题。

1 丰县城乡建设用地增减挂钩政策运行情况

丰县自开展城乡建设用地增减挂钩试点工作以来，各镇、各单位工作热情很高，进展很快。丰县增减挂钩工作概况：已通过省、市验收了2007、2008、2009、2010年度增减挂钩项目53个，总规模3617.7亩，实现新增耕地3537.73亩，包括村庄搬迁项目34个，面积2596.3亩，工矿废弃地复垦项目19个，面积1021.4亩。其中：2007年度增减挂钩项目7个，总规模324.64亩，新增耕地面积294.56亩；2008年度增减挂钩项目7个，总规模575.95亩，新增耕地面积545.78亩；2009年度增减挂钩项目10个，总规模316.11亩，新增耕地面积309.39亩；2010年度增减挂钩项目29个，总规模2401亩，新增耕地面积2388亩。2012年度增减挂钩项目入库17个，总规模43.7132亩，规划新增耕地43.7132亩，待省市验收。

丰县通过开展城乡建设用地增减挂钩，总体取得了显著效果：通过统筹城乡发展规划，拆旧建新，积极引导农民集中居住，改造空心村，建设节地型住宅；加快了地方的新农村建设，改善了农民的生活环境，促进了土地的集约化利用。然而，丰县在执行城乡建设用地增减挂钩政策中也暴露了不少问题。

2 丰县用地增减挂钩政策执行中存在的问题

2.1 农民合法权益得不到保障，土地纠纷不断

虽然丰县在执行用地增减挂钩政策中，农民得到了部分好处，但从总体来看，农民的合法权益没有得到保护，土地纠纷不断。这主要体现在：一是补偿标准与农民期望值差距较大。在宅基地补偿中只按照部分符合标准的宅基地进行统一的补偿，超出部分不予补偿，这样就导致了农民对补偿新宅面积的不理解和不认可。二是农民很少有参与权。在补偿重建过程中，绝大部分农民属于被动置换宅基地。三是部分较为发达镇村，农民并居举措导致了农民生活不便，生活成本增加，违背农民意愿等问题。

2.2 存在法律和政策上的缺失

在丰县城乡建设用地增减挂钩工作中体现的法律和政策的缺失，主要表现在宅基地产权问题上。由于没有一个完善的、单一的宅基地管理法规，尤其有关宅基地的流转制度和产权问题等深层次方面的相关政策很少，导致了在宅基地管理上形成了政策上的真空层。在涉及旧城镇改造方面，虽然出台了一些关于城镇改造的相关文件，但由于旧镇改造中收费项目繁多，审批复杂，目前的政策无法覆盖[1]。

2.3 复垦的耕地质量差，难以保证耕地占补平衡

在开展用地增减挂钩工作中，会出现夸大土地整理指标，造成耕地占补难以平衡问题。为了争取更多的建设用地指标，不切实际地夸大用地整理指标。如对项目区内农村建设用地进行重复性的整理开发，甚至将不能复垦为耕地的土地作为挂钩指标上报，浪费了人力、物力和财力，加重了地方农民负担[2]。

3 完善增减挂钩政策的建议

3.1保障农民合法权益，明晰土地产权

为了在工作中，切实保障农民合法权益，首先要给以农民实惠，注重改善农民的生活、生产条件，保证农民的生存质量部会降低；其次不得侵犯农民的产权，充分尊重土地所有者的权益；第三，加大宣传力度，使农民认识到土地整理工作的意义，保证整理项目的透明和公开，接收农民的监督[3]。

3.2 引入市场化运作机制，采取多种因地制宜的整理模式

农村建设用地整理的模式大致可以分为两部分：一是资金筹措模式，这种模式主要有：村集体自主型、市场主导型、政府主导型等。二是村民居住的安置模式，这种模式主要有：不离土不离乡方式、离土不离乡方式、理想力图方式等。农村建设用地整理是一项动态的过程，一方面，对于条件适合的区域，要对整理模式进行市场化运作；另一方面，要学习一些典型模式的经验，同时要因地制宜，探索并创新一些新模式。

3.3 指标置换要“双挂钩”

在农村建设用地整理时需注重复垦耕地的质量，同时要建立好耕地质量评价体系，从而完善耕地质量评价体系，科学评价，合理运作，做到建设用地指标和复垦耕地的矢量、数量“双挂钩”。要在规定的期限内整理复垦出相应面积的耕地，完成已经使用的建设用地周转指标的置换归还，可以采取先安排部分挂钩周转指标，并允许在复垦耕地前进行使用[4]。对于超额完成整理复垦任务、形成新的建设用地指标的，新指标可以结转到下一期直接使用。

4 结语

自丰县开展城乡建设有地增减挂钩工作以来，各单位高度重视，制定方案、创新机制，增减挂钩工作取得了阶段性成效；有效地解决了土地供需矛盾，拓展了用地空间；改善了农民生产生活条件，城乡发展环境逐步优化；土地复垦步伐明显加快，万顷良田建设工程稳步推进。丰县城乡建设用地增减挂钩工作，涉及到多个部门，牵扯到各方面的利益，各相关单位要强化政府主导作用，要科学编制增减挂钩年度实施计划，进一步规划操作模式，全面实行“先拆后建”模式，在增减挂钩复垦项目实施前落实安置补偿措施，保障安置用地，创新市场化运作机制，要切实维护好群众的合法权益，拆旧建新规划方案、新居分配和旧房评估要充分听取群众意见，尊重群众的知情权和参与权，办事情办好，让人民真正受益，从城乡建设用地增减挂钩工作中得到实惠。

参考文献

[1] 李旺君，王雷. 城乡建设用地增减挂钩的利弊分析[J].国土资源情报，2009，(10):67.

[2] 王朋英. 关于城乡建设用地增减挂钩的思考[J]. 国土资源科技管理，2007，(6)：154.