土地征收的补偿办法范文

导语：如何才能写好一篇土地征收的补偿办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第一条为了加强对征收征用集体土地补偿费用的管理，确保农民利益得到长期保障，根据土地管理法律法规及国家有关政策规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条征收征用集体土地，同意实行区片综合价、按年度给予永久性补偿的，其土地补偿费用的管理适用本办法。本办法所称土地补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、农业基础设施补助费等。

第三条征收征用集体土地按照依法征地、公开公平、分区定补、定期调整、年年结清、受益增值、永久补偿的原则实施。

第二章补偿方式和标准

第四条补偿方式为：参照征收征用耕地的平均年产值等因素，确定年度区片综合地价，按亩分年度对农村集体经济组织或农户实行永久补偿。

补偿标准为：

（一）在县城规划区范围内，征收征用农用地的区片综合价每亩每年600—1000元、土地用途调节补偿费每亩每年100元，征收征用未利用土地的区片综合价每亩每年400元、土地用途调节补偿费每亩每年100元；

（二）除县城外，在其他建制镇、乡驻地规划区范围内，征收征用农用地的区片综合价每亩每年400—800元、土地用途调节补偿费每亩每年50元，征收征用未利用土地的区片综合价每亩每年为300元、土地用途调节补偿费每亩每年50元；

（三）除第一项、第二项规定范围之外，征收征用农用地的区片综合价每亩每年300—700元、土地用途调节补偿费每亩每年50元，征收征用未利用土地的区片综合价每亩每年260元、土地用途调节补偿费每亩每年50元。集体建设用地的土地及其地上附着物的补偿按照国家有关规定执行。

第五条本办法第四条规定的土地补偿费用标准，县人民政府每五年根据国家统计局公布的居民消费价格上涨指数进行调整，并相应调整按本办法已取得土地补偿费用的标准。调整后的土地补偿费用标准＝调整前的土地补偿费用标准×（1+全国居民消费价格上涨指数）。

第三章补偿费用资金来源

第六条土地补偿费用资金来源：

（一）用地单位应当缴纳的土地有偿使用费；

（二）政府征地调节资金，包括本级政府土地收益部分和企业缴纳的税收地方留成部分等。

第七条县人民政府设立土地补偿费用财政专户。土地补偿费用所需资金根据项目隶属关系由县、乡镇（办事处）分级负担，全部纳入专户储存，专户管理。

第四章补偿程序

第八条土地补偿费用兑付程序：

（一）县国土资源部门负责确认被征收征用集体土地的权属、地类、面积、补偿数额；

（二）农村集体经济组织与农户签订补偿合同；

（三）县财政部门代县人民政府与被征收征用土地的农村集体经济组织签订补偿合同；

（四）补偿合同规定兑付之日前20日内，由被征收征用土地的集体经济组织和所在乡镇（办事处）与县财政部门结算年度土地补偿费用；

（五）相关乡镇（办事处）将土地补偿费用及时存入相关农村集体经济组织账户；

（六）农村集体经济组织负责按补偿合同将土地补偿费用及时兑付到相关农户。

区片综合价的90%补偿到户，10%留农村集体经济组织用于公益事业建设；经村民会议或村民代表会议讨论通过，也可以调整分配比例。

土地用途调节补偿费全部留农村集体经济组织，主要用于地上附着物的补偿。

第五章监督管理

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引言

我国现阶段非常重视土地储备和融资管理的问题，相继出台了《土地储备管理办法》、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》等一系列相关的法律法规和方针政策用于约束和管理土地征收以及融资问题，在此背景之下，乌鲁木齐市也紧随其后，相继推行出了《乌鲁木齐市土地储备管理办法》、《关于印发国家自治区及市重点项目涉及集体土地征收补偿办法的通知》等用于加强乌鲁木齐市土地储备的法例条令，并且取得了初步的成效，但仍旧存在一些问题需要继续调整和改进。

一、乌鲁木齐市土地征收和融资方面取得的成效

回首刚刚过去的2015年，乌鲁木齐市圆满完成了“十二五”的目标任务，在仅仅跟随党和国家的领导下，乌鲁木齐市的经济发展建设取得了巨大的成就，在去年全市的经济生产总值与2010年相比翻了一番，地方财政收入与同期相比增长了1.36倍，在土地征收和融资问题上同样取得了显著成效，根据2015年度乌鲁木齐市土地储备计划得知，2015年度计划收储21宗地，计划收储面积31798.81亩，实际完成19宗地，收储面积21978.81亩，已经批准到位的资金额达15多亿人民币。2016年计划收储13宗地，面积12321亩，目前已完成7宗，面积约77880.81亩[1]。

二、乌鲁木齐市土地征收和融资问题的存在问题

（一）补偿期望过高

在征收补偿工作中，征收人依据相关法律法规、规定按照标准或评估值对被征收人进行货币、实物补偿，受到政策、资金等问题因素，能支付的补偿资金有限，而被征收人存在“靠征地发家”的思想，往往期望值远大于补偿价格，拒不配合谈判，从而使征收工作影响征收。

（二）群众法律意识较弱

虽然乌鲁木齐市在去年和今年上半年已经在土地征收和融资方面取得了一定的成效，但是具体来看在实际过程当中仍旧存在些许细小问题，首先部分市民存在法律意识单薄，对土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年龄稍长老人，基本不了解与土地相关的法律法规，对土地征收人员存在偏见和误解，因此没有最大程度的支持与配合乌鲁木齐市土地征收工作。

（三）宣传工作深入不到位

目前乌鲁木齐市对于土地法律法规的宣传教育活动比较少，特别是明确土地征收工作内容和意义的宣讲活动更是少之又少，大部分的宣传工作还都停留在城市或乡镇，并没有深入到村庄当中，这也在一定程度上影响了本市土地征收工作。

（四）征地补偿速度较慢

在土地征收工作中，需要对被征收者按照被征收土地的原用途给予适当的经济补偿，《征地补偿办法条令》中规定，因补偿款或安置方案上存在争议时，需要通过召开听证会或是法律调停等方式进行磋商解决，而这样的方式往往需要消耗被征土地者大量的实践和精力，降低了土地征收补偿的工作效率，群众的满意程度也大受影响[2]。

（五）增信措施增加风险

乌鲁木齐市现在拥有几大政府融资平台用于解决土地征收的融资问题，但是这些平台通常需要承担收益率极低的公益性建设项目，因此政府融资平台想要通过运营建设项目产生的现金流来偿还债务和贷款利息变得十分困难。

三、加强乌鲁木齐市土地征收与融资管理的办法

（一）全面落实土地征收制度

乌鲁木齐市根据国家推行的《土地管理法》和实施条例，对土地征收前需要发出的公告及其内容进行了明确细致的规定，尤其是要求在公告中需要明确标明被征土地的面积、使用权类型、用途等，以及办理补偿款登记的时间地点等，与此同时，乌鲁木齐市对土地征收和土地储备范围进行了具体规划，因此本市需要严格遵守制定和推行的各项方针政策并将其落实到位。

（二）加大征地宣传工作

土地征收工作不是政府单方面就能够完成的，需要得到群众的支持与配合，因此乌鲁木齐市还应该在在有基础上继续加大宣传教育力度，将土地征收工作的实质内容和与土地有关的法律知识深入宣传至各个村落，考虑到本市的地域特殊性，在宣传队伍中应积极加入熟练掌握“双语”的宣传人员，并且在派发的宣传教育手册上同时印上汉语和维吾尔语，方便一些不懂汉语的老者能够了解土地征收工作。

（三）做好征地补偿，保障群众权益

所有土地被征者最为关心的就是补偿款和安置方案，因此乌鲁木齐市首先需要严格按照既定的《征地补偿费标准规定》对被征者给予适当的经济补偿，在该规定中明确提出补偿费用主要是土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费，在土地补偿费中要求给予被征者土地前三年平均年产值的6至10倍予以补偿，安置补助费则需要根据具体的农业人口进行计算，在明确具体补偿金额之后应尽快督促被征者前来领取[3]。

（四）拓宽融资渠道并加强管理

乌鲁木齐市是新疆省的省会城市，城市中有近一半以上的人都是少数民族，因此我国给予乌鲁木齐市一系列的政治经济扶持措施，特别是在“一带一路”和复兴“丝绸之路”的政策领导下，本市需要充分利用自身的地域性优势，除了在现有基础上加强和商业银行的合作交流之外，本市还应该继续扩大融资规模，积极探索新的资金筹措渠道，同时辅以政府的宏观调控，利用市场的自身调节性将投资渠道彻底打开，不断吸纳各种民间资本，为建设本市提供充足必要的资金支持。

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一、土地征收实施主体

凡在我市行政区范围内开展国有、集体土地征收工作，均委托土地征收所辖行政区域内的乡镇人民政府、街道办事处具体负责实施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等经营性用地的，以及省国土资源厅和市委、市政府要求其它应以土地收购储备中心为土地征收实施主体报批土地的，委托市土地收购储备中心实施土地征收。

2、对特定区域内其它用途的土地实施土地征收的,委托专门征地机构实施土地征收。

二、征地补偿标准

市政府委托的各征地机构可根据《省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》、《市人民政府关于城市片区开发建设征地拆迁补偿安置指导意见》、《市人民政府关于合福高速铁路段征地补偿拆迁安置意见》等文件及相关的法律法规，结合实际情况，制定征地补偿标准。

1、实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）征地补偿标准（不含地上附着物补偿费）按区片综合地价执行，地上附着物补偿费按《区片综合地价区域外征地补偿标准》的地上附着物补偿标准执行。

2、城市建设用地范围内但不在实施区片综合地价区域内征收土地补偿标准，按被征收土地类别标准给予相应补偿：耕地类（含水田、菜地、鱼塘）按5.5万元/亩计算，其中土地补偿费2.1万元/亩，安置补助费3.1万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.3万元/亩。非耕地（含园地、林地）按2.6万元/亩计算，其中土地补偿费1.5万元/亩，安置补助费0.5万元/亩，青苗或地上附着物补偿费0.6万元/亩。

3、城市建设用地范围外征收土地补偿标准：按征收区域内所确定的征地统一年产值测算，具体征地标准详见附表。

注：城市建设用地范围界定按（2005-2020）城市总体规划予以确定。

4、征用国有农、林业、牧、果、茶、渔场土地的，可参照上述征地补偿标准，向土地使用权人支付征地补偿费用。

5、房屋及其他建筑物、构筑物的拆迁补偿安置办法

第一类：征收国有土地上的房屋，其征收补偿安置应按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第二类：征收集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物的，其征收补偿费，按重置价格并结合成新程度予以确定。具体标准参照市建设、物价主管部门的房地产交易行情执行。

三、回拨（留用）地适用范围及标准

在城市建设用地范围内，征收农民集体土地用于商服、住宅等经营性开发用地的，回拨被征收农民集体土地总面积7.5%的土地，作为被征收土地农民集体经济组织生产生活用地，该回拨地土地取得成本由被回拨的农民集体经济组织支付。回拨地回拨面积大于等于10亩且独立成片的土地可直接予以相应面积回拨，其他原则上应以地块规划指标折算成相应建筑面积方式予以回拨；征收农民集体土地用于工业、重点工程、公共管理与公共服务用地等用途的，原则上不给予回拨地。

四、严格土地征收工作经费范围和标准

市政府委托的专门征地机构在征收土地中，须由所在地街道办事处、乡镇人民政府协助征收的，可按下述标准，由市政府委托的专门征地机构按征收土地的用途和面积向协助征地的街道办事处、乡镇人民政府支付征地工作经费：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等经营性用地和工业用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为3000元/亩。

2、征收土地面积100亩至500亩的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

3、征收土地面积500亩以上的，征地工作经费支付标准为1000元/亩。

（二）征收土地用于公共管理与公共服务用地的

1、征收土地面积100亩以下的，征地工作经费支付标准为2000元/亩。

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第一条为了加强对集体所有土地征收及房屋拆迁补偿安置管理，保障征迁工作顺利进行，保护被征土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条市城市规划区范围内征地拆迁补偿安置，适用本办法。法律、法规和省人民政府另有规定的，从其规定。

第三条本办法所称集体土地征收及房屋拆迁补偿安置，是指因依法征收集体所有的土地及拆迁地上建(构)筑物，按照本办法规定对被征迁的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人支付补偿费用和实施安置的行为。

第四条市国土资源行政主管部门负责征迁土地的组织协调、审查报批和监督管理工作。其从事征迁事务工作机构，承担统一征迁土地的事务性工作。

市房地产管理部门负责房屋拆迁的监督管理工作。其房屋拆迁管理机构负责房屋拆迁监督管理具体事务。

各区人民政府负责本辖区内征迁土地的协调配合工作。

第二章征地拆迁工作的组织实施

第五条征地方案经依法批准后，由市人民政府将批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地拆迁补偿标准、农业人员安置办法和办理征地拆迁补偿的期限等，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告。具体工作由国土资源行政主管部门负责实施。

第六条被征土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地拆迁补偿登记。被征土地上有建(构)筑物的，还应提供有关建(构)筑物的合法证件。国土资源行政主管部门或会同有关部门组织拆迁工作人员到现场调查核实。

自征地公告公布之日起，被征土地所有权人、使用权人不得在征地拆迁范围内种植树木，兴建建(构)筑物。

第七条国土资源行政主管部门根据经批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿、拆迁安置方案，在被征土地所在地的乡(镇)、村予以公告或组织听证，听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见。征地拆迁补偿安置方案经批准后，由国土资源行政主管部门组织实施。

第八条被征土地的所有权人、使用权人对征地拆迁补偿安置标准有争议的，按国家和省有关规定处理。征地拆迁补偿、安置争议不影响征迁方案的实施。

被征土地的所有权人、使用权人对土地及房屋补偿标准有异议的，可以按照有关规定申请具备相应资质的法定评估机构进行评估。

第九条征地拆迁的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物(含建、构筑物)补偿费。

第十条征收土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。征地拆迁的各项费用，应在规定时间内全额支付。

第十一条被征土地的所有权人、使用权人，应在征地拆迁安置补偿方案公告的期限内领取补偿费，让出土地。无法定事由拒不让出的，依法申请人民法院强制执行。

第三章土地、青苗补偿与劳力安置

第十二条征收土地的，按下列标准支付土地补偿费：

(一)征收耕地的，按该耕地被征前3年平均年产值的6至10倍补偿；

(二)征收林地的，按该林地被征前3年平均年产值的8倍补偿；

(三)征收果、茶、桑等园地的，按该园地被征前3年平均年产值的7倍补偿；未曾收获的，按同类土地前3年平均年产值的6倍补偿；

(四)征收鱼塘、藕塘、苇塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年产值的6倍补偿；

(五)征收集体所有的建设用地的，按其所在村(组)旱耕地前3年平均年产值的4至5倍补偿；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年产值的2至3倍补偿。

土地补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府、林业、渔业等部门制定，报市人民政府批准。

第十三条征收土地的，按下列规定支付安置补助费：

(一)征收耕地的，按照需要安置的农业人口计算，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。

(二)征收耕地以外的农用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其前3年平均年产值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的农民集体所有的建设用地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为其所在村(组)耕地前3年平均年产值的2至3倍。

(四)征收无收益土地的，不支付安置补助费。

需要安置的农业人口数，按照被征土地数量除以征地前被征收单位平均每人占有土地的数量计算。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人，其中符合参加社会保险条件的，征得被安置人员同意后，安置补助费可以用于支付被安置人员的社会保险费用。国家和省有新规定的，从其规定。

安置补助费具体标准由市国土资源行政主管部门会同有关县、区政府及有关部门制定，报市人民政府批准。

第十四条按本办法第十二条、第十三条规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，报经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不应超过土地被征前3年平均年产值的30倍。土地补偿费、安置补助费的总和达到法定上限，仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的，按照国家有关规定执行。

第十五条被征土地上的青苗，按下列标准支付青苗补偿费：

(一)被征耕地上的青苗，按照当季作物的产值补偿；多年生作物，按其年产值补偿；无青苗的，不予补偿。

(二)鱼苗放养2年以上的，不予补偿；不足2年的，按照放养鱼苗费的3至4倍补偿。

(三)用材林、防护林、特种用途林主干平均胸径大于20厘米的，按照其实有材积价值的10%至20%补偿；主干平均胸径5至20厘米的，按照其实有材积价值的60%至80%补偿。

(四)苗圃苗木、经济林、薪炭林按照其被征前3年平均年产值2倍补偿；尚无产值的，按实际造林投资2倍补偿。幼龄林、新造林按实际投资2倍补偿。青苗补偿费具体标准由市国土资源行政主管部门会同林业、渔业等主管部门制定，报市人民政府批准。

第四章房屋拆迁补偿安置

第十六条被征土地上的房屋及附属物的补偿标准，由市物价主管部门会同有关县、区政府、市国土资源、房地产管理部门制定，经市人民政府批准后，报省人民政府备案。

被征土地上的房屋及附属物补偿标准，应当根据本市经济发展水平，综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新等因素确定。

第十七条拆迁住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置，也可选择以房屋产权调换方式补偿安置。对产权调换补偿安置面积，可按该户常住人口人均不超过30平方米建筑面积控制，超过部分实行货币补偿。

拆迁非住宅房屋，以货币补偿为主，也可采取产权调换方式补偿安置。

拆迁房屋附属物，实行货币补偿。

第十八条实行货币化补偿安置的，拆迁人应当按照规定的补偿标准，向被拆迁人支付补偿款。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按前款规定，确定拆迁补偿款，并与安置房屋结算差价。

第十九条对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。

第二十条拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；经合法批准但尚未取得土地使用证的，以批准的用地面积为依据。

拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，不得超过建设工程规划许可证或其他法定批准文件规定的建房面积；已合法领取房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的面积为依据。

第二十一条拆迁住宅房屋，给予每户搬家费300元。过渡费按18个月计算，具体标准由市物价主管部门会同市房地产管理等部门制定。

拆迁非住宅房屋，还应当按实际情况对被拆迁人补偿下列费用：

(一)需要搬迁设备的，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安置费用；

(二)因拆迁设备无法恢复使用的，按重置价结合成新结算的费用；

(三)因拆迁造成停产、停业的，对停产、停业期间的直接经济损失，给予适当补偿。

第二十二条有下列情形之一的，不予补偿：

(一)在城市规划区内集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定办理批准手续；

(二)在城市规划区外集体土地上建造的建筑物、构筑物，未按《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定办理批准手续；

(三)在征地公告后抢建的建筑物、构筑物，抢栽的树木；

(四)其它违法建筑物、构筑物。

第二十三条拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十四条拆除经依法批准的尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余期限给予适当补偿。

第五章罚则

第二十五条有下列情形之一的，按照土地管理等法律法规规章，由有关部门给予处罚：

(一)买卖或者以其他形式非法转让土地的；

(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的；

(三)违法占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的；

(四)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；

(五)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；

(六)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法定程序批准占用、征收土地的；

(七)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。第二十六条国土资源等管理部门依照土地管理等有关法律法规的规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院；期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第二十七条侵占、挪用被征迁单位及个人的征迁补偿费用和其他有关费用的，由监察、审计部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，一方或双方可以请求市房地产管理部门进行协调；同时，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九条国土资源、房地产等管理部门及其他有关部门的工作人员，、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章附则

第三十条被征土地上的房屋拆迁管理实施细则，由市房地产管理部门、国土资源行政主管部门依照有关法律、法规和本办法规定另行制定。本市过去有关规定与本办法不一致的，以本办法为准；本办法施行前已经批准的征收集体土地房屋拆迁，仍按原有关规定执行。

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村征地通告范文一

为了加快城市建设步伐，实现县域经济跨越式发展。根据《中华人民共和国土地管理法》和相关政策的规定，__县人民政府拟征收位于__乡村___村、___村集体土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，现将有关征地事项通告如下：

一、征地面积、地类拟征收土地总面积1368亩。(具体面积及地类以国土部门勘测定界为准)

二、征地用途、位置拟征收土地用途：商服用地、住宅用地及文体娱乐用地，位置：__县大路乡___村、___村(具体征地范围以国土部门勘测定界为准)。

三、征地补偿标准、安置途径拟征收土地面积1368亩，征地补偿费(土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费)标准按照《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发(2009)46号)等有关规定执行，地上附着物的补偿按照我县制定的相关标准执行。

四、其他事项1、自本通告公布之日起，__县人民政府组织相关部门对被征收土地实施征收，任何单位和个人不得干扰、阻挠。2、自本通告公布之日起，被征地范围内突击抢搭抢建的建(构)筑物、抢栽抢种的地面附着物一律不予补偿登记，本通告自之日起生效。

特此通告

__县人民政府

二〇__年六月十八日

村征地通告范文二

经省人民政府批准(粤国土资(建)字[2015]523号文)，需将花都区花城街罗仙村、三东村、石岗村属下的集体土地19.4325公顷(合291.4875亩)征收为国有土地。现将经依法批准的《征收土地方案》和市人民政府批准的《征地补偿安置方案》内容和有关事项通告如下：

一、建设用地项目名称：花都中轴线六地块。

二、征收土地位置：花都区花城街罗仙村、三东村、石岗村(四至范围详见附图)。

三、被征地村及面积：

花都区花城街罗仙村的集体土地19.2055公顷(合 288.0825亩)，其中耕地4.1578公顷(合62.367亩)，园地1.3774公顷(合20.661亩)，林地0.9956公顷(合14.934亩)，养殖水面1.6755公顷(合25.1325亩)，其他农用地1.2262公顷(合18.393亩)，未利用地1.3026公顷(合19.539亩)，建设用地7.8764公顷(合118.146亩)。

花都区花城街三东村的集体土地0.036公顷(合 0.54亩)，其中耕地0.0008公顷(合0.012亩)，其他农用地0.0352公顷(合0.528亩)。

花都区花城街石岗村的集体土地0.191公顷(合 2.865亩)，其中耕地0.0221公顷(合0.3315亩)，养殖水面0.1689公顷(合2.5335亩)。

村征地通告范文三

金华市婺城区2016年度计划第二批次建设用地需征收婺城区罗店镇上张家村集体土地5.9407公顷。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》和《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定，依据浙江省人民政府批准的《征收土地方案》(浙土字A[2016]-0051号)，拟定《征地补偿安置方案》。现将拟定的《征地补偿安置方案》和有关事项通告如下：

一、被征收集体所有土地村：婺城区罗店镇上张家村。

二、被征土地四至范围详见征地红线图。

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一、征收补偿安置依据

依据中华人民共和国《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规和政策。

二、征收范围

本项目征收范围为：东临琴江河，南至原琴江收费站叉路口，西临居民区、古樟工业园、农田及山地，北接油榨下县交警大队大门口南苑路、县城西华南路、赣江源大桥叉路口。具体范围以城南沿江大道项目规划红线图为准。

三、征收补偿基本情况

该项目征收涉及私房252户，征收占地面积约33000㎡，围院占地约2660㎡，建筑面积约60500㎡；涉及企、事业单位及其他设施用地18户（其中企业6户，事业单位6户，其他设施6户），征收占地面积约59200㎡，建筑面积约49900㎡，猪栏、厕所占地面积约3700㎡。

四、征收补偿安置办法

本项目私房征收补偿安置方式采取货币补偿、房屋产权调换和异地宅基地安置三种方式，工业厂房征收采用货币补偿或工业用地安置方式。被征收人只可选择其中一种补偿安置方式。违章建筑不予补偿安置。具体办法如下：

(一)货币补偿

1.被征收房屋、厂房价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房屋、厂房进行评估，并将被评估的房屋、厂房面积、结构、建设年限、评估价进行公示，征收人和被征收人对房屋、厂房的面积、结构、建设年限、评估价等有异议的，可自评估报告送达之日起10天内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10天内申请专家委员会鉴定。被征收人逾期未提交书面申请复估或专家鉴定的视为无异议。

2.付款方式：被征收户签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿费，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，搬迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿费。

(二)房屋产权调换

1．安置房位置：安置房位于工业园生活小区（新职校西南侧）。

2.选房原则：被征收人可在工业园生活小区安置套房依序选择房号（户型、面积）进行产权调换，调换建筑面积原则上为1：1，如被征收人建筑面积大于最大安置套房面积的，可选择两套以上的安置房，但必须按照安置的套数最少、安置面积最接近征收建筑面积的原则确定。如果选择的安置套房面积超过其住宅征收建筑面积，超过部分套房价格按套房出售时市场价格购买，未超过部分套房价格按当时评估时点的市场评估价购买；如果选择的安置套房面积少于住宅征收建筑面积，安置的套房价格按当时评估时点的市场评估价购买。

3.宗族厅堂（祠堂）、临时设施、猪牛栏、厕所（不含套房内厕所）不计入安置面积，只可货币补偿。

4.被征收房屋及安置房的价格确定：被征收人的房屋价格按货币补偿办法确定。安置套房价格由同一评估机构按相同方法、相同估价时点进行评估确定。评估结果张榜公布。

5.结算方式：征收人与被征收人签订征收协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂账暂存，与安置套房购买款进行轧差计算，多还少补。

6.安置套房建筑标准：内墙为毛坯墙，进入套房第一道门安装防盗门。外墙装修完毕并安装铝合金窗，水、电总管、总线到户，户内管线由被征收人自行负责。

（三）异地宅基地安置

1.安置地位置：（1）高速交警办公室围墙北侧安置地；（2）新职校西南侧安置地；(3)故居西南侧安置地（根据规划可适度向东南延伸）；(4)东华山林场（原工信局天然气站）安置地。城南加油站至上坝大桥路段被征收户原则上安置在高速交警办公室围墙北侧安置地；上坝大桥至金丰大道路段被征收户原则上安置在新职校西南侧安置地；金丰大道至工业二路路段被征收户原则上安置在故居西南侧安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地；工业二路以北至赣江源大桥路段被征收户原则上安置在东华山林场（原林业职工住房）即原工信局天然气站安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地。

2.土地安置指标面积的确定：被征收房屋主体第一层建筑占地面积小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主体第一层建筑占地面积大等于40㎡的可安置土地，其中选择高速交警办公室围墙北侧安置地的按1:0.7的标准安置，选择在其它地段安置的按照1：1的标准安置。每户安置地面积不得超过120㎡。

3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置时的市场价进行回购。

4.安置地转让：在办理相关建房手续之前允许转让一次，免收办理转让用地手续的各种规费和税金，若建房后交易则必须交缴所有规费和税金。

5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定，被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。

6.安置地建设标准：完成“三通一平”等基础设施建设。

7.安置用地建房必须服从城市规划、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。采取统一设计、统一建设、统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。

（四）工业用地安置

1.对符合进古樟工业园条件的企业，由县工业小区管委会按规定统筹安排安置地。

2.安置指标面积的确定：按征收用地面积1:1标准进行安置。

3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。

4.工业用地的安置地不允许转让。

5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定（其中地价应参照被征收人购买该工业用地的价格确定），被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。

6.安置用地厂房建设必须服从工业园区规划等园区统一管理、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。

五、安置户头确定原则

根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或2010年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。

六、临时安置补助费及搬迁补助费标准

1.私房征收：临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。

2.工业厂房征收：临时安置补助费及搬迁补助费标准根据实际情况另行商定。

七、征收部分产权房屋征收补偿办法

征收部分产权房屋，征收补偿费按被征收房屋产权人各方拥有的产权比例分别给予补偿。

八、安置房选房和异地宅基地安置选地办法

序号确定按被征收人签订征收补偿安置协议时间、搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置房或安置地，选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定先后顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。

被征收人必须遵守选房（地）规则，并按时参加。如果未按时参加，视为被征收人自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号的被征收人。

九、相关政策

1.被征收人在2011年10月31日前签订协议并搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励20元/m2；被征收人在2011年11月1日至2011年11月30日前签订协议并搬迁完毕的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励10元/m2；被征收人在2011年12月1日后签订协议并搬迁完毕的不给予奖励，不享受其它优惠政策。

2.在规定时间内拆除完毕的，征收前已安装水、电、闭路电视、宽带网络及电话的，迁移时免交水、电、闭路电视、宽带网络及电话等开户费用，迁移水、电各经营单位只可收取表内材料费及10元/户的工时费；迁移闭路电视、宽带网络及电话，各经营单位只可收取10元/户的工时费，被征收人过渡期间申请报停的，不收报停费，年内一次性缴清服务费的，报停期内的服务费可转移至开通后使用。选择产权调换的从临时安置房内迁入安置房时，可再享受一次以上优惠政策。原已办产权证的，办理产权证只收工本费，行政事业性规费、基金及各种代征费全免，服务性费用及经营性费用减半征收。

3.征收非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被征收人给予适当补偿，其标准为征收前3个月额定税收金额总和的4倍。

4.被征收人选择货币补偿并在规定时间内搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，可按其被征收房屋主体建筑（含装修）和房屋主体第一层建筑占地的评估补偿价格的20%给予奖励。

5.安置用地使用权类型为国有出让土地。

6.房屋拆除工作必须由征收部门委托有拆除资质的企业统一拆除。严禁被征收户自行拆除房屋，否则将在其房屋补偿款中扣除一定残值，所造成的一切后果自行负责。

7.房屋征收范围内严禁一切抢搭、抢建、抢修、抢种和改变房屋用途的行为，否则不予补偿。

十、征收搬迁期限

2011年9月15日开始征收，2011年12月31日前征收完毕。

十一、管线迁移和建设

征收范围内的所有管线的迁移改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位将各自的管线在规定期限内迁移改造完毕。征收完成后需建设的，也由各经营单位在规定时间内按规划自行建设完成。

十二、行政复议和行政诉讼权利

被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可在规定时间内向上级人民政府申请行政复议，也可在规定的时间内向人民法院提起行政诉讼。被征收人逾期不申请行政复议和的，将依法申请人民法院强制执行。

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关键词：土地征收；失地农民权益；公共利益；土地征收补偿

近年来，随着中国工业化、城市化进程加快，大量农民集体用地经由征用转为国家建设用地，由此产生了大批失地农民。据国土资源部统计，1987-2001年，全国非农建设占用耕地226.44万公顷（3395万亩），其中通过行政手段征地160万公顷（2400万亩）[1]。按人均0.8亩计算，那么在此期间我国失地农民人数高达4000万至5000万人。

1 失地农民合法权益的构成

农民享有合法权益，这本不应该成为问题，我国宪法规定的公民权利，农民都应该享有。结合非农建设征地实际，失地农民的合法权益主要包括交易自主、取得赔偿、劳动就业、社会保障四个方面[3]。

2 土地征收制度不完善损害农民权益的分析

2.1 土地征用目的和征用范围的模糊性损害了农民的权益

（1） “公共利益”目的和范围规定不明确

（2）现行法律对公共利益目的的规定存在矛盾

（3）缺乏土地征收目的合法性审查机制

2.2征用补偿及补偿分配损害了农民的权益

（1）补偿范围窄。

（2）补偿标准过低。

（3）补偿分配不合理。

（4）补偿纠纷的解决机制缺乏。

（5）补偿方式单一，安置责任不明确。

3 完善土地征收制度，维护失地农民权益的措施

3.1 严格区分公益性和经营性用地，维护失地农民权益

3.1.1 严格而清晰地界定“公共利益”

防止征地权的过度使用，是保护私权的重要手段，是防止公共利益泛化和虚化的必要手段，是我国进行民主化、法制化建设的体现，是保障失地农民权益的根本[7]。

3.1.2 消除法律规定之间的冲突

应修改或废除《土地管理法》第43条的规定，消除法律规定之间的冲突。对于非为公共利益而需要使用农村集体土地的，不再纳入土地征收的范畴，而是推行市场交易制度。具体可以遵循我国的土地用途管制法律制度，严格限定其相应用途后，通过规范的农村集体土地市场交易手段，经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，由农村集体经济组织代表农民集体依市场规则与买受方进行交易。但是，对于其中涉及农用地转为建设用地的，仍要先履行相应行政审批手续后才可交易，这是保护耕地的公共利益所必需的。而对于乡（镇）土地利用总体规划中的农村建设用地则不必经审批，只要进行变更登记后即可直接出让。通过此种方式将公益用地与非公益用地明确区分开，从而更好地规范我国的土地征收制度，防止权力的过度扩张，保护农民的利益。

3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性审查机制

对是否符合公益，除了政府官员的意见外，还要广泛征求有关专家和农民的意见，尤其是该土地的所有人和使用人的意见，让他们享有参与权和发表自己意见的权利。即可在人大常委会下建立土地征收审查委员会，其成员可以包括土地行政部门、规划部门、律师、学者、村民代表等，由他们组织听证会。在听证会上，土地征收审查委员会在综合征地双方的意见、证据以及自己的调查结果后，做出是否属于公共利益征收的裁定。由于听证程序在我国已不是一个新鲜的东西，将听证程序引入到征地过程中，让土地所有人和他权利人参与其中，既有利于加强土地征收过程的监督，让土地征收制度真正成为阳光下的制度，又有利于提高农民的法律意识和维权意识。这种以客观形式所决定的主观公益，或许更符合民主的要求。

3.2 完善征地补偿制度，维护失地农民权益

3.2.1 扩大补偿范围

（1）土地承包经营权损失。2003年实施的《农村土地承包法》第9条明确规定，国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。2007年10月1日实施的《物权法》第132条规定：承包地被征收后，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。这是法律严格控制下的征收在土地承包经营权制度上的反映。土地承包权已成为一种独立的物权，农民通过行使该项权利，实现对集体所有土地的占有、使用、收益。土地承包经营权本身也可以处分，从而实现其交换价值。由于土地征收导致土地承包经营权的消灭，农民造成直接经济利益损失，因此，应将其纳入补偿范围。

（2）残余地损失。这是由于土地征收而给被征收地块之外的残留地所造成的直接损失，是易被忽视的一项重要补偿内容。土地征收给残留地造成损害极为常见，征收导致土地分割，形成不经济的土地规模，造成土地利用效率的损失。另外，被征收土地的新用途也可能降低残留土地的生产力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飞扬的尘土等都可能降低农作物的产量，额外增加农地投入成本等。对征收导致的残留地损失给予补偿，是保护残留地权利人利益的需要。

（3）营业损失补偿。即对被征地上进行的经营性活动造成的损失的补偿。

（4）搬迁费。这是指不被征收的地上物、原有的生产设备、水产、畜产等必须予以迁移，因此应向被征地农民补偿搬迁费。

（5）安置费和福利费。这是以转业培训或安置所需费用为准，加上最低的社会福利保障费用（可以参照城市人口最低生活费用标准）给付。

（6）其他必要费用支出的补偿，如：律师或专家的费用、权利维护费用以临时租房费用等。

3.2.2 确立以市场定价为主的补偿标准

我国学者对征地补偿标准的观点主要有三种：第一种观点是主张先维持平均年产值标准，将法定最高倍数30倍提高到40倍[8]；第二种观点是主张区分所征土地的经营性与非经营性，对经营性用途的征地采用市场价格进行“征购”，对非经营性用途的征地仍采用现有补偿标准[9]；第三种观点也是大多数学者赞成的观点，即采用市场价格进行补偿。但对市场价格如何确定又有不同意见。有人主张区位级差补偿法，即主要根据土地区位条件确定补偿标准，以离城市中心的远近来决定补偿标准的大小[10]。笔者认为，第一种观点不能反映所征土地的自身价值，属于治标不治本；第二种观点主张对农村土地公益性的征收实行不完全补偿的方法也是计划经济时代牺牲农民利益的做法，因此不能被采用。笔者同意第三种观点，改变征地补偿费按“产值倍数法”计算的“一刀切”作法，而是确立以市场定价为主的补偿标准。可以在征地中逐步推行土地“片区综合价”政策坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，按地段、地类等将城镇土地划分成若干区片，每一片区确定一个相对合理的基准地价，同时结合城镇基准地价对现存的农用地按地段、实际种植作物等因素进行农用地分等定级，作为农地转用的市场补偿价值，进行定期公布，在统一征地时实行统一的补偿标准。

3.2.3 合理分配土地补偿费

集体是由若干个体组成的，从本质上讲，农民才是农村集体土地所有权最真实的主体，农民具有农村集体土地所有权的成员权。叶剑平认为：所谓成员权，即由于土地集体所有制的存在，使得村庄内部所有合法成员平等地拥有村属土地的权利[11]。另一方面，由于我国实行的是土地公有制，包括国家所有和集体所有，农村集体土地所有权是不可分割的，任何个人都不可能拥有土地的所有权。当务之急，就是以法律的形式，赋予被征地农民（也可以被视作为一个集体，即被征地农民集体）分享土地补偿费的成员权利，并且规定土地补偿费在农民、乡镇、村的公平合理的分配比例。被征地农民在土地补偿费分配上应该占有一定地位，乡镇的比例应该有所下降，而村集体的比例也应该有所上升，因为村集体直接承担着农村社会经济建设的重负。

假设土地补偿费为10，安置补助费为a，青苗补偿费为b，a远小于10，b更小，重构后乡镇的20%转移到农民手中（如表4.1所示）：

3.2.4 完善补偿方式

（l）分期和终身货币补偿。将一次性的货币补偿分期、终身发放，可以给予农民长期保障。如江苏省昆山市出台政策规定：改一次性的补偿为分期和终身补偿，对被征地农户实行按年分期补偿的办法，每年落实发放到户，并根据物价上涨指数，三年左右上调一次[12]。

（2）土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营性企业中。这种方式是指在农村金融或基金信用较好的地区，在农民个人和集体同意的前提下，可采用发行土地债券的办法进行安置[13]。此外，对于重点能源、交通、水利等基础设施建设，基于其综合效益周期长、收益稳定的特点，也可发放一定数量的土地债券作为征地补偿费，一定年限期满后，农民可以凭借土地债券获得相应的本息。

（3）征地补偿费入股安置方式。此种方式一般仅适用于公益经营类项目而征收土地的情形。在农村集体经济组织和农民个人愿意的前提下，将部分或者全部征地补偿费入股，农村集体经济组织和农民个人作为股东参与用地单位的生产经营，享受经营利润并承担经营风险，其收入按股份合作制企业分配办法分配。这种安置方式能保护农民的长期利益，但存在一定的风险，因此，必须强调农村集体经济组织成员集体民主决议和农民个人自愿的前提条件。

4 结语

中国实现小康社会的最大障碍，不在城市，而在农村。只有维护好失地农民的权益，才能使土地利益在各个社会阶层中均衡分配，才能保障各个社会阶层的权益；才能理顺弱势群体和强势群体之间的关系，理顺农民和政府之间的关系，理顺农民与用地单位的关系，才能保障各种社会关系的和谐。

参考文献：

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[2]刘田.征地问题沉思录[J].中国土地，2002（8）：13-16.

[3]童中贤.我国失地农民合法权益构成及保障模式分析[J].中州学刊，2005（6）：115-116.

[4]黄祖辉，汪晖.城市发展中的土地制度研究[M].北京：中国社会科学出版社，2002：94.

[5]苗树彬，扫光辉.以人为本，以保证农民权益为突破口推进城乡协诚发展[M].北京：中国经济出版社，2004：14.

[6]温铁军，朱学银.土地资本的增值收益及其分配——县以下地方政府资本原始积累与农村小城镇建设中土地问题[J].中国土地，1996（04）：39—41.

[7]陶信平，李江鸿.土地征收中公益性目的被泛化的根源及对策——兼论开放集体土地一级市场的初步设想[J].农村经济，2006（06）： 25-29.

[8]郭岚.土地征用制度的国际比较及政策建议[J].外国经济与管理，1996（5）：18.

[9]孟翔舟.实行土地征用补偿“双轨制”创新的探索[J].国土与自然资源研究，2003，（10）：35.

[10]张全景，王万茂.我国征地补偿制度改革探讨[J].国土与自然资源研究，2003（4）：26.

[11]叶剑平.中国土地农村产权制度研究[M].北京：中国农业出版社，2000（5）：74.

[12]陈挺.“新土地”开盘[N].21世纪经济报道，2003-3-19.

[13]梁志红.界定“公共利益”完善征地程序[N].中国国土资源报，2003-10-20.

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中图分类号： F301.1文献标识码： A

一、《办法》与《意见》相比变化

（一）、评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。

房屋征收价值完全按照市场价格，这一规定非常重要。在过去发生的强拆恶性事件中，一个重要的原因就是征收者与被征收者在征收价格上的巨大分歧。很多情况下没有能够体现被征收房屋的市场价值，而是参照政府确定的征收价格，而政府参照价往往都很低，尤其是地方政府作为利益一方，或者开发者与地方管理者存在千丝万缕联系的时候，这种不合理性更加突出。这一规定的意义在于，它是落实《物权法》，保护公民合法财产权的一个实质性举措。今后任何一起因征收而引起的拆迁（搬迁）补偿，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。

《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”

（二）、评估机构由被征收人选

《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

《办法》取消了政府指定评估机构的权力，改由被征收人选定价格评估机构，它体现操作过程致力于程序公正。

由政府指定评估机构的结果是，评估价通常都很低，曾引发过许多拆迁矛盾。现在由被征收人来选定评估机构，这就不仅是对被征收人权利的尊重，突出了人性化，更是对制度漏洞的弥补，有利于被征收者利益的保障。指定评估机构的权力会在一定意义上影响征收价格的确定，至少在具体操作过程中，将评估机构的决定权交到被征收者手里，为保证交易的公平公正创造了条件。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 评估更多体现土地价值

《意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

《办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

评估方式多样化、细致化，其进步意义在于按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。其在补偿中将地段价值、房屋内装修价值、停业停产损失赔偿等多元化的因素都纳入评估范围，相应地也要求评估方法的灵活性和多元化，这些都将更有利于房屋价值的合理化、人性化的评估，在征收的补偿中不仅仅体现房屋的价值，更给予土地价值更多的体现。

《办法》相比废止的《意见》有不少亮点，但《办法》能否真正得以贯彻执行，还有许多问题需要解决。

二、新办法中出现的问题

（一）、完全按市场价评估房屋价值的可行性

问题尽管按市场价评估房屋价值符合市场经济的观点，但是房屋是一种比较特殊的商品，完全按市场价评估房屋价值，不足以消除被征收人的疑虑与担忧。这是因为，城市建设、旧城改造，征收公民房屋在所难免，但是所谓“居住惯性”也是不可忽视的因素。征收房屋除了物质补偿以外，对被征收人因搬迁造成的精神损失与生活不便，也应考虑给予补偿。

再一方面，什么是完全的市场价也缺乏一个明晰的标准，从房价评估到签订补偿协议、发放补偿款、公民重新置业有一个时间差。在房价不断上涨的当下，被征收人拿到的市场价补偿，到购房时可能会贬值、缩水。

另外，不同的家庭，住房情况千差万别。如果按照旧房屋的市场价与有限面积给予他们补偿款，他们根本达不到那样的购买力，或者说住房条件会变得更差。

（二）、评估机构的独立性和公正性问题

尽管评估机构由被征收人来选定，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法需要检验；二则，《办法》规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。

三、对策

（一）、从评估细节上完善《办法》。

如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化，诸如评估机构的选择需建立在公平有效的集体决策之上，评估方法的选择更注重对征收目的考虑， 评估机构与评估方法的选择更便于评估结果倾向于弱势群体的利益，以便于征收过程中的利益过渡，努力确保征收过程中利益的双赢，即实现了政府的宏观经济目标，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市场价定期公开机制。

社会大众对于整个城市房价总体情况、房屋的计价内容和程序并不明确清楚的知悉，房屋征收完全按市场价评估缺乏了强有力的、准确性的、能够取信于民的统计数据作支撑。要想实现这一目标，地方政府只有拿出具有说明力的统计数据，并定期公开房地产市场价格，才能保证实现房屋征收完全按市场价评估的具体要求和目标。

（三）、保持评估机构的独立性与公平性

评估费用支付问题，评估款项不能由委托人即地方政府直接支付，在费用支付前，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，在双方均对评估报告没有异议的之后，再通过独立的第三方金融机构支付。

加强评估资格认定，要提高房屋评估行业素质，在职业的过程中设立有效的业务承接条款，对于任何有损职业独立性的业务建立一整套风险评估及应对的机制，某些情况下拒绝接受委托。

有争议的房屋征收评估事件，可成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道。要培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性。

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1、房屋拆迁价值的补偿费用；

2、停工停产停业的费用补偿；

3、机器维修费用补偿和有员工解聘的还需要员工遣散费等。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

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一、概况

福清市城区某片区为城区北面重要的进出门户，该片区内原有工业企业19宗、社区公产5宗、民房65户，占地面积约205亩，总建筑面积约135000平方米。由于历史原因，该片区缺乏整体规划、功能布局混乱、基础设施落后、环境污染严重、道路拥塞不堪，与该市经济社会快速发展的需求和广大群众对生活环境的更高要求，存在较大差距。为实施城市总体规划，彻底改变该片区的面貌，给周边居民创造一个舒适、整洁、优美的人居环境，2011年初，福清市委、市政府将该片区列为重点改造项目，拟通过片区改造，结合片区内城市河道和规划道路拓宽取直改造工程，全面提升片区的整体环境。

从2011年4月起，福清市启动该片区旧城改造项目。至2014年初，完成18宗总建筑面积82000平方米的工业企业用地征收、5宗总建筑面积9500平方米的社区公产征收、62户总建筑面积37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗总建筑面积976平方米的民房未达成征收协议。由于3座民房位于拟建的规划道路中间，严重影响了城市道路建设和交通通畅。为此，福清市政府决定启动强制征收这三座房屋的工作。

2014年1月，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条等有关规定，由福清市国土资源局对该片区旧城改造项目中最后3座民房（被征收人陈某某、夏某某、林某某）作出责令交出土地决定。3月，其中2户被征收人陈某某和夏某某申请行政复议。5月，经过行政复议，福清市人民政府维持责令交出土地决定。之后，被征收人陈某某又向福清市人民法院提起行政诉讼。10月，福清市人民法院一审判决驳回陈某某诉讼请求，被征收人陈某某不服，又向福州市中级人民法院提起上诉，后撤诉。2014年6月，福清市国土资源局对其中2户被征收人（夏某某、林某某）房屋申请法院强制执行，法院裁定准予强制执行。经过多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均与所在街道签订房屋征收协议。历时一年，终于完成3宗集体土地上房屋责令交出土地任务。

二、问题

在片区征收改造工作中，由于现行法律不健全、征收补偿标准低、部门职责不明确等原因，也制约了征收工作的顺利进行。

（一）现行法律尚不健全

2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅对国有土地上的房屋征收工作进行了规范，未涉及集体土地上的房屋征收。现行的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规也未对集体土地上房屋征收进行明确，只能按地上附着物相关规定开展征收，未能显化房屋的私有财产属性。

（二）征收补偿标准偏低

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。房屋属于附着物的一部分，将房屋征收补偿等同于一般的地上附着物补偿。根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十条规定，房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。该条款未考虑土地的区位价值，若实行宅基地异地安置是可行的；若实行货币补偿和产权调换两种方式安置，征收补偿标准明显偏低。

（三）部门职责尚未明确

房屋征收原属住建部门或房管部门的一项重要职责。由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》未将集体土地上房屋征收工作囊括在内，各地政府只能暂时根据《中华人民共和国土地管理法》有关条款，由国土资源部门按地上附着物实施征收。但在实际工作中，各地作法均有差异，如福州市人民政府明确由国土资源部门授权房管部门实施；厦门市国土资源与房产管理部门同属一个机构，直接由厦门市国土资源与房产管理局组织实施。

三、做法

针对集体土地上房屋征收工作中存在的诸多问题，福清市政府及相关部门也在积极探索完善征收办法及措施，寻找最佳解决途径。

（一）规范征收工作程序

为规范集体土地上房屋征收程序，福清市人民政府组织相关业务部门工作人员到福州市国土资源局、福州市房管局等处进行学习与研讨，并到福州市中级人民法院对相关房屋征收案例进行研究分析。之后，结合本地实际，福清市探索出台相关的集体土地上房屋征收与补偿办法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部门职责等），指导和规范集体土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收补偿办法

在城区内开展房屋征收时，福清市根据实际情况实行“同房同价”“同地同价”的原则，不管是集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋，均参照国有土地上的房屋补偿标准进行补偿，最大程度保障被征收人的合法权益，也推动了征迁工作的顺利开展。

（三）明确部门工作职责

借鉴各地做法，经福清市人民政府协调，由国土资源部门作为征收主体实施集体土地上房屋征收，住建部门全程配合指导房屋征收技术性工作（包括房产测绘、房地产评估、补偿方案制定等），所在镇街配合各类文书送达、做好被征收人思想工作等。通过明确各部门职责，增强责任意识，规范征迁工作。

四、启示

（一）领导重视是顺利完成征收的关键

在片区改造过程中，福清市委、市政府、征迁指挥部和所在街道领导经常深入片区改造项目征迁一线，了解征迁工作进展，及时协调解决征迁中存在的问题，落实被征收人所反映的情况。在征收工作遇到阻力时，各级领导亲自入户协调谈判，并加大工作力度，按照相关程序依法推进征收工作，确保及时完成片区征迁。

（二）部门协作是顺利完成征收的保证

征迁工作涉及方方面面，需要各部门的通力配合与协作。在征收中，所在街道作为具体房屋征收实施单位对被征收房屋权属、区位、建筑状况、产权状况等进行调查，必须经常与被征收人进行面对面的协商，掌握被征收人需求并及时上报协调。市住建局在房屋补偿方面技术力量雄厚、经验丰富，负责拟定房屋征收补偿方案、进行房产测绘、房屋评估机构选定、委托房产评估、拟定分户房屋补偿方案等。公证部门负责对房产测绘数据、征收补偿资金等进行公证。项目业主负责及时提供相关申请材料，做好被征收人临时周转房安置，安排征收补偿资金等。市国土局负责汇总相关材料，作出责令交出土地决定，申请法院强制执行等。同时，在市人民法院、市政府法制办的大力指导和协调下，在所在街道的努力下，各部门集思广益、通力协作，圆满完成该片区征收任务。

（三）依法依规是顺利完成征收的核心

1.严格履行程序，确保征收工作有条不紊

房屋征收工作涉及面广，环节复杂，政策性强，若程序出现瑕疵，就有可能造成工作被动。在片区征收中，由市政府明确各相关部门职责，要求各相关部门做到材料齐全、手续完备、程序合法、补偿合理，确保行政行为合法、公正。在国土部门作出责令交出土地决定之前，对项目业主提交的申请材料逐一进行审核。在被征收人申请行政复议和提起行政诉讼时，市国土资源局、住建局及相关街道及时提供答辩状及相关证据材料，确保依法依规。在申请人民法院强制执行前，按照《中华人民共和国行政强制法》有关要求，严格履行规定的催告程序。

2.严格送达方式，确保征收工作规范有序

送达是履行征收程序的关键。在实践中，由于送达未到位导致征收程序出现瑕疵的情况时有发生。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，送达有直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式。在现实中，直接送达和留置送达比较常见。一般被征收人或同住家属拒绝签字时，只能采取留置送达方式，将文书留在被征收人家中，并由在场的街道和社区干部作为见证人，同时尽量采取拍照或录像方式记录送达过程。各种送达的文书必须附上相应的送达回证，送达回证上的内容必须详细填写，包括受送达人、送达人、送达地点、送达文书名称及文号、送达方式、拒签理由、见证人签章等。

3.做好信息公开，确保征收工作阳光透明

根据《政府信息公开条例》有关规定，房屋征收补偿属行政机关主动公开的政府信息。在征收中，对被征收房屋面积测绘、补偿发放、安置情况等信息，应及时、主动在所在社区、被征收区域和政府网站上进行公开，避免由于信息不公开而产生的程序违法。同时，通过信息公开，实现阳光征收。

4.专业律师介入，确保征收工作合法有效

在实施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律师团队介入指导，以专业操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指导、证据资料的搜集、行政复议和行政诉讼的答辩、告知被征收人法律后果等，既能给被征收人形成强大的震摄力，又能顺利启动责令交出土地决定和申请法院强制执行，避免法院基于技术原因而拒绝受理。

（四）一视同仁是顺利完成征收的基础

在片区征收过程中，由于利益问题，所在街道与被征收人未能及时达成协议的情况多多少少都会存在。个别被征收人认为政府亟待上马项目，企图利用拖延时间来要挟政府，以达到获得更多补偿的目的。而已签订协议的被征收人也会时刻关注后续征收补偿情况，希望也能从中牟利。为此，作为一线征迁工作人员，应防止“会哭的孩子有奶喝”这种情况的发生，严格执行征迁补偿政策，“一碗水端平”，不能因为“钉子户”工作难做而随意提高补偿，这样往往会给后期的征迁扫尾工作增加麻烦。此外，后期征迁工作更应公开、公平、透明，打消“钉子户”“后征收、多得利”的念头，实现和谐征迁。

（五）统筹安置是顺利完成征收的前提

在安置工作中，应当做到“先安置后征收”，既有利于解决被征收人的后顾之忧，也易于征收工作的顺利推进。在实践工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此为借口拒绝签订协议的现象时有发生。为此，地方政府应加大安置房规划建设，提前谋划布局，或政府自建安置房，或回购商品房作为安置房。同时，明确安置房产权办理和税费缴交情况。

（六）加强培训是顺利完成征收的保障

房屋财产价值高，利益博弈大，因此征收难度高。相对土地征收来说，房屋征收程序更为严格复杂。为此，作为相关业务部门和基层一线征迁工作人员，需做到以下几点。

一要加强业务培训。片区改造项目启动前，由房屋征收业务主管部门对一线征迁工作人员开展业务培训，明确工作重点，做到实体公正、程序合法、手续完备。

二要定期进行总结。在征迁工作中，对存在的问题要立即研究分析、商讨对策，及时提出解决方案；对好的经验作法要定期进行总结、相互交流。

三要注意方式方法。征迁工作人员要设身处地地为被征收人着想，急他们之所急，想他们之所想，充分利用被征收人的社会关系网进行沟通协调，注重解决被征收人现实中的困难，取得他们的理解与支持。

参考文献：

1.王达.再论《行政诉讼法》修订对征收拆迁的影响及对策.中国房地产（综合版）.2015.4