国有土地房屋评估方法范文

导语：如何才能写好一篇国有土地房屋评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

中图分类号： F301.1文献标识码： A

一、《办法》与《意见》相比变化

（一）、评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。

房屋征收价值完全按照市场价格，这一规定非常重要。在过去发生的强拆恶性事件中，一个重要的原因就是征收者与被征收者在征收价格上的巨大分歧。很多情况下没有能够体现被征收房屋的市场价值，而是参照政府确定的征收价格，而政府参照价往往都很低，尤其是地方政府作为利益一方，或者开发者与地方管理者存在千丝万缕联系的时候，这种不合理性更加突出。这一规定的意义在于，它是落实《物权法》，保护公民合法财产权的一个实质性举措。今后任何一起因征收而引起的拆迁（搬迁）补偿，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。

《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”

（二）、评估机构由被征收人选

《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

《办法》取消了政府指定评估机构的权力，改由被征收人选定价格评估机构，它体现操作过程致力于程序公正。

由政府指定评估机构的结果是，评估价通常都很低，曾引发过许多拆迁矛盾。现在由被征收人来选定评估机构，这就不仅是对被征收人权利的尊重，突出了人性化，更是对制度漏洞的弥补，有利于被征收者利益的保障。指定评估机构的权力会在一定意义上影响征收价格的确定，至少在具体操作过程中，将评估机构的决定权交到被征收者手里，为保证交易的公平公正创造了条件。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 评估更多体现土地价值

《意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

《办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

评估方式多样化、细致化，其进步意义在于按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。其在补偿中将地段价值、房屋内装修价值、停业停产损失赔偿等多元化的因素都纳入评估范围，相应地也要求评估方法的灵活性和多元化，这些都将更有利于房屋价值的合理化、人性化的评估，在征收的补偿中不仅仅体现房屋的价值，更给予土地价值更多的体现。

《办法》相比废止的《意见》有不少亮点，但《办法》能否真正得以贯彻执行，还有许多问题需要解决。

二、新办法中出现的问题

（一）、完全按市场价评估房屋价值的可行性

问题尽管按市场价评估房屋价值符合市场经济的观点，但是房屋是一种比较特殊的商品，完全按市场价评估房屋价值，不足以消除被征收人的疑虑与担忧。这是因为，城市建设、旧城改造，征收公民房屋在所难免，但是所谓“居住惯性”也是不可忽视的因素。征收房屋除了物质补偿以外，对被征收人因搬迁造成的精神损失与生活不便，也应考虑给予补偿。

再一方面，什么是完全的市场价也缺乏一个明晰的标准，从房价评估到签订补偿协议、发放补偿款、公民重新置业有一个时间差。在房价不断上涨的当下，被征收人拿到的市场价补偿，到购房时可能会贬值、缩水。

另外，不同的家庭，住房情况千差万别。如果按照旧房屋的市场价与有限面积给予他们补偿款，他们根本达不到那样的购买力，或者说住房条件会变得更差。

（二）、评估机构的独立性和公正性问题

尽管评估机构由被征收人来选定，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法需要检验；二则，《办法》规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。

三、对策

（一）、从评估细节上完善《办法》。

如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化，诸如评估机构的选择需建立在公平有效的集体决策之上，评估方法的选择更注重对征收目的考虑， 评估机构与评估方法的选择更便于评估结果倾向于弱势群体的利益，以便于征收过程中的利益过渡，努力确保征收过程中利益的双赢，即实现了政府的宏观经济目标，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市场价定期公开机制。

社会大众对于整个城市房价总体情况、房屋的计价内容和程序并不明确清楚的知悉，房屋征收完全按市场价评估缺乏了强有力的、准确性的、能够取信于民的统计数据作支撑。要想实现这一目标，地方政府只有拿出具有说明力的统计数据，并定期公开房地产市场价格，才能保证实现房屋征收完全按市场价评估的具体要求和目标。

（三）、保持评估机构的独立性与公平性

评估费用支付问题，评估款项不能由委托人即地方政府直接支付，在费用支付前，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，在双方均对评估报告没有异议的之后，再通过独立的第三方金融机构支付。

加强评估资格认定，要提高房屋评估行业素质，在职业的过程中设立有效的业务承接条款，对于任何有损职业独立性的业务建立一整套风险评估及应对的机制，某些情况下拒绝接受委托。

有争议的房屋征收评估事件，可成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道。要培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性。

篇2

关键词：城市房屋拆迁；利益；倾向

On the interest of the parties in urban house demolition

Tao Ren

(College of economics Huazhong Normal University， Wuhan 430079)

Abstract: This paper analyzes the root-causes of the phenomena that residents’ interest is damaged in the course of Chinese urban house demolition， and gives some countermeasures to settle this problem.

Key words: urban house demolition; interest; tendency

随着我国城市化进程日益加快，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，而由此也引发了大量商业纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，或者要求获得更为合理的补偿；另一方面，政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而，整个城市房屋拆迁过程演化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而使其偏好获得最大的满足，。

一、 目前城市房屋拆迁中的利益倾向

1、拆迁补偿评估方法不利于被拆迁人

按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体实施过程中，目前通行的城市房屋拆迁评估办法是：房屋重置价加上区位基准价格，即房屋的建筑成本加上土地的基准价格（基准地价）。

从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为重置成本法，被拆迁人最后得到的补偿价格是重置成本价。但是，被拆迁人为了寻找新的住房，必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价购买新的住房，这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本，也包括房地产开发商的利润和各种税费。在房地产市场上，对于同一标的物，现行市价法评估价格将远大于重置成本法评估的价格。因此，按照现行的评估方法，被拆迁人的利益必然受到损害。

2、拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人

目前，在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人存在着利益关系，在缺乏严密的市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求，故意压低被拆迁人房屋的评估价格，损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁，因政府相关部门不恰当的行政干预，往往不按照房屋实际价值进行评估，出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为色彩，与法律规定不符。

3、强制拆迁时有发生

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*作者简介：陶韧（1980—），湖北武汉人，华中师范大学经济学院2003级硕士研究生。

众所周知近年来，由于我国家法律法规的不完善，政府在城市建设特别是大量的商业征用地审批、实施拆迁作业中大包大揽，有的地方为了顺利拆迁甚至动用警力，强制执行。由此引起的政府与拆迁人的矛盾可以说已经成为带有普遍性的社会问题，比较典型的就是湖南嘉禾县商贸城建设拆迁。

二、目前城市房屋拆迁中利益倾向的根源分析

1、在相关法规中被拆迁人处于弱势地位

拆迁人与被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体，法律在对双方权利、义务的设

定以及违法行为的制裁应具有平等性，但实际上却不是这样。

根据《条例》第16条“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”

仔细分析，此条例很大的一个缺陷就是规定强制拆迁合法化，在法院未作出裁决之前，可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。它首先给被拆迁人定下的基调就是不论怎么折腾，房子肯定是要拆的，被拆迁人所能够做的就是努力的获得更多的补偿；在房子拆迁与否这个对于被拆迁人来说意义重大的问题上，被拆迁人是没有发言权的，先不说被拆迁人的权益是否受到了侵害，一开始他们的权益肯定是没有受到保障。即使是被拆迁人为了维护自己的权益，向房屋拆迁管理部门、人民法院提出申请或诉讼，在制度不健全、受到政府有关部门或当事人强势干预的情况下，政府的房屋拆迁管理部门和人民法院是否能够进行客观公正的判断也存在问题。

根据《条例》第24条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”问题的焦点在于“市场评估价格”，房地产市场评估方法有很多种，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有论述）。其实，无论采取何种市场评估方法，其得出来的价格都不会是市场价值。从相关经济学知识知道，市场价值的形成需要相应的市场前提：买方和卖方均完全出于自愿；具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在房屋拆迁过程中，由于被拆迁人一般为非自愿，而且拆迁还受到一定期限的限制，这与一般意义上的买卖交易存在着本质上的不同。虽然拆迁人会对被拆迁人给予补偿，但在被拆迁人失去了“坚持不拆迁”的交易底线的时候，交易心理上已完全处于劣势，所能得到的补偿完全掌控在拆迁人手中，无论是质与量都没办法和市场价格相提并论。

2、城市政府在拆迁过程中的“双重角色”互相支撑

根据目前的宪法，城市土地都属于国家所有，从技术角度考虑，实际上是由城市政府代行这种所有者权利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的时候，实际上扮演着两个角色：一方面，政府是土地所有权之人，而该土地上的居住者，仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

这两个角色合二为一，互相支撑。政府作为公共利益的代表者，为了政府认定的公共利益而决定拆迁，同时政府又是土地所有权之者，那么，政府自然可以想什么时候拆迁就什么时候拆迁，想什么时候收回居民的土地就可以什么时候收回，因为土地本来就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作为土地临时使用者的被拆迁人，你如果不从政府所拥有的处于拆迁范围的国有土地上搬走，不仅侵犯了政府作为国有土地所有权人的权利，而且也损害了公共利益；而政府所拥有的强制力，为了捍卫国家对于土地的所有权，更为了公共利益，当然可以在必要的时候使用强制手段。如此，土地权利与政府的权力结合在一起，使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势地位。

正是这种制度“短路”，导致地方政府有能力、也有意志不顾拆迁户的意愿而进行拆迁，尽管已引起民众不满，却仍旧以为自己的行为是完全正当的。要解决这一问题，首先应当区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色：作为国有土地所有权者的角色，与公共利益代表者的角色。地方政府当然代表、并应当追求城市的公共利益，但是，城市国有土地的所有权，究竟由谁代表、如何行使，却似乎值得反思。至少目前由城市政府来代表，存在严重利益冲突。

三、解决问题的建议

1、完善《条例》

法律的基本原则应该是保护弱者，而不是维护强者的利益。保护私有财产、保护人权的条款已经写入了《中华人民共和国宪法》，《条例》却是更多的考虑拆迁实施方便，而忽略了对被拆迁人的利益的保护。一方面要改变房屋价格评估机构委托方式，评估机构应该由被拆迁人委托；另一方面，要改变房屋价格评估方法，采用市场比较法进行评估。同时，要明确对违规拆迁和强制拆迁的处罚措施。

2、政府退出开发性和商业性的拆迁

对于开发性和商业性房屋拆迁，政府完全可以不参与、不介入，由开发商与被拆迁人协商拆迁相关事宜，按照市场化模式操作，自行拆迁或委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。这样，政府能够从大量具体的拆迁事务中解脱出来，对整个房屋拆迁过程进行有效的监督和管理，做好专职“裁判”员角色，这对于进一步转变政府职能和维护政府形象来说，也具有重要的意义。

3、政府对公益性拆迁实行“恩恤津贴”制度

城市政府因为公共利益即全体城市市民的利益而进行拆迁，这原本是没有问题的。但对于被拆迁人来说，却要因为公共利益的改善而独自承受相应的利益损失（精神损失是肯定的，物质损失前文已有论述），则显得有些不公平。在我国实行计划经济时期，政府强调公共利益优先于个体利益。如今，虽然国家经济体制正在向市场经济迈进，但是，“公共利益优先”的理念对中国社会的影响仍然非常深刻。可以说，民众对公共利益存在一种天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公众对政府的信任和敬畏，动辄以公共利益为由对城市房屋进行拆迁，却拖欠提供补偿或补偿过低，以牺牲被拆迁人的利益为代价来推动城市的发发展，由此导致公共利益泛化。

为了正确处理政府与被拆迁人的财产关系，以及防止公权侵犯个体利益，除了按照《条例》对被拆迁人进行补偿外，政府还应该对被拆迁人实行恩恤津贴，即政府额外对被拆迁人进行一定的补贴，在一定程度上也是表现政府在组织公益性拆迁时对于扰民的“歉疚”。补贴办法可以按户补贴，户补贴数额=户常住人口*当地3年人平均生活费用。如此，一方面加大政府组织公益性拆迁的补偿压力，使其作出决策时候参与更多的理性，更好的促进土地集约利用；另一方面也可以使被拆迁者获得更大的满足，感受到政府的关怀，在保持社会稳定的同时，使得建设项目能够顺利的进行。

参 考 文 献：

[1]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[2]高富平，黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2002.

篇3

关键词：城市房屋征收问题；公共利益

中图分类号：C913文献标识码：A文章编号：1009-0118（2013）01-0237-02

一、我国城市房屋征收过程中出现的问题

（一）我国“公共利益”概念界定不清

新《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第一条：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”和第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”都涉及了公共利益的概念，但是还是没能将其概念具体化。《物权法》第42条选择了惯用的概括式立法模式，没有对公共利益做出更进一步的界定。主要表现在：

1、不动产征收中公共利益被虚置化。我国不动产征收的相关制度，很少将对不动产征收合法性的审查纳入征收审查的程序中；就事后审查来看，更是缺乏相应的规制和监督。不动产征收中的公共利益被虚置在条文之中，只为一些非真正目的的不动产征收行为披上合法的“外衣”，发挥不了平衡公权与私权冲突的功效。

2、不动产征收中公共利益被泛化。在既有的“任何建设用地都必须使用国有土地”前提下，在现实中不动产征收的起因就包括这样的三种情况：一是国家进行公共设施及公益事业建设需要使用集体所有的土地；二是国有企事业单位需要使用集体所有的土地；三是其他所有需要办理出让手续的土地。从上述三种情况来看，只有第一种情况是最符合公共利益，而后两种情况均属于经营性的和主要追求经济利润的利益，并不符合严格意义上公共利益。实际上将“公共利益”从公共设施、公益事业等狭义的概念扩大到了几乎所有的经济建设。直接把服务于公共利益等同于满足建设用地需要，造成征收中公共利益的泛化。

正是由于立法上公共利益界定的不明，不动产征收又缺乏必要的程序约束以及法律自身的矛盾，公共利益被泛化、虚置化，使得无法对行政机关实施的不动产征收行为形成“可预见”的约束，为当前我国不动产征收实践带来了一系列突出问题。

（二）征收过程中补偿标准确定困难

我国房屋征收中存在着补偿标准难以确定的问题。一般来说，对于补偿标准的计算是采取市场评估价格确定，立法原意也是力求补偿的公平和市场化。

1、《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》第八条第五款中提到的危房集中，基础设施落后等地段进行旧城区改建的问题。居住在这里的人们通常属于社会的低收入人群，如果把房子拆了，货币补偿的话，那点钱根本不够在附近买房的，如果选择房屋补偿的话，这么一小块被征收的房屋肯定不能补偿一整套房屋，那么要交的差额将是一笔不小的数目。所以，一方面要根据法律对被征收人进行公平的补偿，另一方面还要考虑到被征收人的切实生活状况，针对这些人多提供一些经济适用房等保障性住房。

2、《补偿条例》第三十四条规定：“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这项规定可以对以前出现的估价方法不合理等现象产生一定的抑制作用，但是首先，房屋估价机构不中立的现象并没有发生太大变化，这就给被征收人的房屋得到公正合理的估价造成一定的影响；其次，这样的法律规定有时候还是难以震慑相关人员的，他们往往选择打球，在不作出太大差距评估报告的同时，侵犯被征收人的权益，从而从中谋取私利。这都使得房屋征收的标准得不到有效的确定。

二、针对相关问题所建议的措施

（一）对公共利益的概念加以尝试性界定

对“公共利益”没有清晰的界定，主要还是因为“公共利益”属于不确定法律概念。纵观世界各国立法模式，主要有二种立法体例即概括式规定、列举式规定、概括与列举相结合的规定等三种方式，其共性是必须具有“公众的或与公众有关的使用”之内涵。可以从以下三个方面予以规定：

1、直接用途的非商业性。之所以强调此点并将该条放在首要的位置，是因为实践中有许多地方政府在旧城改造中，打着“公共利益”的旗号，征收当地居民房屋后建设商务区的情形。虽然，建设商务区增加了当地政府的税收。但是这一解释并不能成为商业性拆迁具有公共利益的理由，因为“剥夺所有权在任何情况下都不能是单纯地增加国家财产的手段，否则剥夺私人财产的行为是不正义行为。”而且，追求政府财政收入的增加，具有明显的地方政府利益。根据公共选择理论，公共利益与政府利益并不完全一致。

2、公共受益性。公共利益由“公共”和“利益”两词组成，所谓“公共”即是指不特定的多数人可以从中受益。“利益”则指不特定的人具有能从中受益的可能性。只有让最大多数人享受到最优利益时才认为具有公共利益。这就要求我们在判断某项征收行为是否具有公共利益时，考量该征收是否真的能让最大多数人享受到最优利益，而所要实现的公共利益是否真的大于其可能损害的个人利益。

3、符合比例原则。判断房屋征收事业符合公共利益的需要，应当考察以下三个方面，即“第一，用地目的的公益性。第二，征地之后所实现的公共利益大于维持现状所能获得的公共利益。第三，利用方式的不可替代性。”“公益征收的公益考量应当在公益程度上，有其特殊性，也就是必须有重大公益，方可以作为征收人民财产之理由。”换句话说，并非任何的公共利益都能成为征收的合法理由。

（二）对征收房屋补偿标准的完善建议

1、确立合理的补偿标准。补偿金额应以被拆迁人的生活水平不受影响为底线，不能出现“拆迁致贫”的结果。

2、采取合理的评估方法。价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估，采用现行市价法，确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用；对于产权调换的房屋，对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法，同时必须考虑土地使用权的价格。

3、考虑到政府在房产征收时给房产被征收人带来的不便，遇到下列情况时，政府在对等支付房产价款的基础上，对房产被征收人进行补偿：（1）搬迁补偿：因房产征收而引起房产被征收人支付搬迁费用或者造成房产被征收人（含企业）停业损失的，政府应该补偿，补偿的标准以有据可查的实际损失为标准；（2）土地资源补偿：房产被征收人拥有独立土地资源，如果土地上房产面积不足土地面积三倍的，而且房产被征收人没有选择货币补偿也没有选择自行购买同类房产而要求政府给子房产安置的。房产被征收人可以申请政府按照相当十土地三倍面积住宅房产的面积进行差额补偿；（3）生活困难补偿：因条件限制，房产被征收人无法在同区域购买房产继续生活，而且家中有残疾人、老人或者在校中小学生的，房产被征收人可以申请政府支付被征收房产价值百分之二十以内数额的生活困难补偿。

参考文献：

[1]王清.国外城市房屋拆迁的经验及对我国的启示[J].河北师范大学学报（哲学社会科学版），2010，33（4）.

[2]王利明.物权法草案中征收征用制度的完善[J].中国法学，2005，（6）.

篇4

为了规范我县国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省人民政府办公厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》和《市人民政府关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》及有关规定，结合我县实际，制定以下实施意见。

一、征收管理体制

（一）县政府负责对全县国有土地上房屋征收与补偿工作的政策指导和监督检查。

（二）县住房和规划建设管理局为县级房屋征收部门，成立县房屋征收管理办公室，具体负责指导、检查全县房屋征收与补偿工作。

（三）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

（四）房屋征收部门应当会同县监察、发改、公安、财政、国土、审计、环保、工商、税务等有关部门依照相关规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

（五）各乡镇（街道、办事处）和居委会在房屋征收部门统一组织下，协助做好房屋征收与补偿工作。

二、房屋征收与补偿程序

（一）因公共利益需要征收房屋的，房屋征收部门或项目建设单位就拟实施房屋征收的项目书面征求县发改、国土等部门意见，确定该项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划（其中，保障性安居工程建设、旧城区改建类项目已经纳入县级国民经济和社会发展年度计划），并已按照审批权限及有关程序办理审批手续。

（二）房屋征收部门依据有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围。房屋征收范围确定后房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理征收范围内房屋的新建、扩建、改建和改变房屋用途等相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。在暂停期限内违反上述规定办理相关手续的，房屋征收时不予增加补偿费用，仍按原房屋和土地的用途、功能进行征收补偿。

（三）县政府组织监察、国土、住建、乡镇（街道、办事处）和居委会等部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查认定。对符合登记条件的，由县住房和规划建设管理局向有关权利人出具权属证明。对超过批准期限的临时建筑和违法建筑，由县住房和规划建设管理局依照有关规定进行处理。

（四）房屋征收部门负责组织被征收人通过协商、投票、随机选定等方式选择征收评估机构。

（五）房屋征收部门组织评估机构等单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

（六）房屋征收部门拟定征收补偿方案报县政府。

（七）县政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

（八）因旧城区改建需要征收房屋，超过50%被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，县政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

（九）县政府公布征求意见情况和根据公众意见修改情况。

（十）县政府按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人100户以上的，应当经政府常务会议讨论决定。

（十一）县政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（十二）县政府作出房屋征收决定并及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（十三）依法选定的征收评估机构开展征收评估工作，须出具并送达分户评估报告。

（十四）房屋征收部门与被征收人订立补偿协议，并收回被征收房屋产权证书（权属证明）和土地使用权证书。补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。

（十五）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（十六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县政府申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

（十七）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

（十八）征收工作完成后，房屋征收部门应及时到房屋登记机构和国土资源部门办理被征收房屋产权和土地使用权注销登记手续，并交回被征收房屋产权证书（权属证明）和土地使用权证书。

（十九）安置房建设完成，房屋征收部门为被征收人办理房屋安置和登记发证等手续。

三、房屋征收与补偿标准

（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。征收住宅房屋，货币补偿价格不得低于同区位新建普通商品房市场评估价格的90%。

（三）征收房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和被征收房屋的价格均按规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被征迁人所有。征收房屋的附属物，不作产权调换，给予货币补偿。

（四）用于安置的住宅房屋，建筑面积不得低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积；就地回迁的安置的房屋套内建筑面积不得小于被征收房屋套内建筑面积。

（五）被征收人只有一套住宅且建筑面积低于45平方米的，应按45平方米对被征收人给予货币补偿或房屋安置。被征收人选择按原登记面积实行货币补偿，且符合住房保障条件的，经被征收人申请，县政府应当优先给予住房保障。

（六）临时安置费标准根据被征收住宅房屋同区位同类型房屋的平均房租水平确定，按被征收房屋的合法建筑面积结合周转过渡期计发。临时安置费补助标准为每月10元/平方米。

（七）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当支付被征收人3个月临时安置费。

被征收人选择产权调换的，在周转过渡期内房屋征收部门应当支付临时安置费；房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。房屋征收部门提供的周转房面积应不少于被征收房屋面积。房屋征收部门不得擅自延长周转过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因房屋征收部门责任延长周转过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，应当从逾期之月起加1倍支付临时安置费；对周转房的使用人，应当从逾期之月起支付临时安置费。

（八）周转过渡期为房屋征收部门接收被征收房屋之日起至房屋征收部门交付安置房屋之日止。协议有约定的，从其约定。就地回迁安置房为多层住宅的，周转过渡期不得超过18个月，小高层住宅不得超过24个月。易地安置房为多层住宅的，周转过渡期不得超过12个月。

（九）停产停业损失补偿费根据被征收非住宅房屋的用途、区位和效益的不同，结合停产停业期限确定。按被征收房屋的建筑面积，生产、仓储类房屋每月20元/平方米，办公、公益类房屋每月30元/平方米，商贸、服务类房屋每月40元/平方米。实行房屋产权调换的，房屋征收部门在过渡期内支付被征收人停产停业损失补偿费，实行货币补偿的一次性给予被征收人10个月停产停业损失补偿费。

对于征收时实际从事合法生产经营活动的非住宅房屋承租人，应从上述费用中支付3个月停产停业损失补偿费，但房屋所有权人和承租人有合同约定的，从其约定。

（十）被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅补偿。取得工商营业执照、税务登记证，营业至房屋征收决定之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的，房屋征收部门可按实际经营使用的合法面积和批准经营类别，参照上一条标准，一次性支付被征收人10个月，作为利用住宅营业补助费。

（十一）住宅房屋搬迁费为每户1000元，需要周转过渡的，应计算2次搬迁费。非住宅房屋搬迁费按照实际发生的费用计算。无法恢复使用的设备、设施，房屋征收部门应当按照重置价格结合成新评估确定的金额给予被征收人货币补偿。房屋征收部门负责搬迁或实施司法强制执行的不支付被征迁人搬迁费。

（十二）住宅房屋被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议并搬家交房的，房屋征收部门给予搬迁奖励费。奖励费标准为按被征收房屋有证建筑面积每平方米100元，单户奖励费低于5000元的按5000元计发。逾期取消搬迁奖励费。

（十三）因房屋征收造成的被征收人或者房屋承租人电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网、空调、热水器移装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿。

（十四）征收房屋的附属物、树木补偿标准按照《关于调整我市征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》（价〔〕4号）执行。

（十五）被征收房屋室内外装修装饰及房屋附属设施补偿金额由征收评估机构一并评估，评估金额在分户估价报告中单列。

四、房屋征收与评估

（一）国有土地上房屋征收评估工作，由依法成立的具有三级（含）以上资质的房地产评估机构承担。同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。

（二）房屋征收部门每年向社会公布业务能力强、社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产评估机构供被征收人选择，但不得限制其它符合条件的房地产评估机构参与评估活动。

（三）房屋征收范围确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，被征收人协商选定征收评估机构的期限为15天。

（四）公告的协商期满后，房屋征收部门可采取逐户征询或集中投票方式统计被征收人的协商意见。逐户征询或集中投票都应以书面形式进行。

（五）采取逐户征询方式统计被征收人意见的，单一评估机构获得超过50%以上被征收人同意的可直接确定为该项目征收评估机构。若无任何一家评估机构单独获得超过50%以上被征收人同意，则将得票数前3名的评估机构确定为候选评估机构，再通过抽签或摇号方式在候选评估机构中确定一家为该项目的征收评估机构。

（六）采取集中投票方式统计被征收人意见的，房屋征收部门应当提前将集中投票选择征收评估机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权证）一票的原则，到指定地点参与投票，得票最多的评估机构当选为该项目的征收评估机构。逾期不参加投票的被征收人视为自行放弃投票权利。

（七）征收评估机构确定后，房屋征收部门应当将征收评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产评估机构，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

（八）采取集中投票、抽签或摇号等方式确定征收评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关、被征收人代表和有公信力的人员等进行现场监督。

（九）估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、被征收人和征收部门人员签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

（十）房屋征收评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其他评估方法，但应当在评估报告中说明原因。

（十一）房屋征收部门或被征收人对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以向当地或上一级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会的鉴定意见为最终结果。

五、加强对房屋征收工作的监督管理

（一）要建立完善房屋征收与补偿制度，遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。征收补偿费用必须足额到位、专户存储、专款专用，严禁贪污、挪用、私分、截留和拖欠。确保征收补偿款及时足额发放到被征收人手中。审计部门要加强对征收补偿费用管理和使用情况监督。严禁采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路中断等非法方式迫使被征收人搬迁。房屋征收与补偿完成后的房屋拆除工作，应由具有相应资质等级的施工企业实施。

各乡镇（街道、办事处）及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定职责，或者、、的由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）房地产评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正、给予警告，并可依据行政处罚相关规定并处罚款，同时记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）房屋征收工作政策性强，涉及面广，关系到居民切身利益和社会稳定，要切实加强领导，明确部门责任。县住房和规划建设管理局要加大对征收范围内违法建设的查处力度；审计部门要加强征收补偿费用管理和使用情况监督；监察部门要加强参与征收活动部门及其工作人员的监察；公安部门要对征收活动中出现的违法案件予以查处。有关部门要按照责任分工，密切配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

六、附则

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随着社会经济的发展，城市化进程的加快，居民对城市基础设施的配套需求日益增强，对解决交通拥挤、美化城市环境的愿望也日益强烈，这必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地资源，实现城市规划目标，实施城市房屋拆迁。

但是多年来，房屋拆迁，这部城市建设进程中的“都市剧”，因为其法律属性的扑朔迷离、补偿安置的纷纷扰扰，不仅在理论界引起无休止的争论，而且在实践中也让利益各方都备感“受伤”。

拆迁，一直被誉为“天下第一难”的工作。重庆市，一个已经被挖成大坑的工地中间，孤零零地伫立着一幢小楼，四周被挖成了“悬崖”，犹如一个大海中的孤岛…….近期，号称“史上最牛钉子户”成为了全国各大媒体追逐的焦点。

秉持“规范拆迁，立法为民促和谐”的宗旨，省人大常委会总结城市房屋拆迁领域存在的问题和经验，对2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》进行了部分条款修改。

拆迁人主体：“叫停”开发商

在各国宪法中，绝对的财产自由理念早已被摒弃，人们普遍认为财产负有社会义务，特别是因公共利益需要为国家征收、征用的义务。美国宪法第五条修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”尽管修正案是从保护公民权利角度规定的，但透过条文规定，还是可以解读出国家对公民财产征收征用的保留。美国上世纪六十年代的世贸中心征地拆迁案和最近在美国国内引起巨大反响的凯洛诉新伦敦市案，都属于国家对公民所拥有的土地实行征收的典型。

我国宪法规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”新颁布的物权法也规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

国家征收与商业收购是两种不同法律性质的行为。国家征收尽管也要补偿，双方对于补偿金额也可以协商，但征收属于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主体适格、程序正当，征收决定一旦生效，即具有法律效力。物权法第32条对此也作了相关规定。而商业收购完全是民事主体之间根据平等、自愿、等价有偿的原则达成协议，只要一方不同意，收购就无法进行。由于国务院条例和我省原条例都对城市房屋拆迁规定了行政强制拆迁和司法强制拆迁，以国家公权力作为后盾，因此，条例所规定的城市房屋拆迁显然属于国家征收性质，只能由国家动用征收权，在依法补偿后才能行使。

在拆迁主体认定问题上，早在2004年年底，省人大常委会卢文舸副主任在宁波、慈溪调研省条例贯彻实施情况时就强调指出，按照省条例规定，开发商可以作为拆迁人，在住房产权制度改革后，这不符合宪法保护公民财产的精神。拆迁的实质是政府代表国家行使征收权，对被拆迁人进行补偿、安置理应是政府的责任，让开发商成为拆迁人并由其直接对被拆迁人进行补偿、安置实际上是政府在回避这个责任。

上世纪八十年代中期开始，旧城改造在各大城市逐步开始，到八十年代末和九十年代初已在比较大范围内展开。由于当时尚未实行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上属于房管部门直管公房和机关、事业单位以及国有、集体企业自管公房，土地使用实行行政划拨，在“吃饭财政”窘境之下，政府追求“无钱也要办事”的理念，推行“借鸡生蛋”，“土地批租、毛地出让”做法应运而生。开发商既要拆除批租地块上房屋，又要迁居安置房屋使用人，开发商自然成了拆迁人。由于此时房屋的所有权属于公家单位，该房屋所占用土地的使用权从法律上说也是国家的，政府直接将该地块土地使用权出让给开发商，在法律上尚无障碍。但是住房制度改革后，原使用人已成为产权人，成为该房屋所占用地块的土地使用权人，如果要收回其土地使用权，必须适用国家征收程序，应当由政府对被拆迁人进行补偿安置，由开发商作为拆迁人并由其进行补偿安置的规定不仅不利于明确政府责任，保护被拆迁人合法权益，并且也不符合国家征收的法律关系。为了更好地厘清国家征收和商业收购的区别，理顺拆迁法律关系。

新条例规定：“本条例所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆迁该地块上房屋的行为。”“本条例所称拆迁人，是指政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得拆迁许可证的单位。”

为了更好地保护被拆迁人的合法权益，立法工作者认为，实践中还应当注意两个问题：一是城市规划的制定和调整必须遵守严格的程序规范，接受社会公众的监督，避免随意性；二是对政府的征收行为，应当保证被征收人有权寻求司法救济。

寻求市场价补偿

原条例规定，房地产市场评估价格由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、成新等因素评估确定，基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报同级人民政府批准后每年3月底前公布。

省人大常委会法工委的同志表示，当初之所以规定基准价制度，主要是考虑到当时房地产评估市场尚不健全，评估行为也不够规范，尚未形成开发、竞争、有序的市场机制，因而设立评估基准价制度，以此规范和约束评估机构的评估行为，切实保护被拆迁人的合法权益。

在这几年的实践执行中，由于房地产市场迅速发展，城市房价节节攀升等各种原因，一年公布一次的基准价已经不能适应当前的形势，全省各市、县公布的基准价已经不能真实反映房地产的市场价格。如杭州市自2002年上半年杭州市区国有土地城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价后，一直到2005年才进行相应调整。

调查显示，2005年年初，杭州市区一级土地及西湖风景名胜区住宅货币补偿基准价为5900元/平方米，而该地段二手房均价已达到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市虽然将该标准调整为7200元/平方米，但此时，该地段二手房均价已经过万。显然，再沿用基准价制度已经不合适。

为此，新条例参考国家房地产估价规范，作出规定：“评估被拆迁房屋的市场价格评估确定，应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。”

“采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。”“评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。”

评估“基准价格”和“比准价格”虽一字之差，但其意义完全不同。确定基准价是政府主导行为，而比准价格完全由房地产评估机构选取房地产市场交易价格修正确定，其科学性和合理性可见一斑。

先安置再拆迁

安置用房建设是拆迁工作的重要组成部分，但是，目前浙江一些地方还存在着“重拆迁进度，轻安置落实”的做法。老百姓房子被拆，几年见不到安置房的现象时有发生。

据统计，2004年底前，杭州市无法安置的拆迁户5961户，大量的安置遗留问题毫无疑问地成为拆迁纠纷矛盾的焦点。

为保证被拆迁人及时妥善得到安置，条例规定：县级以上人民政府在组织制定拆迁计划的同时应当制定安置用房建设计划，并应当监督安置用房建设；需要新建安置用房的，拆迁人在申领拆迁许可证时还应当提供安置用地批准文件。

在旧城改造拆迁项目中，特别是在老城区，居民住房普遍较小，居住拥挤，是弱势群体相对集中的地区，“下岗职工多、低保对象多、生活困难多、违章搭建多”，这部分被拆迁户普遍无经济能力重新购置新房。

为此，新条例扩大了拆迁安置最低保障政策的适用范围。条例规定，被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米（在同一城市规划区内有其他住宅用房的，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。市、县人民政府可以规定高于三十六平方米的按户最低安置面积。低收入家庭的具体标准由市、县人民政府根据当地实际确定。

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【关键词】收益还原法；土地价格评估

在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。

1 收益还原法是土地估价的基本方法

收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。收益还原法是评估土地价格的基本方法。它具有科学性、实用性。科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。

2 收益还原法的应用前提

由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。第二，预用前提。其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。

3 收益还原法的适用对象

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用地有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产评估。具体适用对象从区位条件、土地地市场条件、土地用途等方面来说明。

区位条件是影响地价的重要因素之一，通常可将区位条件分为商服中心、一般区域和边缘区域。商服中心人口流量大，商业服务繁华，集聚效益显著，运用收益法最为妥当。如果一般区域土地租赁市场发达，也可用收益还原法；对边缘区域则不适用；土地市场条件是指土地市场是否发达，竞争是否激烈。市场条件可分为发达、一般、不发达三类。土地市场发达的区域，交易活跃，收益显著，可用收益还原法。在土地市场一般的区域，也可以采用。在土地市场不发达的区域，如收益与区位关系显著，也可采用收益还原法。对于不同用途土地：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益，且易量化的土地和房产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、工业厂房等，而对于政府办公楼、学校、公园、博物馆等用途的土地时多不适用。

4 如何确定土地总收益

总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

5 如何确定土地总费用

5.1 不能将利息作为费用扣除

一般情况下认为利息应作为费用扣除，因为利息作为投资土地成本支出的一部分，但其实这是不合理的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

5.2 将税费项目考虑到总费用当中去

笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

5.3 出租划拨的土地时，“土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

在计算土地总费用是出了考虑这两项外，还要考虑很多费用问题，比如折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定、维修费应该怎么计算、对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除等等，才能确定土地的总费用。

6 资本化率的确定方法

利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果最大的一个因素是土地还原利率。一般情况下，还原利率与投资风险成正比，风险愈大，收益率愈高。确定土地还原利率通常采用以下几种方法：第一，租价比法，即用市场多个目标物的售价与纯收益求得多个比率，而后用众数法或加权平均法确定。该方法有较优的理论基础和较强的观性、现势性。第二，安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。第三，投资风险与投资收益率综合排序法，它是先将社会上各种类型的投资及其收益率找出, 然后判断该项目资本化率应落的区域范围加以确定。如因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。

7 收益还原法拓展

7.1 总收益倍数法

土地总收益倍数法其实也是收益还原法的一种，基本原理是把土地作为资本，视它能带来一定的收益，这些收益反映在土地上即为地租。经验表明，土地地价与其地租之间总是存在一个倍数关系。按总收益倍数法测算，土地价格=若干年总收益的平均值只若干倍数。倍数依据土地集约度及收益率等因素确定，一般为3～6。

7.2 购买年法

购买年是一种表示地价高低的方式，即地价=纯收益X购买年。从购买年法与总收益倍数法公式之比较中，可以看出在理论上二者是有严格区分的。但人们较为普遍地将购买年法与收益倍数法混为一谈。有关购买年的测算，人们普遍地认为购买年是还原利率的倒数。

8 结语

土地价格的评估有多种方法，而且各有优缺点，在众多的方法中，收益还原法是最常用的评估方法，它也是对市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资产进行评估的基本方法，虽然它也有自身的劣势，但是整体上是很好的土地价格评估方法。

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现行《房地产估价规范》规定，运用市场法估价是根据三个以上可比实例，进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正后求得的公开市场价值，并对其作了具体规范。但由于历史原因，这些规范与现实的征收补偿价格的评估存在以下一些问题。

一、可比实例的选取

按《房地产估价规范》规定，可比实例的选取应符合下列要求：一是估价对象的类似房地产；二是成交日期与估价时点相近，不宜超过1年；三是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这里存在两个问题，一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例；二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。

一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例。现行《房地产估价规范》虽然没有对此作出明确要求，但从市场法的理论我们不难找出认同的依据。所谓市场法简单说是通过类似房地产的已知成交价格来求取估价对象的未知价格。其理论依据是房地产价格形成的替代原理——同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。这里要注意的是同一个市场，同一种商品只有在同一个市场上才具有高度的一致性，才可以替代。房地产买卖、租赁、征收等交易是几种不同类型的市场交易，若不分交易类型选择可比实例，就明显与替代原理——同一个市场不符。这是因为不同的交易类型，其市场价格的表现也会有所不同。也就是说，同一估价对象在买卖交易市场、租赁交易市场、征收交易市场其所表现的价格是不一致的。这个“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我们在选取可比实例时，应将这一“替代”的一致性——交易类型相同，作为我们选取可比实例的必要条件，这样才符合市场法的替代原理。

二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。实例的成交价格一般可分为高于、正常、低于市场价格三种情形，买卖、租赁交易类型一般来说会是正常、低于市场价格这两种情形，而征收这一交易类型则往往是高于正常市场价格，这是由征收交易类型的特殊性所决定的。征收补偿对于征收当事人双方来说，虽然也是一种交易，但这种交易与买卖、租赁等交易类型相比是明显不同的。后者的交易市场对于买卖双方来说是平等的，买卖是自由的，时间是充裕的。而对于征收补偿来说，“买卖”双方是“不平等”的，“买卖”是受限制的。“买”方是通过政府颁发的房屋征收许可决定来强制购买被征收房地产的，“卖”方无法选择“卖与不卖”；“买卖”对象是强制的——被征收人的房地产只能“卖”给征收人，不能卖给第三方；“买卖”时间是强制的，时间是不充裕的——被征收人的房地产只有在规定的征收期限内“成交”，不能自由选择交易时间；“买卖”方式是强制的——如规定被征收人只能选择产权调换或货币补偿的征收补偿方式，不能选择其他方式。“买卖”不成的途径是唯一的，“买卖”不成时，“买”方通过司法途径强制收买“卖”方的房地产等原因决定房地产征收补偿是特殊的“买卖”。而对这一特殊“买卖”的价格评估若按一般的买卖、租赁等交易类型的要求，将正常交易价格或修正为正常交易价格作为选取可比实例的必要条件，就明显不合理了。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》就突破了《房地产估价规范》这一要求，规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对可比实例的选取只规定了底限——不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这就充分体现了征收补偿价格评估的这一特殊性。要注意的是，将征收成交案例作为可比实例时，不能忽视被征收估价对象价格的客观合理性，也就是说，其价格虽然不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但必须是符合被征收估价对象合理范围内的客观价值，是征收成交类的正常价格。超过合理范围内（通常所说的“天价”）的征收成交案例则不应选用。

二、交易情况修正

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关键词 容积率 改变 地价 影响

中图分类号： F293 文献标识码：A

随着房地产市场的发展和土地集约利用观念的深入，房地产开发中改变容积率的现象相当普遍，甚至有些随意，针对这些情况，国家陆续出台了一些规范政策性文件，使其逐步走上规范道路。在这些措施中，补交出让金政策是核心，如何科学合理地补交出让金一直是各方关注的重点，尤其是《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中的“…经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”争议较大。本文以安阳市房地产开发中几个有代表性的容积率改变实例为基础，分析容积率改变对地价的影响以及现行政策的利弊。

一、 概述

（一）安阳市房地产开发现状。

安阳市位于河南省最北部，市辖五县四区，城市总面积为7413平方公里，建成区247平方公里。中心城区建成区面积约95平方公里，中心城区城市人口73.9万人。随着城市经济的快速发展，城市化进程的不断推进，房地产业也在逐步完善与规范中崛起， 1999―2010年房地产开发投资年均增长率为37.9%，市区人均住宅建筑面积由15.82m2增至25.18m2。2010年全市共完成房地产开发投资98.72亿元，同比增长32.3%，房屋施工面积1117.1万m2，共销售商品房屋339.88万m2，同比增长39.3%；实现销售额74.67亿元，同比增长58%。

在2002年以前安阳市房地产开发建筑以多层建筑为主，2002年至2007年出现小高层并逐渐成为主流，随着安阳市人民政府下发《关于进一步加强耕地保护促进节约集约利用土地的通知》（安政阅〔2008〕70号）规定：要充分利用空中资源，合理开发地下空间，鼓励建设高层建筑。建筑结构也由砖混发展到框架、剪力墙结构。再加上城建三年计划的实施和推进，房屋施工规模持续扩大，这些都不可避免地导致容积率发生改变。

（二） 影响容积率改变的主要建筑指标。

1.相关指标。

容积率：是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度。容积率通过影响土地利用效率从而影响土地提供的经济剩余量进而影响土地的价格，在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一,其变化可导致地价的大幅度上升或下降。影响容积率改变的最主要的建筑指标是建筑密度、建筑结构。

建筑密度：是地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。它的大小是衡量一个城市居住环境的综合性指标，在一定程度上，建筑密度的大小意味着房屋栋间间距的大小，绿地及室外活动空间的多少，采光、通风等卫生条件及消防条件的优劣和居住环境质量的高低。

建筑结构：主要指建筑物的结构构造和承重材料类型，一般有砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构等，不同的建筑结构其建安成本不同，对容积率的影响往往较大。

2.影响容积率改变的一般规律。

一般认为, 在商品房单方售价和建造成本保持不变的情况下,提高容积率指标, 在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积,单方分摊的地价额减少, 从而降低总成本, 提高土地开发的总收益, 获得更多的经济剩余,地价上升；反之, 容积率降低, 土地开发收益降低, 地价下降。但是,城市地价受到其它因素的协同制约,使得容积率与地价之间存在着复杂的变化规律。

影响容积率改变的最主要的建筑指标建筑密度、建筑结构，二者的改变与容积率的改变有直接的关系，建筑密度的增减会直接造成容积率的改变，不同的建筑结构对容积率的影响往往较大，改变建筑结构会大幅度提高或降低容积率，从而影响地价。

3.安阳市主要建筑类型。

根据市场调查，目前安阳市主要建筑类型及建筑指标具体见下表：

表1 安阳市主要建筑类型与结构表

单位：元/m2

二、容积率改变的几种模式

根据安阳市实际情况，在只考虑建筑密度、建筑结构情况下的容积率改变模式主要有三种：一是建筑密度、建筑结构不变的容积率改变模式，一般是旧房增建或小幅度单纯地提高层数，增加总建筑面积――即提高容积率；二是建筑密度不变、建筑结构改变的容积率改变模式，一般是旧房翻建或新增建筑物改变建筑结构增加建筑面积；三是建筑密度和建筑结构均改变的的容积率改变模式，一般是大面积的拆迁改造或土地出让后项目实施前，改变原有规划，或增加建筑面积提高容积率，或减少建筑面积降低容积率。第三种模式比较普遍，是现行法规重点规范的对象。

三、不同模式下容积率改变对地价的影响

（一）模式一。

模式一是建筑密度、建筑结构均不变的容积率改变模式，这种模式也可以分为在多层建筑结构的条件下，一层变二层，二层变三层…六层变七层等，另外包括部分烂尾楼续建。

现假设有土地面积1000的地块，其上多层建筑基底占地面积600，可测算其每增加一层建筑面积地价的变化情况，详见下表。

表2 不同层数新增地价测算表

从上表可以看出，在既定的市场条件下，容积率对地价的影响表现为地价随容积率的增加而增加，但增加幅度随建筑层数增加而降低。

在这种情况下，新增建筑楼层越高，其售价越低，一般多层楼房三四层价格最高，而建筑成本也随楼层的增高而增加，在售价与成本的双重作用下，地价总量表现为总体上升，但每增加单位建筑面积，其利润/地价增幅呈下降趋势。如果这样，容积率同样提高幅度情况补交地价款则会出现不同的现象，有可能会低收益高征收。

综上述，容积率的提高对地价的影响程度是正相关的，即提高容积率，单位用地面积上的建筑面积增大，土地利用的效率增高，从而提高地价。

同样，一般烂尾楼新增建筑面积也符合此项规律。

（二）模式二。

模式二是建设密度不变、建设结构改变的容积率改变模式，这种模式下，一般是多层变小高层，或多层变高层，假设1000m2的土地上现有一栋四层住宅楼，建筑面积2400m2，现予以迁除，可建设小高层或高层，其新增地价情况见下表。

表3 新建不同层数地价变化表

从上表可以看出，建筑结构的改变可能会使地价增值但也有可能产生负增值，这是由于在建筑密度一定时，增加建筑面积改变建筑结构，如变多层为小高层或高层，结构砖混变为框架或剪力墙结构；毫无疑问，小高层或高层的造价比多层要高得多，且层数越高一般造价也越大。这主要由于结构形式的改变，增加了电梯、供水加压设备、防火设施、建材费用和施工成本等原因。但造价并不是随层数增加而均匀上升的，而是跳跃性的。所以住宅中要有一个较经济的层数，目前安阳市普遍认为最经济的建筑层为：多层7层（容积率一般小于2）、小高层11层（容积率一般为2.0-4.0），高层18层或28层（容积率一般5.0）。由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及减少道路交通和改建用地的拆迁，还可节约市政设施费用。

诚然，并不是层数越高用地越经济，随着层数的增高对于人们的心理和生理方面将产生不利的影响，在使用上也将带来不便。随着楼层的增加，其销售价格受到代产品的竞争限制，增幅有限，而成本的增加幅度此时要大于售价的增幅，此时在设定相同的利润率下，就可能出现负地价。

综上述，在建筑结构改变下，地价并不都是随容积率的提高而提高的，与建筑经济层数有很大关系。

（三）模式三。

建筑密度、建筑结构均发生变化的的容积率改变模式

这一模式下，各种变化形式比较多且复杂：可以改变建筑密度、改变建筑结构，减少建筑面积，即降低容积率；也可改变建筑密度、改变建筑结构，增加建筑面积，即提高容积率。

现举例说明提高容积率的情况，假设有一原规划容积率为2.0的地块，在规划允许的情况下，容积率最大可以调整为5.0。

根据安阳市实际情况，在容积率2.0下，一般对应的为多层建筑，3.0一般对应多层和小高层混合，4.0对应小高层，5.0对应小高层与高层混合建筑形式。仍以上例宗地面积为1000m2为假设，不同容积率的地价情况详见下表。

表4 不同容积率下的地价变化表

从上表可以看出，最高地价对应的并不是最大容积率。这是因为影响房产售价的主要因素包括成本和居住环境。在房地产市场进入到细分时代，居住环境成为了主要因素。在相同容积率下，多层、小高层、高层的建筑密度越来越小，相应提高了绿地和公共设施面积，较大的改善居住环境，使房产售价有所提高，销售周期变短，但随着容积率的提高，人均占有的绿地和公共设施面积也呈下降趋势，影响居住环境，使房产售价降低，销售周期变长。从建设周期来看，它与开发建设的风险和开发建设的成本是成正比的。建设周期越长，开发的风险也就越大、成本越高。随着容积率的提高，建筑密度的降低，房产售价随着容积率的增加涨幅逐渐趋缓，甚至降低。

根据上述分析，随着容积率的提高，建筑结构必然会更加复杂，相应的成本会越来越高，容积率在一定范围内提高可以促使地价增加，而超过该范围后，会使地价呈下降状态。

四、容积率改变补交地价政策分析

容积率改变补交地价政策在不断调整中，安阳市大致经历了四个阶段：第一阶段是通过评估方式解决，由土地管理部门委托专业土地评估机构对不同容积率条件下的地价进行评估，按差价计算应补交的土地出让金。这一阶段容积率改变幅度较小。

为提高工作效率，减少用地成本，第二阶段改为根据楼面地价乘以新增建筑面积乘以调整系数来计算应补交的土地出让金。安阳市人民政府出台了《关于加强和改进城乡规划管理工作调整规划容积率有关问题的补充意见》，对调整容积率的建设项目，须补交的土地出让金=楼面地价新增建筑面积调整系数。这种方式操作简单、公开，有效降低了用地成本。但随着容积率改变幅度的提高，与评估方法相比，补交地价款额度明显偏高，脱离实际

综合前两种方式，第三阶段改为评估与成交楼面地价混合使用。但随着国家政策的颁布实施，又进入了第四阶段，安阳市就部分建设项目规划容积率提高、土地出让金征缴等问题下发了《关于规划容积率提高土地出让金征缴有关问题的会议纪要》，重新按楼面地价法补交。

根据以上容积率改变模式及案例分析，容积率改变对地价的影响不是呈直线的，而按政策补交作为调控手段，带有部分惩罚性质，均按容积率改变对地价影响为正相关且直线考虑，又有着明显的不足。

笔者调查了安阳市的4宗补交土地让金案例，列举如下：

案例一，安阳市花园，因地块容积率土地使用条件调整，容积率.5调整为2.62，出让年限与面积不变，根据对不同容积率条件下的地价进行评估，二者之间的差价为79.14万元，土地面积14644.90m2，合54元/ m2；

按政策计算需补交土地出让金43.8158万元。合26.6元/ m2。

案例二，安阳市三号公寓，出让时容积率.61，现经批准调整为4.24，住宅平均层数由5.8层调整为18层。

根据对不同容积率条件下的地价进行评估，二者之间的差价为181.74万元，土地面积7262.35m2，合250元/ m2；

按政策计算需补交土地出让金211.5332万元。合291元/ m2。

案例三，安阳市某小区，出让时建筑密度为30%，规划容积率为4.1，绿地率≥35%，经批准改变土地使用条件，建筑密度变为27%，容积率变为8.2，绿地率仍为≥35%，评估需交出让金7794.99万元，合1065元/m2。但按政策计算出来地价6749.96万元，合923元/m2，要低于评估差价。

案例四，某规划住宅小区，地处安阳市两条城市主干道路交汇处，出让时规划容积率为2.5，2011年年初开盘时容积率降为2.0。

表5 案例补交出让金对比表

单位：万元

由这几个案例可看出，容积率小幅度提高时按政策计算需补交的土地出让金要低于对评估差价，随着提高幅度的增大，政策差价法出让金就高于评估差价法出让金了，但再往高处则评估地价又大于按政策差价法计算的土地出让金，并非是呈直线的规律。

而若是容积率降低按评估差价法有可能出现负值，按现行政策计算无需补交土地出让金，政府还需退回开发商部分出让金，但实际上操作并非如此，政府作为多收出让金的补偿或是给予土地置换，或者给予配套费用等优免。

补交出让金的方式其实在国土资源部两个规范中《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）规定的补交地价的方法“调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格 ……”是比较合理的，也就是应当采用评估差价法，也避免补交土地出让金脱离实际，突高突低。

五、结论

从上述几种容积率改变的模式看，容积率改变对地价的深刻且复杂，并不表现为简单的正相关关系，其不同的改变模式、改变幅度、改变阶段对地价的影响程度、幅度均不相同。结合实际，在改变容积率补交土地出让金的问题中，也不能一概而论，政策补交法有明显局限性，评估差价法是比较合理、准确。

（作者单位：安阳市金土地价评估事务所有限责任公司）

参考文献：

[1]全国土地估价师资格考试委员会编. 土地估价相关理论与方法. 地质出版社, 2006：403-404.

[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写.房地产估价相关知识.中国建筑工业出版社,2009：26、61-62.

[3]城镇土地估价规程.GB/T 18508-2001 （中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局 2001年11月）.

[4]招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范.（试行）（国土资发〔2006〕114号）.国土资源部印发.2006.

[5]协议出让国有土地使用权规范.（试行）（国土资发〔2006〕114号）.国土资源部印发.2006.

[6]国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知.（国土资发〔2010〕204号）.国土资源部印发.2010.

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【关键词】发展权；权属；利用强度

0 引言

铁路是推进我国城镇建设的重要基础设施，我国人口众多、幅员辽阔，这种国情决定了中长距离客货运量要求巨大，需要大力发展铁路。

目前我国正处于铁路建设快速发展时期，铁路行业的快速发展也使得铁路占用土地面积不断增大，铁路征地拆迁问题不断凸显。

铁路征地拆迁必然会引起土地权属的改变，涉及到土地的补偿价格评估。目前的土地补偿价格评估没有考虑到土地发展权的问题，评估的土地价格往往低于土地实际的价值，这使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保护，造成争议和纠纷。为了使土地补偿价格更加合理，就需要考虑到土地的发展权，对土地的发展权价格进行评估，本文就是在这个背景下对土地的发展权价格评估问题进行研究。

1 土地发展权现状分析

1.1 土地发展权价格评估缺乏制度基础

我国从20世纪90年代开始，学界逐渐就对土地发展权这一制度展开研究，但目前尚缺系统的研究成果，我国法律也尚无土地发展权的规定，也就是说我国尚未建立土地发展权制度，有关土地发展权的隐含的规定、实际的处理，只能从现有的土地开发管理制度中寻找、分析。

（1）土地发展权归属未明确

对于我国的土地发展权归属问题，目前还没有一个明确的规定。

（2）土地增值收益分配不合理

现行土地增值收益分配主要存在以下问题：第一，土地产权界线模糊造成收益流失。第二，土地费税体系不够合理，地租内涵不明确。第三，被拆迁人和失地农民没有享受到土地增值收益。在征地拆迁活动中，原土地使用权人失去了土地使用权，也失去了土地可能带来的增值收益。目前在各项征地拆迁补偿活动中，更多的是考虑房屋或其他附着物的补偿，而对土地的补偿是对当下现有或规定用途剩余年限的补偿，没有考虑到土地的潜在收益和无形收益，没有考虑到作为曾经的土地使用者土地上的投资建设。

1.2 土地发展权价格评估缺少评估方法

目前我国的土地价格评估主要是针对土地使用权，土地抵押权、土地租赁权以及征地补偿等方面，现有的土地估价方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益还原法；（3）市场比较法；（4）基准地价系数修正法；（5）剩余法，即假设开发法。

土地发展权价格评估由于土地发展权制度的缺失，评估理论的缺乏，尚未纳入土地价格评估体系，土地发展权本身的特殊性也使得土地发展权价格的评估区别于一般的土地价格评估，所以以上几种估价方法都不能完全适用于土地发展权价格的评估，土地发展权价格评估方法目前还很欠缺。

2 土地发展权的特点

土地发展权就是为适应土地用途管制和多元化立体开发利用的需要而设立的，改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利，是一项可以独立支配的财产权。

土地发展权作为一项独立的财产权，除了具有财产权固有的本质特点以外，还具有自己特殊的地方。结合上述对土地发展权内涵的界定，可以归纳出土地发展权有以下几方面的特点：

（1）土地发展权的地域性和限制性；土地能否开发和发展不仅取决于土地的现在利用方式和水平，也取决于所处的区位条件、社会需要或市场需求以及土地用途管制、土地利用规划等等。

（2）土地发展权及其制度设计的目的性和灵活性；土地发展权的设立，必须以相关土地法律制度的完善和配合为前提，其制度设计具有强烈的目的性。

（3）土地发展权行使具有较大的灵活性。

（4）土地发展权具有明确的阶段性；土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能（或许可）发生的土地利用物质形态与经济价值形态变化的量的设定。

（5）作为财产权的独立性、排他性和可转让性；土地发展权是一项可与土地所有权分离的、独立的物权。

（6）土地发展权的权利归属和土地所有制无必然联系。

3 土地发展权价格评估的研究

基于上述土地发展权现状分析及其自身特点，要解决和完善未来铁路土地拆迁补偿中土地发展权价格评估的问题，需从以下几个方面着手。

3.1 完善土地发展权价格评估的制度基础

首先，要明确土地发展权的归属。土地发展权的权属归属，实际上就是土地增值收益的分配问题，应努力在国家，土地所有者，土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得。

其次，土地发展权配置模式的选择鉴于土地发展权不同模式的比较分析，以及中国土地法律制度的特殊性，中国的土地发展权配置应当用土地发展权归属土地所有者的模式，区别国有土地和集体所有土地，不能一概而论，同时，国家采用税收等法律手段平衡土地发展权所带来的经济利益分配。

再次，就是明确土地发展权价值的分配方式。土地发展权的价值内涵本质上就是土地用途改变和利用强度的提高带来的土地价值增值。土地价值增值是指由于经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地租、地价的上涨。土地增值=自然增值+人工增值+用途转变增值+政策增值，土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。因此可以结合当地的社会经济状况，制定分享比例。

3.2 将土地发展权价格评估纳入土地价格评估体系

首先，参照国外土地发展权价格评估理论及方法；国外土地发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。在美国，农地发展权的价格等于农地转为建设用地后的价格扣除原农业用途的土地价格的余额。农地发展权的价值等于农地转为建设用地的全部增值。由于农地发展权属于农地所有者，因此，这一增值自然全部为农地所有者获得。这一增值的分配与市场交易的实际情况相符，即无论是政府还是私人开发商，在向农地所有者购买农地发展权时，农地所有者得到了因让出改为建设用地的机会而失去的全部土地增值。但这只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社会经济发展、公共投资、城市规划等诸多非农地所有者因素而引致，因而必须有相当部分在社会与土地所有者之间分割，否则就不公平。对此，各国（地区）通行的做法是开征土地增值税。

其次，探讨改变土地用途及强度时的土地发展权价格评估方法；在农用地用途发生转变，即转为非农用地即铁路建设用地后，由于土地用途的改变会带来土地预期收益的改变，那么相应的会改变土地的价值量（一般为增量）。土地发展权价格就是由于这种土地用途的改变而产生的土地价值改变量。土地既改变了用途，又改变了利用强度，那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。

4 结语

本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析，获得以下几方面认识：

（1）土地发展权的权属归属，实际上就是土地增值收益的分配问题，应努力在国家，土地所有者，土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得。

（2）土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。应结合当地的社会经济状况，制定分享比例。

（3）土地既改变了用途，又改变了利用强度，那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。

【参考文献】

[1]袁姝琴.基于土地发展权的土地价格评估研究[D].华东理工大学，2012.

[2]刘弘.中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角[M].中国人民大学出版社，2004.

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在实际工作中，在建工程具有多重涵义：从会计核算来看，在建工程科目反映企业尚未完工的基建工程发生的各项实际支出；从建设过程来看，在建工程是指准备施工或正在施工或虽已完工但尚未通过竣工验收和取得有关权利凭证的建设工程。

在建工程抵押牵涉的法律关系比较复杂，与现房相比，在建工程具有较为鲜明的“不确定”特点：一是实体上的不确定状态，即工程未完工，其形态和价值是不断变化的，还不具备建筑物的最终形式；二是法律上不确定的状态，即未取得权证，有关权属关系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意义上的“物”，以在建工程抵押，是确立抵押关系还是确立抵押权?一直存在争议。《担保法》对于在建工程是否可以抵押没有作出明确的回答，但该法没有禁止把在建工程作为抵押标的；最高人民法院《担保法司法解释》第47条明确规定了：依法获准尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效，第一次明确了在建工程可以抵押；建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2007年10月1日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168号令)颁布，第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

二、在建工程抵押范围

在建工程抵押的核心在于明确抵押范围。在建工程在建设期间每天都在发生变化，对在建工程抵押权的范围存在不同的认识：有的认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分；另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、广州、成都、福州等城市采用前种做法，上海市则采用后种做法。本文认为：

1.金融机构接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；

2.根据在建工程抵押的内涵来看，“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，指明了以现状投入资产为抵押范围，未建部分尚未投入，也就没有包含在抵押范围之内；

3.已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定交换价值，可以作为抵押品处置；

4.《物权法》第187条将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以规定的，均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押就是设立的一般抵押权；

5.《房屋登记办法》把在建工程抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”，这反映了将在建工程和预购商品房区别对待的立法意图，即：将在建工程抵押视同一般的现房抵押，在设立抵押时就建立房屋登记簿，因此在建工程抵押的范围也就是指已经建成的部分。

因此，在建工程抵押中的抵押财产就是“土地使用权及房屋已经建造完成的部分”，未建部分属于新增建筑物，不在抵押范围内。

三、在建工程抵押条件

在建工程抵押的关键在于设定抵押条件。在建工程与现房不同，在建工程处于建设过程中，能否建成尚具有一定风险，不具备完全的使用功能，因此，为了保护债权人(如金融机构)利益，不是任何形式的在建工程都适宜于抵押，必须保证在建工程具备一定的可变现性才能设定抵押权，一般都对在建工程抵押设立了条件。

1.只能用于本项目建设贷款抵押。在建工程的抵押目的有两种观点：1)根据建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”，在此明确了在建工程的“专用性”：只能为在建工程抵押人本人而担保，只能为在建工程贷款本身而抵押。2)依据《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。本文认为，在建工程抵押是为解决在建工程建设周期长、资金缺口大、建设者融资难等问题，保证在建工程的顺利完工，因此，在建工程抵押目的以第一种观点为宜，即：抵押人只能为自己的在建工程贷款而以该在建工程设立抵押，因为若在建工程对其他债务(抵押人或第三方)而担保，往往容易造成在建工程的不确定性，甚至导致工程不能完工，形成“烂尾楼”工程，极易损害贷款银行的利益。

2.土地使用权。在建工程抵押必须保证相应的土地使用权同时抵押，对于出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；对于集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；对于划拨土地，以该土地使用权设定抵押，应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，也就是说应履行法定的审批程序后才能抵押。

3.建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备“三证”(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)，表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。

4.投资进度。为保证在建工程具有可转让的属性，项目必须达到一定的投资进度才能抵押：1)在建工程抵押必须达到商品房预售条件，根据《城市房地产管理法》规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”；2)根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定，“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。

四、在建工程评估技术思路

在建工程的建造是一个循序渐进的过程，从开始建设到最终完工需要经过基坑开挖、基础施工、施工至正负零、主体结构施工、主体结构封顶、内外装修及安装工程完工、室外工程完工、工程整体基本完工、通过综合验收等几个阶段。以工程是否通过综合验收为节点，可以将在建工程划分为两种类型：一种是工程未完工，尚未通过综合验收的“在建物”；一种是工程基本完工，已经通过综合验收，但尚未取得产权证的“准现房”。在建工程评估主要方法有成本法和假设开发法，一般应根据在建工程不同形象进度采用不同的评估方法，对于“在建物”，一般适用于成本法评估；对于“准现房”，一般适用于假设开发法评估。

(一)成本法

成本法评估技术思路是以在建建筑物连同其土地使用权的现状总投入资产反映在建工程价值。

在建工程评估价值=土地价值+建筑物现状总投入价值

建筑物总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金及附加

1.土地价值。计算土地价值时应注意两点：一是对于一宗土地上规划多栋建筑物的情形，应采用该栋在建工程分摊土地面积进行测算，必要时应作土地分割测绘，明确该栋在建工程所占土地界址；二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估价方法(市场比较法、基准地价系数修正法等)进行测算。

2.建筑物总投入价值。建筑物总投入价值由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关；如建筑安装工程费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用、销售税金及附加等与工程进度和销售进度有关，上述费用应分别计算。

3.建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价；二是工程形象进度，建安工程从建设到完工一般要经过土方工程、基础工程、结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等分项工程，各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%，工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，工程进展达到了什么程度(用百分比表示)。

4.专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%。

5.报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型不同进行征收，长沙市标准为360元/平方米至120元/平方米不等。

6.管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计。

7.投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分，其中地价假设一次性投入，计息期为取得土地至评估时点，已建部分建安费用假设均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半。

8.开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定。

9.销售费用主要包括买卖手续费、广告宣传费及费，一般为评估时点销售收入的4%-6%。

10.销售税金及附加主要为营业税、城市维护建设税及教育费附加，为评估时点销售收入的5.5%。

(二)假设开发法

假设开发法评估技术思路是以在建工程的预期市场价值扣除续建成本、管理费用、销售费用、销售税金后的净值，结合现金流分析技术，对净值在销售期内折现，以求得的折现值反映在建工程价值。

在建工程评估价值=[续建完成后的不动产价值-续建成本-管理费用-销售费用-销售税金]/(1+r)n/2

上式中，r―房地产折现率

n―销售期

1.不动产价值。确定在建工程续建完成后(现房)的市场价值应注意：一是采用市场比较法确定未来不动产价值；二是未来不动产不可能100%售完，特别是针对地下停车场和商业裙楼应考虑一定的销售率。

2.续建成本、管理费用、销售费用、销售税金可以参照“成本法”确定。

3.房地产折现率。折现率采用基准利率加风险调整值的方法确定。

4.销售期。从评估时点起至不动产销售完成需要经历一段时间，根据项目规模大小和市场行情不同，销售速度不同，销售期一般为0.5年―1年。

5.折现期。从现金流角度看，未来不动产销售属于现金流入，续建成本、管理费用、销售费用、销售税金等费用开支属于现金流出，假定销售和费用发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。

五、在建工程抵押变现分析

在建工程抵押权可以对抗其他债权请求，但作为贷款银行也应该注意，抵押以后并非万事大吉，在行使抵押权的过程中仍然潜伏许多“陷阱”，影响在建工程变现能力：

1.建设工程价款优先受偿权。《合同法》第286条规定：“承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖处置时，从拍卖价款中优先支付发包人(开发商)拖欠承包人(施工单位)的工程款，银行只能从剩余部分受偿。因此，银行一般要求承包人(施工单位)出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。

2.土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上在建工程价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。

3.税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，欠税行为发生在设定担保之前，税收优先权在顺序上优先于抵押权。如果房地产开发企业在在建工程抵押之前已经拖欠税款的，商业银行在处置抵押物时就会受到限制，商业银行只有对收税后的剩余部分才可以受偿。

4.法院查封。由于我国土地和房产的登记部门不同，办理在建工程抵押需要先到国土部门撤消原有的土地使用权抵押，再到房产部门办理在建工程抵押。根据《担保法》规定，“依法被查封的财产是不能抵押的”。当银行注销土地使用权抵押、办好在建工程抵押之前的这段时间内，在建工程被查封，此时，在建工程将无法办理抵押登记；此时银行若回到国土部门，却遇到土地也已经被查封而无法办理新的登记，恢复原有的土地抵押也无法做到，最终造成了抵押落空的尴尬局面。

5.已预售商品房。对同一套商品房，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，可能有两种情况：一是在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系，才能与购房人签订预售合同；二是商品房预售在先，在建工程抵押在后，此时银行在确定在建工程抵押范围时宜将已预售的户室扣除在外，避免潜在的法律纠纷。

6.公共用房。房地产开发项目一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房属于为小区配套使用，是不能转让的，因此银行在确定在建工程抵押范围时也宜把这一部分公共用房扣除。