土地评估的假设开发法范文
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关键词：房地产评估；假设开发法；在建工程
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：对房地产评估中的假设开发法探究
收录日期：2016年4月29日
伴随着我国房价一直居高不下，对于普通百姓而言，购买一套房，甚至需要花费一辈子的心血。因此，在房地产准备开发前，就对房地产的价值进行评估显得意义非常的重大。通过假设开发法进行评估，能为相关决策者提供一定的数据参考，为他们做出更好的决策做好准备。
一、案例简介
某房地产开发公司企业价值评估中，采用资产基础法所涉及的企业存货――在建开发产品（在建项目）。评估基准日：2014年12月31日。土地面积12，600m2，国有出让住宅用地（取得国有出让土地使用权证），开发程度为“七通一平”，土地剩余使用年限48年。规划容积率4.0，总建筑面积为47，400m2。在建开发产品账面价值为8，310万元，其中：土地成本（含契税）为6，642万元，已发生勘察设计等前期工程及管理费约为945万元，已完成建筑工程成本约为723万元。投资建设方案：项目至基准日已经运行1年，从评估基准日计算，该工程尚需3年建设工期，预计第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安装工程费估算为1，500元/m2。勘察设计、前期工程费及管理费用等估算为360元/m2。房地产销售计划：住宅在项目建成时预计销售55%，建成第二年和第三年分别销售35%和10%。平均销售单价为6，250元/m2。销售费用和交易手续费为收入的3.5%。测算过程如下：
1、后续开发建设成本。根据预算，该项目建筑安装工程单位成本造价约为1，500元/m2，勘察设计等前期工程及管理费用成本造价约为360元/m2，合计约为1，860元/m2，则：
总开发建设成本=47400×1860=8816.4（万元）
后续开发建设成本=8816.4-945-723=7148.4（万元）
测算后期各年的投入金额如表1所示。（表1）
2、总销售收入的预测。（表2）
住宅销售收入=47400×6250=29625（万元）
3、营业税金及附加。营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，合计是5.5%，以预售或销售收入为基数进行预缴或汇算清缴。
4、销售费用。主要是交易手续费、销售人员工资、广告等费用，以预售或销售收入为基数，按3.5%测算。
5、管理费用和财务费用。管理费用已在建设费用中核算。财务费用未单独核算，不影响项目净自由现金流量计算。
6、折旧与摊销。金额小，不单独计算。
7、土地增值税。第3年度和第4年度以预售收入为基数按2%预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度土地增值税预缴额=16293.75×2%=328.875（万元）；第4年度土地增值税预缴额=10368.75×2%=207.375（万元）；第5年度土地增值税汇算清缴如表3所示。（表3）
8、企业所得税。第3年度和第4年度以预售或销售收入为基数按1.25%（即等于5%×25%）预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度企业所得税预缴额=16293.75×1.25%=203.67（万元）；第4年度企业所得税预缴额=10368.75×1.25%=129.61（万元）；第5年度汇算清缴如表4所示。（表4）
9、折现率。按照评估所采取的收益口径，根据在建项目所在地同类项目开发收益水平、在建项目开发进度与可能风险状况和房地产项目开发正常的借贷资金规模和结构，折现率为10%，年中折现。
10、在建开发产品评估值。在建开发产品评估值的测算如表5所示。（表5）取整，在建开发产品评估值为10，631万元。
二、方法分析
本案例采用的是房地产评估中的在建工程价值评估。所谓在建工程指的是：合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》等正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其土地使用权价值和工程价值的评估。
本文中的案例运用假设开发法来进行评估。假设开发法是建立在估算开发项目完成后的房地产价值的基础上，扣除在建工程在续建阶段的利息和利润、后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、买方购买在建工程的税费、销售税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述为：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-在建工程在续建阶段的利息和利润-续建成本-管理费-续建投资利息和利润-买方购买在建工程的税费-销售税费
对尚不存在的续建工程作假设是假设开发法需要做的。假设开发法还需对建成后的楼价作出预测，然后确定资本化率，最终求出在建工程的评估价值。假设开发法普遍存在假设条件多、时间长、风险大、易产生偏差的情况，因此此方法适用于市场前景开阔，且即将完工的在建工程价值评估。
使用假设开发法评估在建工程，必须详细调查了解估价对象的具置、周围的土地利用状况，查清估价对象的地形、占地面积、地质基础设施状况，为估算建筑费用提供依据，根据相关材料掌握估价对象的容积率、用途、建筑高度限制、覆盖率、土地使用年限、权利性质等情况。
三、结语
房地产评估工作中的难点是对在建工程的评估。让在建工程的价值得到正确体现需要选择合适的评估方法，而此方法需要满足金融机构放贷的谨慎原则和开发商对在建工程评估价值的认可，需要评估师在具体操作时做好权衡和取舍。
笔者认为，成本法估价对于完工程度低于60%的在建工程较为合适，而假设开发法适用于完工程度超过60%或已完工但尚未验收的在建工程。在实际工作中对在建工程进行评估，还需要对其他特殊情况进行分析，如在建工程评估时采用的合理工期与实际工时不等时需要进行的分析。总之，在建工程的评估值与实际工程进度的应付款数、账面已付工程款数都不是等同的，需要谨慎分析后才能确定。
主要参考文献：
[1]李卉欣.在建工程估价方法分析[J].管理与财富，2009.2.
[2]杨志明.资产评估实务与案例分析[M].北京：中国政治经济出版社，2015.
[3]王小玲.我国房地产市场假设开发法应用研究[D].西安：长安大学，2007.
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一、例题与原解
一是原题为2008年全国注册资产评估师考试用书《资产评估》第208页[例15-11]：(略有改动，不影响理解及解答)。有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积2000平方米，建筑容积率2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元，平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，计售价9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税率为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的地价。
二是原解采用假设开发法，步骤如下：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税、费一利润；(2)计算楼价，楼价=2000×2.5×9000=45000000；(3)计算建筑费和专业费。建筑费=3000×2000×25=15000000，专业费=建筑费×10％=15000000×10％=1500000；(4)计算销售税费，销售费用=45000000×2.5％=1125000，销售税=45000000×6.5％=2925000；(5)计算利润，利润=(地价+建筑费+专业费)×10％=(地价+16500000)×10％；(6)计算利息，利息=地价×[(1+6％)2-1]+(15000000+1500000)×(1+6％)t-1]=0.1236×地价+990000；(7)求取地价――按照公式(1)及前述计算整理可得：地价=21810000÷1.2236=17824452。
二、采用现值法解答
本文将教材中的解法命名为“利息法”，采用现值法解答，然后分析与利息法解答的差异。由于现值法中已考虑货币的时间因素，故利息不应再考虑，计算公式如下：现值法：地价=楼价现值-建筑费现值―专业费现值一销售税、费现值_利润。采用现值法计算过程如下：(1)计算楼价现值。楼价现值=楼价×复利现值系数=2000×2.5×9000÷(1+6％)2=40049839，80；(2)计算建筑费现值和专业费现值：由于建筑费和专业费在建设期内均匀投人，故其时间性影响按建设期一年计算(利息法也是此思路)。建筑费现值=3000×2000×2.5÷(1+6％)1=14150943.40，专业费现值=建筑费现值×10％=141509434；(3)计算销售费用现值和销售税金现值，销售费用现值=楼价×2.5％÷(1+6％)2=1001246.00，销售税金现值=楼价×6.5％÷(1+6％)2=2603239.59；(4)计算利润：开发商要求的利润率为10％，利润=(地价+建筑费现值+专业费现值)×10％=0.1(地价+1556603.77)；(5)计算地价：将以上1～4计算结果代入地价计算公式，地价=楼价现值-建筑费现值-专业费现值一销售税、费现值―利润，可得：地价=40049839.80-14150943.40-1415094.34-100146.00-2603239.59-0.1(地价+1556603.77)，最终结果为：地价=17566102.46。
三、差异分析
可以看出，两种计算方法的结果存在较大差异(原解17824452，现值法17566102.46)，教材中的利息法与本文的现值法都考虑了货币的时间价值，只是具体计算思路不同，但二者应该有相同的计算结果。分析其原因，教材的利息法在计算利润基数上没有考虑利息。因为此时利息也是一种投入，也应当有利润要求。本文中由于采用了现值法，利润计算基数中的地价、建筑费现值和专业费现值都考虑了货币的时间价值，因此避开了该问题。基于上述原因，如果仍然采用教材中的利息法，则利润的计算基数应做如下调整：利润=(地价+建筑费+专业费+销售税、费+利息)×利润率。按照调整后的利润计算公式，采用教材中的利息法计算思路，得出的计算结果与本文采用的现值法计算结果是一样的，计算步骤如表1所示。
四、总结写延伸讨论
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一、房地产评估准则结构比较
中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。
《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。
美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。
从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具体内容没有相应的规定。
二、不动产评估准则定义比较
我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。
美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。
从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。
三、不动产评估准则评估方法比较
我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。
国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。
美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。
从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年
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（辽宁建筑职业学院，辽阳 111000）
摘要： 一直以来，房地产开发项目土地开发成本估算都是其工程项目管理重要内容。本文通过具体案例分析，集中研究了基准地价系数修正法在房地产开发项目土地开发成本估算中的应用。
关键词 ： 房地产；土地开发成本；估算方法；应用
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0187-02
作者简介：岳井峰（1979-），男，辽宁葫芦岛人，辽宁建筑职业学院讲师，工程师，研究方向为安装工程造价与施工组织管理、投资项目经济评价、物业管理。
0 引言
我国的房地产行业经历数十年的发展，已经成为国民经济的重要组成部分。尤其是跨入新世纪以来，我国房地产行业的发展更是突飞猛进，以两位数的速度增长，对国民经济的拉动作用越来越突出。在房地产开发成本中土地开发成本占有相当大的比重，甚至超过50%，因此，能够合理、准确的估算出房地产开发成本中土地开发成本，对于房地产开发项目投资决策起到至关重要的作用。近年来，随着我国城镇化的快速推进，房地产开发项目管理中面对的新形势、新问题、新情况越来越多。如何加强房地产开发项目管理，提升其管理效率和质量是房地产企业应该认真思考的问题。土地开发成本在房地产投资中占有相当大的比重，合理、准确的估算出土地开发成本将决定房地产开发项目投资的成败。常见的土地开发成本估算的方法很多，常用有基准地价系数修正法和假设开发法两种，本文以辽阳市JDC房地产开发项目为例，系统地分析和研究了土地开发成本估算的应用，为实际工作提供有益的借鉴。
1 土地开发成本估算原理
土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一，其质量直接影响着开发的最终成效。因此，房地产开发企业为了进一步降低开发成本，提升经济利润，纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算，合理规划其各项开发建设资金，并取得了良好成效。
1.1 土地开发成本的涵义 土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程（试行）》及工业用地的特点，影响工业用地的区域因素主要有：工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此，在进行土地开发成本管理时，相关管理人员必须站在房地产开发角度，在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时，管理人员还必须进行必要的走访调查，及时了解和掌握开发区周围的环境情况，分析和评价其土地开发价值。
1.2 土地开发成本估算的方法 在土地开发成本估算过程中，常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足，其对应的估价对象也不完全相同。
1.2.1 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法，是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：
宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）
式中：
K1 ——日期修正系数；
K2 ——土地使用年限修正系数；
K3 ——容积率修正系数；
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。
1.2.2 假设开发法 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价=销售收入-项目开发成本-投资利息-投资利润-销售税费
2 土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的应用
随着我国房地产行业的不断发展成熟，其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此，为进一步提升其项目开发质量，管理人员必须积极转变其管理理念，运用各种高效化成本估算方法进行成本估算，明确企业在整个开发过程中的权力与义务，并进一步优化资源配置，做到产权明晰，分配合理。
2.1 项目概况
①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况详见表1。
②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法，产权清楚。
2.2 土地开发成本估算
采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用，本次评估的土地处于辽阳市五级地段，设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料，对应的50年期基准地价为690元/平方米。
①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来，辽阳市的地价指数变化较大，平均涨幅约为20%，根据辽阳市的地价指数，确定期日修正系数K1=120/100=1.2。
②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格，此次土地使用年期为70年，故需要进行年期修正，土地使用年期修正系数公式为：
式中，K2——土地使用年期修正系数；
r ——土地还原率8%[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）贷款利率6.90%，在加上一定的风险因素调整值，按8%计]；
m ——待估宗地设定使用年限70年；
n ——基准地价设定土地使用年限50年。
③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明，其地价内涵定义为单位楼面地价，故直接乘以建筑面积即可得出单位地价，或许直接乘以容积率1.0修正。
④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需再进行开发程度修正。
⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（∑K）的确定。
根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》，结合待估宗地的各项因素具体条件，编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表，见表2、表3。
故宗地基准地价修正系数为0.27。
⑥宗地地价计算。
宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）
=690×1.2×1.02×1.0×（1+0.27）
=1073.75元/平方米
⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米，土地总地价为41242.72万元。
3 结束语
综上所述，本文主要分析和研究了土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的实际应用，通过对JDC房地产开发项目土地开发成本的估算，基准地价系数修正法在房地产开发项目中应用非常普遍，能够比较准确、合理地确定出土地开发成本，是求取一宗待估宗地的价格的容易掌握的方法。估算时需要掌握待估宗地相同土地级别、区域内该类用地地价标准及各种修正因素说明表，根据差异，确定修正系数，修正计算结果。
参考文献：
[1]王学瓅，魏威.对土地的估价方法及其理论研究[J].绿色财会，2011（05）.
[2]王筑.收益还原法在土地估价中的应用[J].贵阳学院学报（自然科学版），2010（01）.
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关键词：房地产估价实务;“90后”学生;项目教学法
中图分类号：G642 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2015）19-0144-02
《房地产估价实务》是高职房地产经营与估价专业的实践性强的核心能力课程，也是从事房地产估价或相关工作的基础。目前“90后”已普遍进入高校接受高等教育，掌握“90后”学生的特点，探讨符合他们的教学理念和手段显得尤为重要。
一、房地产估价实务课程目标
《房地产估价实务》的课程目标是加强学生对估价原理和方法的运用，撰写房地产估价报告，提高学生对市场分析的能力。这些要求细化为：（1）做出合理假设和限制条件;（2）运用市场法，结合市场分析，选择合适的可比实例，确定调整因素，选择合适调整方法计算比准价格;（3）运用收益法，结合市场分析和预测，拟定合适的租金增长模型，计算收益价格;（4）能够运用成本法，明确成本构成，确定成本比例计算价格;（5）结合不同的估价方法和市场分析，合理确定最终评估价;（6）熟悉估价报告的组成部分;（7）熟悉估价报告的撰写要求及相应规范;（8）提交一份完整的估价报告。
二、“90后”学生的特点
（1）价值取向注重实效。价值取向随社会发展而变化，在就业形势不乐观的大环境下，大学生的动机更注重实际功效[1]，很多学生认真学习的内容是今后工作中可能会用到的专业知识，而认为自己以后不会涉及或用不到的知识呈现可学可不学的态度，价值取向越发趋于现实和功利。（2）彰显个性，乐于表达。随着经济发展和国际交流的深入，社会愈发呈现出价值多元的特点。与“80后”相比较，“90后”显得更加开朗，不随主流，他们善于发现问题并大胆提出质疑，坚持自己的见解并乐于同老师和同学分享。（3）信息量大，善于利用网络。“90后”处于网络高速发展的时代，电脑和手机是他们的标准配置，他们善于利用网络获取海量的信息，一方面锻炼了大学生筛选资源和解决问题的能力;另一方面也产生了一定的不利影响，部分自律性差的同学将过多的精力消耗在网上，或沉溺于游戏，荒废了学业。通过对“90后”学生特点的分析，以教师讲、学生听的传统教学方式应与时俱进。针对“90后”学生价值取向注重实效，课程教学应以岗位需求为导向，教学内容应来源于真实典型的工作内容，提高学习积极性。针对学生彰显个性的特点，教学过程中应以启发式为主，并建立鼓励学生发言的机制，提高学生的学习兴趣。在教学过程中不局限于书本，要求学生通过网络进行资料收集，拓宽学生视野。
三、课程教学方法选择
项目教学法以学生为中心，主张在教学中把实际生产中的相应技术项目引入到课堂教学中[2]，学生在教师的指导下完成项目的全过程，运用相关理论知识，达到技能训练的目的。房地产估价实务采用项目教学法，以评估特定房地产价值为项目，在这个过程中启发学生运用估价原理，选择估价方法，满足撰写要求，根据《房地产估价规范》要求完成一份完整的估价报告，达到技能训练的目的，从而完成教学目标，提高教学效果。
四、项目教学的实践
（一）合理设置项目，贴近教学与岗位
项目的设置是项目教学的关键，项目应该贴近教学，符合教学大纲的要求。项目的设置也应该贴近岗位，从岗位出发，筛选出典型的项目，着重培养学生的职业技能。《房地产估价实训》是在《房地产估价原理与方法》后开设的课程，学生具有一定房地产估价专业知识和技能水平，《房地产估价实训》在于培养学生估价原理与方法的运用，能够撰写房地产估价报告。因此结合教学，将房地产估价实训项目确定为评估特定估价对象，撰写估价报告。而估价对象的确定是实训项目的核心。有的学校实训项目的估价对象不统一，估价对象可以来自教师，也可以由学生自行选择，这种形式的项目教学中评估的物业类型较丰富。但由于项目随意性过大，无法辨别估价对象的真实性，也存在学生绕过难点或者随意抄袭的现象。有的学校实训项目的估价对象是学校物业，这虽然便于学生考查，但学校物业的评估不具有典型性，若以学校物业模拟住宅或商业，假设因素过多，仿真性不高。结合估价岗位，本项目教学的实训项目的估价对象由教师从实际评估项目中选出，真实的估价目的和业务关系激发了学生的学习兴趣，便于学生实际调查和资料收集，也保证了项目难度适中，不过于简单，也不至于学生没有办法完成。该实训项目是对重庆南洋大厦烂尾楼进行估价，南洋大厦位于重庆南岸南坪新街90号，总建筑高度是99.1米，地上28，地下2层;占地面积：2111平方米，总建面约为29076平方米，其中6层高的裙楼，约为4890平方米，塔楼约为21589平方米。估价是为了转让，即为委托人转让估价对象提供市场价值参考。
（二）项目教学的过程
第一步，明确项目任务，提高学生学习兴趣。课程开始时，明确课程的任务是完成估价对象的价格评估，介绍建筑物的概况、建设背景、交易转手情况和此次评估的目的，将估价的工作背景带到课程中，能较好地模拟真实的估价案例，提高学生学习兴趣。第二步，拟定估价作业方案及技术路线，明确作业要求。要求学生分组协作，但每人要完成一份完整的估价报告，课程考核主要依据作业汇报和估价报告。每组学生制定估价作业方案，提出估价的技术路线及难点处理，教师在分析点评作业方案时要注意给学生剖析，使学生能够准确掌握项目作业的要求，从而为完成项目奠定基础。第三步，实地勘察估价对象，调动学生的参与意识。要求每组学生根据拟定的作业方案和技术路线，利用课余时间组队实地勘察估价对象实地勘察，并将实地勘察情况在班上汇报。学生通过对估价对象的实地勘察对估价对象的区位和已建成情况有了感性的认识，并能很好地将理论和现实结合起来，调动学生的参与意识。第四步，估价技术报告的撰写，适时引导学生。根据《房地产估价规范》估价的技术报告包括：“估价对象实物、权益、区位的描述与分析，市场背景描述与分析，最高最佳利用分析，估价方法适用性分析，估价测算过程和估价结果的确定”[3]。估价技术报告是估价报告的核心，而估价的测算过程是估价技术报告的核心。在该估价报告测算中主要为假设开发法，而在假设开发法中用市场法测算开发完成后的价值重点是交易价格统一，市场状况调整、房地产区位状况调整和房地产权益状况调整;在假设开发法中用收益法测算开发完成后的价值重点是收益和费用的确定，收益模型的确定，报酬率的求取;假设开发法中的成本法和成本法测算中的重点是房地产成本构成，土地重新构建价格的确定，建筑物重新构建价格的确定，已完工程量和建筑折旧的计算。对这部分教学教师应以学生为主，以启发的方式引导学生，鼓励学生发言，并建立鼓励发言的机制，欢迎学生提出不同想法，提高学生的学习主动性，帮助学生自我反思和总结所学的估价理论和方法，提高学习效果。第五步，成绩考核，总结项目教学。成绩考核来源于三个方面，第一，同学的自我评价，主要从参与程度和学习效果两个方面评价;第二，小组同学和教师的评价，主要是参与程度、资料收集和学习效果评价;第三，根据每个同学提交的估价报告的完整性和运算的正确性来评价。通过成绩考核，从学生的评价和估价报告撰写的质量中反映项目教学的实施效果，教师从中反思和总结项目教学的优缺点，完善项目教学。
五、项目教学应注意的问题
1.采取多种方式，帮助学生克服困难。房地产估价实务的项目是个大项目，学生在完成过程中会遇到很多阻力和困难，比如有的学生对估价原理理解不透，随意照抄估价原理;有的学生不理解估价方法，估价对象价值测算无从下手。遇到阻力或困难后，有些学生选择敷衍，随意编造估价报告，有些学生选择放弃，完全照抄其他同学的报告。针对不同的阻力和困难，教师应采取多种方式，如一帮一、小组讨论、教师讲解以及单独辅导等多种形式帮助学生克服困难。
2.注重教学进度，完成教学目标。学生在撰写估价报告时进度不一致，这不利于问题的讨论和启发。教师应对进度进行控制，要求和鼓励进度慢的同学课后继续完成，使其保持一致的作业进度，同时也保证了学生及时完成项目。
3.注重教学效果评估，完善项目教学。项目完成后要注重教学效果的评估。在成绩考核中获得学生对教学效果的评价，但除了学生的反馈外，教学效果的评估还应包括专业教师和企业。在项目评价结束后应注意专业老师对教学效果的评价，从同事中获取项目教学效果的反馈。学生最终要面向企业，虽然不能立即获得企业的评价，但应该通过对学生的追踪或者技能比赛的方式获取企业对教学效果的反馈。获取学生、教师和企业三方面的评价，才能让教学更贴近学生，更贴近企业。
总之，以职业岗位为基础，以项目为导向的项目教学法在《房地产估价实务》课程的实践中，取得了一定的效果，较好地完成了课程目标，也有助于提高教师的素质，并能培养学生的职业技能。
参考文献：
[1]崔丹，王晓琳，贺东建.“90后”大学生思想特征及提高思政课教学效果的对策――基于海南软件职业技术学院的调查分析[J].长春理工大学学报，2010，5（12）：143-144.
篇6
关键词：成本法；房地产；估价
中图分类号：F293文献标识码： A
一、成本法的基本原理
成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式
成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值 = 重新构建价格（- 建筑物折旧）
重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用
（一）成本法在土地价格评估中的应用
1. 基本思路
利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
2. 用成本法评估土地价格中的成本因素
基本公式为：S=a + b + c + d + e + f
其中，S 为土地价格，a 为土地取得费，b 为土地开发费，c 为税费，d 为利息，e 为利润 ，f 为土地增值收益。
在土地价格评估中，由公式可以看到影响因素很多，影响最大的还是土地取得费和土地开发费。在土地取得费、开发费中主要的费用一般是政府使用所支出的费用，例如：政府征收农用地时支付给农民费用等。而土地一般是通常意义上的生地变为熟地的费用。一般而言政府为使征用土地成为适合建筑使用的建设用地，须对其进行开发，如进行三通一平、五通一平甚至七通一平等基础设施建设，通过这些开发投入的资金使生地变成熟地。政府支付的征地费用和土地开发费是政府预先投入的成本，土地使用权出让时，政府必须收回这项成本，因此土地开发费成为地价的构成因素。
（二）成本法在新建房地产价格评估中的应用
1.基本思路为新建房地产项目
如果估价期日为房地产开发建成日，则无需考虑折旧，可直接用开发成本计算。当然这里的成本是包含了开发商的合理的利润。
2. 用成本法评估新建房地产价格中的成本因素
其基本公式为：S = a + b + c + d + e + f + g
其中，S 为新建房地产价格，a 为土地取得费，b 为土地开发费，c 为建筑物开发成本，d 为期间费用，e 为投资利息，f 为销售税费，g 为开发利润。其中需要指出的是土地征用和拆迁补偿的费用都被包括在土地取得费之内。
土地取得费和土地开发费和前述公式相同。而建筑物开发成本一般是指直接成本，指在开发商在建筑物建筑过程中必须投入的资金。如前期工程费用、公共基础设施费配套、建筑安装工程费和开发建设过程中的费用等。具体来说前期工程费是指在项目开发的前期过程中所有的花费，包括项目可行性研究报告编制费、地质及工程勘察费等的总支出。公共基础设施配套费是指在开发项目过程中在公共基础设施花费的各项基本支出之和，主要有开发小区内公共道路、水电、排污、通讯、环卫等的支出。
建筑安装工程费是指在房地产商在房地产的开发过程中所发生的一系列土建及设备安装工程时的支出经费，包括以外包方式支付给承包商的建筑安装工程费，以自己经营管理的模式所发生的被列入施工图预计的各项费用。期间费用是指房地产开发企业在进行生产的过程中所花费的各种管理费用支出、财务费用支出和销售费用支出，应当直接计入当期损益的费用等。另外由于一般建筑工程周期较长，投资利息是房地产竣工实现销售之前发生的所有必要费用应当计算的利息总额，投资利息的利息率一般以银行贷款利率为基准做适当加成。
（三）成本法在旧房地产价格评估中的应用
1.基本思路
为假设重新构建旧房地产对应的全新房地产项目，然后考虑建筑物的折旧，从全新的房地产项目中减去建筑物的折旧后得到的值即为旧房地产价格。
2. 用成本法评估旧房地产的成本因素
其基本公式为：S = a b其中，S 为旧房地产价格，a 为旧房重新构建价格，b为建筑物折旧。
其中需要指出在估算房产的旧房重新构建价格时是用评估时点时的新的建筑材料和工艺建筑一个与原有建筑物的基本结构相同的建筑物所需要的成本。直接成本、间接成本和开发商的利润都属于重置成本的范围内。直接成本是指在施工的过程中使用的总成本数，包括各种劳动力成本、材料的成本、承包商的必须费用和管理费。间接成本是刨去一切直接成本以后，用于工程建设的各项费用。包括勘察设计费、施工图费、评估、会计律师等服务费、开发商保险费广告费等。而估算建筑物的折旧，就是估算房地产及建筑物的有效价值损益。
四、成本法应用中的注意事项
（一）明确成本法中成本的准确含义
成本法中的“成本”其实就是指的“价格”，测算出房地产价格其实很简单，就是以各构成部分的正常市场价格累加后得到的；而房地产价格并非取决于其会计上的成本”，而是与其“效用”有关。在用成本法估价时，要用客观成本进行计算；在确定房地产估价的对象价格时，要紧密结合相关市场供求分析来考虑，而不能一味的找会计上的“成本”。
（二）要合理估测三大贬值
在运用成本法评估，特别是对于旧建筑物要注意对建筑物实体性、功能性、经济性贬值的扣除，尤其是后两项贬值的扣除。在确定建筑物的功能性贬值中常见的问题是建筑物用途与使用度相对于占用土地的最佳使用的不够科学, 致使土地的最优效用未能发挥的淋漓尽致，这样就可视为建筑物功能性贬值。而在计算经济性贬值时要考虑房地产所在区块有无功能退化和新的城市规划对于评估对象所在地块有无影响等等因素。
（三）合理估测土地使用年限
运用成本法进行房地产评估时还有一点很重要，就是必须要注意建筑物的耐用使用年限和土地使用权出让合同上的年限是否一致。按照我国的城市土地相关管理规定土地使用期限到期以后，其地上建筑物和附属于上面的物的所有权一律由国家无偿取得。 所以我们在对建筑物评估时, 一般采用孰短的原则来确定。
（四）重视现场勘察结果
在做房地产评估业务中注意对估价对象（特别是建筑物）的现场勘查结果的运用，避免估价过程只是基于理论或书面材料闭门造车。特别是对于可能存在评估风险的项目务必建立现场勘查记录，条件允许时建立相关图片或视频资料等工作底稿，一方面为项目核查提供有利数据，另一方面可为相关人员提供良好的职业习惯。
结束语
综上所述，采用成本评估房地产价格涉及的因素较多，在应用中，必须注意公式中涉及的各种费用因素、归属和测算方法。同时，要注意市场因素对价格的影响，以此来修正成本法的评估价格。只有这样才能为客户提供最全面最优质的服务，不断创新开拓新的领域，完善已有的服务领域，才能为行业的良性发展提供保障。
参考文献：
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关键词：东莞市 土地出让 评估方法
中图分类号：F205 文献标识码：A
文章编号：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出让评估的工作流程简介
东莞市内在对招拍挂出让土地的底价或起始价进行评估时，一般的做法是：
1.市国土资源局负责组织地价评估，通过招标方式选定土地评估机构，评估机构采用市场比较法、剩余法、成本法等方法评估招拍挂底价或起始价，提交市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组审核，再由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策，根据土地估价结果和政府产业政策，拟定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，并报市人民政府批准实施。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。应交的土地出让金数额也是由市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让领导小组集体决策确定。
2.东莞“三旧”改造中，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。市国土资源局组织（或通知）委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格进行评估；市国土资源局拟订协议出让方案后报市政府审批。
二、出让评估中使用的评估方法的种类
当地没有制定有关国有土地使用权招拍挂出让的底价或起始价的评估办法，但由于东莞未公布地价指数等参数，土地管理部门人员并不认可评估使用基准地价修正法，允许的评估方法主要有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益还原法等。而对于成交价上限的评估工作目前还未开展。
对于原土地使用者的土地补偿费用，允许采取的估价方法有：市场比较法、假设开发法或剩余法、成本逼近法、收益法。
东莞市内的工业用地项目与其他经营性用地项目在确定底价或起始价时估价方法有所不同，区别是：
1.工业用地项目一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
2.其他经营性用地项目中的住宅一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；商业服务业以市场比较法为主：收益还原法为辅；公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。
具体到用地类型，土地出让评估，一般采用评估方法主要有：（1）住宅：一般以市场比较法为主，以剩余法为辅。（2）商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）：一是有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；二是可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅，市场比较法的案例所在地区选取范围可以适当扩大。（3）工矿仓储用地：对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估，在租赁交易案例不充分时，可以采用成本逼近法。
三、评估目的的表述
出让土地市场价值的评估目的表述为：评估待估宗地的土地使用权市场价值，为委托方土地出让提供价值参考。
四、采用市场比较法评估的要点
1.可比案例的选择。采用市场比较法评估出让土地价值，选择市场比较案例时，判断某区域与估价对象属于同一供需圈依据与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
在可选用的交易案例较少的情况下，可以采用拍卖成交案例、有设定特别交易条件的成交案例作为比较案例。
以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题，导致评估方法的使用受到很大的限制。由于原规划只是一种假设，没有实施，往往限制了收益还原法等评估方法的使用。
在东莞有两大发展园区，即松山湖科技产业园和虎门港工业园，虽然在地理位置上都分属几个不同的乡镇，但各自已形成总部集聚效应；与所处的各乡镇之间经济联系不大，因此在评估此类土地出让价值时可比案例的选取，尽量选取同一园区的案例，不用所在乡镇的案例。
我们的解决办法主要是：在使用市场比较法及剩余法选取可比案例时可以适当扩大可比案例的区域范围，特别是注意对可比案例用地类型、容积率等因素进行修正，尽量选取用地类型接近，容积率相近的可比案例，使比较案例与评估对象修正幅度限制在20%以内，同时修正参数的取值要做有理有据。
另外，此粪土地出让的问题主要就是对政策的把握问题，评估价格变动的空间很小，因此评估中注意要向委托方索取相关的政策文件及出让税费的计算表。选定比较实例后，要认真阅读出让公告，了解成交价的内涵（包含哪些税费及未含哪些税费），应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
2.可比案例的因素修正。需要进行交易日期修正时，可以编制日期修正系数表进行修正，交易日期修正系数一般根据同类用途的地价指数进行确定，地价指数的确定可以参照“中国城市地价动态监测”的城市或区域的地价增长率。，同时结合当地近期土地交易情况和房地产发展趋势综合确定，对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异。
交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。即便是同一交易类型如出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低：拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。我们的做法是：以待估宗地为基准，每增加或下降一个级别，指数增加或减少2。
交易情况分为正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市场价格，公开透明进行交易的情况；非正常交易包括急于出售、急于购买、有条件出售或购买、交易税费的负担等等特殊情况。对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，利用修正系数，修正具体的交易案例。
对各可比案例交易价格进行各项影响因素修正后，所得到的各个比较实例的价格可选用以下方法之一来确定比准价格：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。但由于一般估价实务中选取的可比案例不会很多，因此中位数法与众数法并不适用。在评估实务中，如可比实例修正过程没有明显差异或差异不大，可采用简单算术平均法：如各可比实例修正过程差异显著，则应采用加权算术平均法，此时应通过分析比较案例与委估对象的相似度、贴近度、比较修正的准确性、可靠性和修正幅度综合判断确定各案例价格的权重。
五、采用成本逼近法评估的要点
评估出让土地市场价值时，除了工业用地、公益设施用地等外，还通常对于仓储用地、军事设施用地、港口码头用地等选用成本逼近法。
成本法运用中存在的难点：（1）土地取得费的测算中对涉及到的土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费的土地政策法规的适用性、合理性的把握，采用的相关税费的合理性；如土地用途是林地，就不应再计算耕地占用税；如果一宗地内有各种各样的农地类型，各类农地所占的面积不祥的情况下，如何确定土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费及所应交纳的耕地占用税。（2）对投资利润率如何确定更为合理。（3）如何合理地确定土地增值收益等问题。
六、采用收益还原法评估的要点
1.收益案例的选择。采用收益还原法评估待出让的商业综合体用地，如果缺乏可比案例来测算未来商业综合体总收益，可以选用小型商业店铺作为比较案例。
如果选用小型商业店铺，应通过以下的修正使其成为可比案例：（1）选用小型商业店铺案例应和待估宗地在同一供需圈；（2）选用小型商业店铺案例从事的行业尽量相同，容积率相近且面积尽可能大；（3）收集小型商业店铺案例如果是出租性土地及房屋的宗地，应收集三年以上的租赁资料，如果是营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势），并对之进行分析。在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前几年是负收益。因此在确定选用小型商业店铺收益时，应调查周边可比案例的平均收益，权益人提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。
在东莞市内，纯土地租赁交易量较少。一般可通过现场调查、房地产中介、网络及报纸等媒介得到土地租赁案例。
如果缺乏此类案例，还是可以采用收益还原法评估出让土地价值的。因为除了通过土地租赁案例进行测算外，我们还可以通过以下方法解决：（1）我们可以通过调查获得房地产的客观收益后，减除合理费用，再扣减建筑物的贡献值，即扣减房屋现值×建筑物还原利率即为年土地纯收益的客观合理数据。（2）对于经营（生产）性企业的土地纯收益。可以通过调查获取企业经营（生产）纯收益和非土地资产纯收益，两者相减即可得年土地纯收益，其中企业经营（生产）纯收益可以通过年经营（生产）总收入减去年经营（生产）总费用得到。
2.收益还原法中的难点：（1）如何获得年土地纯收益的客观合理且稳定数据。（2）土地费用如何准确测算。（3）土地还原利率的取值等，最易发生的技术错误是对土地纯收益的测算。
3.解决方法：（1）土地纯收益的测算可以通过土地租赁合同或估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例进行调查，了解片区土地平均租金水平（2）房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%或5%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计得出综合税率，进而测算出土地费用。（3）通过安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法估算房地产的还原利率。
4.放弃使用收益还原法的情况：（1）缺乏估价对象所在供需圈内与估价对象用途、性质等相近或相似的案例。（2）没有收益或潜在收益的，如公共设施用地等。
七、采用剩余法评估的要点
1.根据我们的估价经验，采用剩余法评估出让土地市场价值时，以下问题容易被忽视或最容易犯错误：（1）估算开发完成后的不动产价值时，未能根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价；未能在符合估价基准目的政策规定的前提下合理预测销售时间；未能根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题来合理预测销售情况；租赁未考虑出租率及租金增长情况；未注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时应使用可售面积。（2）估算开发成本时，开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金；计算开发成本时未使用总建筑面积。
2.一直悬而未决的问题是：（1）如何合理地估算利润率，选取的依据及标准怎样才算合理？（2）采用现金流量折现法对待开发土地价值进行测算时。价值时点的不同可能导致开发价值的差异等。
八、在特殊出让评估时的一些做法
1.在政府征收评估中的做法是：（1）对于原土地使用者的土地补偿费用，在评估和核定时以现状用途和规模为主，适当考虑未来的规划用途和建设规模。（2）东莞市内测算补缴地价款时，以确定变更的批准日为估价时点，采用割差法，先计算变更之后及之前两种情况下的总地价，对两者进行比较，其差值即为应补缴的地价款。（3）在出让土地评估过程中，是评估的价值类型是出让市场价。
2.出让配建保障性住房的住宅用地，其地价评估思路与无此项配建的住宅地价评估思路的不同：（1）出让配建保障性住房的住宅用地对保障性住房用地的出让成本和税费及售价要根据政策，另列考虑。（2）如果估价对象周边建有或拟建保障性住房项目，它将对估价对象价值主要产生以下影响：一是售价降低，主要的原因是供给增加及高收入人群减少；二是低收入人群增加，引起居住环境变差，降低估价对象的价值。
对于这些影响的量化主要是体现在商品房的售价降低方面。
九、在出让评估中应关注的问题及建议
1.关注征收补偿等政策法规的变化，如“三旧”改造政策、城轨建设用地的拆迁征收相关政策法规在估价基准日是否已失效或变更。对于同在有效期内的政策法规，要根据待估宗地的特点，相关法规的适用性进行取舍；同时注意相关法规的法律冲突问题，在选用时要与委托方沟通，尽量取得委托方认可的书面意见，减少纠纷发生的可能性。
2.关注集体土地使用权流转和国有土地使用权出让在评估处理上的差异。
3.关注规划批准书上的用地类型和实际出让的用地类型不一致的情况，解决评估的合法性问题。如中小学校用地的评估，按《土地利用现状分类》出让的用地类型为公共管理与公共服务用地——科教用地项下的教育用地，而规划的用地类型往往列为住宅用地类下的中小学幼儿园用地。笔者认为：出让年限是指最高出让年限，不高于出让年限出让就是合理的，住宅用的的最高出让年限为70年，公共管理与公共服务用地的最高出让为年限50年，出让评估时应以公共管理与公共服务用地的最高年限50年进行评估。这并不违反评估的合法性原则。
4.对于以招拍挂方式取得的出让土地使用权在规划用途调整、容积率调整及用地面积变动等情况下需要补缴地价款的评估，由于涉及年限较长，政策变化大导致可比案例缺乏、资料收集困难等问题。在使用市场比较法时注意对可比案例用地类型、容积率等进行修正，修正参数的取值要做到有理有据。
5.在土地出让评估中要遵循实质重于形式的原则，加强估价对象及可比案例的现场勘查工作，对于不同类型的教育用地的出让评估，采用不同的价格内涵和评估方法。（1）对于幼儿园用地（R61）的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划性质为幼儿园用地（R61）。据估价师现场勘查，估价对象是开发商应建设规划部门对住宅配套建设的政策要求，而购买用来建设社区幼儿园的，是居住区内为小区配套使用的居住级以下的幼儿园用地（R61），与规划用途相符，评估价格就往居住用地（R2）价格上靠，选取居住用地（R2）作为可比案例，特别注意是要对土地用途、容积率及使用年限的修正。评估方法采用市场比较法及收益还原法。（2）对于中学用地的评估：根据委托方提供的《东莞市建设用地规划批准书》，待估宗地规划用途为中小学及幼儿园用地（R6），据《东莞市城市规划技术管理规定》（自2006年1月1日起施行），R6为居住区级以下的教育设施用地，如幼儿园、小学、中学等用地。而据估价师现场察勘，待估宗地实际上是居住区以外的中学用地。结合评估的目的，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定，应归属公共管理与公共服务用地中的科教用地，因此评估设定用途为教育用地，选取有限的教育用地及同区域的科研用地等作为可比案例，评估价格就往科教用地上靠，评估时要特剐注意的是对土地用途的修正。评估方法采用市场比较法及成本逼近法。
6.若同一估价对象委托几家土地评估机构同时进行评估，解决各评估机构之间评估结果的差异问题，基本方法有以下两点：一是参与出让评估工作的土地估价师们要认真学习评估理论和不断更新知识，提高评估业务能力，减少差错的发生；二是中标的几家机构在有关部门及协会的组织下共同探讨，采用相同的评估方法及采用相近的评估参数，特别是土地还原率、收益率等参数。
以上是笔者对政府土地出让评估的一些想法和做法，恳请评估师批评指正。同时希望评估行业协会能在今后举办多种形式的学术交流活动，鼓励机构之间估价师的交流。如可以让评估师把在评估工作中遇到的技术难题上传到网站、微博、QQ群等，让广大评估师们共同探讨。使我们评估行业内形成爱评估、懂评估、互教互助的学习氛围，树立行业专业健康向上的形象，使各评估机构和行业不断发展壮大。
篇8
行业存在行业监管薄弱、执业人员素质有待提高等问题，提出了推进土地评估行业改革与发展的对策。
关键词 土地资产 土地评估行业 土地估价师 执业水平
一、我国土地评估行业的问题分析
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，土地评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的提高与发展。
（一）土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的机构人员素质较低，尚不能完全适应经营业务的需要。面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动。在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才急缺。
（二）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
（三）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次。在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。在评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
（四）土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
二、推进土地评估行业发展的对策研究
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
（一）提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
（二）健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律；树立和维护自己的信誉，使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
（三）顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质(资产评估、房地产评估、矿业权评估等)的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
三、小结
随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
参考文献：
[1]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济（现代物业下半月刊）,2008(1).
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关键词：房地产估价；风险体系；防范
近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。
一、房地产评估概况
（一）房地产评价的含义
所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。
（二）房地产评估行业的现状
我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。
随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。
二、房地产评估风险体系
房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
（一）政府面临的房地产评估风险
经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。
（二）评估机构和评估人员面临的风险
估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：
1、委托风险
房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。
委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。
2、技术风险
实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。
（1）选取估价方法不合理的风险
房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。
（2）选取参数不当的风险
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征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心，本文试图从农民发展权收益分析其缺失部分，提出了被征地农民征地补偿应该包括基于土地的发展权收益，并以阳市征地案例为资料，测算了农民参与分配土地增值收益的比例。
【关键词】
征地补偿；社会保障；发展权收益
一、土地征收补偿制度现状
我国历次征地补偿制度改革中，征地补偿基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿”，现行主要方法有“年产值倍数法”和“征地区片法”，但这两种方法均是基于被征收土地原农业利用方式下的补偿，没有考虑到土地的潜在利用价值或市场价格的补偿。
在我国土地使用制度改革和土地管理相关制度中，没有把土地发展权作为一项土地权利上升到法律制度层面，同时，农村集体土地发展权的归属也是当前理论界争论的焦点之一。土地发展权的归属实际上是土地增值收益的分割问题，对于土地利用中涉及的政府、土地所有者和土地使用人三方来说，要达到效率最优，就应努力找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得，真正做到保护失地农民的利益。
二、基于未来用途的征地补偿构成设想
从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及了对土地资源及其地上投资、搬迁居住等几个方面的补偿，只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现。遵循“完全补偿原则”和补偿标准的可操作性，本研究认为征地补偿标准的构成应包括土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费和发展权收益。对比现行政府补偿制度，缺失的正是农民以土地为基础的发展权收益。
三、发展权收益的测算
土地发展权价格是转让土地发展权所取得的货币补偿，即土地发展权的交换价值。本文所研究的农村集体土地发展权价格实质上是征收过程中土地用途改变后的土地价格与现状利用性质下的土地价格之差，也即土地增值。增值产生的主体是土地，农民作为原土地所有权人，理应享受增值；同时，被征土地区位条件的改善、基础设施的完善等是土地产生增值的主因，而这个主因中政府的作用是明显的，相关费用也来自政府投资，所以政府理也应享受增值。基于公平原则，土地增值收益的分配，应按照农民和政府双方的成本比例作为分配标准。
（一）农民成本的核算
征地过程中，农民失去土地及失去土地的社会保障费，因此，可以通过核算土地市场价格和发展权收益作为农民成本。
1、土地市场价格：结合当前征地工作面临的形势及被征地集体经济组织和农民对征地补偿的诉求，根据现代产权制度建设要求，以城市国有土地市场评估相同的理论和方法作为指导，采用市场比较法、收益还原法、假设开发法等传统方法测算被征土地的市场价值。
2、社会保障费测算：依据现行政策，并结合当地自身的实际情况，如经济承受能力、农民实际状况等，建立适合于当地被征地农民的社会保障制度。目前的征地补偿中，应为失地农民建立社会保障体系，其主要内容包括医疗保障、养老保障与再就业保障。
医疗保障费：按城镇居民医疗保险的缴费标准进行测算，农民未来承担的交费义务的贴现值，作为失地农民的医疗保障费用，其计算公式为：
P医疗保障=S r×11 （1+r）n
n=A预期寿命A失地农民平均年龄
式中：P医疗保障失地农民医疗保障费用；
S依据缴费标准，农民每年自己承担费用；
r折现率；
A预期寿命征地区域公民的平均预期寿命；
A失地农民平均年龄被征地农民平均年龄。
养老保障费：按城镇居民养老保险的缴费标准进行测算，农民未来承担的交费义务的贴现值，作为失地农民的养老保障费用，其计算公式为：
P养老保障=S r×11 （1+r）n
n=A退休年龄A失地农民平均年龄
式中：P养老保障失地农民养老保障费用；
S依据缴费标准，农民每年自己承担费用；
r折现率；
A退休年龄征地区域公民的退休年龄；
A失地农民平均年龄被征地农民平均年龄。
再就业保障费用：失地农民失业期间保障基本生活每月所需费用的现值，采用征地所在区域城镇居民最低生活保障费用为标准来进行测算，计算公式为：
P再就业保障=S r×11 （1+r）n
n=A退休年龄A失地农民平均年龄
式中：P再就业保障失地农民再就业保障费用；
S征地区域城镇居民最低生活保障费用；
r折现率；
A退休年龄征地区域公民的退休年龄；
A失地农民平均年龄被征地农民平均年龄。
（二）政府成本的核算
征地过程及被征土地转向国有土地市场的过程中，政府是基础设施建设、土地市场化的主要投资者和推动者，因此其成本主要包括市政基础设施建设有关费用及利息、土地管理费、法定工作经费、土地储备办理各项报批手续费用、招标、拍卖和挂牌交易服务费和土地出让底价评估费等及其他费用。以上费用可以通过土地征地案例调查和查找相关文件确定。
按照上述论述，则农民发展权收益
Pd=Pa×CP/（CP+Cg）=（PCPCg）×CP/（CP+Cg）
式中：Pd农民发展权收益；
Pa被征土地增值；
四、结论
按照现行征地补偿标准，不能完全补偿失地农民损失，特别是其发展权收益没有得到保障，本文摆脱“按照被征收土地的原用途给予补偿”的限制，提出基于被征土地的未来用途测算失地农民应分配利益，并尝试性提出了相应的测算方法。就笔者调查收集安阳市近年征地资料测算，农民应分配的增值收益平均比例为48%。
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