国有土地征收赔偿细则范文
时间：2024-01-31 17:54:16
导语：如何才能写好一篇国有土地征收赔偿细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、房地一体登记是不动产登记的基本原则
不动产统一登记的主要宗旨是实现房地一体化登记服务，从而方便于民，只需一次申请登记便获得房地产权利。一体化登记可以使房地权利同时登记、同时生效，防范了风险。因此，尽管业主拥有的房地产中土地使用权属于用益物权，房屋是所有权，但其权利主体基本应保持一致，也就是两个不同权利的设立、变更、注销一般应同步发生于房和地之上。如抵押权设定的规定很好地体现了此原则：房屋抵押的，其相应土地随之抵押，反之亦然。再如，房屋分割转让时必受到土地能否分割或者能否从独用宗转为共用宗的限制。但是在不动产抵押中会出现房、地抵押权主体不一致的情形，这与房地权利主体一致原则并不矛盾。所谓的房地权利主体一致原则是指土地使用权和房屋所有权主体一致，而不要求其他权利主体也必须一致。在房和地的客体生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押设立登记时房屋尚未开工建设，则土地抵押权人不能拥有以后该土地上所建房屋的抵押权，房屋一旦建成再设定抵押权给另一个抵押权人也是法律所允许的。此时，房、地就出现不同的抵押权主体，在实现抵押权时，与其他房地产处分不同的是要将房和地的价值分别计算，分别为不同抵押权人优先受偿。正是由于房、地权利并非完全同步发生，特别是在土地使用权和所有权上附上抵押权后，如何坚守房地一体原则值得我们探讨，比较常见的有以下三种情形。
1.无房屋之土地设立抵押后的在建工程抵押
土地使用权受让方通常在取得土地时就以该土地设定抵押权用于支付土地出让金或用于开发建造资金，在宗地不能分割的情况下当然是以整宗地作为抵押物，此时办理的是土地抵押设立登记。随着开发建设的推进，土地使用权人即建设者会继续以在建工程设定抵押以获取续建资金。
建设者申请在建工程抵押可依法选择两种途径：一是只申请在建工程抵押设立登记。由于土地已经抵押在先，土地抵押时尚未开工建设，因此根据《担保法》第五十五条规定，在建工程不属于首次设立土地抵押的抵押物范围，此时在建工程抵押以已建成部分的造价为限进行担保，不含土地价值。就整个房地产而言，土地抵押权人和在建工程抵押权人对应着不同的抵押部位，没有顺位而只有房、地之分，在一旦实现抵押权处置已建成房屋及整宗土地时，则土地抵押权人就土地价值部分进行优先受偿，在建工程抵押权人就已抵押的工程价值部分进行受偿。二是土地抵押权变更为在建工程及其土地抵押。因为随着工程形象的进度，土地逐渐分摊到在建工程中，最后竣工时土地全部随房屋分摊完成。根据《物权法》和《担保法》规定，房屋抵押，相应的土地随之抵押，则申请人可以在建工程及其相应土地价值相当于整宗土地价值时，将抵押物从整宗地变更为在建工程及其相应土地，并且可随着工程形象进度而追加在建工程设立抵押权，这种做法不会出现房、地抵押权人不一致的结果，更好地实现了房地一体化登记原则。
2.无房屋之土地设立抵押后的房屋预售
在当前房屋交易管理和不动产登记分离的情况下，更加应注重交易环节与登记之间的衔接以及房地的一体化。用于开发的土地在取得之时设立抵押权后，随着工程的推进会进入房屋预售环节，预售则意味着房屋及其相应土地将从开发者名下转移给购买人。为使预购人将来取得完整权利的房地产，则土地的抵押应在预售时予以解除。因此，当事人申请房屋预售许可时应提供土地抵押权人同意预售的证明，或者注销土地抵押权后再申请预售许可。为更好地与预售楼盘表衔接，应如上文第二种方法所述，将纯土地抵押转为在建工程抵押，在预售过程中遵循在建工程抵押权每解除一套才预售一套，保证预售的房屋没有权利限制，同时做到房地权利主体一致。
3.无房屋之土地设立抵押后的房屋首次登记
对于土地抵押没有解除而房屋申请首次登记的，原来仅办理房屋所有权登记而土地登记不变更是可行的，但如果房地在一个系统平台上操作则会出现房屋所有权是完整的，相应的土地使用权因抵押而受限，对于下一步房地产转移则会出现房屋相应的土地受限。由此，必须要求土地抵押权人出具同意转移证明或注销土地抵押权才能办理转移登记，所以为便于购房者顺畅办理不动产权证书，应在房屋首次登记时，将土地纯抵押转换为房地产抵押，方法同上文第二种方法所述，即尚无法解除抵押的部分继续设定抵押，其他房地产在办理首次登记后可办理转移登记。
二、实践中常见的房地区别登记类型
由于房、地权利内容的不同，权利取得或变化、注销时点的不同，导致现实中房地登记时会发生因权利不同而房和地对应的登记类型不同的情形，在房地登记中如何既坚持一体化原则又做到不同的权利区别对待、分别适用不同的登记类型呢？我国土地资源为国家所有并调控（集体土地除外），因此土地使用权并不能自由地变更、转让、分割，即使是市场化方式取得的土地也会因土地和城市规划的原因导致其变更和转让受到限制。但房屋实行所有权制度，既然所有则权利人可以自由处分，但由于房屋附着于土地，其处分必然受到土地的牵制，否则权利主体一致原则无从谈起。在以宗地为单元建立登记簿的前提下，坚持房地一体，以地随房走或房随地走为登记类型首要判断原则，但对于特殊情形房和地的登记类型可适当地予以区别，以便更好地反映权利变化状况。
1.已建有房屋的集体建设用地使用权转为国有建设用地使用权
只要土地上已建有房屋，则房地应一并登记。在土地使用权从集体所有转为国家所有的情形下，其实经过了这样的程序：集体土地先征用为国有，国家再出让给原土地使用权人。所以就土地而言，所有权以征用方式发生了转移即从集体所有变为国家所有，使用权随所有权变化而变更为国有土地使用，土地性质发生了变化，因此土地使用权应当办理变更登记。而房屋的现状和权利主体均未发生变化，因此不需要申请登记，但基于房地一体、房随地走的原则，总体应申请办理不动产变更登记。
2.房屋首次登记时土地已办理过首次登记
所谓首次登记是指物权第一次在登记机构进行登记、登簿。而房屋所有权首次登记的前提，一是土地已合法取得，一般表现为土地使用权已办理过首次登记；二是房屋为合法建造即取得规划许可证。尽管房屋首次登记，但其对应的土地已不能认为首次登记，而是变更登记。因为虽然土地要素没有变化，但附着物从无到有，即从空地转为有房之地则视为发生了变更。从《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的登记类型规定中可知，这个登记遵循的是地随房走原则，尽管土地已经做过登记，但房屋登记时仍然认定为首次登记。
3.土地连同房屋征收的登记类型
根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，为了国家安全和社会发展等公共利益，市、县级人民政府可以作出征收房地产决定，如国有土地及房屋征收意味着原房地产权利人丧失房屋所有权和土地使用权，这也意味着地方政府（代表国家）作为征收主体将取得房屋所有权和土地使用权。由于国有土地的所有权本就属于国家所有，使用权一旦收回后则土地所有权与使用权两权主体合二为一，即土地使用权为土地所有权涵盖，而国有土地所有权依法可以不登记。因此，办理此类不动产登记，需要办理房屋所有权转移登记和土地使用权注销登记。此外，由于房屋所有权主体是国家（地方政府行使），而且地方政府征收国有建设用地后还将用于公共利益需要再次出让土地等，所以，对于此类登记可以仅记载于登记簿，不必发证。这是房、地登记类型应区别对待的一个典型。
4.房屋拆除而土地使用权未变化时的登记类型
《细则》将此类情况笼统归入注销登记，而众所周知，注销登记的发生不是主体消失便是客体消失。此情况中将房屋和土地区分对待就会发现，对房屋而言，当其灭失时，确应办理注销登记，而就宗地而言，土地没有任何变化的要素，一般无需做任何登记。如果基于房地一体原则，尽管土地没有变化，但附于其上的房屋消失了，则可按土地变更登记类型适用。因此，无论分别对待房和地，还是根据地随房走或房随地走理论，都不能认定该情形为房地产注销登记类型，《细则》在这个登记类型定位上似有不妥。
篇2
【关键词】征地；拆迁；审核
Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly
Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang
【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.
【Key words】land; demolition; review
随着城市建设的迅猛推进，拆迁范围也伴随建设项目规模的扩展而越来越大，巨大的征地拆迁补偿费用已成为领导关心、百姓关注的重点、难点和热点问题，这些资金的测算、发放和管理直接影响到人民群众的切身利益，关系到地区社会经济的和谐发展。征地拆迁是工程建设的第一道工序，在具体实施过程中，由于拆迁实施程序不够规范、工作经费支出没有统一的标准，加之拆迁人员在实施过程中不注重资料的收集、手续的完善，经常给征地拆迁费用审核工作带来比较大的难度，征地拆迁费用资金审核至今还没有形成比较成熟的具有现实指导性的实施方法和方案。因此，加强征地拆迁业务知识的学习，提高征地拆迁费用审核工作质量，已势在必行。
1.费用审核内容
征地拆迁安置费用审核包括对征地费用补偿、地上附着物费用补偿、拆迁费用补偿、安置房或定销商品房购买（建设）费用、复垦费用、各种规费、管理工作经费等费用的审核，重点审查其真实性、合法性和合理性。审核依据于国家、省市有关拆迁方面的法律、法规、规章制度以及项目的拆迁安置实施细则、会议纪要等，并注意政策的时效性。
1.1 征地费用重点审查征地是否符合程序、征地补偿是否按规定标准，征地补偿费和安置补助费是否按群众基本生活保障试行办法缴纳专户或进行分配，评估价格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定被征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2007年修正）中明确规定，被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法。
1.2 拆迁费用重点审查房产权属、面积是否真实，房屋性质认定是否合规，确权手续是否完整，签订协议是否经过充分协商，内容是否详实可信。如在城市拆迁中经常遇到直管公房非住宅承租户的问题，按照相关的规定，拆迁人按房屋评估价价值的50%给予货币补偿；而私有的营业用房，拆迁户得到的赔偿是评估价格的100%。又比如非住宅类房屋审核时，仓库、办公用房、营业用房的拆迁评估价，要结合土地使用性质调节。行政划拨土地的非住宅房屋拆迁评估时，调节系数为－0.05到－0.25，一般情况下取－0.2。改制时保留行政划拨、土地转为租赁和土地使用权剥离的非住宅，调节系数为－0.4。
1.3 安置费用重点审查安置房及定销商品房的应收房款是否正确，是否有欠收或多收现象，过渡费是否按实结算，安置房源能否按期交付，安置房的购买费用是否正确等。在审核建设项目配套的新建拆迁安置房，通常拆迁安置房需重新单独立项，由此该安置房费用是否应列入本项目概算中是争议的焦点。在实际操作中，由于考虑两个项目之间会计的借贷平衡原则，一般建议列入项目概算。
1.4 征地拆迁规费主要包括按规定办理征地手续支付给国土资源等部门的管理费、手续费以及办理征地拆迁需要交纳的其他费用，重点审查收费是否符合规定。征地拆迁管理工作经费主要是各级征地拆迁工作机构开支的经费，包括评估服务费、拆迁服务费、项目推进奖励费、招标费等，重点审查是否符合开支范围、标准和审批权限。
1.5 当地各自出台的政策引起的增加费用，如住改非补助、小于46平米（浙江省规定是36平米）补助等。我市规定当被拆迁房屋小于46平米时，为保障低收入家庭的权益，政策规定需补助至46平方米。被拆迁房屋面积至46平米建筑面积之间的部分，如果拆迁用房属于本市唯一住房的，按评估价格减去安置房屋重置价。
2.审核思路及要点
征地拆迁费用审核工作主要分为两类：一类是项目立项前期投资估算阶段审核。此阶段征迁单位除能大致提供征用土地规模和拆迁安置户户数外，基本上都不能详细说明征用地块基本情况，如地块地上基础设施等附着物数量、拆迁安置户房屋规模、装修标准和安置方式等等，各类费用计费基础数据不实，也无条件加以准确核实，地块征迁经费审核工作准确性不高；另一类是征地拆迁工作基本结束阶段审核。此阶段征迁工作已基本完成，征迁单位与被征迁人的相关补偿协议也已基本签订完毕，各类数据基本完全，但协议中不合规、不合理条款难以调整，给审核数据的最终确定带来一定困难。从我们的工作实践中，认为征地拆迁费用审核工作重点，应注意以下几个关键点：
2.1 全面了解征地拆迁相关政策
在农村集体土地征地拆迁过程中，与群众利益最紧密、矛盾最突出、难度最大的是房屋拆迁补偿以及安置补偿费用标准问题。因此，为了做好这项被称为“天下第一难”拆迁工作，作为经费审核工作人员必须全面了解、熟悉征地拆迁相关政策，坚持按政策办事，以理服人，才能确保在不损害国家、集体利益基础上，兼顾被城镇居民、征地农民既得利益，同时也不助长漫天要价的不法行为，合理确定征地拆迁费用。
2.2 深入拆迁现场获取第一手资料
房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审核人员要不断加强相关业务学习，并深入拆迁现场，走访群众，要详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准，认真做好取证材料，记好工作底稿，有必要时还可采用摄像的方式，记录一些图象资料。
2.3 认真核实地上基础设施等附着物数量
被征用土地地上基础设施等附着物赔偿费用是征地拆迁经费重要组成部分，也是经费审核工作一个难点。一方面地上附着物赔偿政策依据和赔付标准尚没有明确的标准，另一方面地上附着物纸质基础资料少，附着物品种、规格多且不统一，成新率难以确认，大部分都需现场丈量和清点，工程量核实难度较大。为此，在审核工作中需踏实做好现场核实工作，尽量保证工程量准确性。
2.4 灵活处理基层地方政府出台的激励政策
为加快征地拆迁工作进度，各区县基层地方政府往往出台相关激励政策，如拆迁安置协议签证奖励费、按时征地和交地工作奖励费等，此类激励政策一般与省、市政府出台征地拆迁政策有一定重复和冲突，而政策涉及的奖励经费未明确来源，而实际执行中都由征地单位承担。因此，在经费审核中我们应灵活处理，关键是把握此类政策执行效果。如通常情况下，被征地村、镇集体以发展其集体经济为由，往往提出要求带征一定数量农户房屋拆迁安置，该项费用一般金额较大，也不符合相关征地拆迁政策规定，原则上不宜计取。
2.5 认真复核拆迁房屋的评估报告
根据现有征地拆迁补偿政策的规定，被拆迁房屋的赔偿费标准一般以具有相应资质房屋评估中介机构的房屋评估价为准。但是，由于缺乏有效监督和行业自律，目前评估的客观性、公正性和真实性都无法保证。因此，我们在复核拆迁房屋的评估报告时，应重点关注拆迁建筑是否按产权性质列入拆迁赔偿评估范围和房屋装修费用赔偿费用计价依据合规性两个方面。
3.分析评论
众所周知，征地拆迁是工程建设的第一步，俗称天下第一难，它涉及各级地方政府、集体到千家万户的切身利益和社会稳定问题，因此，征地拆迁费用的审核工作也是审核工作的难题。在充分了解征地拆迁相关政策和仔细核对、分析已签订的各项补偿和安置协议基础上，把征地拆迁费用分成征地费用、地上基础设施等附着物拆迁补偿费、被拆迁房屋拆迁安置费用和征地拆迁过程中相关服务费四大块。由于土地征用采用统一征地方式，即由所在地土地管理部门负责统一征地工作，征地费用也是按照现有相关政策收缴，该项费用只需按照相关政策进行核对方可。征地拆迁过程中相关服务费其费用总额相对较少，工作经费支出没有统一的标准，主要根据各有关单位在拆迁工作中所占的工作量大致比例进行分配，各类中介服务费都有相应收费政策标准。我们需要关注的是地方政府为了加快征地拆迁工作而出台的各种激励机制经费，如工作经费、加班费等是否转嫁到征地拆迁费用中即可。审核过程中，应本着合法、合规、合情的原则，在政策规定范围内，重点关注各项补偿内容、工程量、补偿标准的真实性、准确性和合理性，最终确定总补偿费用。
参考文献
［1］ 胡信彪.土地征收与房屋拆迁.北京：中国民主法制出版社，2006.12
［2］ 郑耀.财政项目支出案例审核.浙江省财政项目预算审核中心. 内部资料2010.8
［3］ 浙江省城市房屋拆迁管理条例 （2007年修正）
篇3
案例展示
案例一：2006年6月，案例展示特拓公司与辽西市某银行签订了五分借款合同，合计借款2100万元，特拓公司又以自有的国有土地使用权、房产、设备等为上述五份借款合同提供抵押，土地使用权办理了抵押登记，其他抵押财产未办理登记。还款期限届满后，特拓公司未予偿还。2009年6月，银行将该公司的债权转让给该行关联的资产管理公司。
2010年5月，因城市改造，在特拓公司所属地域建设立交桥，辽西市城建投资公司作为拆迁部门，在拆迁现场张贴了拆迁公告，在辽西日报等报纸上刊登了拆迁公告，并到土地管理部门对被拆迁物的权属状况进行了核实，城建投资公司的管理部门确认该公司所属土地没有设定抵押或到期解除抵押。2010年8月，特拓公司与城建投资公司签订了补偿协议，领取了3349万元的动迁补偿金，特拓公司将动迁补偿金马上进行了商用，并没有偿还贷款。
2011年1月，辽西资产管理公司提讼，要求判令特拓公司偿还贷款本息3038万元，如该公司不能清偿，应以抵押物因灭失所得的拆迁补偿款优先受偿；要求判令城建投资公司对上述款项承担连带赔偿责任。二审的最高人民法院审理后仅判决特拓公司偿还辽西资产公司贷款本息，驳回了城建投资公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求。
案例二：2007年4月，辽宁辽河支行与崔宏宇签订个人住房抵押借款合同，双方约定辽河支行向崔宏宇发放贷款16万元用于购买房屋，并办理了抵押登记手续。2009年7月起，崔宏宇不按期归还贷款本息，2010年6月，辽河支行提讼并获胜诉。在执行过程中，法院发现抵押房屋已被动迁拆除，被执行人在接受货币安置后去向不明，即裁定中止执行。辽河支行再次提起损害赔偿诉讼，要求拆迁单位小娜房屋开发公司对上一个借贷纠纷判决中已经确定的损失19万元（包括剩余贷款本息及诉讼费等）承担赔偿责任。
法院在审理中另查明：2008年9月，小娜房屋开发公司取得该抵押房屋所在范围的房屋拆迁许可证，并委托下属公司具体实施。小娜房屋开发公司所在的房屋土地管理局多次在被拆迁地块范围内张贴拆迁公告。2009年4月，崔宏宇与小娜房屋开发公司下属公司签订房屋拆迁补偿安置协议，以货币方式取得补偿款52万元。
二审法院审理后，判决小娜房屋开发公司对辽河支行遭受的确定的损失承担60%的赔偿责任。
案例评析
一、银行是否能对抵押物的代位物即拆迁补偿款行使优先受偿权
最高人民法院的《担保法司法解释》第80条第一款规定“抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。同样现在已经实施的《物权法》第174条也规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。在案例一中，因物拓公司享有土地使用权项下的土地被征收、地上房屋被拆迁，拆迁补偿款即成为抵押物的代位物，资产管理公司有权对拆迁补偿款行使优先受偿权。但由于该项补偿金已经支付给抵押人，且其中绝大部分补偿金已被抵押人转移，从而失去了行使担保物权所必需的财产的特定性。抵押权人对拆迁补偿款行使优先受偿权客观上已无实现的可能，因此法院没有支持资产公司对拆迁补偿款行使优先受偿权的主张。
二、拆迁部门是否需要承担赔偿
责任
专家认为，这一问题的关键是看拆迁部门是否尽到了必要的注意义务，是否存在过错。拆迁人在对房屋实施动迁以前必须对房屋的产权进行查明，房屋产权的查明不仅应包括房屋产权人、房屋面积情况，也应包括房屋有否出租、有否设定抵押等情况。在案例一中，自2010年5月起，城建投资公司作为本次改造的拆迁部门，多次在当地有影响的报刊上拆迁通告和拆迁公告，并在拆迁现场张贴了拆迁通告，履行了必要的告知义务。在调查核实被拆迁单位房屋、土地权属情况中，城建投资公司查验了被拆迁单位某公司土地使用权证原件，了解到其土地使用权设定了为期一年的抵押权。虽然该公司谎称设定为抵押物的土地使用权项下的债务已经清偿，抵押权已不存在，但城建投资公司仍然到当地房地产权属部门作进一步的调查核实。经核实，特拓公司享有的土地使用权和房产没有设置抵押，也没被司法机关查封、冻结。城建投资公司作为拆迁人已经履行了法定的拆迁程序，尽到了必要的注意义务，对某资产公司的抵押权和债权的无法实现没有过错，因此不应承担赔偿责任。而案例二中，小娜房屋开发公司作为拆迁人，虽然其主张在目前的拆迁实施细则中并未将查询房屋是否设定过抵押作为其义务内容，但法院认为在对系争房屋实施拆迁时，拆迁公司应该履行一般的注意义务，即对该房屋设定抵押的事实进行查明，现拆迁公司因未查询，所以存在过错，为此需要承担赔偿责任。
银行应注意什么
在案例二中，虽然拆迁人存在过错，但法院却没有全部支持银行的诉请。法院认为，辽河支行向崔宏宇发放贷款后，崔宏宇于2009年7月起即未按借款合同的约定进行还款，至2010年4月崔宏宇与小娜房屋开发公司签订房屋拆迁补偿安置协议时，时隔近一年，且系争房屋自2008年9月起已开始实施拆迁，有关的拆迁信息在拆迁区域及报刊上均有公布。辽河支行作为借款出借人及抵押权人，在崔宏宇怠于履行还款义务后既不采取有力的催讨措施，又对享有抵押权的抵押物状况一无所知，疏于管理，更无从谈起向拆迁人申报抵押情况、与崔宏宇协商清理债务并采取有效措施避免权利受损等。辽河支行系专业金融机构，对债权及抵押权的行使应具备比一般公民更强的意识和能力，因疏于管理抵押物和怠于行使债权、抵押权的不当行为亦是导致现存损害后果的原因之一。因此综合考虑小娜房屋开发公司与辽河支行各自的过错程度，就上述损害后果，法院酌情确定由小娜房屋开发公司承担60%的赔偿责任，辽河支行自行承担40%的赔偿责任。
分析上述两案例，银行在贷后监管中应注意什么问题呢？
1、加强对抵押物的监管力度，特别是在个人住房贷款中。对逾期的贷款一定要坚持现场清收，以及时掌握抵押物和借款人的最新状况。案例二中，贷款已经逾期2年、房屋已经被拆迁1年，银行贷后管理人员仍然不知拆迁的相关情况即是失职行为。
篇4
第一条 为加强城市房地产交易市场的管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域城镇房地产交易活动。
涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，亦适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用的国有土地范围内的房地产转让、房地产租赁、房地产抵押和房屋典当及其他经营活动。
第四条 承德市房产管理局是全市房地产交易管理工作的行政主管部门，县（自治县）房产管理局或城镇局分别主管本行政区域内的房地产交易工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行国家房地产交易市场管理的法律、法规和规章；
（二）指导房地产交易活动；
（三）对商品房屋预售实施管理；
（四）培育和完善房地产中介服务体系，对房地产咨询、价格评估和经纪机构实施行业管理；
（五）会同有关部门查处房地产交易活动中的违法、违章行为。
第五条 市、县（自治县）房地产行政主管部门设置的房地产市场管理处、所是该行政区域内房地产交易管理的职能机构，具体负责房地产交易管理的日常工作。
其主要职责是：
（一）制定房地产交易活动规则；
（二）审查交易当事人资格、验证交易标的物权属，负责房地产交易登记、鉴证、审批等手续；
（三）负责房地产价值、价格的评估；
（四）会同有关部门调查房地产交易活动中的违法、违章行为，向主管部门提出处理意见；
（五）提供有关房地产交易法律、政策的咨询服务。
第二章 一般规定
第六条 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，实行权利人一致的原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条 房地产交易实行成交价格申报和价格评估制度。房地产价格评估应遵循公平、公开、公正的原则。
房地产权利人应如实申报成交价格，不得瞒报、不报。
第八条 进行房地产交易，交易当事人须提交下列证件：
（一）《房屋所有权证》及该房屋占用范围内的土地使用权证；
（二）当事人的身份证件或法人资格证书。委托他人的，应出示委托证件；
（三）房地产交易契约或合同文本；
（四）共有的房地产，应提供其他共有人同意的书面证明；
（五）商品房屋预售，应出具《商品房预售许可证》；
（六）应提供的其他有关批准文件或证明材料。
第九条 下列房地产禁止交易：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）预售商品房未取得许可证的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法决定收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）房地产权属有争议的；
（七）依法公告拆迁范围内的；
（八）经鉴定确系危房的；
（九）法律、法规另有规定禁止交易的。
第十条 房地产交易，当事人应当签订房地产买卖合同、房地产租赁合同，自签订合同之日起30日内到房地产交易管理部门办理交易审批手续。符合规定的，房地产交易管理部门自受理之日起30日内予以办理。当事人持变更后的《房屋所有权证》，在30日内到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十一条 商品房屋的交易管理按承德市商品房销（预）售管理的有关规定执行。
第十二条 房地产交易价格低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价计征税费。
第十三条 房地产交易当事人应按有关规定交纳税费。
第三章 房地产转让
第十四条 本办法所称房地产转让是房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括：
（一）继承房地产的；
（二）买卖、赠与房地产的；
（三）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产或联建房屋，而使房地产权属发生变更的；
（五）企业被收购、兼并或合并、破产，房地产随之转移的；
（六）以房地产抵债的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十五条 房地产权属转让，当事人应依法办理有关权属变更手续。
第十六条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，应当形成工业用地或其他建设用地条件。
转让房地产时，房屋已经建成的，还应持有《房屋所有权证》。
第十七条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（自治县）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（自治县）人民政府可以决定不办理土地使用权出让手续，但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十八条 按照国务院住房制度改革有关规定出售的公有住宅，按照国家有关规定执行。
第十九条 房地产权利人出售租赁期限未满的房地产时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
房地产权利人转让按份额共有的房地产时，有权转让属于自己的份额，其他共有人享有优先购买权。
第二十条 房地产转让应按照下列程序办理：
（一）转让当事人签订书面转让合同或协议；
（二）申请登记，交验证件，申报成交价格；
（三）房地产交易管理部门对提供的有关材料进行审查，并在十五日内做出是否受理申请的书面答复；
（四）房地产交易管理部门核实申报的成交价格，对转让的房地产进行现场勘查和评估；
（五）转让当事人按规定缴纳有关税费；
（六）核发《房地产交易批准书》。
第四章 房屋租赁
第二十一条 本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人出租柜台、橱窗、场地或以联营、合作、承包经营等方式，提供房地产或其附属设施给他人使用，并直接或间接取得收益的，视为房屋租赁。
第二十二条 房屋租赁，当事人应当签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方约定的其他权利和义务。
第二十三条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内向当地房地产市场管理部门办理登记备案手续。
申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）《房屋所有权证》；
（二）租赁合同；
（三）当事人的身份证件；
（四）其他文件。
出租共有的房屋，须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管的房屋，须提交委托代管人授权出租的证明。
第二十四条 房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是房屋租赁的合法证件，禁止无证租赁。
《房屋租赁证》实行年检制度。
第二十五条 经房屋所有权人书面同意，承租人可以转租，转租房屋应签订转租合同，并到房地产市场管理部门办理登记手续，缴纳有关税费。
未经房屋所有权人书面同意，承租人不得擅自转租房屋。
第二十六条 房屋租赁的出租人或承租人，一方违反租赁合同，另一方可依法解除租赁合同，造成损失的，违约方应承担赔偿责任。
第二十七条 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴同级财政。
第五章 房地产抵押
第二十八条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押时，当事人应当签订房地产抵押合同，并自签订之日起三十日内到房地产市场管理部门申请登记。
房地产市场管理部门对当事人抵押登记申请进行审查，符合规定的，应自受理之日起三十日内予以办理。房地产抵押合同自登记之日起生效。
第三十条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
第三十一条 同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过房地产的总值。
第三十二条 已设定抵押权的房地产，抵押人需翻建、扩建或者改变其用途的，必须经抵押权人书面同意。抵押合同另有规定的除外。
第三十三条 抵押合同有效期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得对抵押房地产进行权属处置。
第三十四条 有下列情形之一的，抵押权人可以向房地产市场管理部门申请处分抵押的房地产：
（一）债务人履行到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡或者宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第三十五条 房地产抵押期满，抵押人不能清偿债务的，处分抵押房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：
（一）支付应当缴纳的土地使用权出让金；
（二）支付处分抵押房地产的费用；
（三）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（四）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（五）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（六）剩余价款交还抵押人。
同一处房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权另行追索。
第三十六条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同终止。
第六章 房地产中介服务
第三十七条 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
第三十八条 从事房地产中介服务，应当成立相应的房地产中介服务机构。
第三十九条 设立房地产中介服务机构，应向市房产管理局申请办理《房地产中介资格证》；凭《房地产中介资格证》分别向工商行政主管部门申办《营业执照》，向物价行政主管部门申办《收费许可证》。
第四十条 房地产管理部门对中介服务机构和中介服务人员的资格实行年审制度。
第四十一条 房地产评估，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由市、县人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办，其他评估机构评估的，其评估行为无效。
第四十二条 房地产价格评估应依照下列程序进行：
（一）提出申请；
（二）交验证件；
（三）现场勘估；
（四）综合作业；
（五）出具评估结果。
第七章 法律责任
第四十三条 有下列行为之一的，由房地产行政主管部门视情节轻重依法给予处罚：
（一）未取得《预售许可证》预售商品房或挪用商品房预售款项的，责令停止预售、责令补办手续、没收非法所得，并可处以罚款；
（二）违反本办法转让房地产的，转让无效，没收其违法所得，并可以处以罚款；
（三）出租房屋不按期申请、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办，并可处以罚款；
（四）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（五）未征得出租人同意、未办理登记备案手续，擅自转租的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款；
（六）抵押人擅自出售、出租、交换、赠与或以其他方式处理或处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第四十四条 未进入房地产市场进行交易的，交易行为无效，由财税部门处以补交税费五倍以下的罚款，具备交易条件的，责令限期补办手续。
第四十五条 当事人对处罚决定不服的，可依法向作出处罚决定部门的同级人民政府或上一级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第四十六条 妨碍、阻挠房地产市场管理人员执行公务，由公安机关依《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 房地产市场管理人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，情节轻微的，由所在单位或主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
篇5
（一）以进行主体功能区规划为契机，开展国土规划
在我国经济发展的规划中，有以经济发展为主导的五年计划，有以土地利用管制和耕地保护为主的土地利用总体规划，有以满足城市化发展的城市建设规划和乡村规划。这几个规划在实施过程中，各自为政，相互冲突，导致规划的效力大打折扣。经济发展规划以GDP等增长指标为主导，决定一个地方在一个阶段的经济面貌，也决定地方领导的政绩，因此，往往成为主导性规划。城市建设规划直接与一个地方的城市化程度相对应，而且城市外延的扩大也决定一个地方城市政府的财政能力，加上我国目前正处于城市化的快速发展阶段，在城市建设规划方面，出现2-3年各地就进行一次规划修编，也就不奇怪了。土地利用总体规划是在给定一个时期的经济发展速度和城市化程度的前提下，对一个地方土地利用结构、土地转用和耕地保护量的指标性规划，但是，由于各地的经济发展速度和城市化水平大大超过预期，另一方面，由于我国改革后的第一个土地利用规划是1997年编定的，带有明显的计划经济色彩，对经济发展预期明显过低，造成土地利用总体规划大大滞后，越来越失去其权威性，甚至在一些地区成为制约经济发展的瓶颈。主体功能区规划，是国土开发战略性、基础性、约束性的规划。要以主体功能区规划为基础，以国民经济和社会发展规划为依据，以城市规划和土地规划为支撑，逐步建立定位清晰、功能互补的国土开发规划体系。以推进形成主体功能区为契机，把国土规划提上议事日程，从可持续发展和区域协调发展的角度，对国土进行全面规划，实行科学的国土开发和保护，对于优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发的土地进行科学布局，以《国土规划法》的形式予以明确，提高规划的科学性，减少行政干预，减少下位法之间的冲突和矛盾。
（二）有利于空间合理布局，形成区域梯度发展
改革二十多年来，区域之间的调整，土地政策起到了很重要的作用，20世纪80年代乡镇企业的发展打破了国有企业一统天下的局面，区域朝着均衡方向发展，而乡镇企业之所以能全国遍地开花，在很大程度上得益于当时的政策鼓励农民利用集体的土地自办企业，解决农民的就业和收入问题。90年代初，珠江三角洲的崛起，除了比邻港澳的便利外，也得益于当时广东比较灵活的集体土地进入市场的办法，据调查，这一区域50%以上的建设用地属于集体建设用地，这就大大降低了企业创办的门槛，为招商引资创造了大大便利。90年代末以后，长江三角洲的发展尽管已面临新《土地管理法》的严格管理，但这一区域80年代乡镇企业大发展时，留下了大量存量集体建设用地，为长三角工业化城市化提供了巨大的土地空间。
随着珠三角和长三角的高度工业化，土地稀缺性大大提高，产业转移势在必然，中部和西部局部地区成为承接产业转移的重要区域。土地政策的制定和实施必须要充分考虑各地经济发展状况不一，土地要素的角色和功能应有所差异。在优化开发区，由于土地稀缺性十分高，如果继续沿袭政府独家控制土地、低价供应土地支持工业和大比例行政划拨用于基础设施土地的思路，不仅导致土地的不集约、节约利用，而且也不利于这些地区的城市化和工业化的匹配发展；重点开发区域将扮演承接优化开发区产业转移的重要角色，土地政策的制定和实施应当借鉴优化开发区起步和发展阶段以灵活性和创新性支持工业化和城市化的经验，避免建设用地完全通过征用的倾向，给集体建设用地进入市场开辟一个通道，将对优化开发区的发展具有重要战略意义；限制开发区和禁止开发区是以环境保护为主，土地政策的制定和实施则应以强调补偿机制的完善为主，通过补偿和转移支付，缩小这两个区域与优化开发区和重点开发区的差距。因此，在推进形成主体功能区建设中，根据不同区域的功能定位，形成区域性的土地政策，将有利于区域发挥比较优势，形成区域之间协调发展。
（三）建立和健全补偿机制，缩小区域差距，实现区域共同发展
我国经济区域发展之所以形成各地单纯追求经济发展，一个很重要的原因是，一个地方不抓经济，该地区与其他地区的差距就会不断拉大，地方政府收入也上不来。
地区之间经济发展水平的差距由它们之间的工业化、城市化程度决定，而工业化、城市化程度的差异又带来政府获得的土地收入的差距。一个地区的工业化、城市化水平越高，居民购买力越强，房地产业越活跃，土地市场也越发展，政府土地收入也越高。反之，一个地区的工业化、城市化程度越低，居民购买力越低，房地产业不发展，土地市场也无法发展，政府土地收入也极其低微。这是这一轮经济发展背后政府收入状况差异的真实写照。
尽管我们力图通过财政转移支付解决地区之间的平衡，但由于地区之间差距的根源在于预算外收入的差距，一个地方的产业不发展，尤其是地方可支配的收入上不来，光靠财政转移支付，无法带来地方富裕和地方政府财政状况的好转。
解决的办法是，根据主体功能区的区域划分原则，对于能发展的区域（优化开发区域和重点开发区域）在土地政策、尤其是建设用地指标有所放松，支持优化开发区域城市化的进程和重点开发区域的工业化进程；对于限制开发区域和禁止开发区域，除了已经实行的财政转移支付和退耕还林、还草政策外，在财政上专辟生态和环境保护基金，给予补偿；除了中央财政渠道外，还应探索区域之间发展权机会损失补偿机制，即由优化开发区域和重点开发区域获得了发展权的区域向被限制和禁止发展区域进行发展权补偿，办法包括建设用地指标可交易，建立政策性移民专区等等，让限制和禁止发展区域享受工业化和城市化的成果，让优化开发区域和重点开发区域享受优良的环境，形成全局范围的经济、社会、自然可持续发展。
（四）充分发挥市场机制的作用，实现稀缺土地资源的集约、节约利用
我国上一轮经济发展中，政府通过垄断土地供应主导经济发展进程，这种增长模式，虽然保证了工业化和城市化的高速度，但也带来政府经营土地和金融的高风险，农民权益受损，土地的粗放利用，形象工程林立，环境恶化，土地腐败。
我国经济已进入追求增长质量和经济、社会与资源环境可持续发展新阶段。土地尽管在区域发展中还将扮演重要角色，但土地启动经济成长的机制必须要有根本改变。那就是，要减弱政府对土地的行政配置和独家垄断，发挥市场在土地配置中的基础性作用，通过价格机制反映土地资源的稀缺性，引导土地的更集约、更节约及更有价值利用；将财产权在土地利益分配中的作用摆在重要位置，让土地所有者农民集体分享城市化工业化带来的土地价值增值的成果，促进社会和谐和政治稳定。
具体而言，在优化开发区，土地政策的重点是，强化市场机制的作用，政府逐步退出对土地征用和供应的垄断，诱导目前过量的基础设施用地和工业用地向城市用地的配置，将一些对农民财产性补偿的个案探索上升到地方普适性做法，并形成地方规章，对农民土地权益实行合法保护。在重点开发区的经济起飞阶段，一定要吸取优化开发区的经验教训，改变靠土地招商引资和以土地抵押从事城市基础设施投资的思路，真正发挥市场在配置土地资源中的作用，既通过价格机制保证稀缺土地得到最优利用，又通过健全市场和农民土地产权保护，降低企业创办门槛，实现农民土地权利对土地级差收益的分享，为实现城乡统筹和共融提供制度空间。
二、
迄今为止，我国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。改革提高了市场配置资源的程度，但是政府同大型国有企业垄断上游资源一样，对土地的垄断却进一步强化。中国经济由投资拉动的现状，是与大部分投资由银行提供以及地方政府用土地撬动金融密切相关的。法律赋予地方政府对土地的垄断权，不仅是地方政府赖以生存和维持运转的重要保障，而且也促成了地方政府以土地启动经济增长的特殊激励结构。政府征地、卖地越多，地方可支配收入就越多，政府掌握的土地越多，城市扩张成本就越低，招商引资越便利，政府税源越多。这种增长方式的弊端已在财政、税收、金融、投资、价格形成机制、社会和谐、政府行为诸多方面彰显出来。土地参与宏观调控，其宗旨是约束地方政府行为。但是，土地调控的闸门在中央，而土地闸门的把手还在地方，加上地方财政严重依赖土地及其相关收入的现状得不到改变，地方政府就有将闸门把手拧开甚至放闸的冲动，进而使中央政府的土地调控效果大打折扣，对经济社会可持续发展提出严峻挑战。必须对现行土地制度进行根本改革。
本报告强调了以建设主体功能区为契机进行国土规划的必要性，提出了主体功能区建设中制定土地政策的基本原则，并按优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，设计了相应的土地政策。
三、主体功能区的土地政策设计
（一）优化开发区的土地政策
1.优化建设用地供应结构，促进城市化和工业化协调发展。（1）改变优化开发区土地供应目前工业用地比重过高，城市商业等三产用地比重过低的局面。应着力研究发达国家和地区同等经济发展水平下，城市用地与工业用地的比重关系，提高土地的集约度和利用效率，推动优化开发区从过于依赖工业增长向依赖城市三产发展的转变，促进城市集聚效应对整个经济的带动作用。（2）在土地增量不大幅增加的前提下，增加商业和房地产用地的市场供应量，促进房地产市场的健康发展。具体途径是，将建议（2）中提到的减少的行政性划拨用地，转用于通过市场方式供应于经营性用地，以及将建议（4）中提到的工业性协议用地减少的部分直接通过市场方式供应转用于城市经营性用地。
2.强化市场在建设用地配置中的作用，探讨政府逐步退出垄断土地供应的途径。（1）严格限定行政划拨用地的用途和比重。目前行政划拨用地的用途过于宽泛，占地过多，既浪费土地，又易滋生腐败。建议对建设用地中划拨用于公共设施建设的比重做出严格限定，清理一些以公共利益名义实际是营利性的用地。进行某些公共用地按市场价赔偿的试点。减少行政划拨的公共建设用地的用途和比重进行严格限定，尤其是作为所谓提升城市品位的大广场、大马路、豪华办公楼等做出严格限定。（2）着手制定“公共利益征地否定式目录”，明确规定以盈利性为目的的用地不得征用，土地的征用必须坚持《宪法》和《土地管理法》规定的“为了公共利益的需要，可以对土地实行征收和征用”的原则，改变目前只要是经济建设需要就实行征用的做法。为了解决“公共利益”在法律上难以准确界定的情况，建议出台政策明确规定，只要是以盈利为目的的用地，即可判定为非公共利益，这类用地不得通过征用获得，并列出不属于公共利益用地的名录，作为将来国土部门监察的重要内容。（3）限定政府储备土地为存量土地，严禁征用农民集体土地纳入土地储备范围，明确土地储备中心主要通过对存量建设用地的收购和收回以获取土地。
3.严格控制建设用地增量，把盘活存量作为土地政策的着力点。（1）出台政策统一处理历史遗留问题，在制度上堵住新的土地空闲置。抓住当前土地资产价格上涨的有利时机，以盘活闲置土地为目的，由国务院尽快出台关于处置国有闲置建设用地历史遗留问题的规定，对闲置用地的界限、类型、范围、期限，金融机构抵债土地缴纳闲置费、土地收回和相关税费等作出明确政策规定。同时，加强土地利用制度改革，加大土地腐败的处罚力度，进行土地保有环节的税收征收试点，提高房地产商持有土地的成本，防止土地投机。（2）对存量集体建设用地的确权进行分类处理，在政策上既要给出路，又要防止违法用地合法化。对“无证用地”、“历史用地”要视情给予专项指标支持和减免税费，由登记机关直接按历史用地进行确权发证。属于旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。对违法用地的旧厂房拆迁，应视情给予补偿。为防止地方借改造之机扩大集体建设用地范围,建议国土部门在珠三角地区进行存量集体建设用地确权试点。（3）尊重农民土地财产权利，构建利益共同体。政府应主要从旧物业改造带来的产业升级和物业的税收中受益，土地价值升值的绝大部分应留给农民集体；在物业改造中，尊重农民意愿，尽可能保持土地的集体所有；对于需要政府和社会资本介入的大型物业改造项目，要保留合理比例和位置较好的物业给农民集体，让农民集体长期享有物业出租的收入。
4.实行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地；（3）城市区域应向腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。
5.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在优化开发区，既要阻止稀缺土地资源被大面积圈占，又要解决建设用地后备资源的供应瓶颈。以浙江为例，土地严管前，浙江省已有各类开发区规划面积1521平方公里，启动开发面积484平方公里，仅占32%，大量土地未被利用。但是，受制于建设用地的按计划指标控制与管理，再过5到10年，浙江的一些城市将面临无地可用的窘况。2000至2004年，全省建设用地平均年使用量约50万亩，最高年份达70万亩。土地严管后，2005年国家下达的建设用地指标16.5万亩，加上已获批准可使用的折抵指标共20多万亩，大量已批项目等地开工。建议对优化开发区域的现有农保率作出调整，以适应地方经济发展和城市化进程。（2）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（3）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地只能通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡，这种做法一直没有得到中央认可。随着经济发展，这种做法将越来越普遍，甚至出现跨省平衡。建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。
6.进行土地财产税改革试点，培植地方政府可永续利用的地方税源。（1）启动土地财产税改革，让城市政府有永续的收入来源。根据各国经验，土地财产税一般作为地方政府主要税种，可以成为地方政府可持续性收入的重要来源。在操作上先易后难，合并税种，统一征收，分步实施。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收；将现行的各种土地税费合并为三个税种，即土地占用税、土地保有税和土地交易税。土地占用税是对土地农转非行为的征税，将现在的耕占税、耕地开垦费、新增建设有偿使用费合并征收，体现保护耕地的目的；土地保有税是对持有建设用地者的征税，基于土地的不可再生性和随着经济发展必然升值的情况，可由中立的土地评估机构公布一个地区一定时期的土地价格，税务部门根据地价上涨的情形对土地持有者征收一定比例的土地保有税；土地交易税是对建设用地的交易行为征税，既让地方政府可以获得稳定的税源，也有利于土地转向最有价值的使用。（2）在土地财产税改革探索阶段，尽快出台土地出让金纳入地方预算管理实施办法，并明确土地出让金由地方使用，中央不参与其利益分配。中央可明确规定，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，有利于这笔资金的规范有效使用。但是，在操作上要注意以下两点：一是，预算资金管理是年初进行预算，年终审核，而土地出让金是政府出让土地所得，它是一种政府垄断下的市场行为，当年计划出让多少土地可以由有关机构控制，但出让金多少则受市场左右，土地出让金如何纳入地方预算管理要有具体实施细则。二是，中央在土地出让金预算管理的规定中，应规范和提高土地出让金的使用效率，决不可成为主管部门在摸清地方家底后分配地方土地收入的契机。
7.尝试工业用地和农民宅基地进入市场，让农民分享工业化、城市化成果。（1）尝试政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场。建议政府放弃对工业用地的垄断供应，让农民集体土地直接进入工业用地市场，这样，一方面可以减轻政府的财政压力，另一方面有利于农民分享土地级差收益，使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的使用。广东省政府积极推行以农民集体建设用地直接进入市场的做法，值得推广。（2）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（3）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。
（二）重点开发区的土地政策
1.逐步加大市场在土地资源配置中的作用，警惕和防范政府经营土地风险。（1）改变建设用地指标过于集中于大城市的局面。在重点开发区，政府在建设用地上行政配置资源的色彩浓，对经济发展的负面影响大。在一些省份，2/3以上的建设用地指标被集中使用于省会城市和少数几个中等城市，不利于区域协调发展，应该予以改变。（2）在重点开发区，地方政府也借鉴优化开发区的做法，实行政府土地储备和独家经营土地，但是，由于经济发展尤其是房地产市场发育不足，土地出让收益不理想，政府经营土地并非一本万利，应减少政府独家供应土地的局面，禁止政府将增量土地放入土地储备。（3）在重点开发区，基础设施用地比重过高，带来供地结构的不合理，也影响土地收益，应当予以改变。
2.尝试工业用地直接进入市场，维持我国制造业的全球优势。审慎评估政府垄断工业用地“招、拍、挂”对我国工业化的影响，让农民集体土地直接进入市场。工业用地“招、拍、挂”出让政策的出台，可以在一定程度上遏制地方政府压低地价招商引资行为，但也会提高重点开发区的工业用地的成本。我国现在正处在工业化的关键阶段，农业劳动力的转移和工业向重点开发区转移，都有赖工业化继续保持一定增长速度。优化开发区的经验表明，在符合规划和用途管制的前提下，农民直接将集体建设用地以出租、出让、转让等形式供应给企业，既大大降低了企业的用地成本，又保证了农民可以长期分享土地增值收益，地方政府可以获得企业税收和土地使用费。推广地方农民集体建设用地直接进入市场的做法，有利于大量中小企业到广大重点开发区域落户，促进制造业向重点开发区域的转移，继续保持我国制造业在全球的竞争优势。
3.维持工业化、城市化进程中集体和国有土地的“同地、同价、同权”。（1）城市化进程中的土地国有化趋势应该有所遏制。在法律有待修改的情况下，要用好土地利用总体规划和城市建设规划这个龙头。规划就是法律，一切用地以规划为蓝本，不能突破规划，也不能利用政府权力随意修改规划。防止地方利用村改居、市改区、区域调整、城市化改制等所谓创新，变相大面积圈占农地。（2）在制度上确保建设用地两种所有制的长期并存。我国宪法确立的土地国有制和集体土地所有制的并存，有利于维护我们这样一个农业人口大国的长期稳定。但是，由于现行有关法律造成城市化的同时土地就必须国有化的现实格局，建议在宪法中可考虑修改以城乡分割来划分两种土地所有制的提法。不仅要赋予农民农地农用时的长期而有保障的土地使用权，而且要赋予农民在农地转为建设用地时的土地使用权、收益权和转让权。（3）给被征地村留一定比例的经济发展用地，由村集体经济组织建造标准厂房、铺面等，用于出租，租金收益以股份形式在村民中分配。实践证明，村留用地既有利于村级经济壮大，在农村公共财政缺位的情况下，土地出租收入成为农村公共品提供的重要来源，而且土地分红也成为发达地区农民分享土地级差收益的重要途径。建议中央出台专门的政策，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等作出具体规定。（4）保护农民利用宅基地出租房屋获取收入的权利。在城市化进程中，农民受益最大的一块是利用宅基地盖房，获取出租收入。鉴于现行法律中对宅基地的权属没有明确规定，出现政府侵占农民宅基地或农民在现有宅基地上超规定盖房的双重局面，因此，必须在法律上明确宅基地为农民财产的同时，对宅基地的申请、使用与出租等作出明文规定。尤其防止一些地方以旧村改造和新农村建设为名，侵犯农民宅基地权利。
4.尽快制定规范集体建设用地流转的法律，结束集体建设用地大量非法流转的局面。（1）应在符合规划的前提下，集体土地应与国有土地一样，可以出租，出让，转让，抵押；可以获得与国有土地具有同等权利的《集体土地使用权证》；农民可以获得土地流转的绝大部分收益；集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得。（2）所有非农建设用地的安排必须符合土地利用总体规划，农用地转非农建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，依法进行土地登记，办理转用手续，取得转用证书。（3）要对所辖地域的非农建设用地作一次认真普查，制定出补办转用手续的最后期限和罚则，使所有非农建设用地必须依法取得，禁止私下流转的土地黑市；建立集体建设用地使用权交易市场。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，依市场原则将集体建设用地使用权进入市场进行交易，这一过程不改变集体土地所有权性质，任何建设用地使用者都可根据市场公平交易的原则，与集体土地所有者或建设用地使用者进行等价交换。土地使用权价格应该是市场价格。(4)加强集体土地收入的管理，确保农民成为土地流转收益的主要获得者。在土地产权上，严格界定集体经济组织和农民在土地权利，在流转收益分配上的关系，要加强对集体经济组织土地收益资金的管理，将土地流转收益最大程度地运用于农民的社会保障，以保障农民的长远生计。
5.进行功能区内城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。（1）由城市建设用地区域向对口农村建设用地减少区域支付土地复垦费用。（2）在建设用地挂钩过程中，城市区域要留一定比例的建设用地给原腾出建设用地的农村区域，作为工业和城市发展用地。（3）城市区域应腾出建设用地吸纳一定比例的人口进城，这部分进城农民享受与城市市民同等的公共服务。（4）对于整理出的闲置建设用地，可以不占用年度建设用地指标。
6.以主体功能区的范围界定耕地占补平衡，逐步实行功能区域之间的耕地保护与补偿机制。（1）在划定功能区之后，为了协调区域内的经济发展，可以考虑改变目前以省为单位实行耕地占补平衡的办法，改为以功能区域为单位，实行耕地占补平衡。（2）建立农田保护的地区补偿机制。鉴于区域之间以及同一地区不同县市之间发展工业化、城市化程度的差异，它们占用基本农田的量也不一样，各地可以通过县内、地区内、省内基本农田指标的置换，解决经济发展用地与基本农田保护平衡。（3）随着经济发展，跨省耕地动态总量平衡将不可避免，建议出台功能区域之间就基本农田指标异地置换的原则、方式和补偿机制等出台有关政策，这样既可以解决工业化、城市化快速发展地区的用地需求，又有利于基本农田保护面积大的地区获得一定的货币补偿。
（三）限制开发区的土地政策
1.建立生态保护的财政和地区补偿机制。（1）国家财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。（2）继续维持10-15年的退耕还林补偿政策。这一政策在其他区域可以停止，但是对于限制开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。（3）国家出台政策，建立发达地区向限制开发区域的环境补偿办法。
2.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的“公地悲剧”问题，解决草场界定中的技术和产权问题。
3.对于资源性利用的产业发展予以土地政策的支持。限制开发区不可能完全脱离工业化进程，带来当地人口致富，应该支持当地资源性产业的发展。在建设用地指标上，改变完全集中于大中城市的格局，对于限制开发区内一些县发展资源性产业给予一定的土地指标。
（四）禁止开发区的土地政策
1.建立生态保护的财政补偿机制。由于本区域主要是国家森林公园或自然保护区，资源的保护具有国家公共品的特性，因此，必须建立限制开发区域的土地和资源保护的受益主体已经超越本地区人口，因此，必须由中央财政专门设立生态保护基金，作为对限制开发区域保护环境的补偿。
2.继续执行退耕还林和生态修复补偿政策。前些年实施的退耕还林还草政策，对于禁止开发区的生态恢复起到了十分积极的作用，考虑到这些地区的生态正处于修复期，当地农民还没有经济能力承担后续功能，继续10-15年的中央财政支持相当关键，因此，这一政策对于禁止开发区域必须继续，这对于生态修复将起到十分有效的作用。不仅如此，在实施主体功能区以后，由于禁止开发区主要承担生态功能，中央财政应对本区域生态修复以后的维护设立专门资金。
3.加大政策性移民力度，让禁止区域人口分享工业化城市化成果。禁止开发区域多为生态脆弱区域，资源的承载力不堪重负是环境恶化的主要原因。国家应和优化开发区域及重点开发区域协同，做好政策性移民工作，让限制性区域的人口分享工业化和城市化的好处，尤其是分享土地级差收益带来的好处。（1）由禁止开发区域政府与优化和重点开发区域政府联手，建立政策性移民专区，输入区和输出区政府联合组织管理区，在土地、就业、教育、社会政策等方面形成特殊政策，利于移民长期安置；（2）输入区和输出区建立建设用地指标交易平台，输入区给予输出区土地收益补偿。
4.加大林权、草场权属改革，增大当地人口从林业、草业中的获利。禁止开发区域不仅要进行生态的修复，还要增加生态保护的效益，关键是改变在林、草方面只重保护、忽视效益的思路，应建立从保护中增加收益的制度安排。（1）改革森林采伐制度，提高林业经济效益；（2）林地权属的长期化；（3）解决草场的公地悲剧问题，解决草场界定中的技术和产权问题。
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【关键词】项目管理；弊端；建议
前言
目前，我国政府投资工程基本上是延续计划经济时期的管理模式。在这种模式下，许多政府投资的工程项目，投资与建设、使用、管理混为一体。各级政府直接组织工程项目建设，自己监管自己，既当裁判员又当运动员，造成了越位。同时由使用单位组建临时基建班子，在越位的同时又存在着缺位。临时班子往往对基建程序和相关法律法规不够了解，缺乏工程建设专业知识和项目管理经验，无法制订合理的管理制度和完善的管理方法，致使建设任务难以完成，责任难以落实，经验难以积累。在这种方式下，行政权力直接介入工程项目实施，相互之间缺乏有效的监督，极易造成决策失误或监督失效、失灵。建设单位往往从部门利益出发，争项目、争资金，千方百计扩大投资规模，导致超规模、超预算，造成社会资源的极大浪费，更导致项目投资效益低下，形成投资黑洞，严重影响工程质量，并滋生腐败。进行相关工程项目管理体制改革势在必行。
1 目前我国政府投资工程管理的基本状况
改革开放以来,多元化投资主体的格局逐步形成。工程管理方式也出现了多种形式。目前,全国各地对政府投资工程的主要管理方式有以下几种
（1）项目法人型。按照国家计委计建设，经营性建设项目必须组建项目法人,项目法人为依法设立的独立性机构,对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值、增值,实行全过程负责。
（2）工程指挥部型。该机构一般临时从政府有关部门抽调人员组成,负责人通常为政府部门的主管领导,当工程项目完成后,即宣布解散。
（3）基建处型。各个行政部门(如教育、文化、卫生、体育)以及一些工程项目较多的单位均设有基建处,在这种模式下,具体项目的实施一般由后者进行,前者主要是进行常规性的行政性管理。
（4）专业机构型。这是最近几年随着改革的不断深化,我国各省市、地区通过探索而出现的对政府投资工程的新型的管理方式,按管理机构的性质分,有政府机关型、事业单位型、企业型。
2 政府项目投资管理的弊端
2.1 为加快项目建设，政府投资管理部门放宽管理
部分审批机关对于前期及各个阶段工作未给予充分重视，部分项目未进行可行性研究，或者可研未经评估论证就直接批复立项，或初步设计工作不够细致，深度不够，出现漏项、缺项、设计不合理等问题，造成后期更多，影响了项目工期和整体运行效果；部分项目存在程序倒置的现象；出现建设规模调整，未能严格按照要求及时上报审批建设规模和投资调整，造成“三超”现象；部分项目未按照要求公开招标或者违反规定分解招标造成部分工程细项遗漏；开工前必须完成的手续未办理；监理、代建单位现场管理经验不足；不及时办理项目竣工验收及财务决算工作等。
2.2 征地拆迁成本不断提高
2010 年12 月国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见，要求补偿金不低于市场价，实际上目前不少地区拆迁项目的补偿金远高于相关法律、法规的标准。各别地方政府在征地拆迁上为追求时间效益，在拆迁过程中往往出现以金钱换时间、花钱买效率的现象，从而导致拆迁成本居高不下。
2.3 政府投资项目缺少系统的管理模式
同时，政府投资项目接受发改委、财政、审计、建设、监察、纪委等多头监管，权责划分不明确，缺乏对项目全过程、全方位的监管，难以对投资实施有效的控制。虽然国家先后在项目法人责任制、代建制、监理制、招标投标制和合同制等方面进行了积极的探索和实践，但建设项目管理的专业化程度还相当低。
2.4 项目全过程的投资管理缺少合格的专业人才
项目投资管理是专业性、技术性要求很高的工作，不仅要通晓法律知识，还要熟知工程项目的运作规律和工程经济知识。目前我国相当部分投资管理人员存在明显不足。
3 改进和完善项目管理的建议
3.1 严把设计关，强化并完善设计赔偿保险制度
设计是工程管理的源头。设计的深度、精度对工程的成功至关重要，也是工程建设过程中防止中标人工程变更的重要环节。工程实际中经常会出现更改设计、追加投资的问题。一个重要原因就是施工图的质量和设计深度不够，造成工程造价不断上升。目前，各地设计院层次不一，设计人员的技术水平也良莠不齐，有些设计人员责任心不强，表现为设计图纸错、漏、碰、缺非常严重；有些设计院任务重、人手紧，设计图纸就像应付差事，只设计不检查，各专业不碰头，其内部校对、审核、审定制度形同虚设，以至于造成图纸错误百出，应该通过强化、完善设计赔偿制度和保险制度来强化执业责任，即通过明确责任和赔偿条款，要求设计单位对设计成果的质量负责，对由于重大设计失误造成工程造价变更，应承担相关责任和相应赔偿责任。
可选聘一些经验丰富、有责任心的专业技术人员，按专业分组，负责各专业图纸的审核校验。对每一份图纸进行严格审查，消除图纸中的错、漏、碰、缺，严格把关新产品、新工艺及独一无二产品的使用；要审核图纸的设计内容是否符合设计规范和施工验收规程的规定，设计方案能否施工，使用的新材料和特殊材料的规格、品种能否满足实际要求等等。
3.2 完善施工企业信用评价体系
一些施工企业常有拖延工期、克扣或拖欠工人工资、挪用安全技术措施费等损害工程质量和工人利益的行为，甚至偷工减料造成工程质量事故，给建设单位造成无法挽回的损失。一些施工单位缺乏专业、科学的报价机制，对预期的施工难度和工程复杂性等估计不足，盲目压价，使报价远低于成本，以至于中标后根本无法完成任务，甚至工程建设到一半退场，导致建设单位重新招标承包商，严重影响工程进度，给双方都造成巨大损失。一些管理不规范、管理成本较低、不太正规的企业，为拿到承建项目，不惜竞相压价，甚至亏本经营，严重扰乱建筑市场秩序。建筑市场的围标串标、转包挂靠等屡禁不止。
一个好的施工单位有较高的项目管理经验、管理水平、技术水平和管理团队，将给项目的成功带来很大的保证。针对建筑市场发育不完善，政府监管不到位的问题，建议应继续通过加快行业市场化改革进程，完善建筑法规，培育信用体系，通过逐步建立和完善各项改革措施，创造依法者生、违法者亡的市场环境，培育、完善社会信用体系，体现诚实信用获得价值和失信违约必付代价，以此营造相互信任和恪守信约的执业氛围。
3.3 完善监理企业的信用评价体系
由于目前监理单位良
莠不齐，监理人员水平高低不一，仅靠监理单位预选名录还无法真正约束监理单位，且监理人员流动性较大，即使约束了单位，也难以约束个人。因此目前深圳市建筑工务署正在与相关部门沟通，建议政府在完善监理企业信用制度和评价体系的基础上，完善监理工程师个人的执业履约情况，此履约评价以工程管理中容易出现的问题作为评价细则，比如监理工程师管理水平、技术水平、协调能力、工作质量，是否存在失职渎职行为等等，并建立相应奖罚措施。相应评价信息公开并方便查询，以加大对监理人员的执业约束。
3.4 成立质量检查小组，把关工程施工质量
工程质量是百年大计，必须坚持质量第一，确保万无一失。除了通过监理单位来加强工程质量监控外，工务署还通过项目组各专业技术人员来把控工程质量。同时聘请知名的退休老专家、监理公司总工等技术人才组成质量检查小组，制定质量检查细则，使质量检查常态化并为此建立长效机制。
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论文关键词 商品房 预售 消费者 权益
一、商品房预售制度概况
关于房屋预售之条件,我国《城市房地产管理法》第44条已有明确详细之规定。其一,已交付全部土地的使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权也必须未经抵押。对此而言,是基于我国的基本土地制度,即私主体{公民或法人}并无土地之所有权,惟有土地使用权之用益物权。其二,持有建设工程规划许可证,房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。其三,按提供预售的商品房计算,房产开发商投资开发建设的资金应达到工程建设总投入的四分之一以上,并已经确定施工进度和完成交付之期限。此项规定之意义在于敦促房开商尽快完成工程建设,以实现土地利用价值以及消费者之消费目的。其四,业已和金融机构签订预售款监管协议。此为必不可少之实质要件,只有契约的约束,才能在房开商和消费者之间形成一种特殊关系,在不动产并未完成之前形成约束力。豍最后,已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,还应当同时取得向境外销售的批准文件。这是房屋预售之形式要件,我国物权变动才债权形式主义,惟已办理登记之公示,不动产所有权之变动不可称之已发生。
在房屋预售的特征方面,有以下几点值得注意。首先,房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在契约中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力之根据。其次,房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交易尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
二、房屋预售制度对消费者权益之影响
(一)房屋预售流弊甚多目前“国五条”打房重拳已祭出有日,各地纷纷颁布自己的实施细则,而究其房产市场缘何持续过热,商品房预售制度自应是重要推手。在房屋预售制度之下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。竖所以开发商所谓“期房价格低”只是假象,实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,因为在房价上涨过程中,在买涨不买跌的心理推动下,人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险:风险转嫁给消费者和银行;通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺,借机囤积抬高价格;逐步提高房价慢慢卖,造成期房价格低的幻觉等。
(二)消费者购买预售房的法律风险鉴于房屋预售合同双方显然在经济状况和信息咨询方面处于不对等的地位,而相关职能部门的管理并不完全配套,在具体执行过程中也难免会受到利益等诸多不可控因素之影响。另一方面,购房者显然缺乏相应的认知能力和辨别能力。这就使得房地产开发商的“道德风险”大量存在,消费者则无可避免地成为承受风险更大的一方。这些风险主要有如下几个方面:
1.开发商的销售资格瑕疵房开商隐匿其并无开发资质或无商品房预售许可证,而径行销售期房。购房前必须要检验开发商的“五证”,其中包含:土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、商品房销(预)售许可证。这些证书就是用来证明开发商、销售商资格的关键凭据。若不能提供以上证件,预购人完全有理由质疑其身份的合法性问题,有足够理由拒绝其提出的所有要求。大体来说,此等开发商本身资质就不是太好,诚信度十分缺失,如此一来一旦预购人已履行了房款价金债务,通常情况下难以取得预定房屋之所有权。而在合同被法院宣告为无效时,更是只能请求返还本金及同期银行贷款利息而已(至于缔约上过失责任,则另当别论)。而尤为重要之处的在于,购房人在法院作出判决之前,恶意欺骗的房开商极有可能早已携款潜逃或者以将房款“釜底抽薪”,于是即便判决书上白纸黑字,其宣告的权利也绝无实现之可能性。豏购房人仍务必须留心的是,以上证书中所列的项目名称、单位名称、建筑面积是否有出入,有无和消费者订定预售合同之时的名称相同。若非如此,我们极有上当受骗之虞,蒙受经济损害,甚至于要承担更为严苛的法律责任。概言之,作为善意购房者,我们有必要尽到合理的注意义务。
2.动产本身合法性瑕疵除了房开商有可能隐匿资质,其所售之不动产本身的合法性问题,也不可大意。在急于售房套现之利益心驱使之下,一部分并不合法的不动产常常被房开商拿来预售,以至于预购人购房后不能正常取得不动产之所有权的情形屡见不鲜。故而消费者在购买此类不动产时更应尤其留意以下风险。首先,放开企业在集体土地上建设的不动产,《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规有明确规定,严禁在集体土地之上进行商品房的开发建设和销售经营,集体土地也只能在征收为国有土地之后,通过出让方式开发商投标竞标得到建设用地使用权之后,方可在此土地之上进行商品房开发建设。是故,若知道此预售不动产所用土地性质是集体土地,消费者切勿与房开商签订预售合同。其次,有些房产开发商纯粹投机炒房,并无房开企业之法人资格。惟有其具备企业法人资质,获得有关国家 机关的许可取得营业执照,才能进行不动产的开发建设和销售经营。而那些并无房产开发资格者建设的房屋,由于并未土地管理部门登记备案,其预售之房屋将来很可能无法办理不动产权属证书,消费者购买此类房产之风险,自不恃言。
3.宣传广告之瑕疵关于商品房销售广告之法律效力,应作如下理解。商品房广告乃房开商向消费者“自我推荐”的一种方式,其法律地位可视同向消费者发出之要约邀请,于情于理都实为难以将其视作承诺,因此房开商并非因发送此类宣传广告单而就当然要受其内容之约束。由于开发商为了市场竞争和尽快吸引消费者之购房兴趣,而早日销售房产以保障资金循环,于加快施工进度及早使得土地物尽其而言,也自有其正面作用。因此在不违背公序良俗和诚实信用之基本原则的情况下,对所售物业进行适当宣传是完全合情合理的。丰购房者若对其宣传要约邀请有足够兴趣,就应该再与销售方进行实质性磋商,就其广告单上所宣传物业之实质性条款达成合意,然后订立正式的商品房预售合同。
4.单方面变更设计方案此乃期房和现房的根本区别所致,由于预售之不动产标的在消费者订立合同时尚非存在,因此就极有可能出现将来交付的房屋和预售合同中约定的设计方案不同的情形。开发商此种做法实际上已构成根本违约,但现实中房开商提供给购房者的定型化合同(格式合同)在违约责任方面通常对消费者并不有利,如仅规定开发商返还已支付房款价金及利息。因此购房者在因房开商单方面变更房屋设计而解除商品房预售合同时,往往已经丧失了选择其他房屋的机会,或者要面对房产市场已经价格大涨的窘境,是故在这种履行利益之外的信赖利益之损失很难在预售合同中找到救济手段,损害赔偿的请求权基础不甚明了。
5.预售中的定金风险定金乃保证合同目的之实现的很好的担保手段,但在实务中也往往成为纠纷之所在。如在消费者交付了定金之后,却由于某种原因无法申请到银行的贷款,某些开发商往往就会从中作梗,仅退还已付购房款而不退还定金,但此种手法其实毫无法律依据。理由在于,实在无法期望所有预购房者都能顺利申请到银行的按揭贷款。为预先防范此类纠纷,购房者在与开发商的预售合同中应作如下约定:倘若非因购房者一方的原因无法申请到银行按揭贷款时,应返还已付购房款和定金。之于是否应当合理扣除少许手续费,自有商议的余地。
三、行政机关对于商品房预售中的消费者之保护
鉴于房开商和消费者之间的“信息不对称”和房开商在利益面前的巨大“道德风险”这就使得房屋预售方面的法律漏洞更有可能被房开商一方所利用。因此,政府加大对房地产市场的干预力度势在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜,普通消费者也应增强保护意识,这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
第一,过立法对房地产开发公司的成立资格和条件进行严格把关,尽可能保证房开商资产雄厚、信誉良好。并通过市场杠杆和行政行为维护不动产开发市场环境之规范、秩序之稳定,极力将资信不良的房地产开发商“拒之门外”。
