国有土地征收补偿评估办法范文

导语：如何才能写好一篇国有土地征收补偿评估办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、关于原地还房的问题

《征收条例》第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应该提供改建地段或者就近地段的房屋。该项目产权调换房屋位于该征收范围内。

二、关于选择产权调换补偿，可否选择两套产权调换房的问题

《征收条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但能否选择两套房，视被征收房屋产权调换房源面积而定。

三、关于共同产权人能否分别补偿的问题

根据《征收条例》、《国有土地上房屋征收补偿办法（暂行）》渝办发〔〕123号、《市区人民政府关于印发区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（府发〔〕7号）等相关文件实施补偿。规定国有土地上房屋征收补偿以产权户为单位。

四、关于补偿标准及补偿方式的问题

按《市区人民政府关于印发区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（府发〔〕7号）文件及《市区关于药市街旧城改造项目房屋征收补偿方案》执行。

该项目征收严格按照《征收条例》及相关配套文件规定实施，即选择产权调换或货币补偿方式由被征收人自愿选择。

五、关于评估价格的问题

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔〕77号文件）第四条规定确定的房地产评估机构。评估机构对被征收房屋和产权调换房屋评估的价格是严格按照《市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》的要求执行的，如对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

六、关于住房保障的问题

按照《市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔〕123号）第二十六条规定，以产权户为单位，家庭实际居住且在他处无住宅的，按本办法第二十五条规定实施补足后，家庭人口在2人及以下，被征收房屋建筑面积不足30平方米，按建筑面积30平方米给予补偿；家庭人口在3人及以上，住房建筑面积不足45平方米，按建筑面积45平方米给予补偿。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

七、关于为什么只补房价不补地价的问题

根据《市国有土地上房屋征收评估鉴定办法（试行）》的规定，房地产价格评估机构对被征收房屋的补偿价格系被征收房屋的房地产价格，既包含房屋价值也包含了土地价值。

八、关于选择货币补偿能否享受临时安置补助费用的问题

根据《区国有土地上房屋征收补偿费额标准》规定，被征收人选择货币补偿的，由征收实施单位以评估价格按被征收房屋建筑面积计算货币补偿金额，一次性对被征收人进行货币补偿后，不再享受临时安置补助费。

九、关于装饰装修补偿的问题

根据《区国有土地上房屋征收补偿费额标准》规定，对房屋装饰装修程度相对应的补偿标准有明确的表述：简易装修标准为200元/平方米；中装修标准为300/平方米；精装修标准为400/平方米。

十、关于安置房屋户型的问题

产权调换房屋的平面图及户型设计应符合《市城市规划条例》的规定，该图包括房屋所处的位置、朝向、结构、面积等信息，将在具体签订征收补偿协议时公示，供你们选择。

十一、关于能否委托他人签订补偿协议的问题

根据相关法律规定，需要委托他人签订相关手续的，需出示委托书，并经公证处公正，或出具相关能够证明是本人意愿委托他人代为办理的材料。

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【关键词】房屋征收；补偿标准；分析

0.引言

我国土地实行的是社会主义公有制管理，土地归国家和集体所有，存在土地所有权和土地使用权分离的问题，进而造就了房屋征收这一特有的制度。根据土地所有人和房屋占用范围的不同，这一制度包括国有土地上房屋征收制度和集体土地上房屋征收制度两种[1]。随着我国城市化的不断扩张，城市中可以利用的土地日趋饱和，政府部门可以回收利用的国有土地也越来越少，城市的范围逐渐向农村扩张，随之出现了大量集体土地上房屋征收行为。但目前我国的集体土地上房屋征收中还存在法律不健全、补偿混乱等问题，征收过程中的矛盾和冲突日益突出，农民的损失十分惨重。加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。

1.集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素

集体土地上房屋征收补偿标准是房屋征收补偿中的重要组成部分，它和征收补偿原则、补偿范围和补偿方式等都有一定的关系。从宏观角度来看，集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素主要有以下几个方面。

1.1征收补偿原则的影响

土地征收是为了满足国家公共利益的需求，强制性取得被征收者土地房屋所有权的行为[2]。征收过程中被征收者丧失了不动产的所有权，因而承担了比普通民众更大的负担，也为公共利益做出了很大的牺牲。为了保障被征收者和普通民众之间的平衡，必须给予被征收者一定的补偿。分析各国和地区立法的不同，征收补偿原则可以大致分为：完全性补偿、适当性补偿和公平补偿三类。我国现有的立法中还没有对征收补偿原则做出统一的规定，《宪法》中虽然肯定了征收补偿的作用，但并没有明确规定征收补偿的原则，导致很多地方出现了征收补偿原则不统一，实际使用混乱等情况。

1.2征收补偿范围的影响

很多国家和地区对征收补偿范围的规定比较宽泛，例如美国的不动产征收范围不仅包括不动产本身，还包括不动产的附加产物和与地产相关的无形资产等。我国国有土地上房屋征收补偿范围中包括了房屋价值、搬迁损失和临时安置补偿这三个方面，可以说是立法上的一大进步。但是该立法中对土地使用权和划拨土地使用权这两者没有进行区别划分，很多学者对此存在争议。部分学者认为，集体土地上房屋征收应该有别于国有土地上房屋征收，对集体建设中的土地使用权区别对待，如果可以无偿获得集体建设用地的使用权，对土地使用权的终止不需要进行补偿，反之，就需要增加土地征收补偿的金额。但笔者认为，不论集体建设用地的获取是有偿还是无偿，都是用易物权的行为，征收作为剥夺他人财产权的行为，应该给予相应的赔偿，并纳入征收补偿的范围中。

1.3征收补偿办法的影响

我国的土地征收补偿主要以多种费用的形式体现，其中征地的补偿包括土地补偿、临时安置补助和农作物补偿等。集体土地上房屋征收补偿管理办法主要由各级政府规定，农村地区和城市远郊一般采用迁建安置的方式，进行宅基地建房，按照房屋拆迁成本进行补偿，宅基地征收按照当地规定的征收标准。城乡结合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通过实物和货币补偿，由政府提供安置房或者被拆迁者自行购房。

2.集体土地上房屋征收补偿标准的确定方法

2.1房屋价值补偿标准的确定

集体土地上房屋征收中的非住宅房屋，集体建设中的土地使用权具有一定的限制流转性，很难评估它自身的价值。可以采用区分是否搬迁重建的方法确定补偿标准，需要搬迁重建的非住宅房屋，应该聘请相关专家进行重置成本评估，以确定合理的补偿标准。对于提供土地重建安置的征收补偿，应该由资深房地产评估机构进行房屋价值评估，评估中去除土地使用权价值的补偿。

2.2临时安置和拆迁补偿标准的确定

相关法律规定，只有在征收房屋的情况下被征收者才能得到搬迁补偿；只有在符合产权调用补偿方式的基础上，被征收者用于产权调换的房屋在征收时无法按期交付时才能获得临时安置补偿。但是相关法律中对于搬迁和临时安置的具体补偿标准还没有做出明确规定。笔者认为，搬迁费和临时安置费在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方评估机构并不经济。对此征收者和被征收者可以协商解决，如果协商不成可以聘请专业搬家公司进行搬迁，并由征收方提供周转房作为补偿。

2.3停业停产补偿标准的确定

停业停产补偿是指被征收者由于房产被征收，无法正常开展业务导致的损失，这种补偿和被征房屋属于集体土地或者国有土地没有直接关系。集体土地上房屋和国有土地上房屋的停业停产补偿标准可以一致[3]。停业停产损失包括两方面的内容，第一是由于停业停产导致被征收者失去了获取利润的机会，第二是征收过程中产生的费用，如仪器、设备和商品搬迁费用，以及停产期间员工的福利、工资等。补偿标准应该对相关的利润损失和必要的费用补偿进行分别设定，做出停产停业效益评估的指导性规定，避免政府由于执行不当损害了被征收者的合法权益。

3.结语

加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。国家应该针对集体土地上房屋征收中出现的问题，加强对相关立法的关注和重视。建立有法可依、公平公正的土地补偿操作机制，促进国家、集体和农民三方的利益达到平衡状态。

参考文献

[1]王达.征收补偿决定及其合法性审查[J].中国房地产，2011（21）.

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【关键词】城市房屋征收行政补偿 征收 补偿制度

一、城市房屋征收补偿的内容

城市房屋征收补偿是政府以公共利益的需要为出发点，取得国有土地上法人、其他组织及个人的房地产所有权，并用国家财政针对被征收人的合法权益损失给予公平补偿的行政行为。城市房屋征收补偿的特征为政府是实施房屋征收补偿的主体，城市房屋征收补偿须遵守正当的程序。城市房屋征收征收以补偿作为前提条件和核心要件，补偿构成城市房屋征收必要条件。征收人基于公共利益的需要对被征收人的房地产进行征收，被征收人做出让步。

二、当前我国城市房屋征收补偿制度的主要问题

（一）受偿主体不全

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿"。由此规定可知，在我国目前的城市房屋征收补偿制度中，受偿主体仅是被征收房屋的所有权人，而被征收房屋的承租人则被排除在补偿主体之外。笔者认为这样的规定忽略了被征收房屋的承租人的权益。因此，在城市房屋征收补偿的过程中，不应忽略承租人的权益，应当给其适当的补偿，否则有违公平的原则。

（二）补偿范围过窄

城市房屋征收补偿的范围与被征收人的利益息息相关，直接影响到被征收人损失的合法利益受到保护的程度。然而，我国相比较国外先进国家这方面的立法却不尽合理，拆迁补偿范围狭窄，忽视潜在利益补偿。人们在选择购买房屋时，往往是综合考虑了其地理位置、周边环境、生活氛围等等因素，这都关系到工作、入学、购物、看病等的便利。但是政府在进行征收补偿时不会考虑到这些因素，也不会为这些进行补偿。居民在进行搬迁时，通常要耗费大量的时间与精力，会让他们的潜在利益受到损失。

（三）补偿标准过低

征收补偿标准是确定对被征收一方进行补偿数额的依据，这关系到被征收人合法利益能否得到充分的保障，它是确定补偿项目在多大限度上得到补偿的重要前提。我国也就补偿标准做出了一些规定，新《条例》第十九条规定：由具有相应资质的房地产价格评估机构来评估征收房屋的价值，并且须按房屋征收评估办法来确定。但这些规定只具有指导性，没有具体的实施办法，地方在实际操作中不免流于形式，也得不到严格的实施。

（四）补偿程序不公开公正

第一，房地产价格评估机构在对被征收房屋的价值进行评估时，没有公开的听证程序，也就是说评估的过程是不公开的，在这种制度下，就难免会出现征收人与房地产价格评估机构相互串通勾结的情况，从而损害被征收人的合法权益。第二，补偿金的发放程序存在着渠道不畅、监管不严的现象，导致补偿金被层层克扣，贪污现象严重，即使是低廉的补偿，被征收人也往往难以及时得到充分的补偿。第三，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行"。

三、对我国城市房屋征收补偿制度改进建议

（一））受偿主体应增加承租人

我国新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅明确了房屋所有权人是房屋征收的受偿主体，这在法律制度的设计上排除了房屋承租人的受偿权利，使其利益难以得到有效的保护。这样的制度架构与国情不符，也不利于有效化解矛盾，因此，笔者建议对我国城市房屋征收的受偿主体进行立法完善，把承租人也纳入到受偿的主体之中。

（二）扩大征收补偿的范围

首先要确立补偿原则。我国应该彻底废止先前的适当补偿原则，而采取完全补偿兼公平补偿原则。因为在完全补偿原则下，不仅需要对征收财产进行补偿，还需要对拆迁过程中造成的一切损失给予补偿，包括营业损失费，搬迁费等。这样能够最大限度的维护被征收人的利益，但是与此同时，又过大的增加了政府的负担，使征收难以正常运行。所以还需要公平原则给以辅助，补偿应该尊重市场规律，以市场价格为依据，公平进行补偿，但考虑到弱势群体的经济现状，可以在补偿过程中给以贫困者较多的补偿。

（三）完善房屋评估制度是提高补偿标准的关键

首先，要把土地使用权的补偿明确纳入到房屋征收补偿的范围之中，这样一来补偿标准会大幅度提高。其次，需要完善房屋评估制度。由征收人与被征收人共同委托具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，被征收人也适当承担一部分评估费用。第二，对同一征收项目可以委托两家或两家以上的房地产价格评估机构进行评估，如果两家评估机构各自得出的评估结果出入很大，则由第三家评估机构进行评估，且以评估结果相近的两个结果作为依这样的做法得出的评估结果才会更加客观与公正。

（四）补偿程序应进一步公开公正

首先，针对房地产价格评估机构在对被征收房屋的价值进行评估时过程不公开的问题，笔者建议在房屋价值评估的过程中，应当建立公开听证制度，征收人与被征收人都应当参与，房地产价格评估机构应当认真听取双方的意见，进而得出客观、公正的评估结果。其次，针对补偿金的发放程序存在着监管不严的现象问题，笔者建议政府应该加强对补偿金的监管，建立严密的监管制度。再次，对于应当完善人民法院强制执行的程序问题。

参考文献：

[1]房绍坤.国有土地上房屋征收的法律问题与对策.中国法学，2012（1）.

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第二条本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上地方人民政府通过依法收回、收购、征收等方式，储存国有土地，以备向社会供应土地的行为。

第三条本办法适用于本省行政区域内的国有土地储备工作。

第四条县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，其所属的土地储备机构具体实施国有土地储备工作。

第五条县（市）以上地方人民政府应当加强对国有土地储备工作的领导，协调解决国有土地储备工作的重大问题。

县（市）以上地方人民政府发展改革、财政、建设、城市规划等行政主管部门按照各自职责，配合国土资源行政主管部门做好国有土地储备工作。

第六条国有土地储备应当制定年度储备计划。年度储备计划由国土资源行政主管部门会同有关部门依据土地利用总体规划、城市总体规划和当地社会经济发展的需要制定，报本级人民政府批准后实施。

第七条下列国有土地，通过无偿收回方式储备：

（一）土地使用权出让合同期届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的国有土地；

（二）依法应当收回的闲置国有土地；

（三）因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地；

（四）经核准报废的公路、铁路机场、矿场等国有土地；

（五）其他按法律、法规规定应无偿收回的国有土地。

第八条下列国有土地，通过有偿收回方式储备：

（一）因公共利益需要使用的国有土地；（二）因实施城市规划进行旧城区改造需要使用的国有土地；

（三）因企业改制、产业结构调整等原因调整出的国有划拨土地；

（四）集体土地因农转非依法转为国有的土地；

（五）其他按法律、法规规定应有偿收回的国有土地。

第九条下列国有土地，通过收购方式储备：（一）以出让方式取得土地使用权，土地使用权人申请政府收购的国有土地；

（二）申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的国有土地；

（三）其他可以依法收购的国有土地。

第十条土地利用总体规划确定的城市范围内的集体土地可以通过依法征收的方式进行储备。

第十一条以收回方式储备国有土地应当遵循下列程序：

（一）拟订方案。以收回方式储备国有土地的，土地储备机构应当拟订国有土地使用权收回方案。其中，以有偿方式收回划拨土地使用权的，应当参照当地征收土地补偿标准，确定补偿数额；以有偿方式收回出让土地使用权的，根据使用土地年限和土地开况，确定补偿数额。以有偿方式收回本办法第八条第四项规定的土地使用权的，按照征收土地补偿标准，确定补偿数额。储备国有土地收回方案涉及省属单位的，该方案应当报省人民政府国土资源行政主管部门确定。

（二）方案审核。土地储备机构应当将国有土地使用权收回方案报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门；国土资源行政主管部门收到收回方案后，应当举行听证，并根据听证会意见对收回方案予以审核。

（三）报经批准。审核同意的国有土地使用权收回方案，由县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报依法有批准权的人民政府批准。

（四）土地使用权收回通知。县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当根据有批准权的人民政府的批准决定，向土地使用权人下达土地使用权收回通知。

（五）补偿费用支付。以有偿方式收回土地使用权的，土地储备机构应当自土地使用权收回通知下达后30日内，将补偿费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议。

（六）注销登记。以无偿方式收回土地使用权的，县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当在下达土地使用权收回通知的同时，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书；以有偿方式收回土地使用权的，县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当在土地储备机构将补偿费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议后，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。

第十二条土地使用权人申请政府收购国有土地使用权的，应当遵循下列程序：（一）收购提出。土地使用权人申请政府收购的，应当持有关资料向土地储备机构提出申请。

（二）权属核查。土地储备机构对申请收购的土地权属、面积、四至范围、用途及地上建筑物和构筑物权属、面积等进行实地调查，并报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门审核。

（三）价格确定。土地储备机构与土地使用权人协商委托具有土地评估资格的评估机构对申请收购的土地使用权价格进行评估，并参照评估价格，协商确定土地使用权收购价格。

（四）方案报批。土地储备机构拟订土地收购方案，报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门批准。

（五）签订合同。收购方案批准后，土地储备机构与土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。

（六）收购费用支付。土地储备机构按照国有土地使用权收购合同约定的金额、期限和方式，向土地使用权人支付土地收购费用。

（七）注销登记。土地使用权人在收到土地收购的定金或者约定费用后15日内，应当依法申请办理土地使用权注销登记手续；逾期不申请办理的，由县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报请本级人民政府同意后，依法办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。

申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的，经县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报本级人民政府同意后，由土地储备机构按照申报价格依法予以收购，并按前款第七项的规定，办理土地使用权注销登记手续。

第十三条以征收方式储备国有土地的，储备程序按照有关土地管理法律、法规的规定办理。

第十四条下列国有土地，由省级人民政府依法予以储备：

（一）中央驻皖单位、省直单位依法使用的国有土地；

（二）跨设区的市的国有土地。

上级人民政府国土资源行政主管部门对下级人民政府未依法收回土地使用权的闲置土地，应当报本级人民政府批准后依法收回，作为本级储备土地。

第十五条储备国有土地所需的资金可以通过财政拨款、储备国有土地抵押贷款等方式筹集。

县（市）以上地方人民政府应当划出不低于土地收益20%的资金，建立土地发展资金，用于土地储备。

储备国有土地资金应当纳入财政专户管理，并接受财政、审计行政主管部门的监督。

第十六条对储备的国有土地，县（市）以上地方人民政府城市规划行政主管部门应当根据城市总体规划，及时编制控制性详细规划，并提出具体地块的规划设计要求；同级人民政府国土资源行政主管部门应当将储备的国有土地位置、面积、用途、规划设计要求以及供地方式定期向社会公告。

第十七条在土地储备期间，经城市规划行政主管部门批准，土地储备机构可以临时利用储备地块，其收益应当上缴同级财政。

土地储备机构临时利用储备地块不得影响市容环境和修建永久性建筑物、构筑物及其他设施。

第十八条土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块供地的前期准备工作。

第十九条国土资源行政主管部门应当建立国有土地储备信息统计制度。土地储备机构每季度应当将储备国有土地的面积、数量、位置、价格、基础建设情况、临时利用情况等信息报国土资源行政主管部门；国土资源行政主管部门应当及时将国有土地储备信息报上一级人民政府国土资源行政主管部门。

第二十条通过收回、收购方式储备国有土地的，土地储备机构应当依法向原土地使用权人支付补偿金或者按照约定支付收购费用；未依法支付补偿金或者未按照约定支付收购费用的，不得注销土地使用权登记，原土地使用权人有权拒绝交付土地。

第二十一条通过收回、收购方式储备国有土地，涉及地上建筑物、构筑物的，对其所有人或者使用人应当按照城市房屋拆迁有关规定依法给予补偿，但补偿数额应当扣除依法不需补偿或者已经补偿的土地使用权价款；建筑物、构筑物所有人或者使用人未获补偿的，不得收回原土地使用权。

第二十二条国土资源行政主管部门工作人员在国有土地储备工作中，、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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关键词：葡萄牙 征收法典 私权保护

2011年1月21日国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了《城市房屋拆迁管理条例》这些法律法规在保证国家获取建设用地、规范土地征收行为、维护被征收人利益等方面发挥了一定的作用，但总体而言，有关征地的法律制度仍不健全，需要进一步完善。本文拟以葡萄牙《征收法典》为参照，结合中国现状，对两国的征地制度进行比较分析，进而寻求中国征地制度的完善的有效方案。

一、葡萄牙征收制度对私权保护的体现

在葡萄牙，征收行为主要受《征收法典》的统一规制。其征收制度遵循法定、正义、平等、比例、平等、公正及诚实信用原则。该法典赋予被征收人的权利主要有以下三种：

（一）索还权

研究索还权是研究葡萄牙征收制度对私权保护的起点。《征收法典》第5条共9款的内容，其主要对索还权的构成要件，行使方式及终止的情况进行了规定。索还权的价值在于有效地维持与保证征收制度的合理性，克服土地征收中可能产生的利益失衡现象，从而保证土地征收的合法性与合理性。

（二） 行政与民事诉权

行政诉权是对行政部门的“公益声明”提起行政诉讼的权利。笔者认为《征收法典》赋予被征收人的司法救济权，是发生争议时进行行政与民事诉讼的基本权利，使公民享有请求国家维护自己的合法权益的权利，体现了法律对被征收人私权的保护，不仅具有程序意义，更具有实体意义。

（三）全部征收权

根据该法典第3条对征收的限制，实际上是征收必要性原则的体现，其目的是将对被征收人的损害减至最低。不仅如此，该条第2款赋予被征收人主张全部征收的权利，它规定：“如果只需要征收不动产的任意部分，在以下任一情况下，被征收财产所有人得申请全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整个不动产所提供的相同舒适；（2）如果剩余部分对被征收人不具有经济价值。”可以看出，这项权利的立法目的是为了保证被征收的不动产物尽其用。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》对私权保护的贯彻

我国目前还没有制定出不动产征收的统一立法，关于不动产征收的规定主要体现在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中。其中《条例》对私权的保护取得了一定的进步，主要有：

第一，明确征收与补偿的相关概念。首先，将公共利益征收与商业开发彻底分开。根据《条例》第一条、第二条的规定，“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”这说明本条例仅适用基于公共利益的征收。根据《条例》第四条，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，这说明政府成为公益性征收和补偿的主体。其次，明确征收补偿范围。根据《条例》第十七条，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。这说明条例明确了征收补偿的范围。第二，被征收人具有补偿选择权。《条例》第二十一条，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”被征收人可以选择货币补偿或置换的方式，体现了对被征收人的私权保护与尊重。第三，政府具有公告、听证的义务。根据《条例》第二章有关征收决定的，其第八条，第十一条，第十三条，说明政府具有征收决定的权力，同时履行公告与听证的义务。第四，司法权的介入。征收争议可以提交司法裁决。根据《条例》第四章对法律责任的规定，主要的特点体现在征收争议提交司法裁决。第三十条、三十一条、三十二、三十三、三十四条规定了征收争执可以提交司法裁决。违法建筑不予补偿，暴力拆迁应被追究刑责。根据《条例》第二十四条，“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”第三十一条，第三十二条都对此做出了明确的规定。第五，强调评估机构的中立性。根据《条例》第十九与第二十条，强调了强调评估机构的中立性。例如第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”

三、两国比较对中国的启示

（一）《条例》对私权保护贯彻之检讨

由以上我国征收中存在诸多问题，我们新《条例》显然比以前有了诸多进步，但相比现实问题的本质，我们的制度还有很多不完善的地方。最为明显的区别是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明确，即为一部私权保障法，最主要的体现在对被征收人权利的赋予上，也就是我们的《征收条例》的立法宗旨并不明确，对私权的保障还不够突出，没有起到很好的对抗征收权的效果。针对这些问题，我们应当制定统一的征收法，明确私权保障的立法宗旨，可以借鉴葡萄牙《征收法典》充分赋予被征收人权利对抗公权力的司法实践。

（二）我国统一征收立法的制定

2011年1月21日国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了《城市房屋拆迁管理条例》。但我们认为，我国现实中的征收问题，不仅出现于城市房屋的征收领域，更为严重的征收问题实际上发生于土地征收领域，而土地征收问题的解决与我国政府当下着力进行的三农问题的解决密切相关，土地征收问题解决不了，三农问题很难得以妥善解决。有鉴于上述认识，我们主张，对于我国征收立法应，制定统一征收法，而非继续沿用现在的分而治之的涣散立法模式。

（三）应区分征收与补偿的原则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条规定：应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。笔者认为，可以借鉴葡萄牙《征收法典》的经验，征收与补偿遵循不同的原则。

（四）司法权的介入

对行政机关的权力控制已成为世界主要国家征收制度中内容之一。根据现代政治学原理,为了提高行政效率以及防止出现权力控制的怪圈，对行政机关的权力控制不能依赖于行政机关内部，而只能依赖于一个外部机构。而该外部机构，我国学者认为应为司法机构。我们发现在葡萄牙征收制度中，征收的本质是保护公民的财产权中实现国家的征收权，而不是为了国家的征收权而过度侵害公民的财产权。葡萄牙的不动产征收的立法，在协调行政机关与被征收人的关系的司法实践中具有较强的可操作性，特别是司法权在征收中公共用益的调查与宣告，所有权转让的宣告以及补偿等方面的控制，并建立良好的程序与制度体系，这些经验与制度值得我们在制定统一征收法时借鉴。

参考文献：

[1]José Osvaldo Gomes, Expropriaes por Utilidade Pública, Lisboa 1997, pp8.

[2] 米万英.澳门征收制度的特色[J].法学,2007(8).

[3] Fernando Alves Correia, As Garantias do Particular na Expropriao por Utilidade Pública, in Boletim da Faculdade de Direito, Universidade de Coimbra, Supplemento XXIII, Coimbra, 1982, pp.354.

[4] 季秀平.论土地征收中的物权保护[J].南京师大学报(社会科学版),2004(1).

[5]文静.期不应强制拆迁[N].京华时报,news.省略/c/2010-01-30/022517016475s.shtml， 2010-07-19.

篇6

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及财政部、国家土地管理局有关文件精神，为进一步加强我省国有土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的征收管理，现就有关事项通知如下，请认真贯彻执行。

    一、土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），既不是剔除补偿费后的余额，也不是级差地租。各地必须将土地交易总额全部上缴财政专户，然后再核算开发成本，实行列收列支的办法。

    二、财政部门是土地出让金的主管机关和征收机关，其他部门不得征收。各市地要取消土地管理部门的过渡户，由土地管理部门代收代缴改为财政部门直接征收，纳入“土地出让金财政专户”核算管理。

    国有土地使用权有偿出让合同签订后，土地管理部门根据土地出让合同，负责填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”；受让单位根据登记单，将土地出让金直接缴入财政部门开设的“土地出让金财政专户”，财政部门开具“土地出让金专用票据”后，土地管理部门方可办理土地登记手续，填发土地使用证。

    三、财政部门要按规定开设“土地出让金财政专户”。土地出让金财政专户是核算土地出让金缴、存、划转的专用帐户。财政部门要认真核算土地开发成本，并及时拨付。月终要将土地出让金净收益缴入国库，不得滞留。同时严格按照财政部文件规定，为土地管理部门提取并核拨一定比例的土地出让业务费。

篇7

【关键词】：房屋 征收 补偿 安置

1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。

一、《征收条例》的六大进步

1、明确界定公共利益的范围

《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。

2、明确征收补偿的基本原则

《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

3、征收主体及实施单位发生变化

《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体， 并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。

4、征收程序的公开透明性和监督性加强

征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。

5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高

由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。

同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。

6、行政强拆被明文取消

《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。

二、实际操作中存在的问题

1、公共利益的认定存在漏洞

征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。

2、征收补偿标准的制定存在矛盾

征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。

3、征收诉讼法律关系存在争议

《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。

三、建议意见

1、完善审查制度，严格征收项目的审批

目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案

国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。

3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航

《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。

终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。

参考文献：

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。

2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）

3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）

4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）

篇8

总理　2011年1月21日

第一章　总则

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。

第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章　征收决定

第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条　被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章　补偿

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条　征收个人住宅，被征收入符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当

向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。

第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章　法律责任

第三十条　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者、、的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇9

《市旧城区土地开发整理试行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

第一条为进一步加大旧城区改建力度，提升城市品位，改善人居条件，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）等规定，结合我市实际，特制定本办法。

第二条本办法所称的旧城区土地开发整理，是指在我市建成区范围内进行旧城区改建所涉及的土地征收、安置、补偿、出让。

第三条旧城区土地开发整理遵循“政府主导、街区实施、统一规划、市场运作、有序开发”的原则，鼓励整居、成片开发整理。

第四条市政府统一组织领导旧城区土地开发整理工作，经济开发区、密水街办、醴泉街办、朝阳街办（以下简称各街区）具体组织实施。市住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、发展和改革局、财政局、土地经营开发管理办公室等部门按照各自工作职责做好相关工作。

第五条各街区应于每年10月底前将下一年度旧城区土地开发整理计划报市政府审核，经审核符合要求的，纳入国民经济和社会发展年度计划和年度土地供应计划。

第六条旧城区土地开发整理计划经市政府批准后，各街区对拟土地开发整理房屋状况、土地权属状况等情况进行调查摸底，编制土地开发整理实施方案。实施方案包括以下内容：

1、项目区域范围、土地概算面积、测绘编制现状图（由国土资源局、规划局提供）；

2、项目区域内需征收房屋的数量、建筑面积和所占土地面积（由街区和规划局、建设局、审计局、监察局提供）；

3、安置房建设的位置、套数、套型面积、设施条件、建设周期、回迁安置周期等附加条件（由街区和规划局、建设局提供）；

4、测算征收安置补偿成本（由街区和规划局、建设局、审计局、监察局提供）；

5、市规划局编制或委托编制的规划策划方案（由规划局提供）。

第七条市规划局设立规划编制研究机构，负责对拟开发整理地块规划策划方案征集、审核，或直接编制规划策划方案。编制经费记入土地储备成本。

第八条市政府组织市住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、财政局、监察局、土地经营开发管理办公室等部门和相关街区，对街区拟定的实施方案进行核查、会审。

第九条实施方案经市政府组织有关部门、街区会审无异议后予以公示，广泛征求公众意见。

第十条市政府委托政法部门对拟土地开发整理项目进行社会风险评估，涉及被搬迁人数较多的，提交市政府常务会议研究决定。

第十一条市政府批准实施方案后，各街区公告，公开竞价确定土地开发整理项目投资人。招标程序参照土地招拍挂出让程序，邀请市政府分管负责人、监察局、住房和城乡建设局、规划局、国土资源局、财政局、土地经营开发管理办公室的负责同志参加。

第十二条项目土地开发整理投资人应在投标前15日内将土地开发整理项目价款的50%缴入各街区专户，余款待土地招拍挂出让公示前交齐。土地开发整理项目价款由各街区和市土地经营开发管理办公室共同监管使用。

第十三条各街区受市政府委托负责按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，组织国有土地上房屋被征收人选择评估公司，入户评估，签订补偿安置协议。被征收房屋价值的补偿，按照被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。各街区组织评估公司入户评估时，邀请土地开发整理投资人派员参加，监督评估过程。

第十四条集体土地上房屋搬迁需将土地依法转为国有后按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》做出房屋征收决定或实施协议搬迁。

第十五条经过开发整理的项目用地，在完成房屋征收补偿安置和场地平整，经土地储备经营会审小组联合验收，达到“净地”条件后，纳入政府土地储备。对纳入储备的土地，由土地经营开发管理办公室以宗地为单位向市规划局申请规划设计条件，市规划局受理后15日内提出建设用地规划条件。材料齐备后，由市国土资源局依法组织供地。列入年度供应计划的土地在完成前期开发整理后，由市国土资源局依法组织供地。

第十六条土地开发整理地块安置房和商品房开发用地分别出让。安置房用地先由市国有资产经营投资有限公司、市高建地产投资开发有限公司或市城市建设投资有限公司通过招拍挂程序取得土地使用权（以此为平台融资），安置地块的土地出让金及建安成本等费用从土地整理开发成本价款中列支。安置房建设完毕后，将土地使用权转让给房屋产权人；商品房开发用地公开招拍挂出让。

第十七条各土地开发整理项目应先予建设居民安置房。安置房工程由街区组织建设。

第十八条土地开发整理成本严格按照《省国有土地使用权出让收支管理办法》和《省土地储备资金财务管理暂行办法》执行，主要包括房屋征收补偿或安置费用、收购和收回土地的相关费用、配套设施建设和场地平整等土地前期开发费用；土地整理投资人向银行或其他金融机构贷款利息支出；规划、测绘、评估、审计等工作中发生的有关费用。建立项目土地开发整理成本的审核确认机制。市财政局应会同国土资源局、住房和城乡建设局、审计局、监察局、土地经营开发管理办公室等部门成立成本审核小组，审核小组可选取中介机构进行审计，审计报告由审核小组审核确认。

第十九条若土地开发整理投资人以土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，前期支付的土地开发整理价款抵顶土地出让价款。若土地开发整理投资人以高于土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，高出部分扣除有关税费、控管基金、储备费用后60%补助给土地开发整理投资人。土地开发整理投资人前期支付的土地开发整理价款抵顶土地出让价款。若非土地开发整理投资人以高于土地开发整理成本价款竞得开发整理项目土地使用权，高出部分扣除有关税费、控管基金、储备费用后20%补助给土地开发整理投资人。若土地开发整理投资人自身原因未竞得原开发整理项目土地使用权，非土地开发整理投资人以土地开发整理成本价款竞得原开发整理项目土地使用权，扣除有关税费、控管基金、储备费用后将剩余价款拨付给土地开发整理投资人。若土地开发整理投资人自身原因未竞得原开发整理项目土地使用权，非土地开发整理投资人以低于土地开发整理成本价款竞得该宗土地，扣除有关税费、控管基金、储备费用后将剩余价款拨付给土地开发整理投资人，差额部分由土地开发整理投资人负担。

第二十条旧城区改建政策：

1、安置房建设行政事业性收费全免（集中供热设施配套费、供水管网配套费除外），回迁房办理房权证（征收原有证房屋面积内）免收各项收费（工本费除外）。

2、商品房开发建设按高政发[2010]1号文件“新建商住类项目”收费。城市基础设施配套费（集中供热设施配套费、供水管网配套费除外）、土地出让政府收益、税收地方留成等额补助给经济开发区、街办，用于征收房屋补偿安置。鼓励城区居委会自主改造，以居委会为主体自行组织旧村改建的，由居委会享受高政发[2010]1号、高政发[2010]38号文件规定的“城中村”改建政策，但须按市政府旧城改建计划开展工作，按时完成改建任务。旧城区改建片区开发企业已取得土地使用权的，按市政府已批复政策办理。

第二十一条对于搬迁难度大的改建片区，市政府按照“一事一议”的原则专题研究项目改建政策。

第二十二条土地开发整理项目涉及企业搬迁，搬迁企业符合“退城进园”、“退二进三”条件的，仍享受高政发[2010]1号文件、高政发[2010]11号文件规定的优惠政策。

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20xx年最新房屋拆迁补偿标准全文货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

屋拆迁补偿标准的计算公式：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

备注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房 屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

因此，在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中，只要违背给予被征收人公平补偿这一基本原则，即可视为违法，被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。

20xx最新房屋拆迁补偿内容有哪些一、房屋价值补偿标准

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

三、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。